241NOSTAAKO

ASUMISTUKIVUOKRIA?TUTKIMUS

TURUN SEUDUNVUOKRA-ASUNTO-MARKKINOISTA

Samuli HiekkaMatti Virén

PALKANSAAJIEN TUTKIMUSLAITOS •TYÖPAPEREITA LABOUR INSTITUTE FOR ECONOMIC RESEARCH • DISCUSSION PAPERS

* Kiitämme Kansaneläkelaitosta saamastamme tilastoaineistosta. Kiitämme myös Jukka Pirttilää ja Matti Pohjolaa kommenteista ja Yrjö Jahnssonin säätiötä taloudellisesta tuesta.

Helsinki 2008

241

Nostaako asumistuki vuokria?* Tutkimus Turun seudun vuokra-asuntomarkkinoista

Samuli Hiekka Matti Viren

ISBN 978−952−209−055−3 ISSN 1795−1801

TIIVISTELMÄ

Tässä tutkimuksessa selvitetään asumistuen kohtaantovaikutuksia Turun aluetta koskevan pa-

neeliaineiston avulla. Aineisto koostuu 765 kotitaloudesta, jotka ovat saaneet asumistukea ajan-

jaksona 2000-2007. Tulosten perusteella voidaan päätellä, että osa asumistuesta siirtyy vuok-

riin. Siirtymä on varovasti arvioiden noin 15 prosenttia, jos kohta on hyvin mahdollista, että

luku on jopa 25 prosenttia. Tuloksemme näyttäisivät oleva sopusoinnussa ulkomaisten tutki-

musten kanssa, joissa on myös päädytty verraten korkeisiin siirtymäarvioihin. Jos näin on, on

syytä pohtia asumisen tukijärjestelmän muutostarpeita ainakin niin sanottujen omavastuiden

osalta.

ABSTRACT

This paper deals with incidence of housing subsidies. This property is analyzed using Finnish

panel data from the Turku region. The data include 765 households that have received housing

allowances for the period 2000-2007. The results suggest that a part of subsidies will indeed go

rents. A conservative estimate of the size of shift is 15 per cent but it is well possible that the

number is even 25 per cent. Our results seem to be consistent with other research results that

have also ended up with relative high rent effects. If this is indeed the case, it is well founded to

reconsider the need for reforming the system of housing subsidies at least with respect to the

share of costs that remains on households' own account.

Asiasanat: asumistuki, verotuksen kohtaanto, vuokra-asuminen Key words: housing allowance, tax incidence, rental housing markets JEL -luokittelu: H22, I38, R28 JEL classification: H22, I38, R28

1. JOHDANTO

Tavanomainen ongelma verotuksen ja tulonsiirtojen yhteydessä on ns. kohtaanto-ongelma. Ve-

rot ja tulonsiirrot siirtyvät usein osin tai kokonaan kysyntä- ja tarjontatekijöiden johdosta mui-

den kuin niiden kannettaviksi (tai eduksi), joille verot ja tulonsiirrot on alun perin asetettu.

Syynä on yksinkertaisesti, että kotaannon ratkaisee kysynnän ja tarjonnan hintajoustavuus, ei

se, kenen ”nimi” on maksajan tai maksun saajan sarakkeessa. Ongelma on hyvin tunnettu vero-

tuksen osalta. Jo Musgraven (1959) Public Finance –klassikossa siitä on hyvin perusteellinen

2

esitys. Suomessa tutkimusta on ollut suhteellisen vähän (ks. kuitenkin Viren (2007) hyödykeve-

rotuksen osalta ja Korkeamäki ja Uusitalo (2006) työnantajamaksujen osalta).

Tulonsiirtojen osalta tiedämme koko lailla vähemmän johtuen siitä, että tulonsiirtojen kenttä on

paljon sirpaleisempi ja institutionaaliset erot ovat huomattavia (ks.esim. EU:N MISSOC -

tietokanta, jossa esitelty tärkeimpiä sosiaalisia tulonsiirtojärjestelmiä). Silti esimerkiksi asumi-

sen tuen vaikutuksista tiedämme ulkomaisista tutkimuksista, että kohtaanto-ongelma on todel-

linen. Tuesta saattaa hyvinkin yli puolet mennä vuokralaisten sijaan vuokranantajille samalla

nostaen asumiskustannuksia yleensä ja pahentaen ns. tuloloukkuongelmaa.1

Asumistuki on eläkkeiden ja lapsilisien jälkeen suurin tulonsiirtojärjestelmä Suomessa. Yleistä

asumistukea sai vuoden 2007 lopussa noin 142 000. Asumistuen kokonaiskustannukset olivat

vuonna 2007 438 miljoonaa euroa. Jo pelkästään siksi vaikutuksia on syytä arvioida. Toinen

vähintään yhtä tärkeä perustelu on se, että asumistuella on potentiaalisesti suuret seurausvaiku-

tukset paitsi vuokratason, myös asuntohintojen ja työvoiman liikkuvuuden kannalta.2

Asumistuen tekee ajankohtaiseksi myös se, että asumisen kalleutta pidetään nykyään yhtenä

suurimmistä yhteiskunnallisista ongelmista. Ongelman syitä on yleensä haettu tarjontapuolelta

(tonttimaan "puute", kaavoitusongelmat, pula työvoimasta, energian hinta jne.). Toki kysyntä-

puoleltakin on löydetty ongelmia, muun muassa luottoekspansiosta ja jonkinasteisesta ylivel-

kaantumisesta, mutta kovin kirkasta kuvaa kysyntätekijöiden roolista saati sitten ylipäätään

asumisen "kalleuden" syistä ei ole syntynyt. Aiheellista on varmaan kysyä, mikä on asumisen

tukitoiminen vaikutus tässä suhteessa. Ehkä helpoin tapa päästä sinuiksi ongelman kanssa, on

tarkastella asumistuen vaikutuksia vuokriin. Yleensä tietysti ajatellaan, että asumistuen tarve

johtuu korkeista asumiskustannuksista - asumistukea pitää korottaa reaktioina kohonneisiin

asumismenoihin. Toki tältä asia varmaan näyttää viranomaisten näkökulmasta, mutta vuokra-

asuntomarkkinoiden toiminnan näkökulmasta tulos voi olla aika erilainen.

