MCA

Market Comparison Approach

Ing. Milazzo Laura

L’MCA è un metodo di comparazione tra l’immobile da valutare e altri immobili

simili compravenduti di recente, ai quali, mediante delle formule matematiche,

vengono applicati degli aggiustamenti, in modo da trasformarli nell’immobile

oggetto di stima.

Il punto di forza di questo metodo è che è DIMOSTRABILE e VERIFICABILE.

Il principio su cui si basa è il seguente: il mercato stabilirà il prezzo

dell’immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli

immobili simili presi a confronto.

Cosa è l’MCA?

Ing. Milazzo Laura

Fasi per l’esecuzione della perizia:

LETTERA DI INCARICO

VERIFICA DOCUMENTAZIONE

SOPRALLUOGO

INDAGINI DI MERCATO

STIMA MEDIANTE MCA

PERIZIA

RIESAME

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 1

RILEVAZIONE: analisi del segmento di mercato e rilevazione dati immobiliari.

= rapporto mercantile balconi = 0,3

= saggio annuo = 0,01 i

Sono riportati a fianco i valori indispensabili per il calcolo.

= vita utile del servizio: 15

= vetustà del servizio: 12

= costo di un servizio a nuovo (calcolato mediante un computo metrico

estimativo): 5.000 euro

C

t

n

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 2

TABELLA DEI DATI: riporta il prezzo e le caratteristiche considerate, in relazione

all’immobile da valutare, che chiameremo S Subject, e agli immobili simili, che chiameremo A,B, e C,

rilevate precedentemente.

PREZZO E CARATTERISTICHE

COMPRAVENDITE SUBJECT

Unità A Unità B Unità C S

Prezzo totale PRZ (euro) 120.000,00 130.000,00 135.000,00 ?

data DAT (mesi) 3 2 6 0

superficie SUP (m2) 125,30 137,20 142,00 135,00

Balconi BAL (m2) 6,00 7,00 12,00 10,00

Servizi igienici SER (numero) 1 1 2 1

Ing. Milazzo Laura

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 3

PREZZI MARGINALI : calcolati ai fini dell’aggiustamento, per tutte le caratteristiche considerate.

Di seguito si riportano le formule applicate per ogni caratteristica di ciascun comparabile. I valori

ottenuti sono riportati nella tabella dei prezzi marginali.

DAT:

12

iPRZp

SUP:

k

2iii1

SS

PRZp

Dopo aver calcolato per A, B e C si sceglie il minimo

valore ottenuto = e si riporta nella tabella.

p

BAL:

SER:

12pp

n

t1CC

d

1p

PREZZO E CARATTERISTICHE

COMPRAVENDITE

Unità A Unità B Unità C

data DAT (mesi) 3 2 6

superficie SUP (m2) 125,30 137,20 142,00

Balconi BAL (m2) 6,00 7,00 12,00

Servizi igienici SER (numero) 1 1 2

Procedimento MCA: 3

PREZZI MARGINALI : calcolati ai fini dell’aggiustamento, per tutte le caratteristiche considerate.

Di seguito si riportano le formule applicate per ogni caratteristica di ciascun comparabile. I valori

ottenuti sono riportati nella tabella dei prezzi marginali.

PREZZO E CARATTERISTICHE

COMPRAVENDITE

Unità A Unità B Unità C

data DAT (mesi) - 100,00 - 108,33 - 112,50

superficie SUP (m2) 927,20 927,20 927,20

Balconi BAL (m2) 278,16 278,16 278,16

Servizi igienici SER (numero) 1.000,00 1.000,00 1.000,00

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 4

TABELLA DI VALUTAZIONE: si compila riportando:

nella prima riga, i prezzi rilevati;

nelle righe successive, la differenza tra la caratteristica del S meno quella dell’immobile

di confronto, moltiplicata per il relativo prezzo marginale;

infine, si esegue una somma algebrica di tutti i valori calcolati nella relativa colonna,

ottenendo così i prezzi corretti per ogni unità.

PREZZO E CARATTERISTICHE Unità A Unità B Unità C

PRZ (euro) 120.000,00 130.000,00 135.000,00

DAT (euro) (0 - 3) x (-100,00) (0 - 2) x (-108,33) (0 - 6) x (-112,50)

SUP (euro) (135 – 125,30) x927,20 (135 – 137,20) x927,20 (135 – 142) x927,20

BAL (euro) (10 - 6) x278,16 (10 - 7) x278,16 (10 - 12) x278,16

SER (euro) (1 - 1) x 1.000,00 (1 – 1) x 1.000,00 (1 - 2) x 1.000,00

PREZZI CORRETTI somma = V1 somma = V2 somma = V3

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 4

TABELLA DI VALUTAZIONE:

PREZZO E CARATTERISTICHE Unità A Unità B Unità C

PRZ (euro) 120.000,00 130.000,00 135.000,00

DAT (euro) 300,00 216,66 675,00

SUP (euro) 8.993,84 - 2.039,84 - 6.490,40

BAL (euro) 1.112,64 834,48 - 556,32

SER (euro) - - - 1.000,00

PREZZI CORRETTI 130.406,48 129.011,30 127.628,28

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 5

VERIFICA: viene effettuata determinando la divergenza percentuale assoluta che è data da:

%%,min

minmax 5182100127.628,28

127.628,28-130.406,48100

P

PPD

Ing. Milazzo Laura

Procedimento MCA: 6

VALORE DELL’IMMOBILE: rappresentato dalla media dei prezzi corretti:

V1 + V2 + V3

V =

3

286281273001112948406130 ,.,.,. € 129.015,35

3

Ing. Milazzo Laura