i titoli edilizi in lombardia dopo la semplificazione mauro cavicchini consulente di urbanistica e...
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I titoli edilizi in Lombardiadopo la “semplificazione”
Mauro CavicchiniConsulente di urbanistica e di ediliziaottobre 2011
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Prima della cura
Attività edilizia libera
Permesso di costruire*
Dia Comunicazione per cambi d’uso senza opere
* (obbligatorio solo per nuove costruzioni in zona agricola, cambi di destinazione d’uso con o senza opere per la realizzazione di attrezzature religiose e centri sociali)
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La cura
Modifica dell’art. 6 del Testo unico dell’edilizia
(dopo gli indirizzi della Regione, la l.r. n. 3/2011 ha modificato l’art. 103 della l.r. n. 12/2005: l’art. 6 non è più tra le norme disapplicate, ed è stato abrogato il comma 2 dell’art. 33 l.r. n. 12/2005)
Modifica art. 41 comma 2 della legge regionale n. 12/2005
(l.r. n. 3/2011 – varianti in corso d’opera)
Modifica dell’art. 19 della legge n. 241/1990 - art. 49 legge n. 122/2010
(Nota del Ministero della Semplificazione in data 14 settembre 2010; Comunicato della Regione Lombardia in data 8 ottobre 2010; ora art. 5 della legge n. 106 del 2011 – interpretazione autentica)
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Dopo la cura (art. 6 TUE, art. 19 legge n. 241, l.r. n. 3/2011) – combinato disposto leggi statali e regionali
Attività edilizia libera
Comunicazione di inizio lavori*
Comunicazione asseverata*
Scia**
Dia***
Permesso di costruire***
Comunicazione di eseguita attività*** (l.r. n. 3/2011- mod. art. 41 c.2)
Comunicazione per cambi d’uso senza opere*
* obbligatorie
** obbligatoria per la legge, ma per la Regione?
*** facoltative
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Risultato
Proliferazione dei titoli edilizi
Incertezza nel ricondurre ciascun intervento al “suo” titolo e al “suo” regime – anche per la diversità tra Testo unico e legge regionale nella definizione degli interventi edilizi
(e tanti altri problemi ….)
Per la Lombardia, un salto all’indietro di dieci anni
Ringraziamo per la semplificazione, ma ne facevamo volentieri a meno
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Esempio
Gli interventi di manutenzione straordinaria sono assoggettati addirittura a tre titoli edilizi diversi:
comunicazione asseverata – gli interventi di ms elencati nell’art. 6 comma 2 lett. a) del TUE e comunque compresi nell’art. 3 comma 1 lett. b) del TUE
scia – gli interventi di ms eccedenti l’art. 6 comma 2 lett. a) del TUE e comunque compresi nell’art. 3 comma 1 lett. b) del TUE
dia (o pdc) – gli interventi di ms eccedenti l’art. 3 comma 1 lett. b) del TUE ma riconducibili alla ms ai sensi dell’art. 27 comma 1 lett. b) della legge regionale n. 12/2005
DEMENZIALE!!!!
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Interpretazioni corrette dell’art. 19 della legge n. 241/1990
1)Interpretazione letterale: la scia sostituisce la dia ovunque essa appare (vedi comma 4-ter dell’art. 49 della legge n. 122/2010. Insomma la dia (statale o regionale) non c’è più. La Corte Costituzionale dirà se il comma 4 ter è legittimo o no a fronte dell’art. 117 della Costituzione
2) Interpretazione “costituzionalmente orientata”: il comma 4-ter non può violare il potere legislativo delle Regioni. Sono dunque fatte salve le legislazioni regionali vigenti in materia edilizia. Il “sistema” lombardo dia-pdc rimane intatto.
Interpretazione autentica art. 5 legge n. 106/2011
La scia si applica anche in edilizia
La scia sostituisce la dia quando la dia non è alternativa al permesso di costruire (leggi statali e regionali)
La scia non sostituisce la dia quando la legge regionale abbia ampliato l’applicabilità della dia
La scia non sostituisce le autorizzazioni paesaggistiche e le autorizzazioni monumentali
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Attività edilizia libera (art. 6 comma 1 TUE)
manutenzione ordinaria
eliminazione barriere architettoniche che non comportino realizzazione di rampe o ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma
opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo fuori dal centro edificato (non idrocarburi)
movimenti di terra strettamente pertinenti l’esercizio delle attività agricole
serre mobili stagionali, sprovviste di struttura in muratura, funzionali alle attività agricole
NB: la descrizione dettagliata è nell’art. 6
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Comunicazione di inizio lavori (art. 6 comma 2 b), c), d), e)
opere per esigenze contingenti e temporanee (max 90 gg)
sistemazione aree esterne e altro
pannelli solari, fotovoltaici e termici al servizio di edifici ma non nei centri storici
aree ludiche e arredo aree pertinenziali
NB: la descrizione dettagliata è nell’art. 6
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Comunicazione asseverata (art. 6 comma 2 a) e comma 4)
interventi di manutenzione straordinaria, ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri implichino incremento dei parametri urbanisticiurbanistici (e, ai sensi dell’art. 3 del TUE, non comportino cambio di destinazione d’uso)
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Scia (art. 19 legge n. 241/1990)
Principi:
Scia obbligatoria (art. 19: “è sostituito”, ma la Regione dice “in via principale”: che cosa vuol dire? Rispetto a cosa?)