Asumistuen ohella vuokratasoon vaikuttaa potentiaalisesti myös toimeentulotuki, koska tässä

tukimuodossa (asumistukinormin mukaiset) asumismenot korvataan tuen saajille täysimääräi-

sesti. Kun 2006 niin sanotun köyhyyspaketin yhteydessä poistettiin 1998 toimeentulotukeen

liitetty 7 prosentin asumismenojen omavastuu, siirryttiin järjestelmään, jossa käytännössä usein

1 Toki kohtaanto voi olla monimutkaisempikin. Asumistuen kapitalisaatiosta johtuen voi olla, että osa tuesta menee rakennusyrityksille tai (myyntivoittojen ja vuokrien) verojen kautta takaisin valtiolle. Ks. Ditch at al (2001) asumistukijärjestelmien vertailusta. 2 Asumistuki noudattaa kaavaa tuki=0.8*(min(max_menot,vuokra)-omavastuu), jossa omavastuu riippuu tuloista. Esimerkiksi yhden hengen ruokakunnan tapauksessa omavastuu = 0, kun 0 < tulot < 541 €/kk,omavastuu = 298 kun tulot = 1245 ja kun tulot >1245, tukea ei myönnetä. Enimmäismenot (max_menot) määräytyvät pinta-ala- ja neliövuokranormien perusteella, viimeksi mainitun riippuessa sijaintikunnasta ja asunnon iästä.

3

koko vuokra korvataan vuokralaiselle tai suoraan vuokranantajalle. Koska vuokralaiselle ei jää

mitään kannustinta tinkiä vuokrasta, voisi olettaa, että ainakin tämä omavastuun poisto on vai-

kuttanut vuokratasoon. Onko niin, olisi sekin varmaan selvittämisen arvoinen asia.

Mitä tulee itse asumistukeen, sitä koskevista tutkimuksista on syytä mainita ainakin Gibbonsin

ja Manningin (2003) tutkimus Iso-Britannian aineistolla3. Siinä ideana on tarkastella kahden

asumistukijärjestelmän muutoksen vaikutuksia vuokriin. Tulosten perusteella voi päätellä, että

jopa 50 % tuesta siirtyi vuokriin. Fackin (2006) tutkimuksessa Ranska asumistukireformin vai-

kutuksista siirtymäarvio oli vielä huomattavasti suorempi. Fack nimittäin päätyi niinkin korke-

aa lukuun kuin 78 %. Yhdysvalloissa Susin (2002) arvioi vuokratukiseteleiden (vouchers) vai-

kutusta vuokriin eri paikkakunnilla. Susinin lopputulema oli se, että yleinen vuokrataso oli

noussut noin 16 %. Nousu koski siis sekä tuen saajia että niitä jotka eivät olleet päässeet osalli-

siksi tästä tukimuodosta.

Suomessa asumistuen kohtaantovaikutuksia ei ole varsinaisesti tutkittu muuten kuin Kan-

gasharjun (2003) toimesta. Kangasharju käytti tutkimuksessa tulonjakotilastosta konstruoitua

paneeliaineistoa vuosille 1993-2000 ja päätyi siihen, että asumistuki nostaa vuokria noin 15 %.

Kangasharjun tutkimuksessa asumistuen vaikusta tarkasteltiin tavanomaisessa differences in

differences –kehikossa niin, että asumistuen saanti edusti yhtä vuokriin potentiaalisesti vaikut-

tavaa dummy -muuttujaa.4

Koska asumistuen saanti riippuu vuokratasosta, ongelmaksi muodostuu simultaaninen riippu-

vuus vuokrien ja asumistuen välillä, joka on tietysti periaatteessa hoidettavissa instrumentti-

muuttujaestimaattorilla. Käytännössä se on kuitenkin hankalaa ja siksi Kangasharjun tuloksiin

on pakko suhtautua tietyin varauksin5.

Tässä tutkimuksessa aineistona on KELA:n asumistuen perusaineisto, jossa on mukana tarkat

vuokra- ja asumistukitiedot sekä kohtalaiset tarkat tiedot asunnosta (ml. postinumero, jonka

asunnon voi kohtalaisen tarkasti paikantaa). Tässä suhteessa aineisto on olennaisesti parempaa

kuin tulonjakotilaston aineisto. Aineistoissa on toisaalta se ongelma, että se koskee vain asu-

mistuen saajia. Lisäksi ainakin marginaalinen ongelma on se, että otos koskee vain Turun kau-

punkia ja sen lähialueita. Otos kattaa ajanjakson 2000 - 2007 ja se koskee maksimissaan 765

kotitaloutta niin, että estimoinnissa havaintoja on kaiken kaikkiaan 5104. Aineistosta saanee

3 Ks. Rosenin (1985) katsaus hieman vanhempaan kirjallisuuteen. 4 Kangasharjun (2003) ohella lienee syytä mainita Lyytikäinen (200), jossa on arvioitu vuokrasäännöste-lyn purkamisen vaikutuksia kysyntään ja tarjontaan. ”Differences in differences (DD)” –menetelmän ominaisuuksista (eritoten heikkouksista) ks. Bertrand, Duflo and Mullainathan (2004). 5 Kangasharjulla instrumentteina olivat vain alle 18 -vuotiaiden kuopusten kuuluminen ruokakuntaan sekä ruokakunnan taloudellisen tilan huononemista kuvaava dummy -muuttuja.

