kepastian hukum atas sertifikat tanah sebagai bukti hak kepemilikan atas tanah studi kasus atas...

8/9/2019 Kepastian Hukum Atas Sertifikat Tanah Sebagai Bukti Hak Kepemilikan Atas Tanah Studi Kasus Atas Sengketa Tana

1/22

Bab I

Pendahuluan

Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok-pokok Agraria yang selanjutnya dalam paper ini disingkat dengan

UUPA -, pada pasal 19 dinyatakan bahwa untuk menciptakan kepastian hukum

Pertanahan, Pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah. Atas tanah yang

telah didaftarkan selanjutnya diberikan tanda bukti hak atas tanah, yang

merupakan alat bukti yang kuat mengenai kepemilikan tanah. Dalam pendaftaran

tanah, girik yaitu tanda bukti pembayaran pajak atas tanah dapat disertakan untuk

proses administrasi. Girik, dengan demikian bukan merupakan tanda bukti

kepemilikan hak atas tanah, namun semata-mata hanyalah merupakan bukti

pembayaran pajak-pajak atas tanah. Dengan demikian, apabila di atas bidang

tanah yang sama, terdapat klaim dari pemegang girik dengan klaim dari pemegang

surat tanda bukti hak atas tanah (sertifikat), maka pemegang sertifikat atas tanah

akan memiliki klaim hak kebendaan yang lebih kuat. Namun demikian, persoalan

tidak sesederhana itu. Dalam hal proses kepemilikan surat tanda bukti hak atas

tanah melalui hal-hal yang bertentangan dengan hukum, maka akan ada

komplikasi.

Paper ini akan membahas satu kasus kontemporer yang mengemuka dalam

pemberitaan di media massa di Indonesia, khususnya di ibukota Jakarta, yang

terkenal dengan kasus tanah Meruya1

Kasus tersebut bermula dari rencana eksekusi oleh pemilik hak atas tanah

yaitu PT Portanigra, yang membeli tanah tersebut seluas 44 Ha sekitar tahun 1972

yang lalu dari Juhri cs sebagai koordinator penjualan tanah Rencana eksekusi

yang akan dilakukan oleh PT Portanigra mendapatkan perlawanan dari

masyarakat yang menempati tanah yang telah memiliki tanda bukti kepemilikan

atas tanah dimaksud. Juhri Cs, ternyata setelah menjual tanah tersebut kepada PT

Portanigra, menjual lagi tanah itu kepada perorangan, Perusahaan , Pemda dan

berbagai instansi. Masyarakat dan berbagai instansi yang membeli dari Juhri Cs

kemudian memiliki berbagai tanda bukti hak (sertifikat) atas tanah itu. Atas

1


2/22

tindakan Juhri Cs, pengadilan telah menetapkan bahwa tindakan Juhri Cs adalah

bertentangan dengan hukum, dan mereka telah dipidana pada tahun 1987 1989

atas perbuatan penipuan, pemalsuan dan penggelapan.

PT Portanigra, dengan penguatan putusan pidana kepada Juhri Cs,

kemudian menggugat secara perdata Juhri cs, untuk mengembalikan tanah-tanah

tersebut sekaligus meminta pengadilan untuk meletakkan sita jaminan atas tanah

mereka, yang luasnya 44 Hektare. Permohonan sita jaminan dikabulkan oleh

hakim dengan penetapan sita jaminan No. 161/Pdt/G/1996/PN.Jkt.Bar tanggal 24

Maret 1997 dimasukkan dalam berita acara sita jaminan tanggal 1 April 1997 dan

tanggal 7 April 1997. Pengadilan Negeri pada tanggal 24 April 1997 menyatakan

gugatan PT Portanigra tidak dapat diterima (niet ontvankelijk verklaard--N/O)

karena tidak menyertakan para pemilik tanah lainnya di atas tanah sengketa

tersebut.Hakim juga memerintahkan pengangkatan sita jaminan tersebut.

Pengadilan Tinggi menolak banding Portanigra dan menguatkan putusan

Pengadilan Negeri. Namun, di tingkat kasasi, MA membatalkan putusan PN dan

PT serta memutuskan untuk mengadili sendiri. Berdasarkan putusan Kasasi No.

570/K/Pdt/1999 jo.No.161/Pdt.G/1996/PN.JKT.BAR, Mahkamah Agung

menerima kasasi PT Portanigra. Pertimbangannya antara lain ialah bahwa pihak

ketiga akan dapat melakukan bantahan (verzet) terhadap sita jaminan atau

pelaksanaan eksekusi bila memiliki bukti untuk mempertahankan haknya.

Ketika PT Portanigra akan melaksanakan eksekusi atas tanah tersebut,

setelah mendapat penetapan dari pengadilan Jakarta Barat pada tahun 2007, dia

memperoleh perlawanan dari masyarakat, dan berbagai institusi pihak ketiga,

yang memiliki tanda bukti hak atas tanah tersebut. Tanda bukti hak yang dimiliki

perorangan, maupun institusi beragam mulai dari hak milik, hak pakai, hak guna

usaha dan sebagian diletakkan dengan hak tanggungan. Perlawanan yang diajukan

oleh pemegang hak atas tanah (yang sifatnya tidak melalui jalur hukum seperti

verzet) memperoleh dukungan moral dan politis dari berbagai lapisan masyarakat

seperti Parlemen, Pemda, Lembaga Sosial Masyarakat (LSM) dan lain-lain.

