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Cadernos de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo

Higienópolis: formação e transformação1

Denise Antonucci

Doutora em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da

Universidade de São Paulo.

Professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana

Mackenzie

RESUMO

O presente trabalho amplia o conhecimento sobre o

tema Morfologia Urbana e seus correlatos. Procura-

se sintetizar questões tais como a produção do

espaço construído, bem como conseqüentes

tipologias de tecidos urbanos. A cidade de São

Paulo, desde o final do século XIX, evoluiu em

direção à Zona Oeste, substituindo antigas chácaras

por loteamentos, em especial para a elite cafeeira,

como o caso de Higienópolis. Verifica-se como o

Estado contribui para essa expansão urbana por meio

de leis específicas que privilegiam o referido

loteamento, no sentido, num primeiro momento, de

preservar-lhe as características estritamente

residenciais de alto padrão e, com o passar de

décadas, possibilitando a verticalização e alteração

de usos.

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Durante o século XX, não apenas a alterações de uso

e ocupação do solo, mas também alteração no perfil

da população residente e aumento da população

proveniente de outras regiões da cidade em função

da oferta de serviços de educação e saúde e

comércio diversificado. Tem-se como conseqüência

o aumento exponencial do tráfego de passagem,

transformando vias residenciais e tranqüilas, em

eixos de ligação de setores da cidade.

PALAVRAS-CHAVE: expansão urbana,

transformação de bairros; alterações de uso e

ocupação.

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1. INTRODUÇÃO

O trabalho amplia o conhecimento sobre o tema �Morfologia Urbana� e seus

correlatos. Procura-se sintetizar questões tais como a produção do espaço construído,

bem como conseqüentes tipologias de tecidos urbanos.

A cidade de São Paulo, desde o final do século XIX, evoluiu em direção à

Zona Oeste, substituindo antigas chácaras por loteamentos, em especial para a elite

cafeeira, como o caso de Higienópolis.

Verifica-se como o Estado contribui para essa expansão urbana por meio de

leis específicas que privilegiam o referido loteamento, no sentido, num primeiro

momento, de preservar-lhe as características estritamente residenciais de alto padrão e,

com o passar de décadas possibilitando a verticalização e alteração de usos.

Durante o século XX, não apenas a alterações de uso e ocupação do solo, mas

também alteração no perfil da população residente e aumento da população proveniente

de outras regiões da cidade em função da oferta de serviços de educação e saúde e

comércio diversificado. Tem-se como conseqüência o aumento exponencial do tráfego

de passagem, transformando vias residenciais, antes tranqüilas, em eixos de ligação de

setores da cidade.

2. EVOLUÇÃO DE HIGIENÓPOLIS E SANTA CECÍLIA

Higienópolis e, por extensão, Santa Cecília são casos à parte na história da

expansão urbana paulistana. Embora possam, em diversos aspectos, fundir-se com a

história da própria cidade, apresentam peculiaridades que merecem destaque. Serão aqui

analisados como um único setor de bairro.

Higienópolis e arredores, segundo Macedo (1987), tiveram três momentos

significativos em sua história: os campos e as chácaras (antes de 1898), os loteamentos

e os palacetes (entre 1898 e 1933) e, a partir de então, a verticalização.

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Higienópolis e Santa Cecília foram analisados por terem evolução urbana

ímpar no contexto da cidade de São Paulo. Foco de importantes estudos historiográficos

(Maria Cecília Naclério Homem) e mesmo morfológicos (Silvio Soares Macedo) são

importantes exemplos na estruturação urbana de São Paulo. Localizado no anel

periférico do centro histórico, formado por chácaras pertencentes à elite cafeeira de São

Paulo, logo passa a ser alvo de empreendedores imobiliários que vêem ali a

possibilidade de implantação de loteamento voltado para as classes mais abastadas

(Loteamentos Burchard I e II). Após um breve declínio, acompanhado pelo abandono

dos palacetes, os lotes de grandes dimensões proporcionaram o início da verticalização

do bairro, já na década de 1930, a partir da alteração da legislação, que então só

permitia edifícios na área central. Os primeiros edifícios encomendados e financiados

pelos próprios proprietários dos lotes eram destinados às suas famílias ou para aluguel.

A partir de meados da década de 1940, a iniciativa da construção de edifícios passa a ter

um caráter empresarial, reafirmando o interesse dos empreendedores imobiliários pelo

bairro. Este interesse intensifica-se após a Lei Geral de Zoneamento de 1972, tendo em

vista que Higienópolis foi classificado parcialmente em Z3 e em Z4, que possibilitavam

melhor aproveitamento dos lotes. Devemos considerar, também, que o bairro possui

toda infra-estrutura, serviços e comércio que caracterizam boa qualidade de vida urbana.

Nossa pesquisa permitiu constatar uma evolução pouco comum do tecido

urbano. Nascido aristocrático, como o bairro de Campos Elíseos � primeiro loteamento

voltado para a elite cafeeira, Higienópolis ensaiou uma decadência � caracterizada pela

degradação de alguns imóveis, rapidamente superada por meio de dinâmica imobiliária

não esperada. Constituindo um dos bairros mais densos da cidade, é possível perceber

em sua morfologia as mutações que acompanharam cada uma em sua época, realidades

econômicas e sociais díspares.

