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Gabriel Gragera Ibáñez Registrador de la Propiedad.-

I.- LA BASE GRAFICA REGISTRAL: HISTORIA DE UNA NECESIDAD Hace unos doce años aproximadamente, mi compañero Jorge Requejo Liberal me llamó al Registro de Nules: quería tener una reunión conmigo pues el entonces Decano Nacional Antonio Pau Pedrón le había encargado poner en marcha unas bases gráficas de las fincas registrales. Requejo pensó que era conveniente tener un compañero de viaje en tan inmensa tarea y, a instancias del propio Decano, me llamó para apuntarnos a un curso de 100 horas sobre cartografía Digital en la Universidad Autónoma de Madrid que impartía el profesor Javier Espiago, una de los máximas autoridades en esta nueva materia, llamada a resolver muchos de los problemas que tan solo poco tiempo antes parecían inabordables.- De esta forma surge el Proyecto GEOBASE que a lo largo de estas páginas se intentará presentar, y que hoy constituye la mejor esperanza de conseguir una de las viejas aspiraciones de la Institución Registral cual es la de contar con una representación gráfica de las fincas registrales.- Pero la primera pregunta que debemos formularnos es por qué el Registro actual todavía no cuenta con una cartografía acorde con sus necesidades y con los tiempos que corren. Para ello debemos recurrir a la historia.- El actual sistema Registral nace con la Ley Hipotecaria de 1861, para abordar un problema esencial que lastraba el desarrollo económico de la España de mediados del XIX: hacía falta urgentemente una Ley que diera solución a la seguridad de tráfico jurídico inmobiliario y facilitara el crédito territorial a las compañías industriales que se desarrollaron en la época, pues hasta la publicación de la LH en 1861, conocer quién era el propietario de una finca o qué cargas tenía era una cuestión muy compleja por la cantidad de privilegios legales que podía afectar a una propiedad, lo que encarecía y dificultaba extraordinariamente la concesión de créditos, instrumento económico sin el cual era imposible el desarrollo de la nación.- Cuando nace en 1861 el sistema registral, todavía no había nacido ni el Código Civil (1889), ni había Catastro (1906), por lo que resultaba imposible que el acceso de las fincas al Registro tuviese como soporte ninguna representación gráfica.- Pero como la LH estableció el sistema de llevanza del Registro “por fincas”, sistema de “folio real”, abriéndose un folio para cada finca donde se inscribían las sucesivas transmisiones y cargas (Art. 8 de la LH: “cada

finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un numero diferente y correlativo.- Las inscripciones referentes a

una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial” ), la única forma de identificar las fincas era el de su descripción literaria, con indicación de sus elementos descriptivos: municipio, paraje o situación, superficie, linderos, etc.- Cuando surge el Catastro Parcelario en 1906 inicia sus trabajos prescindiendo de la ya existente titularidad registral, de la misma forma que la maquinaria del Registro, ya en marcha, prescindió del mapa catastral. Sencillamente fueron dos sistemas que funcionaron de forma autónoma e independiente.

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Historicamente siempre se estimó deseable una coordinación entre ambas Instituciones, pues cada una tenía del inmueble lo que a la otra le faltaba.- Por ello, a lo largo de la historia ha habido varios intentos de coordinación, todos fracasados, cuya sola mención omito pues ninguna ha conseguido sus frutos.- Así llegamos a la Ley 13/1996 de 30 de diciembre (arts 50 y ss, y especialmente el art. 53), donde se estableció la necesidad de consignar en los documentos públicos que se refieran a bienes inmuebles y en las correspondientes inscripciones registrales la Referencia Catastral, que constituye el DNI de las parcelas catastrales.- A partir de dicho momento, y dado el desarrollo informático existente, resultaba posible intercambiar información entre el Catastro y el Registro.- Retomando la historia inicial, nos encontramos en la época actual con que el Registro carecía de una base gráfica registral de carácter global que permita suministrar información sobre las fincas registrales. No obstante debemos realizar algunas puntualizaciones: 1.- Que en la mayoría de los supuestos, sí existe un sistema suficiente de identificación y tratamiento individualizado de las fincas inscritas en el Registro, pues en suelo urbano consolidado la descripción literaria (con indicación del municipio, calle, número, planta etc), permite normalmente una localización de la finca en cuestión; y lo mismo ocurre en el suelo urbanizable por aplicación de los sistemas de actuación urbanística de Compensación o Reparcelación, donde además de la descripción literaria se incorporan planos identificativos; y otro tanto se puede decir en suelo rústico con la institución de la Concentración Parcelaria.- 2.- Pero lo que no existía hasta la fecha era un sistema de información gráfica organizada, sistemática y global de fincas registrales, que permitiese dar una auténtica información territorial, y sobre todo evitar antiguos problemas como el de la doble inmatriculación, patología registral fácil de producirse con la descripción literaria de fincas, y muy difícil cuando no imposible en un sistema de identificación gráfica.- 3.- Que hasta el reciente desarrollo tecnológico de la cartografía digital, resultaba utópico implantar y mantener una cartografía analógica, es decir, un mapa en soporte papel de fincas registrales, pero en la actualidad con las nuevas tecnologías surgidas en el campo de la cartografía, resulta posible y conveniente afrontar la tradicional problemática de dotar de base grafica las fincas registrales.- II.- RAZONES PARA CREAR Y MANTENER UNA CAPA AUTÓNOMA DE FINCAS REGISTRALES.- La creación de una base gráfica para las fincas registrales exigía decidir, como cuestión básica de partida si manteníamos como cartografía la catastral o creábamos nuestra propia capa de fincas registrales.- Esta decisión nunca fue sencilla y de hecho hay especialistas en esta materia que estiman conveniente trabajar sobre cartografía catastral y establecer la coincidencia de la finca registral, cuando ésta se produzca, o en aquellos casos en que no exista correlación entre la

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parcela y la finca , tratarlos como supuestos excepcionales de carácter provisional, pues al final debieran coincidir .- Estimamos finalmente que era preferible crear una capa cartográfica exclusiva para las fincas registrales por las siguientes razones:

1- La parcela catastral y la finca registral son conceptos diferentes. En ambos supuestos estamos ante las unidades de cuenta básica de cada institución, pero no son conceptos iguales, lo que traduce en bastantes ocasiones en recintos geográficos diferentes. La parcela catastral debe estar integrada por un solo recinto perimetral, tiene que ser de la misma naturaleza y estar situada en un solo municipio; la finca registral puede ser de distinta naturaleza, estar situada a caballo de varios municipios, e integrada por varias porciones no colindantes si constituyen una unidad de explotación.

2- En segundo lugar por las distintas técnicas operativas características de cada institución: el Catastro debe grafíar todo el territorio, mientras que el Registro solo podrá grafíar las fincas inscritas; es decir, la capa catastral es completa, mientras que la registral debe estar limitada sólo a las fincas inscritas, por lo que hay que excluir una masa importante de fincas, especialmente de DOMINIO PÚBLICO – pues dado el criterio negativo a la inscripción de dichos bienes existente el Rº Hipotecario hasta su modificación en el año 1998 la mayoría de DP no está inscrito -; y además debe tenerse en cuenta que la inscripción en el Registro de la Propiedad es VOLUNTARIA (art. 6 de la LH), por la que aún quedan bolsas de fincas por inscribir en aquellos territorios rústicos o montañosos donde la propiedad inmueble carece de valor y sólo tiene un tráfico jurídico meramente privado, pues precisamente su escaso valor no compensa el esfuerzo económico de legalizar sus transmisiones, permaneciendo oculto legal y fiscalmente.-

3- En relación a los plazos de actuación, también difiere las exigencias de ambas Instituciones, pues el Registro tiene unos plazos de inscripción perentorios muy breves para el despacho documental (15 días hábiles), que difícilmente podrían respetarse si las modificaciones parcelarias hubieran de depender de una oficina externa. Partiendo como principio de eficacia que la identificación gráfica de la finca debe efectuarse simultáneamente a la inscripción, es decir, una de las tareas a realizar en el procedimiento de inscripción, debemos tener las herramientas necesarias para poder acompañar y acompasar las modificaciones de fincas tanto en el folio registral como en la base gráfica, de manera que cuando el interesado retire su documento pueda tener no sólo la inscripción registral, sino además la delimitación gráfica de su nueva finca.-

4- Otra razón para tener nuestra propia capa de fincas registrales es la que se refiere a las ventajas de la titularidad de la capa para su disponibilidad y sus modificaciones, pues esta disponibilidad y libertad para modificar el mapa de fincas registrales, o el perímetro de alguna de ellas sólo es posible siendo el titular de la capa cartográfica.-

5- Y en último término consideramos que, tratándose de instituciones que dispongan de una cartografía con una sustantividad jurídica propia, la evolución tecnológica permitiría a cada institución trabajar con su propia cartografía e intercambiar con otras administraciones/instituciones aquellos datos precisos para el cumplimiento de los respectivos fines, sin perjuicio de las colaboraciones institucionales que en cada momento se estimen necesarias.- Fruto de esta

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posición fue el “ CONVENIO DE COOPERACION PARA LA REALIZACION DE CARTOGRAFÍA DIGITALIZADA E INTERCAMBIO DE INFORMACION GRAFICA ENTRE LA DIRECCION GENERAL DEL CATASTRO, LA DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL

NOTARIADO Y EL COLEGIO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD DE ESPAÑA”, firmado el 11 de noviembre de 1999, que tuvo una gran importancia tanto para el Catastro como para el Registro. En dicho Convenio se acordó que el Catastro suministrase a los Registros la cartografía digital urbana y rústica de que disponían a la fecha; a cambio el Colegio de Registradores se comprometió a digitalizar la cartografía urbana analógica de aquellos pequeños municipios a los que el Catastro no podía acceder presupuestariamente, debido precisamente a la escasa relevancia económica de los mismos, y siempre que contasen con una actualización aceptable.- Fruto de este convenio se digitalizó la cartografía urbana de 2.725 municipios salpicados en todo el territorio nacional, que representaban unas 108.000 hectáreas de urbana.- A su vez el Registro pudo contar con la cartografía digitalizada del Catastro, que le es imprescindible para la identificación de la mayor parte de las fincas rústicas.-

6- Pues bien, conforme a este criterio anterior se estimó conveniente que cada institución de contenido territorial tuviese su propia capa de información gráfica acorde con sus necesidades, permitiendo bien a través de programas telemáticos, bien a través de infraestructuras generales – como las IDE-, obtener de cada capa de información los datos precisos para el eficaz cumplimiento de los fines. Otra postura suponía imponer un corsé ortopédico a cualquier proyecto de información gráfica. Piénsese que en lugar de referirnos a información gráfica nos estuviésemos refiriendo a información alfanumérica, es decir, a los datos referentes a titularidades catastrales y registrales. Hoy queda lejos pensar que ninguna institución imponga a otra sus titularidades. Por ello ni el Catastro debe imponer su cartografía parcelaria ni el Registro sus titularidades, sin perjuicio de que ambas instituciones colaboren más estrechamente, suministrándose recíprocamente la información gráfica o alfanumérica que necesiten. Para ello es necesario actualizar y mejorar los procedimientos de trasvase de información y encontrar un marco estable de colaboración.

III.- LA IDENTIFICACION GRAFICA DE LA FINCAS REGISTRALES: CONCEPTO, REQUISITOS Y CONSECUENCIAS JURIDICAS. A) CONCEPTO DE IDENTIFICACION GRAFICA DE FINCA REGISTRAL- Identificar GRAFICAMENTE una finca registral es establecer la coincidencia entre la finca que soporta un folio registral con un recinto geográfico, perteneciente a una capa de información específica dentro de un sistema cartográfico organizado y que no haya sido previamente asignado a otra finca registral.- Supone la determinación del perímetro de una finca, tal y como se describe en el folio registral, dentro de una cartografía. Esta determinación puede ser más o menos precisa en función del tipo de cartografía utilizada. En el proyecto Geobase se esta utilizando la cartografía catastral y las ortofotos bien del SIGPAC, bien del PNOA, bien de los

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diferentes institutos cartográficos con los que se han realizado convenios. Así por ejemplo en la Comunidad Valenciana con el Instituto Cartográfico Valenciano. Estas ortofotos tienen una precisión usual de un píxel de 0,50 metros.- Sin embargo ya se han realizado ortofotos de ciudades importantes con una precisión de 0,10 y se está volando el territorio de algunas comunidades autónomas con una precisión de 0,25 metros.- Por otro lado debe distinguirse como operaciones distintas la de identificar gráficamente una finca y la de coordinar una finca con la correspondiente parcela catastral a través de la RC, pues puede haber identificación grafica y no poder establecer la correspondencia parcelaria. Así ocurre por ejemplo en una finca resultante de reparcelación, pues en el momento de practicar la inscripción se puede producir una identificación gráfica de las fincas registrales resultantes en base a la cartografía suministrada por el agente urbanizador y, sin embargo, no se podrá establecer la coincidencia con la parcela catastral pues normalmente ésta se delimita en un momento posterior, una vez concluida la obra urbanizadora. En estas fechas no existe todavía un conjunto de normas estructuradas que regulen de forma específica dicha tarea de la identificación, solo reglas dispersas y bastante sentido común. Sería conveniente que el registrador contase con un procedimiento reglado de identificación para evitar actuaciones dispares. Las normas fundamentales están contenidas en el artículo 9-1 de la Ley Hipotecaria, 51-4 y 398 b) del Reglamento Hipotecario; artículo 52 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre que introdujo la referencia catastral en los documentos inscribibles, permaneciendo sólo vigentes los apartados 2, 5, 6 7,8,9 y 10, pues el resto ha sido derogado por la Ley del Catastro Inmobiliario RDL 1/2004 de 5 de Marzo, regula la RC y la identificación de fincas en los arts. 38 a 49. También puede citarse la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de febrero de 2000 sobre implantación de base gráfica en los Registros de la Propiedad.- La norma básica es el artículo 9 de la LH en los párrafos 2, 3 y 4.- Considero que este artículo regula dos cuestiones distintas. En los apartados 2 y 3 se refiere al archivo de una base gráfica conceptuada como plano individualizado de una finca, un ejemplar del mismo deberá archivarse en el Registro indicándose esta circunstancia por nota al margen de la finca.- Pero además en el párrafo 4º se establece: “Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente”. Este precepto consagra legalmente la existencia de un sistema de información geográfico destinado a recoger de forma autónoma la capa de fincas registrales, y que permita asociarle cartografía de carácter urbanístico, medioambiente o administrativo. Pues bien, la identificación en algunos casos es bastante sencilla en fincas urbanas (piénsese en edificios como Ayuntamientos, iglesias, edificios singulares), o en expedientes administrativos como la Reparcelación o Concentración Parcelaria donde la delimitación de la finca se produce “ex novo” dentro del mismo expediente. No obstante sucede muchas veces que una cosa es la reorganización de la propiedad en el plano que figura en el expediente aprobado administrativamente, y otra cosa es como se ubican finalmente y en realidad las fincas, pues es frecuente la existencia de pequeños desplazamientos. Por ello el Catastro solo grafía sobre la realidad, una vez terminado el proceso de urbanización. En

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el Registro, sin embargo, se grafía antes, al practicar la inscripción de la Reparcelación sobre los planos aportados, y sobre la ortofoto como elemento de relación territorial.- Y ello es así porque ya en el momento de la inscripción las fincas quedan determinadas gráficamente mediante planos que son aprobados por el Ayuntamiento respectivo, y además esas fincas tienen, a menudo, un tráfico jurídico muy intenso, por lo que resulta imprescindible que la identificación gráfica pueda acompañarse a los negocios jurídicos que se realicen sobre las mismas.- De todas formas estos pequeños desplazamientos deben considerarse en principio como cuestiones puntuales que requieren soluciones técnicas.- Pero aquí ya se apunta un primer problema: ¿cual es la finca en realidad?: la que delimita el plano o la realidad física?. Qué ocurre si hay divergencias?. Pero volvamos a la identificación.- De la naturaleza jurídica del acto de identificación gráfica de fincas registrales. a) Nuevamente la escasa regulación arroja poca claridad en esta cuestión. A mi juicio la identificación gráfica de una finca es una de las tareas a realizar dentro del proceso de inscripción de un documento, aunque también se puede efectuarse como operación específica, bien a instancia del propietario, bien de oficio.- Normalmente la identificación gráfica se realiza como una de las operaciones que comprende el despacho de un título, aunque debe reconocerse que no existe norma que lo imponga. El artículo 9º examinado establece en el párrafo 4º la llevanza de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas y parece que con carácter obligatorio, pues dice que los registradores “dispondrán”, pero luego no se regula el procedimiento. Sin embargo, razones de interés público imponen la consideración de la identificación gráfica como una de las tareas a realizar dentro del procedimiento de inscripción no sujeta a disponibilidad por los interesados. Con ello quiere expresarse que los interesados puede inscribir o no, o incluso solicitar la inscripción parcial de los actos o negocios o de las fincas contenidas en un documento (cfr artículo 425 del Rº Hipotecario), pero solicitada operación respecto de una finca no pueden excluir la tarea de la identificación gráfica, por constituir uno de los trámites del procedimiento registral, del mismo modo que tampoco pueden impedir el tratamiento informático de las titularidades. b) Algunos autores configuran la identificación de fincas registrales como un supuesto de “inscripción de bases gráficas” y aplican por analogía y dentro de ciertos límites el procedimientos de inscripción de derechos en el Registro. A mi juicio esta interpretación no se ajusta ni a la literalidad de la poca normativa que tenemos –pues el art. 9 se refiere a “completar la identificación” y al archivo de la base gráfica-, ni a la naturaleza propia de un Registro de derechos. La finca ya figura inscrita y por tanto descrita en el Registro y se trata de situarla en el territorio y delimitarla perimetralmente, bien de una forma individualizada –base gráfica de una finca individual-, o bien dentro de una capa de información perteneciente a un sistema cartográfico organizado –identificación en el SIG registral mediante el programa Geobase-. Pero en ambos supuestos lo que estamos haciendo es completando la descripción de una finca ya inscrita mediante una delimitación perimetral. Y esta tarea es consustancial a la prestación del Servicio Registral, como lo fue en su día la informatización de los ficheros de personas y fincas, aunque a diferencia de esta última tarea, la identificación gráfica tiene consecuencias jurídicas, como veremos más adelante.- c) Pero además la identificación gráfica puede ser una operación específica, solicitada por el propietario al registrador independiente de la inscripción de un título, véase el artículo

