lucrare-creditul bancar
TRANSCRIPT
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
1/56
UNIVERSITATEA,ALEXANDRU IOAN CUZA"IASIFACULTATEA
DE ECONOMIESI ADMINISTRAREAAFACERILOR
SPECIALIZAREA:FINANTESIBANCI
LUCRAREDELICENTA
CONDUCATOR STIINTIFIC:
CONF.UNIV.DR.DANCHIRLESAN
ABSOLVENT:
DAMIEAN CONSTANTIN
2009
1
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
2/56
2
UNIVERSITATEA,ALEXANDRUIOANCUZA"IASI FACULTATEA
DE ECONOMIESI ADMINISTRAREAAFACERILOR
SPECIALIZAREA:FINANTESI BANCI
Analiza comparativaa acordariii
gestionariicrediteloripotecarefata
de cele imobiliare
CONDUCATOR STIINTIFIC:
CONF.UNIV.DR.DAN CHIRLESAN
ABSOLVENT:DAMIEAN CONSTANTIN
2009
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
3/56
3
CUPRINS
CUPRINS00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 000000000000000000000000000000 3
CapI Creditele:abordarigenerale000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004101 Istoriacredituluiievolutiaacestuia00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004
10101 Istoriculcreditului0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000004
10102 Concepteidefinitii0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000005
102 Clasificareacreditelor000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000006
10201 Creditulcomercial000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000007
10202 Creditulbancar0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000012
103 Trasaturile,principiileifunctiilecredituluibancar000000000000000000000000000000000000000000000000000015
10301 Functiilecredituluibancar00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000015
10302 Principiilecreditariibancare:00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000018
10303 Etapelecreditarii 0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000018
10304 Trasaturile creditului00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 0000000000000000000000000 19
CapII Abordariteoreticeprivindcrediteleimobiliare iceleipotecare000000000000000000000000000000024
201 Crediteleimobiliare00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000024
20101 Definitieiconcepte0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000024
20102 Categoriidecredite00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000026
20103 Conditiispecificedecreditare000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000027
202 Crediteleipotecare0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000029
20201 Definitieiconcepte0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000029
20202 Conditiidecreditare000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000032
203 Asemanariideosebiridintrecrediteleimobiliareiceleipotecare00000000000000000000000000037
20301Garantareacreditelor0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000037
20302 Criteriile ce diferentiazacrediteleipotecarede cele imobiliare 0000000000000000000000000000 42
CapitolulIII AnalizacomparativaaacordariiigestionariicreditelorimobiliarefatadeceleipotecarelaagentiaRaiffeisenBankTirguNeamt000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000043
301 Analizageneralaaacordariicreditelorimobiliareiipotecare000000000000000000000000000000000043
302 Analiza evolutiei creditelorimobiliare iipotecarein perioada2006-2008 000000000000000000 46
Concluzii 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000000 00000000000000000000000000000 50
Bibliografie000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000054
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
4/56
4
Cap I Creditele:abordarigenerale
1.1 Istoriacredituluiievolutia acestuia
1.1.1 IstoriculcredituluiUnele surse1 trateaza problematicaaparitiei creditului, ca fiind incepandcu mileniul al
II-leai0Hr00Creditul a aparut in Orientul mijlociu, fiind activitateamarilor proprietarifunciari0
Creditul s-a manifestatisub forma comertuluicu baniconvertibili, intalnindu-sela egipteni,
fenicieni, dar i la greci dupa o perioadCreditul a aparut pe fondul lipsei de disponibilitati
banetii a unui risc inalt pe care acesta il presupunea, de aceea aceasta activitate era
predominant in activitatea camatarilor, care practicau dobanzi ridicate in activitatea lor0
Deoarece neincredereain debitorera mare,s-a ajuns la o dobanda de pana la 100% din suma
imprumutata, de aceea uneori creditorul trebuia sa aiba incredere in debitor ca acesta va
restituisuma imprumutata la timp0Aceasta increderea imprumutatoruluia dat denumireade
credit, termen ce deriva din latinescul credium,credere = a crede0Debitorul era supravegheat
de catre creditor asupra rambursarii creditului, ceea ce a condus , in Roman Antica, la
pedepsireadebitoruluiin caz de neplata,prin intemnitaresau prin pedepse asupra integritatii
sale0
Creditele au fost din ce in ce mai solicitate, mai ales prin prismafaptului ca economia
a cunoscut o modernizare culminanta, mai ales atunci cand s-a trecut de la manufactura laindustriamecanizata0
In cadrul economiei contemporane, i anume cea de piata creditul a cunoscut o
ascensiune impresionanta, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementaristricte,
de reglementareicontroldin partea Bancilor Centrale0Putem asocial creditului expresia de
"comert cu bani", acest termen rezultanddin activitateade intermedierefinanciara a bancilor,
care plaseaza disponibilitati banetisub forma de credit0 Aceasta intermedierese realizeaza
prin transferulde fonduritemporare de la persoanelecare iidepun sume de bani sub forma
de depozite,catre persoanelecare au neoiede lichiditati, sub forma de credite0
Ca orice produs iserviciu, intermediereabancara are iea un pret,care se reflect prin
intermediuldobiinzii0
1 TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,CHIRLESAN,Dan, Moneda icredit, Editia a doua,revizuita iadaugita,E dituraUniversitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2008, pag0141
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
5/56
5
1.1.2 Concepte idefinitii
Credite sunt tratate diferit in studiile icartile de specialitate,in functie de viziunea
fiecarui economist, dar daca facem abstractie de viziunea obiectiva, decucem principii i
trasaturicomune0
Definitia creditului2,aacum reiese din lege este "orice angajamentde plata a unei
sume de bani in schimbul dreptului de rambursare a sumei platite, precum i la plata unei
dobanzisau a altor cheltuieli legate de aceasta suma sau orice prelungire a scadentei unei
datoriiiorice angajamentde achizitionare a unui titlu care incorporeazao creanta sau a unui
drept la platauneisume de bani"0
Pentru ca activitateade creditaresa se desfaoare in bune conditii, este nevoiede un
cadru organizat, i anume bancile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate sa
desfaoare,in principal activitati de atragere de depoziteiacordare de creditein nume icont
propriu0
Din anul 2000, bancilor li s-a asociati termenul de "institutie de credit"3, dar acest
termen nu relectaintreagaactivitate bancara4,deoarece ascestea nu acorda numaicredite,ci i
efectueaza operatiunide atragere de depozite0
Din punctulmeu de vedere,cea mai adecvata denumirepe are o poate asociao banca
este cea de institutie de intermediere financiara, deoarece ea se ocupa cu intermedierea de
capitaluri banetiintreagentiieconomici0
O alta definitie data creditului5 are la baza o suma de bani pe care o banca o acorda
unei persoane fizice sau juridice pe o anumitaperioadade timp, pana la o datitascadenta,i
pentru care primeteo dobanda,reprezentand uzufructul utilizarii capitalului de credit0
In opinia altor economiti6, creditul este operatiunea prin care se ia in stapanire
imediataresurse,in schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, in mod normalinsotite
2Legea bancara nr058/1998,publicatain MonitorulOficial nr0121 din 23 martie1998, atr03, lit0b
3termen preluatdin art01, alin01 al Directivei nr02000/12/CEdin 20 martie2000, a ParlamentuluiEuropeania
Consiliului, modificataprin Directiva nr02000/28/CEdin 18 septembrie2000 a ParlamentuluiEuropeaniaConsiliului, care au abrogat Directiva nr077/780din 12 decembrie1977 a Consiliului, cunoscuta ca "Primadirectiva de coordonare bancara"4
Turcu, Ion,Operatiuni fcontracte bancare. Tratat de drept bancar, Editia a V-a acutualizataicompletata,Vol I, Editura LuminaLex, Bucureti,2004, pag0 21805Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, Moneda, banci, credit, Editura Universitara, Bucureti,2005, pag0361
6Stoica, Victor, Deaconu, Petre,Bani icredit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor ipolitica
monetara, Editura Economica, Bucureti,2003, pag0289
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
6/56
6
de plata unei dobanzi ce remunereaza pe imprumutator0 Operatiunea priete doua parti0 O
parte acorda creditul0Cealalta parte il primete,decise indatoreaza0
Ca o ultima abordare a definitiei i conceptuluide credit7, acesta este de finit ca
schimbul uneivalori monetare prezente,contra uneivalori monetare viitoare0
1.2 Clasificarea creditelor
Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica crediteledupa mai multecriterii8:
1) dupa natura economicaiparticipantii la relatia de creditare:
..f creditul comercial;
..f creditul bancar;
..f creditul de consum;
..f creditul obligatar;
..f creditul ipotecar0
2) dupa calitateadebitorului:
..f creditul acordat persoanelorfizice;
..f creditul acordat persoanelorjuridice0
3) dupa calitateadebitoruluiia creditorului;
..f creditul public;
..f creditul privat0
4) dupa scopulacordarii creditului:
..f creditede productie;
..f creditede circulatie;
..f creditede consum0
5) dupa natura garantiilor:
..f crediterele;
..f creditepersonale0
6) dupa intindereadrepturilorcreditorului:
..f
creditedenuntabile;..f creditenedenuntabile;
..f creditelegale0
7) dupa modulde stingerea obligatiilor de plata:
7Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Moneda icredit, Editura Sedcom Libris, Iai,2006, pag0
878
Stoica, Victor, Deaconu, Petre,op0cit0,pag0297-298
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
7/56
7
..f crediteamortizabile;
..f crediteneamortizabile0
8) dupa termenulde rambursare:
..f creditepe termen scurt;
..f creditepe termen mijlociu;
..f creditepe temen lung0
Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, in economie de piata
contemporana,distingemo seriede caracteristici comune:
..f prin scontarea efectelor de comert (a cambiilor), se remarca o fuziune intre
creditelecomerciale icele bancare;
..f s-au produs schimbari in destinatiacrediului, prin faptulca ponderea creditelor
speculativeia celor destinateinteresuluinevoilor statului;
