Bienvenidos,desde este momento rogamos silenciar celularesOperacin de corretajeParte 1Funcionamiento legal y tributario de la corredoraParte 2El arrendamiento y la compraventa paso a pasoProf. Hernn HerreraResumen de clasewww.learninggroup.cl/apuntesDefinicin Legal Los corredores han sido instituidos por la ley para dispensar su mediacin asalariada a dos o ms partes y facilitarles la conclusin de sus contratos. Es por esto que podemos definir a las operaciones de corretaje como actos de comercio.Compraventas : 2% del valor total de la operacin de compraventa por cada parte.Total 4%.Ej: departamento $10.000.000Comisin: $200.000 parte vendedora + $200.000 parte compradoraTotal comisin: $400.000Actos propios del corredor y sus honorariosArrendamientos : Entre el 30% y el 50% de un mes de renta por cada parte.Ej: casa. Valor renta mensual $180.000Comisin: $90.000 parte arrendadora + $90.000 parte arrendatariaTotal comisin: $180.000Actos propios del corredor y sus honorariosAdministracin de Arrendamientos :Entre el 5% y el 10% de cada mes de renta por por parte arrendadora.Ej: casa. Valor renta mensual $180.000Comisin: $18.000 parte arrendadoraCmo EmpezarSolo o en sociedad?TributacinFormalizacin de la empresa de corretajePersona Jurdica:Paso 1Constitucin de la persona jurdicaPaso 2Iniciacin tributaria:Primera categoraPaso 3Patente municipalPersona Natural:Paso 1No requiere trmites de constitucinPaso 2Iniciacin tributaria:Primera o segunda categoraPaso 3Patente municipalConstitucin de la persona jurdicaEleccin de Tipo de Sociedad (Resp. Limitada o S.A.)Legal:Escritura social redactada por abogado ($150.000)Protocolizacin ante notario ($40.000)Publicacin del extracto en diario oficial ($55.000)Inscripcin en Registro de Comercio ($40.000)Primera Junta de accionistas y primera de directorio donde se otorgan poderes(Para sociedades annimas)Datos bsicos para la confeccin de la escritura de constitucin de la sociedadRazn Social y Nombre de FantasaObjeto Social: Ej. Corretaje de propiedades, asesorasCapital SocialIndidualizacin de los socios y sus aportesDireccin legalAdministracin de la sociedad, otorgamiento de poderes(para las Ltda.)Diferencias entre S.A y LTDA.LTDACualquier Modificacin significa comenzar toda la tramitacin desde ceroReparto de Utilidades a decidir por los sociosNo estn obligados a llevar actasS.A.Modificaciones a travs de actas de directorio o accionistasReparto de Utilidades en proporcin a los aportesEstn obligados a llevar actasAlgunos mitosLas sociedades responden hasta por el monto de sus aportes:Eso es slo en el papel. Bancos e inst. que otorguen crditos, exigen el aval de los sociosTributacinProfesional Independiente: Primera o segunda categoraSociedades: Primera categoraPresentar:Escritura socialContrato de Arriendo a nombre de uno de los socios, acompaando el comprobante de contribuciones.TributacinSegunda Categora:Profesionales IndependientesBoletas de honorarios de servicios profesionalesIniciacin de Actividades en el SII.Documentos: RUT, Certificado de residencia o ms fcil, a travs de internetTributacinAl realizar el servicio. Emitir la boleta Sin retencin del 10%El contador debe declarar y pagar ese 10% en la declaracin mensualEj: Honorarios $100.000.$90.000 son del corredor y $10.000 debe declarar y pagar.En abril, podra recuperar esos $10.000 dependiendo del tramoTributacinPrimera Categora:Sociedades y profesionales. Especialmente para corredores que atendern a empresas Facturas afectas a IVAIniciacin de Actividades en el SII.Documentos: Escrituras y contrato de arriendoTributacinLas comisiones se cobran ms el 19% de impuesto.Ej.: comisin de $100.000. Factura por $119.000los $19.000 se declaran y pagan mensualmentePueden recuperarse por compras y servicios necesarios para la operacin del negocio.Ej: Luz, Internet, compra de computador, Avisos en prensa etc.TributacinDe parte del cliente (dueo de bien raz):Si el cliente arrienda por da o amoblado DEBE hacer iniciacin de actividades en primera categora. En cada arriendo debe cobrar y declarar IVA.La fiscalizacin de dichos propietarios se ha hecho cada vez ms fuertePatente MunicipalPresentar en la municipalidad correspondienteRut e iniciacin de actividadesCopia legalizada de Contrato de arriendo(El inmueble puede requierir destino comercial)Escritura social (si corresponde)Certificado de Estudios profesionalesParte 2Arrendamiento paso a pasoCompraventa paso a pasoNo olvidar NUNCALa funcin principal del corredor es:Unir COMERCIALMENTE a compradores y vendedoresArrendamientoCliente captado como arrendadorVerificar:Si