immoscÒpia 04

OCT 2013 EDT: MÉS QUE UNA DECLARACIÓ DE BONES INTENCIONS OPN: VENDRE HABITATGES ÉS VENDRE SEGURETAT / SEGONA RESIDÈNCIA VS TURISME: REPTES DEL SECTOR IMMOBILIARI TXT: LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA: UNA COMPARATIVA INTERNACIONAL / L’URBANISME ANACRÒNIC / MLS A CATALUNYA: DEL PAPER A LA REALITAT / PERSPECTIVES DEL MERCAT IMMOBILIARI / INVERSIÓ IMMOBILIÀRIA PROCEDENT DE XINA. EL NOU “DORADO”? / LA NOVA LLEI D’ARRENDAMENTS URBANS

04

IMMOSCÒPIA

Revista dels Col·legis i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya

03 EDT: MÉS QUE UNA DECLARACIÓ DE BONES INTENCIONS 04 OPN: VENDRE HABITATGES ÉS VENDRE SEGURETAT 06 TXT: SEGONA RESIDÈNCIA VS TURISME: REPTES DEL SECTOR IMMOBILIARI 8 TXT: LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA: UNA COMPARATIVA INTERNACIONAL 22 TXT: L’URBANISME ANACRÒNIC 26 TXT: MLS A CATALUNYA: DEL PAPER A LA REALITAT 32 TXT: PERSPECTIVES DEL MERCAT IMMOBILIARI 36 TXT: INVERSIÓ IMMOBILIÀRIA PROCEDENT DE XINA. EL NOU “DORADO”? 40 TXT: LA NOVA LLEI D’ARRENDAMENTS URBANS

Í DX

2

E D T

M É S Q U E U N A D E C L A R A C I Ó D E B O N E S I N T E N C I O N S

Quan vam iniciar, amb il·lusió, l’aventura d’Immoscòpia, no ens podíem imaginar que es convertiria tan ràpidament en aquell espai de reflexió del sector immobiliari que desitjàvem i que necessitàvem per a la nostra reinvenció (o supervivència, depèn de com es miri) professional.

Si bé tots érem conscients que el nostre enemic era la manca de concreció, a hores d’ara, Immoscòpia és més que una revis-ta, més que un fòrum anual obert a tots els actors i operadors del mercat i, podem dir-ho ben alt i clar, més que una decla-ració de bones intencions.

Més enllà de la inevitable pluja d’idees que, benvinguda sigui, ha animat les pàgines d’aquesta revista l’anya passat, podem afirmar rotundament que a Immoscòpia no només teoritzem, no només diagnostiquem. A Immoscòpia debatem amb un únic objectiu: avançar solucions concretes viables que ajudin l’Administració pública, els professionals i el sector privat a assolir aquell “repte fascinant” del que parlàvem a la primera editorial d’aquesta revista i que no és altre que aconseguir un sector eficient.

Un exemple clar: en aquest número publiquem les conclusions de la II Jornada Immoscòpia que, sota el títol Segona residència vs turisme: reptes del sector immobiliari, es va dur a terme el passat 7 de juny a Salou i va reunir a més de 350 professionals de diversos àmbits dins el sector immobiliari per a analitzar què fer amb els milers d’habitatges de segona residència buits que hi ha a Catalunya.

També en aquest número ens preocupem d’altres qüestions importants. El doctor José María Raya fa una anàlisi de la política d’habitatge a Espanya en relació amb la d’altres països de l’OCDE. La doctora Roser Martínez ens planteja fins a quin punt la seguretat integral dels països està relacionada amb la inversió en habitatge i advoca a que es continuï garantint “una vivenda que protegeix més la vida dels seus habitants i, en el fons, que ofereix una seguretat més humana”. El profes-sor Vicenç Hernández dibuixa possibles escenaris en el futur immediat del sector immobiliari. L’advocada i API Eva Gon-zález-Nebreda ens parla de la inviabilitat dels planejaments urbanístics tal com estan concebuts avui i de la necessitat de canviar la manera de fer urbanisme. També us expliquem amb detall com es va originar i com funciona una de les MLS de més èxit a Catalunya, l’Associació Immobiliària de Calafell. Francisco Lacasa, CEO d’AGM Abogados, posa de relleu els factors que han intervingut en l’increment de les inversions immobiliàries procedent de Xina, i es planteja quines actua-cions cal empènyer per tal que el nostre mercat sigui atractiu per aquest comprador. Per últim, Montserrat Junyent, assessora jurídica del Consell de Col·legis d’API de Catalunya, ens resu-meix les novetats més importants que incorpora la nova LAU.

Per últim, com afirmava Julio Cortázar en la seva novel·la Rayuela allà pels volts de 1976: “Res no està perdut si és té el valor de proclamar que tot està perdut i que cal començar de nou “. Així és com els col·legis d’agents de la propietat immo-biliària de Girona, Lleida i Barcelona i l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya vam iniciar l’aventura d’Immoscò-pia, una aventura que ha pres forma i contingut, i que conti-nuarà creixent. Si més no, una aventura que té ja la seva pròpia veu i escenari, el web www.immoscopia.cat, un espai de tothom i per a tots els professionals immobiliaris que es preocupen per participar en la creació d’un nou i millor sector que ajudi a les persones a exercir el seu dret a un habitatge digne, essent l’API figura d’especial rellevància.

JOAN OLLÉ BERTRANPresident

3

V E N D R E H A B I TAT GE S É S V E N D R E S E G U R E TAT

La vivenda és sinònim de garantia d’un espai inviolable. És un dret humà fonamental el tenir un mínim refugi privat. Tot ciutadà té dret a la seguretat i aquest comporta el dret a la vida i a la integritat física. Com que no hi haurà cap altre lloc més segur que la pròpia llar, conseqüentment, aquesta, la vivenda, resulta ser un dels drets més essencials.

El dret a una seguretat integral no pot fer distincions entre zones rurals o zones urbanes, entre urbanitzacions i blocs de pisos. Entre primeres i segones residències. L’Administració ha de posar mitjans adients a cada situació o ajudar a dur-los a terme. I és que no només està en joc la seguretat personal de la ciutadania sinó l’economia de l’Estat. Perquè, no ho podem oblidar, un dels motors d’Espanya és el turisme: rep més de 55 milions de turistes l’any.

Ens podem preguntar la clau d’aquest èxit i podem creure que és degut a uns o altres elements, prioritzant-los segons el moment o la situació econòmica: el sol, el paisatge, els baixos preus dels serveis que s’ofereixen, la qualitat i la professionali-tat de determinats sectors... Però no ens adonem que hi ha un element primordial que, inconscientment, anteposa qualsevol ciutadà del món quan busca un destí, una residència per a pas-sar les seves vacances o per instal·lar-s’hi de forma permanent: la seguretat pròpia i de la seva família.

És per això que, si no donem una imatge adient de segure-tat del nostre país, podem acabar amb els ingressos que això suposa per a l’economia de tots. I és que el turisme comporta desenvolupament econòmic. Penseu per un moment per què, per exemple, Brasil, amb 4 vegades més població que Espanya, només té 6 milions de turistes anuals si ofereix sol, platges i diversió 365 dies l’any? La resposta la sap molt bé el seu govern i per això dediquen milions de dòlars a intentar llui-

tar contra la criminalitat violenta, i no aconsegueixen millorar la seva imatge davant el món. Per això, un país que podria tenir inversions immobiliàries milionàries no acaba de tenir l’èxit econòmic esperat per culpa de la inseguretat galopant que pateix la seva societat. I és que “el major grau de seguretat pública i de protecció del dret fonamental a la vida són factors definitoris de la qualitat, solidesa i reputació d’un país” (Ball-bé-Padrós, Estado competitivo, 2000).

Un sector econòmic sorgeix quan hi ha béns atractius i escas-sos. Escassos de forma genèrica perquè cal un esforç per ob-tenir-los i escassos de forma específica perquè es força la gent a competir allà on els esforços de cada un fan l’èxit més difícil per als altres. Catalunya ha de defensar el sector immobiliari de qualitat, ha d’exportar una imatge de seguretat en tots els sentits. Cal explicar-ho ben alt i que se’ns reconegui: Catalu-nya ofereix seguretat integral, és a dir, seguretat humana.

I no només és un eslògan, són dades reals. Fins i tot en un temps de crisi com el que estem vivint, el nostre país està fent una aposta per defensar les institucions de prevenció i no caure en el model americà més econòmic, més “anorèxic”, que poten-cia el lliure mercat en detriment de l’Estat.

Certament, un problema a què ens haurem d’enfrontar ben aviat és el perill d’americanització de la seguretat en el nostre continent. I aquest serà un perill si no sabem defensar el nostre model administratiu preventiu que ens ha donat tants èxits fins ara.

Si qualsevol Estat renuncia a desplegar i reforçar una xarxa policial professional pública, opta per deixar que aquest vuit l’ocupi la seguretat privada i permet que els seus ciutadans s’armin privadament perquè s’autoprotegeixin, automàtica-ment es multiplicarà la violència. És el que ocorre a països llatinoamericans o en algunes repúbliques exsoviètiques (que es debaten uns, en prevaler la vessant militar de la seguretat i, altres, en no poder/voler aplicar les lleis de prevenció), però sobretot és el model que caracteritza Amèrica del Nord.

Per poder vendre la imatge atractiva de Catalunya als futurs clients europeus o extracomunitaris, per poder vendre el pro-

4

ducte immobiliari amb convenciment, cal estar informats i no deixar-se entabanar per falsos mites. Hem de saber i hem de fer saber que, per exemple, als EUA moren 10 persones cada 100.000 habitants per violència al carrer o a les llars, per culpa del seu model de seguretat. En canvi, a casa nostra, a Cata-lunya, només mor un ciutadà cada 100.000 habitants. És a dir, gràcies al nostre model de seguretat, poden robar-nos la cartera, poden prendre’ns la bossa pel carrer, però hi ha 10 ve-gades menys violència i salvem 10 vegades més la nostra vida i la dels nostres fills.

Una regulació restrictiva pel que fa a les armes de foc en mans dels ciutadans, una Administració forta pel que fa als cos-sos policials, i una consciència col·lectiva (fins i tot entre la delinqüència que hi ha al nostre país) que “la vida” val més que “la bossa”, comporta que a Europa i sobretot a Catalunya els homes matin 10 vegades menys que a la primera potència mundial.

I és que allò que una Administració inverteix en prevenció, en formació de la ciutadania, en civisme, comporta un bene-fici per a l’economia del país i, en referència al tema que ens ocupa, per al mercat immobiliari. Els futurs compradors de vivenda que no coneguin Catalunya han de saber que tenim una Administració que vetlla per la seguretat integral dels seus habitants, sigui quina sigui la seva nacionalitat.

I quan parlem de prevenció pública ens referim a un model que aposta per reforçar un sistema de protecció civil amb bombers i policies, un servei assistencial i sanitari excel·lent,

uns rigorosos notaris i registradors, unes lleis que defensen la propietat i uns jutges que les fan acomplir, etc. Tot aquest model, ofereix una garantia excepcional al futur comprador. Però tot això quedaria en un sac foradat sense l’assistència dels professionals (agents immobiliaris i advocats) que assisteixen els compradors d’habitatges, els assessoren i els ajuden amb la millor elecció immobiliària.

Val la pena que ens adonem del paradís en què, fins ara, vivim i continuem lluitant pel model intervencionista administratiu de què gaudim a Catalunya, atès que garanteix una vivenda que protegeix més la vida dels seus habitants i, en el fons, que ofereix una seguretat més humana.

DRA. ROSER MARTÍNEZProfessora de Dret Administratiu de la UAB

i de l’Escola de Prevenció i Seguretat Integral (UAB)Autora d’Armas: Libertad Americana o Prevención Europea?, Ariel.

5

O P N

S E G O N A R E S I D È N C I A V S T U R I S M E :

R E P T E S D E L S E C TO R I M M O B I LI A R I

A Catalunya hi ha milers d’habitatges de segona residència buits, molts dels quals són nous. Quin és el destí d’aquests immobles? Aquesta va ser la qüestió central que es va intentar respondre a la II Jornada Immoscòpia, celebrada el 7 de juny del 2013 a l’Auditori del Palau de Congressos de Salou.

El debat obert al voltant d’aquesta qüestió va permetre ex-treure’n algunes conclusions essencials. La primera, que el model de mercat immobiliari ha canviat en els darrers anys. S’ha globalitzat, especialment en el cas que ens ocupa, el de la segona residència i turisme. I la internacionalització del mercat demana un canvi d’estratègia per part dels agents immobili-aris: aquests professionals han de recórrer a l’especialització per poder atendre amb eficàcia els nous clients: compradors de procedències diverses, amb costums i necessitats diferents.

D’altra banda, es va posar sobre la taula de debat el fet que l’oferta actual no està adequada a la demanda, la qual cosa obliga a una segmentació del producte per tal d’adaptar-lo a la demanda específica. I aquesta segmentació s’hauria de fer en funció del tipus de producte i de la seva ubicació.

Partint d’aquestes dues premisses, la II Jornada Immoscòpia va generar un seguit de conclusions generals amb les quals el nostre col·lectiu vol contribuir al desenvolupament de l’empre-nedoria en un sector tan estratègic per a la nostra economia com és el turístic immobiliari. Són aquestes:

CANVI DE MODEL DE MERCAT• Estem davant un canvi de model del mercat immobiliari.• El mercat immobiliari és global, especialment el de segona

residència i turisme.

LA INTERNACIONALITZACIÓ DEL SECTOR• La internacionalització del mercat immobiliari requereix un

canvi d’estratègia en els operadors immobiliaris per competir i vendre en un mercat globalitzat.