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48-3 de la Ley del Catastro de 5 de marzo de 2004 que dice “de acuerdo con lo legalmente previsto”. En tal caso dicha solicitud podrá verificarse en simple instancia suscrita por el propietario con la firma legitimada notarialmente o ante el registrador, aunque el artículo 9 de la Ley Hipotecaria parece exigir Acta notarial. Pero más adelante volveremos sobre este tema. d) En cualquier caso, esta tarea de la identificación gráfica se fundamenta en una decisión o juicio del registrador, que debe estar motivado –como cualquier acto administrativo- y que debe ser revisable en vía administrativa y ante los Tribunales. Como se verá más adelante la decisión de identificar una finca no es intrascendente sino que tiene consecuencias jurídicas tanto para el propietario, como para los colindante y terceros, incluso un interés público.- e) Y también esta decisión no debe conceptuarse como discrecional y potestativa del registrador, sino que, como cualquier resolución en el ámbito administrativa, debe ser reglada. Lo que ocurre es que de momento no hay normativa que regule la tarea o procedimiento de identificación gráfica de fincas en el Registro. Y esta ausencia se deja sentir en el día a día de los Registros que estamos afrontando esta labor.- f) Además este juicio o resolución del registrador de identificar o no gráficamente una finca se produce tanto en los casos de archivo individualizado de una base gráfica (aportación de un plano identificativo de una finca, cfr art 9 LH párrafos 2 y 3), cuanto en la identificación del recinto en la cartografía digitalizada (sistema de bases gráficas informatizadas o SIG del Registro). En efecto aportado por el interesado un plano identificativo de una finca, el registrador no debe archivarlo y extender la correspondiente nota marginal sin más, sino que debe calificar si hay coincidencia o no entre el plano y la descripción literaria de la finca, de forma que si considera que no hay coincidencia o esta es dudosa debe rechazar tal identificación mediante nota de calificación motivada, la cual debe ser revisable administrativa y jurisdiccionalmente. g) Si la resolución del registrador de identificar gráficamente una finca debe ser motivada, con indicación de los elementos que justifican dicha decisión, el instrumento formal más adecuado puede ser –aunque he de reconocer que caben otras alternativas- la emisión de un informe gráfico suscrito por el registrador, en el que se expresen por escrito los elementos de la resolución de identificar o no. No es adecuada la nota marginal en el folio de la finca para contener la motivación, por su brevedad, concisión e imposibilidad de recoger elementos gráficos. Tampoco se considera adecuado el programa de gestión gráfica , Geobase, que no está pensado para ello. h) Dicho informe suscrito por el registrador debe acompañarse al ejemplar al título presentado para su conocimiento por el interesado; debe quedar debidamente archivado en el Registro para su constancia. Aunque en la actualidad el archivo es de un duplicado en formato papel, se está estudiando su archivo digital lo que permitirá enlazarle con la capa de fincas registrales publicada en Internet, mediante un servicio WMS, de forma que pueda ser conocido por cualquier usuario.- Este requisito de la notificación a los interesados es verdaderamente delicado y de gran trascendencia pues no cabe duda de que la identificación gráfica tiene consecuencias jurídicas para el propietario de una finca, el

cual tiene un interés directo. Por ello deberá acompañarse al titulo presentado –o a la petición específica de identificación- un

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informe gráfico con los elementos que hayan permitido al registrador su decisión de identificar o no. i) Así mismo, debe entenderse que la decisión del registrador de identificar o no una finca, debidamente motivada mediante un informe gráfico, y notificada al interesado debe ser

revisable tanto en vía administrativa como jurisdiccional. A tal efecto debe asimilarse dicha decisión a una calificación propia del ámbito de inscripción de títulos, y por tanto susceptible de los mismos recursos, en los mismos plazos y ante los mismos órganos que el recurso ordinario contra la calificación del registrador. De dichos recursos sólo me cabe duda de la calificación sustitutiva dado el carácter horizontal del mismo, y su regulación especifica para cuestiones de calificación en la inscripción de documentos (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). Pues bien, en el informe gráfico suficientemente motivado se pondrá indicación de los recursos que procedan, plazos y órganos análogamente a como lo hacemos en calificaciones ordinarias. Si la identificación ha sido positiva no cabe, en principio recurso, pero si el interesado, a la vista del informe gráfico no estuviese conforme con la delimitación gráfica de su finca debería proponer su rectificación con indicación de las causas en que se fundamente su petición, accediendo o no el registrador a dicha rectificación, y en caso de negativa procederán los mismos recursos que antes señalábamos.- j) Queda finalmente el problema de las identificaciones de “oficio” por el registrador, es decir, sin que medie solicitud de inscripción de algún título ni como operación específica.- La actuación del registrador, como regla general, es rogada, es decir, sólo actúa a petición de parte interesada y además la inscripción es voluntaria pues el interesado es libre de inscribir o no. Pero ello es predicable respecto de la inscripción de derechos no respecto de aquellas tareas que, formando parte del procedimiento registral, pueden reforzar los pronunciamientos de los asientos y la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. Algo parecido sucedió con la informatización de las titularidades inscritas. Hasta la década de los ochenta sencillamente no se podía saber que propiedades o derechos tenía una persona en el territorio nacional, pues no había un registro central de titularidades inscritas. Se hizo imprescindible la informatización y se acometió primero acompasándose a las inscripciones de títulos, para más tarde realizar dicha informatización de una forma total, extendiéndose a todas las titularidades inscritas en un Registro aunque no se hubieran movido.- Esta tarea de informatizar era una cuestión de interés público que no podía

quedar sujeta a la solicitud de los interesados. Yo creo que algo parecido ocurre con la identificación gráfica de las fincas inscritas, que no requiere de petición de parte interesada para realizarse, y, por tanto, puede acometerse de oficio por el registrador. Aunque hay una diferencia sustancial con la informatización aludida. Ésta no produce consecuencias jurídicas directas para el propietario, pues en nada puede modificar un derecho inscrito, mientras que la identificación gráfica, en cuanto implica delimitación del objeto de los derechos inscritos, si afecta a los titulares de los mismos.- En consecuencia, si la identificación gráfica es una decisión del registrador dentro del procedimiento registral, si afecta al objeto de los derechos inscritos, y si, por tanto, los titulares de los

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mismos tienen un interés directo, creo que la decisión del registrador de identificar o no debe ser conocida por dichos titulares mediante la oportuna comunicación, quienes podrán alegar lo que a su derecho convenga. Y creo también que dicha decisión debe ser revisable tanto en vía administrativa como jurisdiccional. Por eso en la identificación simultánea al proceso de inscripción, o en la que se realice como operación específica, no hay problema, pues el registrador identificará o no, pero emitirá un informe motivado, que entregará al interesado para su conocimiento. Pero en la identificación de oficio caben tres posibles soluciones: 1) Publicar vía Internet todas las identificaciones gráficas con su informe de manera que tanto el titular registral como los terceros puedan conocer la delimitación de sus fincas y siempre que alguna norma admita este sistema. 2) Proceder a una notificación individualizada a cada titular de derechos inscritos, lo que hace inviable este sistema.

3) Considerar que tales identificaciones de oficio son provisionales en tanto no hayan sido notificadas a los titulares, de forma que el registrador realice la validación informática en las fincas que identifique de oficio –aunque es conveniente que se visualicen en color diferente-, y emita el informe grafico motivado procediendo a su archivo, bien en formato analógico bien en formato digital.- No podrá extender la nota marginal en el folio registral mientras la identificación o no identificación, no se haya notificado al interesado. Cuando se realice con posterioridad alguna inscripción o se expida certificación a petición del propietario se le notificará la identificación, adjuntando copia del informe que obre archivado debidamente firmado y fechado.- B) REQUISITOS DE LA IDENTIFICACION GRAFICA DE FINCAS REGISTRALES. La identificación de fincas registrales exige una serie de requisitos que brevemente pasamos a examinar: 1-) Por una parte debe darse la concurrencia de una serie de requisitos positivos que permitan establecer la coincidencia:

1- Municipio 2- Situación, paraje, calle y número 3- Linderos fijos 4- Superficie con una tolerancia de más menos 10% (Art. 53 RD 13/1996 y art. 45 Ley

del Catastro de 2004). 2-) De los anteriores criterios merece un especial comentario el de la superficie. La superficie desde el punto de vista estrictamente registral no es un dato de precisión sino descriptivo, es decir, de identificación. El Registro no tiene un especial interés en acreditar la superficie de una finca como dato técnico sino en la delimitación perimetral de la finca. Una vez identificada perimetralmente la finca, el dato de la superficie tiene unas consecuencias fundamentalmente económicas y fiscales que trascienden del cometido jurídico del Registro de la Propiedad. Que una finca mida más o menos metros cuadrados