4

jonkinlaisen käsityksen kuvioista 1-3, joissa on havainnollistettu otoksen perusteella laskettuja

keskimääräisiä vuokria suhteessa vuokra-indeksiin (kuvio 1), maksetun asumistuen määrää

suhteessa asumistuen maksimimäärään (kuvio 2) ja vuokramenojen suhdetta ruokakunnan tu-

loihin (kuvio 3). Viimeksi mainitun kuvion perusteella voidaan selvästi päätellä, että huomatta-

valla osalla asumistuen saajista tulot ovat peruspäivärahan tasolla (tulojen selkeä moodi on vä-

lillä 450 - 500 euroa). Vuokrien kehityksestä saanee parhaan kuvan taulukosta 1, jossa on esi-

tetty prosenttimuutosten jakauma. Taulukosta ilmenee, että vajaassa 27 prosentissa tapauksista

vuokra ei ollut muuttunut vuoden aikana, hieman yli puolessa tapauksista se oli noussut alle 5

% ja vajaassa 9 prosentissa se oli laskenut. Koska kyse on itse asiassa asumismenoista (eikä

"pelkästä vuokrasta"), kyse voi kuitenkin olla vesimaksuista tai muista vastaavista eristä, jotka

vaihtelevat asukasmäärän mukaan.6

2. LASKELMIEN TAUSTAA

Miten sitten voimme selvittää (kuvatun kaltaisen aineiston avulla) asumistuen hintavaikutuk-

sia? Luontevaa on lähteä liikkeelle tavanomaisesta kysyntä- tarjonta-asetelmasta. Oletetaan en-

sinnäkin, että vuokra-asuntojen kysyntä noudattaa kaavaa:

Q = D(Y/P, A/P, N, PH/P) (1)

jossa Q viittaa asumispalvelusten määrään (koko, laatu, sijainti yms), Y tuloihin, A asumistu-

keen, N ruokakunnan kokoon, PH vuokratasoon ja P yleiseen hintatasoon. Vastaavasti tarjonta

määräytyy kaavan (2) perusteella:

Q = S(PH/C), (2)

jossa C viittaa (vuokranantajan kannalta relevanttiin yleiseen kustannustasoon). Tämän kustan-

nustason mittarina käytämme yleistä vuokraindeksiä, joka edustaa ”muuta maata” (koko maa

poislukien pääkaupunkiseutu)7. Asettamalla (1) ja (2) yhtä suuriksi saadaan periaatteessa supis-

tetun muodon ratkaisu P:lle (saadanko analyyttinen ratkaisu, riippuu tietenkin D:n ja S:n funk-

tiomuodoista).

6 Tämä selitys ei näyttäisi kertovan koko totuutta. Niissä tapauksista, joissa ruokakunnan koko on pienen-tynyt otosajanjaksona, vain 14 prosentilla asumismenot olivat laskeneet. 7 Vaihtoehtoisesti käytämme asuntojen (yleistä = ”muun maan”) reaalihintaa. Periaatteessa olisi mahdol-lista konstruoida jonkinlainen ”user cost” –muuttuja, mutta data asettaa tiettyjä rajoituksia sellaisen las-kemiselle.

5

Joka tapauksessa ratkasun luonne käynee ilmi seuraavasta implisiittifunktiosta:

PH = PH(Y/P, A/P, N, C/P) (3)

Linearisoidussa muodossa kertoimet heijastavat kysyntä- ja tarjontakäyrien kulmakertoimia

(kysynnän ja tarjonnan hintajoustoja) tavalla, joka ilmenee esimerkiksi Susinin (2002) artikke-

lista. Tässä tapauksessa mielenkiinto kohdistuu tietenkin lähinnä asumistukimuuttujan kertoi-

meen. Ilmeistä on, että jos tarjonta on täysin joustamatonta, asumistuki menee suoraan vuok-

riin, kun taas äärimmäisen kilpailullisilla markkinoilla asumistuki vain kasvattaa vuokralaisten

tuloja ja näkyy siten muussa kuin asuntokulutuksessa.

Intuitio sanoisi, että Suomen tapauksessa ”totuus” on jossain näiden ääritapausten välillä. Siten

voisi olettaa, että asumistuen ”kerroin” on vastaavasti jossain 0:n ja 1:n välillä. Jotta saisimme

arvon selville, on meidän tietenkin estimoitava yhtälöä (3) vastaava yhtälö tilastoaineistostam-

me. Kyseinen yhtälö on seuraavaa yksinkertaista lineaarista muotoa:

(v/p)it = a0i + a1(Indeksi/p)t + a2Lkm t + a3Ala t + a4V-vuosi t + a5(Tulot/p) t + a6Max t + uit, (4)

jossa v viittaa vuokraan, p elinkustannusindeksiin, Indeksi vuokraindeksiin (joka edustaa ”muu-

ta maata”, so. koko maa pl. pääkaupunkiseutu), Lkm ruokakunnan henkilömäärä, Ala asunnon

todellinen pinta-ala, V-vuosi asunnon valmistumis- tai peruskorjausvuosi, Tulot ruokakunnan

yhteenlasketut tulot ja Max asumistuen (maksimi)määrä8. uit on (poikkileikkauksittain heteros-

kedastinen) jäännöstermi ja ai:t parametreja i:n viitatessa kotitalouksiin ja t:n tarkasteluajanjak-

soon (vuoteen). Kun malli estimoidaan tasomuodossa, käytetään ns. kiinteiden vaikutusten mal-

litäsmennystä, jolloin kiinteät vaikutukset vastaavat joko yksilökohtaisia vakiotermejä tai vaih-

toehtoisesti asunnon postinumeroa vastaavia vakiotermejä. Kun siirrytään ensimmäisiin (tai

toisiin differensseihin), kiinteät vaikutukset on jätetty pois. Malli on estimoitu myös nimellisin

termein, mutta kuten jäljempänä ilmenee, sillä ei ollut olennaista vaikutusta estimaatteihin.