..f se produc modificari frecvente a nivelului dobanzii,cu scopulde a favoriza sau
delimita dimensiunile creditului;
..f se remarca sporireacreditului bancar in detrimentulcelui comercial0
Creditele pot fi clasificate dupa oricare din aceasta categorie,dar cel mai importatnt
este reprezentat de natura economicaiparticipantii la creditare,distingandu-semai sintetizat
urmatoareleforme9:
..f creditul comercial;
..f creditul bancar;
1.2.1 Creditulcomercial
Creditul comercial10 este acel credit acordat intre producatori i comercianti prin
vanzarea marfurilor, in schimbul unor instrumentede credit(sau efecte decomert)0De asemenea
reprezinta o amanare la plata, acordata de un furnizor de marfuri sau de servicii, clientului sau0
Datoritaacestuicredit,intreprinzatorii iipot plasamarfa fara a mai ateptacumparatoriisa dispunade
bani,accelerandastfelcircuitul capitalului real0
Analizand isintetizand mai multe surse, destingemo serie de caracteristici ale
creditului comercial:..f reprezintacreditul pe care i-lacorda agentiieconomicila vanzarea marfurilor
sub forma amanarii platilor;
9Cocri, Vasile, Chirlean, Dan, Economie bancara. Repere teoretice i studiu monografic, Editia a II-a,
Editura Universitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2008, pag03410Levente,Katona,Finatarea fntreprinderilor mici imijlocii, Editura Expert, Bucureti,2004, pag0148
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
8/56
8
..f avantajul acestei forme de credit consta in faptul ca intreprinzatorul iipoate
desface productiafara a ateptamomentulin care cumparatorulva detinebani;
..f creditul comercial prezintaunele limite, in sensulca orice intreprinzator iiva
putea vinde mrfa pe credit, in masura in care acesta detinerezerve de capital
care sa ii permitacontinuareaactivitatii0De asemenea,creditul comercial este
limitat in functie de regularitateaincasarii valorii marfurilor;
..f o limita a creditului deriva din destinatiamarfurilor vandute prin acest tip de
credit, respectiv cei doi participanti la raportulde credit trebuie sa apartina
aceluiaisector de activitate0
Creditul comercial se manifestasub doua forme:
a) Creditul cumparator:
..f se manifestasub forma platilor in avans;
..f aceste creditetrebuiesa apara ca o prefinantarede catre beneficiari a produselorpe
care intentioneazasa le achizitioneze;
..f sunt frecvente in ramuri precum:comertul,agriculturaiconstructiile de locuinte0
b) Creditul vanzator:
..f are ca obiectvanzarea marfurilor cu plataamanata0
Sporirea dimensiunii creditului comercial are la baza unii factori, care decurg din cele
trei componente care actioneaza in acest domeniu, i anume componenta traditionala,
comerciala ifinanciara0
Componenta traditionala reprezinta interesele comune ale participantilor la sporirea
fluidizarii schinburilor costurilor de organizarea activitatii comericale0Se reduc costurile de
depozitareale stocurilor de marfuri (pentru producator) i costurilor aferente mijloacelor
de plata(pentru cumparatori)0
Componenta comerciala semnifica utilizarea creditului ca mijloc de promovare a
vanzarilor0
Componenta financiara reprezintao alta motivatiea creditului comercial isemnifica
punerea la dispozitia clientului, pentru o perioadadata,a unei parti din capital sub forma de
marfa, pentru care plataeste amanata0
Creditele comerciale, reprezintain prezent,ca pondere,in tarile dezvoltateun cuantum
cupins intre 10% i 40% din datoriile intreprinderilor i reprezinta un instrument de
promovare i de reducere a cheltuielilor cu plata dobanzilor0Pe baza creditelor comerciale
primitese pot reduce solicitarilede creditebancare,sau se poate amplifica cifra de afaceri0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
9/56
9
Creditul comercial antreneaza emisiuneade titluri specifice acestuicredit, pe termen
lung aceste creditefiind reprezentate de inscrisuri cum ar fi actiunile iobligatiunile, iar pe
termen scurt acestea constau in cambii, bilete la ordin, cecul etc0,ca titluri de creanta, care
prezintaavantajul scontarii la banci0 Astfel, creditul comercial devinecredit bancar, iar prin
cedarea portofoliului de efecte comerciale de catre o banca comerciala, bancii centraleprin
rescontare,se antreneaza un mecanismde emisiunede moneda centrala0
Cambia este un titlu de credit11 sub semnatura privata care pune in legatura, in
procesulcrearii sale 3 persoane:tragatorul,trasul ibeneficiarul0Titlul este creat de tragator
in calitatede creditor,care da ordindebitoruluisau numittras sa plateascao suma fixata la o
data determinata in timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma0 Pentru a fi
valabila, cambia trebuie sa contina mentiunile obligatorii cuprinse in Legea nr0 58/1934
asupra cambiei ibiletului la ordin, modificataprin Legea nr083/19940Ea poate fi platibila
imediatsau la un termen scurt de la emitereaei (de regula90 de zile)120
Elementeleobligatorii ce trebuiecuprinseintr-ocambie:
..f denumireade cambie;
..f ordinulpur isimplu de a plati o suma binedeterminataexprimataintr-ovaluta i
inscrisa in cifre i litere (daca suma in cifre nu este aceeai cu suma in litere,
ramane valabila aceasta din urma,iar in cazul cand in cambiesuma in cifre ilitere
este trecuta de mai multeori, ramane valabila cea mai mica);
..f numele,prenumeleiadresa trasului (persoaneicare trebuiesa plateasca);
..f scadenta,care poate fi la o zi fixa calendaristica,la vedere,la un a numittermen de
la vedere,adica la prezentare,la un anumittermen de la data emiterii, iar daca nu
este indicatascadenta se consideraca se platetela vedere;
..f locul unde urmeaza sa se efectueze plata;
..f numele, prenumele i adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emisa la
purtator);
..f data (anul, lunaiziua) ilocul emiterii;
..f semnatura tragatoruluicare in ultima instantaatesta valabilitatea cambiei0
Lipsa oricarei elementdin cambie,atratge dupa sinenulitateaei0
11http://www0cpea0ro/cambia0php[accesat 0200502009]
12Kiritescu, Costin, - Moneda, micienc ic/opedie, Editura $tiint ifica i Encicplopedica, Bucureti, 1982, pag. 77
http://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0phphttp://www0cpea0ro/cambia0php -
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
10/56
10
Biletul la ordin13 este un efect comercial, inscris prin care o persoana numitaemitent
sau subscriitor (debitorul) iiasuma obligatiapersonalaineconditionatasa plateascapentru
biletul de ordinunei alte persoane numitebeneficiar (creditor) o anumitasuma de bani, la o
data fixa numitascadenta iintr-unloc binedeterminat0
Mentiunile esentialepe care trebuiesa le cuprindaun bilet la ordinsunt:
..f denumireade biletla ordin;
..f data emisiunii;
..f scadenta;
..f mentionareaobligatiei personaleineconditionatede a plati suma de bani;
..f numelebeneficiarului;
..f semnatura subscriitorului sau a emitentului;
..f locul de plata0
Spre deosebirede cambie, in biletul de ordin nu figureaza numeletrasului, deoarece
tragatorulitrasul se identifica cu persoana emitentului0Tot spre deosebirede cambie, care
este creata la initiativa creditorului, biletul la ordineste creat la initiativa debitorului0
Biletul la ordineste o promisiunede a plati inu un mandat de plata0Poate fi transmis
prin gir ipoate fi garantat prin aval0
Obligatiile rezultanddintr-unbilet la ordinse supun aceloraireguli generaleca icele
rezultanddintr-ocambie, insa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul
are aceleaiobligatii ca icel care accepta o cambie0
Incalitatede instrumentde plata a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat
mai ales de marile intreprinderi0Deoarece biletul la ordineste uneoritransmiscu intarziere in
vederea mobilizarii creditelor, beneficiarii lor prefera sa se deconteze cu clientii prin
intermediulcambiilor0
Cecul este un efect comercial, inscris dat in baza unuidepozitde banisau a unuicredit
deschis, sub forma de ordin de plata; cu ajutorul lui, o persoana (tragator) poate sa retraga
anumitesume de bani de la o societate bancara numitatras, in folosul sau sau al unei alte
persoane numitebeneficiar0
Instrumentul de plata folosit este carnetul de cecuri0 Cecul se poate emite valabil
numai daca in momentulemisiunii sale exista disponibil, o provizie (un depozitde bani sau
credit deschis la banca)0Spre deosebirede cambie,cecul servetemai mult ca instrumentde
plataide compensatie,nu de credit0
Cecul poate fi emis:
13http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 (accesat 3.05.2009]
http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 -
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
11/56
11
..f nominativ, care indica explicit numele beneficiarului i se transmiteprin gir
sau andosare;
..f la purtator,care nu cuprindenici un nume ise transmiteprin simpla inaintare0
Exista mai multetipuri de cecuri:
..f cecul barat;
..f cecul de calatorie;
..f cecul de decontare;
..f cecul de dispozitie;
..f cecul documentar;
..f cecul prin corespondenta;
..f cecul in alb0
Sesizam i o serie de deosebiri14
intre efectele de comert i biletele de banca,
reprezentate de:
..f din privinta emitentilor, efectele de comert pot fi emise de orice persoana
juridica, in timpce biletelede banca sunt emisedoar de banca centrala;
..f nici o persoana nu este obligata sa accepte ca mijloc de plata un efect
comercial, spre deosebirede bancnote,un mijloc de platalegal care nu poate fi
refuzat;
..f efectele comerciale sunt creante determinate, spre deosebire de biletele de
banca ce sunt creante generalizateasupra economiei;
..f in cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilitatii debitorului, spre
deosebirede bancnote,care sun garantate de stat nu ca putere de cumparare,ci
ca mijloc legal de plata;
..f cedarea unui efect comercial nu constituieo platain sensulstingerii obligatiei,
in consecintain cazul titlului care circula intre mai multi posesorisuccesivi,
acetia iiasuma solidar riscul neplatii sumei inscrise in titlu0 Spre deosebire
de acest lucru, cedarea unui bilet de banca constituie o plata, avand ca efect
stingereadefinitiva a obligatiei;
..f din punct de vedere al valabilitatii in timp, efectelecomerciale sunt delimitate
de un timpanume,dupa expirareacaruia acesta nu mai are valoare0Comparand
aceasta caracteristica cu a biletelorde banca,observam ca acestea din urma au
14TURLIUC, Vasile, COCRIS Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 160-161
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
12/56
12
o putere liberatoriepe o durata nedeterminatade timp, pana la retragerea lor
dincirculatie de catre banca centrala;
