lokalplan nr. 389 - ringkøbing-skjern municipality · 2015. 10. 21. · gelser eller efter eget...

Lokalplan nr. 389For et område til boligformål ved Højsagervej, Videbæk

Ortofoto@Ringkøbing-Skjern kommune

Ringkøbing-Skjern Kommune

6. oktober 2015

Lokalplanen er udarbejdet af Landinspektørfirmaet LE34 A/S i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kom-munes planafdeling

Nærmere oplysninger

Ringkøbing-Skjern KommuneLand, By og Kultur

Smed Sørensens Vej 16950 Ringkøbing

[email protected] - www.rksk.dk

Forsidebilledet viser et luftfoto af lokalplanområdet.

mailto:[email protected]

Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 389

Boligformål, Højsagervej, Videbæk

Ringkøbing-Skjern Kommune 3

Vejledning Hvad er en lokalplan? ................................................................................................................................. Side 4

Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål .............................................................................................................. side 5 Lokalplanområdet ....................................................................................................................................... side 6 Lokalplanområdets omgivelser .................................................................................................................. side 6 Helhedsplan for Videbæk Vest ................................................................................................................... side 7 Lokalplanens indhold ................................................................................................................................. side 8 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning .............................................................................. side 11 Miljøvurdering ......................................................................................................................................... side 17 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder ........................................................................... side 18 Servitutter ................................................................................................................................................. side 19 Planbestemmelser

Indledning ................................................................................................................................................. side 21 1. Formål .................................................................................................................................................. side 22 2. Område og zonestatus .......................................................................................................................... side 22 3. Arealanvendelse ................................................................................................................................... side 23 4. Udstykning ........................................................................................................................................... side 24 5. Bebyggelsens placering og omfang ...................................................................................................... side 25 6. Bebyggelsens udseende ........................................................................................................................ side 28 7. Ubebyggede arealer .............................................................................................................................. side 29 8. Veje, stier og parkering ........................................................................................................................ side 31 9. Tekniske anlæg ..................................................................................................................................... side 33 10. Miljø ................................................................................................................................................... side 34 11. Grundejerforening .............................................................................................................................. side 34 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug .............................................................................. side 35 13. Lokalplan og byplanvedtægt .............................................................................................................. side 35 14. Servitutter ........................................................................................................................................... side 35 15. Retsvirkninger .................................................................................................................................... side 36 Vedtagelse ................................................................................................................................................ side 37 Offentlig bekendtgørelse .......................................................................................................................... side 37 Matrikelkort .............................................................................................................................................. Bilag 1 Eksisterende forhold ................................................................................................................................. Bilag 2 Arealanvendelse ....................................................................................................................................... Bilag 3 Helhedsplan .............................................................................................................................................. Bilag 4 Vejprofiler ................................................................................................................................................ Bilag 5

Vejledning

Ringkøbing-Skjern Kommune4

§Hvad er en lokalplan?Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i etområde og give borgerne og byrådet mulighed forat vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med plan-lægningen som helhed.

I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for,hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje,stier osv. skal placeres og udformes inden for et be-stemt område.Lokalplanen består af:

Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet medlokalplanen beskrives, og der fortælles om lokal-planens indhold. Herudover redegøres der bl.a. ogsåfor de miljømæssige forhold, om hvordan lokalpla-nen forholder sig til anden planlægning, og omgennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser el-ler dispensationer fra andre myndigheder.

Planbestemmelserne, der er de bindende bestem-melser for områdets fremtidige anvendelse. Illustra-tioner samt tekst skrevet i kursiv har til formål atforklare og illustrere planbestemmelserne og er så-ledes ikke direkte bindende.

Bilag:Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området iforhold til skel.

Eksisterende forhold, der viser, hvorledes områdeter disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforsla-get.

Arealanvendelseskort, der viser, hvordan områdeter disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lo-kalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfældeder er uoverensstemmelse mellem kort og bestem-melserne, så er det teksten, der er bindende.

Helhedsplan/Illustrationsskitse, der viser eksem-pel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformesefter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning oginspiration og er derfor ikke bindende.

Hvornår laves der lokalplan?Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lavelokalplan, før der gennemføres større udstykningereller større bygge- og anlægsarbejder, herundernedrivning af byggeri. Endvidere når det er nød-vendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørel-

se, eller når der skal overføres arealer fra landzonetil byzone.Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte atudarbejde et lokalplanforslag.

LokalplanforslagetNår byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplanoffentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode harborgerne lejlighed til at komme med bemærkninger,indsigelser eller forslag til ændringer. Når offent-lighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilkenudstrækning man vil imødekomme eventuelle ind-sigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages pla-nen endeligt.Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsi-gelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfat-tende ændringer, at der reelt er tale om et nyt plan-forslag, starter proceduren forfra med offentliggø-relse af et nyt lokalplanforslag.

Den endelige lokalplanNår byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt ogbekendtgjort denne, er den bindende for de ejen-domme, der ligger inden for lokalplanens område.Det betyder, at der ikke må etableres forhold i stridmed planens bestemmelser.Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anven-delse, som er etableret før lokalplanforslaget blevoffentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom deter i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte.Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemførede bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i pla-nen.

RetsvirkningerLokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet iafsnittet Retsvirkninger i lokalplanen.

Kommuneplantillæg nr. 50Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med degældende kommuneplanrammer. Derfor ændres deeksisterende kommuneplanrammer i et tillæg tilkommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidigmed lokalplanen og med samme indsigelsesfrist.

RedegørelseLokalplan 389


5

Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:5000. Luftfoto optaget i 2013

Lokalplanens baggrund og formålLokalplanen er udarbejdet for at give mulighed foretablering af et nyt boligområde i forlængelse afVidebæk mod vest. Boligerne skal opføres somåben-lav bebyggelse. I et mindre delområde modøst, giver lokalplanen dog mulighed for, at boliger-ne kan opføres som åben-lav og/eller tæt-lav bolig-bebyggelse.

Desuden udlægger lokalplanen arealer til rekreativeformål, som kan anvendes til eksempelvis lege-plads, bålplads, regnvandsbassiner mv.

En byudvikling mod vest er i overensstemmelsemed de overordnede principper for Videbæk.Kommunen ønsker, at nye byvækst-arealer til bo-ligformål i Videbæk skal udlægges vest og sydvestfor byen. Det nye boligområde ligger tæt på skolenmod nord og tæt på indkøbsmuligheder i VidebækMidtby.

Teknik og Miljøudvalget besluttede i november2014 at igangsætte en planlægning for området.Herunder at der udarbejdes en helhedsplan for etstørre sammenhængende område vest for Videbæk.Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af helheds-planen og omfatter første etape af helhedsplanen.Læs mere herom nedenfor.

RedegørelseLokalplan 389Boligformål, Højsagervej, Videbæk

6

LokalplanområdetLokalplanens område omfatter del af matr. nr. 8eHerborg By, Videbæk. Området udgør et areal påca. 9,6 ha. Størstedelen af arealet ligger i landzone.En mindre del af området mod øst, der er omfattetaf lokalplan nr. 72, ligger i byzone. Delområde I ogII, der i lokalplanen udlægges til boligformål ogfælles friarealer, vil med lokalplanens endelige ved-tagelse overføres til byzone. Delområde III, der ilokalplanen udlægges til naturareal, forbliver ilandzone. Områdets afgrænsning fremgår af over-sigtskortet side 5.

Figur 1: Oversigtskortet viser med rød skravering det areal,der overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. Eksi-sterende byzone er vist med grøn priksignatur. Kortet er ikkemålfast.

Lokalplanområdet ønskes udstykket i parceller.Den eksisterende beboelsesbygning, beliggendeHøjsagervej 4, udstykkes med et tilhørende areal påomtrentlig 3.500 m2 til en ny selvstændig ejendom.Ejendommens bebyggelser er mod syd og vest om-kranset af beplantning, herunder også højere træer.

Figur 2: Planområdets nordlige del, set fra Bredgade i sydøst-lig retning. Mod øst ligger flere forretningsvirksomheder. Pa-rallelt med Bredgade løber vandløbet Sandbækken.

Matr. nr. 8e Herborg By, Videvæk er pålagt land-brugspligt og arealet anvendes ved planens udar-bejdelse til landbrugsdrift.

Området fremstår kuperet. Mod sydvest ligger ter-rænet i ca. kote 51 og falder jævnt mod nordøst ogsydøst til ca. kote 40, hvor landskabet fremstår medlavninger.

I den nordlige del af planområdet løber vandløbetSandbækken parallellet med Bredgade, som af-grænser lokalplanområdet mod nord. Den nordligedel af planområdet indeholder flere naturmæssigeværdier, herunder beskyttet eng- og mosearealer.Den nordligste del af planområdet er desuden på-lagt en fredning, hvis formål er at sikre de landska-belige værdier omkring Herborg Bakker og Gam-mel Mølle. Læs mere om fredningen på side 9.

Mod sydvest og vest afgrænses planområdet af ek-sisterende læbælter.Den østligste del af planområdet er en del af en ki-le, der strækker sig fra det åbne land og ind imellembymæssig bebyggelse mod nord og syd.

Figur 3: Lokalplanområdets delområde I ligger indenfor eksi-sterende kile mod øst. Fotoet er taget fra Højsagervej set i øst-lig retning. I baggrunden ses ABC Lavpris.

Lokalplanområdets omgivelserLokalplanområdet ligger i forlængelse af Videbækmod vest. Nord for Bredgade ligger Videbæk Sko-le. Det nye boligområde placeres centralt ift. ind-købsmuligheder, herunder bl.a. ABC Lavpris belig-gende umiddelbart sydøst for området.

Vest for lokalplanområdet grænser området op tilde åbne marker. Arealerne vest og syd for lokal-planområdet indgår i en helhedsplan for byudvik-



7

ling i Videbæk. Læs mere om helhedsplanen her-under.

Mod nordøst grænser lokalplanområdet op til et ek-sisterende erhvervsområde, der bl.a. rummer forret-ningsvirksomheder, hotel, lægehus mv. Lokalplan-området afgrænses af Højsagervej mod nordøst.

Sydøst for planområdet ligger boligområdet vedHøgevej og Ternevej. Høgevej er gjort klar til atkunne vejbetjene et fremtidigt boligområde modvest. Høgevej skal fungere som stamvej for detfremtidige boligområde mod sydvest.

Figur 4: Videbæk skole, beliggende nord for planområdet.

Helhedsplan for Videbæk VestNærværende lokalplan udgør 1. etape af en sam-menhængende helhedsplan for et større byudvik-lingsområde i forlængelse af Videbæk mod vest.Helhedsplanen omfatter et areal på ca. 70 ha. Om-rådet afgrænses mod vest af en planlagt primær vej-forlægning syd om Videbæk, jf. kommuneplan2013-2025.

Helhedsplanen skal sikre en sammenhæng mellemden eksisterende by og de fremtidige boligområderog rekreative områder mod vest. Helhedsplanenfastlægger en bebyggelsesstruktur med mindre bo-ligenklaver, hvor imellem landskabet og de grønnekiler trækkes ind i bebyggelsen. Derved opnås eninteraktion mellem natur og boligområde og over-gangen mellem by og land sløres.

Helhedsplanen fastlægger vej- og stiforløb igennemområdet, samt natur- og rekreative områder. Områ-det skal vejbetjenes fra Højsagervej. Den nordligedel af Højsagervej (mellem Bredgade og den nord-ligste boligvej) vil på sigt ændres til sti.

Boligområdet vil ved senere udbygning mod vest fåvejadgang fra Høgevej.

Figur 5: Helhedsplan forVidebæk Vest.Helhedsplanen fremgår istørre format af Bilag 4.


