Market Analysis of Brightmoor December 3, 2008 

 

 Abigail Newcomer 

Lindsey Miller 

Jesse Fernandes 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1  

Executive Summary In order to identify market potential in Brightmoor, two market analyses were conducted on points in the Detroit, Michigan community. These analyses were conducted using data from two websites that provide GIS mapping and modeling, ESRI and DemographicsNow, and were focused on Fenkell Avenue,  at  its  intersections with  Burt  and  Lahser  Streets.  They  identify  consumer  spending  in  a number of categories, by residents living in .5 mile, 1 mile and 2 mile radii. The data revealed lower than county and national average spending in Brightmoor that coincides with its lower than average household  income and  levels of educational attainment.  It provided evidence that the community could  not  support  large  scale  economic  development  projects  such  as  a  full  scale  grocery  or department store. However, it revealed strong industries, including those for food, apparel and in‐home  entertainment, whose  higher  demand might  support  pointed  commercial  development  in these areas.  

Introduction The Brightmoor neighborhood originated in the 1920’s to meet the housing demand in Detroit. Developer Burt Eddy Taylor built inexpensive, single‐family homes for the southern, white migrant population recruited from Appalachia to work in Detroit's auto industry. In 1925, the neighborhood, which had approximately 11,000 residents, was incorporated into the city of Detroit.    Today, the Brightmoor neighborhood is a 4‐square‐mile area located in Northwest Detroit. The physical boundaries include: Puritan Street on the north, Fullerton Street on the south, Telegraph Road on the west, and Evergreen Road/Westwood Street on the east.  Adjacent neighborhoods include the Grandmont and Rosedale Park neighborhoods to the east, and Redford Township to the west.   

 Figure 1. Location Map. Adapted from cityscape.org and goodbrightmoor.org 

    

2  

Community Organizations There are several organizations dedicated to serving the Brightmoor community by focusing on community needs. In 2000, the Brightmoor Alliance was formed, and currently lists 33 non‐profit and faith‐based organizations as members. The Alliance was created to combine resources and efforts in addressing community needs. Top priorities for the Alliance include: schools, employment, safety, housing, human services, shopping and recreation.    An active member of the Alliance, Northwest Detroit Neighborhood Development (NDND) is a community‐based neighborhood organization that focuses on building affordable housing within Brightmoor.  They have built over 200 homes and renovated 30 more.The group’s area of focus includes homeownership, economic development, and support of resident empowerment, and it has been active in implementing these goals through collaboration and innovative programming.  This market analysis serves as a supporting document for their work in economic and commercial redevelopment within the neighborhood.  Homeownership The physical state of the neighborhood ranges from well‐maintained homes to vacant properties. Although the current homeownership rate is up to 80% in some areas, the number of housing units declined 14% from 1990 to 2000. Brightmoor has a proportionately higher number of renters than Detroit. In 2000, 55% of housing was renter occupied, and 45% was owner occupied, whereas the overall renter percentage for the city of Detroit was 50%.  The percent of foreclosures was also higher in Brightmoor, which had 50% rate of subprime mortgage loans compared to 30% in Wayne County and Redford Township.   

%55 Brightmoor Renters 

%45 Brightmoor Homeowners

 

 

 

  Figure 2. Brightmoor Homeownership 

Community Assets Pockets of quality housing and plentiful greenspace Despite economic trouble owing to the downsizing of the auto industry, there are a number of assets within Brightmoor. Certain areas have maintained a high percentage of home ownership and well‐maintained housing units. The neighborhood contains 400 acres of parkland, including the Eliza Howell Park and Stoepel Park, which are linked via the Lyndon Greenway.       

