hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · hp_gdz ijh\h^b lky \ ij_^iheh`_gbb hlkmlkl\by h[yazl_evkl\ b...

$: Hp gdbª HHH©>HFHp gdbª · Hp_gdZ ijh\h^b lky \ ij_^iheh`_gbb hlkmlkl\by h[yaZl_evkl\ b h[j_f_g_gbc \ hlghr_gbb bfms_kl\Z b bfms_kl\_gguo ijZ\ AZdZaqbdZ lZd`_ jZ[hlu ih hp_gd_ g_$
Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

Утверждаю

Директор ООО «ДОМ Оценки»

______________ /Санталова Г. Е./

ОТЧЕТ № 14/08-19-7999

об оценке справедливой стоимости квартиры,

общей площадью 175,3 м2, расположенной по адресу:

Россия, Краснодарский край, г. Геленджик,

ул. Приморская, дом № 30, кв. 62.

по состоянию на 14 августа 2019 г.

ЗАКАЗЧИК:

ООО «ИнтерФинанс УА»

ИСПОЛНИТЕЛЬ:

ООО «ДОМ Оценки»

(Адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45)

г. Челябинск

2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Добровольное Объединение Мастеров Оценки»

(ООО «ДОМ Оценки»)

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, 45, офис 11, ИНН / КПП 7453095099 / 745301001, р/с 40702810100300004203 в ПАО «Челябинвестбанк»

г. Челябинска, БИК 047501779, к/с 30101810400000000779, тел. (351) 263-09-59, 264-36-67, [email protected].

Генеральному директору

ООО «ИнтерФинанс УА»

Г-ну Гарнову Л. А.

Уважаемый Леонид Александрович!

В соответствии с договором № ОЦ-06/08-19-4610 от 06 августа 2019 г., заключенным между

Вами и ООО «ДОМ Оценки» в лице директора Санталовой Г. Е., была произведена оценка спра-

ведливой стоимости квартиры, общей площадью 175,3 м2, расположенной по адресу: Россия,

Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62.

Цель оценки: определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Меж-

дународным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Предполагаемое использование результата оценки: результат оценки может использоваться

для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая.

Приведенные ниже расчеты и анализ, позволяют сделать вывод: справедливая стои-

мость квартиры, общей площадью 175,3 м2, расположенной по адресу: Россия, Краснодар-

ский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62 по состоянию на 14 августа 2019

г. составляет – 10 046 000 руб. (Десять миллионов сорок шесть тысяч рублей) без учета НДС.

Настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральными стандартами оценки

ФСО № 1 от 20.05.2015 г., ФСО № 2 от 20.05.2015 г., ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (в ред. от

06.12.2016 г.), ФСО № 7 от 25.09.2014 г., стандартами и правилами оценочной деятельности Ассо-

циации «СРО «Экспертный совет» от 06.04.2017 г., стандартами Ассоциации СРО «НКСО»: Осно-

вополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015

«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», СТО СДС СРО НКСО 3.2-

2015 «Цель оценки и виды стоимости», СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об

оценке», СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости», международными стандартами

финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», международными стандар-

тами финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение международных стандартов финансо-

вой отчетности».

С уважением

Санталова Г. Е.

Директор ООО «ДОМ Оценки»

– 3 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ОГЛАВЛЕНИЕ

Сопроводительное письмо

1. Основные факты и выводы. ................................................................................................................... 4

2. Задание на оценку. .................................................................................................................................. 4

3. Общие положения. .................................................................................................................................. 5

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки. .................................................................................. 7

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия. ................................................................... 7

4. Используемая терминология и процесс оценки. .................................................................................. 9

5. Описание объекта оценки. ................................................................................................................... 12

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки. ....................................................................... 12

5.2. Местоположение объекта оценки. ................................................................................................ 12

5.3. Характеристики объекта оценки и его окружения. .................................................................... 13

5.4. Текущее использование объекта оценки. .................................................................................... 14

6. Анализ рынка объекта оценки. ............................................................................................................ 14

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-июнь 2019 г. ........... 14

6.2. Социально-экономическое развитие города Геленджика за январь-июнь 2019 г. .................. 15

6.3. Анализ рынка недвижимости города Геленджика. .................................................................... 15

6.4. Анализ наиболее эффективного использования. ........................................................................ 16

7. Методология проведения оценки. ....................................................................................................... 17

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости. ................... 17

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке. ................................................................... 17

7.1.2. Затратный подход. .................................................................................................................. 17

7.1.3. Сравнительный подход. ......................................................................................................... 17

7.1.4. Доходный подход. ................................................................................................................... 18

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости. ............................................. 19

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки. ................................................................................................................. 19

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки. .......................................... 19

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта. ............................................. 19

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта. .............................................................. 20

8. Определение справедливой стоимости объекта оценки рыночным (сравнительным) подходом. 20

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж. .......................................... 20

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж. ........... 22

8.2.1. Исходная информация. ........................................................................................................... 22

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения. .................................................................. 22

8.2.3. Расчет справедливой стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа

продаж. ............................................................................................................................................... 23

9. Согласование результатов и выбор итоговой величины стоимости. ............................................... 27

Список литературы. .................................................................................................................................. 29

Приложение № 1. Фотоматериалы. ......................................................................................................... 30

Приложение № 2. Копии прилагаемых документов. ............................................................................. 32

– 4 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Основание для проведения

оценки

Договор № ОЦ-06/08-19-4610 от 06 августа 2019 г.

Общая информация, иден-

тифицирующая объект

оценки

Объектом оценки является квартира, общей площадью 175,3 м2, расположенная по

адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62.

Подробное описание объекта оценки представлено в главе 5 настоящего отчета.

Результаты оценки, получ-

енные с применением раз-

личных подходов

Затратный подход Не применялся

Доходный подход Не применялся

Рыночный (сравнительный) подход 10 046 000 руб.

Итоговая величина стои-

мости объекта оценки

Справедливая стоимость Объекта оценки по состоянию на 14 августа 2019 г.

составляет: 10 046 000 руб. (Десять миллионов сорок шесть тысяч рублей) без

учета НДС.

Ограничения и пределы

применения полученной

итоговой стоимости

Результаты оценки и содержание отчета об оценке достоверны только при их исполь-

зовании в соответствии с условиями договора и не могут быть использованы в иных

целях.

Номер отчета 14/08-19-7999

Дата составления 14 августа 2019 г.

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Объект оценки Объектом оценки является квартира, общей площадью 175,3 м2, расположенная по

адресу: Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62.

Права на объект оценки,

учитываемые при опреде-

лении стоимости объекта

оценки

Объект оценки принадлежит владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости

«Оптимальный» на праве общей долевой собственности.

Цель оценки Определение справедливой стоимости объекта оценки в соответствии с Международ-

ным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»

Предполагаемое использо-

вание результата оценки

Результат оценки может использоваться для формирования стоимости чистых активов

и расчетной стоимости пая.

Вид стоимости Справедливая

Дата оценки 14 августа 2019 г.

Допущения, на которых

должна основываться

оценка

1. Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным

образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономиче-

ской среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки

обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3. Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и налогооб-

ложению.

4. Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в

отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по оценке

не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и об-

ременений.

5. Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имущество

является обоснованным.

6. Оценка проводится из допущения, что все необходимые разрешения имеют дейст-

вующую силу.

7. При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения исполь-

зованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

8. Округление полученных результатов производилось для удобства пользования От-

четом и не увязано с точностью полученных результатов.

9. Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату

оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или мо-

гут произойти после даты проведения оценки.

10. Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с

учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

11. Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется не-

избежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вы-

числяемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

– 5 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

12. Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости),

указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для формирования

стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая и может быть признана реко-

мендуемой для вышеуказанных целей.

13. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмот-

рено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предос-

тавлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по свя-

зям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оцен-

щиком.

Балансовая стоимость 10 815 000,00 руб.

3. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Нормативные документы,

использованные при про-

ведении оценки

Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в

Российской Федерации».

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требо-

вания к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономраз-

вития от 20.05.2015 г. № 297 (далее – ФСО № 1).

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 298 (далее – ФСО № 2).

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 г. № 299 (в ред. от 06.12.2016

г., далее – ФСО № 3).

Федеральный стандарт оценки «Оценка объекта недвижимости (ФСО № 7)», утвер-

жденный приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7).

Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации «СРО «Экспертный со-

вет» от 06.04.2017 г.

Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007.

СТО СДС СРО НКСО 3.1-2015 «Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки».

СТО СДС СРО НКСО 3.2-2015 «Цель оценки и виды стоимости».

СТО СДС СРО НКСО 3.3-2016 «Требования к отчету об оценке».

