Kungwini Local Municipality v Puntlyf 520 Investments (Pty) LtdLCC86/07

Keywords

Expropriation Act No 63 of 1963  – Application by the Municipality to stay a  

warrant   of   eviction  pending   an   intended  expropriation   of   land   by   the  

Municipality, allegedly for housing purposes – True purpose of the intended  

expropriation is to protect the occupiers on the land from being evicted – such  

not a municipal function or duty – Application dismissed

Summary

Land owners  obtained an order   in   terms of   the Extention of  Security  and 

Tenure Act No 62 of 1997 for the eviction of occupiers from their land.   The 

occupiers failed to vacate the land as required in terms of the Court Order. 

The Municipality in whose area of jurisdiction the land is situated, applied for 

an order that the eviction of the occupiers be suspended pending an intended 

expropriation of the land by the Municipality, allegedly for housing purposes.

 

The Municipality contended that it had a duty, in the public interest, to protect 

the   occupiers’   constitutional   right   of   access   to   housing.   The   occupiers, 

however, are not indigent persons in dire need of housing.   It was held that 

the true purpose of the intended expropriation was to enable the occupiers to 

remain on the land, which is not a municipal function or duty.  No opportunity 

was   given   to   the   land   owners   to   make   submissions   on   the   intended 

expropriation to the Municipality in terms of the provisions of the Promotion of 

Administrative   Justice   Act   No   3   of   2000.     It   was   held   that,   should   the 

Municipality implement its decisions to expropriate the farm, the expropriation 

would probably be  invalid.    The application  for  a  stay of   the eviction was 

accordingly dismissed.

Judgment

IN THE LAND CLAIMS COURT OF SOUTH AFRICA(HELD IN RANDBURG)

CASE NO: LCC 86/2007

Heard: 29 August 2007Judgement delivered: 14 September 2007

In the matter between:

KUNGWINI LOCAL MUNICIPALITY           Applicant

and

PUNTLYF 520 INVESTMENTS (PTY) LTD    1st 

Respondent

DAVID JOHN KIRKNESS   2nd 

Respondent

NICHOLAS JOHN O’BRIEN   3rd 

Respondent

PHILEMON MABENA   4th 

Respondent

JONAS KOKELA   5th 

Respondent

GRASMAN SINDANE MAHLANGU   6th 

Respondent

MARIA SINDANE MAHLANGU   7th 

Respondent

THE SHERIFF: BRONKHORSTSPRUIT   8th 

Respondent

JUDGEMENT______________________________________________________________

Gildenhuys J

Introduction

[1] This is an application to stay a warrant of eviction.  The applicant is the 

Kungwini Local Municipality.  The first respondent is Puntlyf 520 Investments 

(Pty) Ltd.   It owns portion 2 of the farm Rietvlei 512 JR (“the Rietvlei farm”) 

and portion 9 of the farm Puntlyf 520 JR (“the Puntlyf farm”).  The second and 

the third respondents are directors of Puntlyf 520 Investments (Pty) Ltd.  I will 

refer   to   the  first,  second and  third   respondents as “the  land owners”.  The 

fourth, fifth, sixth and seventh respondents, together with their families live on 

the Puntlyf farm.  I will refer to them as “the occupiers”.  The eight respondent 

is the sheriff of Bronkhorstspruit.

[2] The Rietvlei farm is 90,4684ha in extent.  The Puntlyf farm is 

171, 3071ha in extent.  The farms are situated some 20km outside the town of Bronkhorstspruit, within the area of jurisdiction of the Kungwini Local Municipality. 

The Facts

[3] During 2004 and in this Court, the land owners lodged an application 

against   the   occupiers,   claiming  inter   alia  an   order   evicting   them   and   all 

persons occupying through or under them from the Rietvlei and Puntlyf farms. 

The  Metsweding  District  Municipaltity   assisted   the  occupiers   financially   to 

obtain legal representation for opposing the eviction application.  The financial 

assistance was given pursuant to the Metswending Municipality’s perceived 

duty   to   assist   its   constituents   in   certain   cases   of   public   interest.     The 

Metsweding Municipality avers that the eviction of occupiers from land within 

its   jurisdiction   is   of   public   interest   because   it   imposes   a   burden   on   the 

Municipality to provide suitable alternative accommodation for them.