3  

Major transportation corridors and commuter customer base Several major thoroughfares pass through Brightmoor. Interstate 96 bisects the neighborhood along Schoolcraft Road and carries approximately 120,000 cars each day.1 Schoolcraft Road carries 10,000 cars daily. The eastern and western borders of Brightmoor, Telegraph and Evergreen, carry 60,000 and 30,000 cars each day, respectively.  The traffic volume provides a potential customer base that supplements the Brightmoor residential population.   Demographic Information The total residential population in Brightmoor in 2007 was 20,141. This is down from its peak population in 1980 of 31,000. The following graphics illustrate the demographic makeup of Brightmoor according to the market analysis website Demographics Now.  The areas listed are: household income, percent of households by persons, age, race, and educational level.  These areas are determined by the University of Wisconsin Cooperative Extension2 to be most important to the analysis of an area in terms of its composition and expenditures.   Household Income In 2007, nearly twenty‐five percent of Brightmoor residents had annual incomes less than $15,000.  The household income typically correlates with retail expenditures but is not reliable as a sole measure.  Nor does it indicate whether the needs of the community are being met in terms of retail.  

 Figure 3. Brightmoor Household Income 

In 2007, the aggregate income for Brightmoor residents was $280 million. That same year, Social Compact performed a market study for Brightmoor and revealed that there is unmet demand, particularly in the areas of grocery, clothing stores, and restaurants.  The table below compares the 

                                                            1 Doherty et al. “A Land Use Plan for Brightmoor.” Urban and Regional Planning Program. Taubman College of Architecture and Urban Planning. University of Michigan, Ann Arbor, MI. April 2008. http://reserves.umdl.umich.edu/doc.php?pdf=000091675  2 Barman, Todd, JD Milburn and Matt Kures. “Downtown and Business District Market Analysis Guidebook.” CCED, University of Wisconsin Extension (UWEX) and the Wisconsin Main Street Program of the Wisconsin Department of Commerce. 14 October 2008. http://www.uwex.edu/ces/CCED/downtowns/dma/1.cfm 

4  

amount of dollars spent by Brightmoor residents versus the amount spent within Brightmoor, and what this translates to is potential square footage of retail space.  Potential square footage of retail space is a measure of the amount of extra commercial space an area can support.  

Table 1. Expenditures of Brightmoor Residents in 2007 

  Total Spent 

Spent Outside of Brightmoor 

Estimated Square Feet Potential 

All Grocers  $19,300,000  $17,000,000  48,951 

Apparel  $9,500,000  $8,700,000  25,689 

Restaurants  $13,800,000  $12,000,000  51,522 

All Retail  $87,200,000  $55,500,000   

* Numbers include areas east of neighborhood boundaries

 Percent of Households by Persons/Household Brightmoor mainly consists of one‐ and two‐person households such as young adults living alone and single parent households.    

 Figure 4. Persons per Household 

    

5  

Population by Age The age of Brightmoor residents is fairly young; nearly 30 percent of Brightmoor residents are between the ages of five and nineteen. The second largest age group is 35‐44 years. There are fewer elderly residents (65+ years of age) than most every other age category. Expenditures typically vary with the age of the consumer. Retailers targeting a specific age group may want to examine a more detailed breakdown of ages to determine how quickly the composition will change.  

 Figure 5. Population by Age 

Population by Race In terms of market study, ethnicity often influences consumer preferences. The majority of the population in Brightmoor is African American (77.5%). The second most common race is white (18.5%). There is very little representation of other ethnicities within the neighborhood.        

 

 

 

 

 

 Figure 6. Population by Race 

   

6  

Educational Attainment Most Brightmoor residents are high school graduates and approximately 23% have completed a college degree. Educational attainment is typically indicative of income. Based on educational and income levels in Brightmoor, the population is mainly high school educated with salaries that are equivalent to their educational level.   

 

 

 

 

 

 

 

 Figure 7. Education of Population over 25 years of age 

 

In 2007 Social Compact, a national non‐profit, created a market breakdown for Brightmoor. The chart below provides figures on market size and strength from the report. The 2006 trend projection from the 2000 Census underestimated the market in Brightmoor. The 2007 total population, average and median household income, and aggregate neighborhood income were higher than anticipated.  It appears that market conditions in Brightmoor have strengthened where they were expected to weaken. This is a positive trend that stands out in the negative perception of the Detroit market.   