• La demanda és internacional, variable en l’espai, diferent segons la procedència de l’usuari i canviant en el temps, en cada moment.

• L’oferta actual, al nostre país, està inadequada a la demanda.

CANVIS EN EL MARC JURÍDIC• La dinàmica del nou mercat immobiliari turístic exigeix un

marc jurídic més flexible i, sobretot, més fiable i transpa-rent. És imprescindible eliminar les incerteses en el marc fiscal.

• Cal estar atents als canvis que es produeixin en el marc ju-rídic i ser el motor d’altres canvis que s’haurien de produir.

• Són d’especial rellevància les noves figures d’accés a l’ús dels immobles, com el temps compartit (time sharing), la propie-tat fraccionada (fractional real estate ownership) i d’altres que cal incorporar al nostre ordenament.

SIMPLIFICACIÓ ADMINISTRATIVA• Les lleis i normes urbanístiques (i la manera d’aplicar-les)

han de canviar radicalment, flexibilitzant-se per adaptar-les a les noves demandes.

• La simplificació dels tràmits administratius és imprescin-dible.

• S’imposa una reforma dràstica per agilitzar canvis d’ús, re-formes i rehabilitacions.

• En la situació actual, els professionals i les empreses locals no podem competir (en condicions d’igualtat) en el mercat internacional.

6

O P N

SIMPLIFICACIÓ EN FUNCIÓ DEL PRODUCTE I L’EMPLAÇAMENT• L’estoc actual de segona residència és excessiu i no es pot

comercialitzar en condicions adequades.• La col·locació de l’estoc actual, de segona residència, no té

una solució concreta global, més enllà que l’anàlisi acurat, en cada cas, i d’una segmentació en funció del producte i de l’emplaçament.

• Es poden donar dues situacions que requereixen tractaments diferents:- El producte es adequat a la demanda, però aquesta és, ara

i aquí, insolvent.Solució: demanda externa, compradors estrangers, accions comercials internacionals.

- El producte és inadequat a la demanda perquè té un ús o una tipologia que no interessa: Solució: transformació d’ús.

- Canviar l’ús actual del producte, per un ús que tingui de-manda activa.

CANVIS D’ÚS A LA RECERCA DE LA DEMANDA ACTIVA• Pel canvi d’us es detecta la següent casuística (4 situacions

del producte immobiliari):• Producte en àrees properes a zones productives o d’activitat

econòmica (menys de 90 minuts), amb transport assequible. Solució: transformació en primeres residències.

• Producte en àrees amb atractius turístics intrínsecs. Solució: Transformació en apartaments turístics. Multi sis-temes d’ús:

- Explotació turística- Temps compartit, propietat fraccionada, altres (cal per-

metre la modificació del estàndards urbanístics per potenciar dotacions adequades)

• Producte en àrees sense atractiu turístic intrínsec, però en situació climàtica i ambiental favorable. Solució: Transformació en àrees residencials de població passiva. Modificació del estàndards urbanístics per poten-ciar dotacions adequades.

• Producte inadequat a la demanda, per ús, en àrees allunyades de zones productives o d’activitat econòmica, sense atractiu turístic intrínsec, ni situació climàtica i ambiental favorable:Solució: desurbanització, retorn a la situació de sòl no urba-nitzable (estudi de mecanismes de compensació sectorials).

ESTRATÈGIES PROFESSIONALS• Cal que les Administracions Públiques es recolzin en el fort

teixit associatiu i professional com actor de consulta, gestió i comercialització de l’estoc d’immobles utilitzant el canal FIABCI Spain per accelerar les vendes a estrangers.

• El nou mercat exigeix que el professional sigui un especi-alista.

• L’especialització de l’API pot venir per diferents aspectes:- Especialització en determinats productes (exemple: resi-

dències població no activa, turisme costa, apartaments turístics).

- Especialització en demanda (exemple: mercat rus, mercat xinès).

- Especialització en vendre producte local a l’estranger (en països concrets).

- Especialització en vendre producte local a estrangers (en zones concretes).

- Especialització en comercialitzar producte exterior (mer-cat internacional).

ACTITUDS, OPORTUNITATS• Els professionals hem d’estar atents al mercat immobili-

ari internacional i adaptar les estratègies professionals als canvis, a la recerca de noves oportunitats de negoci i nous nínxols d’activitat empresarial.

• El mercat de segona residència ha canviat. Cal adaptar la manera de treballar dels professionals amb noves eines, noves estratègies, formació adequada i especialització, per competir en un mercat global internacional.

• Conceptes com la sostenibilitat o l’eficiència energètica han de ser contemplats com una oportunitat, impulsada per la conscienciació de la demanda en els aspectes mediambientals.

COMPROMÍS• Cal un compromís del sector immobiliari i dels professi-

onals amb la potenciació del medi ambient, el paisatge, la qualitat urbana i la cultura, com a elements generadors de demanda i de benestar.

7

EN ESTE TRABAJO SE PRESENTA UN ANÁLISIS DE LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA DE ESPAÑA EN RELACIÓN CON LA DE OTROS PAÍSES DE LA OCDE, PRESTANDO ESPECIAL ATENCIÓN A LA POLÍTICA IMPOSITIVA.

LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA: UNA COMPARATIVA INTERNACIONAL*

(*) Publicación propiedad de la FP Institut d’Estudis Financers, IEF, distribuido a través de la plataforma ODF, Observatorio de Divulgación FinancieraDepósito Legal B12322-2013, Mayo 2013

8

T X T

¿Qué rasgos distintivos presenta la política de la vivienda en España? ¿La fiscalidad que recae sobre la vivienda en España es mayor o menor que en otros países? ¿En qué impuestos es menor o mayor? ¿Hay evidencias de evasión fiscal en el mercado de la vivienda? En este trabajo, se presenta un análisis de la política de la vivienda de España en relación con la de otros países de la OCDE, prestando especial atención a la política impositiva. Se incide de manera especial en la comparativa con otros países de la Unión Europea pues la política fiscal en Europa constituye el instrumento más importante que tienen los gobiernos de los países, al ser la política monetaria común.

1. INTRODUCCIÓN: EL MERCADO DE LA VIVIENDA Y LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA

La vivienda merece atención por varias razones. En primer lugar, es un elemento importante de la riqueza así como el gasto más grande para la mayoría de los hoga-res. Adicionalmente, y, como lo demuestra la reciente crisis financiera y económica, el funcionamiento del mercado de la vivienda puede tener repercusiones en la macroeco-nomía. En este sentido, un alto grado de volatilidad en los mercados de la vivienda y los hipotecarios puede tener efectos pertur-badores en la economía. Siendo éstos: crear un efecto riqueza ficticio, reducir la inver-sión, ofrecer futuras viviendas y creación de hogares, y extrapolar los aumentos de los precios de la vivienda (y sus consiguientes ganancias de capital no realizadas) al com-portamiento del individuo (aumentando, así, su endeudamiento). De hecho, como hemos visto, todas estas perturbaciones

adversas pueden acabar afectando muy se-riamente a la estabilidad financiera de los países.

Asimismo, un mercado de la vivienda que funciona adecuadamente favorece la desea-ble movilidad geográfica necesaria para ga-rantizar eficiencia en el trabajo. Finalmen-te, la vivienda también merece atención por razones sociales. Por ejemplo, una vivienda adecuada puede mejorar las oportunidades de los niños en su desempeño educativo así como en su empleo futuro. Por ello, la polí-tica de la vivienda forma parte de la políti-ca de bienestar de los países, aunque, dicho sea de paso, se le ha prestado una menor atención que a la política de salud o la po-lítica de educación.

Los gobiernos tienen diversos instrumentos a su disposición para influir en los merca-dos de vivienda. Entre ellos, además de la política de gasto social, se sitúa la política impositiva. Mediante la política impositiva, los gobiernos pueden afectar la demanda de viviendas a través de cambios, por ejemplo, en los tipos impositivos del impuesto sobre la renta personal, o utilizar medidas más específicas orientadas exclusivamente hacia el sector de la vivienda. En este sentido, un sistema impositivo debería ser neutral y no afectar las decisiones de tenencia de la vi-vienda o de inversión del individuo.

En este trabajo, se presenta un análisis de la política de la vivienda de España en re-lación con la de otros países de la OCDE, prestando especial atención a la política impositiva. Igualmente, se incide de mane-ra especial en la comparativa con otros paí-ses de la Unión Europea. Los mercados de la vivienda en la UE son en gran parte de

carácter nacional, con un volumen bastan-te limitado de actividades transfronterizas. Adicionalmente la política fiscal en Europa constituye el instrumento más importante que tienen los gobiernos de los países, al ser la política monetaria común.

El trabajo se estructura como sigue. En primer lugar, se presenta una descripción de las motivaciones para intervenir en el mercado de la vivienda así como de la polí-tica de la vivienda española en relación a la de los países de su entorno. A continuación se presentará una comparativa de la fisca-lidad de la vivienda española en relación a la de otros países. En este apartado, se incidirá en la fiscalidad de la vivienda en sus distintas dimensiones: compra, tenen-cia y plusvalía, principalmente. También se tratará brevemente el fenómeno del frau-de fiscal asociado al valor declarado en las transacciones inmobiliarias. El trabajo fi-nalizará con la exposición de unas breves conclusiones.

2. LA POLÍTICA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

2 .1 J U S T I F I C A C I Ó N

El principal supuesto que da entrada a la intervención pública en el sector de la vi-vienda es la existencia de externalidades. Los individuos pueden apreciar los bene-

JOSÉ MARÍA RAYA Doctor en Economía con acreditación de Investigación de AQU. Profesor titular de la Escuela Universitaria del Maresme (Tecnocampus-Universitat Pompeu Fabra). Tiene 16 publicaciones científicas en revistas del Journal of Citation Reports, además de otras publicaciones científicas y artículos divulgativos. Dirige el grupo de investigación GRABET. Sus principales áreas de investigación son la economía de la vivienda y la economía del turismo. www.econ.upf.edu/~raya

9

ficios que las viviendas les proporcionan a ellos mismos, pero no su repercusión sobre los demás (ruidos, malos cuidados, fuego, etc.), fundamentalmente en cuestiones de salud. La regulación viene a solucionar es-tos problemas. Otras externalidades están relacionadas con los problemas de equidad, por el hecho de que los individuos pueden incorporar a sus funciones de utilidad el deseo de que otros disfruten de una vivien-da digna. Ello daría entrada a la interven-ción pública para suministrar viviendas a estas personas de baja renta. A este respec-to, podría argumentarse que la propiedad genera en sí misma externalidades positi-vas como un mayor compromiso social, un mayor cuidado por el entorno o una mejor educación de los hijos (Green and White, 1997; DiPasquale and Glaeser, 1999; Hau-rin et al. 2002; Dietz and Haurin, 2003). Este último aspecto justificaría las políticas a favor de la propiedad (subsidios, deduc-ciones impositivas, etc.). Sin embargo, no está clara la bondad de la propiedad. En primer lugar, porque parte de su bondad puede ser debida, únicamente, a que los propietarios son individuos con mayor renta o mejor educación. En segundo lugar, porque un mayor porcentaje de propietarios tiene efectos negativos sobre la movilidad geográfica y, por tanto, sobre el mercado de trabajo (Shelton, 1968; Oswald, 1997; Ortalo-Magné y Rady, 2002; Raya, 2012).

Por otra parte, las principales razones en lo que respecta a la justificación de la inter-vención pública en torno a los argumentos específicos de equidad, son las dificultades en el acceso a la vivienda y al mercado de capitales. Un fallo que produce el merca-do al dejar fuera del mismo a los que no alcanzan un nivel de renta y riqueza de-

terminado. Bajo este paraguas se justifican las políticas de subsidios a los préstamos hipotecarios de los más desfavorecidos o las políticas de provisión de viviendas de protección social y alquiler social.

Desde el punto de vista de la redistribución de renta, al igual que en otros mercados como el de la salud, la equidad horizon-tal se puede referir a un mínimo estándar, es decir: igualdad de acceso a los servicios de vivienda a unos mínimos de calidad y cantidad. Ahora bien, no hay acuerdo so-bre dónde deben establecerse los mínimos estándares. A este respecto, los problemas de vivienda están íntimamente relacionados

con la exclusión social y con la necesidad de proteger a los grupos que más dificultades tienen para salir de la trampa de la pobreza.

Un problema mayor, con las mismas caracte-rísticas analíticas de las externalidades, surge cuando la tasa de descuento privada excede la tasa de descuento social. En este caso el mercado no proporciona las cantidades ni

TABLA 1. PRESTACIONES SOCIALES EN MATERIA DE VIVIENDA. UE-15

PAÍS 2005 2007

Media UE-15 100,00 100,00

Bélgica 16,03 35,50

Dinamarca 172,03 172,92

Alemania 136,15 144,75

Irlanda 143,08 85,58

Grecia 96,11 93,83

España 34,15 40,42

Francia 179,56 171,25

Italia 3,90 4,33

Luxemburgo 78,86 84,50

Países Bajos 85,88 103,67

Austria 24,53 26,67

Finlandia 61,62 57,58

Suecia 127,65 122,00

Reino Unido 340,41 355,25

Fuente: elaboración propia a partir de los datos del INE-base.

10

T X T

calidades adecuadas. Esto da lugar a uno de los pocos argumentos a favor de subsidios a los precios (Borgia y Delgado, 2009).

Finalmente, el gobierno puede intervenir únicamente para favorecer el sector de la construcción ya sea temporalmente o des-de un punto de vista estratégico. Este tipo de intervención se realiza con ayudas a las empresas constructoras o con menores im-puestos directos e indirectos a la compra de viviendas nuevas. En este caso, la inter-vención tiene, únicamente, una justificación estratégica (o en términos de estabilidad).