[4] The hearing of the eviction application commenced in this Court before 

Meer J.  Whilst the matter was part heard and on 24 March 2006, a settlement 

agreement was reached between the parties.   The salient provisions of the 

settlement agreement are the following:

“ 1. The Respondents and all persons occupying portion 2 of RIETVLEI 518 

JR and portion 9 of PUNTLYF 520 JR  [the occupiers] are to vacate 

the said properties on or before 8 JANUARY 2007 and to remove all 

their movable property on or before such date.

3. The onus  is on the Respondents to  identify and acquire alternative 

land with the assistance of the Department of Land Affairs and/or the 

local authority and it is noted that the applicants shall render all such 

assistance in this process as may be necessary.

4. The Applicants [the land owners] shall pay an amount of R60 000.00 

(SIXTY THOUSAND RAND) as a contribution to the acquisition of the 

said alternative land.  This amount shall be payable on demand to the 

conveyancing attorney after conclusion of a valid  sale agreement in 

respect of such alternative land.

7. The Respondents are at present keeping 65 (sixty five) head of cattle on the said properties.  The number of cattle shall be reduced to 35 (thirty five) head of cattle by no later than 31 May 2006 in order to prevent overgrazing of the said properties.”

The settlement agreement was made an Order of  Court by Meer J on 24 

March 2006.

[5] The occupiers did not vacate the property on 8 January 2007, as they 

undertook to do.   The land owners then took out a warrant for their eviction. 

The   warrant   was   forwarded   to   the   eighth   respondent,   the   Sheriff   of 

Bronkhorstspruit, on 25 January 2007 for execution.

[6] On 1 February 2007 Mr Grobbelaar, the attorney acting for the land 

owners, received a telephone call from a certain Mr Dolamo, an employee of 

the Kungwini Municipality.   He requested a deferral of the eviction to enable 

the Municipality to find alternative accommodation for the occupiers.  

[7] On 5 February 2007 the occupiers applied to this Court, inter alia for an 

Order setting aside the warrant of eviction, rescinding the Court Order made 

on 24 March 2006 and declaring the settlement agreement  to be null  and 

void.   The application was brought by the occupiers on the basis that their 

legal representatives had settled the matter without a mandate.  The Kungwini 

Municipality   provided   financial   assistance   to   the   occupiers   to   bring   that 

application. 

[8] On 6 June 2007 the application to declare the settlement agreement 

null and void was heard by Meer J.  It was dismissed with costs on 11 June 

2007.  On 27 June 2007, the warrant of eviction was re­issued.  On the same 

day an attorney, Mr Van Rensburg, telephoned attorney Grobbelaar and said 

that he was acting on behalf  of   the occupiers as well  as on behalf  of   the 

Department   of   Land  Affairs;   he   indicated   that   he   received   instructions   to 

investigate the possibility of an appeal against the judgment and order given 

by Meer J on 11 June 2007.   He concluded that there was no prospects of 

success in an appeal.   He asked that the eviction be held back until 31 July 

2007, to arrange alternative accommodation for the occupiers.   The eviction 

was deferred as requested.

[9] On   2   August   2007   the   Kungwini   Municipality   lodged   the   present 

application.  It prayed that the warrant of eviction be suspended pending the 

finalisation of an  intended expropriation by  the Municipality  of   the Puntslyf 

farm.

Stay of execution 

[10] This Court has the power, under Rule 65(3) of the Land Claims Court 

Rules, to suspend the execution of any order for such period as it may deem 

fit.   The Court will, generally speaking, only grant a stay of execution if real 

and substantial justice requires such a stay, or put differently, where injustice 

would otherwise be done.  See Road Accident Fund v Strydom 2001 (1) SA 

292 (C) at 304H/I and Strime v Strime 1983 (4) SA 850 (C) at 852 F/G.  

[11] In the case before me the Municipality will, before a stay of execution can be granted, have to show:

(a) that   it   has   the   power   to   expropriate   the   land   for   the   stated 

purpose;

(b) that the stated purpose of the intended expropriation is the true purpose; and(c) that it has duly resolved to expropriate the land.If the municipality cannot show that a valid expropriation is imminent, real and 

substantial justice will not require a stay of the warrant of execution.  Even if 

an expropriation is forthcoming, it does not necessarily follow that the warrant 

of eviction will be suspended.