Karena kasus ini, telah melebar dan meluas melebihi porsi hukum dan khususnya

keperdataan, dan mulai mengarah ke hal-hal yang berkaitan dengan stabilitas,


3/22

politik, keamanan dan lain-lain, akhirnya PT Portanigra untuk sementara setuju

untuk tidak melaksanakan eksekusi.

Penulis berpendapat, bahwa ternyata persoalan yang semestinya dapat

diselesaikan secara hukum, ternyata telah melebar ke luar dari koridor hukum,

yang justru menciptakan ketidak pastian hukum. Berkenaan dengan hal tersebut,

paper ini akan membahas pokok-pokok sebagai berikut :

a. Bagaimana perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah

yang telah memperoleh penguatan putusan dari Mahkamah Agung

b. Bagaimana perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi para pihak

yang memegang tanda bukti kepemilikan hak atas tanah (sertifikat)

c. Bagaimana pertanggungjawaban institusi pemerintahan yang

menerbitkan sertifikat tanah yang ternyata bermasalah

3


4/22


5/22

permukaan bumi saja disebut dengan asas pemisahan horisontal. Asas pemisahan

horisontal adalah asas dimana pemilikan atas tanah dan benda atau segala sesuatu

yang berada di atas tanah itu adalah terpisah. Asas pemisahan horisontal

memisahkan tanah dan benda lain yang melekat pada tanah itu.3 Asas pemisahan

horisontal adalah asas yang didasarkan pada hukum adat4, dan merupakan asas

yang dianut oleh UUPA.

Berbeda dengan asas yang dianut oleh UUPA, KUHPerdata menganut asas

perlekatan, baik yang sifatnya perlekatan horisontal maupun perlekatan vertikal,

yang menyatakan bahwa benda bergerak yang tertancap atau terpaku pada benda

tidak bergerak, berdasarkan asas asesi maka benda-benda yang melekat pada

benda pokok, secara yuridis harus dianggap sebagai bagian yang tidak terpisahkan

dari benda pokoknya.5

KUHPerdata pasal 571

Hak milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya kepemilikan atas

segala apa yang ada di atasnya dan di dalam tanah.

Sedangkan dalam UUP dibedakan berbagai hak atas tanah sebagai berikut :

hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak

membuka tanah dan hak memungut hasil hutan.

Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat

dipunyai orang atas tanah , memiliki fungsi sosial serta dapat dialihkan dan

beralih.

Pasal 20 UUPA menyatakan :

Dalam pasal ini disebutkan sifat-sifat daripada hak milik yang

membedakannya dengan hak-hak lainnya. Hak milik adalah hk yang terkuat

dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah. Pemberian sifat ini

tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak yang mutlak, tak terbatas dan

tidak dapat diganggu-gugat sebagai hak eigendom menurut pengertiannya

yang asli dulu. Sifat yang demikian akan terang bertentangan dengan sifat

hukum-adat dan fungsi sosial dari tiap-tiap hak. Kata-kata terkuat dan

terpenuh itu bermaksud untuk membedakannya dengan hak guna-usaha,

hak guna-bangunan, hak pakai dan lain-lainnya, yaitu untuk menunjukkan,

5
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn3http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn4http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn5http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn4http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn5http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn3


6/22

bahwa diantara hak- hak atas tanah yang dapat dipunyai orang hak miliklah

yang ter (artinya : paling)-kuat dan terpenuh.

Sedangkan hak-hak penguasaan atas tanah, menurut Boedi Harsono6,

dikelompokkan menjadi hak bangsa, hak menguasai dari negara, hak ulayat, hak

perorangan dan hak tanggungan.

B. Cara peralihan hak atas tanah

Hak milik atas tanah mengandung unsur hak kebendaan dan hak perseorangan.

Sebagai hak kebendaan, hak atas tanah memiliki ciri-ciri bersifat absolut, jangka

waktunya tidak terbatas, hak mengikuti bendanya (droit de suite), dan memberi

wewenang yang luas bagi pemiliknya seperti dialihkan, dijaminkan, disewakan

atau dipergunakan sendiri. Sebagai hak perseorangan, ciri-cirinya adalah bersifat

relatif, jangka waktunya terbatas, mempunyai kekuatan yang sama tidak

tergantung saat kelahirannya hak tersebut, memberi wewenang terbatas kepada

pemiliknya7

Sementara itu, menurut Aslan Noor8, teori kepemilikan ataupun pengalihan

kepemilikan secara perdata atas tanah dikenal empat teori, yaitu:

a. Hukum Kodrat, menyatakan dimanan penguasaan benda-benda yang ada

di dunia termasuk tanah merupakan hak kodrati yang timbul dari

kepribadian manusia

b. Occupation theory, dimana orang yang pertama kali membuka tanah,

menjadi pemiliknya dan dapat diwariskan

c. Contract theory, dimana ada persetujuan diam-diam atau terang-terangan

untuk pengalihan tanah

d. Creation theory, menyatakan bahwa hak milik privat atas tanah diperoleh

karena hasil kerja dengan cara membukan dan mengusahakan tanah

Mengenai pengalihan atau penyerahan hak atas tanah, terdapat dua pendapat

yaitu yang pertama adalah bahwa jual beli harus dilakukan dengan akta otentik

yang diikuti dengan pendaftaran tanah untuk mendapatkan sertifikat sebagai tanda

bukti hak atas tanah. Akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akte Tanah,

bukan saja hanya sebagai alat bukti untuk pendaftaran tetapi merupakan syarat
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn6http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn6http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn8http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn6http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn8


7/22

mutlak adanya perjanjian penyerahan. Pendapat ini diwakili oleh Mariam Darus

Badrulzaman dan Saleh Adiwinata. Pendapat lainnya adalah bahwa perbuatan jual

beli tanpa diikuti dengan akta otentik adalah sah, sepanjang diikuti dengan

penyerahan konkret. Pendapat ini diwakili oleh Boedi Harsono dan R.