A história do bairro de Higienópolis confunde-se com a história da elite

cafeeira paulistana. Desta maneira, representa a consolidação do poder desta elite

justamente na época em que a cidade de São Paulo se firma como protagonista

econômico nacional, e ajuda a demonstrar como ocorreu a expansão urbana e a explosão

demográfica que a cidade conheceu no inicio do século passado.

Em 1561, segundo Naclério Homem (1980), os padres jesuítas receberam uma

sesmaria doada por Martim Afonso de Sousa. O Campo Largo, como foi denominado,

tinha sua área banhada pelo ribeirão do Pacaembu e era delimitada pelo que hoje

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podemos reconhecer como a Rua da Consolação (caminho de Sorocaba), as Avenidas

Dr. Arnaldo, Higienópolis e Pacaembu. A topografia acidentada propiciou a divisão da

área em três partes: Pacaembu de cima, Pacaembu de baixo e Pacaembu do meio, as

quais foram arrendadas pelos jesuítas.

Afirma Naclério Homem (1980) que com o confisco dos bens dos jesuítas após

1767, as partes da sesmaria foram adquiridas em hastas publicas, respectivamente por

Gabriel Antunes de Fonseca, Clemente Jose Gomes Camponeses e Manoel Simões.

Em 1861 alguns moradores requereram terras à Câmara Municipal para

edificação de um templo dedicado a Santa Cecília, desencadeando um processo de

concessão de datas no local (SIMONI, 2002, p. 62).

A área do Pacaembu caracterizou-se como um conflito de terras de longa

duração. Teve origem na desapropriação por utilidade pública da Chácara do Pacaembu,

em 1873. A desapropriação teve por finalidade a construção de um novo matadouro na

cidade, porém, após a desapropriação o lugar foi considerado inadequado. A Câmara

resolveu vender os terrenos desapropriados abrindo cinco ruas no local, parcelando as

quadras e oferecendo os lotes em leilões públicos entre 1884 e 1887. Um dos

compradores foi Francisco José Monteiro, que em 1890 adquiriu os direitos do

proprietário original e passou a reivindicar a indenização por toda área, argumentando

que as finalidades da desapropriação haviam sido desrespeitadas. Dois anos depois a

prefeitura desapropriou parte de suas terras para a ampliação do Cemitério da

Consolação. Ações judiciais tiveram andamento e em 1901, após sua morte, seus

herdeiros foram ressarcidos pela venda indevida dos terrenos (SIMONI, 2002, pp. 117-

118).

Estas terras, segundo Naclério Homem (1980) situadas na encosta do espigão

eram tidas como altas e saudáveis pelo clima ameno e pela característica rural.

Desfrutavam de relativa proximidade ao centro da cidade, favorecendo a construção de

casas, nem tanto urbanas, nem tanto rurais. A primeira casa da região, que consta nos

autos oficiais, data de 1880 e pertencia a João Lucio. Em 1884, Dona Veridiana da Silva

Prado ocupa uma chácara nos altos de Santa Cecília, cujo limite era conhecido como

Rua do Pacaembu, atual Avenida Higienópolis. Em meio a bosques, jardins planejados,

um lago e pomar Dna. Veridiana encomendou a construção de um dos primeiros

exemplares da arquitetura eclética em São Paulo. Posteriormente, Dona Maria Antonia

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da Silva Ramos e Dona Maria Angélica Barros também se mudaram para a região.

Detentoras de papel social de destaque, as três eminentes figuras certamente

contribuíram para o desenvolvimento do viés elitista que determinou o futuro da região.

A mudança da Santa Casa para a Rua de Santa Cecília, provavelmente com interesses

especulativos, que a promoveram, reforçou o vetor de crescimento da área, que já

contava com o Caminho de Sorocaba como importante via de transporte nas

proximidades.

No final do séc XIX, o que se chamava de chácara em São Paulo, eram residências

urbanas localizadas dentro da cidade ou muito próximas a ela. Naquela época

poucos eram os remanescentes das antigas chácaras rurais, como a das Palmeiras,

que deu origem à parte dos bairros de Higienópolis e Vila Buarque e que, em 1872,

tinha 25 alqueires com plantação de chá, mandioca, etc, além de armazéns,

cocheiras, estrebarias e até senzalas (VILLAÇA, apud TARALLI, 1993: 71).

Considerados os maiores loteamentos de seu tempo e de maior importância

econômica e social, segundo Naclério Homem (1980) os Burchard I e II, posteriormente

denominados de Higienópolis, ocuparam as terras acima da rua do Pacaembu.

Destinado a elite, sucedeu aos bairros de Santa Efigênia e Campos Elíseos, que

primitivamente inauguraram a mentalidade imobiliária capitalista: chácaras eram

substituídas por loteamentos, com fins especulativos, reforçados pelo crescimento

demográfico e econômico da cidade. Higienópolis foi resultado da união de dois

capitalistas: Martinho Burchard e Victor Nothmann, que havia sido responsável pelo

loteamento de Campos Elíseos, demonstrando experiência no ramo de loteamentos,

desde 1890.

