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LA CUSTOMIZZAZIONE NEL SETTORE RESIDENZIALE NUOVI STRUMENTI, NUOVI SCENARI

POLITECNICO DI MILANO- ANNO ACCADEMICO 2014-2015

FACOLTA DI: ARCHITETTURA URBANISTICA INGEGNERIA DELLE COSTRUZIONI

CORSO DI STUDI DI: GESTIONE DEL COSTRUITO

Autore: Lombardi Emanuele

Matricola: 817310

Relatore: Professor Gianandrea Ciaramella

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INDICE

INTODUZIONE E METODO DI LAVORO ....................................................................................................................................................... 3

1.IL MERCATO IMMOBILIARE DELLA RESIDENZA IN ITALIA ....................................................................................................................... 4

1.1 QUADRO STORICO ................................................................................................................................................................................. 4

1.2- L’EVOLUZIONE DEL MERCATO ..................................................................................................................................................................... 4

1.3 FOCUS SULLA SITUAZIONE ATTUALE ...........................................................................................................................................................5

1.4 REDDITO E INVESTIMENTI IMMOBILIARI ....................................................................................................................................................... 7

1.4 LA CRISI DELLE “NUOVE” COSTRUZIONI ..................................................................................................................................................... 9

1.5 LA “RIPRESA” DEL SETTORE DELLA MANUTENZIONE E RISTRUTTURAZIONE ................................................................................................ 10

1.6 IL MERCATO DELL’AFFITTO ........................................................................................................................................................................ 13

1.7 IL CASO DI MILANO E GLI AFFITTI TEMPORANEI ........................................................................................................................................... 14

1.8 IL MERCATO IMMOBILIARE, IN SINTESI ...................................................................................................................................................... 16

2. DIVERSI SOGGETTI, DIVERSI PUNTI DI VISTA ..................................................................................................................................... 19

2.1 CHI SONO I SOGGETTI COINVOLTI NEL MERCATO IMMOBILIARE .................................................................................................................. 19

2.2 IL PUNTO DI VISTA DEL PROMOTORE ........................................................................................................................................................ 19

2.3 IL PUNTO DI VISTA DEL COSTRUTTORE .................................................................................................................................................... 20

2.4 IL PUNTO DI VISTA DEL MEDIATORE ........................................................................................................................................................... 21

2.5 IL PUNTO DI VISTA DEL COMPRATORE ......................................................................................................................................................23

2.6 I SOGGETTI COINVOLTI, IN SINTESI........................................................................................................................................................... 24

3. LE PIATTAFORME INFORMATIZZATE ................................................................................................................................................... 26

3.1 QUALI SONO LE PIATTAFORME INFORMATIZZATE NEL MERCATO IMMOBILIARE ........................................................................................... 26

3.2 IL CASO “IMMOBILIARE.IT” ...................................................................................................................................................................... 26

3.3 IL CASO “REPLAT” .................................................................................................................................................................................. 29

3.4 IL CASO “COCONTEST” ........................................................................................................................................................................... 30

3.5 IL CASO “EDILPORTALE” ......................................................................................................................................................................... 33

3.6 LO STRUMENTO BIM ................................................................................................................................................................................34

4.VERSO LA CUSTOMIZZAZIONE DEL SETTORE RESIDENZIALE .............................................................................................................. 36

4.1 COSA SI INTENDE PER CUSTOMIZZAZIONE ................................................................................................................................................ 36

4.2 POTENZIALITÀ DELLA MASS-CUSTOMIZATION .......................................................................................................................................... 38

4.3 LA CUSTOMIZZAZIONE NEL SETTORE IMMOBILIARE .................................................................................................................................. 38

4.4 GLI STRUMENTI PER LA CUSTOMIZZAZIONE NEL SETTORE DELLA RESIDENZA ........................................................................................... 40

4.5 LA CUSTOM BUILD STRATEGY NEL REGNO UNITO .....................................................................................................................................46

5. IPOTESI DI REALIZZAZIONE DI UN NUOVO STRUMENTO..................................................................................................................... 48

5.1 INTRODUZIONE ........................................................................................................................................................................................ 48

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5.2 I SOGGETTI COINVOLTI ............................................................................................................................................................................ 48

5.3 L’ACCESSIBILITÀ DELLO STRUMENTO ...................................................................................................................................................... 48

5.4 OGGETTO DELLO STRUMENTO ..................................................................................................................................................................49

5.5 OBBIETTIVO DELLO STRUMENTO ............................................................................................................................................................. 50

5.6 IL MODELLO ............................................................................................................................................................................................ 56

5.7 GLI OUTPUTS DEL PROCESSO ................................................................................................................................................................. 60

6. CASI STUDIO ...................................................................................................................................................................................... 61

6.1 CASO STUDIO, MODELLO TOP-DOWN......................................................................................................................................................... 61

6.2 CASO STUDIO, MODELLO BOTTOM-UP ...................................................................................................................................................... 67

7. CONCLUSIONI .................................................................................................................................................................................... 73

8. BIBILIOGRAFIA .................................................................................................................................................................................. 77

ALLEGATI

ALLEGATO 1 - “Protocollo d’intesa ‘straordinarie, temporanee esigenze abitative e di servizi ad esse collegati, connesse allo svolgimento della manifestazione expo 2015, nel comune di Milano’”, Comune di Milano, 2014;

ALLEGATO 2- “Bozza contratto per locazioni sperimentali expo 2015”, Comune di Milano, 2015;

ALLEGATO 3- “Vademecum del consumatore che si rivolge ad una agenzia immobiliare”, CCIAA di Milano;

ALLEGATO 4- “Custom build homes fund”; Homes and Comunity Agency, luglio 2012.

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INTODUZIONE E METODO DI LAVORO

L’obiettivo di questa tesi è la valutazione dell’introduzione di un nuovo strumento informatizzato per la gestione dei processi di sviluppo immobiliare, con la possibilità di estenderne l’utilizzo a qualsiasi altre operazioni immobiliari.

Il lavoro si sviluppa su diversi punti:

- Osservazione del mercato immobiliare residenziale italiano, sia attraverso un’analisi storica, sia attraverso un’analisi puntutale sulla situazione attuale, tutto supportato da interviste e dati, quasi sempre di tipo istituzionale. L’analisi investe tutti i principali indicatori socio-economici del mercato;

- Analisi dei soggetti coinvolti nel processo di sviluppo immobiliare, dei rispettivi punti di vista. In questa sezione si mette in evidenza i problemi e le soluzioni proposte o auspicate da ciascun soggetto. Questa sezione è frutto di numerose interviste personali e di report forniti direttamente dai soggetti;

- Osservazione del livello di informatizzazione del mercato immobiliare. In questa sezione vengono osservate le principali piattaforme che agiscono a livello informatico sul mercato immobiliare, mettendo in evidenza debolezze, punti di forza e potenzialità di ciascuna;

- Osservazione del livello di customizzazione del mercato immobiliare. In questa sezione si cerca di definire il concetto di customizzazione e di come quest’ultimo possa essere legato al settore immobiliare, quali vantaggi possa offrire e quali rischi possano esserci intraprendendo una customizzazione del processo di sviluppo immobiliare;

- Ipotesi di realizzazione di un nuovo strumento per la customizzazione del settore immobiliare residenziale. Partendo dalle precedenti analisi sulle piattaforme e sulla potenzialità della customizzazione, l’obbiettivo è quello di dimostrare quali potenzialità potrebbe avere uno strumento informatizzato per la customizzazione di sviluppi residenziali. Tutto ciò facendo riferimento a strumenti esistenti, nel contesto internazionale, con caratteristiche simili a quello ipotizzato;

- Osservazione dei casi studio. In questa sezione vengono osservati casi di sviluppo immobiliare realizzati con strumenti e processi simili a quello ipotizzato nella tesi, mettendo in particolare evidenza i punti chiave del processo e i vantaggi che questo approccio ha portato in ciascun caso;

- Le conclusioni cercano di riassumere punti di forza, punti di debolezza, potenzialità e rischi nell’introduzione di uno strumento, come quello ipotizzato, nel mercato degli sviluppi immobiliari residenziali nel contesto nazionale italiano.

I punti chiave della tesi sono:

- Ricerca dei principali problemi legati al mercato immobiliare residenziale italiano e del processo di sviluppo immobiliare; - Ricerca delle potenzialità della customizzazione all’interno del mercato immobiliare residenziale; - Ricerca di soluzioni per i problemi del mercato attraverso lo sviluppo delle potenzialità della customizzazione; - Dimostrazione dei vantaggi generabili dall’applicazione della customizzazione all’interno del processo di sviluppo immobiliare e

relazione tra i vantaggi generabili e soluzione di alcuni dei problemi presenti.

E’ necessaria una digressione sulle fonti utilizzate: la maggior parte delle fonti sono di tipo istituzionale (ISTAT, Agenzia del Territorio), o di tipo associativo (ANCE, FIMAA, FRIMM). Qualora ci fossero dei dati derivanti da elaborazioni di singoli soggetti non considerati istituzionali, queste sono sempre paragonate ad elaborazioni di altri soggetti, per provarne la veridicità.

Gran parte della ricerca è stata svolta attraverso interviste personali presso i maggiori soggetti operanti nel mercato immobiliare e con l’utilizzo di materiale fornito direttamente dagli stessi.

Per quanto riguarda la parte relativa alla customizzazione e alla possibile relazione tra questa e il mercato immobiliare, le fonti principali sono straniere e, soprattutto quelle trovate a livello nazionale, sono frutto di articoli e pubblicazioni sperimentali. Anche per la parte relativa a strumenti e casi studio legati alla customizzazione immobiliare, è importante precisare che molte situazioni sono di tipo sperimentale e relativamente recenti. Non esiste una grande bibliografia storica legata all’argomento.

1.IL MERCATO IMMOBILIARE DELLA RESIDENZA IN ITALIA

1.1 QUADRO STORICO

“Stabilizzazione”, “normalizzazione”, “ripresa”, molti sono i termini con cui viene definita l’attuale situazione del mercato immobiliare. Ma è necessario capire cosa è successo nel corso degli anni precedenti, per poter intuire quale sia la situazione, quali le possibili evoluzioni; chi ha le idee più chiare, e quindi le informazioni più attendibili.

FIGURA 1- Numero di transazioni mercato immobiliare residenziale- Agenzia delle entrate

Se si osserva l’andamento, in numero di transazioni, dalla seconda metà del 1980, del mercato degli immobili residenziali, si può capire (FIGURA 1) che l’andamento delle transazioni è stato pressoché costante fino alla fine degli anni del decennio che va dal 1990 al 2000. Da questo momento in poi il numero delle compravendite è vertiginoso, fino a raggiungere il suo apice nel 2006 (+80% rispetto al 1996). A questo punto se si paragona il numero delle compravendite al relativo prezzo medio, si può osservare il cosiddetto andamento a “nido d’ape”. Questo particolare caso mette in evidenza questa evoluzione storica: dagli anni che vanno dal 1996 al 2000 cresce il numero delle transazioni, ma non il prezzo; dal 2000 al 2006-2007 aumenta il numero delle transazioni e aumenta il prezzo (in modo significativo).

Dal 2006 in poi, si ha un’inversione di tendenza per quanto riguarda il numero di transazioni, ma il prezzo rimane invariato fino agli anni 2009-2010, dove finalmente si assiste ad un riadeguamento dei prezzi, che è in corso tutt’ora, e, se si osserva bene il grafico, si capisce che la cosiddetta “bolla” non è ancora del tutto sgonfia.

1.2- L’EVOLUZIONE DEL MERCATO

E’ importante capire quali siano i motivi che stanno dietro a questa situazione: Anni 1995-2000, l’immobile risulta essere un buon investimento, le banche concedono finanziamenti, visto il relativo benessere, e vista la capacità del bene immobile di rivalutarsi nel tempo. Le conseguenze si riflettono in un aumento del numero delle transazioni. I proprietari, spesso “piccoli” proprietari, non sono sensibili all’andamento del mercato, e il prezzo degli immobili non viene corretto, ma resta piuttosto stabile.

Anni 2000-2005, gli operatori iniziano a correggere i prezzi degli immobili che raggiungono prezzi elevati. Il numero di transazioni è altissimo, maggiore delle reali necessità assorbibili dal mercato: la “bolla” è gonfia. Le banche iniziano a non vedere più l’immobile come un oggetto rivalutabile (gli immobili non valgono realmente il prezzo a cui vengono compravenduti, possono solo svalutarsi), e non sono più disposte a concedere prestiti per quella tipologia di investimento. Tenendo conto che a quei prezzi, c’è il rischio che i clienti, già colpiti da una crisi finanziaria globale, non saldino il proprio debito.

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FIGURA 2- Ciclo nido d’ape, transazioni e prezzi immobiliari- Immobiliare.it

Anni 2006-2010, le banche prendono le distanze dal mercato. Le persone, non avendo più accesso al credito, hanno meno potere di acquisto e le transazioni calano.

Anni 2010-oggi, i prezzi tendono a riallinearsi al numero di transazioni, ma non ancora definitivamente.

1.3 FOCUS SULLA SITUAZIONE ATTUALE

Come si è potuto constatare, sarebbe opportuno definire la situazione attuale di “stabilizzazione”. Forse, si può parlare di lieve “ripresa”, per quanto riguarda il numero di transazioni; ma non per quanto riguarda i prezzi, che stanno attraversando un cosiddetto “recesso”, seppur attenuato. Così come viene mostrato nei grafici precedenti, anche la previsione di mercato elaborata da FIMAA MiMB (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari Milano e Monza Brianza) (FIGURA 3) sembra essere ottimista per quanto riguarda l’aumento del numero di trattative. Anche i dati relativi al numero di compravendite nel settore residenziale relative all’anno 2014, con fonte: “Agenzia delle entrate” (FIGURA 1), confermano questo trend, anche se appare evidente che sia un po’ prematuro parlare di trend consolidato, ma sarebbe opportuno parlare di auspicabile previsione.

FIGURA 3- Numero di transazioni mercato immobiliare residenziale- FIMAA-MiMB

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I dati di FIMAA sembrano chiari: “Analizzando con maggiore dettaglio l’andamento del mercato della casa negli ultimi due anni nelle diverse realtà territoriali (città capoluogo, città non capoluogo, Milano città e Provincia) è possibile leggere alcune dinamiche molto significative (FIGURA 4).

FIGURA 4- Transazioni trimestrali divise per città capoluogo, non capoluogo, provincia di Milano, Italia- FIMAA-MiMB

Livello nazionale: sebbene con il I trimestre 2014 si registri, dopo alcuni anni, il primo segnale positivo (+4,1%), nel II il valore cala nuovamente (-1%) per riattestarsi al medesimo valore nel III trimestre (+4,1%), Città capoluoghi. Medesima dinamica di flessione, sebbene con valori positivi, per le capoluogo (+8,8; +1,8; +6,9), Città non capoluoghi. Medesima dinamica per le città non capoluogo, tuttavia con percentuali più contenute (+1,7; -2,4; +2,8).” (2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB, IL MERCATO IMMOBILIARE DEL 2015: CENNI DI NORMALIZZAZIONE, Dicembre 2014).

Anche per quanto riguarda le Associazioni di impresa, le previsioni vanno nella stessa direzione. Infatti il rapporto di ASSIMPREDIL ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) sottolinea un clima di stabilizzazione e successiva ripresa, sempre per quanto riguarda il numero di compravendite, negli anni che vanno dal 2014 al 2017 (FIGURA 5). All’interno del rapporto è scritto: “Dopo sette anni consecutivi di riduzione del numero di abitazioni compravendute (-53,6% tra il 2007 ed il 2013), nel corso del 2014 si registra un’interruzione del trend negativo con una crescita del 3,6% rispetto al 2013. Il 2014 può essere letto, quindi, come l’anno di inversione di tendenza del ciclo negativo, con un recupero di vivacità riscontrabile soprattutto nelle grandi città capoluogo.

FIGURA 5- Compravendite immobiliari residenziali- Nomisma

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Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il risultato del 2014 deriva dalla sintesi di una dinamica particolarmente positiva dei comuni capoluoghi, con un aumento tendenziale del 7,4% del numero di transazioni effettuate e di una crescita più contenuta nei comuni non capoluogo (+1,7% rispetto al 2013).” (OSSERVATORIO CONGIUNTURALE SULL'INDUSTRIA DELLE COSTRUZIONI, a cura della Direzione Affari Economici e Centro Studi, Luglio 2015).

1.4 REDDITO E INVESTIMENTI IMMOBILIARI

Il rapporto tra reddito e investimenti immobiliari è un aspetto importante, soprattutto in un momento in cui la crisi finanziaria rende difficoltoso l’accesso al debito.

FIGURA 6- Famiglie in affitto e famiglie in proprietà- Eurostat

L’investimento sulla casa è sempre stato, in Italia, un capo saldo per le famiglie. Perciò risulta importante capire in quanto tempo possa essere risolto questo investimento, in funzione al reddito medio di un individuo o di una famiglia. Come si potrà notare l’andamento del reddito sarà legato alla disponibilità all’acquisto di un immobile, anche se non in modo del tutto proporzionale. Questo a riconferma del fatto che, nel nostro paese, l’acquisto di una casa sia qualcosa di quasi irrinunciabile (FIGURA 6). Infatti oltre l’80% delle famiglie italiane è proprietaria del proprio immobile, contro il meno del 60% in Germania, e una media poco superiore al 60% nei paesi dell’EU-15 (Fonte Eurostat, yearbook 2010). Inoltre si può con certezza affermare che il reddito sia legato all’andamento dei prezzi e dei canoni di affitto (FIGURA 7). Come si può notare dal grafico in FIGURA 7, l’andamento del reddito non è esattamente proporzionale all’andamento dei prezzi. Questo significa che un aumento, o una diminuzione, del reddito si riflette, come detto in precedenza, sull’andamento del mercato immobiliare, ma non significa che gli italiani siano disposti a rinunciare all’acquisto della casa. Piuttosto che siano disposti ad attendere un abbassamento dei prezzi, o ad aumentare i tempi del proprio investimento.

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FIGURA 7- Rapporto tra reddito e prezzo degli immobili- Nomisma

All’interno di un interessante articolo di Repubblica è presente un confronto tra reddito e lunghezza dell’investimento: quanto tempo le famiglie italiane, in funzione del proprio reddito, impiegano per pagare la propria casa (FIGURA 8). All’interno dell’articolo si può leggere; “È il grande amore degli italiani [...]. Eppure, mentre i prezzi delle abitazioni continuano a scendere (-7% nel 2014 rispetto al 2013), gli stipendi bassi frenano l'acquisto della casa, soprattutto tra gli under 30. Se infatti i dati della Banca centrale europea confermano l'immagine degli italiani come un popolo di proprietari (circa il 69% possiede una casa, contro la media dell'Eurozona del 60%), tra questi i giovani con meno di 30 anni sono appena il 4% (fonte Agenzia delle Entrate). [...] "Alla base di tutto viene indicata la capacità di spesa inferiore degli italiani, ovverosia retribuzioni medie troppo basse rispetto ai prezzi [...] Un italiano che voglia diventare proprietario di una casa di 80 metri quadri, valutata intorno ai 256.000 euro, dovrà immolare alla causa non meno di 10 annualità. In Francia, dove i prezzi delle case sono leggermente più bassi che da noi, le annualità sono due in meno. In UK, dove il prezzo al metro quadro è più alto, gli anni sono 9". Stessa cosa se si confronta l'Italia con l'Austria: qui il prezzo medio al metro quadrato è di 3.600 (contro i 3.200 del nostro Paese), ma grazie a un PIL pro capite di 34.200 euro con 8 annualità di reddito è possibile comprare una casa della stessa superficie.” (Gli italiani cercano casa ma i redditi sono troppo bassi, www.repubblica.it, Veronica Ulivieri, 11 Marzo 2015). In questa situazione in cui i redditi sono bassi e l ’accesso al debito difficile, l’unica soluzione sembra essere quella di un ulteriore abbassamento dei valori immobiliari.

FIGURA 8- Anni di stipendio per acquistare casa- Repubblica.it, su fonte Eurostat

Come si puo’ facilmente notare, la fonte dei dati è sempre la stessa: Agenzia delle entrate. Ma il fatto che sia una fonte is tituzionale e che associazioni di tale rilievo la utilizzino come fonte attendibile, la rende tale. Il dato interessante è quello che, previsioni elaborate da soggetti diversi, pur presentando risultati differenti, inseguono la medesima direzione. I dati delle elaborazioni di ANCE sono tratti dalle previsioni Nomisma (Osservatorio sul mercato immobiliare).

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1.4 LA CRISI DELLE “NUOVE” COSTRUZIONI

Il settore che ha maggiormente sentito la crisi è quello che riguarda le nuove costruzioni (FIGURA 9). Intanto, è opportuno chiarire che con il termine “nuove” costruzioni non si intendono tanto le costruzioni più recenti o in fase di sviluppo, ma piuttosto quelle costruite negli anni che vanno dal 2008 al 2013-2014. Come confermano i soggetti operanti all’interno del mercato, i motivi sono molteplici:

FIGURA 9- Investimenti in costruzioni- ANCE

- La situazione economico finanziaria non è favorevole. Le banche, come detto in precedenza, faticano a erogare mutui per il prodotto immobiliare. Le persone hanno un basso potere di acquisto e la domanda per prodotti di medio-alta qualità, a prezzi elevati, è in calo. Tutto ciò si riflette sui prezzi di questa tipologia di bene.

- Chi ha investito in nuove costruzioni, ha, con ogni probabilità, investito in un periodo (2008-2013 circa), in cui i prezzi erano elevati e, con essi, l’aspettativa sui margini di guadagno realizzabili. Questi soggetti, per ovvie logiche di profitto, fanno fatica ad adattare il prezzo alle richieste del mercato.

- Questi prodotti, che si trovano in un numero non indifferente, restano invenduti. La Banca d’Italia nel 2013, all’interno di un proprio seminario afferma “ Il rallentamento delle compravendite sul mercato immobiliare ha creato una tensione tra i ricavi, in calo, e gli immobili (terminati e in costruzione) invenduti, in crescita, finanziati a debito” (Le tendenze del mercato immobiliare: l'Italia e il confronto internazionale, Banca d’Italia, Luglio 2013). Inoltre nel 2014 in un articolo del Sole24Ore si legge: “Sono più di 540mila le case in vendita in Italia, per il 26% di nuova costruzione. In un mercato immobiliare fermo, affaticato da compravendite ancora al ribasso, l’offerta residenziale pesa sui bilanci delle famiglie e delle imprese edili che faticano a trovare acquirenti. In media ci sono 15,8 case invendute ogni mille unità abitative presenti sul territorio nazionale (dati Scenari Immobiliari)” (www.infodata.ilsole24ore.com, “La mappa delle case in vendita in Italia: più di 540mila in cerca di acquirenti”, Ottobre 2014). Da questo punto di vista è interessante confrontare la stima di immobili invenduti, fatta sempre da Scenari Immobiliari, nel Maggio 2012, che era di circa 130000 unità, come riportato nell’articolo “International Journal of Housing Markets and Analysis- Production and production over-supply in construction: estimating unsold stock in Italy”, in cui si può leggere: “The study identified 130,000 unsold homes in Italy and 22,500 in the Lombardy region.” (“International Journal of Housing Markets and Analysis- Production and production over-supply in construction: estimating unsold stock in Italy, Andrea Ciaramella, Alberto Celani, 2014”). In questo articolo, la stima di Scenari Immobiliari intende lo stock di invenduto come: “case non vendute/ recenti siti insediativi” (”Unsold homes/recent building sites”).

E’ importante evidenziare che, in Italia, è molto difficile ottenere dati affidabili sullo stock di invenduto immobiliare, essendoci poca trasparenza in questo mercato. L’articolo oltre a fare una stima di questa quantità, ha anche un occhio critico sulla disomogeneità dei dati, e sulla varietà di soggetti che raccolgono questi ultimi. Non essendoci una fonte univoca, tutte le stime risultano different i, perdendo attendibilità. Infatti sempre all’interno dell’articolo si fa riferimento al metodo di raccolta dati, utilizzato da Scenari Immobiliari (ritenuta fonte attendibile), come metodo sconosciuto (”unknown method”), e sulla differenza di concezione di “invenduto” che ciascun soggetto assume come valida: “Nuove case invendute” (”New unsold homes”), DIAP (Dipartimento di Architettura e Produzione, Politecnico di Milano)

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for CISL e Cresme (Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio); “New homes not absorbed by the market” (”Nuove case non assorbite dal mercato”), Eupolis; “Remaining stock” (”Rimanenze”), Camera dei deputati.

In mancanza di dati “certi” risulta quindi difficile avere stime che possano avere un’attendibilità universale.

FIGURA 10- Fonte dati per monitoraggio mercato immobiliare- International Journal of Housing Markets and Analysis- Production and production over-supply in construction: estimating unsold stock in Italy, Andrea Ciaramella, Alberto Celani, 2014

Per quanto riguarda il mercato dell’invenduto, in particolare per il periodo che va dal 2008 al 2013-2014 (come detto in precedenza), si può però affermare che uno stock, più o meno sostanziale, di abitazioni invendute esiste. Non esistono abbastanza persone disposte ad acquistare ad un prezzo alto, anche perchè le banche non concedono finanziamenti; e sono pochi gli investitori, economicamente forti, da potersi permettere di abbassare il prezzo di vendita, senza mettere a rischio la propria attività.

- Lo stock di “nuove” costruzioni (per ricordare, periodo 2008-2013) si sta svalutando, pur essendo prodotti di buona qualità.

-In conseguenza dell’abbassamento dei prezzi di questi ultimi, anche gli immobili realizzati precedentemente si stanno svalutando. Questo ultimo aspetto non è però proporzionato: il nuovo si svaluta molto più velocemente dell’usato e in modo maggiore; come confermato dalle interviste con operatori della mediazione immobiliare. Il motivo principale è che l’usato, avendo un prezzo più appetibile, ha maggiore mercato.

1.5 LA “RIPRESA” DEL SETTORE DELLA MANUTENZIONE E RISTRUTTURAZIONE

La conseguenza più naturale della crisi delle cosiddette “nuove costruzioni” è una diversificazione del business da parte di chi opera in questo settore. Il business alternativo più ovvio è quello delle “piccole” operazioni edili: ristrutturazione e manutenzione (FIGURA 11). Molti operatori che fino a poco tempo fa si sono occupati di “sviluppo” e “nuove costruzioni”, ottenendo grossi guadagni con poche operazioni, hanno trasformato la propria impresa, facendo margini inferiori ma aumentando il numero di interventi riguardanti azioni manutentive e interventi di ristrutturazione.

FIGURA 11- Investimenti in abitazioni, nuovo e manutenzione straordinaria- ANCE

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I motivi che hanno indirizzato questi soggetti verso questa direzione, oltre a quelli già citati nel paragrafo precedente, sono:

- Scarsa alternativa al mutuo, o al debito, in generale, per acquistare la casa. Infatti, il rapporto FIMAA sul “Sentment del mercato immobiliare” cita: “La questione relativa al credito alle famiglie è cruciale considerato il ruolo che ricopre nell’acquisto della casa.

· Secondo le rilevazioni dell’Abi, che ha analizzato l’erogazione di mutui da parte di 84 istituti tra gennaio e luglio 2014, la liquidità concessa da gennaio ad oggi è pari a 14,6 miliardi di euro. La richiesta di mutui da parte delle famiglie italiane ha continuato a salire anche durante il mese di novembre, segnando un più 21,1% su base annua. · L'importante dato è stato rilevato in controtendenza con la domanda di credito alle imprese, ancora stagnante.

· L’accesso al credito è indubbiamente un aspetto determinante per conferire stabilità al mercato.

Riteniamo che solo la riduzione degli spread da parte degli Istituti di Credito, con una loro maggiore disponibilità nei confronti del mercato, consentirà di sostenere la richiesta di credito e facilitare la possibilità di acquisto da parte delle famiglie, oggi indecise tra l’affitto e la compravendita.” E inoltre, sempre nel medesimo rapporto, riguardo alla città di Milano: “Dal punto di vista delle modalità di finanziamento per l’acquisto dell’abitazione, non si ravvisano sostanziali differenze rispetto al quadrimestre precedente: secondo il 62% degli agenti intervistati, i clienti ricorrono al mutuo per l’acquisto dell’abitazione, per il 26% attingono ai risparmi e per il 12% la vendita della precedente abitazione è la principale fonte per il finanziamento”. (2° Quadrimestre 2014 ”-Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB, Dicembre 2014).

- Presenza di agevolazioni fiscali per chi volesse fare interventi di manutenzione. In merito alla legge di stabilità del 2015 che si manifesta in questa scheda informativa: “Chi sostiene spese per i lavori di ristrutturazione edilizia può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36%. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2015, la detrazione Irpef sale al 50%.

Una detrazione del 50% spetta anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015, per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione.

La detrazione è, invece, pari al 65% delle spese effettuate, dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015, per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni adibite ad abitazione principale o ad attività produttive che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità.

Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.” (SCHEDA INFORMATIVA RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE Fonte Agenzia delle entrate, sito web).

In riferimento a tali interventi, Il Sole 24 Ore annuncia: “Legge di stabilità / Bonus edilizia, confermati gli sconti sulle ristrutturazioni.

Confermato il credito di imposta per i lavori di recupero abitativo e di efficientamento energetico ai livelli massimi rispettivamente del 50% e del 65%. Una delle misure della Stabilità destinate a produrre certamente crescita nel settore dell'edilizia. Negli anni scorsi c'è stato un vero boom di lavori. La novità rilevante apportata dal passaggio alla Camera (il testo in questa parte non è stato modificato al Senato) è la conferma dell'incentivo nel 2015 al livello del 65% anche per i lavori di prevenzione antisismica che già godevano di questo beneficio lo scorso anno, ma erano stati riportati al livello del 50% dal disegno di legge di stabilità varato dal governo. Una battaglia storica della commissione Ambiente del suo presidente Ermete Realacci. Gli sconti fiscali al recupero edilizio delle abitazioni sono stati alzati dal 36 al livello record del 50% di spese detraibili (in 10 anni) dal governo Monti, dal 26 giugno 2012. Le detrazioni al risparmio energetico sono invece salite dal 55 al 65%, dal 6 giugno 2013, grazie al governo Letta. Lo stesso esecutivo Letta ha prorogato entrambi gli sconti ad aliquota massima dal 31 dicembre 2013 al 31 dicembre 2014, per poi prevedere una discesa al 40% per il recupero edilizio e al 50% per l'ecobonus nel 2015, e quindi ritornare in entrambi i casi al 36% ordinario dal 2016. “ (www.ilsole24ore.com, 20-12-2014).

- Scarsità di agevolazioni per chi volesse effettuare una permuta, nell’acquisto di un nuovo immobile. Infatti, come annuncia Edilportale, in un articolo di Settembre dello scorso anno: ”...Saltano anche gli incentivi fiscali alla rottamazione e permuta di immobili a bassa prestazione energetica. La nuova bozza non contiene l’articolo che prevedeva sconti sulle imposte e detrazioni fiscali per le abitazioni (non di lusso) energivore vendute, riqualificate in modo tale da diventare più virtuose (classe energetica A o B), e acquistate da un nuovo soggetto...”. (www.edilportale.it, Settembre 2014). Questo ultimo aspetto, unito alle precedenti agevolazioni sulle ristrutturazioni potrebbe essere importante per sbloccare il mercato immobiliare dal punto di vista del “nuovo”, ancora invenduto.

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Le agevolazioni fiscali sulle ristrutturazioni hanno dato maggiore mercato all’usato, gravando ancora di più sulla situazione del “nuovo” invenduto.

Lo strumento della permuta ha diversi vantaggi e, come confermato dagli operatori del settore della mediazione, sembra rappresentare una soluzione sotto diversi punti di vista:

- E’ una valida alternativa al debito. Spesso quando non si riesce ad accedere al debito finanziario, la permuta può aiutare riducendo la spesa totale, la quale verrebbe scontata del valore dell‘immobile permutato. La conseguenza sarebbe un ricorso ai propri risparmi, o comunque un debito ridotto, quindi più accessibile e a tassi minori.

- La permuta permetterebbe a chi vende di non scontare particolarmente il proprio immobile. Il venditore si accolla il rischio di un ulteriore invenduto, quello dato in permuta. Questo rischio fa sì che l’immobile “nuovo” mantenga il proprio valore, senza essere scontato in modo pesante.

- Il venditore si accolla un immobile “usato”, che rappresenta un ulteriore “invenduto”. Ma questo immobile, come abbiamo visto, ha più domanda ed è quindi più assorbibile dal mercato. Intanto è stata incassata la differenza di valore tra i due immobili permutati.

Questa soluzione non è da sottovalutare e secondo alcuni operatori andrebbe anche agevolata. Infatti, non a caso, ANCE richiede: “l’introduzione di provvedimenti che facilitino anche fiscalmente i processi di sostituzione edilizia (ad esempio, permuta del “vecchio” edificio con il “nuovo”), che rappresenta il futuro del mercato immobiliare,...” (www.aspesi-associazione.it, Legge di Stabilità 2015: le proposte ANCE in Parlamento su permute e revisione della fiscalità immobiliare).

Questa ultima soluzione potrebbe risultare utile anche per chi sta trasformando la propria attività, fino a poco tempo fa di sola “nuova costruzione”, ad attività di piccole ristrutturazioni. Dopo essere riusciti a cedere il proprio invenduto, di nuova costruzione, questi operatori otterrebbero in permuta un “usato”, che, nel caso non avesse un mercato immediato, può essere ristrutturato (”agevolmente”), e rimesso in vendita con una qualità più appetibile e più rispondente alle esigenze della domanda.

Anche all’estero la crisi del settore delle nuove costruzioni ha portato all’adozione di soluzioni alternative. Come si può leggere nel rapporto di Giugno 2012 di ANCE, intitolato “OSSERVATORIO CONGIUNTURALE SULL’INDUSTRIA DELLE COSTRUZIONI”, spesso sono stati strumenti politici a fare leva per far ripartire il settore. All’interno del medesimo rapporto leggiamo: “In particolare la Germania dove si registrano significativi aumenti del Pil, ha visto una ripresa degli investimenti in costruzioni a partire dal 2010 strettamente collegata ad incentivi rivolti al mercato privato residenziale e a maggiori investimenti nelle infrastrutture.

In Francia sono state attuate una serie di misure volte a sostenere il comparto residenziale (cd. dispositivo “Scellier”), che hanno determinato nel 2011 una crescita degli investimenti in abitazioni; le attese per il 2012 sono di un’ulteriore conferma della dinamica positiva del settore.” Anche in questi casi molte agevolazioni sono state offerte a chi svolgesse operazioni di recupero edilizio, e non nuova costruzione: “Nell’ambito del programma “Edilizia, Ambiente, Crescita” del governo tedesco, tra il 2007 e il 2010, sono stati stanziati attraverso la Kfw (Banca di Credito per la ricostruzione omologa della Cassa Depositi e Prestiti italiana) oltre 5 miliardi di euro, che, secondo stime del governo tedesco hanno stimolato più di 30 miliardi di investimenti privati in interventi di recupero edilizio. Nel 2011 sono stati stanziati ulteriori 815 milioni di euro e nel 2012 è previsto un ulteriore stanziamento per 1,5 miliardi di euro.”

Ma, accanto a queste, sono stati presentati incentivi per chi acquistasse la prima casa, sia in Germania: “Da considerare anche i finanziamenti agevolati messi a disposizione dalla Kfw per l’acquisto della prima abitazione [...]”; che in Francia “Tramite il dispositivo “Scellier” gli investitori privati sono stati incentivati ad impiegare le loro risorse nella costruzione di alloggi destinati alla locazione, mentre con lo strumento del Prestito a Tasso Zero (c.d. “PTZ”) lo Stato ha aiutato le categorie meno abbienti a costruire e acquistare la prima casa.” (“OSSERVATORIO CONGIUNTURALE SULL’INDUSTRIA DELLE COSTRUZIONI”, ANCE, Giugno 2012).

Si può affermare che in questi paesi le agevolazioni fiscali abbiano coperto il settore in modo un po’ più ampio.