Soeprapto.9 Penyerahan yang sifatnya konsensual sebagaimana dianut hukum

perdata sekaligus dengan penyerahan yang sifatnya konkret sebagaimana dianut

oleh hukum adat10 pada dasarnya adalah bertentangan dan dapat terjadi dualisme

dalam penafsiran kepastian hukumnya.

Mariam Darus Badrulzaman berpendapat, bahwa lembaga pendaftaran, tidak

semata-mata mengandung arti untuk memberikan alat bukti yang kuat, akan tetapi

juga menciptakan hak kebendaan. Hak kebendaan atas suatu benda tanah terjadi

pada saat pendaftaran dilakukan. Sebelum dilakukan pendaftaran yang ada baru

milik, belum hak11. Dalam kaitan itulah, maka salah satu asas dari hak atas tanah

adalah adanya asas publisitas.

Peraturan Pemerintah no. 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, adalah

bersifat stelsel pasif. Artinya yang didaftar adalah hak, peralihan hak dan

penghapusannya serta pencatatan beban-beban atas hak dalam daftar buku tanah.

Hubungan antara pemindahan dengan alas hak adalah bersifat kausal, karena sifat

peralihan hak tersebut adalah bersifat levering. Stelsel negatif ini berakibat:

Buku tanah tidak memberikan jaminan yang mutlak

Peranan yang pasif dari pajak balik nama, artinya pejabat-pejabat

pendaftaran tanah tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran

dari dokumen-dokumen yang diserahkan kepada mereka.12

Selanjutnya, Mariam Darus Badrulzaman13 menjelaskan bahwa

berrdasarkan ajaran KUHPerdata pada pasal 584, dianut ajaran untuk sahnya

penyerahan dibutuhkan beberapa syarat yaitu:

a. Alas hak (rechttitel)

b. Perjanjian kebendaan yang diikuti dengan perbuatan penyerahan

(pendaftaran) dan penerbitan sertifikat

c. Wewenang menguasai (beschikkings bevoegheid)

Pendapat yang dianut Mariam Darus Badrulzaman di atas, tampaknya

7
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn9http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn10http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn11http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn12http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn13http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn9http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn10http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn11http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn12http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn13


8/22

sangat dipengaruhi oleh ajaran teori causal, yang memandang bahwa hubungan

hukum adalah obligatoirnya, sedangkan levering adalah akibatnya. Artinya

levering baru sah, dan karenanya baru menjadikan yang menerima penyerahan

sebagai pemilik, kalau rechtstitel yang memindahkan hak milik sah.

Di sisi lain, ada juga teori abstraksi yang menganut bahwa ada pemisahan

antara levering dengan rechtstitel. Jadi kalau sekiranya ada suatu penyerahan,

dimana yang melakukan penyerahan tidak memiliki titel, penyerahan tersebut

tetap sah. Pemilik asal tidak dapat menuntut hak kebendaan dari pihak ketiga,

yang membeli dengan itikad baik. Tuntutan pemilik asal adalah tuntutan pribadi

terhadap orang yang mengalihkan hak kepada pihak ketiga tadi tanpa hak. 14

Pandangan para pakar di atas sangat menentukan dalam hal ada dua

kepemilikan atas objek yang sama untuk menentukan pemilik dan pemegan hak

yang sesungguhnya.

C. Pencabutan hak-hak atas tanah

Mengenai hak kepemilikan atas tanah, sifatnya tidak mutlak, artinya apabila

kepentingan Negara atau kepentingan umum menghendaki, hak kepemilikan

perorangan atau badan usaha atas sebidang tanah dapat dicabut dengan pemberian

ganti rugi. Prinsip ini dianut baik dalam KUHPerdata maupun dalam UUPA.

Pasal 570 KUHPerdata

Hak milik adalah hak untuk menikmati suatu barang secara lebih leluasa

dan untuk berbuat terhadap barang itu secara bebas sepenuhnya asalkan

tidak bertentangan dengan undang-undang atau peraturan umum yang

ditetapkan oleh kuasa yang berwenang dan asal tidak mengganggu hak-hak

orang lain; kesemuanya itu tidak mengurangi kemungkinan pencabutan hak

demi kepentingan umum dan penggantian kerugian yang pantas, berdasarkan

ketentuan-ketentuan perundang-undangan.

Pasal 16 ayat 4 UUPA

Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan Negara serta

kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan

memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn14http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn14


9/22

Undang-undang.