O bairro Higienópolis, nome associado a fama de região saudável, ocupa a

gleba de 360.611 m², adquirida em 1890 do Barão de Ramalho em sociedade por

Burchard e Nothmann. Em 1895, Burchard compraria ainda parte das terras do espólio

de J. F. Wanderley (206.800 m²), formando, assim, os loteamentos Burchard I e II,

respectivamente. Inúmeras benfeitorias foram previstas para que se garantisse a seleção

de classe social pretendida. Além do tamanho generoso dos lotes e das restrições

contratuais que garantiriam a qualidade do empreendimento, foram instaladas redes de

água e esgoto, iluminação a gás, arborização farta e linha de bonde de tração animal.

Complementarmente, ficou a cargo da Prefeitura o alargamento de vias de acesso e sua

articulação.

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As edificações deveriam seguir as leis 310/1897 e 355/1898 que estabeleceram

recuos obrigatórios frontais (6 metros) e laterais (2 metros) em lotes para habitação em

vias valorizadas, como Avenidas Paulista, Higienópolis e Itatiaia (atual Avenida

Angélica).

Segundo Naclério Homem (1980), em 1901 a Prefeitura, representada por

Antônio Prado (1899-1910) isenta de impostos Dona Maria Angélica e Dona Veridiana

Prado para que loteassem suas chácaras das Palmeiras e da Consolação, reforçando

interesses familiares. O loteamento fracionado e sem planejamento deu origem aos

nítidos desencontros viários, que cicatrizam os limites e evidenciam as diferentes

intervenções urbanísticas.

Higienópolis foi alvo da atenção de Augusto C. Silva Telles2 em 1907, que via

a arquitetura como a expressão do desenvolvimento da cidade, do estado de civilização

de um povo, considerando que na arquitetura as sociedades procuram imprimir seu ideal

e através dela firmam em monumentos duradouros seus traços característicos. Para isso

era imprescindível a intervenção pública consubstanciada em regulamentação

(SIMONI, 2002, pp. 157-8).

Raras vezes se explicitou a relação bastante evidente entre a abertura de ruas e

valorização de propriedades de terras. Silva Telles irá propor instrumentos de controle

sobre a formação do espaço urbano particular com respeito à abertura de ruas, incidindo

contra a apropriação privada de recursos públicos para valorização de terrenos. Foi o

primeiro a apresentar lei de contribuição de melhoria urbana (SIMONI, 2002: 161).

Preocupava-se, também, com o lado estético do problema:

Passo a concretizar os factos para justificar aquillo que estou expendendo em termos

geraes. Em frente a Egreja de Santa Cecília rasga-se uma rua � Dona. Anna Cintra �

que é uma rua nova: ahi se verifica o grave defeito do seu alinhamento. Mais ainda:

há uma rua (creio ser a rua Lombardi) que se trata de abrir: esta rua corta a Martim

Francisco, e ahi já sofre um desvio injustificável; não se sabe por que razão, não só a

largura é differente, como a direção é totalmente diversa, forma um ângulo retângulo

incompreensível. Mas não para ahi: chegando o prolongamento da rua a Avenida

Angélica, sofre ele um novo desvio, absolutamente absurdo. É uma rua que está se

abrindo em um terreno virgem... Ora, esse lado da cidade é aquele para que se está

tendendo o desenvolvimento maior de São Paulo, o lado de Hygienópolis3.

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A preocupação com o arruamento estendeu-se, posteriormente, para a

implantação da edificação no lote, dando origem a novas leis. Com relação ao

loteamento de Higienópolis encontramos referência a leis que confirmavam uma nova

forma de ocupação: Lei n 1001, de 31 de maio de 1907, estabeleceu recuo frontal de 6

metros para lotes, em trecho de prolongamento da Avenida Angélica.

Posteriormente, em 1912, a Prefeitura desapropriou terrenos de Germaine

Burchard para criar a Praça Higienópolis (atual Buenos Aires) a partir de projeto do

paisagista Joseph Antoine Bouvard, na época responsável pelos projetos do

Anhangabaú e Parque D. Pedro II. As ruas de Higienópolis só foram oficializadas entre

1912 e 1916, quase 20 anos após a criação do loteamento. Uma segunda praça de

destaque no bairro, a Villaboim (ruas Piauí, Aracajú e Itápolis) só foi implantada em

1937.

Na década de 1920, o bairro foi objeto de duas novas leis, regulamentando a

ocupação dos lotes: Lei n 2252, de dois de janeiro de 1920, aplicou as disposições da

Lei n 1.001/07 a outro trecho da Avenida Angélica; Lei n 2255, de 31 de janeiro de

1920, regulamentou a construção de muros e edificações nos cruzamentos de várias ruas

com a Avenida Higienópolis.

Higienópolis começou a apresentar mudanças na ocupação do solo a partir de

1933, com o início da verticalização no entorno da Praça Buenos Aires e Avenida

Angélica. Segundo Naclério Homem (1980), a construção de edifícios acentuou-se na

década de 1940, nas áreas mais antigas do bairro onde predominavam os lotes de maior

dimensão, portanto, mais valorizados. Alguns dos palacetes aí localizados encontravam-

se abandonados por seus antigos proprietários. Muitos alugados, servindo de pensão, ou

mesmo de cortiços. Em geral, eram casas com mais de quarenta anos e, seja por motivo

de partilha de herança seja por impossibilidade de manutenção, os herdeiros preferiam

vendê-las para construção de novos edifícios, tendo em vista sua boa e valorizada

localização.

