I КВАРТАЛ 2016 ГОДАРЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИКиев

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ярослава Чапко, директор CDS

«Жилая недвижимость — это безальтернативный вариант для многих девелоперов, большинство из которых пере-ключились исключительно на развитие жилых проектов.

В связи с этим у меня часто интересуются — когда же наступит точка насыщения, если каждый год столичный рынок активно пополняется новыми жилыми проектами, не говоря уже о строительном буме в пригороде Киева, где темпы прироста нового предложения уже далеко обогнали столицу.

В отличие от многих «экспертов», нагадавших и предвидя-щих полный обвал рынка уже осенью этого года, хочется все-таки добавить оптимизма, как покупателям, так и девелоперам. Нужно ли киевлянам новое жилье? Да, безусловно! Сегодня больше вопрос стоит не в количе-стве, а в качестве и формате нового продукта. Хрущев-ки, панельные малосемейки морально и физически устарели — потребителям хочется новые удобные и функциональные квартиры, где будет комфортно каждому члену семьи, и без «космических» счетов за коммунальные услуги.

А это значит, что ниши на рынке по-прежнему есть, а значит будет и спрос на жилье. Остается изменить подход девелоперов к развитию проектов и строить не то, что получается, а то что хочет покупатель.»

I КВАРТАЛ 2016 ГОДАРЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Киев

Источник: CDS

Новое предложениеС начала 2016 г. на первичном рынке жилой недвижи-мости сохранялась высокая активность девелоперов. По состоянию на апрель 2016 г. первичные продажи велись в 226 киевских новостройках, в структуре которых продолжают доминировать объекты на правом берегу, составляющие две трети всего пред-ложения на рынке.

Совокупное предложение за первый квартал 2016 г. увеличилось на 17,5%, что в абсолютном выражении составляет более 7 тыс. новых квартир. В январе-мар-те 2016 г. открылись первичные продажи в 14 новых жилых проектах, кроме этого, в 11 комплексах нача-лись продажи квартир в новых очередях.

Источник: CDS

Структура предложения первичной жилой недвижимости Киева по классам, 1 кв. 2016 г., %

Источник: CDS

Структура нового предложения по районам Киева, 1 кв. 2016 г., %

Лидеры по приросту нового предложения — Дарницкий (28,6% объема нового предложения) и Голосеевский (21,4%) районы. По два новых объекта появилось в Печерском и Шевченковском районах, и по одному — в Днепровском, Святошинском и Соломенском районах. Новые объекты представлены, в основном, проекта-ми эконом и комфорт классов. Их удельный вес в новом предложении составляет 78,6%. Оставшиеся 21,4% позиционируются в бизнес классе.

Более чем на 7 тыс. новых квартир пополнился рынок за I квартал 2016 г., что в 2,6 раза выше показате-лей за аналогичный период 2015 г.

Правый берег остается наиболее популярным у покупателей и девелопе-ров — на правобережные новостройки приходится две трети нового предло-жения рынка.

Структура рынка первичной жилой недвижимостиКиева по классам, 1 кв. 2016 г., %

бизнес

комфорт

эконом

премиум

Голосеевский

Дарницкий

Днепровский

Печерский

Святошинский

Соломенский

Шевченковский

Бюджетное жилье

Престижное

• эконом - 58 %• комфорт - 21%

•бизнес - 18 %•премиум - 3%

I КВАРТАЛ 2016 ГОДАРЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Киев

Новое предложение (продолжение)Несмотря на популярность правого берега столицы, в сравнении с декабрем 2015 г. удельный вес нового предло-жения на правом берегу уменьшился на 3%. Такое сниже-ние объясняется открытием продаж в 5 из 11 новостроек на левом берегу в первом квартале текущего года, среди которых масштабный проект на 5 домов - ЖК «Славутич», и открытием продаж новых очередей еще в 5 крупных жилых комплексах, таких как ЖК «Заречный», ЖК «Патрио-тика» и ЖК «Комфорт Таун».

Источник: CDS

Распределение нового предложения рынка первичного жилья по Киеву, 1 кв. 2016 г., %

В целом, новые проекты представлены как масштабными жилыми комплексами, предусматривающими собственную инфраструктуру, так и небольшими жилыми домами на несколько секций.

