KERANGKA KERJA MANAJEMEN KONSTRUKSI

PARAMETER UTAMA DARI MANAJEMEN KOSTRUKSI

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Anggaran yang sudah ditetapkan (BIAYA).

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Jadwal pelaksanaan yang ditargetkan (WAKTU).

Kontrol Pengawasan dan Pengendalian terhadap Kwalitas / Mutu yang diharapkan (MUTU).

PROYEK KONSTRUKSI

Proyek Konstruksi pada dasarnya terbagi menjadi 3 bagian utama yaitu :

Tahap Perencanaan. Tahap Tender / Pelelangan. Tahap Pelaksanaan Konstruksi.

TAHAP PERENCANAAN

1. Kerangka Acuan / Pedoman Proyek / TOR terdiri :a. Maksud / Tujuan ataupun latar belakang proyek berupa :

Maksud / Tujuan / Fungsi Filosofi. Persyaratan

b. Peraturan / Dasar-dasar perencanaan dan kriteria-kriteria yang diinginkan berupa : Data lokasi lengkap. Anggaran yang dialokasikan Jadwal Proyek Apresiasi, pengaturan, dan pengelolaan Proyek.

2. Preliminary Design / Rencana AwalSasaran tugasnya : Kontrol, koordinasi,

Instruksi, Pengawasan, dan Pengendalian. Kriteria design. Skematik / proses / diagram / system. Blok plan : penempatan dari bangunan Gambar situasi / site plan. Denah-denah. Tampak. Potongan-potongan. Perkiraan biaya konstruksi secara garis besar. Membantu Owner dalam pengurusan

perizinan-perizinan : planning permit, IMB dan seterusnya.

3. Design Development / Pengembangan Rancangan.Sasaran Tugasnya: Kontrol, Koordinasi, Instruksi, Pengawasan dan Pengendalian. Perhitungan-perhitungan design terinci. Gambar detail prinsip. ( Arsitektur, Struktur, Mekanikal,

Elektrikal, Interior, Landscape, dan Site). Outline Spesifikasi Teknis. Perkiraan biaya konstruksi yang lebih

detail.

4. Construction Document / Dokumen Pelaksanaan.Sasaran Tugasnya : Kontrol, Koordinasi, Instruksi Pengawasan, dan Pengendalian. Gambar-gambar lengkap + detail Engineering

untuk setiap disiplin. Detail Spesifikasi Teknis untuk masing-masing

disiplin. Bill of Quantity (daftar volume pekerjaan). RAB (perkiraan biaya konstruksi) sesuai BQ dan

Spek teknis berupa Engineering Estimate. Syarat-syarat umum administrasi. Berita acara selesai tahap perencanaan.

PROSES TENDER / LELANG

MK dalam proses ini bersama-sama Perencana membantu pihak Owner untuk memilih Calon Kontraktor yang terbaik dan memenuhi persyaratan yang diinginkan dengan proses sebagai berikut: Prakwalifikasi. Penyaringan Kontraktor. Undangan Tender dan pengambilan dokumen

pelaksanaan. Rapat penjelasan pekerjaan (Aanwijzing). Berita Acara Aanwijzing. Pemasukan penawaran (SPH). Evaluasi Penawaran. Klasifikasi + Negosiasi Penawaran. Penerbitan SPK. Penyusunan, Penerbitan Kontrak Kerja.

TAHAP PELAKSANAAN KONSTRUKSI.

Tugas-tugas MK dalam tahapan ini adalah sebagaiberikut:a. Kick of Meeting project.b. Pemeriksaan dan Persetujuan Struktur Organisasi

Kontraktor lengkap dengan pengalaman kerjanya.

c. Pemeriksaan dan persetujuan Jadwal Kerja pemborong sesuai kontrak.

d. Pemeriksaan dan persetujuan Pembobotan item pekerjaan untuk dasar monitoring prestasi kerja kontraktor.

e. Tata laksana, berupa prosedur teknis dan administrasi umum, yaitu: Koordinasi antara Perencana dan Kontraktor. Menyusun Program Kerja Rapat koordinasi, rapat umum. Mengawasi pelaksanaan kerja untuk 3 parameter utama. (Jadwal, Biaya, dan Kwalitas). Mengambil keputusan-keputusan untuk masalah-masalah yang

terjadi di lapangan demi kelancaran proyek. Membuat usulan dan rekomendasi kepada pemilik proyek yang

menyangkut masalah ( Jadwal, Biaya, dan Kualitas ). Penilaian prestasi kerja kontraktor. Berita Acara atas prestasi kerja kontraktor. Proses peringatan, teguran dan pemberlakuan sanksi. Pelaporan dengan perangkat-perangkat format. (material approval, ijin tahapan pekerjaan, shop drawing, hasil test

uji lab bahan-bahan, laporan harian, laporan prestasi mingguan, laporan tenaga kerja mingguan, laporan bulanan dan laporan triwulan jika diperlukan, lap akhir project/ final report.

