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8/11/2019 CORRETAJE INMOBILIARIO PERU.PDF

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Corretaje inmobiliario (Per)

Por: Fernando Jess Torres Manrique

Juez Mixto Titular de Moyabamba

ndice

1. Fuentes del Derecho2. Generalidades3. Naturaleza jurdica del Corretaje. Clases de Corretaje. Juzgados y Salas

Competentes

4.Antecedentes. Corretaje en Egipto, Roma, Chile, Panam y Colombia5. El contrato de corretaje es un contrato atpico6. Definicin del contrato de corretaje inmobiliario. Funcin Econmica7.Agente Mediador de Comercio - Agente de Seguros - Corredores8. Inexistencia de un Registro previo o Registro Administrativo9. Forma de Tributar10.Mediacin11.rea de conocimiento12.Contrato de Corretaje y Derecho codificado - Contrato de corretaje en el

Derecho pblico y en el Derecho privado

13.

Derecho comparado14.Estudio de Ttulos - Bien materia del contrato - El titular regstral15.El apoderado o mandatario16.El ttulo archivado17.Gravmenes y cargas18.El contrato y la Escritura Pblica - Pactos contractuales - Medios de Pago19.La Escritura Pblica20.Los traslados notariales21.La inscripcin. El ttulo22.Calificacin Registral23.Subsanacin. Recurso de Apelacin - Impugnacin de Acto o Resolucin

Administrativa24.Los plenos regstrales25.Seguridad Jurdica26.Fuentes de Informacin27.Conclusiones28.Sugerencias


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1. Fuentes Del Derecho

El Cdigo Civil Peruano de 1984 no establece cuales son las fuentes delderecho, a diferencia del Cdigo Civil Espaol de 1889 que si lo establece.

El artculo 2 del Cdigo de Comercio Peruano de 1902 establece que los actosde comercio, sean o no comerciantes los que los ejecuten, y estn o noespecificados en dicho Cdigo, se regirn por las disposiciones contenidas en el;en su defecto, por los usos del comercio observados generalmente en cadaplaza; y a falta de ambas reglas, por las del derecho comn.

La norma III del Ttulo Preliminar del Cdigo Tributario Peruano (D.S. 135-99-EF de 1999 que es el Texto Unico Ordenado del D.Leg. 816 de 1996) estableceque son fuentes del derecho tributario: a) Las disposiciones constitucionales, b)Los tratados internacionales aprobados por el Congreso y ratificados por el

Presidente de la Repblica, c) Las leyes tributarias y las normas de rangoequivalente, d) Las leyes orgnicas o especiales que norman la creacin detributos regionales o municipales, e) Los decretos supremos y las normasreglamentarias, f) La jurisprudencia, g) Las resoluciones de carcter generalemitidas por la Administracin Tributaria y h) la doctrina jurdica.

En la parte final de este artculo se precisa que son normas de rangoequivalente a la ley, aquellas por las que conforme a la Constitucin se puedecrear, modificar, suspender o suprimir tributos y conceder beneficios tributarios.Toda referencia a la ley se entender referida tambin a las normas de rangoequivalente.

Rene DAVID precisa que las Fuentes del Derecho en los Estados quepertenecen a la familia romano germnica son la ley, la costumbre, lajurisprudencia, la doctrina y los principios generales. A estas fuentes algunosautores denominan fuentes formales del derecho. Dejando constancia que elEstado Peruano y el Estado Espaol pertenecen a la familia jurdica romanogermnica.

El contrato de corretaje en el Estado Peruano y en el Estado Espaol no ha sidoregulado por la ley.

Por lo cual debemos recurrir a otras fuentes del derecho como la costumbre, lajurisprudencia y la realidad social, en tal sentido corresponde estudiar lasmismas en lo referido al corretaje inmobiliario.

El derecho no puede dejar de lado la realidad social, por que el derecho vivo seaprecia en la misma, la cual es de mucha importancia para el derecho. En lajurisprudencia tambin se aprecia el derecho vivo.

Por lo cual debemos precisar que las fuentes formales del derecho a veces no

regulan determinada figura jurdica, pero esta se celebra en la prctica, por locual podemos afirmar que el derecho positivo no puede regular toda la realidad


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elegido por el pueblo, ni estatal ni federal. Los redactan comits deespecialistas en cada materia, y los debaten y aprueban en un foro dealrededor de quinientos juristas de lite. Quien quiera estudiar el Derechoestadounidense de esta materia, u otra materia declarada en la misma forma,debe empezar con un Restatement.

2. Generalidades

La realidad normalmente rebasa el derecho positivo de los Estados quepertenecen a la familia romano germnica. Es decir, el derecho positivonormalmente se queda corto frente a la realidad social. Por ejemplo, en materiade contratos el derecho positivo y en especial el Cdigo Civil Peruano de 1984no regula todos los contratos existentes en el derecho peruano.

Con los abrogados Cdigos Civiles Peruanos de 1852 y de 1936 ocurra lo

mismo, es decir, en materia de contratos, dichos Cdigos Civiles no regulabantodos los contratos existentes en el derecho peruano.

Algunos profesionales consideran que el Cdigo Civil regula especficamentetodos los contratos de derecho privado, lo cual es incorrecto, ya que si bien elCdigo mencionado forma parte del derecho privado, ste como normaprincipal de derecho privado, regula slo una parte del mismo.

El texto original del Cdigo de Comercio Peruano de 1902 regulaba varioscontratos mercantiles o comerciales, tales como el contrato de compra venta,permuta, mutuo, depsito, y fianza de naturaleza mercantil, el contrato deseguro y el contrato de transporte terrestre (contrato este ltimo del cual nohemos tenido acceso a trabajos de investigacin, pero el mismo es deaplicacin constante y tiene mucha importancia dentro del derecho comercial,contractual, empresarial y dentro del derecho privado), entre otros. Pero elartculo 2112 del Cdigo Civil Peruano de 1984 estableci que los contratos decompraventa, permuta, mutuo, depsito y fianza de naturaleza mercantil, serigen por las disposiciones del Cdigo Civil y establece que quedan derogadoslos artculos 297 a 314, 320 a 341 y 430 a 433 del Cdigo de Comercio.

El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos los

contratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos alas reglas generales contenidas la seccin primera titulada Contrato en Generaldel Libro Fuentes de las Obligaciones del Cdigo Civil , salvo en cuanto resultenincompatibles con las reglas particulares de cada contrato.