On huomattava, Max- muuttuja ei riipu asunnon todellisesta vuokrasta eikä tuloista. Se kertoo

vain sen, mikä on asumistuki x m2 suuruisessa ja y vuoden ikäisessä asunnossa paikkakuntatyy-

8 Tässä yhteydessä oletetaan, että asumistuki ei vaikuta tuloihin, vaikka tulot tietenkin vaikuttavat makset-tuun asumistukeen (toisin sanoen oletetaan, että työn tarjonta on eksogeeninen ainakin asumistuen suh-teen). Käytettävissämme on toki myönnetyn asumistuen määrä, mutta sitä ei sellaisenaan voi käyttää selit-tävänä muuttujana, koska se riippuu maksetusta vuokrasta.

6

pissä pk ja ruokakunnan koostumuksella rka. Siksi muuttujaan ei liity ilmeistä simul-

taanisuusongelmaa selitettävän muuttujan suhteen (ks. asetelma 1).9

Sen sijaan Indeksi -muuttujaan tällainen ongelma periaatteessa sisältyy, edustaahan indeksi

kaikkien vuokrien painotettua keskiarvoa. Tosin kyse on vain yhdestä alueesta, jonka paino ei

ole kovien merkittävä koko /muun maan vuokratasoa ajatellen. Ongelma voidaan toki "poistaa"

instrumenttimuuttujaestimaattorilla, mutta tämä edellyttää hyvien instrumenttien löytämistä.

Tässäkin tapauksessa ongelmaan ei löydy täysin tyydyttävää ratkaisua. Empiiriset analyysit

eivät tosin viittaa siihen, että tämä ongelma olisi äärimmäisen tärkeä. Sama kommentti näyttäisi

pätevän myös mallin dynaamiseen muotoon.10

3. TULOSTEN TULKINTAA

Estimointitulokset on raportoitu taulukossa 2. Tuloksista voi päätellä, että asumistuki siirtyy

aina osittain vuokriin (eli tuki menee vuokranantajille). Mitä tulee siirtymän suuruuteen, voi-

daan päätellä, että ceteris paribus asumistuki nostaa vuokratasoa 10-25 %. Asumistuen muu-

toksista siirtyy vuokriin 5-10 % mallitäsmennyksistä riippuen.

Esitetyissä luvuissa on melkoisesti hajontaa riippuen siitä, miten estimoitava malli täsmenne-

tään. Jos puhutaan ensinnäkin vuokrien "tasosta", ongelmaksi nousee se, miten kontrolloidaan

vuokrien vaihtelua poikkileikkausmielessä. Jos nimittäin käytetään ns. kiinteiden vaikutusten

mallia, huomio kohdistuu pelkästään vuokrien muutoksiin olemassa olevissa asunnoissa. Täl-

löin tavallaan vuokrien lähtötaso on tavallaan annettu (eksogeeninen).

Taulukossa 2 on mukana kaksi tasomuodon yhtälöä, joissa ei ole mukana mitään kiinteitä vai-

kutuksia (sen paremmin aluedummeja kuin kotitalouskohtaisia vakiotermejäkään). Niissä vuok-

rien suuruutta selitetään vain yleisellä vuokrakehityksellä, ruokakunnan koolla, asunnon pinta-

alalla ja asunnon valmistumis- (tai perusparannus-)vuodella. On selvää, että tällainen malli on

siinä suhteessa puutteellinen, että asunnon laatutekijöitä (esimerkiksi asunnon sijaintia) ei ole

kunnolla huomioitu. Selvää kuitenkin on, että esimerkiksi juuri sijainti vaikuttaa sekä tarjon-

taan että kysyntään. Kalliista asunnosta vaaditaan suurempaa vuokraa ja toisaalta tällaisesta

9 Max-muuttujaa laskettaessa on abstrahoitu pois ne ongelmat jotka liittyvät asumistuen mahdollisiin vai-kutuksiin asunnon koon ja sijainnin valinnan suhteen. Lyytikäinen (2006) antaa jotain viitteitä siitä, että ehkä tämä ongelma ei ole kovin vakava. 10 Jos mennään niin pitkälle, että viivästetään Indeksi-muuttujaa yhdellä vuodella tai jopa poistetaan se mallista, ei sillä ole suurempaa vaikutusta muihin kertoimiin. Mitä tulee mallin dynamiikkaan, joten ker-tonee se, että pienimmän nelisumman menetelmällä estimoidussa kiinteiden vaikutusten mallissa viiväs-tetty selitettävä muuttuja ei tule merkitseväksi.

7

asunnosta ollaan yleensä halukkaita myös maksamaan enemmän. Jos laatutekijöitä ei miten-

kään huomioida, saadaan kaikille kertoimille – myös asumistuen siirtymävaikutukselle - vääriä

arvoja.

Mikä merkitys sitten on sillä, että otoksessa olevat kotitaloudet ovat alusta alkaen asumistuen

piirissä? Selvää on tietysti se, että emme kykene selittämään ”alkuvuokraa”, sitä vuokraa jolla

ensimmäinen sopimus on tehty. Tämä aiheuttaa ongelmia, jos vuokrananataja ei aio muuttaa

vuokraa jatkuvasti, vaan asettaa ensimmäisen vuokran vastaamaan vuokralaisen oletetun vuok-

rasuhteen pituutta (ajatellaan siis, että vuokrien asetantaa luonnehtii jonkinlainen Calvo-

hinnoittelu).