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tiene consecuencias económicas (por ejemplo mayor o menor aprovechamiento urbanístico, mayor o menor valoración económica), y tiene consecuencias fiscales (paga más o menos impuesto territorial). Ello es importante para el Catastro como registro físico, económico y fiscal del inmueble, pero no para el Registro de la Propiedad que es un registro jurídico, cuyo centro de gravedad está en una precisa delimitación perimetral de las fincas.- También debe destacarse que el famoso criterio de tolerancia del 10%, es un requisito legal para estimar coincidente una finca registral y una parcela catastral (confróntese el artículo 45 b de la Ley del Catastro). Pero no es ningún criterio legal para poder identificar gráficamente una finca registral, salvo una Instrucción de la DGRN de 25 de febrero de 2000, de escasa trascendencia práctica, en la que seguía el mismo criterio del 10% en la identificación de finca por referencia catastral.- Cierto es que conviene establecer un límite legal para evitar actuaciones dispares, pero también no es lo mismo un 12% en una finca rústica de 45 hectáreas, que un 12% en una casa urbana que linda con dos calles y que tiene 38 m2 de superficie inscrita. En el primer caso la diferencia de superficie que nos impide validar es de 9.000 m2 (2% de 450.000 con perímetro irregular)); en el segundo el exceso suponen 0.76m2 con linderos fijos. Por ello se estima conveniente establecer junto con un porcentaje máximo de tolerancia (10%), una diferencia superficial mínima tolerable (por ejemplo 25 m2), de forma que cualquier diferencia por debajo de dicho límite no impida la identificación. Pero voy más allá, si desde el punto de vista registral y de conformidad con el artículo 298 del Rº Hipotecario, los excesos de superficie inferiores al 5% de la cabida inscrita pueden rectificarse sin especiales garantías (basta la mera declaración del propietario), aún se deberá permitir un 5% más de tolerancia, siempre que al registrador no le quepa duda de la identidad de la finca. Y en sentido contrario, aún cumpliéndose los márgenes de tolerancia, siempre que el registrador tenga duda razonable, deberá rechazar la identificación en informe motivado.- 3-) Y por otra parte la no concurrencia de ningún criterio negativo que excluya la identificación, como por ejemplo un lindero fijo que suponga una localización diferente, o un exceso de superficie tan grande que haga dudar de la identidad de la finca. En la actualidad la identificación en los Registros requiere la concurrencia de al menos tres requisitos positivos y la de ninguno negativo.- No obstante, los anteriores criterios no son un axioma matemático y por más que coincida el municipio, situación, superficie y referencia catastral (RC), si hay un lindero fijo discordante o no debemos identificar la finca, o sólo cabe una identificación provisional .- Dichos criterios y especialmente la superficie como he indicado, deben interpretarse con un CRITERIO RELACIONAL, pues hay veces que no hay duda de la identidad de la finca con una diferencia de superficie de 15% (inscripción antigua de una casa que hace esquina a dos calles), y en otras que aún estando en el rango del 10% hay alguna circunstancia o lindero que te hace dudar fundadamente, y en caso de duda es mejor o bien rechazar la identificación gráfica o bien efectuar una identificación provisional de la finca.- 4-) La identificación gráfica por cumplimiento de los requisitos positivos tiene en principio, sólo una eficacia puramente interna, como elemento coadyuvante para el mejor cumplimiento de las tareas registrales (doble inmatriculación, sujeción a la Ley de Costas, a la Ley de Montes, etc.).- Esta identificación se efectúa por el operador registral

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especialmente habilitado, pues se está contratando en los Registros a personal cualificado para llevar a cabo esta tarea.- 5-) Pero esta identificación no produce consecuencias jurídicas hasta que no concurre la llamada “validación” por el registrador -expresión para mí poco afortunada-, es decir la decisión o juicio del registrador de estimar que una determinada finca registral se corresponde con un recinto geográfico concreto, lo que implica la asignación de dicho recinto a todo el historial registral de la finca identificada.- En tal caso el registrador debe realizar tres operaciones: 1ª firmar una asiento concreto – una nota marginal- en el historial registral de la finca identificada, asiento que implica de entrada la responsabilidad del registrador por tal decisión, y además una serie de consecuencias jurídicas internas y externas que luego veremos; 2ª) validar informáticamente en el programa Geobase el recinto geográfico o perímetro de la finca; y 3ª) Emitir un informe gráfico con indicación de las causas que hayan permitido la identificación o con las observaciones que estime pertinentes. Este informe tiene especial trascendencia en los casos en que no se puedan identificar la finca o sólo cabe una identificación provisional, por recoger los motivos que lo impiden.- Caso de identificación positiva se podría pensar que si cabe inscribir un título sin justificar los motivos, igualmente se podría identificar una finca sin necesidad de motivar tal decisión. Pero ello a mi juicio no es exacto. Al realizar una inscripción en el cuerpo de la misma quedan recogidos todos los elementos esenciales de la modificación real, y cuando se llega al acta de inscripción –donde el registrador expresa sucintamente la inscripción de un derecho-, previamente se ha recogido los elementos esenciales que permiten llegar a dicha

decisión de inscribir. Sin embargo, en la tarea de la identificación gráfica de una finca, tal y como está concebido hoy el procedimiento, no queda rastro de los requisitos que se han tenido en cuenta para verificar la identificación. Ello trae como consecuencia que los motivos que fundamentan la decisión del registrador de identificar gráficamente una finca registral no sean cognoscibles a posteriori ni por el propio registrador que tomó la decisión, ni por el interesado, ni por los terceros, ni revisables jurisdiccionalmente. Además es un trabajo desperdiciado, porque seguro que se han analizado el cumplimiento de requisitos, o al menos han debido analizarse. – Y cuando la identificación es provisional o negativa, creo que es de especial interés que quede constancia escrita de las causas que hayan impedido la identificación, para su conocimiento por el propio registrador, por el interesado y los terceros, y para su posible revisión administrativa o jurisdiccional.- 6-) De la identificación por el registrador.- Es la que se produce directamente y bajo la responsabilidad del registrador sin intervención ni del propietario, ni de los colindantes.- Normalmente se realiza con motivo del acceso al Registro de un título inscribible como una de las operaciones que conlleva la inscripción.- a) De la identificación positiva.- El registrador puede identificar una finca bajo su responsabilidad siempre que no tenga duda razonable de la coincidencia por concurrir los requisitos positivos de identificación y ninguno negativo.

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Operativa: 6-a-1) En tal caso validará informáticamente la finca en el programa Geobase (la finca queda dibujada en color amarillo); 6-a-2) extenderá una nota marginal en el folio de la finca acreditativa de la identificación; 6-a-3) informatizará dicha nota en la base de datos, y 6-a-4) expedirá un informe gráfico de la finca que adjuntará al documento presentado que haya motivado la identificación para su conocimiento por el interesado. Otra copia del informe se deja archivado en el Registro. Si bien el archivo del informe en la actualidad se efectúa en formato papel, se está estudiando que en un futuro próximo el archivo sea

digital, con las correspondientes ventajas de accesibilidad y portabilidad.- Este informe deberá contener no sólo la representación gráfica de la finca registral, sino también los elementos determinantes de la identificación y cualesquiera circunstancias u observaciones que el registrador estime conveniente para su archivo o para su conocimiento por el propietario (por ejemplo que la identificación se ha producido aun excediendo el margen de tolerancia del 10%, por tratarse de una diferencia de escasa cuantía, como que la casa objeto de identificación da fachada a dos calles y el registrador no tiene dudas sobre la coincidencia) .- Si el Registrador tuviese alguna duda, o hay algún parámetro que no cuadra (normalmente que la superficie difiere en más de una 10%) puede hacer dos operaciones: bien efectuar una identificación provisional o bien rechazar la identificación.- b) De la identificación provisional.- La identificación provisional es procedente en aquellos casos en los que, no hay ningún criterio negativo que impida la identificación, pero o no hay suficientes criterios positivos, o algún criterio identificativo resulta inadecuado. Son casos dudosos, en que en principio parece haber coincidencia, pero no hay suficientes elementos para estar seguros de la identificación, o algún elemento, como la superficie o algún lindero, no encajan. Los casos más normales se dan en fincas rústicas cuando no hay linderos fijos, pues en tales supuestos sólo se cuenta con la superficie y la RC como criterios identificativos, lo que resulta insuficiente porque, como se ha indicado, normalmente se exigen un mínimo de tres criterios positivos. Operativa: 6-b-1) Se efectúan las operaciones informáticas en el programa Geobase y la finca se grafía como tal quedando dibujada en color rojo. 6-b-2) Se extiende también nota marginal en el folio de la finca acreditativa de la identificación provisional. En un principio el programa Geobase no permitía la identificación provisional, y en consecuencia tampoco se extendía la nota marginal. Sin embargo, tras la modificación efectuada en la última versión el programa permite una identificación provisional y en consecuencia debe extenderse la correspondiente nota marginal cuya finalidad es advertir del archivo informático de la identificación provisional correspondiente a una finca.- 6-b-3) Esta nota marginal debe informatizarse también en la base de datos alfanumérica.- 6-b-4) Finalmente el registrador expedirá informe gráfico de la finca identificada provisionalmente, con indicación de las causas que hayan impedido la identificación definitiva. Este informe gráfico se adjunta al documento presentado para su conocimiento por el interesado, y se archiva conforme hemos visto anteriormente.