Em alguns casos, as famílias proprietárias de terrenos do loteamento primitivo,

substituíam as residências originais por edifícios de apartamentos para seu próprio

usufruto, tanto para moradia como para renda. Os edifícios residenciais não eram bem

aceitos pela maioria da sociedade. O aluguel bastante alto era destinado a uma elite que

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desejava usufruir a boa localização do bairro. Estrangeiros que conheciam a novidade

em seus países de origem também se mantiveram morando em Higienópolis.

Acompanhando a verticalização e o aumento da densidade habitacional e novos

usos ajudaram na descaracterização do bairro original, estritamente residencial com seus

palacetes isolados em grandes lotes. Na esteira da tradição de escolas como Mackenzie

e Sion, novos estabelecimentos de ensino surgiram. O comércio também começou a

viçar nas travessas das avenidas principais. Nesta época foram construídos os primeiros

edifícios residenciais com uma característica peculiar - comércio no térreo.

3. ALTERAÇÃO DO TECIDO URBANO

Analisando a evolução histórica do Bairro de Higienópolis constatamos a

alteração do tipo de tecido urbano, segundo a concepção de Candido Malta Campos

Filho, pelo menos quatro vezes.

Consideramos que os Loteamentos Boulevard Burchard I e II destinados à

classe alta e exclusivamente residencial, representa o tipo três4. Tiveram como

referência o �caminho do Pacaembu� (Avenida Higienópolis), via que ligava �o

caminho de Sorocaba� (Avenida Consolação) à Chácara do Pacaembu, pertencente aos

herdeiros de Francisco José Monteiro. Além disso, localizava-se na periferia do espaço

urbano, em meio a algumas chácaras. No entanto, já contava com instituições de ensino

(Mackenzie) e saúde (Santa Casa de Misericórdia) em suas imediações. Os poucos

estabelecimentos comerciais situaram-se nas bordas dos loteamentos, em terrenos de

dimensões reduzidas.

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O prolongamento da

Avenida Angélica até a

Avenida São João

(anteriormente restrita a

ligação da Avenida

Higienópolis e Avenida

Paulista), a instalação de

linhas de bonde elétrico a

partir de 1900, a ampliação

das atividades de ensino

(Colégio Sion) e saúde

(Hospital Samaritano) e a

possibilidade de expansão

consensual do comércio leva-

nos a considerar Higienópolis

evoluindo para o tipo quatro5.

A partir da década

de 1930 o bairro inicia,

precocemente, um processo de verticalização. Beneficiando-se de terrenos de grandes

dimensões, mesmo que originalmente destinados a habitações unifamiliares (com

recuos laterais, frente e fundo), esses edifícios mantiveram alto padrão de moradia.

As residências da elite cafeeira paulista foram sendo substituídas a partir do

século XX por edifícios residenciais ou sendo usadas por funções não residenciais � o

que nos dá a possibilidade, ainda hoje, de apreciar a tipologia arquitetônica dos

primórdios do loteamento. Atualmente vemos proliferar os lançamentos de edifícios de

consultórios e centros médicos. O resultado é uma zona mista de alta centralidade e

densidade.

Segundo Campos Filho (2003), estamos em presença do tecido urbano de tipo

quatro, com tráfego entrecruzando no sistema ortogonal de vias, seja em direção ao

centro ou aos bairros limítrofes:

Nesses casos o comércio se diversifica, e essa diversificação pode ir se acentuando

com o tempo. A centralidade relativa do bairro em relação a uma região

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determinada, que concentra grande capacidade aquisitiva, pode fazer surgir um

comércio e serviços de rara freqüência individual de demanda. Mas que, na soma

das raridades individuais de freqüência das demandas, pode surgir um mercado

suficiente para justificar o surgimento de comércio e serviços de alta sofisticação,

com a clientela que os busca vindo até de fora da cidade. (pp. 167).

Higienópolis já foi tema de revista cult de caráter internacional e é apreciado

por seu cunho cosmopolita. Caracteriza-se por um movimento constante em suas ruas e

poucas praças, em função de uma população de classe alta e média alta, que optou por

residir em uma área central e mista. Seus habitantes, não importa a faixa etária,

caminham e exercitam-se pelo bairro, fazem compras cotidianas, vão a escola,

freqüentam restaurantes e cultuam sua fé - cristã ou judaica (principalmente) a pé.

A presença de várias instituições públicas de segurança, consulado, cúria

metropolitana, escolas de ensino médio e superior, centros médicos, centros culturais,

igrejas e sinagogas, implica um movimento ainda maior de veículos e pedestres. Os

atrativos do bairro e as facilidades cotidianas proporcionadas neste espaço não

ultrapassam uma utilização meramente funcional.

Há alguns anos, o bairro de Higienópolis foi agitado pela construção polêmica

de um shopping center. Parte de seus moradores se manifestou contrária à construção de

um pólo gerador de tráfego no bairro. No entanto foi vencida pela força do mercado.

Certamente a presença do

empreendimento prejudicou os

moradores mais próximos, mas

tornou-se a �praça protegida� de

outros moradores e de

consumidores de outros bairros da

cidade.