Tästä näyttäisi olevan jonkin verran epäsuoraan näyttöä. Datasta voidaan päätellä, että 27.5 %

havainnoista on sellaisia, jossa asumistuki (Max) muuttuu, mutta vuokra ei. Sekä asumistuen

että vuokran muutokset ajoittuvat yleensä vuoden vaihteeseen. Asumistuen muutos on yleensä

tiedossa hyvissä ajoin, mutta kuten sanottua, kaikissa tapauksissa vuokraa ei nosteta ainakaan

"vanhoille" vuokralaisille. On tietysti muistettava, että muutokset asumistuen tasossa eivät ole

olleet ”hirveän” suuria, mikä osin selittää havaitut ”hintajäykkyydet”. Selvää tietenkin on ”hin-

tajäykkyydet” vaikuttavat kohtaantoparametrin estimaatteihin. Näyttää siis siltä, että asumis-

tuella olisi vain vähäinen vaikutus vuokriin vaikka todellinen vaikutus voi olla olennaisesti suu-

rempi siitä johtuen, että asumistuki vaikuttaa nimenomaisesti vuokrasuhteen alussa sovittuun

vuokraan.

Kun tarkastellaan vuokrien muutoksia, ja vastaavasti asumistuen muutoksia (toisin sanoen dif-

ferenssimuodon malleja), malleihin ei ole sisällytetty kiinteitä vaikutuksia, koska vakioiset

kiinteät vaikutukset nollaantuvat differensoitaessa. Tällöin vuokran lähtötasolla ei ole mitään

vaikutusta; tarkastellaan periaatteessa vain asumistuen muutosten ja vuokrien muutosten välistä

riippuvuutta ehdolla yleinen vuokrakehitys ja mahdolliset asunnon perusparannukset. Ongelma

on tietenkin siinä, että yleinen vuokraindeksi heijastelee asumistuen muutoksia – meillä pitäisi

oikeastaan olla asumistuesta "puhdistettu vuokaraindeksi". On sanomattakin selvää, ettei sel-

laista indeksiä ole. Tavanomainen tapa ratkaista ongelma on käyttää instrumenttimuuttujaesti-

maattoria, mutta sekään ei ole helppoa, koska sopivia instrumentteja ei ole helposti saatavilla.

Olemme silti käyttäneet tätäkin estimaattoria tuloksen ollessa se, että asumistukimuuttujan arvo

lievästi kasvaa.

Vaikka mallin dynaaminen muoto ei vaikuta olevan ratkaisevan tärkeä tulosten kannalta, on se

toki lähemmän tutkimisen arvoinen. Paneeliyhteisintegroituvuustestien tulokset kertovat selväs-

ti siitä, että vuokrat ja asumistuen maksimimäärät ovat yhteisintegroituneita (tämä tietenkin

ajanjakson lyhyyttä koskevalla varauksella). Siksi loogista on estimoida malli virheenkorjaus-

8

muodossa. Näin on tehty Taulukon 2 yhtälöä 10 vastaavan differenssimuodon yhtälön suhteen.

Asetelmassa 2 esitetyt tulokset viittaavat selvästi siihen, että tulosten luonne pysyy samana,

mutta asumistuen siirtymävaikutus on tässä tapauksessa suurempi kuin staattisen perusmallin

tapauksessa.

Asumistuen siirtymävaikutus kasvaa myös, jos Indeksi-muuttujan sijaan ”kustannusmuuttuja-

na” käytetään asuntojen hintoja. Niinpä esimerkiksi Taulukon 2 yhtälön (6) Max/p –muuttujan

kerroin kasvaa 0.110:sta 0.188:aan ja vastaavasti logaritmimallissa (9) 0.096:sta 0.144:aan.

Samansuuntainen muutos tapahtuu, jos malli täsmennetään ja estimoidaan nimellisen termein

(taulukossa 2 kaikki mallit on ilmaistu reaalisin termein). Erityisesti lienee syytä mainita, että

Max –muuttujan kerroin tyypillisesti kasvaa. Esimerkiksi yhtälön (7) tapauksessa kerroin nou-

see 0.111.stä 0.124:ään.

Mikä sitten on arviomme siitä, mikä on asumistuen siirtymävaikutus vuokriin? Oma varovainen

arvomme on 15 %, joka edustaa myös jonkinlaista keskiarvoa estimointituloksista. Yllä esite-

tyistä varauksista johtuen arvio on ehkä pikemminkin alaraja, kuin ennuste tuen hintavaikutuk-

sista.

Joka tapauksessa voimme sanoa, että asumistuki nostaa vuokria, mikä taas pakottaa nostamaan

asumistukea. Vuokrien nousu ei tietenkään kohdistu vain asumistuen saajiin vaan kaikkiin

vuokralaisin, millä taas on omat kielteiset vaikutuksensa ajatellen tuloloukkuja ja yleistä kus-

tannustasoa. Vahvasti tulosidonnainen asumistuki jyrkentää voimakkaasti efektiivistä margi-

naalista kokonaisveroastetta pienillä tuloilla. Vuokrien nousu kapitalisoituu tietenkin myös

asuntojen hintoihin ja pitää osaltaan yllä asuntojen hintapaineista (ks. esim. Susin 2002 ja Por-

teba 1984).

