1

Investor Meetings

7 July 2009

Contents

Strategic Focus   

Operations Review

Market Review and Outlook

Going Forward

2

STRATEGIC FOCUS

Focus on Two Core Businesses

Two Core Businesses

SINGAPORE

•Commercial developments mainly in New Downtown and CBD

•Residential developments including lifestyle waterfront projects

OVERSEAS

Property 

Development

Property FundOVERSEAS

•Residential developments including townships and integrated lifestyle projects

•Commercial developments selectively

• Fee‐based income from fund management with greater AUM

• K‐REIT Asia to recycle capital

Development 

for Sale

Fund Management 

3

OPERATIONS REVIEW

FINANCIAL MANAGEMENT Rights Issue 

and Dividend Reinvestment Scheme

4

Financial Management  

Rights Issue • Rationale : Capitalise on opportunities arising from current downturn

: Strengthen balance sheet and enhance financial flexibility• Raised gross proceeds : Approx. $707.6mRaised gross proceeds :  Approx. $707.6m • Number of rights shares issued : 649.2m 

Dividend Reinvestment Scheme (DRS)• Rationale : Allow shareholders to reinvest in the Company by receiving 

dividends for FY2008 in shares: Allow Company to conserve cash 

• Number of new shares issued : 34.3m 

Post Rights Issue and DRS • Total number of shares : Increased from 721.3m  1.4 bn• Market capitalisation : Increased from $1.05 bn(1) $3.1 bn(2)

(1) As at 31 March 2009(2) As at 03 July 2009 

SINGAPORE

5

Singapore Residential

Two projects almost fully sold

• Park Infinia at Wee Nam : 23 units sold as at end‐May 2009

• The Tresor : 28 units sold as at end‐May 2009

Landbank strategically located in prime residential districts and along new MRT lines  

Park Infinia at Wee Nam The Tresor

Singapore Commercial

3.8m sf NLA under development in CBD and New Downtown

6

Singapore Commercial

Marina Bay Financial Centre  Ocean Financial Centre

• NLA : 2.9m sf• Strong overall pre‐commitment :  61%  

‐ Phase 1  : 66% 

• NLA : 0.85m sf

• 4th generation building to rise ‐ Phase 2  : 55% 

• Expected completion : ‐ Phase 1 : 2010‐ Phase 2 : 2012 

at former Ocean Building site

• Expected completion : 2011

MBR

T3 T2

MBS

Marina Bay Financial Centre Ocean Financial Centre

T1

Singapore Commercial – K‐REIT Asia

• 95.8% committed occupancy as at end‐Mar 2009• Average portfolio gross rental up 17.5% y‐o‐y to $8.06 psf per month

• 28% of portfolio’s NLA accounted by long lease terms

Stable Portfolio of Five Quality Office Assets with AUM 

of $2.1bn

• 1Q 2009 distributable income up 37.3% y‐o‐y to $15.7m• Distribution for 1Q 2009 : 2.38 cents per unit

Continued Income Growth

• Low aggregate leverage maintained at 27.6%• Debt maturing only in 2011

Healthy Balance Sheet

Prudential Tower Keppel Towers GE Tower Bugis Junction Towers One Raffles Quay

7

OVERSEAS

Overseas ‐ China 

Continuing improving sales especially in township homes 

• The Botanica, Chengdu and Central Park City, Wuxi achieving average sales of 100 units per month respectively 

Participate in Tianjin Eco Cit as an in estor and consorti mmember Participate in Tianjin Eco‐City as an investor and consortium member, and project manager in the development of a 30‐ha site within the SUA

Tianjin Eco‐City Entire Development    Start‐up Area (SUA)

Size 30 sq km  4 sq km

Development period  10‐15 years 3‐5 years

No. of homes >100,000 >20,000

Population size (approx)        350,000 85,000

The Botanica Central Park City

8

Overseas ‐ Vietnam

Resumed sales at The Estella, Ho Chi Minh City with average selling price kept at US$2,000 – US$2,200 psm

Introduced option of staggered payment scheme for buyers p gg p y y

The Estella

FUND MANAGEMENT 

9

Fund Management 

K‐REIT Asia 

• Portfolio value : $2.1 bn

Alpha Investment PartnersTotal AUM: $9 8 b (1) Alpha Investment Partners

• AUM : $7.7 bn (1)

