laudo pericia de servidao de passagem

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CLAREL PERÍCIASEngenharia de Avaliações & Perícias Judiciais

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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE

Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE, processo N. 023/1.13.0003xxx-x, em que é AUTOR EOL Vento Energia Renováveis S/A e outros e RÉU Country Clube Cidade de Rio Grande, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte,

LAUDO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES




ÍNDICE

1. OBJETIVO ...................................................................................................................... 03 2. PRELIMINARES ............................................................................................................... 03 3. VISTORIA ...................................................................................................................... 03 3.1. Registro fotográfico ........................................................................................................ 03 4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ........................................................................................ 04 5. LINHA DE TRANSMISSÃO (LT) ......................................................................................... 07 6. LOCALIZAÇÃO/ PROJEÇÃO DA (LT) .................................................................................. 07 7. DETERMINAÇÃO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS) ..................................................... 07 7.1. Coeficiente de servidão (CS) ............................................................................................ 08 7.1. Tabelas de pesos ............................................................................................................ 09 7.2. Resumo dos pesos adotados ............................................................................................ 13 7.3. Cálculo do coeficiente de servidão (CS) ............................................................................ 13 8. DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE (Pr) ............................................................ 13 8.1. Referência dos impactos ................................................................................................. 14 8.2. Cálculo da desvalorização da área remanescente (Pr) ........................................................ 15 9. METODOLOGIA .............................................................................................................. 16 10. RESULTADO ................................................................................................................... 16

ANEXOS:

I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE ................................................................

Planta

II- DADOS DA AMOSTRA E DA GLEBA AVALIANDO ...........................................................

01

1. PESQUISA DE VALORES ............................................................................................. 02 2. VARIÁVEIS UTILIZADAS ............................................................................................ 02 2.1. Variável dependente .................................................................................................. 02 2.1.1. Valor ........................................................................................................................ 02 2.2. Variáveis independentes ............................................................................................ 02 2.2.1. Área ......................................................................................................................... 02 2.2.2. Frente ...................................................................................................................... 02 2.2.3. Acesso ...................................................................................................................... 02 2.2.4. Capuso (capacidade de uso do solo) ........................................................................... 02 3. DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................

03

III- TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DA GLEBA AVALIANDO .........

01

1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO ............................................................................. 02 2. RESUMO DOS RESULTADOS ...................................................................................... 02 2.1. Coeficiente de determinação (R²) ............................................................................... 02 2.2. Coeficiente de correlação (r) ...................................................................................... 02 2.3. Coeficiente de determinação ajustado ......................................................................... 02 2.4. Erro padrão .............................................................................................................. 02 3. ANOVA ..................................................................................................................... 03 4. RESULTADOS DE RESÍDUOS ...................................................................................... 03 5. RESULTADOS DE PROBABILIDADE ............................................................................. 04 6. GRÁFICOS ................................................................................................................ 04 6.1. Resíduos ................................................................................................................... 04 6.2. Ajuste de Linha ......................................................................................................... 05 6.3. Probabilidade Normal ................................................................................................. 07




1. OBJETIVO

Consiste na avaliação de uma área gravada por servidão administrativa de passagem aérea de uma Linha de Transmissão de Energia, com área de 1,4486ha, parte de um todo maior de 37,3497ha de um imóvel matriculado no Registro de Imóveis de Rio Grande, sob os n.ºs 32.901 e 10.946, localizado na RS 734, Estrada Rio Grande/Cassino, n.º 5508, Km 16.