Por lo cual podemos afirmar que con el Cdigo Civil Peruano de 1984 se hacontinuado con el proceso de descodificacin del Cdigo de Comercio Peruanode 1902, iniciado por leyes especiales como la ley de quiebras (materia queluego fue regulada por otras leyes y que en la actualidad se encuentra reguladapor la ley general del sistema concursal), la ley de ttulos valores y tambin por

la ley de sociedades mercantiles (materia que en la actualidad es regulada por


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la ley general de sociedades ley que tambin regula las sociedades civiles,materia que no era regulada por la ley de sociedades mercantiles).

Es decir, el Cdigo de Comercio Peruano de 1902 y el Cdigo Civil Peruano de1984 regulan los principales contratos de derecho privado, sin embargo, otras

normas de derecho privado que pertenecen al derecho comercial tambinregulan contratos como la ley de bancos.

En todos los Estados ocurre esto, es decir, normalmente en todos los Estados elderecho positivo y en especial el Cdigo Civil se queda corto frente a la realidadsocial. Por ejemplo en Espaa, el derecho positivo y en especial el Cdigo Civilno regula todos los contratos.

Todo abogado no puede dejar de lado la prctica, en tal sentido en la parteprctica del derecho existen contratos que todo abogado debe conocer.

Es en este sentido que surge la imperiosa necesidad de estudiar el contrato decorretaje, el cual en nuestro medio normalmente se celebra por documentoprivado con firmas legalizadas por Notario Pblico.

Es decir, el contrato de corretaje normalmente no se inscribe en el registro y nose otorga por escritura pblica.

Podemos investigar distintos temas jurdicos, pero no debemos dejar de lado larealidad social, por una investigacin exclusivamente terica, no tomando encuenta lo que ocurre en la realidad.

Al investigar debemos preferir en investigar las figuras jurdicas nuevas o queno se encuentren reguladas en el derecho positivo, esto en lo que respecta losestados que pertenecen a la familia romano germnica.

Por ejemplo, en los trabajos de derecho civil peruano codificado, no podemosdejar de lado el proyecto de la ley de enmiendas del Cdigo Civil Peruano de1984.

3. Naturaleza Jurdica Del Corretaje

En el derecho se estudia en algunos supuestos la naturaleza jurdica de lainstitucin jurdica estudiada. Por ejemplo cuando se estudia la compra ventaen algunos supuestos se estudia la naturaleza jurdica de la misma, otroejemplo es cuando se estudia la naturaleza jurdica del leasing o del fideicomisoen algunos supuestos se estudia la naturaleza jurdica de los mismos.

Las instituciones jurdicas tienen naturaleza jurdica, en tal sentido cuando seinvestiga es necesario determinar la misma a fin de que los estudios sean masexactos y mas profundos.


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Por ejemplo la posesin y la propiedad tienen la naturaleza jurdica la de serderechos reales y son derechos reales principales, por que se crean derechossobre los bienes. Por lo cual la norma aplicable es el Cdigo Civil Peruano de1984 cuando estudiamos el derecho civil peruano. O el Cdigo Civil Espaol de1889 cuando estudiamos el derecho civil espaol.

Otro ejemplo es el caso de la letra de cambio cuya naturaleza jurdica es la deser un ttulo valor. Por lo cual la norma aplicable es el la ley de ttulos valoresperuana cuando estudiamos el derecho cambiario o cartular peruano.

En tal sentido cuando estudiamos el corretaje conviene para nuestrospropsitos determinar cual es su naturaleza jurdica.

El corretaje tiene la naturaleza jurdica la de ser un contrato, y como contratoes un contrato atpico en el derecho peruano y en el derecho espaol por que

no se encuentra regulado por el derecho positivo de dichos estados.Por lo cual debemos precisar que al corretaje inmobiliario se le aplican lasnormas generales sobre contratos contenidas en el Cdigo Civil.

El artculo 1353 del Cdigo Civil Peruano de 1984 establece que todos loscontratos de derecho privado, inclusive los innominados, quedan sometidos alas reglas generales contenidas en la seccin primera del libro titulado fuentesde las obligaciones del Cdigo en mencin, salvo en cuanto resultenincompatibles con las reglas particulares de cada contrato.

4. Clases De Corretaje

No existe un solo tipo o clase de corretaje, sino que existen varias clases comoson: el corretaje inmobiliario, el corretaje de seguros, corretaje vehicular y elcorretaje de valores.

Las cuatro clases o tipos de contratos se estudian en el derecho contractual,pero especficamente el corretaje inmobiliario y vehicular en el derechocomercial, el corretaje de seguros en el derecho de seguros y el corretaje devalores en el derecho burstil.

De estos cuatro tipos o clases de corretaje en el presente trabajo slo esmateria de estudio el corretaje inmobiliario, del cual desarrollamos los aspectosmas importantes, sin embargo, muchos de los comentarios tambin son deaplicacin a otros tipos o clases de corretaje.

5. Juzgados Y Salas Competentes.

Los distintos problemas que existen entre las partes pueden ser ventilados porel Poder Judicial a travs de sus rganos jurisdiccionales, como son los

juzgados de paz letrados, juzgados civiles, juzgados penales, juzgados defamilia, juzgados de paz letrado, salas superiores y salas supremas. Los


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La ley regula los supuestos jurdicos, pero la misma no puede regular todos lossupuestos, en tal sentido existen algunos supuestos o figuras jurdicas que nose encuentran regulados por la ley. A estos supuestos no regulados por la leyse denomina vacos legales.

Puede ocurrir que el vaco legal si se encuentre regulado por la jurisprudencia opor la doctrina, en tal supuesto corresponde tener en cuenta las mismascuando son fuente del derecho para aplicarlas al supuesto o institucin jurdicadeterminada.

Los vacos legales no son los mismos en todos los Estados. En tal sentido en unEstado puede ser un contrato un vaco legal, pero no en otro Estado.

Los vacos legales no son iguales que los vacos del derecho. Sin embargo sonconfundidos por algunos, por lo cual corresponde distinguirlos. Los vacos

legales son que no se encuentran regulados y previstos por la ley, mientras quelos vacos jurdicos son cuando en todas las fuentes del derecho no seencuentran previstos determinados supuestos o instituciones jurdicas. Es decir,un vaco legal en algunos supuestos tambin es un vaco jurdico, pero nosiempre un vaco legal es un vaco jurdico. Los vacos jurdicos son siemprevacos legales.

El corretaje inmobiliario no se encuentra regulado en el derecho positivoperuano y en el derecho positivo espaol, en tal sentido constituye en la ley deambos Estados vacos legales.

En algunos supuestos los vacos legales de un Estado son regulados por la leyde otro Estado o por la jurisprudencia de otro Estado. Por ejemplo el corretajeinmobiliario se encuentre regulado por la jurisprudencia espaola. En tal casocorresponde aplicar la misma en el Estado Peruano.

