modelo para analisis de valores comerciales · unidades de valuación.2003-actual socio fundador de...
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“RETOS DE LA VALUACIÓN ANTE LA GLOBALIZACIÓN DE
LOS MERCADOS”
« MODELO PARA ANALISIS DE VALORES
COMERCIALES »
ARQ. MARIANO AZUELA ESPINOSA
ING. HUGO MENA RAMIREZ
ING. JORGE GOROZPE FALCO
León, Gto a 5 de Abril de 2018
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Resumen.
Establecer un criterio o metodología formal mediante un modelo de calificación de
variables que permita, que a partir del valor de reposición nuevo urbanizado de un
fraccionamiento de acuerdo a la densidad en la que encaje, alta, media, baja y
mínima nos aproxime a su valor comercial.
Se utilizó la metodología según Sampieri utilizando los enfoques cuantitativo y
cualitativo.
Para realizar la investigación del tema de este trabajo, se recurrió al método
deductivo-inductivo, es decir, se relacionó la teoría con la práctica. Es descriptivo
porque se explica un hecho real y propositivo porque se aporta y se hace una
propuesta para cuya realización se utiliza la técnica de investigación bibliográfica de
instituciones relacionadas con esta área, así como de entrevista directa, de
investigación de campo y de mercado a través de la observación directa.
Se propone una herramienta verdaderamente útil para el campo de la valuación
inmobiliaria que consiste en un modelo de calificación de 12 variables que son las
más significativas en un fraccionamiento de tipo habitacional, dependiendo de su
densidad, y partiendo de su VRN., sensibilizando su calibración hasta llegar a un
valor comercial de tierra muy similar al de investigación de mercado.
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Contenido
1. Resumen…………………………………………………………………………1
2. Contenido …………………………………………………………………….2
3. Contenido y presentación de los ponentes…………………………………...2
4. Introducción al tema, objetivo y metodología…………………………………5
5. Conceptos tomados en cuenta en el modelo de fraccionamientos
analizados………………………………………………………………………...6
6. Normatividad……………………………………………………………………..8
7. Calculo de derechos de agua…………………………………………………12
8. Análisis de costos de VRN de urbanización de fraccionamientos………..18
9. Factores que influyen en el valor……………………………………………..20
10. Variables tomadas en cuenta…………………………………………………21
11. Calificación de variables………………………………………………………23
12. Aplicación del modelo…………………………………………………………27
13. Conclusión y bibliografía……………………………………………………...29
Presentación de los ponentes
Arq. José Mariano Azuela Espinosa Originario de la ciudad de León, Gto. Con 62
años de edad, estudio arquitectura en la Universidad de Guanajuato, cursó la Maestría
en Valuación Inmobiliaria con la Universidad de Atemajac campus León, realizó la
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especialidad en Valuación de Maquinaria y Equipo con la universidad Autónoma de
Zacatecas, es especialista universitario en urbanismo, construcción y valoraciones por
la Universidad Politécnica de Valencia España. Realizó Doctorado con acreditación del
“DEA” (Diploma de estudios avanzados candidato a Doctor con el tema “Modelo para
valuar inmuebles catalogados”).
Es miembro de los siguientes órganos colegiados: Colegio de Maestros en Valuación,
Colegio de Arquitectos de León A.C.; A.C.; Comisión de Difusión y Valores del Colegio
de Maestros en Valuación de León, A.C., miembro activo de la FECOVAL.; Cuenta con
registro de la sociedad hipotecaria federal.
Por segunda vez consecutiva se presenta en este escenario con el tema que aquí se
expone dado que en el mes de Octubre de 1999 en la XXV Convención Nacional de
valuación y Congreso Panamericano de valuación en el 50 Aniversario de la UPAV se
presentó con el tema Modelo para valuar inmuebles catalogados, en esta misma
ciudad.
Se ha dedicado durante 29 años a la valuación profesional en las áreas de inmuebles,
agropecuarios y maquinaria y equipo.
Hugo Adolfo Mena Ramírez Ingeniero Civil / Maestro en Valuación, Nació en la
Ciudad de León Guanajuato, el 09 de marzo de 1957.
Ingeniero Civil por la Universidad Nacional Autónoma de México y Maestro en
Valuación por la Universidad del Valle de Atemajac (UNIVA). Cuenta con diplomados:
En Finanzas, Modular para el Desarrollo de Capacidades Directivas, En Ecología y
Sustentabilidad, Código de Ordenamiento para D.U. del Municipio de León y En
Director Responsable de Obra.