..f valoarea baneasca a efectelor comerciale este variabila, spre deosebire de
biletelede banca,care au valori fixe, nenegociabile0
1.2.2 Creditulbancar
Este un credit acordat sub forma baneasca de catre banci, intreprinzatorilor0Spre
deosebire de creditul comercial, unde ambele parti sunt intreprinzatori, in cazul creditului
bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealaltaparte fiind agent finnciar, reprezentat de
banca0Creditul bancar,spre deosedirede cel comercial are o flexibilitate mai mare, in sensul
ca disponibilitatile banetipot fi dirijate de la banca spre orice persoana fizica saujuridica0
InRomania, bancile ofera urmatoareletipuri de credite:
Credite pe termen scurt:
..f creditglobalde exploatare;
..f linie de creditein lei ivaluta;
..f creditpentru finantareacheltuielilor istocurilor temporare;
..f creditpentru finantareacheltuielilor istocurilor sezoniere;
..f creditde trezoreriepentru produse cu ciclu lungde fabricatie;
..f creditpentru prefinantareaexporturilor;
..f creditde scont;
..f creditpe cecuri remisespre incasare;
..f creditpe ordinede plata;
..f creditpentru facilitati de cont;
..f creditpentru operatiunide factoring;
..f creditpe descoperiride cont (overdraft)0
Credite pe termen mediuilung:
..f creditpentru echipamentein completareasurselorproprii;
..f creditpentru cumpararea de actiuni;
..f creditpromotoriimobiliari;
..f creditpentru operatiunide leasing;
..f creditde forfetare0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
13/56
13
Daca analizam creditelebancare din punct de vedere al documentelornecesare pentru
acordare,autorii15destingtrei categoriide solicitanti:
a) Pentru solicitanti, persoane fizice, documentelenecesare sunt urmatoarele:
..f cererea de credit16semnata;
..f adeverintade venit lunarpentru titular isotul/sotiaacestuia;
..f adeverintade venit lunarpentru giranti;
..f acte de vanzare-cupmarare, deviz de lucrari sau acte de proprietateautentificate
prin notariat;
..f autorizatiede constructii, avize ialteacordurispecifice;
..f facturi sa contracte de vanzare-cumparare pentru bunuride folosintaindelungata;
..f situatiagatantiilorpropuse0
b) Pentru solicitanti asociatii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele
necesare acordarii unuicreditsunt urmatoarele:
..f documente prin care se dovedete functionarea sau exercitareaprofesiei icodul
fiscal;
..f declaratiade impunerea veniurilor pentru anul precedent i cel in curs, avizata de
organelefiscale;
..f situatiaincasarilor iplatilor pentru anulin curs;
..f acordulde consultarea bazeide date a Centralei Riscurilor Bancare;
..f situatiacreditelorangajatela altebanci;
..f devize estimativede lucrari, facturi proforme,contracte care sa justifice solicitarea
creditului, suma idestinatiaacestuia;
..f contracte/comenzide aprovizionareide desfacere sau prestariservicii;
..f fluxul de lichiditati nete;
..f situatiagarantiilor propuse0
c) Infine, daca persoana care solicita creditul este un agent economic,bancile solicita, in
principal, urmatoareledocumente;
..f certificatul de inmatriculare la Registrul Comertului icodulfiscal;
..f statutulicontractulde asocierecu modificarile la zi;
..f bilantul contabilpe ultimii doiani vizat la Administratia Financiara;
..f balantade verificareaferenta ultimeordoua luni de activitate;
15Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op0cit0,pag036-37
16 Anexa 1
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
14/56
14
..f devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care sa justifice nivelul i
natura creditului;
..f studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (in cazul creditelorpentru imobilizari
corporale);
..f situatiacreditelorangajatela altebanci;
..f fluxul de lichiditati nete (cash-flow-ul) dincare sa rezultenecesarulde credite;
..f contractelede aprovizionareidesfacere;
..f aprobarea Consiliului de Administratie sau a Adunarii Generale a Actionarilor
pentru angajareacreditului;
..f acordulde consultarea bazeide date a Centralei Riscurilor Bancare0
Zilnic, unitatile bancare teritoriale raporteaza catrecentralabancii, situatia creditelor
acordate, iar trimestrial se intocmeteanaliza situatiei calitatii patrimoniului in functie de
crediteleacordate,in care se utilizeaza urmatoarea schema:
Tabelul 1.1 Analiza calitatii patrimoniului de credite
Nr0
Crt0
Serviciul
datoriei
BUN
(imprumut
curent)
SLAB
(imprumut
resatant pana
la 30 de zile)
NECORESPUNZATOR
(imprumutrestant peste 30
de zile)Performanta
financiara a
imprumutatului
1 Imprumutat
categoriaA
Creditecu
risc minim
Creditein
observatie
Creditesubstandard
2 Imprumutat
categoriaB
Creditein
observatie
Credite
substandard
Crediteincerte
3 Imprumutat
categoriaC
Credite
substandard
Credite
incerte
Creditecu risc major
4 Imprumutat
categoriaD
Credite
incerte
Creditecu
risc major
Creditecu risc major
5 Imprumutat
categoriaE
Creditecu
risc major
Creditecu
risc major
Creditecu risc major
Sursa:Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op0cit0,pag038
Realizarea performanteifinanciare a bancii se stabiletepe baza clasificarii agentilor
economiciin cinci categorii:
..f CategoriaA - cuprindepersoanele care dispun in prezent,dar vor dispunei in
viitor de disponibilitati, pentru a-iachitacreantelefata de banca;
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
15/56
15
..f Caregoria B - aici se incadreazaacelepersoane,care in prezent au un indicatorde
bonitate in ceea ce privete rambursarea creditului, dar in viitor acest lucru
este incert;
..f CategoiraC - acelepersoane ale caror situatieeste satisfacatoarein prezent,iar pe
viitor aceasta manifestao tendintade inrautatire;
..f Categoria D - sunt acei clienti a caror activitate economica oscileaza intre o
perioadasatisfacatoareiuna nesatisfacatoare;
..f CategoriaE - in aceasta categorieincadrampersoanelecare desfaoarao activitate
economicanerentabilaicare manifestao incertitudinede rambursare a creditelor0
Infunctie de aceasta analiza, putem incadradatoriacatre banca in urmatoarele:
..f bun - cand dobanzileau fost platitela termen,iar creditelerambursate la scadenta;
..f slab - atunci cand una sau mai multe rate sau dobanzimanifesta o tendinta de
intarziere;
..f necoresunzator - in situatiain care rateleidobanzileau o intarziere mai mare de
30 de zile0
Analizand din punct de vedere al performantei creditelor, distingemurmatoarele
categorii:
..f Credite cu risc minim;
..f Credite in observatie;
..f Credite substandard;
..f Credite incerte;
..f Credite cu risc major0
1.3 Trasaturile,principiileifunctiile credituluibancar
1.3.1 Functiilecredituluibancar
Unii autori17 aribuiecreditului urmatoarelefunctii:
..f Functia distributiva(cu ajutorulcreditului se colecteazaeconomii latenteise
dirijeaza catre domeniieficiente);
..f Functia de reglare(a cererii ioertei de bunuri prin creditarea consumului i
socurilor);
17Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, op0cit0,pag0361
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
16/56
19TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,
CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag0148-149
16
..f Functia de cretere a vitezei de rotatie ide circulatie a banior cat i de
multiplicare a monedeiscripturale;
..f Functia de reducere a inflatiei prin pretulcreditului, care este dobanda;
..f Functia de generator de venituri pentru banci(creditul este produsul bancar
principal ipentru cele mai multebanciestesursa principala de venituri)0
Dezvoltand pe scurt aceste functii ale creditului, alti autori evidentiaza urmatoarele
functii ale creditului18:
..f inlesnete sporirea capitalului real printr-o buna utilizare a factorilor de
productieexistenti;
..f Faciliteaza distribuirea resurselor banetiintre diferite intreprinderi i ramuri
care sunt bine situate pe piata, creditul contribuind la concentrarea
intreprinderilor;
..f accelereaza tranzactiile comerciale, ameliorand procesul de desfacere a
marfurilor la scara larga;
..f sporeteviteza de roatiea monedeiicontribuiela dimensionareaei, asigurand
iin acelaitimpio reducere a cheltuielilor in circulatia banilor;
..f creditul contribuie,prin reglarearatei dobanzii, la diminuarea fenomenuluide
inflatie;
..f exercita o influenta pozitiva asupra consumuluiin cazul acordarii de credite
pentru consum;
..f contribuiela aparitia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovatie,
ceea ce favorizeaza amplificarea concurentei- factor al creteriieconomice:
..f creditul are un rol deosebitin promovarea relatiilor internationale0
Sintetizand, putem eidentia principalele functii ale creditului, aa cu reies din alte
opinii19:
1. Functia de mobilizare,ameliorare calitativa a disponibilitatilorbanetii
redistribuire;
Prin aceasta functie, se are in vedere crearea unei noi puteri de cumparare,pe care
titularii de depozitenu au utilizat-o0Aceasta creare de putere de cumparare nu trebuieprivita
18Institutul bancar roman, coord0 Radut C0 Radu, Creditarea agentilor economici, Editura Lumina Lex,
Bucureti,2005, pag010
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
17/56
20TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,
CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 149
17
ca pe o redistribuire,deoare citularii de conturibancare cu disponibilitatinnuiipierddreptul
temporar de utilizare a capitalului0
2. Functia de emisiune a creditului;
Prin functia de emisiunea creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare,
din cauza insuficientei masei monetare a administratiei publiceia populatiei,emisiunecare
trebuiecalculata icontrolatacu foarte mare atentie, deoarece aceasta emisiunenecontrolata
poate produce dezechilibre grave in economie0 Daca aceasta emisiunenu este reflectata in
realitatile economice,se poate ajungela supracreditaresau la subcreditare0
Incazul subcreditarii, se creaza blocajein economiedin cauza insuficientei capitalului
banesc,ceea ce creaza franarea economiei0
Daca se ajungela fenomenulsupracreditarii,masa monetara este mai ridicata decat cea
necesara,ide aici se ajungela falimentele intreprinderilor,din cauza productieiprea mari i
stocurilor excesive0Inacelaitimp, supracreditareaconduce la cretereinflatiei, prin prisma
faptului ca exista in eco omiemia multamasa monetara deca nevoiapietei0
3. Functia de reflectare i stimulare a eficientei activitatilor agentilor
economici;
Aceasta functie presupune ca o firma este cu atat mai eficienta cu cat necesarul de
fondurieste mai readus in desfaureareaactivitatii sale0 Aici se poate observa prezenta unei
legi obiective a raportului invers dintre eficienta fn activitatea economica i necesarul de
fonduri.