The power to implement the intended expropriation[12] An   expropriation   cannot   take   place   other   than   in   terms   of   an 

authorising law.  The Expropriation Act No 63 of 1963 authorises the Minister 

of   Public   Works   as   well   as   the   Executive   Committee   of   a   Province   to 

expropriate property for public purposes [section 2(1) of the Expropriation Act 

read with the definition of “Minister”].   No similar authority is given to a local 

authority.   The Expropriation Act provides, however, that if a local authority 

has the power to expropriate (which it must gain from some other law), it must 

exercise that power mutatis mutandis in accordance with the provisions of the 

Expropriation Act [Section 5(2) of the Act].

[13] Section 79 (24)(a) of the Government Ordinance No 17 of 1939 (TVL) empowers a municipal council to expropriate land for­

“..the performance or discharge of any function or duty which the Council is in 

terms of any law authorised or required to perform or discharge.”

To the extent that the Kungwini Local Municipality relies on section 79(24)(a) 

for   its   power   to   expropriate,   it   must   show   that   the   expropriation   will   be 

undertaken to perform or discharge a municipal function or duty.

[14] The purpose of the intended expropriation is, according to the Kungwini 

Municipality, the protection of residents who are faced with eviction. This is 

demonstrated by a resolution, allegedly  taken by the Council  on 3 August 

2007, which the municipality annexed to its papers.  The resolution reads as 

follows:

“1. That the Executive Mayor be delegated and/or authorised, in terms of 

the provisions of Section 30(1)(a) of the Local Government Municipal 

Systems Act, 2000 (Act 32 of 2000) to take all necessary steps and to 

do whatever necessary to make decisions regarding the protection of 

the interests of its residents, in cases of public interest, where they are 

faced with eviction or pending an eviction,  and for this purpose the 

Executive   Mayor   is   entitled   to   make   decisions   regarding   the 

expropriation  of   any  property  or  portion   thereof,  or   take  any  other 

decision for the protection of the residents’  interests, in terms of the 

Council’s   legislative   duties,   for   which   purpose   the   resolution   will 

constitute the policy framework within which the Executive Mayor is to 

act in these cases.

2. That this resolution also ratifies all decisions taken by the Executive 

Mayor  in   respect  of   the protection of   the rights and  interests of   its 

residents, faced with an eviction or pending eviction.”

[15] I asked Ms Jansen van Nieuwenhuizen, who appeared on behalf of the 

Kungwini Municipality, what (in her submission) the purpose of the intended 

expropriation,  is.   She replied that  it   is for housing.   I  proceed to examine 

whether  the Municipality  has the power to expropriate  the Puntlyf   farm for 

housing purposes.  Thereafter   I  will  examine whether   the Municipality  may 

expropriate the farm to protect the occupants from being evicted.

Power to expropriate for housing purposes

[16]  Housing is a municipal function.  Section 9(3)(a) of the Housing Act No 

107 of 1997 provides as follows:

“(3)(a) A municipality may by notice in the Provincial Gazette expropriate any 

land which is required by it for the purposes of housing development 

in terms of any national housing programme, if­

(i) it is unable to purchase the land on reasonable terms through 

negotiation with the owner thereof;

(ii) it has obtained the permission of the MEC to expropriate such land before notice of expropriation is published in the Provincial Gazette; and(iii) such notice of expropriation is published within six months of the date on which the permission of the MEC was granted.”

It was not alleged that the Municipality has or anticipate getting permission 

from the MEC to expropriate the Puntlyf farm for housing development or a 

national  housing  programme.     It  also  seems strange  that   the  municipality 

would undertake a housing programme on a farm 20km out of town.

Power to expropriation to protect residents against eviction

[17] The issue whether a municipality may expropriate land for the purpose 

of   protecting   residents   against   eviction   is  more  problematic.     It  might   be 

argued that a municipality, being part of the state, is in terms of section 7(2) of 

the Constitution obliged to “respect, protect, promote and fulfil the rights in the 

Bill of Rights”. Such rights include the right of access to housing under section 

26 of the Constitution, and also the right to property under section 25 of the 

Constitution.  These rights might well be in direct conflict with each other.  The 

resolution of such conflicts was discussed by Prof AJ van der Walt in his note 

“The State’s  duty  to protect property  owners v   the State’s  duty  to provide 

housing: thoughts on the Modderklip case”, published in vol 21 part 1 SAJHR 

144­161.  

