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Alameda Roentgen 2A – 1º E 1600-759 Lisboa | (+351) 217 155 305 | [email protected] | www.financertus.pt 1

ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................ 2

2. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO .................................................................................................. 3

3. ALDEAMENTO TURÍSTICO ......................................................................................................... 8

3.1 Alojamento .............................................................................................................................. 8

3.2 Edifício Principal .................................................................................................................... 11

3.3 Animação Turística ................................................................................................................ 14

3.4 Aplicação móvel APP - WENATURE ....................................................................................... 20

3.5 Sustentabilidade Ambiental .................................................................................................. 20

3.6 Carbono Vivo ......................................................................................................................... 24

4. MERCADO HOTELEIRO NA REGIÃO DO GERÊS ........................................................................ 26

4.1 Concorrência ......................................................................................................................... 26

4.2 Indicadores estatísticos da oferta hoteleira .......................................................................... 31

4.3 Indicadores da procura turística ........................................................................................... 32

4.4 Análise Swot .......................................................................................................................... 38

4.5 Conclusão .............................................................................................................................. 40

5. ANÁLISE ECONÓMICA E FINANCEIRA ...................................................................................... 41

5.1 Pressupostos de base ............................................................................................................ 41

5.2 Análise dos parâmetros do estudo económico e financeiro ................................................. 45

5.3 Conclusões............................................................................................................................. 56

6. FICHA TÉCNICA ........................................................................................................................ 61

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1. INTRODUÇÃO

O presente documento incide no estudo económico e financeiro para a aquisição e finalização

do futuro Aldeamento Turístico de 4 estrelas, “Nature View Retreat”, localizado na freguesia

de Louredo, concelho de Vieira do Minho.

A metodologia de trabalho utilizada partiu da conjugação dos seguintes fatores:

Localização do terreno, aliada à proximidade com o Parque Nacional da Peneda Gerês;

Características do projeto em análise;

Mercado turístico da região e tendências do setor;

Análise concorrencial de um conjunto de empreendimentos turísticos que reúnem

características semelhantes ao projeto;

Plano de Marketing, instrumento que visa definir a estratégia da empresa;

Avaliação económica e financeira expectável relativamente à exploração operacional

da unidade.

O desenvolvimento do projeto turístico teve como princípio base a oportunidade de criar um

produto diferenciador, integrado na natureza da região, com características que relevam a

importância da preservação do meio ambiente e com a implementação de um produto

turístico gerador de valor para a economia local.

Neste encalço, a empresa EUROALBUM, S.A. pretende adquirir o terreno com o intuito de

desenvolver este projeto na sua plenitude, desde o período de obras à exploração turística,

sendo exequível a concretização desta ação através de uma candidatura a financiamento

bancário.

Nos próximos capítulos serão mencionadas todas as informações necessárias para uma

adequada avaliação do projeto turístico.




14%

12%

51%

23%

N . º D E H A B I TA N T ES E M 2 0 1 1 -C O N C E L H O V I E I R A D O M I N H O

0-14 Anos 15-24 Anos 25-64 Anos > 64 Anos

2. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

O projeto encontra-se localizado no Lugar de Cubo, freguesia de Louredo, concelho Vieira do

Minho, distrito de Braga. O município é limitado a norte pelo concelho Terras de Bouro, a

norte e leste por Montalegre, a sueste por Cabeceira de Basto, a sul por Fafe, a sudoeste por

Póvoa do Lanhoso e a noroeste por Amares.

O concelho de Vieira do Minho é composto por 16 freguesias. Em termos demográficos,

verifica-se um decréscimo constante da população desde a década de 60 do século passado,

concentrando em 2011 (ano do último Census) cerca de 12.997 habitantes. Na freguesia de

Louredo a redução demográfica mais recente ocorreu a partir da década de 80, constatando-se

em 2011 uma população de 436 habitantes.

Distribuição das 16 freguesias no concelho de Vieira do

Minho.

A localidade de Louredo encontra-se implantada no sopé da Serra da Cabreira, rodeada de

floresta e mato, separada do Parque Natural da Peneda Gerês pelo rio Cávado. Próxima a

várias aldeias locais, onde ainda vigoram os costumes de outrora no cultivo da terra, numa

relação de proximidade entre a natureza e o Homem, Louredo encontra-se acessível pela via

rodoviária CM1392, ligada à Estrada Nacional 103.

Situada no extremo norte do país, o quadro que se segue menciona a distância de Louredo a

cidades que potenciam a ocupação contínua do empreendimento:




Localidades Distância

(Km)

Distância

(Horas)

Vieira do Minho 14,2 0,18

Gerês 15,1 0,26

Braga 38 0,44

Porto 95,2 1,2

Guimarães 44,7 1

Vila Real 106 1,39

Chaves 90,4 1,36

Lisboa 401 4,2

Vigo (Espanha) 148 1,49

Ourense (Espanha) 132 2

Quadro n.º 1: Distância geográfica do empreendimento a outras localidades. Fonte: Google.

Para uma melhor perceção sobre o posicionamento geográfico de Louredo, segue no mapa

abaixo a indicação da distância entre esta localidade e a cidade de Braga.

Fonte: Google Maps.




São várias as razões que motivam o turista a visitar por uns dias o concelho de Vieira do

Minho. Os pontos turísticos referentes ao património cultural e monumental refletem a

herança histórica. As estruturas pré-industriais ligadas à atividade agro-pastoril, a gastronomia

e os recursos naturais são alguns dos principais motivos de visita.

Atualmente a economia do concelho mantem uma forte componente agrícola, nomeadamente

na criação de gado. O pequeno comércio, a construção civil, os serviços e o turismo, este

último assente no património ambiental e cultural, são outras das principais atividades.

A presença da Serra da Cabreira potencia a economia da região através da oferta de matéria-

prima para a construção civil, neste caso a pedra granítica, e na oferta de excelentes condições

para a produção de energia renovável, onde se encontra instalado um parque eólico composto

por dez aerogeradores.

O turismo de natureza dispõe de um grande potencial para quem visita o concelho de Vieira

do Minho, com destaque para a Serra da Cabreira, que se estende pelos territórios deste

concelho e outros (Cabeceiras de Basto e Montalegre) e encontra-se na separação entre o

Minho e os Trás-os-Montes. Com uma altitude de 1.262 metros, a Serra da Cabreira apresenta

uma paisagem de excelência, onde se destaca a diversidade faunística com a presença de

espécies raras de anfíbios (Salamandra-Lusitana, Tritão-de-Ventre-Laranja, etc.), aves

(Tartaranhão-Caçador, Melro-D’água, Felosadas-Figueiras e o Dom Fafe) e mamíferos (a

Toupeira de Água, o Lobo, a Lontra e o Gato Bravo). Em relação à flora, a serra apresenta 256

espécies de plantas recenseadas, 43 das quais consideradas raras, vulneráveis, com caracter

endémico ou em perigo de extinção, como o Azevinho.

O Rio Ave nasce nesta serra, proporcionando maravilhosas paisagens com cascatas, destaque

para a Cascata da Candosa e o Poço Negro, lagoas naturais e meia centena de moinhos e

pontes antigas.

A presença de albufeiras nos vales da região, as albufeiras da Caniçada, Ermal, Salamonde e

Venda Nova facilitam a realização de atividades náuticas de recreio, principalmente durante as

épocas de veraneio.

O touring cultural e paisagístico estende-se na visita às aldeias da Serra da Cabreira (Agra,

Campos, Lamalonga, Ruivães e Espindo) que se encontram localizadas em redor de Louredo.

Estas aldeias foram requalificadas de forma a atrair maior fluxo turístico. Para além do




património religioso, o concelho dispõe de um vasto património pré-industrial recuperado,

com destaque para os seguintes locais:

Lagar de azeite de Vilarchão, com mais de 300 anos;

Conjunto hidráulico de Rossas, composto por um lagar de azeite, um moinho, uma

serra e um engenho do linho;

Fornos comunitários.

Existem três miradouros com paisagens deslumbrantes sobre a floresta e aldeias serranas:

Miradouro da Senhora da Fé, Miradouro da Senhora da Lapa e o Miradouro da Serradela.

Na Serra da Cabreira o turista encontra diversos vestígios arqueológicos, como abrigos pré-

históricos, sepulcros megalíticos, mamoas, gravuras rupestres, que confirmam a antiguidade

da ocupação humana nesta região.

O concelho de Vieira do Minho está infraestruturado para a concretização de diversas

atividades desportivas, quer ao nível da competição como do lazer, designadamente:

Pólo de Canoagem, na freguesia de Guilhofrei;

Teleski: estrutura invulgar e única no país. Localizada na Albufeira do Ermal, possibilita

a prática de wakeboard, mono-ski e kneeboard através de um perímetro com 800

metros. O fator velocidade e a distribuição de kickers (pistas aquáticas) na pista são os

principais fatores de divertimento;

Barco de recreio, que navega durante todo o ano na Albufeira da Caniçada;

Complexo Desportivo e Cultural de Vieira do Minho, composto por um pavilhão

polidesportivo, piscinas municipais, cortes de ténis, estádio municipal, biblioteca,

auditório e centro cultural.

A gastronomia tem por base os produtos endógenos, com realce para os presuntos, enchidos,

Couves com Feijão, o Anho, o cabrito das terras altas do Minho e queijo da serra da Cabreira,

para além do bife à moda da casa e a Vitela assada.

Os eventos e romarias em Vieira do Minho promovem os agentes económicos locais, de cariz

rural, que se realizam em diferentes épocas do ano. Assim, destacamos os seguintes

acontecimentos:




Feira da Ladra: ocorre no primeiro sábado, domingo e segunda-feira de Outubro.

Apresenta um vasto programa de atividades que engloba as chegas de bois, as corridas

de cavalos, os concertos, o folclore, as bandas filarmónicas, as concertinas, o cortejo

etnográfico, o espetáculo de pirotecnia, entre outros acontecimentos;

Feira do Fumeiro: realiza-se no penúltimo fim-de-semana anterior ao Carnaval, onde

se realiza a comercialização do fumeiro, produtos da terra e artesanato e animação

musical;

Mercado da Castanha: este evento acontece no fim-de-semana anterior a 11 de

Novembro e caracteriza-se por valorizar os produtos da região e da época e aproximar

o consumidor dos produtores da região;

Feira semanal e feiras mensais: acontecem essencialmente aos fins-de-semana;

Romarias: ocorrem no verão, entre os meses de Junho e Agosto.

Assim se verifica a oferta diversificada de produtos turísticos que valorizam a região, com

destaque para o Turismo de Natureza, o Touring Cultural e Paisagístico e a Gastronomia e

Vinhos, produtos geradores de fluxos turísticos não massificados e que são motivo de visita ao

longo de todo o ano.




3. ALDEAMENTO TURÍSTICO

Situado em pleno meio rural, o projeto de arquitetura tem como premissa a preservação e

manutenção da flora existente, propondo-se a implementação de edifícios de baixa volumetria

e de construção rústica, construídos com materiais da região, em granito, e com alpendres em

madeira, reproduzindo no seu conjunto uma aldeia tipicamente serrana e minhota. No terreno

verifica-se que grande parte do investimento foi realizado de acordo com o projeto de

arquitetura.

O projeto “Nature View Retreat” foi desenvolvido desde a sua génese com a finalidade de

implementar um empreendimento turístico com a certificação de Turismo de Natureza, de

acordo com os critérios de reconhecimento do ICNF – Instituto da Conservação da Natureza e

Florestas. Este é aliás um dos fatores de maior diferenciação face à restante oferta turística,

não só existente na região como em todo o país, uma vez que será o primeiro aldeamento

turístico com esta certificação.

Concentrado numa área de 20.000 m², o aldeamento turístico de 4 estrelas tem as seguintes

características:

Alojamento: capacidade para 28 camas fixas (7 T1 + 3T2 + 1T3);

Restaurante

Bar

Spa

Piscina exterior com água aquecida

Estacionamento privado

Jardim e miradouro com equipamentos de lazer

3.1 Alojamento

O alojamento é composto por 11 unidades de alojamento, com as tipologias mencionadas

acima, totalizando 28 camas fixas. As sete tipologias T1’s são compostas por uma sala comum

com cozinha, um quarto com cama de casal e uma instalação sanitária. Nas três tipologias T2’s

o hóspede encontra dois quartos, cozinha, instalação sanitária e uma sala comum com acesso

a um alpendre. O único apartamento de tipologia T3 será composto por três quartos, uma

cozinha, uma sala comum e uma instalação sanitária. Cada casa será associada a um tema que




a associe às características e antepassados da região. Para o efeito, serão instaladas as

seguintes unidades de alojamento:

1. Casa da Boavista (T1): tem como tema o cobre. A casa apresenta elementos

decorativos inspirados neste material, ainda hoje representativo da região, havendo

ainda alguns latoeiros em atividade. Na região, a produção de peças em cobre é

singular devido ao processo de produção tradicional, com destaque para os

alambiques para fazer a aguardente, tachos de doce para as pastelarias, braseiras,

cestos para lenha, vasos e bengaleiros.

O apartamento tem capacidade para 4 pessoas, duas pessoas em cama de casal e duas

em sofá-cama, na sala. Esta situação verifica-se em todos os T1 do aldeamento.