Pengertian kepentingan umum, harus dijaga dengan ketat untuk tidak melebar

dan terlalu elastis sehingga hal-hal yang tidak seyogianya digolongkan sebagai

kepentingan umum, tetapi justru memperoleh penguatan dan legitimasi. Batasan

tentang pengertian kepentingan umum yang abstrak dapat menimbulkan

penafsiran yang berbeda-beda di masyarakat, dan dapat menjurus kepada

ketidakpastian yang baru dan menimbulkan konflik di masyarakat. Karena itu

harus ada pengertian yang konkret akan makna kepentingan umum15.

Dalam Peraturan Presiden nomor 65 tahun 2006 pada pasal 2 dinyatakan

bahwa pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum

oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau

penyerahan hak atas tanah. Sedangkan pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan

pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah

dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar atau cara lain yang disepakati

secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Selanjutnya pada pasal 5

diatur secara limitatif bidang-bidang yang termasuk dalam kategori pembangunan

untuk kepentingan umum.

Satu hal yang perlu digaris bawahi adalah bahwa yang dimaksudkan untuk

pembangunan kepentingan umum haruslah yang diselenggarakan oleh

Pemerintah. Pembebasan tanah yang dilakukan oleh pihak selain Pemerintah,

berdasarkan aturan PP tersebut di atas tidak dapat digolongkan sebagai

pembangunan untuk kepentingan umum.

Bab III

9


10/22

Kepastian dan perlindungan hukum atas hak atas tanah

A. Duduk perkara sengketa pertanahan tanah Meruya

Apabila diikhtisarkan dari berbagai pemberitaan dan kutipan-kutipan putusan

pengadilan, maka sengketa tanah di atas dapat dipetakan sebagai berikut:

1. Ada klaim kepemilikan ganda atas suatu objek yang sama. Kepemilikan

PT Portanigra didasarkan pada perjanjian jual beli dengan pemilik tanah

asal yang dikoordinir oleh Juhri Cs. Bukti kepemilikan tanah dalam rangka

jual beli itu adalah girik yang diserahkan kepada pembeli. Pembelian tanah

dikukuhkan dengan akta jual beli. Tahapan lanjut untuk pendaftaran tanah

dan sertifikasi tanah belum dilaksanakan.

2. Tanah yang sama oleh Juhri cs, kemudian dijual lagi kepada Perorangan,

Badan-badan Hukum dan Pemda. Beberapa kali peralihan tanah telah

terjadi oleh pembeli tingkat kedua, seperti Pemda yang menjual sebagian

tanah tersebut kepada masyarakat, ataupun perorangan yang memperjual

belikan tanah itu kembali.

3. Tanah-tanah yang dibeli oleh perorangan, Badan-badan Hukum, Pemda

dari Juhri Cs maupun yang kemudian dialihkan oleh para pembeli tersebut

kepada pihak lain, dilengkapi dengan akta jual beli, serta didaftarkan dan

memperoleh sertifikat tanah

4. Pengadilan memutuskan bahwa tindakan yang dilakukan oleh Juhri Cs,

dalam menjual kembali tanah-tanah tersebut adalah melawan hukum. Girik

yang digunakan dalam transaksi jual beli adalah palsu, karena girik yang

asli telah diserahkan kepada PT Portanigra. Pengadilan memutuskan

pidana penggelapan dan pemalsuan kepada Juhri Cs.

5. Pengadilan mengabulkan kasasi perdata PT Portanigra kepada Juhri Cs

6. Juhri Cs merencanakan untuk mengajukan PK (Peninjauan Kembali) atas

putusan kasasi Mahkamah Agung

B. Kepastian dan perlindungan hukum bagi para pihak


11/22

1. Kepastian dan perlindungan hukum bagi pembeli pertama (PT Portanigra)

Berdasarkan landasan teori pada bab sebelumnya, apabila dengan melihat

kepada transaksi jual beli tanah, dapat diberikan analisis sebagai berikut :

a. Transaksi jual beli tanah antara PT Portanigra dengan Juhri Cs adalah

sah

b. Transaksi jual beli tanah antara PT Portanigra dengan Juhri Cs, yang

tidak atau belum dilanjutkan dengan pendaftaran tanah untuk

mendapatkan sertifikat tanah, membawa akibat hukum bahwa bukti

kepemilikan PT Portanigra atas tanah tersebut belum lengkap

c. Akta jual beli berdasarkan akta otentik adalah sah, sepanjang

menyangkut penyerahannya. Dengan demikian, kepemilikan yang

dipunyai PT Portanigra adalah kepemilikan yang bersifat kebendaan,

bukan kepemilikan yang bersifat hak perorangan.

d. Kasasi yang dikabulkan oleh Mahkamah Agung, sifatnya adalah

pemulihan hak kebendaan atas tanah tersebut. Untuk mendapatkan hak

milik, maka PT Portanigra harus melanjutkan dengan prosedur normal

dengan melakukan pendaftaran tanah untuk mendapatkan sertifikat

hak

Sehubungan dengan hal-hal tersebut di atas, menurut penulis terdapat

beberapa hal yang perlu dikritisi yaitu :

a. Fakta hukum bahwa PT Portanigra tidak memiliki sertifikat tanah,

kecuali akta jual beli selama lebih dari 30 tahun mengindikasikan

bahwa proses perolehan tanah tersebut dari awal adalah bermasalah

b. Fakta hukum bahwa PT Portanigra menggunakan putusan pidana

kepada Juhri Cs sebagai alas gugatan perdata dapat dibenarkan.