8

Ved disponering af arealet, der indgår i helhedspla-nen, tages hensyn til beskyttede og fredede arealer,der udlægges til naturarealer og rekreative friarea-ler. Bl.a. rummer området et fredet areal mod nord,beskyttet sø-, mose-, eng- og hedearealer og fleregravhøje indenfor og på kanten af området.

Lokalplanens indholdLokalplanen udgør etape 1 af helhedsplanen for Vi-debæk Vest.

Lokalplanen er opdelt i 3 delområder:- Delområde I udlægges til åben-lav og/eller

tæt-lav boligbebyggelse.- Delområde II udlægges til åben-lav bolig-

bebyggelse.- Delområde III udlægges til naturareal.

Indenfor delområde I og II skal der udlægges fællesarealer til rekreative formål samt adgangsveje, sti-forbindelser, forsinkelsesbassin o.lign.

Figur 6:Oversigtskortet viser lokalplanområdets afgrænsningmed sort fed streg. Området opdeles i 3 delområder, som vistmed sort tynd streg. Kortet er ikke målfast.

Delområde IOmrådet skal anvendes til åben-lav og/eller tæt-lavboligbebyggelse.

Åben-lav bebyggelseHvis delområde I anvendes til åben-lav boligbe-byggelse i form af parcelhuse, kan der indenfor om-rådet udstykkes ca. 6 parcelhusgrunde på min. 700m² med en min. facadelængde på 22 m. Ny bebyg-gelse må opføres med en maksimal bebyggelses-procent på 30. Ny åben-lav bebyggelse må opføres imax. 2 etager med en maksimal bygningshøjde på8,5 meter. Der kan desuden etableres tagterrasse på

en række betingelser, der skal sikre mod indbliks-gener.

Ny bebyggelse skal indenfor den enkelte parcelfremstå som en arkitektonisk helhed mht. form-sprog, farve- og materialevalg.

Tæt-lav bebyggelseDelområdet kan også anvendes til tæt-lav boligbe-byggelse i form af rækkehuse, dobbelthuse e.lign.med op til ca. 14 boliger.

Hvis der opføres tæt-lav boligbebyggelse indenfordelområde I, skal bebyggelsen placeres således, atden enkelte bolig kan udstykkes til en selvstændigejendom med en grundstørrelse på min. 400 m2 ogmed lovlig vejadgang, jf. byggelovens § 10a. Be-byggelsesprocenten må ikke overstige 40 for tæt-lav bebyggelse.

En samlet klynge af tæt-lav bebyggelse skal fremståsom en arkitektonisk helhed mht. formsprog, farve-og materialevalg. Der må gerne skabes variation ibebyggelsen, men det skal ske ud fra en helhedsbe-tragtning.

Bebyggelsen kan opføres med max. 2 etager meden max. højde på 8,5 m. Der kan ligeledes på tæt-lav bebyggelser etableres tagterrasse, når placerin-gen sker ud fra en samlet plan for hele bebyggelsen,samt tilgodeser hensynet til nabobeboelser i til-grænsende områder.

Fælles opholdsarealI tilknytning til tæt-lav bebyggelse skal der etable-res opholdsareal svarende til min. 10 procent afetagearealet.

Delområde IIOmrådet skal anvendes til åben-lav boligbebyggel-se i form af parcelhuse, dvs. et område, hvor der erén bolig på hver ejendom.

Åben-lav bebyggelseInden for delområdet kan der etableres ca. 35 par-celhusgrunde på min. 700 m² og med en facade-længde på min. 22 m. Grundstørrelserne vil variere,således at de kan tilpasses den enkeltes behov. Be-byggelsesprocenten fastsættes til max. 30.



9

Bebyggelsen kan opføres med max. 2 etager meden max. højde på 8,5 m. Der kan desuden etablerestagterrasse på en række betingelser, der skal sikremod indbliksgener.

Ny bebyggelse skal indenfor den enkelte parcelfremstå som en arkitektonisk helhed mht. form-sprog, farve- og materialevalg.

Delområde I og IIFælles arealer til rekreative formålDer udlægges fælles arealer til rekreative formål,som vist med skravering på Bilag 3. Det udlagteareal svarer til ca. 33 pct. af delområde I og II.Landskabet trækkes ind i bebyggelsen ved at etab-lere et grønt bælte gennem området.

Området kan anvendes til rekreative formål medmulighed for etablering af legeplads, grillpladssamt ”blå” elementer til LAR-løsninger som for-sinkelsesbassin, regnvandsrender/grøfter, åbnevandløb, fælles regnvandsopsamling o.lign.

Den endelige placering og omfang af områdets”blå” elementer i fællesarealerne ligger ikke fast,men kan udbygges i takt med f.eks. at de senereetaper af byudviklingsområdet etableres (se mere iafsnittet Lokal afledning af regnvand).

Desuden anlægges en nord-syd gående overordnetstiforbindelse gennem det fælles friareal, stien for-binder området med skolen mod nord via niveaufrikrydsning af Bredgade (bro/tunnel). Lokalplanengiver mulighed for, men fastlægger ikke den ende-lige placering, af en række rekreative stiforbindel-ser i de fælles friarealer.

Dele af den eksisterende beplantning, der afgrænserden eksisterende bebyggelse beliggende Højsager-vej 4, bevares i videst muligt omfang.

Igennem det fælles friareal etableres vejadgang tilboligområderne.

Delområde IIINaturarealDen nordlige del af planområdet indeholder væ-sentlig natur – herunder er dele af arealet registreretsom beskyttet mose og beskyttet hede iht. Naturbe-skyttelsesloven. Desuden løber vandløbet Sand-bækken, som ligeledes er beskyttet iht. Naturbe-

skyttelsesloven, igennem delområdet. Lokalplanenudlægger området til naturareal og det sikres medlokalplanens bestemmelser, at der ikke sker æn-dringer af arealets tilstand.

Størstedelen af delområdet er pålagt en fredning.Der henvises til afsnittet ”Fredning og naturbeskyt-telse, side 10.

Delområde III kan udstykkes til en selvstændigejendom. Ringkøbing-Skjern Kommune vil stå forpleje og vedligeholdelse af arealet.

Veje og stierLokalplanområdet får vejadgang fra Højsagervej, jf.Bilag 3. I forlængelse af Højsagervej mod syd for-beredes vejen til at kunne betjene en fremtidig ud-bygning af byudviklingsområdet mod sydvest. VejE – E udlægges med en bredde på 12 meter.

Den nordlige del af vejen Højsagervej (mellemBredgade og stamvej til nyt boligområde) kan vedsenere udbygning af området, jf. helhedsplanen forVidebæk Vest, ændres til sti. Fremtidigt vil bolig-området vest for Videbæk vejbetjenes via Høgevej.

Delområde I vejbetjenes af vej A – A, der udlæggesmed en bredde på 10 meter.

Delområde II vejbetjenes af vej B – B, der udlæg-ges med en bredde på 16,5 meter. Fra stamvejen vilparcellerne vejbetjenes via boligvejene C – C og D– D, der anlægges med en bredde på 12 meter. VejB - B skal forberedes til at kunne vejbetjene enfremtidig udvidelse af boligområdet mod vest.

Figur 7: Skitsen viser vej- og stiforløb i området.


10

Hvor overkørslen til de enkelte parceller passererregnvandsrender/grøfter (se mere under afsnittet omLAR) skal overkørslen etableres med rørlægning afrenden/grøften.

Vejene kan anlægges med permeabel belægning.Ved krydsning mellem regnvandsrender/grøfteretableres rørunderføring.

Vejene anlægges med grøfter, der skal håndtere af-ledning af regnvandet i området (se mere i afsnittetLokal afledning af regnvand). Langs vej B – Betableres ligeledes cykelsti.

Igennem området etableres en nord-syd gående sti-forbindelse, som vist i princippet på Bilag 3. Stifor-bindelserne skal skabe sammenhæng mellem bolig-området, de rekreative arealer, skolen mod nord,midtbyen mod øst samt boligområderne sydøst forVidebæk.

Udover ovenstående cykelstier bliver der mulighedfor at etablere en række rekreative stier i områdetsfælles arealer. Den endelige placering og anlæg afdisse rekreative stier fastlægges først i forbindelsemed indretningen af fællesarealerne.

Ved krydsning mellem vej og sti og grønt rekreativtområde skal der etableres fartdæmpende foranstalt-ninger. Krydsningen skal have et grønt præg, såle-des at det grønne præg går igennem området og bi-listerne gøres opmærksom på, at de skal vige for debløde trafikanter.

Lokal afledning af regnvandLAR (Lokal Afledning af Regnvand ) indarbejdes ibyggemodningen og projektet. Begrebet LAR dæk-ker over en række metoder til håndtering af regn-vand, hvor den falder. Det særlige ved LAR er, atder er tale om små, lokale og fleksible løsninger,der kan bidrage til at udvikle en mere bæredygtigafvanding af byen, hvor man i højere grad betragterregnvand som en ressource i stedet for som et pro-blem.

I projektet indarbejdes LAR-løsninger som regn-vandsrender/grøfter langs vejene, lavninger, der kanoversvømmes, eller render i de fælles friarealer,forsinkelsesbassiner og genanvendelse af regnvand.

Det skal sikres i byggemodningen, at overfladevandløber fra bygningerne til enten regnvandsrendernelangs vejene eller til friarealernes render/lavningermellem husene.

ad. regnvandsrenderDer etableres regnvandsrender/grøfter langs vejeneevt. i kombination med hævede vej- og stiprofiler,således at regnvandet siver til regnvandsrenderne.

Regnvandsrenderne skal have tilstrækkelig dybdetil at sikre, at regnvand kan afledes fra grundene,det må forventes at regnvandsrenderne får en dybdepå ca. 0,5 meter. Hvis systemet laves som grøfter,skal det sikres at grøften ikke over tid bliver fyldtop eller skrænterne køres i stykker, f.eks. hvis kan-terne bruges som parkering.

Regnvandsrende i Augustenborg. Kilde, Anvisning for håndte-ring af regnvand på egen grund, Rørcenter-anvisning 016 Maj2012, foto Orbicon

ad. lavningerDe fælles friarealer anlægges med render/lavningerog andre arealer, der ved større regnvandsskyld kanoversvømmes og dermed sikre en forsinkelse afregnvandet. På disse arealer vil der ikke være etpermanent vandspejl.



11

Afledning af regnvand til grønt område i Augustenborg. Kilde,Anvisning for håndtering af regnvand på egen grund, Rørcen-ter-anvisning 016 Maj 2012, foto Orbicon.

ad. forsinkelsesbassinerSenere ledes regnvandet fra både vejenes regn-vandsrender og friarealernes lavninger til fællesforsinkelsesbassiner. Der henvises til illustrations-planen.

ad. genanvendelseDer kan desuden etableres anlæg til opsamling oggenanvendelse af regnvand. Regnvand kan f.eks.bruges til havevanding, bilvask, toiletskyl mv.

Lokalplanens sammenhæng med andenplanlægning

EU-naturbeskyttelsesområderIfølge bekendtgørelse om udpegning og administra-tion af internationale naturbeskyttelsesområdersamt beskyttelse af visse arter (bekendtgørelse nr.408 af 1. maj 2007) kan et planforslag ikke vedta-ges, hvis gennemførelse af planen kan betyde:- at planen skader Natura 2000-områder,

- at yngle- eller rasteområder i det naturlige ud-bredelsesområde for de dyrearter, der er optageti Habitatdirektivet (EU direktiv nr. 92/43/EØFaf 21. maj 1992 om bevaring af naturtyper samtvilde dyr og planter) bilag IV, litra a) kan blivebeskadiget eller ødelagt, eller at de plantearter,som er optaget i habitatdirektivets bilag IV, lit-ra b) i alle livsstadier, kan blive ødelagt.