СТО СДС СРО НКСО 3.7-2014 «Оценка недвижимости».

Международные стандарты финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедли-

вой стоимости» (в ред. МСФО (IAS) 19, утв. Приказом Минфина России от

18.07.2012 № 106н).

Международный стандарт финансовой отчетности (IFRS) 1 «Первое применение

международных стандартов финансовой отчетности» (ред. от 07.05.2013) (введен в

действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от

25.11.2011 № 160н).

Заказчик Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерФинанс Управление Актива-

ми» (ООО «ИнтерФинанс УА»)

ИНН 7707628890, КПП 770401001, ОГРН 5077746871802 от 04.06.2007 г.

Юридический адрес: 119019, г. Москва, Пречистенская наб., д. 45/1, стр. 2 А, этаж 3,

помещение I, комната 11

Банковские реквизиты:

р/с 40701810538000000185 в ПАО Сбербанк г. Москва

к/с 30101810400000000225 БИК 044525225

Сведения о юридическом лице, с которым Оценщик заключил трудовой договор

Наименование Исполни-

тель

Общество с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров

Оценки» (ООО «ДОМ Оценки»)

Сведения о страховании

гражданской ответствен-

ности Исполнителя

Полис обязательного страхования ответственности оценщика № 18710В4001018 от

01.12.2018 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, франшиза не установ-

лена. Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Реквизиты Исполнителя ИНН / КПП 745302 80099 / 745301001, ОГРН 1027403873848 от 06.12.2002 г.

Юридический адрес: г. Челябинск, ул. Елькина, 45.

Банковские реквизиты:

р/с 40702810100300004203 в ОАО «Челябинвестбанк», г. Челябинск,

к/с 30101810400000000779, БИК 047501779

Сведения о независимости юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, и Оценщика в

соответствии с требованиями статьи 16 Закона об оценке

Требование о независимости выполнено

– 6 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Оценщики

Фамилия, имя, отчество Санталова Галина Емельяновна (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организа-

ция оценщиков «Экспертный совет» (далее НП «СРОО «ЭС»), местоположение: г. Мо-

сква, Хохловский пер., д. 13, стр. 1 Свидетельство № 001662 от 05.05.2015 г., № по рее-

стру 1662 от 05.05.2015 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 410 707 выдан Российской эконо-

мической академией им. Г.В. Плеханова от 27.09.2001 г. по программе «Оценка стоимо-

сти предприятия (бизнеса)».

Квалификационный атте-

стат в области оценочной

деятельности

Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недви-

жимости» № 001389-1 от 14.12.2017 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 5 000 000 (Пять миллионов) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


22 года

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Фамилия, имя, отчество Фришберг Вячеслав Давидович (далее – Оценщик)

Информация о членстве в

саморегулируемой орга-

низации оценщиков

Включен в реестр членов Ассоциации саморегулируемая организация оценщиков «На-

циональная коллегия специалистов-оценщиков» (далее Ассоциация СРО «НКСО»),

местоположение: 119017, г. Москва, Малая Ордынка, дом 13, строение 3. Свидетельство

№ 00821 от 01.01.2008 г.

Номер и дата выдачи до-

кумента, подтверждающе-

го получение профессио-

нальных знаний в области

оценочной деятельности

Диплом о профессиональной переподготовке ПП № 609231 от 19.01.2007 г. выдан Ме-

ждународной академии оценки и консалтинга по программе «Оценка собственности:

оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Квалификационный атте-

стат в области оценочной


Квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности «Оценка недви-

жимости» № 006879-1 от 26.03.2018 г.



ности оценщика


01.12.2018 г. на сумму 3 000 000 (Три миллиона) рублей, франшиза не установлена.

Выдан САО «ВСК». Срок действия полиса с 01.01.2019 г. до 31.12.2019 г.

Стаж работы в оценочной


9 лет

Почтовый адрес Оценщи-

ка

454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 45, оф. 11

Контактный телефон 8-351-264-36-67

Адрес электронной почты [email protected]

Информация обо всех

привлеченных к проведе-

нию оценки организациях

и специалистах.

К оценке не привлекались иные организации и специалисты.

Данные и источники, ис-

пользованные при прове-

дении оценки

Документы и сведения, предоставленные заказчиком.

Информация, опубликованная на сайтах: http://avito.ru/; http://gelen-lux.ru/;

http://modus-dom.ru/; http://vestum.ru/; http://cian.ru/, сайт администрации муници-

пального образования город-курорт Геленджик http://gelendzhik.org/ и др.

Перечень и наименование

документов, использован-

ных при проведении

оценки

Свидетельство о государственной регистрации права № АА 449821 от 29.10.2015 г.

Договор купли-продажи недвижимости имущества № 01/10/2015-2 от 01.10.2015 г.

Выкопировка из технического паспорта от 11.11.2008 г.

Форма отчета Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечаю-

щим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-

тельности в Российской Федерации» и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

– 7 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

3.1. Заявление (сертификат) о качестве оценки.

Подписавшие данный отчет надлежащие оценщики (далее Оценщики) настоящим заявляют, что в соответствии

с имеющимися у них данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми нами предположениями и суще-

ствующими ограничительными условиями и допущениями, являющихся частью настоящего отчета, и пред-

ставляют собой наши личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении недвижимости, являющейся предметом настоящего отчета, оценщики не имеют никакой лич-

ной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоят в родстве, не имеют никаких лич-

ных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настоя-

щего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости

или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимо-

сти оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и

совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-

135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки ФСО № 1,

ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

6. Согласно Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О

рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым

оценщиком» № 92 от 30.05.2005 г. оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, опре-

деленной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том

случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для

сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кро-

ме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до

момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должност-

ным лицом или органом управления юридического лица). Обязательный характер величины стоимости объ-

екта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального

закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Феде-

рального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных цен-

ных бумагах». Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа,

должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения не-

зависимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им

величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оцен-

щиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоя-

тельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

7. Фото объекта оценки предоставлены заказчиком оценки.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам,

подписавшим настоящий отчет.

3.2. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке:

1. Работы по оценке включают:

исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе);

сбор и анализ информации, необходимой и достаточной для обоснования сути и меры полезности объекта

оценки в настоящем и будущем;

выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оцен-

ке.

2. Состав работ по настоящей оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание

отчета удовлетворяют требованиям необходимости, достаточности и достоверности для доказательства резуль-

тата оценки:

состав работ по настоящей оценке не содержит работ, выполнение которых могло бы повлиять на значение

итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

использование дополнительной информации, которая может содержаться в открытом доступе, не приведет к

существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также

не приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

вся используемая в отчете информация, в том числе, мнения участников рынка, к которому относится объ-

ект оценки, высказанные в ходе переговоров с Оценщиком, считается достоверной;

глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата

оценки, его погрешность и степень обоснованности;

отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

– 8 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

3. В соответствии с п. 13 ФСО № 3, отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель (имеющий

высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщи-

ком) получателя отчета мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ,

анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее досто-

верности; понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления

стоимости объекта оценки.

Допущения и ограничения к проведению оценки:

1. Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными яв-

ным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

3. Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды (свойств объекта оценки, дру-

гих существенных для результата оценки обстоятельств), которые он не мог прогнозировать и учитывать в про-

цессе выполнения оценки.

4. Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные

Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги

по аудиту, налогообложению.

5. Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и имущественных прав, а также обяза-

тельств и обременений, которые могли иметь место на дату проведения оценки в отношении имущества и иму-

щественных прав Заказчика, также анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обреме-

нений.

Допущения в отношении оцениваемых прав:

1. Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или кон-

трактов.

2. Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущест-

во является обоснованным.

3. Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете:

1. Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности.

2. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для

получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации,

поэтому для всех сведений указан источник информации.

3. Оценщик не несет ответственности за какие-либо изменения мнений тех или иных участников рынка, а также

любой другой информации, которая содержалась в открытом доступе в период проведения оценки и использо-

валась для проведения расчетов и составления отчета об оценке.

4. В соответствии с п. 11 ФСО № 3, использованная в отчете информация, предоставленная заказчиком, приложе-

на в приложении к отчету в виде справок, подписанных уполномоченным на то представителем заказчика

оценки. Данная информация считается достоверной, за исключением отдельных случаев, когда у оценщика есть

основания считать иначе.

5. При наличии альтернативных данных или несогласованности поступившей в распоряжение Оценщика инфор-

мации, расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика.

6. Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений,

которые содержатся в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества исполь-

зованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета:

1. Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы

применения полученного результата приведены непосредственно в расчѐтных разделах настоящего Отчета.

