lokalplan nr. 319, syddjurs kommune

BLAKSHAVEN

LANGAGERVEJ

Ebeltoft Vig

Sommerhusområdet Blakshaven, Ahl ved EbeltoftLokalplan nr. 319

HVAD ER EN LOKALPLAN?Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed.

I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for,

- hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes.

Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de mil-jømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

Bestemmelserne, der er konkrete regler for hvordan området må anvendes frem-over, og som er bindende for grundejeren og Byrådet.

Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmel-serne og er bindende for grundejeren og Byrådet.

Øvrige bilag, der fx viser Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser.

Hvornår udarbejdes en lokalplan?Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byg-geri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde.

Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag.

LokalplanforslagetNår Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærknin-ger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt.

Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag.

Den endelige lokalplanNår Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig be-kendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser.

Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lo-kalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

Yderligere information kan fås hos:

SYDDJURS KOMMUNE

Hovedpostadresse: Hovedgaden 77 8410 Rønde Tlf. 87 53 50 00 www.syddjurs.dk [email protected]

Plangruppen er lokaliseret på rådhuset i Ebeltoft på Lundbergsvej 2

Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune:

Afdelingschef Tina Degn Rasmussen

Planlægger Thomas D. Secher

Denne lokalplan kan ses og hentes på:

www.syddjurs.dk www.syddjurskort.dk www.plansystem.dk www.miljoeportal.dk

Lokalplanen er udarbejdet af: Plangruppen i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard Porskærvej 40 8420 Knebel Tlf.: 86 35 17 76

Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemme-side på adressen: www.syddjurs.dk.

Kortgrundlag: © Matrikelkort og topografiskekort: KMS © TK-kort: Kortcenter.dk © Ortofotos: COWI

INDHOLD

REDEGØRELSE ................................................................................................. 5

Lokalplanens område ........................................................................................ 5

Lokalplanens baggrund .................................................................................... 7

Lokalplanens indhold ......................................................................................... 7

Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning ................................ 9Kommuneplanen ............................................................................................. 9Vej- og stiplanlægning ................................................................................... 11Kystnærhedszonen ....................................................................................... 12Miljøvurdering ................................................................................................ 12Støj ................................................................................................................ 13Naturbeskyttelsesloven ................................................................................. 13Jordforurening ............................................................................................... 14Museumsloven .............................................................................................. 14Forsyningsforhold .......................................................................................... 15

Vandforsyning ............................................................................................ 15Spildevand ................................................................................................. 15

Servitutter ...................................................................................................... 15

Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder ................................... 19

Lokalplanens tilvejebringelse .......................................................................... 19

Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger ............................................... 20

LOKALPLANBESTEMMELSER ........................................................................ 22

§ 1 Formål ................................................................................................. 22§ 2 Område og zonestatus ........................................................................ 22§ 3 Områdets anvendelse ......................................................................... 22§ 4 Udstykning ........................................................................................... 23§ 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold .............................................................. 23§ 6 Bebyggelsens omfang og placering .................................................... 24§ 7 Bebyggelsens ydre fremtræden .......................................................... 24§ 8 Ubebyggede arealer ............................................................................ 25§ 9 Servitutter der ophæves ...................................................................... 25§ 10 Tekniske forsyninger m.m. ................................................................. 27§ 11 Forudsætninger for ibrugtagning ....................................................... 27§ 12 Lokalplanens retsvirkninger ............................................................... 27

Vedtagelsespåtegninger ................................................................................ 29

KORTBILAG 1, LOKALPLANENS AfGRæNSNING ....................................................... 30 KORTBILAG 2, AREALANvENDELSESKORT .............................................................. 31 BILAG 3, fAvER TIL fAcADER På SOMMERHuSE ........................................................ 32

© Syddjurs Kommune DK 1:100.000

2 km 0 2 4 6 km

Skala: 1:100.000

Lokalplanområdets placering i Kommunen. Målforhold: 1:250.000

Oversigtskort over området. Målforhold: 1:100.000.

N

N

5

Lokalplan nr. 319 September 2011

Redegørelse

REDEGØRELSE

LOKALPLANENS OMRÅDELokalplanen omfatter et areal på ca. 7,6 ha.

Lokalplanområdet vejbetjenes fra Langagervej via adgangsvejen Blakshaven, hvorfra alle sommerhusene har direkte vejadgang. Der er een enkelt såkaldt ”kotelet-grund” i området.

Adgangsvejen udgør den østlige og nordlige grænse. Kysten afgrænser området mod sydvest, mens et andet eksisterende sommerhusområde og en lejrskole på Fasanstien udgør den vestlige grænse.

Adgangsvejen er beliggende på landbrugsarealet, del af matrikelnummer 4c og del af matrikelnummer 4 f, begge Skovgårde, Ebeltoft Jorder.

Området er fuldt udbygget, og har været det i en årrække. Husene er meget for-skellige i udseende og i størrelse. Området omfatter 21 sommerhusejendomme, hvoraf de 13 ligger direkte ud til Ebeltoft Vig (delområde I), og de 8 ligger inde i baglandet, dog stadig med kort afstand til kysten (delområde II).