Namun, gugatan tersebut dapat dikualifikasikan sebagai error in

persona, maupun error in substantia, karena faktanya Juhri Cs tidak

pernah berstatus lagi sebagai pemilik tanah, sedangkan transaksi jual

beli tanah yang dilaksanakannya tanpa hak telah dinyatakan tidak sah

oleh Pengadilan. Gugatan seharusnya dibuat terhadap pihak-pihak

yang menduduki tanah tersebut, dan juga kepada Pemerintah c/q BPN

11


12/22

(Badan Pertanahan Nasional) yang telah menerbitkan berbagai hak di

atas tanah yang merupakan miliknya kepada orang lain tanpa

seizinnya.

c. Menjadi pertanyaan pula, kenapa dalam tenggang waktu yang

sedemikian lama, PT Portanigra tidak melakukan proses hukum untuk

perolehan hak atas tanah dengan memohonkan pendaftaran tanah dan

sertifikasi, tetapi lebih memilih jalur gugatan kepada Juhri Cs yang

sebenarnya tidak lagi memiliki hubungan hukum dengan tanah tersebut

2. Kepastian dan perlindungan hukum bagi Juhri cs

a. Juhri Cs telah menerima hukuman pidana atas perbuatan penggelapan

dan pemalsuan surat-surat tanah dan surat-surat lainnya dalam rangka

jual beli tanah kepada pihak lainnya

b. Juhri Cs telah mengembalikan uang yang timbul dari hasil penjualan

kembali tanah tersebut melalui negara.

c. Juhri Cs tidak mempunyai klaim kepemilikan apapun lagi atas tanah

tersebut.

d. Juhri Cs berencana akan melakukan perlawanan dengan mengajukan

Peninjauan Kembali atas putusan kasasi Mahkamah Agung

Sehubungan dengan hal-hal tersebut, penulis memberikan komentar

sebagai berikut :

a. Hukuman pidana dan pengembalian uang yang dilakukan

oleh Juhri Cs adalah membuktikan bahwa mereka tidak

dalam kapasitas yang sah untuk melakukan transaksi

penjualan kembali tanah yang bukan merupakan miliknya

b. Status uang yang dikembalikan patut dipertanyakan. Uang

tersebut tidak dikembalikan kepada PT Portanigra, maupun

kepada masyarakat atau Pemda yang membeli tanah

melalui Juhri Cs. Uang yang dikembalikan adalah jasa

untuk urusan memperlancar jual beli yang ternyata tidak

lancar, bukan uang hasil penjualan tanah.


13/22

c. Upaya hukum Peninjauan Kembali ( PK) yang akan

ditempuh oleh Juhri Cs juga kehilangan justifikasi dan

pijakan hukumnya. Atas dasar apa Juhri Cs mengajukan

PK. Juhri Cs bukan merupakan pemilik tanah. Tanah tidak

dalam penguasaan Juhri Cs. Bukti-bukti kepemilikan

tanahpun tidak ada pada Juhri Cs. Sepanjang menyangkut

enforceability (daya paksa) dari putusan kasasi mahkamah

agung, tidak mempunyai pengaruh apa-apa terhadap Juhri

Cs.

3. Kepastian dan perlindungan hukum bagi pembeli dari Juhri Cs

a. Pembeli tanah dari Juhri Cs, baik perorangan, Badan Hukum maupun

Pemda telah melakukan transaksi jual beli dengan akte otentik,

pendaftaran tanah, hingga memperoleh sertifikat tanah

b. Pengalihan tanah dari para pembeli awal, kepada pembeli kemudian,

serta para pihak yang saat ini secara nyata menduduki baik secara

hukum maupun konkret, telah berlangsung sesuai dengan aturan dari

Pemerintah.

c. Para pihak yang menduduki dan memiliki hak atas tanah saat ini, di

atas lahan sengketa, memiliki kepemilikan hak yang beragam seperti

hak milik, hak pakai, hak guna bangunan, maupun hak tanggungan

d. Hukum melindungi para pembeli dengan itikad baik16. Dalam hukum

berlaku satu asas, yaitu bahwa kejujuran itu dianggap ada pada setiap

orang, sedangkan ketidak jujuran harus dibuktikan.17

e. Hukum juga memberi perlindungan absolut dan relatif, karena

kepemilikan pada pihak-pihak yang menduduki tanah tersebut saat ini

adalah kepemilikan kebendaan maupun kepemilikan perorangan

4. Tanggungjawab Pemerintah atas terbitnya sertifikat tanah di atas lahan

sengketa

Pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional harus dapat

13
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn16http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn17http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn16http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftn17


14/22

dimintai pertanggungjawaban atas terbitnya sertifikat di atas lahan

sengketa.

Putusan pengadilan perdata dan pengadilan pidana yang tidak

dijadikan refensi mengakibatkan proses sertifikasi tetap dapat diteruskan.