Es miembro de los siguientes órganos colegiados: Colegio de Ingenieros Civiles de
León, A.C.; Colegio de Maestros en Valuación, A.C.; Comisión de Difusión y Valores
del Colegio de Maestros en Valuación de León, A.C., miembro de la Cámara Mexicana
de la Industria de la Construcción, del Consejo Coordinador Inmobiliario Y de la
Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
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Se ha desempeñado como servidor público titular de la entonces Coordinadora y
Promotora de Infraestructura Física Educativa del Estado de Guanajuato ahora INIFEG
(Instituto de Infraestructura Física del Estado de Guanajuato) y de la Dirección General
de Profesiones, Servicios Escolares e Incorporaciones de la Secretaría de Educación
de Guanajuato.
Actualmente se desempeña como profesionista independiente en el Diseño,
Construcción Supervisión y Valuación de inmuebles comerciales, fiscales, de juzgados
y bancarios; también como Director Responsable de Obra, Perito Responsable de la
Ejecución de Obras de Urbanización, Perito Proyectista, Especialista Estructural, Perito
en Instalaciones Básicas, Perito de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
(CNBV), Perito Fiscal del Municipio de León, Dictaminador estructural entre otros de
Infraestructura Educativa; Proyectista de Infraestructura Física Educativa, de
urbanización.
Docente de posgrado en la Universidad del Valle de Atemajac, Universidad de
Guanajuato, Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, y Universidad
Autónoma de Aguascalientes.
Su experiencia profesional en el sector público estatal y en el sector privado, le otorgan
una visión integral como autoridad, profesionista independiente, participante activo de
la sociedad organizada y de ciudadano leonés generador de soluciones ante las
circunstancias de la infraestructura de esta ciudad. Lo define su personalidad
responsable, comprometida, humana, proba, teniendo como eje fundamental el trabajo
en equipo como una unidad que genera pertenencia, lealtad y resultados.
Ing. Jorge Gorozpe Falco Ingeniero Civil / Maestro en Valuación.
Ingeniero Civil, Maestro en Valuación y especialidad en Valuación de Maquinaria y
equipo. Ha dado cursos de valuación de inmuebles a varias empresas inmobiliarias y
desarrolladoras de vivienda.
1994-1995 ----- presidente de la cámara nacional de empresas de
consultoría, delegación Guanajuato 1999-2002 ----- presidente del instituto mexicano
de valuación Guanajuato norte, a.c. Ha trabajado en varias compañías dedicadas a la
construcción, supervisión y verificación de obras de tipo civil, industrial, urbanización,
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edificación y fabricación de elementos pre esforzados.
1995-actual- Despacho de valuación como persona física, con desarrollo de
diferentes avalúos para instituciones bancarias como BBVA Bancomer, Santander y
banco del bajío. Realización de avalúos y dictámenes técnicos para la adquisición
de vivienda en el mercado abierto para infonavit, delegación Guanajuato, con varias
unidades de valuación.2003-actual socio fundador de la unidad de valuación
“corporativo valuador del centro, s. a. de c.v.” con base en el estado de
Guanajuato, incorporada a la sociedad hipotecaria federal, infonavit, fovissste y
otros. 2016-actual subsecretario de la asociación nacional de unidades de
valuación (anuvac)
INTRODUCCIÓN AL TEMA
Esta es una propuesta de un modelo piloto de análisis sobre las variables que inciden
en el valor de reposición nuevo (vrn) a partir de un fraccionamiento nuevo urbanizado
con todos los servicios.
Se busca establecer una metodología elaborada bajo el marco del análisis y la
investigación que justifique la obtención de factores que den peso (premio o castigo)
mediante matrices de apoyo que se apliquen a todos y cada uno de los componentes
de un fraccionamiento a partir de su vrn urbanizado dependiendo de su tipo y
clasificación de manera analítica considerando su edad, vida útil y edo. de
conservación.
OBJETIVO:
Establecer un criterio o metodología formal mediante un modelo de calificación de
variables que permita, que a partir del valor de reposición nuevo urbanizado de un
fraccionamiento de acurdo a la densidad en la que encaje, alta, media, baja y mínima
nos aproxime a su valor comercial.
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METODOLOGIA:
Se utilizó la metodología según Sampieri utilizando los enfoques cuantitativo y
cualitativo.