[18] If the Kungwini Municipality has the duty to expropriate Puntlyf farm to 

protect the occupiers’ access to housing,  it must also show that  it has the 

power to do so.  Section 25(2) of the Constitution does not bestow any power 

on an organ of state to expropriate land.   The power must be derived from 

“law of general application”.   The only “law of general application” to which I 

was  referred  is  section 79(24)(a)  of   the Local  Government Ordinance and 

section 9(3)(a) of the Housing Act.  

 [19] The Kungwini Municipality will have no duty (as envisaged in section 

79(24)(a)   of   the   Local   Government   Ordinance)   and   therefore   no   right   to 

expropriate  the Puntlyf   farm to protect  the occupiers’  constitutional  right of 

access to housing unless imminent their eviction will deprive them of access 

to housing. Nor will the Municipality be entitled to expropriate the farm if the 

landowners’ right to property under section 25 of the Constitution outweighs 

the interests of the occupiers to remain in their houses on Puntlyf farm.  I will 

revert to this later.  

The stated purpose of an expropriation must be true purpose 

[20] Where a statute authorises an organ of state to expropriate land for a 

particular   purpose,   the   power   to   expropriate   may   only   be   used   for   that 

purpose.    See  Hardman  v  Administrator  Natal  1975   (1)  SA  340   (N)   and 

Ferguson v Faviell  1 EDC 211 at 217.   The purpose of the expropriation as 

stated   by   the   expropriator   must   be   authorised   by   law   and   must   be   true 

purpose.

 

[21] In LF Boshoff Investments v Cape Town Municipality, 1969(2) SA 256 

(C), Corbett J (as he then was) said (at 268A) that­

“…where a municipality seeks to expropriate property ostensibly for a purpose 

permitted by the empowering legislation but in reality for an ulterior purpose 

not so permitted, the Court will set the purported expropriation aside on the 

ground that in relation to such ulterior purpose the power to expropriate does 

not exist (see  Broadway Mansions (Pty.) Ltd. V. Pretoria City Council,  1955 

(1) S.A. 517 (A.D.) at p.522).”

See also Olifantsvlei Township Ltd v Group Areas Development Board 1964 

(3) SA 611 (T) at 614G.

 [22] The purpose of an expropriation must be distinguished from the motive for the 

expropriation.  In AECI Ltd and Another v Strand Municipality and Others 1991 

(4) SA 688 (C) Marais J said (at 699 B­E)­

“ I am of course alive to the distinction between the purpose of the doing of an 

act  and   the  motive   for   the  doing  of  an  act.  However,   I   find  Mr  Burger’s 

suggestion that motives can never be relevant goes too far. Motive may serve 

to show that in a particular case the purpose of an act of expropriation is to 

further   another   purpose   which   is   plainly  ultra   vires  and   which   is   so 

inextricably linked to the purpose of the act of expropriation that it infects with 

illegality the expropriation itself.  A municipality which expropriates property in 

order to provide parking facilities for the patrons of a gambling casino which it 

intends   to   erect   on   its   own   adjoining   land   cannot   be   heard   to   say   that, 

inasmuch  as   the  provision  of  parking   facilities   is  in  abstracto  a municipal 

purpose, its act of expropriation must be regarded as intra vires.”

[23] The principle  is well  illustrated by two Australian cases.  In  Werribee 

Shire Council v Kerr  (1982) 42 CLR 1 a company laid a pipeline on private 

land.  The owner of the land applied for a Court Order directing the company 

to   remove   the   pipes.   The   municipal   council   thereupon   proceeded   to 

expropriate   the   land  containing   the  pipeline,  ostensibly   for   the  purpose of 

providing a public road.   The owner of the land disputed the validity of the 

expropriation on the ground that the real purpose of the council was not to 

provide a road but to allow the company to retain the pipeline. The High Court 

held the expropriation to be invalid. 