Como se ha podido constatar, muchas de estas intervenciones no son coherentes con el mantenimiento del principio de neutra-lidad impositiva, ya que, en muchos casos, se estaría discriminando contra otras for-mas de inversión o contra un régimen de tenencia.

2 . 2 C O M PA R AT I VA D E L A P O L Í T I C A D E

L A V I V I E N D A E N E S PA Ñ A C O N OT R O S

PA Í S E S D E S U E N TO R N O E U R O P E O

Además de la función legislativa de la in-tervención pública sobre el sector inmobi-

liario mediante los planes de vivienda, las leyes del suelo y la Ley de Arrendamientos Urbanos , el sector público también inter-viene mediante sus medidas presupues-tarias. Estas medidas agrupan las ayudas indirectas y las ayudas directas. Las ayudas directas aparecen en los sucesivos planes de viviendas y se materializan en subsidios de tipos de interés, acceso a préstamos cualifi-cados y subvenciones personales. Las ayu-das indirectas son las que proceden del tra-tamiento fiscal que se realiza a la vivienda habitual en el sistema impositivo afectando así el principio de neutralidad impositiva.

L A F I S C A LI D A D D E L A V I V I E N D A : U N A C O M PA R AT I VA I N T E R N A C I O N A L

11

Tal y como se observa en la Tabla 1, Es-paña se encuentra muy por debajo de la media europea en lo que a gasto social en materia de vivienda se refiere, es decir, en políticas de ayudas directas. Aunque ha aumentado el gasto social por persona (después de un periodo descendente que coincidió con el auge inmobiliario, a partir de 2007, momento en que las dificultades de la población para acceder a una vivien-da se acentuaron, el importe destinado por persona en España ha experimentado un incremento), en 2007 dicho gasto sigue estando por debajo de la mitad (40%) del gasto social medio por persona de la UE-15. Esto contrasta con políticas como las de Reino Unido (355%), Francia (171%), Di-namarca (173%) o Alemania (145%) cuyo gasto por persona en materia de vivienda está muy por encima de la media Europea. Este hecho se explica porque, en España, más del 75% del presupuesto destinado a política de la vivienda se destina a política de vivienda indirecta (como veremos más adelante: deducciones y exenciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, menores tipos impositivos de IVA, etc.). A título ilustrativo, también en el año 2007, el presupuesto de los beneficios fis-cales correspondiente a la deducción en la cuota del IRPF por inversión en vivienda habitual (3.787,5 millones de euros), tripli-có el presupuesto dedicado al acceso a la vi-vienda y fomento de la edificación (1.247,6

millones de euros). Este desequilibrio fue incluso superado en 2008 y 2009. Por tanto, se puede apreciar claramente cómo en Es-paña el volumen de gasto fiscal dedicado a potenciar la adquisición de vivienda, supera con mucho la partida presupuestaria desti-nada a facilitar el acceso a la vivienda y el fomento de la edificación. Así, atendiendo a las políticas de vivienda llevadas a cabo por los distintos estados, los países de la UE-15 se pueden clasificar en tres grupos diferenciados que exponemos a continuación. El primer grupo, en el que situamos a España (además de Portugal, Grecia, Bélgica, Italia, Luxemburgo e Ir-landa), está integrado por países cuya ca-racterística principal es un reducido gasto social en materia de vivienda, muy por de-bajo de la media europea. Asimismo, estos países cuentan con un parque de viviendas de alquiler muy reducido. En España sólo un 2% del parque de viviendas es de pro-tección social. En general, se trata de países donde el régimen de tenencia predominan-te es la propiedad.

Dentro del segundo grupo, con un amplio mercado de alquiler privado encontramos a Francia o Dinamarca, que son países que invierten grandes cantidades de dinero

público en incentivar dicho régimen de tenencia de forma privada. También está incluida en este bloque Alemania, donde la población ha optado históricamente por la tenencia de la vivienda principal en régi-men de alquiler. El tercer grupo de países se caracteriza, fundamentalmente, por con-tar con un amplio mercado de vivienda de alquiler social. Se trata de Suecia, el Reino Unido y los Países Bajos.

3. LA FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA: UNA COMPARATIVA INTERNACIONAL

En este apartado vamos a proceder a una comparativa, clasificada según distintos con-ceptos impositivos, de la fiscalidad española sobre la vivienda, con respecto a varios países de la OCDE. En primer lugar, se realizará una comparación de la imposición indirecta a la compra de viviendas. A continuación, se comparará la imposición a la tenencia. En este caso la comparativa se centrará en la imputación de rentas y las deducciones por intereses y/o capital al propietario de una vivienda que compra con préstamo hipote-cario. Finalmente, se evaluarán otras fuen-tes de divergencia fiscal entre la legislación

LA POLÍTICA DE VIVIENDA FORMA PARTE DE LA POLÍTICA DE BIENESTAR DE LOS PAÍSES, AUNQUE SE LE HA PRESTADO MENOR ATENCIÓN QUE A LAS DE SALUD O EDUCACIÓN.

12

T X T

española y la de los países analizados como la imposición por plusvalías o la imposición local sobre bienes inmuebles. En relación a los países, éstos serán, en particular, Estados Unidos, Dinamarca, Alemania, Países Bajos y el Reino Unido.

Matizar que el análisis se centra en la tri-butación sobre la vivienda habitual. La vivienda secundaria tiene una tributación respecto a la compra y transmisión prác-ticamente idéntica en todos los países ana-lizados. Con respecto a la tenencia de una vivienda secundaria, hay más países que imputan rentas y que la incorporan a la tri-butación del impuesto sobre el patrimonio o las plusvalías (España entre ellos).

3 .1 C O M P R A D E L A V I V I E N D A

En cuanto a la imposición indirecta a la vi-vienda en propiedad en España (Real De-

creto-Ley 20/2012), la compra de vivienda nueva se ha gravado al tipo superreducido del 4% en el impuesto sobre el valor añadi-do (IVA) de forma transitoria, en principio, hasta el 31 de diciembre de 2012 (a partir de entonces, se grava al tipo reducido del 10%). La rehabilitación tributa actualmen-te al tipo reducido del 10% para, a partir del 31 de diciembre de 2013, pasar al tipo básico del 21%. En cuanto a la compra de vivienda de segunda mano, en España la tributación se realiza a partir del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). El ITP es un impuesto cedido a las comuni-dades autónomas (CCAA). Actualmente, el tipo aplicado es del 8%. Sin embargo, producto de las necesidades financieras de las comunidades autónomas así como de su homogeneización con el IVA, todo apunta a que en 2013 la mayoría (si no todas) de las CCAA españoles aumentarán el tipo impositivo del 8% al 10%.

En el resto de países analizados (Oxley y Haffner, 2010), sólo en los Países Bajos (19%) se tributa, actualmente, por la com-pra de vivienda de nueva construcción . En cambio, el tipo aplicado actualmente en Es-paña a las rehabilitaciones es sensiblemen-te menor al aplicado en el resto de países: Reino Unido (17,5%), Alemania y Países Bajos (19%) y Dinamarca (25%). Final-mente, todos los países aplican impuestos sobre transmisiones de viviendas existentes (ver Tabla 2).

3 . 2 T E N E N C I A D E V I V I E N D A

En la Tabla 3, se presentan los distintos aspectos que distinguen la imposición so-bre la tenencia de vivienda en propiedad en España respecto a diversos países de su en-torno (BCE, 2009; Oxley y Haffner, 2010). Se tratarán básicamente tres aspectos: la imputación de rentas, la desgravación por intereses y la desgravación por devolución del principal del préstamo hipotecario. Habitualmente, estos tres aspectos forman parte del impuesto sobre la renta.

En España no se tributa por imputación de rentas si la vivienda es la vivienda habi-tual (si la vivienda no constituye la vivienda principal, se imputa un 2% del valor catas-tral, salvo si el valor catastral ha sido revi-sado recientemente en cuyo caso el porcen-taje es un 1,1%). Esta práctica es también


TABLA 2. COMPARATIVA DE LA IMPOSICIÓN SOBRE LA COMPRA DE VIVIENDA

ESPAÑA REINO UNIDO DINAMARCA

Nueva construcción 4% 0% 0%

Rehabilitación 10% 17,5% 25%

Viviendas existentes 8% 1-4% 0,6-1,2%

ALEMANIA PAÍSES BAJOS EEUU

Nueva construcción 0% 19% 0%

Rehabilitación 19% 19% -

Viviendas existentes 3,5% 6% 0-2,2%

Fuente: elaboración propia

13

habitual en los países analizados, donde, únicamente en los Países Bajos se tributa por este aspecto.

Sin embargo, en el apartado de las deduc-ciones en el impuesto sobre la renta por devolución de los intereses y el principal de un préstamo hipotecario, es donde la legislación española ha sido más genero-sa tradicionalmente. En este sentido, en cuanto a la devolución de los intereses, ya observamos como en el Reino Unido y en Alemania, esta posibilidad no existe. En cambio, tanto en los Países Bajos como en Dinamarca la desgravación tiene lugar en la base imponible del impuesto. En este sen-tido, se trata de una desgravación regresiva pues es mayor el porcentaje aplicable para aquel individuo con un mayor tipo imposi-tivo marginal. En cambio, tanto en España como en Dinamarca, el porcentaje aplica-

ble es idéntico para todos los individuos, ya que se aplica en la cuota íntegra.

En BCE (2009) se realiza un análisis más ex-haustivo de esta deducción por intereses para todos los países de la Unión Europea. Ade-más de Alemania y Reino Unido, en Austria, Chipre, Malta y Eslovenia no se permite.

Sin embargo, en Bélgica se permite deducir 1.990 € más 660 € adicionales los primeros 10 años de hipoteca. En Irlanda se aplica el 20% sobre una base de, como máximo, 16.000 € para la primera adquisición y duran-te los 7 primeros años, luego el límite sobre el que aplicarla se reduce hasta los 6.000 €. En Grecia se desgrava el 20% con límites

EN ESPAÑA, EL GASTO FISCAL PARA POTENCIAR LA COMPRA DE VIVIENDA SUPERA CON MUCHO EL PRESUPUESTO PARA FACILITAR ACCESO A LA VIVIENDA Y FOMENTAR LA EDIFICACIÓN.

TABLA 3. COMPARATIVA DE LA IMPOSICIÓN SOBRE LA TENENCIA DE VIVIENDA


Imputación de rentas No No No (reemplazada por un impuesto sobre el bien inmueble)

Deducción intereses Deducción en la cuota: 15% intereses y principal: hasta 31-12-2012 No Deducción en cuota: 33% hasta

50.000 DKK y 25% para importes mayores

Deducción principal 8% 1-4% 0,6-1,2%


Imputación de rentas No 0,55% (si valor es mayor a 75.000 €) No

Deducción intereses No Deducción en base Deducción en base (hasta préstamos de 1 millón $)

Deducción principal No No No


14

T X T

según el tamaño de la vivienda y el número de hijos y se aplica a la parte de los présta-mos hipotecarios inferior a los 200.000 €. En Francia, la desgravación es del 20% sobre una base de como máximo 7.500 € y sólo durante los primeros 5 años de préstamo hipotecario. En Italia se aplica el 19% sobre una base de, como máximo 4.000 €. En Luxemburgo se deducen 1.500 € por persona que habita la vivienda durante los primeros 6 años, en los cinco siguientes la cantidad se reduce a 1.125 €, y, a partir del duodécimo año, se reduce a 750 €. En Portugal es del 30% con un límite de 574 €.

En España, además de la posibilidad de deducirse un 15% de los intereses del prés-tamo hipotecario, la desgravación permite (con un límite de 9.015 €) hacer lo propio con las cantidades satisfechas en concepto de devolución del principal. Este sí que ha sido un aspecto diferencial de la tributación española sobre la vivienda que, además, te-nía un elevado coste recaudatorio. De he-cho, en términos de cifras presupuestarias, la desgravación fiscal por adquisición de vivienda en el IRPF ha supuesto un gasto para el Estado de aproximadamente 77.560 millones de euros, desde su entrada en vi-

gor en 1979 hasta 2010. Durante el periodo 2000-2009, la desgravación en el IRPF por la compra de vivienda habitual, ha costado 53.000 millones de euros (aproximada-mente el 5% del PIB). El valor máximo se alcanzó en 2006, cuando el coste recauda-torio llegó a ser de 6.311 millones euros.


15

Recientemente, dicha deducción ha sido eliminada, pero, de momento, sin efectos retroactivos, con lo que su coste recauda-torio se mantendrá durante mucho tiempo.