Hal tersebut dapat disimpulkan dari kronologi fakta hukum berikut :

a. 1985 1987 : Pengadilan Pidana telah menghukum

Juhri Cs (tiga orang, dengan tiga berkas kasus) , atas

kejahatan pemalsuan dan penggelapan girik dan

kuitansi dalam proses jual beli tanah yang telah dijual

sebelumnya kepada PT Portanigra

b. Maret 1997 Hakim Pengadilan Perdata mengabulkan

permohonan sita jaminan atas tanah sengketa

c. April 1997 Hakim Pengadilan Negeri, menolak

gugatan perdata PT Portanigra dengan N/O atau tidak

dapat menerima gugatan, dan meminta agar gugatan

diperbaiki kembali dengan memperluas pihak tergugat.

Namun, sekaligus juga memutuskan untuk mengangkat

atau membatalkan sita jaminan yang sebelumnya telah

diletakkan pada tanah sengketa.

d. Oktober 1997, Pengadilan Tinggi memperkuat dan

sependapat dengan Pengadilan Negeri

e. Juni 2001, Mahkamah Agung menerima kasasi PT

Portanigra.

Menurut penulis, akar persoalan dalam perkara ini adalah dari pengadilan

dan birokrasi sendiri, sebagai berikut :

Persoalan yuridis dalam putusan ini ada dua yaitu :

a. Pengadilan negeri dan pengadilan tinggi pada dasarnya tidak

memeriksa pokok perkara, namun mengembalikan kepada penggugat

untuk memperbaiki dan melengkapi gugatan. Namun pada saat yang

sama, meniadakan sita jaminan yang telah diputuskan sebelumnya. Hal


15/22

ini lah yang membuat Badan Pertanahan Nasional dapat memproses

lanjut permohonan sertifikasi yang diajukan masyarakat.

Pengadilan negeri dan pengadilan tinggi menolak gugatan sudah

benar, namun tindakan pengadilan negeri yang dikuatkan oleh

pengadilan tinggi dalam mengangkat sita jaminan yang sebelumnya

adalah tidak tepat. Bagaimana pengadilan dapat memutuskan untuk

mengangkat sita jaminan sedangkan pokok perkaranya sendiri tidak

atau belum diperiksa.

b. Amar Putusan Kasasi yang mengabulkan permohonan PT Portanigra,

pada dasarnya menyatakan bahwa sita jaminan dianggap sah dan

berharga, Juhri Cs melakukan perbuatan melawan hukum sekaligus

wanprestasi. Selain itu menyatakan Portanigra sebagai pemilik yang

sah atas tanah sengketa berdasarkan bukti-bukti, serta menghukum

Juhri Cs dan semua orang yang mendapatkan hak dari mereka untuk

mengosongkan tanah-tanah milik adat tersebut dan menyerahkannya

dalam keadaan kosong kepada Portanigra.

Putusan kasasi yang memperluas akibat putusan kepada orang-

orang yang tidak merupakan pihak dalam perkara gugatan menurut

penulis tidak tepat. Dalam konstruksi hukum perdata pada pasal 1340

dinyatakan bahwa suatu perjanjian tidak dapat membawa rugi kepada

pihak-pihak ketiga, dan juga tak dapat pihak-pihak ketiga mendapat

manfaat karenanya.

Putusan kasasi yang menyatakan bahwa sita jaminan adalah sah,

adalah tepat. Namun memeriksa dan memutuskan gugatan dimana

gugatan meliputi pihak-pihak yang tidak diikutkan sebagai tergugat

serta adalah tidak tepat. Benar bahwa pihak ketiga yang

berkepentingan dapat menempuh upaya hukum perlawanan atau

verzet. Cara ini dibenarkan apabila akibat suatu putusan membawa

akibat kepada pihak ketiga yang bukan tergugat, dan dalam pokok

gugatan tidak menyinggung pihak ketiga tersebut. Dalam kasus PT

Portanigra, pokok gugatannya telah meliputi pihak-pihak lain di luar

15


16/22

Juhri Cs, namun tidak diikutkan sebagai tergugat serta.

Sedangkan persoalan yang terkait dengan birokrasi juga ada dua yaitu:

a. Dalam perkara pidana, telah diketahui bahwa terdapat pemalsuan

dan penggelapan atas surat-surat jual beli yang dilakukan oleh

Juhri Cs. Seyogianya aparat birokrasi di BPN harus menggunakan

fakta hukum tersebut untuk tidak memproses pendaftaran tanah

dan sertifikasi.

b. Birokrasi atau BPN seharusnya, dengan alasan pada bagian a di

atas, seharusnya tidak memproses lanjut permohonan pendaftaran

tanah dalam rangka sertifikasi tanah. Pengangkatan sita jaminan

yang dilakukan oleh pengadilan negeri dan dikuatkan oleh

pengadilan tinggi tidak berarti bahwa tanah tersebut tidak dalam

sengketa.

Di satu sisi, Putusan pengadilan perdata yang belum

mempunyai kekuatan hukum tetap, karena proses kasasi masih

berjalan, digunakan oleh BPN untuk memproses lanjut sertifikasi.

Di sisi lain, fakta hukum yang telah memperoleh kekuatan hukum

tetap di pengadilan pidana, dikesampingkan oleh BPN.

Sebenarnya, kalau para pihak yang terkait mempelajari

dengan cermat, yurisprudensi mengenai hal tersebut telah ada.