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1.6 IL MERCATO DELL’AFFITTO

Una parte degli interventi di manutenzione, oltre che aumentare il valore economico dell’immobile, sono stati realizzati anche con lo scopo di rilanciare il proprio bene all’interno di un’altra porzione del mercato: il mercato delle locazioni. Anche per quanto riguarda questo settore i dati non sono univoci e spesso difficili da recuperare.

A scala nazionale, se si osservano i dati redatti da “Nomisma”, all’interno della pubblicazione “IL MERCATO DELLA LOCAZIONE IN ITALIA- Il trend e le prospettive alla luce delle più recenti novità fiscali”, 2010, si può notare come l’andamento dei canoni sia in continua scesa dal 1991, fino a trovare una flessione nell’anno 2008, in corrispondenza con la crisi finanziaria (FIGURA 12). Anche per quanto riguarda gli ultimi anni, il trend di decrescita è confermato dal portale “immobiliare.it” (FIGURA 13).

FIGURA 12- Confronto tra prezzi e canoni- Nomisma

FIGURA 13- Prezzo d’affitto- Immobiliare.it

Questo risultato è lo specchio di alcune situazioni che è importante analizzare, su tutte:

- Crisi finanziaria e calo del reddito dei consumatori. Sempre all’interno del report di Nomisma, si può osservare: “La dinamica dei canoni locativi è risultata, nell’ultimo decennio, particolarmente accentuata. In linea con la tendenza generale del mercato immobiliare italiano, anche il comparto della locazione residenziale si è caratterizzato per una cospicua crescita dei valori di riferimento.

Esaurita la parentesi recessiva, che aveva colpito il settore tra il 1992 e il 1997, in seguito allo scoppio della bolla speculativa che aveva gonfiato le quotazioni immobiliari all’inizio degli anni ’90, il mercato immobiliare italiano è entrato in una lunga e robusta fase espansiva arrestatasi solo a fine 2007, a poco più di dieci anni di distanza.

L’evoluzione dei prezzi e dei canoni di locazione ha seguito di pari passo quella del reddito disponibile delle famiglie, dal 1995 fino al 2006, quando i redditi hanno iniziato a flettere, mentre i valori di mercato hanno continuato a salire. L’inversione, per questi ultimi, si è verificata dopo un lasso temporale di due anni e, precisamente, nel 2008.”

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- Contrazione dell’offerta dovuta a sfiducia nell’affitto a lungo termine (4+4 anni), e nuove possibilità di affitto temporaneo. Infatti, all’interno di un articolo di “immobiliare.it” si legge: “[...]Ad analizzare le tre variabili in campo per le locazioni, ossia domanda, offerta e prezzi, ci ha pensato l’Ufficio Studi di Immobiliare.it che ha messo sotto la sua lente la situazione degli immobili residenziali in affitto riscontrabile a febbraio 2015 e ha rilevato che i prezzi dei canoni mensili sono lieve calo, la richiesta sta crescendo ma, a questa, non coincide un aumento dell’offerta, anzi è proprio questa che sta subendo la contrazione maggiore.” Per poi proseguire: “’[...]l’idea di offrire in affitto le proprie case non è mai andata a genio ai proprietari di casa, che temono morosità e inquilini problematici; sembra che ora la situazione non sia migliorata affatto, anzi è proprio l’offerta, studiata da Immobiliare.it, che nel mercato degli affitti ha subito il calo più evidente. In un anno, ossia rispetto a febbraio 2014, il numero di annunci di case in affitto ha subito una contrazione del 7%. Ci sono altre spiegazioni a questo dato, che vanno oltre la paura di inquilini morosi, e le ha commentate proprio Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it: nonostante affittare il proprio immobile sia una garanzia di rendita fissa, soprattutto se lo si fa nelle grandi città, quello di dare in locazione la propria casa per periodi lunghi non ha più il fascino di un tempo. I proprietari hanno preso a preferire affitti stagionali, come quelli delle case vacanza o dei bed and breakfast, oppure quelli brevi, come avverrà tra poco a Milano in occasione di EXPO”. (news.immobiliare.it, “Il mercato degli affitti in Italia”, 13 Marzo 2015).

1.7 IL CASO DI MILANO E GLI AFFITTI TEMPORANEI

Da quanto emerge dai dati dell’ ”Osservatorio Permanente della Qualità della Vita a Milano” anche per il capoluogo lombardo, il trend dell‘affitto sembra essere lo stesso (FIGURA 14): flessione costante dei prezzi dei canoni a partire dal 2008-2009.

FIGURA 14- Trend della locazione a Milano- Osservatorio Permanente della Qualità della Vita a Milano

Le previsioni, almeno per quanto riguarda la città di Milano, risultano essere positive (FUGURA 15), in numero di transazioni. Tenendo conto che, come asserito dall’articolo citato in precedenza e come evidenziato dai dati elaborati sempre da FIMAA, la domanda risulta essere comunque in aumento, come scritto all‘interno della pubblicazione “2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB”, dove viene scritto: “Anche per quanto riguarda il mercato della locazione residenziale gli indicatori sono in crescita: [...]

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FIGURA 15- Numero di contratti di locazione- FIMAA MiMB

- La domanda è in crescita, mentre l’offerta è tornata leggermente in calo.

- Anche il numero di contratti è in deciso aumento.” (”2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB- Il mercato immobiliare del 2015: cenni di normalizzazione”, Dicembre 2014).

Per qunto riguarda i prezzi è presto per determinare un trend consolidato, e i dati a riguardo risultano difficili da reperire. Dai dati del portale “mioaffitto.it”, la Lombardi e Milano in particolare risultano essere situazioni in ripresa nei mesi di Gennaio 2015, per quanto riguarda il prezzo medio mensile d’affitto. Si può infatti notare come Milano faccia registrare incrementi del +6,5% semestrale e +9,5% annuale, nel mese di Gennaio (Evoluzione del prezzo medio d’affitto degli immobili in Italia, “mioaffitto.it”, Gennaio 2015).

La situazione del mercato delle locazioni sembra essere migliore di quella del mercato della compravendita di “nuove costruzioni”, anche se è prematuro parlare di ripresa consolidata.

Un particolare aspetto da mettere in evidenza è quello delle nuove formule contrattuali di affitto, le cosiddette formule per gli affitti temporanei.

Le classiche formule contrattuali (4+ 4 anni) sembrano non essere più adeguate alle esigenze degli utenti che, sempre più spesso ricercano formule contrattuali più a breve termine. Non a caso piattaforme come “AirBnB”, stanno avendo grandissimo successo. La formula adottata da AirBnB è semplice ma appare essere vincente.

La piattaforma mette in relazione domanda e offerta di stanze e appartamenti, con formule temporanee, anche solo per una singola notte. Il pagamento della “commissione” per la “mediazione” effettuata dal portale avviene dopo aver incassato la somma pagata dal cliente. In questo caso, la formula è stata oggetto di controversie, poiché quella di AirBnB è a tutti gli effetti una mediazione, anche se non sottoposta alle leggi in merito a queste transazioni. In ogni caso il successo del portale è comprovato e spesso oggetto di articoli sulle principale testate giornalistiche.

“Airbnb vola in Italia: è il terzo mercato al mondo per gli affitti temporanei...un po' a sorpresa il nostro Paese è il terzo al mondo nella classifica interna del colosso californiano, preceduto solamente da Stati Uniti e Francia.” (www.ilsole24ore.com, 25 Giugno 2015).

“Il boom italiano di Airbnb in vacanza a casa d’altri- Il fenomeno di affittare alloggi privati ai turisti quadruplicato grazie a Expo. Siamo il terzo paese al mondo per giro d’affari dopo Stati Uniti e Francia” (www.lastampa.it, 7 Luglio 2015)

Il caso “EXPO”a Milano è emblematico, per quanto riguarda il mercato delle locazioni. E’ la conferma di quanto appena detto. Non a caso, FIMAA, in collaborazione con il Comune di Milano ha cercato un’escamotage, per rendere appetibile il mercato degli affitti nel periodo dell’esposizione universale. L’iniziativa è partita da FIMAA, e si è sviluppata in questo modo:

-Il Comune di Milano non aveva tipologie di contratto di locazione “appetibile” per il periodo di EXPO. Milano non è infatti una di quelle città, definita “turistica”, nella quale possono essere stipulati contratti di affitto periodici inferiori ai modelli standard (4+4 solitamente).

- FIMAA ha proposto una bozza contrattuale valida per il periodo di EXPO.

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-Il Comune di Milano ha accolto e reso attuabile la proposta. Poi osserveremo le conseguenze.

In allegato sono riportati:

- PROTCOLLO D’INTESA “STRAORDINARIE, TEMPORANEE ESIGENZE ABITATIVE E DI SERVIZI AD ESSE COLLEGATI, CONNESSE ALLO SVOLGIMENTO DELLA MANIFESTAZIONE EXPO 2015, NEL COMUNE DI MILANO” (ALLEGATO 1).

- BOZZA CONTRATTO PER LOCAZIONI SPERIMENTALI EXPO 2015 (ALLEGATO 2).

Questa situazione è sicuramente positiva per il settore delle locazioni del comune lombardo, ma bisogna ricordare che si tratta di una situazione temporanea e legata esclusivamente alla manifestazione di EXPO. Ciò significa che gli investimenti effettuati per rendere appetibile un immobile posto in affitto, rischiamo di essere fini a se stessi nel momento in cui finirà la manifestazione. La soluzione auspicabile sarebbe quella di mettere a regime questa tipologia contrattuale anche per altre manifestazioni che si svolgono a Milano, e che si svolgeranno anche in concomitanza con l’esposizione universale: settimana della moda, fiera dell’artigianato, salone del mobile,ecc...

Questo renderebbe l’investimento immobiliare finalizzato alla “locazione temporanea” un investimento più serio e da tenere in considerazione. Considerato anche il fatto che l’EXPO metterà in luce la città di Milano, tanto da renderla attrattiva anche per altre situazioni, che già muovono flussi di persone non indifferenti.

FIGURA 16- Articoli relativi ad AirBnB- IlSole24Ore.com- LaStampa.it

1.8 IL MERCATO IMMOBILIARE, IN SINTESI

Proviamo a delineare il mercato immobiliare in Italia, e mettiamo in evidenza gli aspetti principali, su cui è opportuno riflettere:

- Situazione del mercato della compravendita e della locazione.

- Situazione normativa e fiscale.

- Possibili scenari.

Come tutti i settori, l’edilizia e il mercato immobiliare stanno risentendo della crisi finanziaria e del “clima di relativa sfiducia” che sta attraversando il mondo del credito finanziario. Il prodotto immobiliare, a certi prezzi, non è più attrattivo, e risulta rischioso, nel momento in cui è difficilmente rivalutabile.

Esiste una buona parte di offerta che si trova in difficoltà, in quanto presenta prezzi troppo alti e proprietari poco disposti ad abbassarli, poiché significherebbe andare “in perdita”, mettendo a rischio la propria attività.

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I prodotti immobiliari che si trovano in questa situazione sono sostanzialmente fuori mercato. Le aziende che si sono sempre occupate di nuove costruzioni sono in difficoltà e spesso diversificano il rischio imprenditoriale cercando margini più bassi, ma più costanti, attraverso il mercato delle piccole ristrutturazioni (o più correttamente manutenzioni), spinti dagli incentivi fiscali presenti questa parte del settore edilizio. Il risultato sarà l’inevitabile abbassamento dei valori di mercato delle costruzioni che non hanno mercato, il quale si rifletterà sull’abbassamento del valore di tutti quei beni che hanno una qualità inferiore, anche se non in modo proporzionale. In sostanza, lo stock di invenduto di prodotti qualitativamente buoni, genera una sovra-offerta che inevitabilmente abbassa i valori di tutti gli immobili (eccezion fatta per quelli immobili particolari, in posizioni uniche, o che presentano un valore aggiunto che li rende “intoccabili”). Il regime fiscale aiuta il mercato della manutenzione, che sicuramente è fondamentale per mantenere, o accrescere, il valore del proprio immobile. Questo meccanismo si scontra però, con l’abbassamento generale dei valori immobiliari, di cui si è parlato. La situazione fiscale appare dunque incompleta: se ci fossero delle agevolazioni per rimettere sul mercato quegli immobili che in questo momento non hanno un mercato, per esempio con permute agevolate, ci sarebbe un reale vantaggio per tutti. Chi possiede un immobile di qualità, invenduto, potrebbe ritrovare un mercato per il proprio prodotto, il cui valore non si abbasserebbe particolarmente. Come conseguenza diretta anche il valore degli altri immobili non verrebbe modificato in modo significativo.

La situazione che potrebbe definirsi è dunque questa:

-Chi opererà in nuove costruzioni dovrà fare particolare attenzione alle esigenze degli utenti finali, in modo da realizzare un prodotto che sia economicamente sostenibile ed efficiente. Non ci si può più permettere di costruire con il rischio di immettere sul mercato nuovi prodotti che, seppur qualitativamente buoni, rimangano invenduti per molto tempo. Ciò significherebbe aumentare lo stock di offerta, che ha come unico destino una contrazione del proprio valore di mercato e conseguentemente del valore di tutti gli immobili esistenti.

- Chi possiede immobili di buona qualità, ma non riesce ad avere un mercato, deve trovare un modo di rendere appetibile il proprio prodotto. Il destino di queste situazioni sembra essere quella di una contrazione del valore, a discapito degli investitori. Solamente gli operatori solidi ed economicamente forti sembrano essere coloro che riusciranno a sopravvivere a questa situazione, rimettendoci parte del proprio profitto.

- Il regime fiscale potrebbe agevolare il mercato dell’invenduto, con l’ulteriore possibilità di preservare i valori immobiliari. La soluzione più smplice, ma anche più immediata, per rendere più attraenti questi prodotti sembrerebbe essere quella della permuta agevolata. I cui benefici non sono però immediatamente comprensibili. La questione meriterebbe ulteriori approfondimenti e una forte tesi che renda plausibile questa soluzione. L’unica apperente motivazione sembrerebbe quella di ridare mercato agli immobili che in questo momento non lo hanno, ma il risultato non appare così scontato.

Per quanto riguarda la situazione delle locazioni il discorso è un altro: il mercato degli affitti non sta subendo una particolare crisi, eccetto quella della contrazione dei valori immobiliari, che si riflette anche sul canone di locazione. Il problema che emerge è quello sulla fiducia da parte dell’offerta: nonostante la domanda di case in affitto sia in crescita, non si può dire la stessa cosa dell’offerta. Le tradizionali formule contrattuali (4 anni+ 4, per esempio), appaiono come un vincolo troppo forte per i proprietari, i quali sembrano preferire formule più flessibili e che sembrano funzionare (vedi AirBnB, contratto temporaneo EXPO).

La situazione che si sta verificando con EXPO sembra dare ragione a chi vorrebbe un rinnovamento per quanto riguarda l’introduzione di nuove formule contrattuali. Milano ha avuto una crescita in questo settore, sia grazie all’esposizione universale, che grazie alla nuova flessibilità data ai contratti di locazione da parte del comune, con la formula “straordinaria” riservata al periodo dell’esposizione. Altre situazioni avvalgono questa tesi: AirBnB, una formula di affitto temporaneo, di brave termine, sta avendo un grande successo nel nostro paese, nonostante le controversie legate alla normativa sulla mediazione immobiliare.

La situazione che sembra profilarsi è la seguente:

- Gli affitti temporanei trovano maggiore fiducia da parte dei proprietari, e sembrerebbero rispondere in modo efficace all’aumento di domanda di locazione.

- La normativa dovrebbe agevolare la formazione di nuove tipologie contrattuali, più flessibili. Il caso EXPO potrebbere essere fine a se stesso, nel momento in cui la tipologia contrattuale ideata per la manifestazione, e che appare funzionante, non fosse estesa e “messa a regime” per altre situazioni e manifestazioni che interesseranno il capoluogo lombardo.

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Nel caso in cui la situazione si evolvesse, con una regolarizzazione di queste tipologie contrattuali, il caso milanese fungerebbe da esempio virtuoso, e da motore per altre realtà che, non essendo località turistiche, non possono beneficiare di tipologie contrattuali per la locazione alternative al classico 4+4.

In sostanza, se l’”esperimento” dovesse essere esteso e dovesse funzionare, potrebbe creare un circolo virtuoso e stimolare la competitività di altre realtà urbane, che presentano eventi spesso unici al mondo che, anche se non paragonabili all’EXPO, potrebbero beneficiare di nuove forme di ospitalità. In ogni caso sarebbe un’opportunità ulteriore che rimarrebbe a discrezione dell’offerta.

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2. DIVERSI SOGGETTI, DIVERSI PUNTI DI VISTA

2.1 CHI SONO I SOGGETTI COINVOLTI NEL MERCATO IMMOBILIARE

All’interno di un processo immobiliare entrano in gioco diversi interessi, e di conseguenza diversi attori. I problemi che ciascuno di essi deve affrontare sono diversi e generano soluzioni e aspettative differenti.

I principali attori presenti nel mercato immobiliare, in particolare quando si parla di nuove costruzioni e cosiddette “manutenzioni straordinarie/riqualificazioni”, sono:

Promotore (talvolta anche finanziatore, inteso come colui che finanzia l’operazione); “...è da considerarsi il soggetto che, a fronte di un’erogazione one-shot o incrementale, intende assorbire solo il rischio di controparte, di tasso (dipende dallo strumento di credito adottato), di cambio (su operazioni cross-border) e di Paese”. (La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari; Tronconi, Ciaramella, Pisani; Il Sole 24 Ore S.p.A.; 2007).

Costruttore; il soggetto che fisicamente costruisce l’immobile, e che si assume il rischio tecnico e operativo. Spesso esso è un General contractor; “...gestisce il cantiere, i fornitori (contractors) e le figure professionali necessarie per legge (direzione lavori, responsabile dei lavori [...]) o definite contrattualmente in base alla tipologia dell’investimento...”. (La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari; Tronconi, Ciaramella, Pisani; Il Sole 24 Ore S.p.A.; 2007).

Fornitore (contractor); “...forniscono servizi, lavori, manodopera e materiali; assorbono il rischio tecnico della loro specifica area d’intervento”. (La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari; Tronconi, Ciaramella, Pisani; Il Sole 24 Ore S.p.A.; 2007).

Progettista; è il soggetto che sviluppa il progetto (preliminare, definitivo ed esecutivo) dell’immobile, assorbe i rischi della propria area di intervento, può essere considerato a tutti gli effetti un contractor.

Mediatore di vendita; è il soggetto che svolge il servizio di consulenza alla vendita, di mediazione tra compratore e venditore. Non ha veri e propri rischi di investimento, al difuori di quelli legati al tempo impiegato per la compravendita e sulla riuscita transazione.

Utente finale/ compratore; è il soggetto che acquista l’immobile per utilizzarlo. Il suo unico rischio è legato alla effettiva qualità del prodotto.

Tolti i fornitori, che sono direttamente legati al costruttore, e tenendo conto che il finanziatore sia a sua volta strettamente legato al promotore, si possono racchiudere in queste categorie, di cui è opportuno fare un approfondimento:

Finanziatore/promotore/investitore; costruttore/fornitore; progettista; mediatore; utilizzatore/compratore.

2.2 IL PUNTO DI VISTA DEL PROMOTORE

La situazione per chi si occupa di promozione di interventi di sviluppo immobiliare risulta complessa. A seguito di alcune interviste con gli operatori, la figura del promotore può essere divisi in due grandi categorie, apparentemente indipendenti dalle caratteristiche intrinseche dei soggetti e dalla propria propensione al rischio: la prima categoria è rappresentata da coloro che hanno effettuato investimenti nel periodo della cosiddetta crisi finanziaria (anni 2008-2013/2014); e coloro che hanno investito prima di questo periodo, e che investono dopo quel periodo, quindi ora. Questo momento, per chi si occupa di sviluppo immobiliare è un periodo di grandi opportunità. Molte aree, su cui operare, si sono deprezzate, anche del 50% del valore raggiunto nel quinquennio precedente, stando a ciò che riferiscono alcuni operatori del settore. Questa situazione di acquisto di aree a prezzi “favorevoli” si ripercuote sul prezzo finale del prodotto immesso sul mercato, permettendo a questi operatori di essere più competitivi e di intercettare una domanda più ampia.

La divisione appena citata non risulta essere del tutto corretta: esistono infatti operatori virtuosi che sono riusciti a portare avanti il proprio business anche nel periodo di cosiddetta “crisi”. I punti fondamentali per questi operatori sono stati: accurata analisi di mercato nel luogo in cui si andava a operare e diversificazione del rischio, ampliando la tipologia di asset con cui intervenire. Ciò ha permesso a questi operatori di intercettare una domanda più ampia e diversificata.

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In questo momento, quando si effettua un’operazione immobiliare nel settore residenziale la strategia principale è questa: analisi di mercato demografica e territoriale di domanda e offerta presente nella zona, lancio commerciale con l’operazione in fase progettuale. Questo ultimo aspetto si è rivelato molto importante per ridurre il rischio invenduto, già in una fase preliminare. Infatti la flessibilità progettuale, la possibilità di adottare varianti al progetto e la varietà di tagli offerti, hanno permesso agli operatori più attenti di vendere “su carta” una parte non indifferente del proprio investimento.

La modalità contrattuale è quella del versamento di una quota (solitamente del 10% sul totale) con contratto preliminare. Intanto il cliente, dopo aver scelto tra una varietà di tagli predefiniti, ha la possibilità di personalizzare (nei limiti del possibile), la propria abitazione. La quota preliminare verrà scalata dal prezzo totale una volta conclusa l’operazione. In tutto questo processo risultano fondamentali i “tagli” abitativi proposti e la loro flessibilità, da verificarsi già in fase progettuale.

Un caso particolare di queste tipologie di investimento è rappresentato da “Nexity”, azienda francese che opera anche in Ital ia (23 le operazioni compiute) con una strategia imprenditoriale e, soprattutto, commerciale molto innovativa e particolare. L’obbiettivo di “Nexity” è quello di fare operazioni a basso rischio e di ridurre il tempo di uscita dall’investimento (in Francia l’azienda è nota nell’ambiente come “ONE SHOT”). Per riuscire in questo obbiettivo l’azienda ha una strategia chiara e consolidata. Per ridurre il rischio l’azienda ha diversificato i propri asset creando divisioni specifiche, e si è specializzata in diversi ambiti per meglio applicarsi a contesti territoriali ed economici differenti. Per quanto riguarda il fatto di ridurre il tempo dell’investimento la strategia è bivalente: riduzione dei margini di profitto e vendita immediata. L’aspetto più interessante è il secondo, quello inerente alla questione commerciale. Per ridurre i tempi di vendita dei propri immobili/appartamenti, l’azienda ha sviluppato una tecnica audace ma efficace: la vendita avviene durante la costruzione, talvolta anche durante l’acquisizione dei diritti edificatori, in sostanza è una cosiddetta “vendita su carta”. La leva principale di questo processo sono la personalizzazione dello spazio da parte dell’acquirente finale, e la premiazione dei “primi” acquirenti con prezzi più favorevoli. I contratti preliminari sono cauzionali, e gli acquirenti possono comunque ritirarsi e ricevere la quota versata prima della firma del contratto definitivo (cosa che, come affermano gli operatori, avviene raramente). La personalizzazione permette così di intercettare una domanda molto ampia, filtrata da indagini di mercato preventive, e permette di offrire un prodotto che risponda alle esigenze degli utenti interessati. La formula avviene riadattando il layout degli spazi interni secondo le richieste del cliente (il tutto nei limiti del possibile), progettando preventivamente diverse soluzioni alternative da offrire ai clienti.

Questa soluzione ha portato a risultati soddisfacenti: a detta dei diretti interessati si riescono a vendere case prima di iniziare i lavori di costruzione con una media del 50% sul totale. L’esempio risulta emblematico, in quanto la diversificazione degli investimenti , margini relativamente più bassi e vendita “in costruzione” hanno permesso una notevole riduzione del rischio imprenditoriale, immettendo sul mercato stock già venduto e rispondente alle esigenze degli utenti. Tutto ciò anche in periodi e luoghi in cui molti operatori faticavano a vendere prodotti immobiliari costruiti senza accurate analisi e coinvolgimento da parte degli acquirenti.

Gli imprenditori che hanno avuto difficoltà sono infatti coloro che hanno costruito seguendo il trend di un mercato in ascesa, senza poi avere gli strumenti e la possibilità di far fronte a una riduzione o una variazione della domanda. La tecnica presentata permette anche di fare piccoli investimenti per “sondare” la domanda, ancora prima di iniziare l’operazione vera e propria. Nel caso in cui la domanda non dovesse rispondere l’impresa può uscire dall’operazione prima di iniziare il grosso dell’investimento: la costruzione.

2.3 IL PUNTO DI VISTA DEL COSTRUTTORE

Come si è potuto osservare dall’analisi precedente, il settore delle costruzioni sta attraversando un cambiamento. La crisi delle “nuove costruzioni”, ha portato alcune conseguenze importanti: aumento dello stock di invenduto e seguente calo dei prezzi; e aumento delle aziende che si occupano di manutenzioni. Questa situazione sta spingendo gli operatori di questo settore a cercare soluzioni alternative al classico processo di costruzione. Queste soluzioni riguardano in particolare: abbassamento dei prezzi, risposta alle esigenze della domanda e aumento dell’affidabilità degli operatori. Procedendo con ordine, le possibili soluzioni proposte dai diversi soggetti sono le seguenti. Per quanto riguarda l’abbassamento dei prezzi si sta cercando di lavorare su quei costi che il costruttore sostiene, a prescindere dalla qualità del prodotto. Uno dei costi principali che un costruttore deve sostenere, ancora prima di iniziare la costruzione vera e propria, è la bonifica del suolo. Da un’intervista con un rappresentante di Assimpredil ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) emerge come, dopo un’analisi dei dati in proprio possesso, il costo di bonifica del suolo per edifici a destinazione d’uso residenziale possa arrivare ad incidere fino al 30% sul prezzo finale di vendita. Risulta quindi evidente l’impegno degli operatori nella ricerca di una soluzione che renda meno gravosa questa spesa.

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Il Comune di Monza Brianza sta cercando di agevolare gli operatori immobiliari, sgravando i costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione e dai costi di costruzione da versare nelle casse comunali. Il discorso potrebbe avere senso se tutti i comuni italiani fossero nelle condizioni economiche in cui si trova questo comune. Purtroppo la realtà è diversa, e molti comuni “sopravvivono” grazie ai contributi di costruzione e agli oneri di urbanizzazione, senza i quali avrebbero grossi problemi a svolgere le proprie attività. Questa non sembra quindi essere una soluzione universale. Un’ulteriore soluzione potrebbe essere quella di riuscire a rendere l’azione di bonifica del suolo un’opera di pubblico interesse. Ciò potrebbe favorire gli operatori che vedrebbero sollevarsi da questa spesa (in parte o in toto) e nel contempo non si andrebbe a gravare sulle casse comunali, ma bensì su quelle centrali dello stato. L’idea è tanto interessante quanto di difficile realizzazione. Infatti il “pubblico interesse” verrebbe meno dal momento in cui la rendita dell’operazione immobiliare andrebbe totalmente a chi opera la bonifica: l’interesse non è pubblico.

Il secondo grande aspetto, su cui si stanno concentrando gli sforzi di chi opera nel settore, è quello di rispondere alle esigenze della domanda, per due principali motivi: non costruire qualcosa che resti invenduto, questo il più ovvio; e soddisfare le esigenze sempre più mirate e ricercate della domanda. FIMAA, nel proprio rapporto “2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB”, annuncia: “Il mercato immobiliare residenziale nella città di Milano è principalmente un mercato di sostituzione, maturo e sofisticato: ciò significa che l’acquisto della casa viene effettuato direttamente dall’utilizzatore finale, per migliorare le proprie condizioni abitative, e pertanto le esigenze della domanda, non essendo alla prima esperienza, sono complesse ed evolute.” (2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB; IL MERCATO IMMOBILIARE DEL 2015: CENNI DI NORMALIZZAZIONE, Dicembre 2014). L’osservazione della domanda è fondamentale, non a caso si fa spesso riferimento a soggetti terzi che si occupano di analisi di mercato, come nel caso dello studio antropologico “MAKNO”, svolto proprio per Assimpredil ANCE.

Un’altra questione su cui intendono lavorare i costruttori edili è, come detto, la creazione di maggiore fiducia nella domanda. Per fare ciò è necessaria un’operazione di isolamento dei cosiddetti “cattivi” operatori che, spesso, a fronte di prezzi apparentemente vantaggiosi, nascondono inadempienze lavorative o scarsa qualità dei materiali. Le inevitabili conseguenze sono la non riuscita nell’ultimazione dei lavori per carenze economiche, o la realizzazione di prodotti immobiliari di scarsa qualità. Ciò si traduce in: crescita di tempi di realizzazione, aumento dei costi preventivati, scarsa qualità dell’immobile e successive spese manutentive elevate. In un contesto come questo è normale che venga meno la fiducia negli operatori. La soluzione più ovvia è quindi quella di proteggere chi si rivela affidabile, aumentando i requisiti e le informazioni necessarie per poter svolgere un determinato lavoro, o per prendere parte a realtà associative che fungerebbero, in se, da garanzia di professionalità. Inoltre, è fondamentale che sia fatto un sacrificio da parte delle istituzioni. I primi a ricercare la professionalità devono essere le pubbliche amministrazioni, che dovrebbero premiare l’affidabilità rispetto all’economicità, migliorando anche la propria reputazione. Ma questo è un discorsi molto complesso, anche se qualche passo in avanti in questo senso potrebbe essere fatto.

2.4 IL PUNTO DI VISTA DEL MEDIATORE

Anche il mondo della mediazione immobiliare non sta affrontando un momento facile. E’ opportuno sottolineare il fatto che, in Italia, non è mai stato un ruolo trainante all’in-terno di questo mercato. Oggi, i numeri non sono incoraggianti: secondo una stima di “immobiliare.it” soltanto il 55% delle transazioni in Italia passa per la mediazione, contro l’80-90% del Regno Unito. E’ inevitabile la ricerca di soluzioni per migliorare la situazione e per non rischiare di essere tagliati fuori del tutto dal mercato.

Il mediatore immobiliare sta attraversando un cambiamento, guidato dall’andamento del mercato: se in un periodo precedente in cui le transazioni erano in crescita e i prezzi favorevoli, il mediatore doveva trovare l’”immobile giusto”, ora, in una fase in cui la domanda sta calando e i prezzi appaiono elevati, il mediatore deve trovare il “compratore giusto”, e, di seguito, aggiustare il prezzo dell’immobile, spesso a discapito del venditore. In questa situazione è opportuno ricordare che il mediatore ottiene la propria provvigione, sia da l venditore che dall’acquirente. Questa situazione porta inevitabilmente a percepire questo ruolo negativamente , sia dal lato della domanda che dal lato dell’offerta. Secondo un sondaggio, sempre di immobiliare.it, un compratore non utilizza l’agenzia per i seguenti motivi:

- Costo troppo elevato (44%).

- Scarsità dei servizi di assistenza/consulenza offerti (40%).

- Carenza di buone offerte immobiliari (16%).

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In sintesi, il mediatore entra nel processo solo perchè in possesso di un oggetto unico, per cui il compratore è obbligato a passare attraverso il suo servizio.

Le soluzioni a questi problemi sono diverse, e non tutti sono sempre disposti a percorrere strade innovative. Per prima cosa, anche in questo ambito, è necessaria una maggiore professionalità. Sia dal punto di vista normativo, che dal punto di vista associativo (vedi FIMAA), può essere fatto qualcosa: alcune associazioni, come FIMAA, per i comuni di Milano e Monza Brianza, stanno cercando di “educare” i propri associati, a vantaggio della professionalità e della fiducia nel ruolo del mediatore, aumentando i requisiti di professionalità per associarsi. Da parte delle istituzioni sarebbe necessario un maggiore controllo di queste attività. Sotto questo aspetto, l’entrata in vigore della Legge Bersani nel 2006, che ha di fatto tolto le Commissioni di controllo, la professionalità degli operatori non ne ha certamente giovato. Infatti all’articolo 11 la Legge norma:

“Art. 11 Disposizioni urgenti in materia di soppressione di commissioni

1. Sono soppresse le commissioni istituite dall'articolo 6 della legge 25 agosto 1991, n. 287. Le relative funzioni sono svolte dalle amministrazioni titolari dei relativi procedimenti amministrativi.

2. Sono soppresse le commissioni istituite dagli articoli 4 e 7 della legge 3 febbraio 1989, n. 39. Le relative funzioni sono svolte rispettivamente dal Ministero dello sviluppo economico e dalle (camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura).

3. Della commissione giudicatrice prevista dall'articolo 1 del (regolamento di cui al) decreto del Ministro dell'industria, del commercio e dell'artigianato (21 febbraio 1990, n. 300, e successive modificazioni), non possono far parte gli iscritti al ruolo degli agenti d'affari in mediazione.

4. Sono soppresse le commissioni istituite dagli articoli 4 e 8 della legge 3 maggio 1985, n. 204. Le relative funzioni sono svolte rispettivamente dalle (camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura) e dal Ministero dello sviluppo economico.

5. Dei Comitati tecnici istituiti presso le (camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura) per la rilevazione degli usi commerciali non possono far parte i rappresentanti di categorie aventi interesse diretto nella specifica materia oggetto di rilevazione”. (Fonte: Decreto Legge Bersani, www.StudioCataldi.it).

FIGURA 17- Compravendite non intermediate- Immobiliare.it

Durante un’intervista agli operatori di FIMAA, alla domanda : “La legge Bersani del 2006, togliendo le commissioni di controllo dalla camera di commercio, ha "influenzato" negativamente la professionalità di alcuni operatori?” La risposta è stata: “L’assenza di una Commissione deputata al controllo dei requisiti di accesso e soprattutto alla gestione delle vertenze e degli esposti disciplinari ha creato sicuramente problemi di gestione e non ha facilitato l’assistenza sia dei consumatori che degli operatori professionali che lamentano situazioni di sleale concorrenza. Le maggiori CCIAA (come Milano) si sono attrezzate comunque costituendo dei Comitati di Vigilanza o Commissioni Disciplinari, partecipate da esperti del settore ma NON da agenti immobiliari. Vi partecipano a turno dei rappresentanti della giunta camerale in quanto comunque, sia prima con l’esistenza delle Commissioni Ruolo, che oggi con questi comitati “spontanei”, l’organo deputato alla ratifica ed alla applicazione delle sanzioni disciplinari (sospensione, cancellazioni e radiazione) resta sempre la giunta camerale come previsto dalla legge

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39/89. La Commissione Ruolo era anche deputata alla gestione della Commissione di Esame per i corsi di accesso alla professione e l’assenza di esperti del settore tra gli esaminatori troppo spesso purtroppo non giova al buon esito delle prive di esame.”

L’unico strumento tutt’ora in possesso dei clienti per tutelarsi, per quanto riguarda la professionalità degli operatori è il “vademecum del consumatore che si rivolge ad una agenzia immobiliare”, realizzato dalla CCIAA di Milano e tuttora in vigore (ALLEGATO 3).

Dal punto di vista della gestione del rapporto tra acquirente e venditore, la direzione sembra essere questa: nell ’atto di acquisizione sta prendendo più piede l’affidamento per “mandato esclusivo” al mediatore, il cosiddetto “property finder”; per quanto riguarda la vendita, la soluzione vincente sembra essere la condivisione degli immobili in vendita da parte dei mediatori, con conseguente condivisione delle provvigioni. Per qunto riguarda questo ultimo aspetto, FriMM- Servizi per agenzie immobiliari (Associazione di agenzie immobiliari) ha, da tempo (2000), messo a punto un sistema informatizzato, chiamato “MLS_RePlat”(Multiple Listing Service), per la condivisione di immobili presi in incarico dai diversi mediatori associati. Il ruolo di questa piattaforma verrà approfondito in seguito. Questo potrebbe essere un esempio virtuoso che delineerà lo scenario della mediazione immobiliare.

