n. tinjauain proyek · tinjauain proyek 1. pengenalan i mum secara umum hotel mempunyai pengertian...
TRANSCRIPT
n. TINJAUAiN PROYEK
1. PENGENALAN I MUM
Secara umum hotel mempunyai pengertian sebagai beriki.it: Suatii
bangunan uniuin yang diusahakan bagi pelaku perjaianaii (wisatawan) yang
membayar dua jenis pelayanan utama yaitu akomodasi serta makanan dan minuman.1
Berdasarkan Keputusan Dirjen Parivvisata No'.14/U/n/88, halaman 2 dikatakan
bahwa: Hotel diartikan sebagai salali satu jenis akomodasi yang menggunakan
sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan,
makan dan tninum, serta jasa lainnya, yang dikelola secai'a komersil, seita
memenuhi tuntntan persyaratan yang ditetapkan dalam keputusan ini.
2. PENGENALAN UMUM LOKASI
2.1.Lokasi
Lokasi tapak
Kavvasan
Distrik
Unit Lingkungan
Kecamatan
Keluralian
: Jaian Pahlawan no 120, Surabaya
: Kembang Jepun
: Kembang Jepun
: Kembang Jepun A4
: Kecamatan Krembangan
: Keluralian Bongkaran
Fred Lawson, Hotels, Motels and Condominiums Design Planning Sc Maintenance. (Londom ; Mc Oraw Hill Books
Co. 1960). hal tO- It,
9
Kawasan ini (kawasan Kembang Jepun) sesuai dengan perahiran umum tata mang
yang ada yaitu RDTRK (Rencana Detail Tata Ruang Kota) merupakan kawasan
pereniajaan. Kebijaksanaan peremajaan yang ditetapkan memperhatikan hal-hal
seperti :
- Kondisi masa lalu (sejarah)
Unit pengembangan Kembang Jepun ini terdapat kawasan dan bangunan
yang mempunyai arti sehubungan dengan perjuangan kemerdekaan
- Estetika arsitektur
Unit pengembangan Kembang Jepun ini sarat dengan bangunan yang
mempunyai nilai arsitektur tinggi yang dapat mewakili;
* Langgam arsitektur yang langka
* Citra kawasan perdagangan
* Arsitektur keagamaan
10
2. Z.Pola Sirkiilasi &Lalu lintas
Jenis jalan yang mengelilingi tapak adalah:
- Jalan Kebon Rejo : Arteri Sekunder
- Jalan Pahlavvan : Arteri Sekunder
- Jalan Sulnng : Kolektor Sekunder
2.3.Potensi Tapak
Pada kawasan tapak yang akan dibangun hotel bintang tiga ini mengandung
potensi-potensi yang perlu digali lebih dalani lagi. Potensi-potensi yang ada
tersebut misalnya:
- Lokasi tapak berada di pusat kota, sehingga pencapaian dari berbagai penjuni
arali dapat lebih mudali, apalagi dekat dengan pintu gerbang tol ke luar kota
11
- Lokasi tapak dekat dengan tugu Pahlawan yang nicnipakan siinbol
dan keberadaan kola Surabaya, yang sekaligus sekaraug telah [iienjadi salah
saw obyek vvisata yang dikembangkan oleh pemerintah.
- Pada tapak telah ada bangunan lama yang dipertahankan (bergaya arsifektur
kolonial) diraana mempunyni keindahan arsitektur.
- Pada kawasan sekitar tapak terdapat berbagai ragani pnsat
hiburan, perdagangan, perkantoran, pusat perbelanjaan dll.
3. JEWS DAN KLASIFIK\SI HOTEL
3.1.Jenis Hotel
Berdasarkan teori yang ditiilis dalain buku Hotel Planning and Design (Walter
Rutes, & RH Penner) nvaka kita dapat mengetahui berbagai jenis hotel yang
didasarkan lokasi, fiingsi maupun karakteristik lainnya Adapun macam-macam
hotel menurut jenis hotel yaitu :
1. Downtown Hotel
Hotel yang terletak di pusat kota, misalnya city / bisnis hotel
2. Suburban Hotel
Hotel yang letaknya di piuggiran suatu kota, misalnya transit hotel, airport
hotel.
3. Convention Hotel
Hotel yang selain berfungsi mempunyai kegiatan sidang, bisnis dan
rekreasi.
! I
4. Conference Hotel
Hotel yang dikhustiskan imtnk keperhian sepeiti konperensi. ceramah,
seminar
3. Resort Hotel
Hotel yang ditnjukan khusus rekreasi, biasanya terletak di areal wisata
seperri pantai, lerabah, ginning.