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки:

1. Сумма денежного выражения ценности объекта оценки, рыночная стоимость, указанная в настоящем Отчете об

оценке носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с рассмотренным Объектом.

2. Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на август

2019 г. Оценщик не принимал во внимание события, произошедшие после даты проведения оценки, в соответ-

ствии с п. 19 ФСО № 1.

3. Вся информация, полученная в ходе личных переговоров с участниками рынка, к которому относится объект

оценки, считается достоверной и соответствующей типичным рыночным условиям, если у Оценщика нет осно-

ваний считать иначе.

4. Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий

– 9 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

и сделок, произошедших после даты оценки.

5. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется неизбежной погреш-

ностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, исполь-

зуемых для расчета результата оценки.

6. Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, носит лишь рекомендательный харак-

тер для формирования стоимости чистых активов и расчетной стоимости пая, и не является обязательным для

совершения сделок с оцениваемым имуществом.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки:

1. Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е.

Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, рав-

но как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

суда, арбитражного или третейского суда;

уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов

профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготов-

ленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных аттестаций или аккредита-

ций профессиональных оценщиков.

2. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку.

Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы,

для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

3. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной

оценки, иначе как по официальному вызову суда.

4. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации», ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7, МФСО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» приме-

няются следующие термины и определения:

1. Рыночная стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объ-

ект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки

действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных

объектов оценки;

цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки

в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке по-

средством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке дол-

жен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки – наибольшая из достижимых по разумным со-

ображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о

предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соот-

ветствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совер-

шения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности в следующих случаях:

при изъятии имущества для государственных нужд;

при определении размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания

акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

при определении неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки,

принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муници-

пальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Россий-

– 10 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное

управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Феде-

рации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам

Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Фе-

дерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации

или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о вели-

чине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из

сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у

собственников для государственных или муниципальных нужд;

2. Справедливая стоимость – это цена, которая может быть получена при продаже актива или уплачена при

передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе на основном (или наиболее вы-

годном) рынке на дату оценки в текущих рыночных условиях (то есть выходная цена) независимо от того,

является ли такая цена непосредственно наблюдаемой или рассчитывается с использованием другого ме-

тода оценки.

Цена, действующая на основном (или наиболее выгодном) рынке, использованная для оценки справедливой

стоимости актива или обязательства, не должна корректироваться с учетом затрат по сделке. Затраты по сделке долж-

ны отражаться в учете в соответствии с другими МСФО. Затраты по сделке не являются характеристикой актива или

обязательства; они скорее являются специфическими для сделки и будут отличаться в зависимости от того, как пред-

приятие вступает в сделку в отношении актива или обязательства.

Затраты по сделке не включают транспортные расходы. Если местонахождение является характеристикой акти-

ва (как, например, может быть в случае с товаром), цена на основном (или наиболее выгодном) рынке должна коррек-

тироваться с учетом расходов, при наличии таковых, которые были бы понесены на транспортировку актива от его

текущего местонахождения до данного рынка.

3. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица

или группы лиц при установленных лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможно-

сти отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая

наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оцен-

ки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить

сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается

влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответст-

вующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная

стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастро-

вой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

4. Подходы к оценке:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о це-

нах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определе-

нии ожидаемых доходов от объекта оценки.

5. Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта

оценки.

7. Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

8. Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим

характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при

сходных условиях.

9. Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок

(публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.

– 11 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

10. Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использо-

вании различных подходов к оценке и методов оценки.

11. Экспертиза отчета об оценке – совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при про-

ведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной дея-

тельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обос-

нованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к

оценке.

12. Условное возмещение – как правило, обязательство покупателя передать дополнительные активы или до-

ли участия в капитале прежним собственникам приобретаемого предприятия в рамках обмена на контроль

над приобретаемым предприятием при условии наступления определенных будущих событий или выпол-

нения условий. Однако условное возмещение также может дать покупателю право вернуть ранее передан-

ное возмещение в случае выполнения определенных условий.

13. Активный рынок – рынок, на котором операции с активом или обязательством проводятся с достаточной

частотой и в достаточном объеме, позволяющем получать информацию об оценках на постоянной основе.

14. Затратный подход – метод оценки, при котором отражается сумма, которая потребовалась бы в настоя-

щий момент для замены производительной способности актива (часто называемая текущей стоимостью

замещения).

15. Входная цена – цена, уплачиваемая за приобретение актива или получаемая за принятие обязательства

при проведении операции обмена.

16. Выходная цена – цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обяза-

тельства.

17. Ожидаемый поток денежных средств – взвешенное с учетом вероятности среднее значение (то есть

среднее значение распределения) возможных будущих потоков денежных средств.

18. Наилучшее и наиболее эффективное использование – такое использование нефинансового актива уча-

стниками рынка, которое максимально увеличило бы стоимость актива или группы активов и обязательств

(например, бизнеса), в которой использовался бы актив.

19. Доходный подход – методы оценки, которые преобразовывают будущие суммы (например, потоки де-

нежных средств или доходы и расходы) в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную).

Оценка справедливой стоимости осуществляется на основе стоимости, обозначаемой текущими рыночны-

ми ожиданиями в отношении таких будущих сумм.

20. Исходные данные – допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены

на актив или обязательство, включая допущения о рисках, таких как указанные ниже: (a) риск, присущий

конкретному методу оценки, используемому для оценки справедливой стоимости (такому как модель це-

нообразования); (b) риск, присущий исходным данным метода оценки. Исходные данные могут быть на-

блюдаемыми или ненаблюдаемыми.

21. Исходные данные 1 Уровня – котируемые цены (некорректируемые) на активных рынках на идентичные

активы или обязательства, к которым предприятие может получить доступ на дату оценки.

22. Исходные данные 2 Уровня – исходные данные, не являющиеся котируемыми ценами, относящимися к 1

Уровню, которые, прямо или косвенно, являются наблюдаемыми в отношении актива или обязательства.

23. Исходные данные 3 Уровня – ненаблюдаемые исходные данные в отношении актива или обязательства.

24. Рыночный подход – метод оценки, при котором используются цены и другая соответствующая информа-

ция, генерируемая рыночными сделками с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) ак-

тивами, обязательствами или группой активов и обязательств, такой как бизнес.

25. Подтверждаемые рынком исходные данные – исходные данные, преимущественно возникающие из на-

блюдаемых рыночных данных или подтверждаемые ими путем корреляции или другими способами.

26. Участники рынка – покупатели и продавцы на основном (или наиболее выгодном) для актива или обяза-

тельства рынке, которые обладают всеми нижеуказанными характеристиками: (a) они независимы друг от

друга, то есть они не являются связанными сторонами в соответствии с определением, предложенным в

МСФО (IAS) 24, хотя цена в операции между связанными сторонами может использоваться в качестве ис-

ходных данных для оценки справедливой стоимости, если у предприятия есть доказательство того, что

операция проводилась на рыночных условиях; (b) они хорошо осведомлены, имеют обоснованное пред-

ставление об активе или обязательстве и об операции на основании всей имеющейся информации, вклю-

чая информацию, которая может быть получена при проведении стандартной и общепринятой комплекс-

ной проверки; (c) они могут участвовать в операции с данным активом или обязательством; (d) они жела-

ют участвовать в операции с данным активом или обязательством, то есть они имеют мотив, но не прину-

ждаются или иным образом вынуждены участвовать в такой операции.

27. Наиболее выгодный рынок – рынок, позволяющий максимально увеличить сумму, которая была бы по-

лучена при продаже актива, или уменьшить сумму, которая была бы выплачена при передаче обязательст-

ва, после учета всех затрат по сделке и транспортных расходов.

28. Риск невыполнения обязательств – риск того, что предприятие не выполнит обязательство. Риск невы-

полнения обязательств включает среди прочего собственный кредитный риск предприятия.

29. Наблюдаемые исходные данные – исходные данные, которые разрабатываются с использованием ры-

ночных данных, таких как общедоступная информация о фактических событиях или операциях, и которые

отражают допущения, которые использовались бы участниками рынка при установлении цены на актив

или обязательство.

– 12 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

30. Операция на добровольной основе – вид операций, которые проводятся на рынке на протяжении опре-

деленного периода до даты оценки, достаточного для того, чтобы наблюдать рыночную деятельность,

обычную и общепринятую в отношении операций с участием таких активов или обязательств; это не при-

нудительная операция (например, принудительная ликвидация или вынужденная реализация).

31. Основной рынок – рынок с самым большим объемом и уровнем деятельности в отношении актива или

обязательства.

32. Премия за риск – компенсация, требуемая не расположенными к принятию риска участниками рынка за

принятие неопределенности, присущей потокам денежных средств, связанных с активом или обязательст-

вом. Также называется «корректировка с учетом рисков».