Com o shopping center,

têm-se também salas de cinema e

teatro, completando a oferta de

serviços que o bairro oferece.

Diferentemente dos grandes

shoppings isolados das marginais,

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permite um grau de integração, ainda que mínimo, com o entorno do bairro.

4. VERTICALIZAÇÃO

O bairro passou a ser ocupado pela classe média emergente nos anos 1940.

Com a derrubada dos casarões e sua substituição progressiva por prédios de

apartamentos, o bairro foi perdendo suas características horizontais, mas manteve seu

traçado original, suas ruas arborizadas e boas construções. O processo de transformação

foi acelerado com novas construções nas décadas de 1940 e 1950, quando a Avenida

Angélica foi alargada e perdeu sua arborização original, com o objetivo de facilitar a

circulação sempre crescente de veículos. A participação direta do poder público em

empreendimentos imobiliários só ocorreria a partir de 1964, com a criação do BNH �

Banco Nacional da Habitação6.

Em Higienópolis, se a verticalização contribuía para �deselitização� do bairro,

acarretava ao mesmo tempo problemas como os de abastecimento de água e rede de

esgotos, insuficientes para atender ao número infinitamente maior de moradores. Além

disso, os novos edifícios iam suprimindo as áreas verdes das mansões (MENDES apud

SOMEKH, 1987: 80).

A convivência entre sobrados e edifícios de apartamentos era encontrada em

Santa Cecília. Por vota de 1950, houve invasão de edifícios residenciais em certas ruas,

principalmente entre Avenida São João e Alameda Barros. Os edifícios tornam-se mais

luxuosos quando se aproximam de Higienópolis, destacando-se as ruas Basílio Machado

e Gabriel dos Santos. As avenidas Angélica, São João e General Olimpio da Silveira

também passam por transformação (MENDES apud SOMEKH, 1987, p. 80).

Durante o período de 1967 a 1972 a verticalização desloca-se para outros

bairros da cidade, pois os poucos lotes ainda disponíveis em Higienópolis eram muito

caros.

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No período classificado por Somekh (1987, p. 142) como �Verticalização pós-

zoneamento� (1972/1979), Higienópolis e Santa Cecília registraram 9% do total de

edifícios construídos (5 empreendimentos).

Utilizamos a classificação definida por Gagetti (2000) para situarmos a

tipologia residencial vertical de Higienópolis, no período de 1933 a 1964. Essas

edificações apresentam duas fases distintas, que distinguem diferentes configurações

imobiliárias. A primeira, que pode ser denominada pioneira, agrupa os

empreendimentos levados a efeito pela iniciativa dos proprietários de lotes, onde

anteriormente estavam localizados seus palacetes. Característica dos edifícios desse

período é que se assentavam diretamente sobre o terreno, sem garagem no subsolo e

com apartamentos no térreo. A segunda categoria relaciona os edifícios construídos por

empresas imobiliárias, com recursos próprios e privados. Neste caso, os apartamentos

destinavam-se ao aluguel ou venda.

Foram classificados por Gagetti (2000) onze edifícios como categoria pioneira:

Alagoas, Santo André, Dom Pedro II, Augusto Barretto, Buenos Ayres, Santa Amália,

Piauí I e II, Goiás, Paquita e Itamarati.

O primeiro edifício construído em Higienópolis foi o Condomínio Alagoas, em

1933, erguido pela empresa Barreto, Xande & Cia Ltda. Apesar das críticas da

localização de um edifício em área residencial unifamiliar, foi precursor da regra de

ocupação para toda cidade � contava com um apartamento por andar e lojas no térreo.

Possuí dez pavimentos, além do térreo e da cobertura. A denominação condomínio

refere-se ao Decreto-Lei n 5481, de 25/6/1928, que dispunha sobre a alienação parcial

de edifícios de mais de cinco pavimentos (GAGETTI & RIGHI, 2001, p.75).

O segundo edifício a ser construído foi o Santo André, em 1935. Pertencia a

Andrea Matarazzo, construído pela empresa Matarazzo & Pilon e localizado na esquina

da Av Angélica com a R Piauí. Possuí sete pavimentos e loja no térreo.

Em 1938, foi construído o primeiro prédio da Avenida Higienópolis, Edifício

D. Pedro II, com apenas três pavimentos. O terreno pertencia à família do fazendeiro

Nhonhô Magalhães, que demoliu a casa anteriormente construída no local. O edifício

harmonizava-se bem com os casarões que o circundavam, respeitando os recuos legais

fundia-se à paisagem da avenida.

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Os edifícios dessa fase, produtos da iniciativa particular, e pertencentes a um

único proprietário, apresentavam, em geral, alto índice de ocupação do solo, com

apartamentos no nível térreo, garagens ao meio nível da rua na projeção do edifício,

ausência de pilotis e conseqüentemente ausência de áreas sociais coletivas. O Edifício

Paquita constitui-se uma exceção, utilizando recursos de pilotis para abrigar, no térreo,

áreas de serviço, social e de uso comunitário.

Gagetti (2000) analisou vinte edifícios construídos a partir de contratos

firmados entre proprietários de lotes, empresas construtoras e escritórios técnicos, tanto

para aluguel quanto para moradia dos proprietários.

Destacam-se, em especial, os seguintes projetos: Prudência, Bretagne, Piauí,

Louveira e Lausanne.