Para realizar la investigación del tema de este trabajo, se recurrió al método deductivo-
inductivo, es decir, se relacionó la teoría con la práctica. Es descriptivo porque se
explica un hecho real y propositivo porque se aporta y se hace una propuesta para
cuya realización se utiliza la técnica de investigación bibliográfica de instituciones
relacionadas con esta área, así como de entrevista directa, de investigación de campo
y de mercado a través de la observación directa.
Palabra clave:
Valores comerciales de tierra
ALCANCES Y LIMITACIONES
El planteamiento de este modelo de análisis de valores de fraccionamientos ya
urbanizados está limitada por ahora a solamente fraccionamientos de tipo habitacional.
Estos tipos de fraccionamientos, están sembrados hacia los cuatro puntos cardinales
de la ciudad y serán analizados de acuerdo a su densidad.
CONCEPTOS TOMADOS EN CUENTA EN EL MODELO DE FRACCIONAMIENTOS
ANALIZADOS
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.-Tipo de fraccionamiento: densidad mínima, baja, media y alta.
.-Vialidades primarias y secundarias.
.-Pavimentos, desde pórfido, concreto, asfalto y empedrado en las calles
.-Precios del contratista al desarrollador.
Incluye:
1.-Derechos de agua, drenaje y energía eléctrica
2.-Obras de cabecera
3.-Impuestos y derechos de fraccionamiento
4.-Proyecto
5.-Financiamiento
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NORMATIVIDAD
INSTANCIAS QUE NORMAN LA CLASIFICACION DE TIPOS DE
FRACCIONAMIENTOS O ZONAS EN LA CIUDAD DE LEÓN Y EL ESTADO DE
GTO:
• La ley de ingresos del municipio de León, Gto.
• Programa municipal de desarrollo urbano y de ordenamiento ecológico y
territorial de León, Gto. (pmduyoet) art. 171y 172
• Código reglamentario de desarrollo urbano
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Se tomará como base la densidad establecida en el código reglamentario y la
clasificación de tipos de fraccionamientos o zonas en base a la ley de ingresos del
municipio de León,Gto.
TIPOS DE FRACCIONAMIENTOS
(EN BASE AL CODIGO REGLAMENTARIO DE LA CIUDAD DE LEÓN)
TIPOS DE FRACCIONAMIENTOS
(EN BASE AL CODIGO TERRITORIAL)
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GRUPOS DE USO DE SUELO
Grupo de usos I: Habitacional densidad mínima; Grupo de usos II: Habitacional densidad baja; Grupo de usos III: Habitacional densidad media; Grupo de usos IV: Habitacional densidad alta; Grupo de usos V: Habitacional densidad libre; Grupo de usos VI: Equipamiento urbano Vecinal; Grupo de usos VII: Equipamiento urbano Zonal; Grupo de usos VIII: Equipamiento urbano Especializado; Grupo de usos IX: Comercio de Intensidad Mínima; Grupo de usos X: Comercio de Intensidad Baja; Grupo de usos XI: Comercio de Intensidad Media; Grupo de usos XII: Comercio de Intensidad Alta; Grupo de usos XIII: Servicios de Intensidad Mínima; Grupo de usos XIV: Servicios de Intensidad Baja; Grupo de usos XV: Servicios de Intensidad Media; Grupo de usos XVI: Servicios de Intensidad Alta; Grupo de usos XVII: Servicios Carreteros; Grupo de usos XVIII: Taller Familiar; Grupo de usos XIX: Industria de intensidad baja; Grupo de usos XX: Industria de intensidad media; Grupo de usos XXI: Industria de intensidad alta; Grupo de usos XXII: Actividades de Riesgo; Grupo de usos XXIII: Uso Ecológico; Grupo de usos XXIV: Uso Agrícola; Grupo de usos XXV: Uso Forestal; y, Grupo de usos XXVI: Uso Pecuario.
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ZONAS HABITACIONALES (H)
RANGOS DE DENSIDAD
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GRUPOS DE USO DE SUELO
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CALCULO DE DERECHOS DE AGUA
El pago de derechos de agua y alcantarillado lo establece el art. 16 de la ley de
ingresos en los inciso iii y iv que habla de la incorporación a la red de agua potable
pag 124 a136
Así mismo establece la mecánica aritmética del gasto de lts/seg. aplicada a cada
tipo de fraccionamiento.
1) Para vivienda habitacional popular y económica será de 145 litros/habitante/día.