O trabalho será realizado em atendimento as normas pertinentes da ABNT, NBR-14.653-1: Procedimentos Gerais e NBR-14.653-3: Imóveis Rurais, sendo criteriosamente analisadas a forma física da propriedade, o tipo de exploração econômica atuante, o traçado e a abrangência da linha de transmissão e das torres, que podem afetar esteticamente e/ou seccionar de forma inconveniente o uso da área remanescente, de forma a possibilitar a determinação do valor da justa indenização pela instituição da servidão. 2. PRELIMINARES A avaliação de áreas de imóveis gravadas por servidão administrativa de passagem aérea, como Linhas de Transmissão de Energia, implica na análise e desenvolvimento de critérios e metodologias apresentadas nas normas da ABNT, visando subsidiar o trabalho do profissional da engenharia de maneira a atingir o aperfeiçoamento da avaliação, para a justa indenização. Conforme a NBR 14.653-3, o valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado, que abrange o descrito nos itens a seguir, quando for o caso: a) Prejuízo correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado; b) Prejuízo correspondente ao valor presente da perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da servidão; c) Prejuízos relativos às construções e instalações e obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão; d) Outras perdas decorrentes na propriedade, quando comprovadas. Na tentativa de padronização de critérios avaliatórios, existem também métodos empíricos e genéricos, como é o caso da conhecida tabela proposta por Philippe Westin1, a qual preconiza a aplicação de fatores de depreciação aos principais inconvenientes e proibições provocadas pela faixa de servidão.

3. VISTORIA A vistoria ocorreu no dia 19/07/2013, às 14:00h, contando além deste perito com a presença das partes.

1 WESTIN, Philippe - Indenização nas Servidões




3.1. REGISTRO FOTOGRÁFICO

Foto 1- Vista da entrada do Country Club

Foto 2- Vista lateral da sede do clube




Foto 3- A esquerda, na foto, parte da sede. A direita, localiza-se a piscina.

Foto 4- A piscina e ao fundo, os vestiários.

Foto 5- Na parte dos fundos do terreno, presença de banhados.




Foto 6- Presença de um jacaré no banhado.

Foto 7- Local onde será fixada uma das torres, próximo dos fundos do terreno, em zona de banhados.




4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Região litorânea, com predominância de glebas urbanizáveis e habitações residenciais

unifamiliares, clima ameno, superfície plana, padrão sócio econômico cultural médio, topografia em nível e solo predominantemente arenoso permeável da classe das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela de argila de Atividade Alta2.

Trata-se de um clube campestre, com ocupação condizente com as leis de zoneamento e uso do solo do município.

A Infraestrutura da região possui redes de telefonia, energia elétrica, água e viária. As atividades e serviços comunitários disponíveis compreendem transporte coletivo,

escolas, comércio e igrejas.

5. LINHA DE TRANSMISSÃO (LT) A Linha de Transmissão (LT) possui 23Km de extensão, numa faixa de 27m de largura,

na tensão nominal de 69KV, que interligará a Subestação Vento à Subestação Quinta, de propriedade da Companhia Estadual de Geração e Transmissão de Energia Elétrica – CEEE – GT.

Foi Autorizada pelas Portarias 152, 153 e 162 do Ministério de Minas e Energia, pela Licença de Instalação 1421/2012-DL da Fundação Estadual de Proteção Ambiental e pela resolução n.º 4.024 de 02/04/2013 da Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL), que declarou de Utilidade Pública para fins de Instituição de Servidão Administrativa.

Conforme o levantamento topo cadastral efetuado pela Autora, a Linha de Transmissão em sua faixa serviente abrangeu parte de uma gleba urbanizável ilustrada no ANEXO I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE e caracterizada a seguir:

Área global (ha)

Matrículas do Registro de Imóveis

Área abrangida pela servidão (ha)

Servidão (%) Abrangido

37,3497 32.901 e 10.946 1,4486 3,88

6. LOCALIZAÇÃO/ PROJEÇÃO DA (LT)

O imóvel objeto da servidão localiza-se de frente a leste para a rodovia RS 734, Estrada Rio Grande/Cassino n.º 5508, km 16, no Município de Rio Grande/RS e é formado pela união das matrículas n.º's 32.901 e 10.946 do Registro de Imóveis de Rio Grande, demarcadas com georreferenciamento para retificação no Registro de Imóveis pelo Eng. Agrônomo Ivan dos Anjos, CREA 38.486, da empresa Solaris Engenharia Ambiental Ltda, confrontando-se ao norte com terras de Tereza Eneida Terres Sá, Vera Regina Terres Sá D'Alessandro e Sérgio Humberto Terres Sá, a oeste com propriedade de Renato Bender e ao sul, com terras de José Ferreira de Araújo.