7. Antecedentes

Cuando se investiga sobre un tema, materia o tpico es necesario tener encuenta los antecedentes existentes, en tal sentido a continuacin haremosreferencia al principal antecedente.

En el derecho espaol encontramos el principal antecedente que es el libro deDaniel Rodrguez Ruiz de Villa a travs de su libro El Contrato de CorretajeInmobiliario: Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

Es decir, ya existe un gran trabajo sobre este contrato atpico, en el cual sedesarrolla los principales aspectos del contrato en mencin como son lossiguientes: aspectos generales, delimitacin y caracteres, el corretajeinmobiliario frente a otros contratos afines, elementos del corretaje inmobiliario,efectos y extincin del corretaje inmobiliario.


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En la doctrina peruana no debemos dejar de lado el trabajo que aparecepublicado en el libro Contratos Modernos Empresariales Tomo II cuyo autor esSydney Alex Bravo Melgar.

En tal sentido podemos afirmar que el contrato materia de estudio ha sido

estudiado por la doctrina peruana y tambin por la doctrina extranjera. Por locual cualquier estudio sobre el corretaje sin tomar en cuenta estosantecedentes implicara un estudio poco serio, lo cual debe desecharse sobretodo a nivel de estudios de post grado, tales como maestras o doctorados, opost grados en materias especficas.

8. Corretaje En Egipto, Roma, Chile, Panam Y Colombia.

Cuando se realizan investigaciones jurdicas se pueden ver enriquecidas estasinvestigaciones si realizamos estudios de derecho romano y tambin si

comparamos el derecho vigente con el derecho romano.Sin embargo, es necesario dejar claramente establecido que para algunosautores el derecho romano es derecho no vigente o derecho muerto, pero paraotros autores el derecho romano todava es derecho vigente o derecho vivo quepuede estudiarse al revisar el derecho vigente de algunos estados tales como elderecho peruano, espaol, argentino, chileno, boliviano, ecuatoriano, italiano,francs, entre otros, por lo cual implica una visin parcializada afirmar a rajatabla que el derecho romano es un derecho muerto que slo sirve estudiarlocomo antecedente, es decir, implica una afirmacin fuera de lugar que elderecho romano slo debe estudiarse como antecedente.

Para tener una idea bastante clara del derecho romano es conveniente elestudio del trabajo titulado la clasificacin de los bienes en el derecho positivoperuano que tiene como autor al mismo autor del presente trabajo deinvestigacin, el cual apareci publicado en la Revista Jurdica del Per tomo 58pgina 127 correspondiente al mes de septiembre de este ao 2004.

Motivo por el cual estudiaremos de manera especial los antecedentes delcorretaje en el Derecho Romano y en Egipto.

El origen del corretaje es muy antiguo; se remonta al antiguo Egipto, donde loscorredores formaban una casta particular.

En Roma tuvieron amplio desenvolvimiento especialmente en relacionesfamiliares, llamndoles: proxeneta, mediator, interpres, internuncius, curritor,de donde tienen la raz la expresin francesa "coutiere" y la hispana "corredor".

El antecedente legislativo ms remoto del corretaje lo hallamos en la Repblicade Chile. Lugar donde a travs de Cdigo de Comercio de 1865 se legisl alrespecto, posteriormente esta posicin fue copiada por la Repblica de Panam,

ms tarde lo efectu Colombia en el ao de 1887.


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9. El Contrato De Corretaje Es Un Contrato Atpico

Existen diversas clasificaciones de los contratos, una de las cuales clasifica a loscontratos en contratos tpicos y contratos atpicos.

Son contratos tpicos los que se encuentran regulados en el derecho positivo deun Estado.

En sentido contrario son contratos atpicos los que no se encuentran reguladosen el derecho positivo de un Estado.

Por lo cual al no estar regulado el contrato de corretaje en el derecho positivoperuano y espaol, debe ser considerado como un contrato atpico en elderecho de ambos Estados.

10. Definicin De Contrato De Corretaje InmobiliarioCuando se investiga un tema, materia o tpico es conveniente que defina lafigura jurdica investigada para tener una visin mas exacta y mas precisa, a finde evitar confundir figuras jurdicas, sobre todo cuando son parecidas.

Por ejemplo el contrato de arrendamiento se parece al contrato de comodato,sin embargo, cada uno de stos tiene sus propias caractersticas, es diferente,lo cual podemos comprender si definimos dicha figura jurdica contractual.

En tal sentido en el prrafo siguiente procedemos a definir el contrato decorretaje inmobiliario conforme a su aplicacin diaria en el Estado Peruano.

El contrato de corretaje es un contrato que no se encuentra reguladoexpresamente en el derecho positivo peruano, por el cual el propietario otorgael derecho a un tercero para que este consiga un comprador, vendedor o unarrendatario o arrendador a cambio de una retribucin, que puede ser unmonto fijo o un porcentaje o una cuota mensual de los primerosarrendamientos.

El contrato de corretaje es un contrato que se celebra normalmente por

documento privado con legalizacin notarial de firmas.

El contrato de corretaje puede ser un contrato por adhesin o con negociacinprevia, es decir, en este contrato no siempre existen tratativas, tratos previos otratos preliminares. Ya que es probable que las empresas corredoras deinmuebles establezcan documentos pre establecidos, y no admitan negociar lasclusulas.

Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el contrato a travs delcual una persona denominada proponente o interesado efecta un encargo

material a otra persona denominada corredor, a fin que se le seale laoportunidad y la persona con quien puede celebrar el negocio jurdico, a cambio


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de una compensacin pecuniaria, el cual en la prctica generalmente se traduceen un porcentaje del valor de venta del bien.

Sydney Alex BRAVO MELGAR precisa que el corretaje es el acuerdo entre"corredor" y "comitente", por el cual el primero se obliga mediante una

retribucin a buscar la persona o cosa necesarias para llegar a la conclusin delcontrato proyectado por el segundo.

Precisa el mismo autor que se diferencia de otros contratos: a) de la comisinen ste el comisionista estipula el contrato a su propio nombre, al paso que enel corretaje acta como simple nexo de aproximacin para que las partessuscriban el contrato; b) de la locacin de servicios: en este contrato, en el quesiguen rdenes del patrn, se remunera el esfuerzo realizado sin atender alresultado obtenido. En el corretaje se paga la comisin por el resultado, parallegar al cual el corredor escoge, segn su criterio, los medios que entiende

ms eficaces.