[24] In the case of Prentice v Brisbane City Council (1966) St.R.Qd 391, the 

City  Council   resolved  to  expropriate   land  from  the  plaintiff   for  providing  a 

roadway   leading   to   a   bridge   over   a   river.   A   land   development   company 

intended to construct the bridge to provide access to land on the other side of 

the   river   where   the   company  planned  a   new   development.     The   plaintiff 

applied for an interdict to prevent the expropriation.  The Supreme Court (per  

Mansfield CJ) held as follows:

“The Council’s main purpose in resolving that any of the plaintiff’s land were 

required   was   to   assist   the   “developmental”   plan   of   the   company, 

notwithstanding   that   in   a   broad   sense   the   interests   of   the   city   and   its 

inhabitants were being served by the subdivision and the opening up of the 

lands on the southern bank of the river and by the essential concomitant of that 

subdivision namely, the provision of a bridge and access thereto.  The Council 

had entered into an agreement with the company which in effect made the 

Council   the   agent   of   the   company   rather   than   that   of   the   inhabitants   in 

general, when it purported to put into operation its powers of resumption [   ie    

expropriation] of the plaintiff’s land.” (my underlining)

The true purpose of the intended expropriation

[25] I   have   no   doubt   that,  in   casu,  the   true   purpose   of   the   intended 

expropriation is not to develop housing, but to prevent the imminent eviction of 

the occupiers.  I will demonstrate this by what follows hereunder.

[26] It is evident from the history of the matter that the occupiers, who make 

up only three families, must have an unique relationship with the Kungwini 

Municipality.    Not  only did   the municipality  assist   them financially   to   resist 

eviction, but when  it  appeared  that  their  eviction has become inevitable,   it 

resolved to expropriate the Puntlyf farm.  It did so as a “last resort” because, 

according   to   Mr   Smith,   (the   Municipality’s   acting   Director   of   Corporate 

Services) alternative accommodation could not be found for the occupiers.

[27] The occupiers are not within the class of indigent people to whom it 

could   be   expected   that   the   municipality   would   direct   their   recourses   for 

providing houses.  Mr Mabena, the fourth respondent, keeps up to 65 heards 

of cattle on Puntlyf and Rietvlei farm.  His cattle has taken over all the grazing. 

It  appears from his own affidavit   in  the unsuccessful   rescission application 

that   he   is   a   carpenter   and   a   building   contractor.     According   to   the   land 

owners, he has substantial investments in bank accounts.  Mr Koleka, the fifth 

respondent,  is  in the fulltime employ of  the Kungwini Municipality as a fire 

fighter.   Mr Mahlangu, the sixth respondent, is according to the land owners 

employed at a nearby sand mine.

[28] The Kungwini Municipality does not explain why the occupiers cannot find accommodation elsewhere.  In terms of the settlement agreement, they must receive R60 000.00 from the land owners as a contribution towards the acquisition of alternative land.  Mr Smith, in paragraph 13 of the Municipality’s replying affidavit, alleges that the land owners­

“…being persons of considerable means, might find it difficult to contemplate 

the plight of indigent people facing the constant threat of being evicted from 

their home and hearth without any means whatsoever to fend for themselves. 

There is nothing sinister or untoward in Government providing assistance in 

these circumstances.”

The  occupiers  are  not   indigent   people.     If   the  Municipality   had  used   the 

money it contributed towards the occupiers’ legal costs, together with the R60 

000.00 the occupiers would get from the land owners, it would seem to me 

that the Municipality might well have been able to provide housing for them 

and   their   families.     They   are   altogether   24   people.

[29] Attorney Van Rensburg, in his letter of 27 June 2007 addressed to the 

landowners’ attorneys, asked the landowners to hold the warrant of eviction 

over until 31 July 2007 to give the authorities time to arrange for alternative 

accommodation.  He concluded his letter by the following telling remark:

“The problem seems to be the cattle for which the authorities must find place.” 

In my view, the Municipality has no duty to find a place for the cattle.

[30] In  a  Memorandum  to  motivate  a   recommendation   to   the  Executive 

Major of the Kungwini Municipality that the Puntlyf farm be expropriated, the 

Acting Director of Corporate services wrote as follows:

‘The Mabena family have been living on the abovementioned property since 

1933.    They were  all  born and brought  up on  the  farm and have always 

treated  it  as their  own. The  land owner seeks the eviction of   the Mabena 

family  from the farm in terms of  the Provision of  Extension of  Services of 

Tenure Act no 62 of 1997.” 