 

 

 

 

 

   

7  

Market Size

  

2007 Drilldown 

2006                  Trend Projection 

2000 CensusComparison Drilldown/ 

Trend Projection 

Total Population  20,141 18,953 20,044 6.30%

Population per Acre  8.0 7.6 8.0

Total # of Households  6,855 6,442 6,925 6.40%

Market Strength

  

2007 Drilldown 

2006                  Trend Projection 

2000 CensusComparison 

Drilldown/Trend Projection 

Avg. Household Income  $40,840  36,871 $34,074  10.80%

Median Household Income  $28,815  $28,496  $26,788  1.10%

Aggregate Neighborhood Income $280 Million $237.5 Million$236.0 Million 17.90%

% Informal Economy  5.90%  

                       Table 2. Market Size and Strength figures created by Social Compact 

Overall, the demographic composition of Brightmoor is a young, African American population of high school graduates that earns $15,000 per year on average and lives in one to two person households. The community has many renters and sees an abundance of commuter traffic through its streets each day. The community has exceeded the 2006 projections on its population, income and number of households.   Two Intersections selected for further study Many community groups exist to help residents work toward goals of increased homeownership, and economic development. This market analysis examines two sites in detail, Burt Street and Fenkell Avenue, and Lahser Road and Fenkell Avenue based on initial recommendations in the Brightmoor Land Use Plan.  These sites are located eight blocks apart on the Fenkell Avenue corridor and are possible locations for commercial redevelopment in the community.  

 Figure 8. The intersections of Lahser and Burt on Fenkell Avenue 

8  

Fenkell Avenue was one of the original business corridors in the community until economic trouble and decreasing population densities made it difficult to support an entire corridor.  Both sites currently host a number of small businesses making them suitable for further development as business cores. An inventory of existing businesses at each location is shown below.  

Lasher Road and Fenkell Avenue Burt Street and  Fenkell Avenue 

Grandy’s Coney Island Post Office Marathon Gas Thea Bowman Health ClinicLiquor Store Paulie’s HardwareTire Store NDND  Office 

Auto Parts Store Liquor Store Gold Trading Store

This study will also determine if Brightmoor follows the “new market” theory, which estimates that inner city neighborhoods are often underserved in terms of services and retail options. This theory often refers to densely populated neighborhoods, and may not be true for Brightmoor, which has lost a significant portion of its population since the 1980’s.  

Table 3. List of businesses for two study sites 

 The market analysis will examine what exactly is being purchased by residents living near the intersections of Lahser Road and Fenkell Avenue and Burt Road and Fenkell Avenue. Performing a market analysis for these two locations will provide critical information on what the residents located near these intersections currently buy.  This information can be used by NDND, or other organizations, to make guided judgments on what types of businesses will succeed in the Brightmoor market.   

Market Analysis  The following data compares the areas surrounding the intersections of Burt Street and Fenkell Avenue (BF), and Lahser Road and Fenkell Avenue (LF), using two market analysis tools, ESRI and Demographics Now.  In the ESRI data, consumer goods and service expenditures are expressed both as an average figure per family per month within .5 mile, 1 mile and 2 mile radii, and as a Spending Potential Index (SPI).3  “SPI compares the average expenditure for a product locally to the average amount spent nationally. An index of 100 is average. An SPI of 120 shows that average spending by local consumers is 20 percent above the national average.”4 SPI is a useful tool when comparing Brightmoor expenditures with nationwide expenditures. In 1997, the median household income at both locations was approximately $31,000. That same year, the median household income nationwide was approximately $50,233.5 Hence, Brightmoor residents made approximately 62% of the annual income that the average American. For this reason, SPI values above 62 may be significant because they indicate a category in which Brightmoor residents spent a higher percentage than the national average on products.                                                             3 2008 Methodology Statement – ESRI Consumer Spending. ESRI 380 New York St., Redlands, CA. www.esri.com. 4 2008 Methodology Statement – ESRI Consumer Spending. ESRI 380 New York St., Redlands, CA. www.esri.com. 5 Census Bureau. 

9  

 The Demographics Now data (provided in Appendix A) also reflects Consumer Spending patterns within .5 mile, 1 mile and 2 mile radii, and compares Consumer Spending in Brightmoor to average spending figures for Wayne County.  In addition to basic consumer spending patterns, this analysis identifies demographic patterns, revealed in the Demographics Now Reports.  