2.5 IL PUNTO DI VISTA DEL COMPRATORE

Il compratore, che nel caso di un immobile residenziale, può coincidere o con l’utente finale o con un investitore, è influenzato da diversi fattori, in particolare: potere d’acquisto e caratteristiche dell’offerta. Le due questioni sono a loro volta condizionate a vicenda. Lo scarso potere d’acquisto, che hanno i consumatori in questo momento, è condizionato dal difficile accesso al debito. Questo è a sua volta influenzato dall’elevato prezzo di immobili che faticano a rivalutarsi nel tempo. Le conseguenze principali sono: domanda esigente, per cui le persone prima di “accendere” un mutuo, che con ogni probabilità estingueranno in tempi molto lunghi, vogliono accertarsi che il prodotto immobiliare sia di assoluta qualità, che risponda alle proprie esigenze, attuali e future, e che abbia un prezzo accessibile; la seconda grande conseguenza è quella che gli operatori devono riadattare i prezzi e produrre immobili di qualità e, in un certo senso, mirati sulla domanda, quasi “su misura”. Questa situazione porta alla presenza di immobili invenduti che andranno incontro ad una svalutazione, prima di poter entrare sul mercato, per questo i consumatori sono sempre più disposti ad attendere prima di fare l’investimento. Come si può leggere all’interno dell’”Abstract-Osservatorio Housing Evolution: la domanda immobiliare a Milano e in provincia di Milano”, svolto da MAKNO per Assimpredil- ANCE: “I principali risultati evidenziano come, in un contesto socio-economico ancora fortemente condizionato dalla crisi, che rappresenta ormai un fattore strutturale e non più congiunturale (per l’86% la crisi ha avuto conseguenze dirette sul tenore di vita della propria famiglia), emergono segnali di ripresa del mercato immobiliare locale che interessa sia Milano (12,2% di intenzionati ad acquistare casa nei prossimi 2-3 anni vs. 6,1% del 2012) che la provincia (7,6% vs. 2,6%).

Tra chi ha deciso di rimandare l’acquisto, prevalentemente per motivazioni di natura economica (53%), si registra una quota non residuale di potenziali acquirenti (12%) che può essere attivata da iniziative finanziarie ad hoc, quali la locazione con patto di futura vendita (45%), la possibilità di ottenere mutui al 100% (37%) e la permuta agevolata (27%).” (Abstract-Osservatorio Housing Evolution: la domanda immobiliare a Milano e in provincia di Milano, MAKNO, 2014).

Nessuno, nè i consumatori, nè gli istituti di credito sono disposti a spendere, per un prodotto immobiliare che non risponda esattamente alle proprie esigenze e non abbia un prezzo adeguato.

Il cambiamento delle esigenze della domanda è dunque una questione importante, lo stesso studio dichiara: “Questa sostanziale ripresa del mercato immobiliare porta con sé alcuni cambiamenti nel profilo della domanda, che riguardano non solo la dimensione strutturale dell’abitazione ricercata (aumenta la quota di chi intende acquistare in un grande condominio e diminuiscono le dimensioni de ll’abitazione cercata), ma anche la dimensione emotivo-relazionale legata all’abitare. Contemporaneamente, la ricerca evidenzia come questi segnali di ripresa si accompagnino a un cambiamento anche culturale nel modo di pensare la propria abitazione: la percentuale di coloro che considerano interessante acquistare un immobile con arredamento nuovo già incluso passa dal 18% del 2012 al 37% del 2014, mentre la possibilità di avere mura interne fatte con pannelli di gesso fibrato al fine di ridurre il costo complessivo dell’abitazione è considerata interessante dal 35% rispetto al 22% del 2012.

In conclusione, sulla casa sono sempre più proiettati valori ed aspettative elevate, la ricerca è più consapevole e matura e la scelta è fatta principalmente secondo criteri razionali e pragmatici. Al contempo, aumenta l’importanza attribuita alla zona di residenza (che si declina a Milano nella sicurezza della zona e nella presenza di servizi, in provincia nella vivibilità dell’area in generale) e la soddisfazione della stessa

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fra i residenti milanesi (voto medio di soddisfazione a Milano 7,6 nel 2014 vs. 7,3 nel 2012; in provincia 7,4 nel 2014 vs. 7,6 nel 2012.).”( Abstract-Osservatorio Housing Evolution: la domanda immobiliare a Milano e in provincia di Milano, MAKNO, 2014).

Tutto ciò non fa altro che mettere in luce due aspetti: attenzione al profilo della domanda, per comprenderne le esigenze; e prezzo del prodotto, perchè sia accessibile. Le due cose non sono indipendenti, infatti una comprensione delle esigenze della domanda porterebbe a realizzare un prodotto che sia immediatamente inseribile sul mercato. Inoltre verrebbe ridotto il rischio di realizzare un prodotto che non sia venduto, garantendo all’offerta margini più certi, con prodotti economicamente più accessibili, ma con una domanda più definita.

Per il compratore i vantaggi nell’acquisto di una casa “su carta”, non ancora realizzata, sono molteplici. Intanto, come già evidenziato, è possibile una relativa personalizzazione, direttamente dipendente dall’abilità del progettista di creare diverse soluzioni di layout per il medesimo involucro. Il progetto deve, necessariamente, essere flessibile e in un certo senso personalizzabile da parte del cliente. Lo strumento è quello di piccole varianti in fase progettuale.

L’acquisto su carta potrebbe permettere di ottenere prezzi leggermente inferiori, poiché vedrebbe per il costruttore una lieve riduzione del rischio invenduto che, con ogni probabilità, potrebbe riflettersi sul prezzo di vendita (su questa questione saranno necessari ulteriori approfondimenti). Alcuni operatori prevedono addirittura degli sconti, o agevolazioni, sulla base del ranking di tempo di acquisto: i primi dieci acquirenti saranno più avvantaggiati dei secondi dieci che saranno agevolati a loro volta rispetto ai successivi (per esempio il modello di marketing utilizzato da Nexity).

Un ulteriore aspetto da prendere in considerazione per chi deve acquistare una casa “su carta” è quella del finanziamento, o dell’accesso al mutuo: in media il tempo che intercorre tra l’acquisto e la consegna è di circa 2 anni e mezzo, come confermano gli operatori del settore; questo permetterebbe a chi acquista di accendere mutui dilazionati nell’arco di questi 2/3 anni. Non è necessario ottenere tutto il mutuo in un solo momento, il pagamento può essere dilazionato sulla base dello stato di avanzamento dei lavori, a partire dalla prima quota da versare con la firma del contratto preliminare (solitamente 10% sul prezzo totale).

Infine esiste un aspetto fondamentale: la fiducia dei clienti è misurata e direttamente proporzionale alle garanzie offerte da chi promuove e realizza l’operazione. Questo è stato, ed è tutt’ora, il motivo principale per cui le persone diffidano dall’acquisto “su carta”. Molte cattive pratiche hanno allontanato la domanda da questo tipo di operazioni. Per questo sia il mercato che la normativa hanno premiato gli operatori più solidi e affidabili. Il mercato ha lasciato che solo questi operatori fossero ritenuti affidabili e professionali, e questo non è un aspetto negativo. Inoltre nel 2005, attraverso un decreto legislativo, è stato introdotto l’obbligo di fideiussioni per chi svolge queste operazioni.

Il decreto legislativo 20 Giugno 2005, n. 122, all’articolo 2 recita: “1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità , ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

2. Per le società cooperative, l'atto equipollente a quello indicato al comma 1 consiste in quello con il quale siano state versate somme o assunte obbligazioni con la cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.” (Decreto legislativo 20 Giugno 2005, n. 122, www.camera.it). Il decreto definisce anche le polizze assicurative (10 anni dalla costruzione), da presentare da parte del costruttore, e le modalità, i termini e gli elementi da presentare nel contratto preliminare.

Il compratore risulta quindi piuttosto tutelato, e può trovare affidabilità in questo ambito, oltre ai vantaggi che sono stati prima messi in evidenza.

2.6 I SOGGETTI COINVOLTI, IN SINTESI

I soggetti coinvolti in questo mercato rappresentano quindi parti diverse di una filiera che, a detta di molti esperti del settore, deve rinnovarsi.

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I promotori e i costruttori non possono più permettersi di immettere sul mercato prodotti che non siano assorbibili in breve tempo e completamente, pena la svalutazione di tutto il patrimonio e talvolta il fallimento di alcune attività. Le parole chiavi per questi operatori sono funzionalità, economicità e diversificazione.

Come naturale conseguenza, i progettisti non possono creare e disegnare oggetti che non siano adatti ai reali bisogni dei fruitori, e che non abbiano una forte componente di flessibilità progettuale. I prodotti devono essere sempre più “a misura” del cliente. La paro la chiave è flessibilità.

Il mediatore ha il compito di erogare un servizio completo e trasparente. Tutte le informazioni devono essere reperibili e accessibili, pena la sfiducia in un mercato che in questo momento non ne ha bisogno. La direzione è quella del property finding (per chi deve acquistare) e della condivisione di immobili (per chi deve fare consulenza alla vendita).

Un altro aspetto su cui dovrebbero lavorare i soggetti che fanno mediazione immobiliare è la professionalità. Questo aspetto è bivalente: bisogna premiare gli operatori che si dimostrano professionali e premiare i loro prodotti; inoltre bisogna dimostrarsi affidabili nel proprio ruolo di mediazione, mettendo al centro le esigenze del cliente e non i prodotti da commercializzare. Le parole chiave sono consulenza, trasparenza, professionalità.

Gli utenti finali sono in una situazione difficile: redditi relativamente bassi e scarso accesso al debito. Le soluzioni per questi sembrano limitate : aumentare la lunghezza del mutuo, non sempre possibile perchè non sempre le banche ne danno opportunità, attendere un abbassamento dei prezzi, o agevolazioni per strumenti per diano un’alternativa all’accesso al debito, la permuta per esempio.

La conseguenza di questa situazione è quella di un mercato in crisi, quello delle recenti costruzioni, se ci si focalizza sui valori immobiliari; e quella di un mercato vivace e verso il quale le persone sono maggiormente disposte ad investire, quello toccato da agevolazioni fiscali, quello delle ristrutturazioni.

Come si è potuto notare, quella parte di mercato che è stata oggetto di agevolazioni ha avuto una crescita, sia a livello di capitale investito, sia a livello di soggetti operanti.

Questo significa che i soggetti, in momenti critici, operano in mercati agevolati, meno rischiosi e con margini inferiori. Tra questi ci sono i piccoli investitori che, in una situazione del genere, cercano di ridurre il volume di investimento in mercati più rischiosi e redditizi (nuove costruzioni), cercando di acquistare a prezzi vantaggiosi; e aumentano il volume di investimento in mercati agevolati (da sgravi fiscali), meno rischiosi e meno redditizi, come quello delle ristrutturazioni.

Per fare in modo che i prezzi degli immobili non subiscano svalutazioni eccessive (mettendo a rischio alcune attività), è necessaria l’introduzione o l’adeguamento di strumenti che rendano gli investimenti in questo settore più “agevoli”.

Questa situazione ha il vantaggio di “educare” il mercato. L’insegnamento è quello di produrre solo con una relativa certezza : la vendita. Ciò significa: prodotti fruibili, flessibili e sostenibili, e operatori professionali e trasparenti.

Il compratore ha, in questo momento più che in altri momenti, un ruolo chiave, e possiede una serie di strumenti che lo rendono particolarmente esigente: può confrontare facilmente prezzi, prodotti e operatori e richiede che le informazioni s iano sempre migliori. Possiede il diritto e gli strumenti per farlo. La globalizzazione è anche informazione, un cattivo giudizio espresso su un operatore può comprometterne l’intera attività.

L’offerta non è più nelle condizioni di sbagliare.

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3. LE PIATTAFORME INFORMATIZZATE

3.1 QUALI SONO LE PIATTAFORME INFORMATIZZATE NEL MERCATO IMMOBILIARE

Quando si parla di mercato immobiliare, si parla di soggetti diversi. Questi soggetti utilizzano e sviluppano strumenti diversi.

Con l’esplosione dei social network, delle piattaforme di condivisione on-line, anche il settore immobiliare si è spesso adeguato a questa situazione. Infatti sono molte le piattaforme cosiddette “informatizzate” che aiutano i diversi soggetti nelle operazioni riguardanti questo mercato. Esistono piattaforme sviluppate per la mediazione, su tutti “immobiliare.it” e “casa.it”, vere e proprie vetrine per gli immobili in vendita, ma non solo, come vedremo in seguito; esistono piattaforme per la condivisione dei prodotti immobiliari in carico ai mediatori, “Replat” su tutti; esistono banche dati per l’osservazione del mercato, “Scenari immobiliari” e “OMI- Osservatorio del Mercato Immobiliare”; esistono strumenti per la conoscenza di tecniche e prodotti edilizi, come “edilportale”; inoltre stanno crescendo piattaforme per lo sviluppo di concorsi di idee, l’esempio più lampante e di maggiore successo è la piattaforma “Cocontest”, nata per concorsi di idee per ristrutturazioni edilizie, sta evolvendo il suo concept, collaborando con alcune delle piattaforme sopracitate.

In poche parole, anche questo mondo sta attraversando un cambiamento, in certi sensi più rapido e innovativo di quello che stanno affrontando gli operatori tradizionali. Questo cambiamento “informatizzato”, spesso non è definito e circoscritto a ruoli ben definiti, spesso più soggetti sono portati a collaborare o a utilizzare simultaneamente lo strumento.

Tra questi strumenti non bisogna dimenticare lo strumento del BIM (Building Information Model, o Building Information Modelling), che ha trovato il modo di inserirsi in questo mercato. Il BIM è lo strumento che cerca, in modo dettagliato e professionale, di coinvolgere tutti gli operatori nel processo di costruzione, e di gestione. Ciò avviene per tutto il ciclo di vita di un immobile: dal cantiere, passando per la manutenzione, fino ad arrivare alla dismissione/riqualificazione dell’immobile.

Questo capitolo è un approfondimento sui diversi strumenti, per capire quali sono i principali utilizzi, quali i punti di forza e, soprattutto, quali potenzialità questi hanno, tenendo conto dei progetti e delle innovazioni già in atto da parte di alcuni operatori.

Come si potrà osservare, la realtà è molto variegata, e ciascuno strumento offrirà spunti di riflessione diversi. All’interno della sezione verranno approfonditi, a seguito di interviste e analisi, i seguenti operatori, con propri punti di vista, progetti e soluzioni:

- “Immobiliare.it”

- “Replat”

- “Cocontest”

- “Edilportale”

Inoltre ci sarà un approfondimento sull’utilizzo dello strumento BIM.

3.2 IL CASO “IMMOBILIARE.IT”

Immobiliare.it è uno strumento con lo scopo di fare incontrare la domanda di immobili, in vendita o in affitto, con l’offerta esistente. Attraverso una serie di “tools”, il portale filtra la ricerca del potenziale acquirente, ponendo alla sua attenzione quali potrebbero essere gli immobili “interessanti”. L’offerta è varia, e passa da immobili trattabili privatamente a immobili in carico ad agenzie immob iliari, da monolocali ad attici, da abitazioni economiche ad abitazioni di lusso. Il portale ricopre tutto il territorio nazionale, ed è in costante evoluzione, con progetti innovativi e volti a migliorare la professionalità e l’affidabilità degli operatori.

Lo strumento ha una grande versatilità, essendo a contatto con molti soggetti della “catena” del mercato immobiliare: mediatori, venditori e compratori. Questo costante contatto permette alla piattaforma di accedere ad una mole di informazioni impressionante, sia sul profilo della domanda (analisi di mercato); sia sul profilo dell’offerta (previsioni sull’andamento di transazioni e prezzi di mercato); sia sulla percezione che i “consumatori” hanno dei ruoli presenti nel mercato, su tutti quello dell’agente immobiliare. Inoltre la grande interattività permette a tutti di poter accedere (gratuitamente) e di poter utilizzare lo strumento con estrema facilità.

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Spesso il portale effettua sondaggi che, vista la grande accessibilità, risultano affidabili e numericamente interessanti.

Il portale ha diverse funzioni, che possono essere riassunte in:

- Pubblicità per agenzie immobiliari e immobili

- Agevolazione nell’incontro tra domanda e offerta

- Archivio di informazioni, profilazione della domanda e indagini di mercato

Tra i progetti in atto c’è il cosiddetto “immobile garantito”.

La riflessioni da cui parte questo progetto è:

Utilizzo limitato della figura dell’agente immobiliare. Il Italia il «fai da te» da parte dei privati ha il 45% del mercato (Slide “Immobile garantito”, immobiliare.it). Paragonando il ruolo del mediatore immobiliare con quello di un concessionario d’automobili il portale confronta questi dati:

-AUTOMOBILI

9.500 €- valore medio transazione.

82%- Usato tramite Concessionario.

87%- Conces. «scelta preferita».

(Fonte Auto Scout).

- IMMOBILI

182.000 €- valore medio transazione.

52%- Usato tramite Agente Immob.

7%- Agente «scelta preferita».

(Fonte immobiliare.it).

La risposta alla domanda del perchè esista questa differenza è stata:

Compratore non utilizza l’agenzia perché:

1) costo troppo elevato (44%).

2) scarsità dei servizi di consulenza/assistenza offerti (40%).

3) carenza di buone offerte immobiliari (16%).

(Già osservato in precedenza. Fonte Tecnoborsa). A fronte di questa situazione il portale ha presentato e avviato il progetto “Immobile Garantito” (fino ad ora limitato alla città di Torino, ma in procinto di essere esteso a tutto il territorio nazionale). Con i seguenti obiettivi:

1° Obiettivo: Rapporto di Fiducia

(es. Le superfici indicate sono vere: “La superficie commerciale definita in accordo al protocollo di calcolo utilizzato per le sue rilevazioni”.

Trasparenza nel calcolo: (FIGURA 18).

2°Obiettivo: Livello di Servizio (es. La raccolta documentale è completa e disponibile:

Visura catastale, planimetria catastale, visura ipotecaria, certificazione energetica).

3° Obiettivo: Rapporto di Fiducia

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(es. Impegno a seguire ed ad accompagnare il cliente sino alla stipula dell’atto notarile o del contratto di locazione).

Il sito “immobiliare.it” premierà le situazioni virtuose: “Immobiliare.it considera la presenza del bollino garantito nel suo conteggio di quality score” e inoltre, “Il bollino «Garantito» potrà esser collocato immobile per immobile”, aumentando anche le informazioni sull’immobile, “Il bollino «Garantito» avrà una «finestra» di spiegazione” (FIGURA 19) (slide “Immobile Garantito On-line, immobiliare.it).

Gli obiettivi di questo progetto sono quindi quelli di aumentare l’affidabilità e la trasparenza dell’offerta, in modo da rendere l’agente immobiliare un ruolo più professionale e percepito come un vero e proprio consulente e non più come un semplice mediatore. Una persona a cui rivolgersi nel caso in cui ci fossero problemi, prima, durante e dopo la transazione; non solo un soggetto a cui pagare una commissione solo perchè possiede ciò che interessa alla domanda (un immobile particolare), ma perchè offre un servizio: affidabile, trasparente e professionale.

Questo metodo ha un altro grande vantaggio, per la domanda: premiando i cosiddetti ”immobili garantiti”, mettendoli in visibilità rispetto agli altri, tende ad escludere dal mercato quegli immobili che non possiedono queste caratteristiche, perchè appaiono meno affidabili agli occhi dell’acquirente.

FIGURA 18- Trasparenza nel calcolo delle superfici- Immobiliare.it

FIGURA 19- Maggiori informazioni sull’immobile- Immobiliare.it

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3.3 IL CASO “REPLAT”

Un’altra importante piattaforma presente sul mercato del real estate è la MLS_REplat, ideata da FriMM, una nota realtà associativa di agenzie immobiliari. L’acronimo MLS, come visto in precedenza sta per Multiple Listing Service (Servizio con lista multipla).

Lo strumento è nato con l’idea di mettere in condivisione gli immobili di diverse agenzie associate a FriMM, con lo scopo di aumentare la possibilità di scelta tra i diversi immobili, per il possibile acquirente. In questo tipo di processo, il cliente assume il centro dell’attenzione e diviene più importante dell’immobile. Agli agenti non importa tanto avere un immobile appetibile, ma un compratore disposto ad acquistare. Le provvigioni vengono divise tra chi conclude la trattativa, chi “possiede” il compratore, e chi possiede l’immobile.

Osservando il sito web di FriMM, si possono cogliere gli obiettivi, i vantaggi (FIGURA 20) e le soluzioni offerte da REplat. Infatti si può leggere: “[...] Tramite MLS gli agenti immobiliari possono soddisfare al meglio le richieste della clientela, potendo favorire sia la domanda che l’offerta.

Chi vende avrà la possibilità di avere una platea più ampiamente chi compra avrà una maggiore scelta di immobili. ”

Un altro obiettivo della piattaforma è quello di rendere più trasparente e affidabile il ruolo dell’agente, infatti, sempre all’interno del sito, è scritto:”[...] MLS REplat fa questo e molto altro, permettendo agli operatori di collaborare nella compravendita in un sistema tutelato dall’apposito fondo di garanzia RE assistance.”

I numeri della piattaforma (FIGURA 21), sempre in crescita (almeno secondo i dati riportati dal sito), tendono a validare l’ipotesi sempre più concreta che il futuro della mediazione sia nella condivisione dei portafogli, e nella consulenza pura (property finding) verso il cliente. Sempre all’interno del sito: “[...] Si calcola che il 60% delle compravendite concluse con successo da agenzie immobiliari connesse a MLS REplat sono effettuate in collaborazione”. L’aumento degli associati, del numero di immobili condivisi, e l’efficientamento della gestione della piattaforma, ne sono un’ulteriore conferma.

Per meglio capire la storia delle piattaforme MLS, si può leggere un breve riassunto storico, sempre sul sito di FriMM, nel quale vengono evidenziate le fasi salienti di questo strumento: “Non è ci dato sapere chi, fra i broker immobiliari degli inizi del secolo scorso, per primo pronunciò la fatidica frase “Help me sell my inventory and I'll help you sell yours”, ovvero “aiutami a vendere il mio elenco (di case) e io ti aiuterò a vendere il tuo”. Quello che sappiamo, invece, e ce lo ha detto la madre di tutte le associazioni di mediazione immobiliare, la US National Association of Realtors, è che a un certo punto del decennio 1880, ai tempi delle carrozze e delle pistole a tamburo, da qualche parte negli Stati Uniti d'America – verosimilmente sul suo versante più “civilizzato”, dunque in città come Chicago soprattutto, ma anche Philadelphia, o New York City – alcuni mediatori immobiliari cominciarono a vedersi sempre più di frequente nelle sedi delle loro associazioni per scambiarsi informazioni sulle proprietà acquisite che dovevano vendere. L'accordo tra due o più broker era semplice: io ho la casa, tu mi trovi il cliente e, fatto l'affare, si divide il compenso. [...] Poco dopo, all'alba del XX secolo, il termine “Multiple Listing” divenne di utilizzo comune tra gli operatori. Il primo documento che ne attesta l'esistenza è un rapporto di attività di un board of realtors, datato 1907. Intorno alla metà degli anni ‘20, il multiple listing era ampiamente accettato dagli agenti americani, tanto da diffondersi a macchia d'olio in tutti gli Stati Uniti. [...] In generale, oggi, si definiscono MLS tutti quei database immobiliari che utilizzano in entrata e in uscita i dati feed XML relativi agli elenchi di immobili e alle richieste ad essi collegate, e che consentono l’accesso indistinto a tutti gli associati. Di solito questi sistemi sono controllati da singole associazioni di agenti immobiliari, o raggruppamenti di associazioni o, ancora, da singoli mediatori.[...]

Un luogo senza barriere insomma. Questo perché negli Stati Uniti, da sempre (lo abbiamo visto), il desiderio di ogni singolo agente immobiliare che si rispetti è quello di creare sistemi di condivisione sempre più grandi, fino a comprendere interi Stati. [...]

Un po’ diverso è invece lo scenario europeo, e in particolare, italiano. Giunto nel Vecchio Continente all’inizio degli anni ’90, l’MLS ha preso piede immediatamente nel Regno Unito, salvo poi essere smantellato da una inarrestabile frammentazione dei piccoli gruppi immobiliari (acquisiti dalle cosiddette corporates) e dall’immissione di grossi portafogli immobiliari sui portali di annunci online, e oggi sostituito dall’INEA Index, sistema solo vagamente assimilabile all’MLS americano.

Da noi, nel Belpaese, arrivato alla fine degli anni ’90 grazie al Gruppo Frimm, il sistema del multiple listing è oggi in rea ltà piuttosto diffuso, ma con cifre – a eccezione proprio di REplat, la piattaforma creata da Frimm che conta circa 3.000 utenti – decisamente più contenute, forse per mancanza di quella naturale predisposizione alla fiducia nel collega e alla collaborazione tipica del broker a stel le e strisce.” (Multiple Listing Service: storia di un moltiplicatore di idee, Ludovico Casaburi, Frimm- rassegna stampa). La crescita nell‘utilizzo di questo strumento riconferma l’andamento verso due direzioni: consulenza e condivisione.

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FIGURA 20- Obbiettivi di RePlat- Replat

FIGURA 21- I numeri di RePlat- RePlat

3.4 IL CASO “COCONTEST”

La piattaforma “Cocontest” nasce da una startup, che ha sviluppato la propria idea partendo da un principio interessante: creare un luogo d’incontro tra domanda e offerta nel mondo delle ristrutturazioni (o più spesso manutenzioni) edilizie. Infatti la piattaforma funziona con la creazione di veri e propri contest per architetti e designers (offerta), che possono pubblicare le proprie idee e i propri lavori sulla base di situazioni reali messe a disposizione di privati (domanda), che necessitano interventi di manutenzione o ristrutturazione. Il privato pubblica l’oggetto su cui intervenire (un intero edificio, o una singola stanza; una facciata o l’intero involucro); e carica un premio in denaro che ritiene adeguato a colui che presenterà l’idea vincente. A questo punto architetti e designers possono proporre la propria soluzione all’intervento, senza limiti di accesso di tipo geografico e professionale. Il privato, dopo aver valutato le offerte, decide chi sia colui che si aggiudica il premio caricato in precedenza.

Durante un’intervista, Gianmarco Carnovale, presidente di Roma Startup e azionista di minoranza di “Cocontest”, spiega in questo modo la piattaforma: “[...] Fa una cosa molto semplice: consente, a chi voglia arredarsi o ristrutturarsi parte o tutta l’abitazione o un ufficio, di creare

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un contest, cioè mettere a gara l’offerta di una somma in denaro- normalmente commisurata alla dimensione della richiesta- e di ricevere proposte concettuali da parte di quegli architetti che da tutto il mondo decideranno di prendere parte alla competizione.

Una volta ricevuti i concept, il committente è obbligato dalla piattaforma a scegliere quello che a lui più aggrada, e pagare la somma fissata all’inizio della gara. Cocontest permette ai privati, in sostanza, di fare la medesima cosa che fanno le grandi aziende e le pubbliche amministrazioni quando hanno bisogno di un lavoro: fissano un importo, fissano i requisiti delle proposte che vogliono ricevere e lanciano una gara a partecipazione aperta a chiunque voglia concorrere. Questa cosa molto lineare, dal punto di vista degli architetti sembra essere dirompente per un semplicissimo motivo: mette il potere (finalmente) in mano al cliente.

Quella che sembra un’ovvietà in tutto il mondo, infatti, non lo è per niente in Italia: da noi chi volesse affidarsi ad un professionista per una ristrutturazione, deve prima di tutto decidere da quale architetto andare, senza alcun riferimento- al massimo può cercare delle pubblicazioni su riviste- e quindi afidare a questi l’incarico di effettuare il progetto alla cifra che l’architetto riterrà congrua e senza alcuna possibilità per il cliente, prima di impegnarsi economicamente, di sapere se lo stile del professionista incontrerà il proprio gusto.[...]” (”Cocontest, perchè una startup fa paura agli architetti?”, Gianmarco Carnovale, 22 Maggio 2015, www.economiyup.it).

La piattaforma ha suscitato polemiche, in quanto alcuni architetti hanno visto il modello partecipativo come una forma di sfruttamento della professione. Infatti, durante un’interrogazione parlamentare l’On. Serena Pellegrino, architetto, sostiene: “Quel servizio non possono farlo, mi batterò fino alla fine perchè si impedisca che si mortifichi così il lavoro degli architetti”. Per poi proseguire: “Questo servizio è lesivo verso la nostra professione. Questo mercato è competitivo in maniera sbagliata. [...] Fa fare agli architetti una guerra fra poveri. [...] Invece di partecipare a quei contest dove si svendono dovrebbero lavorare per rifare il nostro patrimonio storico e urbanistico. Ci sarebbe una marea di lavoro per loro. Così si creano solo schiavi del mercato” (Gli architetti in parlamento vogliono chiudere Cocontest- L’intervista all’On Pellegrino: << Perchè Cocontest schiavizza gli architetti>>, blog.startupitalia.eu, Arcangelo Rociola, 20 Maggio 2015).

La replica di “Cocontest” interessa diversi aspetti. Di seguito un’intervista fatta da “Edilportale” ai fautori della piattaforma:

“Edilportale: il Cnappc ha sollevato la questione su due piani, legale ed etico. Relativamente al primo, afferma che CoContest fornisce “solo idee di progetti, senza verificare se esse siano soluzioni architettoniche fattibili e se siano progettate da professionisti competenti e abilitati”. Come verificate la professionalità degli architetti che partecipano ai contest?

CoContest: Non lo facciamo. La nostra è un scelta precisa, volta sia a permettere la massima internazionalizzazione possibile del servizio (non tutti i Paesi hanno una regolamentazione simile a quella italiana e non tutti sono organizzati in albi professionali), sia a permettere ai giovani di iniziare a partecipare alle gare durante la fase finale della loro formazione (riteniamo infatti che la pratica sia un aspetto essenziale della formazione gravemente sottovalutato dal modello accademico italiano e non solo). Devo però precisare che al contrario di altre Startup (ad esempio Uber) noi non permettiamo a tutti di fare il lavoro del progettista poiché, come capirai meglio di me, per realizzare un progetto comprensivo di planimetrie, sezioni, render 3D, ecc, sono necessarie delle competenze tecniche oltre che teoriche che non sono disponibili ai non professionisti (non basta saper guidare la macchina, e un improvvisato non avrebbe alcuna possibilità di confezionare le risorse minime di partecipazione e ancor meno di vincere).

Edilportale: il Cnappc afferma che “non viene mai spiegato al consumatore che, laddove si progettino interventi edilizi, in Italia, come in Europa, bisogna produrre progetti e documenti complessi”. Che tipo di progetti viene proposto dai professionisti e, quindi, acquistato dai clienti?

CoContest: Sotto questo aspetto devo precisare che noi forniamo idee progettuali, magari molto dettagliate, ma pur sempre idee progettuali, non realizziamo i progetti né pubblicizziamo di farlo. Il 50% delle nostre gare riguardano arredo e ristrutturazioni non strutturali e quindi il progetto può essere ‘realizzato’ dal cliente senza la necessità di compilare documenti burocratici. Per quanto riguarda i progetti che invece coinvolgono lavori strutturali e, quindi, necessitano di permessi e autorizzazioni, è la legge stessa a prescrivere gli obblighi del cliente, dunque ovviamente il cliente alla fine del contest si affiderà ad un professionista iscritto all’albo (noi ci auguriamo possa essere lo stesso vincitore del contest) per la redazione dei documenti necessari e per la realizzazione del progetto. Ti assicuro che un cliente che, ad esempio, deve ristrutturare casa, conosce la regolamentazione ed i suoi obblighi molto bene; inoltre noi forniamo al cliente i contatti del designer vincitore sperando che possano mettersi d’accordo per iniziare un rapporto di lavoro per la realizzazione del progetto con l’affidamento dell’incarico, così come prescritto dalla normativa vigente in materia di rapporti tra clienti e il professionisti.

Edilportale: la vera questione è quella etica: secondo il Cnappc, CoContest “sfrutta cinicamente i professionisti disperati facendo pagare loro una mediazione, nella vaga speranza di una possibile opportunità di lavoro”, e la rivoluzione digitale sta “usando il web per fare della

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professione di architetto un vero e proprio nuovo ‘mercato degli schiavi’”, “approfittando della disperazione di una categoria i cui redditi medi sono sprofondati sotto la soglia di povertà”. I professionisti che partecipano ai vostri contest sono disperati?

CoContest: Innanzitutto devo dire che se la vera questione è quella morale i nostri detrattori si stanno rendendo davvero ridicoli! Vi rendete conto del linguaggio usato dai i nostri accusatori (“usando il web per fare della professione di architetto un vero e proprio nuovo mercato degli schiavi”)? Definirlo anacronistico è un eufemismo non da poco, parlare di schiavitù in relazione ad una piattaforma aperta in cui l’iscrizione e la partecipazione ai contest è libera e assolutamente gratuita è sciocco ancor prima che ridicolo.

Ancor più grave se poi l’accusa è mossa da architetti che assumono giovani laureati per anni, a gratis o per rimborsi spese di poche centinaia di euro al mese, per farli lavorare tutti i giorni (magari 6 giorni a settimana) 8-10 ore al giorno, ma vogliono far passare per schiavista una piattaforma web dove i designer partecipano liberamente scegliendo che progetti fare e organizzando il proprio tempo come meglio credono, seduti comodamente a casa loro senza nessuna spesa (tra i commenti sono riuscito a leggere perfino che il costo dell’elettric ità per fare un progetto è di 90 euro, non c’è davvero un limite quando si vuol far finta di non capire).

Finito questo lungo preambolo rispondo alla domanda: no, non credo che gli architetti che lavorano su CoContest siano dei disperati, anzi credo siano dei lungimiranti e sicuramente persone dotate di una sana curiosità e di una maggiore apertura mentale. L’80% dei nostri designer sono architetti iscritti ai relativi albi professionali, seri professionisti che lavorano anche al di fuori nel nostro sito, anzi spesso usano CoContest come un secondo lavoro. Credo, inoltre, che in media siano professionisti maggiormente abituati ad utilizzare i software tecnici necessari ad esempio per realizzare i render 3D, e capisco anche che chi non è abituato ad utilizzare certi strumenti sia spaventato dall’affermazione del modello di CoContest.

Edilportale: i professionisti pagano una mediazione per partecipare ai contest?

CoContest: Ecco cosa accade quando si fanno le interrogazioni parlamentari senza nemmeno aprire una volta il sito che si accusa. Noi non prendiamo assolutamente nessuna commissione sul premio in palio per i designer vincitori, la nostra commissione viene scalata al momento del pagamento da parte del cliente, dunque i vincitori ricevono il 100% del premio in palio. Inoltre, stiamo mettendo in piedi altri sistemi, come ad esempio una classifica a punti con premi per i primi classificati di ogni mese e dell’anno ma non solo, per aumentare la redistribuzione e dare un valore alla partecipazione anche quando questa non si traduce nella vittoria del premio in palio. Ovviamente, come detto, iscrizione e partecipazione ai contest sono assolutamente gratuite!

Edilportale: i guadagni che i professionisti ricavano sono molto bassi rispetto alle prestazioni rese?

CoContest: Credo che la questione sia seria e vada analizzata da due diversi punti di vista: il primo riguarda l’ammontare del premio in relazione ai redditi medi dei professionisti e il secondo riguarda il modello del concorso. Per quanto attiene l’ammontare de l premio, siamo i primi a renderci conto che i premi possono essere ancora aumentati, tant’è che li abbiamo già alzati 2 volte negli ultimi 6 mesi e continueremo a farlo in futuro. Detto ciò, analizziamo la questione in maniera oggettiva: per fare un progetto su CoContest in media occorrono non più di 4 giorni di lavoro e il premio medio è circa $700. Secondo i dati divulgati da voi di Edilportale, il reddito medio di un architetto italiano è di 17.000 euro l’anno; probabilmente fossi un designer mediamente bravo con un tasso di vittoria nella media, in un anno riuscirei a guadagnare di più su CoContest (considerando solo i premi quindi senza contare l’eventualità che qualche cliente mi affidi poi l’incarico). Ovviamente la mia è in parte una provocazione ma sottolinea come, pur essendoci ancora spazio per far lievitare i premi, la distanza con l’economia reale non è poi così marcata.