• Alpha Asia Macro Trends Fund acquired office building in Gangnam, Seoul 

Funds under Alpha Committed Equity  % InvestedNo. of Countries 

Invested In

Asia No. 1 Property Fund  $400m 100% 6

$9.8 bn (1) 

Alpha Core Plus Real Estate Fund $720m 100% 4

AIB Alpha Japan Fund $259m 38% 1

Alpha Asia Macro Trends Fund  $1.7bn 7% 4

(1)    When fully leveraged and fully invested 

As at 1Q 2009  

MARKET REVIEW and OUTLOOK

10

Singapore Residential  

Sentiments improved• Surge in new home sales 

‐ 1H09 sales (estimated 6,500 units) exceed full year 2008 (4,264 units)

• Good take‐up at recently launched mid‐ and higher‐end projects

• Signs of improved economic conditions in 2Q09

Positive drivers supporting housing demand• Population growth 

‐ Up 5.5% to reach 4.84m in 2008

‐ Growth mainly from PRs (+6%) and non‐residents (+19%) (Source : National Population Secretariat)

• Demand from HDB upgraders ‐ HDB upgraders accounted for 65% of buyers of new homes in 1H09, compared to  44%  in 2008 

(Source : CBRE)(Sou ce )

• Increased buying interest from foreigners‐ Total no. of homes sold to foreigners (excluding PRs) :  March – 4% ; April – 7% ; May – 9%              

(Source : URA)

• Spin‐off effects from integrated resorts ‐ Developments close to IRs will benefit from proximity 

Singapore Commercial  

Global economy still weak although there are some positive signs of stabilisation

• Office demand likely to be soft in 2009 

• Interest in investment sales starting to pick up

Delays in construction of some office projects have reduced supply

• New office supply from 2009‐2012 lowered to 5.9m sf(1) (or 1.6m sf pa)

• Limited impact of shadow space as lease period usually shorter than 3 years after which 

sub‐lessees face risk of relocation

Singapore remains a key business destination in longer term 

• Growth into a global cosmopolitan city and multi‐hub business destination  

• Ranked 4th in recent Forbes ranking of Best Countries to do Business 

• Ranked 15th in CBRE’s May 2009 Global Occupancy Costs Survey, below Asian cities like 

Tokyo, Hong Kong, Mumbai and New Delhi  

(1) Excluding pre‐committed space of about 2.4 million sf as estimated by CBRE

11

Overseas

Asia : Signs of stabilisation emerging

• Concerted efforts by regional governments to stimulate economy and property markets appear to be yielding results 

• Long‐term growth trend backed by firm fundamentalsLong term growth trend backed by firm fundamentals

HOME OWNERSHIP ASPIRATIONS

Economic Growth

Favourable Demographics

Growing Middle Class

Rising Affluence

Urbanisation Trends

China  Residential markets showing signs of recovery

Vietnam Sales at new projects and re‐launches supported by lower mortgages 

and more flexible payment terms

GOING FORWARD

12

Seek acquisitions in Singapore and overseas, capitalising 

Going Forward

q g p p gon opportunities from economic downturn

Continue to focus on developing quality residential, office, township and sustainable developments

K REIT A i d Al h t f d t i K‐REIT Asia and Alpha to grow fund management income and acquire good quality assets

THANK YOU 

13

ADDITIONAL SLIDES

Financial Highlights 

1Q 2009 1Q 2008 % Chg

Turnover ($) 145.7m 273.1m (46.6)

EBITDA ($) 34 3 72 8 (52 9)EBITDA ($) 34.3m 72.8m (52.9)

Operating Profit ($) 31.9m 71.1m (55.1)

Pre‐tax Profit ($) 55.7m 83m (32.9)

PATMI ($) 36.9m 60.3m (38.8)

EPS (¢) 5.1 8.4 (39.3)

NTA/Share ($) 3.50 3.23 8.4

Net Debt/Equity Ratio (x) 0.52 0.43 20.9

Annualised ROE (%) 6 10.4 (42.3)

14

5‐Year Financial Profile

FY2008 FY2007 FY2006 FY2005 FY2004

T ($ ) 842 2 1407 9 948 0 586 4 476 2Turnover ($m) 842.2 1407.9 948.0 586.4 476.2