2. Casa da Formiga (T1): O tema desta casa é o linho, com a decoração modelada ao

cultivo do linho e aos materiais que eram usados pelos nossos antepassados. A sua

fibra era muito utilizada na confeção de roupas e têxteis-lar e remontam a 2.500 a.C.

Tem capacidade para 4 pessoas, 2 pessoas em cama de casal, mais 2 em sofá-cama

usufruindo de todas as comodidades. Esta habitação pode ser reconfigurada num

T1+T1, ou seja, existe uma comunicação interior na casa, que permite entrar na casa

do lado, quando requisitado.

3. Casa da Choqueira (T1): O tema desta casa é a cortiça. Elemento natural proveniente

da árvore do Sobreiro, Quercus Suber. É umas das espécies de árvores mais

predominante em Portugal, considerada Árvore Nacional. A decoração tem por base a

utilização da cortiça, quer ao nível dos revestimentos como nos elementos

decorativos, nomeadamente candeeiros, peças de artesanato, etc.

4. Casa do Sudro (T1): Semelhante à Casa da Formiga, esta unidade de alojamento pode

ser reconfigurada num T1+T1, ou seja, existe uma comunicação interior na casa, que

permite entrar na casa do lado, quando requisitado. O tema desta casa tem por base

os utensílios utilizados no mundo rural, nas gerações dos antepassados, quer na

lavoura como nas habitações.

5. Casa de Cela (T1): Esta casa também pode ser modificada num T1+T1. Inspirada no

pastoreio, na criação do gado, atividade que ainda se observa nas imediações do

aldeamento, a decoração representa a temática através de imagens e elementos

decorativos que reflitam materiais utilizados neste tipo de cultura.

6. Casa do Outeiro (T1): tem como tema de inspiração a madeira, elemento muito

utilizado na região para a construção de casas, nomeadamente alpendres e tetos,

mobiliário e aquecimento de casas. Esta unidade de alojamento apresentará




revestimentos em madeira e serão realizados contrastes entre este material e

soluções modernas compostas por outros materiais. Também neste apartamento será

possível reconfigurar para T1+T1, através de uma ligação pelo interior a outra unidade

de alojamento.

7. Casa do Cubo (T1): A decoração foi inspirada nos moinhos de água localizados no lugar

do Cubo, na freguesia de Louredo, junto às margens de pequenos ribeiros, onde em

tempos estes mecanismos aproveitavam a energia cinética das águas para moer os

cereais. Atualmente, ainda é possível observar este tipo de infraestruturas perto do

aldeamento. A Casa do Cubo tem ligação interior com outra casa, sendo possível

reconfigurar para T1+T1.

8. Casa da Várzea (T2): nesta unidade de alojamento a azulejaria portuguesa será a

temática da decoração, através da implementação de painéis decorativos nas paredes

interiores da casa, com iluminação própria com a finalidade de enaltecer a presença

destes elementos. Os azulejos irão focar as atividades do mundo rural da região, bem

como a arquitetura e as gentes do Norte de Portugal. Este apartamento, bem como os

restantes T2, tem capacidade para 6 pessoas, duas camas de casal e um sofá-cama

para duas pessoas.

9. Casa de Fornelos (T2): tem como tema a pesca artesanal de rio, que se realiza há

centenas de anos nas margens do Rio Cávado, no lugar de Fornelos, freguesia de

Louredo. Outrora. Esta atividade servia de sustento às famílias da zona através da

pesca de espécies como a Enguia, a Truta-Marisca, Tainha, Carpas, Barbo e Boga.

10. Casa do Covelo (T2): outras das atividades e estruturas agrícolas existentes na região,

são os lagares de azeite. Em tempos, estes equipamentos utilizavam a corrente dos

rios para moer a azeitona e produzir azeite. Atualmente, ainda persistem alguns destes

equipamentos como pontos de visita turística.

11. Casa da Nascente (T3): esta casa tem como tema a água, onde o hóspede terá a

oportunidade de ver uma nascente de água a brotar da pedra de forma natural. Uma

parte do revestimento do piso será em vidro, proporcionando a visualização da

corrente de água dentro de casa. Será uma experiencia única e partilhada em família

ou entre amigos.

A Casa da Nascente tem capacidade máxima para hospedar 8 pessoas, distribuídas por

3 quartos com cama de casal ou twin e um sofá-cama na sala com capacidade para

duas pessoas.

A arquitetura desta casa destaca-se das restantes por apresentar traços modernos,

com quartos embutidos no interior da terra, tendo iluminação natural.




Todas as unidades de alojamento incluem o sistema de ar condicionado, cozinha equipada e

TV por satélite, Wi-Fi gratuito e parque de estacionamento privativo. A decoração de cada

apartamento é inspirada na sua própria identificação.

3.2 Edifício Principal

Para além das casas que compõem o alojamento, o aldeamento terá ainda a seguinte

configuração:

Edifício Principal:

Constitui-se como o edifício de maiores dimensões do aldeamento e apresenta três

funcionalidades distintas: zona de lazer para os clientes, zona de serviço e zona

técnica. Este edifício engloba 3 pisos, dos quais 2 estão acima da cota de soleira.

O piso 0 dispõe de uma zona de armazém, zonas técnicas, uma área de descanso

destinada aos funcionários, vestiários, chuveiros e instalações sanitárias para os

funcionários e uma zona comum que inclui a receção (front-office e back-office) aos

clientes.

No piso 1, o cliente encontra os seguintes compartimentos:

Restaurante TALEFE: Tem capacidade para 100 lugares. Este espaço é

composto por duas salas, criando polivalência na utilização, nomeadamente,

na comercialização de eventos diversos. A cozinha encontra-se neste piso

junto ao restaurante e bar.

O restaurante terá uma ementa de pratos típicos de Vieira do Minho e do

Norte de Portugal, como a Vitela Barrosã, o Cabrito, Couves com Feijões, entre

outros. As iguarias terão por base a utilização de produtos endógenos

contratados diretamente a produtores locais ou oriundos das atividades

lúdicas de apanha de cogumelos e outros elementos pelos hóspedes.




Bar: O restaurante inclui um balcão com serviço de bar, onde o cliente terá a

oportunidade de provar snacks com as iguarias da região ou beber um cocktail

ou chocolate quente, consoante a época do ano, usufruindo de um espaço

confortável, quer nas instalações comuns, no interior, como na zona exterior

junto à piscina.

Neste âmbito, os serviços de restauração estendem-se pelo terreno do

empreendimento, ou mesmo para fora deste, permitindo aos hóspedes

usufruírem de uma refeição com iguarias endógenas em miradouros e na

floresta, com paisagens soberbas sobre as Serras da Peneda-Gerês.

Acesso à Piscina de água aquecida: será coberta no inverno de forma a

potenciar a sua utilização durante todo o ano. Tem o apoio de instalações

sanitárias com balneários para homens e mulheres;

O segundo piso está infraestruturado com equipamentos de Spa. Este espaço

inclui um serviço de relaxamento composto por duas salas de massagem,

jacuzzi, sauna, banho turco, zona de chuveiros, zona de relaxamento e

instalações sanitárias.

Neste âmbito, o aldeamento visa oferecer um menu de massagens que abranja

um mercado mais amplo de interessados nos serviços de bem-estar. Será um

menu com a seguinte oferta:

- Massagem Geotermal: proporciona uma importante ação desintoxicante,

relaxante e drenante, devido a uma estimulação profunda do metabolismo

com pedras quentes de basalto ricas em ferro e magnésio, juntamente com

óleos essenciais terapêuticos;

- Ayurveda: Estimulação de pontos e órgão vitais, visando o equilíbrio físico,

mental, psíquico, energético e espiritual;

- Reflexologia: permite tratar diversos problemas de saúde tais como: dor,

stress, disfunções viscerais, obstetrícia, entre outros;

- Shiatsu: Permite tratar a pessoa de forma holística procurando o equilíbrio do

corpo-mente-espirito;




Indicado para o restabelecimento do equilíbrio da nossa energia bem como na

aura de diversas patologias tais como: stress, tensões musculares, dores,

depressão, desequilíbrio emocional.

- Tailandesa: As várias técnicas utilizadas permitem facilitar e estimular

correntes de energia intrínsecas, libertando bloqueios que impedem o

equilíbrio essencial à manutenção de um corpo saudável e livre de dores;

- Tui Na: Permite restaurar e tratar tecidos lesados, lubrificar articulações,

acalmar e aliviar a dor bem como ansiedade e tensão, estimula a atividade

física, drena canais, regula a nossa energia permitindo bem-estar.

O cliente desfruta de uma excelente vista sobre o vale do Rio Cávado e a Serra do Gerês em

todos os pisos do edifício principal, seja na piscina, no restaurante ou no Spa.

No espaço exterior o hóspede encontra outros pontos de interesse, com destaque para os

seguintes elementos:

Espigueiro: também designado por canastro, caniço ou hôrreo, foi devidamente

requalificado e transformado em espaço de lazer e leitura, tendo sido transportado da

Casa dos Nogueiras no lugar de Cela, onde se encontrava completamente degradado.

A sua recuperação, permite salvaguardar o nosso património;

Miradouro, com 60 m², assente num maciço rochoso e com uma vista deslumbrante.

Neste local os visitantes podem contemplar a paisagem enquanto desfrutam de uma

refeição ou da leitura de um livro;

Jardim de plantas aromáticas e medicinais, descrito nas atividades de animação

turística.

As acessibilidades estão circunscritas às zonas edificadas, reduzindo ao máximo o impacto

sobre a fauna e flora local. No sentido de minimizar a impermeabilização do solo, os acessos

rodoviários e pedestres são constituídos por calçada portuguesa.




3.3 Animação Turística

Para além da oferta de alojamentos e serviços complementares infraestruturados no

aldeamento, o empreendimento terá uma vasta oferta de serviços de animação turística,

subdividindo-se da seguinte forma:

a) Atividades realizadas dentro do empreendimento;

b) Atividades realizadas fora do empreendimento e organizadas pelo promotor e

parceiros de negócio.

As atividades apresentam uma envolvência passiva ou ativa, num meio ambiente com forte

presença do mundo rural e de biodiversidade natural, servindo de escape ao quotidiano de

quem reside nas áreas urbanas. Passamos a descrever as atividades em cada umas das rúbricas

descritas acima:

a) Atividades realizadas dentro do empreendimento:

i. Jardim de plantas aromáticas e medicinais: O projeto prevê a criação de uma

zona agrícola para a plantação de ervas aromáticas e medicinais, devidamente

integradas com as restantes áreas verdes do empreendimento. As plantas

serão identificadas e utilizadas para fins gastronómicos. Pretende-se envolver

os clientes na manutenção deste espaço, através de workshops e atividades

diversas. Por exemplo, os clientes poderão colher porções das mesmas para

fazerem infusões ou condimentar alimentos. Estão previstas a cultura das

seguintes plantas: Tormentelo, Erva-de-São-João, Camomila-Romana, Mil-

Folhas e Poejo. Pretende-se desta forma enriquecer a experiencia do turista

dando-lhe a conhecer os melhores produtos endógenos na forma de serviços

inovadores;

ii. Apanha de cogumelos autóctones, a sua confeção e degustação;

iii. Workshops de cozinha tradicional, utilização de produtos biológicos e típicos

da região;

iv. Eventos sociais, nomeadamente batismos, casamentos e aniversários;




b) Atividades realizadas fora do empreendimento e organizadas pelo promotor:

i. Birdwatching: associada a uma vertente contemplativa dos recursos

endógenos locais, a observação de aves constitui atualmente uma atividade

turística com elevado crescimento na Europa. Esta atividade ocorre durante

todo o ano, embora tenha maior incidência no verão e nas épocas migratórias

de aves (primavera e outono). O aldeamento vai criar ações que promovam

esta atividade, contemplando para o efeito o aluguer de equipamentos

apropriados (binóculos) e a instalação de ninhos e comedouros nas imediações

do aldeamento. A promoção de atividades associados a este tema estende-se

a outras ações, sobretudo fotografia e pintura. Estas são algumas das espécies

de aves com probabilidade de ocorrência no local de implantação do projeto:

Águia-Real, Águia-Cobreira, Águia-Calçada, Tartaranhão Caçador, Falcão

Peregrino, Mocho-Pequeno-D’Orelhas, Laverca, Melro Azul, Dom-Fafe,

Chapim-Preto, entre muitos outros.

ii. Observação da fauna e flora da região: no seguimento do ponto anterior, o

aldeamento irá desencadear ações que se estendem à observação de plantas e

outros animais. Este fator é relevante devido à localização do

empreendimento. No caso dos animais podem ser observados: Lobo-Ibérico,

Gato-Bravo, Lontra, Toupeira-d’água, Cabra do Gerês e o Lagarto-d’água. Em

relação à vegetação, destaca-se a observação de manchas verdes de Pinhal

Silvestre, Urzais Tojais húmidos, Vidoais ripícolas, Carvalhais, Tomilhais,

Azevinhais, Prados com narcisos e Carvalhais seculares.