33. Затраты по сделке – расходы на продажу актива или передачу обязательства на основном (или наиболее

выгодном) для актива или обязательства рынке, которые непосредственно относятся на выбытие актива

или передачу обязательства и удовлетворяют следующим критериям: (a) они возникают непосредственно

из операции и являются существенными для нее; (b) предприятие не понесло бы такие расходы, если бы

решение продать актив или передать обязательство не было бы принято (аналогично определению расхо-

дов на продажу, предложенному в МСФО (IFRS) 5).

34. Транспортные расходы – расходы, которые были бы понесены при транспортировке актива от его теку-

щего местонахождения до места его основного (или наиболее выгодного) рынка.

35. Единица учета – степень объединения или разбивки активов или обязательств в МСФО в целях призна-

ния.

36. Ненаблюдаемые исходные данные – исходные данные, для которых рыночные данные недоступны и ко-

торые разработаны с использованием всей доступной информации о тех допущениях, которые использо-

вались бы участниками рынка при установлении цены на актив или обязательство.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

5.1. Оцениваемые права и определение базы оценки.

Наименование

объекта права

Субъект права Документ, подтверждающий вид права

Квартира, общей

площадью 175,3

м2

Владельцы инве-

стиционных паев

– ЗПИФ недви-

жимости «Опти-

мальный»

Свидетельство о государственной регистрации права № АА 449821 от

29.10.2015 г.

Вид права: общая долевая собственность

Кадастровый (или условный) номер: 23:40:0403018:66

Существующие ограничения (обременения) права: доверительное управление

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владе-

ния, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в

отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым

актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен-

ность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения

имуществом, отдавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

Рассмотрев основные цели оценки и принципы выбора базы оценки, Оценщики применили справед-

ливую стоимость.

5.2. Местоположение объекта оценки.

Оцениваемый объект – квартира, находится в городе Геленджик Краснодарского края по адресу: ул.

Приморская, д. 30, кв. 62.

Муниципальное образование город-курорт Геленджик расположено на юго-западе Краснодарского края. Общая

протяженность границы города – 251 км. Площадь всего муниципального образования – 122754 га, города Геленджи-

ка 1925 га. Протяженность береговой линии вдоль Черного моря (от г. Новороссийск до Туапсинского района) 102 км.

Численность населения – более 89 тыс. чел. Средняя плотность населения – 70,9 человека на 1 кв.км. В состав город-

ского округа включены город Геленджик (город краевого подчинения) и 20 сельских населенных пунктов, 7 из кото-

рых имеют курортную направленность и имеют выход к морю.

Климат – средиземноморского типа. Средняя температура воздуха летом +24 градуса, зимой +4 градуса, 250

солнечных дней в году, купальный сезон – с мая по октябрь, среднегодовая температура морской воды +15,5 градусов,

летом – до +28 градусов. На территории курорта более 100 галечных пляжных зон, общей протяженностью более 20

тысяч метров, гидроминеральные ресурсы. Зарегистрировано 18 участков месторождений минеральных вод и 5 само-

изливающихся минеральных источников. 90% территории курорта занято лесными массивами. Климатические ресур-

сы Геленджика создают хорошие условия для лечения.

Геленджик расположен в 182 км от краевого центра – города Краснодара, в 40 км от ближайшего железнодо-

рожного узла в г.Новороссийске, в 100 км от ближайшего аэропорта в г.Анапа. Связь с городом осуществляется по

автодороге федерального значения М-4 Новороссийск-Москва. Из города Краснодара до города-курорта Геленджик

можно доехать через город Горячий Ключ (190 км) или через город Новороссийск (182 км). В пределах курорта суще-

– 13 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ствует хорошо развитая сеть основных и второстепенных дорог, соединяющих населенные пункты, которые являются

частью Геленджикского района.

Завершено реконструкция аэропорта «Геленджик». «Воздушные ворота» города открывают большие перспек-

тивы для Черноморского туризма и умножают общую инвестиционную привлекательность Геленджика на мировом

туристическом рынке. Построена новая взлетно-посадочная полоса размером 3100 х 60 м. Цель реконструкции – при-

ем магистральных самолетов типа ТУ-154, ЯК-42, ТУ-204, ТУ-334 и их зарубежных аналогов для перевозки авиапас-

сажиров воздушным транспортом. Общая стоимость проекта – более 8 млрд. руб. Проектная мощность аэровокзаль-

ного комплекса – 900 тыс. пассажиров в год. После реконструкции аэропорт «Геленджик» будет иметь статус пасса-

жирского международного аэропорта IV класса. Реконструкция аэропорта и связанные с этим факторы увеличат по

прогнозам налоговые поступления в местный бюджет на 135 млн. рублей в год. 25 декабря 2008 года осуществлен

первый технический рейс самолета, который совершил посадку и взлет с новой полосы аэропорта.

Зарезервирована территория для строительства железной дороги в двух направлениях – к г. Новороссийску и г.

Абинску с организацией железнодорожного транспортного узла и железнодорожного вокзала в районе с. Кабардинка.

5.3. Характеристики объекта оценки и его окружения.

Описание прилегающей территории.

Показатель Описание или характеристика показателя

Местоположение в микрорайоне Зона жилой застройки

Преобладающая застройка микрорайона 5, 9, 10, 12, 15ти

этажные жилые дома

Транспортная доступность Жилой дом находится в зоне жилой застройки по ул. При-

морская в 5-ти минутах от остановки общественного транс-

порта – «Гриченко»

Обеспеченность общественным транспортом

(Субъективная оценка)

Хорошее

Объекты социальной инфраструктуры микрорай-

она в пределах пешей доступности (менее 1 км)

Аптека, продовольственный, промтоварный магазин, дет-

ский сад, школа.

Обеспеченность объектами социальной инфра-

структуры (субъективная оценка)

Хорошее

Объекты промышленной инфраструктуры микро-

района

Нет

Объекты транспортной инфраструктуры микро-

района

Автобусные маршруты, маршрутные такси

Состояние прилегающей территории (субъектив-

ная оценка)

Хорошее

Общие характеристики здания.


Тип здания 9ти

– этажный жилой дом

Материал наружных стен Монолитные, кирпичные

Материал перекрытий Железобетонные перекрытия

Состояние здания (субъективная оценка) Хорошее

Техническое обеспечение здания Горячее и холодное водоснабжение (централизованное),

отопление, канализация, электроснабжение.

Организованная стоянка личного автотранспорта

или подземный гараж

Да

Количество этажей в здании 9

Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее

Дополнительная существенная информация Снос или реконструкция дома с отселением не предполага-

ется

Характеристика объекта оценки.


Этаж расположения Квартира находится в двух уровнях

Площадь, кв.м: общая 175,3

Площадь, кв.м: жилая 133,9

Количество комнат 3

Наличие смежных комнат Нет

Площадь кухни, кв.м 26,8

Санузел Совмещенный

– 14 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Высота потолков, м 2,95

Вспомогательные и подсобные помещения Нет

Лоджия (балкон) Балкон

Вид из окон Окна выходят на море

Слаботочное обеспечение ТВ-антенна

Дополнительные системы безопасности Металлическая дверь в подъезде и домофон, металлическая

дверь на входе в квартиру.

Состояние объекта (субъективная оценка) Хорошее, готовое к проживанию

Видимые дефекты внутренней отделки Не обнаружены

Соответствие планировки квартиры поэтажному

плану БТИ

Соответствует

Дополнительная существенная информация Плита – газовая, установлена. Окна – пластиковые. Сантех-

ническое оборудование установлено.

5.4. Текущее использование объекта оценки.

В текущем состоянии объект эксплуатируется как жилая квартира.

6. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

6.1. Социально-экономическое развитие Российской Федерации за январь-июнь 2019 г.1

Показатели Июнь

2019 г.

В % к I полуго-

дие 2019 г.

в % к I

полугодию

2018 г.

Справочно

июнь 2018 г. в

% к

I полугодие

2018 г. в %

к I полуго-

дию 2017 г. июню

2018 г.

маю

2019 г.

июню

2017 г.

маю

2018 г.

Валовой внутренний продукт, млрд.

рублей 24487,1 100,5 101,9

Индекс промышленного производства 103,3 102,3 102,6 102,2 99,8 103,0

Продукция сельского хозяйства, млрд.

рублей 330,8 101,1 103,5 101,2 100,8 103,4 102,0

Грузооборот транспорта, млрд.т-км 454,5 100,3 95,1 101,7 102,1 95,8 103,0

в том числе железнодорожного транс-

порта 205,8 98,2 91,6 102,0 103,2 95,5 104,5

Оборот розничной торговли, млрд.