Segundo o Plano Diretor do Município de Rio Grande, estabelecido pela Lei n.º 6.585 de 20/08/2008, a propriedade atingida pelo eletroduto está localizada em AF (Área Funcional), destinada a lazer e prática de golfe.

2 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)




Como já referido, a área serviente encontra-se melhor representada no ANEXO I- IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE, onde se pode verificar a real localização da LT e o grau de dano causado pela sua passagem sobre a propriedade.

Conforme se verifica na foto de satélite, a LT atravessou o imóvel especificamente na sua parte próxima dos fundos, caracterizada por área de banhado, porém impedindo o Réu de, doravante, nada mais poder edificar sob a faixa serviente. 7. DETERMINAÇÃO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS)

Com base nas normas vigentes, levando em consideração os postulados de PELLEGRINO3 para imóveis rurais, procurou-se englobar os fatores mais significativos, objetivando dar mais justeza a avaliação a ser feita.

Desta maneira, dos estudos realizados, conseguiu-se alinhar os seguintes fatores que produzem impactos ambientais nos imóveis interferidos por uma servidão de passagem aérea de Linha de Transmissão de energia elétrica. a) Topografia; b) Região de Localização do Imóvel; c) Tipo de Propriedade; d) Posição do Imóvel Atingido; e) Número de Torres Instaladas; f) Área Atingida; g) Acesso ao Imóvel; h) Capacidade de Uso do Solo; i) Aptidão Agrícola; j) Benfeitorias Atingidas; k) Estado da Superfície do Imóvel; l) Campo de Arbítrio. DEFINIÇÕES:

Servidão Percentual a ser aplicado sobre o valor pleno Topografia Aspectos do relevo Região Localização do imóvel Tipo Categoria da propriedade Posição Posição em que a faixa atinge o imóvel Torres Índice de quantidade de torres existentes Área Índice correspondente a porção de área atingida Acesso Padrão do acesso ao imóvel Uso Utilização do imóvel Aptidão Capacidade do solo Benfeitorias Tipo de benfeitorias atingidas Superfície Aspectos da superfície do imóvel Arbítrio Intervalo de arbítrio

3 PELLEGRINO, J. C.; Engenharia de Avaliações. São Paulo: Editora Pini; 1974.




Cada um desses fatores foi subdividido, em características paramétricas próprias e foram enumerados conforme estão apresentados a seguir. Fator Pesos

a) Topografia 0,5 a 2,0

b) Região de Localização do Imóvel 0,5 a 2,0

c) Tipo de Propriedade 0,5 a 3,0

d) Posição do Imóvel Atingido 1,0 a 10,0

e) Número de Torres Instaladas 0,0 a 10,0

f) Área Atingida 5,0 a 50,0

g) Acesso ao Imóvel

0,5 a 2,5

h) Capacidade de Uso do Solo

0,5 a 4,0

i) Aptidão Agrícola 0,5 a 2,5

j) Benfeitorias Atingidas 0,0 a 5,0

k) Estado da Superfície do Imóvel 0,5 a 2,0

l) Campo de Arbítrio 1,0 a 7,0

7.1. TABELAS DE PESOS

Nas tabelas apresentadas a seguir, estão discriminados os valores que as variáveis assumirão na equação que formará o percentual de servidão, de acordo com as características observadas no imóvel serviente. a) Fator TOPOGRAFIA: Define o aspecto do relevo do imóvel. TOPOGRAFIA Peso Plana 2,0 Ondulada 1,5 Acidentada 1,0 Escarpada 0,5




b) Fator REGIÃO de Localização do Imóvel: Define o imóvel em função de sua localização.