O Edifício Prudência, de 1945, foi projetado pelos arquitetos Rino Levi e

Roberto Cerqueira César, tem paisagismo de Roberto Burle Marx e foi edificado pela

Construtora Barreto, Xande & Cia Ltda. Localizado na Av Higienópolis possui doze

pavimentos e pilotis, sendo Prudência e Capitalização S/A sua proprietária.

É considerada obra emblemática da arquitetura moderna paulistana7. Isolado

dos limites do terreno, possui térreo em pilotis; duas rampas acentuam a continuidade

entre a rua e o jardim que ocupa todo o térreo. Possui garagem no subsolo, a meio nível,

mantendo jardim frontal:

Com doze pavimentos, quatro apartamentos por andar e duas coberturas especiais,

logo se transformou num modelo para o bairro. O prédio era implantado em pilotis,

com suas amplas dependências sociais e com pé-direito duplo. Na frente ficavam os

jardins e nos fundos, as áreas de recreio infantil. Nesse aspecto também se

diferenciava dos antecessores. A existência de áreas de lazer infantil recriava, ainda

que de maneira quase simbólica, o quintal dos casarões, assim como as áreas

ajardinadas. As áreas sociais tentavam suprir a vida comunitária das antigas

alamedas e o fausto dos vastos jardins dos maiores palacetes (GAGETTI & RIGHI,

2001, p. 83).

O Edifício Bretagne, de 1958, é considerado o melhor projeto de Artacho

Jurado. Está situado na Avenida Higienópolis, foi construído pela Monções Construtora

e Imobiliária S/A. Não existia em Jurado a preocupação de seguir uma linha

arquitetônica precisa ou utilizar referências. Recorria a elementos da arquitetura

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moderna quando fazia uso de pilotis, cobertura ajardinada e linha estrutural pura,

porém, os revestimentos utilizados em suas obras mascaram essa intenção. Sua

implantação em formato de �L� permitiu a integração visual da entrada do edifício na

Avenida Higienópolis com sua área de lazer envolta em jardins.

O Edifício Lausanne, de 1958, foi projetado por Adolf Franz Heep e construído

pela Construtora Helias Helcer & Aizik Helcer. Situado na Avenida Higienópolis, sua

proprietária era a Construtora Auxiliar S/A. O mencionado Edifício possui catorze

pavimentos mais pilotis. Para evitar um muro de arrimo muito alto no fundo8, o edifício

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é acessado pela rua por uma rampa em semicírculo para os automóveis e escada frontal

para pedestres. Recuado para ganhar altura, por exigência do Código de Obras, sala e

quartos estão voltados para a face norte, com visão panorâmica para o atual Clube São

Paulo, antiga sede da Chácara de Dona Veridiana.

O Edifício Piauí, de 1950, foi projetado por Artacho Jurado e construído pela

Monções Construtora e Imobiliária S/A. Situado a Rua Piauí, sua proprietária era a

própria Construtora. Os projetos de Artacho Jurado, que se definia como decorador, são

facilmente identificados pela ornamentação exagerada de suas fachadas, liberdade

criativa de cores e formas. Foi responsável por diversos projetos em São Paulo e no

litoral paulista.

Enquanto o modernismo pregava a simplicidade e a clareza estrutural absoluta,

evitando e desprezando os revestimentos como simples ornamentos dispensáveis à

proteção das obras, os prédios de Artacho Jurado caminhavam em sentido oposto.

Suas obras usavam e abusavam de formalismo e ornamentação (GAGETTI &

RIGHI, 2001, p. 84).

O Edifício Louveira, de 1949, foi projetado por João Vilanova Artigas e Carlos

Cascaldi. Situado na Praça Villaboim, possuí blocos de sete e oito pavimentos. É

composto por duas lâminas paralelas apoiadas sobre pilotis interligadas por rampas de

acesso. O amplo espaço interno cria uma continuidade visual no térreo à Praça

Villaboim, integrando o jardim do edifício ao seu entorno. É considerada uma das

obras significativas da arquitetura moderna paulistana9.

As faces cegas das lâminas... voltadas para a Praça Villaboim, deram origem a

grandes discussões entre os arquitetos e a Prefeitura por contrariarem a legislação

vigente na época. No entanto o fato dessas lâminas manterem entre elas uma praça

ajardinada, cria a sensação de continuidade com a Praça Villaboim... Hoje, o edifício

impressiona por sua simplicidade estrutural e total despojamento, ocupando lugar de

destaque na praça e em perfeita composição aos suntuosos prédios que o cercam

(GAGETTI & RIGHI, 2001, p. 86).

Os edifícios dessa fase apresentam volumes isolados, interligados ou em

lâminas paralelas; marquises marcantes e rampas de acesso como elementos de ligação

entre o espaço público (vias de acesso) e espaço privado (praças internas); utilização de

17

pilotis definindo área livre com funções sociais e de serviços; garagens no subsolo

liberando toda extensão do térreo. Nesta fase podemos notar a relação mais fluída entre

o espaço semi-privado dos edifícios, com passagens, lojas e praças no térreo e o espaço

público, das vias e praças. Esta característica foi perdida com longo dos anos com a

instalação sempre mais freqüente de guaritas e gradis nos edifícios.