Estes são alguns dos percursos catalogados por técnicos especialistas na

vertente da fauna e flora:

Percurso da Víbora;

Percurso Águia-Cobreira;

Percurso Garranos;

Percurso Corvos;

Percurso Lobos;

Percurso do Vale do Monte das Carvalhas;

Percurso do Vale do Outeiro;

Percurso da Serra da Cabreira;

Percurso Recantos com História;

Percurso Caminhos da Água;

Percurso dos Recantos rurais;




Percurso Mistérios da Serra;

iii. Observação do Património Arquitetónico e Arqueológico: serão realizados

circuitos que promovam visitas à oferta de património existente na região.

Estas visitas serão guiadas e incluem a interação entre os turistas e as gentes

locais.

iv. Observação do património geológico: a Serra da Cabreira apresenta um

maciço granítico, com uma altitude de 1.262m, onde é possível observar

afloramentos originais, lajes graníticas, caos de blocos de pedra, penhas,

fontes e exsurgências de água. Estes afloramentos graníticos verificam-se

dentro e fora do aldeamento, fator de relevo para a definição de percursos de

património geológico e geomorfológico, geradores de interesse turístico.

v. Percursos Mistos: a possibilidade de organizar percursos com base em pontos

de interesse associados aos percursos anteriores ou parte dos mesmos de

modo a que o turista possa adquirir uma visão holística do património

existente.

vi. Apanha de cogumelos comestíveis na área envolvente ao projeto.

Considerada tradição local, a apanha de cogumelos será uma atividade a

desempenhar em conjunto com os hóspedes, no âmbito de workshops de

cozinha (utilização desta iguaria na cozinha tradicional nortenha) e serão

igualmente utilizados pelo aldeamento para refeições (pequeno-almoço,

snacks, refeições principais).

vii. Equipamentos para a deteção de morcegos: o empreendimento tem como

objetivo proporcionar aos hóspedes atividades noturnas com um equipamento

específico para a identificação da espécie. Irão ser criados abrigos para os

quirópteros, espalhados nas imediações do Aldeamento Turístico, a fim de,

poder concentra-los nas imediações. Desta forma, o turista terá a

oportunidade de percecionar da melhor forma a rotina desta espécie.

viii. Serviços associados ao turismo de aventura e montanha: para além da

realização de trilhos pedestres, associados ou não aos percursos

anteriormente mencionados, estão previstas as seguintes atividades, a maior

parte das quais a concretizar com parceiros de negócio locais (empresas de

animação turística):

1) Prática de BTT, através da disponibilização de bicicletas de todo-o-

terreno que permitam a prática de exercício físico moderado/intenso

com contemplação do meio ambiente local;




2) Passeios Todo-o-Terreno, com a organização de passeios em

veículos TT, com paragens em locais estratégicos para visitas guiadas,

refeições, etc.;

3) Passeios a Cavalo, através de uma parceria de negócio local. Este

serviço permite aos hóspedes o passeio a cavalo, com várias raças

disponíveis, inclusive o Garrano e a raça autóctone da Cabreira e

Gerês, em vias de extinção. Estes passeios englobam o “batismo a

cavalo”, passeios pela serra e os passeios a charrete;

4) Paintball, atividade a realizar em grupo, com a disponibilização de

equipamento;

5) Kart Cross, possibilita um passeio por caminhos onde outros veículos

não conseguem chegar, nas Serras da Cabreira e Gerês. Estes

equipamentos transportam duas pessoas e tem o acompanhamento

de um técnico especializado na atividade;

6) Passeios em balões de ar quente, a realizar em parceria com o Clube

de Balonismo da Caniçada. O Balonismo é uma modalidade

aeronáutica ecológica, recreativa e relaxante, em que se desfruta da

sensação de flutuar ao vento, sem destino definido, com a amplitude

total da paisagem;

7) Canyoning, são caminhadas aquáticas, neste caso, consiste na

descida a pé e a nado, ao longo do curso de um rio com elevado

desnível, geralmente no troço montante e em áreas montanhosas,

onde ocorrem cascatas e canyons, utilizando diversas técnicas de

progressão, tal como o rapel e saltos. Esta atividade realiza-se entre os

meses de Março a Outubro e possibilita observar a vasta fauna e flora

existente nas margens dos rios e nos seus leitos;

8) Canoagem, desporto náutico praticado em canoa ou em caiaque, na

descida de rios e albufeiras;

9) SUP, desporto náutico que implica o uso de uma prancha para

deslizar sobre a água calmas de um rio, albufeira ou mar. Trata-se de

uma prática desportiva com forte crescimento;

10) Rafting, os leitos dos rios na região promovem a realização desta

atividade, que consiste em descer um rio com uma embarcação

insuflável e vencer os diversos obstáculos que aparecem, uma vez

mais num ambiente selvagem e natural;




11) Rappel, atividade de manobra de cordas, que consiste em descer,

através de uma corda, um obstáculo vertical;

12) Passeios de Gaivota nas albufeiras;

13) Katakanu, são canoas do tipo catamaran, muito estáveis, com

capacidade para 6 pessoas. Se necessário, tem espaço para levar um

lanche;

14) Barco a motor, é uma das atividades mais exploradas na Barragem

da Caniçada. Ideal para conhecer vários locais interessantes junto às

margens da albufeira;

15) Wakeboard, desporto aquático praticado com uma prancha tipo

snowboard, puxado por uma lancha;

16) Esqui aquático, implica a presença mínima de duas pessoas, pois

enquanto uma conduz o barco a outra é puxada por uma corda;

17) Wakeskate, é uma adaptação do Wakeboard, e permite ao

desportista realizar manobras na água através de uma prancha

semelhante à de um skate;

18) Arvorismo, a realizar no Gerês, consiste na travessia de um

percurso suspenso entre plataformas montadas nas árvores. É uma

atividade radical, cujo percurso é preparado de maneira estratégica,

utilizando cabos de aço e cordas, com o objetivo maior de aumentar o

desafio e a adrenalina dos aventureiros;

19) Atividades na neve, com o aproveitamento da queda de neve na

Serra da Cabreira e no Parque Nacional Peneda Gerês. Este produto

será uma novidade e pretende aproveitar locais com e sem inclinação

onde se possa concretizar atividades lúdicas, tais como jogos em

equipas na neve, construções na neve, entre outras atividades.

As atividades descritas nos pontos anteriores, foram devidamente estudadas por uma equipa

especializada em biologia, geologia, história e as atividades desportivas foram definidas em

reunião com as empresas de animação turística situadas na região. Estas atividades geram




valor acrescentado ao empreendimento e região e reduzem a sazonalidade anual através da

oferta diversificada de serviços complementares.

Com base nessa diversidade, o aldeamento terá capacidade de comercializar o serviço de

alojamento, em conjunto com os serviços complementares, dentro e fora do empreendimento

turístico. Estes são alguns dos exemplos:

a. Pacote Aventura inclui:

i. Alojamento

ii. Paintball

iii. Rafting

iv. Orientação pedestre

v. Exploração de grutas

vi. Rapel em ponte ou barragem

b. Pacote romântico inclui:

i. Alojamento

ii. Massagem a dois no alojamento.

iii. Jantar confecionado por um chefe, no alojamento.

iv. Picnic na Serra em locais pouco ou nada movimentados

v. Passeio de charrete ou a cavalo

c. Pacote Família inclui:

i. Alojamento

ii. 1 Passeio pedestre com guia

iii. Passeio em barco a motor

iv. Canoagem

v. Arvorismo

vi. Passeio a cavalo

Os pacotes serão flexíveis de acordo com as motivações dos clientes.




3.4 Aplicação móvel APP - WENATURE

Os promotores estão a preparar uma aplicação móvel digital, multilingue, que permita ao

turista obter informações sobre diversos conteúdos que caracterizam o conceito e a imagem

do aldeamento turístico, bem como da região.

A nível de conteúdos, a aplicação WENATURE irá dispor da seguinte informação:

Apresentação do aldeamento turístico de forma genérica (conceito) e serviços

disponíveis;

Apresentação da região e dos parceiros de negócio, incluindo as atividades

complementares ao aldeamento, com destaque para as atividades náuticas de lazer e

desportos radicais em terra;

Percursos pedestres, de BTT e de Jeep TT. A app faz uma apresentação de cada

percurso, menciona o nível de dificuldade e de perigosidade, a extensão, o tipo de

trilho, o tempo de viagem, pontos de interesse referentes à fauna, flora e outros

conteúdos que irão encontrar em diferentes fases do trajeto. Dispõe, ainda, de um

mapa que irá acompanhar a viagem do turista via GPS.

Pretende-se desta forma dinamizar a região e o aldeamento através de uma ferramenta digital

atual, importante na divulgação e obtenção de conhecimento.

3.5 Sustentabilidade Ambiental

Os promotores do Aldeamento Turístico “Nature View Retreat” têm como objetivo central

converter o empreendimento em Turismo de Natureza, através da certificação do Instituto de

Conservação da Natureza e Florestas (ICNF). Existe até ao momento

em Portugal 16 empreendimentos com este reconhecimento (lista

anexa), sendo que o Aldeamento Turístico será o 17º a ser

reconhecido. O projeto engloba todas as condições para obter esta

categoria, por se afirmar como um produto que propicia a criação

de serviços turísticos inovadores e sustentáveis na vertente da

conservação e preservação da natureza, desenvolvimento local promovido através da criação

de emprego e de parcerias de negócio (principalmente ao nível da animação turística),




qualificação da oferta turística, diversificação de serviços, divulgação e valorização do

património cultural e paisagístico. (Logo da Certificação a expor, emitida pelo ICNF.)

Assim que abrir ao público, o aldeamento turístico irá requerer a certificação de Turismo de

Natureza, sendo, o primeiro aldeamento turístico a obter esta classificação pelo ICNF.

Dos 16 empreendimentos com a classificação de Turismo de Natureza, metade são

empreendimentos turísticos em espaço rural – Casas de Campo, 5 unidades são parques de

campismo e caravanismo, 2 são turismo de habitação e um é hotel rural.

Neste universo de empreendimentos, destacamos somente os que se encontram nos

municípios em redor ou próximos do Parque Nacional Peneda Gerês e do concelho Vieira do

Minho.

Nome do Empreendimento

Tipologia Concelho Freguesia

Casa Entre Palheiros Empreendimento de Turismo

no Espaço Rural - Casa de Campo

Montalegre Sezelhe

Parque de Campismo da Cerdeira

Parque de Campismo e Caravanismo

Terras de Bouro Campo do Gerês

ArcosHouse - Casa do Forno

Empreendimento de Turismo no Espaço Rural - Casa de

Campo Arcos de Valdevez Grade/Carralcova

ArcosHouse - Casa da Nascente/Troncos



ArcosHouse - Casinha de Oucias



Quadro n.º 2, Fonte: ICNF

Desta forma, passamos a descrever os principais fatores de sustentabilidade ambiental do

aldeamento turístico:

Gestão da Água

Devido à localização do empreendimento em plena montanha, com 20.000m², e à elevada

precipitação anual na região, o projeto apresenta a particularidade de infraestruturar o

empreendimento com o sistema de captação de águas potáveis à cota mais elevada, com o

armazenamento e distribuição gravítica a cada edifício.




O promotor revela uma clara preocupação em minimizar o impacto ambiental que a

implementação do projeto turístico possa gerar no local. Através do duplo sistema de gestão

de águas, o aldeamento racionaliza os recursos naturais existentes de forma eficiente e

controlada.

A mesma preocupação estende-se ao tratamento das águas residuais. O projeto engloba a

introdução de uma estação de tratamento de águas residuais (ETAR), destinada ao tratamento

de efluentes oriundos de todos os edifícios do aldeamento, funcionando como um sistema

primário de tratamento. Esta infraestrutura inclui a pré-instalação de equipamentos que visam

o tratamento de lamas (eco friendly) para posterior utilização nas culturas agrícolas locais,

nomeadamente para recuperar e adubar os solos.

Todos os sistemas de gestão de águas estão devidamente articulados com a finalidade de

adequar a utilização da água de forma eficiente e ecológica, 100% reciclável.

Gestão Energética

Também a este nível o empreendimento pretende posicionar-se a um nível de

autossustentabilidade, através da implementação de painéis solares de aquecimento de águas

e painéis fotovoltaicos, havendo a possibilidade de articular ambos os sistemas produtivos de

energia renovável. Vão ser instalados equipamentos de suporte que visam acumular energia

captada durante o dia. Estes acumuladores garantem o abastecimento energético para o

período noturno e estão ligados a um sistema de automatização que permita a monitorização

à distância.

No caso do sistema fotovoltaico, irá permitir uma autossuficiência/poupança em 15% de

energia, no consumo nominal no edifício principal e serão instalados no telhado deste edifício,

minimizando o impacto paisagístico.

Em relação aos painéis solares, serão igualmente instalados nos telhados dos edifícios,

estimando-se um rendimento de 80%.




Arranjos Exteriores

Localizado em plena Serra da Cabreira, o projeto paisagístico do aldeamento turístico teve

como principal preocupação o seu enquadramento na paisagem circundante, valorizando a

natureza existente e o equilíbrio com a vasta amplitude visual.