Per quanto attiene invece il modello del concorso, non devo certo ricordare a voi che è il modello usato in tutto il mondo da tutte strutture pubbliche, poiché è di fatto il modello che veicola il maggior valore marginale al consumatore e poiché permette (o in teoria dovrebbe permettere quando si parla di concorsi pubblici) una selezione meritocratica ed efficiente dei professionisti. Credo che occorra, soprattutto in Italia, incentivare la cultura di una sana competizione, poiché oltre a far emergere una domanda che oggi è morta, la competizione permette ai professionisti di crescere professionalmente confrontandosi in maniera pratica con colleghi di tutto il mondo e di tutte le età (ovviamente un approccio ideologico e anacronistico basato sulla retorica dello schiavismo, dello sfruttamento e della lotta di classe non aiuta a progredire in questo senso).

Edilportale: vi sono state rivolte accuse simili in altri Paesi?

CoContest: No, nessuna critica in altri Paesi, solo in Italia, anche se noi non temiamo le critiche, anzi siamo più che aperti ad ogni critica costruttiva e a qualsiasi suggerimento volto a migliorare l’user experience dei nostri designer. Detto questo, rifiutiamo la logica

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dell’intimidazione, quella sì tutta italiana, per cui si fanno le interrogazioni parlamentari senza aprire il sito o si denunciano all’Ant itrust (l’Autority che dovrebbe proteggere i consumatori dai monopolisti cattivi, non so se cogliete la contraddizione) tre giovani ragazzi che lavorano gratis, senza nemmeno inviare un email con le richieste di modifiche che l’ordine avrebbe voluto veder realizzate (a lcune, quelle sensate, le abbiamo già spontaneamente realizzate una volta letta la denuncia e lo avremmo fatto volentieri anche a seguito di una semplice email). Denunciare ancor prima di provare a parlare questa sì purtroppo è un cultura solo italiana.

Edilportale: come è stato accolto Cocontest in altre realtà?

CoContest: Ti dico solo che CoContest è stata selezionata prima da ‘Statup Chile’, il programma internazionale di accelerazione del governo cileno, che ci ha dato un grant di 40.000 dollari (a fondo perduto) per venire in Cile e far conoscere ai loro architetti e designer la nostra piattaforma, così da dare loro l’opportunità di allargare il proprio mercato e di fare esperienza in un ambiente internazionale, e poi da ‘500 Startup’, uno dei programmi più prestigiosi e ambiti di tutta la Silicon Valley, che ci ha finanziato e ci sta attualmente accelerando nel mercato statunitense. Dunque direi che all’estero la nostra iniziativa non è solo apprezzata, ma viene anche finanziata e sostenuta.

Edilportale: potete segnalarci feedback positivi e feedback negativi di progettisti che hanno partecipato ai contest?

CoContest: Da qualche mese pubblichiamo una volta al mese delle interviste ai nostri designer più attivi sul nostro magazine, dove puoi trovare i loro commenti (sia positivi che negativi) su CoContest e su come immaginano il mercato della progettazione nel futuro. [...]

Edilportale: per concludere, CoContest è un’idea nata dal web, che usa le potenzialità del web per consentire ai progettisti, soprattutto giovani, di raggiungere un mercato potenzialmente planetario, mettendosi in gioco a costo zero, puntando sulle proprie competenze e responsabilità, con la possibilità di guadagnare anche più della media italiana. CoContest rappresenta l’innovazione, la competizione basata sul merito e sulla trasparenza e un nuovo modello di mercato che usa il web per far incontrare domanda e offerta di idee e progetti.” (CoContest: ‘i designers che lavorano con noi non sono disperati ma lungimiranti e curiosi’, Rossella Calabrese, Giugno 2015, www.edilportale.com).

Quindi se da un lato la piattaforma annulla distanze e sembrerebbe dare più possibilità ai professionisti, dall’altro sono proprio alcuni professionisti a lamentare violazioni del proprio ruolo e della propria personalità.

Il fatto che “Edilportale” abbia intervistato gli autori di “Cocontest” non è un caso. Infatti tra i progetti di ”Edilportale” vi è proprio una futura collaborazione con la startup “Cocontest”.

3.5 IL CASO “EDILPORTALE”

La piattaforma “Edilportale” è un portale per gli operatori del mondo dell’edilizia, più precisamente è un motore di ricerca per l’edilizia. Infatti, all’interno del portale, si possono trovare: prodotti, aziende, tecnici, normativa, e alcuni importanti approfondimenti. Tutto può essere oggetto di discussione su un forum apposito. Inoltre si possono trvoare notizie, prezziari, annunci, concorsi e appalti, libri e software, inerenti il mondo dell’edilizia. “Edilportale” fa parte di un network in cui rientrano anche i prodotti: “Archiportale”, “Archiproducts” e “Archilovers”.

Questi portali si occupano a loro volta:

- “Archiportale”, portale per l’architettura e l’edilizia in cui sono presenti casi studio, eventi, progetti e progettisti, prodotti e soluzioni architettoniche innovative.

- “Archiproducts”, portale riservato ai prodotti e ai materiali edili, sia materiali da costruzione, che software per la progettazione e la costruzione. Inoltre all’interno sono presenti casi studio, eventi e approfondimenti (per esempio BIM).

- “Archilovers”, portale riservato a casi studio e idee progettuali innovative, inoltre una vera e propria vetrina per progettisti, con tanto di blog dedicato al confronto e ai commenti.

Il network di cui fa parte “Edilportale” ha in progetto una collaborazione con la piattaforma “Cocontest”, attraverso la quale i progettisti e i designers potranno accedere a un catalogo di materiali, con relativi costi e prestazioni, messi a disposizione da “Edilportale”. Ciò significa che i clienti, oltre a visualizzare l’idea progettuale, potranno avere anche informazioni utili sui materiali utilizzati nella ristrutturazione.

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Queste informazioni permetterebbero al cliente di paragonare scelte e materiali differenti sulla base delle relative schede tecniche, in cui saranno indicati: costi, prestazioni e manutenzioni necessarie.

Questa situazione aumenterebbe la trasparenza verso il cliente, permettendogli di avere un’idea chiara di quanto il “preventivo” possa avvicinarsi al costo reale. Inoltre il cliente verrebbe educato sulle tecniche, sulle modalità e sui costi di manutenzione che hanno determinati materiali.

3.6 LO STRUMENTO BIM

Il BIM, acronimo di Building Information Model, o, per qualcuno Building Information Modelling è sia uno strumento che un processo.

E’ uno strumento informatico, in quanto per fare sì che un modello sia costruito secondo la metodologia BIM, è necessario un software apposito. E’ un processo, poiché rappresenta un modo “innovativo”, anche se ormai è parecchio noto nell’ambiente, per gestire il ciclo di vita di un immobile, dal cantiere, alla manutenzione in fase di utilizzo, alla eventuale dismissione o riqualificazione.

Come si può leggere sul libro “BIM and Construction Management- proven tools, methods, and workflows” (Brad Hardin, Wiley 2009), il BIM è un software sviluppato per creare un’unica fonte di informazioni, che possa essere condivisa, ampliata e modificata da tutti i soggetti che entrano nel processo. In questo modo tutti i soggetti lavorano su un unico oggetto (i software BIM sono object-oriented). Tutti possono prendere visione dell’evoluzione e delle modifiche in atto durante il processo edilizio, gli operatori possono lavorare in modo integrato su impianti, involucro e servizi, possono consultare l’andamento dei lavori e dei costi. Infatti uno dei vantaggi dello strumento è quello di poter preventivare, in modo piuttosto preciso, tempi di lavorazione e costi, già in fase progettuale; gestire gli imprevisti prevedendo i problemi possibili prima di realizzare l’opera, o in corso d’opera.

“[...] ciascun attore del processo – progettista, impresa, cliente – lavora su un proprio modello geometrico che incorpora tutte le informazioni e sono queste ad essere scambiate, secondo formati standard tipo Ifc. “In sostanza, dice ancora Perego, il Bim rende tremendamente facile ed efficiente la comunicazione rispetto a quanto avviene adesso, risparmiando un’enorme quantità di tempo e tutti gli errori dovuti all’avanti e indietro di file pesantissimi e di mail. Un processo di comunicazione a cerchi concentrici di condivisione del progetto, che dapprima rende accessibile il modello Bim fra persone diverse all’interno della stessa azienda, per poi estendersi agli altri soggetti esterni”. E per cerchi concentrici arriviamo a quello più ampio, che contiene tutti gli altri, della pubblica amministrazione . Proviamo a immaginare la riduzione di costi, alla fine in teoria anche per noi contribuenti, di un’opera pubblica realizzata in ambiente Bim, dove al risparmio dei costi di progettazione e di costruzione si aggiungono i risparmi che l’esistenza del modello consente di avere in fase di gestione e di manutenzione.” (La diffusione del BIM in Italia, Maria Cristina Venanzi, www.civiltàdicantiere.it).

Tutti i dati raccolti possono essere utilizzati per controllo e banchmarking durante il processo, sia di costruzione, che di ciclo di vita. Per questo motivo si parla di BIM anche come processo. Il processo BIM permette di efficentare il lavoro e la gestione dell’immobile. Sempre all’interno del sopracitato libro si può infatti leggere: “The advantages of working BIM into a construction management process now will pay dividends later [...]” (“BIM and Construction Management- proven tools, methods, and workflows”, Brad Hardin, Wiley 2009, trad. “Gli investimenti tecnologici e di software BIM permettono una migliore gestione del processo che trova i propri frutti nel corso del tempo”).

“Quello che va sottolineato, tuttavia, è che non basta avere a disposizione un software adeguato a condividere dati ed elaborare modelli 3D per applicare correttamente il Bim ai progetti. Il Bim dipende innanzi tutto da fattori umani e dalla capacità di costruire cooperazione tra i vari livelli di realizzazione di un’opera, sapendone integrare competenze, saperi e prospettive.” (La formazione orientata al BIM, Giovanni Pietrangeli, Civiltà di Cantiere n.3, www.civiltàdicantiere.it).

Anche i software per l’elaborazione di modelli BIM sono in continua evoluzione, e attualmente si sta utilizzando solo una parte delle enormi potenzialità che possiede questo strumento.

Nel Regno Unito l’utilizzo del BIM per la partecipazione a gare pubbliche sarà presto obbligatorio.

“Mark Bew è presidente del Bim Task Group che il governo britannico ha lanciato nel 2011 con l’obiettivo di rafforzare la capacità del settore delle costruzioni di implementare il Bim. Questo in vista dell’obbligo per tutti i progetti pubblici di adottare entro il 1° gennaio del 2016 come minimo il Bim di livello 2 (dove cioè i diversi attori del processo usano modelli separati ma condividono i dati in un ambiente comune, ndr: vedere box).” (La via britannica al BIM, Maria Cristina Venanzi, Civiltà di Cantiere n.3, www. civiltàdicantiere.it).

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Inoltre non bisogna dimenticare la potenzialità dell’utilizzo di questo strumento nell’ambito della gestione dei servizi relativi all’immobile e all’attività svolta.

Un caso studio italiano dell’utilizzo del BIM in Italia è quello del “Progetto per la nuova palazzina alloggi collocata all’interno dei lavori previsti per l’adeguamento e messa a norma della Caserma Carabinieri “Lancieri di Montebello” di Milano” (Il Bim per la progettazione e la gestione del cantiere: un caso di studio, 2 Ottobre 2014, www.ingegneri.info). In questo caso si parla di progettazione Open BIM, ovvero: “Open Bim significa poter comunicare il proprio progetto e tutti i dati in esso presenti, senza perdita qualitativa, in tutte le fasi della progettazione, utilizzando software specifici per ciascuna fase. La possibilità di produrre dati interoperabili da parte dei progettisti, è garantita dalla possibilità di ciascun software di gestire lo standard Ifc, un formato file aperto e indipendente, sviluppato dall’associazione internazionale BuildingSmart per rendere possibile lo scambio e la condivisione dei modelli e delle informazioni tra i software dei diversi produttori. Si può quindi parlare di un approccio universale per la collaborazione durante le fasi di progettazione, realizzazione e messa in esercizio degli edifici, basato su standard e flussi di lavoro aperti.” (Il Bim per la progettazione e la gestione del cantiere: un caso di studio, 2 Ottobre 2014, www.ingegneri.info).

All’interno del medesimo articolo sono stati messi in evidenza i vantaggi dell’utilizzo di questo modello:

“L’utilizzo di un solo modello digitale e di informazioni in tutte le fasi del progetto ha reso inoltre possibile il controllo della programmazione dei lavori, con la possibilità di intervenire fin dalle prime fasi dell’iter progettuale, eliminando errori e tenendo sotto costante controllo i l costo di realizzazione dell’opera.”

Per quanto riguarda invece l’utilizzo del BIM per il Facility Management si può osservare il caso del Politecnico di Torino.

“Un Facility Manager [...] può trovare negli strumenti di modellazione BIM dei validi alleati; normalmente le attività no core richiedono infatti la gestione di un’ampia gamma di dati, di diversa provenienza e natura ed allo stesso tempo, l’analisi dei dati, deve garantire la qualità dei risultati.

[...] Al caso studio reale del Politecnico di Torino, si sono riscontrati vantaggi significativi quali ad esempio: la semplificazione nella gestione di un numero elevato di dati; il rilevamento automatico delle superfici nette dei locali; la creazione automatica di abachi locali; l’aggiornamento dei dati relativi alle possibili variazioni del modello (se viene spostato un muro, i locali si adattano alla nuova geometria, ricalcolando i parametri numerici collegati come ad esempio la superficie e la volumetrica); l’immediata sostituzione degli attributi riferiti ad un locale nel caso in cui cambiasse la destinazione d’uso dello stesso, ecc.

Ulteriori vantaggi, derivanti dall’utilizzo di applicativi BIM, si possono riscontrare integrando tali sistemi con piattaforme appositamente sviluppate per la gestione delle facility aziendali.” (Il BIM per il Facility Management al Politecnico di Torino, 6 Agosto 2012, www.ingenio-web.it).

Tutto ciò serve a ribadire quanto siano grandi le possibilità di utilizzare questo strumento/processo, e quanto sia importante stare al passo con la sua evoluzione. Per poterne sfruttare a pieno le potenzialità è fondamentale essere preparati ed educati all’utilizzo. L’obbligo dell’utilizzo nelle gare pubbliche, previsto da alcuni paesi come la Norvegia e il Regno Unito, sembra essere una valida soluzione.

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4.VERSO LA CUSTOMIZZAZIONE DEL SETTORE RESIDENZIALE

4.1 COSA SI INTENDE PER CUSTOMIZZAZIONE

“Customiżżare v. tr. [der. dell’ingl. customer «cliente»; cfr. ingl. customize], non com. – Adattare un prodotto, un bene o un servizio, mediante appositi interventi di personalizzazione, alle esigenze e alle aspettative del cliente.” (www.treccani.it, vocabolario online). Come si può notare dalla definizione del vocabolario, le parole chiave sono: adattare, personalizzazione, esigenze, cliente.

Il termine “customizzazione” è facilmente associabile a beni e servizi che possano essere “disegnati” su misura per il cliente. Quello che apparentemente si scontra con un modello industriale di standardizzazione è in realtà qualcosa che potrebbe procedere simbiot icamente ad esso Il termine è stato utilizzato spesso in contrapposizione al concetto di «mass production», quasi a sottolineare un’insuperabile dicotomia tra due logiche che hanno caratterizzato – e in parte continuano a caratterizzare – il settore della produzione industriale di beni dalla modernità a oggi”.” Il mass customization process per l’Housing Sociale. Potenzialità, nodi critici, linee di ricerca, M. Di Silvio, F. Angelucci, 2012). Parlando infatti di “mass customization”, non si parla di personalizzazione del prodotto finito, ma bensì del processo che porta ad ottenere una varietà, talvolta infinita, di soluzioni. Questo è possibile attraverso la partecipazione dell’utilizzatore finale in fase progettuale: quasi sempre la customizzazione avviene attraverso l’assemblaggio di diversi moduli, industrializzabili e standardizzabili, che genera una serie di soluzioni alternative senza impattare eccessivamente sui costi di produzione. Il medesimo discorso può essere fatto per i servizi: il servizio viene “spacchettato” in componenti minimali (moduli) i quali, una volta assemblati, compongono un servizio complesso e commisurato, il più possibile, alle esigenze dell’utilizzatore finale. Il risultato finale è tanto più adatto qunto più elevato sia il livello di personalizzazione, quindi da quanto siano maggiori il numero e la varietà di componenti che definiscono la soluzione finale. In questo caso è corretto parlare di “mass-customization”, o personalizzazione di massa. Esiste molta letteratura in merito: “La mass customization è un approccio di business che consente di fornire prodotti o servizi personalizzati a consumatori individuali o segmenti nicchia su larga scala e con tecnologie flessibili, senza la perdita dei benefici della produzione di massa (efficienza, produttività, qualità, contenimento dei costi e velocità di risposta)” (La crescita del mercato dei prodotti personalizzati, Osservatorio Mass Customization 2008, Value Lab). “La Mass customisation è un processo produttivo che combina elementi di produzione di massa con quelli della produzione “su misura”. I prodotti sono adattati per incontrare i bisogni dei singoli clienti, in questo modo due articoli non sono mai uguali l’uno all’altro” (Mass Customization, www.economist.com, 22 Ottobre 2009). “La letteratura specialistica di settore definisce quattro modalità di mass customization (Gilmore e Pine, 1997); esse si differenziano per il livello di adattività alle potenziali modificazioni operabili dall’utenza. È possibile, infatti, distinguere tra personalizzazione: – ‘cosmetica’, modificazione dei caratteri esteriori del prodotto; – ‘adattiva’, adeguamento del prodotto a prestazioni iniziali standard, successivamente modificabile dagli utenti con tempi e modalità differenziate; – ‘collaborativa’, partecipazione degli utenti nella co-progettazione del prodotto e dei suoi livelli di adeguamento; – ‘trasparente’, produzione ad alto grado di rispondenza alle esigenze dell’utenza”. Il mass customization process per l’Housing Sociale. Potenzialità, nodi critici, linee di ricerca, M. Di Silvio, F. Angelucci, 2012). Di seguito una descrizione più dettagliata di ciascuna tipologia di customizzazione: “Riassumiamo ciò che caratterizza gli approcci e le condizioni in cui ciascuno dovrebbe essere impiegato.

Customizzazione di collaborazione significa condurre un dialogo con i singoli clienti per aiutarli a esprimere i loro bisogni, per identificare l'offerta precisa che soddisfa tali esigenze, e per rendere i prodotti su misura per loro.

L'approccio collaborativo è quello più spesso associato al termine personalizzazione di massa, la personalizzazione di collaborazione è adatta per le aziende i cui clienti non possono facilmente esprimere ciò che vogliono e entrano in difficoltà quando sono costretti a scegliere tra una vastità di opzioni.

Paris Miki, un rivenditore di occhiali giapponese che ha il maggior numero di negozi di ottica in tutto il mondo, è il customizer collaborativo per eccellenza. La società ha speso cinque anni per sviluppare il sistema di progettazione Mikissimes (per essere chiamato il sarto Eye negli Stati Uniti), che elimina la necessità del cliente di rivedere una miriade di scelte quando si seleziona un paio di occhiali senza montatura. Il sistema prende prima una foto digitale del volto di ogni consumatore, analizza i suoi attributi, nonché una serie di dichiarazioni presentate

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da parte del cliente circa il tipo di sguardo che lui o lei desidera, raccomanda una dimensione della lente distintivo e una forma, e visualizza le lenti sull’immagine digitale del volto del consumatore. Il consumatore e l’ottico possono collaborare per regolare la forma e le dimensioni delle lenti fino a quando entrambi sono soddisfatti del look. In modo simile, i consumatori possono scegliere tra una serie di opzioni per il ponte del naso, per le cerniere, e per le braccia al fine di completare la progettazione. Poi ricevono un quadro di qualità fotografica di se stessi con gli occhiali proposti. Infine, un tecnico macina le lenti e assembla gli occhiali nel negozio in appena un'ora.

I customizer adattivi offrono un prodotto standard, ma personalizzabile, che è progettato in modo che gli utenti lo possono modificare da soli.

L'approccio adattivo è utile per le aziende che vogliono eseguire il prodotto in modo diverso in diverse occasioni per i clienti, ed la tecnologia rende possibile per loro la personalizzazione del prodotto facilmente, in autonomia.

Si possono considerare, per questo tipo di customizzazione, i sistemi di illuminazione realizzati da Lutron di Coopersburg, Pennsylvania. I clienti di Lutron possono utilizzare i propri sistemi per ottimizzare la produttività in ufficio o per creare atmosfere adeguate a casa senza dover sperimentare, con diversi switch, ogni volta che desiderano un nuovo effetto. System Eye Grafik Lutron, per esempio, collega luci differenti in una stanza e permette all'utente di programmare diversi effetti per, diciamo, parti animate, momenti romantici, o tranquille serate di lettura. Anziché dover ripetutamente regolare interruttori separati fino a trovare la giusta combinazione, il cliente può ottenere rapidamente l'effetto desiderato semplicemente inserendo le impostazioni programmate.

I customizer cosmetici presentano un prodotto standard diverso a diversi clienti.

L'approccio estetico è appropriata quando i clienti utilizzano un prodotto allo stesso modo e si differenziano solo per il modo in cui lo vogliono presentato. Piuttosto che essere personalizzato o personalizzabile, l'offerta standard è confezionata appositamente per ogni cliente. Ad esempio, il prodotto viene visualizzato in modo diverso, i suoi attributi e benefici sono pubblicizzati in modi diversi, il nome del cliente è posto su ogni elemento, i programmi promozionali sono progettati e comunicati in modo diverso. Questo tipo di personalizzazione è ancora di reale valore per molti clienti. (Lo testimoniano i miliardi di dollari che i consumatori spendono ogni anno in prodotti come abbelliti T-shirt e felpe.)

I customizer trasparenti forniscono clienti privati con beni o servizi unici senza far loro sapere esplicitamente che tali prodotti e servizi sono stati personalizzati per loro.

L'approccio trasparente alla personalizzazione è appropriata quando le esigenze specifiche dei clienti sono prevedibili o possono essere facilmente dedotte, e soprattutto quando i clienti non vogliono dichiarare più volte le loro esigenze. I customizer trasparenti osservano il comportamento dei clienti, senza l'interazione diretta e quindi, in modo poco appariscente, personalizzano le loro offerte all'interno di un pacchetto standard.

Considerare ChemStation di Dayton, Ohio, che di personalizza un prodotto che la maggior parte dei suoi concorrenti trattano come merce: sapone industriale per usi commerciali come autolavaggi e pavimenti della fabbrica di pulizia. Dopo aver analizzato in modo indipendente le esigenze di ogni cliente, ChemStation formula la giusta miscela di sapone, che va in un serbatoio ChemStation sulla sede del cliente. Attraverso un monitoraggio costante dei propri carri, l'azienda apprende il modello di utilizzo di ciascun cliente e distribuisce preventivamente più sapone prima che il cliente deve chiedere. Questa pratica elimina la necessità per i clienti di trascorrere del tempo per la creazione o la revisione degli ordini. Non sanno quale sapone abbiano, quanto ne abbiano in inventario, o quando il sapone è stato consegnato. Loro conoscono solo che il sapone è sempre lì quando ne hanno bisogno”. (The four faces of mass customization, James H.Gilmore, B. Joseph Pine II, Febbraio 1997).

In seguito a queste descrizioni, si potrebbe identificare nella “Customizzazione collaborativa” quella più adattabile al settore immobiliare.

Molte industrie hanno fatto della mass customization la propria fortuna, riuscendo nello stesso tempo a ridurre le scorte e a rispondere alle esigenze dei clienti in tempi molto ridotti. Questo processo è irrealizzabile senza l’aiuto del information technology, e del suo costante sviluppo e aggiornamento. I sistemi informativi risultano fondamentali in tutte le fasi: progettazione, produzione, logistica e servizi post vendita e customer satsfaction. Durante la fase progettuale il sistema mette in comunicazione il cliente con la disponibilità aziendale e gli permette una progettazione guidata del bene. Nella fase produttiva il sistema permette la gestione degli ordini e in questo modo di guidare la produzione, anche in tempo reale e in concomitanza con gli ordini in arrivo. La logistica è costantemente in contatto con i sistemi informativi per verificare posizione e tempi di consegna. Infine nella fase post- vendita può essere misurata la cosiddetta “customer satisfaction” con un continuo contatto con la clientela tramite sistemi web-oriented.

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La mass customization è strettamente legata allo sviluppo e alle possibilità dell’IT. Le piattaforme informatizzate devono essere il più fruibile e intuitivo possibile per gli utilizzatori, in modo da raccogliere informazioni puntuali e costanti che possano risultare utili nella profilazione e soddisfazione della domanda.

4.2 POTENZIALITÀ DELLA MASS-CUSTOMIZATION

Per osservare meglio la “mass customization” bisogna concentrarsi sull’origine, da dove si è sviluppata la customizzazione di massa. Per quali siano le potenzialità di questa strategia si possono osservare quali siano i vantaggi che essa ha portato. Joseph B. Pine, all’interno del libro “Mass Customization: dal prodotto di massa all’industriale su misura” parla degli effetti positivi della “mass customization” dividendo i benefici in quattro principali ambiti: sulla produzione, sulla ricerca e sviluppo, sul marketing, e sulla contabilità e finanza.

L’autore definisce aziende della New Competition quelle che hanno introdotto la “mass customization” all’interno del loro processo. E per ciascun ambito indica quali sarebbero le potenziali conseguenze vantaggiose e quali le potenziali conseguenze dannose:

- La produzione nella New Competition. Le conseguenze vantaggiose individuate dall’autore sono: riduzione dei costi generali e dei costi amministrativi, eliminazione degli sprechi, miglioramento della qualità, affinamento continuo dei processi produttivi, riduzione dei costi delle scorte, integrazione fra pensiero e azione, aumento della versatilità della produzione, aumento degli investimenti nelle competenze della forza lavoro e miglioramento del loro impiego, aumento della differenziazione a costi più contenuti.

- La ricerca e sviluppo nella New Competition. Le conseguenze vantaggiose individuate sono: Piccoli passi avanti che portano al la superiorità tecnologica, integrazione dell’innovazione e della produzione, frequenti innovazioni di processo, contenimento dei costi e dei tempi, relazioni reciprocamente vantaggiose con altre aziende, migliore soddisfacimento delle esigenze dei clienti.

- Il marketing nella New Competition. Le principali conseguenze vantaggiose individuate sono: affermazione nelle nicchie di mercato; capacità di rispondere prontamente alle mutevoli esigenze dei clienti; affermazione nell’intero mercato; aumento delle vendite, nel mercato interno e nei mercati esteri; sviluppo di prodotti ad alto contenuto tecnologico.

- La contabilità e finanza nella New Competition. Le principali conseguenze vantaggiose individuate sono: buona qualità delle decisioni di breve e di lungo termine, interdipendenza con i fornitori, nel lungo termine; contenimento dei coti, aumento degli utili; investimento di lungo termine nel personale, nelle tecnologie e nelle attrezzature; attenzione alle competenze distintive.

Alcuni di questi importanti vantaggi se riportabili al mondo del real estate rappresenterebbero un motivo di riflessione interessante. Su tutti si possono citare: riduzione dei tempi e dei costi; continuo dei processi produttivi; frequenti innovazioni di processo; riduzione degli sprechi, sia in produzione, che in messa sul mercato di prodotti non vendibili, per esempio lo stock immobiliare invenduto; riduzione dei costi di scorta; buona qualità delle decisioni di breve e lungo termine, nel mercato immobiliare significherebbe avere investimenti meno rischiosi e scenari finanziari più facilmente prevedibili; maggiore risposta alle esigenze dei clienti, e alla loro volatilità; e infine aumento delle vendite.

4.3 LA CUSTOMIZZAZIONE NEL SETTORE IMMOBILIARE

Anche il settore immobiliare ha affrontato il tema della customizazione, e, anche in questo ambito si può parlare sia di “customization pura”, che di “mass customization”. Per quanto riguarda il primo tema, quello inerente ad una pura customizzazione del prodotto immobiliare, esistono molte realtà che applicano i principi di questa tipologia di personalizzazione al settore. Infatti molte aziende operanti nell’ambito delle costruzioni propongono, per chi volesse costruire la propria casa personalizzata, molte soluzioni, sia standardizzate, che del tutto personalizzate. Il punto principale di queste situazioni è che si tratta quasi esclusivamente di unici proprietari, talvolta due, che, possedendo o acquistando un lotto edificabile, decidono insieme a progettista e costruttore la propria abitazione ideale. Il vantaggio è quello di avere un bene finale che risponda pienamente alle proprie esigenze, sia prestazionali, che economiche. Mentre per l’azienda costruttrice il vantaggio è quello di avere un margine “sicuro” sul proprio lavoro, in quanto il rischio imprenditoriale di costruire una casa su commissione è relativamente basso.

Il medesimo discorso può essere fatto anche per il settore non residenziale, ovvero per le destinazioni d’uso commerciale e d irezionale. In questi casi è importante fare alcune precisazioni. Spesso infatti, per questi settori, non si costruisce su commissione per avere una “vendita sicura”, ma piuttosto per avere una “rendita sicura”. Infatti molte società commissionano la costruzione di un immobile “su misura” per poi

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sfruttarne lo spazio pagando un canone di affitto al proprietario. Ciò permette a queste di avere un immobile performante senza immobilizzazioni di capitale, e ai proprietari di avere una rendita garantita da un tenant affidabile.

Quando si parla di affidabilità del tenant entrano in gioco diversi fattori economici legati all’attività caratteristica del locatario. Oltre a questi fattori, specifici di ciascuna situazione, esistono alcune caratteristiche generali che rendono un’operazione meno rischiosa e, di conseguenza più sicura:

- La durata del contratto. Infatti una maggiore lunghezza di un contratto di locazione, così come la facilità di rinnovo rendono la locazione più sicura e garantiscono flussi di cassa costanti e continuativi. Per i settori commerciale e direzionale la durata dei contratti è maggiore (6 anni+ 6 anni o 9 anni+ 9anni).

- L’appetibilità dell’immobile. Un immobile costruito su commissione è sicuramente rispondente alle esigenze di chi lo utilizza. Allo stesso tempo anche la flessibilità dell’immobile è importante, sia per potersi riadattare alle mutevoli esigenze del tenant, sia per potere essere rimesso sul mercato per nuovi tenants.

- Monotenancy. Quest’ultimo aspetto risulta efficace quando il locatario è economicamente sano, in particolare se l’immobile è stato costruito su richiesta dello stesso. Gli immobili multitenant risultano infatti una buona soluzione per diversificare il rischio vacancy, quando i locatari non sono affidabilissimi.

Il risultato è quindi che gli immobili customizzati, nei settori direzionale e commerciale sono costruito in situazioni particolari, in cui la grande affidabilità del locatario e la necessità di liquidità, rendono questo un buon investimento sia per il locatore che per il locatario. In entrambi i casi il basso rischio di vacancy e la stabilizzazione dei flussi di cassa sono un ottimo motivo per prendere in considerazione questo tipo di operazione.

Sono diversi gli strumenti con i quali è possibile effettuare operazioni di customizzazione immobiliare nel settore direzionale e commerciale, tra questi vi è una particolare operazione di leasing immobiliare, meglio nota come “Leasing in costruendo”:

“Secondo tale tipologia contrattuale la società di leasing procede all’acquisizione dell’area (o eventualmente dell’immobile da ristrutturare) e finanzia altresì anche la successiva realizzazione / ristrutturazione dell’immobile è tenuto unicamente alla corresponsione degli oneri finanziari di prelazione; il pagamento dei canoni di locazione periodica e il conseguente ammortamento della somma finanziata partono dall’ultimazione e consegna dell’immobile” (Finanza immobiliare, Armando Borghi, Egea, Luglio 2009).

Accanto a queste vi sono tutte le operazioni di sviluppo e valorizzazione immobiliare commissionate dai futuri users dello spazio.

A questo punto è possibile sostenere che esistono realtà che applicano i principi della customizzazione all’interno del settore del settore immobiliare, ma risulta difficile trovare l’applicazione dei principi della “mass-customization”; di come questa possa essere o meno un vantaggio per il settore e per chi vi opera, in particolare nel settore della residenza.

In questo momento la letteratura in merito alla customizzazione del settore residenziale non è ampia e riguarda in gran parte esperienze straniere. In Italia uno degli articoli più interessanti su questo tema è : “Il mass customization process per l’Housing Sociale. Potenzialità, nodi critici, linee di ricerca,( M. Di Silvio, F. Angelucci, 2012).

Di seguito una breve intervista fatta ad uno degli autori:

Alla domanda :

” Come la customizzazione possa permettere a chi costruisce di vendere in modo più certo e veloce (anche su grandi volumi di costruito). A questo punto di come questa maggiore certezza (riduzione rischio invenduto) e velocità di uscita dall'operazione immobiliare, possa trasformarsi in un "premio" sul prezzo di vendita ("chi prima acquista meno spende").”

L’autore ha risposto:

“Si tratta di aspetti che potrebbero operare a vantaggio della qualità edilizia e dell'abitare (anche sui grandi volumi) a patto di ribaltare esattamente i tre concetti/prassi che mi indica (non negarli, nessuno di noi ha la forza/potere di farlo, ma reindirizzarne i processi!):

costruire in modo certo (qualità edilizia) e veloce (riduzione dei costi di produzione/cantierizzazione) ma a patto di operare sul patrimonio esistente, ormai ingente sul territorio italiano (grandi volumetrie spesso anche incompiute) ma uscendo dalla tentazione di

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aggiungere altra volumetria (magari con grandi demolizioni) questo la fanno bene già le imprese edilizie senza noi architetti/progettisti, reiterando lo stesso progetto in modo decontestualizzato e al di fuori della reale domanda (e questo ci porta al secondo punto).

Certezza per evitare l'invenduto certamente per le imprese è auspicabile ma uscendo dalla logica della velocità di uscita dalle operazioni immobiliari, iniziando a lavorare sul processo continuo (open building) che fidelizza gli utenti come nel settore delle automobili, operando sul patrimonio di base/partenza e incrementando gli aspetti di upgrading dell'edificio con elementi personalizzati sulla reale domanda; consideri che in alcune aree del territorio italiano a fronte di un invenduto ormai visibilmente riscontrabile le nostre imprese già in crisi non riescono a far altro che produrre altra volumetria con non si sa quale speranza di vendita!

E veniamo al terzo quesito perchè forse il cosiddetto "premio" sul prezzo di vendita non deve tanto operare sul "chi prima acquista meno spende" ma forse su un processo più innovativo di chi prima occupa (nel senso di risiedere/abitare, curare, manutenere) e quindi estende la vita del sistema edilizio e quindi il processo di fidelizzazione con l'impresa edile, come affittuario con canoni diluiti nel tempo lungo, riceve il cosiddetto "premio"; consideriamo che la logica dei premi per esempio nel settore del cosiddetto efficientamento enegetico (termine bruttissimo perchè solo burocratico) ha prodotto innalzamento delle volumetrie (premi di cubatura per le imprese) innalzamento dei costi di acquisizione e crisi del settore mutui veloci in tempi brevi. Oggi forse il nodo sarebbe quello di lavorare sul micro-credito continuativo nel processo lungo di evoluzione del sistema casa (da abitare) non solo da acquistare, soprattutto in un mercato del lavoro che presuppone mobilità totale su scala comunitaria. Lavora chi meno si radica al territorio e quindi una casa fissa, compiuta rispetto alle esigenze per un solo unico utente è ad alto rischio.”

Da questa intervista emerge un’importante concetto, successivamente confermata dall’autore stesso: flessibilità. Intesa come flessibilità del layout in funzione al mutamento delle esigenze della domanda. Fermo restando che la progettazione debba essere partecipata, e i cambiamenti programmabili, e che ciò sia possibile grazie anche all' evoluzione dell' IT.

In ogni caso, una migliore risposta alle esigenze del futuro utilizzatore, attraverso la customizzazione e la flessibilità degli spazi potrebbe, ridurre il rischio (vacancy) e quindi riflettersi su una riduzione dei canoni, resi più certi e costanti da questa evoluzione del processo.