В новых проектах, открывших продажи в начале 2016 г.,

лишь четверть представлена жилыми комплексами, пред-

полагающими строительство более одного дома.

Если в 2015 г. средний размер проекта составлял около 450 квартир, то в первом квартале 2016 г. этот показатель уменьшился до 300 квартир за проект, что связано, как с открытием новых очередей в строящихся комплексах (до 250 квартир в доме), так и с общей тенденцией уменьше-ния размера проектов — девелоперы осваивают точеч-ные участки по городу.

На рынке уже стало обычным явлением проектировать в новостройках только 1- и 2-х комнатные квартиры, как наиболее востребованные объекты. Как результат, лишь в половине новых жилых комплексов, открывших продажи в 2016 г., есть 3-х комнатные квартиры.

студио

1-к квартиры

2-к квартиры

3-к квартиры

4-к и больше

Структура нового предложения по количеству комнат, 1 кв. 2016 г., %

Источник: CDS

Тенденция преобладания 1-к квартир в киевских ново-стройках будет сохраняться и далее — в условиях прева-лирующего на рынке жилья сегмента эконом класса — общий бюджет покупки будет играть определяющую роль, а значит 1-к квартиры и квартиры-студио будут самым ликвидным товаром.

3-х комнатные квартиры про-ектируются всего лишь в поло-

вине новых проектов.

студио

левый берег

правый берег

I КВАРТАЛ 2016 ГОДАРЫНОК ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Киев

Разрыв между минимальными и максимальными ценами нового предложения , 1 кв. 2016 г., %

Источник: CDS

info@cdg.com.uawww.cdg.com.ua

В сравнении c 1 кварталом 2015 г., запомнившимся резкими колебаниями курса доллара и, соответ-ственно, высокой ценовой волатильностью первич-ного рынка жилья, 1 квартал 2016 года можно назвать периодом ценовой стабильности.

За 3 месяца 2016 г., в зависимости от класса жилья, прирост цен в сегменте комфорт и бизнес классов составил +8,8% и 6,4% соответственно. Жилье эконом класса продемонстрировало снижение средних цен на 4,1%.

CITY DEVELOPMENT SOLUTIONS

+38 (044) 585 36 03+38 (067) 502 31 72

+38 (044) 585 36 03+38 (067) 502 31 72

В эконом классе впервые за последних 2 года наблюда-ется снижение средних цен.Высокая конкуренция на рынке и снижение объемов продаж во второй половине 2015 г. обуславливают ценовой демпинг застройщиков, как на этапе откры-тия продаж, так и на более поздних этапах строитель-ства.

Соответственно растет и разрыв между минимальны-ми и максимальными ценами в сегментах. Яркое подтверждение данной тренденции — это ценовой разрыв в новостройках 2016 г.

Самое дешевое жилье из нового предложения эконом класса в 1 квартале 2016 г. предлагалось за 13 000 грн/кв.м., максимальная цена нового предло-жения эконом сегмента достигала 22 900 грн/кв.м. Цены на жилье комфорт класса колебались от 14 500 грн/кв.м. до 33 500 грн/кв.м. Сегмент бизнес класса также активно практиковал ценовой демпинг— квартиры предлагались от 18 700 грн/кв.м. до 53 860 грн/кв.м.

С ростом количества новостроев и в условиях даль-нейшего снижения платежеспособности населения ценовые войны будут только усиливаться, что может привести к последующему снижению средних цен практически во всех сегментах.

+76%

+131%

+188%

«Рынок первичного жилья уже вплотную приблизился к той точке, когда принцип «дешево и быстро» переста-ет работать. Покупателю есть из чего выбирать, как по качеству, так и по цене. Он тратит много времени на свой выбор, сравнивая и материалы, и качество отделки, и инфраструктуру, и, конечно же, свои будущие платежи за обслуживние.

Наталия КомоловаДиректор по маркетингу,

City Development Solutions

Цена, безусловно, важный критерий покупки, но сегод-ня он работает только в совокупности со всеми остальными параметрами проекта.»

Цены