3 . 3 OT R A S I M P O S I C I O N E S S O B R E

L A V I V I E N D A : PL U S VA L Í A S E

I M P U E S TO S S O B R E L A P R O P I E D A D

En la Tabla 4 se comparan otros impuestos sobre la vivienda entre España y los países analizados (BCE, 2009; Oxley y Haffner, 2010). En particular, la imposición sobre las plusvalías y el impuesto sobre bienes inmuebles. En el caso de las plusvalías a excepción de Alemania y Estados Unidos, lo habitual es que la vivienda principal esté exenta si el importe de la venta es reinverti-do en la adquisición de otra vivienda (como ocurre en España con las ganancias de ca-pital que tributan en el IRPF). En cuanto a la imposición sobre bienes inmuebles, en todos los casos, se trata de una imposición local. En España el tipo impositivo es simi-

TABLA 3. COMPARATIVA EN TÉRMINOS DE OTRAS IMPOSICIONES SOBRE LA VIVIENDA


Plusvalías No (vivienda principal si se reinvierte el importe)

No (vivienda principal si se reinvierte)

No (vivienda principal), excepto que el área sea mayor a 1.400 m2

Impuesto sobre bienes inmuebles

Sí, impuesto local (alrededor del 0,3-1,2%) Sí, impuesto local

Impuesto municipal por el suelo (0,6-2,4%) y compartido por la

construcción del inmueble (1-3%)


Plusvalías Sí, si vendida antes de 10 años No Sí

Impuesto sobre bienes inmuebles

Impuesto local (0,3-1%)

Sí, impuesto local (0,034-0,178)

Sí, impuesto local (alrededor de 1,7%)


30

20

10

00 0,2 0,4 0,6

DISTRIBUCIÓN DE LA PROPORCIÓN DE DINERO NEGRO SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA Fuente: elaboración propia

Densidad vs proporción del dinero no declarado

en el mercado

16

T X T

lar al de Alemania, inferior a los de Estados Unidos y Dinamarca pero superior a los de los Países Bajos, por ejemplo. 4. LA EVASIÓN FISCAL

La evasión fiscal también erosiona el prin-cipio fiscal de neutralidad. Así, si el fraude fiscal es mayor en la compra de vivienda que en la compra de otro tipo de activos, se incentiva la compra de vivienda. La eva-sión fiscal ligada a la vivienda puede tomar muchas formas. En este apartado utilizamos

el término como sinónimo de defraudación del valor real del bien vivienda en la tran-sacción, en el sentido de que el valor de-clarado es inferior al real. La obtención de datos acerca de este tipo de evasión fiscal es muy complicada, por motivos obvios asocia-dos a los propios incentivos a realizar dicho fraude. Por este motivo, en este apartado no se presentará un comparativa europea. Sin embargo, recientemente, García-Mon-talvo y Raya (2012), calculan la media de los pagos no declarados en las transaccio-nes notariales inmobiliarias. Ello es posible

porque en su base de datos reúnen, para una muestra de transacciones entre 2006 y 2010, tanto el precio de venta final (pro-porcionado por una agencia inmobiliaria) como el precio de registro notarial. Declarar el precio de una casa por debajo del precio real pagado tiene ventajas fiscales para los compradores y vendedores. El comprador paga menos por impuestos de venta, mien-tras que el vendedor paga menos por im-puestos por ganancias de capital más bajos. Ahora bien, en esta operación el comprador no siempre obtiene un beneficio fiscal a lar-


17

go plazo. Así, si el comprador no consigue repetir el fraude cuando venda la vivienda, declarará una ganancia de capital superior a la realmente satisfecha aumentando de esta manera sus pagos impositivos futuros. El Gráfico 1 muestra que, en un porcentaje no despreciable de transacciones, no se recurría a dinero no declarado ya que el precio de-clarado en el registro notarial era idéntico al precio de transacción. Sin embargo, hay muchas operaciones en las que ambas can-tidades no coincidían. La divergencia pro-medio es del 8%, aunque supera el 10% para las operaciones en las que se observa algún porcentaje de dinero no declarado.

5. IMPLICACIONES

Un mal diseño de la política económica de la vivienda puede tener consecuencias gra-ves en términos de una excesiva volatilidad de los precios de la vivienda o una reduc-ción de la necesaria movilidad geográfica (Andrews et al, 2011). Es decir, un mal diseño de la política de la vivienda, puede tener efectos negativos tanto en términos de eficiencia como de equidad.

Como hemos visto, uno de los factores dife-renciales de la fiscalidad sobre la vivienda de España, es la existencia de la desgravación por la compra de vivienda habitual (aun-que a partir de enero de 2013 se elimine, recordemos que es sin efectos retroactivos).

Existe evidencia empírica de que la deduc-ción de intereses hipotecarios está asociada positivamente con un aumento de la vola-tilidad de los precios, lo que es producto de la tendencia de dichas políticas (y otras) de fomentar el apalancamiento, elevando, así, la rentabilidad después de impuestos de incurrir en inversiones especulativas de vivienda. Asimismo, tanto la deducción por intereses como otros aspectos que afectan al coste de la propiedad (como la imputa-ción o no de rentas o los impuestos sobre la propiedad), se suelen capitalizar en el precio de la vivienda. Esta capitalización, que es mayor cuanto más inelástica es la oferta de viviendas, asigna de forma inefi-ciente las viviendas y aumenta los incenti-vos a los movimientos especulativos. Así, en los países que tienen una desgravación fiscal por intereses del préstamo hipoteca-rio más generosa (equivalente a 0,3 puntos porcentuales por encima de la mediana), el efecto sobre los precios de la vivienda de un shock de demanda positivo es un 50% superior a los de la media de los países de la OCDE (Andrews, et al., 2011). Además, estas políticas tienden a ser regresivas, pues los propietarios tienden a ser individuos con rentas altas y, porque, como hemos visto

(aunque no sea el caso de España), en mu-chas ocasiones dicha deducción se plantea como una deducción en la base imponible. Esto se muestra con ratios de inequidad de la vivienda (cociente entre propietarios en el primer cuartil de renta y propietarios en el segundo cuartil de renta) mayores en los países con más deducciones por intereses.

Por otra parte, como vehículo de ahorro e inversión de los hogares, la adquisición de vivienda compite con otras formas de aho-rro como el ahorro previsional, la compra de acciones o la inversión en una pequeña empresa. En general, la diferencia entre el rendimiento antes y después de impuestos debería ser el mismo tanto para la vivien-da como para las inversiones alternativas. De la misma manera, esa diferencia de rendimiento antes y después de impuestos también se debería de mantener para la vi-vienda en alquiler y propiedad. Si se dieran estos dos hechos tendríamos una fiscalidad sobre la vivienda neutral. Con anterioridad hemos constatado que la fiscalidad de la vivienda no suele ser neutral. Para serlo, la fiscalidad debería permitir la deducción de los intereses (como coste de la inversión), pero nunca del principal, y, además debería

UN AUMENTO DE IMPUESTOS SOBRE LAS TRANSACCIONES AUMENTA LOS COSTES DE TRANSACCIÓN, LO QUE DESINCENTIVA A TENER VIVIENDA EN PROPIEDAD Y FAVORECE EL ALQUILER.

18

T X T

de incorporar la imputación de rentas (algo que ya hemos visto que no es así) y una ac-tualización constante de los valores que se toman de referencia para la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles. Esta no neutralidad produce una asignación de la inversión y de los bienes de consumo du-radero sesgada hacia el bien vivienda y, por lo tanto, distorsionada.

En cuanto a los impuestos sobre las tran-sacciones, un aumento de los mismos au-menta los costes de transacción lo que es un desincentivo en contra de tener vivienda en propiedad (y a favor de la tenencia en alquiler). De igual manera, un aumento de los costes de transacción reduce la movi-lidad geográfica. De hecho, los impuestos sobre las transacciones son una forma in-eficiente de aumentos de los ingresos pú-blicos, pues, la misma recaudación se puede obtener con menos distorsiones a través del impuesto sobre la renta o el consumo.

Finalmente, recordar que, tal y como vi-mos al principio del trabajo, aunque au-mentar en nuestro entorno el porcentaje de propietarios puede tener algunas con-secuencias positivas, también tiene un impacto muy negativo en el mercado de trabajo a través de una reducción de la movilidad laboral.


CONCLUSIONES

En este trabajo, se ha presentado un análisis de la política de la vivienda de España en relación con la de otros países de la OCDE, prestando especial atención a la política impositiva. Asimismo, se incide de manera especial en la comparativa con los países de la Unión Europea pues la política fiscal en Europa constituye el instrumento más importante que tienen los gobiernos de los países, al ser la política monetaria común.

En general, la fiscalidad de la vivienda no es neutral. Esta no neutralidad produce una asignación de la inversión y de los bienes de consumo duradero sesgada hacia el bien vivienda y, por lo tanto, distorsionada.

Uno de los pocos factores claramente diferenciales de la fiscalidad sobre la vivienda de España, es la existencia de la deducción por vivienda (aunque a partir de enero de 2013 se elimine recordemos que es sin efectos retroactivos). Existe evidencia empírica de que la deducción de intereses hipotecarios está asociada positivamente con un aumento de la volatilidad de los precios. Ésta deducción se suele capitalizar en el precio de la vivienda (lo que asigna de forma ineficiente las viviendas y aumenta los incentivos a los movimientos especulativos) y suele ser regresiva.

La eliminación de dicha deducción a partir de enero de 2013 fue sugerida cuarenta días antes por la Comisión Europea (CE) y el Fondo Monetario Internacional. Muchos de estos organismos apostaban por la eliminación con efectos retroactivos. En resumen (Raya, 2012), se trata de una desgravación muy costosa para el erario público; ralentiza el necesario ajuste de precios del sector inmobiliario español; discrimina en contra de cualquier otro tipo de patrimonio; es regresiva; incentiva la asunción de riesgos financieros y sobrevaloraciones de los activos; reasigna muchos recursos al sector de la construcción; es difícil plantearla como transitoria; discrimina en contra del alquiler y muchos trabajos apuntan a que tiene un impacto indirecto negativo sobre el empleo. Todo ello sin apenas efectos positivos sobre el stock de viviendas (y menos en una situación de stock sin vender).

En estos momentos, la Comisión Europea ha emitido una nueva propuesta sobre la fiscalidad española relacionada con la vivienda: subir el IVA al 21% (a día de hoy a partir de enero de 2013 tributará al tipo reducido del 10%). En este sentido, la CE plantea que el tipo reducido del 10% tan sólo se mantenga para viviendas que cumplan las exigencias comunitarias máximas en ahorro energético. Si finalmente se aplicara dicho tipo del 21%, España se situaría a la cabeza de la imposición sobre las transacciones de viviendas. Este hecho, como hemos visto, aumentaría

19

los costes de transacción, lo que desincentivaría la compra de vivienda en propiedad. Aunque, por otra parte, serviría para equilibrar el desajuste entre regímenes de tenencia que existe en España. Actualmente, el mercado del alquiler es prácticamente inexistente (11%) y el 83% de las familias tienen una vivienda en propiedad (Eurostat, 2010).

En este sentido, el siguiente paso debería ser el de cambiar las políticas de ayudas directas sobre vivienda. España se encuentra muy por debajo de la media europea en lo que a gasto social en materia de vivienda se refiere, que sigue estando por debajo de la mitad del gasto social medio por persona de la UE-15. Este hecho se explica porque, en España, más del 75% del presupuesto destinado a política de la vivienda se destina a la política de vivienda indirecta (especialmente en la deducción por la compra de vivienda habitual). Un aumento paulatino (recogiendo el presupuesto que la suprimida deducción vaya poco a poco liberando) de las políticas de acceso a la vivienda para los más desfavorecidos, mostraría, asimismo, un mercado de la vivienda más equitativo.

Por último, y aunque este trabajo no ha incidido especialmente en ello, muchas de estas medidas, al no entrar en vigor de forma inmediata, constituyen estímulos temporales a la compra de viviendas. Así, el anuncio de la eliminación de la desgravación a partir de 2011 en España, adelantó las compras a 2010. En 2011, en cambio, se paralizaron. A título ilustrativo, durante el primer trimestre de 2011 se realizaron 74.540 transacciones de viviendas, lo que implica una reducción en las ventas del 30,4% respecto al mismo periodo del año anterior. Un efecto similar está produciendo el final del IVA súper reducido (4%) a la compra de viviendas y el nuevo anuncio del fin de la desgravación a partir del 1 de enero de 2013. Así, la compra de viviendas en España aumentó, por primera vez después de 17 meses de descensos. Dicha subida se concentró en la vivienda nueva, cuya tasa de crecimiento interanual creció un 6,2% . Dada la situación económica actual, es esperable que este repunte únicamente signifique, de nuevo, un adelanto de las compras. En este sentido, se puede concluir que este tipo de estímulos temporales sólo están mostrándonos un mercado distorsionado lejos de estabilizarse.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Andrews, D.; Caldera, A. y Johansson, A. Housing Markets and Structural Policies in OECD Countries, Economics Department Working Paper n. 836, 2011.

Banco Central Europeo. Housing Finance and the Euro Area, Occasional Papers Series 101, 2009.

Borgia, S. y Delgado, A. Evolución de las políticas de vivienda en España. Comparativa con la UE-15. Presupuesto y Gasto Público 57/2009: 33-49, 2009.

Dietz, R. D. y Haurin, D. R., The Social and Private Micro-level Consequences of Homeownership, Journal of Urban Economics, 54, pp. 401–450, 2003.

Dipasquale, D. y Glaeser, E. L. Incentives and Social Capital: Are Homeowners Better Citizens?, Journal of Urban Economics, 45, pp. 354–384, (1999).

Garcia-Montalvo, J. y Raya, J. What Is the Right Price of Spanish Residential Real estate? SEFO-Spanish Economic and Financial Outlook 4, 22-28, 2012.

Green, R. y White, M. Measuring the benefits of homeownership: effects on children, Journal of Urban Economics, 41, pp. 441–461, 1997.

Haurin, D. R., Parcel, T. y Haurin, R. J. Does Homeownership Affect Child Outcomes? Real Estate Economics, 30, pp. 635–666. 2002

Ortalo-Magne, F. y Rady, S. Homeownership: Low Household Mobility, Volatile Housing Prices, High Income Dispersion. Working Paper Series n. 823, CESifo Group, Munich, 2002.

Oswald, A. Thoughts on NAIRU (correspondence), Journal of Economic Perspectives, 11, pp. 227–228, 1997.

Oxley, M. y Haffner, M. Housing Taxation and Subsidies: International Comparisons and the Options for Reform, JRF Programme Paper: Housing Market Taskforce, 2010.