Adems precisa que en la doctrina se discute si es o no contrato: para unos(TUMEDEI; PAZZI) es promesa unilateral, preliminar del contrato, que slo llegaa tal cuando el comitente formaliza el contrato con el tercero; otros (CARRARO)entienden que es, solamente una relacin de mediacin; sin perjuicio de ello seha entendido (MESSINEO), que es contrato de corretaje, en el cual, lotrascendente viene a ser que las obligaciones y derechos son impuestos por laley (FERRI); tambin se ha dicho que es contrato trilateral, por que seconforma con la intervencin del comitente, corredor y tercero. Sin embargo no

debe confundirse el contrato de corretaje con el contrato ortodoxo de comisinmercantil.

Ral CHANAM ORBE precisa sobre el corretaje lo siguiente: llmese as a laactividad que realiza el corredor o agente de comercio o intermediario mercantily por la cual percibe una remuneracin.

En la pgina web http://www.fce.unl.edu.ar/derechoprivado/contenidos-contratodecorretaje.htm encontrada el veintids de octubre del ao 2004aparece la siguiente definicin de corretaje: "hay contrato de corretaje cuandouna parte -corredor- se compromete a procurar un interesado para que

concierte una operacin con la otra parte -cliente o comitente- quien se obliga apagar una comisin en caso de que la operacin se realice".

11. Funcin Econmica

Toda institucin cumple una funcin econmica, ya que el derecho se relacionacon la economa.

Cuando se estudia una institucin jurdica es conveniente estudiar la funcineconmica, en tal sentido segn la misma pgina web citada anteriormente, la

funcin econmica del corretaje es la siguiente


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"El corredor es un intermediario entre la oferta y la demanda. Es decir, pone enrelacin a dos o ms partes para la conclusin de negocios sin estar ligado aninguna de ellas por relaciones de colaboracin, subordinacin orepresentacin.

Es decir que el corredor presta un servicio.

Un ejemplo de esta actividad es el llamado corretaje inmobiliario. Quien estinteresado en vender un inmueble puede procurar por s mismo conectarse conun comprador; pero es frecuente que recurra a los servicios de un corredor.ste tratar de conectarlo con un comprador. Si, en definitiva, ese contrato decompraventa tiene lugar, el vendedor deber pagar al corredor una comisinpor el servicio prestado. Esta comisin generalmente se establece como unporcentaje del precio de venta.

Puede ocurrir que el comprador tambin haya requerido los servicios delcorredor (es decir, su intencin de comprar una casa lo condujo a unainmobiliaria). En este caso, el corredor ha contratado con ambos: quienpretenda vender y quien pretenda comprar. Son dos contratos, y de cada unode ellos percibir comisin".

12. Agente Mediador De Comercio

Pedro FLORES POLO precisa que el Cdigo de Comercio del Per, denominabaas a los rematadores o martilleros pblicos, agentes de cambio y bolsa,corredores de comercio y corredores intrpretes de buques. Al crearse laComisin Nacional Supervisora de Empresas y Valores cuyos antecedenteslegales datan de las leyes Nos. 17020 y 18302 y que innovan la legislacinburstil, quedaron derogadas todas las disposiciones del Cdigo sobre agentesmediadores de comercio.

En la prctica por imperativo legal, stos han quedado reducidos a slo los"agentes colegiados de bolsa" y "martilleros pblicos". Respecto de los otrosagentes o corredores, en nuestra opinin, resultan aplicables las normas delCdigo de Comercio sobre mandato y comisin mercantil y, supletoriamente, lasdel Cdigo Civil, excepto en aquellas materias reguladas expresamente, como

es el caso de los "representantes de firmas extranjeras" . Habindosepromulgado el nuevo Cdigo Civil, consideramos que esta opinin siguevigente, de conformidad con lo establecido en los artculos 1353 y 2112.

13. Agente De Seguros

Precisa Pedro FLORES POLO que el agente de seguros opera comointermediario entre las compaas de seguros y los asegurados, percibiendo unacomisin. Por la especializacin de su labor tambin se llama "corredores deseguros" o "brokers", en el uso comercial, pudiendo ser personas naturales o

jurdicas. Sus servicios incluyen el asesoramiento en seguros para sus clientes.En el Per se les ha denominado legalmente "productores de seguros"


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definindolos el Decreto Ley No. 17855 como "todas aquellas personasnaturales o jurdicas que acten como intermediarios remunerados en lacontratacin de seguros". Estn impedidos de ejercer su actividad si no estnpreviamente inscritos en el Registro Oficial que funciona en la Superintendenciade Banca y Seguros.

La doctrina tiene aceptado que jurdicamente se considera agente de seguros atoda persona que gestiona o contrata seguros para determinado asegurador,mediante una remuneracin, independientemente de su situacin laboral, quedepende de la legislacin especializada de cada pas. Por ello, en algunaslegislaciones, como la peruana, se distingue, en la prctica al "agente deseguros" del "corredor de seguros" o tambin llamado "broker", personaindependiente vinculada a quienes deban asegurarse, ms que a las propiascompaas aseguradoras, pero actuando siempre como intermediario, dentro deestrictos cnones de tica comercial.

En sus orgenes, esta actividad no era considerada como ocupacin principalsino como funcin accesoria realizada por comerciantes y banqueros, como unacondicin de otros negocios que constituan actividad habitual para ellos;posteriormente se advierte la importancia especulativa del negocio y se exige elpago de una comisin por cada seguro que se contrata, formndose elconcepto de "cartera de cliente", que permite al agente no slo participar conuna comisin sobre la prima anual contratada, sino por las dems que contratesu cliente en el futuro, perfeccionndose su funcin en los ltimos tiempos.

Uno de los principales problemas que advertimos dentro de la legislacinperuana, es la laguna que existe entre el momento en que el cliente entrega ladocumentacin y el importe del seguro al corredor, y el instante en que lacompaa aseguradora acepta cubrir el riesgo, cerrndose el contrato de seguromediante la emisin de la pliza. Generalmente entre una fecha y otra medianvarios das o semanas, lapso durante el cual no existe todava una coberturafirme, por que no hay contrato entre asegurador y asegurado; en consecuencia,si se produjera el riesgo en este lapso, la aseguradora no estara obligada apagar el importe del seguro, por que todava no se ha perfeccionado elcontrato.