рублей 2731,1 101,4 101,6 101,7 103,4 101,6 102,9

Объем платных услуг населению,

млрд. рублей 824,8 96,5 99,0 98,8 102,7 101,5 101,4

Внешнеторговый оборот, млрд. дол-

ларов США, в том числе: 51,4 88,8 89,2 97,5 120,9 101,6 122,9

экспорт товаров 31,6 86,5 88,6 97,5 129,3 101,4 127,2

импорт товаров 19,8 92,6 90,1 97,5 108,7 101,8 116,0

Инвестиции в основной капитал,

млрд.рублей 2635,1 100,5 103,8

Индекс потребительских цен 104,7 100,0 105,1 102,3 100,5 102,3

Индекс цен производителей промыш-

ленных товаров 104,1 99,4 108,9 116,1 103,4 108,5

Реальные располагаемые денежные

доходы 98,7 101,3

Среднемесячная начисленная зара-

ботная плата работников организаций:

номинальная, рублей

49840 107,1 104,0 107,0 109,7 104,1 111,2

реальная 102,3 104,0 101,8 107,2 103,6 108,7

Общая численность безработных (в

возрасте 15 лет и старше),

млн.человек

3,3 94,1 98,0 94,3 91,8 98,2 91,5

Численность официально зарегистри-

рованных безработных (по данным

Роструда), млн.человек

0,7 105,7 96,1 102,9 86,5 96,6 86,4

1 http://www.gks.ru/free_doc/doc_2019/info/oper-06-2019.pdf

– 15 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

6.2. Социально-экономическое развитие города Геленджика за январь-июнь 2019 г.2

Показатели Единица

измерения

Январь-июнь

2019 г.

Январь-июнь

2018 г.

Темп

роста в %

Численность населения тыс.чел. 117.719 117.546 100.1

Численность населения, занятого в экономике тыс.чел. 62.854 62.55 100.5

Среднемесячная заработная плата в расчете на одно-

го работника: 35149.2 32168 109.3

номинальная руб. 0.201 0.088 228.4

Общая численность официально зарегистрирован-

ных безработных тыс.чел. 0.3 0.1 300

Уровень безработицы (на конец периода) % 117.719 117.546 100.1

6.3. Анализ рынка недвижимости города Геленджика.3

Цена квадратного метра жилья в г. Геленджике – 17.06.2019: 83 724 руб./м2.

Динамика цен на квартиры в Геленджике

Изменение цены квадратного метра квартир в г. Геленджике за неделю: + 0,12 %. Объѐм вторичного рынка жи-

лья в Геленджике: всего продаѐтся 1,7 тыс. квартир; общая стоимость 8,8 млрд. руб.; совокупная площадь 107, 4тыс.

м2.

Квартиры в г. Геленджике на вторичном рынке

Количество комнат Вес в общем

количестве

Общее коли-

чество

Общая стоимость Общая площадь

однокомнатные квартиры 35.4% 585 2.3 млрд. руб. 26.2 тыс. м²

двухкомнатные квартиры 41.5% 685 3.9 млрд. руб. 45.0 тыс. м²

трѐхкомнатные квартиры 19.5% 322 2.1 млрд. руб. 28.4 тыс. м²

многокомнатные квартиры 3.6% 59 522.7 млн. руб. 7.70 тыс. м²

Средняя цена квартир в г. Геленджике, за 1 м2

Количество комнат Стоимость 1 м2,

руб.

однокомнатные квартиры 87 201

двухкомнатные квартиры 86 045

трѐхкомнатные квартиры 75 082

многокомнатные квартиры 69 270

2 http://gelendzhik.org/about/statistics/index.php 3 http://www.rlt24.com/prices/gelendzhik

– 16 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Изменение средней цены квартир за 1 м2 в г. Геленджике за неделю

Количество комнат Изменение средней цены

квартир 1 м2,

%

Изменение средней цены

квартир,

руб./м2

однокомнатные квартиры +0.02% + 18 руб.

двухкомнатные квартиры -0.54% - 466 руб.

трѐхкомнатные квартиры +0.83% + 615 руб.

многокомнатные квартиры -0.74% - 520 руб.

Цена квартир в г. Геленджике

Количество комнат Средняя площадь,

м2

Средняя цена квартиры,

руб.

однокомнатные квартиры 44.9 м² 3 920 353 руб.

двухкомнатные квартиры 65.7 м² 5 670 899 руб.

трѐхкомнатные квартиры 88.3 м² 6 611 023 руб.

многокомнатные квартиры 130.5 м² 8 859 442 руб.

Изменение стоимости квартир за неделю в г. Геленджике

Количество комнат Изменение средней цены,

%

Изменение средней цены квартир,

руб.

однокомнатные квартиры -0.07% - 2 804 руб.

двухкомнатные квартиры -0.47% - 26 883 руб.

трѐхкомнатные квартиры +1.87% + 121 240 руб.

многокомнатные квартиры +0.57% + 50 173 руб.

6.4. Анализ наиболее эффективного использования.

При оценке справедливой стоимости нефинансового актива учитывается способность участника рынка генери-

ровать экономические выгоды посредством наилучшего и наиболее эффективного использования актива или посред-

ством его продажи другому участнику рынка, который использовал бы данный актив наилучшим и наиболее эффек-

тивным образом.

Для наиболее эффективного использования нефинансового актива принимается в расчет такое использование

актива, которое является физически выполнимым, юридически допустимым и финансово оправданным, как изложено

ниже:

1. Физически выполнимое использование предусматривает учет физических характеристик актива, которые

участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, местонахождение или размер имущест-

ва).

2. Юридически допустимое использование предусматривает учет любых юридических ограничений на исполь-

зование актива, которые участники рынка учитывали бы при установлении цены на актив (например, правила зониро-

вания, применимые к имуществу).

3. Финансово оправданное использование предусматривает учет того факта, генерирует ли физически выпол-

нимое и юридически допустимое использование актива доход или потоки денежных средств (с учетом затрат на пре-

образование актива к такому использованию), достаточные для получения дохода на инвестицию, который участники

рынка требовали бы от инвестиции в данный актив при данном использовании.

Наиболее эффективное использование определяется с точки зрения участников рынка, даже если предприятие

предусматривает иное использование. Однако предполагается, что текущее использование предприятием нефинансо-

вого актива является наилучшим и наиболее эффективным его использованием, за исключением случаев, когда ры-

ночные или другие факторы указывают, что иное использование актива участниками рынка максимально увеличило

бы его стоимость.

Юридически допустимое использование – разрешенное использование объекта – в качестве жилой квартиры.

Этот же вариант застройки соответствует и 2-м другим критериям: физически выполнимо и финансово оправ-

данно.

Учитывая вышеизложенное, Оценщики пришли к заключению: что наиболее эффективное использование объ-

екта оценки является использование оцениваемого объекта по текущему использованию в качестве жилой квартиры.

– 17 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

7. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ.

7.1. Общее описание основных подходов применяемых при оценке недвижимости.

7.1.1. Основные подходы, применяемые при оценке.

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

затратный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравне-

нии объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок

с ними;

доходный подход – совокупность подходов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

ожидаемых доходов от объекта оценки.

7.1.2. Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и, исхо-

дит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в кото-

рую обойдется ему получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и

качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объек-

тивным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его

износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость объекта оценки, как полную восстановительную стоимость объекта

(либо полную стоимость замещения) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Под полной восстановительной стоимостью понимаются затраты по воссозданию объекта в первоначальном

виде из тех же конструкционных материалов и при той же технологии, включая в них прибыль строительной (либо

продающей – для машин и оборудования) организации и инвестора.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном вы-

ражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли

в целях оптимального ее использования.

Расчет рыночной стоимости возведения новых аналогичных объектов – получение полной восстановитель-

ной стоимости объектов.

Определение величины накопленного физического, функционального и внешнего износа объекта недви-

жимости.

Уменьшение полной восстановительной стоимости объекта на сумму износа для получения остаточной

восстановительной стоимости объекта.

Добавление к рассчитанной реальной стоимости объекта стоимости земли.

Последовательное применение принципов оценки в затратном подходе позволяет сформулировать важный

вывод, что стоимость строительства (издержки) и рыночная стоимость – различные понятия.

Затратный подход

B8. При затратном подходе отражается сумма, которая потребовалась бы в настоящий момент для замены про-

изводительной способности актива (часто называемой текущей стоимостью замещения).