Prin aceasta functie a creditului, putem spune ca se stimuleaza activitatea firmelor
eficiente ise aplica restrictii in cazul societatilormai putinprofitabile0
Prin analiza acestor functii ale creditului, observam o seriede efecte pozitivei20:
..f concentrarea capitalului;
..f reglareamaseimonetare existentein functie de cerinteleeconomicealepietei;
..f sporireaputeriiproductivea intreprinderilor prin redistribuireacapitalului;
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
18/56
18
..f reducerea celtuielilor pe care le presupune circulatia maseimonetare0
Ca orice activitate desfaurata,creditareaimplica io seriede efecte riscuri, cum ar fi:
..f abuzulde credit, supracreditarea,efecteleei fiind tratate anterior;
..f insolvabilitatea creditorilor;
Pentru evitarea acestor riscuri, unitatile bancare trebuie sa detina informatii solide
privind situatia firmelor pe care le crediteaza, precum irelatiile acesteia cu furnizorii i
clientii, dar in acelai timp, bancile pot solicita garantiipentru a se proteja impotriva acestor
riscuri0
1.3.2 Principiilecreditariibancare21:
..f prudenta;
..f negocierea;
..f forma contractuala;
..f dobanda;
..f garantia;
..f previziunea;
..f destinatii;
..f utilitatea;
..f eficienta;
..f credibilitatea0
1.3.3 Etapelecreditarii
Inactivitateabancilor, pentru acordarea unuicreditse au in vedere urmatoarele
etape22:..f realizarea uneidiscutii cu caracter informativ;
..f documenare despre client;
..f intocmireacererii de creditareianaliza acesteia;
..f aprobarea creditului;
..f negociereacostului creditului iincheiereacontractului;
..f acordarea creditului;
..f analiza moduluide utilizare a creditului iverificarea respectariidestinatiei;
21Tudorache,Dumitru, PiRJOL,Toader, op0cit0,pag0361
22Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, Tehnica operatiunilor bancare:repereteoreticeistudiumonografic, Editura
Universitatii "Alexandru IoanCuza", Iai,2006, pag037
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
19/56
19
..f controlulexistenteiipastrarii garantiilor;
..f platadobanziloricomisioanelor;
..f rambursarea integralaa obligatiilor generate de derulareacreditului0
1.3.4 TrasaturilecredituluiTrasaturile caracteristice23alerelatiilor de creditsunt:
1. Subiectii relatieide credit(creditorulidebitorul)
..f Creditorul este persoana fizica sau juridica care avanseaza imprumutul
conditionatipentru o anumitaperioadade timp;
..f Debitorul, avand aceeaicalitatede pesoana fizica saujuridica, care in
schimbul dreptului de folosinta asupra obiectului imprumutului,se
obligasa restituie creditorului, la scadenta suma imprumutata,cat i
dobanda aferenta imprumutului0
2. Promisiunea de rambursare(Riscul)
Inactivitarea de creditarese intalnesco seriede riscuri24 probabile:
..f Riscul de nerambursareare la baza probabilitateaintarzierii la plataa
obligatiilor fata de banca,sau incapacitateade platadin diverse motive
subiective0 De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie sa
analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare i
juridice0
..f Riscul de imobilizare intervine in cadrul bancii prin gestiuneadefectuoasa a creditelor acordate in raport cu depozitele atrase prin
angajareain creditareexcesiva0Acest fapt poate avea un impactnegativ
asupra deponentului, deoarece exista pozibilitatea ca el sa nu ii mai
primeascala timpsuma economisita0Acest risc este eliminat prin unele
reglementari0
Pentru ca bancile sa se protejeze inpotriva acestor riscuri, ele au dreptul dea
constitui provizioane i de a solicita unele garantii25
debitorilor, i anume:
Garantia personala este reprezentata de angajamentulluat de o terta persoana saugirant,de a plati suma imprumutata,in cazul in care debitorulse afla in incapacitatetotalasau
partiala de plata0Aceasta poate fi de doua tipuri:simpla, in cazul in care girantulraspunde
numai pentru parea sa, acesta avand dreptulde a cere executarea primordiala a debitorului,
23Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0cit, pag088
24Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag0291
25Bratu, Alina, Moneda.Credit. Banci., EdituraEx Ponto,Constanta,2005, pag0200
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
20/56
20
sau solidara, cand girantulpoate plati concomitentsau in avans datoriile debitorului,in cazul
in care girantulare o solvabilitate mai mare decat debitorul0
Garantia reala are in componenta sa urmaroarele:
..f retinerea confera creditorului dreptulde a retinedin portofoliul debitorului
un bun corporal in cazul in care acesta n-a fost achitat integral cu
respectarea unor conditii ca:bunulcorporalsa aiba legaturacu creanta, iar
creanta sa fie certa iexigibila;
..f Gajarea este procedeulprin care debitorulofera un bun pentru a garanta
creditul, ianume gajul0Acest proces poate avea loc cu sau fara depozitarea
efectiva a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferinta, de urmarire, de
retinereide vanzare;
..f Ipoteca este actulprin care debitorulacorda creditorului dreptulasupra unui
imobil, fara depozitareicu publicitate0 Ea confera creditorului dreptulde
preferinta Si dreptul de urmarire, ea fiind: legala(prevazuta de lege);
convenita(stipulata in contract) sau juridica(acordata prin hotarare
judecatoreasca);
..f Privilegiul da dreptul legal unor creditori de a avea intaietate in a fi
remuneratiatuncicand dispunde o garantieasupra unei partisau intregului
patrimoniual debitorului0Creditorul dispuneaici de dreptulde preferintai
de dreptulde urmarire;
3. Termenulde rambursare(rabursabilitatea)
Dat fiind faptul ca finantareaprin creditareare caracter temporar,dupa o anumita
perioada de timp,acesta trebuierambursat0Infunctie de intervalul de timpal creditarii, elese
clasifica in:
..f creditepe termen foarte scurt - pana la 24 de ore;
..f creditepe termen scurt - pana la un an;
..f creditepe termen mediu- pana la 5-7 ani;
..f creditepe termen lung- pana la 50 sau chiar 100 de ani pentru constructie
de locuinte0
Ca i caracteristica principala a creditului pe termen scurt, acesta de regula se
ramburseaza integral la scadenta, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a caror
rambursare este ealonata(lunara,trimestriala)0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
21/56
21
4. Dobanda
Dobanda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru
folosirea capitalului de imprumut, aceasta reprezentand pretul capitalului imprumutat, al
valorii de intrebuintare a acestuia0 Dobanda trebuie abordata atat in marime absoluta, ca
valoare, cat ica procente,in marimerelativa0
Infunctie de operatiunile efectuate de o persoana cu banca, putem distinge
doua tipuri de dobanzi:
dobanda perceputa este acea suma de bani pe care o solicita banca pentru
folosirea capitalului banesc de catre debitor;
dobanda bonificata este reprezentata de cuantumul sumei de bani pe care
banca o platetepersoanelorpentru pastrarea disponibilitatilor banetila ea0
Daca analizam dobanda in functie de perioadacreditarii, distingem27:
Dobanda simpla este caracteristica creditelor pe temen scurt sau
depozitelorbancare ise calculeaza astfel:
unde:
D = masa dobanzii(dobanda);
D =36000
C = capitalul imprumutatsau investit (creditul);
t = timpul, exprimatin zile;
r = rata dobanzii0
Rata dobanzii:
d = D *
36000
Dobanda compusa se calculeaza in prezent nu numai la creditelepe
termen scurt, ci ila cele de pana la 12 luni, dar i pentru dobanzile la
termen0 Ea cuprinde i capitalizarea (fructificarea) dobanzii simple In
calculul dobanziicompuse se foloseteifactorul de multiplicare, care se
calculeaza dupa realtia f = 1 + d, unde d reprezinta dobanda simpla0 Incalcularea dobanzii compuse, creditul sau depozituldevinecapital final in
calcularea dobanzii doar dupa ce se inmultete cu factorul de
multiplicare, ise calculeaza astfel:
26TURLIUC, Vasile, COCRISVasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICAOvidiu,
CHIRLESAN,Dan, op0cit0,pag 17027
Ungurean,Pavel, Banci, burse iprofitpepiata financiara, Editura Dacia, Cluj -Napoca,2007, pag0282-296
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
22/56
22
n
unde,
Capital final *C1 = C0 1 +
,100
n=nr0de luni/ani(perioade)
De aici deducem rata dobanzii, ianume:
1+=100 *
n-1,
unde,
100 n
r = rata anualaa dobanzii;
n = numarulde erioadede capitalizare dintr-unan (ex:numarulde luni)
Deducem o seriede factori care influenteazadobanzii:
..f rentabilitateaactivitatii bancii;
..f inflatia;
..f cererea ioferta de creditiraportuldintreele;
..f lichiditatea debitorilor;
..f riscul de nerambursailitate;
..f durata de creditare;
..f marimeacreditului;
..f stabilitateaeconomic;
..f dobanda de pe piatafinanciara, inclusiv de pe pieteleexterne0
5. Acordarea creditului
Acesta poate fi consimtitprin28:acordarea de credite,depozitelebancare,vanzarea
de obligatiuni0Ineconomiaactualaa aparut un nou produs bancar ianume cardul de credit,
care reprezinta o linie de finantare la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtand
denumireade sistemde creditdeschis0
6. Consemnarea
Este acel pas care presupune inscrierea efectiva a datelorrelatiei de creditare in
documete0Dar mai exista i unele relatii de creditare in care aceasta etapa are loc doar in
forma verbala intrecreditoridebitor,ianume creditareape piatainterbancara
28Lupu,Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op0cit, pag091
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
23/56
23
7. Transferabilitatea
Aceasta operatiune de transfer presupune o realtie de vanzare-cumparare in care
creanta fata de debitor este cesionata29 .