Grundene tættest på havet er store - fra ca. 4.000 m2 op til ca. 5.000 m2. Grundene ”bagved” er overvejende på ca. 1.500 m2.

Bebyggelsens placering i delområde I er bestemt af strandbeskyttelseslinien, som på opførelsestidspunktet lå i en afstand på 100 meter fra kystlinien. Delområdet karakteriseres således af de meget langstrakte, åbne grunde med huse placeret i en smal bræmme længst mod nordøst langs Blakshaven.

Udearealerne på grundene langs med havet er overvejende uplejede græsflader med klippede græsstier og spredte buskbeplantninger. Træerne er overvejende placeret tæt på huset, øjensynlig som lægiver og for at skærme for indkig. Grun-dene i baglandet er mere ”plejede”.

Lokalplanarealet er forholdvis fladt, dog med et mindre fald mod vest og en me-get markant skrænt ved overgangen til stranden mod sydvest. Skrænten er 3 - 5 meter høj. Ovenfor skrænten står på en strækning en trærække, som fornyelig er beskåret ned i 1 meters højde.

Fra adgangsvejen er det udsigt henover Ahl´s bløde bakker helt til Ebeltoft Lyst-bådehavn med de karakteristiske bebyggelser. Fra grundene tættest på havet er der panorama ud over Ebeltoft Vig mod Helgenæs og i klart vejr kan man se helt til Samsø. Mod øst kan man skimte anlægget ved Ebeltoft Færgehavn med de store havvindmøller.

Der er afsat 2 sti-gennemgange med et udlæg på 3 meter ifølge ma-trikelkortet. Stien som forløber nord-syd er vedligeholdt og mulig-gør derfor adgang til stranden. Stien, som forbinder området med som-merhusene ved Fasanstien, er tilgroet og derfor ikke fremkommelig.

LOKALPLANENS BAGGRUND Hovedformålet med udarbejdelsen af lokalplanen er overførsel af et mindre de-lareal (et såkaldt ”R-område”) fra landzone til sommerhusområde. Bebyggelserne på matriklerne 4 bl, 4 bn, 4 bo, 4au og 4 at, alle Skovgårde, Ebeltoft Jorder, er berørt af R-området.

6

Lokalplan nr. 319 September 2011Redegørelse

Dette umuliggør/besværliggør imødekommelse af eventuelle ansøgninger om udvidelser af de pågældende huse, da dele af disse ligger i landzone.

Desuden er det hensigtsmæssigt at få samlet retningslinierne for områdets anven-delse i et dokument (lokalplan), så man kun skal kigge et sted for som lodsejer at få oplyst sine byggerettigheder m.v.

LOKALPLANENS INDHOLDAnvendelsen af området fastlægges til sommerhusformål.

Med lokalplanen tillades en bebyggelsesprocent på 15 for delområde II. (Med Byg-ningsreglementet fra 2008 tillades bebyggelsesprocent for sommerhuse på op til 15 mod tidligere op til 10%. Sammenlignet med tidligere regnes dog nu udestuer o.lign. med i etagearealet, så den mere intensive udnyttelse af sommerhusgrundene er ikke helt så markant som forskellen i bebyggelsesprocenter antyder). Delområde II ligger ”bagved”, og større huse vil her ikke virke dominerende i kystlandskabet.

Derimod fastholdes bebyggelsesprocenten 10 for bebyggelserne, der ligger direkte ud til kysten (delområde I).

Det gælder for hele lokalplanområdet, at sommerhusene max. må have et brut-toetageareal på 180 m2 incl. evt. udhus/garage.

Imidlertid begrænses disse sommerhuses udvidelsesmuligheder også af den meget restriktive strandbeskyttelseslinie (jf. naturbeskyttelseslovens § 15). Til understreg-ning heraf er der for hver af disse grunde indlagt et byggefelt, som mod sydvest er sammenfaldende med beskyttelseslinien og på øvrige sider med en afstand til naboskel på 5,0 meter og en afstand til vejmidte på 10,0 meter.

Oversigtskort med afgrænsning af lokalplanområdet, på baggrund af et fly foto fra 2006. (Kortet er ikke målfast)

BLAKSHAVEN

BLAK

SHAV

EN LANGAGERVEJFASA

NSTI

EN

FYRRESTIENBIRKESTIEN

E b e l t o f t V i g

Blakshovgård

Heleneminde

7


Redegørelse

Det gælder for lokalplanområdet som helhed, at der kun må nyopføres sommer-huse i 1 etage. Den maximale højde til tagets øverste punkt er fastsat til 5,0 meter og der må for én af husets langsider højst være 3,0 meter fra terræn til den linie, hvor ydervæg og tagflade mødes.

Bebyggelsernes ydre bygningsdele, herunder taget, skal fremtræde i dæmpede farver. Jf. Bilag 3.

Der skal etableres 2 parkeringspladser, herunder eventuel garage, på hver grund.

Terrænændring, bortset fra fornøden planering af byggeplads, må ikke finde sted, ligesom det gælder for delområde I, at der ikke må plantes i skel eller opstilles faste hegn sydvest for byggefeltet.