es efectivamente el dueoSi tiene capacidad legal para firmar (persona natural- persona jurdica)ArrendamientoCliente captado como arrendadorSe firma en notara mandato donde se acuerda:Precio de ofertaVigenciaComisinGastosSe acuerda el texto del contrato de arriendoArrendamientoCliente captado como arrendadorVerificacin del estado de la propiedad:Inspeccin tcnica independiente (en lo posible)Fallas tcnicas posibles de repararAseo y hermoseamientoInventario de la propiedad (debe ser parte integra del contrato)ArrendamientoCliente captado como ArrendatarioFirma de orden de visitaSe le acompaa a la propiedadArrendamientoCliente captado como ArrendatarioVerificacin de antecedentes:Persona naturalltimas 3 liquidaciones de sueldo ms cartola de afp. Dicom plus (por cuenta del interesado). Composicin del grupo familiar Persona jurdicaltimos 12 iva ms ltima declaracin de impuestos. Antecedentes del rep. Legal y socios. Dicom plus.Escrituras socialesDescripcin de la actividad que se desarrollarArrendamientoCliente captado como ArrendatarioSeleccin y Evaluacin de riesgo:Opinin tcnica del corredor, luego de verificado antecedentes y entrevista personal.Argumentar por qu lo eligiNota: El canon de arriendo no debera superar el 30% de la renta de la personaArrendamientoCierre del negocioEn notaria, reunidas las 3 partes ante el notario se firma contrato con el respectivo anexo de inventarioArrendatario debe cancelar:Mes de arriendo, garanta, comisin del corredor y gastos notarialesArrendador debe cancelar:Comisin del corredor y gastos realizadosCompra ventaCliente captado como VendedorVerificar:Si es efectivamente el dueoSi tiene capacidad legal para firmar (persona natural- persona jurdica)Compra ventaCliente captado como vendedorVerificacin del estado de la propiedad:Inspeccin tcnica independiente (en lo posible)Fallas tcnicas posibles de repararAseo y hermoseamientoAnlisis de fortalezas y debilidades del productoCompra ventaCliente captado como vendedorArmado del expediente legal de la propiedadSolicitud de pre-estudio de ttuloDeterminacin de pasos legales si fuese necesario(Ojal que no)Mayor informacin: pg. 75 del manualCompra ventaCliente captado como VendedorSe firma en notara mandato donde se acuerda:Precio de oferta y condiciones de pagoVigenciaComisinGastosSe acuerda el texto de PROMESACompra ventaCliente captado como CompradorFirma de orden de visitaSe le acompaa a la propiedadCompra ventaProceso de negociacinSeleccin de mejor oferta y Evaluacin de riesgo.Negociacin y asesora a las partes.Opinin tcnica del corredorSe pide formalizacin de la oferta y la eventual aceptacin POR ESCRITOCompra ventaAmarre del negocioRedaccin y firma de promesa de compra venta ante notarioPenalidades y vigencia (ojo con crditos)Comisin del corredor a todo eventoInstrucciones al notarioCompra ventaCierre del negocioRedaccin y firma de la escritura de compraTraspaso de dinero o instrucciones la notarioInscripcin en el Conservador de bienes racesFelicitaciones:Ha hecho su primera ventavio que es fcil?Ahora repita lo mismo todos los dasEl corretaje tradicional:No va donde est el cliente, espera que l vengaNo trabaja con potenciales clientesSe enfoca en conseguir un producto y luego busca al compradorGenera confianza por sus recursos (publicidad, oficinas, etc)Dedica mucha energa en buscar vendedores y poca en buscar compradoresRepresentantes de compras inmobiliariasVan donde el cliente estPrimero se enfoca en potenciales compradores y luego busca el productoGenera confianza gracias a su crculo de influenciaEstando ms cerca de los compradores, los vendedores llegan ms fcilmentePremisas:Todos quieren tener casa... muchas veces ms de unaPocos tienen el dinero lquido, pero muchsmos son sujetos de crditoTodo lo que suene a trmite es un problema que aleja a las personas de su casa propiaQuien tiene el comprador tiene el negocioEleccin del Nicho de mercadoRecursos disponiblesExperiencia en el temaRed propia de contactosDonde me sentir ms seguroPara el plan comercialNichos especializadosEstudiantes UniversitariosTercera EdadRelocalizacin de personas que vuelven del extranjeroRelocalizacin de ejecutivosInstalacin de empresas de alcance nacional (RyM)Asesora en Subsidios estatales a personas y EmpresasRelacin con BancosSolicite a todos los bancos, formularios de solicitud de crditos hipotecariosEntregue su tarjeta a ejecutivos de cuentasPida informacin (ojal quincenal) respecto a tasas de cada banco, tanto para crpeditos de consumo como hipotecariosOjo: algunas instituciones pagan comisin por negocios (Ej. Financieras)