29Cesiuneade creantii este o modalitate de transrnitere a obligatiilor in forma conventionaHi, prin care un
creditor (cedent) transrnite o creantii a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creantei fiind obligat fatii de
cesionar, odatii cu indeplinirea formalitiitilor de opozabilitate a acestei operatiuni, fiirii a i se cere
consimtiimfultul.
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
24/56
24
Cap II Abordariteoreticeprivind crediteleimobiliare
icele ipotecare
2.1 Crediteleimobiliare
2.1.1 Definitie iconcepte
Creditele imobiliare30 se acorda,pe termen mijlociu ilung, fiind folosite directpentru
achizitii, amenajari sau reparatii de bunuri imobiliare cu destinatii de locuinta, denumite
credite investitor0 De asemenea, pot fi i credite acordate promotorilor imobiliari de
constructii de locuinte(agentieconomicispecializati, avand ca obiectde activitate constructia
i vanzarea de locuinte), credite pentru cumpararea terenurilor, credite pentru demararea
constructiilor, creditepentru efectuarea de constructii icreditepentru finantarea locuintelorconstruiteaflatein ateptareavalidarii, numiteCredite promotori0
Inprincipiu, investitiile in cladiri iintr-omica masura in terenuriofera pe o perioada
lungade timpo buna protectiea capitalului Impotrivaeroziunii monetare0Ca orice investitii
eletrebuieapreciatedupa trei criterii de baza:rentabilitate,risc, lichiditate0
Rentabilitatea oricarui plasament este direct legata de "buna sanatate" a pietei
respective0Indomeniulimobiliar se impuneefectuarea atat a unei analize economice(cladiri
de locuit, de vacanta,birouri, terenuriagricole, paduri,etc0)cat igeografice(capitala, mari
orae, mediul rural)0 Fiind in general vorba de investitii pe termen lung, analiza
perspectivelor de rentabilitate implica anticiparea pe o perioada foarte lunga a evolutiei
pietei,lucru greu de realizat0
in ceea ce privetelichiditatea, chiar daca obiectivul recuperarii rapidea investitiei nu
este un deziderat major pentru investitor, totui ea reprezinta un criteriu de analiza
fundamentala0 Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinatade echilibrul dintre
cererea ioferta pe piata0Astfel, pe o piataunde oferta depaetecererea, lichiditatea nu v-a
putea fi obtinuta decat printr-o reducere de pret0 In acest domeniu, rentabilitatea poate fi
directproportionalacu lichiditatea0
Rentabilitateaglobalaa unei investitii in acest domeniurezulta din insumarearatelor
de rentabilitateaferente inchirierii ia rateide valorizare a bunuluirespectiv, dupa deducerea
cheltuielilor cu acesta0
30Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op. cit., pag. 56
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
25/56
25
Prima dintreele se obtineca un raport intrechirie ivaloareabunuluiieste mai mare
la cladirile aanumite"profesionale" (destinatedesfaurariiunor activitati lucrative) decat la
cele de locuit sau ia terenurile agricole0 De asemenea ea este superioara in cazul zonelor
situatein centruloraului,comparativcu cete periferice0
Potentialulde valorizare depinde de o serie de factori care se refera la calitate sau
raritate,(exemplul investitiilor realizatein zoneleunde rezerva fundam este Redusa - centrul
marilor orae)0
Infunctie de obiectivul urmaritde catre investitor, acesta v-a trebuisa defineascatipul
de randament cautat:v-a alegeintreo rata de inchiriere ridicata (ex:birouri) sau un potential
de valorizare bun (ex: imobile din marile orae avand finisari i dotari de calitate)0 De
asemenea este recomandabil sa integreze incidenta financiara i fiscala a fiecarei optiuni,
luand in calcul cheltuielile de gestionare0 intretinere i reparatii precum icostul fiscal al
investitiei0
Spre exemplificare:
- cladirile vechi pot aduce o rentabilitatemai mare comparativcu cele nou construite,
dar pe de altaparte cheltuielile de intretinere,renovare etc0sunt semnificative,
- imobilele de locuit ofera o rentabilitateslaba comparativcu imobilele profesionale
inchiriate, dar presupun cheltuieli de intretinereicosturifiscale mai reduse0
- terenurilebeneficiaza comparativcu cladirile de cheltuieli reduse iavantajefiscale
in cazul transmiterii proprietatii,in schimbrandamentulin cazul inchirierii este inferior0
Investitorul v-a putea sa aleaga intre venit ivalorizare, in functie de rentabilitatea
sperata,pentru fiecare tip de investitie in domeniulimobiliar, astfel:
Tabelul 201Rentabilitateainvestitiei imobiliare
Tipul
investitiei
Rentabilitate
Randament
(chirie)
Perspectiva de valorizare
pe termen lung
Cladiri de locuit-Capitala ioraemari mediu buna
-La Tara slab medie
Cladiri de vacanta mediu variabila
Birouri bun medie
Magazine ridicat variabila
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
26/56
26
Terenuri agricole slab variabila
Paduri slab variabila
Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cartii de Stiinta, Cluj-
Napoca,2003, pag0155
Inceea ce priveteriscul, acesta se descompune la randullui in urmatoareleelemente:
- risc de venit legatde neinchrieresau de neplatachiriei;
- risc de capital legat de o scadere a cererii de pe piata suport, datorata excesului de
constructii, o modificare a comportamentuluiutilizatorilor, reglementarirestrictive, etc;
- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investitie,
marimeaacesteialimitand accesul la acest tip de plasament0
2.1.2 Categoriide crediteBancile acorda crediteimobiliare pentru urmatoareledestinatii31:
..f Cumpararea de imobile cu destinatielocativa;
..f Construirea de imobile cu destinatielocativa;
..f Consolidareai/sauextindereade imobile cu destinatielocativa;
..f Amenajarea imobilelor cu destinatielocativa;
..f Cumpararea de terenuriintravilane0
a) Creditul pentru cumpararea de imobile cu destinatie locativa se acorda pentru operioadade maxim 50 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 5000000 USD sau
echivalentul in alta moneda;
b) Creditul pentru construireade imobile cu destinatie locativa: termenulmaxim de
creditare este de 40 de ani, iar valoarea maxima a creditului este de 4000000 USD sau
echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionata de existenta autorizatiei
de constructie;
c) Creditul pentru consolidarea i/sau extindereade imobile cu destinatie locativa:
termenulmaxim de creditareeste de 20 ani, iar valoareamaxima a creditului este de 900000
USD sau echivalentul in alta moneda0 Aprobarea creditului este conditionatade existenta
autorizatieide constructie;
d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinatie locativa se acorda pentru
31HETE-GAVRA,losif, HETE-GAVRA,Roxana, Operatiuni bancare, Vo/. I. Operatiuni/eactive a/ebinci/or.
Creditarea, Editura Mirton, Timioara, 2006, pag. 135-138.