Demographics Now Dynamic Population Density Map:

Red: Above 10500 Orange: 5400 to 10500 Peach:     2800 to 5400 Yellow:    1475 to 2800 White:     Below 1475 Green:    Greenspace 

Figure 9. A map of the population density surrounding the intersection of Burt Street and Fenkell Avenue. The intersection of Fenkell Avenue and Lahser Road is located approximately eight blocks to the west of the star on this map.  

 Consumer Spending Potential: 

Table 4. BF 2007 Consumer Expenditures (Average Household Annual Expenditures) 

   0.5 Miles:   1 Mile:  2 Miles:  Wayne County 

Total Households  1,688  6,885  24,694  722,438 

Median Household Income  $32,129  $40,726  $46,089  $49,611 

Total Average Household Expenditure  $36,725  $41,552  $44,521  $47,150 

 

Table 5. LF 2007 Consumer Expenditures (Average Household Annual Expenditures) 

  0.5 Miles:  1 Mile:  2 Miles:  Wayne County 

 Total Households  1,376  6,022  22,932  722,438 

 Median Household Income  $30,838  $35,715  $46,945  $49,611 

 Total Average Household          Expenditure 

$37,249  $38,299  $22,932  $47,150 

 

Consumer Expenditures: Consumer expenditures are lower across the board than average expenditures nationwide. Both median area income and household expenditures in these Brightmoor locations are significantly 

10  

lower within the immediate vicinity (.5 mile) than they are in the neighborhood (2 mile radius). Expenditures in both of the focus areas are significantly lower than average expenditures for Wayne County. This makes sense since median household income in the neighborhood is between three and nineteen thousand dollars lower than in Wayne County, with the dearth being even greater between Brightmoor and national median income.   However, even with lower consumer expenditures, it is possible for resident spending on certain types of items to be concentrated in the neighborhood, and support limited commercial growth. As Porter’s “New Markets” theory purports, this is likely because, while the neighborhood resident incomes may be lower on average, the sheer number of people populating the area could increase profits for commercial industries.6 As the dynamic map above shows, population is fairly dense in the neighborhoods south of Fenkell, near both Burt and Lahser Streets with nearly seven thousand residents living within a mile of the intersections focused upon.  

ESRI Consumer Expenditure Patterns  Table 6. Burt and Fenkell ESRI Consumer Expenditure Forecasts for 2008  

  SPI for .5 mile 

Radius  % Income for .5 

mile Radius Avg. Spending .5 

mile radius Avg. Spending 1 mile 

Radius Avg. Spending 2 mile 

Radius Apparel  55  4% $1,481.29  $1,706.14  $1,817.77

Men’s Apparel  54  1%  $267.32   $311.55  $334.24 Women’s Apparel  53  1% $497.38  $577.92  $617.36

Children’s Apparel  63  1%  $261.67   $294.34  $311.30 Apparel, Products and Services  77  0%  $97.83   $108.54  $113.59 

Food  65  16%  $5,373.49   $6,205.04  $6,632.35 

Food at Home  65  9%  $3,166.99   $3,648.83  $3,894.24 

Food Away from Home  64  6%  $2,206.51   $1,202.65  $2,738.11 Transportation     0%Vehicle Purchase  58  9% $3,014.86  $3,580.96  $3,856.36

Gas and Motor Oil  64  5%  $1,602.39   $1,857.96  $1,979.64 

Vehicle Maintenance & Repairs  60  2%  $593.23   $703.08  $760.25 

Entertainment  60  6%  $2,226.17   $2,669.66  $2,891.16 

Fees & Admissions  58  1%  $358.81   $443.95  $488.98 

TV/Video/Sound Equip  66  3%  $941.50   $1,084.34  $613.89 

Rental/Repair of TV/Video/Sound Eq.  76  0%  $4.45   $4.80  $4.95 

Toys & Games  65  0%  $97.36   $111.78  $119.25 

    

                                                            6 Porter, Michael. “New Strategies for Inner‐City Economic Development,” Economic Development Quarterly. 1997; 11; 9.  

http://edq.sagepub.com/cgi/content/abstract/11/1/11 

 