14. Corredores

Pedro FLORES POLO precisa que son Auxiliaras o agentes mediadores decomercio, en la mayora de las legislaciones comerciales latinoamericanas,informadas por el antiguo derecho comercial espaol. Los corredoresdesempean habitualmente las actividades de corretaje que le son propias(corredores de bolsa, de inmuebles, de valores, de seguros, etc). En el DerechoComercial Peruano, la legislacin sobre corretaje no es homognea porqueinicialmente se les consider "agentes mediadores de Comercio" en la SeccinSexta del Libro Primero del Cdigo de Comercio de 1902, recogindose

instituciones propias del derecho espaol del siglo anterior. Eran agentesmediadores de comercio, los agentes de cambio y bolsa, los corredores


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colegiados de comercio, corredores intrpretes de buques y rematadores ymartilleros. A partir de 1968 se han introducido serias reformas en esteesquema del corretaje, dejndose slo a los agentes de bolsa y a losrematadores o martilleros. Adems, existen disposiciones legales referentes alos productores o corredores de seguros. En la prctica subsisten los corredores

de inmuebles, de valores y otros comisionistas.

Es decir, adems de los corredores de inmuebles existen otros corredores comolos corredores de valores y de valores, los cuales tambin conviene que seanmateria de estudio.

En el Vocabulario Jurdico realizado bajo la direccin de Henri CAPITANT sedetermin que corredor es el intermediario que realiza la corredura.

En mismo Vocabulario Jurdico se determin que corredura es la operacin por

la cual un intermediario pone en relacin a dos personas entre s, con miras a lacelebracin de un contrato.

Jos Luis SARMIENTO en su trabajo titulado Contratos Especiales que aparecien la pgina Webhttp://www.monografias.com/trabajos10/contra/contra.shtml el damircoles 3 de noviembre del 2004 precis sobre los corredores lo siguiente:

Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimientode los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tareade poner en relacin a dos o ms personas, con el fin de quecelebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes porrelaciones de colaboracin, dependencia, mandato orepresentacin.

El corredor tendr derecho a la remuneracin estipulada, a faltade estipulacin a la usual y, en su defecto, a la que se fije porperitos. Salvo estipulacin en contrario, la remuneracin delcorredor ser pagada por las partes, por partes iguales, y la delcorredor de seguros por el asegurador. El corredor tendr derechoa su remuneracin en todos los casos en que haya celebrado el

negocio en que intervengan. Cuando en un mismo negociointervengan varios corredores, la remuneracin se distribuirentre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.

A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendr derecho aque se le abonen las expensas que haya hecho por causa de lagestin encomendada o aceptada, aunque el negocio no se hayacelebrado. Cada parte abonar las expensas que le correspondan.

El corredor deber comunicar a las partes todas las circunstancias

conocidas por l, que en alguna forma puedan influir en lacelebracin del negocio.


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Los corredores estn obligados adems a:

1 a conservar las muestras de las mercancas vendidas sobremuestra, mientras subsista la controversia.

2 A llevar en sus libros una relacin de todos y cada uno de losnegocios en que intervengan con indicacin del nombre ydomicilio de las partes que lo celebren, de la fecha y cuanta delos mismos o del precio de los bienes sobre que versen, de ladescripcin de estos y de la remuneracin obtenida.

En la misma pgina Web se precisa sobre los corredores de seguros losiguiente:

Son corredores de seguros las empresas constituidas o que seconstituyan como sociedades comerciales, colectivas o deresponsabilidad limitada, cuyo objeto social sea exclusivamenteofrecer seguros, promover su celebracin y obtener su revocacina titulo de intermediarios entre el asegurado y el asegurador.

Las sociedades que se dediquen al corretaje de seguros estarnsometidas al control y vigilancia de la Superintendencia Bancaria ydebern tener un capital mnimo y una organizacin tcnica ycontable, con sujecin a las normas que dicte al efecto la mimaSuperintendencia.

La sociedad corredora de seguros deber inscribirse en laSuperintendencia Bancaria, organismo que la proveer de uncertificado que la acredite como corredor, con el cual podrejercer las actividades propias de su objeto social ante todos losaseguradores y el pblico en general.Para hacer la inscripcin, la sociedad deber demostrar que sussocios, gestores y administradores son personas idneas, deconformidad con la ley y el reglamento que dicte laSuperintendencia Bancaria y declarar bajo juramento que ni la

sociedad ni los socios incurren en las causales de inhabilidad.

15. Los Corredores Inmobiliarios Pueden Ser Personas Jurdicas YPersonas Naturales

Los corredores de inmuebles pueden ser personas jurdicas y personasnaturales y tambin entes no personificados como las sociedades no registradasen el registro de sociedades.

As por ejemplo una empresa corredora de inmuebles puede ser una sociedad

(en el derecho positivo societario peruano existen los siguientes tipos o formassocietarias: sociedad annima, sociedad comercial de responsabilidad limitada,


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la sociedad colectiva, las sociedades civiles y las sociedades en comandita), ouna cooperativa entre otras personas jurdicas, no importando para ello que lasmismas corran inscritas en el registro de personas jurdicas.

Es necesario distinguir el patrimonio de la persona jurdica del patrimonio de

sus integrantes, por lo cual puede obligarse el patrimonio de la persona jurdicasin obligarse el patrimonio de sus integrantes.

Para quien desee ampliar sus conocimientos sobre personas jurdicas puedeconsultar mi artculo titulado Personas Jurdicas, publicado en la Revista Jurdicadel Per, conforme se detalla en las fuentes de informacin del presenteartculo.

16. Inexistencia De Un Registro Previo O Registro Administrativo

En el Estado Peruano no existe registro previo o registro administrativo para loscorredores de inmuebles, sino que existe total libertad para desempearsecomo corredor inmobiliario.

En tal sentido cuando solicitamos la inscripcin en el registro de personasjurdicas de una sociedad corredora de inmuebles, el registro no puedeexigirnos la inscripcin previa en otro registro. Lo mismo ocurre cuandoconstituimos otra persona jurdica como la empresa individual deresponsabilidad limitada.

Dejando constancia que el registro de personas jurdicas no es un registroprevio sino un registro de seguridad jurdica de carcter facultativo, es decir, eneste registro es opcional la inscripcin de las constituciones de personasjurdicas de derecho privado.

17. Forma De Tributar

Cuando se estudia una figura jurdica es necesario determinar la implicanciatributaria, por lo cual estudiaremos a continuacin la forma de tributar cuandonos dedicamos al corretaje inmobiliario.

Los corredores tienen ingresos, por lo cual en el Estado Peruano tributan, endistintos regmenes.

Los corredores de inmuebles como se precis anteriormente pueden serpersonas naturales y jurdicas.

En tal sentido cuando los corredores de inmuebles son personas jurdicaspueden stas tributar en el Rgimen General del Impuesto a la Renta o en elRgimen Especial del Impuesto a la Renta.

Cuando el corredor de inmuebles es una persona natural puede tributar en elRegistro nico Simplificado y en el Rgimen Especial del Impuesto a la Renta.