REGIÃO Peso Urbana 2,0 Expansão Urbana 1,5 Suburbana 1,0 Rural 0,5

c) Fator TIPO de Propriedade: Caracteriza o aproveitamento do imóvel, em função da localização e do tamanho. TIPO Peso Lote 3,0 Chácara 2,5 Sítio 2,0 Fazenda 1,5 Minifúndio 1,0 Latifúndio 0,5

d) Fator POSIÇÃO do Imóvel Atingido: Define a forma pela qual a faixa de servidão atinge o imóvel. POSIÇÃO Peso Frontal 10 Frontal parcial 9 Longitudinal (meio) 8 Transversal (meio) 7 Diagonal 6 Longitudinal 5 Transversal 4 Lateral 3 Canto (frente) 2 Canto (fundo) 1




e) Fator Número de TORRES Instaladas: Define o impacto em função da quantidade de torres que são instaladas no imóvel serviente. TORRES Índice Mais de trinta e cinco torres 10 De vinte e seis a trinta e cinco torres 9 De dezesseis a vinte e cinco torres 8 De treze a quinze torres 7 De dez a doze torres 6 Oito a nove torres 5 Seis a sete torres 4 Quatro a cinco torres 3 Duas a três torres 2 Uma torre 1 Nenhuma torre 0 f) Fator ÁREA Atingida: Define o intervalo no qual está inserido o percentual da área impactada pela faixa de servidão. % de ÁREA Abrangido

Peso % de ÁREA Abrangido

Peso

Até 1,00 5,0 24,01 a 25,50 28,0 1,01 a 1,50 6,0 25,51 a 27,00 29,0 1,51 a 2,00 7,0 27,01 a 28,50 30,0 2,01 a 2,50 8,0 28,51 a 30,50 31,0 2,51 a 3,00 9,0 30,51 a 32,50 32,0 3,01 a 3,50 10,0 32,51 a 34,50 33,0 3,51 a 4,50 11,0 34,51 a 36,50 34,0 4,51 a 5,50 12,0 36,51 a 38,50 35,0 5,51 a 6,50 13,0 38,51 a 40,50 36,0 6,51 a 7,50 14,0 40,51 a 42,50 37,0 7,51 a 8,50 15,0 42,51 a 44,50 38,0 8,51 a 9,50 16,0 44,51 a 46,50 39,0 9,51 a 10,50 17,0 46,51 a 48,50 40,0 10,51 a 11,50 18,0 48,51 a 51,50 41,0 11,51 a 12,50 19,0 51,51 a 54,50 42,0 12,51 a 13,50 20,0 54,51 a 57,50 43,0 13,51 a 15,00 21,0 57,51 a 60,50 44,0 15,01 a 16,50 22,0 60,51 a 63,50 45,0 16,51 a 18,00 23,0 63,51 a 66,50 46,0 18,01 a 19,50 24,0 66,51 a 70,50 47,0 19,51 a 21,00 25,0 70,51 a 74,50 48,0 21,01 a 22,50 26,0 74,51 a 79,00 49,0 22,51 a 24,00 27,0 > de 79,00 50,0




g) Fator ACESSO ao Imóvel: Define o estado e o meio de se acessar o imóvel.

ACESSO Peso Ótimo 2,5 Bom 2,0 Regular 1,5 Ruim 1,0 Péssimo 0,5 h) Fator Capacidade de USO do Solo: Define qual a destinação dada ao imóvel.

USO Peso Lazer/Construção 4,0 Reflorestamento/Cultura de Cana-de-açúcar 3,5 Fruticultura/Cultura permanente com erradicação total 3,0 Fruticultura/Cultura permanente com erradicação parcial 2,5 Floresta nativa 2,0 Cultura temporária 1,5 Pasto artificial 1,0 Pasto nativo 0,5