2) Para vivienda de interés social será de 180 litros/habitante/día.
3) Para vivienda residencial de tipo «C» será de 250 litros/habitante/día.
4) Para vivienda residencial de tipo «B» será de 350 litros/habitante/día.
5) Para vivienda residencial de tipo «A» o campestre será de 450
litros/habitante/día.
II. Incorporación a la red de agua potable:
a) Por la incorporación a la red de agua potable se pagará la cantidad de
$474,526.12 por litro por segundo. Esta cantidad se indexará mensualmente al
0.3%.
b) Incorporación a la red de agua potable:
Para la incorporación de nuevas urbanizaciones, desarrollos habitacionales o la
conexión de predios ya urbanizados que demanden el servicio por primera vez o
incremento de los mismos, deberán cubrir por una sola vez una contribución especial
por litro por segundo de la demanda máxima diaria que se requiera en función del uso,
población a servir, jardines, terracerías y construcciones en proyecto o existentes en la
zona de servicios establecida por la autoridad municipal en materia de uso del suelo,
utilizando como base el importe mencionado en esta fracción. Se cobrará también la
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diferencia entre el costo marginal y lo que resulte del monto calculado, el cual se
incluirá en el convenio de pagos como aportación al mejoramiento de la infraestructura
hidráulica de la ciudad.
Se cobrará también la diferencia entre el costo marginal y lo que resulte del monto
calculado, el cual se incluirá en el convenio de pagos como aportación al mejoramiento
de la infraestructura hidráulica de la ciudad.
El cargo por aportación al mejoramiento de la infraestructura hidráulica de la ciudad
será de $19.50 por metro cúbico anualizado del volumen que resulte de convertir a
metros cúbicos la demanda máxima diaria.
a) Para calcular el gasto máximo diario de agua potable (Qmd)
Qmd = (Cvd) x (Qmed)
Donde:
Qmd = Gasto máximo diario de agua potable medido en litros por segundo.
Cvd = Coeficiente de gasto máximo diario para la ciudad de León, Guanajuato, deberá
considerarse de 1.3.
Qmed = Gasto medio diario de agua potable medido en litros por segundo.
a) Para calcular el gasto medio diario de agua potable (Qmed)
Qmed = (N) x (H) x (D)
86400 segundos/día
Donde:
Qmed = Gasto medio diario de agua potable medido en litros por segundo.
N = Número de viviendas a incorporar.
H = Coeficiente de hacinamiento publicado de número de personas por vivienda, que
será de 4.1.
D = Volumen de agua potable medido en litros que en promedio consume cada
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habitante en un día.
Para efectos del cálculo del gasto medio diario de agua potable, la variable (D)
consistente en volumen de agua potable medido en litros que en promedio consume
cada habitante en un día, atenderá a los valores siguientes:
1) Para vivienda habitacional popular y económica será de 145 litros/habitante/día.
2) Para vivienda de interés social será de 180 litros/habitante/día.
3) Para vivienda residencial de tipo «C» será de 250 litros/habitante/día.
4) Para vivienda residencial de tipo «B» será de 350 litros/habitante/día.
5) Para vivienda residencial de tipo «A» o campestre será de 450
litros/habitante/día.
6) IV. Por la incorporación a la red de alcantarillado se pagará la cantidad de
$260,990.22 por litro por segundo. Esta cantidad se indexará mensualmente al
0.3%.
7) La cantidad total de litros por segundo se calculará de la siguiente manera:
8) Para calcular el gasto medio diario de alcantarillado y tratamiento (Qmda)
9) Qmda = (Qmd) x 0.75
10) Donde:
11) Qmda = Gasto máximo diario para alcantarillado medido en litros por segundo.
12) Qmd = Gasto máximo diario de agua potable medido en litros por segundo,
calculado de acuerdo a la fórmula para su cálculo.
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Bien para todo lo anterior y en base al art. 16 de la ley de ingresos se hizo la siguiente
tabla de gasto y costo por derechos de conexión de agua y alcantarillado por cada tipo
de fraccionamiento:
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CALCULO DEL PAGO POR APORTACION DE MNTO. E INFRAESTRUCTURA
AGUA POTABLE Y ALCANTARILLADO
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ANALISIS DE COSTOS DE VALOR DE REPOSICION NUEVO (VRN) DE CADA
UNO DE LOS FRACCIONAMIENTOS DE ACUERDO A SU DENSIDAD:
ALTA, MEDIA, BAJA Y MINIMA.