Natura 2000 områderLokalplanområdet ligger vest for Videbæk og stør-stedelen af området anvendes ved planens udarbej-delse til landbrugsdrift. Nærmeste Natura 2000 om-råde ligger ca. 11,5 km sydøst for planområdet –Skjern Å. Alene pga. afstanden vurderes, at plan-lægning for området til bolig- og rekreative formålhverken i sig selv eller sammen med andre planerog programmer vil påvirke Natura 2000 området.

Bilag IV-arterLokalplanen ligger indenfor udbredelsesområdetfor en række arter, opført på Habitatdirektivets bi-lag IV, herunder vandflagermus, sydflagermus, od-der og spidssnudet frø. Spidssnudet frø kan eventu-elt forekomme ved vandløbet i den nordlige del afplanområdet. Boligerne placeres ca. mellem 50 –100 meter fra vandløbet, hvorfor det vurderes, atder ikke vil ske en væsentlig påvirkning af arten.Der kan eventuel forekomme flagermusarter vedtræer og læbælter i området. Det vurderes dog ikke,at etablering af boligområdet vil påvirke flagermu-sene væsentligt.

Fredning og naturbeskyttelseFredningPå oversigtskortet nedenfor er med brun skraveringvist et område, der er fredet, jf. fredningsskrivelsevedrørende Herborg Bakker og Gammel Mølle.Fredningens formål er at sikre de landskabeligeværdier omkring Herborg Bakker og Gammel Møl-le, samt at sikre offentlighedens adgang til fods tilnærmere angivne stier og hedearealer. Indenfor detfredede område er det ikke tilladt at lave terrænæn-dringer, opføre ny bebyggelse, føres luftledningerover arealet, opføre vindmøller mv.

Arealet udlægges i lokalplanen som rekreativt na-turareal og det sikres med lokalplanens bestemmel-ser, at arealet skal henligge uforstyrret.


12

Der vil dog i kanten af det fredede område, langsmed skellet mod ejendommene matr. nr. 8ac og 8abegge Herborg By, Videbæk anlægges en sti, derskal forbinde det nye boligområde med skolen nordfor Bredgade. Etablering af stien indenfor det fre-dede areal forudsætter en godkendelse fra Fred-ningsnævnet for Midtjyllands – vestlig del.

NaturbeskyttelseslovenNaturbeskyttelsesloven beskytter særlige naturtyper(§3 områder), og fastsætter beskyttelseslinjer forbl.a. kyster, skove og fortidsminder (der er udpege-de som beskyttede iht. museumsloven). I henholdtil loven må der ikke foretages indgreb i de beskyt-tede naturtyper. Der kan i særlige tilfælde meddelesdispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3.

Beskyttet moseEt mindre areal mod nordvest er beskyttet iht. na-turbeskyttelseslovens § 3 som mose. Der må ikkeske ændring af arealets tilstand. Arealet udlæggestil naturareal og skal henligge uforstyrret. Der vilikke ske nogen tilstandsændring.

Beskyttet engLangs vandløbet Sandbækken finder man et eng-areal, der er beskyttet iht. naturbeskyttelseslovens §3. Arealet berøres ikke af de nye boliger eller vej-anlæg. Området ligger indenfor delområde III, derudlægges til naturareal og som skal henligge ufor-styrret. Dog giver lokalplanen mulighed for, at derkan etableres sti langs skel mod ejendommenematr. nr. 8ac og 8al begge Herborg By, Videbæk.Etablering af stien indenfor det beskyttede engarea-let forudsætter en dispensation fra naturbeskyttel-seslovens § 3.

Beskyttet vandløbI den nordlige del af planområdet løber vandløbetSandbækken, som er beskyttet iht. naturbeskyttel-seslovens § 3. Der må ifølge naturbeskyttelseslo-vens § 3 ikke foretages ændringer i tilstanden af detbeskyttede vandløb. Dette gælder dog ikke for sæd-vanlig vedligeholdelsesarbejder i vandløb.

Dog forudsætter etablering af en rørbro i forbindel-se med etablering af sti over vandløbet en dispensa-tion fra naturbeskyttelseslovens § 3. Ringkøbing-Skjern Kommune er indstillet på at meddele dennedispensation, da det er sædvanlig praksis, at der gi-ves tilladelse til nødvendige overkørsler og kryds-

ninger af vandløb. Det kan dog forventes, at derstilles vilkår, som skal sikre, at overkørslerne place-res på en sådan måde, at afstrømningen og vedlige-holdelse af vandløbet ikke påvirkes unødigt.

VandløbslovenSandbækken er ikke behandlet i de statslige vand-planer.

Sandbækken er et offentligt vandløb og er omfattetaf vandløbsloven. Vandløbet er omfattet af 8 meterbræmmer, der skal friholdes, således at vandløbetkan oprenses, jf. vandløbsloven.

Etablering af en rørbro, overkørsel e.lign. er et ind-greb i selve vandløbet og forudsætter derfor en til-ladelse iht. vandløbsloven.

Figur 8: Lokalplanområdet er afgrænset med sort streg. Fredetareal er vist med rød skravering. Igennem det fredede areal lø-ber vandløbet Sandbækken, vist med blå prik-streg signatur.Areal vist med gul skravering viser det beskyttede engareal ogdet beskyttede moseareal er vist med brun skravering. Kortet erikke målfast.

KommuneplanenKommuneplan 2013-2025 blev vedtaget af byrådetden 8. oktober 2013.

Byudviklingsplan for VidebækEn planlægning for området vest for Videbæk tilboligformål er i overensstemmelse med byudvik-lingsplanen for Videbæk. Arealet vest for Højsa-gervej er udpeget som byudviklingsområde medførste prioritet. I planlægningen for det nye bolig-område skal byens grønne og blå strukturer videre-føres ved udlægning af grønne områder og eksiste-



13

rende søer og vådområder skal bidrage til skabe etattraktivt boligområde. Yderligere lægges vægt på,at der sikres gode stiforbindelser mellem boligom-råderne og byens faciliteter, herunder især skole.

Kommuneplanens retningslinjerEn planlægning for området vest for Videbæk er ioverensstemmelse med kommuneplanens retnings-linjer.

Byvækst og byudviklingIfølge kommuneplanens retningslinjer om ”By-vækst og byudvikling”, retningslinje 2, skal nyebyvækstarealer placeres i bl.a. hovedcenterbyerne -herunder Videbæk. I Videbæk skal byvækst til bo-ligformål ske vest for byen, hvilket er i overens-stemmelse med nærværende lokalplan.

Det fremgår af samme punkt, retningslinje 11, atder ved planlægning for nye områder skal ske ind-dragelse af klimatilpasning og elementer, der kanskabe attraktive byområder. Der skal desuden etab-leres grønne og nærrekreative områder i tilknytningtil boligområderne. Disse områder skal udgøremindst 10 % af områdets areal, jf. retningslinje 12.Inden for lokalplanområdets delområde I og II ud-lægges areal til fælles friarealer til rekreative formålsvarende til ca. 33 procent af delområderne.

Arealer til byvækst og byudviklingDet skal ifølge retningslinje om ”Arealer til by-vækst og byudvikling” tilstræbes, at der ikke brugesmere areal til nybyggeri end 1 ha pr. 7 boliger. In-den for lokalplanområdet gives der mulighed for ca.42 - 49 boliger (afhængigt af om boligerne opføressom åben-lav eller tæt-lav bebyggelse indenfor del-område I), hvilket giver et arealforbrug på omtrent-lig 7 boliger pr. ha (ved 49 boliger). Der er i bereg-ningen fratrukket areal udlagt til naturareal, delom-råde III, samt regnvandsbassiner.

Bevaringsværdigt landskabOmrådet er udpeget som bevaringsværdigt landskabi kommuneplanen. Indenfor de bevaringsværdigelandskaber, skal de landskabelige værdier tillæggessærlig stor vægt, hvorfor ønsker om etablering afbyggeri og anlæg samt ændringer af arealanvendel-sen, der kan forringe landskabets karakter, skalvurderes med udgangspunkt i landskabets særken-de. Især den nordlige del af området indeholdersærlige landskabelige værdier pga. arealets terræn

og naturindhold. Den nordlige del af området fast-holdes til rekreativt område og det sikres med pla-nens bestemmelser, at området skal henligge ufor-styrret.

LavbundsarealEt areal langs vandløbet mod nord samt et mindreareal mod sydøst, beliggende indenfor delområde I,er i kommuneplanen udpeget til lavbundsareal, jf.Bilag 2. De udpegede lavbundsarealer skal frihol-des for bebyggelse, der vil kunne vanskeliggøre el-ler forhindre etablering af vådområder.

Der planlægges ikke for boliger mod nord, menarealet friholdes for bebyggelse og udlægges til na-turareal, delområde III. Delområde I udlægges tilboligformål, herunder åben-lav eller tæt-lav bebyg-gelse. Dog giver lokalplanen mulighed for, at dersyd for boligerne, i lavningen, kan etableres et for-sinkelsesbassin med afledning til eksisterendedrænledning.

Kommuneplanens rammerLokalplanområdet ligger indenfor kommuneplanensrammeområde 53rf017, rammeområde 54bo045 ogrammeområde 53rf041, se figur 9.

Figur 9: Eksisterende rammeområder. Lokalplanområdet ervist med sort skråskravering. Kortet er ikke målfast.

Lokalplanen er ikke i overensstemmelse medkommuneplanens rammebestemmelser, idet af-grænsningerne mellem de tre rammeområder er ju-steret.

Der er derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, dersikre den nødvendige overensstemmelse mellemlokalplan og kommuneplan. Kommuneplantillægnr. 50 ændrer afgrænsningerne af rammeområderne


14

53bo045, 53rf041 og 53rf017. Desuden foretagesder mindre ændringer af rammebestemmelserne.Dog fastholdes områdets anvendelse til boligformålog rekreativt grønt område.

Desuden udvides rammeområde 53er027 således, atden del af matr. nr. 8e Herborg By, Videbæk, derikke indgår i lokalplanområdets afgrænsning, frem-tidigt vil indgå i rammeområde. Der kan indenforrammeområde 53er027 etableres dagligvarebutik-ker.

Kommuneplantillæg nr. 50 offentliggøres samtidigmed lokalplanen.

Lokalplan nr. 72.Lokalplan nr. 72 udlægger et større område vest forFasanvej i Videbæk til delvis let erhvervsformål ogdelvis åben-lav boligformål. Den del, der berøres afnærværende lokalplan ligger indenfor delområde 2og må kun anvendes til let erhvervsformål - herun-der lettere industri, lager- og værkstedsvirksomhed.Der kan etableres mindre butikker til salg og udstil-ling af egne produkter i tilknytning til en virksom-heds produktionsvirksomhed.

Med den endelige vedtagelse af lokalplan 389 op-hæves lokalplan nr. 72 for det område, der er om-fattet af nærværende lokalplan.

Bolig- og befolkningsprognoseInfrastrukturudviklingen i Herningområdet har haftpositiv effekt for udviklingen i Videbæk. Der er iVidebæk ske en positiv erhvervsudvikling. Vide-bæk er den by i kommunen, hvor der er sket størstbefolkningstilvækst i perioden fra 2000 – 2011 på9,52 pct. Det vurderes derfor, at der er behov for atder i byen planlægges for nye attraktive boligområ-der.

Skole og institutionerDet nye boligområde ligger i ganske kort afstand tilVidebæk Skole beliggende nord for Bredgade. Af-standen fra området til skole er kun ca. 200 meter.Der etableres sikre stiforbindelser mellem boligom-rådet og skolen. Stien føres gennem tunnel eller viabro over Bredgade.

Kollektiv trafikNærmeste kollektive trafikforbindelse er i forbin-delse med skolen, dvs. 200 meter nord for lokal-planområdet.

MiljøforholdOpvarmningBebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmefor-syningsanlæg efter Ringkøbing-Skjern Kommunesanvisning.