Estimoitujen yhtälöiden avulla voi periaatteessa määrittää myös vuokra-asuntojen kysyntä- ja

tarjontakäyrät ja vastaavasti hintajoustot. Tällöin on tosin oletettava, että yhtälöt (1) ja (2) voi-

daan ilmaista logaritmisesti lineaarisina approksimaatioina ja että kysytty määrä riippuu hinnas-

ta siten, että efektiivinen hinta on Ph(1-τ), jossa τ on asumistukiprosentti. Mikäli näin menetel-

lään, saadaan kvalitatiivisesti järkeenkäypiä tuloksia, mutta kysynnän hintajoustot jäävät kovin

alhaisiksi (ja tarjonnan suuriksi). Tähän liittyy tietenkin oma logiikkansa. Kun vuokralaiset

ovat asunnossa, ovat he tavallaan vankeja (transaktiokustannusmielessä) ja he reagoivat vain

heikosta vuokrien muutoksiin (ks. asetelma 3, jos asumistuki on esitetty suhteessa keskimääräi-

seen vuokratasoon). Vastaavasti omistajat siirtävät kustannukset suhteellisen helposti vuokriin.

Aineistomme antaa periaatteessa mahdollisuuden estimoida myös asumisen volyymin (asumis-

väljyyden) kysyntää (tietenkin ehdolla henkilöiden valikointi otokseen). Olemme tehneet eritä

kokeita yksinkertaisilla kysyntäyhtälöillä (asetelma 4) selvittääksemme, onko asumistuella to-

9

dellakin toivottu vaikutus asumisen tason nousuun. Onhan mahdollista, että tuki siirtyy vain

muihin kulutusmenoihin tai sitten tuki näkyy vain siinä, että ihmiset muuttavat kalliimpiin

asuntoihin (”keskelle kaupunkia”). Tulokset, jota tosiaan kovin alustavia esimerkiksi simul-

taanisuusongelmien käsittelyn suhteen, viittaavat kuitenkin siihen, että tuki kasvattaa kysyntää

enemmän kuin tulot ylipäätään. Näin on, vaikka kontrolloimme ruokakunnan koon, asuinpai-

kan (postinumerotasolla) ja asunnon iän. Tosin joustojen tasolla vaikutus on kutakuinkin yhtä

suuri, eli suhteellisten (tulojen) muutosten vaikutus asumisväljyyden kasvuun on saman suurui-

nen. Lienee paikallaan myös todeta, että suhteellisen hinnan vaikutus on kohtuullisen mielekäs.

Hintajousto on lähes ykkösen luokkaa, mikä viittaa siihen, että hinnan ja volyymin välillä on

selvä korvautuvuus.

Hintajoustot ovat tarpeen myös arvioitaessa asumistukeen liittyviä hyvinvointitappioita. Kuten

kuvio 4 yksinkertaisen marshallilaisen kysyntä- tarjontakäyrästön avulla indikoi, hyvinvointi-

tappio riippuu suoraan tuen määrästä ja käyrien joustavuudesta. Toki on muistettava, että tukien

rahoitus edellyttää käytännöllisesti katsoen aina verotusta, joka sekin aiheuttaa hyvinvointitap-

pioita. Niiden kokonaismäärän arviointi on kuitenkin mielekästä vain, jos selvillä on mielekäs

vaihtoehto nykyjärjestelmälle.

3. JOHTOPÄÄTÖKSIÄ

Selvää on, että osa asumistuesta menee vuokriin. Kyse on vain siitä, miten suuri tämä siirtymä-

vaikutus on. Jos se on neljänneksenkin luokkaa, mikä on hyvin mahdollista estimaattiemme

valossa, voi kysyä, onko järjestelmä paras mahdollinen. Pahimmillaan asumistuki nostaa vuok-

rat niin korkeiksi, että juuri kukaan ei voi asua vuokralla ilman tukea. "Pako vuokra-

asunnoista" taas kasaa paineita omistusasuntoihin ja nostaa (ainakin tilapäisesti) niiden hintoja.

Mielenkiintoista olisikin selvittää, miten suuri on tämän tuen siirtymävaikutus hintoihin. Sel-

vältä tuntuisi, että jos tuki siirtyy vuokriin, on sen pakko siirtyä myös hintoihinkin, eli jonkin-

lainen Gordonin kasvumallin tapainen tasapainoriippuvuus on voimassa myös asuntomarkki-

noilla. Asumistuki on ongelmallinen myös tuloloukkuongelmaa ajatellen, koska se nostaa efek-

tiiviset veroasteet alhaisilla tuloilla hyvin korkeiksi. Erityisesti jos palkkatulo jää vain hieman

asumistuen saamisen ehtona olevan tulojen ylärajan alapuolelle, on töihin meneminen aika hei-

kosti palkitsevaa.

Asumistuki, samalla tavalla kuin tuen rahoittamiseksi tarvittavat verotkin, aiheuttaa hyvinvoin-

titappiota, joten periaatteellisella tasolla tukeen pitää suhtautua varauksin. Jotta tuella olisi jon-

kinlainen oikeus, olisi kyettävä osoittamaan, että tuki todella kasvattaa olennaisesti pienitulois-

10

ten asumistasoa (asumisväljyyttä), eikä valu muuhun kulutukseen tai johda kalliimman asunnon

valintaan (muuttoon ”keskikaupungille”). Aineistomme puitteissa on toki mahdollista arvioida

myös vuokra-asumisen kysyntää ja, ehkä hieman yllättäen, tulokset viittaavat siihen, että asu-

mistuki todellakin kasvattaa olennaisesti asumisväljyyttä – paljon enemmän kuin muut tulot.

Tässä mielessä asumistukijärjestelmä toimii toivotulla tavalla.