Der må ikke ske yderligere udstykning af området.

Det fastslås, at områdets grundejerforening bl.a. står for vedligeholdelsen af om-rådets veje og stier.

Fotos af 07.07.2011 af forskellige sommerhuse i området. Bebyggelserne i området er meget varierende i udformning og materiale-valg. Der findes eksempler på både murstenshuse, træhuse, huse med stråtag og med tagpap og eternit.

8


© copyright KMS

Historisk kort over området ved Blakshaven, som det så ud omkring 1920. Målforhold: 1:15.000.

9


Redegørelse

© copyright KMS

Historisk kort over området ved Blakshaven, som det så ud omkring 1985. Målforhold: 1:15.000.

10


Kopi af et oversigtskort på side 84 i den gæl-dende kommuneplan, Ebeltoft Kommuneplan 1997. Af oversigtskortet fremgår, at R-områder langs den østlige grænse af sommerhusområde 8.S.1, kan overføres fra landzone til sommer-husområde. Kortet er ikke målfast.

Kopi af de gældende kommuneplanrammer i Ebeltoft Kommuneplan 1997. Kortet viser den eksisterende kommuneplanramme for sommer-husområde 8.S.1. Kortet er ikke målfast.

Kopi af Ebeltoft Kommunes oversigtskort fra 1991, hvor det er vist hvilke områder (markeret med et ”R”) der efter lokalplanlægning kan overføres fra landzone til sommerhusområde.

N N

N

11


Redegørelse

LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING OG LOVGIVNING

KOMMUNEPLANENI gældende Syddjurs Kommuneplan 2009 er lokalplanområdet med undtagelse af R-området udlagt til sommerhusområde. Det indgår i rammeområdet med betegnelsen 1.13.S1.

For dette rammeområde gælder følgende bestemmelser i kommuneplanen:

Anvendelse: Sommerhusområde

Bebyggelsesprocent: Højst 15 for den enkelte ejendom

Etageantal: Højst 1

Bygningshøjde: Højst 5 meter

Bebyggelsens omfang udformning: Max. ebyggelsesprocent: 15 % for den enkelte ejendom, dog max. 180 m² sommerhus og max. 50 m² udehus eller garage. Tagbeklædning skal være grå, mørkegrå eller sort. Der må ikke anvendes glaserede tagsten.

Notat: Taghældning højst 55 grader. Opsætning af plankeværk skal sløres med levende hegn og herudover må hegn kun udføres som levende hegn. Ingen form for skiltning (undtagen husnummer og navneskilt) og reklamering på ejendommene må finde sted.

R-områderne er i den tidl. Ebeltoft Kommuneplan 1997 betegnet som arealer, hvor der er mulighed for regulering af afgrænsningen (underforstået, at R-områderne gennem lokalplanlægning kan indlemmes i tilgrænsende sommerhusområde). Det oplyses i kommuneplanen, at R-områderne er udpeget med baggrund i kyst-afgrænsningscirkulæret.

I årene efter kommuneplanens vedtagelse er der imidlertid fra overordnede myn-digheders side i konkrete R-område-sager rejst tvivl om den generelle adkomst til gennem lokalplanplanlægning at overføre samtlige R-områder til sommerhusom-rådestatus. Således afgjorde Naturklagenævnet den 28. juni 2005, at et R-område ved Elsegårde Strand ikke burde bebygges med sommerhuse. Nævnet fremførte endvidere, at overførsel af R-områder til sommerhusstatus ikke bør ske pr. auto-matik, men planlægningsmæssigt begrundes i hvert enkelt tilfælde.

I tilknytning til en tilsvarende sag vedrørende Forslag til Lokalplan 318 for et som-merhusområde ved Spovevej/Stillidsvej tilkendegav Miljøministeriets daværende landsplankontor i 2005, at man ikke havde indvendinger mod at et R-område der overførtes til sommerhusområdestatus med begrundelse i R-områdets form og størrelse. Dette R-område var ca. 3.097 m2 stort, mens R-området i nærværende lokalplan er på 1.327 m2.

Det er planlægningsmæssigt oplagt at indlemme dette R-område, da ældre som-merhuse er opført henover R-område grænsen.

12


Udsigt mod Ebeltoft by fra adgangsvejen, Blakshaven. Foto fra 07.07.2011.

Huse i delområde I med arealer ud mod Ebeltoft Vig. Foto fra 07.07.2011.

Sommerhusrækken i delområde I set fra kystskrænten ved Ebeltoft Vig. Foto fra 07.07.2011.

EBELTOFTHelenesmindeBlakshovgård

13


Redegørelse

VEJ- OG STIPLANLÆGNINGAdgangsvejen, Blakshaven, udlægges i 7,0 meters bredde og stier i 3,0 meters bredde. Der udlægges vendeplads for enden af Blakshaven i en bredde på ca. 15 meter og en længde på ca. 15 meter (Se kortbilag 2).

Adgangsvejen vedligeholdes i stabilt grus, mens stierne må have græs som underlag.