Yurisprudensi tersebut memberi keseimbangan bagi para pihak

dalam hal memohon proses sertifikasi. Dalam yurisprudensi MA

no. 1588/K/Pdt/2001 terdapat kaedah hukum yang menyatakan

sebagai berikut :

*Sertifikat tanah yang terbit terlebih dulu dari akta jual beli tidak

berdasarkan hukum dan dinyatakan batal. Penerbitan sertifikat

tanpa ada pengajuan dari pemilik adalah tidak sah

BPN seyogianya menunda proses sertifikasi, karena tanah tersebut

masih dalam status sengketa. BPN juga tahu bahwa girik, petuk

pajak ataupun Letter C yang diajukan oleh masyarakat dalam

proses pendaftaran tanah dan sertifikasi bukan merupakan alat


17/22

bukti pemilikan atas tanah.18

Masyarakat, dan para pihak lainnya yang dalam proses jual

beli tanah adalah dengan itikad baik, akan dirugikan dengan

adanya persoalan tersebut. Upaya hukum bagi masyarakat yang

dirugikan dari kasus ini adalah antara lain:

a. Melakukan perlawanan (verzet)

atas putusan mahkamah agung

b. Melakukan gugatan perdata

kepada Juhri Cs

c. Melakukan gugatan tata usaha

negara kepada Badan

Pertanahan Nasional

d. Mencari dengan cara sendiri-

sendiri upaya perdamaian atau

upaya lain untuk

mempertahankan hak-haknya

C. Aliran post modernisme dalam mencari keadilan

Cita-cita hukum yang baik adalah untuk mendapatkan keadilan dan kepastian

hukum. Apabila ada pertentangan antaran kepastian hukum dengan keadilan,

maka unsur keadilan harus dikedepankan dan dimenangkan. Kepastian hukum

adalah sebuah falsafah positivisme dimana untuk mendapatkan titik temu antara

para pihak yang kepentingannya berbeda-beda, maka harus dicari suatu rujukan

yang telah disepakati, dilegalkan dan diformalitaskan serta enforceable oleh

aparat hukum sebagai penjelmaan dari kedaulatan birokrasi negara.

Tetapi mana kala, dengan saluran formal yang mengedepankan kepastian

hukum tidak mencerminkan adanya keadilan, maka pencari keadilan akan

menemukan caranya sendiri untuk mendapatkan keseimbangan antara keadilan

dan kepastian hukum. Kepastian hukum yang ideal adalah hukum yang memberi

keadilan. Namun manakala keadilan tersebut tidak ditemukan lewat saluran

17


18/22

formal, akan terjadi apatisme hukum, yang bahkan pada titik ekstrim akan dapat

menjelma menjadi chaos karena masing-masing pihak akan mencari, menafsirkan

dan mengenforce keadilan menurut persepsinya masing-masing. Fenomena

yang demikian ini, sebenarnya telah dikaji dalam satu aliran hukum post

modernisme yang bernama critical legal studies.

Munir Fuady19 mencatat, aliran critical legal studies merupakan suatu aliran

yang bersikap anti liberal, anti objektivisme, anti formalisme, dan anti kemapanan

dalam teori dan filsafat hukum, yang dengan dipengaruhi oleh pola pikir post

modern, secara radikal mendobrak dan menggugat kenetralan dan keobjektifan

peran dari hukum, hakim, dan penegak hukum lainnya terutama dalam hal

keberpihakan hukum dan penegak hukum terhadap golongan yang kuat/

mayoritas/ berkuasa/ kaya dalam rangka mempertahankan hegemoninya, serta

menolak unsur kebenaran objektif dari ilmu pengetahuan hukum, serta menolak

kepercayaan terhadap unsur keadilan, ketertiban dan kepastian hukum yang

dihasilkan lembaga-lembaga formal negara.

Kasus tanah di Meruya Selatan yang menjadi pembahasan paper ini adalah

contoh nyata. Masyarakat, yang menurut hukum harus dilindungi sebagai pembeli

beritikad baik, ternyata tidak mendapatkan perlindungan itu. Ketika pengadilan

negeri yang memperoleh legitimasi formal dari negara akan mengeksekusi suatu

putusan mahkamah agung, kalangan masyarakat justru tidak menerimanya.

Bahkan dukungan non legal diperoleh baik dari institusi parlemen, pemda maupun

badan-badan kenegaraan lainnya seperti komisi-komisi nasional yang bergerak di

bidang advokasi kepentingan masyarakat. Ini sesungguhnya adalah sebuah ironi

di negara yang berdasarkan hukum, dimana tidak ada kepercayaan kepada

lembaga dan pranata hukum yang ada.


19/22

Bab IV

Simpulan

Sehubungan dengan pembahasan pada paper ini dalam kaitannya dengan

sengketa tanah di Meruya Selatan, Jakarta Barat antara PT Portanigra dengan

Juhri Cs dapat disimpulkan sebagai berikut :

1. Perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah yang telah

memperoleh penguatan putusan dari Mahkamah Agung, tampaknya

tidak dapat diperoleh secara utuh, karena:

a. Beberapa upaya hukum yang lain, seperti verzet maupun

peninjauan kembali masih terbuka

b. Sebagian terbesar kalangan di masyarakat mempunyai persepsi

berbeda dan menganggap bahwa putusan pengadilan tersebut tidak

mencerminkan asas keadilan

2. Perlindungan hukum dan kepastian hukum bagi para pihak yang

memegang tanda bukti kepemilikan hak atas tanah (sertifikat), juga

tidak utuh, karena :

a. Pemegang sertifikat hak milik, diabaikan haknya untuk diikutkan

sebagai pihak turut tergugat, dan hanya dibuka upaya hukum

melalui verzet

b. Proses perolehan sertifikat yang bermasalah menimbulkan potensi

gugatan di kemudian hari

3. Institusi pemerintahan yang menerbitkan sertifikat tanah yang ternyata

19


20/22

bermasalah seyogianya dapat dimintakan pertanggungjawaban perdata,

dan tuntutan ganti rugi. Namun mengingat sistem pendaftaran tanah

yang stelsel pasif, akan dapat membebaskan institusi pemerintahan dari

tanggungjawab yuridis keperdataannya.