DENSIDAD DENSIDAD DENSIDAD DENSIDAD
TIPO MINIMA BAJA MEDIA ALTA
DENSIDAD HASTA HB/Ha 50 120 450 900
LOTE MIN M2 1,000 300 140 105
FRENTE MIN ML 20 10 8 6
HAB X LOTE 4 4 4 4
LOTES X MANZ 10 30 50 70
FONDO MIN 50 30 18 18
ANCHO DE MANZ 100 60 35 35
LARGO DE MANZ 100 150 200 210
SUPERF MANZ 10,000 9,000 7,000 7,350
ANCHO VIALID LOC 15 11 11 10
ANCHO VLD COLECTORA 20 18 18 25
ANCHO VLD INTERBRR 30 0 0 30
CANT MNZ LOCAL 15 17 23 28
CANT MNZ COLECT 2 4 3 8
CANT MNZ INTRBRR 1 0 0 2
PAVIM MZ LOC 46,654 41,327 62,238 71,400
PAVIM MZ COLECT 8,800 16,416 13,662 54,000
PAVIM MZ INTRBRR 6,900 0 0 16,500
PAVIM MZ m2 62,354 57,743 75,900 141,900
SUPFC TOT MANZ AREA VENDIBLE 180,000 189,000 182,000 279,300PAVIM + MANZ 242,354 246,743 257,900 421,200
FACT PAVIM 25.73% 23.40% 29.43% 33.69%
FACT DONAC C/PAVIM 15.09% 14.81% 15.53% 16.04%
FACT MANZ + PAVM MNZ 84.91% 85.19% 84.47% 83.96%
AREA A DESARRLL 285,416 289,633 305,321 501,684AREA VERDE 6 % 17,125 17,378 18,319 30,101
AREA EQUIPMTO 6 % 17,125 17,378 18,319 30,101
LOTES TOTALES 180 630 1,300 2,660
HABIT TOTALES 738 2,583 5,330 10,906
DENSIDAD HABITANTE / Ha 26 89 175 217
C. D. PAVIMENT 860 860 860 860
AREA PAVIM 73,433 67,780 89,856 169,015
C. D./M2 AREA EQUIP 11 11 11 11
C. D./M2 JARDINERIA 207 207 0 207
fuerza /M2 A VENDIB 124 124 124 124
C. D. ALUMBRADO 46 46 46 46
C. D. RED IMAGEN -VOZ- SONIDOTV 13 13 13 13
C. D. INSTALACION HIDRAULICA 58 58 58 58
IMPORTE CD PAVIM 63,144,245 58,283,430 77,266,424 145,334,061
IMPORTE F+AL+TV+HID 43,370,097 45,538,602 43,851,987 67,295,934
IMPORTE AREA EQUIP 179,912 182,570 192,460 316,237
IMPORTE JARDINERIA 3,546,013 3,598,405 0 6,232,938
IMPORTE OBRAS 110,240,268 107,603,007 121,310,870 219,179,170
IMPORTE OBRAS BASICAS BAJO NORMA /M2 VENDIBLE 612 569 667 785
DEDUCTIVA O ADITIVA POR OBRA REALIZADA EN AREA DE
EQUIPAMIENTO DISMINUIDA (PAVIMENTO Y PREPARACION) 0 0 0 0
DEDUCTIVA O ADITIVA POR OBRA REALIZADA EN AREA VERDE
DISMINUIDA (PAVIMENTO Y FORESTACION) 0 0 0 0
FRACCIONAMIENTOS HABITACIONALES CON LOTES UNIFAMILIARES
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MONTO DE DEDUCTIVAS O ADITIVAS / M2 AREA VENDIBLE 0 0 0 0
COSTO DIRECTO OBRAS BASICAS / M2 AREA VENDIBLE 612 569 667 785
OBRAS ADICIONALES 0 0 0 0
BARDEADO PERIMETRAL 0 0 0 0
REJAS DE ACCESO 0 0 0 0
PORTONES DE SERVICIO 0 0 0 0
SISTEMA AUTOMATICO DE APERTURA PLUMAS DE ACCESO 0 0 0 0
SISTEMA MANUAL DE APERTURA PLUMAS DE ACCESO 0 0 0 0
CASETA DE CONTROL ACCESO 0 0 0 0
OFICINAS DE LA ASOCIACION DE COLONOS 0 0 0 0
BODEGAS Y LOCALES AUXILIARES 0 0 0 0
OBRAS COMPLEMENTARIAS DE CONTENCION 0 0 0 0