Hvis byggeriet opføres som lavenergibebyggelsegælder, at Ringkøbing-Skjern Kommune skal med-dele dispensation fra en eventuel tilslutningspligt tilet kollektiv varmeforsyningsanlæg, hvis dette øn-skes, jf. planlovens § 19 stk. 4.

Alternativt skal bebyggelse forsynes med individuelvarme til at dække den enkelte boligs behov forvarme og varmt vand. Der er ikke i planlovenhjemmel til at fastsætte hvilken type individuelvarme, der anvendes. Der vil i stedet i købsaftalenog vedtægter for grundejerforeningen blive fastsatbestemmelser, der sikrer, at der ikke etableres an-læg, der kan være generende for naboerne.

Ringkøbing-Skjern Kommune opfordrer til at tænkei bæredygtige løsninger, eksempelvis solvarme og –celler, jordvarme, varmepumper o. lign.

VandforsyningBebyggelsen skal tilsluttes den almene vandforsy-ning.

Vandforsyning til andre formål end drikkevand,f.eks. til toiletskyl, bilvask og vanding kan ske vedopsamlet regnvand. Der kan etableres fælles anlægtil regnvandopsamling/genanvendelse. Den enkeltegrundejer kan frit vælge at opsamle og genanvenderegnvandet.

KloakeringNy bebyggelse skal tilsluttes offentligt spildevands-anlæg efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvis-ning.

Området ligger indenfor kloakopland Videbæk. De-le af planområdet er i spildevandsplanen planlagt tilseparatkloakeret indenfor områderne V156, V146og V149. Dvs. at spildevand og overfladevand føresi hver sit system.



15

Pga. dårlige nedsivningsforhold kan det ikke anbe-fales, at der etableres faskiner i området.

Der kan indenfor delområde I og II etableres fællesregnvandsbassiner. Overfladevand skal via regn-vandsrender/grøfter ledes til de fælles regnvands-bassiner, hvor overfladevandet udledes enten tilvandløb eller drænledning. Afledning af overflade-vand fra lokalplanområdet må ikke overstige 1l/sek/ha af hensyn til den hydrauliske belastning afvandløbet under kraftig regn.

Håndteringen af overfladevand kan med fordel in-tegreres som en del af det grønne element i områ-det. Regnvandsbassiner kan med fordel etableresmed flere forskellige dybder for at forbedre vilkå-rene for dyr og planter.

BrandhanerI forbindelse med etablering af vandforsyning tilområderne, skal der monteres brandhaner. Der skaltages kontakt til Brand og Redning vedrørende pla-cering af brandhaner.

GrundvandVandressourcerne herunder grundvand skal admini-streres ud fra de statslige Vandplaner 2010 – 2015,der trådte i kraft i oktober 2014. Planområdet liggerindenfor Ringkøbing Fjord, hovedopland 1.8.

Område med særlige drikkevandsinteresserLokalplanområdet ligger indenfor område med sær-lige drikkevandsinteresser (OSD).

Bekendtgørelse nr. 1255 af 26. november 2014 omudpegning af drikkevandsressourcer trådte i kraftpr. 3. december 2014. Bekendtgørelsen udpeger lo-kalplanområdet til område med særlige drikke-vandsressourcer.

Kommunerne skal administrere planlægning inden-for områder med særlige drikkevandsinteresser udfra ”Statslig udmelding til vandplanernes retnings-linje 40 og 41 i forhold til byudvikling og andenændret anvendelse i Områder med Særlige Drikke-vandsinteresser (OSD) og indvindingsoplande” (ok-tober 2012), der stadig er gældende.

Som udgangspunkt må der ikke ske byudvikling oganden ændret arealanvendelse indenfor områdermed særlige drikkevandsinteresser. Dog kan der ske

en byudvikling, hvis der ikke findes alternative pla-ceringer og hvis byudviklingen ikke indebærer envæsentlig risiko for forurening af grundvandet. Derkan i særlige tilfælde placeres boliger, mindregrundvandstruende virksomheder og anlæg som erkendetegnet ved at have ingen eller kun ubetydeligeoplag af eller anvendelse af mobile forurenings-komponenter.

Området er ved lokalplanens udarbejdelse alleredeudlagt til boligformål samt rekreative formål iKommuneplan 2013 – 2025. Lokalplanen muliggøringen ændret arealanvendelse.

Størstedelen af Videbæk ligger indenfor OSD. Lo-kalplanområdet ligger i forlængelse af byen modvest og tæt på skolen. Der er i kommuneplanen og-så udlagt områder til boligformål mod syd, udenforOSD, men disse områder ligger ikke i direkte til-knytning til byen og vil ikke umiddelbart følgeprincippet om at byudvikling skal ske inde fra ogud.

Krav om grundvandsredegørelseLokalplanområdet ligger indenfor 3 forskelligerammeområder. I forbindelse med planlægning forområdet, er der udarbejdet et kommuneplantillæg,der ændrer på afgrænsningerne områderne imellem.Der ændres ikke på arealernes anvendelsesbestem-melserne. Nærværende lokalplan giver mulighedfor samme anvendelse, som områderne er udlagt tili kommuneplanen – herunder boligformål og rekre-ative arealer.

Området ligger i et område udpeget til område medsærlige drikkevandsinteresser (OSD). Jf. vandpla-nernes retningslinje 41 skal OSD-områder så vidtmuligt friholdes for udlæg af arealer til byudvik-ling. Der kan dog udlægges arealer til byudvikling,hvis det kan godtgøres, at der ikke er alternativeplaceringer, og at byudviklingen ikke indebærer envæsentlig risiko for forurening af grundvandet. Detfremgår af Kommuneplantillæg nr. 50, hvordangrundvandsinteresserne beskyttes.

I forbindelse med udarbejdelse af Ringkøbing-Skjern Kommuneplan 2013-2025 er der udarbejdeten grundvandsredegørelse, herunder for områderneved Videbæk (Byudvikling i OSD, indvindingsop-lande og NFI). I rapporten redegøres for behov forbyudviklingen i den vestlige del af Videbæk. Hele


16

rapporten kan ses påhttp://rksk.viewer.dkplan.niras.dk/dkplan/dkplan.aspx?pageId=400.Det vurderes, at etablering af boliger og rekreativegrønne arealer ikke indebærer en væsentlig risikofor forurening af grundvandet. En stor del af plan-området friholdes for bebyggelse og befæstede are-aler og udlægges til friarealer og naturareal, der sik-re stor grundvandsdannelse. Yderligere stilles der ilokalplanen vilkår om, at den enkelte ejendommaksimalt må befæstes med vandtæt belægning på50 pct. af grundens areal, hvorved der sker så stornaturlig grundvandsdannelse som muligt.

JordforureningDer er ikke oplyst forureningsforhold efter jordfor-ureningsloven i lokalplanområdet.

Lokalplanområdet, der overføres fra landzone tilbyzone, vil som udgangspunkt være omfattet afområdeklassificeringen og reglerne for anmeldelseog dokumentation i forbindelse med flytning afjord. Hvis det vurderes, at arealet bør undtages afområdeklassificeringen, vil dette foregå iht. Jord-forureningsloven (lovbekendtgørelse nr. 282 af 22.marts 2007) sideløbende med lokalplanprocessen.

Reglerne for jordflytning fremgår af kommunens”Regulativ for jordstyring i Ringkøbing-SkjernKommune” af 19. januar 2008 eller senere rettelser.

Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jord-arbejde støder på en forurening, skal arbejdet stand-ses ifølge § 71 i lov om forurenet jord. Forurenin-gen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommu-ne, og arbejdet må først genoptages efter fire uger,eller når kommunen har taget stilling til, om derskal fastsættes vilkår for arbejdet.

RenovationAf hensyn til fremkommeligheden i området skalkøreveje for renovationsbiler og vendepladser ind-rettes efter reglerne i Ringkøbing-Skjern Kommu-nes "regulativ for Dagrenovation".

Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejenemellem afhentningssted og renovationsbilerne leveop til kravene i Ringkøbing-Skjern Kommunes"Regulativ for Dagrenovation".

I områder med tæt-lav bebyggelse vurderes, om der

er så store affaldsmængder, at der er basis for atetablere affaldsøer i området. Ved større bebyggel-ser (over 20 husstande) bør der som minimum af-sættes plads til et opsamlingssted for genanvendeli-ge materialer (eksempelvis glas og papir). Opsam-lingen kan ske i kuber, eller, hvor det er praktiskmuligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiskecontainere. Underjordiske løsninger er mindre syn-lige og støjgenerne er mindre.

TrafikstøjIht. planlovens § 15a må en lokalplan kun udlæggestøjbelastede arealer til støjfølsom anvendelse, hvisplanen med bestemmelser om etablering af af-skærmningsforanstaltninger mv. kan sikre denfremtidige anvendelse mod støjgener. I boligområ-der må støjniveauet fra veje ikke overskride Lden 58dB.

Bredgade ligger i en afstand til nærmeste boliger påca. 120 meter. Årsdøgntrafikken er målt til ca. 1552køretøjer (ÅDT 2010). Der er lavet et oversigtligberegning i Nord2000, der viser at trafikstøjen vilbelaste området i en afstand af 100 meter med ca.Lden 40 dB. Det vurderes, at boligområdet ikke vilbelastes af støj fra trafikken.

Ifølge kommuneplanens retningslinje om ”Trans-port og Infrastruktur” anbefales at nye boligområ-der planlægges med en afstand til overordnede vej-strækninger på 100 – 200 meter.

Støj fra erhvervStøjbelastning fra virksomheder, herunder også støjfra varelevering må ikke overstige de vejledendegrænseværdier for støj fra erhverv, fastsat i Miljø-styrelsens vejledning om ”Ekstern Støj fra virk-somheder”, vejledning nr. 5/1984 eller senere ud-gave.

Mod øst grænser lokalplanen op til dagligvarebu-tikken ABC Lavpris. Dagligvarebutikken modtagervarer i natperioden og klassificeres som en klasse 4virksomhed jf. Håndbog om Miljø og Planlægning.Det anbefales, at virksomheder indenfor miljøklas-se 4 ikke placeres nærmere boliger end 100 meter.

Der reserveres areal til støjafskærmning indenforlokalplanens delområde I, således at det fremtidigeboligområde kan sikres mod støjgener.

http://rksk.viewer.dkplan.niras.dk/dkplan/dkplan.aspx?pageId=400

http://rksk.viewer.dkplan.niras.dk/dkplan/dkplan.aspx?pageId=400



17

LandbrugDet vurderes, at de nærmeste ejendomme medlandbrugspligt ikke vil blive påvirket af den nye lo-kalplan placering. Nærmeste landbrug (Birkmose-vej 11) med større husdyrhold ligger ca. 550 meterfra lokalplanområdet.

Det kriminalpræventive RådKriminalitetsforebyggende foranstaltninger.”Kommuner og andre bygherrer, som skal renovereeller bygge nye boligområder, kan med fordel tæn-ke kriminalpræventivt – og det behøver ikke væresærlig dyrt eller besværligt”.

Dette er indledning på en ”Vejledning om Nybyg-geri og renovering”, som Det kriminalpræventiveRåd har udgivet. Vejledningen er tilgængelig påwww.dkr.dk hvor der ligeledes findes en lang ræk-ke andre relevante vejledninger omkring kriminali-tetsforbyggelse.

Grundlæggende drejer det sig om at gøre det sværtfor en gerningsmand at begå kriminalitet uden atblive opdaget.

Foreksempel:1. Det kan imødegås ved at området har gode

oversigtsforhold således at vold og hærværk ik-ke kan foregå i det skjulte. Fx at vinduer vendermod stianlæg, udearealer og parkeringsplad-ser.