Vejen og stierne har status af privat fællesvej og private fællesstier. Veje og stier skal være tilgængelige.

KYSTNÆRHEDSZONENLokalplanområdet ligger i sin helhed inden for kystnærhedszonen.

Ifølge planlovens kapitel 2a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærheds-zonen, der er en 3 km bred zone langs landets kyster. Ifølge § 16, stk. 3, skal der i redegørelsen til planforslag oplyses nærmere om den visuelle påvirkning af kystlandskabet.

I nærværende tilfælde er der tale om et sommerhusområde, hvor en stor del af bebyggelsen er opført tilbage i 1960’erne og 1970’erne.

Som følge af den daværende 100 meter strandbeskyttelseslinie er sommerhusene placeret væk fra kysten, og på størstedelen af grundene er husene omkranset af store træer.

Som det fremgår af ovenstående foto, ses bebyggelsen stort set ikke fra stranden bl.a. på grund af det forholdsmæssigt store terrænspring i overgangen fra strand til bevokset areal.

Med denne lokalplan fastlægges brug af dæmpede farver ved ny- og tilbygninger, ligesom det for de grunde der ligger tættest på kysten (delområde I), gælder at der max. må bygges huse på 180 m2 incl. udhuse/garage. Desuden bestemmes et forholdsvis snævert byggefelt.

Det vurderes på denne baggrund, at den ændring af den visuelle påvirkning, der med lokalplanen sker af kystlandskabet, er ubetydelig.

MILJØVURDERINGI henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes planer, herunder lokalplaner, for projekter, som er omfattet af lovens bilag 3 og 4. For planer, der som nærværende fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan, skal der dog kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen må antages at have væ-sentlig indvirkning på miljøet.

Lokalplan nr. 319 udarbejdes for et mindre sommerhusområde, der allerede er fuldt udbygget med sommerhuse. Syddjurs Kommune har gennemført en scree-ning og har på denne baggrund vurderet, at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om miljøvurdering samt klagevejledning herom blev offentliggjort sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Afgørelsen vedr. miljøvurdering blev ikke efterfølgende påklaget.

Helenesminde

14


STØJNærmeste og eneste støjende aktivitet, som berører sommerhusområdet, er hav-vindmøllerne på molen vest for Ebeltoft Færgehavn.

Møllerne ligger i en afstand af ca. 700 meter fra nærmeste sommerhus i lokal-planområdet. I forbindelse med etableringen af møllerne blev det beregnet, at møllernes støjbidrag her er omkring 35 db(A), eller en del under det gældende krav på 40 db(A).

NATURBESKYTTELSESLOVEN

STRANDBESKYTTELSESLINIENStørstedelen af lokalplanområdet er omfattet af strandbeskyttelseslinien. Jf. naturbeskyttelseslovens § 15. Beskyttelseslinien omfatter ikke sommerhusejen-dommene i ”baglandet” (delområde II), hvorimod ejendommene i delområde I er omfattet, med undtagelse af et areal omkring de eksisterende bygninger. Det såkaldte R-område er ikke omfattet af strandbeskyttelseslinien.

Strandbeskyttelsesliniens formål er, at sikre en generel friholdelse af kystområ-derne imod indgreb, der ændrer den nuværende tilstand og anvendelse. Hermed varetages en række hensyn: landskabelige, biologiske og rekreative.

Strandbeskyttelseslinien skal sikre bevarelsen af de åbne kyster. Strandbeskyttel-seszonen omfatter stranden og en zone på 300 m langs kysten. Det er ikke tilladt at ændre tilstanden af de arealer, der ligger indenfor strandbeskyttelseszonen. Der må blandt andet ikke placeres bebyggelse såsom bygninger, skure, campingvogne og master, foretages ændringer i terrænet, tilplantning eller hegning.

Udover forbudet mod tilstandsændringer foreskriver bestemmelserne, at der hel-ler ikke må foretages udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, hvorved der fastlægges nye skel.

Stranden foran sommerhusområdet, set fra kysten, 07.07.2011. Til højre i billedet ses havvindmøllerne ved Ebeltoft Færgehavn.

15


Redegørelse

I lovbestemmelserne er det udtrykkeligt fastsat, at der ikke må etableres hegn i beskyttelseszonerne. Forbudet omfatter både faste og levende hegn. Det gælder endvidere, at der ikke må opsættes skilte.

Det meget restriktive regelsæt administreres af Miljøministeriet, ved Naturstyrelsen Aarhus.

JORDFORURENINGDer er ikke registreret jordforurening i lokalplanområdet.

MUSEUMSLOVENForud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Mu-seumslovens § 25 - 27 ske orientering af Museet for Syddjurs om det påtænkte jordarbejde.

Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste for-tidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museet for Syddjurs.

FORSYNINGSFORHOLD

VANDFORSYNINGDer er tilslutningspligt til Syddjurs Vandforsyning.

SPILDEVANDSommerhusområdet er kloakeret og spildevandet pumpes/ledes til det kommunale kloaksystem i Færgevejen. Der er tilslutningspligt til kloaksystemet.

Tag- og overfladevand skal afledes til nedsivning i faskine.