11  

Table 7. Lahser and Fenkell ESRI Consumer Expenditure Forecasts for 2008  

  SPI for 0.5 Mile 

Radius % Income for 0.5 

Mile Radius Avg. Spending 0.5 

Mile Radius Avg. Spending1 Mile 

Radius Avg. Spending 2 Mile 

Radius 

Apparel   53  4%  1428.53  1499.76  1832.92 

Men's   52  1%  257.36  272.81  337.09 

Women's   51  1%  476.02  506.32  621.01 

Childrens  62  1%  258.77  262.1  316.35 Apparel, Products and 

Services  72  0%  91.33  95.85  113.78 

Food  62  16%  5184.04  5472.08  6692.34 

Food at Home  62  9%  3051.23  3221.95  3926.55 

Food Away from Home  62  6%  2132.81  2250.13  2765.79 

Transportation     15%  5103.29  5386.48  6659.26 

Vehicle Purchases  57  9%  2953.05  3126.13  3894.08 

Gasoline and Motor Oil  62  5%  1574.92  1645.36  1997.74 Vehicle Maintenance 

and Repairs  58  2%  575.32  614.99  767.44 Tv/Video/Sound 

Equipment  64  3%  912.97  959.26  1166.53 

Entertainment  58  7%  2,172.25  2326.59  2,919.58 

Fees & Admissions  56  1%  349.2  380.21  494.43 Tv/Video/Sound 

Equipment  64  3%  912.97  959.26  1,166.53 Rental/Repair of 

TV/Video/Sound Eg.  72  0%  4.22  4.31  4.98 

Toys & Games  65  0%  96.32  99.12  121.07 

 

Commercial Category Trends: Of all of the categories, the largest amount of spending potential exists in areas where goods are necessities, including food and clothing expenditures. Mortgage, rent and transportation are also significant expenses. The need for transportation services is indicated by the existence of a number of auto bodies still in business in Brightmoor.   Specifically, in tables 6 and 7, as well as in the DemographicsNow tables listed in the Appendix,  women’s and children’s apparel, and food to be consumed at home and away from home are demanded at higher levels than other expenses. While the SPI for each of these sets of expenditures are between 50 and 60, and therefore still significantly below average spending in the areas, they are higher than in other areas, and represent significant portions of resident’s total income.  Apparel: Brightmoor residents spend more money on women’s apparel than on any other type. According to DemographicsNow data, within a two‐mile radius of both intersections, residents spent almost the same amount on apparel as the average expenditure for Wayne County as a whole. While total expenditures on children’s apparel are lower than women’s and men’s apparel, the spending potential index for this type is the highest, which shows that children’s clothing spending is more similar to national spending. This is an indication that children’s clothing could be less expensive and in higher demand than other apparel in Brightmoor. Lastly, the broader category of “apparel, products and services” for the Fenkell and Burt intersection shows a high potential spending index, 

12  

at 77, indicating commercial development should be broad, encompassing many types of apparel, as well as the services that accompany it such as tailoring, laundry and repairs.  Food: The demand for food, to be consumed both at home and outside the home, is high. Brightmoor residents spend a higher percentage of their annual income on food than the average Wayne County resident does. Clearly, this is the result of food costs being necessities, regardless of income. The potential spending index is at 65, which is among the highest scores, showing that Brightmoor residents spend their money on food more similarly to those nationwide than other expenses. This is an indication that the first commercial development should be a small food store. Having access to a grocery store nearby could reduce transportation costs and subsequently increase food expenditures.  Entertainment: Brightmoor’s market potential for entertainment, including purchases of television and peripheral products like movies, DVDs and cable, is relatively high. The spending potential indices show a disproportionately large amount of spending on rental equipment such as televisions, which indicates there may be a market for a video/DVD rental store.  This finding makes sense, considering incomes of residents are lower than national and county averages, and videos and DVDs are the least expensive forms of entertainment listed in the analysis. Instead of spending money on fees and admissions for downtown events, residents might be staying home to watch movies and cable television.  