2. At have gode fællesarealer, hvor beboerne harlyst til at mødes skaber liv og trafik, som fore-bygger kriminalitet.

3. At en lokalplan indeholder bestemmelse om, atbuske og planter skal være vedligeholdt.

4. At god belysning skal være miljørigtigt ogenergibesparende, men skal samtidig oplyseområdet.

5. Vejledningen angiver yderligere præventiveforanstaltninger.

Det vurderes, at de planlagte boligveje beskrevet iredegørelsesdelen lever op til ovenstående vejled-ning.

Ved udarbejdelse af byggemodningsprojektet forlokalplanområdet henvises til ”Vejledning om Ny-byggeri og renovering”, som er tilgængelig påwww.dkr.dk.

Museumsloven, Arkæologi og skjulte for-tidsminderFortidsminder, som for eksempel bopladser og gra-ve fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven ogmå ikke ødelægges uden at en forudgående arkæo-logisk vurdering og eventuel undersøgelse har fun-det sted. Måske er der allerede kendskab til for-tidsminder i et bestemt område, men ofte er for-tidsminderne skjult under muldlaget, og er derforikke registreret i forvejen.

For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøresaf et anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kon-takte ARKVEST for at få en udtalelse for området.En udtalelse er museets arkæologiske vurdering afdet pågældende område. Udtalelsen kan resultere ien frigivelse af området, fordi museet ikke vurderersandsynligheden for skjulte fortidsminder som høj.En anden mulighed er, at der skal foretages en for-undersøgelse, før museet kan udarbejde en gælden-de udtalelse. Det er absolut en fordel for bygherreat kontakte museet så tidligt som muligt i et pro-jektforløb for at undgå at skjulte fortidsminder førstdukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang, hvor-efter arbejdet må indstilles, medens en arkæologiskundersøgelse foretages. Uden en udtalelse misterman muligheden for et statsligt tilskud til bygher-rens omkostninger til en evt. arkæologiske under-søgelse.

Findes der ikke ved en forundersøgelse fortidsmin-der på området, kan bygherren hvad angår Muse-umsloven uden videre gå i gang med anlægsarbej-det. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder,som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvisflyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ik-ke muligt, skal der foretages en arkæologisk under-søgelse.Se i øvrigt folderen ”Vejledning til bygherrer - ar-kæologi og Musemsloven” om Museumsloven oganlægsarbejde. Folderen kan også ses påARKVEST hjemmeside: www.arkvest.dk.

MiljøvurderingIfølge Lov om miljøvurdering af planer og pro-grammer § 3, stk. 1 skal alle fysiske planer inde-holde en miljøvurdering, hvis planen skønnes:1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4,2. at kunne påvirke et udpeget internationalt na-

turbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

http://www.dkr.dk/

http://www.dkr.dk/


18

Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 oghvis planer samtidig fastlægger anvendelsen afmindre områder på lokalt plan eller alene indehol-der mindre ændringer i sådanne planer, skal derifølge lovens § 3, stk. 2, kun gennemføres en miljø-vurdering, hvis de må antages at kunne få væsentligindvirkning på miljøet.

Screening af lokalplanforslagetRingkøbing-Skjern Kommune har gennemført enscreening af lokalplanforslaget for at vurdere omder skal gennemføres en miljøvurdering i henholdtil lovens § 3, stk. 1 pkt. 3.

Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, derer indsat i lokalplanforslaget som Bilag 7.

KonklusionDet vurderes, at lokalplanen ikke er omfattet afkravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse afplanen ikke vil medføre en væsentlig indvirkningpå miljøet jf. § 3, stk. 1 pkt. 3.

Der inddrages et eksisterende landbrugsareal til bo-ligformål og rekreative formål. Arealerne er vedplanens udarbejdelse udlagt til formålene i kommu-neplanen. Med kommuneplantillægget foretages deren indbyrdes justering af rammeområdernes af-grænsning. Desuden foretages der mindre rettelseraf rammebestemmelserne. Dog fastholdes områdetsanvendelse til boligformål og rekreativt grønt om-råde.

Den del af arealet der rummer særlige natur- oglandskabelige værdier udlægges til rekreative for-mål og det sikres med lokalplanens bestemmelser,at beskyttede og fredede arealer vil henligge ufor-styrret.

Planområdet ligger indenfor område med særligedrikkevandsinteresser (OSD). Det vurderes, at etab-lering af boligområde og rekreativt område, der ik-ke betegnes som særligt grundvandstruende anven-delser (opført på ”Tilladelseslisten” – liste 1), ikkevil udgøre en risiko for forurening af grundvandet.Der etableres store grønne rekreative arealer inden-for området, der sikre stor grundvandsdannelse.Desuden stilles der i planen vilkår om, en maksimalbefæstelsesgrad, der sikre stor grundvandsdannelse.

Der vil ske en trafikforøgelse ad Højsagervej, dogikke af væsentlig betydning.

Tilladelser eller dispensationer fra andremyndighederPolitiet:Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilla-delse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan havevæsentlig betydning for færdslens sikkerhed ogafvikling (se Færdselslovens § 100).

Ringkøbing-Skjern Kommune:NaturbeskyttelseslovenEt engareal og et moseareal beliggende mod nordog nordvest er beskyttet iflg. naturbeskyttelseslo-vens § 3 (se Bilag 2). Der må ikke foretages (hand-ling der kan medføre) ændringer i dette områdes til-stand uden at Miljø og Natur giver tilladelse hertil.

Etablering af en rørbro i forbindelse med etableringaf sti over vandløbet Sandbækken forudsætter endispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3.

Fælles friarealer med naturpræg, søer mv. kan overen årrække blive omfattet af Naturbeskyttelseslo-ven, hvorefter det kan blive nødvendigt at søge di-spensation til anlæg mv.

VandløbslovenIndgreb i selve vandløbet, herunder etablering af enrørbro, overkørsel e.lign., forudsætter en dispensa-tion fra vandløbsloven.

MiljøbeskyttelseslovenHvis regnvandet ledes fra forsinkelsesbassin tilSandbækken eller anden drænledning forudsættesen udledningstilladelse iht. miljøbeskyttelsesloven.

Fredningsnævnet for Midtjylland – vestlig del:Etablering af sti indenfor arealet, der er pålagt fred-ning, jf. side 10, forudsætter en godkendelse fraFredningsnævnet for Midtjylland – vestlig del.

Jordbrugskommissionen for Region Midtjyl-land:Ejendommen matr. nr. 8e Herborg By, Videbæk ernoteret som en landbrugsejendom. Der må derforikke foretages ændringer af eksisterende forhold,før Jordbrugskommissionen for Region Midtjyllandhar godkendt, at landbrugspligten ophæves for detteareal.



19

Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelsemed Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af ud-stykningen. Jordbrugskommissionen for RegionMidtjylland kan i forbindelse med ophævelsen aflandbrugspligten stille betingelser i medfør aflandbrugsloven vedrørende jordens drift og/ellerafhændelse af ejendommens øvrige jorder til sam-menlægning med anden landbrugsejendom.Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke fo-retages ændringer af eksisterende, lovlige forholdfør: Jordbrugskommissionen for Region Midtjylland

har meddelt, at landbrugspligten på matr. nr.8e,Herborg By, Videbæk er ophævet.

ServitutterEjere og bygherrer må selv sikre sig overblik overtinglyste servitutter, der har betydning for bygge-og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på,at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst.Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, in-den jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sigom elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandled-ninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spil-devandsledninger. Kommunen kan være behjælpe-lig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, derdækker det pågældende område.

Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret føl-gende tinglyste servitutter, som kan have betydningfor bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplan-området.

Ringkøbing-Skjern Kommune gør opmærksom på,at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejlog mangler i servitutoversigten.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 23.04.1969.Titel: Dok om adgang.Påtaleberettiget: Ringkøbing-Skjern kommune

Deklarationen fastsætter regulerende foranstaltnin-ger mht. adgangen til hovedlandevejen Ringkøbing-Herning (del af hovedlandevej A15). Der etableresadgang til lokalplanområdet via eksisterende vejad-gang Højsagervej, hvorfor lokalplanen ikke er istrid med servitutten.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 25.01.1972.

Titel: Dok om oversigt.Påtaleberettiget: Ringkøbing-Skjern kommune.

Indenfor tinglyst oversigtsareal (25 x 130 meter)må der ikke opføres bygninger af nogen art, og dermå hverken varigt eller midlertidigt anbringes gen-stande eller forefindes bevoksning, der rager mereend 75 cm over en flade gennem kørebanemidte påde 2 tilgrænsende veje.

Arealet mod nord udlægges til naturareal og vilhenligge uberørt. Dog etableres en sti langs skelmod matr. nr. 8ac og matr. nr. 8al begge HerborgBy, Videbæk. Lokalplanen er ikke i strid med servi-tutten.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 05.12.1977.Titel: Dok om byggelinjer mv.Påtaleberettiget: Ringkøbing-Skjern kommune.

Bredgade er pålagt byggelinje på 25 meter målt fravejmidte. De nærmeste boliger placeres ca. 120 me-ter, hvorfor lokalplanen ikke er i strid med servitut-ten.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 02.12.1983.Titel: Dok om fredning.Påtaleberettiget: Fredningsnævnet for Midtjylland –vestlig del.

Deklarationen pålægger fredning over arealer vedHerborg Bakker og Gammel Mølle, Videbæk. Deter ikke tilladt at lave terrænændringer, opføre be-byggelse, føre luftledninger over arealet, opførevindmøller mv. derudover skal der sikres offentlig-heden adgang til fods til nærmere angivne stier oghedearealer.

Arealet der er omfattet af fredningen udlægges tilnaturareal, der skal henligge uforstyrret. Dog etab-leres en sti der skal forbinde det nye boligområdemed skolen nord for Bredgade. Etablering af stienigennem fredningen forudsætter en dispensation fradeklarationen.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 23.01.1997.Titel: Dok om jordkabelanlæg.Påtaleberettiget: RAH – energi til Vestjylland.


20

Langs med og syd for Bredgade er nedlagt 10 kVel-kabler. Selskabet har til enhver tid ret til at efter-se, vedligeholde og udskifte kabelanlægget med til-hørende transformerstation samt sikre sig, at trans-formerstationen står frit og upåvirket af omgivel-serne. Ved byggeri, etablering af vej, terrænæn-dringer, grubning, dræning, boringer eller andet,hvor der er risiko for at skade kabelanlægget, ogsom udføres nærmere end 1 meter fra kabelanlæg-get, skal anmeldes til selskabet senest 8 dage førpåbegyndelsen.

Såfremt der i forbindelse med lokalplanen skal ud-føres stikrydsning af Bredgade, skal der tages højdefor ledningen – evt. ved omlægning.

Matr.nr. 8e, Herborg By, Videbæk.Tinglyst: 16.01.2013.Titel: Deklaration om trykledning til spildevand.Påtaleberettiget: Ringkøbing-Skjern Forsyning.

Den til enhver tid værende ejer er pligtig til at re-spektere nedlægning og tilstedeværelse af spilde-vandsledning med evt. tilbehør i form af brøndemv. Indenfor et servitutbælte på 4 meter omkringledningens midte må der ikke bygges eller plantestræer med dybtgående rødder. Andre ledninger el.kabler må ikke nedgraves uden tilladelse ligesomgrøftegravning ikke må finde sted uden særlig tilla-delse fra påtaleberettigede.

Trykledningen er nedlagt syd for og langs medBredgade. Såfremt der i forbindelse med lokalpla-nen skal udføres stikrydsning af Bredgade, skal dertages højde for ledningen – evt. ved omlægning.

PlanbestemmelserLokalplan 389


21

Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:5.000

Indledning

I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning,Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 587 af 27.maj 2013 med senere ændringer, fastsættes følgendebestemmelser for det i § 2 nævnte område.

Det fremgår af Planlovens § 15, hvad der kan træffesbestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens be-stemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgiv-ning navnlig byggeloven – herunder bygningsregle-mentet.