i) Fator APTIDÃO Agrícola: Define qual a característica do solo em relação à capacidade de produção agrícola. APTIDÃO Peso Ótima 2,5 Boa 2,0 Regular 1,5 Restrita 1,0 Inapta 0,5 j) Fator BENFEITORIAS Atingidas: Define os tipos de benfeitorias atingidas pela faixa. BENFEITORIAS Peso Comercial/Industrial 5,0 Industrial/Agropecuária 4,5 Comercial/Agropecuária 4,0 Residencial/Industrial 3,5 Residencial/Comercial 3,0 Residencial/Agropecuária 2,5 Industrial 2,0 Comercial 1,5 Residencial 1,0 Agropecuária 0,5 Nenhuma 0




k) Fator Estado da SUPERFÍCIE do Imóvel: Define o estado hidrológico e de consistência da superfície da área de servidão. SUPERFÍCIE Peso Seca 2,0 Brejosa 1,5 Rochosa 1,0 Alagada 0,5 l) Fator Campo de Arbítrio: Esta variável, com pesos entre 1 e 7, assume o valor da subjetividade e do conhecimento técnico do avaliador, sendo o valor estabelecido de inteira competência e sentimento do avaliador.

7.2. RESUMO DOS PESOS ADOTADOS Topografia 2,0% Região 1,5% Tipo 2,0% Posição 4,0% Torres 2,0% Área 11,0% Acesso 2,5% Uso 4,0% Aptidão 2,0% Benfeitorias 0,0% Superfície 0,5% Arbítrio 6,0% TOTAL: 37,5% 7.3. CÁLCULO DO COEFICIENTE DE SERVIDÃO (CS) CS1= (Topografia + Região + Tipo + Posição + Torres + Área + Acesso + Uso + Aptidão + Benfeitorias + Superfície + Arbítrio) / 100 CS= (2,0 + 1,5 + 2,0 + 4,0 + 2,0 + 11,0 + 2,5 + 4,0 + 2,0 + 0,0 + 0,5 + 6,0)/100 = 37,5% 8. DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE (Pr)

Conforme está previsto na NBR 14.653, o impacto de uma faixa de servidão pode ter desdobramento sobre a área não serviente, o que além de ser intuitivo, é objeto de pleitos dos impactados.




8.1. REFERÊNCIA DOS IMPACTOS4 Com base em trabalho publicado por ARANTES (2003), interagindo com o publicado por HANTZIS et alli (2000) e ALVES (2002), foi possível montar a seguinte tabela de definições: Nível de Impacto no Remanescente

Percentual de Área Remanescente Afetada

DEFINIÇÃO

Ínfimo

Até 10%

O impacto se restringe às proximidades da área expropriada (faixa de servidão lindeira, cercas, etc...

Baixo 10,10 a 25% O impacto se propaga por menos de 1/4 da extensão da propriedade (necessidade de travessia do imóvel, barramentos, etc...)

Médio 25,10 a 50% O impacto interfere no aproveitamento econômico da propriedade obrigando adequações no sistema de exploração.

Alto 50,10 a 75% O impacto interfere substancialmente no aproveitamento econômico da propriedade (obriga novos investimentos para continuar mantendo níveis de rentabilidade quais viabilizem o agronegócio)

Elevado Acima de 75% O impacto interfere no aproveitamento econômico da propriedade impedindo que esta continue com suas atividades usuais de exploração (agropecuária de escala, por ex.)

Com base em HANTZIS et alli (2000), o qual apresenta a proposta dos seguintes coeficientes: Área de servidão ÷ Área total = 0,01 (10%) coeficiente = 0,80 Área de servidão ÷ Área total = 1,00 (100%) coeficiente = 1,10 Foi possível montar a seguinte planilha de coeficientes: Nível de Impacto no Remanescente


Coeficiente

Ínfimo Até 10% 0,8000 Baixo 10,10 a 25% 0,8750 Médio 25,10 a 50% 0,9500 Alto 50,10 a 75% 1,0250 Elevado Acima de 75% 1,1000

4 IBAPE – XXII UPAV / XIII COBREAP - FORTALEZA/CE – ABRIL/2006




Entende-se que um maior valor de indenização deva ser considerado tanto quanto maior for o coeficiente de afetação territorial com relação à área do imóvel remanescente. Nível de Impacto no Remanescente