Existing Space for Retail Activity 

 

Paulie’s Thrifty Hardware 

Car Wash 

New NDND Location, 20868 Fenkell Avenue 

A&S Collision  (15315 Pierson St) 

Brightmoor Coney Island

Figure 10. Burt Street and Fenkell Avenue Intersection 

 

13  

Burt and Fenkell Intersection: Though many existing structures would need to be repaired before they could be used, Brightmoor contains significant space for commercial redevelopment. There are a number of businesses and a large church anchoring the intersection of Burt Street and Fenkell Avenue. As the map shows, Brightmoor Coney Island is on the northeast corner of Pierson and Fenkell. A & S Collision is on the northwest side. The Fifth Avenue Missionary Baptist Church is also located within the area of analysis, and the location slated to be used by Northwest Detroit Neighborhood Development is located at the southeast corner of Burt and Fenkell. The best infrastructure is on the northwest corner of Fenkell, at the former Paulie’s Thrifty Hardware location. The building was originally a bank, and subsequently held the hardware store until its closing (see images in Appendix B).   

Marathon Gas

Liquor storeGrandy’s Coney Island Restaurant 

 Figure 11. Lahser Road and Fenkell Avenue Intersection 

 

Lahser and Fenkell Intersection: Likewise, the intersection of  Lahser Road and Fenkell Avenue also has some existing commercial activity. A liquor store is located at the southeast corner of the intersection. Grandy’s Coney Island Restaurant is adjacent to the liquor store, on the southwest corner. The lot at the northwest corner is empty and located at the northeast corner is a Marathon gas station (see images in Appendix B).  While it is clear from the consumer spending projections listed that this intersection could not support a full sized grocery store, due to church, NDND and liquor store traffic, it might be able to support a small grocery or convenience store. The demographic map indicates the area to the south of the intersection is reasonably densely populated, while the area just north is less dense, and might be a site for commercial or residential redevelopment.   

   

14  

Discussion: Conclusions and Recommendations  

Strategic Clustered Development: Similarly to the Doherty Report, a Captstone Project conducted by University of Michigan Students in 2007, we recommend clustered development at either site, starting with a small food store and possibly a multi‐purpose retail store with women and children’s apparel.   Focus on Residential Neighborhood South of Fenkell: Because the neighborhood south of Fenkell Avenue is more densely populated than other areas of Brightmoor, the focus should be on development near it. If this development is successful, the area to the North of Fenkell could be reinvented, by rebuilding parks or commercial on vacant and abandoned lots.   New Markets Should be Small at First: The circumstance in Brightmoor likely differs from the areas used in studies to identified inner city new markets. Inner city “new markets” are strong due to the density of urban populations; the percentage of resident earnings devoted to retail purchases on necessities such as food, pharmaceuticals, clothing and furniture; and the premium placed on location.7 In this case, it appears there is little evidence of a “new market” in Brightmoor. Rather, developing smaller niche markets in food and retail may be the best first steps.  Proximity to Central City is likely not an Advantage: New market locations for retail often possess advantages because they are strategically located close to central cities; integrated within regional business clusters. However, because Detroit’s land mass is so large, Brightmoor may not be in the right location to capitalize on these types of advantages.8  Proximity of Intersections: The proximity of the two intersections precluded an unique, in depth market analysis of each location. We suggest focusing on one intersection; because the intersections are so close, we predict the positive economic benefits created by the development of one intersection would spread to the other.    

   

                                                            7 Cuomo, Andrew. “New Markets: The Untapped Retail Buying Power in America’s Inner Cities.” U.S. Department of Housing and Urban Development. Washington, D.C. July 1999. p. 7. 8 Porter, Michael. “New Strategies for Inner‐City Economic Development,” Economic Development Quarterly. 1997; 11; 9.  http://edq.sagepub.com/cgi/content/abstract/11/1/11 

 

15  

Appendix A  DemographicsNow Consumer Expenditure Patterns for Burt and Fenkell Intersection:  

Table 8. Burt and Fenkell 2007 Consumer Expenditures (Average Household Annual Expenditures) 