OBRAS COMPLEMENTARIAS DE SANEAMIENTO DE CUERPOS
DE AGUA 0 0 0 0
OBRAS COMPLEMENTARIAS DE SANEAMIENTO DE FAUNA 0 0 0 0
OBRAS COMPLEMENTARIAS DE SANEAMIENTO DE FORESTA 0 0 0 0
ORNAMENTOS EN JARDINES 0 0 0 0
ORNAMENTOS EN VIALIDADES 0 0 0 0
OBRA DE CABECERA SANITARIA 0 0 0 0
OBRA DE CABECERA HIDRAULICA 0 0 0 0
OBRA DE CABECERA ELECTRICA 0 0 0 0
OBRA DE CABECERA VIALIDADES 0 0 0 0
ESTRUCTURA PASOS CUERPOS DE AGUA 0 0 0 0
TOTAL OBRAS ADICIONALES 0 0 0 0
IMPORTE OBRAS ADICIONALES / M2 VENDIBLE 0 0 0 010.00%
IMPORTE C. D. OBRAS / M2 VENDIBLE 612 569 667 785
INDIRECTOS CONTRATISTAS / M2 VENDIBLE 61 57 67 78
IMPORTE DE OBRAS / M2 VENDIBLE 674 626 733 863
DERECHOS ALCANTARILLADO
Q. MEDIO LTS/DIA 450 350 180 145
GASTO MEDIO HAB/LTS/SEG 3.84 10.46 11.10 18.30
FACTOR 0.75 0.75 0.75 0.75
GASTO MAX LTS/SEG 2.88 7.85 8.33 13.73
APORTACION 752,386 2,048,162 2,173,559 3,582,657
MMTO. 72 72 72 72
MMTO. 894,333 894,333 894,333 894,333
PAGO MMTO. / M2 A VEND 4.97 4.73 4.91 3.20
PAGO APORT. / M2 A VEND 4.18 10.84 11.94 12.83
PAGO ALCANT. / M2 A VEND 9.15 15.57 16.86 16.03DERECHOS AGUA P0TABLE
Q. MEDIO LTS/DIA 450 350 180 145
GASTO MEDIO HAB/LTS/SEG 3.84 10.46 11.10 18.30
FACTOR 1.30 1.30 1.30 1.30
GASTO MAX LTS/SEG 5.00 13.60 14.44 23.79
APORTACION 2,371,148 6,454,791 6,849,982 11,290,761
GASTO LTS / DIA 432 1,175 1,247 2,056
GASTO LTS / AÑO 157,581 428,972 455,235 750,360
MMTO. PAGO A VEND 3,072,838 8,364,949 8,877,088 14,632,021
PAGO MMTO. / M2 A VEND 17.07 44.26 48.78 52.39
PAGO APORT. / M2 A VEND 13.17 34.15 37.64 40.43
PAGO A POTAB. / M2 A VEND 30.24 78.41 86.41 92.81
HONORARIOS PROYECTO URBANO / M2 VENDIBLE 8.81 9.04 10.25 18.43
SUB - TOTAL OBRAS+ DERECHOS + PROYECTO /M2 DE AREA
VENDIBLE 721.90 729.28 846.71 990.49I. V. A. DE OBRAS+ DERECHOS + PROYECTO /M2 DE AREA VENDIBLE 16.00% 16.00% 16.00% 16.00%
MONTO DEL I. V. A. DE OBRAS+ DERECHOS + PROYECTO /M2
DE AREA VENDIBLE 115.50 116.69 135.47 158.48
IMPUESTOS FRACCIONAMIENTOS 20 20 20 20
OTROS IMPUESTOS Y CARGAS FISCALES
MONTO DE OTROS IMPUESTOS / M2 DE AREA VENDIBLE 20.00 20.00 20.00 20.00
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FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR
Dentro del concepto de valor comercial de un fraccionamiento, deben articularse
adecuadamente las variables de mayor peso que inciden en él,
económicas, normativas, sociales y políticas
De manera tal que al expresarse matemáticamente, armonicen dentro de una
economía de libre mercado, para que el peso que tenga cada una de estas,
contribuya matemáticamente en la incidencia del factor que le corresponda al VRN de
dicho fraccionamiento.