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Por lo cual es necesario destacar que el Estado peruano no incentiva laconstitucin de corredores de inmuebles como personas jurdicas por que laspersonas jurdicas en el Estado peruano no pueden tributar en el RUS (RgimenUnico Simplificado).

La tributacin del corredor inmobiliario es independiente del pago del Impuestode Alcabala regulado por el Decreto Legislativo 776.

18. Mediacin

Cuando estudiamos la mediacin hacemos referencia a la conciliacin, que esun medio alternativo de solucin de conflictos...

Sin embargo, la mediacin tiene tambin implicancia en el derecho comercial,por lo cual citaremos definiciones que son las que nos interesan, conforme se

detalla a continuacin.GARRIGUES citado por Pedro FLORES POLO define la mediacin como uncontrato en virtud del cual una de las partes se obliga a abonar a la otra, elmediador, una remuneracin por el hecho de indicar la oportunidad paracelebrar un contrato o por conseguir por su actividad esa celebracin. Precisaadems que hay diferencia con la comisin, por que en la mediacin elmediador obra en nombre propio y no interviene en el contrato principal, elcomisionista, por lo general, obra en nombre o por cuenta de otro. En el campode la colocacin de valores o captacin de depsitos, la figura se confunde conla llamada "intermediacin", pudindose decir que son sinnimos, por lo menos,en lo que concierne al medio comercial peruano. Tambin en el derechocomercial, la palabra mediacin tiene sentido de intervencin oficiosa, comouna especie de amigable componedor, pero sin llegar al arbitraje.

Luis DIEZ PICAZO y Antonio GULLN precisan sobre la mediacin en el derechoespaol que la prestacin de servicios por parte de los mediadores o corredoresno est regulada por el Cdigo Civil, pero esta laguna ha sido subsanada engran parte por jurisprudencia y por lo usos.

Precisan que el Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador

considerndola originada por un contrato, en virtud del cual una personaencarga a otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negociojurdico con un tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunasgestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realizacin,a cambio de una retribucin (S. De 2 de mayo de 1963). En otros trminos, aponer en relacin a dos o ms partes para la conclusin de un negocio jurdico(S. De 27 de diciembre de 1962).

El mediador no est ligado a ninguna de ellas por vnculos de dependencia,subordinacin o representacin. Slo despus de la conclusin del negocio

puede asumirla representacin de las partes limitadamente a los actos deejecucin del mismo de que venga encargado, entrando ya esta actividad en el


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campo del mandato, representacin. etc. (SS. De 10 de enero de 1922, 3 dejunio de 1950, 28 de febrero de 1957, 27 de diciembre de 1962, entre otras).

Sin embargo, no siempre es contractual la fuente de la mediacin. A veces, elmediador, sin encargo previo, indica a las partes la oportunidad de concluir un

negocio y stas, efectivamente, lo concluyen aprovechndose de la actividaddesplegada por el mediador.

La mediacin es un contrato atpico, que se ha de regir, ante todo, por lasestipulaciones de las partes (oferente o comitente o mediador) y, en su defecto,por las disposiciones generales sobre la contratacin establecidas en los ttulos Iy II del Libro IV del Cdigo Civil, usos y costumbres adecuados a su naturalezajurdica, y en cuanto le sean oportunas, por las normas de otros contratos conlos que guarde afinidad o relacin.

El artculo 1754 del Cdigo Civil Italiano de 1942 establece que es mediadoraquel que pone en relacin a dos o ms partes para la conclusin de unnegocio sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboracin,dependencia o representacin.

19. rea De Conocimiento

Cuando investigamos determinado tema, materia o tpico jurdico es necesarioque previamente se determine cual es el rea de conocimiento, lo cual permitetener una idea global del tema, tpico o materia jurdica estudiada.

Es decir, en todo trabajo que revista seriedad se debe determinar cual es elrea de conocimiento.

Algunos temas, materias o tpicos corresponde estudiarlos en una rama delderecho (por ejemplo la hipoteca en el derecho civil peruano y en el derechocivil espaol) y otros en varias ramas del derecho (por ejemplo la clasificacinde los bienes en el derecho positivo peruano, calificacin registral dedocumentos judiciales, garantas, personas jurdicas o el presente trabajo). Paraconocer a profundidad el contrato de corretaje es necesario estudiar variasramas del derecho, conforme se detalla a continuacin.

El contrato de corretaje comprende el estudio de parte del derecho civil, porque al contrato referido se le aplican las normas sobre acto jurdico y contratosen la parte referida a parte general.

El contrato de corretaje comprende el estudio de parte de las garantas, porque al contrato referido cuando el pago del precio es al crdito se le aplican lasgarantas. Sobre las garantas puede revisarse un trabajo de investigacintitulado Garantas Contractuales publicado en la Revista Normas Legales. Tomo327 Volumen II Pag. 79 correspondiente al mes de agosto del 2003 y tambin

el libro Garantas publicado este ao 2004.


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Para el contrato de corretaje es necesario el estudio del derecho notarialporque los contratos de compra venta y arrendamiento es necesario el estudiodel derecho notarial por que para dicho contrato se aplica la ley del notariado.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio del derecho registral

porque los contratos de compra venta y arrendamiento se registran en losregistros de bienes.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derechotributario por que en los contratos de compraventa celebrados ante Notario sedebe verificar el pago del impuesto predial y del impuesto de alcabala y el ITF.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derechomunicipal por que es necesario estudiar la zonificacin, y porque se puedeinsertar en la escritura pblica el certificado de zonificacin y vas.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derechoempresarial por que las inmobiliarias son empresas y estas son reguladas por elderecho empresarial.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derechocorporativo por que las grandes inmobiliarias son empresas y stas sonreguladas por el derecho corporativo.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho penalporque cuando se celebra contratos de compra venta puede venderse dosveces el mismo inmueble, lo cual constituye delito de estelionato conforme alnumeral 4 del artculo 197 del Cdigo Penal Peruano de 1991.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derechoprocesal penal porque cuando al vender dos veces el mismo inmueble secomete siempre en el derecho peruano el delito de estelionato, y para tramitareste proceso se tiene que tener en cuenta las normas procesales penales queregulan el proceso penal sumario en el derecho peruano.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho

procesal civil porque cuando se vende dos veces el mismo inmueble en elderecho peruano, se puede tramitar un proceso de rescisin por venta de loajeno a pedido del comprador.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte de laresponsabilidad civil porque cuando se celebra un contrato de compra compraventa luego de un contrato de corretaje pueden existir daos y perjuicios loscuales pueden ser demandados.