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c) De la identificación negativa o no identificación: dentro de este supuesto debemos encuadrar a todos aquellos en lo que no se puede identificar una finca registral. Las razones puede ser variadas (la RC nos lleva a una partida diferente; hay una gran diferencia de superficie; varias fincas dentro de una misma RC sin que haya elementos físicos que permitan diferenciar las antiguas fincas etc.). Aquí no hay duda, simplemente no se puede identificar gráficamente. Operativa: 6-c-1) No cabe hacer operación informática alguna en Geobase pues al no identificarse no es posible grafíar la finca. Podría estudiarse la conveniencia de dejar rastro informático cuando el interesado aporta una RC y la parcela no coincide con la finca. De esta forma podríamos visualizar las parcelas catastrales con las que se ha trabajado y no son coincidentes con las fincas y diferenciarlas de aquellas superficies con los que no se ha trabajado. Por ello se pueden denominar como fincas negras; 6-c-2) Aunque no se prevee la extensión de nota marginal, creo que es conveniente dejar constancia de esta situación en el historial de la finca, pues no cabe duda que estamos ante una grave patología –finca no identificable – para su conocimiento por terceros; 6-c-3) En caso de practicarse nota marginal la misma debe informatizarse en la base de datos, dado el paralelismo que debe guardar el historial de la finca con la base alfanumérica; 6-c-4) Finalmente el registrador emitirá informe indicando las causas que impidan la identificación que se adjunta al documento presentado para su conocimiento por el interesado, quedando otro ejemplar archivado, igual que en los supuestos anteriores.- 7-) De la identificación por el propietario de la finca.- Hemos expuesto la postura de que para identificar una finca no es preciso la intervención del propietario de la finca siempre que el registrador, bajo se responsabilidad, realice la identificación por no tener duda de la coincidencia. No obstante lo anterior, hay supuestos en que la identificación sólo es posible con la intervención del propietario, y nos referimos a todos aquellos en que el registrador no pueda identificar por sí sólo, normalmente supuestos dudosos. En estos casos será el propietario, normalmente el que pueda realizar la identificación.- Pero además el propietario puede comparecer espontáneamente para realizar la identificación, sin necesidad de otorgamiento de ningún título. Muchos supuestos dudosos se basan en discrepancias en la superficie. Si hemos admitido una tolerancia máxima del 10%, para ir más allá, la identificación exigirá poner de acuerdo la superficie que consta en el Registro con la que resulta en Geobase, lo que plantea en muchos casos un problema de exceso de cabida y su tributación. Un caso típico podría ser: un propietario tiene una finca que registralmente figura con 1.600 m2 y la finca en Geobase mide 1.870 m2. El registrador no puede efectuar la identificación al exceder la diferencia del 10% de la inscrita. Comparece el propietario y manifiesta que efectivamente hay coincidencia entre la finca registral y la representación gráfica en Geobase, pero el documento en el que reconozca que su finca tiene una mayor superficie que la inscrita estará sujeto a tributación por ITP, al 7% sobre el valor comprobado correspondiente al exceso de superficie.- Sin embargo la última doctrina que emana de la Dirección General de Tributos, parece no sujetar a tributación estos excesos cuando de lo que se trate es de regularizar el dato de la superficie permaneciendo inalterable el perímetro de una finca. Esto ha dado lugar a varias interpretaciones por las Comunidades Autónomas, en el sentido

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de sujetar sólo los excesos que surjan de actas de notoriedad autorizadas con este fin, cuando la diferencia de superficie no hubiese pagado impuesto con anterioridad.- Pero además el propietario puede acudir al Registro para realizar la identificación de su finca sin necesidad de otorgar ningún negocio jurídico inscribible. Es la identificación como acto autónomo u operación específica, que plantea la cuestión de la forma en que puede acceder al Registro y concretamente la necesidad de formalización notarial. El artículo 9 1º, párrafo 3º “in fine” de la Ley Hipotecaria señala que “podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica”.- Pero este artículo merece algún comentario. En primer lugar hay que situarlo dentro del artículo 9º, en aquellos párrafos que regulan la incorporación al Registro de una base gráfica individualizada, es decir, de una plano referente a una finca, pero no esta situado dentro del párrafo que reconoce la posibilidad de llevar una sistema informatizado gráfico de fincas, es decir, de Geobase. En segundo lugar establece un procedimiento ordinario o normalizado de archivo de un plano en el Registro de carácter potestativo : “podrá obtenerse …” Y en tercer lugar no excluye, por si mismo, la posibilidad de que el propietario de una finca pueda acudir directamente al Registro para identificar su finca dentro del sistema gráfico informatizado Geobase. Llegados a este punto creo deben diferenciarse dos supuestos, según haya o no rectificación de los datos descriptivos registrales. Si hay rectificación en la descripción de la finca la regla general será la de exigencia de otorgamiento de escritura o acta notarial por el propietario. Pero si no se rectifican los datos registrales sino que únicamente se produce la identificación sobre la cartografía registral puede obtenerse tal operación mediante instancia suscrita por el propietario con la firma legitimada notarialmente o ratificada ante el registrador. Este último supuesto es el normal de un propietario que acude al Registro para identificar gráficamente su finca en base a la referencia catastral, y establecida la coincidencia so produce la identificación positiva. Bastará a tal efecto con instancia suscrita por dicho propietario y ratificada ante el registrador en la que se deje constancia de la identificación gráfica. Un ejemplar quedará archivado en el Registro y otro se le devolverá al interesado.- 8-) De la identificación de fincas con intervención de los colindantes.- Si para inmatricular una finca en el Registro no es necesario el concurso de los colindantes, para identificarla gráficamente tampoco.- Pero esta premisa no impide la existencia de supuestos en los que la identificación de una finca exige la intervención de los colindantes. Así en todos aquellos casos en que haya duda de la identidad de la finca, bien porque la diferencia de superficie es muy grande (por ejemplo más del 50%), bien porque cualquier lindero haga dudar de la configuración perimetral de la finca, creo que cualquier instrumento jurídico que pretenda su inscripción en el Registro debe contar con la intervención de colindante. En tal sentido puede verse el acta de presencia y notoriedad que introdujo el artículo 53-10 de la Ley 13/1997 de 30 de diciembre al regular la referencia catastral en los documentos inscribibles y en las inscripciones registrales.

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Así mismo, tratándose de fincas declaradas coincidentes con las correspondientes parcelas catastrales, la modificación de la superficie o perímetro de las fincas exigirá de la intervención de los colindantes. E igualmente puede plantearse con las fincas ya identificadas gráficamente en el Registro.- En definitiva aquí empieza a mostrarse con nitidez las diferencias de tratamiento de la finca como unidad de base registral considerada individualmente, de la finca como recinto geográfico dentro de una capa cartográfica organizada. Es mucho menos exigente el procedimiento para modificar una finca individual que para modificar una finca dentro un sistema organizado, donde una finca linda con otras, y su modificación física no afecta sólo al propietario sino también a los colindantes.- No es posible, dentro de los límites de este trabajo, analizar pormenorizadamente cada uno de los supuestos en los que debe exigirse la intervención de los colindantes. Pero sí se puede establecer como principio básico o de partida, que siempre que la modificación de la configuración física de una finca en el Registro pueda afectar a las fincas colindantes es necesario las intervención de sus propietarios. Al menos un procedimientos en que dichos colindantes sean notificados fehacientemente y alegar lo que a su derecho convenga, con independencia de que luego los colindantes comparezcan o no. Por ello debería recurrirse a un acta notarial cuya finalidad específica sea dejar constancia de la modificación y de la intervención –o posibilidad de intervención- de todos los afectados. En este sentido el actual acta de presencia y notoriedad del 53 de la Ley 13/1996 resulta excesivamente garantista por la gran cantidad de publicaciones que exige ( BOP, periódico, tablón anuncios Ayuntamiento). Lo fundamental es la notificación efectiva a titulares registrales y catastrales de la finca objeto de modificación física y de las colindantes.- C) DE LA IMPORTANCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL COMO FACTOR DETERMINANTE DE LA IDENTIFICACIÓN.- Como antes se ha expresado los arts 50 al 53 de la Ley 30/1996 regularon la referencia catastral (RC), y concretamente el art. 53 introdujo su constancia en las inscripciones registrales, preceptos que han sido derogados y sustituidos por los arts. 38 a 49 de RDL 1/2004 de 5 de marzo que regula el Catastro Inmobiliario.- En primer lugar debe decirse que, como regla general, la no aportación de la RC, o su no coincidencia con la finca registral no es un requisito para la práctica de la inscripción, es decir, ni impide la inscripción ni afecta a su validez (arts. 53 Ley 13/1996 y 48 de la Ley del Catastro 1/2004).- Sin embargo, La constancia de la RC es obligatoria en las inmatriculaciones, de manera que no puede inmatricularse una finca en el Registro si no se aporta la RC mediante certificación descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidente (arts. 298 del RH y 53 de la Ley 13/1996).- Este criterio debe interpretarse ampliamente para aquellos casos en que una finca registral esté integrada por 2 o más parcelas catastrales, aunque no a la inversa.- En principio la Legislación Hipotecaria encuadra a la RC dentro de los datos descriptivos de la finca (art. 51 del RH), sin embargo particularmente creo que tiene una alcance mayor, ya que constituye el localizador de la finca dentro del plano catastral y, en consecuencia, el