Lokalplanens bestemmelser er bindende og registre-res i PlansystemDK.Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstremargen.

I højre margen – med kursiv – er der korte supple-rende kommentarer til de enkelte bestemmelserTekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestem-melser og er således ikke bindende.

PlanbestemmelserLokalplan 389Boligformål, Højsagervej, Videbæk

22

1. Formål

Lokalplanens formål er at sikre,:

at områdets anvendelse fastlægges til boligformålsom åben-lav og tæt-lav bebyggelse,

at der udlægges attraktive og sammenhængendegrønne fælles friarealer for boligområdet,

at der udlægges en nord-syd gående stiforbindelseindenfor området, der skaber forbindelse mellemboligområdet og skolen mod nord,

at delområde III udlægges til rekreative formålsom naturareal,

at området vejbetjenes fra Højsagervej.

2. Område og zonestatus

2.1. MatrikeloversigtLokalplanens område er vist på Bilag 1.

Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre:Del af matr. nr. 8e Herborg By, Videbæk samt al-le parceller eller delnumre, der efter den11.02.2015 udstykkes fra de nævnte ejendommeinden for lokalplanens område.

Matr. nr. 8e Herborg By, Videbæk er pålagt landbrugs-pligt. Realisering af lokalplanen forudsætter jordbrugs-kommissionens ophævelse af landbrugspligten.Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fralandinspektøren i forbindelse med ejendommens udstyk-ning, hvor en sådan er nødvendig.

2.2. Opdeling i delområderLokalplanområdet opdeles i delområderne I, II,og III, som vist på Bilag 3.

2.3. ZoneforholdDelområde I og II overføres fra landzone til by-zone med den offentlige bekendtgørelse af denendeligt vedtagne lokalplan.Delområde III ligger i landzone og forbliver ilandzone.

En mindre del af området mod øst (delområde I), der eromfattet af lokalplan nr. 72, ligger i byzone.

2.4. BonusvirkningDelområde III vil fortsat være beliggende i land-zone. Lokalplanen erstatter zonetilladelse efter §35, stk. 1, jf. § 15, stk. 4 og § 36, stk. 1, nr. 5 iplanloven.

Der gives bonusvirkning til udstykning af delom-råde III, jf. § 4.6.



23

3. Arealanvendelse

Delområde I3.1. AnvendelseDelområdet må kun anvendes til boligformål iform af åben-lav og/eller tæt-lav bebyggelse.

Delområdet kan således anvendes til både åben-lav bo-ligbebyggelse (parcelhuse) og tæt-lav boligbebyggelse(række-, kæde- eller dobbelthuse) eller en kombinationheraf.

Delområde II3.3. AnvendelseDelområdet må kun anvendes til boligformål iform af åben-lav bebyggelse.

Delområde I og II3.4. Fælles friarealerArealet markeret på Bilag 3 skal anvendes til fæl-les grønne friarealer, i form af rekreative formålog anlæg i forbindelse hermed, rekreative stier,sø/forsinkelsesbassin, fælles anlæg til regnvands-opsamling/genanvendelse, beplantningsbæltermv.

Inden for arealet markeret på Bilag 3 må der etab-leres adgangsvej til boligområderne. Der kan des-uden etableres en overordnet sti som vist på Bilag3 igennem området.

Anlæg kan eksempelvis være legepladser, grillpladser,bålpladser, læskure o.lign.

3.5. Anvendelse, delområde IIIDelområdet udlægges til naturområde. Der måikke opføres bebyggelse indenfor området. Na-turområderne skal plejes i det omfang, det fast-holder naturkvaliteterne.

Der kan etableres en overordnet sti igennem om-rådet som vist på Bilag 3.

Etablering af sti forudsætter en dispensation fra tinglystfredningsdeklaration samt naturbeskyttelseslovens § 3.

Generelle bestemmelser3.6. HelårsboligerInden for lokalplanområdet må der kun opføreshelårsboliger og boligen må ikke anvendes til fe-rieformål/ferieudlejningsbolig.

3.7. Èn bolig pr. ejendomVed åben-lav bebyggelse må der kun opføres énbolig på hver ejendom.

Bestemmelsen sikrer, at parcelhusområderne ikke æn-dres til f.eks. tæt-lav boligområder eller opdeles i an-parts- eller ejerlejligheder. Området vil derved kunneændre karakter, f.eks. i kraft af krav til flere p-pladserog garage- og udhusbebyggelser.


24

3.8. Erhvervsvirksomhed i boligområdeIndenfor delområderne til boligformål må der ik-ke etableres eller drives nogen form for erhvervs-virksomhed, bortset fra sådan en erhvervsvirk-somhed, som almindeligvis kan udføres i bolig-områder, under forudsætning af,- at virksomheden drives på en sådan måde, at

ejendommens karakter af beboelsesejendomikke forandres (herunder ved skiltning ellerlignende) og områdets karakter af boligområ-de ikke brydes,

- at virksomheden drives af den, der bebor denpågældende ejendom,

- at virksomheden ikke medfører ulemper forde omkringboende,

- at virksomheden ikke medfører behov forparkering, der ikke er plads til på den pågæl-dende ejendom.

Ejendommen må herudover ikke benyttes til no-gen form for erhvervsvirksomhed.

Der gives med bestemmelsen mulighed for, at den enkel-te ejer kan etablere en mindre virksomhed, f.eks. kontor,frisør e.lign, der ikke på nogen måde er til gene for na-boerne.

3.9. Tekniske anlægInden for lokalplanområdet kan der etableres tek-niske anlæg, fælles anlæg til vandopsam-ling/genanvendelse, transformerstationer o.lign.til områdets forsyning. Eventuelle bygninger mågives et maksimalt areal på 15 m2 og en maksimalhøjde på 3 meter.

Bestemmelsen sikrer, at der kan etableres de nødvendi-ge anlæg til forsyning af området.

4. Udstykning

4.1. UdstykningsmulighederDelområde I må udstykkes som åben-lav og/ellertæt-lav bebyggelse.

Delområde II må udstykkes som åben-lav bebyg-gelse.

Delområde I kan således udstykkes til både åben-lav bo-ligbebyggelse (parcelhuse) og tæt-lav boligbebyggelse(række-, kæde- eller dobbelthuse) eller en kombinationheraf.

4.2. Udstykning tæt-lavUdstykning til tæt-lav bebyggelse skal udføres ef-ter følgende principper:- Delområdet kan udstykkes med flere boliger

på samme ejendom.- Delområdet kan videreudstykkes således, at

ingen grund udstykkes med en mindre stør-relse end 300 m2 inkl. andel i fælles opholds-areal udlagt iht. § 7.1.

Tæt-lav bebyggelse skal opføres efter en godkendt be-byggelsesplan, der viser, at Byggelovens § 10 A kan op-fyldes.

Byggelovens § 10 A. ”Når der opføres mere end ét en-familieshus til helårsbeboelse på en ejendom, skal be-byggelsen opføres og anbringes således, at hver bolig-enhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til enselvstændig ejendom med lovlig vejadgang.”Det er alene et fælles opholdsareal, udlagt til tæt-lavboligbebyggelse, der kan medregnes i grundstørrelsen,og ikke fælles friareal, der udlægges for hele bebyggel-



25

sen.

4.3. Udstykning åben-lavUdstykning til åben-lav bebyggelse skal følgeprincippet i den på Bilag 3 viste udstykningsplan.

Der må ikke foretages udstykning, matrikuleringeller arealoverførsler, hvorved der vil fremkommeejendomme med et areal mindre end 700 m2.

Ejendommene skal udstykkes med en facade-længde på minimum 22 meter.

Ved ”princippet” forstås, at udstykningsplanen kan æn-dres ifm. den endelige udstykning. Større ændringer,f.eks. vejforløb, kan kun laves på baggrund af en di-spensation eller ny lokalplan.

4.4. Udstykning af tekniske anlægEjendomme til tekniske anlæg til forsyning kanudstykkes så grunden ikke er større end anlæggetssokkelflade + 1,0 meter hele vejen rundt herom.

4.5. Udstykning af forsinkelsesbassin og regn-vandssøerForsinkelsesbassin kan udstykkes med en bræm-me på min. 8 meter målt fra top af skråning påbassin.

Delområde III4.6. Udstykning af rekreativt områ-de/naturarealDelområdet kan udstykkes til én ny selvstændigejendom.

5. Bebyggelsens placering og omfang

Delområde I5.1. Bebyggelsens placering, tæt-lavBebyggelse til tæt-lav må sammenbygges i nabo-skel.

Bebyggelsen må ikke placeres nærmere end 5 mfra skel mod vej eller nærmere end 2,5 m. fra skelmod sti og åben-lav nabobebyggelse.

Bebyggelse skal, hvor det er muligt, placeres medden mod vej vendende facade eller gavl parallelmed byggelinjen jf. 8.5. således at gadeforløbetunderstreges.

Delområde I og II5.2. Bebyggelsens placering, åben-lavBebyggelsen må ikke placeres nærmere end 2,5m. fra skel mod naboejendom og sti.


26

Bebyggelsen, herunder også garage, carporte oglignende mindre bygninger, må ikke placeresnærmere end 5 m fra skel mod vej.

Bebyggelse skal, hvor det er muligt, placeres medden mod vej vendende facade eller gavl parallelmed byggelinjen jf. 8.5. således at gadeforløbetunderstreges.

Garager, carporte og lignende mindre bygningertil udhusformål kan opføres i eller nærmere nabo-skel end 2,5 m, når længden i naboskel ikke over-stiger 12 m og højden i en afstand af 2,5 m fraskel ikke overstiger 3,5 m. Højden i skellet måvære 2,5 m., se skitse.

Hovedbebyggelsens højde må ikke overstige 1,4x afstanden til naboskel og sti.

Skitse: opførelse af mindre, sekundære bygninger

5.3. BebyggelsesprocentIndenfor lokalplanområdet må bebyggelsespro-centen for den enkelte ejendom ikke overstige 30for åben-lav bebyggelse eller 40 for tæt-lav be-byggelse.

Til beregning af byggemulighederne for boliger iåben-lav og tæt-lav bebyggelse kan ikke medreg-nes andel i fælles friareal.

Til beregning af byggemuligheden for boliger itæt-lav bebyggelse kan medtages en andel af etselvstændigt matrikuleret fælles opholdsareal.Byggemuligheden fordeles ligeligt efter boligan-tal. Det er alene arealer, der etableres som en an-del af opholdsarealet iht. § 7.1, der medregnes.

Bebyggelsesprocenten beregnes iht. bygningsreglemen-tet. Bebyggelsesprocenten udregnes som etagearealetsprocentvise andel af grundens areal.

Fælles friareal er på Bilag 3 vist med skravering, jf. §7.6.

Delområde III og det skraverede areal, udlagt som fæl-les friareal for hele lokalplanområdet, kan ikke medreg-nes i bebyggelsesprocenten.

5.4. Højde og etageantalBygninger må maks. opføres i 2 etager. Intetpunkt af en bygnings ydervæg eller tagflade måvære højere end 8,5 meter over niveauplan ellerterræn målt efter reglerne i bygningsreglementet.

Eventuelle kældre kan opføres med loft beliggen-de max. 1,25 meter over niveauplan eller terrænmålt efter reglerne i bygningsreglementet.

Ny bebyggelse på skrånende terræn må fremtrædemed delvis fritlagt kælder, hvor terrænforholdmuliggør dette.

Småbygninger, herunder garager, carporte, udhu-

Kælder med loft beliggende mere end 1,25 meter overniveauplan eller terræn, målt efter reglerne i bygnings-reglementet, tæller med som én etage.

En kælder, hvor kun én af bygningssiderne er frigravet,betragtes ikke som en etage.