Fator exponencial

Ínfimo Até 10% 0,0800 Baixo 10,10 a 25% 0,0875 Médio 25,10 a 50% 0,0950 Alto 50,10 a 75% 0,1025 Elevado Acima de 75% 0,1100 O que, nos leva à seguinte fórmula para cálculo do Coeficiente de Afetação Territorial (CAT), que seria a inter-relação percentual entre a área diretamente afetada (servidão) e o remanescente desta. onde:

CAT = (Coeficiente) x (AS / AT) Fator Exponencial

sendo: AS = Área da faixa de servidão AT = Área total Daí passa-se a calcular o Percentual Remanescente (Pr%), o qual é definido pela seguinte fórmula:

Pr % = (CAT 1/CAT)1/2

8.2. CÁLCULO DA DESVALORIZAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE (Pr) Levando à efeito, utilizando-se os valores do Laudo pericial, teremos: Área Total do Imóvel = 37,3497ha Área da Servidão = 1,4486ha Inter-relação percentual entre as áreas = 3,88% Classificação do impacto sobre o remanescente: ínfimo




CAT = 0,80 x (1,4486 / 37,3497)0,080 CAT = 0,6168 Cálculo do Percentual Remanescente (Pr%) Pr% = (0,6168 1/0,6168)1/2 Pr% = 0,6759 Comparou-se o resultado deste trabalho com o publicado por ABUNAHMAN (2000), o qual sugere que "o percentual justo e razoável de prejuízo deste remanescente é da ordem de 1% (hum por cento), razão pela qual, ao valor da faixa deverá ser agregado este valor". Grifo nosso. 9. METODOLOGIA

O trabalho seguiu as diretrizes da NBR-14.653-1: Procedimentos Gerais e NBR-14.653-3: Imóveis Rurais.

O método de avaliação adotado foi o Comparativo Direto de Dados de Mercado, sendo este o que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. (Ver Anexo III).

Este método é o mais utilizado e recomendado por permitir a determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, uma vez que são pesquisadas as características e atributos que exercem influência na formação dos preços e, consequentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística.

A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de subjetividade, e que, submetido a diversos testes previstos em norma, transmite à avaliação a confiabilidade dos graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma.

10. RESULTADO

CÁLCULO DA INDENIZAÇÃO

V1= (Valor/ha da Gleba avaliando) x CS (%) x AS (ha)

V2= (Valor/ha da Gleba avaliando) x Pr (%) x AR (ha)

VT= V1 + V2

Onde:

CS= Coeficiente de servidão (%) Pr= Percentual Remanescente (%) AS= Área da faixa de servidão (ha) AR= Área remanescente (ha)= (Área total da propriedade - Área da faixa de servidão) V1= Valor referente a faixa de servidão (R$)




V2= Valor causado pelo impacto a área remanescente (R$) VT= Valor total (R$)

Sendo: V1= R$176.415,53/ha x 37,5% x 1,4486ha= R$95.833,33 V2= R$176.415,53/ha x 0,6759% x 35,9011ha= R$42.808,20 VT= Valor total= R$138.641,53 VT= R$138.641,53 (Cento e trinta e oito mil, seiscentos e quarenta e um reais e cinqüenta e três centavos).

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Vai o presente Laudo, desenvolvido em 17 (Dezessete) folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo a última datada e assinada, acompanhado dos seguintes documentos, totalizando 29 (Vinte e nove) folhas. Anexo I- Imagem do local obtida por satélite 02 fls. Anexo II- Dados da amostra e da gleba avaliando 03 fls. Anexo III- Tratamento dos dados e identificação do valor da gleba avaliando 07 fls.

À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas necessárias.

Rio Grande, 21 de agosto de 2013.

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Clarel da Cruz Riet Eng. Civil – CREA 66.891-D Perito - IBAPE 1.047/99




ANEXO I

IMAGEM DO LOCAL OBTIDA POR SATÉLITE




ANEXO II

DADOS DA AMOSTRA E DA GLEBA AVALIANDO




1. PESQUISA DE VALORES

A coleta dos elementos amostrais foi efetuada no período de 20/07 a 15/08/13, na zona do imóvel avaliando, em um entorno de 3,5km, procurando a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas.