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
27/56
27
achizitionarea de materiale de constructie, centrale termice, instalatii electrice i sanitare,
utilitati i plata manopereiamenajarii locuintei, pe o perioadamaxima de 10 ani, valoarea
maxima a creditului fiind de 500000USD sau echivalentul in altamoneda;
e) Creditul pentru cumpararea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare
este de 20 ani, iar valoareamaxima a creditului este de 1500000USD sau echivalentul in alta
moneda0
2.1.3 Conditii specifice de creditare
2.1.3.1 Modul de finantare
Finantareacumpararii imobilelor cu destinatielocativa i/sauterenuriintravilane
Creditele pentru cumpararea imobilelor cu destinatielocativa i/sauterenuriintravilane
sunt angajate intr-o singura trana,prin virament, in ziua efectuarii platii catre vanzator,
conform conditiilor stipulatein contractulde vanzare-cumparare0Aportul propriu al imprumutatului se utilizeaza anterior sau simultan cu banii
proveniti din credit0in situatiain care bunulachizitionat din creditintrain garantiacreditului,
eliberareacreditului se va efectua dupa incheiereain forma autenticaiinregistrareain Cartea
Funciara a contractuluide vanzare-cumparare cu clauza ipotecaraasupra bunuluiachizitionat0
Insituatiain care imobilul adus in garantieeste afectat de sarcini,, potrivit extrasului
de Carte Funciara (ianume privilegiul vanzatorului), urmeaza,ca dupa acordarea creditului
i incasareapretului de catre vanzator acest privilegiu sa fie radiat, astfel ca banca sa aiba
ipoteca de rang I0 Potrivit Codului Civil, art0 1772, ,Privilegiul este un drept, ce da unui
creditorcalitateacreanteisalede a fi preferat celorlalti creditori, fie chiar ipotecari"0
Finantarea investitiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea i amenajarea
imobilelor cu destinatielocativa
Creditele pot fi angajatein una sau mai multetrane,in functie de stadiile de executie,
lucrarile executate (valoarea itermeneleacestora),in conformitatecu graficul de executiei
estimareacosturilor ce este intocmitde catre imprumutatimpreunacu constructorul0
Constatarea executarii lucrarilor se face la termenelestabilite de comun acord intre
banca i imprumutat, rezultatele constatarii fiind consemnate intr-o nota de constatare a
lucrarilor executate0 Numarul de constatari poate varia in functie de marimea creditului i
complexitatea lucrariloe efectuate0 Astfel, in cazul construirii se efectueaza cel putin trei
constatari,pentru extindereiconsolidarecel putindoua,iar in cazul amenajarii, cel putino
constatare0 Ingeneral,aceste note de constatare se intocmesc la data finalizarii urmatoarelor
lucrari:structura de rezistenta,acoperi,finisaje interioare,instalatii, utilitati0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
28/56
28
Data inceperii finantarii investitiei de catre banca se stabilete dupa data finalizarii
lucrarilor executate din aport propriu, termenul maxim in care se poate angaja creditul
integralfiind de 1 an de la data angajar iiiprimei trane din credit0 Eliberarea creditului se
poate face prin virament, numerar sau alteinstrumente0
Creditele acordate in trane se angajeaza la solicitarea imprumutatului in limita
sumelor stabilite in contractul de credit0 in situatia in care prima trana din credit nu se
angajeaza in termen de 30 de zile de la data comunicarii aprobarii creditului, contractul de
credit se considera reziliat de drept0 Pentru tranele urmatoare neangajate in termenele
stabilite, imprumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, pana la data
angajarii integrale a tranei,dar nu mai tarziu de termenulmaxim de angajareprevazut in
contract0
2.1.3.2 Analiza documentatiei, angajarea ieliberarea creditelorPentru creditelece depaesco anumitasuma (in general250000USD), trebuieobtinuta
aprobarea Comitetului de risc din centralabancii0
Competentele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala
bancii0
Angajarea creditelor se face conform conditiilor, sumelor itermenelor stipulate in
contractulde credit0
Angajarea unor trane de credit planificate a se elibera dupa data unei constatari a
stadiului de realizare este conditionatade realizarea stadiului verificat0
Eliberarea creditului se face prin virament in contul vanzatorului/executantului
lucrarilor finantate0Creditul acordat pentru finantarealucrarilor executate in regiepropriese
poate eliberaiin numerar0
2.1.3.3 Justificarea creditului
imprumutatul este obligat prin contractulde credit sa pastreze toate documentele in
baza carora a efectuat plati din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale,
facturi insotite de chitanta fiscala, contractul de construire/prestari servicii insotit de
documentulde plata-ordinde plata,chitantade mana cu toate elementelorde identificare ale
partilor, facturi pro forma in baza carora se angajeaza creditele prin virament, alte
documente)0Justificarea creditului angajatse face in proportiede 90% dincreditul angajat0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
29/56
29
imprumutatul se obliga sa justifice creditul in termen de maxim 90 de zile de la
angajarea fiecarei sume, in caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar
tranelede creditneangajatese anuleaza0
2.1.3.4 Constatarea realizariiobiectului finantatLa termenele prevazute pentru constatarea realizarii obiectului finantat, ofiterul de
credit are obligatia de a se deplasa la adresa efectuarii lucrarilor finantate ide a incheia
impreuna cu imprumutatulo nota de constatare0 Cu cel putin o zi inaintea vizitei trebuie
stabilit impreunacu imprumutatuldata iora la care sa se efectueze constatarea0in situatiain
care nu s-a incheiat nota de constatare, dar tranele planificate a se elibera inainte de
constatare au fost eliberateintegral,Compartimentulde Credite nu va mai aproba angajarea
unor noi tranede creditpana la intocmireanoteide constatareprincare se confirma realizarea
stadiilor verificate0
2.1.3.5 Rambursarea creditului
Creditul se ramburseaza dupa angajareaultimei sume din credit, conform contractului
de credit0
Dobanda se ramburseaza lunar, incepand cu urmatoarea luna in care a fost angajata
primatranadincredit0
2.2 Crediteleipotecare
2.2.1 Definitie iconcepte
Creditul ipotecar32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare,
beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii0
Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective0 Spre deosebirede creditul
imobiliar, cel ipotecarpoate fi folosit ipentru achizitia de bunuride consum0
Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr0 190/1999privind creditul ipotecar
pentru investitii imobiliare si prin Normelemetodologicenr03/2000emisesi aplicareaacestei
legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificarile i
completarileulterioare0
32KlRlTESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoc/opedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.81
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
30/56
30
Creditele ipotecarepot fi de doua tipuri:
..f Credite ipotecarepentru investitii imobiliare;
..f Credite ipotecarepentru nevoi personale0
Creditul ipotecar33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu
proprietati imobiliare in care partileimplicate - debitorulsi creditorul- vor lua deciziile cele
mai favorabile lor0Aceste hotararisunt influentatede urmatoareleaspecte:
..f obiectivele ce spera sa le realizeze;
..f relatia anticipataintrebeneficiile si costurile aferente proiectului;
..f gradulde risc implicat;
..f alternativeleviabile privind realizarea si utilizarea0
Elementelecreditului ipotecar34:
a) Obiectul creditului ipotecar pentru investitii imobiliare este construirea,
cumpararea, reabilitarea, cosolidarea i extinderea imobilelor cu destinatie
locativa;
b) Cumpararea unui imobil cu destinatielocativa este operatiuneaprin care, in
schimbul unei sume de bani, numitapret, vanzatorultransmitecumparatorului
dreptulde proprietateasupra imobilului cu destinatielocativa, prin contract in
forma inscrisuluiautentic;
c) Construirea unui imobil cu destinatie locativa este operatiuneaprin care se
realizeaza un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operatii de
prelucrareiansamblare,pe baza unuiproiect;
d) Reabilitarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiunea de cretere a
graduluide confort,de modificare arhitecturalaide modernizarea imobilului,
fara a interveni la structura sa de rezistenta; aceste lucrari de reabilitare, in
conformitatecu legislatia in vigoare, necesitaautorizatiede construire;
e) Consolidarea unui imobil cu destinatie locativa este operatiuneaprin care se
intervine numai la structura de rezistenta a imobilului, fara a fi necesara
aducerea imobilului la starea initiala de confort,arhitecturala;
f) Extinderea unui imobilcu destinatie locativa este operatiunea prin care semaretesuprafata construitaa imobilului0
Prin ,imobil"se intelegeo constructierealizata pe o supraifetade teren, care a fost
realizata conform legilor in vigoare0
33 HETES-GAVRA,Iosif, HETES-GAVRARoxana, op0cit0,pag0139-14634
Bancile acorda crediteipotecareconform legii 190/1999,cu modificarile icompletarileulterioare
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
31/56
31
Termenul,imobilecu destinatielocativa" includeiurmatoareleanexe gospodareti:
bucatariede vara, garaj, beci, piscina, imprejmuire, etc0
Lucrarile de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilitatile necesare
(electricitate, apa, canalizare, gaze, telefon) i dotarile tehnice efectuate cu ocazia construirii,
extinderii sau reabilitarii imobilelor cu destinatielocativa fac obiectulcreditului ipotecarise
includ in valoarealucrarilor finantate0
Construirea, extinderea,reabilitareasau consolidareaunuiimobil cu destinatielocativa
se poate face cu societatide constructiespecializate i/sauin regieproprie0
in situatiile prevazute la punctelec,d,e if, este obligatorieprezentarea autorizatieide
constructie i intabulareaprovizorie a acesteia in Cartea Funciara0 Intabulareaprovizorie a
autorizatiei de constructie in Cartea Funciara este obligatorie numai acolo unde Cartea
Funciaracere inregistrareain vederea inscrierii ipotecii asupra constructieiviitoare0
Termenulminim de creditarepentru creditul ipotecareste de 5 ani, iar termenulmaxim
este de 50 de ani0
Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO0 Cursul de
schimbutilizat pentru raportarea unei valute la alta valuta este cursul BNR din ziua efectuarii
raportarii0
Valoareacreditului ipotecareste cuprinsaintreechivalentul a 50000i5000000EURO0
Marimea creditului ipotecarse stabiletein functie de un algoritmde calcul determinat
de:
capacitateade rambursare a creditului ia dobanzii;
valoareagarantiei;
numarulde ani de creditare;
valoarealucrarilor de executat/valoareaimobilului cumparat;
suma solicitata0
Dobanda i comisioanele se stabilesc prin reglementarile interne ale bancilor0
Comisioanele aferente acordarii creditului nu se pot incasa dincreditul acordat0
Rambursarea creditului ipotecar i plata dobanzii aferente acestuia se fac lunar,
conform graficului de rambursare0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
32/56
32
2.2.2 Conditii de creditare
2.2.2.1 Capacitatea de rambursare
Capacitatea de rambursare reprezintarata lunara maxima pe care o admitebanca, in
functie de venitul net cumulat al imprumutatului i al sotului/sotiei acestuia0 Venitul
sotului/sotiei se ia in calculul capacitatii de rambursare numai atunci cand venitul net al
imprumutatului este insuficient pentru obtinerea creditului solicitat0 Daca nici veniturile
cumulate ale imprumutatului i ale sotului/sotiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua in
calculul capacitatii de rambursare iveniturile fidejusorilor0
Pot avea calitateade fidejusori parintii imprumutatuluisau ai sotului/sotieiacestuia;
fidesujorii trebuiesa indeplineascaurmatoareleconditii:
..f sa aibaacelaidomiciliu cu cel al familiei imprumutatilorde cel putin1 an de zile;