Operating Profit ($m) 231.7 312.3 204.1 146.6 111.1

Pre‐tax Profit ($m) 314.0 988.7 263.4 184.6 139.9

Net Profit ($m) 227.7 * 779.7 * 200.3 155.7 132.7

Overseas Earnings (% of PATMI)  29.5 39.7 63.6 59.0 43.3

EPS (¢) 31 6 108 3 27 9 21 8 18 7

^

EPS (¢)  31.6 108.3 27.9 21.8 18.7

NTA/Share ($) 3.39 3.18 2.21 2.35 2.26

Debt/Equity Ratio (x) 0.52 0.41 1.04 1.14 0.96

* Includes gain on acquisition of additional interest in K‐REIT Asia and net gain on revaluation of investment properties 

^ Includes corporate restructuring surplus  from sale of ORQ and net gain on revaluation of investment properties less impairment provision 

Strong Balance Sheet

1Q 2009 1Q 2008

$Net Debt ($b) 1.55 1.16

Avg Interest Rate of Borrowings (%) 2.44 3.2

Fixed Rate Debt (%) 17 23

Avg Debt Maturity (Yr) 1.32 0.43

Interest Cover Ratio (X)* 6.11 8.57

* Interest Cover Ratio = Profit Before Interest and Tax 

Net Interest Cost Expensed and Capitalised 

15

• Raised gross proceeds of approx. $707.6m

• Strengthened balance sheet and enhanced financial flexibility

Prudent Capital Management 

Completed    Rights Issue

• 0.22x post‐rights issue

• Phase developments to manage capital requirements and maximise project returns

Manage Gearing   

• Loans due in 2009 :  Mostly re‐financed 

• Loans due in 2010 : Substantial portion relates to MTNs and project loans (1)

• Low cost of funds : 2.4% in 1Q 2009

Address Refinancing 

• Healthy cash balances of about $1.3 bn post‐rights issue

• Funds from operations and related companies

• Unutilised credit facilities of $1.8 bn ‐ MTN programme : $909m‐ Bank facilities : $925m

Diversify Funding Base

(1) Cease upon project completion

Singapore Residential Landbank

Attributable Attributable

L d A GFA

Total 

U i

Project Location KLL's 

S k

Tenure

Land Area GFA

(%) (sf) (sf)

Reflections at Keppel Bay (1) Keppel Bay 30% 99‐yr 269,930 624,521 1,129

Marina Bay Suites Marina Bay 33.3% 99‐yr 19,015 156,462 221

The Promont Cairnhill Circle 100% Freehold 11,183 31,310 15

Madison Residences Bukit Timah Rd 100% Freehold 49,168 110,810 56

Keppel Bay Plot 3 Keppel Bay 30% 99‐yr 125,366 152,999 307

Keppel Bay Plot 4 Keppel Bay 11.7% 99‐yr 36,114 40,300 234

Keppel Bay Plot 6 Keppel Bay 30% 99‐yr 141,429 67,813 94

Total 652,205 1,184,215 2,056

UnitsStake

(1)       Includes units sold

16

China Residential Landbank

Site Location Total Total

Land Area GFA

(%) (sm) (sm)

Remaining 

Units for 

Sale *

KLL's 

Stake

Remaining 

Area for Sale 

(sm) *( ) ( ) ( )

8 Park Avenue Shanghai 99% 33,432 133,393 65,424 394

Park Avenue Central Shanghai 99% 28,488 99,708 99,708 708

Villa Riviera Shanghai 99% 153,726 53,796 22,808 81

The Arcadia Tianjin 100% 127,970 62,698 57,102 128

Central Park City  Wuxi 49.7% 352,534 670,510 (2) 479,206 (1) 4,144

The Botanica Chengdu 44.1% 419,775 1,042,846 614,084 (1) 5,895 (2)

Stamford City Jiangyin 76.8% 82,987 301,338 (2) 248,780 (2) 1,127

Shenyang Township Shenyang 100% 338,287 743,847 (2) 705,463 (1) 6,256 (3)

Residential Devt., Nanhui Shanghai 99% 264,090 332,906 (2) 314,340 (1) 2,753

Integrated Marina Lifestyle Devt Zhongshan 80% 827 641 408 274 402 774 2 855Integrated Marina Lifestyle Devt.  Zhongshan 80% 827,641 408,274 402,774 2,855

Summerville  Changzhou 85.4% 46,108 64,890 11,559 79

Total 2,675,038 3,914,206 3,021,248 24,420

* As of 1Q09(1) Excludes commercial area(2) Includes commercial area(3) Increase in total number of units for sale

