kaspars ratkevičs: nekustamā īpašuma darījumu riski

Nekustamā īpašuma darījumu riski

Kaspars Ratkevičs

ZAB “BDO Zelmenis&Liberte’’Vecākais jurists2011.gada 8.septembris

Zemesgrāmtu publiskā ticamība

Zemesgrāmatās tiek ierakstīta šāda informācija:

Informācija par nekustamo īpašumu

Informācija par nekustamā īpašuma īpašnieku

Informācija par nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem (servitūti, reālnastas)

Informācija par nekustamā īpašuma parādiem

BDO Zelmenis&Liberte

BDO Zelmenis & Liberte

Ar nekustamo īpašumu iegādi

saistītie riski

Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski I

Informācija par zemesgabala plānotajiem un atļautajiem izmantošanas veidiem.

Pirms darījuma obligāti ir jāiepazīstas ar attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojumu un detālplānojumu.

Uzmanību!!! Teritorijas plānošanas dokumentu izpēte ir obligāta pat gadījumos, ja pārdevējs uzrāda apstiprinātus nekustamā īpašuma apbūves projektus.


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski II

Informācija par to vai iepriekšējie nekustamā īpašuma īpašnieki, īpašumu ir ieguvuši tiesiski

Pastāv īpašuma attiesāšanas risks, ja iepriekšējie īpašnieki nekustamo īpašumu ieguvuši prettiesiski.

Īpaša uzmanība pievēršama nekustamā īpašuma privatizācijas apstākļiem.


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski III

Informācija par nekustamā īpašuma faktiskajiem iemītniekiem

Praksē bieži ir sastopami gadījumi, kad nekustamā īpašuma iepriekšējie īrnieki vai nomnieki nepamet īrētās/nomātās telpas pēc tam, kad īpašumu ir iegādājies jaunais pircējs.

Šādā gadījumā vienīgā tiesiskā iespēja atbrīvot telpas no iepriekšējiem īrniekiem/nomniekiem ir prasības celšana tiesā.


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski IV

Informācija par nekustamā īpašuma faktisko stāvokli:

Nekustamā īpašuma tehniskais stāvoklis

Nekustamā īpašuma uzturēšanas un apsaimniekošanas izmaksas

Nekustamā īpašuma piesārņojuma jautājumi

Nekustamajā īpašumā veikto būvdarbu tiesiskums


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski V

Pretrunīgi vērtējamā LR AT Senāta prakse par lūgumu par prasības nodrošinājumu izskatīšanas secību

Pretēji Zemesgrāmatu likumā noteiktajam, LR AT Senāts ir iedibinājis praksi atzīt nostiprinājuma lūgumus par prasības nodrošinājumu par ārpus kārtas izskatāmiem lūgumiem, uz kuriem neattiecas vispārējais noteikums par to, ka Zemesgrāmatu tiesneši izskata nostiprinājumu lūgumus šo lūgumu iesniegšanas secībā.

Kamēr nekustamais īpašums nav reģistrēts zemesgrāmatā uz Pircēja vārda, pastāv iespēja, ka tiks nostiprināta atzīme par prasības nodrošināšanu un Pircējs riskē neiegūt īpašumu.


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski VI

Dažāda veida saistību tiesības, kas ir ierakstītas zemesgrāmatās.

Tipiski piemēri:

Nekustamā īpašuma dalītas lietošanas līgumi

Līgumi par atteikšanos no pirmpirkuma tiesībām

Aizliegums sadalīt, iznomāt un izīrēt nekustamo īpašumu

Aizliegums samazināt nekustamā īpašuma vērtību


Ar nekustamā īpašuma iegādi saistītie riski VI

Dažāda veida saistību tiesības, kas ir ierakstītas zemesgrāmatās II

Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu tiesu palāta savā 2010.gada 1.februāra lēmumā Lietā Nr.PAC-1209, ir norādījusi, ka «Ar līgumu par īpašuma dalītu lietošanu nodibinātās tiesības nostiprināšana zemesgrāmatā ieraksta veidā, (..) ir pretrunā ar Civillikuma 1477. un 1480. panta noteikumiem, jo, noslēdzot šo darījumu, lietu tiesība netiek nodibināta. (..) Likumdevējs nav noteicis, ka, ierakstot līgumu par īpašuma dalītu lietošanu zemesgrāmatā, tiek iegūta lietu tiesība, kas ir spēkā arī pret trešajām personām.»

Risks!!! Neskatoties uz to, ka zemesgrāmatās ir ierakstīti līgumi, kuri paredz zināmas tiesības un pienākumus nekustamā īpašuma kopīpašniekiem, šīs tiesības nebūs saistošas vēlākajiem nekustamā īpašuma kopīpašniekiem, kas nav attiecīgo līgumu puses.


BDO Zelmenis & Liberte

Kā efektīvi pārvaldīt riskus?

Nekustamā īpašuma padziļināta izpēte (due diligence)Būtiskākie izpētāmie jautājumi:

Pārdevēja īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu

Nekustamā īpašuma lietotāji

Nekustamā īpašuma apgrūtinājumi

Nekustamā īpašuma apsaimniekošanas dokumentācija

Nekustamā īpašuma faktiskais stāvoklis

Nekustamā īpašuma atļautā izmantošana saskaņā ar teritorijas

plānošanas dokumentiem

Pabeigtie un plānotie būvdarbi nekustamajā īpašumā, būvdarbu

tiesiskums, pieļaujamība.


Darījumu strukturēšana

Galējais norēķins notiek tikai pēc īpašumtiesību reģistrēšanas Zemesgrāmatās.


Darījuma konts

Efektīvi strīdu risināšanas mehānismi

Garantijas no pārdevēja

Atbildība

Šajā prezentācijā ietvertā informācija ir balstīta uz vispārpieņemtajiem profesionālajiem standartiem, kā arī šobrīd spēkā esošajiem normatīvajiem aktiem Latvijā.

Lūdzam ņemt vērā, ka šajā prezentācijā sniedzam vispārīgu informāciju un neatsaucamies uz īpašiem apstākļiem vai dokumentiem, par kuriem mums nav precīzas informācijas, attiecīgi šī prezentācija var tikt izmantota tikai kā norāde, un ir pielietojama kā vispārīga konsultācija.

Ja Jums ir pamats uzskatīt, ka mūsu izmantotā informācija nav pilnīga vai mūsu secinājumi nav precīzi, dariet to mums zināmu nekavējoties.

Mēs ceram, ka šī prezentācija sniedz atbildes uz Jūs interesējošiem jautājumiem. Gadījumā, ja Jums rodas papildus jautājumi vai ir nepieciešama palīdzība, lūdzu dariet to mums zināmu, un mēs labprāt Jums palīdzēsim.


Kontakti

Kaspars RatkevičsVecākais jurists

“BDO Zelmenis & Liberte”Alberta iela 1-2, Rīga, LV-1010

Tel: (+371) 67222237Fax: (+371) 67222236

E-mail: [email protected]


kaspars ratkevičs: nekustamā īpašuma darījumu riski

Documents