[31] The   23   people   allegedly   affected   by   the   imminent   eviction   are   all 

members of the Mobena, Kokela and Mahlangu families. Mt Havenga, who 

appeared   on   behalf   of   the   land   owners,   submitted   that   it   has   been 

demonstrated in affidavits filed in the previous proceedings that the Mobena 

and Koleka families are land invaders.  Although Mr Mobena was born on the 

Puntlyf farm in 1951 he never worked on the farm.  He left the farm when he 

was still very young.  He moved back in 1998, at a time when there were no 

farming activities on the farm.  He acted as if he was the owner, utilizing the 

entire farm for grazing his cattle.  He also allowed Mr Koleka to erect his own 

house on the farm.  Mr Koleka never worked on the farm and has never had 

lawful permission to live on the farm.  Mr Mahlangu did work on the farm.  His 

employment came to an end in 1997/1998, when the farming activities were 

abandoned.     He   refused   to   leave   the   farm.     His   family   married   into   the 

Mobena family.

[32] The occupiers have a different version of the circumstances under which they occupied the Puntlyf farm.  Yet they cannot deny that they are bound to a settlement agreement in terms of which they must vacate the farm and that since January 2007 they have been occupying the farm in defiance of a Court Order.

[33] The Kungwini Municipality knew, at least since January 2007, that the land owners are in the process of evicting the occupiers.  Insofar as the municipality might consider itself duty bound to provide alternative accommodation to them, it does not disclose what (if anything) it has done to comply with that duty.  It appears from the papers before me that the Municipality has taken a decision to expropriate another property, Portion 422 of the farm Zwavelpoort 373 JR, to establish a housing development on that farm.  It does not attempt to show why the occupiers cannot be accommodated there.  

[34] In  my view  the  inference  is   irresistible   that   the  true  purpose of   the 

Kungwini  Municipality   for  deciding  to expropriate  Puntlyf   farm  is  neither   to 

provide housing nor to protect the occupiers’ constitutional right to housing.  It 

is   to make  it  possible  for  Mr Mabena and his associates to continue  their 

illegal occupation of a large farm where they graze their cattle and which they 

regard as their own.  Such an expropriation is not for a public purpose and not 

in the public interest.   The Municipality has no power to expropriate Puntlyf 

farm for  that purpose.    Its decision to do so makes them (in  the words of 

Mansfield CJ in the Bribare City Council case supra) in effect the agent of the 

occupiers rather than that of the inhabitants in general.

[35] I should ad that inference on what the true purpose of the expropriation must be, is supported by the following passage in paragraph 7.11 of the replying affidavit by Mr Smith, the acting Director of Corporate Services of the Municipality:

“I  once again  wish  to emphasize  that   this  application   [to stay  the eviction 

pending the expropriation of the farm], was lodged as a last resort, solely due 

to   the   fact   that   no   alternative   accommodation   could   be   found   for   the 

occupiers.”

The   cost   of   the   expropriation   and   the   compensation   which   will   become 

payable   to   the   land   owners   must   surely   exceed   the   costs   of   providing 

municipal housing to the three families by far.

The decision to expropriate Puntlyf farm

[36] Mr   Havenga   submitted   that   there   was   no   proper   decision   by   the 

Kungwini Municipality to expropriate the Puntlyf farm, for two reasons.  Firstly, 

no proper decision was ever taken.  Secondly, the provisions of the Promotion 

of Administrative Justice Act No 3 of 2000 (“PAJA”) was not complied with.  I 

will deal with each of the reasons.

Has a proper decision been taken to expropriate Puntlyf farm?[37] In paragraph 17.1 of the founding affidavit dated 2 August 2007, it is 

stated that a decision was made on 24 July 2007 to expropriate the Puntlyf 

farm.  No resolution was attached.  In the replying affidavit, Mr Smith alleged 

that the date “24 July 2007”  is a “typographical error”, and that the correct 

date of the decision is 20 July 2007.

[38] The decision of 20 July was taken by the Executive Major of the Municipality.  The Major, purporting to act in terms of a delegation by the Council contained in a resolution of 28 June 2007, decided that the following properties be expropriated:

“1. Portion 422 of the farm Zwavelpoort 373 JR; 

 2. Remaining extent of portion 2 (of portion of a portion 1) Rietvlei 518 

JR. (Puntlyf)”

The resolution of 28 June 2007 and the delegation contained therein relate to 

a different property, viz portion 34 of the farm Kameelzynkraal 547 JR.  There 

was no delegation of authority to decide on the expropriation of the Puntlyf 

farm.