Raya, J. Una aproximación al impacto económico de la recuperación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF, Observatorio de Divulgación Financiera, IEF, junio, 2012.

Shelton, J. P. The Cost of Renting Versus Owning a Home, Land Economics, 44(1), pp.59–72, 1968.www.iefweb.org/odf

20

T X T

Ara més que mai, necessites un expert que et faci costat en la compra, venda o lloguer d’un immoble.www.api.catEl portal professional més important de Catalunya

Oferta immobiliària amb la garantia d’un col·lectiu professional amb més de 60 anys d’experiència en el sector i amb més de 2.000 membres a tot Catalunya.

CAL CANVIAR EL PLANTEJAMENT DE L’URBANISME PER FER-LO MÉS FLEXIBLE I OBERT A LES NECESSITATS REALS DE LA SOCIETAT. ELS PROFESSIONALS IMMOBILIARIS HAURIEN D’AJUDAR A DEFINIR-LO.

L’URBANISME ANACRÒNIC

22

T X T

Tots som conscients que la ciutat és el su-port de les activitats humanes, és una com-binació entre un hàbitat digne i saludable amb uns serveis de qualitat, i un teixit que permet –o que hauria de permetre- les ac-tivitats empresarials, la creació de feina, i facilitar la productivitat.

Els components formals, arquitectònics i el compliment d’estàndards de confort, són condicions necessàries en l’urbanisme, però no suficients. És imprescindible que el crei-xement urbà permeti un desenvolupament econòmic sostenible, que propiciï la imple-mentació d’empreses que, a més a més, si-guin competitives. A Catalunya, a Espanya, aquesta doble vessant, a dia d’avui, és una assignatura pendent. Per raons històriques, vinculades, per una banda, al fet d’esmenar els greus dèficits d’estàndards i, per l’altra, a la recuperació d’un patrimoni urbà enor-mement valuós, s’ha parat més atenció a la primera part que a la segona.

Vam heretar unes ciutats en les quals pri-mer es feien les cases, i després s’urbanitza-va (en l’expressió més clara de l’urbanisme salvatge). En contraposició, recentment hem arribat a construir carrers i places en els quals no hi ha –ni hi haurà, a curt ter-mini– cap casa. Vam heretar ciutats en les quals s’abandonaven fins a la degradació centres històrics valuosos, mentre s’estenia l’anarquia de les perifèries. Hem rehabi-litat centres històrics –i ens hem felicitat per haver recuperat aquests espais “per a la ciutat”- però els hem convertit en parcs temàtics: o sigui, més atractius per al turis-me que no pas per a viure-hi, o per a tre-ballar-hi! Mentrestant, a més a més, hem construït centenars i milers de polígons industrials... “desangelats”.

El planejament de la ciutat futura ha d’ajustar-se a aquesta segona component, de manera que el creixement urbà permeti un desenvolupament econòmic que sigui sostenible, i que propiciï la implementació d’empreses competitives. El planejament urbanístic ha d’enfocar-se, en certa mane-ra, com un bussines-plan de la ciutat, amb rigor econòmic, sense que això vulgui dir que es desatenguin les demandes socials de serveis i d’un hàbitat digne.

En el moment actual podem dir que està en crisi, entre altres coses, la manera de fer urbanisme. L’urbanisme “dirigista”, basat en una mena de despotisme il·lustrat, com s’ha

fet fins ara, no permet la flexibilitat neces-sària per a atendre i resoldre adequadament la demanda real, és a dir, la necessitat de creixement econòmic, de crear feina, de propiciar iniciatives.

Intentar imaginar des de fora, des de l’ad-ministració, usos i activitats futures, és utòpic. L’enorme lentitud en els processos urbanístics agreuja aquesta situació més encara. El resultat són uns planejaments urbanístics inviables, amb previsions de desenvolupament que no es compliran mai. Es tracta d’un model esgotat. La legislació urbanística, carregosa i complexa, és una mostra o, si més no, la causa d’aquest desa-

EVA GONZÁLEZ-NEBREDA GÜELLAdvocada. API. A52 serveis immobiliaris

INSEGURETAT JURÍDICA

Hi ha una percepció d’inseguretat jurídica evident al nostre país. I això deriva de la manera de procedir de l’urbanisme que es produeix des de dalt. Els professionals immobiliaris hem estat testimonis massa vegades de modificacions i canvis en el planejament, els quals, sense una justificació raonable, han causat perjudicis econòmics a inversors internacionals. Tot i respectant el “ius variandi” que la llei atorga a la revisió dels plans, hom no pot acceptar el mal ús que se’n fa.

És a dir, tot i reconeixent la necessitat de la tutela de l’administració en els processos, no són admissibles interpretacions restrictives discrecionals. Institucions com el silenci administratiu negatiu resulten inadmissibles en una societat moderna. Administracions més donades a impedir o a “corregir” que a construir i facilitar foragiten les inversions i, a més a més, les encareixen. Tramitacions que es mesuren per anys encareixen les operacions més creatives, i fan fugir les inversions cap a entorns més segurs (i més seriosos). El risc en les inversions urbanístiques és tal que, a vegades, exigeixen taxes de retorn que són inassumibles. Només amb una major seguretat jurídica real serà possible canalitzar inversions que resulten imprescindibles per a la construcció de les ciutats del futur. I no només amb això, sinó amb una administració més àgil i més procliu.

23

U N E N TO R N D I F Í C I L

justament entre necessitats reals i urbanis-me. Els plans es renoven, de vegades amb massa freqüència, i malgrat això, no donen resposta adequada a les necessitats: resul-ten gairebé sempre antiquats, anticíclics i anacrònics.

Els episodis de corrupció urbanística cone-guts posen de manifest que aquest model no és immune a la discrecionalitat, ni a l’ar-bitrarietat, amb la qual cosa la desconfiança i la inseguretat jurídica dels operadors ex-terns encara és més alta. Una gran part dels plans urbanístic acaben als tribunals.

CANVIAR LA MANERA DE FER URBANISME

Com podem sortir-nos-en, d’aquesta si-tuació? La solució passa per obrir l’urba-nisme a les necessitats reals de la societat, flexibilitzant les lleis i les normes. Oi que som conscients de l’enorme transcendència econòmica que té el planejament? I no úni-cament per als propietaris de sòl, sinó per a la ciutat mateixa i per als seus usuaris.

Obrir l’urbanisme a les necessitats reals sig-nifica fer partícips als professionals immo-biliaris de l’anàlisi i de les decisions. Malau-radament, fins ara, no s’ha tingut prou en compte la participació dels professionals immobiliaris, que hi tenim molt a dir.

Ara, amb una iniciativa de l’administració catalana que cal aplaudir, es pretén canviar la manera de fer urbanisme, i per analitzar com fer-ho, es compta amb els mateixos elements que han utilitzat fins ara. No és un bon principi!

Una vegada més, la bona intenció, i un bon diagnòstic, difícilment conduiran a una so-lució moderna, adequada a les necessitats reals. No és arriscat predir que el resultat serà “més del mateix”... i que les coses no canviaran gaire. Ja ho va dir Einstein: si pretenem resultats diferents, no fem el ma-teix de sempre!

Com a professionals hem d’expressar la nostra sorpresa en no poder participar en aquest procés. Considerar en l’urbanisme els aspectes econòmics, motor del creixe-ment, és ineludible, i això ha de fer-se no només escoltant, sinó fent-hi participar els usuaris de la ciutat futura, persones i em-preses.

La participació dels analistes i professionals immobiliaris a l’urbanisme és imprescindi-ble. Només ells poden coadjuvar en el fet que el planejament urbanístic s’adeqüi a les necessitats de creixement de les ciutats, atès que ells coneixen les necessitats dels operadors.

24

T X T

SEMBLA QUE EL FUTUR DE LA PROFESSIÓ IMMOBILIÀRIA PASSA PER LES MLS. L’IMPULSOR DE L’ASSOCIACIÓ IMMOBILIÀRIA DE CALAFELL, SERGI VERGE, ENS EXPLICA COM ES CREA UNA MLS D’ÈXIT.

MLS A CATALUNYA: DEL PAPER A LA REALITAT

26

T X T

En el darrers anys, la professió immobi-liària ha canviat dràsticament, apressada, entre d’altres factors, pels efectes de la crisi econòmica i l’expansió d’Internet, que han modificat completament la recerca d’habi-tatge. Els potencials compradors, venedors i/o llogaters tenen més accessibilitat que mai a una oferta ingent de productes que s’anuncien en portals immobiliaris genera-listes o especialitzats.

En aquesta conjuntura, els professionals a Catalunya comencen a mirar cap a altres mercats, el nord-americà especialment, en el qual la mediació immobiliària està certament, i en alguns aspectes, molt més evolucionada.

En conseqüència, malgrat la tradicional atomització del sector, han començat a proliferar algunes MLS que, amb diferents models però similar plantejament, opten per la cooperació entre agents immobiliaris de la seva mateixa àrea d’influència com a forma habitual de treball.

D’exemples al nostre territori en podem tro-bar ja uns quants a hores d’ara, però un dels casos més remarcables és el de l’Associació Immobiliària de Calafell (AIC). Aquesta MLS va néixer gràcies a l’impuls de Sergi Verge, agent immobiliari de l’agència Im-moBan i autor de elblogdelcarbasses.com, un dels pocs exemples de blogs immobiliaris d’èxit que existeixen a Catalunya.

“Sento passió per aquest ofici. M’agrada relacionar-me amb les persones-clients o col·legues de professió i ser-los útil en una decisió tan important en la vida i en l’economia d’una família com és la compra o la venda d’un habitatge”, afirma amb ro-tunditat. Tota una declaració d’intencions d’algú que afirma que la professió d’agent immobiliari és la que més s’assembla al que ell volia ser de petit.

Quan era un nen, explica en Sergi Verge, volia ser pintor. Però no volia pintar qua-dres meravellosos, sinó parets. “Recordo que quan el pintor venia a pintar el petit pis que compartíem els meus pares, les meves germanes i jo, la meva família esta-va feliç. La casa brillava i feia bona olor i els meus pares li pagaven al pintor amb un somriure als llavis. Sempre vaig voler te-nir una feina en què, a més de guanyar-me la vida, pogués tenir clients satisfets, que m’apreciessin personalment i em recoma-nessin professionalment”.

PER QUÈ UNA MLS?

I és que la història de les MLS a Catalu-nya, com passa amb gran part de les ini-ciatives empresarials, s’explica en primera persona, atès que neixen esperonades pel convenciment d’un professional que creu que té una idea que pot funcionar en un mercat i moment determinats. La història de l’Associació Immobiliària de Calafell,

exemple paradigmàtic de la implantació i desenvolupament d’una xarxa de coope-ració d’agents immobiliaris d’èxit, és un d’aquests casos.

Exercint la professió des de 1998, en Ser-gi Verge va viure els llargs anys d’eufòria coneguts com el “boom” immobiliari, en els quals “el que fèiem era “despatxar “ pisos en lloc de fer d’assessors immobiliaris. No hi havia temps, ni potser necessitat, de cre-ar una MLS local”. No obstant, a Calafell els agents immobiliaris col·laboraven amb regularitat, compartint vendes d’habitatges sense exclusiva, la qual cosa generava con-flictes derivats d’aquestes formes de treball sense regulació, sense formació professional i sense contractes que subjectessin aquestes operacions compartides.

El 2007, però, va arribar la crisi, i després d’un annus horribilis, va decidir recuperar una vella idea que el perseguia des de feia uns anys i es va convèncer que el futur de la professió immobiliària a Calafell passava per la creació d’una MLS local.

En aquells moments, a banda de la crisi econòmica, la professió havia ja canviat molt a causa de la irrupció d’Internet. Els potencials compradors o llogaters estaven només a un clic de distància dels milions de productes que s’anuncien en portals immobiliaris generalistes o especialitzats i disposaven de totes les facilitats per a publicar i vendre pel seu compte. Però l’accés massiu a quantitats immenses d’in-formació no és suficient per a vendre un immoble. “El que no pot fer un particular és formar-se ni tampoc pot col·laborar amb els seus veïns per vendre la seva propietat. Formació i col·laboració són els pilars fo-

REBECA PÉREZRedacció

SERGI VERGEAgent immobiliari ImmoBanImpulsor de l’Associació Immobiliària de Calafell (AIC)Autor de elblogdelcarbasses.com

27

namentals que expliquen el canvi que s’ha produït en la meva vida professional i en la vida d’un 90 % dels professionals del meu poble des de 2009”, assegura Sergi Verge.

Àvid d’informació que el permetés iniciar el camí, va familiaritzar-se amb la literatura més rellevant en l’àrea, i “ poc a poc vaig entendre què és una MLS, per a què serveix i vaig agafar confiança per a transmetre-ho als professionals de la meva població”. A partir d’aquí, es va crear un MLS amb un model i singularitats pròpies, que és el de l’Associació Immobiliària de Calafell.

ELS INICIS D’UN PROJECTE NOU A CATALUNYA

Aquella tarda de mitjans d’octubre de 2009 en la que va comunicar als seus caps de l’agència Immoban que estava decidit a impulsar una MLS, ja tenia ben clares les principals línies de la MLS:

• Local.• Aglutinadora de la majoria o, si més no,

d’una quantitat substancial dels professi-onals que operen en el seu territori.

• Normes senzilles i pràctiques.• Enfocada a realitzar “moltes” operacions

compartides.

També tenia clar que calia iniciar l’aventu-ra amb pocs participants i créixer progres-

sivament. “A Calafell vam començar cinc agències. No les vaig seleccionar perquè fossin amics meus. Una MLS no és un club d’amics. Les vaig seleccionar més aviat pel contrari. És a dir, perquè no mantenia rela-cions comercials amb ells i vaig pensar que si aconseguia convèncer o, més ben dit, que ells mateixos es convencessin com podia millorar el seu futur si passaven a treballar en exclusiva compartida, la resta del camí seria una mica més fàcil”.