B9. С точки зрения продавца как участника рынка цена, которая была бы получена за актив, основана на той

сумме, которую покупатель как участник рынка заплатит, чтобы приобрести или построить замещающий актив, обла-

дающий сопоставимой пользой, с учетом морального износа. Причина этого заключается в том, что покупатель как

участник рынка не заплатил бы за актив сумму больше, чем сумма, за которую он мог бы заменить производительную

способность данного актива. Моральный износ включает в себя физическое ухудшение, функциональное (технологи-

ческое) устаревание и экономическое (внешнее) устаревание и является более широким понятием, чем износ, в целях

подготовки и представления финансовой отчетности (распределение исторической стоимости) или налоговых целях

(использование определенных сроков полезной службы). Во многих случаях метод текущей стоимости замещения

используется для оценки справедливой стоимости материальных активов, которые используются в комбинации с дру-

гими активами или с другими активами и обязательствами.

7.1.3. Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по анало-

гии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на

принципе замещения, то есть, имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную

– 18 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

на продажу недвижимость не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по каче-

ству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу, стоимость объекта определяется ценами недавних

сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок,

компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рын-

ке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми объектами. Цены на объекты-

аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректи-

ровки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.


Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по

продажам объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершен-

ные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной еди-

ницы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на

рынке по отдельным элементам; определение цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их

к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверно-

сти информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в

виде группы показателей или диапазона цен.

Рыночный подход

B5. При рыночном подходе используются цены и другая уместная информация, генерируемая рыночными опе-

рациями с идентичными или сопоставимыми (то есть аналогичными) активами, обязательствами или группой активов

и обязательств, такой как бизнес.

B6. Например, в методах оценки, совместимых с рыночным подходом, часто используются рыночные множи-

тели, возникающие из комплекта сопоставимых показателей. Множители могут находиться в одних диапазонах с

другим множителем по каждому сопоставимому показателю. Для выбора надлежащего множителя из диапазона тре-

буется использовать суждение с учетом качественных и количественных факторов, специфических для оценки.

B7. Методы оценки, совместимые с рыночным подходом, включают матричное ценообразование. Матричное

ценообразование - это математический метод, используемый преимущественно для оценки некоторых видов финансо-

вых инструментов, таких как долговые ценные бумаги, не основываясь лишь на котируемых ценах на определенные

ценные бумаги, а скорее на отношении ценных бумаг к другим котируемым ценным бумагам, используемым как ори-

ентир.

7.1.4. Доходный подход.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор

или покупатель приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объ-

екта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным

объектом. Основным при использовании данного подхода, является определение потенциального, действительного

или чистого дохода от эксплуатации объекта, что в свою очередь служит базой для определения стоимости объекта.

Для определения стоимости возможно использование метода прямой капитализации, который базируется на стабиль-

ных денежных потоках (постоянный доход) и метода дисконтирования денежных потоков, который наиболее прием-

лем при переменных денежных потоках (первичные инвестиционные вложения, а затем периодические потоки дохода

и доход от реверсии – продажи объекта). Использование доходного подхода при оценке рыночной стоимости предпо-

лагает, прежде всего, определение политики эксплуатации оцениваемого объекта, с тем, чтобы точно установить ка-

кие направления использования являются доходными и в какой мере возможна реализация этих направлений. Данный

подход оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной

целью владения которой является получение дохода.


1. Оценка валовой выручки от реализации продукции (услуг) без налога на добавленную стоимость на основе

анализа текущих цен и тарифов на рынке для аналитических объектов. Оценка осуществляется на опреде-

ленный прогнозный период.

2. Оценка потерь мощности производится на основе анализа рынка, его динамики (трендов) применительно к

оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валовой выручки (без

НДС), а итоговый показатель является действительной валовой выручкой.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических из-

держек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из

действительной выручки, а итоговый показатель является балансовой прибылью предприятия.

4. Балансовая прибыль уменьшается на величину налогов и процентных выплат; в результате получается чис-

тая прибыль.

5. Чистая прибыль увеличивается на амортизационные отчисления.

– 19 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

6. Полученная чистая прибыль с учетом амортизации затем пересчитывается в текущую стоимость объектов

различными способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

7. Определяется текущая стоимость остаточной стоимости объекта недвижимости.

8. Рассчитывается сумма текущей стоимости чистой прибыли с амортизационными отчислениями и текущей

остаточной стоимости объекта недвижимости.

Доходный подход

B10. При использовании доходного подхода будущие суммы (например, потоки денежных средств или доходы

и расходы) преобразовываются в единую сумму на текущий момент (то есть дисконтированную). При использовании

доходного подхода оценка справедливой стоимости отражает текущие рыночные ожидания в отношении таких буду-

щих сумм.

B11. Такие методы оценки включают, например, следующее:

(a) методы оценки по приведенной стоимости;

(b) модели оценки опциона, такие как формула Блэка-Шоулса-Мертона или биномиальная модель (то есть

структурная модель), которые включают методы оценки по приведенной стоимости и отражают как временную, так и

внутреннюю стоимость опциона; и

(c) метод дисконтированных денежных потоков, который используется для оценки справедливой стоимости не-

которых нематериальных активов.

7.1.5. Определение итогового значения справедливой стоимости.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Заключитель-

ным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и све-

дение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные

стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Сравни-

тельный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из используемых подходов и установить окон-

чательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как

наиболее надежные. Процесс сведения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем дос-

тигается цель оценки.

7.2. Описание процесса оценки. Выбор и обоснование подхода к оценке справедливой

стоимости Объекта оценки.

7.2.1. Последовательность определения стоимости объекта оценки.

Процесс оценки включал в себя следующие шаги:

осмотр объекта (внешний вид, состояние, используемые материалы, конструктивные особенности

и прочее для отдельных элементов и здания в целом);

интервью с руководителями и собственниками оцениваемого объекта;

исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов в рассматриваемом районе и других

схожих по условиям районах города Геленджика;

подбор и сравнительный анализ аналогов, определение ценопонижающих и ценоповышающих

факторов и их удельный вес в общей величине стоимости;

определение восстановительной стоимости объекта;

исследование рынка подобных объектов, емкости рынка, уровня расходов на содержание объекта;

осуществление расчетов для определения величины справедливой стоимости различными подхо-

дами;

анализ и согласование результатов, полученных различными подходами;

выработка заключения о рыночной стоимости объекта;

подготовка отчета об оценке.

Форма отчета: развернутый, письменный.

7.2.2. Выбор подхода к оценке справедливой стоимости Объекта.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1: «Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость

применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого

из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при

определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения

– 20 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расче-

тов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том

числе специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

7.2.3. Обоснование выбора подходов к оценке Объекта.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов:

Затратный подход

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за не-

движимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства

на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например квартиры в мно-

гоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого

является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат,

определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведет к

большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда

покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строи-

тельства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода,

Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.

Доходный подход

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который обычно выражается в форме дохода от экс-

плуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипо-

тетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект извлечения прибыли

от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось

несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет исполь-

зоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать ее в аренду с целью

извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок жилья, он продолжает в основном оставать-

ся «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в

виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное коли-

чество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же

информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. По-

этому доходный подход был исключен из расчетов.

Рыночный подход

Рыночный подход применялся, так как на дату оценки было собрано достаточное количество информации о

предложениях на продажу сопоставимых объектов недвижимости. Расчет справедливой стоимости объекта оценки в

рамках рыночного подхода производился с применением метода сравнительного анализа продаж. В расчете использо-

вались Исходные данные 3 Уровня.

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СПРАВЕДЛИВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ РЫНОЧНЫМ

(СРАВНИТЕЛЬНЫМ) ПОДХОДОМ.

8.1. Теоретические положения реализации метода сравнения продаж.

Рыночный подход к оценке недвижимости предполагает, что ценность объекта определяется тем, за сколько он

может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величи-

ной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная

рынком.

Рыночный подход может быть реализован двумя методами:

методом сравнения продаж;

методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже аналогичных объектов.

Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при на-

личии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости имущества аналогич-

ной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, воз-

можность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования

– 21 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-

верной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам,

которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведе-

ния объектов сопоставимых по характеристикам, к оцениваемому объекту.

Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный инвестор сравнивает объекты до-

ходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капита-

ла. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовло-

жения – при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факто-

ры.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

Изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и того сегмента, к которому принадлежит

данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, ко-

торые были проданы недавно.

Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам;

Анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

Выбирается метод сравнительного подхода в зависимости от используемой информации:

1. Метод сравнительного анализа продаж;

2. Методом валового рентного мультипликатора.

Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина справедли-

вой стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый;

сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях.

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являются:

1) Права на недвижимость. В основном при сделках с недвижимостью происходит покупка передаваемых прав

на владение и распоряжение имуществом. Разница между оцениваемой недвижимостью и объектом, сопоставимым по

характеристикам, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса

(набора прав). Различные права имеют различную стоимость.