Come si è detto l’Italia è un paese che mostra una forte propensione al possedere una casa di proprietà. Se si volesse portare un cambiamento in questo senso, i vantaggi per chi dovesse scegliere una soluzione alternativa alla proprietà devono essere notevoli e tangibili. Una soluzione potrebbe essere quella indicata dall’autore del precedente articolo. In sostanza: partecipazione, flessibilità e riduzione dei costi.

All’estero la situazione appare diversa. Esistono infatti alcuni strumenti che possono agevolare sia chi vuole investire in un immobile a reddito, sia chi volesse possedere una casa propria. Questi strumenti cercano di ottimizzare, tra gli altri, i concetti espressi in precedenza: risposta alle esigenze degli utenti, flessibilità e riduzione dei costi.

4.4 GLI STRUMENTI PER LA CUSTOMIZZAZIONE NEL SETTORE DELLA RESIDENZA

Nel panorama mondiale, la customizzazione del settore residenziale offre alcuni spunti interessanti, anche a livello strumentale. Nel mondo britannico, in particolare, esistono realtà, talvolta in fase sperimentale, che offrono interessanti spunti di riflessione. Tra i principali esempi, è possibile osservare il seguente strumento, web-oriented:

- Custom and Self Build Toolkit (customandselfbuildtoolkit.org.uk)

Lo strumento è stato ideato dalla NaCSBA (National Custom & Self Build Association), un’associazione nata per agevolare operazioni immobiliari di “Autocostruzione” e “Costruzione personalizzata”. L’associazione era già in possesso di un portale web, il Self Build Portal, nato con l’idea di mette in rete tutti coloro che fossero alla ricerca di una casa su misura, con coloro che avessero a disposizione terreni edificabili su cui costruirle. Il portale ha dato avvio a una serie di processi interessanti la cui evoluzione, oltre a portare valide soluzioni, ha creato situazioni particolari. Tra queste, si sono create situazioni particolari, come vendita di grandi lotti edificabili a differenti utilizzatori finali, fino ad arrivare, in alcuni casi, a veri e propri “villaggi” acquistati in diverse frazioni da diversi customers. La situazione si è evoluta anche sull’aspetto economico e fiscale, fino a creare sezioni dedicate alla semplificazione della macchina burocratica per il finanziamento per l’acquisto di una casa “personalizzata” o “autocostruita”.

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Il Self Build Portal è strutturato in questo modo:

- Chi possiede terreni edificabili li mette a disposizione della “rete” - Coloro che vogliono sapere dove poter costruire la propria casa personalizzata accedono al sito e decidono se acquistare il

terreno per conto proprio, o far parte di un gruppo. Per ciascuna delle due soluzioni scelte sono indicati benefici e svantaggi.

- Il portale chiede all’utente dove sia la porzione di territorio sulla quale si vorrebbe costruire.

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- Il portale segnala il valore e la disponibilità media dei terreni in quella zona

- Il portale chiede quale sia la dimensione e la tipologia ideale di abitazione per l’utente

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- A questo punto il portale chiede quale sia il budget a disposizione, e quanto possa questo discostarsi da una situazione verosimile in quella zona, con una casa di quel tipo.

- Il portale definisce lo scostamento tra budget e realizzazione, offrendo tre diverse tipologie di realizzazione: 1) Un main contractor realizza l’abitazione personalizzata 2) Il main contracto svolge la maggior parte del lavoro, il customer provvedereà personalmente ad ultimarlo 3) Il customer realizza il 60% del lavoro

FIGURE 21-22-23-24-25-26- Processo piattaforma Selfbuild- Selfbuildportal

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- Il portale, a questo punto reindirizza il cliente su altri portali per: 1) Trovare un’area disponibile 2) Formare un gruppo di acquisto (www.communitylandtrust.org.uk) 3) Trovare un finanziamento

Questo ultimo passaggio è il più difficile e complesso, in particolare nei punti 2) e 3). Infatti formare un gruppo di acquisto e trovare la modalità di finanziamento adatta sono passaggi molto complessi. È per questo che è stato creato il Custom & Self Build Toolkit. Questo strumento serve appunto a facilitare le fasi del processo che risultano più complicate e a mettere in contatto più soggetti possibili.

Lo strumento oltre ad avere una funzione operativa, ha anche una funzione divulgativa, mette infatti a disposizione una serie interessante di casi studio, spiegata nei dettagli, dalla ricerca delle aree, alla ricerca della modalità di finanziamento più adatta. Lo strumento è diviso in sezioni, come di seguito:

- Modelli - Note informative - Casi studio

La sezione relativa ai modelli, identifica diverse tipologie di sviluppo, per ciascuna evidenzia pro e contro, e mette in risalto quali siano le azioni fondamentali, dove è possibile ricevere un aiuto da parte delle istituzioni e quali siano i soggetti da contattare per ciascuna delle strade che si voglia intraprendere. Di seguito la pagina dedicata al modello di “Group project”:

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In evidenza le diverse fasi del progetto:

- Iniziazione: raccolta di richieste e definizione della domanda con obbiettivi comuni - Pianificazione, design e finanziamento: creazione di luoghi (fisici / virtuali) d’incontro per i gruppi, ricerca di finanziamenti adeguati - Piano di lavoro: identificazione di un terreno idoneo alla domanda. - Costruzione: i gruppi iniziano a costruire le proprie “custom homes”.

Di seguito sono spiegate nel dettaglio le azioni che caratterizzano ciascuna fase:

Le azioni più significative sono:

- Raccolta di informazioni presso la domanda, attraverso questionari specifici che aiutino a comprendere gli obbiettivi della domanda e trovare soluzioni comuni.

- Finanziamento: aiuto alla ricerca di un finanziamento commisurato alle esigenze della domanda.

Ciascuna delle sezioni è spiegata nel dettaglio, e per ciascuna di esse esistono informazioni e link utili per iniziare operativamente il progetto per ciascuno che fosse interessato realmente. Lo strumento diviene sempre più dettagliato e operativo, quanto più si entra nello specifico di ciascuna sezione.

FIGURA 27-28-29-30- CustomandSelfBuildToolkit

Per ogni sezione sono ben in evidenza pro e contro.

Questa situazione illustra un valido e interessante esempio di come si stia cercando di sviluppare soluzioni che utilizzino la customizzazione nel settore immobiliare, in particolare nel settore residenziale. Questo strumento mette inoltre in evidenza come sia importante informare

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i futuri utilizzatori, non solo di come poter trovare soluzioni utili, ma soprattutto che la customizzazione è possibile e spesso anche vantaggiosa. Tutto ciò con una consulenza finanziaria che serve a comprendere che questo tipo di approccio non per forza dispendioso.

La customizzazione nel settore residenziale non è impossibile e può portare a generare soluzioni vantaggiose per chi le adotta. I problemi inerenti i tempi e le garanzie esistono, ma sono affrontabili con informazione e consulenze, spesso anche grazie all’aiuto delle istituzioni.

Un ulteriore passo, sempre in ambiente anglo sassone, per facilitare l’incontro di persone e l’eventuale formazione ed organizzazione di gruppi interessati allo sviluppo di un’abitazione “customizzata”, è in fase di avviamento il progetto “Digitising custom building”, con il supporto di Stickyworld, una piattaforma dedicata alla creazione di gruppi virtuali (rooms), per facilitare lo scambio di opinioni e la generazione di soluzioni comuni.

Il progetto vorrebbe creare “stanze” specifiche riguardanti ciascuna operazione di sviluppo immobiliare, all’interno delle quali discutere di quale potrebbe essere la soluzione immobiliare più interessante.

Il progetto è così descritto all’interno del sito:

“Quali sono i principali obiettivi del progetto?

Stiamo semplificando il modo di fare costruzioni personalizzata. Gli sviluppatori saranno in grado di gestire ciascuna scelta progettuale e sostenere una eccellente esperienza del cliente nel momento dell’acquisto, della costruzione e del vivere in una nuova casa personalizzata.

Qual è il team ?

Stickyworld guida il progetto e sta collaborando con Axis Design, Commusoft, Facit Case, architetti HTA, e Slider Studio. Insieme, queste aziende portano competenze tecniche e di settore per innovare la propria parte nel processo, portando la possibilità di testare una serie di nuove tecnologie in loco. Siamo sostenuti dalla National Association Custom and Self Building per diffondere le attività del progetto e i suoi risultati.

Quali strumenti stiamo costruendo?

Il team del progetto ha come obbiettivo la costruzione di una suite di strumenti online e desktop in grado di migliorare ogni fase del processo di costruzione personalizzata. […] Esso comprende la personalizzazione individuale e vendita di nuove case, nuovi modi per monitorare e discutere i progressi del sito per costruire su misura, e con un conseguente manuale d'uso una casa on-line, utile per il cliente da utilizzare per capire come muoversi nella loro nuova casa.

In che modo questo progetto estendere e migliorare Stickyworld per tutti?

Il progetto è nella sua fase iniziale, ma crediamo di poter introdurre nuovi tipi di contenuto, tra cui i modelli 3D BIM, modi migliori per gestire il coinvolgimento delle persone all'interno di tempi stabiliti, e anche modi per fare scelte informatizzate attraverso gli script di personalizzazione dal design intelligente. Pensiamo che questo possa aiutare lo sviluppatore e l’architetto nel mercato della costruzione personalizzata, con tutte le applicazioni correlate. Stiamo anche guardando il modello di business per queste nuove caratteristiche e siamo lieti di discutere di questo con le parti interessate.

Questa tecnologia potrebbe aiutare la mia azienda? Come posso partecipare?

Il progetto sta lavorando con NaCSBA su un programma di impegno e la diffusione del progetto continuo che dovrebbe iniziare nel corso dell'anno. Ci saranno modi per essere coinvolti nel progetto, e noi pubblicheremo i link e altre notizie qui presto e nel nostro blog”.

4.5 LA CUSTOM BUILD STRATEGY NEL REGNO UNITO

Il Regno Unito risulta essere una situazione particolare sul tema della customizzazione immobiliare. Molte operazioni sono infatti possibili grazie alla presenza di un fondo apposito (in allegato il prospetto, ALLEGATO 4), volto ad agevolare queste operazioni.

I punti principali del prospetto di questo fondo, promosso dal governo e denominato “Custom build homes fund”, sono:

- Agevolazione per progetti coinvolgenti più unità abitative, denominati “multi-unit groups”.

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- Convincere gli investitori privati che la costruzione personalizzata sia un valido investimento per il futuro, anche senza il supporto della pubblica istituzione.

- Promozione della trasparenza su tipologie e costi.

- Priorità a interventi con una domanda di mercato ragionevole.

- Promozione dell’innovazione di processo da parte dei partecipanti.

- Limitazione dei prezzi di vendita.

- Controllo del business-plan e monitoraggio di ciascuna operazione.

Per agevolare l’interazione e ancor di più la conoscenza di questa strategia la National Custom and Self Build Association ha creato appositamente un portale, “custombuildstrategy.co.uk” sul quale vengono pubblicate continue notizie sull’andamento dei progetti in atto e delle proposte effettuate.

All’interno del portale è presente anche una definizione du Custom building, ed è la seguente:

“Il termine “Custom Build” stato portato alla ribalta nel 2011 con la pubblicazione della nuova strategia abitativa del governo dal titolo: “Una strategia abitativa per l'Inghilterra”.

Questo documento rappresenta la prima strategia identificata dal governo per la costruzione di case su misura come un percorso per affrontare crisi di alloggi del Regno Unito e si afferma "Il governo vuole farvi costruire la vostra casa e farne una valida opzione per l’emergenza abitativa".

[…] il termine auto-costruzione non è mai morto. E 'ormai comunemente usato per descrivere i progetti in cui un individuo sia direttamente coinvolto nella determinazione e gestione della costruzione di una casa individuale per la propria occupazione. Anche se in genere vengono utilizzati costruttori professionisti a fare la maggior parte del lavoro.

La “costruzione personalizzata” è ora comunemente vista come un nuovo percorso che rende più facile per la crescita del mercato, ed è diventata un’opzione di alloggio privilegiata. La “costruzione personalizzata” avviene quando le persone sono in grado di specificare una casa individuale […], dove uno sviluppatore che collabora fornisce una gamma di servizi dalla semplice messa a disposizione di un’area fino alla consegna di una completa casa chiavi in mano su misura per un individuo o gruppo di individui. […]

La consegna della “costruzione personalizzata” richiede che nuovi gruppi di persone lavorino insieme, compresi i consulenti, finanziatori, i proprietari dei terreni e gli sviluppatori e che vengano sperimentati nuovi modelli di erogazione. Questo crea un enorme bisogno di condivisione di informazioni e una valutazione critica dei modelli che stanno lavorando, così come quelli che sono in esecuzione con difficoltà. La strategia della “costruzione personalizzata” è stata lanciata per colmare questa lacuna di informazioni per i professionisti che operano in questo settore emergente”.

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5. IPOTESI DI REALIZZAZIONE DI UN NUOVO STRUMENTO

5.1 INTRODUZIONE

Il lavoro di questa sezione è incentrato sull’ipotesi di sviluppo di un nuovo strumento per la customizzazione immobiliare, in particolare focalizzato sul settore residenziale. Partendo dalle esigenze e dalle disponibilità della domanda (inputs), il modello oltre ad agevolare l’incontro con l’offerta genera informazioni utili per tutti gli utilizzatori e operatori del mercato (outputs). Il processo attraverso il quale vengono generati questi outputs è frutto di un osservazione critica degli strumenti attualmente a disposizione, delle potenzialità e dei punti di forza di ciascuno di essi. L’utilizzo di questo strumento dovrebbe rivelarsi vantaggioso sia per la domanda che per l’offerta abitativa, e sia per il mercato della compravendita che per quello della locazione.

Tale strumento si profila come un portale web di libero accesso e sfrutta molti punti di forza di realtà già esistenti, cercando di mettere a sistema ciascuna potenzialità.

5.2 I SOGGETTI COINVOLTI

I soggetti coinvolti, al difuori del ruolo specifico che avranno in ciascuna operazione, possono essere classificati a seconda di risorse e obbiettivi che hanno nel processo. Come si potrà osservare il ruolo del promotore potrà essere ricoperto da quasi tutti i soggetti, a seconda della tipologia di processo che verrà intrapreso. Lo strumento deve favorire la collaborazione, ridurre le distanze tra i vari soggetti e trovare soluzioni comuni. In teoria, dopo aver realizzato alcune operazioni con successo e aver misurato l’affidabilità del processo, lo strumento e il mercato premieranno i migliori operatori e renderanno le successive operazioni più semplici, meccanizzando ed rendendo più efficiente ulteriormente il processo stesso.

I diversi soggetti possono essere così definiti:

- Proprietario dell’area / immobile da riqualificare; è colui che mette a disposizione il bene su cui svolgere l’operazione, sia essa uno sviluppo “da zero”, su un’area edificabile, o di riqualificazione di un immobile, per esempio un’area industriale dismessa.

- Progettista; mette a disposizione le proprie conoscenze e le proprie capacità creative, sia nella realizzazione di concept apprezzabili, in fase preliminare, sia nella definizione di progetti flessibili e personalizzabili, in fase esecutiva.

- Costruttore; mette a disposizione la propria mano d’opera le soluzioni tecniche più innovative e ricercate in fase costruttiva, ma anche in fase progettuale, in particolare nella ricerca di materiali efficienti e ricercati dalla domanda, già in fase preliminare.

- Mediatore; cerca di realizzare le vendite nel minor tempo possibile, già in fase preliminare, coinvolgendo i futuri utilizzatori, orientandoli verso una scelta piuttosto che un’altra. Il suo compito è quello di ridurre i tempi di vendita al minimo, alla fase progettuale. Deve rispondere alle esigenze dei consumatori nel modo più preciso possibile, sfruttando le capacità di progettista e costruttore per creare soluzioni personalizzate. Per questo motivo è necessaria una grande flessibilità progettuale e costruttiva. Il mediatore, in questo caso, è un vero e proprio consulente. È necessario infatti che arricchisca la propria offerta con servizi di pre e post-vendita.

Tutti questi soggetti hanno come obbiettivo il profitto e la riduzione del rischio imprenditoriale e dei tempi di vendita / locazione.

- Utilizzatore finale; esprime le proprie esigenze e cerca quale sia la soluzione progettuale più adatta. Inoltre l’utilizzatore finale può creare veri e propri gruppi di acquisto, con esigenze simili, ai quali verranno proposte soluzioni progettuali adatte.

5.3 L’ACCESSIBILITÀ DELLO STRUMENTO

L’accesso è libero a tutti e ciascun operatore effettua l’accesso più adatto. Si presenteranno così diverse accessibilità e ciascuno potrà gestire i propri dati “privati” in modo differente. Non tutte le informazioni saranno disponibili a tutti, ma saranno orientate dal diverso accesso. Saranno quindi presenti diversi accessi, che possono essere in questo modo riassunti:

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- Accesso proprietario: riservato a chi possiede un area edificabile o un edificio da riqualificare. Queste risorse verranno poste sul portale e ciascuna di queste situazioni darà inizio ad una diversa “stanza” (modello stickyworld). Questa stanza sarà il luogo virtuale nel quale si svilupperà la soluzione relativa all’area. Le aree devono possedere caratteristiche informative “di base”, determinate da coloro che gestiscono la piattaforma. Tali informazioni sono considerate imprescindibili, senza le quali non è possibili da tali operatori alcuna partecipazione. La piattaforma sarà anche il garante che tali informazioni siano corrette.

- Accesso progettista / costruttore: questo accesso è riservato a chi volesse associare un progetto alle aree / edifici posti sul portale dai diversi proprietari. Questi operatori potranno “spingere” il proprio progetto al livello di dettaglio preferito. Il promotore / finanziatore potrà scegliere il progetto a suo avviso più indicato. Ogni progetto è visibile a tutti nella sua forma e nelle sue caratteristiche progettuali. Le informazioni finanziarie relative a costi e preventivi saranno oggetto di valutazione privata tra promotore e costruttore / progettista. Anche in questo caso, la piattaforma si occuperà di svolgere un’attività di controllo sull’affidabilità dei soggetti partecipanti. In particolare nell’attività di compravendita finale.

- Accesso mediatore: questo accesso è riservato agli operatori che vogliono assumere un incarico di mediazione su un area / edificio presenti nella piattaforma. Il rapporto tra promotore e mediatore può essere gestito privatamente tra i due. Il mediatore, dopo aver ricevuto l’incarico, avrà il compito di gestire la “stanza” relativa all’operazione per la quale ha assunto l’incarico.

- Accesso acquirente: questo accesso è totalmente libero. Chiunque voglia acquistare o semplicemente osservare l’andamento delle operazioni caricate all’interno della piattaforma, può accedere in questa modalità.

- Accesso finanziatore: questo accesso è riservato a chiunque volesse esporsi finanziariamente per sviluppare una qualsiasi operazione presente sulla piattaforma.

Durante l’accesso a ciascuno degli utenti, viene chiesto di compilare una scheda informativa con alcune informazioni di base che servono per iniziare a profilare la domanda. In base a quale tipo di accesso si voglia effettuare verranno chieste informazioni differenti. Per gli operatori economici verranno richieste garanzie sempre maggiori in funzione dello stato di avanzamento del progetto. La piattaforma deve arrivare a fornire agli acquirenti la completezza delle garanzie (per esempio eventuali fidejussioni bancarie) nel momento della compravendita. Ciascuna operazione presente sulla piattaforma sarà presente uno stato di avanzamento, definito dal promotore dell’operazione stessa. In base al diverso stato di avanzamento verranno richieste informazioni sempre più dettagliate anche sul gusto personale e sulle scelte progettuali e funzionali che si preferiscano. Chi è già associato a un’operazione dovrà implementare le informazioni con scadenze temporali stabilite sempre dal promotore. In questo modo, anche se l’interesse verso un’operazione non dovesse concretizzarsi, la piattaforma potrà avere a disposizione informazioni, che dopo essere rese anonime potranno essere aggregate ed elaborate per svolgere analisi di mercato sempre più dettagliate e attendibili.

5.4 OGGETTO DELLO STRUMENTO

All’interno del portale web saranno presenti operazioni con diversi livelli di avanzamento. Tale livello sarà determinato dalla partecipazione e dalla sempre maggiore definizione del progetto. Le fasi possono essere decise dal promotore, il quale potrà liberamente decidere le scadenze di ciascuna fase.

Sulla base dello stato di avanzamento si possono individuare diverse tipologie di operazione, che possono essere riassunte come di seguito:

- Aree da trasformare: rappresentano la fase primordiale del processo. Sono costituite da aree edificabili o immobili da riqualificare (per esempio edilizia industriale abbandonate), e sono poste sulla piattaforma da parte dei proprietari di questi. Ciascun proprietario deve allegare alcune informazioni base e può ampliare a proprio piacimento il prospetto informativo relativo all’area / immobile. Maggiori saranno le informazioni, maggiore sarà la visibilità e, con ogni probabilità, maggiore sarà l’interesse di operatori e acquirenti. Le aree e gli edifici in questa fase sono a disposizione di progettisti e costruttori, che possono in iziare il proprio personale “contest” relativo all’area. Inoltre, chi è alla ricerca di una residenza in questa location può iniziare a esprimere il proprio interesse e le proprie esigenze, economiche e tipologiche rispetto agli alloggi. Questo permetterà agli operatori di orientare il progetto, e il business plan. Inoltre tutte le informazioni saranno utili anche per future indagini di mercato. In questo momento le caratteristiche di maggior interesse riguarderanno la location e i diversi indici di edificabilità dell’area.

- Aree in fase di progetto: rappresentano la fase, appunto, progettuale del processo. Dopo un determinato tempo, deciso dal promotore (o prestabilito), verrà scelta una soluzione progettuale “vincente”. In questa fase il progetto è in fase preliminare. Il

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promotore ha la facoltà di premiare economicamente il vincitore del “contest”, orientato dalla partecipazione del pubblico, e di decidere se intraprendere la progettazione esecutiva con lo stesso progettista.

- Aree in via di sviluppo: rappresentano le aree, o gli edifici che hanno iniziato un processo di progettazione definitiva, e nelle quali si sono iniziati a prendere i contatti con i futuri acquirenti. La legge impone che i contratti preliminari, e quindi i primi vincoli economici con i clienti, siano stipulati solo in presenza di un progetto esecutivo. I contatti con i clienti e la progettazione esecutiva devono essere portati avanti contemporaneamente. Questa fase è il momento di maggiore esposizione al rischio da parte del promotore. È importante che il progetto preliminare sia flessibile e adattabile alle esigenze di ciascun cliente. La personalizzazione degli spazi sarà un vantaggio di marketing e fungerà da prima fidelizzazione con il cliente. Dopo aver determinato un numero congruo (secondo il promotore) di soluzioni progettuali, con la partecipazione dei futuri clienti, il promotore e il costruttore / progettista devono iniziare al più presto la progettazione esecutiva e firmare i contratti preliminari con i futuri acquirenti.

- Aree in esecuzione: sono le aree che hanno definito un progetto esecutivo. In questa fase è comunque possibile associarsi al progetto da parte dei clienti, ma il livello di personalizzazione sarà limitato a poche scelte che dovranno essere sottoposte a varianti in corso d’opera. Le finiture architettoniche saranno la parte più personalizzabile, mentre lo spazio e il layout interno sarà molto vincolato. Questa fase è molto simile all’attuale acquisto “su carta”, in cui una certa personalizzazione è possibile, ma limitata.

I mediatori possono partecipare attivamente a ciascuna iniziativa, facendo da tramite tra promotore e acquirente, ma anche, e soprattutto, invitando nuovi acquirenti e orientando più clienti verso una soluzione univoca. Il suo ruolo è quello di un vero e proprio consulente, per il venditore. È importante che lavori come un vero analista del mercato. Il suo obbiettivo sarà quello di riunire i clienti con le stesse esigenze verso una unica soluzione.

Ogni operazione sarà gestita da una “stanza” ad essa dedicata. All’interno di questa stanza potranno essere raccolte idee e informazioni, progetti e discussioni. È il vero e proprio motore della partecipazione. Il promotore potrà affidare la gestione al mediatore e stabilire le scadenze di ciascuna fase.

Lo strumento genererà numerose informazioni, raccolte da ciascun utente che parteciperà al processo o che utilizzerà il portale. Inoltre ciascun utente potrà lasciare, al termine o durante ciascuna operazione, dei commenti e dei feedback guidati dalla piattaforma. Tali commenti potranno essere lasciati solo da chi parteciperà attivamente all’operazione. I feedback premieranno i migliori operatori, e metteranno in evidenza punti di forza e di debolezza di ciascuno. Un esempio potrebbe essere il seguente: se un operatore riceverà feedback positivi su un aspetto, piuttosto che un altro, le ricerche successive dei clienti che richiedono certi requisiti saranno facilitate. Se una delle esigenze più richieste sarà la velocità, la piattaforma agirà in modo di premiare coloro che operano in questo senso, e chi utilizzerà la piattaforma avrà dei vantaggi in termini di tempo. Il processo edilizio risulterà più efficiente sotto il profilo delle tempistiche.

5.5 OBBIETTIVO DELLO STRUMENTO

Gli obbiettivi dello strumento e del suo utilizzo sono molteplici, e possono essere riassunti in questo modo:

- Riduzione del rischio invenduto / vacancy per chi promuove e per chi costruisce (o riqualifica) un immobile - Riduzione dei costi per i futuri utilizzatori dell’immobile, sia come acquisitori che come locatari - Migliore profilazione della domanda - Reale risposta alle esigenze dell’utilizzatore finale - Efficientamento del processo di sviluppo edilizio

Riduzione del rischio invenduto / vacancy

Nessuna operazione con questo strumento ha senso senza che ci sia un reale interesse da parte del futuro utilizzatore nell’acquisto / locazione dello spazio che andrebbe costruito o riqualificato. Lo strumento serve proprio ad evitare di costruire per una domanda inesistente o male profilata. Per ottenere ciò l’operazione deve essere commercializzata da subito, “su carta” (modello Nexity). Per commercializzare un prodotto prima che questo sia realizzato è necessario un coinvolgimento da parte del futuro utilizzatore, il quale ha a disposizione strumenti accessibili, per fornire gli inputs necessari a comprendere le sue esigenze. A questo punto, dopo aver ottenuto le informazioni necessarie da ciascun “cliente”, il promotore / finanziatore / costruttore può iniziare a creare delle idee progettuali compatibili con le esigenze espresse. Dopo aver raggiunto l’accordo con un numero sufficiente di futuri users, può essere avviato il cantiere. Il punto di forza

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in questo caso è che ciascuno dei futuri utilizzatori sarà vincolato dalle proprie scelte e dall’opportunità di ottenere un risultato pesato sulle proprie esigenze, sia qualitative che economiche. Questo “vincolo” porta il promotore e il costruttore ad avere una ragionevole certezza che la propria operazione abbia un esito positivo in termini di certezza sulla vendita / locazione dell’immobile. Dopo aver presentato il progetto esecutivo è possibile sottoscrivere un contratto preliminare che vincolerebbe ulteriormente il futuro acquirente, inoltre è possibile attuare delle varianti sul progetto, nel caso in cui ci fossero delle ultime modifiche da fare.

L’invenduto è un indice importante nella determinazione dello stato di salute di un’azienda.

FIGURA 31- Livello di invenduto per imprese con bilanci anomali- Banca d’Italia

Il rischio invenduto / vacancy è ridotto dalla possibilità di avere un prodotto quanto più possibile commisurato alle esigenze dell’utente finale.

Questa maggiore sicurezza da parte del promotore, potrebbe tradursi in un premio sul prezzo di vendita, in particolare nel momento del lancio commerciale (modello Nexity). Il fatto che ciò avverrebbe è plausibile se si pensa ai costi che non verrebbero sostenuti nel caso l’immobile rimasse invenduto o non locato, quindi principalmente costi di agency, di gestione e eventualmente il deprezzamento dell’immobile. Molto probabilmente infatti, se un immobile rimane invenduto per parecchio tempo, oltre ad essere inutilizzato e quindi mal mantenuto (maggiori costi di manutenzione), è necessario pagare un’agenzia o una struttura che continui a commercializzare il prodotto, e, con ogni probabilità, sarà necessario rivedere i prezzi di vendita in ribasso, riducendo il margine ipotizzato sull’operazione e tutte le ipotesi che ne sarebbero conseguite. Il business plan dell’operazione deve essere riadattato e con esso tutte le operazioni direttamente o indirettamente collegate, tra cui i problemi legati al debito se si fosse ricorso a questo per l’operazione immobiliare. Tutte queste negatività si tradurrebbero in costi per l’operatore, che nel caso di una maggiore certezza di vendita / locazione non dovrebbe sostenere, a questo punto tali costi potrebbero essere parzialmente ribaltati sul prezzo di vendita iniziale, riducendolo e rendendo l’operazione più competitiva. Questo discorso si collega con il fatto che attualmente i prezzi degli immobili sono fuori mercato, troppo alti, e l’unica soluzione sembrerebbe quella di ridurli.

Se si riuscisse ad avere una strategia di marketing molto forte, tale da vincolare con contratti preliminari i futuri acquirenti già in fase progettuale, e tale da riuscire ad assorbire una buona quantità di offerta già in questa fase sarebbe possibile dimostrare come tutto ciò potrebbe essere tradotto in uno sconto sul prezzo finale, mantenendo il valore dell’operazione immutato. È importante capire le uno sconto sul prezzo e una maggiore possibilità di vendita in fase progettuale siano reciprocamente dipendenti: un prezzo più favorevole facilita la vendita, una vendita in minore tempo favorisce uno sconto sul prezzo. Alcuni operatori del settore, a seguito di alcune interviste, portano numeri importanti. Si può affermare che le operazioni di maggior successo, riescano con una vendita tra il 65% (dichiarazioni SIGEST) e l’80% (dichiarazioni Nexity) già in fase progettuale.

Riduzione dei costi

Se si prendesse per valida l’ipotesi per cui una maggiore personalizzazione in fase progettuale, sia un valida strategia di marketing per migliorare le vendite, e dando per valida l’assunzione fondamentale, per la quale si sia in possesso di una forte strategia d i marketing (per esempio un alto livello di personalizzazione), tale da rendere le vendite in fase progettuale più rapide e semplici, è possibile osservare e misurare il rapporto reciproco tra prezzo e tempo di vendita in questo modo:

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- Si ipotizzi un’operazione di sviluppo, con un costo di costruzione (x), e con costi di Project, Agency, determinati (percentualizzati sui costi di costruzione).

- Si ipotizzino dei ricavi da vendita in 5500 €/mq (dato Immobiliare.it, per fascia semicentrale di Milano). - Si ipotizzi un tempo medio di vendita delle unità di 8-10 mesi (dato Nomisma per nuove abitazioni a Milano). Per cui si avranno il

50% delle vendite nel 2ndo semestre, il 25 % nel primo, e il 25 % nel terzo. - Tasso di attualizzazione del 14,45 % (al netto inflazione e del rischio locatario, poiché trattasi di ipotesi di vendita e non di

locazione), pesato sulla base della seguente tabella, come una media di ciascun tasso di rischio del metodo del “Build-up approach” (tratto dal manuale “Estimo immobiliare urbano ed elementi di economia”, Alberto D’Agostino, Esculapio, V Edizione, Aprile 2015).

Tenendo ferme le precedenti ipotesi si otterrebbe un andamento dei flussi di cassa, riguardanti i ricavi da vendita, che avrebbe questo andamento:

Rischio Min Max Media

Tasso RiskFree (Rendimento BTP a >10 anni (dato storico) 1,50% 7,00% 4,25%

Tasso di inflazione atteso 1,50% 6,50% -

Premio rischio contesto (esogeno) 0,50% 2,00% 1,25%

Premio per il rischio endogeno 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischio locatario 0,50% 2,00% -

Premio per il rischio liquidità 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischo assicurabile 0,10% 1,00% 0,55%

Premio per il rischio finanziario 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischio sistema 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischio costruzione 1,00% 2,50% 1,75%

Premio per il rischio collaudo 1,00% 2,00% 1,50%

Premio per il rischo gestione 0,20% 1,00% 0,60%

Premio per il rischio paese, politico, cambio 0,10% 1,00% 0,55%

TOT (Tasso Risk free 2%) 14,45%

Ricavi da vendita (€ / mq) 5500

Superficie 1000

Tasso di attualizzazione (%) 14,45

Periodo di vendita (semestri) 3 ( 1,5 anni)

Semestri 0 1 2 3

Vendita (%) 25% 50% 25%

Ricavi da vendita 1375000 2750000 1375000

Agency (10% vendita) -137500 -275000 -137500

Coeff. Tasso attualizzazione 0,87374 0,87374 0,76343

DCF attualizzato 1081258,191 2162516 944742,8

TOT VAN (netto di tutti i costi) 4.188.517

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Se si ipotizzasse di avere un’ottima strategia di marketing, che permettesse la vendita “su carta” della maggior parte delle unità, e una vendita totale entro il primo semestre; bisognerebbe ridurre il rischio invenduto, quindi il rischio liquidità, il rischio finanziario e il rischio dei gestione. Ipotizzando di dimezzarli si otterrebbe un tasso di attualizzazione del 13,15 % come segue:

A questo punto i ricavi da vendita verrebbero anticipati, ottenendo un prospetto di questo tipo, tale per cui il valore finale aumenterebbe:

Il modello non tiene conto dei maggiori costi di gestione che si dovrebbero affrontare nel momento in cui non si vendono immediatamente le unità immobiliari.

Rischio Min Max Media

Tasso RiskFree (Rendimento BTP a >10 anni (dato storico) 1,50% 7,00% 4,25%

Tasso di inflazione atteso 1,50% 6,50% -

Premio rischio contesto (esogeno) 0,50% 2,00% 1,25%

Premio per il rischio endogeno 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischio locatario 0,50% 2,00% -

Premio per il rischio liquidità 0,50% 1,50% 0,50%

Premio per il rischo assicurabile 0,10% 1,00% 0,55%

Premio per il rischio finanziario 0,50% 1,50% 0,50%

Premio per il rischio sistema 0,50% 1,50% 1,00%

Premio per il rischio costruzione 1,00% 2,50% 1,75%

Premio per il rischio collaudo 1,00% 2,00% 1,50%

Premio per il rischo gestione 0,20% 1,00% 0,30%

Premio per il rischio paese, politico, cambio 0,10% 1,00% 0,55%

TOT (Tasso Risk free 2%) 13,15%


Superficie 1000


Periodo di vendita (semestri) 1 (6 mesi)

Semestri 0 1 2 3

Vendita (%) 100% - -

Ricavi da vendita 5500000 - -

Agency (10%) -550000

Coeff. Tasso attualizzazione 0,88106 - -

DCF attualizzato 4361233,48 - -


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Il plus valore generato, potrebbe essere trasformato in uno sconto sul prezzo di vendita, lasciando immutato il valore dell’intera operazione. Se si misurasse il differenziale tra i due valori finali, si osserverebbe un plus valore del 4 % circa. Se si scontasse questo 4 % dal prezzo di vendita si otterrebbe il seguente risultato:

FIGURA 32-33-34-35-36- Elaborazione personale

Come si può notare il valore finale è molto vicino a quello della situazione originale, seppure si sia applicato uno sconto del 4 % al prezzo di vendita finale. È importante evidenziare come tale sconto renderebbe l’immobile più appetibile (poiché sotto mercato), e di conseguenza con un probabile tasso di attualizzazione leggermente inferiore (poiché meno rischioso).

Questa dimostrazione serve per capire il legame tra rischio, tempo e prezzo. Prima si effettuano le vendite, minore è il rischio, maggiore è lo sconto applicabile. Conseguentemente un minore prezzo potrebbe rendere più facili le vendite e ridurre il rischio dell’intera operazione.

La quantità di riduzione del rischio e di sconto applicabile dipende da caso a caso, la relazione non è costante ed è difficilmente stimabile. La questione importante è comprendere l’esistenza di una stretta relazione tra questi elementi.