Udsigten fra sommerhusområdet mod vest, 07.07.2011. Til venstre i billedet ses Mols.

16


SERVITUTTERDer er tinglyst følgende servitutter i lokalplanens område:

4 aa Skovgårde, Ebeltoft Jorder

19.11.1963Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, prioritet forud for pantegæld

Aflyses


Aflyses

17.01.1973Dok. om vedligeholdelse af drænsyste-merne mv

4 ab Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 ac Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


100 m 200 m0 m

N

Lokalplangrænse R-område

Strandbeskyttelseslinie 300 meter

BLAKSHAVEN

BLAKSHAVEN

LANGAGERVEJ

FASANSTIEN

FYRRESTIENBIR

KESTIEN

Ebeltoft Vig

Blakshovgård

Heleneminde

17


Redegørelse

4 ae Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

22.09.1964 Dok. om baderet samt færdselsret mv





Aflyses


4 af Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses






Aflyses


4 at Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

23.12.1963 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Aflyses





4 au Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses






08.08.1978 Dok. om sameje mv, forkøbsret

4 bl Skovgårde, Ebeltoft Jorder19.11.1963 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Aflyses






17.01.1973Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, ter-rænændringer mv

Aflyses

18


4 bm Skovgårde, Ebeltoft Jor-der

17.01.1973Dok. om vedligeh af drænsystemerne mv

25.10.1974Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, ter-rænændring mv

Aflyses

4 bn Skovgårde, Ebeltoft Jor-der


Aflyses







Aflyses

4 bo Skovgårde, Ebeltoft Jor-der


Aflyses







Aflyses

28.07.1999Dok. om indskrænkning i bebyggelse og bevoksning mm, højde på samme. Anmærkning: anm byrder

4 c Skovgårde, Ebeltoft Jorder02.09.1924 Dok. om færdselsret mv, vedr. 4 c


Aflyses






05.11.1976Dok. om forkøbsret for ejeren af 4 bo Skovgårde mv, se akt

28.07.1999Dok. om indskrænkning i bebyggelse og bevoksning og højde mv. Anmærkning: anm byrder og hæftelser

19


Redegørelse

4 f Skovgårde, Ebeltoft Jorder02.09.1924 Dok. om færdselsret mv, vedr. 4 c


Aflyses

23.12.1963Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, vedr. 4 c

Aflyses

22.09.1964Dok. om baderet samt færdselsret mv, vedr. 4 c




05.11.1976Dok. om forkøbsret for ejeren af 4 bo Skovgårde mv, se akt

28.07.1999Dok. om indskrænkning i bebyggelse og bevoksning og højde mv. Anm byrder og hæftelser

4 r Skovgårde, Ebeltoft Jorder


4 s Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses



4 t Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses



4 u Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses



4 v Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses



20


4 x Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses



4 y Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses






4 z Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 æ Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 ø Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


21


Redegørelse

TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDERLokalplanens virkeliggørelse er ikke afhængig af tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder.

Der er heller ikke behov for dispensationer eller tilladelser fra anden lovgivning, som administreres af Syddjurs Kommune.

LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSEDenne lokalplan er udarbejdet i april - august 2008 af Syddjurs Kommunes plan-afdeling i samarbejde med Plankonsulenterne Lindgaard.

Byrådet har torsdag den 18. september 2008 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i offentlig høring i perioden fra tirsdag den 7. oktober 2008 til tirsdag den 2. december 2008. I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser.

Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 7. oktober 2008 i Adresseavisen Syddjurs og i Ebeltoft Folketidende, der omdeles hver tirsdag til samtlige husstande i Syddjurs Kommune.

Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet samt en række myndigheder og foreninger m.fl.

Lokalplanforslaget kan ses på i Syddjurs Kommunes borgerservicecentre og på kommunens hjemmeside på www.syddjurs.dk, samt på Miljøministeriets portal for planlægning www.plansystem.dk.

Inden for den otte uger lang offentlige høring modtog kommunen fire bemærkninger:

Bemærkningerne handler bl.a. om muligheden for at overføre landzone til som-merhusområde, om bredden på vejen Blakshaven, forbud mod parkering, om byggefelter og strandbeskyttelseslinje.

Under den offentlige høring nedlagde Miljøministeriet den 27. november 2008 veto imod lokalplanforslaget, med henvisning til planlovens § 5b, stk. 1, nr. 3, om at der ikke må udlægges nye sommerhusområder i kystnærhedszonen (3 km fra kysten).

Miljøministeriet, ved det tidl. Miljøcenter Århus, mente, at en overførelse af det 1.327 m² store R-område, fra landzone til sommerhusområde er i strid med plan-lovens § 5b, stk. 1, nr. 4. Forløbet førte til, at Miljøcenteret bad Syddjurs Kommune om at udarbejde en samlet redegørelse for alle 64 R-områder i den tidl. Ebeltoft Kommune. Syddjurs Kommune arbejdede derpå i perioden fra januar 2009 til juni 2011 på en omfattende redegørelse for R-områderne, som én gang for alle skulle afklare hvordan disse områder skulle administreres. På baggrund baggrund af redegørelsen har Naturstyelsen den 15. september 2011 frafaldet sit veto af 27. november 2008.