Para el contrato de corretaje es necesario el estudio de parte del derecho

constitucional porque cuando se va a celebrar un contrato de compraventa deun predio es necesario tener en cuenta que la Constitucin Poltica Peruana de


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1993 establece que los extranjeros no pueden adquirir inmuebles (detallandocuales son los mismos a los que se refiere) dentro del margen de 50 kilmetrosde frontera, en tal sentido cuando se piensa vender un predio a un extranjeroes necesario tener en cuenta dicha norma.

20. Contrato De Corretaje Y Derecho Codificado

El derecho y el derecho positivo se dividen en dos partes que son el derechocodificado y el derecho no codificado. Se denomina derecho codificado alderecho reunido o agrupado en un cdigo, como las normas reunidas en elCdigo Civil, Cdigo Penal, Cdigo Procesal Civil, Cdigo de ProcedimientosPenales, Cdigo Procesal Penal, Cdigo del Medio Ambiente o Cdigo deComercio entre otros Cdigos. En tal sentido no se considera derecho nocodificado a las normas que no se encuentran reunidas en un Cdigo como lasnormas reunidas en la ley de tributacin municipal, por lo cual es necesario

precisar que tambin se considera derecho no codificado a la doctrina, lajurisprudencia, ejecutorias, costumbre jurdica, entre otras partes del derechono codificado.

El derecho codificado existe en el derecho de todos los Estados que formanparte de la familia romano germnica, en tal sentido algunos Estados nocuentan con derecho codificado.

Por lo cual es necesario precisar que para algunos trabajos de investigacinslo es necesario estudiar derecho codificado otras veces slo es necesarioestudiar derecho no codificado. Pero otras oportunidades es necesario elestudio de ambas partes del derecho, es decir, otras oportunidades esnecesario el estudio del derecho codificado y del derecho no codificado.

Para tratar el tema materia de estudio es necesario estudiar el derechocodificado y el derecho no codificado. Dentro del derecho codificado peruano esnecesario estudiar el Cdigo Civil Peruano de 1984, el Cdigo Penal Peruano de1991, el Cdigo Procesal Civil, el Cdigo de Procedimientos Penales y el CdigoProcesal Penal.

21. Contrato De Corretaje Y Derecho No Codificado

El derecho y el derecho positivo se dividen en dos partes que son el derechocodificado y el derecho no codificado. Se denomina derecho no codificado a laparte del derecho que no se encuentra reunido en un Cdigo, como la leygeneral de sociedades, el reglamento del registro de sociedades, la ley generaldel sistema concursal, la jurisprudencia, las ejecutorias, la costumbre jurdica, ladoctrina, entre otras partes del derecho no codificado. Dentro del derechopositivo se considera derecho no codificado a las normas jurdicas que no seencuentran agrupadas en un Cdigo, sino en otras normas como leyes,decretos legislativos, decretos supremos, resoluciones ministeriales, entre otras

normas de derecho no codificado.


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El derecho no codificado a diferencia del derecho codificado existe en elderecho de todos los Estados, por lo cual podemos afirmar que el derecho nocodificado no es exclusivo de los Estados que pertenecen a la familia romanogermnico, sino que existe en todas las familias jurdicas, por lo cual podemosafirmar que el derecho no codificado no es exclusivo de los Estados que

pertenecen a la familia romano germnica.

Por lo cual es necesario precisar que para algunos trabajos de investigacinslo es necesario estudiar derecho codificado otras veces slo es necesarioestudiar derecho no codificado. Pero en otros casos es necesario el estudio deambas partes del derecho, es decir, en otros casos es necesario el estudio delderecho codificado y del derecho no codificado.

Para tratar el tpico materia de estudio es necesario considerar tambin elderecho no codificado peruano, como la ley de tributacin municipal, la ley del

notariado y los reglamentos registrales, entre otras normas de derecho nocodificado.

22. Contrato De Corretaje En El Derecho Pblico Y En El DerechoPrivado

La divisin del derecho en derecho pblico y en derecho privado existi en elderecho romano, es decir, ya en el derecho romano el derecho se divida enderecho pblico y en derecho privado.

Un aforismo romano precisa lo siguiente Sub tutela juris publici latet jusprivatum que significa lo siguiente bajo la tutela del derecho pblico se hallalatente el derecho privado. Es decir, en el derecho romano no se hacareferencia al derecho social.

El derecho pblico no puede ser alterado por los particulares jus publicumprivatorum pactis mutari non potest.

En el derecho romano el derecho privado era el conjunto de normas jurdicasque protegen y regulan la actividad del individuo privatum ius est quod adsingulorum utilitatem pertinet, y el derecho pblico era el conjunto de normas

que se refieren al Estado, al culto, a los sacerdotes y a los magistrados enespecial modo publicum ius est quod ad rempublicam pertinet.

Muchos autores dividen al derecho slo en dos grandes ramas que son elderecho pblico y el derecho privado. Es decir, muchos autores que estudianeste tema no hacen referencia al derecho social.

La divisin del derecho en derecho pblico, en derecho privado y en derechosocial tambin ocurre en el derecho positivo en el cual el derecho se divide entres grandes ramas que son las siguientes derecho pblico, derecho privado y

derecho social. Sin embargo, esta divisin no es aceptada por todos lostratadistas, en tal sentido existen tesis y argumentos a favor de la divisin del


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derecho en derecho pblico, derecho privado y en derecho social, al igual queexisten tesis y argumentos en contra de dicha divisin del derecho.

Teniendo en cuenta que en nuestro medio es ms difundida y aceptada la tesispor la cual el derecho se divide en derecho pblico, derecho privado y en

derecho social, es necesario dejar constancia que una de las principales ramasdel derecho privado es el derecho comercial que en la actualidad se discute quepertenezca ntegramente al derecho privado, por ejemplo dentro del derechocomercial se ubica al derecho de quiebras ahora conocido como derechoconcursal, sin embargo, cabe precisar que esta rama del derecho por serderecho procesal se ubica dentro del derecho pblico.

Adems es necesario precisar que esta divisin del derecho no es aceptada entodas las familias jurdicas, por ejemplo en el derecho sovitico que pertenece ala familia jurdica de los derechos socialistas se rechaza la distincin del derecho

en derecho pblico y en derecho privado (ntese que no se hace referencia alderecho social).

Las normas sobre clasificacin de los bienes se ubican en el derecho pblico,derechioo privado y derecho social.

En tal sentido dentro del derecho pblico se ubican el derecho constitucional yel derecho administrativo.

Dentro del derecho privado se ubican el derecho civil y el derecho comercial.

Dentro del derecho social se ubica el derecho laboral.