A conceção da arquitetura paisagista do aldeamento teve, entre outros aspetos, considerações

relevantes para o desenvolvimento de um empreendimento ligado ao turismo de natureza e à

sustentabilidade ambiental do terreno. Neste encalço, o projeto prevê a preservação das

espécies vegetais existentes e a introdução de diferentes espécies autóctones, fator que gera a

criação de vários habitats para a fauna local, em quatro tipologias de vegetação:

Estrato arbóreo: para a proteção da vertente norte e contextualização do espaço.

Exemplos: Castanheiros, Freixos, Carvalho Alvarinho, Carvalho Negral e Pinheiro

Silvestre;

Estrato arbustivo: criação de cortinas visuais em locais estratégicos, nomeadamente

próximo das casas. Exemplos: Medronheiro, Urze branca e vermelha, Pereira Brava,

Loureiro, Salgueiro e Sabugueiro;

Estrato subarbustivo: criação de um estrato intermédio de ligação entre o estrato

arbustivo e o estrato herbáceo. Exemplos: Giesta Branca, Torga, Urze do Gerês, Poejo

e Oregão;

Estrato herbáceo: será potenciado em zonas de clareira. Exemplos: prado florido e

relvado.




Pretende-se criar uma componente pedagógica dentro do aldeamento. Nesse sentido, as

plantas vão ser identificadas com uma placa, contendo informações da espécie, localização

predominante e aplicação medicinal caso se aplique.

A requalificação da linha de água existente e a preservação dos elementos geológicos

existentes foram outras das componentes naturais a conservar.

A estes somam-se fatores associados à gestão da mobilidade no terreno, sobretudo na criação

de percursos pedonais e acessos para as viaturas automóveis, através de arruamentos em

calçada portuguesa, elemento positivo para a adequada permeabilização dos solos. Foram

criados estacionamentos junto às casas e ao edifício principal. Não foram realizadas alterações

significativas à morfologia do terreno.

A iluminação exterior será composta por candeeiros com lâmpadas LED, com a projeção da

iluminação limitada a um campo de raio menor, de forma a evitar constrangimentos ao meio

ambiente local nas horas noturnas.

3.6 Carbono Vivo

Em consonância com os princípios de desenvolvimento sustentável defendidos pelo projeto

encontra-se previsto que o mesmo disponibilize ao seus hóspedes a possibilidade de mediante

um pagamento voluntário compensarem as emissões de dióxido de carbono emitidas durante

a sua estadia. O referido pagamento será utilizado para a plantação de árvores que procedam

ao sequestro de dióxido de carbono teoricamente emitido.




Nesse sentido o projeto pretende estabelecer uma parceria com uma empresa de consultoria

ambiental que se prontifica a disponibilizar o serviço CARBONO VIVO (marca registada,

propriedade da FLORADATA – Biodiversidade, Ambiente e Recursos Naturais, Lda) para

utilização no empreendimento. Desse modo, todos os turistas serão convidados durante o

check-out a proceder ao pagamento voluntário das suas emissões de dióxido de carbono,

demonstrando a sua inerente preocupação pelas questões associadas às alterações climáticas.

Estamos perante uma cultura de sustentabilidade ambiental, onde o equilíbrio entre a

presença humana e o respeito pelo meio ambiente são fundamentais para o sucesso do

projeto. A capacidade elevada de autossustentabilidade do empreendimento e a certificação

como turismo de natureza, vem de encontro às crescentes preocupações com a preservação

da biodiversidade da natureza. Existe um cuidado em deixar uma herança sustentável para as

gerações futuras, através de projeto gerador de valor, pelas razões apresentadas neste

capítulo, bem como pela vertente pedagógica sobre todas as gerações que terão o prazer de

visitar o empreendimento.

Como se pode verificar, foi tudo pensado ao pormenor no sentido de maximizar a

rentabilidade e sustentabilidade do empreendimento turístico.




4. MERCADO HOTELEIRO NA REGIÃO DO GERÊS

O presente capítulo caracteriza a oferta e procura turística dos concelhos que rodeiam o

Parque Nacional Peneda Gerês, e em particular o concelho de Vieira do Minho, tendo como

ponto de partida a identificação de potenciais empreendimentos turísticos concorrentes a este

projeto. Assim, nas próximas páginas passamos a referenciar um conjunto alargado de

empreendimentos turísticos existentes na região, como forma de reconhecer a abrangência do

mercado, bem como a respetiva concorrência ao futuro aldeamento turístico.

4.1 Concorrência

No contexto da oferta turística existente, balizada no tipo de empreendimento turístico que se

pretende implementar, com a categoria de aldeamento turístico de 4 estrelas, constata-se que

a região não dispõe de nenhum empreendimento turístico com esta classificação.

Na região norte apenas 3 empreendimentos desta categoria se encontram registados no

Turismo de Portugal, sendo que 2 estão localizados no concelho de Caminha (Aldeamento

Turístico do Camarido, 3* e Prazer da Natureza Resort & Spa Aldeamento Turístico, 4*) e o

terceiro localiza-se no concelho de Vila Pouca de Aguiar (Pedras Salgadas Spa & Nature Park,

4*).

Neste contexto, dadas as características rurais do local onde o aldeamento turístico “Nature

View Retreat” está localizado, aliado ao tipo de turismo que se pretende praticar, procedemos

à análise de outras tipologias que poderão ter, de uma forma genérica, alguma semelhança em

termos dos serviços prestados e infraestruturas oferecidas, nomeadamente o Turismo em

Espaço Rural.

A caracterização do universo do Turismo em Espaço Rural abrange 4 categorias distintas de

empreendimentos e que são eles: Casas de Campo, Turismo de Habitação, Agroturismo e

Hotéis Rurais.

Da análise sobre a oferta turística existente deste tipo de empreendimentos turísticos, tendo

por base os dados oficialmente publicados pelo Turismo de Portugal e respetivas autarquias

dos concelhos abrangidos por este estudo, resulta a seguinte conclusão:




Concelhos Casas de Campo

Turismo de Habitação

Agroturismo Hotéis Rurais

Total Camas

Amares 10 0 7 0 186

Arcos de Valdevez 39 5 11 1 442

Cabeceiras de Basto

18 2 2 0 274

Montalegre 23 1 0 2 295

Ponte da Barca 25 1 5 1 238

Póvoa do Lanhoso 12 1 4 2 233

Terras do Bouro 17 1 2 0 206

Vieira do Minho 55 1 0 1 628

Total Geral 2.502

Quadro n.º 3: Oferta Turística, fontes: Câmaras Municipais e Turismo de Portugal, IP.

No universo dos empreendimentos analisados percebe-se que a grande maioria da oferta se

caracteriza por unidades autónomas (casas ou apartamentos) registadas de forma isolada, e as

infraestruturas e serviços essencialmente destacam-se por alojamento, sala de estar, cozinha

ou kitchenette. Em grande número também dispõem igualmente de jardim, terraço, piscina e

churrasqueira.

No caso dos equipamentos desportivos e de lazer complementares, tais como spa, massagens,

ténis, parque infantil ou outros, já só nos casos dos hotéis rurais é que se verifica ser mais

comum essa oferta.

Verifica-se que, na generalidade, em termos de animação turística, desportiva e/ou cultural,

de acordo com a sua localização, os empreendimentos promovem a oferta existente deste tipo

de equipamentos nas proximidades, destacando-se atividades como Passeios Pedestres, Rapel,

Escalada, Passeios a Cavalo, BTT e Atividades Náuticas em Barragem/Albufeira.

Não encontrámos nenhum empreendimento com as características exatas do aldeamento

turístico que a Euroalbum, S.A. se propõe gerir, no entanto existem alguns casos que, pelo tipo

de enquadramento que têm, pelos serviços oferecidos e proximidade do aldeamento turístico

“Nature View Retreat”, consideramos relevante salientar, uma vez que poderão tratar-se de

um tipo de concorrência direta ao produto que se pretende vender.




Em termos de cálculo de distâncias comparativamente com o local onde se encontra o

empreendimento “Nature View Retreat”, tomámos por base a localidade de Cubo, e

recorremo-nos da ferramenta informática “Google Maps” para recolha da informação

necessária sobre acessos entre os vários casos analisados.

De seguida identificamos os casos que nos mereceram atenção no aspeto atrás mencionado:

Quinta dos Carqueijais

http://www.quintadoscarqueijais.pt/

Encontra-se junto à albufeira da Barragem da Caniçada e está rodeada de montanhas verdes.

Localizada a 12,6 km do aldeamento, apresenta um serviço de elevada qualidade, apesar de

estar registado como Alojamento Local.

No site designam-se como "um luxo de simplicidade". O empreendimento distribui-se de

forma airosa pelo relevo do terreno, com uma arquitetura adequada às características da

região e com especial relevo para os materiais como a pedra e a madeira.

Oferece 26 camas fixas: 6 suites, que compartilham o espaço de uma casa, com sala comum,

cozinha equipada, churrasqueira e piscina interior aquecida; 4 T1 e 1 T3, todos com cozinha,

sala, churrasqueira e acesso à piscina.

Destaca-se do site o link “blogue” onde regularmente são publicadas notícias da região, para

além de informações sobre os vários eventos que por ali acontecem.

No que se refere a atividades complementares e de animação turística, no link “descobrir” são

várias as opções promovidas e com ligação direta para as entidades parceiras, em áreas tão

distintas como:

Aventura (Trilhos e passeios pedestres, desportos náuticos, BTT, moto4 e kart cross,

passeios a cavalo, passeios de jipe, atividades com cordas, etc.);

Cultura (referência de locais histórico-culturais para visitar);

Gastronomia (restaurantes existentes nas proximidades);



http://www.quintadoscarqueijais.pt/


Lazer (atividades variadas entre animação desportiva e histórico-cultural);

Natureza (identificação de vários trilhos de passeios pedestres, com indicação de

distâncias, graus de dificuldade, e principais pontos de interesse).

Para além do mercado de famílias, o empreendimento está focado no mercado sénior, pois na

sua tabela de preços apresenta a redução de 15% para hóspedes com mais de 55 anos.

Os preços variam consoante a casa, tipologia e época do ano (alta e baixa). Para os T1’s os

preços variam entre os 95,00€ e os 125,00€/dia; uma casa completa com suite e dois quartos,

os valores variam entre os 190,00€ e os 260,00€/dia; e para o conjunto das seis suites varia

entre os 590,00€ e os 700,00€/dia. A tabela de preços é bastante longa devido às várias

configurações possíveis de comercializar os alojamentos. Apresentam estadias mínimas de 2 a

4 noites, consoante a época do ano.

Têm descontos de 20% para quem reservar 2 noites de estadia entre 2ª e 4ª feira –

Escapadinha à Semana.

Quinta do Agrinho

http://www.villasdoagrinho.com/pt

A curta distancia do anterior empreendimento, a Quinta do Agrinho é um agroturismo e

dispõe de uma capacidade aprovada para 48 camas (24 quartos). Contudo, no respetivo site as

unidades de alojamento em exploração correspondem a 8 apartamentos (4 T1, 3 T2 e 1 T3),

perfazendo um total de 26 camas (13 quartos).

Atualmente, o empreendimento pretende reformular o seu produto com a implementação de

um restaurante. As casas têm denominações individualizadas e distribuem-se ao longo do

terreno, com uma arquitetura perfeitamente enquadrada com o meio ambiente e de onde se

destaca a valorização de materiais como a madeira e a pedra.



http://www.villasdoagrinho.com/pt


O empreendimento agrega ainda um court de ténis, piscina, jacuzzi, múltiplos jardins e um cais

com vista privilegiada para a Albufeira da Caniçada – Gerês.

Apresentam estadias mínimas de 2 a 4 noites, consoante a época do ano, e os preços variam

de acordo com a dimensão da casa, tipologia e época do ano (alta, média e baixa). Ao longo do

ano e para os T1’s os preços diários variam entre os 90,00€ e os 140,00€; para os T2’s variam

entre os 140,00€ e os 200,00€; e para o T3 varia entre os 175,00€ e os 230,00€. Os

apartamentos podem ser alugados à semana.

Aldeia Turística do Louredo

http://www.aldeiaturisticadelouredo.com.pt/apresentacao.html

http://www.aldeiasportugal.pt/sobre/28/#.WEhE89WLTIV

Este empreendimento encontra-se em Louredo, a cerca de 1,1 km do Aldeamento Turístico

“Nature View Retreat”. Constituída como casas de campo, apresenta características funcionais

diferentes e com uma configuração mais simples. Merece destaque por ser o único

empreendimento promovido e certificado pela Associação do Turismo de Aldeia (ATA) –

Aldeias de Portugal.

A Aldeia Turística do Louredo dispõe de 26 camas distribuídas por 1 T1, 4 T2 e 1 T3, sendo que

todas as unidades de alojamento estão equipadas com instalação sanitária, sala de estar e

jantar, kitchenette e churrasqueira.

O empreendimento dispõe de uma piscina exterior, uma casa de apoio com balneários, bar,

zona de estar e como atividade complementar é dado enfase ao centro de artesanato e à

exposição local, com possibilidade de atividades ligadas à tecelagem, embora atualmente se

encontre encerrado, assim como o restaurante que já funcionou no local.