Asumistukijärjestelmää voi tietysti kehittää monella tavalla. Sen "korvamerkittyä" luonnetta on

ehkä hieman vaikea muuttaa, mutta esimerkiksi omavastuuosuuden määräytymistä voisi poh-

tia.11 Samassa yhteydessä voisi pohtia, olisiko markkinavuokrien roolia entisestään vähennettä-

vä asumistuen määräytymisessä ja tukeuduttava pelkästään normivuokriin, jotka nykyistä sel-

keämmin edustaisivat jonkinlaista normaalituottoa asuntoinvestoinneille. Aivan poissa laskuista

ei ole pidettävä sitäkään vaihtoehtoa, että asumisen tuki kanavoituisi nykyistä enemmän vuok-

ratulojen verokohtelun kautta.

11 Pitäisikö vähävaraisten tuen olla yleistä tai korvamerkittyä, on jonkinlainen ikuisuuskysymys. Keskus-telusta ks. esim. Nichols & Zeckhauser (1982) Blackorby & Donaldson (1988), Moffit (1989) ja Slesnick (1996).

11

310

320

330

340

350

360

370

380

390

96

100

104

108

112

116

120

124

128

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Keskimääräinen vuokraVuokraindeksi

0

50

100

150

200

250

300

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Maksimituki Maksettu tuki

Kuvio 1. Keskimääräinen vuokra tutkimusaineistossa ja vuokra-indeksi. Kuvio 2. Maksimituki (Max) ja maksettu asumistuki keskimäärin.

12

.500

.525

.550

.575

.600

.625

.650

.675

.700

00 01 02 03 04 05 06 07

Vuokra/tulot; mediaani

Kuvio 3. Vuokran osuus tuloista tutkimusaineistossa.

Kuvio 4 . Hyödykesubventioihin liittyvät hyvinvointitappiot. Kuviossa 4 alue F+H+G+I+J kuvaa subvention määrää /kustannuksia) ja J hyvinvointitappiota. Yksityiskohdista ks. Auerbach (1985)

13

Taulukko 1. Vuosittaiset vuokran muutokset, %.

% -muutos % -osuus x < - 15 0.31

-15 ≤ x < -10 0.14 -10 ≤ x < -5 0.91 -5 ≤ x < 0 7.49

x = 0 26.83 0 < x ≤ 5 50.52 5 < x ≤ 10 9.97 10 < x ≤ 15 2.26 15 < x ≤ 20 0.77 25 < x ≤ 25 0.22

25 < x 0.58 N = 4163.

14

Taulukko 2. Asumistuen vaikutus vuokriin.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Max/p .448

(9.80) .397

(30.05) .242

(5.06) .236

(17.44) .156

(3.13) .110

(3.52) .111

(3.56) .086

(2.86) .096

(4.10) .089

(2.28) .047

(4.22) .060

(2.41) .048

(2.21) Indeksi/p .0.28

(4.58) .029

(15.34) .042

(7.21) .039

(24.71) .049

(8.76) 2.395

(23.09) 2.387

(23.67) 2.568

(23.43) .769

(20.78) 3.408

(10.06) 2.920

(21.33) 1.086 (8.68)

1.189 (2.64)

Lkm .877 (18.58)

.757 (41.19)

.754 (16.96)

-.611 (36.03)

.485 (5.31)

-.082 (2.84)

-.084 (2.88)

-.108 (3.54)

-.037 (2.64)

Ala -.068 (35.03)

-.065 (126.36)

-.067 (35.34)

-.062 (112.20)

.-.057 (11.46)

.018 (2.89)

.018 (2.89)

.008 (217)

.365 (3.65)

V-vuosi .020 (9.28)

.021 (29.68)

.024 (10.93)

.021 (29.73)

.027 (11.08)

.227 (3.15)

.226 (3.13)

.271 (3.76)

1.489 (2.84)

.378 (2.71)

.418 (6.01)

.120 (2.33)

.347 (2.81)

Tulot/p .345 (1.64)

R2 0.401 0.399 0.473 .470 0.470 0.973 0.973 .978 0.977 0.041 0.038 0.029 0.014 SEE 0.0136 0.0135 0.0128 0.0125 0.0128 0.1604 0.1604 0.1478 0.0570 0.1590 0.1581 0.0579 0.2325 Selitettävä muut. v/p*ala v/p*ala v/p*ala v/p*ala v/p*ala v/p v/p v/p log(v/p) ∆(v/p) ∆(v/p) ∆log(v/p) ∆2(v/p) Estimaattori PNS GLS PNS GLS PNS PNS IV PNS PNS PNS GLS LS LS paneelimuuttujat ei ei alue alue alue kv kv kv kv ei ei ei ei

Suluissa olevat luvut ovat korjattuja t-suhteita. v tarkoittaa vuokraa, Max asumistuen maksimimäärää, Lkm perheenjäsenten lukumäärää, Ala asunnon todellista pinta-alaa, V-vuosi asunnon valmis-tumis- tai perusparannusvuotta, tulot perheenjäsenten yhteenlaskettuja tuloja ja v/(p*ala) neliövuokraa. Kaikki rahamääräiset suureet on deflatoitu elinkustannusindeksillä. Kun selitettävänä muut-tujana on neliövuokra, asumistuen maksimi on suhteutettu asunnon kokoon. Yhtälöiden 1-4 tapauksissa asumistuen maksimi on kuitenkin suhteutettu hyväksyttyyn asunnon kokoon (neliöihin). Kun selitettävänä muuttujana on joko vuokra tai sen (log) muutos, on asumistuen määrä ilmaistu vastaavalla tavalla. Siten selitettäessä vuokran muutosta, ovat selittävät muuttujat differenssimuo-dossa. Havaintojen määrä on maksimissaan 5104. Paneelimuuttujat tarkoittavat seuraavaa: "alue": mallissa ovat postinumeroalueita vastaavat vakiot (25), "kv.": mallissa ovat ruokakuntakohtaiset kiinteät vaikutukset (765) ja "ei": mallissa ei ole mitään kiinteitä vaikutuksia. ∆2 tarkoittaa toisia differenssejä. GLS tarkoittaa yleistetty PNS:ää, jossa painomatriisi huomioi poikkileikkaushete-roskedatisuuden, IV tarkoittaa instrumenttimuuttujaestimaattoria, jossa indeksi-muuttujan instrumentteina käytetään kuluttajahintoja, aikatrendiä ja asuntohintoja.

