hugo priemus conferentie groenewegen en partners 13 maart 2014
DESCRIPTION
WWTRANSCRIPT
-
1
Onderzoeksinstituut OTB
Woningcorporaties in zwaar weer: na regen komt zonneschijn Conferentie Groenewegen en Partners Utrecht, 13 maart 2014 Hugo Priemus, OTB, Technische Universiteit Delft
-
2
Onderzoeksinstituut OTB
2012 Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. 2013 Novelle nr 1: verplicht overdragen alle (potentile) marktwoningen, marktvastgoed in Overgangs BVs. 2014 (consultatieversie 11 februari 2014) Novelle nr 2. Eind 2014 Aanbevelingen Parlementaire Enqutecommissie Woningcorporaties over corporatiestelsel. Woningcorporaties op achtbaan.
-
3
Onderzoeksinstituut OTB
2009 Overeenkomst Kabinet (v/d Laan)-Europese Commissie: doelgroep 32.000 per jaar (nu: 34.229) = 42% van alle huishoudens. vrijkomende woningen: tenminste 90% toewijzen aan doelgroep. latere inkomenswijzigingen blijven buiten beschouwing. administratieve of juridische scheiding DAEB-niet DAEB.
-
4
Onderzoeksinstituut OTB
Realiteit: 2013 en 2014 inkomensafhankelijke huurverhogingen. problemen met inkomensgegevens Belastingdienst. huurverhogingen 2013 corporaties is gemiddeld hoger dan particuliere verhuurders. 80 corporaties halen 90% toewijzing doelgroep niet w.v. 18 corporaties die 85% niet halen.
-
5
Onderzoeksinstituut OTB
2012: Verlies dochters van woningcorporaties: 116 miljoen. 2013: Idem: 238 miljoen. Dochters vooral projectontwikkeling en grondposities (= niet-DAEB). In 4 jaar totaal 800 miljoen aan grondwaarde afgeboekt. Op grote schaal: kruissubsidiring niet-DEAB en afwenteling risicos van niet-DAEB naar DAEB.
-
6
Onderzoeksinstituut OTB
28 november 2013 motie Monasch/Schouten: Doelgroep van 34.229 naar 38.000. Toewijzing van 90% naar 80%. Staatssteun wordt zo vergroot, zonder goedkeuring EC. Level playing field corporaties commercile verhuurders blijft grondig verstoord.
-
7
Onderzoeksinstituut OTB
Novelle 11.2.2014: ongekend centralisme: hoge uitvoerings- en nalevingskosten. Minister zorgt zelf voor direct extern toezicht (micro-management). Corporaties niet DAEB: ronde 1: - Gemeenten: noodzakelijk; opnemen in Woonvisie en publiceren - Marktpartijen: niet genteresseerd - Goedkeuring minister ronde 2: - Corporatie maakt financile analyse - WSW geeft zienswijze - Definitieve goedkeuring minister.
-
8
Onderzoeksinstituut OTB
Grootste ontwrichtende factor: verhuurderheffing voor verhuurder van woningen met gereguleerde huren: 85% corporaties; 15% particuliere verhuurders. Woonakkoord (februari 2013): 1,7 miljard per jaar vanaf 2017. Blok: Verhuurderheffing kan geheel uit extra huurverhogingen worden gefinancierd (huurdersheffing). Ortec Finance/CFV: investeringen in nieuwbouw huurwoningen zullen sterk afnemen. Dit is sinds 2012 gaande. Voorts: saneringsheffingen Vestia ( 700 miljoen), Geertruidenberg ( 118 miljoen), wie volgt?
-
9
Onderzoeksinstituut OTB
Crisis sinds 2008; flexibilisering arbeidsmarkt. Bij jongeren verschuift vraag van kopen naar huren (ook door wijzigingen koopwoningbeleid: HRA omlaag; LTV omlaag (120-104-100-straks: 80%); 100% aflossen als norm (nieuwe gevallen). Juist nu vraag naar huurwoningen explodeert, zakt de nieuwbouw van huurwoningen in.
-
10
Onderzoeksinstituut OTB
Door verhuurderheffing neemt de druk op corporaties toe om vrijkomende woningen te verkopen, te liberaliseren, te harmoniseren beneden 699/maand. Doelgroep van beleid: 40% van alle huishoudens. 20% in corporatiewoningen; 20% in particuliere huur of koop. Nu: corporatiesector bijna onbereikbaar voor doelgroep (outsiders): minder nieuwbouw, lagere mutatiegraad, groot deel vrijkomende woningen verkocht, geliberaliseerd, geharmoniseerd.
-
11
Onderzoeksinstituut OTB
Frame Blok: corporatiesector te groot (30%), want 10% (1/3) wordt scheef bewoond. Daarom: inkomensafhankelijke huurwoningen (uitroken), liefst tijdelijke huurcontracten. VHV-frame: corporaties geen stigma, gedifferentieerde bevolking, emancipatiedoelen, corporaties niet te klein. Let ook op doelgroep buiten corporaties.
-
12
Onderzoeksinstituut OTB
1. Differentieer doelgroepgrens 34.229 naar grootte huishouden (zie huurtoeslaggrenzen; NIBUD; armoedegrens SCP).
2. Differentieer liberalisatiegrens 699 regionaal (vgl. regionale differentiatie WOZ-waarde).
3. Niet-DAEB akkoord in krimpgebieden en stedelijke probleemwijken waar marktpartijen het systematisch laten afweten.
4. Corporaties kunnen zonder Staatssteun: onderlinge waarborg zonder publieke achtervang. Rating agencies.