hvordan lykkes i usikkert farvann? lever markedstilpassede boliger!

Hvordan lykkes i usikkert farvann?Lever markedstilpassede boliger!

15.10.14Edinburgh

Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 [email protected]

Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?

1) Etterspørsel

2) Tilbudssida

3) Hvordan lykkes?

Knutepunkt 2013: Norges-festen fortsetter så lenge oljeprisen er over $ 100

Knutepunkt 2014: Nå er oljeprisen under $ 90 – hva skjer….?

3

Internasjonalt endrede rammebetingelser gir endrede forutsetninger og boligbehov lokalt

4

$$$ ??

1) Etterspørselssiden:

Boligbehovet tilsvarer befolkningsvekst og bomønster. Svak befolkningsvekst i Trondheim 2013 og per Q2 2014

5Kilde: SSB


Nyboligbehovet i Trondheim avhenger av eksterne faktorer:- Økonomisk stagnasjon i regionen: 1.100 boliger/ år- Fortsatt sterkt urbanisering og innvandring: 1.400 boliger/ år

6

1400

til

1.100

Ålesund

Kristiansund

Molde

Trondheim

Kilde: EM1MN Analyse


Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år

Kilde: SSB


Befolkningsvekst i Molde, Ålesund og Kristiansund, men også randkommunene siste 10 år. Resultatet er mye pendling. Ergo er det behov for mer bolig i byene

Kilde: SSB

Trondheim


Årlig behov for mellom 1.800 og 2.200 nye boliger i de fire største Midtnorske byene. Scenarioene spriker 20 % pga usikkerhet rundt økonomisk utvikling i regionen

9

240

210370

til 170

til190

til350

Ålesund

Kristiansund

Molde

1400

til

1.100

Kilde: EM1MN ANalyse


Markedet etterspør leiligheter og rimelige familieboliger – avhengig av hvor prosjektet ligger

10

Arbeidsinnvandrere

Førstegangs-Kjøper/ student

Etablerer-segmentet

Emphty nesters

11


Kortsiktig svingninger i etterspørselen er psykologidrevet og delvis uforutsigbare. Endringstakten vil øke fremover

januar 2009

mai2013

januar 2014

oktober 2014

+ 48 %

+ 8 %

- 6 %

Boligprisutvikling, skisse 2009 – Q3 2014

Høsten 2013- Positive drivere- Negativt i media- Negative boligkjøpere

= Boligprisfall

Høsten 2014- Negative drivere- «Pause» i media?- Positive boligkjøpere

= Boligprisøkning

Kilde: Eiendom Norge


Fortsatt boligbehov i og rundt de Midtnorske byene, men krever markedstilpasning for å lykkes

• Behov for 1.800-2.200 boliger i året– Trondheim: 1.100 – 1.400– Kristiansund: 170 - 240– Molde: 190 - 210– Ålesund: 350 – 370

• Avhengig av oljepris

• Prissensitivt? – Selvfølgelig!

• Randkommuner og pendling

• Økende svingninger i etterspørselen

12

Usikkert farvann:Hvordan lykkes med bolig i Midt-Norge nå?

1) Etterspørsel

2) Tilbudssida

3) Hvordan lykkes?

2) Tilbudssiden:

Stor prisdifferanse mellom nye og brukte leiligheter i Møre og Romsdal gir begrenser dybden i nyboligmarkedet

14

Kristiansund

Molde

Rekkehus/ tomanns

Leiligheter

05

1015202530354045

Kr.sund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14

BruktNytt

Rekkehus/ tomanns

Leiligheter

05

1015202530354045

Molde: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14

BruktNytt

Rekkehus/ tomanns Lavblokk Leilighetsbygg

0

10

20

30

40

50

60

Ålesund: Snittpris / m2 brukt vs nytt aug-sept `14

BruktNytt

Ålesund

2) Tilbudssiden:

Salgstakten i Ålesund, Molde og Kristiansund siste år viser at det i snitt har tatt 1 ½ år å sluttselge nybygg

15

Kristiansund

Molde

Ålesund

Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

16Kilde: Prognosesenteret/ SSB, Igangsatte boliger per kommune tom 2013, deretter prognose basert på kommunenes andel av fylkets historiske boligbygging

2) Tilbudssiden:

Både Ålesund, Molde og Kristiansund kommune ønsker å spille på lag, men trege interne prosesser. Rett IG-nivå i Ålesund siste årene. Antall IG må opp i Molde og Kristiansund

Ålesund:

Molde:

Kristiansund:

2) Tilbudssiden

Tilbudssida i Trondheim er overdimensjonert.Positivt for boligkjøperne – krevende for utbyggerne

17

Kristiansund

Molde

Ålesund

Trondheim

Snittpris brukt rekkehus

siste 12mndPrisgap til nybygg

Snittpris brukt leiligheter siste 12mnd

Prisgap til nybygg

22 300/ m255%

(35 000)

30 000- 31 600/

m260%(50 000)

Heimdal

26 700/ m230%

(35 000)

Fossegrenda

29 400/ m220%

(35 000)