15

Asetelma 1. Myönnetyn tuen ja laskennallisen maksimituen välinen yhteys.

Asetelma 2. Virheenkorjausmallin tuloksia.

Asetelma 3. Logaritmisesti lineaarisen mallin estimointituloksia.

v*=Ala*(indeksin mukainen neliövuokra)

Myönnetyn asumistuen suhde asumistuen maksimiin Tuki = 125.77 + .921Max - .264Tulot (21.81) (35.59) (34.22) R2 = 0.922, SEE = 20.56, DW = 1.67, N = 4234. Tuki = 71.910 + .781Max - .265Tulot + . 249v (21.81) (24.39) (34.44) (9.44) R2 = 0.927, SEE = 19.23, DW = 1.70, N = 4234

∆(v/p) = -.011 + .125∆(Max/p) + .819∆(Indeksi/p) + (2.34) (4.81) (2.56) .337∆(V-vuosi) - .532[(v/p)1 – 2.578 - .327(Max/p)-1] (3.58) (8.94) (74.11) (21.47) R2 = 0.326, SEE = 0.1333, DW = 1.84, DWCI = 0.94, N = 4183.

log(v/p) = -14.484 + .105(Max/v*) + .871log(Indeksi/p) + (3.60) (2.83) (29.97) 1.840log(V-vuosi) - .017log(Lkm) + .415log(Ala) (3.43) (1.27) (4.02) R2 = 0.967, SEE = 0.0571, DW = 1.16, N = 5104.

16

Asetelma 4. Asumisväljyyttä selittävän mallin estimointituloksia.

Tuki tarkoittaa myönnettyä/maksettua asumistukea.

Ala = postinumerodummyt + 2.070Tulot + 8.134Tuki + 8.662Lkm (9.96) (13.00) (9.34) + .019V-vuosi - .412(v/(Ala*p))

(24.81) (22.51) R2 = 0.593, SEE = 0.4210 Log(Ala) = postinumerodummyt + .263log(Tulot) + .258log(Tuki) + (5.06) (10.36) .325log(Lkm) + .171log(V-vuosi) - .694log(v/(Ala*p)) (9.41) (9.11) (25.53) R2 = 0.575, SEE = 0.2140 Log(Ala) = - 50.304 + .253log(Tulot) + .241log(Tuki) + (10.68) (5.19) (9.96) .326log(Lkm) + 6.798log(V-vuosi) - .792log(v/(Ala*p)) (10.30) (10.81) (32.36) R2 = 0.559, SEE = 0.2172

17

Lähdeviittauksia

Auerbach, A. (1985) The Theory of Excess Burden and Optimal Taxation. Teoksessa Handbook of Public Economics, Volume I, toimittaneet. A. Auerbach ja M. Feldstein. Elsevier Science Publisher. Amsterdam, 61-125.

Bertrand, M., Duflo, E., Mullainathan, S. (2004) How much should we trust differences-in-differences estimates.Quarterly Journal of Economics 119 (1), 249– 275.

Blackorby, C., Donaldson, D. (1988) Cash versus kind, self-selection, and efficient transfers. The American Economic Review 78 (4), 691– 700.

Ditch, J. Lewis, A. and Wilcox, S. (2001) Social housing, tenure and housing allowance: an international review. In-house report 83, Department Work and Pensions.

Gibbons, S., Manning, A. (2003) The incidence of UK housing benefit: evidence from the 1990s reforms. CEP Discussion Paper (597).

Kangasharju, A. (2003) Maksaako asumistuen saaja muuta korkeampaa vuokraa? VATT -tutkimuksia 101.

Korkeamäki, O. ja Uusitalo, R. (2006) Employment effects of a payroll-tax cut – evidence from regional tax exception experiment. IFAU Working Paper 2006:10.

Lyytikäinen, T. (2006) Rent Control and Tenants' Welfare: The Effects of Deregulating Rental Markets in Finland. VATT Discussion Paper 385.

Moffit, R., (1989) Estimating the value of an in-kind transfer: the case of food stamps. Econometrica 57 (2), 385–409.

Musgrave, R. (1959) The Theory of Public Finance. McGraw-Hill, New York.

Nichols, A.L., Zeckhauser, R.J. (1982) Targeting transfers through restrictions on recipients. The American Economic Review 72 (2), 372–377.

Olsen, E. (2001) Housing programs for low-income households. NBER Working Paper (8208).

Poterba, J. (1984) Tax subsidies to owner-occupied housing: an asset-market approach. The Quarterly Journal of Economics 99 (4), 729–752.

Rosen, H. (1985) Housing subsidies: Effects on housing decision, efficiency, and equity. In Handbook of Public Economics I (Editors, Auerbach, A. and Feldstein, M.). Amsterdam, North-Holland, 374-420

Slesnick, D.T. (1996) Consumption and poverty: how effective are in-kind transfers? The Economic Journal 106 (439), 1527–1545.

Susin, S. (2002) Rent vouchers and the price of low-income housing. Journal of Public Economics 83, 109– 152.

Viren, M. (2007) Analyzing the incidence of consumption taxes. Pellervo Economic Research Institute Working Papers 97.