Os três estabelecimentos concorrentes dispõem de site na internet e utilizam como principal

meio de divulgação os diversos canais digitais. Existem elementos diferenciadores entre os

empreendimentos com maior evidência à oferta de serviços complementares, localização e

qualidade na prestação dos serviços.



http://www.aldeiaturisticadelouredo.com.pt/apresentacao.html

http://www.aldeiasportugal.pt/sobre/28/#.WEhE89WLTIV


4.2 Indicadores estatísticos da oferta hoteleira

A análise à oferta turística na região Norte do país teve como intuito centrar o estudo nos

estabelecimentos associados ao Turismo no espaço rural e Turismo de habitação, aldeamentos

e apartamentos turísticos, nos concelhos potencialmente concorrentes com o presente

projeto. A análise sobre a oferta turística da região Norte teve como base a recolha de dados,

referentes a Portugal e em específico os concelhos distribuídos pelas sub-regiões de Alto

Minho (Arcos de Valdevez, Ponte da Barca), Cávado (Amares, Terras de Bouro), Ave

(Cabeceiras de Basto, Póvoa de Lanhoso e Vieira do Minho) e Alto Tâmega (Montalegre), que

se encontram na zona envolvente ao Parque Nacional Peneda Gerês e ao empreendimento em

estudo.

Os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) são referentes ao ano de

2015 e à tipologia de estabelecimentos mencionados no parágrafo anterior. A oferta deste tipo

de unidades totalizou em 1.298 estabelecimentos e 21.780 camas, distribuídas por todo o país,

com destaque para a região do Norte (37.8%), Centro (23,1%) e Alentejo (21,2%), as quais

concentram mais de 82% da oferta.

Comparativamente com o ano anterior (2014), na região Norte verificou-se um acréscimo de

48,3% no número de estabelecimentos desta tipologia, atingindo 491 unidades, e

consequentemente um incremento de 58,7% no número de camas, totalizando 7.956 camas.

Este incremento na capacidade da oferta na região, e também no país, está sobretudo

relacionada com as alterações na legislação, e naturalmente com a nova segmentação das

tipologias definidas para os estabelecimentos, neste caso por parte do INE, deixando de

classificar os estabelecimentos como Pensões e como Outros e passou a classificar estes

estabelecimentos como Alojamentos Locais e Turismo no Espaço Rural e Turismo de

Habitação, mantendo a Hotelaria com a mesma designação. Estas alterações ocorreram em

2013 e continuaram a ter efeitos nos anos subsequentes.

Facilmente se depreende que não existe uma forte concorrência, devido à quase inexistência

de empreendimentos turísticos com a tipologia de aldeamento turístico e com características

semelhantes a este tipo de empreendimentos.




4.3 Indicadores da procura turística

N.º de Hóspedes e Dormidas

Em 2015 as unidades de turismo rural e de habitação receberam aproximadamente 530 mil

hóspedes (+53,3% face a 2014) em todo o país, traduzindo-se em 1,3 milhões de dormidas

(+48,7%). A uma escala municipal, e apenas com informação referente a 2014, os concelhos

que se destacaram com o maior número de dormidas foram Póvoa do Lanhoso (9.156

dormidas), Vieira do Minho (9.124 dormidas), Montalegre (4.149) e Terras de Bouro (3.417

dormidas). Considera-se que estes números estejam abaixo do número de dormidas que

efetivamente se concretizam todos os anos, nestes e noutros municípios da região.

Gráfico n.º 1, Fonte: INE - 2014

Como se verifica no gráfico acima, o concelho de Vieira do Minho encontra-se acima do

número médio de dormidas entre os concelhos da região com esta informação estatística.

Ao avaliar a proporção de dormidas entre Julho e Setembro, verifica-se um maior

assentamento de turistas neste período do ano nos municípios de Terras de Bouro, Póvoa de

Lanhoso e Arcos de Valdevez. Tal como se verifica no gráfico a seguir, estes concelhos

apresentam maior dependência da época de veraneio, refletindo-se níveis elevados de

sazonalidade anual nos meses de época baixa.

3 417

4 149

6 434

6456

9 124

9 156

Terras de Bouro

Montalegre

Arcos de Valdevez

N.º Médio de Dormidas

Vieira do Minho

Póvoa de Lanhoso

0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000

N.º de Dormidas em 2014/Município




Gráfico n.º 2, Fonte: INE - 2014

O concelho de Vieira do Minho encontra-se numa posição mais confortável, próxima da média

anual de sazonalidade.

Hóspedes e Dormidas por país de residência

O Turismo em Espaço Rural, bem como o Turismo de Habitação, caracterizam-se por

manterem uma forte presença do mercado emissor interno, em comparação com o mercado

internacional. Apesar do forte crescimento na procura por estas tipologias turísticas, esta

diferença mantem-se em todo o país, com 353,2 mil hóspedes nacionais e 216,5 mil hóspedes

internacionais, em 2015.

Contudo, quando se analisa o número de dormidas, a diferença entre o mercado interno e o

internacional reduz significativamente, visto que os turistas estrangeiros pernoitam, em

média, mais noites que o turista nacional.

A região Norte de Portugal destaca-se, não só pela maior oferta de estabelecimentos de

turismo em espaço rural, como mantem a liderança na procura por este tipo de unidades de

alojamento. Em 2015, obteve um total de 383,8 mil dormidas, das quais 216,3 mil

pertenceram ao mercado nacional e 167,5 mil dormidas pertenceram a outros mercados

emissores. No geral, a região Norte teve um crescimento de 59,8% face a 2014.

25,3

39,4 39,743,9 45,8 46,6

61,9

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

Montalegre PORTUGAL Vieira doMinho

Médiadestes

municípios

Arcos deValdevez

Póvoa deLanhoso

Terras deBouro

Proporção de dormidas entre Julho -Setembro (%)




69%4%

7%

5%

2%

9%4%

Dormidas - Vieira do Minho

Portugal

Alemanha

Espanha

França

Reino Unido

Resto da Europa

Resto do Mundo

64%11%

5%

16%

4%

Dormidas - Arcos de Valdevez

Portugal

França

Espanha

Resto daEuropa

Resto doMundo

Ao analisar as dormidas nos estabelecimentos de alojamento turístico (inclui hotelaria,

alojamento local e turismo em espaço rural e turismo de habitação) à escala municipal, e

especificamente em três concelhos que envolvem o Parque Peneda Gerês (Arcos de Valdevez,

Terras de Bouro e Vieira do Minho), no ano de 2014 verificaram-se os seguintes dados:

Gráficos n.º 3, 4 e 5: Dormidas por nacionalidade. Fonte: INE - 2014

Facilmente se depreende uma forte presença do mercado interno, sendo este,

essencialmente, o único denominador comum entre os três concelhos. Deparamo-nos com

diferentes realidades na segmentação de mercado por nacionalidade. Enquanto Arcos de

Valdevez apresenta a França como o segundo mercado emissor, Vieira do Minho destaca a

Espanha. Este último concelho oferece maior diversidade de mercados emissores.

93%

6%

1%

Dormidas - Terras de Bouro

Portugal

Resto daEuropa

Resto doMundo




Estada Média

A estada média nos estabelecimentos de Turismo no espaço rural e Turismo de habitação (N.º

de Noites) nesta região do país apresenta algumas discrepâncias de valores entre os

municípios, com destaque para a relação entre Arcos de Valdevez e Póvoa de Lanhoso.

Estada Média nos

estabelecimentos de

Turismo no espaço rural e

Turismo de habitação

(N.º de Noites)

PORTUGAL 2,3

Média destes municípios 2,2

Arcos de Valdevez 2,9

Montalegre 2,0

Póvoa de Lanhoso 1,9

Terras de Bouro 2,0

Vieira do Minho 2,3

Quadro n.º 4, Fonte: INE - 2014

Em relação à estada média de hóspedes estrangeiros, verifica-se que a nível nacional os

mercados emissores internacionais prolongam a estadia por mais do que uma noite quando

comparados com o mercado interno. No entanto, essa diferença é menos visível nos

municípios em análise. Em 2013 verificou-se uma estadia média de 1,85 noites em Vieira do

Minho.

Estada Média de Hóspedes Estrangeiros

(N.º de Noites)

PORTUGAL 3,4

Média destes municípios 2,3

Arcos de Valdevez 3,0

Montalegre 1,5

Póvoa de Lanhoso 2,5

Terras de Bouro 2,0

Vieira do Minho 2,4

Quadro n.º 5, Fonte: INE - 2014

A estadia média de hóspedes estrangeiros tem vindo a aumentar consecutivamente nos

últimos anos, no concelho de Vieira do Minho, verificando-se em 2013 um registo médio de

2,1 noites e em 2014 o registo de 2,4 pernoitas.




Perfil do Turista

De acordo com um estudo recente do IPDT – Instituto de Turismo, “Perfil dos Turistas do Porto

e Norte de Portugal (2015-2016), realizado através de inquéritos em parceria entre o Turismo

do Porto e Norte de Portugal e o Aeroporto do Porto, 78% dos turistas que visitam esta região

têm idades compreendidas entre os 19 e os 50 anos, dos quais 36% têm idade inferior a 30

anos. Existe, assim, uma elevada percentagem de jovens a visitar a região.

Em relação ao estado civil, e apesar de a maioria serem casados, a percentagem de turistas

solteiros tem vindo aumentar e situou-se recentemente nos 40%. O turista que viaja sozinho

tem vindo a aumentar, atingindo aproximadamente 45%. A nível profissional, 62% exerce uma

atividade por conta de outrem e 50% apresenta rendimentos situados entre os 1.000 e os

3.000 euros.

O estudo revela, ainda, que o valor do consumo médio por estada fixa-se nos 745 euros, sendo

que a maior parte opta por fazer turismo de negócios e lazer (férias) na região do Grande

Porto. Destes, 34% ficam alojados ficam alojados em unidades hoteleiras e permanecem na

região, em média, 6,4 noites.

Taxas de Ocupação, Preço Médio e REVPAR

De acordo com os dados do INE, as taxas de ocupação-cama em 2014 na região Norte situou-

se nos 16,4%, valor abaixo da média nacional que se posiciona nos 20,4%. No âmbito

municipal, Vieira do Minho teve 13,7%, Terras de Bouro 18% e Arcos de Valdevez 16,7%. Estes

dados dizem respeito à tipologia Turismo no espaço rural e Turismo de habitação.

Com base na informação estatística da Associação de Hotelaria de Portugal (AHP), que engloba

a amostra de 18 empreendimentos turísticos de 3 e 4 estrelas existentes na região do Minho,

foram apurados valores referentes às taxas de ocupação quarto, preço médio e REVPAR. Não

existem dados concretos sobre estes rácios para o turismo em espaço rural e turismo de

habitação.

Por conseguinte, foram obtidos os seguintes valores referentes a 2015:




Rácios de Exploração 2014 2015 Taxa de Crescimento

(2014 - 2015)

Taxas de Ocupação Quarto 37,27% 43,07% 15,56%

Preço Médio 56,39 € 54,90 € -2,64%

REVPAR 21,01 € 23,65 € 12,57%

Quadro n.º 6, Fonte: AHP

A amostra da AHP contempla empreendimentos turísticos localizados maioritariamente em

centros urbanos, fator que poderia descaracterizar preços e taxas referentes ao meio rural da

região do Minho. Contudo, consideramos que os valores se aproximam da realidade comercial

de um potencial aldeamento turístico a explorar perto do Gerês.

No quadro acima, verifica-se que entre 2014 e 2015 ocorreu um aumento significativo da taxa

de ocupação, e no sentido inverso o preço médio por quarto vendido reduziu ligeiramente. A

redução de valores facilitou, em parte, um aumento das taxas de ocupação, verificando-se a

preferência por parte dos exploradores hoteleiros em manter os preços de anos anteriores, no

sentido de consolidar mercado na região. Nesta lógica, o REVPAR teve uma evolução positiva,

perspetivando-se esse progresso para 2016 e 2017.

A Receita Média por Quarto Disponível, vulgarmente designada por RevPAR na terminologia

hoteleira internacional (Revenue per Available Room) é calculada com a divisão da receita de

alojamento (produto das vendas dos alojamentos, livre de impostos e pequeno almoço) pelo

número de quartos disponíveis para venda.

Este elemento é normalmente utilizado para avaliar de uma forma objetiva a performance da

unidade hoteleira, conciliando os dois principais fatores de interferência, a taxa de ocupação e

o preço médio obtido.




4.4 Análise Swot

PONTOS FORTES

- Experiência profissional do promotor na área de gestão do alojamento e animação turística,

bem como na formação de atividades desportivas;

- Promotor com vasto conhecimento sobre o turismo da região e parceiros de negócio;

- Projeto inovador e diferenciador face à oferta turística existente;

- Elevado nível de autossustentabilidade ambiental;

- Sinergias com a comunidade científica e empresas que desenvolvam soluções ecológicas

vocacionadas para a preservação, observação e estudo da biodiversidade;

- Valorização dos recursos endógenos e certificação do aldeamento como Turismo de

Natureza;

- Contribuição do projeto para a redução da sazonalidade e aumento da procura turística;

- Edificação localizada no topo da Serra da Cabreira;

- O empreendimento oferece várias atividades ao turista, dentro e fora das instalações.