2) Условия финансирования. Если условия финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости не-

типичны (например, в случае полного кредитования сделки купли-продажи), то в таком случае необходим тщатель-

ный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия и время продажи. То же самое можно сказать применительно к условиям самих продаж. Поскольку

затруднительно рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения, а также на передаваемые юри-

дические права и ограничения, условия продажи, лучше, при наличии возможности, не рассматривать для анализа и

сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь. Время

продажи является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную

характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с тече-

нием времени.

4) Местоположение. Местоположение является также весьма существенным элементом сравнения сопостави-

мых продаж. Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объ-

екта.

5) Физические характеристики. Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются

размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые

также вносятся поправки.

Поскольку объекты часто различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения

проданных объектов с оцениваемой собственностью можно столкнуться с большими сложностями; поэтому имею-

щиеся данные необходимо привести к общему знаменателю. Таким общим знаменателем может быть либо физическая

единица, либо экономическая.

Разные способы расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и

сопоставимым аналогом, позволяют классифицировать вводимые поправки следующим образом:

Процентные относительные;

Процентные абсолютные;

Стоимостные относительные;

Стоимостные абсолютные.

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его едини-

цы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого

объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к

цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяет-

ся понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога

на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемо-

го объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В

противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную

– 22 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

8.2. Расчет справедливой стоимости Объекта с применением метода сравнения продаж.

8.2.1. Исходная информация.

В процессе сбора исходной информации не были найдены цены реальных сделок купли-продажи объектов,

сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается на цены предложения. Такой подход оправ-

дан поскольку, потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанали-

зирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая

все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

8.2.2. Выбор объектов-аналогов и единиц сравнения.

В качестве цен объектов-аналогов были взяты цены предложения квартир расположенных в городе Геленджике

(подробный анализ рынка жилой недвижимости – см. п. 6.3 Отчета). По основным ценообразующим параметрам все

отобранные объекты либо сопоставимы, либо незначительно отличаются от объекта оценки.

Предложения о продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Описание отобранных объектов-аналогов представлено в следующей таблице. Распечатки с Интернет-сайтов,

содержащих информацию об использованных аналогах, представлены в Приложении к Отчету. Дополнительная ин-

формация, не указанная в объявлениях, была получена в ходе личного опроса представителей собственников рассмат-

риваемых объектов. В представленной ниже таблице также указаны параметры аналогов, которые были использованы

в качестве единиц сравнения при проведении расчетов.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 м2 общей площади помещений как наиболее объективный показа-

тель для помещений.

– 23 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Таблица 8-1

Характеристика объ-

ектов сравнения

Объект оценки Объект № 1 Объект № 2 Объект № 3 Объект № 4 Объект № 5 Объект № 6

Местоположение

объекта

г. Геленджик, ул.

Приморская, д. 30,

кв. 62


Грибоедова, 9


Курзальная


Грибоедова


Полевая, 53


Колхозная


Курзальная, 40-а

Этажность, серия

дома 9 11 7 11 9 7 11

Этаж квартиры в двух уровнях, 8-9 11 6 3 1 6 10

Общая площадь, м2 175,3 200,0 115,0 110,0 112,0 135,9 117,0

Конструкции жилого

дома – материал стен

Монолитный, кир-

пичный


пичный


пичный


пичный


пичный


пичный


пичный

Наличие балкона,

лоджии Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется

Инженерное обеспе-

чение

Центральное ото-

пление, водоснаб-

жение, канализация,

электроснабжение

























Наличие новой сан-

техники

Сантехническое

оборудование уста-

новлено



новлено



новлено



новлено



новлено



новлено



новлено

Отделка квартиры Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее

Период предложения август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г.

Цена предложения,

руб. 12 500 000 6 500 000 6 200 000 6 500 000 8 500 000 7 000 000

Источники инфор-

мации

Данные Интернета:

8-918-670-78-41,

avi-

to.ru/gelendzhik/kvar

tiry/3-

k_kvartira_200_m_1

111_et._1210654597


8-958-708-36-72,

avi-


tiry/3-

k_kvartira_115_m_6

7_et._1357059195


8-958-708-36-83,

avi-


tiry/3-

k_kvartira_110_m_3

11_et._1391142547


8-918-673-14-55,

avi-


tiry/5-

k_kvartira_112_m_1

9_et._805898475


8-928-043-69-68,

avi-


tiry/4-

k_kvartira_136_m_6

7_et._1662691134


8-923-354-74-75,

avi-


tiry/2-

k_kvartira_117_m_1

011_et._1772584711

8.2.3. Расчет справедливой стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж.

Таблица 8-2

Характеристика объек-

тов сравнения

Оцениваемый

объект

Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Аналог № 6

Местоположение объек- г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул. г. Геленджик, ул.

– 24 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

та Приморская, д. 30,

кв. 62

Грибоедова, 9 Курзальная Грибоедова Полевая, 53 Колхозная Курзальная, 40-а

Общая площадь кварти-

ры, м2

175,3 200,0 115,0 110,0 112,0 135,9 117,0

Цена предложения, руб. 12 500 000 6 500 000 6 200 000 6 500 000 8 500 000 7 000 000

Цена за единицу площа-

ди 62 500 56 522 56 364 58 036 62 546 59 829

Корректировка на утор-

говывание -3,2% -3,2% -3,2% -3,2% -3,2% -3,2%

Скорректированная

цена 60 500 54 713 54 560 56 179 60 545 57 914

Условия рынка (время

продажи) август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г. август 2019 г.

Корректировка 0% 0% 0% 0% 0% 0%


цена 60 500 54 713 54 560 56 179 60 545 57 914

Местоположение


Приморская, д. 30,

кв. 62


Грибоедова, 9


Курзальная


Грибоедова


Полевая, 53


Колхозная


Курзальная, 40-а



цена 60 500 54 713 54 560 56 179 60 545 57 914

Конструкции жилого

дома – материал стен


пичный


пичный


пичный


пичный


пичный


пичный


пичный



цена 60 500 54 713 54 560 56 179 60 545 57 914

Этажность жилого дома 9 11 7 11 9 7 11

Расположение квартиры

в доме (этаж) в двух уровнях, 8-9 11 6 3 1 6 10



цена 62 920 54 713 54 560 59 550 60 545 57 914

Общая площадь кварти-

ры, м2

175,3 200,0 115,0 110,0 112,0 135,9 117,0

Корректировка 0% -3% -3% -3% 0% -3%


цена 62 920 53 072 52 923 57 763 60 545 56 177

Инженерное обеспечение

жилого дома



жение, канализа-



















– 25 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ция, электроснаб-

жение


жение


жение


жение


жение


жение


жение



цена 62 920 53 072 52 923 57 763 60 545 56 177

Состояние квартиры Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее



цена руб./м2

- 62 920 53 072 52 923 57 763 60 545 56 177


цена квартиры 12 584 000 6 103 235 5 821 552 6 469 484 8 228 066 6 572 660

Прочее благоустройство

квартиры

Наличие балкона Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется

Корректировка на нали-

чие двух балконов или

балкона и лоджии

0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%


цена 12 584 000 6 103 235 5 821 552 6 469 484 8 228 066 6 572 660

Наличие сантехоборудо-

вания и электрооборудо-

вания


оборудование ус-

тановлено



тановлено



тановлено



тановлено



тановлено



тановлено



тановлено

Корректировка - - - - - -


цена - 12 584 000 6 103 235 5 821 552 6 469 484 8 228 066 6 572 660


цена за м2

62 920 53 072 52 923 57 763 60 545 56 177

ВЫВОД

Общая валовая коррек-

ция руб. / м

2 420 -3 450 -3 441 -273 -2 001 -3 652

В % от цены продажи % 0,67% -6,10% -6,10% -0,47% -3,20% -6,10%

Весовой коэффициент 0,172 0,163 0,163 0,172 0,167 0,163

Средневзвешенная цена руб. / м2 10 825 8 631 8 607 9 958 10 151 9 136

Средневзвешенная

стоимость оцениваемого

объекта, руб./м2

57 308

Стоимость, руб. 10 046 092

Стоимость с учетом ок-

ругления, руб. без НДС 10 046 000

– 26 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Определение корректировок.

1. Корректировка на уторговывание.