Os valores dos imóveis (elementos amostrais), foram obtidos através de consulta a jornais (Mercado Imobiliário e Jornal Agora), ao site www.procuraseimovel.com.br , e a opinião de proprietários e dos corretores das imobiliárias Liony Carvalho, Leivas Otero, Soni Vignol Imóveis, Cleber Ferreira Imóveis, Marcos Otero Imóveis, CSK Imóveis, JA Imóveis e Lindalvo Monteiro Imóveis. 2. VARIÁVEIS UTILIZADAS 2.1. VARIÁVEL DEPENDENTE 2.1.1. VALOR

Valor da gleba 2.2. VARIÁVEIS INDEPENDENTES 2.2.1. ÁREA

Área em hectares da gleba 2.2.2. FRENTE

Comprimento em metros da fachada da gleba 2.2.3. ACESSO Acesso pela RS-734 Peso

Sim 1 Não 0

2.2.4. CAPUSO (CAPACIDADE DE USO DO SOLO)

A NBR 14.653-3 recomenda a utilização do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – ETA – Brasil / Estados Unidos, 1971.

O Manual Brasileiro para Levantamentos da Capacidade de Uso das Terras enumera 8 classes de capacidade de uso das terras descritas em riqueza de detalhes por Diniz (1997).

De forma resumida, temos: CLASSE DESCRIÇÃO

PESO

A

Terras cultiváveis

I- Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação. 8 II- Terras cultiváveis com problemas simples de conservação. 7 III- Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação 6




IV- Terras cultiváveis apenas ocasionalmente com sérios problemas de conservação.

5

B Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamento.

V- Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, sem necessidade de práticas especiais de conservação.

4

VI- Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para reflorestamento, com problemas simples de conservação.

3

VII- Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas complexos de conservação.

2

C

Terras impróprias para vegetação produtiva e próprias para proteção de fauna silvestre, para recreação ou para armazenamento de água.

VIII- Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo da fauna silvestre como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de água.

1

A seguir, o quadro com os dados coletados; N.º

Localização (Considerando o observador situado no clube, de frente para a faixa)

Acesso pela

RS-734

Área (ha)

Frente(m)

Capuso (Capacidade de Uso do

Solo)

Valor (R$)

01 À esquerda do Country, ao lado da ETA (Corsan)

1

4,5 55 8 2.500.000,00

02 À esquerda do Country, a 50m 0 40 10 7 1.600.000,00

03 À direita, lindeiro ao Country 1 108 900 7 21.600.000,00

04 À direita do Country, a 900m 1 24 50 8 1.200.000,00

05 À direita do Country, a 1,6km 1 2 83 8 600.000,00

06 À direita do Country, a 3km 0 40 100 7 2.000.000,00

07 Próximo a frente do Country 1 33 200 7 4.950.000,00

08 Próximo a frente do Country 1 7 100 8 840.000,00

09 À esquerda do Country, a 1,3km 1 8,4 120 8 1.092.000,00

10 À esquerda do Country, a 1,8km 1 3,5 50 8 350.000,00

3. DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

Localização

Acesso pela

RS-734

Área (ha)

Frente(m)

Capuso (Capacidade de Uso do

Solo) RS 734, Estrada Rio Grande/ Cassino, n.º 5508, KM 16 1 37,3497 297 7




ANEXO III

TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DA

GLEBA AVALIANDO




1. MODELO MATEMÁTICO ADOTADO VALOR= ‐4.926.463,622 + 1.413.438,502 x ACESSO + 64.866,51044 x ÁREA + 16.329,56147 x FRENTE

+ 404.209,6654 x CAPUSO

Sendo, VALOR= Valor estimado da gleba (R$) ACESSO= Se a frente da gleba tem acesso pela RS‐734= 1 AREA= Área da gleba (ha) = 37,3497ha FRENTE= Comprimento da fachada da gleba (m) = 297 CAPUSO= Capacidade de uso do solo= 7 onde, VALOR= R$6.589.067,00 Equivalente a, R$ 176.415,53/ha (Cento e setenta e seis mil, quatrocentos e quinze reais e cinqüenta e três centavos) por hectare. 2. RESUMO DOS RESULTADOS 2.1. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO (R²) O Coeficiente de Determinação (R²) representa a percentagem do valor da avaliação que é explicado pelo modelo de Regressão utilizado, devendo ficar acima de 80%.