Aquella mateixa tarda, recorda en Sergi Verge, va entrar a l’agència més tradicio-nal de Calafell, una empresa amb més de 50 anys d’antiguitat, i li va explicar a la propietària, de la manera més entenedora possible, què era una MLS i per què havien de crear-ne una a Calafell. Tot i l’estranyesa inicial de la propietària, va decidir incorpo-rar-se al projecte.

PRIMERS OBSTACLES: LES OBJECCIONS AL TREBALL EN COOPERACIÓ

En pocs dies havia parlat amb les altres tres immobiliàries i havia organitzat la primera reunió conjunta, de la qual confessa mante-nir un record “entranyable” i en la que van aparèixer les dues grans objeccions: la nega-tiva d’unes agències a treballar amb d’altres amb les que estaven enemistades i la por a treballar en exclusiva.

“D’una banda, el temps ens ha dit que tots han de tenir l’oportunitat de formar part d’una MLS i que, si algú no compleix les regles, ja el convidarem a sortir. En una MLS és difícil no complir les normes, per-què són molt senzilles. Compartim pro-pietats captades en exclusiva. L’agent del venedor comparteix la informació sobre la propietat amb la resta d’agents. Aquests aporten visites i fan ofertes. El propieta-ri les valora amb l’ajuda del seu agent. Es tanca l’operació entre l’agència del venedor i l’agència del comprador. I tots contents: venedor, comprador, agent del venedor i agent del comprador”, assegura en Sergi Verge.

COMPARTIM PROPIETATS CAPTADES EN EXCLUSIVA. L’AGENT DEL VENEDOR COMPARTEIX LA INFORMACIÓ AMB LA RESTA D’AGENTS. AQUESTS APORTEN VISITES I FAN OFERTES.

28

T X T

I què hi ha de la captació en exclusiva? “La gent no treballa en exclusiva per por. Per por que el client l’abandoni per un altre agent que no demana l’exclusiva, per por de no acceptar el preu per sobre del valor que vol el propietari i que després baixi de preu i el vengui un altre agent, per por a dema-nar uns honoraris i que un altre agent que cobri menys acabi aconseguint la propietat. Por a perdre en lloc de veure els avantatges que té, moltes vegades, dir “no”. El poder d’un no positiu que diria l’expert en nego-ciació William Ury”, assegura convençut.

L’ESPECIALITZACIÓ: UNA GRAN OPORTUNITAT

“Les MLS són per a gent de ment ober-ta, per a gent o agents disposats a enten-dre que en una MLS tots guanyen, sempre que treballem per a això, és clar. Una MLS per si sola no et dóna res. Has de treballar perquè, com sempre, la constància i l’esforç tenen recompensa. En una MLS tots, del més gran al més petit, tenim la possibilitat de millorar. I, a més, ens permet especia-litzar-nos. El que treballa millor amb ve-

M L S A C ATA L U N YA : D E L PA P E R A L A R E A LI TAT

nedors, podrà treballar només amb vene-dors i el que ho fa millor amb compradors, amb compradors. Algunes d’aquestes coses són les que els vaig intentar transmetre als meus col·legues perquè abandonessin les pors i, junts, vam donar un pas endavant que canviaria el nostre futur i el futur de la comunitat de Calafell”.

Un cop redactats els Estatuts, el Codi ètic i el Reglament intern de l’Associació Im-mobiliària de Calafell, el 4 de desembre de 2009 va arrencar el projecte i les agències participants van començar a compartir la venda de propietats captades en exclusiva compartida o multiexclusiva. Des d’un bon inici, van poder comprovar els avantatges del sistema MLS: • Els venedors, amb un únic interlocutor

i persona de confiança, aconseguien la màxima difusió de la seva oferta.

• Els compradors no havien d’anar d’agèn-cia en agència, sinó que podien escollir el seu agent perquè els ajudés a seleccionar les millors propietats per a les seves ne-cessitats i la seva butxaca.

• Els agents passaven d’”ensenyar” pisos a convertir-se en veritables assessors im-mobiliaris.

• El mercat local es va tornar més eficaç i més transparent.

Tant és així, que en poc temps van co-mençar a tenir peticions de col·legues lo-

cals que volien formar part de la MLS. I així van començar a créixer: de cinc van passar a vuit i després a 12, per arribar a 21 agències associades posteriorment

a la seva presentació pública el febrer de 2010. “Avui qui vol vendre una propietat a Calafell té a un “exèrcit” d’agents immo-biliaris a la seva disposició. Amb un sol interlocutor de confiança, el venedor as-soleix la màxima difusió de la seva oferta. Un altre detall molt important és que un 90% de les agències compartim informa-ció de gran valor. Sabem què es posa a la venda, què es ven i què no, a quins preus es ven i a quins preus no es ven. Aquesta informació ens permet poder assessorar

CARACTERÍSTIQUES BÀSIQUES DEL SEU MODEL DE MLS

“Una MLS, des del meu punt de vista, té una funció bàsica i fonamental: realitzar operacions compartides. La resta (programari, esdeveniments, tècniques,...) és secundari. Com més operacions compartides realitzem, més creixem. Tots tenim l’oportunitat de pujar un esglaó, des de l’agència més petita a la més gran, perquè cada vegada més clients confien en els agents que cooperen i això ens permet augmentar la nostra quota de mercat. L’objectiu d’AIC, i entenc que de qualsevol MLS, és merèixer - i retornar amb resultats i satisfacció - la confiança d’un nombre cada vegada més gran de famílies i empreses que necessiten vendre o comprar una propietat”.

Així, quines serien les característiques principals del model de l’AIC?• 1- És hiperlocal. Aglutina a la gran majoria dels professionals de Calafell.• 2- Només es treballa en exclusiva compartida. Des de l’inici, els membres de la

MLS comparteixen només immobles captats en exclusiva, però mentre algunes agències treballaven només en exclusiva (una minoria), les altres treballaven amb i sense exclusiva (una majoria). Des de març de 2012, totes les empreses de l’Associació Immobiliària de Calafell treballen únicament en exclusiva. “És un gran pas perquè demostra confiança en aquest mètode de treball, perquè dóna una imatge positiva, perquè és millor per a qui vol comprar o vendre una propietat a la localitat (poden triar el seu agent, poden canviar d’agent,...) i perquè ens ha permès guanyar quota de mercat -cada vegada més propietats es venen a Calafell amb l’ajuda d’un professional“, afirma en Sergi Verge.

• 3- Es persegueix la formació d’excel·lència per als membres. Diversos agents de l’Associació estan en possessió del prestigiós títol CRS. També la pròpia Associació organitza, amb la col·laboració de les institucions públiques i de la comunitat, unes jornades immobiliàries que atrauen professionals immobiliaris de tota Espanya per escoltar conferències de gent aliena al sector (un pastisser, un periodista o un esportista), i aprendre com traslladar aquestes experiències a la mediació immobiliària.

30

T X T

M L S A C ATA L U N YA : D E L PA P E R A L A R E A LI TAT

amb molt més criteri als nostres clients”, diu en Sergi Verge.

Sense cap mena de dubte, les MLS han arribat al nostre país per a quedar-se. La crisi passarà però la ‘connexió,’ tecnològica i professional, no té marxa enrere. “Espero i desitjo que l’exemple modest de l’Associa-ció Immobiliària de Calafell serveixi perquè molts agents immobiliaris catalans, pas a pas, polzada a polzada, operació compar-tida a operació compartida, participin acti-vament en projectes de cooperació immo-

biliària local”, finalitza en Sergi Verge. De moment, el seu exemple ha gaudit de gran projecció mediàtica i ha posat la importàn-cia de la cooperació professional al centre de la discussió sobre cap a on ha d’anar la professió immobiliària a Catalunya.

QUIN FUTUR IMMEDIAT LI ESPERA AL SECTOR IMMOBILIARI? PER FER-NE UNA PREVISIÓ CAL ANALITZAR DIFERENTS VARIABLES, DES DE L’OCUPACIÓ O EL FINANÇAMENT A L’ACTUACIÓ DE LA SAREB.

PERSPECTIVES DEL MERCAT IMMOBILIARI

32

T X T

Cinc anys després de l’esclat de la bombolla immobiliària, el 2013 es presentava com un exercici clau per al sector. La situació, lluny d’estar estabilitzada, va veure com l’any 2012 va empitjorar i es van començar a prendre decisions des de l’àmbit polític amb l’ob-jectiu de ressuscitar un sector que necessita mesures d’estímul amb caràcter d’urgència.

A l’hora de parlar de com pot evolucionar el mercat immobiliari en el curt termini, hem de tenir en compte diverses variables que poden fer que la situació actual es mo-deri i permeti un terreny per començar a créixer o que, pel contrari, puguem pensar que la situació continuï estancada fins pas-sats uns mesos.

Intentaré fer un resum breu de quines són aquestes variables, però la meva opinió quant a una millora sobre les perspectives del mercat va més enllà del límit tempo-ral d’aquest 2013 o principis del 2014. Per això, difícilment podrem veure si les inicia-tives que s’han dut a terme i l’evolució dels diferents paràmetres milloren considerable-ment durant l’any en què ens trobem.

L’economia espanyola va mostrar durant el 2012 una gran debilitat reflectida en l’evo-lució del PIB, amb creixements negatius des del quart trimestre del 2011. Aquesta desacceleració és conseqüència de la con-tracció de la demanada nacional (tant del

sector públic com privat), que no compensa la millora del sector exterior, per part de les exportacions de béns i serveis i el turisme.

Aquesta contracció econòmica té un fidel reflex en el mercat laboral, i tot fa pensar que durant aquest any la destrucció de llocs de treball continuarà afectant la nostra eco-nomia. Val a dir, com a dada positiva, que s’observa una estabilització en el procés de destrucció d’ocupació en el sector privat (com a “estabilització” entenem la reducció del número d’ocupats més baixa dels últims quatre anys). Mentre que l’ajust a les finan-ces publiques, que va començar més tard, fa mantenir la contracció de l’ocupació del sector públic i encara no ha tocat fons.

Durant els primers sis mesos del 2013 s’està veient com la intensitat de la recessió va a menys. El conjunt d’indicadors de confiança i activitat presenten uns registres millors en comparació a l’any passat, malgrat que han perdut força a mida que han avançat els pri-mers mesos de l’any. La prima de risc s’ha relaxat i el fantasma del rescat de l’economia espanyola sembla allunyar-se, la percepció dels mercats internacionals i la confiança en el sector bancari semblen millorar, i el menor ritme de consolidació fiscal ajudarà a agafar aire a la nostra economia.

Per tant, i dins de la gravetat, l’evolució ma-cro comença a ser una mica favorable. Això no treu que, si mantenim les dades d’atur a nivells tan alts, el ritme de compra de vivendes continuarà sent baix. Un atur alt no només afecta la gent sense feina que no disposa de rendes periòdiques per fer front al preu d’un habitatge, sinó també la por de perdre la feina en aquells que ja estan ocupats. No podem pensar en una estabi-

lització de preus mentre no es generin llocs de treball. Menció apart mereixen factors demogràfics, però les dades i previsions ac-tuals no ajuden a que pugui ser un factor que ajudi a reactivar la demanda.

Parlant de preus, aquest serà un dels fac-tors claus els propers anys. L’any 2012, el metre quadrat va tenir una baixada de prop del 12,70% de mitjana, sent el major ajus-tament des de l’inici de la crisi. Comparat amb els màxims assolits el 2008, el descens és d’un 28,63% .

L’estoc actual no supera les 650.000 viven-des, i la previsió a finals d’aquest any és que s’incorporin al mercat més de 75.000 vi-vendes d’obra nova i lliure, dades molt allu-nyades dels anys de bonança. Malgrat que el ritme de vendes continua a la baixa, l’es-toc de producte acabat baixa per la menor incorporació proporcional de nou producte. Tot allò que pugui rebaixar la sobreoferta actual ajudarà a un millor equilibri i esta-bilització dels preus.

Però diversos factor faran que durant aquest any aquesta estabilització tendeixi a un nou ajustament. Un mercat de lloguer a l’alça, la fi de les ajudes a la compra de vi-venda habitual i la pujada de l’IVA del 4% al 10% seran factors clau que poden tirar per terra l’estabilització de preus.

Un altre element important serà l’accés al finançament. El 2012 va ser un any amb for-tes restriccions al finançament immobiliari, i tot indica que res millorarà en aquest 2013. Els bancs tenen com a prioritat millorar la salut dels seus balanços i això passa, entre d’altres, per no incrementar la taxa de mo-rositat. La Sareb es va crear amb l’objectiu

VICENÇ HERNÁNDEZ RECHE Professor del Departament d’Economia i Empresa de la Universitat Pompeu Fabra i de l’International MBA de La Salle.

33

d’ajudar les entitats financeres a sanejar els seus balanços, de manera que aquestes es poguessin dedicar al seu negoci tradicio-nal. Però, per molt que els bancs es treguin el problema immobiliari de sobre, no hem d’oblidar que un banc deixa diners amb l’ex-pectativa que li tornin. I, en aquest tema, les entitats han après que és més important la capacitat de les famílies d’augmentar la seva renda disponible (cosa complicada amb la situació del mercat laboral abans comenta-da) que la garantia de l’operació.