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principal medio de identificación con que cuenta el Registro, hasta el punto de que en fincas rústicas resulta muy difícil grafíar la finca si no hay coincidencia con la parcela catastral.- La normativa que regula la actuación del registrador ante la RC y el trasvase de información del Registro al Catastro está constituida básicamente por el tantas veces citado art. 53 de la L 13/1996, que ha sido integrada por la Ley del Catastro de 5 de Marzo de 2004, en los arts. 38 y siguientes.- Son de destacar también la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de Marzo de 1999, sobre inmatriculación y derecho transitorio; y la Resolución de 7 de agosto de 2006 de la Subsecretaría de la Presidencia del Gobierno, por la que se publica la Resolución Conjunta de la DGRN y de la DGC, por la que se modifica el anexo de la Orden de Presidencia de 23 de junio de 1999, por el que se aprueban los formatos en el suministro de información de las alteraciones catastrales por parte de Notarios y Registradores de la Propiedad.- También es de señalar el RD 417/2006 de 7 de abril, por el que se desarrolla el TR de la Ley del Catastro Inmobiliario del 2004 en materia de procedimientos catastrales, instrumentándose los mecanismos de colaboración en la gestión y difusión de la información catastral mediante el uso de las nuevas tecnologías.- IV.- DE LAS PRINCIPALES CONSECUENCIAS JURIDICAS DE LA IDENTIFICACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA REGISTRAL. No es objeto del presente trabajo realizar un estudio detallado de las consecuencias o efectos jurídicos que produce la identificación gráfica de una finca en el Registro, y especialmente la que se produce en la capa de fincas registrales en el programa Geobase, pero, al menos, si deben efectuarse algunas consideraciones básicas.- 1.- No hay identificación jurídicamente relevante mientras no haya decisión del registrador, constatada en un asiento registral -nota marginal-, validada informáticamente en Geobase y justificada en el correspondiente informe. 2.- La identificación gráfica no puede producir efectos frente al propietario mientras no se le haya notificado.- El propietario podrá alegar lo que a su derecho convenga. Si nada alega habrá que presumir su conformidad.- 3.-La identificación gráfica debe ser motivada y es revisable en vía administrativa y jurisdiccional.- 4.- Creo que a favor del recinto gráfico de la finca identificada juega el “Principio de Prioridad”, y en consecuencia, cuando dicho recinto haya sido asignado a un historial registral, no puede luego asignarse a ningún otro aunque el historial registral de éste último sea de fecha anterior, sino es mediante el consentimiento del titular de la finca previamente identificada fehacientemente prestado, o resolución judicial firme en el procedimiento correspondiente y con la debida intervención del titular registral.- Ahora bien, este principio no debe entenderse como atribución preferente “del derecho” a quien primero identifica, pues esta operación no pretende modificar el sistema registral. Es decir, estamos hablando de completar la descripción de una finca no de determinar el mejor derecho. Por ello si identificada registralmente una finca surge posteriormente otro

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propietario alegando que dicho recinto corresponde a otra inscripción en el Registro, estamos ante un problema de doble inmatriculación que habrá de resolverse conforme al art. 313 del Rº Hipotecario (o hay acuerdo de las partes o resuelve el Juez, dándose publicidad a esta situación patológica mediante la extensión de una nota al margen de las inscripciones contenciosas por mandato judicial ). Esta prioridad viene establecida legalmente por el artículo 53-6 de la Ley 13/1996 con relación a la referencia catastral, pues en ningún puede hacerse constar en el folio de una finca una RC que ya venga atribuida anteriormente a otra finca, sin que medie consentimientos de las partes o sentencia firme. 5.- Identificada una finca por el registrador, juega a su favor el “Principio de Legitimación”, y en consecuencia se presumirá, salvo prueba en contrario, que la finca existe y corresponde al titular en la forma determinada en el asiento correspondiente, es decir, con la delimitación efectuada en la base gráfica registral. Esta delimitación gráfica supone un importante reforzamiento de este principio y un desplazamiento de la carga de la prueba sobre quien sostenga lo contrario, pues esta presunción es de “juris tantum”.- 6.- Y finalmente, también creemos que el llamado “Principio de Fe Pública Registral”, es aplicable a los derechos y titularidades inscritas, pero no a los elementos físicos de las fincas .- Por eso el artículo 34 de la Ley Hipotecaria señala que el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso “ algún derecho”…será mantenido en su adquisición. Este principio esencial del derecho registral español trata de garantizar el tráfico inmobiliario, asegurando al propietario el mantenimiento de su derecho frente a situaciones que puedan provocar su pérdida, siempre que dichas situaciones no figuren inscritas al tiempo de la adquisición. Pero la protección es del derecho no del dato físico, máxime si la delimitación de una finca se realiza sin intervención de colindantes. En la identificación gráfica de una finca siempre hay cuestiones discutidas y discutibles, piénsese en los linderos de rústicas forestales de difícil precisión técnica; en la existencia de caminos particulares y acequias entre fincas cuya propiedad es muy difícil de precisar, y cuya legitimación se produce por un uso inveterado a través de los años. En estos casos y otros la delimitación perimetral no puede producir la atribución de un derecho con un contenido que no admita prueba en contrario, pues el principio de Fe Pública Registral establece una presunción de pertenencia “juris et de jure”, que no admite prueba en contrario, sino sólo el análisis del cumplimiento de los requisitos que dicho artículo exige para gozar de su protección inestimable.- V.- DE LA INCORPORACION DE LA CARTOGRAFIA URBANISTICA, MEDIOAMBIENTAL Y ADMINISTRATIVA AL SISTEMA INFORMATIZADO DE BASES GRAFICAS REGISTRALES.- No considero adecuado extenderme mucho en esta cuestión y sólo procedente apuntar una serie de consideraciones de carácter básico.- Cuando nació el Registro de la Propiedad en 1861 la idea que presidió era proteger la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario mediante la creación de un Registro en el que se reflejaran las cargas y limitaciones del dominio, de forma que pudiera contratarse confiando en los pronunciamientos registrales. Para ello era fundamental que el Registro fuere total, es decir, capaz de recoger y publicar todas los derechos, cargas y limitaciones que afectaran al dominio de una finca.

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Así se reguló el acceso de los derechos reales y cargas tradicionales. El Estado tenía entonces una dimensión mucho más reducida, y la regulación de la propiedad estaba fundamentalmente en la legislación Civil. Con el tiempo el Estado ha cambiado, interviniendo cada vez más las facultades dominicales y convirtiendo en delimitación del derecho de propiedad lo que antes, o no existía, o eran simples limitaciones legales. Toda la normativa urbanística y medioambiental hoy existente era completamente desconocida en aquella época. Pero la presión regulatoria ha sido imparable, y hoy el dominio se define más por un amplísimo elenco de normas administrativas que por el Código Civil. Si el Registro quiere ser fiel a sus principios constitucionales no tiene más remedio que dar cabida en su seno a todas estas limitaciones administrativas que configuran esencialmente la propiedad. Sencillamente no se puede quedar anclado en los derechos y cargas tradicionales, sino que debe intentar dar publicidad a las limitaciones administrativas dispersas por la legislación local, autonómica, estatal y europea.- Lo que ocurre es que la mayoría de dichas limitaciones tiene un carácter territorial y afecta no a una finca determinada, sino a todo un sector o área del territorio. Piénsese en la reparcelaciones, legislación de costas, de montes, suelos contaminados, zonas quemadas, humedales, zonas inundables, cepas, vías pecuarias, servidumbres aéreas etc.- Son actuaciones administrativas que afectan a un conjunto de fincas integradas en un sector del territorio. Como el Registro carece de una base gráfica global, no es posible en la mayoría de los casos poder ofrecer una lista de fincas afectadas. Su determinación es extraordinariamente costosa y de hecho, el Registro no da acogida con carácter general a este tipo de limitaciones administrativas, con lo que se están produciendo un desconocimiento para la mayoría de los ciudadanos, que ignoran la existencias de estas limitaciones ni los órganos que las controlan, y en cualquier caso, un calvario burocrático. Para que el Registro de la Propiedad como institución encargada de velar por la seguridad del tráfico inmobiliario pueda dar publicidad de dichas limitaciones resulta imprescindible, de vital importancia, la implantación de un sistema de bases gráficas digitalizadas que permita asociar las cartografías donde se delimitan la mayor parte de tales actuaciones administrativas. Si el Registro quiere cumplir su finalidad esencial deberá desarrollar más pronto que tarde un sistema de información gráfico donde se identifiquen las fincas registrales, y en donde se pueda asociar dicha cartografía urbanística, medioambiental o administrativa (art. 9 LH). Por tanto, el primer paso es crear dicho sistema de información gráfico de fincas registrales, requisito sin el cual resulta imposible asociar nada. El Registro no puede dar información medioambiental asociada a parcelas catastrales, pues para ello está el Catastro. Sólo puede dar ese tipo de información si previamente ha identificado una parte sustancial de fincas en la capa cartográfica de fincas registrales.- Eso no significa que no se pueda cargar inicialmente en Geobase otras capas auxiliares que pueden contribuir a dar esa información mientras se realiza la tarea de identificación de fincas.- Esta información gráfica asociada se realiza en la actualidad a través de las plataformas informáticas de asociación de las distintas cartografías territoriales , las llamadas IDEs, (infraestructuras de datos espaciales), que pueden tener diverso ámbito. Así, por ejemplo,