COSTO DE LA TIERRA /Ha URBANA EN BREÑA 2,500,000.00 10,000,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00
COSTO DE LA TIERRA POR EL AREA A DESARROLLAR 71,353,890.33 289,632,505.09 76,330,321.24 125,420,950.83
COSTO DE TIERRA / M2 AREA VENDIBLE 396.41 1,532.45 419.40 449.05
SUB - TOTAL DE GASTOS / M2 AREA VENDIBLE 857.40 865.97 1,002.19 1,168.97
FINANCIAMIENTO 4.00% 4.00% 4.00% 4.00%
MONTO DE FINANCIAMIENTO / M2 DE AREA VENDIBLE 34.30 34.64 40.09 46.76
INDIRECTOS DEL DESARROLLADOR / M2 AREA VENDIBLE 8.00% 8.00% 8.00% 8.00%
MONTO DE INDIRECTOS DEL DESARROLLADOR / DE AREA M2 VENDIBLE 68.59 69.28 80.18 93.52
SUB - TOTAL DE GASTOS / M2 AREA VENDIBLE 925.99 935.25 1,082.36 1,262.49
UTILIDAD DESARROLLADOR 5.00% 46.30 46.76 54.12 63.12
PRECIO ANTES DE IVA, GASTOS DE VENTA Y OTROS IMPUESTOS 972.29 982.01 1,136.48 1,325.62
GASTOS DE VENTA 5.00% 48.61 49.10 56.82 66.28
I. V. A. REMANENTE 16.00% 40.06 40.44 46.36 53.62
OTROS IMPUESTOS 0.00% 0.00 0.00 0.00 0.00
VALOR DE REPOSICION NUEVO SIN INCLUIR TERRENO 1,060.97 1,071.54 1,239.67 1,445.52
COSTO DE LA TIERRA /Ha URBANA EN BREÑA 2,500,000.00 10,000,000.00 2,500,000.00 2,500,000.00
COSTO DE LA TIERRA POR EL AREA A DESARROLLAR 71,353,890.33 289,632,505.09 76,330,321.24 125,420,950.83
COSTO DE TIERRA / M2 AREA VENDIBLE 396.41 1,532.45 419.40 449.05
VALOR DE REPOSICION NUEVO INCLUYENDO TERRENO 1,457.38 2,603.99 1,659.07 1,894.57
22
VARIABLES TOMADAS EN CUENTA
23
CALIFICACION DE VARIABLES
24
25
26
APLICACIÓN
DEL
MODELO
MODELO
ALTA 1
HASTA: 900 HAB/HA
1,434.00$
1.3144
1,884.84$
LA FRAGUA: 1.3144
VALOR DE CALLE: 1,884.84$
1 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- Hasta 5 años 1 1.00
2.- de 5 a 10 años 2 0.98
3.- de 10 a 20 años 3 0.92
4.- más de 20 años 4 0.90
2 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- BUENO 1 1.00
2.- REG 2 0.90
3.- MALO 3 0.80
4.- REP. MAYORES 4 0.70
3 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- SUPERIORES 1 1.10
2.- COMPLETOS 2 1.05
3.- INCOMPLETOS 3 1.00
4.- ESCASOS 4 0.95
4 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- BLVD 1 1.15
2.- AVENIDA 2 1.10
3.- CALLE 3 1.05
4.- PRIVADA 4 1.00
USO DE SUELO H7,H8
SERVICIOS
FRACC. DE DENSIDAD DE POBLACION
URB. VALOR $/M2
FACTOR RESULTANTE
VALOR DE CALLE:
FRENTE MINIMO
SUPERFICIE MINIMA
6.00 m
105 m2
JARDINES DEL RIO
EDAD
1
2
1.00
ESTADO DE CONSERVACION
1 1
1.05
TIPO DE VIALIDAD EN ACCESOS
2 1.1
Edad: Se refiere a la edad que tiene el fraccionamiento desde que este fue urbanizado y habitado.
Estado de conservación: se refiere al estado físico que presentan todos los elementos que componen a un fraccionamiento, pavimentos, banquetas, guarniciones, redes e instalaciones de drenaje, agua potable, alumbrado publico, teléfono, equipamiento, señaletica etc.
servicios:
se refiere a si el fraccionamiento cuenta con todos los servicios, agua potable, energía eléctrica, alumbrado público, red de drenaje, pavimento, banquetas, guarniciones, señalética, servicio de wifi, cámaras de vigilancia etc..
