homologaciÓn sistematizada

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA

El presente trabajo pretende proporcionar rangos, fórmulas y factores

de ajuste en el enfoque de mercado, particularmente en la homologación, sin olvidar que el conocimiento, experiencia y buen juicio del valuador profesional es

insustituible


• Homologar: Es la acción de equiparar o poner en relación de igualdad o semejanza dos cosas.

• Homologación: Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada uno de los comparables en igualdad de circunstancias al sujeto.


• Factor: Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparación entre un predio sujeto y un predio comparable.

• Sujeto = Comparable 1• Sujeto < Comparable - 1• Sujeto > Comparable +1

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADAI.1.- Terrenos urbanosI.1.1.- RangosI.1.1.1.- Factor de Negociación.- corresponde a la corrección que se realiza por la diferencia que existe entre el valor de oferta de una operación y el precio de cierre de la misma, sobre la base únicamente de una negociación a precio de contado (en efectivo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actúan libremente y sin presiones.

I.1.1.2.- Factor de Ubicación (Fub): Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes y su relación con el mercado inmobiliario respectivo


I.1.1.4.- Factor de Calle (Cll): Es el factor que afecta el valor de un predio según su ubicación dentro de un área de valor específica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de tránsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble.

AJUSTE

1.00

1.05 a 1.20

0.95 a 0.80

C A R A C T E R Í S T I C A S

Único frente a la calle tipo o predominante.

Al menos un frente a calle superior a la calle tipo o predominante o a un parque o plaza .Único frente o todos los frentes a calle inferior a la calle tipo o predominante.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.1.4.- Factor de Zona (Zn): Está relacionado con el uso de suelo predominante

en la zona donde se ubica el inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes:

ZONA FACTORTurística Comercial 1.00

Comercial de Primera 0.95

Comercial de Segunda 0.90

Residencial de Lujo 0.80

Residencial de Primera 0.75

Residencial de Segunda 0.70

Interés Social 0.65

Habitacional Popular 0.60

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• 1.2 Fórmulas. • I.1.2.1.- Factor por Topografía: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una

topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del suelo.El Perito Valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía, ya que habrá casos que en lugar de demérito se deberá premiar, como por ejemplo, cuando se tiene una vista panorámica, o en donde el factor de topografía será igual a 1.00 en los casos en que tanto el sujeto como los comparables se ubiquen en un fraccionamiento en lomerío.

Para terrenos escarpados hacia arriba con respecto a su frente. Fm = 0.50 para m > 1 Para terrenos escarpados hacia abajo con respecto a su frente. para m ≤ 1 Fm= 0.333 para m > 1 Para terrenos a nivel de calle Fm = 1.00 F m = Factor de la pendiente de la superficie media del terreno.m = Pendiente media del terreno expresada en forma decimal.1 = Pendiente máxima (45°).

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.2.2.- Factor promedio aplicable al terreno sujeto: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un

factor homologado en la que intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajo el sistema de las raíces cúbicas.

• Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajustar (frente, profundidad o área).

• Donde: Fp : Factor promedio • FS : Frente del lote sujeto.• FT : Frente del lote tipo.• PT : Profundidad del lote tipo. • PS : Profundidad del lote sujeto.• AT : Área del lote tipo.• AS : Área del lote sujeto.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.2.2.1.- Factor de fondo: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un factor de

ajuste entre los lotes con diferentes fondos.

• Donde: • Ffd : Factor de fondo. • PT : Fondo del lote tipo. • PS : Fondo del lote sujeto.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.2.2.2. Factor de área: Esta fórmula tiene la función de ofrecer un

factor de ajuste entre los lotes con diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZ TERCERA a RAÍZ DECIMA.

• Donde: • Fa = Factor de área• At = Área del lote tipo• As = Área del lote sujeto• n = 3 a 10

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.2.3.- Factor de forma: Este factor califica la irregularidad de un predio con

respecto al lote tipo o predominante y se aplica según sea el caso:a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente y cuya

poligonal conforme ocho o menos ángulos:

• Donde:• F fo = Factor de forma• Ri = Rectángulo inscrito ( m2 )• Sto = Superficie total del predio ( m2 )

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADAb) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve o mas ángulos


F fo = EPa + EPp + EAc + EAi

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.1.2.4.- Factor por inundación: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la

presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.

• Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse debajo del nivel del suelo, esto reflejará un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor de terreno homologado.

• Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente del costo por metro cuadrado de relleno entre el valor por metro cuadrado de terreno homologado, obteniendo con esto el Coeficiente de Demérito.

• F in = 1 – C in Donde: F in = Factor por inundación.• C in = Coeficiente por inundación.• C r = Costo por metro cuadrado de relleno.• V t = Valor por metro cuadrado de terreno homologado.• Hay otra forma de calificar los inmuebles por este concepto, por ejemplo: cuando una o varias colonias completas

se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de inundación, por lo general los valores serán inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango de valor de castigo.

• Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de la zona para justificar un rango real.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2. Construcciones Urbanas • I.2.1. Superficie de Construcción: • Se aplica la fórmula que supone que el valor de un inmueble puede variar cuando

se incrementa o disminuye la superficie de construcción en una decima parte. Por lo que se divide la superficie del inmueble comparable entre la superficie del que se está valuando, al resultado se le aplica la potencia 10

• (SC/SS)^1/10Donde:

SC = Superficie ComparableSS = Superficie SujetoEn el caso de la superficie es el único factor donde el comparable se divide entre el sujeto, ya que la relación es mayor a uno cuando el inmueble objeto tiene superficie menor a los comparables, y el factor debe de ser menor a uno cuando la superficie es mayor.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.2. Tipo de Construcción:• Este punto está relacionado con la estructura en si del edificio, tomando en cuenta la calidad de los

materiales y la construcción• Para poder determinar que calificación se debe de aplicar se tiene que analizar tanto las características del

inmueble objeto, como las de los comparables. La determinación del puntaje se realiza de acuerdo a la observación, lo importante es que siempre se realice con el mismo criterio. Siempre hay que dividir el sujeto entre el comparable

Tipo Moderna Residencial Plus 1.10

Tipo Moderna Residencial 1.05

Tipo Moderna Semilujo 1.00

Tipo Moderna Media 0.95

Tipo Moderna Media Común 0.90

Tipo Moderna Interés Social Alta 0.85

Tipo Moderna Interés Social Media 0.80

Tipo Moderna Interés Social Baja 0.75

Tipo Moderna Económica 0.70

Tipo Moderna Mínima 0.65

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.3. Áreas Comunes:• Esto se refiere a todas las áreas útiles a todos los condóminos como son:

Estacionamientos, vialidades, pasillos, andadores, plazas, casas club, etc. la calificación se determino de la siguiente manera:

AREAS COMUNES FACTOR

COMPLETAS: Acceso controlado, casa club, alberca, jardines, canchas, estacionamiento, vialidades

1.10

MEDIAS: Acceso controlado, jardines, canchas, estacionamiento, vialidades

1.05

REGULARES: Acceso controlado, estacionamiento, vialidades

1.00

MALAS: Acceso controlado, vialidades 0.95

MUY MALAS: Escaleras 0.90

De igual manera se divide el sujeto entre el comparable

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.3.4 Factor de Edad:• Este se calcula de acuerdo a la fórmula de Roos-Heidecke que dice:

FEC E VUT F 1 1 4/ .

Donde:FEC = Factor por edad y conservaciónE = EdadVUT = Vida Útil Total

F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la siguiente tabla:

Calificación

Factor Estado

10 1.00 Nuevo

9 0.99

8 0.975 Regular

7 0.920

6 0.820 Reparaciones Sencillas

5 0.660

4 0.470 Reparaciones Importantes

3 0.250

2 0.135 En Desecho

En este caso como se está considerando la edad y el estado de conservación el factor engloba a las dos características teniendo cuidado en no duplicar los factores.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• Otra fórmula de factor de demerito por edad

En donde:Fed = Factor de demérito por edad.VUT = Vida útil total.Eef = Edad efectiva de la construcción. donde, (VUT-VUR) = Eef. VUR = Vida útil remanente. En este caso si se puede utilizar otro factor de estado de conservación .

Para relacionarla con el comparable quedaría de la siguiente manera:Factor de estado de conservación del sujeto entre el factor del estado de conservación del comparable

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.1.2.- Factor de depreciación total: Se considera depreciación total cuando los

inmuebles se califican con base a su estado de conservación, su edad y obsolescencias:

• Fdt = Fed x Fco x Fob

En donde:• Fdt = Factor de depreciación total.• Fed = Factor de demérito por edad.• Fco = Factor de conservación.• Fob = Factor de obsolescencias.

Cuando se presenten obsolescencias funcionales (que son curables, ya que dependen del bien) y/o económicas (son incurables, pues se da por causas externas), el Perito Valuador las identificará, cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación en el trabajo valuatorio.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADAI.2.2.- Tablas.I.2.2.1.- Factor de conservación (Fco):

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADAI.2.2.2.- Tabla de vidas útiles totales de diferentes tipos de construcción.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.5. Proyecto:• Esté está relacionado con la funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación,

ventilación, estética y confort del edificio en sí, también la calificación es con base a la observación y con las siguientes calificaciones:

PROYECTO CALIFICACIONExcelente 1.10

Muy Bueno 1.05

Bueno 1.00

Regular 0.95

Malo 0.90

Muy Malo 0.85

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.6 Tipo de Zona: • Está relacionado al uso de suelo predominante en la zona donde se ubica el

inmueble que se está valuando y los comparables a analizar, determinando las calificaciones siguientes:

TIPO DE ZONA FACTOR

Turística Comercial 1.00

Comercial de Primera 0.95

Comercial de Segunda 0.90

Residencial de Lujo 0.80

Residencial de Primera 0.75

Residencial de Segunda 0.70

Interés Social 0.65

Habitacional Popular 0.60

Esta tabla únicamente sirve para inmuebles habitacionales o comerciales, en el caso de otros usos se debe de adecuar la misma, al uso correspondiente.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• I.2.9. Factor de Coeficiente de uso de Suelo (Intensidad de Construcción):Se puede aplicar la siguiente formula((TC/CC) – (TS/CS)) * (VT/VF) + 1• Donde:• TC = Superficie del Terreno del Comparable• CC = Superficie de Construcción del Comparable• TS = Superficie del Terreno del Sujeto• CS = Superficie de Construcción del Sujeto• VT = Valor del Terreno • VF = Valor Físico O esta otra Formula ((TS*(TC/CC)-CS)*(VUTH/VMC)*(-1))+1• Donde:• TC = Superficie del Terreno del Comparable• CC = Superficie de Construcción del Comparable• TS = Superficie del Terreno del Sujeto• CS = Superficie de Construcción del Sujeto• VUTH = Valor Unitario del Terreno Homologado • VMC = Valor de Mercado del Comparable

Para que la homologación este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es único independientemente del propósito del avalúo.

HOMOLOGACIÓN SISTEMATIZADA• Es importante que la homologación no se realice sin criterio, y sin base de

sustento; pues lo ideal sería que la mayoría de los factores fueran 1 y que el resultante sea de ± 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.

“Ninguna Tabla, ningún Método de Valuación puede servir como sustituto de un criterio Sólido afinado por la

Experiencia”

GRACIAS POR SU ATENCION

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