Maggiore profilazione della domanda

La certezza della vendita o della locazione sembra quindi essere una valida soluzione ai rischi presenti all’interno di un’operazione immobiliare. Per ottenere una maggiore certezza sulle vendite è necessario conoscere approfonditamente la domanda e assolvere il più possibile le sue esigenze. È fondamentale raccogliere informazioni precise e accurate, archiviarle, studiarle, elaborarle, capirle oltre che conoscerle. L’IT ci permette di raccogliere ed elaborare una quantità infinita di dati, tale da generare serie statistiche di una certa affidabilità. Tutto ciò significa che più operazioni vengono effettuate, più dati si hanno a disposizione e maggiori certezze si possono dedurre per ottenere quanto detto in precedenza. I dati possono essere raccolti per tipologia di utenza, per area geografica, per fini tecnici, come per esempio per conoscere i gusti degli utenti, le dimensioni e le tipologie abitative più richieste, ma anche per definire statistiche riguardanti l’andamento dell’operazione, riuscire a prevederne i tempi e la riuscita. Per esempio se non c’è interesse verso una soluzione particolare, entro un dato tempo, si può riuscire a capire se questa possa essere un’operazione di successo o meno, e quindi se sia meglio variare qualcosa nel progetto o addirittura abbandonarlo. Più operazioni vengono effettuate e più facile sarà stabilire un banchmark verosimile per tutti questi indicatori.

A seguito di un’intervista con CEO di Stickyworld, web application citata in precedenza sono emerse alcune questioni importanti. Di seguito l’intervista:

“- Which could be the benefits for the users and the developers? In terms of time, costs and risks (in particular).


Superficie 1000


Periodo di vendita (semestri) 1 (6 mesi)

Semestri 0 1 2 3

Vendita (%) 100% - -

Ricavi da vendita 5280000 - -

Agency (10%) -528000

Coeff. Tasso attualizzazione 0,88106 - -

DCF attualizzato 4186784,141 - -


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Custom Build is a UK initiative, subsidised by Government through the release of house building land at a less than market rate. The problem in UK is that either you have to build your own home, or you have to buy from a volume house builder. There is no middle ground. - In which way, throught the platform, the final user could partecicate in the process?

Our project looks at a number of ways, including making online choices in 3D and 2D, face to face with digital tools at events or 24/7 in the comfort of your own home. - Is this kind of development useful for group of people, in order to according different persons on the same project?

Probably - any group of people who want to live together might benefit from a collaborative decision making process. - Is this platform useful to track and understand the demand of new houses?

I think that is a longer term question but yes I think as custom home developers build more homes, as with every industry they will look for more data to show that by offering choice their customers are happier with the outcomes and this drives more demand of houses which are made through this process.

Maybe also for architects, designers and manufacturers of custom homes (different to the custom build developers get permission to put the homes on the land), for the designers, data on popular choice will determine the future types of choice being offered - but this will take a long time to get to the volume of choice for the data to be meaningful.”

Quindi, a conferma di quanto detto in merito ai dati generabili e osservabili, è evidente come questi strumenti possano aiutare a comprendere le esigenze degli utenti e capire quali possano essere le scelte più azzeccate e più ricercate. Questo è un aiuto per i costruttori e per i produttori di materiali edilizi, che possono evidentemente capire quali siano i materiali e le soluzioni costruttive più ricercate, in modo da poter concentrare il proprio business sulle soluzioni ritenute migliori. Stesso discorso è auspicabile per i progettisti, che in relazione al target di utenza possono realizzare progetti più mirati. Infine vi è tutto il mondo dei servizi all’immobile e agli utenti. I fornitori di servizi possono calibrare il proprio servizio in funzione dell’utenza e decidere quale sia il migliore da offrire, addirittura programmarne le implementazioni e i mutamenti in funzione ai mutamenti delle esigenze degli utenti. Tutto ciò è possibile solo attraverso la raccolta di dati e di informazioni che oggi sono fondamentali e che spesso rappresentano un vero e proprio business nel settore dell’IT. La stessa piattaforma “Immobiliare.it” svolge attività di ricerca di questo tipo, talvolta anche commissionati da operatori immobiliar i che vorrebbero accedere a questo tipo di informazioni e alle loro successive elaborazioni.

Reale risposta alle esigenze della domanda

La personalizzazione, oltre ad essere un’importante strategia di marketing per chi vende, sarebbe un’opportunità per chi acquista. Infatti, avendo più possibilità di scelta e soprattutto avendo la possibilità di partecipare al progetto attivamente, il cliente finale non dovrebbe più adattare le proprie esigenze sulla location o sulla tipologia immobiliare, o sulla disposizione dello spazio. Attraverso la personalizzazione possono essere soddisfatte più caratteristiche contemporaneamente. Se in precedenza pur di avere una buona location si era disposti ad accettare un compromesso sullo spazio, attraverso la partecipazione sarà più possibile orientare le scelte progettuali verso le proprie esigenze, mantenendo la location desiderata.

Efficientamento del processo

Un ulteriore aspetto importante nell’utilizzo di questi strumenti “partecipati”, sono i cosiddetti feedback generati dai customers sugli operatori. Non si tratta di altro che un premio per chi offre un buon servizio, un riconoscimento da parte degli utilizzatori verso chi fornisce un servizio migliore o peggiore. Molti di questi riconoscimenti servono a rendere più trasparenti le informazioni riguardanti gli operatori. Questo tipo di partecipazione si è dimostrata efficace nella determinazione di quali siano le discriminanti su cui ciascun operatore deve lavorare: prezzo, velocità di consegna, affidabilità. È evidente come molte piattaforme operino in questo modo, e il risultato nella maggior parte dei casi (“TripAdvisor” su tutti) è stato quello di premiare chi ben opera nel mercato ed escludere chi male agisce, inoltre ha permesso a molti operatori di migliorarsi. Il modello è stato forzato sino al punto di diventare sinonimo di garanzia. Gli operatori che presentano un numero di feedback positivi hanno visto un aumento costante del proprio fatturato e ciò è divenuto sinonimo di garanzia di affidabilità dell’operatore, il quale raggiunta una certa visibilità non può permettersi errori gravi, ed è quindi costretto a mantenere standard di servizio elevati.

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Tutta questa situazione ha un solo risultato: il processo subisce un continuo efficientamento da parte degli operatori stessi, sotto la costante pressione degli end-users, i quali oltre ad essere giudici, condividono anche i propri pareri, mettendo in evidenza lati positivi e negativi di ciascun soggetto del mercato. Il mercato premierà, velocità, qualità, efficienza ed economicità.

5.6 IL MODELLO

Il modello ipotizzato mette a sistema le buone pratiche e le osservazioni positive emerse da quanto visto. Si sviluppa in diverse fasi e coinvolge diversi soggetti, ciascuno con proprie risorse e propri obbiettivi. Lo strumento dovrebbe facilitare la riduzione del rischio per il promotore e la realizzazione delle esigenze dell’utilizzatore a un prezzo di mercato accessibile. Le chiavi per il funzionamento sono la personalizzazione come riduzione del rischio invenduto, e questa riduzione del rischio imprenditoriale come contenitore del prezzo finale.

Due possibili approcci: top-down e bottom-up

Per quanto riguarda il processo, si possono delineare due possibili sviluppi: top-down, nel caso in cui il promotore fosse un proprietario di un’area o un costruttore, o un finanziatore esterno, il quale si metta in contatto con il proprietario dell’area; e sviluppo bottom-up, nel caso in cui il promotore fosse l’utilizzatore finale, soprattutto nel caso in cui dovesse agire “in gruppo”.

Di seguito vi sono i passi principali di ciascun processo. Sono posti in evidenza i benefici derivanti da ciascuna fase.

Sviluppo top-down:

1-A) I proprietari di terreni edificabili mettono a disposizione le proprie aree, indicando per ciascuna indici di edificabilità e stato urbanistico dell’area (destinazione d’uso, SLP edificabile e conseguente volumetria, permessi, vincoli, ecc…). In questo momento chi possiede l’area mette a disposizione la propria risorsa affinché avvenga uno sviluppo.

1-B) Il promotore acquista l’area dal proprietario del terreno, e indica quali siano le caratteristiche dell’area edificabile, così come indicato nel punto precedente.

2) L’area viene messa in rete, a disposizione di progettisti, costruttori, mediatori e end users. Ciascun progettista / costruttore propone la propria soluzione, intanto i futuri end-users iniziano ad indicare quali siano le proprie esigenze, sia di spazio che economiche.

3) Progettisti e costruttori propongono idee progettuali relative all’area in questione, con diversi approfondimenti, ove possibile anche preventivi di spesa. I dati sono diversamente accessibili dai diversi soggetti: i costruttori non potranno vedere alcuni dati sensibili (per esempio i preventivi) degli altri costruttori. Questo dato sarà accessibile solo al proprietario dell’area (in questo caso, cliente del costruttore). Il promotore può scegliere e iniziare a premiare le migliori soluzioni, anche in linea con le aspettative degli end-users, indicate sulla piattaforma.

4) Messa in rete delle soluzioni ritenute “più appetibili”, con indicazioni di massima sulle abitazioni. I progettisti / costruttori mettono a disposizione le proprie idee, mentre i potenziali acquirenti iniziano ad associare pareri e interessi su ciascuna soluzione.

5) Valutazione da parte del promotore della soluzione più adatta. Anche attraverso la consultazione del parere del pubblico che ha potuto esprimersi attraverso lo strumento informatizzato. A questo punto il promotore decide di affidarsi ad una soluzione piuttosto che le altre.

6) Scelta, da parte del promotore, di una soluzione. Inizio della progettazione preliminare della soluzione scelta. Contatto con i possibili acquirenti e personalizzazione degli spazi secondo le esigenze dei futuri utilizzatori. Questo punto risulta fondamentale per la fidelizzazione dei futuri acquirenti. Il progetto, tanto più sarà flessibile, quanto più saprà adattarsi alle esigenze di ciascun end-user. È importante iniziare a porre garanzie sul costruttore, e sui tempi di consegna. Questi ultimi devono essere i più precisi possibili,

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7) I mediatori cercano di far incontrare le soluzioni progettuali con la domanda, di cui già dispongono di sufficienti informazioni e contatti ottenuti attraverso lo strumento, e attraverso le fasi preliminari. Ogni interesse e ogni parere espresso dai potenziali utilizzatori finali viene utilizzato come profilazione della domanda.

8) Dopo aver ottenuto un interesse congruo (per esempio l’80% di potenziali acquirenti), inizio della progettazione definitiva e firma dei contratti preliminari con i futuri utilizzatori. La progettazione definitiva è, per motivi di tempo, già avviata durante la fase di consultazione con i futuri acquirenti.

9) Dopo aver concluso la progettazione definitiva, e aver fatto firmare i contratti preliminari, il mediatore ha il compito di trovare gli ultimi possibili acquirenti, sempre utilizzando le informazioni emerse dal portale. L’obbiettivo è quello di ult imare le vendite prima della definitiva consegna di tutte le unità.

10) Inizio dei lavori e monitoraggio continuo sul cantiere e sulle esigenze dei futuri utilizzatori (nel caso dovessero mutare).

11) Conclusione dei lavori e consegna degli appartamenti, con conseguente rogito.

12) Generazione di feedback da parte di ciascun soggetto coinvolto in merito a tempistiche, costi, e comportamenti degli altri soggetti, sulla base di criteri pesati secondo l’importanza data da ciascun soggetto ai diversi aspetti.

I tempi previsti per operazioni di questo tipo sono variabili, anche se si stima che i potenziali acquirenti non siano disposti ad attendere più di 2 anni- 2 anni e mezzo (dati forniti dai principali operatori nel campo della mediazione).

Di seguito uno schema del processo sviluppato con una modalità Top-down:

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FIGURA 37- Processo Custom Build- Elaborazione personale

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Sviluppo bottom-up:

1) I futuri acquirenti indicano le proprie esigenze: geografiche, economiche, tipologiche (architettoniche, funzionali).

2) Vengono formati gruppi di acquisto sulla base di esigenze comuni. 3) I mediatori aiutano la formazione di gruppi di acquisto e la ricerca di costruttori e aree. 4) Chi possiede aree di possibile sviluppo mette a disposizione la propria risorsa. 5) Costruttori / progettisti offrono soluzioni valide per incontrare le esigenze dei futuri utilizzatori. Le soluzioni devono essere

al massimo personalizzabili e flessibili sulle esigenze di ciascun gruppo, ma anche di ciascuna unità immobiliare. 6) Scelta del gruppo di acquisto di area, costruttori e progettisti. 7) Definizione della soluzione ottimale per ciascun end-user. Eventuale pianificazione e programmazione di una serie di servizi

(aree studio, aree giochi, bike sharing, car sharing, co-working, lavanderia condominiale, ecc..) al servizio del gruppo. Pianificato e programmato secondo le attuali e future (ma talvolta prevedibili) esigenze del gruppo di acquisto di riferimento.

8) Finanziamento globale dell’operazione. Finanziatori in genere, ma anche banche e istituti di credito decidono se finanziare

l’intera operazione e con quali tassi di interesse, sapendo di avere una domanda già pronta a pagare. 9) Inizio dei lavori e firma dei primi contratti preliminari. 10) I mediatori hanno il compito di definire gli ultimi contratti e di trovare nuovi acquirenti in caso di eventuali unità immobiliari

rimaste “libere”. 11) Consegna delle unità immobiliari e generazione di feedback per ciascun operatore.

Lo sviluppo bottom-up è, da un certo punto di vista più semplice: le diverse fasi non sono rigidamente divise tra loro e non devono per forza seguire un ordine cronologico. Tutti i punti indicati dal numero 2) al numero 5) possono essere intercambiabili (cronologicamente e i punti focali sono: formazione di gruppi di acquisto con esigenze molto simili, e disponibilità di aree edificabili in una zona congrua con le esigenze di ciascuno. A questo punto la bravura del progettista, del costruttore e, in un certo senso, del mediatore, renderanno l’operazione più rapida e snella. Infatti dopo aver trovato una soluzione comune sarà facile per tutti fare il proprio margine di guadagno su ciascuna fase del processo. In un certo senso sarà esattamente come una costruzione “su commessa”, per la quale i rischi sarebbero bassi, in quanto esiste già una domanda ben definita e con un alta propensione all’acquisto (quasi certezza).

Il promotore, in questo caso, è rappresentato dai futuri utilizzatori, anche se, senza un’area con le caratteristiche specifiche che possano soddisfare le esigenze della domanda, non sarà possibile alcuna operazione. Il fattore geografico è determinante: chi possiede un’area vicina all’interesse di un gruppo di acquisto è molto avvantaggiato. Inoltre la formazione dei gruppi di acquisto, se da un lato agevolerebbe molto il processo, d’altro canto risulta essere la parte più difficile: è molto complicato mettere d’accordo diverse persone verso un'unica soluzione. La mentalità di questi gruppi deve essere molto orientata al compromesso e alla condivisione, mentre l’acquisto di una casa è una cosa molto personale, per cui le persone, visto il grosso investimento, sono poco inclini a scendere a compromessi o ad adattarsi a soluzioni simili ma non perfettamente congrue con le proprie esigenze. La casa non è percepito come un acquisto come gli altri, per cui le persone sono disposte ad aspettare anni per avere esattamente ciò che stanno cercando. Solo dei veri e propri vantaggi, quasi sempre di carattere economico (per esempio prezzi inferiori a quelli di mercato) o funzionali (per esempio la presenza di una grande quantità di servizi), possono fare cambiare idea sull’approccio all’acquisto di una nuova casa.

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5.7 GLI OUTPUTS DEL PROCESSO

Dai seguenti modelli possono essere ricavate diverse informazioni. I principali driver generati dal processo sono i seguenti:

- Continua profilazione della domanda, sia per gli investitori che per i costruttori, che per i progettisti. Le informazioni sono a disposizione di chiunque utilizzi lo strumento.

- Riduzione del rischio invenduto. Migliore profilazione e partecipazione nelle scelte progettuali aumentano la risposta alle esigenze e riducono il rischio che il bene resti invenduto.

- Generazione di feedback continui in merito all’operato di ciascun operatore, ma anche di chi acquista. - Continuo efficientamento di tempi e ottimizzazione dei costi. Il mercato premierà efficienza ed economicità.

Di seguito uno schema riassuntivo dei principali outputs generati dal processo e dallo strumento. In evidenza chi beneficerebbe maggiormente da ciascun output:

FIGURA 38- Outputs strumento Custom- Housing

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6. CASI STUDIO

Come già citato in precedenza, il portale web dello strumento del “Custom&SelfBuild Toolkit” propone, al proprio interno, una galleria di casi studio dedicati alla customizzazione del settore residenziale. I casi sono tutti differenti, secondo diversi aspetti, e investono località sparse in tutta Europa. Ciascuno di essi è ben esplicitato e per ognuno viene messo in evidenza ogni aspetto, dall’iter procedurale e burocratico, alle modalità di finanziamento e di sviluppo del progetto.

Per ciascuno dei modelli evidenziati in teoria, top down e bottom up, sono stati scelti due casi studio esemplificativi, presenti all’interno del portale.

6.1 CASO STUDIO, MODELLO TOP-DOWN

Il primo caso riguarda uno sviluppo, promosso da “Inhabit homes”, un promotore privato, presso la città di Londra, più precisamente a Blenheim Grove 56-64.

Punti chiave

All’interno del portale si possono leggere i seguenti punti chiave:

“La costruzione di progetti personalizzati attrae il sostegno politico e la comunità locale, e può essere trattata attraverso una rapida pianificazione.[ …]

La customizzazione delle costruzioni, per gli sviluppatori privati, potrebbe vendere generare meno profitto, ma gli sviluppatori potrebbero avere un rientro finanziario più rapido. […]

Offrire agli acquirenti scelte limitate permette una più facile gestione piuttosto che fornire un servizio di personalizzazione completamente su misura.

Una varietà di livelli di finitura può essere fornito per gli acquirenti. […] Il modello di Inhabit permette anche di procedere con la costruzione, anche se tutti i 'gusci' non sono acquistati in anticipo”. (http://customandselfbuildtoolkit.org.uk/case-studies/56-64-blenheim-grove-london/#, www.custom&selfbuildtoolkit.co.uk).

Introduzione

Inhabit- Homes è un piccolo sviluppatore privato con un track record di innovazione nel settore della costruzione personalizzata. Il suo scopo è quello di condividere il rischio e il profitto dello sviluppo immobiliare, con i futuri proprietari / occupanti in modo efficace con il ruolo di sviluppatore personale. La società ha inoltre una partnerhsip con i proprietari terrieri per portare a termine sviluppi situati su terreni di edilizia privata. Come tale, di solito guadagna una commissione per la 'gestione dello sviluppo' piuttosto che prendere un profitto come tradizionale sviluppatore.

Il progetto di Blenheim Grove di Inhabit è l’evoluzione di precedenti esperimenti di personalizzazione da cui si è imparato a limitare la scelta progettuali da sottoporre all’utilizzatore finale al fine di rendere i progetti più facilmente consegnabili. Le case sono quindi disponibili alternativamente:

• fase di 'shell' - qui gli acquirenti assumono la proprietà e sono tenuti a finire loro stessi i lavori, con i propri tempi e le proprie specifiche utilizzando i propri fornitori

• fase di 'fit-out' - qui gli acquirenti possono scegliere un progetto “tipo” da una serie di opzioni. Il progetto viene consegnato ultimato.

Inhabit-Homes vede questo schema come un progetto 'dimostrativo' e sta anche studiando la fattibilità di una costruzione personalizzata in un altro sito nel Somerset, e in altri quartieri di Londra. La società sta inoltre sviluppando un servizio rivolto a gruppi a cui consigliare il miglior approccio di sviluppo, l'impostazione del bilancio e l'assunzione di un team di professionisti.

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Acquisizione dell’area

Il progetto è in Blenheim Grove nel London Borough of Southwark, vicino alla stazione Peckham Rye in un'area di crescente popolarità per le famiglie. La zona è immediatamente adiacente ad una linea ferroviaria.

Il sito è molto urbano, ed è ben posizionato per i servizi locali e trasporti pubblici. La valutazione iniziale dallo sviluppatore ha evidenziato che il sito possedeva una capacità edificatoria di cinque case.

Inhabit-Homes è venuto a conoscenza del sito attraverso un architetto locale (Poulsom Middlehurst) che ha pensato che sarebbe stato interessante per un progetto di cohousing che la ditta aveva pianificato. L'architetto ha discusso il sito con un piccolo gruppo di amici e si avvicinò a Inhabit-Homes per qualche consiglio sullo sviluppo. Quando Inhabit ha iniziato a guardare i costi e la durata del tempo associato con l'acquisto del terreno (ci sono voluti due anni per rintracciare il proprietario), il gruppo originario si è ritrovato un prezzo troppo elevato.

Habit-Homes dopo aver finalmente rintracciato il proprietario del terreno - una società chiamata Blenheim Grove Developments (Camberwell) - ha acquistato il sito.

Lo sviluppatore ha deciso di mantenere Poulsom Middlehurst come architetto.

Timeframe

FIGURA 39- Timeframe caso studio top down- CustomandSelfBuild Toolkit

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Le case

Le cinque case forniranno: -

56 Blenheim Grove - due camere da letto, 92 mq

58 Blenheim Grove - due camere da letto, 118 mq

60 Blenheim Grove - quattro camere da letto, 141 mq (questa casa può anche essere una casa di tre camere da letto con una grande camera matrimoniale, invece di due singoli).

62 Blenheim Grove - quattro camere da letto, 151 mq

64 Blenheim Grove - quattro camere da letto, 171 mq La case sono disponibili da due fasi: -

finitura 'Shell' – l’ homebuilder privato può definire il proprio layout e le proprie finiture. Questa è l'opzione più economica, ed è esente da IVA, la quale può essere pagato sul fit-out. Il costruttore acquista la casa è a tenuta stagna.

'Fit-out' Fine – l’homebuilder privato sceglie una delle tre opzioni predefinite - 'industriale', 'calma e neutrale' e 'colorata' - che sono poi costruito da Habit- Homes. Gli architetti stanno attualmente sviluppando il 'look' dettagliato per ciascuno degli acquirenti (essenzialmente una tavolozza dei materiali e dei dettagli, piuttosto che disposizioni interne prescritte).

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FIGURA 40-41- Opzioni progettuale per l’utilizzatore finale, modello top down- CustomandSelfBuild Toolkit

Marketing

Inhabit è una piccola azienda e l’amministratore delegato Gus Zogolovitch sente che è di vitale importanza mantenere un contatto regolare con gli acquirenti in tutto il processo di generazione personalizzata.

La società non ha speso molto per commercializzare il progetto, e ha trovato che la 'novità' della costruzione personalizzata ha attirato un sacco di attenzione presso la stampa e l'opinione pubblica. Habit-Homes opera anche come agente immobiliare e fornisce una funzione di vendita per gli altri sviluppatori, così è stato in grado di organizzare tutto il marketing in casa. Ciò ha comportato l'organizzazione di serate informative per i potenziali clienti, progettazione e produzione di opuscoli e l'installazione di cartelloni del sito.

Inhabit-Homes sta progettando di completare il progetto in fasi in modo che possa attirare acquirenti interessati che possano aiutarli a capire la gamma di opzioni a loro disposizione.

L’unità di marketing di Inhabit si concentra sulla competitività del prezzo di acquisto e sulla personalizzazione, più vantaggiose rispetto a quelle presenti nella zona.

Inhabit ha prodotto piani che illustrano un risparmio tipico di circa 100.000 £, e sostiene che ciò sia possibile attraverso una combinazione di prezzo di acquisto iniziale più basso (e quindi ridotto l'imposta di bollo), minor costo della manodopera per il lavoro di personalizzazione, e l’esenzione 'IVA.

In termini di più ampia commercializzazione del suo servizio di generazione personalizzata, Inhabit ha una buona sezione sul suo sito web che spiega il suo approccio particolare e di prodotto - tra cui un 'mini-guida' per le costruzioni personalizzate, che delinea il processo di sviluppo. Lo sviluppatore ha anche prodotto una guida per il servizio che potrebbe offrire a un gruppo di persone interessate a costruire insieme o a individui che desiderano aderire a tale gruppo.

Il processo di vendita

Inhabit ha istituito un processo di acquisto chiaro:

Una tassa di prenotazione £ 2.000 è necessaria per riservarsi un appartamento. Questo è rimborsabile in certe situazioni - per esempio, se il permesso di pianificazione è o non è stato concesso o comporta modifiche sostanziali che, la proprietà non è più adatta alle esigenze del

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committente; se i cambiamenti di superficie coperta di oltre il 10 per cento di quello pubblicizzato; oppure se l’avvio in loco è in ritardo di più di sei mesi. Se Inhabit riceve più di due offerte per un determinato immobile, verrà eseguito un processo-offerte sigillate, con prelazione offerto ai migliori offerenti.

Gli acquirenti hanno poi 28 giorni dal ricevimento della licenza edilizia per lo scambio di contratti e per pagare un deposito di dieci per cento del prezzo di acquisto - il prezzo è fissato a questo punto. A questo punto, gli acquirenti devono fornire le proprie garanzie per l’acquisto.

Gli acquirenti saldano dopo il completamento della casa. Il pagamento può anche essere dilazionato, se desiderato.

Inhabit fa fare riferimento a tutti i suoi clienti ad un BuildStore - un broker di mutui specializzato. BuildStore poi assicura un mutuo personalizzato alle esigenze di ogni acquirente. Si tratta di un approccio tradizionale al finanziamento di un progetto. Se preferiscono gli acquirenti possono anche utilizzare il proprio fornitore di mutuo.

Al momento nessuna delle case è stata venduta anche se Inhabit ha avuto due offerte ed è in attesa di una terza.

Planning e design

Inhabit-Homes ha riconosciuto la presenza di una comunità interessata nelle vicinanze della zona. Lo sviluppatore ha richiesto la consulenza per la pianificazione allo studio “AZ urban Studio” e per il coinvolgimento della comunità ai consulenti della “Curtin & Co.”, che ha condotto un sondaggio porta a porta e ha distribuito volantini con informazioni chiare in modo che chiunque sarebbe potuto entrare in contatto con loro. Questo processo ha permesso ad Inhabit di spiegare di persona che questo modello sarebbe stato diverso, e ha permesso di apportare alcune modifiche al progetto in risposta ai commenti ricevuti.

Inhabit non ha subito molti problemi durante la fase di progettazione, ed ha elogiato il buon consiglio di pre-applicazione ha ricevuto indicazioni dalle autorità locali le quali hanno stabilito che le finiture esterne devono essere in mattoni.

Lo sviluppatore ed i suoi architetti, in coordinamento con l'autorità di pianificazione locale, hanno determinato location e layout esterno. Il design delle case è influenzato dalle terrazze georgiane esistenti che circondano il sito e lo stile contemporaneo 'New London vernacolare'. Tutte le case hanno terrazze sul tetto, una zona studio e le due proprietà più grandi hanno anche un cortile privato posteriore. Il prospetto posteriore è articolato, ed è stata una preoccupazione particolare per i progettisti a causa della visibilità dalla linea ferroviaria.

Lo sviluppatore ha lavorato con un consulente per il rumore per affrontare la vicinanza alla linea ferroviaria. Le case mireranno a ottenere Codice per le Abitazioni Sostenibili (CfSH) Livello 4, come richiesto dal regolamento edilizio, ma gli acquirenti possono scegliere di aggiornare la loro specifica allo standard richiesto con l'aggiunta di isolamento supplementare, se lo desiderano.

Gli edifici saranno costruiti per creare una shell stretto strutturalmente sicura e tempo, che comprenderà pavimenti interni, scale e muri portanti strutturali ed essere basato su una disposizione su due, le finestre e le porte esterne verranno pre-montate, e le tutte le case saranno vendute con una garanzia strutturale.

Gli acquirenti sono in grado di influenzare la distribuzione interna e le specifiche delle loro case. Una serie di disegni il lustrano possibili layout - c'è un sacco di flessibilità (entro limiti predefiniti).

Finanziarizzazione e sviluppo del processo

Inhabit agisce in qualità di Development Manager per il progetto. Genericamente, questo ruolo include: -

Responsabilità di progetto; l'organizzazione di tutto a che fare con il progetto per conto del proprietario del fondo e gli acquirenti, agendo nel migliore interesse di entrambe le parti

Assunzione del team di professionisti con miglior rapporto qualità-prezzo e di costruttori con migliore rapporto qualità-prezzo per garantire che il progetto sia consegnato in tempo ed entro il budget prestabilito.

Responsabilità commerciali; fare in modo che l'architetto e team di progettazione agiscano a nome e per conto degli acquirent i e fare in modo che ciò che è stato progettato manterrà il valore commerciale al termine del progetto

Agendo come facilitatori e decisori in caso di una situazione di stallo; priorità di programma e bilancio del progetto.

I costi di sviluppo complessivi sono stimati a £ 2.2m.

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Il progetto sarà consegnato attraverso uno Special Purpose Vehicle (SPV), chiamato 'Blenheim Grove Development Ltd'. La SPV costruirà il progetto e poi essere liquidata, approccio comune adottata da molti sviluppatori.

Inhabit ha un contratto di finanziamento con la Greater London Authority. Questo accordo consente una variazione delll'interesse applicato sul prestito compresa tra due e dieci per cento a seconda dello stato di avanzamento. Inhabit ha ricevuto parte del suo prestito per acquistare il sito, a un tasso di interesse più elevato per riflettere il livello di rischio in questa fase. La prossima tranche - per finanziare l'avvio sul posto - sarà ad un tasso leggermente inferiore, come il rischio relativo sarà ridotto.

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6.2 CASO STUDIO, MODELLO BOTTOM-UP

Il secondo caso studio riguarda invece il cosiddetto modello “bottom-up”.

Introduzione

Vienna

Vienna è la città in più rapida crescita nel mondo di lingua tedesca. Attualmente ha una popolazione di 1.74m e questo dovrebbe superare 2 milioni entro il 2030. I prezzi degli immobili sono abbastanza stabili, che è in gran parte dovuto al programma di edilizia residenziale pubblica della città.

Aspern Seestadt

Questo sviluppo - spesso indicato come 'Aspern urbano Lakeside' - è la più grande zona di espansione urbana in Europa, e mira a creare 10.500 nuovi appartamenti per 20.000 abitanti entro il 2028.

La prima fase prevede 2.845 case per 6.000 abitanti, e alcuni di questi sono stati recentemente completati. Una parte della prima fase - Parcel D13 - è stata specificamente riservata per lo sviluppo di 150 case per cinque gruppi di costruzione.

I gruppi sono stati selezionati mediante un processo a due stadi. La prima fase ha chiesto a ogni gruppo di presentare le sue proposte di massima ad una giuria di professionisti; questa è stata seguita da una valutazione dettagliata contro i quattro cr iteri del programma agevolato pe rle abitazioni di Vienna - sostenibilità sociale, qualità di architettura, economia ed ecologia.

I gruppi sono stati inizialmente invitati a presentare proposte nel 2011. Nel settembre 2012 i cinque gruppi vincenti sono stati identificati dalla giuria, e tutti sono stati invitati a preparare i loro disegni dettagliati. I gruppi sono stati invitati a lavorare insieme per decidere di stabilire una strategia comune per le aree del cortile.

La città spera che il blocco D13 creerà un ambiente di vita particolarmente vivace, vario e individuale, che si estenderà nel vicinato.

Un sesto gruppo, che non ha avuto successo nella gara pubblica iniziale, sta lavorando su un appezzamento di terreno confinante (D22)

Quattro dei gruppi avevano iniziato sul posto entro l'estate del 2015 e uno ha già completato la costruzione, gli altri dovrebbero completare entro la fine del 2015 o all'inizio del 2016. Il quinto gruppo è ancora in fase di pre-sviluppo.

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Tmeframe

FIGURA 42- Timeframe caso studio bottom up- CustomandSelfBuild toolkit

I quattro gruppi

I cinque gruppi sono stati selezionati per pilotare una serie di "concetti di vita", forme giuridiche diverse e ideologie - per esempio, un progetto sta lavorando con una fondazione senza scopo di lucro per completare l'acquisto di terreni e fondi di sviluppo, mentre un altro ha scelto di andare da solo, accettando rischi più elevati in cambio di un controllo completo e (si spera) alcuni risparmi sui costi. Uno dei gruppi ha sviluppato altri progetti altrove e ha i propri fondi, mentre un altro sta lavorando con uno sviluppatore, e ha stipulato un accordo di affitto finalizzato all’acquisto per più di 30 anni. Tutti i progetti incontrano gli obiettivi del programma di edilizia residenziale pubblica della città, e stanno ricevendo una qualche forma di sovvenzione.

Tutti sono sviluppi senza auto - in parte facilitati dalla disponibilità di alcuni posti auto su un terreno confinante. Ogni progetto fornirà anche servizi per la comunità.

La maggior parte dei gruppi ha scelto un quadro giuridico chiamato il modello 'WBV-GPA progetto-sviluppatore' - in cui il possesso di default è sovvenzionato nell'ambito del programma di affitto di alloggi pubblici di Vienna; tuttavia i residenti possono anche acquistare azioni se lo desiderano e sono in grado di farlo.

I gruppi di costruzione in Aspern Seestadt operano come "club" - con una quota di adesione una tantum per aderire e poi un acconto su un appartamento, una volta che sono stati selezionati dal gruppo. I membri sono in grado di pianificare i loro rispettivi appartamenti e le aree comuni dentro e intorno al nuovo edificio. I progetti sono commissionati dai loro residenti - che fanno congiuntamente le decisioni in merito alla progettazione, le specifiche e la manutenzione - ma vengono consegnati come un pacchetto 'chiavi in mano' da un imprenditore. Questo fornisce la sicurezza finanziaria e assicura ai gruppi ottenere l'accesso alla consulenza professionale di cui hanno bisogno.

I quattro dei gruppi sono descritti di seguito - il quinto gruppo sul pacco D13, chiamato Pegasus (vedi www.baugruppe-pegasus.at) è ancora nella sua fase di pre-sviluppo.

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Gruppo 1 - JAspern

Il gruppo JAspern - vedere www.jaspern.at - si sta concentrando su una progettazione a basso consumo energetico (Passive House) costruzione semplice flessibile e senza barriere e la creazione di un 'salotto urbano' - uno spazio comunitario ben attrezzato all’interno del quale vi sono eventi culturali che promuovano stili di vita sostenibili, tra cui il ciclismo, giardinaggio urbano, cucinare e mangiare insieme, e co-working. Il salone comprende uno spazio di incontro per circa 60 persone e una cucina professionale con accesso diretto al giardino in comune, dove crescerà cibo. E 'disponibile per il noleggio a chiunque nella zona. C'è anche una terrazza sul tetto e lo spazio crescente è stato adibito ad un piccolo 'salotto' di circa 50 mq, compreso un bagno e angolo cottura. A lungo termine, il gruppo mira a creare posti di lavoro in una varietà di comunità di imprese, e a sviluppare un modello di norme giuridiche per il suo governo che altri gruppi possono adottare. Lo sviluppo è senza auto - ma fornisce anche un luogo sicuro per le biciclette, aperta a tutto il quartiere, e un punto di ricarica e-bike.

Il progetto dispone di 19 appartamenti su cinque piani ed è parte del programma di edilizia residenziale pubblica viennese.

La costruzione è iniziata nel luglio 2013 ed è terminata nel mese di settembre del 2014.

FIGURA 43- Progetto 1 caso studio bottom up- CustomadnSelfBuild Toolkit

Gruppo 2 - LISA

Il gruppo LISA - vedere www.lisa.co.at - sta lavorando con il Schwarzatal senza scopo di lucro su abitazioni base per sviluppare un edificio ad uso misto che comprende un'area di lavoro al fianco di 59 appartamenti. Il progetto si basa su un progetto di housing esistente a Vienna chiamato 'Sargfabrik'.

Schwarzatal ha acquistato il terreno e sta finanziando lo sviluppo, che si venderà a Lisa al termine. I residenti acquistano azioni dalla cooperativa Lisa e questa li aiuta a pagare il proprio mutuo - in cambio, i residenti ricevono un diritto di occupare una casa.

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All'inizio del progetto, i residenti è stato chiesto di pagare € 595 per mq per garantire il loro appartamento - circa il 25 per cento dei costi dei terreni e delle costruzioni. Sarà poi pagato un affitto mensile di € 9,15 al mq, che include il costo del servizio e copre una quota di restituzione del prestito della cooperativa e l'IVA.