De bemærkninger, som ellers er modtaget i løbet af den offentlige høring har kun givet anledning til mindre justeringer, ændringer og rettelser i den endelige lokal-plan, i forhold til det planforslag, som var i offentlig høring.

22


Udsigt mod Ebeltoft Vig og Mols, set fra fra den 10 m høje kystskrænt på den sydlige del af Blakshaven 40. Foto fra 07.07.2011.

23


Bestemmelser

LOKALPLANBESTEMMELSERI henhold til planloven fastsættes herved følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område.

§ 1 FORMÅL Lokalplanens formål er:

1.1 At fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser for et sommerhus-område, herunder at iagttage hensynet til den kystnære beliggenhed.

1.2 At overføres et såkaldt ”R-område” fra landzone til sommerhusområde.

§ 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS2.1 Området er afgrænset som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr. nr.

4 aa, 4 ab, 4 ac, 4 ae, 4 af, 4 at, 4 au, 4 bl, 4 bm, 4 bn, 4 bo, 4 r, 4 s, 4 t, 4 u, 4 v, 4 x, 4 y, 4 z, 4 æ, 4 ø, alle Skovgårde, Ebeltoft Jorder, samt del af 4 f og 4 c, begge Skovgårde, Ebeltoft Jorder.

2.2 Området opdeles som vist på kortbilag nr. 2 i 2 delområder.

Delområde I omfatter de ejendomme, der ligger direkte ud til kysten.

Delområde II omfatter de ejendomme, der ligger ”bagved” .

2.3 Den del af delområde I, som er et såkaldt R-område (se kort side 10), overføres med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan fra landzone til sommerhusområde. Herefter vil hele lokalpla-nområdet (bortset fra vejarealet) ligge i zonen for sommerhusområde.

§ 3 OMRÅDETS ANVENDELSE3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, det

vil sige bebyggelse, der kun må bebos i tidsrummet 1. april - 30. sep-tember og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends og lignende.

Særlige regler for pensionisters benyttelse af sommerhuse i sommer-husområder er fastlagt i planlovens § 41.

3.2 Der må kun opføres 1 enfamiliesommerhus på hver grund.

3.3 Der må ikke udøves erhvervsvirksomhed i lokalplanområdet.

§ 4 UDSTYKNING4.1. Der må ikke foretages yderligere udstykning i lokalplanområdet.

Dog kan den del af matr. nr. 4c Skovgårde, Ebeltoft Jorder, som er om-fattet af lokalplanen sammenlægges med naboejendommene, matr. nr. 4 bo og 4 au smst.

24

Lokalplan nr. 319 September 2011Bestemmelser

§ 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD

5.1 Området adgangsbetjenes fra Langagervej.

5.2 Adgangsvejen, Blakshaven, har status som privat fællesvej.

5.3 Vejbanebredden på 4,5 meter, skal være placeret midt i vejudlægget med en samlet bredde på 7,0 meter, anlagt med rabatter og nødvendige grøfter til afvanding.

5.4 Adgangsvejen, Blakshaven, vedligeholdes som grusvej.

5.5 For enden af adgangsvejen, Blakshaven, udlægges areal til vendeplads på 15,0 gange 15,0 meter. Vendepladsen må ikke benyttes til parkering.

5.6 Der udlægges areal til de på kortbilag 2 viste stier i en bredde af 3,0 meter. Områdets stier vedligeholdes som grusbelagte stier eller plejede græsstier. Stierne har status som private fællesstier.

5.7 Til hver enkelt sommerhusenhed skal der på ejendommen anlægges mindst 2 parkeringspladser.

5.8 Der må kun etableres én overkørsel til hver parcel.

5.9 Der etableres/opretholdes de nødvendige oversigtsarealer ved Blaks-havens tilslutning til Langagervej, jvf. gældende vejregler.

5.10 Parkering af last-, omnibus-, flytte-, rute-, og fragtbiler er ikke tilladt på såvel veje som de enkelte parceller inden for området. Forbudet gælder dog ikke af- og pålæsning.

Endvidere må langtidsparkering (mere end 1 uge) af campingvogne, større fritidsbåde over 15 fod, tidligere togvogne, lastbilcontainere, uindregistrerede køretøjer o. lign. ikke finde sted på hverken veje eller på de enkelte parceller inden for området

§ 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Delområde I

6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 10 % for den enkelte parcel.Intet sommerhus må opføres med et bruttoetageareal på over 180 m2 incl. evt. garage/udhus.

6.2 Al bebyggelse skal opføres inden for det angivne byggefelt på kortbilag 2 som følger strandbeskyttelseslinien, ligger i en afstand af 10,0 meter fra vejmidte og 5,0 meter fra naboskel.

Delområde II

6.3 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 15 % for den enkelte parcel. Intet sommerhus må opføres med et bruttoetageareal på over 180 m2 incl. evt. garage/udhus. Afstand til vejmidte skal være på min. 10,0 meter og afstand til naboskel på min. 5,0 meter.