Una dada lleugerament positiva podrien ser els mínims històrics del principal indicador de referència de les hipoteques, l’Euribor. Així com també les bones intencions per part del Banc Central Europeu d’abaixar els tipus d’interès per reactivar l’economia i millorar la circulació de capitals. Però res d’això té cap valor si la percepció de risc que les entitats de crèdit tenen sobre els seus clients no millora, ja que el tipus base baixa però la prima de risc puja més que proporcionalment. Per tant, seguirà havent-hi contracció del crèdit, i qui ho aconsegueixi ho pagarà més car, com ja s’està veient en algunes entitats.

Toca parlar ara de l’actor estrella d’aquesta pel·lícula i gran generador d’expectatives com a salvador del sector: la Sareb o banc dolent. En el seu moment vaig creure que, com a idea, era una bona forma d’alleugerar pes a les entitats financeres, però un bon

fons ha d’anar acompanyat d’una bona for-ma. I és aquí on he tingut i tinc més dubtes.

La meva percepció és que, de moment, no ha sabut trobar l’estratègia per gestionar la quantitat d’actius que li han arribat; per tant, no crec que, en el curt termini, pugui tenir una gran influència en el mercat.

La Sareb ha de ser capaç d’organitzar les propietats i crèdits i establir una estratè-gia competitiva per a cada grup homogeni d’actius. Temps en té; capacitat, ja veurem. Però la realitat és que, lluny de pensar que aquest instrument serà el gran impuls del sector, haurem d’esperar un llarg temps per veure la seva evolució. L’esperança de la Sareb és el coneixement de l’interès que el mercat immobiliari espanyol està tenint per a molts fons internacionals.

A finals de 2012 es va aprovar la Reforma de la Llei 11/2009, que regula les Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió en el Mer-cat Immobiliari (Socimis). Aquests vehi-cles, creats el 2009 a imatge dels Reits an-glosaxons, tenen com a objectiu fomentar el mercat de lloguer oferint als seus inversors grans avantatges fiscals. La reforma de la llei respon al poc èxit que van tenir aquests vehicles a causa de l’obligació de cotitzar en un mercat borsari i les exigències que això comporta. Aquestes exigències ara són

menors en espera que els grans patrimonis puguin organitzar més eficientment la seva pota immobiliària i donar més dinamisme al sector, comprant la societat més immo-bles per poder explotar en lloguer.

Ara per ara hi ha més soroll que moviment real i encara hi ha moltes societats, fons i patrimonis familiars que estan estudiant si els interessa o no convertir-se en Socimis. Em sembla un bon instrument que obligarà a la professionalització del sector on fins fa poc tothom era immobiliari i ajudarà a reajustar una estructura de gestió que esta-va sobredimensionada. El procés és lent i no crec que pugui tenir gaire incidència en l’any en què som, però, a l’igual que amb la Sareb la intenció i fons són bons….ja veu-rem què passa a la pràctica.

El futur de les grans immobiliàries (inclo-ent aquí les societats creades per les entitats financeres per gestionar els seus immobles adjudicats) també serà un factor a tenir en compte. Per una part, les principals compa-nyies promotores s’enfronten a noves nego-ciacions amb les seves entitats creditores en haver perdut gran part del valor dels seus actius mantenint els seus deutes. No serà improbable que moltes d’aquestes societats acabin integrades a les carteres immobili-àries de les pròpies entitats financeres o la Sareb, com ja està passant.

NO PODEM PENSAR EN UNA ESTABILITZACIÓ DELS PREUS DELS HABITATGES MENTRE NO ES GENERIN LLOCS DE TREBALL.

34

T X T

Respecte a les societats creades per les enti-tats financeres per a la gestió i comercialit-zació dels immobles adjudicats, la situació actual és que s’enfronten a un negoci nou, on encara no hi ha una estratègia definida i on han destinat molts recursos que han fet engreixar la seva estructura. La sortida més eficient per a aquestes entitats serà l’exter-nalització del procés de gestió i comerci-alització a empreses del sector i col·legis professionals amb l’objectiu de focalitzar-se en el seu core business i no incórrer en pèr-dua de temps i fortes despeses d’estructura.

Aquest model de treball també és vàlid per a la Sareb.

En definitiva, malgrat que hi ha aspectes po-sitius que poden convidar a un cert optimis-me, els factors negatius, ara per ara, pesen més. La qüestió per als propers mesos és que aquests factors negatius no empitjorin i que els positius puguin anar assentant una base de recuperació per als propers anys. Però, si les condicions no canvien, encara trigarem a veure un increment en l’activitat; malgrat que el pitjor, en la meva opinió, ja ha passat.

P E R S P E C T I V E S D E L M E R C AT I M M O B I LI A R I

TOT I QUE ELS INVERSOS XINESOS SEMBLEN HAVER POSAT ELS ULLS EN EL MERCAT IMMOBILIARI ESPANYOL, NO S’ACABEN DE TANCAR OPERACIONS. COM ES POT VÈNCER AQUESTA DESCONFIANÇA INICIAL?.

INVERSIÓ IMMOBILIÀRIA PROCEDENT DE XINA. EL NOU “DORADO”?

36

T X T

En els darrers mesos es parla de manera força insistent de l’interès i de les ganes que els ciutadans xinesos tenen per l’adquisició d’immobles a Espanya. Apareixen articles als diaris i es fan seminaris i reunions en diferents fòrums per a fer conèixer aquest interès, fins i tot algunes unitats immobili-àries d’entitats financeres han iniciat “road show” particulars per a explicar a petits grups d’inversors xinesos les possibilitats d’inversió immobiliària a Espanya. Però, realment es fan operacions? La veritat és que les dades conegudes diuen que existeix interès, que es fan algunes visites, però que gairebé no es tanquen operacions de venda, ni amb entitats ni amb particulars.

Una primera anàlisi de la situació ens por-taria a concloure que, en aquest precís mo-ment, la inversió en immobles és una cosa molt ben vista pels ciutadans, per les em-preses i per les institucions xineses. De fet, les inversions xineses en el sector immo-biliari fora del seu país creixen de manera molt significativa.

Hi ha diversos factors que hi ajuden. A la Xina no existeix el problema de la liquiditat, tant els particulars susceptibles de ser con-siderats inversors com les empreses o insti-tucions gaudeixen d’una enorme liquiditat. Una enquesta recent publicada a la premsa xinesa i realitzada entre més de cent empre-ses xineses amb beneficis anuals superiors als 1.000 milions de dòlars ratifica l’enorme liquiditat de les seves empreses en informar que el 87,1% dels enquestats prefereixen reserves pròpies per a finançar possibles adquisicions. Per consegüent, i encara que un cert grau d’apalancament financer seria considerat positiu pel possible inversor, la falta de crèdit no és un inconvenient.

Altres factors propicien que s’hagin incre-mentat les inversions immobiliàries fora de la Xina . Alguns d’aquests factors han estat la limitació que tenen els particulars per a adquirir immobles, la fortalesa de l’iuan en els dos últims anys o les oportunitats del mercat immobiliari a nivell mundial des de la crisi de l’any 2008.

Però és que a més de l’enorme potenci-al d’inversió dels particulars, que també valoren l’educació dels fills o les facilitats migratòries, les institucions incrementen el seu interès per les inversions immobiliàries a l’estranger.

A finals de l’ any 2012 la Comissió Naci-onal Reguladora d’Assegurances va donar permís a les companyies asseguradores

xineses per fer inversions immobiliàries a l’exterior. Les asseguradores xineses que tenen molt de capital i necessiten fer in-versions a llarg termini poden ser en els propers anys grans inversors en el mercat immobiliari a nivell mundial.

Per si les raons exposades anteriorment no fossin suficients per demostrar l’enor-me potencial comprador del mercat, cal dir que, per la meva experiència , l’inversor xinès “adora” la inversió immobiliària. En un país on no existeix la propietat privada, com l’entenem a occident, el fet de posseir immobles és, sens dubte, un símbol d’esta-tus que de cap manera passa desapercebut.Però, si els anteriors condicionants sembla que podrien indicar que el mercat immobi-liari espanyol seria susceptible de despertar

FRANCISCO LACASACEO AGM Abogadoswww.agmabogados.com

REDUÏDA INVERSIÓ A ESPANYA

Hi hauria qui podria pensar que el llarg període d’inestabilitat financera que travessa Europa espanta als inversors xinesos del nostre continent però això, senzillament, no és cert. La mateixa enquesta a la qual em referia anteriorment, publicada el passat mes de juliol, indica que malgrat la inestabilitat financera hi ha un alt interès per Europa, només el 9% dels enquestats consideren que el nostre continent no és atractiu per a dur a terme inversions.

Si s’observen les dades oficials podrem comprovar que la inversió directa de la Xina a Europa, per qualsevol concepte, s’ha quintuplicat des del 2010 i ha aconseguit, l’any 2012, la xifra rècord de 12.600 milions de dòlars.

La inversió és enorme i la inversió immobiliària també, però a Espanya no s’inverteix . D’acord amb les dades analitzades per la consultora nord-americana Rhodium, publicades l’any passat, el país europeu que més inversió immobiliària rep és el Regne Unit, l’estudi mostra que països com Holanda, Romania o Polònia han rebut més inversió immobiliària que Espanya, cosa que no es correspon ni amb la mida de la nostra economia ni amb la de la nostra població.

37

les ganes dels xinesos, els fets ens demos-tren el contrari, les operacions no s’acaben de tancar. Doncs, què passa realment?

Les raons per les quals l’inversor xinès no tanca operacions immobiliàries a Espanya poden ser moltes. Sense cap mena de dub-te, l’actual situació econòmica i política del país n’és la més rellevant, com és evident la inestabilitat no ajuda a la necessària confi-ança que li cal a una inversió que, en ser la immobiliària, es planteja en el mitjà i llarg termini.

Encara que els operadors del sector poden fer poca cosa per posar remei a tot això, sí que poden actuar en altres aspectes que aju-din a pal·liar la desconfiança i facin que es generi demanda.

Un dels aspectes rellevants sobre els quals s’ha de treballar si es pretén motivar l’inver-sor xinès és la comercialització del producte. Serà molt difícil vendre producte immobi-liari a la Xina sense un decidit suport sobre el terreny. Les marcades diferències cultu-rals, la diferent manera d’enfocar la inversió immobiliària o la particular manera de fer negocis a la Xina fa imprescindible poder explicar, amb tot luxe de detalls, cadascu-na de les possibles operacions. Això cal que vagi lligat a un treball específic que mostri els aspectes associats a tota operació immo-biliària (legals i impositius) així com, en el

cas dels particulars, els associats a la forma de vida de la ciutat on es pretengui tancar l’operació (educació, sanitat, etc.).

Qualsevol comercialització que es basi en els actuals sistemes d’ús d’internet sense el suport d’operadors locals realment impli-cats en les operacions o sense la necessària inversió en comercialització sobre el terreny està, al meu entendre, abocada al fracàs.

D’altra banda resulta fonamental adaptar el producte immobiliari a la demanda. Els interessos del possible inversor/compra-dor xinès no tenen res a veure ni amb els inversors locals ni amb els estrangers que actualment compren a Espanya. Encara que al mercat ja existeixen algunes operacions concretes susceptibles de fructificar, si el producte i l’oferta no s’adapten, les inversi-ons en un volum significatiu no arribaran.

L’inversor xinès no s’adaptarà a l’oferta ac-tual tal com està plantejada.

Un aspecte que podria ajudar de manera significativa a la generació de la necessària demanda seria l’aprovació del programa de migració per a ciutadans extracomunitaris que preveu la futura Llei d’Emprenedors. Els darrers anys, al Canadà, amb una po-lítica de migració econòmica semblant a la que es pretén desenvolupar a Espanya, els resultats han estat extraordinàriament bons.

No obstant això, i encara que altres països de la Unió Europea ja han pres la davantera en l’aplicació d’aquestes mesures, els resul-tats no assoleixen, ni de bon tros, les ex-pectatives generades. En països com Letò-nia o Irlanda s’ha reduït substancialment l’import sol·licitat per a inversions davant la falta de resultats. A Portugal o Grècia, on les inversions exigides són de 400.000 € i 250.000 €, respectivament, tot just ara es reben sol·licituds quan, en el cas portuguès, la norma porta gairebé un any en vigor. Al nostre país, s’estableix la xifra de 500.000 € com a inversió mínima en immobles per a obtenir el visat de resident econòmic.

RESULTA FONAMENTAL ADAPTAR EL PRODUCTE IMMOBILIARI A LA DEMANDA. L’INVERSOR XINÈS NO S’ADAPTARÀ A L’OFERTA ACTUAL TAL COM ESTÀ PLANTEJADA.

38

T X T

Tots els indicadors mostren que en els pro-pers anys els empresaris i particulars xinesos invertiran en immobles a l’exterior de manera molt més important que en el passat, les da-des i perspectives anuncien que la inversió des de la Xina fluirà de manera molt rellevant. El nostre país gaudeix encara d’un enorme pres-tigi entre la ciutadania i l’empresariat xinès però cal trobar una motivació especial perquè prefereixin el nostre país a d’altres del nostre entorn. Els operadors que vulguin avançar en l’immens mercat que suposa la Xina han d’implicar-s’hi i invertir-hi, no es podrà fer de

cap altra manera. Tanmateix, el treball de les institucions es fa indispensable, han de pro-moure la necessària relació entre empreses, incitar les relacions de tota índole i facilitar una legislació que ajudi a la inversió exterior sense traves burocràtiques. En aquest sentit, el projecte de creació d’un visat especial de residència pot ser una magnífica oportunitat per crear aquest plus de motivació que sens dubte necessitem. Esperem, aquesta vegada, no perdre l’oportunitat.

I N V E R S I Ó I M M O B I LI À R I A P R O C E D E N T D E X I N A . E L N O U “ D O R A D O ” ?