Daftar Pustaka

Buku

Adrian Sutedi, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalam Pengadaan

Tanah Untuk Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, 2007

Aslan Noor,Konsep Hak Milik atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia,Mandar Maju, Bandung, 2006

Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, Penerbit

Universitas Trisakti, ed. 3 Jakarta, 2007

Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lainyang

Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan

Horisontal,PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996

J. Satrio, Cessie, Subrogatie, Novatie, Kompensatie & Percampuran Hutang,

PT Alumni Bandung, 1999

John Salindeho, Sistem Jaminan Kredit Dalam Era Pembangunan Hukum,

Sinar Grafika, Jakarta, 1994

Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional,PT. Alumni, Bandung, 1997

Munir Fuady,Filsafat dan Teori Hukum Post Modern, PT. Citra Aditya Bakti,Bandung, 2005

Subekti,Pokok-pokok Hukum Perdata, PT Intermasa, cet. 32, Jakarta, 2005

Perundang-undangan

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

Undang-Undang no. 5 tahun 1960 tentang Ketentuan Pokok-pokok Agraria

Peraturan Pemerintah no. 10 tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah

Peraturan Presiden no. 65 tahun 2006 tentang Perubahan Peraturan no. 36 tahun

2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk

Kepentingan Umum


21/22

ENDNOTE:

[1] Diikhtisarkan dan diakses dari www.hukumonline.com[2] Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional,Penerbit Universitas Trisakti, ed. 3 Jakarta, 2007, hal. 63[3] Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah danBenda Lain yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan AsasPemisahan Horisontal, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, hal. 76[4] Dalam implementasi asas pemisahan horisontal, atas tanah adat ditanah batak berlaku ungkapan Habang Lali ndang habang tungko,yang secara harfiah berarti Elang boleh terbang dari tungkulperhinggapannya, namun tungkul itu tetap tinggal. Pengertianungkapan ini adalah bahwa apabila anggota masyarakat adatmembangun rumah di atas tanah ulayat adat, kepemilikannya hanyaterbatas pada rumahnya itu saja. Apabila dia meninggalkan tanahnya,dia boleh mengangkat bangunan rumahnya, namun tanahnya kembalimenjadi milik masyarakat ulayat adat.[5] Djuhaendah Hasan, ibid, hal. 70[6] Boedi Harsono, op.cit, hal. 40 - 41[7]Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional,PT. Alumni, Bandung, 1997, hal. 31[8] Aslan Noor, Konsep Hak Milik atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia,Mandar Maju, Bandung, 2006, hal. 28-29[9] John Salindeho, Sistem Jaminan Kredit Dalam Era PembangunanHukum, Sinar Grafika, Jakarta, 1994, hal. 34-35

[10] Asas asas hukum adat tidak mendapatkan penjelasan dalamUUPA. Djuhaendah Hasan menyatakan asas hukum adat antara lainadalah asas kontan konkret, asas kekeluargaan dan asas kepentinganumum di atas kepentingan pribadi. Cf. Djuhaendah Hasan, Op.cit, hal.114[11] Mariam Darus Badrulzaman, op.cit, hal. 37[12] Ibid, hal. 59[13] Ibid, hal. 36[14] J. Satrio, Cessie, Subrogatie, Novatie, Kompensatie &Percampuran Hutang, PT Alumni Bandung, 1999, hal. 12-13[15] Adrian Sutedi, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum dalamPengadaan Tanah Untuk Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, 2007,

hal. 290

21
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref1http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref2http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref3http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref4http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref5http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref6http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref7http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref8http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref9http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref10http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref11http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref12http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref13http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref14http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref15http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref1http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref2http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref3http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref4http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref5http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref6http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref7http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref8http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref9http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref10http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref11http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref12http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref13http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref14http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref15


22/22

[16] Pasal 1965 KUHPerdata : Itikad baik selamanya harus dianggaptetap ada, sedangkan siapa yang menunjuk kepada suatu itikada buruk

diwajibkan membuktikannya[17] Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata, PT Intermasa, cet. 32,Jakarta, 2005, hal. 64[18] Djuhaendah Hasan, op.cit, hal. 211[19] Munir Fuady, Filsafat dan Teori Hukum Post Modern, PT. CitraAditya Bakti, Bandung, 2005, hal. 7
http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref16http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref17http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref18http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref19http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref16http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref17http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref18http://maspurba.wordpress.com/wp-admin/#_ftnref19

kepastian hukum atas sertifikat tanah sebagai bukti hak kepemilikan atas tanah studi kasus atas...

Documents