..f varsta lor la data rambursarii a 50% dincreditnu trebuiesa depaeasca65 de ani0
Capacitateade rambursare pentru familia (sot, sotieicopii in intretinere)fidejusorilor
se calculeaza similar cu cea a familiei imprumutatului0
Rata lunaramaxima (rata de credit+dobanda)se determinaastfel:rata lunara
maxima este egalacu diferentadintreveniturile nete cumulatealefamiliei (sot+sotie)i
produsuldintrenumarulmembrilorde familie iechivalentul in lei a 60 EURO, dar nu
poate depai50% dinveniturile nete cumulateale familiei, diminuatecu datoriile fata de
terti:
Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*cursBNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]},
unde:
Rm = rata lunaramaxima (credit+dobanda);
Vn = veniturile nete cumulatealefamiliei;
Nm = numarulmembrilorde familie (sot, sotieicopii in intretinere);
Dt= datoriilunarecatre terti0
Incazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de catre imprumutat
se iau in calcul iveniturile sotului/sotiei,acesta/aceastava semna contractulde creditin
calitatede codebitor0in cazul in care la stabilirea capacitatii de rambursare a creditului de
catre imprumutatse iau in calcul iveniturile fidejusorilor, acetiavor incheia cu banca
contracte de fidejusiune0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
33/56
33
2.2.2.2 Marimea credituluiilimita de finantare
Marimea maxima a creditului este egala cu valoareaminima dintrevaloarea stabilita
de capacitateade rambursare, limita de finantareisolicitarea de credit0Marimea efectiva a
creditului se stabiletepe baza Planului de finantare, cu exceptia cumpararii de imobile cu
destinatielocativa0Marimea creditului, comunicataprin Scrisoarea de oferta,ramane valabila,
chiar daca la momentulincheierii contractuluide creditaceasta depaetecompetenta stabilita
prin reglementarileinterne,datoritaratelorde schimbintervalutar0
Din punctul de vedere al capacitatii de rambursare, volumul maxim al creditului
(Cmax) se calculeaza dupa formula:
Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n
unde:
Rm = rata lunaramaxima;
d = dobanda lunaraexprimatain procente;
n = perioadade rambursare exprimatain luni0
Limita de finantarese determinaastfel:
a) in cazul cumpararii, se determinaca fiind 75% din valoareaminima dintrevaloarea
de vanzare-cumparare i valoarea de piata a imobilului (teren i constructie) stabilita de
banca;
b) in cazul construirii, se determinaca fiind 75% din valoareade piataa imobilului
(teren iconstructiaviitoare), dar nu poate depaivaloarealucrarilor ramase de executat; in
situatia in care constructia viitoare se realizeaza pe un teren care urmeaza a fi cumparat,
banca,la solicitarea clientului, va creditaicumpararea terenului;
c) in cazul extinderii, se determinaca fiind 75% din valoarea de piata a imobilului
extins (teren i constructia extinsa), dar nu poate depai valoarea lucrarilor ramase de
executat;
d) in cazul reabilitarii sau consolidarii, este egala cu 50% din valoarea de piata a
imobilului inainte de a fi reabilitat sau consolidat,dar nu poate depai valoarea lucrarilor
ramase de executat0
Limita de finantarepoate fi majorata in situatiain care valoareacumulataa aportului
propriu ia limitei de finantare este mai mica decat valoarea de vanzare-cumparare sau
valoarealucrarilor ramase de executat,numaicu constituireade altegarantiisuplimentare0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
34/56
34
2.2.2.3 Aportul propriu(avansul)
Aportul propriu in natura i in numerar, impreuna cu creditul acordat, trebuie sa
asigure realizarea/achizitionarea imobilului care face obiectul contractului de credit0 Prin
realizarea constructieise intelegeconstruireaintegralaa acesteia,inclusiv finisajele interioare
iexterioare0Aportul propriuminim al solicitantului de credit reprezinta20% din valoarea
investitiei (teren iconstructie)care face obiectulcreditului0
Aportul propriu minim in numerar al solicitantului de credit este egal cu diferenta
dintre valoarea de vanzare-cumparare/valoarea devizului de lucrari ramase de executat i
marimeacreditului0
Aportul propriupoate fi constituitdin sume de bani iteren0Lucrarile deja executate
(in situatia construirii) respectiv imobilul existent (in cazul extinderii), pot constitui aport
propriu0
in cazul in care terenuleste detinutcu titlu de concesiune/folosinta,este in proprietatea
constructorului sau este in regim de cota indiviza, acesta nu mai poate fi considerat aport
propriu0
Valoareaaportuluipropriusub forma de teren se calculeaza pentru cel mult 10000mp
inu poate depai25% din valoareade piataa investitiei (teren iconstructie)0
Aportul propriusub forma de numerar se va depune inaintede acordarea creditului in
contul curent al imprumutatului, deschis la banca, sau se va face dovada ca acesta a fost
achitat0
Lucrarile executate care reprezintaaport propriuvor fi verificate din punct de vedere
fizic pe teren de catre ofiterul de creditesau evaluator0
Valoarea terenului considerat aport propriu va fi stabilita de catre evaluatorul
bancii0
Aportul propriual imprumutatuluiconstituitin disponibilitati banetise utilizeaza inaintea
sau simultancu banii proveniti dincredit0Cheltuielile efectuate in scopulaprobariicreditului
nu sunt considerateaport propriu0
2.2.2.4 Analiza documentatiei de creditareAnaliza documentatieide creditarese face in cadrul compartimentelorde specialitate,
de catre persoanelecu atributii pe linia acordarii, garantarii i derularii creditelor ipotecare;
acestea, ca i membrii comitetului de risc, trebuie sa aiba cel putin 1 an experienta in
activitateade creditare0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
35/56
35
Oricare dintrepersoanelecare participala analiza documentatieide creditpoate solicita
respingereacererii de credit in cazul in care considera ca una sau mai multedin prevederile
normelorinternealebancii sau legislatiei in vigoarenu este respectata0Obiectiile se inainteaza
in scris conducatoruluiunitatii teritorialecare va decidecontinuareaanalizei sau refuzul cererii
de creditare0Insituatiain care conducatorulunitatii este de acrd cu motivatiarefuzului, acesta
se comunica clientului, in forma solicitata de client0 Incazul in care se decide continuarea
documentatiei, toate obiectiile vor fi prezentate in Comitetul de Credite al unitatii teritoriale,
care le va consemna in procesul-verbalal edintei0Creditele care depaesco anumita suma
(750000EURO) se acorda numaicu avizul Comitetului de Risc al bancii0
2.2.2.5 Verificarea respectariidestinatiei credituluiInainte de acordarea unei noi tranede credit pentru lucrarile realizate, dar nu mai
tarziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofiterul de credite/evaluatorulbancii va verifica:
..f incadrareadin punctulde vedere al termenelor in ,Graficulde executieiestimarea
costurilor";
..f concordanta dintre platile din credit i stadiul realizarii constructiei0
Constatarile vor fi mentionateintr-o,Notade constatare privind realizarea stadiului i
calitatealucrarilor", ce va fi arhivata la dosarulde credit0 In situatia in care nu s-a incheiat
nota de constatare,dar traneleplanificate a se elibera inaintede constatare au fost eliberate
integral, Compartimentulde Credite nu va mai aproba angajareaunor noi tranede credit
pana la intocmireanoteide constatare prin care se confirma realizarea stadiilor planificate0
Creditul poate fi angajat numai pentru destinatia pentru care a fost aprobat0
imprumutatuleste obligatprin contractulde creditsa prezintecopii ale tuturor documentelor
in baza carora a efectuat plati pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi
insotite de chitanta fiscala, contract de construire/prestariservicii insotit de documentul de
plata - ordin de plata, ,Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de catre
imprumutat, persoanele prestatoare de servicii icontrasemnat de dirigintele de antier, alte
documente legalede decontare0
2.2.2.6 Rambursarea creditelorUrmarirea rambursarii creditului se face de catre ofiterul de credite0
Creditul se ramburseaza dupa angajareaultimei sume din credit, conform contractului
de credit0Dobanda se achitalunar, incepandcu urmatoarea lunain care a fost angajataprima
tranadincredit0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
36/56
36
Rambursarea creditului se poate face in rate de credit care sa permitarate de plata
lunareegale(anuitati constante) sau in alt mod stabilit prin reglementarileinterneale bancii,
de comun acord cu imprumutatul0Insituatiacrediteloracordate in trane,rambursarea incepe
dinlunaimediaturmatoare acordarii ultimei trane0
Creditele se ramburseaza in baza ,Graficuluide rambursare" care este anexa la contractul
de credit0 Rambursarea creditului se face intotdeauna prin intermediul contului curent asociat
creditului0 In situatia in care disponibilitatile din contul curent in moneda creditului sunt
insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, in baza mandatului de autorizare inclus in
contractulde credit,participa la licitatia valutara in numeleclientului, pentru asigurareasumei
necesare,in limita disponibilitatilor banetiin alteconturicurente0
imprumutatul are dreptulde a rambursa creditul in avans, in baza unei cereri scrise,
situatie in care va achita un comision de rambursare anticipata,stabilit prin reglementarile
internealebancii0
Din sumeleachitatede imprumutat,banca va acoperidatoriile acestuia,in urmatoarea
ordine:comisioane,dobanzimajorate,dobanda curenta,ratelede credit restante iratelede
creditcurente0
Anual, imprumutatulva primi un extras privind soldul creditului, dobanzileplatite in
cursul anului, dobanzile penalizatoare(daca este cazul)0Tot anual, se va comunica in scris
imprumutatuluinoul nivel al comosioaneloraferente creditului, in cazul modificarii acestora,
i modificarile in structura comisioanelor(taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare,
etc), daca este cazul0
Incazul in care creanta bancii fata de imprumutat,precum i ipoteca aferenta,vor fi
cedate altui creditor,banca va notifica in scris imprumutatul0
2.2.2.7 Urmarirea debitelorrestante
in cazul inregistrarii unui serviciu al datorieide 10 zile, banca trimite notificari, atat
imprumutatului,cat icodebitorului,fidejusorilor igarantilor,prin scrisoare recomandata cu
confirmare de primire0
in cazul in care, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii, imprumutatul nuexecuta obligatiile de plata, contractulde creditipotecarse considerareziliat de plin drept i
intreagasuma a ratelorde credit, cu dobanzileaferente,devineexigibila0
Coordonatorulcompartimentuluicreditepreda consilierului juridic ,Dosarulcreditului
in dificultate", in vederea declanariiproceduriide executare silita0Dosarul va cuprinde:
..f notificarea/notificarile;
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
37/56
37
..f contractulde crediticontracteleaccesorii;
..f situatiadebitelorla zi0
2.3 Asemanari ideosebiridintrecrediteleimobiliare iceleipotecare
2.3.1 Garantarea creditelor
Invederea evitarii unor riscuri in rambursarea crediteloracordate,banca se vaasiguraca
solicitantii sa dispuna de posibilitati de restituirea creditelorin conditiile desfaurarii unei
activitati normale,precum ipentru recuperarea aestora in situatiile in care imprumutatiinu-
iexecuta obligatiile din diverse cauze0
Determinareaposibilitatilor de rambursare se efectueaza in baza analizei
indicatorilor economico-fmanciariai activitatii de exploatare i ai programelorde investitii
prezentate,pentru care se solicita credite0
Pentru asigurarea creditelor i in situatia in care imprumutatul nu-i executa
obligatiile contractuale de rambursare a ratelor scadente,plata dobanziloria celorlalte
obligatii rezultatedin contract,din cauze care nu au putut fi prevazute la acordarea creditului,
precum i pentru crearea unui privilegiu fata de alti creditori, banca va solicita
imprumutatilorgarantii35 asiguratorii, care pot fi oferiteatat de debitori,cat ide terte persoane
fizice saujuridice,numitegaranti.