   0.5 Miles  1 Mile  2 Miles   Wayne County 

Apparel  $1,779.62  $2,011.25  $2,143.18  $2,266.46 

   Women's Apparel  $584.02  $664.95  $711.25  $756.19 

   Men's Apparel  $332.88  $378.23  $405.30  $429.02 

Food And Beverages  $5,848.36  $6,488.81  $6,908.35  $7,243.94 

   Food At Home  $3,179.13  $3,445.51  $3,640.49  $3,770.83 

   Food Away From      Home 

$2,253.50  $2,560.58  $2,749.93  $2,915.32 

Gasoline And Oil  $1,700.13  $1,873.59  $2,009.06  $2,090.35 

Gifts  $887.50  $1,061.84  $1,147.99  $1,251.35 

Household Services  $217.48  $259.15  $280.70  $303.73 

Household Supplies  $541.65  $640.67  $690.44  $745.09 

Household Textiles  $111.97  $127.94  $138.16  $146.80 

Housewares And Small Appliances 

$780.56  $904.00  $976.89  $1,042.51 

New Vehicle Purchase  $1,763.43  $2,058.37  $2,247.45  $2,400.62 

Shelter  $7,039.67  $8,008.97  $8,577.42  $9,116.87 

Transportation  $7,356.95  $8,261.25  $8,911.16  $9,376.48 

Tuition  $726.50  $869.07  $916.85  $993.40 

Used Car Purchase  $675.07  $726.46  $779.55  $804.65 

Used Vehicle Purchase  $1,261.81  $1,358.34  $1,458.01  $1,504.68 

Vehicle Repair And Maintenance  $583.71  $649.83  $696.66  $731.13 

    

16  

DemographicsNow Consumer Expenditure Patterns for Burt and Fenkell Intersection:  Table 9. Lahser and Fenkell 2007 Consumer Expenditures (Average Household Annual Expenditures) 

   0.5 Miles  1 Mile  2 Miles  Wayne County 

Apparel  $1,814.83  $1,852.12  $2,120.95   $2,266.46 

Women's Apparel  $595.51  $612.43  $704.55  $756.19 

Men's Apparel  $1,814.83  $1,852.12  $2,120.95   $429.02 

Food and Beverages  $5,968.92  $6,082.36  $6,843.88   $7,243.94 

Food At Home  $3,266.73  $3,294.00  $3,605.54   $3,770.83 

Food Away From Home  $2,280.55  $2,350.55  $2,725.27   $2,915.32 

Gasoline & Oil  $1,726.07  $1,765.70  $1,992.58   $2,090.35 

Gifts   $889.98  $933.76  $1,134.95   $1,251.35 

Household Services  $216.01  $227.78  $277.52   $303.73 

Household Supplies  $539.58  $562.72  $682.31   $745.09 

Household Textiles  $112.65  $116.94  $137.11   $146.80 

Housewares & Small Appliances  $784.86  $815.42  $968.61   $1,042.51 

New Vehicle Purchase  $1,757.10  $1,845.13  $2,235.51   $2,400.62 

Shelter  $7,130.13  $7,335.53  $8,492.05   $9,116.87 

Transportation  $7,431.33  $7,662.34  $8,842.59   $9,376.48 

Tuition  $737.72  $755.08  $904.12   $993.40 

Used Car Purchase  $687.04  $700.35  $772.58   $804.65 

Use Vehicle Purchase  $1,283.23  $1,308.21  $1,445.18   $1,504.68 

Vehicle Repair and Maintenances 

$593.81  $608.18  $690.97   $731.13 

 

  

   

17  

Appendix B   Images of Development at Burt and Fenkell  

 Paulie’s Thrifty Hardware, 20900 Fenkell Avenue  

 Liquor Store at 20882 Fenkell Avenue  

 

New NDND location 20868 Fenkell Avenue  

Brightmoor Coney Island Restaurant at the corner of Fenkell and Pierson  

        

18  

Images of Development at Lahser and Fenkell  

 

Open Lot 

 

 

Grandy’s Coney Island 

 

 

 

Liquor Store 

 

 

 

Marathon gas station located at   21740 Fenkell Ave 

 

19