39

LA REFORMA DE LA LLEI D’ARRENDAMENTS URBANS VOL DINAMITZAR EL MERCAT DE LLOGUER I FACILITAR L’ABSORCIÓ D’HABITATGES BUITS. ANALITZEM ELS CANVIS, TOT ESPERANT A VEURE SI SÓN EFECTIUS.

LA NOVA LLEI D’ARRENDAMENTS URBANS

40

T X T

El passat mes de juny, el Congrés dels Di-putats, a proposta del Govern, va aprovar uns canvis a la Llei d’Arrendaments Ur-bans. Val a dir que es tracta d’unes modi-ficacions l’objectiu de les quals, segons el preàmbul i el mateix títol, és incrementar el mercat de lloguer i propiciar que els habi-tatges buits entrin en el mercat. Per arribar a aquest punt, segons el promotor de les reformes –el poder executiu- i el legisla-dor -en aquest moment, del mateix signe polític-, cal aconseguir un equilibri entre les garanties a les que té dret l’arrendador i les necessitats del mercat de disposar de més habitatges en lloguer. La Llei tracta, en definitiva, de dinamitzar el sector amb mesures que propicien aquests objectius.

Si realment aquest és el punt de partida de les modificacions introduïdes al text, vol dir que la llei, tal como estava, no donava resposta a aquestes necessitats i al mateix temps aquest equilibri tampoc es produïa. Podríem analitzar a partir d’aquí la validesa d’aquests arguments, l’oportunitat política d’abordar, en un moment determinat, la reforma i el perquè de determinades dis-posicions. En aquests moments, el debat ja no té cap efecte pràctic i només queda ana-litzar els efectes reals de l’aplicació del nou text; en definitiva, comprovar si efectiva-ment s’han assolit les fites anunciades: di-namitzar el mercat del lloguer d’habitatges.

Com aspectes més rellevants a tenir en compte estan:

• la reducció del termini d’obligat compli-ment per l’arrendador, que ha passat de 5 anys a 3 anys i la pròrroga de 3 a 1.

• La garantia que l’accés del contracte al registre de la propietat ha d’oferir als ad-quirents d’un immoble i als seus arren-dataris, de tal manera que la inscripció esdevingui un instrument en benefici de la seguretat en el tràfic immobiliari.

• La possibilitat de recuperació de l’habi-tatge abans de la finalització del termini i sense justificació ni previsió, en cas de necessitat de l’arrendador, garantint-ne a l’arrendatari una durada mínima d’un any.

• La possibilitat de desistiment de l’arren-datari, a partir dels sis mesos de durada del contracte, amb possibilitat de pacte indemnitzatori arribat el cas.

• L’alteració en la prelació del règim apli-cable, prioritzant l’autonomia de la vo-luntat.

• La possibilitat de compensar el paga-ment de la renda per obres de reforma o rehabilitació assumides per l’arrendatari, sense que al termini de l’arrendament es generi cap dret de reemborsament. Es reconeix, al mateix temps, la possibilitat de resolució del contracte en cas de no executar les obres.

• Les mesures de simplificació del proce-diment de desnonament, especialment en l’àmbit de les comunicacions, amb la creació d’un registre de sentències fermes per impagament.

• La possibilitat de fixar d’inici de l’arren-dament un sistema d’actualització de la renta diferent al de l’IPC.

• L’exclusió expressa de l’àmbit de la llei dels habitatges destinats a ús turístic.

Aquest és un quadre resum del text íntegre de la La Ley 4/2013 de Medidas de Flexi-bilización y Fomento del Mercado del Al-quiler de Viviendas, de 4 de junio de 2013, publicada en el BOE el 5/06/2013. PLAZO MÍNIMO

• Plazo mínimo obligatorio 3 años.• Posibilidad de resolución unilateral y

anticipada por parte del arrendador por causa de necesidad. Plazo mínimo ga-rantizado de un año. No requiere pacto previo. Preaviso de 2 meses de antela-ción. Genera derecho a recuperar uso de la vivienda o derecho indemnizatorio en caso de no ocupación por los gastos de traslado más un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

• En caso de finca no inscrita, también podrán alcanzar tres años de duración siempre que el arrendatario haya con-certado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea impu-table al verdadero propietario, sin per-juicio de su derecho a la no renovación por los años que resten hasta los 3 años. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil que re-

MONTSERRAT JUNYENTAdvocadaAssessora jurídica del Consell de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya

41

SEGONS ELS PROMOTORS DE LA REFORMA, CAL EQUILIBRAR LES GARANTIES PER A L’ARRENDADOR I LES NECESSITATS DEL MERCAT DE MÉS HABITATGES EN LLOGUER.

conoce al comprador el derecho relativo a dar por finalizado el arriendo, salvo pacto en contra. Si fuere vencido en juicio el arrendador por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artí-culo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

PRÓRROGA

• Prórroga tácita por un año, en caso de que ninguna de las partes hubiese notifi-cado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovar-lo. Total plazo 3 + 1= 4.

• Protección registral frente a terceros ad-quirentes de contrato inscrito relativo al plazo contractual y al derecho de prórroga.

DESISTIMIENTO

• Derecho resolución unilateral anticipada del arrendatario transcurridos al menos seis meses de duración. Comunicación con una antelación mínima de treinta días.

RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR

• Resolución del derecho del arrendador por el ejercicio de un retracto conven-cional, la apertura de una sustitución

fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, extin-guirá el arrendamiento, salvo en caso de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a los dere-chos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este supuesto continuará el arrendamiento por la dura-ción pactada.

• En caso de finca no inscrita, también po-drán alcanzar tres años de duración siem-pre que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de su derecho a la no renovación por los años que resten hasta los 3 años.

ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA

• El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artí-culo 34 de la Ley Hipotecaria (buena fe), sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrenda-miento se hallase inscrito, con anteriori-dad a la transmisión de la finca.

• En caso de finca no inscrita en el Re-gistro de la Propiedad, se estará a lo dis-puesto en el párrafo primero del artículo 1.571 del Código Civil que reconoce al comprador el derecho relativo a dar por finalizado el arriendo, salvo pacto en contra. Si el adquirente usare del dere-cho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehaciente-mente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás can-tidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

42

T X T

DETERMINACIÓN DE LA RENTA Y ACTUALIZACIÓN

• Posibilidad de pacto convencional de compensación del pago de la renta por realización obras de rehabilitación o re-paración. La no ejecución será causa de resolución.

• Supresión de la obligación de actualiza-ción durante el periodo obligatorio por IPC. Acuerdo convencional aplicación otro sistema. A falta de pacto se aplicará IPC.

GASTOS COMUNITARIOS Y SERVICIOS

• Repercusión por pacto convencional.

OBRAS DEL ARRENDATARIO

• En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una dismi-nución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

• A pesar de la prohibición, si el arrendata-rio realiza obras que provocan una dismi-

L A N O VA LL E I D ’ A R R E N D A M E N TS U R B A N S

nución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

OBRAS CON DISCAPACIDAD

• El arrendatario podrá realizar en el in-terior de la vivienda obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la disca-pacidad o a la edad superior a setenta años, en su propio beneficio o en el de su cón-yuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de for-ma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edi-ficio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

• Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrenda-dor deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la

fecha de formalización del contrato de compraventa.

INCUMPLIMIENTO POR FALTA DE PAGO

• En caso de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, en los que se hubiera estipulado que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrenda-dor, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya re-querido judicial o notarialmente al arren-datario en el domicilio designado al efec-to en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la reso-lución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

• El título aportado al procedimiento re-gistral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la noti-ficación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya con-testado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para prac-ticar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

REFORMA PROCESAL DESAHUCIO

• Vinculación del lanzamiento a la falta de oposición del demandado, no se requie-re señalamiento con fecha posterior a la eventual vista.

• Supresión de la petición de efectividad del decreto o de ejecución de sentencia. Ejecución directa.

• El auto despachando ejecución conten-drá lo que proceda para la adecuación del registro a lo que resulte de la ejecución. En el supuesto de que se encuentren muebles que no consten en el título, se requerirá al arrendatario para que en el plazo que se señale las retire, teniendo la consideración de abandonados si no los retira.

• El lanzamiento podrá llevarse a cabo con la presencia de un único funcionario con

ENTRE D’ALTRES, AMB LA NOVA LLEI ES SIMPLIFICA EL PROCEDIMENT DE DESNONAMENT I ES CREA UN REGISTRE DE SENTÈNCIES FERMES.

44

T X T

categoría de “gestor” que, previa autori-zación del secretario judicial, llegado el caso, podrá solicitar auxilio de la fuerza pública.

REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGO DE ALQUILER

Se crea el Registro de sentencias judicia-les o arbitrajes- Pendiente de desarrollo normativo sobre funcionamiento y orga-nización.

• Contenido: - Sentencias judiciales firmes dictadas en

procedimientos de desahucio por im-pago de rentas.

- Laudos dictados en procedimiento arbi-tral.

• Acceso:- Propietarios que pretendan arrendar.

Deberán presentar propuesta de con-trato con identificación eventual arren-datario.

- Información accesible únicamen-te aquella que guarde relación con el


potencial arrendatario. Datos inscritos sujetos a las medidas de seguridad de la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de di-ciembre de protección de datos de ca-rácter personal.

• Cancelación datos: - Por satisfacción deuda en el proceso

correspondiente.- Automática de oficio a los 6 años.

INFORMACION SOBRE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

• Posibilidad de articular sistemas de co-laboración para obtener datos acerca de- Localización de la viviendas y de los

contratos de arrendamiento sobre las mismas por medio de:1) Registros de la Propiedad.2) Registros administrativos de con-tratos o de depósitos de fianzas de las comunidades autónomas.3) Datos estadísticos a través adminis-tración tributaria obtenidos de los be-neficios fiscales de arrendador o arren-datario.

• Finalidad: Definir, proponer y ejecutar política de acceso a la vivienda. La información ob-tenida no contendrá datos de carácter personal protegidos por la legislación.

RÉGIMEN APLICABLE A LAS AYUDAS DE LOS PLANES ESTATALES DE VIVIENDA Y RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN

A partir de la entrada en vigor de la Ley será de aplicación el siguiente régimen a las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayu-

das Estatales Directas a la Entrada y sub-venciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayu-das de Renta Básica de Emancipación es-tablecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:

• Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo.- Asimismo se mantienen las ayudas de

subsidiación de préstamos convenidos reconocidas, con anterioridad al 15 de julio de 2012, que cuenten con la con-formidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.

- Quedan suprimidas y sin efectos el res-to de ayudas de subsidiación al prés-tamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda.

- No se admitirán nuevos reconocimien-tos de ayudas de subsidiación de prés-tamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda.

• Las Ayudas Estatales Directas a la Entra-da que subsisten conforme a la disposi-ción transitoria primera del Real Decre-to 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario forma-lice el préstamo en un plazo de dos meses

NOMÉS QUEDA ANALITZAR ELS EFECTES REALS DE L’APLICACIÓ DEL NOU TEXT; EN DEFINITIVA, COMPROVAR SI EFECTIVAMENT S’HAN ASSOLIT LES FITES ANUNCIADES.

46

T X T

desde la entrada en vigor de la misma.• Se mantienen las ayudas del programa

de inquilinos, ayudas a las áreas de re-habilitación integral y renovación ur-bana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Esta-tales de Vivienda hasta que sean efecti-vas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de vi-viendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogi-

das a los Planes Estatales de Vivienda.• Las ayudas de Renta Básica de Eman-

cipación reguladas en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que sub-sisten a la supresión realizada por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciem-bre, y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.


RÉGIMEN TRANSITORIO

• Contratos vigentes a la entrada en vigor (anteriores a 6 de Junio de 2013):- Legislación bajo la cual se celebraron.

No obstante se admite que las partes de mutuo acuerdo puedan sujetarse al nuevo régimen derivado de las modi-ficaciones.

• Procesos judiciales en trámite:- Quedan sujetos hasta que recaiga De-

creto o Sentencia a la anterior legisla-ción procesal. No les afectan las nuevas medidas.

TÍTULO COMPETENCIAL

• Artículo 149.1.1.ª, 6.ª, 8.ª y 13.ª de la Constitución, que atribuye al Estado la competencia sobre regulación de las con-diciones básicas que garantizan la igual-dad en el ejercicio de derechos constitu-cionales, legislación procesal, legislación civil, ordenación de los registros e instru-mentos públicos y bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica.

INSCRIPCIÓN DE LOS CONTRATOS EN EL REGISTRO

Plazo de seis meses para adaptar la re-gulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscrip-ción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la ley, en especial en lo con-cerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

ENTRADA EN VIGOR

Al día siguiente de la publicación: 6 de ju-nio de 2013

48

T X T

IMMOSCÒPIA 04edita: API Col·legis i Associació d’Agents Immo-biliaris. president: Joan Ollé consell editorial: Ma Roser Esquius, Joan-Ramon València, Ramon Riera, Pere González Nebreda, Maria Vilà, Xavier Tió, Marta Llimós, José Miguel Zubieta, Josep Lluís Pellicer, Montserrat Junyent, Rebeca Pérez. coordi-nació: Rebeca Pérez. col·laboradors: Roser Mar-tínez, José Mª Raya, Eva González-Nebreda, Rebeca Pérez, Vicenç Hernández, Francisco Lacasa, Mont-serrat Junyent. disseny, maquetació i fotografia: www.tonicastro.com. impressió: Cevagraf, S.C.C.L. dipòsit legal: B-00000-2012. redacció: Gran Via de les Corts Catalanes, 622, pral. | 08007 Barcelona | T. 933 175 462 | F. 934 123 363 | a/e: [email protected] | web: www.immoscopia.cat

immoscÒpia 04

Documents