Valoarea minima a garantiilor acceptate de banca va fi in toate cazurile[tel putin
egalacu datoriacea mai mare a debitorului,formata dincreditulaprobat plusdobanda pana la
rambursarea primei rate dinimprumut0
Potrivit reglementarilor legale in vigoare, garantiile ce pot fi acceptate de banca se
impartin doua mari categorii,respectivgarantii reale igarantiipersonale.
A0 Garantiile reale0 Sunt acele garantii care constau in afectarea speciala a unor
bunuriindividualizate pentru garantarea creditului isunt f formate dinipoteci igajuri.
a) Ipoteca este o garantieimobiliara care nu comporta deposedarea celui ce o constituie
de bunul adus in garantie0 Ipoteca practicata de banca in relatia cuclientii sai este o ipoteca
conventionala,intrucatare la baza intelegereaintervenitaintrebanca iconstituitorulipotecii,
care poate fi debitorulsau un garant persoana fizica saujuridica0Obiectul ipotecii il constituie
numaibunurileimobile actuale,inu cele viitoare, aflatein proprietateaconstitutorilori in
circuitulcivil0
35Cocri,Vasile, Chirlean,Dan, op. cit., pag. 46-50
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
38/56
38
Pentru a fi acceptate fn garantie, bunurile imobile propuse trebuie sa indeplineasca
urmatoareleconditii:
..f sa fie in proprietatea constituitorului i sa se afle in circuitul civil (sa faca
obiectulvanzarii-cumpararii);
..f sa existe o piatasigurapentru bunurileipotecate;
..f bunurilesa fie situatein zone de interespentru o categorie largade potentiali
cumparatori;
..f cladirile sa permitaamenajariiadaptaripentru utilizari multiple;
..f bunurile ipotecate sa fie asigurate la o societatede asigurari pe toata durata
contractuluide credit,iar drepturilecuvenitedindespagubirisa fie concesionate
bancii;bunurileipotecatesa nu fie afectate de sarcini;
..f existentaunuiinscris (contract) autentificatde Notariatulde stat inraza teritoriala
a caruia se afla imobilul in cauza,in care se descrieimobilul ipotecativaloarea
creditului garantat;
..f persoana ce constituie ipoteca sa aiba o deplina capacitate de exercitiu,
respectiv persoanele fizice sa aiba 18 ani, iar persoanelejuridice sa fie legal
constituiteisa aibain proprietatebunulipotecat0
Ipotecase poate distingesub cateva forme speciale, ianume:
..f Ipotecilede grup - folosite pentru finantareanoilor dezvoltari0Se pot
dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipotecade
grup in vederea vanzarii a unor proprietatiimobiliare;
..f Ipotecilepe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructiisiechipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie0Se
utilizeaza pentru finantareaachizitiei de echipamente si dotarichiar si pentru
locuinte- accesorii de instalatii, accesorii si echipamentede finisaje, mobilier,
tamplariesi pardoseli,echipamentecasnice;
..f Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara
constituirea uneia noi0 Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri
debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare
ipotecate0 Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evitadevalorizarea proprietatiiimobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata
capacitateadebitoruluipentru onorarea obligatiilor, nemaifolosindla creditepe
termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare
ipotecate0
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
39/56
39
..f Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se
ipotecheaza - Proprietarulce doreste sa vanda se constituiein creditoripotecar
incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii
ipotecareproprietateaimobiliara pentru un angajamentde plataulterior;
..f Ipoteca de acoperire - Este o ipotecasecundara (de gr0II)ce se suprapune peste
o ipotecaprincipala existenta0De obicei, debitorulipotecaravanseaza o suma
aproximativ egalacu diferentadintresoldul debitoral creditului ipotecarinitial
si suma convenita pentru aranjamentulfinanciar de acoperirenoului creditor
ipotecar0 In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului
ipotecarde acoperirecare platestedetinatoruluiipotecii initiale0
b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau
garantul,dupa caz, remitebancii un bun mobil pentru garantarea creditului0
Intemeiulprevederilorcodului civil icoduluicomercial, gajul este de doua feluri:..f gajul cu deposedare, numit i amanet, care presupune deposedarea de bunul
mobil al constituitoruluii,depunerea acestuiala banca0Aceasta forma de gajse
materializeaza printr-un contract care se intocmete in doua exemplare, dintre
care unul se pastreaza la banca iunul se inmaneaza constituitorului0 Obiectul
gajului cu deposedare il constituie bunurile mobile cu volum mic i valoare
ridicata, cum ar fi metalele i pietrele pretioase, tablourile, sculpturile,
bijuteriile ialteleasemenea;
..f gajul fara deposedare,prevazut de art0480, alin04, Cod Comercial, nu presupune
deposedarea de bunurile mobile aduse in garantie, el fiind posibil de aplicat
numaiasupra produselor solului prinse in radacini sau deja culese, precum i
asupra materiilor prime industrialein stare de fabricatie sau deja fabricate i
aflate in unitati sau depozite0 Potrivit intelesului prevederii legale mai sus
mentionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fara
deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice i oleaginoase,
leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele i
plantatiile furajere0
Pentru ca produsele mentionate sa poata fi luate in garantie, este necesar sa se
indeplineascaurmatoareleconditii:
..f sa existe o posibilitate reala in obtinerea produselor mentionate, in
sensul ca la data constituiriigarantiei, culturile din care rezultaacestea sa fie
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
40/56
40
cel putin infiintate sau produsele sa se afle in stare de 'fabricatie sau deja
fabricate,aflatein unitatisau depozite,dupa caz;
..f sa existe o piatasigurapentru valorificarea respectivelorproduse0
Pentru valabilitate, fn afara conditiilor specifice mentionateanterior,cele doua forme
de gajtrebuiesa le mai fndeplineasca ipe urmatoarele:
..f constituitorul,persoana fizica sau juridica, imprumutatsau garantat,trebuiesa
fie proprietarul bunului gajat i sa aiba deplina capacitate de exercitiu,
respectiv varsta de 18 ani impliniti pentru persoanelefizice sau calitatea de
persoanajuridica legal constituita,dupa caz;
..f bunurile gajate sa se afle in circuitul divil, adica sa faca obiectul vanzarii
cumpararii;
..f bunurile gajate sa fie asigurate la o societate de asigurari pe toata durata
contractuluide credit, iar drepturilerezultatedin despagubirisa fie cesionate
bancii;
..f in contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, sa se mentioneze creditul
pentru care se constituie gajul, felul i natura bunurilor gajate care se vor
descrie, mentionandu-se greutatea, cantitatea, calitatea i alte elemente de
identificare, specifice dupa caz ilocul unde se gasesc bunurilegajate0
Bunurile mobilepentru care s-a practicatgajul cu deposedare vor fi retinutede banca
pana la achitareaintegralaa creditului0
Garantiile reale mentionateanterior,respectiv ipotecaigajul, sunt singurelegarantii
care asigura bancii unprivilegiu (intaietate) in raport cu alti reditori, motiv pentru care in
procesulgarantariicreditelor,acestora li se va daimportantacuvenita, cu atat mai multcu cat,
prin intermediullor, anumitebunuridin patrimoniulimprumutatilorsau garantilor, dupa caz,
sunt destinatesa acopere sumelede banidatorate bancii inerambursate de imprumutati0
B. Garantii personale. Garantia personala este angajamentulasumat de o persoana
fizica sau juridica, dupa caz, prin care aceasta se obliga sa execute obligatia debitorului
(imprumutatului), in cazul neexecutarii ei de catre imprumutat0Garantia personalamai poarta
idenumireade fidejusiune sau cautiune.
Conditiile de validitate aleacesteigarantiisunt urmatoarele:
..f existentaunuicontract distinct, fata de contractulde creditprin care o persoana
fizica sau juridica, dupa caz, ii asuma raspunderea sa garanteze obligatiile
imprumutatuluicu intregulsau patrimoniu;
-
7/26/2019 Lucrare-Creditul bancar
41/56
41
..f garantul (fidejusorul) sa fie o persoana cu deplina capacitate, respectiv
persoana fizica sa aiba 18 ani impliniti, iar persoana juridica sa fie legal
constituita, sa fie o persoana solvabila, cu un patrimoniu indestulator pentru
banca in cazul trecerii la executare silita, garantulsa domicilieze sau sa aiba
sediul in raza teritorialaajudetuluiunde functioneazaunitateabancii ce acorda
creditul0
Garantia prezinta importanta intrucatalaturi de debitor este antrenata i raspunderea
uneipersoane cu intregulei patrimoniu0
O modalitate specifica de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de
garantie bancara, care reprezinta in fapt garant