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la Comunidad Valenciana está desarrollando la plataforma “Terra”, que podrá ensamblar 300 o 400 capas cartográficas distintas; España tiene la IDEE que podrán incorporar 3000 o 4000 capas; y las Unión Europea tiene la plataforma INSPIRE, que podrá llegar a interconectar 14.000 a 20.000 capas.- Ello supone una interconexión masiva de datos territoriales.- Una de las capas que estarán en TERRA y en la IDEE es la de fincas registrales, aunque no parece seguir la misma suerte en INSPIRE, y es de vital importancia “estar” en dichas plataformas si se quiere “estar vivo”. Esta interconexión de capas cartográficas va a permitir que el Registro pueda asociar a su capa de fincas otras capas urbanísticas, medioambientales o administrativas. Es decir, cuando identifico una finca puedo informar si además está afectada por otras limitaciones administrativas. Para ello se necesita una programa de gestión gráfica que permita incorporar en pantalla las distintas capas seleccionadas, y en la actualidad esta función no la cumple nuestro programa Geobase, por lo que se está estudiando seriamente o modificar el programa o migar otros gestores de SIG que lo permitan. Realizada esta interconexión de cartografías el Registro podrá informar a quien lo solicite de la posible afección de una finca por distintas actuaciones medioambientales o administrativas mediante la emisión de un informe. El valor de esta información no es comparable a la información registral propiamente dicha, pues de entrada no emana del Registro sino de los distintos órganos administrativos. Esta información asociada ni está auditada por el registrador ni es responsabilidad suya. Pero constituye una fuente de información preciosa para el propietario o para los terceros si no quieren iniciar el calvario burocrático de un peregrinaje por los distintos departamentos administrativos. Además se refuerza la misión del Registro de garantizar la seguridad del tráfico inmobiliario mediante la publicidad de estas dispersas limitaciones administrativas, o delimitaciones si prefieren.- VI.- DE LAS BASES PARA UNA COLABORACION ESTABLE CON EL CATASTRO.- 1.- Una colaboración eficaz exige tener claros los principios básicos organizativos de cada institución. El Catastro es el registro físico y económico de los inmuebles. El Registro de la Propiedad es el registro jurídico. Sin embargo, el Catastro necesita titularidades jurídicas para el cumplimiento de sus fines y el Registro una identificación gráfica de sus fincas para el cumplimiento de los suyos. 2.- Cada Institución tiene su propia operativa. La colaboración institucional debe potenciar la eficacia pero entorpecer lo menos posible el funcionamiento de cada una de ellas.- 3.- Políticamente para el Registro es muy importante contar con el Catastro como un ALIADO ESTABLE mediante el establecimiento de los oportunos procedimientos de colaboración.-

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4.- El Proyecto Geobase es vital para el futuro desarrollo del Registro, pues la identificación gráfica de fincas potencia la seguridad jurídica y permita la entrada en el Registro de una pluralidad de limitaciones administrativas de carácter urbanístico y medioambiental etc que configuran esencialmente el dominio. Sin esta posibilidad el Registro quedará reducido en su misión de proteger el tráfico jurídico inmobiliario –una especie de Contadurías de Hipotecas del siglo XXI- 5.- La subsistencia del Proyecto Geobase (entiéndase como Proyecto de Identificación de Fincas Registrales) depende en gran medida de que el Catastro no lo vea como un proyecto competidor que afecte a su propia subsistencia. Por ello deben establecerse los oportunos procedimientos de colaboración generales, estables y eficaces. 6.- El proyecto Geobase supone una depuración individual de cada finca que accede al Registro así como un análisis de la coincidencia entre la parcela catastral y la finca registral a través de la correspondiente RC.- Es importante que los frutos de este análisis sea conocidos por el Catastro y en general por todos lo usuarios.- Ello podrá conseguirse, entre otros medios, mediante la publicación en Internet de la capa de fincas registrales integrada por una tabla de correspondencias entre fincas y parcelas, conforme luego veremos.- 7.- Debe distinguirse como operaciones diferentes au, aunque enlazadas, la identificación gráfica de una finca y el análisis o juicio sobre la coincidencia entre la parcela y la finca a través de la RC suministrada. En la mayoría de los supuestos la identificación gráfica se realiza a través de la RC, con lo cual normalmente la identificación gráfica lleva consigo la coincidencia entre la parcela y la finca. Pero hay supuestos en que se puede identificar gráficamente una finca sin aportar la RC, incluso con RC no coincidente. Pues bien, cada operación distinta tiene que tener su reflejo registral independiente.

* La identificación gráfica positiva se hace constar por nota marginal conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria. * El juicio de coincidencia entre la parcela y la finca a través de la RC también debe hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Si bien la legislación catastral solo previene la nota marginal para el caso de no aportación de la RC, creo que por analogía deberá extenderse en aquellos casos en que aportada, la coincidencia es dudosa o simplemente no hay coincidencia entre la parcela catastral a que se refiere la RC y la finca registral.

8.- La RC suministrada por el interesado debe constar siempre en la inscripción, sea o no coincidente con la finca registral y figurar en la base de datos. El sistema legal del articulo 53-1 de la Ley 13/1996 y del art. 48 de la Ley del Catastro de 5 de marzo de 2004, la RC se reflejara en el asiento sólo si el registrador no tiene ninguna duda de la coincidencia, constando en la inscripción como un dato descriptivo. Ello es lógico con el sistema, porque la finalidad esencial de la constancia registral es la de posibilitar el trasvase de datos al Catastro. Sin embargo este sistema es insuficiente y erróneo. Insuficiente porque la RC es el principal localizador e identificador de una finca sobre el territorio a través del plano catastral.- Y además es erróneo porque la mayoría de los supuestos de no coincidencia son casos dudosos, en los que si bien hay algún parámetro

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identificativo que no cuadra (normalmente la superficie que excede del 10%, o algún lindero), también son supuesto de razonable posibilidad de coincidencia en los que estamos ante la misma realidad jurídica con algún dato discrepante. El problema está en que conforme la legislación señalada, una vez asignada una RC a una finca no se puede atribuir a otra. Si por discrepancia de algún dato calificamos la RC como dudosa, no se puede ni reflejar en la inscripción ni informatizar en la base de datos, y en consecuencia se nos pueden escapar supuestos de doble atribución, o atribución errónea. Además, yo creo que son dos cuestiones diferentes: una es si el dato de la RC suministrada debe figurar en la inscripción como dato descriptivo, y otra cuestión es la calificación del registrador sobre la coincidencia o no, calificación que queda diluida en este sistema.- 9.- El Juicio del registrador sobre la coincidencia o no entre la parcela y la finca debe constar por nota marginal, informatizarse en la base de datos, y reflejarse en el informe gráfico, de la misma forma que veíamos antes para la identificación gráfica.- Ésta implica un juicio del registrador que debe constar en el folio de la finca, concretamente en una nota marginal. Creo que es también importante que conste en nota marginal la coincidencia entre la parcela catastral y la finca registral, así como los casos dudosos y los supuestos de no coincidencia.- La razón está, de una parte en que son operaciones diferentes como se ha dicho y a veces no coincidentes, y de otra parte, en que si decimos que la RC suministrada debe constar en todo caso en la inscripción, del mismo modo debe figurar el juicio del registrador sobre la coincidencia. De no ser así no sabríamos el valor de la RC que figura inscrita, tanto como parámetro identificativo, como para trasvasar datos. Sería un dato ciego ,no contrastado, y en consecuencia no fiable.- Normalmente se utilizará la misma nota marginal de identificación gráfica para hacer constar la coincidencia con la RC. Así “ La finca de este número ha sido objeto de identificación en la Base Gráfica Registral Informatizada, y la RC que figura en la adjunta inscripción se declara coincidente con la descripción de esta finca”. En los casos en que haya identificación gráfica y la RC sea dudosa o no coincidente – son pocos casos pero existen- creo que podrá aprovecharse la misma nota marginal de identificación gráfica, dada la íntima relación existente. En tal caso la nota expresara que: “ La finca de este número ha sido objeto de identificación en la Base Gráfica Registral Informatizada, y la RC que figura en la adjunta inscripción se declara NO COINCIDENTE con la descripción de esta finca”. Para saber las causas de esta situación habrá que acudir al correspondiente informe gráfico donde el registrador motivará ambas decisiones.- La nota marginal deberá informatizarse en la base de datos alfanumérica para su debido conocimiento en la publicidad de la finca.- 10.- La calificación del registrador sobre la coincidencia puede ser básicamente de tres clases: coincidente, dudosa y no coincidente.-

1ª.- RC coincidente: cuando los datos identificativos de la parcela catastral a que se refiera la RC aportada sean coincidentes con la descripción de la finca. Dará lugar a una finca identificada ( finca amarilla). 2ª.- RC dudosa: si hay una coincidencia probable pero no se cumplen alguno de los parámetros de identificación positiva, normalmente la superficie que varía en más de un 10%. Da lugar a una identificación provisional (finca roja).