6. Residental & Condominium flotel
Hotel yang dikhususkan bagi pelanggan yang rnempunyai wakhi tinggal
yang lama, biasanya terdapat dapiu- di tiap kamar.
7. Suites Hotel
Hotel yang bersifat mewah, mahal, fasilitas lengkap.
8. Super LuKury Hotel '
Hotel yang bersifat sangat mevvah, mahal, fasilitas kamar yang sangat
lengkap.
9. Mega Hotel
Hotel berskala besar, dengan jumlah kamar antara 1.000 - 1.500 buah,
fasilitas lengkap, biasanya terletak di luar kota serta memiliki luas lahan
kurang lebih 20 ha.
10. Mixed use Hotel
Hotel yang dilengkapi dengan kegiatan lain sebagai satu kesatuan,
misalnyapusat perbelanjaan, pusat perkantoran, pusat hiburan dll.
Jenis hotel yang dipilih dalaniproyek ini adalah jenis "DownTwon Hotel" (City
Hotel), hal ini didasarkan pada letak lahan yang berada di pusat keramaian kota
Surabaya, ditnana sebagian besar tamu hotel yang datang merupakan kanm
13
pekerja/usahawan untuk keperluan bisnis di kola Surabaya dan sekitarnya dan
sebagian lainnya merupakan para wisatawan baik dari dalain alau luar negri
yang datang ke Surabaya.
3.2. Klasifikasi Hotel
Berdasarkan Keputusan Dirjen Pariwisata No.l4/U/II/88, disebutkan bahwa:
Tingkat pelayanan hotel ditentukan dalam 5 golongan kelas berdasarkan
kelengkapan, kondisi bangunan, peralatan, pengelolaan, serta muni pelayanan
sesuai dengan persyaratan penggolongan hotel. Adapun klasifikasi hotel yang ada
dapat dijelaskan dalain tabel di bawah berikut ini:
Tabel 2.1 Klasifikasi Hotel
Eintang
1
2
3
4
5
Kapasitas R.Tamu
8 tempat duduk
8 tempat duduk
12 tempat duduk
16 tempat duduk
20 tempat duduk
Kapasitas R.Tidur
10 kamar
15 kamar
30 kamar
50 kamar
100 kamar
Luas Mia/kamar
20 m2
22 m2
18-24 m2
18-24rn2
20 - 26 m2
4.TINJAUAN TERHADAP HOTEL DI SURABAYA
Pengenalan terhadap hotel di Surabaya diperlukan untuk mengetahui
keadaan perkembangan hotel di Surabaya dan mengantisipasi jumlah tamu yang
datang dan menginap dengan kapasitas kamar yang disediakan serta melihat dengan
lebihjelas mengenai dunia perhotelan di Surabaya dewasa ini.
11
Tabel berikul ini meimnjukkan jumlah (amii hotel yang diproyvksikan akan
menginap, dengan asumsi (ingkat pernimbnhan jumlah famu sebesar 20 .v>"<...
Tabel 2.2. Proyeksi Taiuu Hole!
Tahun
1 989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Proyeksi Jumlah Tamu Hotel
422.352
508.819
612.262
736.735
886.513
1.066.741
• 1.283.609
1.544.567
1.858.578
2.236.427
2.691.091
3.238.190
Prosentase
Kenaikan
20,33%
20,33%
Sumber : Biro Pusat Statistik Surabaya
Tabel 2.3. Prosentase Tingkat Hunian Kamar Tidur Hotel di Surabaya
Tahun
1986
1987
19SS
1989
1990
Tingkat Hunian Kamar Hotel (%)
. 58,59
67,87
69,73
83,04
87,53
Rata-rata 73,35
Sumber : Data Statistik Parpostel JawaTimur
15
'label 2.4. Tingkat Penghunian Ganda Karnar (GPR)
Tahun
1986
1987
1988
1989
1990
Tingkat Hunian Gancta
14,45
1,55
1,48
1,51
Rata-rata 1,503
Sumber: Data Statistik Parpostel Jawa timur
Tabel 2.5. Rata-rata Lama Menginap Tainu Hotel di Surabaya
TAHUN
1986
1987
1988
1989
1990
Rata-rata
HOTEL BERBINTANG
MANCANEGARA
3,9
3,5
2,7
2,5
2,5
3,02
NUSANTARA
1,7
1,8
1,9
1,8
1,8
1,8
HOTEL NON BQTTANG
MANCANEGARA
2,8
7,9
4,2
3,3
5,7
4,78
Rata-rata Tamu Mancanegara
Rata-rata Tamu Nusantara
Rata-rata Tamu Mancanegara & Nusantara (hari)
NUSANTARA
1,7
1,1
1,3
1,1
4,5
1,94
3,9
1,87
2,89
Sumber: Data Statistik Parpostel JavvaTimur
Tabel 2.6. Hotel dan Kapasitas Kamai di Surabaya
HOTEL
Hyatt Regenoe
Shangrilla
Patra Surabaya
Garden Palace
Radisson Plaza Suite
Novotel
Mirama
Simpang
Sahid Surabaya
Weta
Rarnayana
Elmi
Garden
New Grand Park
Tanjung
Cendana
Semut
Pre go Ian
Lasrnana
BIHTANG
5
4
3
1
JUMLAH
KAMAR
511
389
124
3 SO
230
200
105
124
206
100
100
140
100
118
47
54
48
25
35
Total
TOTAL
1404
430
942
209
2.985
17
Tabel 2.7. Hotel yaiig akan dibangiui di Surabaya
HOTEL
Sheraton
Westin Lr.it.