PONTOS FRACOS

- O maior esforço financeiro na fase final de desenvolvimento do projeto no terreno.

OPORTUNIDADES

- Surgimento de novos mercados emissores internacionais;

- Proximidade com o PNPG;

- Generalização do uso das redes sociais e meios digitais;

- Carência de alojamento de qualidade nesta tipologia e categoria;

- Forte aposta na formação de recursos humanos no setor do turismo;

- Maior predisposição para o estabelecimento de parcerias de negócio;

- Reconhecimento do setor do turismo como estratégico para o desenvolvimento económico-

social do país.




AMEAÇAS

- Fragilidade e incertezas sobre a conjuntura económico-financeira de Portugal e da Europa;

- Menores índices de ocupação e de preços médios no concelho de Vieira do Minho, quando

comparada com municípios localizados noutras regiões do Norte de Portugal;

- Sazonalidade acentuada nos meses de inverno;

- Poucas atividades culturais direcionadas aos turistas.




4.5 Conclusão

De acordo com os indicadores apresentados anteriormente, verifica-se que o concelho de

Vieira do Minho dispõe atualmente de uma procura turística superior à média dos concelhos

concorrentes localizados na mesma região, com tendência crescente no número de dormidas e

nos preços médios a praticar pelos agentes económicos do setor.

Acresce o facto de o destino ser cada vez mais popular devido, em parte, à maior procura pelo

Turismo de Natureza, atraindo maior variedade de segmentos de mercado, quer por motivo de

reserva como por nacionalidade. Existe uma elevada margem de crescimento do destino

turístico, nomeadamente, através da oferta de serviços com melhores padrões de qualidade

face à oferta atual. Destaca-se a proximidade com o PNPG e a oferta de produtos tão

diversificados como o Turismo Náutico, Turismo de natureza, Gastronomia e Vinhos, Touring

Cultural e Paisagístico, entre outros, como fatores de forte atração turística.

Contudo, a sazonalidade continua a ser uma questão que merece maior atenção por parte das

entidades públicas e privadas da região, com o objetivo de se potenciar maior fluxo turístico

durante a semana e épocas baixas e médias do ano.

Estes indicadores e os demais conteúdos mencionados nas páginas anteriores são um forte

potencial para viabilizar a sustentabilidade económica e financeira do projeto em análise.

O aldeamento turístico “Nature View Retreat” apresenta-se como um produto novo, de

categoria elevada, diferenciador e inovador, e com uma oferta abrangente de serviços, fator

de dinamização turística para o empreendimento e região norte de Portugal.




5. ANÁLISE ECONÓMICA E FINANCEIRA

Os pressupostos considerados na análise económica e financeira são consequência dos

fundamentos apresentados nos capítulos anteriores, com particular incidência no seguinte:

Na análise de mercado desenvolvida;

Na descrição dos serviços e áreas do Aldeamento Turístico;

No plano de marketing, onde são espelhadas as ações tendentes ao posicionamento

do empreendimento no mercado;

O estabelecimento de parcerias com parceiros locais, nomeadamente para o

desenvolvimento de atividades de animação;

Claro enfoque no turismo de natureza, com ênfase nas atividades de animação, onde

se procura evidenciar o contacto com o meio rural, a fauna e flora da região, viver

experiências.

5.1 Pressupostos de base

Prazo de execução do investimento

Perspetiva-se que o investimento possa ser realizado em cerca de 5 meses, a ser desenvolvido

até final de Maio de 2017. A data de início da exploração do empreendimento perspetivou-se

em Junho de 2017.

Período de análise previsional

O estudo foi realizado para um horizonte temporal de 2017 a 2026, correspondendo a 10 anos

de exploração previsional.

Índice de crescimento de preços

O estudo económico é efetuado a preços correntes, tendo-se considerado um índice de

atualização de preços anual cifrado em 2,0%. Segundo previsões mais recentes de Mario

Draghi (Presidente do Banco Central Europeu), antevê menor risco de ocorrer deflação na zona

euro, sendo objetivo situar a taxa de inflação na ordem dos 2,0%. Desta forma, os 2,0%

considerados na presente análise inserem-se dentro deste cenário perspetivado.




Valor de investimento

O montante de investimento previsto para o Aldeamento Turístico ascende a 1.000.000,00

euros, excluindo a taxa de IVA legalmente em vigor de 23,0%, repartido pelas rubricas que

constam no mapa seguinte.

Cobertura financeira do projeto

Para a cobertura financeira do projeto solicita-se financiamento no montante equivalente ao

valor de investimento, cifrado em 1.000.000,00 euros, considerando-se dois cenários de

serviço de dívida:

1. Financiamento bancário, com as seguintes condições:

Prazo total de reembolso: 12 anos;

Prazo de amortização: 10 anos;

Período de carência: 2 anos;

Taxa de juro média : 2,5% (englobando Euribor e spread).

2. Leasing imobiliário, com as seguintes condições:

Prazo total de reembolso: 15 anos;

Prazo de amortização: 14 anos;

Período de carência: 1 ano;

Taxa de juro média : 3,25% (englobando Euribor e spread);

Percentagem de valor residual: 10%.

Neste sentido, seguidamente constam os mapas referentes ao plano de reembolso para as

duas hipóteses propostas.

PARTE I TERRENO/IMÓVEL (Aquisição) 350.000

PARTE II OBRAS E EQUIPAMENTOS (Palamenta, roupas, acessórios diversos) 250.000

PARTE III EQUIPAMENTOS - CONTEÚDOS (Infraestruturas técnicas especiais: ar condicionado, aquecimento) 250.000

PARTE IV ESTUDOS, PROJETOS, PROMOÇÃO E MARKETING 50.000

PARTE V FUNDO DE MANEIO 100.000

INVESTIMENTO TOTAL 1.000.000

Designação

CUSTO GLOBAL DO PROJETO DE INVESTIMENTO (Valores em euros)




Serviço da Dívida

Montante 1.000.000 euros

Prazo Total 12 Anos

Prazo Amortização 10 Anos

Carência de Capital 2 Anos

Taxa de Juro 2,50%

(Valores em euros)

2017 1.000.000 25.000 0 25.000 1.000.000

2018 1.000.000 25.000 0 25.000 1.000.000

2019 1.000.000 25.000 89.259 114.259 910.741

2020 910.741 22.769 91.490 114.259 819.251

2021 819.251 20.481 93.778 114.259 725.473

2022 725.473 18.137 96.122 114.259 629.351

2023 629.351 15.734 98.525 114.259 530.826

2024 530.826 13.271 100.988 114.259 429.838

2025 429.838 10.746 103.513 114.259 326.325

2026 326.325 8.158 106.101 114.259 220.224

2027 220.224 5.506 108.753 114.259 111.471

2028 111.471 2.787 111.471 114.258 0

Dívida no Final

do PeríodoAnuidade

Serviço da Dívida

Financiamento Bancário

Anos Juro AmortizaçãoDívida no Início

do Período




Serviço da Dívida

Montante 1.000.000 euros

Prazo Total 15 Anos

Prazo Amortização 14 Anos

Carência de Capital 1 Anos

Taxa de Juro 3,25%

Valor Residual 100.000 euros

(Valores em euros)

2017 1.000.000 32.500 0 32.500 1.000.000

2018 1.000.000 32.500 56.735 89.235 943.265

2019 943.265 30.656 58.579 89.235 884.686

2020 884.686 28.752 60.483 89.235 824.203

2021 824.203 26.787 62.448 89.235 761.755

2022 761.755 24.757 64.478 89.235 697.277

2023 697.277 22.661 66.574 89.235 630.703

2024 630.703 20.498 68.737 89.235 561.966

2025 561.966 18.264 70.971 89.235 490.995

2026 490.995 15.957 73.278 89.235 417.717

2027 417.717 13.576 75.659 89.235 342.058

2028 342.058 11.117 78.118 89.235 263.940

2029 263.940 8.578 80.657 89.235 183.283

2030 183.283 5.957 83.278 89.235 100.005

2031 100.005 3.250 100.005 103.255 0

Dívida no Final

do PeríodoAnuidade

Serviço da Dívida

Leasing Imobiliário

Anos Juro AmortizaçãoDívida no Início

do Período




5.2 Análise dos parâmetros do estudo económico e financeiro

Receitas de exploração

Alojamento

Através do projeto de arquitetura elaborado, o Aldeamento comporta 11 unidades de

alojamento, compostas por 7 apartamentos T1, 3 apartamentos T2 e 1 apartamento T3. A taxa

de ocupação-quarto projetada corresponde à seguinte evolução até ao ano cruzeiro:

Apartamentos T1 2017 2018 2019 2020

Taxa de ocupação 35,0% 39,0% 41,0% 42,0%Taxa de crescimento - 11,4% 5,1% 2,4%

A taxa de ocupação-quarto estimada levou em linha de conta a média apurada pelo Turismo

de Portugal para a região Norte. Neste sentido, verifica-se que este indicador registou uma

média para os estabelecimentos hoteleiros de 45,78% em 2013, de 50,72% em 2014 e de

55,90% em 2015, representando um acréscimo de 5,18 pontos percentuais entre estes dois

últimos anos.

Ainda neste contexto, verifica-se que a média apurada pela AHP (Associação da Hotelaria de

Portugal) em 2015 foi de 43,07% para um conjunto de 18 estabelecimentos hoteleiros

localizados na região do Minho.

O gráfico seguinte permite espelhar melhor a análise deste parâmetro de exploração,

colocando-se a verde a taxa de ocupação-quarto alcançada em 2015 para os estabelecimentos

hoteleiros localizados na região Norte e no Minho (de acordo com os dados apurados pelo

Turismo de Portugal e AHP respetivamente), e a azul a média estimada para os apartamentos

T1 do aldeamento turístico.




Comparação entre a taxa de ocupação-quarto (TP e AHP) e a estimada para o

empreendimento

Desta forma, não obstante a qualidade e as mais-valias do projeto, considerou-se uma taxa

máxima de ocupação-quarto no ano cruzeiro (2020) de 42,0% para os apartamentos T1, abaixo

das médias estimadas pelo TP e pela AHP.

Relativamente aos apartamentos T2 e T3, considerou-se que nos meses de Junho, Julho,

Agosto e metade do mês de Setembro, estas unidades serão comercializadas em regime

semanal, tendo sido consideradas 14 semanas de ocupação. Nos restantes meses do ano, em

regime de aluguer diário, não se considerou mais do que 15,0% de ocupação para os T2 e de

12,0% para o T3.

No que respeita ao preço médio líquido sem pequeno-almoço (sem IVA) por unidade de

alojamento, a estimativa deste indicador resultou da seguinte base de cálculo:

Da consulta aos preços observados por unidades congéneres consultadas na região,

entre os quais o empreendimento Villas do Agrinho, devido a algumas características

que se aproximam do Aldeamento. A tabela de preços consultada a este

empreendimento permite identificar três épocas de ocupação turística, para

apartamentos com tipologias idênticas (T1, T2 e T3), bem como preços em regime de

aluguer semanal;

A observância de 3 épocas de ocupação (época alta: Julho, Agosto e primeira quinzena

de Setembro; época média: Março a Junho e segunda quinzena de Setembro a

Outubro; época baixa: Janeiro a Fevereiro e Novembro a Dezembro);

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

EstabelecimentosHoteleiros (TP - Norte em

2015)

EstabelecimentosHoteleiros (AHP - Minho em

2015)

Aldeamento (ApartamentosT1 em 2020)




Considerando o ponto anterior, partiu-se da ponderação do preço em função da

tipologia das unidades de alojamento, conforme o mapa seguinte:

Épocas Preço médio

T1 T2 T3

Alta 100,00 € 135,00 € 200,00 €

Média 85,00 € 120,00 € 175,00 €

Baixa 60,00 € 90,00 € 120,00 €

Média 79,95 € 113,30 € 162,19 €

Daqui resulta um preço médio ponderado de 79,95 euros para os apartamentos T1, de 113,30

euros para os apartamentos T2 e de 162,19 euros para os apartamentos T3.

No que concerne à comercialização dos apartamentos T2 e T3 em regime semanal, estimou-se

um preço médio por semana de 900,00 euros e 1.270,00 respetivamente. Nos restantes meses

do ano, em regime diário, considerou-se um preço médio de 106,05 euros para os T2 e de

149,42 euros para o T3, dado que a média é feita somente para as épocas média e baixa.

Ainda em relação ao alojamento, o índice de ocupação dupla estimado por apartamento (n.º

médio de pessoas por unidade) corresponde a:

Apartamentos T1: 3 pessoas;

Apartamentos T2: 4 pessoas;

Apartamentos T3: 6 pessoas.

Assim, do total de hóspedes calculado, imputou-se uma taxa média de utilização do serviço de

pequeno-almoço de 1/3 destes, a um preço médio por pessoa de 5,00 euros.

Restaurante

Para o restaurante, partiu-se do pressuposto de uma taxa de utilização de 40% dos hóspedes

do aldeamento, bem como uma média máxima anual de 20 refeições originadas por clientes

externos. Estes indicadores permitem atingir um número médio diário de 26 refeições, entre

refeições de hóspedes e de passantes. O preço médio por refeição foi estimado em 22,50

euros.