Charlottenlund

Lade

42 800- 44 500/

m215%(50 000)

Prisforskjeller Trondheim• Brukt vs brukt• Brukt vs nytt

19

600

0

200

400

Usolgt

146

Totalt

549

600

0

200

400

Usolgt 2

Totalt

53

600

0

200

400

Usolgt

216

Totalt

446

600

0

200

400

Usolgt

157

Totalt

667

600

0

200

400

Usolgt

115

Totalt

599

26%

15%

21%

78%

17 %

73%

76%

81%

52%

96%

52,8 /BRA

50,3 /BRA

46,4 /BRA

41,8 /BRA

51,1 /BRA

600

0

200

400

Usolgt

Antall

Totalt

Antall

20%

74%

50,0 /BRA

Salgstakt 2 siste to måneder(antall solgte ift antall usolgte)

Andel solgt i prosjektet/ området

Gjennomsnittlig Pris / BRA

Antall boliger i totaltAntall boliger ledig for salg

Tegnforklaring:

600

0

200

400

UsolgtTotalt

2 458

20%

74%

41,8– 52,8 /BRA

Trondheim Totalt:

1200

800

1000

1800

1400

1600

649

Salgstakt 2:

Sluttsalg:

Snitt Pris/ BRA:

Status nybyggsalg Trondheim:(per 1.10. Siste salgsperiode: august/ september)

2000

600

0

200

400

Usolgt13

Totalt

14438%

91%

51,1 /BRA

Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

2) Tilbudssiden

Salgstakten på nybolig er doblet i Trondheim siste år. Det tar nå i snitt 10 mnd å sluttselge salgstrinn

20Kilde: ECON Nye Boliger for EM1MN

2) Tilbudssiden

Lav ferdigstilling i Trondheim etter finanskrisen. Rekordmange boliger levert markedet i 2013 – 2014 blir også bra

21Kilde: Trondheim Kommune, Matrikkelen 15.8.14

2) Tilbudssiden

Trondheim Kommune gått fra tomtemangel til boligoverskudd. Arealplanen inneholder 3 ganger boligbehovet neste 10 år.Noen vil lykkes – mange må mislykkes

22

Før Ny Arealplan 2012-2024

Nå Neste 10 år

Visualisering total tomtetilgang for bolig i Trondheim:

• Alle tomter til boligformål etter reguleringsstatus

• Volumet basert på faktisk reguleringsforslag eller antatt tetthet for ulike typer tomt (ikke maks tetthet)

• Tidligst mulig ferdigstilling basert på dagens planstatus

• Realistisk? Ja: De aller fleste ønsker å realisere tomteverdien gitt usikkerhet og konkurransesituasjon

Kilde: Trondheim Kommune, Boligbehov og boligpotensial 2014 - 2050

2) Tilbudssiden

Markedet etterspør kun 25 % av boligene som det er mulig å ferdigstille neste 5 år. Mange som i dag eier tomter for boligformål vil ikke får realisert disse på lang tid

Intervall årlig boligbehov

2) Tilbudssiden

Tomtetilgangen i Trondheim gjør at nåløyet bli trangere. I tillegg er det fare for at etterspørselen reduseres. Kun godt markedstilpassede prosjekter vil lykkes fremover

24

Ulike segmenter og kjøpergrupper med ulik betalingsvilje for ulike kvaliteter

Pris

Høy

Lav

XSegment n

Segment nSegment n

Segment n

Segment n

Segment n

Segment nSegment n

Segment n

25

Betalingsvilje for høy kvalitet

Etterspørsel etter mindre prosjekter i etablerte

boligområder• Pris tilpasset kjøpeevne og

bruktboligkonkurranse i bydelen• Familieboliger «på landet» (LNF)

• Høyere kjøpeevne• Ulike kjøpergrupper

2) Tilbudssiden

Gode forretnings-prosjekter kan sluttselges raskere enn store feltutbygging. EM1 vil systematisere totmtesøk og fortetningsstrategien for utbyggere som ser potensiale her

26

• Eplehageutbygging• 0,5 – 1,5 mål• Rekkehus/ flermannsboliger• 2 – 10 enheter• EM1 Bruktbolig tomtesøk

• Større fortetningstomter• 1,5 – 10 mål• Småhus og leilighetsbygg• 5 –50 enheter• EM1 Nybygg tomtesøk

• Konvertering av næringsareal• Tidligere strategisk plassert

næring – nå sentralt for bolig• EM1 Næring tomtesøk

1

2

3

Hva skal til for å lykkes fremover?

27

Boligene må tilpassesMarkedssituasjonen

- I Trondheim vil ikke alle lykkes

Riktig bolig på riktig tomt.Konkurrerer mot brukt og pris

Volum og salgstakt er avhengig av oljepris og norsk

økonomi

Jan Håvard ValstadAnalysesjefM: 99 50 35 60 [email protected]

Lykke til med Knutepunkt og 2015!

hvordan lykkes i usikkert farvann? lever markedstilpassede boliger!

Documents