Tipo de vialidad en accesos:
se refiere a si el acceso al que se llega al fraccionamiento es atreves de una calle secundaria, por avenida, por boulevard, blvd. con camellón etc.
27
5 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- PORFIDO 1 1.15
2.- CONC. HID 2 1.10
3.- ASFALTO 3 1.00
4.- OTRO 4 0.90
6 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- ALTA 1 1.10
2.- MEDIA 2 1.00
3.- BAJA 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
7 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- 20 m-100 1 1.10
2.- 100 m-200 m 2 1.00
3.- 200 m-400 m 3 0.95
4.- OTRO 4 0.90
8 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- ALTA 1 1.10
2.- NORMAL 2 1.00
3.- BAJO 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
9 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- AGRADABLE 1 1.10
2.- ACEPTABLE 2 1.00
3.- FEA 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
3 0.95
EQUIPAMIENTO
2 1
IMAGEN, ESTATUS, NIVEL INGRESOS
2 1
SERVICIO DE TRANSPORTE URBANO
1 1.1
2 1.1
INTENSIDAD DE CONSTRUCCION
TIPO DE PAVIMENTO
Tipo de pavimento:
Se refiere a si el pavimento en arroyo es de pórfido, concreto, o mixto pórfido y concreto, carpeta asfáltica o terracería.
Intensidad de construcción:
Se refiere al porcentaje de densidad de edificación que existe en el fraccionamiento
Servicio de transporte urbano:
Se refiere a la existencia de este servicio y a la distancia del transporte urbano desde el fraccionamiento a la parada
Equipamiento:
Se refiere al equipamiento cercano o dentro del fraccionamiento, parques, mercado, centro comercial, templo, casa club etc.
28
CONCLUSION:
Como se puede apreciar, este modelo es verdaderamente útil para determinar
el valor comercial de terreno en cualquier fraccionamiento de tipo habitacional
10 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- DEMANDA 1 1.10
2.- SUFICIENTE 2 1.00
3.- ESCASEZ 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
11 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- ALTA 1 1.10
2.- MEDIA 2 1.00
3.- BAJA 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
12 FACTOR
CATEGORIA SELECCIÓN CALIFICACION
1.- FAMA 1 1.10
2.- NORMAL 2 0.90
3.- DESUSO 3 0.80
4.- OTRO 4 0.70
1 1.1
2 0.9
MODA, PLUSVALIA, DESEABILIDAD
2 1
SEGURIDAD
COMERCIALIZACION
Imagen, estatus, nivel ingresos: esto se refiere a la imagen que tiene el fraccionamiento si forma parte de un paisaje arquitectónico agradable, si esta muy fea, grafiteada, bandalizada, deteriorada etc. el estatus se refiere al nivel social de las personas que predominan en el fraccionamiento y finalmente el nivel de ingresos también predominante en los pobladores del fraccionamiento, estas tres variables van muy de la mano
Comercialización: Se refiere al grado de movimientos de operaciones de compra-venta de inmuebles que tiene el fraccionamiento si está en constante movimiento comercial o ya topo en sus ventas SI ESTA EN CONSTANTE MOVIMIENTO COMERCIAL O YA TOPO EN SUS VENTAS
Seguridad:
Se refiere a la seguridad interna del fraccionamiento, si es privado con caseta de acceso y vigilancia completa, si es abierto y
con vigilancia del municipio, si existe vandalismo o pandillerismo etc.
Moda, plusvalía, deseabilidad
La moda se refiere al encanto de los fraccionamientos nuevos, asociado a los gustos y preferencias de la gente que buscan vivir en los fraccionamientos con amenidades y comodidades, así mismo la gente busca fraccionamientos que estén
plusvalizando constantemente y que garanticen el crecimiento de su inversión y estos están asociados a la deseabilidad
que genera el fraccionamiento por encima de los demás de adquirir en el.
29
siempre y cuando se tengan actualizados los costos de urbanización de los
tipos de fraccionamientos anteriormente vistos, en funsion de sus densidades,
para el presente caso, el laboratorio fue la ciudad de León Gto.
BIBLIOGRAFIA:
1. Ley de Ingresos para el Municipio de León 2018
2. Código reglamentario de Desarrollo Urbano, periódico oficial de abril
2018
3. Programa municipal de desarrollo urbano y de ordenamiento ecológico
y territorial de León Gto. (pmduyoet) art. 171 y 172
4. Metodología de la investigación , de Roberto Hernandez Sampieri 6ta.
Edición