27

se og lign. som ikke opføres integreret med bo-ligbebyggelsen, må højst opføres i 1 etage.

5.5. Forskudte planerBygninger må opføres i flere forskudte planer, så-fremt de tilpasses terrænforholdene. Der kan fast-sættes flere niveauplaner for samme grund.

Bebyggelsen må dog ikke på nogen af bygnin-gens facader fremstå i 3 etager.

5.6. TerrænreguleringsplanTerrænreguleringsplan med koter i DVR90 forbyggeområdet og parcellen i øvrigt skal vedlæg-ges ansøgning om byggetilladelse. Planen skalomfatte eksisterende koter, forslag til fremtidigekoter, samt gulv og sokkelkoter til byggeriet. Pla-nen skal ledsages af facadetegning med indteg-ning af eksisterende og fremtidigt terræn. Se des-uden §7.8 vedr. terrænregulering.

5.7. TagterrasseDer kan etableres tagterrasse, når afstand fra byg-ning eller bygningsdel med tagterrasse til skelmod nabobeboelse er min. 6 meter for åben-lavbebyggelse.

Ved tæt-lav bebyggelse skal placering af tagter-rasse ske ud fra en samlet plan, der tilgodeserhensyn til naboer. Afstand fra bygning eller byg-ningsdel med tagterrasse til skel mod nabobeboel-se i åben-lav bebyggelse skal min. være 6 m.

Følgende betingelser skal ligeledes være opfyldt:- overkant dæk/gulv på tagterrasse må være

max. 6,2 m over terræn ,- værn på tagterrasse skal mod naboskel være

lukket og ugennemsigtigt,- værnet skal udføres i min. 1,0 m og max 1,2

m´s højde over dækket,- på tagterrassen må etableres 1 stk. trappehus,

udestue eller overdækning (eller kombinationheraf) på max. 15 m², forudsat den samledehøjde ikke overstiger 8,5 m. Såfremt detteplaceres nærmere end 2,5 m fra værn/facademod naboskel, skal siden mod naboen udføreshelt lukket og ugennemsigtigt. Ud over oven-nævnte må der ikke etableres stationært in-ventar eller lignende med en højde på mereend 1,2 m. over dækket på tagterrassen

Tagterrasse sil betragtes som en etage og skal indgå ide 2 etager.

Betingelserne for etablering af tagterrasse skal sikre, atnaboerne ikke bliver udsat for uacceptable indbliksge-ner.

Skitse: princip for tagterrasse.


28

5.8. Fælles friarealer, mindre bygningerDer må udelukkende opføres mindre bygningerder understøtter områdets anvendelse til fællesfriareal.

Der kan desuden opføres tekniske anlæg til områ-dets forsyning, inkl. evt. forsinkelsesbassin.

Bygningsarealet til de enkelte mindre bygningermå ikke overstige 15 m² og højden må ikke over-stige 3 meter.

Delområde III5.9. NaturarealetDer må ikke opføres nogen form for bebyggelseindenfor delområdet.

Størstedelen af arealet er fredet, jf. redegørelsens side10.

6. Bebyggelsens udseende

Delområde I og II6.1. Arkitektonisk helhedTæt-lav bebyggelse skal fremstå som en arkitek-tonisk helhed med hensyn til formsprog, materia-ler, farve m.v.

Åben-lav bebyggelse skal indenfor den enkelteparcel fremstå som en arkitektonisk helhed medhensyn til formsprog, materialer, farver m.v.

Der kan skabes variation i bebyggelsen, men det skaludføres således, at hele området fremstår som et samletharmonisk hele.

Ved åben-lav bebyggelse sikrer bestemmelsen, at al be-byggelse på én ejendom opføres ud fra samme arkitek-toniske principper, dette uanset om der senere byggesnyt eller til som ”knopskydning” eller der etableres fle-re enheder på samme ejendom o.lign. Ligeledes skal se-kundære bygninger mm. indarbejdes i den samlede be-byggelses arkitektoniske udtryk

6.2. FacaderFacader skal udføres som blank mur af tegl, pud-set eller vandskuret, samt betonelementer medglat overfladestruktur e.lign. som er malet ellerindfarvet. Herudover må der anvendes træ ellergennemfarvede pladebeklædninger.

Garager, carporte og mindre bygninger til udhus-formål samt mindre bygningsdele må også udfø-res i andre materialer når disse har en overflade-behandling.

6.3. TageTage skal udføres med taghældning på maks. 45grader.

Bygninger der opføres i 2 fulde etager, må ikke



29

udføres med symmetrisk sadeltag, men skal udfø-res med tage, der syner flader, med ensidig tag-hældning, med asymmetrisk saddeltag e.lign.

Mindre bygningsdele i 2 etager, f.eks. et fronti-spice (f.eks. indgangsparti) kan udføres medsymmetrisk saddeltag.

6.4. TagmaterialerTagbeklædningen skal udføres med tagsten af tegleller beton, af tagpap, skifer og naturskifer ellerzink eller udføres med begrønning (sedumtag).

Tage må ikke etableres med blanke og reflekte-rende materialer. Glansværdien må max. være 30‰ og refleksionsværdi max. 2,5 %.Bestemmelsen gælder ikke for solceller, solfange-re, ovenlysvinduer og drivhuse.

Tage kan begrønnes, hvilket kan bidrage til forsinkelseaf regnvandet.

Bestemmelsen indebærer bl.a., at der ikke må anvendesreflekterende glaserede tegltagsten.

6.5. Solfanger/solcellerDer kan til tag- og facadebeklædning anvendesenergibesparende foranstaltninger – herunder sol-fangere, solceller mv. Solceller, solfangere mv.skal ophænges på tag eller facade eller integreressom en del af arkitekturen.

Solfangere/solcelleanlæg skal etableres parallelmed tagfladen.

Solceller, solfangere mv. må ikke medføre blæn-dingsgene for naboer, genboer eller forbipasse-rende.

Bestemmelsen gælder også for tage på carporte, udhu-se, overdækkede terrasser m.v.

Ved etablering af solfangere / solceller på flade tageskal der søges byggetilladelse.

7. Ubebyggede arealer

Delområde I7.1. Fælles opholdsarealI tilknytning til tæt-lav boligbebyggelse skal deretableres fælles opholdsareal svarende til min. 10pct. af etagearealet.

7.2. StøjafskærmningDer kan indenfor delområde I etableres støjaf-skærmning mod ejendommen matr. nr. 1aor Vi-debæk By, Videbæk.

Mod øst grænser planområdet op til dagligvarebutikkenABC Lavpris, som klassificeres som en klasse 4 virk-somhed jf. Håndbog om Miljø og Planlægning. Det an-befales, at virksomheder indenfor miljøklasse 4 ikkeplaceres nærmere boliger end 100 meter. Der henvisesdesuden til lokalplanens redegørelse side 14.


30

Delområde I og II7.3. HegnHegn mod vej og nabo skal udføres som levendehegn.

I skel mod de fælles friarealer må der ikke opsæt-tes hegn eller hæk. Indenfor 4 meter mod skelmod friarealerne skal der plantes spredte buske ogtræer. Beplantningerne skal fremstå som naturligeegnstypiske hjemmehørende arter og skabe englidende overgang fra de fælles grønne friarealertil de private haver.Beplantningen ud mod de grønne fælles friarealermå ikke fremtræde lukket.

Bestemmelserne skal være med til at sikre, at de fællesfriarealer og deres afgrænsning fremstår som et spæn-dende naturområde.

7.4. Eksisterende beplantningEksisterende beplantning omkring ejendommenHøjsagervej 4 skal så vidt muligt bevares.

7.5. BefæstelsesgradDen enkelte ejendom må maksimalt befæstes medvandtæt belægning på 50 pct. af grundens areal.

Der sikres en bedre grundvandsdannelse med en mindrebefæstet grund. Overfladevand forsinkes lokalt ved etab-lering af eksempelvis regnvandsbassin.

7.6. Oplag mv.Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæ-stelse e.lign. gives et ordentligt og ryddeligt ud-seende.

Udendørs oplag må kun finde sted inden for tæthegnede arealer i direkte tilknytning til bebyggel-sen.

7.7. Fælles friarealerOmråder markeret på Bilag 3 udlægges som fæl-les friarealer for hele lokalplanområdet. Fællesfriarealer skal fremstå med naturpræg.

De fælles friarealer kan anlægges med regnvands-render/lavninger. Overfladevandet fra de enkelteparceller kan ledes via render/lavninger i terrænettil de fælles LAR-løsninger.

Inden for området må kun etableres tekniske an-læg eller anlæg, der understøtter områdets anven-delse til rekreative formål, f.eks. rekreative stier,legeplads, bålplads, grillplads mv.

Fælles friarealer med naturpræg, søer mv. kan over enårrække blive omfattet af Naturbeskyttelsesloven, hvor-efter det kan blive nødvendigt at søge dispensation tilanlæg mv.

Tekniske anlæg kan f.eks. være forsinkelsesbassin, an-læg til regnvandsopsamling/genanvendelse eller anlægder understøtter LAR (Lokal Afledning af Regnvand).

7.8. TerrænreguleringDer kan i forbindelse med byggemodningen fore-tages de nødvendige terrænreguleringer, for at



31

sikre at overfladevand kan afledes til forsinkel-sesbassiner. Terrænregulering skal dog begræn-ses, således at eksisterende landskabstræk i videstmuligt omfang bevares. Se desuden §5.6 vedr.terrænreguleringsplan.

Der kan etableres de nødvendige terrænregulerin-ger i forbindelse med etablering af forsinkelses-bassin.

Efter byggemodning må der ikke foretages ter-rænregulering med mere end +/- 0,5 meter. Dermå ikke foretages terrænregulering nærmere na-boskel end 1 m.

Terrænreguleringer skal udføres på en sådan må-de, at mindre tilpasninger udføres blødt afrundetop mod bygninger eller anlæg.

Delområde III7.9. NaturarealArealet skal henligge uforstyrret og der må ikkeforetages ændringer i de beskyttede naturarealerstilstand, jf. naturbeskyttelseslovens § 3.

Vedligeholdelse og pleje af arealet foretages af ejer –Ringkøbing-Skjern Kommune.

8. Veje, stier og parkering

8.1. VejadgangDer etableres vejadgang fra Højsagervej som visti princippet på Bilag 3.

Med i princippet menes, at vejadgang, vej og sti kanflyttes nogle meter ifm. den endelige projektering ogbyggemodning af området.

Den nordlige del af vejen Højsagervej (mellem Bredga-de og stamvej B – B) kan ved senere udbygning af om-rådet, jf. helhedsplanen for Videbæk Vest, ændres til sti.Fremtidigt vil boligområdet vest for Videbæk vejbetje-nes via Høgevej.

8.2. VejeDer udlægges boligveje som vist i princippet påBilag 3.

Vejene skal udlægges og anlægges med minimumfølgende bredder:

- Vej A – A udlægges med en bredde på min.10 m og anlægges med en kørebanebredde påmin. 5 m.

- Vej B – B udlægges med en bredde på min.16,5 m og anlægges med en kørebanebredde

Se Bilag 5 med skitser af vejprofilerne.


32

på min. 6 m og sti med en bredde på 3 m.- Vej C – C og D – D udlægges med en bredde

på min. 12 m og anlægges med en kørebane-bredde på min. 5 m.

- Vej E – E udlægges med en bredde på min.12 meter.

Vejene skal anlægges i asfalt eller med permeabelbelægning.

Vejene anlægges med regnvandsrender/grøfter,der skal håndtere afledning af regnvandet i områ-det.

Ved blinde boligveje skal der etableres vende-pladser på min. 15 x 15 m.

Cirkelrunde vendepladser skal etableres med et køreba-neareal på min. 18 m i diameter, dertil skal lægges 0,5m i rabattens bredde.Vej B – B skal etableres med midlertidig vendeplads.