L'edificio è stato costruito secondo standard ecologici molto alti. È presente un ampio spazio comune, tra cui un centro benessere, officina, sala musica, cucina in comune, deposito di biciclette, sala giochi per bambini e un grande foyer d'ingresso. Le planimetrie sono stati progettate per essere flessibili e in grado di ospitare diversi tipi di nuclei familiari e di differenti dimensioni all'interno di una strategia strutturale comune.

Gli appartamenti sono tra i 34 e 52 mq e sono tutti dotati di cantina privata e un balcone. Ci sono anche spazi commerciali al piano terra del corpo principale, e due spazi satelliti situati nel cortile che possono operare come unità di lavoro.

Il progetto è sostanzialmente in corso da febbraio 2015.

Gli architetti sono Architekten Wimmer & Partner, e la facilitazione di gruppo è stata condotta dalla società specializzata Raum & Kommunikation.


Gruppo 3 - B.R.O.T.

Il gruppo BROT - vedi www.brot-aspern.at e http://www.brot-aspern.at/wp-content/uploads/2015/05/BROT-Aspern-Bauherrenpreis-2015.pdf - ha costruito 40 appartamenti di tra il 27 e il 150 mq, che possono ospitare 68 adulti e 40 bambini. Il progetto comprende quasi 800 mq di spazio condiviso, tra cui una grande sala comune con cucina, sala di meditazione, spa, palestra, due garage, due stanze di terapia, una sala prove musicali, e un 'skybox' sul tetto. In aggiunta vi è di 300 mq di terrazza sul tetto piantato e un ulteriore 480 mq di annessi comunali. Il gruppo ha anche lavorato per beneficenza con “Caritas Vienna” per fornire sette appartamenti per le persone senza fissa dimora che arrivano con il supporto dell’assistenza sociale.

Il gruppo è stato formato da un'associazione inter-religioso di origine cristiana che ha già costruito altri due progetti - in Hernals (1990) e Karlksburg (2008) - che ha seguito un modello simile. L'organizzazione costruisce un progetto ogni circa dieci anni. E 'già iniziato il suo prossimo progetto in Pressbaum. A causa della sua precedente esperienza, questo gruppo ha assunto il ruolo di coordinamento per la progettazione e la realizzazione di opere nel cortile comune.

Il progetto è costato circa € 9 milioni e ha ricevuto alcuni sussidi per la casa e prestiti dal programma di edilizia residenziale pubblica di Vienna.

Il progetto si trova su un terreno 56m x 30m (1,690sq m) e limitata dalle leggi urbanistiche ad un'altezza di 21m. L'impronta edificio è di circa 800 mq con una superficie lorda di circa 4.800 mq.

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Gli architetti hanno presentato diversi concetti di design possibili e i futuri residenti hanno optato per una scala centrale e la disposizione corridoio e una profondità massima di 16m per ogni blocco. Ciò ha prodotto planimetrie che erano molto economiche da costruire, in termini di numero di camere che possono essere ospitati all'interno di ogni appartamento. La struttura primaria consente grandi spazi open space all'interno.

Il progetto è stato avviato nel giugno 2010, ha iniziato la pianificazione nell'estate del 2011, e finito da dicembre 2014.

L'architetto è Franz Kuzmich.


Gruppo 4 - Seestern Aspern

Il gruppo Aspern Seestern - vedere http://www.seestern-aspern.at/ - sta costruendo 28 case e ha scelto di lavorare con uno sviluppatore che permette senza scopo di lucro di ridurre il rischio del progetto. Sarà affittato l'edificio completato come se ci fosse un inquilino unico, subaffittando gli appartamenti ai suoi membri. Parte del canone di locazione sarà utilizzato per pagare i prestiti dello sviluppatore, e dopo 30 anni la cooperativa sarà proprietaria dell'edificio.

La maggior parte delle case sarà per la residenza permanente, ma alcuni saranno conservati per possessi temporanei - per gli studenti o artisti in visita che partecipano al programma culturale del gruppo, o per persone in altre circostanze particolari. Questi possono essere assorbiti in abitazioni permanenti nel futuro se vi è la necessità di espandersi.

I servizi in comune includono uno spazio di coworking 175 mq per 12 persone. C'è anche un ulteriore 280 mq di spazio che comprende una comune zona cucina e soggiorno. Altri servizi includono una piscina interna area giochi per bambini e una terrazza, una sauna all'ultimo piano, un tetto giardino di meditazione, una lavanderia al piano terra, oltre a unità adibita a cantina privata nel seminterrato (a fianco di una grande sala bicicletta e una sala per eventi). Il gruppo comprende una serie di artisti che hanno assunto la responsabilità per la finitura delle superfici interne delle parti comuni dell'edificio.

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Come Lisa, il progetto è occupato su una base condivisa di comproprietà – i residenti pagano € 350 per mq prima di avviare in loco e poi pagare un affitto mensile di € 9,07 per mq, più una quota associativa di € 20 un mese e premio unico di € 3.000 per contribuire ai servizi comuni.

Il progetto è stato avviato in loco marzo 2014 e si prevede di terminare entro l'autunno 2015.

Lo sviluppatore è MIGRA, gli architetti sono Einszueins Architektur e il consiglio di facilitazione di gruppo / processo è stato creato da Realitylab.


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7. CONCLUSIONI

Come emerso dalla presente tesi, molti sono le potenzialità per cui lo strumento ipotizzato possa funzionare, e alcune lacune e alcuni punti di debolezza della situazione attuale possono essere considerati punti di forza per la realizzazione dello strumento e per l’utilità di questo.

È importante però mettere in evidenza anche tutti quegli aspetti negativi e quelle criticità, in un paese come l’Italia, da non sottovalutare assolutamente. Tali criticità e debolezze sono di carattere sia socio economico che normativo, ma anche direttamente legate alla rigidità e complessità del processo edilizio. Molti sono infatti i professionisti coinvolti, numerosi i passaggi e ancora di più sono gli imprevisti, tutto contornato da un grande clima di sfiducia reciproco, sia da parte della domanda che dell’offerta, inoltre il quadro normativo e fiscale non avvantaggia le sperimentazioni in un settore già parecchio rischioso e caratterizzato da una grande mancanza di informazioni ed omogeneità.

Successivamente sono posti in evidenza punti di forza, punti di debolezza, criticità e potenzialità che si incontrerebbero nella eventuale sperimentazione di uno strumento che abbia le caratteristiche di quello ipotizzato nei paragrafi precedenti:

Punti di forza

Come detto in precedenza alcuni punti di forza per l’adozione del modello possono essere i punti di debolezza presenti nella situazione attuale. I principali punti di forza individuati sono:

- Scarsa trasparenza delle informazioni e del processo. Attualmente tutte le informazioni presenti sono frammentarie, disomogenee e difficili da reperire. Lo strumento offrirebbe un ampio database, utile sia per le analisi di mercato che per ottenere informazioni utili su scelte progettuali, contatti, feedback e capacità di ciascun soggetto coinvolto.

- Mancanza di garanzie. Sia l’offerta, ma soprattutto la domanda hanno una forte sfiducia nel mercato immobiliare, in particolare quando si tratta di acquistare “su carta”. Lo strumento permetterebbe di monitorare ogni passaggio, verificare il livello di garanzia offerto da ciascun soggetto, sia che si debba acquistare, sia che si debba vendere. I precedenti vengono registrati e restituiti sotto forma di informazioni professionali. Per esempio, per ciascun fornitore sarà possibile monitorare il tempo medio di consegna o la caratteristica più performante, il suo livello di specializzazione in un settore piuttosto che in un altro. Lo strumento ha il compito di sorvegliare e aiutare ciascun soggetto ad ottenere le proprie garanzie e le proprie tutele, anche di tipo legale.

- Migliore risposta alle esigenze della domanda. Attraverso la personalizzazione e il coinvolgimento diretto, già in fase progettuale, la domanda avrà sicuramente un oggetto più adatto alle proprie esigenze, mantenendo standard localizzativi ed economici desiderati.

- Presenza di strumenti con caratteristiche simili. La presenza di strumenti simili, come osservato nei paragrafi precedenti, è un vantaggio, attraverso il quale si possono osservare le modalità di funzionamento, le garanzie offerte e i progressi ottenibili utilizzando tali strumenti. Inoltre, è possibile osservare la ricchezza di informazioni e la trasparenza già presenti all’interno di questi strumenti, pur essendo essi stessi in fase embrionale.

- Presenza di casi studio. La presenza di situazioni già sviluppate, spesso con successo, attraverso l’utilizzo di questi strumenti, è sicuramente il maggior punto di forza. Ciò rende evidente la fattibilità e, in molt i casi, la convenienza nell’adozione di tali strumenti. Inoltre questi casi sono una grande fonte di fiducia per l’acquirente e di buona riuscita per l’offerente. La fiducia è senza dubbio un ingranaggio fondamentale, e la buona riuscita, senza intoppi e nel rispetto dei tempi, sembrano raggiungibili. Questi casi studio sono la dimostrazione di come esistano soggetti professionali e affidabili che possano agire in questi termini.

- Presenza di stock di immobili invenduti. Tale presenza, come visto in precedenza, può essere la dimostrazione di due fattori, o una sovra-offerta, il che significherebbe che chi dovesse andare a operare su questo mercato non può permettersi di immettere nuovi immobili senza avere ben chiara l’esigenza o addirittura l’esistenza di una domanda, e lo strumento rappresenta un vantaggio nell’intercettazione di tali esigenze; oppure è il risultato di prezzi inaccessibili, e anche sotto questo punto di vista lo strumento può risultare utile come riducendo il rischio delle operazioni e impattando sensibilmente sui tempi di vendita e i prezzi di acquisto.

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Punti di debolezza

- Mancanza di fiducia nel mercato e nei soggetti. In Italia si è assistito storicamente, complice la crisi economica, a numerose iniziative mai concluse riguardanti proprio la vendita “su carta”. Molte persone hanno acquistato un immobile in progetto trovandosi un’opera compiuta a metà e vedendosi il proprio capitale immobilizzato per lungo tempo e talvolta anche perso. Ciò ha generato un clima di sfiducia generale, aggravato dalla crisi economica che ha messo in difficoltà non solo l’acquirente, ma anche il finanziatore, che spesso si è trovato crediti non performanti a causa dei mancati pagamenti dei debitori. Questa situazione ha portato al fallimento molte imprese, che per non ricevendo sempre i dovuti pagamenti sono falliti lasciando talvolta opere incompiute e lasciando la situazione descritta precedentemente per chi si fosse avventurato in un acquisto “su carta”. A tutto ciò si aggiungono le numerose truffe a cui nemmeno a fronte di garanzie attendibili si è riusciti a sottrarsi. Questo clima di sfiducia è sicuramente sfavorevole per la sperimentazione di nuovi strumenti, qualsiasi essi siano.

- Quadro normativo- fiscale non favorevole. Come si è potuto osservare strumenti del genere di quello ipotizzato, hanno trovato consenso in realtà relativamente trasparenti dal punto di vista fiscale, e talvolta in cui certe situazioni vengono agevolate (come visto, nel Regno Unito è presente un fondo governativo volto all’agevolazione di queste iniziative). Inoltre il quadro normativo è relativamente più chiaro rispetto a quello Italiano, dove nonostante ci siano le norme spesso risulta difficile essere tutelati, e le garanzie non sono mai sufficienti.

- Complessità del processo edilizio. Il processo di produzione edilizia è molto complesso, e vi partecipano numerosi soggetti, professionisti e specializzati. L’approccio partecipativo è molto difficile, poiché esistono particolarità difficili da comprendere se non si è un professionista. Quindi risulta molto difficile rendere partecipativo un processo del genere, per di più attraverso una piattaforma web-oriented.

- Mancanza della cultura della condivisione. Quando la strada della partecipazione è stata intrapresa ci si è spesso incontrati con una domanda disabituata alla cosiddetta “sharing-economy” o economia della condivisione, spesso partecipazione è significato egoismo e arroganza. L’impossibilità di rispondere a determinate richieste da parte dei professionisti è stata vista come incompetenza, mentre l’egoismo ha portato a non trovare una soluzione comune. Questi sono “problemi” culturali e sono relativi a un bene, quello della residenza, per cui in Italia si è poco disposti ad accettare tematiche legate alla partecipazione condivisa.

- Crisi economica e finanziaria. In Italia la casa è sempre stata ed è tutt’ora un bene di proprietà, e l’attuale crisi del mondo lavoro e la difficoltà ad accedere al mutuo rendono veramente difficile la situazione del mercato immobiliare, bloccato non solo da case non rispondenti alle esigenze o prezzi inaccessibili, ma dalla reale impossibilità economica (materiale) di acquistare una casa di proprietà. La sensazione è quella che senza una spinta da parte del mercato finanziario, o di qualche agevolazione fiscale, neanche vendere a prezzi più vantaggiosi potrebbe portare grossi cambiamenti dal punto di vista delle compravendite, anche se i numeri parlano di una sensibile ripresa nel numero di queste ultime.

Rischi

- Difficoltà nei punti chiave del processo. Come già citato in precedenza il processo di sviluppo edilizio è lungo e complesso, e all’interno del processo ipotizzato, in cui prendono parte diversi soggetti, esistono alcuni punti chiave. Per quanto riguarda il finanziatore uno i punti più importanti e sui quali si potrebbero incontrare maggiori difficoltà sono i momenti in cui si effettua la fidelizzazione e in cui si cerca di vincolare il futuro acquirente. La prima parte è molto rischiosa, poiché è necessario instaurare un immediato rapporto di fiducia con il maggior numero di clienti possibili interessati alla medesima soluzione. In poche parole si tratta di trovare una domanda orientata verso una medesima soluzione nel più breve tempo possibile, in modo da non perdere il contatto con il cliente. Infine è necessario che, una volta scelta la soluzione progettuale definitiva, si proceda immediatamente con il vincolo del cliente e quindi con la firma del contratto preliminare. Il contratto preliminare rappresenta una valida garanzia per il venditore e un grosso vincolo per l’acquirente e può essere firmato solo in presenza di un progetto definitivo, ciò fa sì che la progettazione e la mediazione debbano essere perfettamente sincronizzate, il progetto preliminare deve fungere da “fidelizzatore” ma contemporaneamente alla continua fidelizzazione deve essere sviluppato il progetto definitivo, con la partecipazione degli utenti, ma nel minor tempo possibile. Questi momenti sono molto delicati e risulta estremamente facile perdere un cliente. Questi sono i momenti di maggior esposizione al rischio di tutta la parte tecnica, inerente il progetto.

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- Possibilità di allungamento dei tempi. La partecipazione potrebbe risultare un problema nel momento in cui le eccessive richieste possono essere eccessive e rendere il processo più difficoltoso, in particolare nei primi momenti in cui il meccanismo non è ancora efficiente. La partecipazione potrebbe quindi rallentare ulteriormente un processo, quello edilizio, che già non gode di grande efficienza, soprattutto per quanto riguarda il rispetto dei tempi.

- Generazione di informazioni ridondanti e superflue. La possibilità di partecipare attivamente anche nella fase successiva al completamento di ciascuna operazione, potrebbe generare informazioni false relative ai diversi soggetti coinvolti, e frutto di incomprensioni o questioni personali che non hanno direttamente a che fare con l’attività professionale. Lo strumento ha il compito di evitare una sovrabbondanza e una produzione di informazioni inutili, vigilando sulla questione con razionalità e arbitrarietà, e pulendo le informazioni in modo da renderle facilmente fruibili agli utenti.

- Rischio di truffe informatiche. Come tutte le piattaforme web-oriented il rischio di subire truffe di qualsiasi tipo, a livello informatico non è da sottovalutare. Anche se ormai anche le banche utilizzano sistemi informatici per l’effettuazione di pagamenti e movimentazione di denaro. Quindi, i sistemi di sicurezza per affrontare determinati rischi, esistono.

Potenzialità

- Economicità. Come si è potuto osservare in precedenza, l’utilizzo di questo strumento, potrebbe avere un duplice vantaggio, sia per chi acquista che per chi compra. La potenzialità maggiore di questo strumento è quella di offrire immobili relativamente “personalizzati”, a prezzi “potenzialmente” inferiori, anche se tale sconto potrebbe essere talvolta molto sensibile. Tutto ciò a patto che la politica imprenditoriale sia meno rischiosa, e punti ad una più rapida uscita dall’operazione con rischi inferiori. Ciò porterebbe ad un’esposizione finanziaria inferiore per il finanziatore, che potrebbe operare a prezzi di mercato leggermente inferiori. È importante ricordare che una delle osservazioni più volte presenti all’interno di questo lavoro è quella riguardante gli attuali prezzi di mercato, percepiti come “troppo alti” e destinati (sempre più lievemente) a scendere anche nell’immediato futuro, verso una sostanziale stabilità nei prossimi due anni, almeno secondo le previsioni degli esperti. Quindi la possibilità di operare a prezzi inferiori a quelli dell’attuale mercato, offrendo un prodotto comunque competitivo, è un vantaggio non indifferente.

- Efficienza. La partecipazione continua, la possibilità di generare feedback, l’aumento del flusso di informazioni sono tutte questioni che dovrebbero aumentare la fiducia verso gli operatori più professionali e fare in modo che il mercato premi professionalità, rispetto dei tempi e dei costi, oltre alla qualità della produzione. In poche parole il sistema dovrebbe generare le informazioni necessarie per escludere dal mercato i cattivi operatori e rendere il processo sempre più efficiente, snello e rapido, sempre più meccanico.

- Riduzione del rischio imprenditoriale. Come già si è potuto notare in numerose situazioni (vedi Nexity, SIGEST), la partecipazione attiva dell’utente finale è uno strumento utilizzato e talvolta con un discreto successo per incrementare le vendite “su carta”. In sostanza si può sempre più speso osservare come alcuni operatori siano disposti a effettuare varianti incorso d ’opera e aggiustamenti, pur di assecondare le esigenze del cliente. Anche il marketing è sempre più anticipato e si percepisce sempre di più il fatto di poter esprimere il proprio parere in merito di disposizione degli spazi e di scelta delle finiture. Ciò significa che la partecipazione e il coinvolgimento dell’utente finale in fase progettuale è una strategia già ampiamente utilizzata e che spesso possa essere di notevole aiuto per rientrare da grandi esposizioni finanziarie e ridurre ampiamente il rischio imprenditoriale. Talvolta per ottenere tali fini si è disposti ad applicare margini inferiori (vedi Nexity), pur di rendere le operazioni meno rischiose, e non c’è niente di meno rischioso, per un imprenditore edile di una vendita in fase progettuale, ancora prima della realizzazione vera e propria.

Tutte queste considerazioni sono necessarie per capire che a fronte di grandi opportunità, talvolta quasi utopiche è necessario affrontare grandi rischi e operare in una situazione, sotto certi punti di vista, sfavorevole già in partenza.

I casi studio e le realtà già presenti possono fare da guida e mostrare quali possano essere le debolezze o gli aspetti sui quali scommettere. In ogni caso si potrà capire se quella intrapresa sia una strada innovativa e corretta oppure un percorso difficile e rischioso.

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8. BIBILIOGRAFIA

Articoli e pubblicazioni

- “Gli italiani cercano casa ma i redditi sono troppo bassi”; Veronica Ulivieri, 11 Marzo 2015, www.repubblica.it;

- “Le tendenze del mercato immobiliare: l'Italia e il confronto internazionale”; Banca d’Italia, Luglio 2013;

- “Legge di Stabilità 2015: Le proposte ANCE in Parlamento su permute e revisione della fiscalità immobiliare”; www.aspesi-associazione.it, 2015;

- “La mappa delle case in vendita in Italia: più di 540mila in cerca di acquirenti”, Il Sole 24 Ore, Ottobre 2014;

- “International Journal of Housing Markets and Analysis- Production and production over-supply in construction: estimating unsold stock in Italy”; Andrea Ciaramella, Alberto Celani, 2014;

- “Il mercato degli affitti in Italia”; news.immobiliare.it, 13 Marzo 2015

- “Evoluzione del prezzo medio d’affitto degli immobili in Italia”; mioaffitto.it, Gennaio 2015

- “Multiple Listing Service: storia di un moltiplicatore di idee”; Ludovico Casaburi. Frimm- rassegna stampa;

- “Cocontest, perchè una startup fa paura agli architetti?”; Gianmarco Carnovale, 22 Maggio 2015, www.economiyup.it;

- “Gli architetti in parlamento vogliono chiudere Cocontest- L’intervista all’On Pellegrino: << Perchè Cocontest schiavizza gli architetti>>”; Arcangelo Rociola, 20 Maggio 2015, blog.startupitalia.eu;

- “CoContest: ‘i designers che lavorano con noi non sono disperati ma lungimiranti e curiosi’”; Rossella Calabrese, Giugno 2015, www.edilportale.com;

- “La diffusione del BIM in Italia”; Maria Cristina Venanzi, www.civiltàdicantiere.it;

- “La formazione orientata al BIM”; Giovanni Pietrangeli, Civiltà di Cantiere n.3, www.civiltàdicantiere.it;

- “La via britannica al BIM”; Maria Cristina Venanzi, Civiltà di Cantiere n.3, www. civiltàdicantiere.it;

- “Il Bim per la progettazione e la gestione del cantiere: un caso di studio”; 2 Ottobre 2014, www.ingegneri.info;

- “Il BIM per il Facility Management al Politecnico di Torino”; 6 Agosto 2012, www.ingenio-web.it;

- “Il mass customization process per l’Housing Sociale. Potenzialità, nodi critici, linee di ricerca”; M. Di Silvio, F. Angelucci, 2012;

- “Mass Customization”; The Economist, 22 Ottobre 2009;

- “IL MERCATO DELLA LOCAZIONE IN ITALIA- Il trend e le prospettive alla luce delle più recenti novità fiscali”; Nomisma, 2010;

- “Osservatorio Permanente della Qualità della Vita a Milano”; Meglio Milano, 2014;

Reports

- “2° Quadrimestre 2014- Sentiment del mercato immobiliare FIMAA MiMB, IL MERCATO IMMOBILIARE DEL 2015: CENNI DI NORMALIZZAZIONE”; FIMAA MiMB, Dicembre 2014;

- “OSSERVATORIO CONGIUNTURALE SULL'INDUSTRIA DELLE COSTRUZIONI”; Direzione Affari Economici e Centro Studi, Luglio 2015;

- “OSSERVATORIO CONGIUNTURALE SULL’INDUSTRIA DELLE COSTRUZIONI”; ANCE, Giugno 2012;

- “Abstract-Osservatorio Housing Evolution: la domanda immobiliare a Milano e in provincia di Milano”; Centro studi MAKNO, 2014;

- “Immobile garantito”; immobiliare.it, 2015;

78

- “La crescita del mercato dei prodotti personalizzati, Osservatorio Mass Customization 2008”; Value Lab, 2008;

Libri

- “The four faces of mass customization”; James H.Gilmore, B. Joseph Pine II, Febbraio 1997;

- “Finanza immobiliare”; Armando Borghi, Egea, Luglio 2009;

- “Mass Customization: dal prodotto di massa all’industriale su misura”; B. Joseph Pine, 1997;

- “La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari”; Tronconi, Ciaramella, Pisani; Il Sole 24 Ore S.p.A.; 2007;

- “BIM and Construction Management- proven tools, methods, and workflows”; Brad Hardin, Wiley, 2009;

- “Estimo immobiliare urbano ed elementi di economia”; Alberto D’Agostino, Esculapio, V Edizione, Aprile 2015;

- “Variation In Housing Design: Identifying Customer Preferences. Housing Studies”; Hofman, Erwin, Halman, Johannes, Ion, Roxana; 2008;

- “Mass Customization: The New Frontier in Business Competition;”; Pine, B.J., Harvard Business School Press: Boston, MA, USA, 1999;

- “Architectural applications of complex adaptive systems. In Connecting Crossroads of Digital Discourse: Proceedings of the 2003 Annual Conference of the Association for Computer Aided Design in Architecture”; Clark, C., & Anzalone, P., 2003;

Riferimenti normativi

- “Legge 4 agosto 2006, n. 248”; www.camera.it;

- “Decreto legislativo 20 Giugno 2005, n. 122”, www.camera.it;

- “Scheda informativa ristrutturazioni edilizie” Agenzia delle entrate, 2015;

- “Protocollo d’intesa ‘straordinarie, temporanee esigenze abitative e di servizi ad esse collegati, connesse allo svolgimento della manifestazione expo 2015, nel comune di Milano’”, Comune di Milano, 2014;

- “Bozza contratto per locazioni sperimentali expo 2015”, Comune di Milano, 2015;

- “Vademecum del consumatore che si rivolge ad una agenzia immobiliare”, CCIAA di Milano;

- “Custom build homes fund”; Homes and Comunity Agency, luglio 2012.

ALLEGATO 1

Protocollo d�intesa �straordinarie, temporanee esigenze abitative e di servizi ad esse collegati, connesse allo

svolgimento della manifestazione expo 2015, nel comune di Milano�.

ALLEGATO 2

Bozza contratto per locazioni sperimentali expo 2015.

1

Allegato 1 al Vademecum per le locazioni sperimentali (EXPO 2015)

CONTRATTO TIPO SPERIMENTALE DI LOCAZIONE DI IMMOBILE

e SERVIZI INTEGRATI

CONNESSO A MANIFESTAZIONE DI PRIMARIO INTERESSE PUBBLICO

Con la presente scrittura privata, redatta in tre originali,

Mediatore / S.r.l., iscritta al Registro imprese/R.E.A. della Camera di commercio di Milano al n.

��.., con sede in ��., via ��, n. �.., e-mail �.. rappresentata da��., che

agisce in nome e per conto del Mandante sig. ..............(nome, cognome, res.), C.F. ................. ,

nella veste di ........... , e quindi titolare del potere di concedere in locazione il seguente immobile,

conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, ammobiliato come da inventario contenuto

all�interno dell�immobile, sito in �� via�� _______________________________ n. ____

piano___________, estremi catastali identificativi:

Foglio �.. mappale/particella �.., subalterno �.., categoria A/�, Rendita Catastale �

��, ,

concede in locazione ad esclusivo uso turistico del conduttore

il suddetto immobile al Sig. / SIg.ra ..................., nato/a a ................................. , il ............, residente

in ......................... , via ......................., n................., tel................, e-mail............,

C.F..........................................., documento di identificazione ............, n..........., rilasciato

da.............., il .......................................di seguito denominato come Conduttore, che si impegna ad

ospitarvi non più di .............. persone, lui compreso ai seguenti

PATTI E CONDIZIONI

1. DURATA E CANONE

Il contratto avrà durata dal ................................ al ......................................, allorché la locazione di

cui al presente contratto cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d�ora data per

allora, per un canone complessivo di � ...................... ( ...... in lettere .................... ), oltre

all�imposta di registrazione per contratti, se dovuta.

2. CAPARRA CONFIRMATORIA

Al momento della conferma della prenotazione, il Conduttore versa al Mediatore , che la incassa in

nome e per conto del Mandante, la somma di �.................................... a titolo di caparra

confirmatoria, ai sensi dell�art. 1385 c.c..

3. PAGAMENTO DEL CANONE

2

Il pagamento del canone dovrà avvenire entro e non oltre il giorno di inizio del periodo di utilizzo

dell�appartamento e dell�erogazione dei relativi servizi. La caparra già versata sarà imputata al

canone dovuto e quindi il Conduttore dovrà versare a saldo la somma di �.......................................

Qualora, in caso di mancato o ritardato arrivo senza preavviso, il Conduttore non provveda al saldo

di quanto dovuto, il Mediatore , in nome e per conto del Mandante, potrà recedere dal contratto,

ritenendo la caparra.

4. DEPOSITO CAUZIONALE E RESPONSABILITA� DEL CONDUTTORE

A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente Contratto, il Conduttore versa ad

Mediatore , che la incassa in nome e per conto del Mandante e ne rilascia quietanza, una somma di

� xxxx,00 (xxx), a titolo di deposito cauzionale infruttifero. Tale somma sarà restituita al termine

della locazione previa verifica dello stato dell�Appartamento e dell�osservanza di ogni obbligazione

contrattuale.

Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, entro 5 giorni dal

momento della restituzione delle chiavi, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti

dall�immobile e/o dagli arredi o loro ammanchi, a lui imputabili.

Qualora l�ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale,

anche questa differenza dovrà essere versata al Mediatore , che la incasserà sempre in nome e per

conto del Mandante.

5. RITIRO DELLE CHIAVI E ADEMPIMENTI CONNESSI

Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell�immobile presso il Mediatore a partire dalle ore ...del

giorno d�inizio della locazione e dovrà riconsegnarle entro le ore ........... del giorno ultimo della

locazione.

L�Agente immobiliare sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell�arco dell�orario di

apertura, e cioè tutti i giorni, dalle ore.........alle ore..........., escluso il ..........

La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.

L�agente, al momento della consegna delle chiavi, con riguardo alla Certificazione Energetica,

consegna al conduttore copia dell�attestazione APE rilasciata il

______________________________

6. CONSEGNA E RICONSEGNA DEI LOCALI

Il conduttore dichiara di aver visitato l�unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso

convenuto, esente da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguata alle sue

specifiche esigenze, in particolare per quanto riguarda tutti gli impianti, nonché gli infissi e

serramenti, esonerando il locatore da ogni e qualsiasi obbligo ad effettuare adattamento di sorta.

Il conduttore dichiara di prendere l�unità immobiliare in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle

chiavi, costituendosi da quel momento custode della medesima.

3

Il conduttore si impegna (art. 1590 c.c.) a riconsegnare l'unità immobiliare locata nello stato

medesimo in cui l'ha ricevuta, fatto sempre salvo il deperimento d'uso, pena il risarcimento del

danno.

7. RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Le spese condominiali, la tassa asporto rifiuti, le spese di manutenzione dell�immobile comprese le

spese di piccola manutenzione, e quelle per l�erogazione dell�acqua rimarranno a carico del

Mandante locatore.

Rimarranno sempre a carico del Mandante locatore le spese concernenti l�erogazione di luce e gas

fino ad un importo mensile massimo pari ad euro ��. La quota eccedente sarà addebitata al

Conduttore.

Sono inoltre compresi nel canone i servizi accessori indicati e scelti dal Conduttore (come ad

esempio: lavanderia, pulizie, catering, baby sitting, interpretariato e guide turistiche, autonoleggio o

trasporto con conducente, vigilanza, pay TV, wi fi, ecc.).

Tutti i costi relativi ai servizi extra, non espressamente contemplati nel presente contratto

eventualmente richiesti dal Conduttore, saranno oggetto di un preventivo che il Mediatore

ricercherà presso selezionate imprese e sottoporrà al Conduttore. Nulla sarà dovuto dal Conduttore

al Mediatore per la ricerca di detti preventivi. L�accettazione dei relativi preventivi determinerà il

sorgere di un rapporto contrattuale unicamente tra il Conduttore e l�impresa fornitrice dei servizi,

con espressa esclusione di ogni coinvolgimento e responsabilità del Mediatore e del Mandante.

8. OBBLIGHI DEL CONDUTTORE

Il Conduttore dovrà segnalare al Mediatore eventuali difetti dell�immobile e degli arredi o loro

ammanchi rispetto all�inventario contenuto all�interno dell�immobile, entro ventiquattro ore dalla

consegna delle chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno

imputabili al Conduttore.

9. DESTINAZIONE D'USO

L'unità immobiliare si concede in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell�art.1,

comma 2, lettera c), della legge n. 431/98, connessa all�evento �..(EXPO) per uso esclusivo di

abitazione del conduttore e delle seguenti persone:

1. __________________________ 2. ____________________________________________

3. ___________________________ 4. ____________________________________________

10. REGOLE DI CORRETTO GODIMENTO DELL�IMMOBILE

Sono ammessi/non sono ammessi animali di piccola taglia.

Il Mediatore mette a disposizione del Conduttore il regolamento condominiale (ove presente), oltre

alle norme da seguire per la raccolta differenziata dei rifiuti.

4

11. REGOLE DI OSPITALITÀ�

L�ospitalità nell�immobile di un numero di persone superiore a quello convenuto comporterà la

risoluzione del contratto, ai sensi dell�art. 1456 cod. civ. e l�obbligo di versare al Mediatore , che la

incasserà in nome e per conto del Mandante, una somma pari all�ammontare dell�intero canone

convenuto, a titolo di penale ai sensi dell�art. 1382 cod. civ., anche trattenendo a tal fine il deposito

cauzionale.

12. DIVIETI DI SUBLOCAZIONE, COMODATO E CESSIONE

La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi, in tutto o in

parte, è vietata, pena la risoluzione del contratto.

13. ADDIZIONI E MIGLIORIE

Il conduttore non può compiere alcun lavoro, addizioni e/o innovazioni e/o miglioramenti e/o

trasformazioni sull�unità immobiliare, senza il preventivo consenso scritto del locatore fermo

restando che, anche se autorizzati, i lavori e le relative pratiche amministrative per l'autorizzazione

verranno eseguiti a spese del conduttore e verranno rimossi, sempre a sua cura e spese, a fine

locazione.

Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza danneggiare i locali ed ogni altra innovazione, pur

autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo gratuito.

14. RICONSEGNA ANTICIPATA DELL�IMMOBILE

Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il

canone già versato non verrà restituito.

15. ACCESSO ALL�IMMOBILE

Le parti convengono che al locatore è data facoltà di visitare o di far visitare i locali affittati, per

motivata ragione, con preavviso di ��.

Il conduttore si impegna a far accedere le maestranze per l'esecuzione di eventuali interventi urgenti

o indilazionabili.

16. RISERVATEZZA - CONSENSO AL TRATTAMENTO DEI DATI PERSONALI

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati

anagrafici e personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione secondo le

modalità prescritte dal D.lgs. 30 giugno 2003, n. 196.

17. SPESE DI REGISTRAZIONE / CEDOLARE SECCA

5

I contratti di locazione di durata inferiore ai trenta giorni sono soggetti a registrazione solo in caso

d�uso ai sensi dell�Art. 2 - bis dell�Allegato A - Tariffa, Parte Seconda, al D.P.R. 26 aprile 1986

n.131.

I contratti di locazione di durata superiore ai trenta giorni sono soggetti a registrazione. I costi di

registrazione e l�imposta di bollo verranno richiesti al Conduttore al momento della firma del

presente contratto.

Opzione Cedolare Secca: Il locatore dichiara di avvalersi della cedolare secca prevista dall�articolo

3 del d. lgs. 23/2011 con tutte le conseguenze di legge per il conduttore (qualora il locatore si

avvalga della cedolare secca deve essere eliminata la previsione del pagamento della tassa di

registro).

18. PROROGHE, MODIFICHE E/O INTEGRAZIONI DEL CONTRATTO

Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.

Qualsiasi modifica e/o integrazione del presente contratto, sotto pena di inefficacia, non potrà avere

luogo e non potrà essere provata, se non mediante atto scritto.

19. CLAUSOLA DI RISOLUZIONE DELLE CONTROVERSIE

Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto le parti si danno reciprocamente atto

che il presente contratto è esclusivamente regolato dalle norme del codice civile, trattandosi di

locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative aventi finalità turistica.

Le Parti convengono che tutte le controversie che dovessero insorgere dal presente contratto

verranno deferite al servizio di mediazione della Camera di Commercio di Milano e risolte secondo

il Regolamento da questa adottato.

Allegato A: elenco servizi.

Letto, confermato e sottoscritto.

Milano lì_________________,

IL CONDUTTORE

_______________________________

IL MEDIATORE

_______________________________

6

Si dichiara di aver preso esatta visione delle clausole e condizioni di cui sopra, ed in particolare

delle condizioni di cui ai cui punti 4) �Deposito cauzionale e responsabilità del conduttore�, 5)

�Ritiro delle chiavi e adempimenti connessi�, 7) �Ripartizione delle spese�, 8) �Obblighi del

conduttore�, 9) �Destinazione d�uso�, 10) �Regole di corretto godimento dell�immobile�, 11)

�Regole di ospitalità�, 12) �Divieti di sublocazione, comodato e cessione�, 14) �Riconsegna

anticipata dell�immobile�, 16) �Riservatezza - consenso al trattamento dei dati personali�, 17)

�Spese di registrazione�, 19) �Clausola di risoluzione delle controversie�, le cui clausole � rilette e

approvate � vengono dal �conduttore� stesso accettate ad ogni conseguente effetto, ed in particolare

ai sensi e agli effetti degli artt. 1341 e 1342 c.c..