Fællesbestemmelser

6.4 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 5,0 meter over et niveauplan fastsat af byggemyndigheden og mindst en langsides ydervæg må ikke være højere end 3,0 meter målt fra terræn til skæring mellem ydervæg og tagflade.

25


Bestemmelser

6.5 Bygninger må kun opføres i 1 etage.

6.6 Eventuelle fritliggende annekser, udhuse, garager o. lign. må ikke tilsam-men overstige 50 m² etageareal samt 3,0 meter i højde til kip.

6.7 Terrænreguleringer, bortset fra fornøden planering af byggeplads, må ikke finde sted.

§ 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN7.1 Bebyggelsens ydermure skal fremstå i træ eller pudset, vandskuret eller

blank mur.

7.2 Tagbeklædningen skal være strå, tagpap, græs, træ eller mørke tagsten (mørkegrå eller sorte).

7.3 Blanke og reflekterende materialer som f.eks. zink må kun anvendes i begrænset omfang. Solceller og solfangere dog undtaget. Der må ikke anvendes glaserede eller angoberede tagsten.

7.4 Ingen form for skiltning (undtagen husnummer og navneskilt) og rekla-mering på ejendommene må finde sted.

7.5 Bebyggelsens ydre bygningsdele udført i træ, skal fremtræde i de farver, som fremgår af Bilag 3.

7.6 Der må højst opsættes én TV-parabol, én TV-antenne og højst én mod-tagerantenne til trådløst Internet på hver enkelt grund.

TV-Paraboler og modtagerantenner til Internet skal placeres diskret inden for bygningsprofilet.

TV-Paraboler og modtagerantenner til Internet skal have mørke neutrale farver.

Paraboler må ikke placeres, så overkanten er højere end 1,5 m over terræn, og de må ikke placeres mod vej og ikke have en større diameter end 90 cm.

TV-Antenner må højst placeret 75 cm over husets tagryg.

7.7 Ledninger skal fremføres som jordlagte kabler. Der må ikke være vejbe-lysning.

§ 8 UBEBYGGEDE AREALER Delområde I

8.1 Der må ikke plantes levende hegn eller opstilles faste hegn i skel inden for strandbeskyttelseslinien (= sydvest for byggefeltet).

8.2 Læbæltet langs havskrænten skal bibeholdes, vedligeholdes samt ny-plantes, hvis dele af skrænten skylles væk.

Delområde II

8.3 Hegn mod veje og stier må kun udføres som levende hegn og skal placeres mindst 50 cm inde på egen grund. Hegn i naboskel må kun udføres som levende hegn og skal placeres i skel.

26


§ 9 SERVITUTTER DER OPHÆVES9.1 Med lokalplanens endelige vedtagelse ophæves i henhold til planlovens

§15, stk. 2, nr. 16, følgende servitutter:

4 aa Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


Aflyses

4 ab Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

4 ac Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

4 ae Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


Aflyses

4 af Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


Aflyses

4 at Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 au Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 bl Skovgårde, Ebeltoft Jorder19.11.1963 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Aflyses


17.01.1973Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, ter-rænændringer mv

Aflyses

4 bm Skovgårde, Ebeltoft Jor-der


Aflyses

27


Bestemmelser

4 bn Skovgårde, Ebeltoft Jor-der


Aflyses



Aflyses

4 bo Skovgårde, Ebeltoft Jor-der


Aflyses



Aflyses

4 c Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 f Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

23.12.1963Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, vedr. 4 c

Aflyses

4 s Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 t Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 u Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 v Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 x Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


28


4 y Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses


4 z Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

4 æ Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

4 ø Skovgårde, Ebeltoft Jorder


Aflyses

§ 10 TEKNISKE FORSYNINGER M.M.

10.1 Ny bebyggelse skal tilsluttes det kommunale kloaknet.

§ 11 GRUNDEJERFORENING11.1 Samtlige ejere af ejendomme indenfor lokalplanens område har pligt til

at være medlem af Grundejerforeningen Blakshaven.

11.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles anlæg, herunder veje og stier, inden for lokalplanens område.

11.3 Ændringer i grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrå-det.

§ 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før tilslutning i henhold til lokalpla-

nens § 10.1 har fundet sted.

§ 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER13.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme,

der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.

13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

13.3 Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens § 19.

29


Bestemmelser

Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispen-sationen kan gives. Se herom i planlovens § 19.

13.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl.

VEDTAGELSESPÅTEGNINGER

Således vedtaget som lokalplanforslag af Byrådet i Syddjurs Kommune den 22. september 2011.

På Byrådets vegne

Ebeltoft, den 22. september 2011.