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается

третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного ана-

лиза оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты. С учетом сложившейся практики в оценке

объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является

неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на

торг». Информация о возможной скидке в процессе торга была получена на основании опроса собственников предла-

гаемых к продаже или / и их представителей в результате обзвона объектов аналогов. Оценщики выяснили, что воз-

можная скидка на торг для данных объектов аналогов варьируется в пределах 2-7 % от стоимости предложения у всех

объектов аналогов. Выводы эксперта подтверждаются данными исследований («Справочник оценщика недвижимости

– 2018. Квартиры», Лейфер Л. А., Нижний Новгород, 2018 г., стр. 265, таблица 197). Принимаем корректировку рав-

ную – (–) 3,2 % для всех объектов-аналогов.

2. Корректировка на время продажи.

Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной на актуальную

дату. Значение корректировки составляет 0%.

3. Корректировка на местоположение.

Корректировки оценены исходя из экономической теории, учитывающей уровни инженерного обеспечения и

благоустройства, транспортной доступности, ландшафтной и рекреационной ценности территории, состояния окру-

жающей среды. Корректировка не производилась.

4. Корректировка на конструкции жилого дома.

Материал стен жилого дома, в котором расположен объект оценки и аналоги оказывает влияние на стоимость

квартиры: квартиры в блочных, панельных домах дешевле, чем в кирпичных, кирпично-монолитных. Величина дан-

ной корректировки составляет 2-7%.

Корректировка не производилась.

5. Корректировка на этаж, на котором расположена квартира.

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», Лейфер Л. А.,

Нижний Новгород, 2018 г., стр. 203, таблица 119.

Принимаем корректировку для объекта-аналога № 1 в размере (+) 4 % (1 / 0,96 = 1,04), для остальных объектов-

аналогов корректировка не проводилась.

6. Корректировка на общую площадь квартиры.

Корректировка принята на основании «Справочник оценщика недвижимости – 2018. Квартиры», Лейфер Л. А.,

Нижний Новгород, 2018 г., стр. 196, таблица 116.

Принимаем корректировку для объектов-аналогов № 2, 3, 4, 6 в размере (–) 3 %, для остальных объектов-

аналогов корректировка не проводилась.

7. Корректировка на наличие инженерного обеспечения жилого здания.


8. Корректировка на наличие сантехники.


9. Корректировка на состояние квартиры.


Присвоим веса полученным результатам.

Объект-аналог № 1. (100 % – 0,67 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,172

Объект-аналог № 2. (100 % – 6,10 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,163

Объект-аналог № 3. (100 % – 6,10 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,163

Объект-аналог № 4. (100 % – 0,47 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,172

Объект-аналог № 5. (100 % – 3,20 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,167

Объект-аналог № 6. (100 % – 6,10 %) / ((100 % – 0,67 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 6,10 %) + (100 % – 0,47 %) +

(100 % – 3,20 %) + (100 % – 6,10 %)) = 0,163

– 27 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

Произведение скорректированной цены и полученного весового коэффициента даст в результате долю в удель-

ной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта. Сумма этих долей равна справедливой стоимости 1 м

2 площади объекта

оценки. Стоимость объекта оценки (улучшения) равна произведению стоимости 1 м2 на площадь.

Присвоим веса полученным результатам. Исходя из абсолютной поправки к цене предложения, рассчитаем ве-

совые коэффициенты для каждого объекта-аналога:

62 920 * 0,172 + 53 072 * 0,163 + 52 932 * 0,163 + 57 763 * 0,172 + 60 545 * 0,167 + 56 177 * 0,163 = 57 308 руб./м2

175,3 * 57 308 = 10 046 092 руб. или с учетом округления 10 046 000 руб.

Таким образом, справедливая стоимость квартиры, общей площадью 175,3 м2, расположенной по адресу:

Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62, определенная с использованием

сравнительного подхода, по состоянию на 14 августа 2019 г. составит – 10 046 000 руб. (Десять миллионов сорок

шесть тысяч рублей) без учета НДС.

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ВЫБОР ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ.

В результате проведенных исследований и выполненных расчетов различными подходами объекта получены

следующие значения:

Таблица 9-1

Наименование объекта Справедливая стои-

мость, полученная

затратным подходом,

руб.

Справедливая стои-

мость, полученная

доходным подходом,

руб.

Справедливая стоимость,

полученная рыночным (срав-

нительным) подходом,

руб.

Квартира, общей площадью

175,3 м2

Не применялся Не применялся 10 046 000

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа получен-

ных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полу-

ченные ориентиры, сформируют итоговую справедливую стоимость имущества.

Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем

описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей

оценки.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с че-

тырьмя критериями;

найдем сумму баллов каждого подхода;

найдем сумму баллов всех используемых подходов;

по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем рас-

четный вес подхода в процентах;

округлим расчетные веса подходов с точность до 1% в целях использования данных весов для согласования.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное

представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вре-

да, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умно-

жения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчи-

танный в целях согласования стоимостей.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать

следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для

которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство

велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться. В рамках настоящего Отчета затратный

подход не применялся.

2. Подход с точки зрения доходности, отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить

потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В

связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на

стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет больший вес при решении

об окончательной стоимости объекта. В рамках настоящего Отчета затратный подход не применялся.

3. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рын-

ка и предпочтений покупателей. Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с

оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и

покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно

– 28 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычле-

нить и количественно оценить.

Исходя из вышеизложенного и, руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, рассчитаны

весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости

(таблица 9-2).

Таблица 9-2

Результаты согласования ориентиров стоимостей

Подход Затратный Доходный Рыночный (сравни-

тельный)

Критерий Баллы

Достоверность и достаточность информации, на основе

которой проводились анализ и расчеты 0 0 10

Способность подхода учитывать структуру ценообра-

зующих факторов, специфичных для объекта 0 0 10

Способность подхода отразить мотивацию, действи-

тельные намерения типичного покупателя/продавца 0 0 10

Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости 0 0 10

Итого сумма баллов для данного подхода 0 0 40

Подход применялся Нет Нет Да

Сумма баллов 40

Вес подхода, % 0% 0% 100%

Расчет справедливой стоимости оцениваемого объекта приведен в таблице 9-3.

Таблица 9-3

Наименование объекта Подход оценки Предваритель-

ная стоимость,

руб.

Удель-

ный

вес

Компонент ито-

говой стоимости,

руб.

Квартира, общей площадью 175,3

м2

Затратный Не применялся

Доходный Не применялся

Рыночный (сравнительный) 10 046 000 1,0 10 046 000

Справедливая стоимость 10 046 000

Таким образом, справедливая стоимость квартиры, общей площадью 175,3 м2, расположенной по адресу:

Россия, Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Приморская, дом № 30, кв. 62 по состоянию на 14 августа 2019

г. составит – 10 046 000 руб. (Десять миллионов сорок шесть тысяч рублей) без учета НДС.

Директор ООО «ДОМ Оценки»,

Оценщик

Санталова Г. Е.

Оценщик ООО «ДОМ Оценки» Фришберг В. Д.

– 29 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ.

1 Федеральный закон от 29 июля 1998 № Ф3-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2 Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7.

3 «Оценка недвижимости». Учебник под редакцией Грязновой А.Г., Федотовой М.А. Москва, «Финансы

и статистика», 2002 г.

4 «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты», учебное пособие, под ре-

дакцией Григорьева В.В. Москва, «ИНФРА-М», 1997 г.

5 «Справочник по недвижимости», Волочков Н.Г. Москва, «ИНФРА-М», 1996 г.

6 «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие, Коростелев С.П. Москва, «Рус-

ская Деловая Литература», 1998 г.

7 «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Дж.Фридман, Н.Ордуэй. Москва, «Дело Лтд»,

1995 г.

8 «Финансирование инвестиций в недвижимость», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1996.

9 «Методы оценки недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб., ТОО «Технобалт», 1995

10 «Оценка недвижимости», Тарасевич Е.И., СПб ГТУ, СПб., 1997.

11 «Анализ практики оценки недвижимости», А.В. Каминский, Ю.И. Страхов, Е.М. Трейгер, М., 2005

12 «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко, Р.В., 2006.

– 30 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1. ФОТОМАТЕРИАЛЫ.

– 31 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 32 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2. КОПИИ ПРИЛАГАЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ.

– 33 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 34 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 35 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 36 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 37 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 38 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 39 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 40 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 41 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 42 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

– 43 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999

https://www.avito.ru/gelendzhik/kvartiry/3-k_kvartira_200_m_1111_et._1210654597




– 44 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999





– 45 –

ООО «ДОМ Оценки» № 14/08-19-7999




Прош

нурован

о и

прон

ум

ерован

о

всего

58 л

исто

в

Ди

рек

тор

Сан

талова Г

.Е.

hp gdbª hhh©>hfhp gdbª · hp_gdz ijh\h^b lky \ ij_^iheh`_gbb hlkmlkl\by h[yazl_evkl\ b...

Documents