Amandemen Kontrak : terjadi karena perubahan pada (lingkup pekerjaan, tambah/ kurang, waktu pelaksanaan, nilai kontrak, dsb).

Testing dan Commissioning Pekerjaan M/E yang dilengkapi Berita Acara.

f. Serah Terima Pertama Pekerjaan.Produknya : Hasil check list pekerjaan dengan kategori (diganti,

diperbaiki, dan disempurnakan). Rekapitulasi semua hasil test uji lab pekerjaan

struktur, arsitektur, dan ME. Berita Acara testing commissioning semua instalasi

dan peralatan M/E. Berita Acara prestasi kerja selesai 100%.

g. Masa Pemeliharaan (Retensi 90 hari).Produknya : Kontrol, Instruksi dan Pengawasan selama perbaikan

pekerjaan. Pemeriksaan bertahap As Built Drawing (Gambar

Terlaksana). Trial Operation bersama-sama staff engineering dari

pihak pemilik.

h. Serah terima Kedua Pekerjaan

Produknya : Laporan hasil pemeriksaan semua perbaikan

selama pemeliharaan yang telah diselesaikan 100%.

Pemeriksaan seluruh As Built Drawing untuk petunjuk maintenance gedung bagi pemilik.

Buku manual operation gedung (khusus pekerjaan M/E).

Perijinan-perijinan pemakaian gedung, Instrumen dan Instalasi Mekanikal Elektrikal berupa (ijin penangkal petir, Telkom, PABX, Pemadam kebakaran, SIPB (Surat Izin Pendirian Bangunan) dan lain-lain.

Berita Acara Prestasi kerja selesai masa pemeliharaan 90 hari.

V. Kontrol System Operational Proyek MK

Kemampuan /Potensial, Teknis : Keuangan Logistik Tenaga Kerja Sistem Informasi Organisasi Manajemen Kewenangan &

Partisipasi

Kontrol, Kendali, OperasionalProyek

• Meningkatkan Potensi• Menghilangkan / mengurangi

hambatan• Menciptakan Iklim / hubungan yang

baik• Membina Lingkungan• Pencapaian mutu yang sesuai• Proses penilaian yang cepat dan tepat• Biaya yang terkendali

Hambatan-TEKNIS-IKLIM-SUMBER DAYA(Manusia dan Alam)

Phase Pra Konstruksi

PARAMETER KONTROL OLEH MK1. COST CONTROL / KONTROL BIAYA Analisa-analisa dan perhitungan-

perhitungan Perbandingan biaya Analisa data informasi terbaru Cost Estimating Value Engineering Distribusi Cost / Pembagian Biaya Life Cycle/Biaya yang menyangkut umur bangunan, seperti : (berupa biaya operasi, maintenance, penghematan energi, dan sebagainya).

Phase Konstruksi

Progress Pembayaran Perintah perubahan-perubahan (kerja Tambah / Kurang) Perkiraan, Peramalan biaya, dan Kontrol Pagu Biaya Askalasi dan sebagainya

2. TIME CONTROL / KONTROL WAKTU Master Schedule Barchart Network Planing Rencana Kerja Mingguan Jadwal Material, pengadaan khusus dan sebaginya.

3. QUALITY CONTROL / KONTROL MUTU Pertimbangan / masukan-masukan pemilihan material. Standar-standar yang dipakai dan pedoman Spesifikasi

Teknis. Kemudahan sumber material dalam hal (pengadaan,

persediaan, dan pemeliharaan). Toleransi-toleransi dari segi Teknis dan Teknologis. Inspeksi rutin dan Supervisi. Melaksanakan Prosedur Administrasi lapangan dengan

tertib dan konsisten, berupa (Instruksi, Material Approval, Shop Drawing, Ijin Pelaksanaan, Mock Up, Laporan, Usulan, Teguran, Uji/Tes Material, Cimisioning Test, sampai dengan Berita Acara)