É de referir que a sala de refeições tem uma capacidade máxima para 100 pessoas,

equivalendo a uma utilização média anual de cerca de 25% da sua capacidade.




Bar

Relativamente ao serviço de bar, prevê-se uma utilização baixa, tendo sido imputada uma taxa

média de utilização de 8% dos hóspedes, com preço médio de 5,50 euros por cada consumo.

Eventos

Para os eventos, os mesmos poderão estar relacionados com festas, banquetes, workshops,

entre outras possibilidades.

Para este efeito, o número de eventos anual partiu do seguinte pressuposto:

Em Junho e Setembro consideraram-se 4 eventos por cada mês;

Em Julho e Agosto estipularam-se 8 eventos por cada mês;

No restante período do ano, foi considerado em média 1 por cada mês.

Assim, apura-se uma média máxima de 2,5 eventos mensais, com a participação média de 65

pessoas. O preço médio considerado por pessoa corresponde a 70,00 euros. Todavia, dado que

está previsto o recurso a pessoal externo para suprir as necessidades deste serviço, o preço

médio líquido a considerar corresponde a 50,00 euros (representando uma média de 3

pessoas por cada evento, com custo de 18,00 euros/hora e uma média de 3 horas de serviço).

Atividades de animação

A descrição das atividades de animação foi referida no capítulo 3 do presente documento,

fortemente vocacionadas para o turismo de natureza e de experiências. Neste contexto, foi

previsto uma taxa de utilização média de 25% dos hóspedes do aldeamento, com preço médio

de 15,00 euros por pessoa. Foram também englobadas as utilizações de clientes externos

durante a época alta (média de 12 fins-de-semana x 1,5 x grupos médios de 20 pessoas),

perfazendo cerca de 360 utilizações por ano.

Face às receitas consideradas, no mapa da página seguinte constam as mesmas

individualizadas por setor produtivo.




(Valores em euros)

Rendimentos 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Alojamento T1

N.º unidades de alojamento 7 7 7 7 7 7 7 7 7 7

Taxa de Ocupação - Quarto (Média Anual) 35,0% 40,0% 41,5% 42,0% 42,0% 42,0% 42,0% 42,0% 42,0% 42,0%

Preço médio/alojamento 79,95 € 81,54 € 83,17 € 84,84 € 86,54 € 88,27 € 90,03 € 91,83 € 93,67 € 95,54 €

N.º de dias de funcionamento/ano 214 365 365 365 365 365 365 365 365 365

Índice de Ocupação Dupla 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

Receitas de Alojamento T1 41 915 83 338 88 193 91 135 92 958 94 817 96 713 98 648 100 621 102 633

Alojamento T2







Alojamento T2


N.º médio de semanas 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14

Preço médio/semana 900,00 € 918,00 € 936,36 € 955,09 € 974,19 € 993,67 € 1.013,55 € 1.033,82 € 1.054,49 € 1.075,58 €



Alojamento T3


N.º médio de semanas 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14

Preço médio/semana 1.270,00 € 1.295,40 € 1.321,31 € 1.347,73 € 1.374,69 € 1.402,18 € 1.430,23 € 1.458,83 € 1.488,01 € 1.517,77 €



Alojamento T3







Pequenos - Almoços

N.º médio de hóspedes/ano 3 555 5 434 5 572 5 637 5 637 5 637 5 637 5 637 5 637 5 637

Taxa de utilização 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3% 33,3%

Preço médio/pessoa 5,00 € 5,10 € 5,20 € 5,31 € 5,41 € 5,52 € 5,63 € 5,74 € 5,86 € 5,98 €


Receitas de Pequenos-Almoços 5 925 9 237 9 662 9 970 10 169 10 373 10 580 10 792 11 007 11 228

Refeições



N.º médio de passantes/ano 4 280 7 300 7 300 7 300 7 300 7 300 7 300 7 300 7 300 7 300



Receitas de Refeições 128 297 217 417 223 068 228 167 232 753 237 435 242 212 247 085 252 054 257 118

Bar





Receitas de Bar 1 564 2 439 2 551 2 632 2 685 2 738 2 793 2 849 2 906 2 964

Eventos

N.º médio de eventos/mês 1,3 1,5 2,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5

N.º médio de pessoas/evento 65 65 65 65 65 65 65 65 65 65


N.º de meses de funcionamento/ano 7 12 12 12 12 12 12 12 12 12

Receitas de Eventos 28 438 59 670 81 151 103 468 105 537 107 648 109 801 111 997 114 237 116 522

Atividades de animação



N.º médio de passantes/ano 360 360 360 360 360 360 360 360 360 360



Receitas de Atividades de Animação 18 732 26 292 27 357 28 162 28 726 29 300 29 886 30 484 31 094 31 715

Total de Rendimentos 286 134 471 130 506 802 540 491 551 324 562 377 573 653 585 155 596 886 608 847




Despesas de exploração

Em matéria de despesas de exploração, há a considerar as seguintes:

Custos das existências

Sobre as receitas dos serviços, consideraram-se as seguintes taxas de consumos de existências

(aquisição de alimentação e bebidas para incorporação nos serviços):

Pequeno-almoço: 25% das receitas originadas por esta componente;

Bar: 25,0%;

Restaurante: 35,0%;

Eventos: 30%

Fornecimentos e serviços externos

Para o correto desenvolvimento da atividade, foi considerada uma taxa média máxima de

17,0% sobre a totalidade das receitas, tendo em conta os serviços a serem prestados, a

dimensão da propriedade e equipamentos existentes. Nestes custos encontram-se os que

estão relacionados com eletricidade, gás, seguros, serviços especializados, subcontratações

externas (recurso a monitores/guias externos para assegurar algumas atividades de animação),

trabalhos de manutenção e conservação, publicidade e marketing, entre outros.

Relativamente ao consumo de água, o Aldeamento não terá qualquer gasto, uma vez que o

terreno tem explorações próprias com reservatórios de abastecimento.

No mapa dos gastos de exploração estes custos aparecem discriminados por subcontas de

fornecimentos e serviços externos.

Como no preço médio dos eventos foi deduzido o custo do recurso a pessoal externo, estes

gastos não estão refletidos nos fornecimentos e serviços externos. Se esta dedução não tivesse

sido feita, a percentagem de fornecimentos e serviços externos seria maior.

Gastos com pessoal

O quadro de pessoal que se apresenta foi estudado no contexto da otimização de recursos, e

visa garantir o correto funcionamento da unidade em exploração corrente.




Por outro lado, num mercado cada vez mais competitivo e em que a importância da

polivalência a todos os níveis se assume como fator de relevo no alcance dos resultados,

também aqui se verifica esta regra.

Por outro lado, os sócios reconhecendo a necessidade de adequado lançamento e

consolidação no mercado do empreendimento, estão dispostos a interagir na operação nos

primeiros anos sem remuneração.

Como tal, considerou-se um quadro de pessoal composto por 10 pessoas permanentes e 6

sazonais. Os postos de trabalho sazonais são contratados para um período médio laboral de 4

meses por ano (concentrados na época alta e ocupação), equivalendo a 2 postos de trabalho

anuais. Esta situação permite totalizar uma média de 13 postos de trabalho anuais.

Além dos respetivos vencimentos foram considerados os encargos sociais previstos por lei

(23,75%) e seguros. Relativamente ao subsídio de alimentação considerou-se que os

funcionários tomem as suas refeições no espaço de restauração do empreendimento. Não se

consideraram subsídios de caixa, de turnos, dias feriados e prémios de línguas.

Amortizações do exercício

As amortizações consideradas foram calculadas de acordo com as taxas legalmente em vigor,

em face das diferentes rubricas de investimento.

Impostos

Foi considerada a taxa de IRC legalmente em vigor de 21,00%, bem como a derrama aplicada

para o concelho de Vieira do Minho de 1,50%.

Face ao exposto, nas páginas seguintes constam os mapas de pessoal e custos de exploração

previstos para o empreendimento, bem como a demonstração de resultados previsional.




Nº DE EMPREGADOS Salários/Ano

Permanentes Sazonais (euros)

Área Funcional

House Keeping 2 550 € 15.400 €

House Keeping 2 550 € 5.607 €

Receção 3 650 € 27.300 €

Receção 1 600 € 3.058 €

Cozinheiro principal 1 1.400 € 19.600 €

Cozinheiro 2ª 1 800 € 11.200 €

Ajudante cozinha 1 700 € 9.800 €

Ajudante cozinha 1 550 € 2.803 €

Sala/mesa 2 650 € 18.200 €

Sala/mesa 2 550 € 5.607 €

Total Geral 10 6 - 118.575 €

Salário mensalQuadro de Pessoal a Criar

(Valores em euros)

Gastos de depreciação e de amortização Valor Taxa(a) 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Imóvel 350.000

Construção civil 200.000 5,00% 5 833 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000 10 000

Equipamentos 300.000 14,28% 24 990 42 840 42 840 42 840 42 840 42 840 42 840 17 970

Estudos, projetos, promoção 50.000 33,33% 9 721 16 665 16 665 6 949

Total 900.000 40 545 69 505 69 505 59 789 52 840 52 840 52 840 27 970 10 000 10 000

(a)Taxas definidas de acordo com as tabelas do Decreto Regulamentar n.º 25/2009, de 14 de Setembro

Período de Amortização no primeiro ano em meses: 7




(Valores em euros)

Gastos de Exploração 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

CMVMC

Pequenos-Almoços 1.481 2.309 2.415 2.492 2.542 2.593 2.645 2.698 2.752 2.807

Refeições 44.904 76.096 78.074 79.858 81.464 83.102 84.774 86.480 88.219 89.991

Bar 391 610 638 658 671 685 698 712 726 741

Eventos 8.531 17.901 24.345 31.040 31.661 32.294 32.940 33.599 34.271 34.956

% sobre receitas 19,3% 20,6% 20,8% 21,1% 21,1% 21,1% 21,1% 21,1% 21,1% 21,1%

Total Existências 55 307 96 916 105 472 114 049 116 338 118 674 121 058 123 489 125 968 128 496

Fornecimentos e Serviços Externos

Serviços especializados (atividades de animação: monitores, guias) 7 493 10 517 10 943 11 265 11 490 11 720 11 954 12 194 12 437 12 686

Serviços especializados (TOC) 6 000 6 120 6 242 6 367 6 495 6 624 6 757 6 892 7 030 7 171

Publicidade e propaganda 8 584 9 423 5 068 5 405 5 513 5 624 5 737 5 852 5 969 6 088

Conservação e reparação 2 861 14 134 20 272 21 620 22 053 22 495 22 946 23 406 23 875 24 354

Materiais 2 861 4 711 5 068 5 405 5 513 5 624 5 737 5 852 5 969 6 088

Energia e fluidos (eletricidade, gás, combustíveis) 14 706 25 714 26 228 26 753 27 288 27 833 28 390 28 958 29 537 30 128

Comunicação (telefones, internet) 1 431 2 356 2 534 2 702 2 757 2 812 2 868 2 926 2 984 3 044

Seguros 1 500 1 530 1 561 1 592 1 624 1 656 1 689 1 723 1 757 1 793

Limpeza, higiene e conforto 2 861 4 711 5 068 5 405 5 513 5 624 5 737 5 852 5 969 6 088

Outros serviços (deslocações e estadas, segurança, serviços bancários) 346 877 3 172 5 370 5 480 5 592 5 706 5 823 5 942 6 063

Total Fornecimentos e Serviços Externos 48 643 80 092 86 156 91 883 93 725 95 604 97 521 99 476 101 471 103 504

% sobre receitas 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0%

Gastos com o Pessoal

Vencimentos 76.283 118.575 120.947 123.365 125.833 128.349 130.916 133.535 136.205 138.930

Encargos Sociais 18 117 28 162 28 725 29 299 29 885 30 483 31 093 31 714 32 349 32 996

Seguros 1 144 1 779 1 814 1 850 1 887 1 925 1 964 2 003 2 043 2 084

Total Custos com Pessoal 95 545 148 515 151 485 154 515 157 606 160 758 163 973 167 252 170 597 174 009

% sobre receitas 33,4% 31,5% 29,9% 28,6% 28,6% 28,6% 28,6% 28,6% 28,6% 28,6%

Total de Gastos 199 495 325 523 343 114 360 448 367 669 375 036 382 552 390 218 398 036 406 009




Conta de exploração com Financiamento Bancário

(Valores em euros)

Conta de Exploração Previsional 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Rendimentos

Prestação de serviços 286.134 471.130 506.802 540.491 551.324 562.377 573.653 585.155 596.886 608.847

Alojamento 103.179 156.076 163.013 168.092 171.454 174.883 178.381 181.949 185.589 189.301

Pequenos - Almoços 5.925 9.237 9.662 9.970 10.169 10.373 10.580 10.792 11.007 11.228

Refeições 128.297 217.417 223.068 228.167 232.753 237.435 242.212 247.085 252.054 257.118

Bar 1.564 2.439 2.551 2.632 2.685 2.738 2.793 2.849 2.906 2.964

Eventos 28.438 59.670 81.151 103.468 105.537 107.648 109.801 111.997 114.237 116.522