8.3. OverkørslerHvis overkørsler til de enkelte parceller passererregnvandsrende/grøft, skal overkørslen etableresmed rørlægning af renden/grøften.

8.4. StierDer udlægges en nord-syd gående sti som vist iprincippet på Bilag 3.

Sti a-a udlægges med en bredde på min. 3 m oganlægges med en bredde på min. 1,5 m.

Der kan etableres rekreative stier i de fælles fri-arealer.

Ved Bredgade skal stikrydsning etableres således, at dertages hensyn til sikkerheden for den krydsende gåendeog cyklende trafik. Dette kan f.eks. ske ved niveaufrikrydsning som en tunnel eller bro.Etablering af sti forudsætter en dispensation fra tinglystfredningsdeklaration samt naturbeskyttelseslovens§ 3.

8.5. FartdæmpningVed krydsning mellem vej og sti og grønt rekrea-tivt område skal der etableres anlæg til fartdæmp-ning, som vist i princippet på Bilag 3.

Fartdæmpningen skal have et grønt præg, såledesat områdets grønne præg går igennem området.

Fartdæmpning kan etableres på mange måder, f.eks.som chikaner eller skift i belægning. Etablering af om-råder med græsarmering vil både virke fartdæmpendeog tillade nedsivning af vejvand.

8.6. ByggelinjerDer må ikke etableres bebyggelse e.lign. indenforbyggelinjer på 5 m langs boligvejene, som vist påBilag 3.

8.7. ParkeringDer skal etableres parkering på egen grund sva-rende til min. 2 p-pladser pr. bolig i åben-lav be-byggelse.

Garager, carporte o.lign. medregnes i antal p-pladser.

Parkeringspladser til tæt-lav bebyggelse kan anlægges



33

Der skal etableres parkering svarende til min. 1½p-plads pr. bolig i tæt-lav bebyggelse.

som fællesparkering.

8.8. OversigtsarealerVed veje A-A, B-B, C-C og D-D indenfor lokal-planens afgrænsning skal der sikres oversigtsarea-ler med en udstrækning på 2,5x95 m.

Der henvises i øvrigt til Vejlovgivningen.

8.9. BelysningArmaturer til belysning af vej, sti og fællesarealerskal fremstå med samme udformning, men tilpas-set den enkelte funktion. Der må ikke etableresunødvendig kraftig belysning eller unødvendighøj belysningskilde.Belysning af veje, stier og friarealer skal udføresmed armaturer med nedadrettet lyskilde, som errettet mod det, de skal oplyse. Armaturerne skalvære sådan udformet, at selve lyskilden ikke ersynlig på afstand.

Bestemmelsen skal sikre at belysning i området fremstårens, mens højden af armaturet kan variere afhængig afom der er tale om en stamvej eller en mindre parke-ringsplads i en tæt-lav boligbebyggelse.

9. Tekniske anlæg

9.1. Ledninger, kabler mv.Ledninger til el, telefon, antenner og lignendeskal fremføres under terræn.

9.2. Antenner og parabolerDer må ikke opsættes udvendige antenner og pa-raboler på facader mod vej. Udvendige antennerog paraboler må ikke monteres højere en 1,20 mover terræn. Paraboler over 100 cm i diameterkræver byggetilladelse eller anmeldelse.

9.3. MinivindmøllerDer må ikke etableres minivindmøller indenforlokalplanområdet.

9.4. VarmeforsyningNy bebyggelse skal tilsluttes kollektivt varmefor-syningsanlæg.

Hvis ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelseskal Ringkøbing-Skjern Kommune meddele dispensationfra en eventuel tilslutningspligt til et kollektiv varmefor-syningsanlæg, hvis dette ønskes, jf. planlovens § 19, stk.4.

9.5. KloakeringNy bebyggelse skal tilsluttes det separat kloake-rede spildevandssystem efter Ringkøbing-SkjernKommunes anvisning.


34

9.6. Lokal afledning af regnvandDer kan indenfor området etableres tekniske an-læg til afledning af overfladevand, f.eks. forsin-kelsesbassiner, regnvandsrender, grøfter langs ve-je mv.

Forsinkelsesbassinet skal udføres som et rekrea-tivt element med lave skråninger på max. 1:5.

Bassinet må ikke indhegnes.

Der kan etableres anlæg til opsamling og genanvendel-se af regnvandopsamling.Der kan etableres fælles forsinkelsesbassiner. Overfla-devand skal via regnvandsrender/grøfter ledes til defælles regnvandsbassiner, hvor overfladevandet udledesenten til vandløb eller drænledning. Afledning af over-fladevand fra lokalplanområdet må ikke overstige 1l/sek/ha.

Det anbefales, at bassinet integreres som en del af detgrønne element og udføres med varierende dybder for atforbedre vilkårene for dyr og planter.

10. Miljø

10.1. MiljøklasseDer må i lokalplanområdet kun etableres virk-somheder indenfor miljøklasse 1-2, dvs. virksom-heder, der påvirker omgivelserne i ubetydeliggrad.

11. Grundejerforening

11.1. MedlemspligtDer skal oprettes en grundejerforening med med-lemspligt for samtlige grundejere inden for lokal-planens område.

Grundejerforeningen skal lade sig sammenlæggemed en eller flere tilgrænsende grundejerforenin-ger efter krav fra Ringkøbing-Skjern Kommune.

Der er ikke hjemmel til i en lokalplan at fastsætte be-stemmelser om ejerskab, men det forudsættes at grund-ejerforeningen overdrages ejerskab af fællesarealermm.

11.2. Drift og vedligeholdelseGrundejerforeningen skal forestå drift og vedli-geholdelse af de fælles friarealer indenfor delom-råde I og II, herunder anlæg til regnvandshåndte-ring og forsinkelsesbassiner, beplantning, veje,belysning, fællesanlæg og stier. Drift og vedlige-holdelse af veje omfatter tillige afvanding, herun-der vedligehold af regnvandsrender, grøfter ogrendestensbrønde med tilhørende ledninger, derskal føres frem til offentlige regnvandsledninger.

Delområde III, der er udlagt til naturareal, er und-taget. Arealet vil vedligeholdes af Ringkøbing-Skjern Kommune.

Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver,som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen.



35

11.3. Godkendelse af vedtægterGrundejerforeningens vedtægter og ændringerheraf skal godkendes af Ringkøbing-SkjernKommune.

11.4. Oprettelse af grundejerforeningGrundejerforeningen skal oprettes senest nårRingkøbing-Skjern Kommune kræver det.

12. Betingelser for, at ny bebyggelse måtages i brug

12.1. VandforsyningNy bebyggelse må ikke tages i brug, før den ertilsluttet kollektiv vandforsyning.

12.2. VarmeforsyningNy bebyggelse må ikke tages i brug før der ersket tilslutning til kollektiv varmeforsyning efterRingkøbing-Skjern Kommunes anvisning, dog jf.§ 9.4.

Et varmeprojekt for området er under udarbejdelse.

12.3. KloakeringNy bebyggelse må ikke tages i brug, før der ersket tilslutning til et offentligt spildevandsanlægefter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning ogi overensstemmelse med Spildevandsplan 2010-2020.

Området ligger indenfor kloakopland Videbæk. Dele afområdet er i spildevandsplanen planlagt til separatkloa-keret.

13. Lokalplan og byplanvedtægt

13.1. Lokalplan nr. 72Ved den endelige vedtagelse og offentligt be-kendtgørelse af lokalplan 389 ophæves lokalplannr. 72 for et område til bolig- og erhvervsområdevest for Fasanvej i Videbæk, vedtaget den 15.april 1997, for det område, der er omfattet af lo-kalplan 389.

14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter.

15. Retsvirkninger

Midlertidige retsvirkningerNår forslaget til lokalplan er offentliggjort må deejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke ud-nyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af

Da forslaget til lokalplan kan blive ændret ved Byrådetsendelige vedtagelse, omfatter bestemmelsen også be-byggelse og anvendelse af bebyggelse, der er i overens-


36

den endelige plan. stemmelse med forslaget.

Der gælder efter planlovens § 17, stk. 1, et mid-lertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse ogændring af anvendelsen. Den eksisterende lovligeanvendelse af ejendomme kan fortsætte som hid-til.

De midlertidige retsvirkninger gælder, indtil lo-kalplanen er endeligt vedtaget og vedtagelsen eroffentliggjort, dog højst et år efter offentliggørel-sen.

Efter udløbet af indsigelsesfrisen kan Byrådet eventueltgive tilladelse til, at en ejendom udnyttes efter forslaget.

Endelige retsvirkningerNår lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådetog vedtagelsen er offentliggjort, må der ikke ret-ligt eller faktisk etableres forhold i strid med pla-nens bestemmelser.

En lokalplan medfører ikke “handlepligt”. Eksisterendelovlige forhold kan fortsætte som hidtil. Men når ejerneeller brugerne ønsker at ændre forholdene - opføre nybebyggelse, bygge om m.v. - så skal ændringerne være ioverensstemmelse med lokalplanen.

Der kan meddeles dispensation fra lokalplanen,hvis dispensationen ikke er i strid med princip-perne i planen. Mere omfattende afvigelser kankun foretages ved at udarbejde en ny lokalplan.

Dispensation kan kun meddeles efter forudgående na-boorientering, med mindre Byrådet skønner, at en sådanorientering er af underordnet betydning for de personerog foreninger, der skal orienteres.

Som altovervejende hovedregel medfører en lo-kalplan ikke erstatningspligt for kommunen.Men, hvis en ejendom er udlagt til et offentligtformål i en lokalplan, så kan ejeren under visseforudsætninger forlange ejendommen overtaget afkommunen mod erstatning.

I henhold til planlovens § 47, kan der foretagesekspropriation af privat ejendom eller rettighederover ejendomme, når ekspropriationen er af væ-sentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokal-plan.



37

Vedtagelsespåtegning.

Foreløbig vedtaget af Ringkøbing-Skjern Byråd i henhold til § 24 i Lov om planlægning, den 16. juni 2015.

Iver Enevoldsen Niels Erik KjærgaardBorgmester Kommunaldirektør

Endelig lokalplan.Endeligt vedtaget af Ringkøbing-Skjern Byråd i henhold til § 27 i Lov om planlægning, den 6. oktober 2015.

Iver Enevoldsen Niels Erik KjærgaardBorgmester Kommunaldirektør

Offentlig bekendtgørelse af lokalplanen.

Lokalplanen er i henhold til § 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den 23. oktober 2015.

Lokalplanen er i henhold til § 54b i lov om planlægning registreret i PlansystemDK.

Matrikelkort: Bilag 1Lokalplan 389


Matrikelkort: Bilag 1Lokalplan 389


Eksisterende forhold: Bilag 2ALokalplan 389


Eksisterende forhold: Bilag 2BLokalplan 389


Arealanvendelse: Bilag 3Lokalplan 389


Helhedsplan: Bilag 4Lokalplan 389


Bred

gade

Højsagervej

Sti til Herborg Bakker

Høg

evej

Frem

tidig

O

mfa

rtsv

ej

Gra

vhøj

Gra

vhøj

e

Gra

vhøj

Vejprofiler: Bilag 5Lokalplan 389


Vej A - AVej B - B

Vej C - C og D - D

Tværprofil af vej C - C og D - D: 2 nord / syd gående boligveje

min. 2,5mmin. 12m

Vej A - AVej B - B

Vej C - C og D - D

Tværprofil af vej B - B: øst / vest gående stamvej / boligvej

min. 2,5m

min. 16,5m

Vej A - AVej B - B

Vej C - C og D - D

Tværprofil af vej A - A: boligvej øst for Højsagervej

min. 2,5m

min. 10m

lokalplan nr. 389 - ringkøbing-skjern municipality · 2015. 10. 21. · gelser eller efter eget...

Documents