30


101010101010101010

000 00 0000

101010101010101010

11,5

11,5

11,511,5

11,511,5

11,5

11,5

11,5

6,56,56,56,56,56,56,56,56,5

5,55,55,55,55,55,55,55,55,5

10,510,510,510,510,510,510,510,510,5

8,58,58,58,58,58,58,58,58,5

111111111111111111

999999999

121212121212121212

666666666

777777777

12121212

1212121212

888 88 8888

444 44 4444

444444444444444444

999999999

444444444

222222222

444444444

333333333

222222222 141414141414141414

888888888

121212121212121212

111 11 1111

333333333

555555555

555555555

555555555

555555555

13,513,513,513,513,513,513,513,513,5

9,59,59,59,59,59,59,59,59,5

4,54,54,54,54,54,54,54,54,5

3,5

3,5

3,53,5

3,53,5

3,5

3,53,5

13131313

1313131313

7,57,57,57,57,57,57,57,57,5

12,512,512,512,512,512,512,512,512,5

2,5

2,5

2,52,5

2,52,5

2,5

2,52,5

Målforhold: 1:4000

KORTBILAG 1Lokalplanens afgrænsning

Målforhold 1:4.000

SIGNATUR Lokalplanens afgrænsning

0 m 25 m 50 m 100 m 200 m 300 m

4at

4au

4bo

4bn

4bl

4af

4ae

4y

4u

4t

4s

4r

4bm

4x

4v

4ac

4ab

4aa

4ø

4æ

4c

4f

4z

112l

112eg

112eh

112ei

112el

112fn

112am

112an112ad

112ac

112ek

112a

112gl

4bp

3g

1ah

2bi

3b

4c

BLAKSHAVEN

BLAK

SHAV

EN

LANGAGERVEJ

FASA

NST

IEN

FYRRESTIEN

BIRKESTIEN

Ebeltoft Vig

Blakshovgård

Heleneminde

31


Bestemmelser

KORTBILAG 2Lokalplanens bestemmelser

Målforhold 1:4.000

SIGNATUR Lokalplanens afgrænsning Delområdegrænse

Delområdenummer

Byggefelt

Vejudlæg 7,0 meter

Sti 3,0 meter

Eksisterende bebyggelse

0 m 25 m 50 m 100 m 200 m 300 m

4at

4au

4bo

4bn

4bl

4af

4ae

4y

4u

4t

4s

4r

4bm

4x

4v

4ac

4ab

4aa

4ø

4æ

4c

4f

4z

112l

112eg

112eh

112ei

112el

112fn

112am

112an

112ad

112ac

112ek

112a

4bp

3b

112gl

4c

BLAKSHAVEN

BLAK

SHAV

EN

LANGAGERVEJ

FASA

NST

IEN

FYRRESTIEN

BIRKESTIEN

Blakshovgård

Heleneminde

Ebeltoft Vig

II

I

II

32

Lokalplan nr. 319 September 2011Kortbilag

37

Lokalplan nr. 317Juni 2010Kortbilag

Bilag 3

1

Forslag til lokalplan nr. xxx[Måned] 200x

Bilag

Farvepalette til facadefarver på sommerhuse

Følgende farver, og deres blanding med hvid / sort skal anvendes til maling af facader på sommerhuse:

Klassisk farvebetegnelse NCS farvekode *),tilnærmet

Vejledende eksempel,tilnærmet

Rå umbra S6020 - Y30R

Brændt umbra S7510 - Y80R

Mørk dodenkopf S8505 - R20B

Lys dodenkopf S8005 - R20B

Oxydrød S4550 - Y80R

Gammel oxydrød S4050 - Y80R

Svenskrød / Falurød S5040 - Y80R

Engelsk rød S2070 - Y70R

Rød okker S2570 - Y40R

Rå Siena S4040 - Y40R

Okker S2540 - Y20R

Vogngrøn S8010 - B70G

*) NCS = Natural Color System, et international farvesystem, der anvendes af farvehandlere.

**) Ultramarin må kun anvendes til mindre bygningsdele.

Denne farvepalet består fortrinsvist af klassiske jordfaver. Det der karakteriserer jordfarveskalaen er, at der er tale om afdæmpede farver der passer smukt sammen indbyrdes. Desuden fremtræder farverne i høj grad i harmoni med naturens egne farve

1

Forslag til lokalplan nr. xxx[Måned] 200x

Bilag

Farvepalette til facadefarver på sommerhuse

Følgende farver, og deres blanding med hvid / sort skal anvendes til maling af facader på sommerhuse:

Klassisk farvebetegnelse NCS farvekode *),tilnærmet

Vejledende eksempel,tilnærmet

Rå umbra S6020 - Y30R

Brændt umbra S7510 - Y80R

Mørk dodenkopf S8505 - R20B

Lys dodenkopf S8005 - R20B

Oxydrød S4550 - Y80R

Gammel oxydrød S4050 - Y80R

Svenskrød / Falurød S5040 - Y80R

Engelsk rød S2070 - Y70R

Rød okker S2570 - Y40R

Rå Siena S4040 - Y40R

Okker S2540 - Y20R

Vogngrøn S8010 - B70G

*) NCS = Natural Color System, et international farvesystem, der anvendes af farvehandlere.

**) Ultramarin må kun anvendes til mindre bygningsdele.

Denne farvepalet består fortrinsvist af klassiske jordfaver. Det der karakteriserer jordfarveskalaen er, at der er tale om afdæmpede farver der passer smukt sammen indbyrdes. Desuden fremtræder farverne i høj grad i harmoni med naturens egne farve

lokalplan nr. 319, syddjurs kommune

Documents