Com a descrição da implantação desses edifícios, procurou-se caracterizar a

introdução de novas tipologias verticalizadas que alteraram a paisagem anterior de

Higienópolis predominantemente horizontal. Estas tipologias correspondem ao período

de 1933 a 1964, anterior à criação do Banco Nacional da Habitação.

O déficit de moradias no Brasil estimado em 1964 era de oito milhões de

unidades. Visando conquistar apoio popular por meio da oferta de moradias e empregos

e, principalmente, dinamizar a economia do país, cria-se a estrutura de financiamento do

setor imobiliário, por meio do SFH - Serviço Financeiro de Habitação e da criação do

BNH - Banco Nacional da Habitação. Foi também estabelecida a regulamentação da

incorporação imobiliária e instituída a correção monetária. O FGTS - Fundo de Garantia

por Tempo de Serviço e o SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

instituídos em 1966, garantiram a arrecadação de recursos para implementar a política

de incentivo ao setor imobiliário. O BNH financiou 4,5 milhões de unidades (80,6% do

total do setor formal) no país durante sua existência, quase metade para a classe média

(FARAH, apud FONSECA, 2000, p. 31).

As habitações para as classes de renda média tinham promoção privada (com

financiamento pelo SFH), por meio de incorporadoras que coordenavam todas as etapas

do processo de produção das moradias.

O empreendimento, então, passou a ser gerido por uma corporação, pelas próprias

exigências de garantia ao financiamento, então oferecidas pelo Banco. A partir dessa

data, o empreendedor partícula (dono do terreno) cedeu lugar ao empreendedor

profissional (incorporador). (GAGETTI & RIGHI, 2001, p. 66).

Não apenas a criação do BNH e novas formas de financiamento iriam alterar a

produção de edifícios residenciais, mas também a Legislação de Uso e Ocupação do

Solo � Zoneamento de 1972. Em apenas 11,5% da cidade (Z3, Z4, Z5), o coeficiente de

aproveitamento seria igual a quatro, inferior ao estabelecido na legislação anterior. Os

18

edifícios dessa fase passaram a oferecer áreas de lazer - livres, como forma de obter

maior aproveitamento.

A estruturação do setor de projetos, até então, era baseada principalmente em

escritórios de construtores que contavam com diferentes profissionais gerando

facilidade e racionalidade construtiva e integração dos diversos projetos - arquitetura e

complementares. A facilidade de financiamento provoca um boom imobiliário para o

qual o setor de projetos não estava preparado. Ocorre então, uma grande oferta de

trabalho para os diversos constituintes das etapas de projeto e, como conseqüência, um

desmantelamento da estrutura anterior (entrevista de Francisco Paulo Graziano, da

GRAMONT ENGENHARIA apud FONSECA, 2000, p. 48).

O projeto de arquitetura sofre especialmente com a situação. Existe uma

demanda por projetos legais que viabilizassem o financiamento do empreendimento. A

prática de desenvolver o projeto somente até a fase de projeto legal não é uma novidade

do período, porém a estrutura organizacional anterior garantia a qualidade e

construtibilidade do edifício, fato que não se mantém quando esta estrutura se fraciona

em vários escritórios. A construção sofre uma queda de qualidade em função de projetos

pouco desenvolvidos e não integrados entre si. O projeto toma-se um fim em si mesmo.

Com a crise econômica e conseqüente crise do Estado, ocorrida na década de

1980, inverte-se o quadro gerado a partir de 1964, caracterizado pela alta demanda, pelo

financiamento fácil e pela valorização do capital investido por meio de artifícios alheios

ao processo produtivo (FONSECA, 2000, p. 49).

Verificamos que a verticalização cresceu e espalhou-se indiscriminadamente

por todo bairro, preservando apenas algumas quadras, parte delas próximas do

Cemitério da Consolação (talvez esta seja uma razão) e parte na divisa com o Bairro do

Pacaembu (Z1 e tombado), onde se verifica declividade acentuada do terreno. As

quadras próximas ao Pacaembu acabaram por se verticalizar após os anos 1980.

Em meados da década de 1990, segundo empresas de consultoria de projeto de

engenharia civil e de arquitetura, os principais clientes eram quase que exclusivamente

as construtoras voltadas para o mercado imobiliário de alto padrão: habitação para

classe média e alta, escritórios, consultórios e conjuntos comerciais, facilmente

encontráveis tanto em Moema quanto em Santa Cecília e Higienópolis (FONSECA,

2000, p. 54).

19

Segundo a EMBRAESP, um dos arquitetos com maior produção em

Higienópolis/Santa Cecília é Israel Rewin, preferido pela comunidade judaica:

Posso dizer que o bairro tem a minha cara... Minha origem ajudou. Por ser da

colônia, capto mais facilmente o que o pessoal quer em termos de moradia. Isso

facilita a venda dos imóveis (entrevista a Revista Veja SP, 28/7/1999, p. 11).

Em quinze anos de funcionamento de seu escritório, assinou sessenta projetos

de edifícios construídos no bairro. Somente na Rua Bahia é responsável por dez

edifícios, construções de alto padrão, com unidades de 200 a 700 metros quadrados10. A

marca do arquiteto é o projeto de edifícios cada vez mais altos11. Sua realização rápida

depende de alta tecnologia (aço e painéis pré-moldados).