R² = 0,984606272269219 2.2. COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (R) O Coeficiente de Correlação (R) expressa o grau de relacionamento entre as variáveis utilizadas na regressão, sendo –1 ≤ R ≤ +1 A relação é considerada Fortíssima se |0,90| ≤ R ≤ |0,99|

R = 0,992273285072827 2.3. COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO AJUSTADO

RAJUSTADO = 0,972291290084594 2.4. ERRO PADRÃO

EPADRÃO = 1.071.289,47988895




3. ANOVA

gl SQ MQ F F de significação

Regressão 4 3,67031E+14 9,17577E+13 79,951904 0,000101771 Resíduo 5 5,73831E+12 1,14766E+12Total 9 3,72769E+14

Coeficientes Erro padrão Stat t

valor‐P

Interseção ‐4.926.463,622 11.243.119,87 ‐0,438175851 0,6795425 ACESSO 1.413.438,502 1.801.930,47 0,784402354 0,4683196 ÁREA 64.866,51044 4.9146,5149 1,319859823 0,2440785 FRENTE 16.329,56147 5.468,919122 2,985884616 0,0305919 CAPUSO 404.209,6654 1495.125,876 0,270351595 0,7976941

95% inferiores 95% superiores Inferior 80,0% Superior 80,0%

‐33.827.823,33 23.974.896,08 ‐21.520.004,77 11.667.077,52 ‐3.218.571,231 6.045.448,236 ‐1.246.001,914 4.072.878,919 ‐61.468,628 191.201,6489 ‐7.668,046382 137.401,0673 2.271,257323 30.387,86562 8.258,071041 24.401,05191 ‐3.439.133,753 4.247.553,083 ‐1.802.422,749 2.610.842,08

4. RESULTADOS DE RESÍDUOS

Observação Previsto(a) VALOR Resíduos Resíduos padrão

1 506.467,7163 1.993.532,284 2,496621381 2 1.065.169,734 534.830,2663 0,669800378 3 21.422.840,66 177.159,3429 0,221867389 4 1.689.716,862 ‐489.716,8625 ‐0,613302127 5 801.529,1614 ‐201.529,1614 ‐0,252387191 6 2.534.830,266 ‐534.830,2663 ‐0,669800378 7 5.127.159,343 ‐177.159,3429 ‐0,221867389 8 1.403.464,259 ‐563.464,2587 ‐0,705660464 9 1.820.868,603 ‐728.868,6027 ‐0,912806355 10 359.953,3985 ‐9.953,398452 ‐0,012465245




5. RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Percentil VALOR 5 350.000 15 600.000 25 840.000 35 1.092.000 45 120.0000 55 160.0000 65 200.0000 75 250.0000 85 495.0000 95 2.160.0000

6. GRÁFICOS 6.1. RESÍDUOS

Gráfico 1‐ Resíduos x Variável independente Acesso

Gráfico 2‐ Resíduos x Variável independente Área




Gráfico 3‐ Resíduos x Variável independente Frente

Gráfico 4‐ Resíduos x Variável independente Capuso 6.2. AJUSTE DE LINHA

Gráfico 5‐ Variável dependente Valor x Variável independente Capuso





Gráfico 7‐ Variável dependente Valor x Variável independente Frente





6.3. PROBABILIDADE NORMAL

Gráfico 9‐ Variável dependente Valor x Percentil da amostra

laudo pericia de servidao de passagem

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