Milano, lì_________________

IL CONDUTTORE

_______________________________

In separata dichiarazione da utilizzare ai sensi degli artt. 33 e segg. del codice del consumo:

Il Sig. ...................... nella sua veste di conduttore dell�immobile ricevuto a titolo di locazione

turistica, dichiara di aver esaminato con attenzione tutte le clausole del contratto, di aver valutato il

loro contenuto e di trovarle conformi alla propria volontà, avendo chiesto al Mediatore tutte le

spiegazioni che gli servivano a tal fine e di non aver chiesto alcuna modifica di quanto indicato nel

contratto stesso.

In particolare gli è ben chiaro l�obbligo di non ospitare persone in numero superiore a quello

concordato e relative conseguenze in caso di violazione, di verificare subito i beni oggetto

dell�inventario, di non ritardare il pagamento per poter effettuare il ritiro delle chiavi, di non aver

diritto a rimborsi qualora decida di restituire in anticipo l�immobile, dell�obbligo di pagare eventuali

consumi che eccedano l�importo forfettariamente concordato e delle conseguenze nel caso in cui

non si presenti entro i termini concordati per il ritiro delle chiavi.

Milano, lì _________________,

IL CONDUTTORE

___________________________

ALLEGATO 3

Vademecum del consumatore che si rivolge ad una agenzia immobiliare.

Vademecum per il consumatore quando si rivolge ad un'agenzia immobiliare � edizione 2003

"Tavolo di coordinamento tra i rappresentanti dei consumatori nei vari osservatori camerali"

· Su iniziativa di :

FIMAA Milano - Collegio Agenti d'Affari in Mediazione della Provincia di Milano

· Sottoscritto da :

ACU onlus

· Hanno aderito :

FIAIP - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali

ANAMA - Associazione Nazionale Agenti e Mediatori di Affari

QUALCHE REGOLA FONDAMENTALE DA ADOTTARE QUANDO CI SI

RIVOLGE AD UN�AGENZIA IMMOBILIARE

1. Assicurarsi che la persona con cui si tratta sia un agente immobiliare regolarmente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio, così come previsto dalla Legge 3/2/1989 n. 39 (e successive modifiche e integrazioni), che regola l�accesso alla professione. Meglio ancora se il soggetto

è anche iscritto ad un�associazione di categoria in quanto tale fatto comporta,

in genere, l�assoggettamento a codici disciplinari e garanzie di professionalità.

2. Pretendere l�uso di moduli (formulari) depositati in Camera di Commercio

(sempre ex L.39/89), sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. Tali moduli e/o formulari devono ispirarsi alle linee guida elaborate dalla Commissione Camerale per la tenuta del Ruolo Mediatori, e comunque: n Essere chiari e facilmente comprensibili n Contenere gli estremi dell�iscrizione nel ruolo del mediatore o della società

di mediazione e del suo legale rappresentante n Indicare l�oggetto del contratto: proposta d�acquisto, incarico di mediazione

ecc. n Indicare le eventuali iscrizioni ipotecarie o altri vincoli sull�immobile n Specificare la conformità dell�immobile alle norme edilizie ed urbanistiche

vigenti n Indicare il nome del proprietario ed il titolo di proprietà n Indicare il termine entro cui deve essere redatto l�atto definitivo n Essere compilati in tutte le loro parti, barrando quelle non utilizzate n Essere controfirmati dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa.

3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. In particolare, nel caso di accettazione di proposte, chiederne all�agente

immobiliare una conferma scritta.

4. Concordare per iscritto l�entità della provvigione e le relative modalità di pagamento; dal formulario deve inoltre risultare chiaramente quali sono i servizi compresi nella provvigione e quali quelli esclusi, i quali dovranno essere pagati a parte. La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.

5. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende/affitta o da chi compra/prende in locazione un immobile. Questa è una garanzia di neutralità ed imparzialità del professionista.

6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell�incarico (tre mesi

può essere un periodo generalmente ragionevole) e al periodo di validità della proposta, che preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l�accettazione del

venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l�efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del

finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.

7. Dare l�incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla

sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. L�esclusività dell�incarico comunque presuppone che il mediatore si

impegni a fornire una serie di servizi che devono risultare scritti sul formulario.

8. Predisporre seriamente la vendita o la locazione di un immobile è un costo: le inserzioni pubblicitarie ed il personale addetto (dalla risposta telefonica alla gestione del cliente) sono, infatti, le principali e non uniche voci di spesa nella gestione quotidiana di servizi immobiliari. Per questo è opportuno che anche chi sta cercando casa chieda all�agente immobiliare se abbia ricevuto o meno

un incarico in esclusiva. Nel caso di incarico non in esclusiva, farsi specificare con chiarezza ed in forma scritta se verranno richiesti dei rimborsi spesa.

9. Un contratto equo non deve contenere le seguenti limitazioni per il cliente: n Clausola della penale, se impone al cliente, in caso di ritardo o mancato

pagamento della provvigione, un risarcimento manifestamente eccessivo n Clausola di risoluzione delle controversie, se indica come Foro competente

una località diversa da quella di residenza del cliente n Clausola di comunicazione della disdetta dell�incarico, qualora il termine per

la comunicazione sia eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto

10. È invece opportuno che un contratto equo preveda i seguenti impegni per l'agente immobiliare: n Pubblicazione a sua cura e spese di annunci che appaiano su un quotidiano,

settimanale o rivista di settore, che pubblichino annunci a pagamento o gratuiti (se l'incarico è conferito in esclusiva)

n Eventuale affissione di locandina presso la sede dell�agenzia immobiliare,

con descrizione e pianta dell�appartamento per tutta la durata dell�incarico n Reperibilità telefonica con l�impegno a fornire agli interessati informazioni

relative all�immobile n Possibilità per chi è interessato di essere accompagnato a visitare l'immobile

n Richiesta al proprietario di tutta la documentazione necessaria, compilazione e consegna delle denunce di cessione fabbricato, comunicazione all�amministratore dell�avvenuta vendita e comunicazione

alla Pubblica Sicurezza dell�avvenuta locazione n Assistenza al cliente nelle necessarie visure presso gli Uffici Tecnici, gli Uffici

Finanziari e le Conservatorie dei Registri Immobiliari n Verifica presso gli Amministratori dell�esistenza di spese condominiali

arretrate o spese per interventi straordinari.

11. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. In particolare, non esitare a richiedere informazioni sulle caratteristiche generali dell�immobile (ad es. il grado di

accessibilità da parte di portatori di handicap) e sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona considerata (scuole, ospedali, verde pubblico, biblioteche). E� poi importante disporre dei seguenti atti: n Certificati di destinazione d�uso, di destinazione urbanistica, copie conformi

di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge

n Copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati

n Iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari

12. In caso di conferimento di incarico, fornire all�agente immobiliare tutte le

informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.

13. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell�affare, termine coincidente con la comunicazione dell�avvenuta accettazione della proposta da parte dell�acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall�acquirente a titolo di

acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall'agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant�altro. Chiedere se l�agente immobiliare offre, a tutela del cliente, una polizza di

assicurazione gratuita a garanzia della caparra versata dall�acquirente in

occasione della stipulazione del preliminare.

14. Per verificare se un soggetto è iscritto alla CCIAA di Milano è possibile consultare il sito http://www.mi.camcom.it > Agenti d'Affari in Mediazione> Ricerca operatori iscritti.

ALLEGATO 4

Custom build homes fund.

CUSTOM BUILD HOMES FUND PROSPECTUS

July 2012

Contents

Ministerial foreword...............................................................................................................2

Foreword from Kevin McCloud ..........................................................................................5

Introduction .............................................................................................................................6

Objectives ................................................................................................................................7

Applications.............................................................................................................................7

Eligible applicants .................................................................................................................7

Eligible costs for funding.....................................................................................................8

Planning consent ...................................................................................................................8

Numbers and value of homes.............................................................................................8

Loan funding ...........................................................................................................................9

Relationship to other funding...........................................................................................11

Assessment process and criteria ....................................................................................11

Initial assessment criteria..................................................................................................12

Due diligence ........................................................................................................................15

Loan agreement terms........................................................................................................17

Further information .............................................................................................................17

Annex ......................................................................................................................................18

Cover image: Ashley Vale group self-build development in Bristol, courtesy of the National Self Build Association

2

Ministerial foreword

We all know that an Englishman�s home is his castle. And for many people in Britain, if there�s one thing better than owning your dream home, it�s building it.

That aspiration is not just reflected in the fact millions regularly tune in to watch intrepid individuals on the telly realising their grand designs. But by the fact that more than 100,000 people are looking for land to build a custom built home.

So it comes as no surprise when the Building Societies Association discovered that most people in the UK would build their own home if they had the chance.

But, despite the widespread enthusiasm for self-build, we have to face another reality. Only about 14,000 homes in the UK are custom built every year � one of the lowest numbers in Europe.

So while the will to build is there something continues to hold people back. And, if we�re to tap into the enormous latent potential of the self-build market, we have to do everything in our power to get rid of the barriers that stop people getting on with it.

We�re starting by dispensing with the notion that self-build is just for those with the right specialist knowledge. Not for those who struggle to assemble flat pack furniture.

In fact, the options for building your own home are as numerous and varied as the custom built home itself. You could choose to hire a contractor to work up your design, order a kit home, think about buying a building plot with a design and build contract from a developer on a larger site or even work with a community to build a group of homes together.

It�s the last two options that are the focus of this prospectus. The beauty of these approaches is that they can make the home building process simpler for individual self builders whilst helping build a community at the same time.

Now I�ve spoken to plenty of people with the determination, the get-up and go � whether self organised or developer-led alike � to get these schemes off the ground. But I also know they�ve often found it a struggle to get cash out of lenders or investors who regard their venture as a bit too risky.

So I announced in our Housing Strategy, at the end of last year, that we would be making up to £30 million of funding available to provide short-term finance for such projects. This prospectus sets out how people can get hold of the money. If you�re a developer or a community group with a plan on the drawing board to build a group of self build homes, this is your chance to get your scheme off the ground. I�d urge you to have a read of the rules, then don�t delay, apply today.

Coupled with our decision to release more public land for self build development, this fund will help many more people realise their dream of building their own home. It will help us take the housing market out of cold storage and, in a sector already estimated at over £3bn annually, will make a vital contribution to the growth of our economy.

3

But my hope is that this initiative will help us do even more. By bringing people together to build in a place they are proud to call home, it will remind us that an Englishman�s home is not simply his castle but his community.

The Rt Hon Grant Shapps MP Minister for Housing and Local Government

4

Foreword from Kevin McCloud

Across the UK there are scores of communities keen to work alongside each other to build their homes collectively. By pooling their talents on group self build projects, they can construct great custom-designed homes at a fraction of the normal cost.

There are other benefits too � neighbours can learn new skills, local construction economies can thrive, innovation is encouraged, and the homes are likely to be much more energy efficient and sustainable than many of the off-the-shelf alternatives.

By empowering people in this way, those involved don�t just build homes for themselves; they build really strong and resilient communities.

But, until now, it has been difficult for groups of people to secure funding from conventional lenders to buy larger chunks of land to split up into individual plots. Similarly, it�s difficult for collectives to obtain finance to cover the initial infrastructure costs on group self build sites.

So this fund will be widely welcomed, and should lead to many pioneering group self build projects taking off. It should also be applauded by small builders and specialist self build �enablers� as they too can apply for finance to help kickstart multi-plot self build projects.

In continental Europe, group self build developments are very common, and they account for a significant proportion of all of the self build projects completed there. This fund should help drive the self build market forward in the UK so that, in time, many more people are able to build homes for themselves.

Kevin McCloud Self Build Industry Champion

5

Introduction

1. In Laying the Foundations: A Housing Strategy for England1 Government set out its plan to get the housing market moving again. A key measure to provide long-term stability and increased housing supply set out in the Strategy is the introduction of Custom Build Homes programme to support more custom home building and double the size of the sector over the next decade. One of the elements of the Custom Build Homes programme is the introduction of a £30m fund to support provision of short-term project finance targeted at group custom build housing projects2 on a repayable basis.

2. The introduction of a fund responds to one of the key actions set out in the Self Build Action Plan3 and the Government�s aspiration to double the size of the sector over the next decade from a comparatively low base internationally of about 14,000 homes per annum - to stimulate increased house building and support local jobs.

3. Group self build housing, particularly enabled, private sector-led, �serviced� plot developments were identified in the Action Plan as a key procurement model to promote the growth potential of the sector. However, this model is being held back by finance constraints.

4. Group projects, whether self organised or developer-led, often experience difficulties in accessing conventional development finance. This is because commercial lenders or investors are reluctant to provide capital finance in small quantities to community-led organisations or provide capital finance for developers or enablers who want to bring forward a custom build home scheme, given the perceived risks associated with such development.

5. The Action Plan identified a short and medium term need for the public and private sector to work together to identify a range of repayment facilities for group self build projects to fund land acquisition and/or early development costs.

6. The £30m Custom Build Homes fund is designed to respond to this need and will be applied to projects constructed in England. The Homes and Communities Agency (HCA) will administer the fund in England, except for London.

7. The Greater London Authority (GLA) will administer the fund in London. It is expected that approximately 15% of the total fund will be administered by the GLA who will publish a separate prospectus for London shortly. In the meantime the GLA are keen to pro-actively engage with any organisations interested in this funding in London. Interested organisations are encouraged to e-mail [email protected] with any questions or queries they may have.

1 DCLG, 2011. Available from http://www.communities.gov.uk/publications/housing/housingstrategy2011

2 Custom Build Homes are homes built or commissioned by individuals or groups of individuals for their

own use, either by building the home on their own or working with builders. Group custom build projects are where developers build group schemes for clients on multi-unit sites or where registered housing providers work with self organised community groups and a developer or contractor to bring forward a multi-unit custom build home project. 3

An Action Plan to promote the growth of self build housing � the report of the Self Build Government-Industry Working Group (NaSBA, July 2011)

6

Objectives

8. The objective of the Custom Build Homes fund is to stimulate the growth of the Custom Build Homes market by enabling more multi-unit custom build home projects and attract more commercial lenders and investors to this market, thereby increasing the number of custom built homes developed annually over the next decade.

9. The fund is intended to focus exclusively on multi-unit �group� projects with the objective of bringing forward sufficient numbers of successful schemes to demonstrate to commercial funders that the lending model is a viable and sustainable business which can be taken forward by industry, without public funding support, when the fund closes in March 2015.

Applications

10. The fund will commence on the date this prospectus is published and run until 31st March 2015. Applications can be made at any time for the duration of the fund and should be made direct to the HCA if the project to which the application relates is outside London. The fund may close to new applications earlier than March 2015 if the entire budget has been allocated or looks likely to be allocated before that date.

11. The following criteria apply to any application for funding of a project outside London.

Eligible applicants

12. The funding will only be granted to organisations able to satisfy the HCA as fund administrator that they are an appropriately constituted body, of good standing and with the capability to deliver their project.

13. Such bodies include: bodies registered with the Charity Commission as a charity, or registered as an incorporated body with Companies House or with the Financial Services Authority as an industrial and provident society. They also include Community Land Trusts and Community Organisations recognised under the 2011 Localism Act.

14. Financial propriety restrictions dictate that groups outside the above definition will not be able to access the fund unless they partner with a third party (such as a housing association) who can comply with the requirement. The HCA�s due diligence process (see further below) will carry out checks to ensure the proposed entity is suitable to receive Custom Build funding.

15. Local authorities will not be eligible to apply for funding. Where local authorities wish to provide financial support to custom build groups they are expected to use their own resources to do so. However, local authorities will not be precluded from working closely with an eligible applicant to support them in other ways to bring forward a project.

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Eligible costs for funding

16. To ensure the intended effect of the fund is maximised, loans will be available for residential (use Class C3) projects, including �live-work� units.

17. Both market and affordable custom build housing proposals will be eligible for funding. Qualifying expenditure includes:

Land acquisition costs;

Site preparation costs;

Construction of supporting infrastructure/utilities directly related to the construction of the homes;

S106 planning obligations, Community Infrastructure Levy charges and S278 agreements;

Construction costs for the homes; and

Associated professional fees related to the project after planning permission has been granted.

18. Proposed non-residential development, including associated community facilities such as community halls, communal accommodation or recreation areas will not be funded unless they are required as a result of planning obligations. Where the custom build homes are part of a larger development, any costs associated with s106 requirements, supporting infrastructure etc, must be apportioned to the custom build homes to be developed on an acceptable pro-rata basis.

Planning consent

19. Projects will be prioritised for loan funding that have secured at least outline planning permission. Proposals for schemes without planning consent may be considered where land is controlled by the applicant. However, no loan funding will be payable until a planning permission is in place. If the fund is over-subscribed, schemes which have planning permission will be given preference over those without.

Numbers and value of homes

20. To ensure the intended effect of the fund is maximised, eligible projects must comprise a minimum of five homes. There is no upper limit on the numbers of homes that can benefit from funding. However, to maximise the number of projects that can be assisted, the HCA will apply a cap of £3 million for any single project. The GLA may apply different limits to projects in London.

21. To ensure that a range of housing needs can be met by projects and maximise the numbers of custom build homes produced by the fund, the maximum eligible cost of each home (including land, construction and associated fees) that will be supported with a Custom Build loan is £250,000. This limit will be applied to the average (mean) cost of homes in a project.

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Loan funding

22. Funding will always be made as a loan to be repaid, with interest charged at commercial rates ranging from 2.3 to 11.7% per annum (see Annex for the full range of interest rates that will apply).

23. This will ensure the fund design complies with EU State Aid rules and is a mechanism that could be taken forward by private sector lenders after the fund closes in 2015.

24. The interest rate to be applied for individual applications and projects will be determined from the due diligence process (see below and in Annex) and included in the resulting loan agreement.

25. Loan funding for approved projects will be capped at 75% of their eligible costs, as agreed at the application stage. This means applicants must have access to a minimum of 25% of the project�s funding. As stated above, the mean average eligible costs per unit must not exceed £250,000 per home. Therefore the maximum possible loan per home (averaged across a project) should not exceed £187,500.

26. Funding will be paid in stages, agreed at the outset of the project, taking account of the agreed project budget and cash flow and subject to the progress of work across the scheme.

27. Successful applicants will submit a loan draw-down claim confirming the progress made to that point and that the scheme cash flow and budgets are consistent with those agreed at the initial approval.

28. Where the provisions of the loan agreement are met, the HCA will then make loan advances. It is envisaged that projects will submit claims and draw down loan tranches in four or five stages subject to the nature of the proposals agreed. Draw down could, for example, occur at the following development stages:

Land acquisition;

Commencement of site infrastructure;

Completion of serviced plots;

Commencement of construction of dwellings (foundations to superstructure);

Commencement of fit out.

29. Given Custom Build loans are limited to 75% of the eligible project costs, custom home builders will need to have in place the remaining funding required to complete the homes. Furthermore, custom home builders will need to have used this funding and incurred expenditure from their own resources before the HCA will make its loan advances (i.e. the remaining amount agreed, up to 75%).

30. It is likely that some projects will be financed by prospective purchasers committing deposit monies, with a Custom Build loan making up the difference to the full (agreed) project cost.

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31. The HCA will not approve a Custom Build loan for a project if the applicant cannot demonstrate access to sufficient funds to fund the balance of costs.

32. Custom Build loans help to finance the development phase of the project and once plots or homes are sold to occupiers, repayment of the loan plus interest always becomes due.

33. The sales (disposals) to occupiers could take the form of a serviced plot (without a built home), or a plot with a partially completed home (requiring final fit-out4) or a home at practical completion which has been built to the requirements of the identified purchaser. A single project might include a mix of all of these types of sales.

34. Whichever type of disposal occurs, the purchaser must always take responsibility for financing their individual purchase (expected to be with a retail mortgage) and owns the home and/or plot at legal completion of the disposal. The proceeds from these sales must be used to re-pay the Custom Build loan plus accrued interest to the HCA.

35. Interest is added to the loan from the date of the agreement and is �rolled-up� on a daily basis. The total amount to be repaid will be forecast at the outset and agreed as part of the project budget and cash flow. The cash flow will be updated regularly as the project progresses so the amount to be repaid will always be known. A loan illustration is included in the Annex.

36. The loan agreement will have a �long-stop� date by which all plots or homes must have been sold and the funding repaid. Some project long-stop dates may be after 31 March 2015, when the fund closes. Regardless of whether sales have been achieved, the long-stop date will trigger repayment in full of the loan plus accrued interest. Loans that can demonstrate earlier repayment will be advantaged in the application assessment process.

37. The loan will be pro-rated across the homes so sale of a single plot or completed home triggers repayment of a proportionate amount of loan and interest.

38. The HCA will require that a charge is registered on the site title, as security for the loan, before any funding can be drawn down. The HCA�s charge will be progressively released as occupiers purchase their homes and their mortgage lenders provide funds to individual purchasers to legally complete their purchase.

39. The HCA will give a legal undertaking to release its charge on repayment so that �retail� mortgage lenders are in no doubt they can secure their own debt. This should not therefore constrain the choice of lenders available to owners.

40. If a custom home builder also has some secured bank lending in place to part-fund the development phase, the HCA may agree a postponement of its security charge behind the first lender. However, if the HCA is unable to take a first charge it may require a higher interest rate for the Custom Build loan to reflect the greater risk of non-recovery if default occurs. Further details are included in the section on loan agreement terms (see below).

4 Also known as �self-finish� projects

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Relationship to other funding

41. Projects that benefit from capital funding under other national programmes such as �Get Britain Building� will not be eligible. Projects which have benefited from �seed corn� funding under the Community Right to Build (CRtB) may apply and will be considered for the fund (subject to such development having planning permission). However, receipt of CRtB funding does not guarantee that an application for a Custom Build loan will be successful.

42. Projects which benefit from deferred payment agreements under �Build Now, Pay Later�5 on HCA or other Government-owned land will be eligible to apply for Custom Build loans. The forecast deferred payments will be included in the agreed project budget and cash flow for each Custom Build loan agreement only where they will be paid prior to re-financing by the end purchaser with a retail mortgage (or other funds being used for purchase by the ultimate owner).

43. Custom Build loans can be accessed by projects with allocations already in the 2011-15 Affordable Homes Programme. If the proposed Custom Build Homes are part of an allocation in this programme, the landlord must be a Registered Provider and the terms of the Custom Build loan do not alter the obligations of the 2011-15 Affordable Homes Programme framework delivery agreement i.e. the tenures that can be provided and the conditions precedent for grant payment are unaffected. In this context, Custom Build will be the procurement route for Registered Providers of social housing and Custom Build loan funding (if an application is successful) is a potential source of development finance.

Assessment process and criteria

44. Applications to the fund will be made to the HCA through a standard expression of interest form in electronic format. The form is available on the HCA website.

45. Applications for funding will be assessed by the HCA in a two-stage process:

Initial assessment leading to short listing; and

Due diligence.

46. The initial assessment will use the following criteria:

Meeting threshold eligibility requirements;

Scheme size, mix, total scheme costs and estimated market values;

Value for money;

Deliverability, including planning status and timing of completions;

Evidence of commitment from purchasers/final plot owners;

Previous experience of delivery;

Meeting local area development standards; and

Extent to which the project promotes innovation.

5 A summary of Build Now, Pay Later can be found at

http://www.communities.gov.uk/publications/housing/buildnowpaylater

11

47. The criteria section below sets out an outline of how each will be considered. Shortlisted applications for funding will then be subject to a due diligence process to verify suitability for funding, including:

Bidder and project financial standing;

Evidence of site ownership, planning status;

Availability, sources and status of other project funding;

The application cannot proceed without Custom Build loan funding;

The amount of Custom Build loan required and interest rate to be charged;

The project delivery risks are at an acceptable level and mitigated by the HCA�s security for the funding required.

Initial assessment criteria

Meeting threshold eligibility requirements

48. As detailed above, organisations submitting an expression of interest must be able to demonstrate they are an appropriately constituted body or charity. This may be subject to further checking before a project can be shortlisted. The HCA cannot shortlist proposals that do not meet this requirement.

49. Applications for funding in excess of £3m will not be considered.

50. Proposals must be for residential development, other uses will not be considered.

51. Projects for fewer than five homes will not be considered. Although there is no upper limit on the number of homes, as outlined above, a £3m funding cap will apply.

Scheme size, mix, costs, and estimated market values

52. There is no upper limit on the number of homes but proposals are constrained by the £3m cap. However, the HCA is unlikely to favour applications for very large proposals (c20+ homes) when this scale of custom building is largely untested in England and given the objective of demonstrating success of the funding model to private investors through a range of projects.

53. Proposals should include details of the house types, number of bedrooms and total gross floor area of each home. Applicants must also provide robust estimates of all project costs, the estimated market values for each home in a scheme and the Custom Build loan funding required.

54. Proposals to provide a mix of home types that address a range of individual and family needs are encouraged. HCA will use the average cost and loan limits to prioritise schemes that offer better value for money (see below).

Value for money

55. The average development total scheme costs (including land) of each home in a project must not exceed £250,000. Schemes that can demonstrate a lower average cost (and satisfying the other eligibility criteria) will be prioritised over those with a higher cost.

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56. Similarly, Custom Build funding is limited to 75% of agreed total scheme costs so a lower funding proportion for homes will be favoured. Schemes that can demonstrate a lower funding proportion (and satisfying the other eligibility criteria) will be prioritised over those requiring the full 75%.

Deliverability, including planning status and timing of completions

57. Project applicants must provide details of the planning status for the scheme. Schemes that can demonstrate full planning permission will be prioritised over those with outline permission. Projects with outline permission which have indicative dates by which full planning permission is expected to be secured will be preferred over those with no dates.

Commitment from purchasers/final plot owners

58. Proposals should include details of potential plot or home purchasers and the level of commitment they have made. In the absence of potential buyers, applicants should include details of the estimated market demand for plots in the local area. The HCA will favour those schemes that show evidence of commitment e.g. deposits taken or strong likelihood of commitment from purchasers/potential purchasers over those with no evidence of purchaser interest. Potential purchasers should always be owner occupiers. Sales to investors are not permitted.

Previous experience of delivery including financial standing

59. Applicants with experience of custom build housing delivery will be prioritised over those with no experience. Applicants must submit their latest accounts or, for newly incorporated bodies, management accounts and a statement setting out their track record. There will be further examination of financial standing at due diligence. Applicants that can point to a track record will be favoured.

60. For newly created legal entities that cannot demonstrate previous experience in custom home building, the HCA�s focus will be on understanding the sources of funding and its proposed arrangements for procurement of construction. Legal entities created specifically for a Custom Build loan application can effectively demonstrate a �track record�, for example, in their selection of development partners with previous experience in this area.

Standards

61. All projects must meet local standards and HCA standards if building affordable homes. Projects that will not meet local standards cannot be supported.

Innovation

62. The HCA does not have a single, fixed delivery model in mind for Custom Build loan projects. Therefore, applicants should set out any innovation it

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proposes to apply in a project, for example in the design, procurement and construction process. Applicants should also set out any innovative proposals in the approach to developing homes and place in terms of, for example, working with groups of plot/home purchasers and state why these are different to conventional arrangements and what benefits they bring. Projects with an element of viable innovation that can deliver added value to a project (at the same time as meeting other criteria) will be favoured.

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Due diligence

63. Short-listed schemes will then undergo due diligence, when the HCA will assess schemes and may request additional information to verify suitability for funding, including:

Bidder and project financial standing;

Evidence of site ownership, planning status;

Availability, sources and status of other project funding;

The application cannot proceed without Custom Build loan funding;

The amount of Custom Build loan required and interest rate to be charged;

The project delivery risks are at an acceptable level and mitigated by the HCA�s security for the funding required.

64. A due diligence pack will be issued to all shortlisted bidders. In summary the due diligence phase will have three key elements: project assumptions and finance, and applicant financial standing.

Project assumptions and finance

65. The HCA will not fund schemes which would be funded in the absence of a Custom Build loan. HCA investment will not substitute for existing development finance. On all sites the HCA will want to verify that it is providing the minimum funding required to allow the scheme to progress, that the scheme will deliver custom built homes and the builder is making a contribution. HCA funding is never more than 75% of agreed project costs.

66. Through the due diligence appraisal the HCA will seek (amongst other things) to:

Appraise the project financial position and test underlying assumptions;

Test that the builder is making contributions and has the funding available to do so;

Identify the minimum funding needed to progress the development;

Secure potential for recovery of funding through loan repayment, and interest;

Maximise value for money;

Understand and consider the financial and sales/re-financing risks associated with the project.

Applicant financial standing

67. If the applicant is already a HCA Investment Partner, it will not be required to undergo a separate assessment of financial standing, although where necessary it may be required to provide updated information such as recent accounts.

68. Organisations which are not Investment Partners will be asked to undergo a review of financial standing. For all shortlisted projects, the HCA will consider the most appropriate form of security for its investment. This will primarily be a first charge on land but a second charge could be acceptable. This may require negotiation with existing sources of finance for a project.

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69. An assessment of creditworthiness and level of security available will be required for all loan applicants to set the Custom Build loan interest rate.

70. The HCA reserves the right to request additional financial information from any bidder if necessary. The HCA also reserve the right to take account of a bidder�s track record on investment recovery with the HCA, through current and previous programmes.

Evidence

71. The Due Diligence pack will set out what shortlisted bidders will be expected to provide at the Due Diligence phase for their projects. It is likely to include:

Project programme, including showing key tasks to start on site and completion

Completed cash flow in standard format (the HCA will supply templates)

Evidence of planning permission (including S106 obligations) and other relevant consents

Certificate of Title

Financial standing information (for organisations which are not already HCA Investment Partners).

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Loan agreement terms

72. Approved applicants will enter into a loan agreement with the HCA. Loan agreement Heads of Terms are available on the HCA website. Applicants must indicate the amount of funding they are seeking on the expressions of interest form and confirm agreement to the Heads of Terms.

73. The loan offered by the HCA at the end of the due diligence process will be based on the HCA�s view of the minimum necessary for the project to proceed. Both the quantum and type of investment offered by the HCA will be based on the HCA�s appraisal of the project and might be less than the funding sought.

74. Loans will be on a commercial basis to be repaid as homes/plots are sold. Each agreement will have a longstop date by which all the loan must be repaid. The interest rate will be calculated using the EC Reference rate plus a Margin calculated on the basis of an assessment of creditworthiness and security offered. For more information see the Annex.

75. Other key terms will include:

The agreement will set out milestones for project delivery including longstop dates for starts and completions of homes or serviced plots.

It is required that all schemes in which the HCA advances loans, will be managed on an open book basis. Borrowers will be required to provide regular reports on progress including construction progress, homes started and quarterly project cash flow updates.

It is anticipated that funding will usually be drawn down against defined qualifying expenditure.

The HCA will lend no more than the amount agreed following due diligence (up to 75% per cent of the agreed costs). Successful applicants will be expected to exercise rigorous cost control. No additional loan funding will be made available and any additional costs incurred over those anticipated at application stage will need to be met by other sources of finance.

The HCA loan will be secured through a charge on the land.

76. It is envisaged that for some projects partly financed by bank loans an intercreditor deed (ICD) will be required. A standard form ICD will be available on the HCA website as the first due diligence exercises begin.

Further information

77. Custom Build loan application forms are available from the HCA together with the standard Custom Build loan agreement Heads of terms. Forms can be requested by email to: [email protected]. Queries should also be directed to this address. All queries about applications for London must be sent to: [email protected] .

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Annex

Assessment of interest rates for Custom Build loans

Interest rates are assessed using European Commission guidance as set out in the Communication of 19/01/081.

The EC Reference rate is used as the variable base rate (1.74% from 1 January 2012) which is increased by a Margin (to reflect the creditworthiness of the borrower and the level of collateral offered), which produces the overall rates set out below:

Assessment of interest rates will be carried out by the HCA as part of the due diligence process and the HCA�s decision will be final.

Rates will vary in line with EC reference rate base rate changes.

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Worked example (for illustrative purposes only)

An eight-plot Custom Build loan application is agreed. This will produce three serviced plots which will be sold for their owners to complete and five plots that will be built to owner specifications and purchased at practical completion.

The HCA is able to secure the Custom Build loan with a fixed first charge on the whole development site. The applicant is judged by the Agency to have �weak� financial standing and �normal� collateralisation (�normal� collateralisation will usually be assessed if the HCA can place a first, fixed charge on the development site). The interest rate to be charged in this example is therefore 6% per annum.

The total cost of building is £1.15m, the Custom Build loan agreed is £862,500 and the interest rate is 6% per annum. The project will be completed (all plots and homes completed and sold) after two years.

The Custom Build loan agreement includes a cash flow forecast (summarised below) and this is updated at regular intervals by the Custom Build borrower and agreed by the HCA. At the outset the total loan including interest to be repaid is £902,085.

The project commences with the borrower purchasing land and the first Custom Build loan advance of £215,625 is drawn down. After the first quarter, Q1 (when the site is purchased), it is assumed that the borrower is spending an estimated £110,000 per quarter thereafter on construction.

At the end of Q2 the first serviced plots are ready and sold. On legal completion of the disposals the borrower repays £116,000 of Custom Build loan. The final serviced plot is sold in Q3 and a further repayment of £58,000 is made in Q3.

In Q3 and Q4 the borrower makes further loan draw downs of £215,625 in each quarter as plot development progresses and construction starts on the five homes. At the end of year 1, £646,875 has been drawn down. The borrower has spent over £780,000, repaid £174,000 of Custom Build loan and the loan amount outstanding at the end of year 1 is £484,958.

Construction continues in year 2 and the borrower makes the final loan draw down of £215,625 by the end of Q2 as fit-out of the five homes remaining commences. At the end of Q2, the first completed home is sold and a further £150,000 of loan is repaid.

Three more completed homes are sold in Q3 and another £450,000 repaid. The final home is competed and sold in Q4, the final repayment of £128,045 made and the loan account fully repaid.

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Worked example Custom Build (CB) cash flow

CB loan rate

6% Yr 1 Q1 Yr 1 Q2 Yr1 Q3 Yr1 Q4 Yr 1 total Yr2 Q1 Yr2 Q2 Yr2 Q3 Yr2 Q4 Yr 2 total Grand total

Expenditure £452,881 £110,071 £110,071 £110,071 £783,095 £110,071 £110,071 £110,071 £36,690

£366,905 £ 1,150,000 Expenditure

Plot sale receipts £- £180,000 £90,000 £ - £270,000 £ - £230,000 £690,000 £230,000 £1,150,000 £1,420,000 Plot sale receipts

CB loan advances £215,625 £ - £215,625 £215,625 £646,875 £ - £215,625 £ - £ - £215,625 £862,500 CB loan advances

CB loan repayments £ - £116,000 £58,000 £ - £174,000 £ - £150,000 £450,000 £128,085 £728,085 £902,085

CB loan repayments

CB Loan outstanding £217,787 £105,070 £265,360 £484,985 £484,985 £492,296 £567,504 £126,067 £ -

- -

CB Loan outstanding

Worked example plot assumptions

Est market value

Cost

CB loan

CB loan % cost

Plot 1

£90,000

£75,000

£56,250

75%

Plot 2

£90,000

£75,000

£56,250

75%

Plot 3

£90,000

£75,000

£56,250

75%

Plot 4

£230,000

£185,000

£138,750

75%

Plot 5

£230,000

£185,000

£138,750

75%

Plot 6

£230,000

£185,000

£138,750

75%

Plot 7

£230,000

£185,000

£138,750

75%

Plot 8

£230,000

£185,000

£138,750

75%

Total

£ 1,420,000

£ 1,150,000

£862,500

All assumptions and examples are for illustrative purposes only.

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Custom build homes fund prospectus

Page 21

Homes and Communities Agency 7th Floor Maple House 149 Tottenham Court Road London W1T 7BN [email protected]

Publication date: July 2012

la customizzazione nel settore residenzialeallegat… · 3.6 lo strumento bim .....34 4.verso la...

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