[39] The mistake seems  to  have been  realised by   the  Municipality  after 

these proceedings have already been lodged.   The attorney acting for  the 

Municipality referring to the resolution of 28 June 2007 which had nothing to 

do   with   the   farm   Puntlyf,   “requested   that   a   more   general   resolution   be 

formulated.  The acting Municipal Manager recommended to the applicant’s 

council   that   the  delegation   to   the  Executive  Mayor  be  extended   to  make 

decisions regarding the “protection of the interest of its residents in cases of  

public interest where they are faced with eviction or a pending eviction” and 

that, for this purpose the Executive Mayor be authorised to make decisions 

regarding the expropriation of any property.   It was also recommended that 

decisions taken by the Executive Mayor “in respect of the protection of the 

rights and interests of its residents faced with an eviction or pending eviction” 

be  ratified.    On 3 August 2007,  and  in  line with   the recommendation,   the 

Council  took the suggested decision.   Neither the recommendation nor the 

resolution refers to the farm Puntlyf.

[40] The   “ratification”   by   the  Council   can  only   refer   to   the  unauthorised 

decision taken by the Executive Mayor to expropriate the Puntlyf farm.   As I 

have indicated above, that resolution has been taken on information which is 

vehemently disputed by the landowners.   Furthermore, the delegation to the 

Executive Mayor is only in respect of cases where the protection of residents 

faced with eviction is in the public interest.  I have already concluded that the 

public interest does not require the occupiers in this case to be protected from 

the imminent eviction.

Is the administrative action by the Kungwini Municipality procedurally fair?

[41] A  decision  by  an  organ  or  state   to  expropriate  property  constitutes 

administrative action which is subject to the provisions of PAJA.  Section 3(1) 

and (2) of PAJA reads as follows:

“ (1) Administrative   actions   which   materially   and   adversely   affects   the 

rights or legitimate expectations of any person must be procedurally 

fair. 

(2) (a) a fair administrative procedure depends on the circumstances 

                        of each case.(b) In   order   to   give   effect   to   the   right   to   procedurally   fair 

administrative action,  an administrator,  subject   to subsection 

(4) must give a person referred to in subsection (1) –

(a) adequate   notice   of   the   nature   and   purpose   of   the 

proposed administrative action;

(b) a reasonable opportunity to make representation;(c) a clear statement of the administrative action;(d) adequate notice of any right of review or internal appeal, where applicable; and(e) adequate notice of the right to request  reasons in terms of section 5.

[42] In   the   case   of  M   &   J   Morgan   Investments   (Pty)   Ltd   v   Pinetown 

Municipality, 1997 (4) SA 427 (SCA) at 439 D­G, Olivier J said the following in 

relation   to   a   contention   that   the  audi   alteram   partem  rule   has   not   been 

complied with before a decision to expropriate was taken:

“The rules of natural justice,  of which  audi alteram partem  is  one,  form a 

cornerstone of administrative law. They 

‘…facilitate accurate and informed decision­making; secondly they ensure that decisions are made in the public interests; and, thirdly, they cater for certain important process values’.(Baxter Administrative Law at 538.)  The audi alteram partem rule was said by Voet  

2.4.1 (Gane’s translation) to ‘rest on the highest equity’.  Ptahhotep in the 6th 

Egyptian Dynasty (2300 – 2150 BC) laoded the rule (Baxter (op cit at 539) and coined the dictum:   “Not all one pleads for can be granted,

  But a good hearing soothes the ear.’

Nevertheless, if the rules of natural justice are efficiently to serve the purpose for which they exist and if they are to retain their great legitimacy, they must be applied appropriately.” 

[43] Southwood (supra, at p 52) particularise the duties of an expropriation 

authority under the audi alteram partem rule as follow:  

“It is suggested that whether or not its authorising legislation lays down that 

the   expropriatee   must   be   given   an   opportunity   to   be   heard   before   the 

expropriator makes its decision to expropriate, the expropriator should, first, 

give the expropriate a clear idea of the nature and extent of the property that 

he intends to expropriate.  Secondly, he should give the expropriate notice of 

the   factors   which   he   intends   to   take   into   consideration   when   making  his 

decision o expropriate.  Thirdly, he should give the expropriate time, adequate 

in the circumstances of the particular case, in which to make representations 

to the expropriator before he makes the decision to expropriate.”