Mandarin
Seafo-
Sahid
Equator
Crystal
Century
Santika
BIMTAHG
5
4
3+
3
7AHUN
1995
1995
1995
1996
1995
1995
1995
1996
JUMLAH
KAMAR
389
400
170
370
514
120
158
JUMLAH
1.843
120
158
2.121
Rumus yang dipakai untuk menghitung kebutuhan jumlah kamar berdasarkan Dirjen
Pariwisata adalah:
K= N X 100
3 6 5 X R X r
KETERANGAN:
K = Jumlah kamar
N = Proyeksi jumlah wisatawan dikalikan dengan lama tinggal wisatawan
R = Tingkat hunian rata-rata
r = Tingkat hunian kamar ganda
Dengan demikian dari data-data yang ada dapat disimpulkan atau dihitung berapa
jumlah kebutuhan kamar yang ada padatalnin 2000 nanti. Adapun jumlah besamya
adalah:
K 3.2.18.190x2,885x100 23.216 kainar
365 x 73,35 x 1,503
Jadi proyeksi kebutuhan kainar pada taliun 2000 nanti adalah 23.216 kamar,
sedangkan jumiah kamar yang sudah ada sekarang sebesar 2.938 kamar.
Proyeksi kebutuhan kainar pada tahun 2000 nanti akari terpenuhi jika ditambah
dengan jumiah kainar sebesar:
23.216-2.985 = 20.231 kamar
Sedangkan hotel yang akan dibangun nanti untuk memenuhi kekurangan jumiah
kamar tersebut mempunyai kapasitas kamar sebesar 2.121 kamar. Jadi jumiah kamar
yangkuiang pada taliun 2000 adalali:
20.231-2.121 = 18.110 kamar
Tabel 2.8 Komposisi Motivasi Tamu Hotel
MOTIVASI
Bisnis
Berlibur
Bisnis & Berlibur
Offisial Duty
Lain-lain
Tahun
1986
36,62
24,81
8,85
9,96
8,74
1987
36,74
29,08
8,25
8,87
7,5
1988
36,27
25,58
8,73
8,35
8,26
19S9
36,3
29,8
7,26
S,99
8,84
1990
39,8
27,9
1,3
14,7
5,6
1991
40,1
27.S
1,24
16,2
2,96
1992
40,5
28,5
1,42
25,14
2,44
Sumber: Biro Pusat Statistik Surabaya
Dari tabel dapat dilihat bahwa komposisi motivasi tamu hotel yang cukup
menguntungkan adalah motivasi bisnis maka dilakukan pendekatan dengan memakai
motivasi tamu hotel yang berbisnis yaitu rata-rata 38,09%. Jadi diperkirakan
kebutuhan akan hotel bisnis adalah :
18.110 x 38,09 % = 6.898 kamar
19
Jadi kekurangan kamar hotel yaiig ciikup banyak iiii perlu untuk diimbangi dengaii
penyediaan hotel hiritang 3 yaiig masih mempunyai prospek yang baik. gmia
moncukupi kebutuhan kamar hotel yang masih kurang.
5. PERSYARATAN HOTEL BINTANG 3
Dari data yang bersumber dari Direktur Jenderal Pariwisata
No.l4/U/n/88 tentang kriteria penggolongan hotel (city hotel) bintaiig tiga maka
secara garis besar persyaratanhotel bintang 3 adalah sebagai beriknt:
- Jumlah kamar yang dimiliki minimum 30-49 kamar, termasuk dengan 2
kamar suite room
- Luas kamar standard minimal mempunyai luas 24 m2
- Luas kamar suite room minimal mempunyai luas 48 m2
- Luas lobby minimum: 30 m2
- Rental Space minimal 3 buah
- Sistem komunikasi minimum 3 saluran
-Terdapat fasilitas kolam renang dan minimal ada 2 fasilitas olah raga
pilihan, misalnya: fitness, sauna, squash, tennis.