1. STRUKTUR (Sub + Upper)

- Kekuatan- Kekakuan- Kestabilan- Ekonomis

2. ARSITEKTUR/ FINISHING

- Teknis Pemasangan- Metoda Finishing- Proteksi / Perlindungan- Mock up- maintenance

3. MEKANIKAL

- System Plumbing (luar/dalam)- System pengkondisian Udara

AC dan Ventilasi- System Pencegahan Kebakaran- Keamanan Semua System

4. ELEKTRIKAL

- Sumber daya dan jaringan kabel utama- Instalasi Penerangan dan Daya- Panel-panel- System Penerangan Dalam/Luar

Bangunan- Kontak-kontak, Sakelar- Tata Suara, Telepon- Fire Alarm System- Penangkal Petir- BAS ( Building Automatic Sistem

- Mutu Bahan/Material, Merk, Produk

- Spesifikasi Teknis- Metoda Pelaksanaan- Shop Drawing- Standar-standar yang

dipakai sebagai pedoman- Contoh-contoh brosur

material- Referensi buku-bku

teknis/penunjang lainnya- Peraturan-peraturan Resmi

Pedoman

Kontrol

SYSTEM KONTROL MASING-MASING BIDANG

Planning&

design

- Mutu/kelas Material + harga yang diinginkan.

- Kemudahan Sumber Bahan / Material.- Metoda Pelaksanaan untuk detail

khusus.- Kemudahan maintenance/ After Sales

Service.- Toleransi design dalam pelaksanaan.- Kewajaran harga satuan bahan dan

upah.- Kelengkapan gambar dan detail.- Kesesuaian Spek Teknis dengan BQ dan

Gambar.- Analisa dari Design Report

Pertimbangan

Pemilihan

-KELENGKAPAN-DOKUMEN TENDER-SYARAT-SYARAT UMUM ADMINISTRASI

Tender/Lelang

- Seleksi Kontraktor.- Kelengkapan Administrasi Penawaran.- Evaluasi Struktur Organisasi Kontraktor.- Evaluasi Pengalaman Personil

Kontraktor.- Evaluasi Penyajian Jadwal/Time

Scheduling.- Evaluasi Peralatan yang Akan Digunakan.- Evaluasi Harga Satuan Bahan dan Upah.- Evaluasi terhadap Apresiasi Rencana dan

Rencana Kerja Kontraktor yang Dibuat berupa Proposal Teknis.

- Usulan dan RekomendasiKontraktor.

Evaluasi

Teknis & Biaya

-SPK Kontraktor-SPL Kontraktor-PROSES KONTRAK

- Standar dan Peraturan Teknis sesuai Spesifikasi

- Rencana Kerja dan Target Kerja dalam bentuk jadwal.

- Metoda Kerja dan kwalitas hasil kerja.- Kontrol dan Antisipasi terhadap

perubahan-perubahan kerja.- Sistem laporan-laporan (harian,

mingguan, dan bulanan).ahapan Kerja secara rutin.

- Persetujuan Bahan/material aproval.- Izin pelaksanaan tiap bagian pekerjaan

untuk koordinasi, sehingga memperkecil pekerjaan bongkar pasang dan kesalahan pelaksanaan.

- Pengetesan, uji laboratorium material, dan hasil pelaksanaan.

- Kebenaran shop drawing sebagai pedomah gambar kerja.

- Tata tertib dan kebersihan hasil kerja.- Sistem Kerja, Keamanan, dan

Keselamatan Kerja.- Penyusunan Berita acara.- Pembayaran angsuran- Mengadakan rapat

lapangan/Koordinasi Rutin.- Usulan, Rekomendasi, dan justfikasiPelakanaan

Konstruksi

Inspeksi

Supervisi

BAB VI. SISTEM PENGENDALIAN MUTU6.1. Proses Aktifitas dan Tahapan Pengendalian

START Oleh K Pengajuan contoh bahan

material Format material approval Brosur-brosur bahan

kepada MK

MK• Periksa material

approval• Contoh bahan/material• Spesifikasi dan data-data

teknis brosur

SESUAI SPEK TEKNIS

Tidak

JustifikasiOleh MK

Optimasi TeknisDan/atau

Optimasi Biaya

Disetujui Owner

K mengajukan beberapa drawing untuk diperiksa kebenarannya oleh

MK

KMerevisi

Shop drawing

MKPeriksa Kembali

revisi

K mengajukan izin pelaksanaan kepada MK

MKKoordinasi dengan bagian lain

Pekerjaan dapat dilaksanakan oleh K sesuai :• Shop Drawing• Spek Teknis• Instruksi Ijin Pelaksanaan dari MK