See   also   Purshotam,   “The   expropriatee’s   right   to   a   hearing   before   the 

decision is made to expropriate” 1994 vol III part 2 SALJ 237.

[44] It cannot be gainsaid that in this matter the land owners were not given an opportunity to object against the decisions (valid or not) taken by or on behalf of the Kungwini Municipal Council to expropriate the Puntlyf farm.  As pointed out by Mr Havenga, many possible objections against the intended expropriation present themselves.  I have already dealt with some of them in 

this judgement.  They are, in all likelihood, further objections which the land owners will want to put forward. Conclusion

[45] In summary, I repeat that I have come to the following conclusions:

(a) The Kungwini Municipality has the power to expropriate land for 

the development of housing, however, the Municipality has no 

intention to develop housing on the Puntlyf farm.

(b) The Kungwini Municipality has the duty to protect the right which its inhabitants have under the Bill of Rights, including their access to housing. The duty give them power, under section 79(24)(a) of the Local Government Ordinance, to expropriate land if it is in the public interest to do so.(c) The true purpose of the intended expropriation is not to serve the public interest by protecting the occupiers’ right of access to public housing, but to assist the three families comprising to 23 occupiers to remain in full occupation of a farm of 171 ha which they do not own, and which they have undertaken to vacate.(d) It is doubtful whether a proper resolution has been passed by the Kungwini Municipal Council or by its Executive Major to expropriate the Puntlyf farm.(e) The Kungwini Municipality did not give the land owners an opportunity to make representations before deciding to expropriate; its failure to do so makes any decision to expropriate Puntlyf farm contentious.

[46] It is doubtful whether the Kungwini Municipality will, on the resolutions 

as they now stand, proceed with the expropriation of the Puntlyf farm.   The 

Municipality gave no intimation of when it anticipates that the resolutions to 

expropriate will be implemented.  Even if the municipality should proceed with 

the expropriation of the Puntlyf farm, such expropriation will in all probability 

be found to invalid.   The land owners have already obtained an Order from 

this Court that the occupiers must vacate the farm.   The interest of justice 

does not, in my view, require that the land owners be denied full enjoyment of 

their ownership rights in the farm any longer.  If follows that the application to 

stay the warrant of execution cannot succeed.  

[47] It is practice in this Court not to make cost orders except in exceptional circumstances.  The circumstances of this case are, however, exceptional. The Kungwini Municipality assumed the role of a protagonist of the occupiers’ cause, and took decisions which cannot be justified in relation to its accountability towards its other inhabitants.  

[48] I come to the land owners’ counter application.  The first two prayers are for orders against the Kungwini Municipality.  Mr Havenga indicated, during argument that the land owners are not proceeding with those prayers. I therefore need to say no more against them.  The third prayer is for an Order against the occupiers, prohibiting misbehaviour on their part.  The prayer is based on the premise that the occupiers will, at least for the time being, remain on the Puntlyf farm.  If the warrant for their eviction is not stayed, the necessity for the prayer will fall away.  The forth and fifth prayers are for an Order that the occupiers be found guilty of contempt of Court and be committed to prison.  Mr Havenga did not press for an Order on these two prayers.  I am, in any event, not convinced that the occupiers intentionally defied the Court Order to vacate.  [49] As in the case of the occupiers, the land owners ask for orders against the Kungwini Municipality which were not sufficiently motivated, and which were not proceeded with.  The land owners should pay the Municipality’s costs in respect thereof.  The occupiers did not participate in the proceedings and did not ask for a cost order against the land owners.  

[50] For the reasons set out above, I make the following order:

a) The main application is dismissed;

b) The applicant must pay the first, second and third respondents’ costs in 

the main application;

c) The counter application is dismissed; and

d) The first, second and third respondents, jointly and severally, must pay 

the applicants’ costs in the counter application.

_____________A GILDENHUYSJUDGE OF THE LAND CLAIMS COURT

Appearances:

For the applicant:Ms N Jansen van Nieuwenhuizen   Instructed byGovender AttorneysBronhorstspruit

For the first, second and third respondentsMr H S Havenga   Instructed byGrütter & Grobbelaar AttorneysPretoria

No appearance by the fourth, fifth, sixth, seventh and eight responders