5. CONCLUSÕES

Higienópolis, projetado para abrigar a elite cafeeira no início do século XX,

passa por um breve período de decadência, com a transformação de seus casarões em

pensões e mesmo cortiços. Teve uma verticalização impar, seja pela precocidade, seja

pela intensidade, com edifícios também encomendados pela classe alta.

20

A proximidade da área central, a infra-estrutura consolidada, a facilidade de

acesso a boas instituições de ensino, centros hospitalares, comércio e serviços, fez com

que o bairro se adensasse ainda mais, mesclando edifícios de alto e médio padrão. O

bairro passou a ser procurado por uma nova elite de origem judaica que trouxe consigo

sinagogas e comércio específico. A presença de diferentes facilidades faz com que o

bairro seja freqüentado por pessoas de toda a cidade, implicando um fluxo intenso de

veículos em suas vias principais (Angélica, Higienópolis, Piauí). No entanto algumas

ruas ainda proporcionam tranqüilidade a seus moradores. Apesar do uso comercial e de

serviços se espalhar por todo o bairro, alguns núcleos comerciais podem ser destacados:

Praça Buenos Aires, Praça Vilaboim, Avenida Angélica, Ruas Piauí e Itambé.

Presenciamos, ainda hoje, um adensamento e diversificação de uso da área,

através de lançamento de edifícios destinados a escritórios e centros médicos. O estoque

de terras disponível, praticamente estagnado desde o início da década de 1980,

demonstra estar no seu limite. A especulação imobiliária, conseqüentemente, tem

estendido sua atuação para os bairros vizinhos de Santa Cecília e Barra Funda,

expulsando a população de baixa renda aí instalada. Tal ocorre também no limite no

bairro do Pacaembu, criando situações de estranhamento como edifícios de mais de 20

pavimentos na Rua Alagoas e o contraste entre casa e edifícios na Rua Ceará.

O tranqüilo bairro periférico da elite cafeeira com palacetes e sobrados,

caracterizando uma paisagem construída escalando as encostas em direção a Av

Paulista, transformou-se em um bairro central, misto e verticalizado, ainda de elite.

ABSTRACT

This work amplifies the knowledge about Urban

Morphology theme, and its correlates. It wants to

synthesize questions such as built space production,

as well as consequent urban tissues typologies. Sao

21

Paulo city, since the XIX th end, evaluated in

direction of West Zone, substituting old agricultural

areas by estates, specially for coffee�s elite, like is

Higienopolis� case. It is possible to verify that the

State contributed to this urban expansion through

specifically laws that privileges the referred estate,

in the sense of, in a first moment, preserve its high

rental pattern residential characteristics and, like

decades go on, enabling use changing and vertical

process.

During XXth century, not only land use and

occupation changing, but also resident population

profile change and growth of population that came

from others city�s regions due to health and

educational services offer and diversely commerce.

It has by consequence exponential pass traffic

growth, transforming peaceful residential streets in

city sectors� liaison axis.

Key-words: urban expansion; district

transformations; occupation and use modifications.

NOTAS

1 Este trabalho é parte do resultado da pesquisa que deu origem a Morfologia Urbana e Legislação Urbanística:

Estudo de Setores de Bairros na Cidade de São Paulo no Período de 1972/2002. São Paulo: Tese de Doutoramento,

FAU USP, 2006.

2 Livro arquivado no Instituto de Estudos Brasileiros - USP, não cadastrado (Simoni, 2002: 158).

3 Sessão Ordinária de 11/8/1906, Annaes das Sessões da Câmara Municipal de São Paulo, 1906, in Simoni, 2002:

113.

4 Campos Fº (2003: 60). Tipo 3: bairro planejado, que nasce usualmente nas periferias urbanas da época em que

são implantados, e depois podem ir ficando centrais.

5 Idem. Tipo 4: bairro que se transformou em central na estrutura urbana devido a expansão do território da

cidade.

6 Lei nº 4380, de 21 de agosto de 1964.

7 Xavier, Lemos, Corona, 1983.

22

8 �Os terrenos, que originalmente foram tratados como platôs sucessivos de modo a se adaptarem à topografia da

área passaram a ser escavados até os seus limites com a máxima utilização dos espaços destinados às garagens. Os

prédios passaram a ser então construídos sobre lajes e não mais sobre os terrenos originais. Os inconvenientes de

tal solução ficam evidentes no ajardinamento insuficiente e nos muros de arrimo necessários junto às divisas dos

lotes. Considerando-se ainda que o bairro se situa numa e seu arruamento foi idealizado levando em conta os platôs

dos lotes, tal solução provoca o emparedamento dos lotes� (Macedo, 1987).

9 Xavier, Lemos, Corona, 1983.

10 Em 1997, tinha 20 obras no bairro (FSP,1997).

11 Como é o caso do Edifício Vila Europa, na Rua Tucumã, com 31 pavimentos e 118 metros de altura, embargado

pela Prefeitura (Veja, 1999:18) 1Este trabalho é parte do resultado da pesquisa que deu origem a Morfologia Urbana e Legislação Urbanística: Estudo

de Setores de Bairros na Cidade de São Paulo no Período de 1972/2002. São Paulo: Tese de Doutoramento, FAU

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