Atividades de animação 18.732 26.292 27.357 28.162 28.726 29.300 29.886 30.484 31.094 31.715

Outras receitas

Outros rendimentos e ganhos

Total de Proveitos 286 134 471 130 506 802 540 491 551 324 562 377 573 653 585 155 596 886 608 847

Gastos

CMVMC 55 307 96 916 105 472 114 049 116 338 118 674 121 058 123 489 125 968 128 496

Fornecimentos e Serviços Externos 48 643 80 092 86 156 91 883 93 725 95 604 97 521 99 476 101 471 103 504

Gastos com o Pessoal 95 545 148 515 151 485 154 515 157 606 160 758 163 973 167 252 170 597 174 009

Outros gastos e perdas

Total de Gastos 199 495 325 523 343 114 360 448 367 669 375 036 382 552 390 218 398 036 406 009

Resultado antes de depreciações, gastos de financiamento e impostos 86 639 145 607 163 688 180 043 183 655 187 341 191 102 194 938 198 850 202 838

Gastos/reversões de depreciação e de amortização 40 545 69 505 69 505 59 789 52 840 52 840 52 840 27 970 10 000 10 000

Resultado operacional (antes de gastos de financiamento e impostos) 46.095 76.102 94.183 120.254 130.815 134.501 138.262 166.968 188.850 192.838

Juros e gastos similares suportados 25 000 25 000 25 000 22 769 20 481 18 137 15 734 13 271 10 746 8 158

Resultados Antes de Impostos 21 095 51 102 69 183 97 485 110 334 116 364 122 528 153 697 178 104 184 680

Imposto sobre o rendimento do período 4 746 11 498 15 566 21 934 24 825 26 182 27 569 34 582 40 073 41 553

Resultados Líquido do período 16 348 39 604 53 616 75 551 85 509 90 182 94 959 119 115 138 031 143 127

Meios Libertos de Exploração (EBITDA) 86 639 145 607 163 688 180 043 183 655 187 341 191 102 194 938 198 850 202 838

Meios Libertos de Exploração Acumulados (EBITDA Acumulados) 145 607 309 295 489 338 672 993 860 334 1051 436 1246 373 1445 223 1648 062




Conta de exploração com Leasing

(Valores em euros)

Conta de Exploração Previsional 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Rendimentos

Prestação de serviços 286.134 471.130 506.802 540.491 551.324 562.377 573.653 585.155 596.886 608.847

Alojamento 103.179 156.076 163.013 168.092 171.454 174.883 178.381 181.949 185.589 189.301

Pequenos - Almoços 5.925 9.237 9.662 9.970 10.169 10.373 10.580 10.792 11.007 11.228

Refeições 128.297 217.417 223.068 228.167 232.753 237.435 242.212 247.085 252.054 257.118

Bar 1.564 2.439 2.551 2.632 2.685 2.738 2.793 2.849 2.906 2.964

Eventos 28.438 59.670 81.151 103.468 105.537 107.648 109.801 111.997 114.237 116.522

Atividades de animação 18.732 26.292 27.357 28.162 28.726 29.300 29.886 30.484 31.094 31.715

Outras receitas

Outros rendimentos e ganhos


Gastos

CMVMC 55 307 96 916 105 472 114 049 116 338 118 674 121 058 123 489 125 968 128 496




Total de Gastos 199 495 325 523 343 114 360 448 367 669 375 036 382 552 390 218 398 036 406 009



Resultado operacional (antes de gastos de financiamento e impostos) 46.095 76.102 94.183 120.254 130.815 134.501 138.262 166.968 188.850 192.838


Resultados Antes de Impostos 13 595 43 602 63 527 91 502 104 028 109 744 115 601 146 470 170 586 176 881

Imposto sobre o rendimento do período 3 059 9 811 14 293 20 588 23 406 24 692 26 010 32 956 38 382 39 798

Resultados Líquido do período 10 536 33 792 49 233 70 914 80 622 85 052 89 590 113 514 132 204 137 083


Meios Libertos de Exploração Acumulados (EBITDA Acumulados) 145 607 309 295 489 338 672 993 860 334 1051 436 1246 373 1445 223 1648 062




5.3 Conclusões

No seguimento da análise anterior, calculou-se o Valor Atualizado Líquido (VAL) e a Taxa

Interna de Rentabilidade resultante dos Meios Libertos (Resultados antes de depreciações,

gastos de financiamento e impostos) gerados pela exploração previsional para o horizonte

(2017 a 2026), sendo aplicada uma taxa de atualização (custo de oportunidade do capital) de

6,0%.

De notar que a taxa de atualização considerada enquadra-se dentro do patamar médio de

rentabilidade exigido pelo Turismo de Portugal para efeitos de análise de projetos de

investimentos de estabelecimentos hoteleiros.

Esta taxa de rentabilidade foi também calculada para um cenário mais pessimista, ou seja, de

redução de 5,0% das receitas da hipótese base e acréscimo dos gastos em igual proporção,

denominada por Análise de Sensibilidade.

Esta redução das receitas e acréscimos de gastos situa os principais parâmetros de exploração

nos seguintes valores:

Deste modo, face aos mapas que constam de seguida, conclui-se que os resultados apurados

permitem verificar que a rentabilidade apurada na Análise de Sensibilidade é equivalente a

11,3%, acima da rentabilidade mínima exigida de 6,0%, o que permite concluir que o projeto é

viável na perspetiva económica.

O período de recuperação do investimento é alcançado ao fim de 7 anos no cenário base e ao

fim de 8 anos na análise de sensibilidade.

Cenário Cenário

Base A. Sensibilidade

Taxa de ocupação-quarto máxima T1 42% 40%



Preço médio de alojamento T1 79,95 € 75,95 €



Preço médio de alojamento T2/semana 900,00 € 855,00 €

Preço médio de alojamento T3/semana 1.270,00 € 1.206,50 €

Gastos com comidas e bebidas sobre receitas 21% 22%

Gastos com FSE sobre receitas 17% 18%

Gastos com pessoal sobre receitas 29% 30%

Indicadores




Na perspetiva financeira, os meios libertos líquidos acumulados (após juros, impostos e

amortizações do financiamento bancário) permitem suportar as obrigações decorrentes do

serviço de dívida, permitindo concluir que o projeto é viável nesta ótica, quer para o cenário

base, quer para a análise de sensibilidade.

Com Leasing:

Com Financiamento Bancário:

Do Projeto 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Meios libertos de exploração 86.639 145.607 163.688 180.043 183.655 187.341 191.102 194.938 198.850 202.838

Juros 32.500 32.500 30.656 28.752 26.787 24.757 22.661 20.498 18.264 15.957

Amortização do financiamento 0 56.735 58.579 60.483 62.448 64.478 66.574 68.737 70.971 73.278

Impostos 3.059 9.811 14.293 20.588 23.406 24.692 26.010 32.956 38.382 39.798

Meios libertos líquidos 51.080 46.561 60.159 70.220 71.014 73.414 75.856 72.747 71.233 73.805

Meios libertos líquidos acumulados 51.080 97.642 157.801 228.021 299.034 372.448 448.305 521.052 592.285 666.090

Da Análise de Sensibilidade 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026


Juros 32.500 32.500 30.656 28.752 26.787 24.757 22.661 20.498 18.264 15.957

Amortização do financiamento 0 56.735 58.579 60.483 62.448 64.478 66.574 68.737 70.971 73.278

Impostos 0 0 3.176 10.452 13.068 14.147 15.253 21.983 27.189 28.381



Valores em euros

Do Projeto 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026


Juros 25.000 25.000 25.000 22.769 20.481 18.137 15.734 13.271 10.746 8.158

Amortização do financiamento 0 0 89.259 91.490 93.778 96.122 98.525 100.988 103.513 106.101

Impostos 4.746 11.498 15.566 21.934 24.825 26.182 27.569 34.582 40.073 41.553



Da Análise de Sensibilidade 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026


Juros 25.000 25.000 25.000 22.769 20.481 18.137 15.734 13.271 10.746 8.158

Amortização do financiamento 0 0 89.259 91.490 93.778 96.122 98.525 100.988 103.513 106.101

Impostos 0 1.819 6.005 11.799 14.486 15.636 16.811 23.609 28.881 30.136

Meios libertos líquidos 37.358 78.956 928 8.939 8.960 10.575 12.221 8.301 5.965 7.701


Valores em euros




Análise de Sensibilidade com Financiamento Bancário

Contas de Exploração Previsional 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Análise de Sensibilidade (-5% Receitas;+5% Custos)

Rendimentos

Prestação de serviços 271 828 447 574 481 462 513 466 523 757 534 258 544 971 555 898 567 042 578 405

Alojamento 98 020 148 272 154 862 159 687 162 881 166 139 169 462 172 851 176 309 179 836

Pequenos - Almoços 5 629 8 775 9 179 9 471 9 661 9 854 10 051 10 252 10 457 10 666

Refeições 121 882 206 546 211 915 216 759 221 116 225 563 230 102 234 731 239 451 244 262

Bar 1 486 2 317 2 423 2 500 2 550 2 601 2 653 2 707 2 761 2 816

Eventos 27 016 56 687 77 094 98 294 100 260 102 265 104 311 106 397 108 525 110 695

Atividades de animação 17 795 24 977 25 989 26 754 27 289 27 835 28 392 28 960 29 539 30 130

Outras receitas


Gastos

CMVMC 58 073 101 762 110 746 119 752 122 155 124 608 127 111 129 663 132 267 134 920




Total de Gastos 209 470 341 799 360 270 378 470 386 052 393 788 401 679 409 729 417 938 426 309



Resultado operacional (antes de gastos de financiamento e impostos) 21 813 36 270 51 687 75 207 84 865 87 630 90 451 118 199 139 104 142 095


Resultados Antes de Impostos -3 187 11 270 26 687 52 438 64 384 69 493 74 717 104 928 128 358 133 937

Imposto sobre o rendimento do período 1 819 6 005 11 799 14 486 15 636 16 811 23 609 28 881 30 136

Resultados Líquido do período -3 187 9 451 20 682 40 640 49 898 53 857 57 906 81 319 99 478 103 802


Meios Libertos de Exploração Acumulados (EBITDA Acumulados) 62 358 168 132 289 324 424 320 562 026 702 496 845 787 991 956 1141 060 1293 156

(Valores em euros)




Análise de Sensibilidade com Leasing

Contas de Exploração Previsional 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Análise de Sensibilidade (-10% Receitas)

Rendimentos

Prestação de serviços 271 828 447 574 481 462 513 466 523 757 534 258 544 971 555 898 567 042 578 405

Alojamento 98 020 148 272 154 862 159 687 162 881 166 139 169 462 172 851 176 309 179 836

Pequenos - Almoços 5 629 8 775 9 179 9 471 9 661 9 854 10 051 10 252 10 457 10 666

Refeições 121 882 206 546 211 915 216 759 221 116 225 563 230 102 234 731 239 451 244 262

Bar 1 486 2 317 2 423 2 500 2 550 2 601 2 653 2 707 2 761 2 816

Eventos 27 016 56 687 77 094 98 294 100 260 102 265 104 311 106 397 108 525 110 695

Atividades de animação 17 795 24 977 25 989 26 754 27 289 27 835 28 392 28 960 29 539 30 130

Outras receitas


Gastos

CMVMC 58 073 101 762 110 746 119 752 122 155 124 608 127 111 129 663 132 267 134 920




Total de Gastos 209 470 341 799 360 270 378 470 386 052 393 788 401 679 409 729 417 938 426 309



Resultado operacional (antes de gastos de financiamento e impostos) 21 813 36 270 51 687 75 207 84 865 87 630 90 451 118 199 139 104 142 095


Resultados Antes de Impostos -10 687 3 770 21 031 46 455 58 078 62 873 67 790 97 701 120 840 126 138

Imposto sobre o rendimento do período 3 176 10 452 13 068 14 147 15 253 21 983 27 189 28 381

Resultados Líquido do período -10 687 3 770 17 855 36 003 45 011 48 727 52 537 75 718 93 651 97 757


Meios Libertos de Exploração Acumulados (EBITDA Acumulados) 62 358 168 132 289 324 424 320 562 026 702 496 845 787 991 956 1141 060 1293 156

(Valores em euros)




VAL e TIR 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Meios Libertos Projeto 86 639 145 607 163 688 180 043 183 655 187 341 191 102 194 938 198 850 202 838

Meios Libertos Análise de Sensibilidade 62 358 105 775 121 192 134 996 137 705 140 470 143 291 146 169 149 104 152 095

Investimento 1 000 000Valor Residual do Investimento 553 627

Meios Libertos do Inv. Projeto - 913 361 145 607 163 688 180 043 183 655 187 341 191 102 194 938 198 850 756 465Meios Libertos do Inv. da Análise de Sensibilidade - 937 642 105 775 121 192 134 996 137 705 140 470 143 291 146 169 149 104 705 722

Do Projeto VAL(6,00%) 606 786 TIR 17,2%

Da Analise Sensibilidade VAL(6,00%) 289 514 TIR 11,3%

(Valores em euros)




6. FICHA TÉCNICA

Financertus, Lda.

Nuno Veloso

Carlos Linheiro

Lisboa, 14 de Dezembro de 2016



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