I lavori possono iniziare contemporaneamente alla presentazione (ma anche dopo)
tutti gli interventi non compresi nell’art. 6 e nell’art. 10 TUE
interventi di manutenzione straordinaria “pesante”, cioè eccedenti quelli dell’art. 6, ma compresi nell’art. 3 comma 1 lettera b (ad es. parti strutturali – no cambio d’uso)
interventi di restauro e di risanamento conservativo
interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” (no aumento unità immobiliari, no modifiche volume, sagoma, prospetti, superfici, no cambio d’uso nei centri storici – a contrario dell’ art. 10 TUE)
altri eventuali interventi assoggettati a dia da legislazioni statali di settore
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Dia alternativa regionale (legge regionale n. 12/2005)
(in Lombardia assorbe la dia alternativa statale dell’art. 22 comma 1 TUE)
Principi:
facoltatività
tutti gli interventi non compresi nell’attività edilizia libera, non assoggettati a comunicazione inizio lavori, a comunicazione asseverata, a scia, a comunicazione di eseguita attività, a permesso di costruire obbligatorio
Esclusioni:
nuove costruzioni in aree agricole
cambio di destinazione d’uso con opere o senza opere per la realizzazione di luoghi di culto e centri sociali
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Permesso di costruire (legge regionale n. 12/2005)
Facoltativo (per proprietà transitiva)
per tutti gli interventi che possono utilizzare la dia
Obbligatorio:
nuove costruzioni in aree agricole
cambio di destinazione d’uso con opere o senza opere per la realizzazione di luoghi di culto e centri sociali
NB. Il silenzio-assenso di cui all’art. 5 legge n. 106/2011 non si applica fino a recepimento nella legislazione regionale
Comunicazione di eseguita attività
E’ stata introdotta dalla l.r. n. 3/2011, che ha modificato l’art. 41 comma 2 della l.r. n. 12/2005
Riguarda esclusivamente le varianti in corso d’opera come definite dall’art. 41 comma 2:
varianti che non incidono sugli indici urbanistici e le volumetrie, non modificano la destinazione d’uso non alterano la sagoma, non violano prescrizioni
Non più dia o scia, ma cea
E’ facoltativa (rispetto a che è difficile dire)
Si può presentare, a lavori già eseguiti, prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori
N.B. vincoli paesaggistici
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Comunicazione (legge regionale n. 12/2005)
cambio di destinazione d’uso senza opere (esclusi i casi di obbligatorietà del permesso di costruire)
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Scia e vincoli paesaggistici
La scia si può utilizzare, per i profili edilizi, anche negli ambiti assoggettati a vincolo paesaggistico (vedi nota del Ministero del 14 settembre 2010 e art. 5 legge n. 106/2011)
Nulla però dice l’art. 19 della legge n. 241/1990 sulla procedura, che dobbiamo allora “inventarci” in analogia a quanto succede con la dia
Alla scia deve essere allegata l’autorizzazione paesaggistica, ordinaria o semplificata.
Quando la competenza paesaggistica è del Comune, scia e domanda di autorizzazione paesaggistica possono essere presentate insieme, ma la scia diventa efficace a seguito del rilascio dell’autorizzazione paesaggistica e della sua efficacia (ora subito sia per le autorizzazioni semplificate sia per le autorizzazioni ordinarie).
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Problemi scia
Procedure
Durata
Varianti
Onerosità
Disciplina sanzionatoria !!!!!!
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Problemi scia
Rimangono aperti, ma alcuni possono essere risolti per “analogia” con la dia.
Ad esempio, la durata (inizio lavori entro un anno, fine lavori entro tre anni dall’inizio) e il collaudo finale (meglio farlo); ma anche l'onerosità
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Scia – disciplina sanzionatoria
La scia (come la dia) è una procedura semplificata, cioè una liberalizzazione procedurale.
Non è una liberalizzazione “sostanziale”, che permette cioè di realizzare interventi non conformi alla disciplina urbanistico-edilizia.
In questo senso, non si può ritenere che il nuovo art. 19 della legge n. 241/1990 abbia abrogato la disciplina sanzionatoria del TUE, richiamata dall’art. 49 della legge regionale n. 12/2005.
Per questo motivo, agli interventi assoggettati a scia continua ad applicarsi la disciplina sanzionatoria prevista dal TUE (la disciplina sanzionatoria prevista dal TUE per gli stessi interventi, benchè nel TUE si faccia riferimento a diversi titoli edilizi).
E’ il principio dell’indifferenza delle sanzioni rispetto ai titoli edilizi, già affermato dal TUE e dalla legge regionale n. 12/2005.
Il principio vale anche per tutti i “nuovi” titoli.
