offentlig privat samarbeid ops - fysisk læringsmiljø€¦ · ops - besvar eller berikelse? sett...
TRANSCRIPT
![Page 1: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/1.jpg)
OFFENTLIG – PRIVAT SAMARBEID
OPS
Erfaringer fra Ullensaker kommune
v/ eiendomssjef Edin Alisic
31.10.2018
![Page 2: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/2.jpg)
OPS er et samarbeid mellom offentlige og private aktører.
Det private selskapet har byggherre rolle, utfører
prosjektering, og tar ansvar for bygging, finansiering, drift
og vedlikehold i en definert periode.
Leverandøren står for låneopptaket, og fakturerer
finanskostnadene til kommune som kapitalleie.
I Ullensaker: OPS er et politisk insitert valg.
OPS kontrakter
![Page 3: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/3.jpg)
Ny ungdomsskole Gystadmarka
• Kapasitet for 750
elever - 8 paralleller
• Ny tribune for UKI
Arena fotballbane,
inkl servicebygg
• Opparbeidelse av
uteareal
• OPS- 25 års kontrakt
med Veidekke
På Gystadmarka, ved barneskole, Ullensaker idrettspark og snart ny
svømmehall. Ny bydel.
Ferdig februar 2018
![Page 4: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/4.jpg)
Veidekke AS: Entreprenør/OPS-leverandør:
Skuleplass AS: Underleverandør- utvikling og bygging
Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service
Eier bygget og leier festetomt av kommunen
Avtaler: 25 års leieavtale
25 års FDVUS avtale
5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse
Gystadmarka ungdomsskole
![Page 5: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/5.jpg)
Skolen ble tatt i bruk februar 2018.
Areal på 9215 m2 BTA.
Dimensjonert for 750 elever (maks. kapasitet til 900).
Kostnader: Entreprise: 288 mill. kroner inkl. mva.
Årlig leie: 13,75 mill. kroner ekskl. mva (årlig økning med 2%)
Årlig FDVUS: 5,6 mill. kroner inkl. mva.
Årlig Renhold: 3,3 mill. kroner inkl. mva.
Gystadmarka ungdomsskole
![Page 6: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/6.jpg)
Algarheim barneskole
• Totalleveranse modell
• Kapasitet for 600
(525 ordinære + 75 til
tospråklig senter)
• Ny flerbrukshall
• Tilrettelagt for kultur
og nærmiljø
• 25 års FDVUS avtale
Planlagt ferdig til skolestart 2020 (flerbrukshall 2021)
På Algarheim, samme området hvor dagens barneskole ligger. Skoledrift i
eksisterende skole skal gå som normalt under byggeprosessen. Krever stor
grad av koordinering og godt samarbeid.
![Page 7: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/7.jpg)
Backe Prosjekt AS: Entreprenør/OPS-leverandør:
Algarheim Skolebygg AS: Underleverandør- utvikling og bygging
Algarheim Skoledrift AS: Underleverandør forvaltning, drift, vedlikehold, utskiftning og service
Avtaler: 25 års FDVUS avtale
5 års renholdsavtale med opsjon til forlengelse
Algarheim barneskole
![Page 8: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/8.jpg)
OPS totalleveransemodell
Med bakgrunn i ny tolkning av avgiftsregelverket v/OPS-samarbeid.
Utbygger får ikke lenger fradrag for merverdiavgiften i byggeprosjektet.
Innebærer for kommunen at det blir nødvendig å forskuttere merverdiavgiften mot
utbygger, for selv å kunne kreve avgiften tilbake over en tiårsperiode.
For å kunne søke om spillemidler må kommunen være formell eier av anlegget.
Innebærer at:
Kommunen selv er byggherre.
Leverandøren står for utvikling, bygging og drift/forvaltning av skolen.
Når kommunen er byggherre og eier av bygget, er det naturlig at kommunen også tar opp
lån til finansiering av prosjektet.
Prosjektet er fortsatt et «OPS», - det er fortsatt leverandøren som har et totalansvar for
utvikling og bygging, samt drift i leieperioden.
Algarheim barneskole
![Page 9: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/9.jpg)
Byggestart i januar 2019.
Skolen ferdig til skolestart 2020.
Flerbrukshall ferdig til skolestart 2021.
Areal skole 7.889 m2 BRA. + flerbrukshall 2.623 m2 BRA
Kostnader:
Entreprise: 457,4 mill. kr. inkl. mva.
FDVUS: 6,4 mill. kr. inkl. mva.
Renhold: 3,2 mill. kr. (+ opsjon) inkl. mva.
Algarheim barneskole
![Page 10: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/10.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Sett gjennom,
Anskaffelse
Økonomi
Risiko
Fleksibilitet
Samarbeid og lojalitet
5,2% 18,6%
OPS/leieavtaler andel av totale kostnader avsatt til drift av kommunale eiendommer i Ullensaker
2016 2018
![Page 11: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/11.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Anskaffelse:
Omfattende, tids- og ressurskrevende prosess
Kravspec. → «nesten» ferdig forprosjekt
Gode løsninger/innovasjon
«Låst» i lang tid når kontrakten er signert
Forhold Utleier ↔ Leietaker
Eiendomsforvalter + brukere = bestiller.
![Page 12: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/12.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Prosessen bør ledes/styres av eiendomsforvalter.
Hvorfor?
2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 1
BYGGE F O R V A L T E O P S K O N T R A K T
ÅR
Overta
eierskap?
![Page 13: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/13.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Økonomi:
Pris avgjør konkurransen og leien
Fast leie, normalt justert med 2% over 25- 30 år
Total leiekostnad = kostnad på fast rente lån
Forutsigbarhet koster fast rente premie
Utleier får trygg «cash flow» maskin som kan selges ila.
leieperioden
![Page 14: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/14.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Risiko:
Gode løsninger + forutsigbare rammer + kontroll på
driften = stabil drift for leietaker + redusert risiko for
utleier
Utleier tar risiko → leietaker betaler (kjøper seg fri?)
Hvor mye faktisk koster risiko «premien»?
Potensiale for bedre risiko fordeling?
Overta bygg etter leietid.
![Page 15: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/15.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Fleksibilitet:
Stor del av driftsrammen låses over lang tid
Saldering på egne bygg for å finansiere forutsigbarhet
Endringene koster mer enn i egne bygg. Tunge prosesser
Bra hvis forhold er statisk over lang tid
![Page 16: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/16.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Samarbeid og lojalitet:
God erfaring
Men, noe utfordrende gjennom byggeprosess
Foreløpig kort tid til å si noe om driftsfasen
Har jevnlige driftsmøter
Krever ressurser
![Page 17: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/17.jpg)
OPS - Besvar eller berikelse?
Oppsummering:
OPS eller ikke → bør være en strategisk valg som tar
hensyn til en helhetlig eiendomsportefølje
OPS har fordeler og ulemper
Krever ressurser internt + gode rådgivere
Ikke glem forvaltning av OPS avtalen. Dette krever tid
og kompetanse
Forstå risiko og finansierings modellen til Utleier
Ovennevnte kan avgjøre om OPS blir berikelse eller besvar!
![Page 18: OFFENTLIG PRIVAT SAMARBEID OPS - Fysisk læringsmiljø€¦ · OPS - Besvar eller berikelse? Sett gjennom, Anskaffelse Økonomi Risiko Fleksibilitet Samarbeid og lojalitet 5,2% 18,6%](https://reader034.vdocuments.net/reader034/viewer/2022050506/5f976c2a963911502d654090/html5/thumbnails/18.jpg)
Takk for oppmerksomheten!