K•Menunggu sementara (masih dalam batas toleransi )•Bisa bekerja sesuai gambar koordinasi•Sesuai instruksi MK selanjutnya

K• Tunggu instruksi/pengaturan dari MK• Apabila jadwal ijin meliewati jadwal rencana maka• memberikan alternatif Tahapan Kerja• yang lain Instruksi Akselerasi kerja untuk

Disampaikan oleh MK Ke Owner

Ya

TidakSetuju

Ya

Apabila kondisi OKApabila koordinasi dengan pekerjaan lain

Apabila koordinasi tapi harus menunggu

Ya

6.2. SYSTEM PENGENDALIAN MUTU (Dalam Prosedur Administrasi)

STARTINSPEKSI & SUPERVISI

PL melihat adanya penyimpangan terhadap : SPEK TEKNIS, perintah MK, Shop Drawing yang sudah disetujui

PL melaporkan pada MK(sementara pekerjaan distop)

Teguran lisan pada K di lapangan

Ditanggapi dan dilaksanakan

Pekerjaan bisa dilanjutkan kembali

MK memberikan surat teguran/peringatan kepada K• Untuk melaksanakan sesuai SPEK TEKNIS• Untuk melaksanakan sesuai SHOP DRAWING yang sudah disetujui

Dituruti(±3 hari)

MKMembuat Surat PeringatanDengan denda Kontraktual kepada K

Perubahan/perbaikan dan penyempurnaan dilaksanakan oleh K kembali sesuai :• SPEK TEKNIS• PERINTAH TERTULIS MK• HASIL CHECK LIST

Ditembuskan kepada Owner untuk pertimbangan dan persetujuan

Denda berlaku sesuai kontrak

MK membuat surat peringatan keras kepada K

K dapat melanjutkan lagi sesuai instruksi MK

Ya

Tidak

Ya

Tidak Tidak

Ya

6.3. SISTEM PENGENDALIAN MUTU DALAM PENGAWASAN

S T O P

7.3. RINCIAN TUGAS DAN TANGGUNG JAWAB

Direksi (Kantor Pusat) : Merupakan pimpinan tertinggi dan penanggung jawab penuh atas

kelancaran pelaksanaan tugas. Mendukung tugas-tugas lapangan, bisa menjalankan tugas

dengan sebaik-baiknya.

Manajer Proyek (Kantor Pusat) : Merupakan wakil atau pengganti Direksi sehari-hari. Merupakan pimpinan tim lapangan dan mengkoordinasi tim

lapangan dan mengkoordinasi semua tugas-tugas lapangan baik untuk tim lapangan sendiri, dengan pemilik maupun dengan konraktor.

Mengambil keputusan-keputusan yang di luar wewenang Resident Engineer.

Bertanggung jawab atas administrasi proyek antara lain proses evaluasi design, pelelangan, laporan bulanan, penagihan, kontrak, dan lain-lain.

Menyusun jadwal, pelaksanaan, anggaran, program kerja, kontrak, laporan, berita acara, dan lain-lain.

Memimpin rapat teknis lapangan. Bertanggung jawab atas tahap pelelangan dan pelaksanaan. Menyusun usulan, rekomendasi untuk Pemilik.

Pengawas Lapangan : Bertanggung jawab atas pengawasan pelaksanaan pekerjaan

pada bidangnya masing-masing. Mengadakan evaluasi, antisipasi, keputusan, usulan-usulan,

teknis pelaksanaan. Menyusun progress report lapangan. Mengadakan konsultasi-konsultasi dengan pihak Perencana

maupun Pemilik untuk permasalahan yang ada di bidangnya masing-masing.

Bertanggung jawab kepada Risident Engineer.

7.2. ORGANISASI PROYEK DARI KONSULTAN MANAJEMEN KONSTRUKSI (DALAM SKALA PROYEK KECIL ˂3 MILYAR)

Untuk pelaksanaan jasa Manajemen Konstruksi pada proyek ini, kami usulkan suatu organisasi proyek seperti di bawah ini :

DIREKSI

Manajer Proyek

ADMINISTRASI PROYEK

Pengawas BidangMekanikal -Elektrikal

Pengawas BidangArsitektur

Pengawas BidangStruktur

(Kantor Pusat)

TERIMA KASIH