Other Overseas Residential Landbank

KLL's Total Land Area Total GFA

Remaining 

Area for Sale

Remaining Units 

for Sale *

Stake (sm) (sm) (sm) *

India Elita Promenade  51% 96,618 193,237 51,207 337

Elita Horizon 51% 79,177 150,680 150,680 1,138(2)

Elita Garden Vista 37.7% 93,998 195,355 142,252 909

Sub‐total 269,793 539,272 344,139 2,384

Country Site

Sub total 269,793 539,272 344,139 2,384

Indonesia Jakarta Garden City, Jarkata ‐ Phase 1 51% 144,510 173,412 116,235 799

Jakarta Garden City ‐ Remaining Phases 758,428 1,283,874 1,052,941 8,117

Sub‐total 902,938 1,457,286 1,169,176 8,916

Thailand Villa Arcadia at Srinakarin 45.5% 159,706 84,440 74,406               234

Villa Arcadia at Watcharapol 66.7% 124,912 68,314 81,304               261

Sub‐total 284,618 152,754 155,710 495

Vietnam Saigon Sports City, HCMC 90% 640,477 713,222(1)

290,100(2)

2,318

The Estella, Dist. 2, HCMC 55% 47,906 279,851 165,209 1,097                  

Waterfront Condo, Binh Thanh Dist., HCMC  60% 17,428 87,140 74,069 549                      

Riviera Point, Dist. 7, HCMC  75% 85,118 340,472 289,401 2,394                  

Dong Nai Waterfront City  50% 3,667,127 1,979,727 (2) 1,576,190 (2) 10,434                

Prime Condo, Dist. 2, HCMC  60% 51,000 244,800 166,464 1,500                  

Villa Devt., Dist. 9, HCMC  55% 135,142 55,746 74,328 177                      

P i C d Di t 9 HCMC 55% 62 727 250 908 213 272 1 777Prime Condo, Dist. 9, HCMC  55% 62,727 250,908 213,272 1,777                  

Riviera Cove (Villa Devt.), Dist. 9, HCMC  60% 97,000 39,479 50,178 105                      

Sub‐total 4,803,925 3,991,345 2,899,211 20,351

Middle East Waterfront Apartment Devt., Jeddah, Saudi Arabia  51% 36,236 253,652 253,652 993                      

Sub‐total 36,236 253,652 253,652 993

Philippines Palmdale Heights(Ph2), Manila 30.9% 15,976 62,751 62,751 1,264

SM‐KL Residential Devt. Manila 24.2% 7,068 56,000 56,000 430                      

Sub‐total 23,044 118,751 118,751 1,694

Total 6,320,554 6,513,060 4,940,639 34,833

* As of 1Q09(1) Excludes commercial area(2) Includes commercial area

17

Singapore Commercial – K‐REIT Asia

Accounting & consultancy services4 0%

Shipping & marine services7 7%

Tenant Business Sector by Net Lettable Area as at 31 Mar 2009

4.0%

Banking, insurance & financial services

35.3%Pharmaceuticals & healthcare

4.2%

Real estate & property services8.1%

Services9.0%

7.7%

Conglomerate8.6%Government agency

7.2%

Hospitality & leisure3.0%

IT services & consultancy5.8%

Others7.0%

Developments to benefit from new Downtown Line (DTL) 

• Values of properties nearby expected to rise (JLL)

Singapore Residential

p p y p ( )

KLL’s Development Location DTL Station

The Tresor Duchess Road Tan Kah Kee

Madison Residences Bukit Timah Road Stevens/Botanic Gardens 

Interchange

Park Infinia Wee Nam Road Newton Interchange

18

Awards

Singapore Corporate Awards – Best Annual Report (Gold)

• Market Capitalisation of $1 bn and above

Five new BCA Green Mark Award

• MBFC Ph 2 (Commercial) – Gold Plus

• Marina Bay Suites – Gold

• Madison Residences – Gold

• The Promont – Gold

• One Raffles Quay – Gold (First building to achieve a Green Mark Award under new• One Raffles Quay – Gold (First building to achieve a Green Mark Award under new 

guidelines for existing developments)

Governance and Transparency Index by Business Times(1) 

• Ranked 8th out of 677 companies

• Only property company placed in Top 10

(1) Replaced Business Times Corporate Transparency Index

This release may contain statements which are subject to risks and uncertainties that could cause actual results to differ materially from such statements. You are

cautioned not to place undue reliance on such statements, which are based on the current views of Management on future developments and events.