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3ª.La RC no coincidente: si no es probable la coincidencia, pues no se cumplen parámetros positivos (Finca negra); se da algún parámetro negativo; simplemente no se puede establecer la correspondencia –varias fincas registrales adquiridas a lo largo del tiempo, que forman una sola parcela catastral. Así por ejemplo en los conjuntos industriales que se han ido ampliando por sucesivas compras de fincas registrales antiguas. Tras muchos años sólo aparece el conjunto fabril, siendo casi imposible reconstruir gráficamente las antiguas fincas-.

11.- Formación de un fichero informático de fincas coincidentes, dudosas y no coincidentes con sus correspondientes parcelas catastrales que lleve como anexo un extracto del informe del registrador, especialmente en los casos dudosos y no coincidentes. Dicho fichero informatizado sería conveniente que estuviera accesible a cualquier usuario en la Internet junto con la capa cartográfica de fincas identificadas definitiva o provisionalmente.- Esta medida puede implantarse sin modificación legal. En la actualidad se acaba de abrir el visor de la capa de fincas registrales dentro de la IDEE. Pero además sería conveniente enlazar dicha capa con la tabla de correspondencias fincas/parcelas de forma que cualquier usuario introduciendo, bien el número de finca registral, bien la RC de su parcela catastral, pudiera acceder a dicha tabla de correspondencias y enlace con FLOTI, y cuyo contenido puede ser: 1. Nº finca registral 2. Nº Idufir. 3.- RC 4.- Juicio identificación gráfica (positiva, dudosa, no identificada) 5. Juicio coincidencia RC (coincidente, dudosa, no coincidente) 6. Acceso a informe gráfico 7. Descarga fichero DXF fincas identificadas.- 8. Enlace con FLOTI. En el visor podrían visualizarse los recintos sobre los que se realicen operaciones de identificación con distintos colores, según su resultado. 12.- Mejora de los programas informáticos que permiten un suministro de datos al Catastro. Esta es una realidad que conviene afrontar de forma inmediata. De una parte deberá ser posible intercambiar gráficos de fincas. Si una finca es coincidente con la RC no hay un especial interés en trasvasar el gráfico, pues si son coincidentes ya disponen de él. Pero si se trata de modificaciones fincas identificadas en las que no hay RC , como ocurre en la segregaciones, divisiones, conjuntos inmobiliarios, reparcelaciones, expropiaciones etc, es de interés para el Catastro disponer de los ficheros vectoriales correspondientes a tales modificaciones. Por su parte el Registro está interesado en acceder a la cartografía catastral actualizada a través de la Oficina Virtual del Catastro (OVC), que le permitan incorporar “on line”, los ficheros vectorial de las parcelas catastres coincidentes con las fincas registrales, mediante un procedimiento sencillo.

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También sería aconsejable actualizar los ficheros informáticos de trasvase de las titularidades inscritas al Catastro, aunque hoy dicho suministro se ha mejorado notablemente mediante la centralización y depuración de datos en el Colegio para su posterior remisión al Catastro. En definitiva, en este tema deberá trabajarse conjuntamente para mejorar el suministro recíproco de información, utilizando sistemas automatizados que eviten lo más posible la intervención de operadores.- 13.- Actuaciones en fincas/parcelas coincidentes y cuya finalidad esencial es el mantenimiento de la coincidencia y el trasvase de información.- Cuando se habla de actuaciones nos estamos refiriendo al conjunto de medidas, tanto legales como de procedimiento, que pueden adoptarse con la finalidad de mantener la coincidencia, trasvasar información y ahorrar trámites burocráticos. En primer lugar, tratándose de modificaciones de fincas/parcelas por agrupación segregación división, reparcelación, obra nueva, división horizontal etc, el Catastro no debería admitir modificaciones que no vengan previamente inscritas en el Registro, es decir, que no tengan previamente el sello de garantía jurídico que la inscripción en el Registro supone. Pero esta medida requiere modificación legal y además interfiere la operativa propia del Catastro, por lo que puede reconducirse a un suministro de información reciproco que contenga tanto los datos alfanúmericos como los gráficos que determinen dichas modificaciones. El problema es que los datos que nos puedan facilitar el Catastro no pueden operar automáticamente en Registro las modificaciones correspondientes, pues para ello necesitamos la aportación de los documentos dentro del procedimiento registral. Pero dicha información no es despreciable y puede ayudar a realizar las tareas gráficas, si dichos documentos se presentan a inscripción.- En segundo lugar, para verificar la inscripción en el Registro, sería conveniente aportar los mismos documentos que el Catastro exige para reflejar la correspondiente modificación. El Registro calificada su validez y efectuada la modificación de fincas, procedería a remitir al Catastro fichero telemático que contenga la modificación operada y como anexo los documentos aportados al Registro que sean necesarios para la operativa catastral.- Si el Catastro observa alguna deficiencia siempre podrá notificar a los interesados y al Registro.- Con una sola presentación de documentación al Registro podemos simplificar y ahorrar, tanto al usuario como al Catastro trámites ulteriores, sin perjuicio de los requerimientos excepcionales que procedan.- Este procedimiento en fincas coincidentes sería más simple, eficaz, seguro y menor coste. Esta medida requiere modificación legal, aunque aún no me explico que en el sistema inmobiliario español, para segregar una parcela no sea obligatorio la aportación de un plano a escala o georreferenciado que documente la modificación. Habría que pensar en exigirlo tanto por el Catastro como por el Registro. Naturalmente bastaría con una sola aportación. En tercer lugar el Registro debería considerar como superficie válida de una finca la que tenga la parcela catastral coincidente. La superficie en el Registro es individual (de ahí la libertad de fórmulas) mientras que la del Catastro es relacional, pues la modificación cartográfica de una parcela supone o la modificación perimetral o la rectificación de la superficie de las parcelas colindantes. Esto produce una serie de consecuencias:

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1.- La adaptación de la superficie en el Registro para hacerla coincidir con la catastral podría efectuarse en virtud de simple instancia suscrita por el titular registral o cualquiera de los titulares registrales con la firma legitimada -pues se parte de la base de que coincidiendo el perímetro de la finca con la parcela catastral, el dato de la superficie corresponde determinarlo al Catastro-. Dicha adaptación de superficie no deberá estar sujeta al ITP.- 2.- La modificación de la superficie respecto de la catastral requerirá acta notarial de presencia y notoriedad, con intervención de titulares catastrales y registrales y de colindantes, con aportación de plano expedido por técnico competente con los requisitos exigidos por el Catastro.

14.- Actuaciones en fincas de dudosa coincidencia tendentes a transformar la duda en supuesto de coincidencia o no coincidencia.- La mayoría de los supuestos dudosos son aquellos en que o bien no se dan todos los supuestos de identificación positiva, o bien hay algún parámetro que no coincide, especialmente la superficie dado el carácter relativo. La mayoría de las veces esta duda sólo puede disiparse por el interesado mediante comparecencia en el propio Registro.- Sería conveniente regular un procedimiento sencillo y barato que permita la regularización. El principal problema estriba en las modificaciones de superficie y su tributación. La unificación del dato de la superficie no debería tributar por ITP. 15.- Actuaciones en fincas/parcelas no coincidentes: depuración de errores cuando esto sea posible.- Estas actuaciones dependerán de la causa de la no coincidencia. Si se trata de un error en la asignación catastral de la RC simplemente procederá su rectificación. Si se trata de RC de finca matriz bastará con indicar esta circunstancia. 16.- Adaptación de algunos Registro que cuenten con los medios personales y técnicos necesarios como Puntos de Información y Colaboración Catastral.- En la actualidad el Catastro (igual que todo el mundo) está pasando una profunda crisis económica. Se trata de adoptar

1) Remisión al Catastro telemáticamente de ficheros de fincas/parcelas coincidentes, no coincidente y dudosos con los informes aclaratorios, así como el trasvase de titularidades de forma más completa que el actual protocolo.- 2) Unificación de procedimientos especialmente en modificación de fincas y en materia de superficie. 3) Posibilidad de que el Registro pueda asignar RC en las modificaciones o inscripción “ex novo”de fincas. 3) Aportación y Gestión de de documentos, de altas y modificaciones de fincas y parcelas coincidentes. 4) Emisión de Certificaciones e informes. 5) Recepción de escritos y recursos para su remisión al Catastro.-

17.- De la posible utilización de la cartografía catastral como cartografía de base para las identificaciones de finca registral.- Una de las posibilidades que se están estudiando hace referencia a la posibilidad de utilizar la cartografía catastral como cartografía de base.

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Hasta la fecha estamos utilizando las ortofotos del Plan Nacional de Ortofotos Aéreas (PNOA). Ello sería admisible siempre que se dieran algunas circunstancias: 1.- Mantenimiento de la capa de fincas registrales con plena autonomía.

2.- Mantenimiento de la independencia calificadora del registrador en materia de identificaciones gráficas. 3.- Autonomía de definición y desarrollo de programas informáticos. 4.- Actuación prioritaria en aquellos municipios cuya cartografía catastral haya convergido con el PNOA.- 5.- Actuación preferente en fincas urbanas sobre las rústicas.- 6.- Posibilidad de dibujar “ex novo” sobre áreas delimitadas. Reparcelaciones etc.-

Este tema deberá ser objeto de un análisis cuidadoso, pues tendríamos que plantearnos los problemas de transición.-

Gabriel Gragera Ibáñez. 15 de Julio de 2009.-