23. Derecho Comparado

Cuando se realizan estudios jurdicos sobre determinado contrato puedenenriquecerse los estudios aplicando el derecho comparado.

El derecho comparado consiste en la aplicacin del mtodo comparativo alderecho, es decir, puede realizarse estudios de derecho comparado en todas lasramas del derecho.

Teniendo en cuenta que el derecho comercial peruano recogido en el Cdigo deComercio Peruano de 1902 se inspira en el derecho comercial espaolestudiaremos el mismo. En el derecho espaol el contrato estudiado no seencuentra regulado.

No hemos tenido a la vista trabajos en los cuales se compare el derecho sobrecorretaje, lo que no permite tener una idea de este contrato en el derechocomparado.


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Sin embargo, se celebra con normalidad en todos los Estados, para facilitar lacontratacin entre vendedores y compradores y entre arrendadores yarrendatarios.

24. Estudio De Ttulos

El estudio de ttulos es necesario tener en cuenta para que los abogados queefecten un estudio adecuado de las partidas registrales, ttulos archivados ydocumentos no registrados sobre todo cuando el bien no corre registrado.

Los estudios de ttulos estn destinados a determinar con exactitud quien es elverdadero propietario y que no existen errores en los asientos registrales de laspartidas registrales y tambin que no existen gravmenes o cargas.

Con los estudios de ttulos se puede determinar quien es el propietario del

terreno y quien de la construccin o fbrica.Algunas oportunidades no slo es necesario estudiar las partidas registralescorrespondientes de los registros de bienes, sino tambin partidas registralesdel registro de personas jurdicas, del registro de mandatos y poderes, delregistro de sucesiones intestadas y de testamentos, entre otros. Es decir,tambin es necesario en el estudio de ttulos el estudio de las partidasregistrales correspondientes de los registros de garantas, como son el registrode prenda industrial, prenda agrcola, principalmente.

Los abogados mas capacitados para efectuar los estudios de ttulos, son losabogados que dominan el derecho registral, notarial, procesal, municipal,tributario, personas jurdicas, derecho laboral, civil entre otras ramas delderecho. Es decir, para poder efectuar un estudio de ttulos se requiere eldominio de varias ramas del derecho, y no slo el conocimiento del derechocivil, en tal sentido un abogado exclusivamente civilista o notarialista no seencuentra en la posibilidad de poder llevar a cabo un estudio de ttulos, que noes lo mismo que efectuar un estudio de partidas registrales.

Ya que el estudio de partidas registrales es un tema mas reducido que elestudio de ttulos.

Es decir, para el estudio se tiene que dominar no slo el derecho privado sinotambin el derecho pblico y el derecho social.

Cuando se efectan los estudios de ttulos es necesario el estudio de lazonificacin en la Municipalidad del lugar donde queda ubicado el predio ofinca. Por ejemplo si el predio o terreno queda ubicado en la jurisdiccin de laMunicipalidad de Lima Metropolitana, es necesario acudir a ella a verificar lazonificacin del terreno o casa o edificio.

En cuanto a los poderes otorgados por personas naturales es necesario precisarque se registran en el registro de mandatos y poderes y los poderes otorgados


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por personas jurdicas se registran en la partida registral de la principal o en lapartida registral de la sucursal, ambas del registro de personas jurdicas.

Es decir, los poderes otorgados por personas jurdicas no se pueden inscribir enel registro de mandatos y poderes.

Transcribimos a continuacin considerandos importantes de una resolucin delentonces Tribunal Registral de la Oficina Registral Los Libertadores Wari, la cuales necesario tener en cuenta por sus importantes aportes al derecho registralperuano, en cuanto efecta precisiones de aplicacin y derogacin de normasregistrales contenidas en normas registrales y en el Cdigo Civil Peruano de1984.

En la Resolucin N 015-97-ORRLLW-TR quinto considerando se precis losiguiente: "Que, la interpretacin de la norma jurdica debe hacerse teniendo en

cuenta que el ordenamiento jurdico constituye un sistema organizado en formaescalonada o graduada que conforma una estructura jerrquica de normas, enesta estructura, de conformidad con el Art. 51 de la Constitucin Poltica delEstado, la ley propiamente dicha ocupa un eslabn superior a la de losreglamentos; y si bien una norma jurdica no puede ser derogada por otra deinferior jerarqua, si puede serlo por una de rango superior que dicte unadisposicin incompatible con ella; en consecuencia, el Art. 137 del Reglamentode Inscripciones de los Registros Pblicos, aprobado por la Corte Suprema enacuerdo del 17 de Diciembre de 1936, que prescribe que los poderes queotorguen las personas jurdicas debern inscribirse en el Registro de Mandatos,

al ser incompatible con lo preceptuado en el Art. 2025, Inc. 2 del Cdigosustantivo norma posterior y de mayor rango que establece que elnombramiento, facultades y cesacin de los administradores y representantesde las asociaciones se inscriben en el Registro de Personas Jurdicascorrespondiente, ha sido tcitamente derogado en virtud de lo dispuesto en el2do. prrafo del Art. I del Ttulo Preliminar del Cdigo Civil".

La misma resolucin en el sexto considerando establece: "Que, por otro lado, laLey de Creacin del Sistema Nacional de los Registros Pblicos y de laSuperintendencia Nacional de los Registros Pblicos y de la Superintendencia delos registros Pblicos, Ley 26366, unifica en el Registro de Personas Naturales,

entre otros, el Registro de Mandatos y Poderes; por lo que resulta implcito queen este ltimo nicamente son inscribibles los mandatos y poderes otorgadospor personas naturales, criterio ya esbozado por este colegiado en unaResolucin anterior (Resolucin N 012-97-ORRLLW/TR de fecha 23 de mayode 1997)".

La resolucin citada en el sptimo considerando establece: "Que, asimismo, elregistro debe proteger el derecho de los terceros adquirentes de buena fe,propendiendo siempre a la seguridad del trfico jurdico. En este sentido,resulta contraproducente y atentatorio de la mencionada seguridad, que los

poderes otorgados por personas jurdicas sean indistintamente inscritos tantoen el Registro de Personas Jurdicas como en el Registro de Mandatos y


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Poderes, lo que evidentemente hara ilusa la publicidad de los Registroscreando una situacin de inseguridad permanente en el usuario;".

Esta resolucin es importante por que explica como se debe aplicar el principiode tracto sucesivo y la tcnica del folio personal en el caso de los poderes

otorgados por personas jurdicas.

El estudio de ttulos algunas oportunidades es fcil de efectuar, pero otrasoportunidades es difcil de efectuar sobre todo cuando son varioscopropietarios, las partidas registrales son partidas problema, existen muchospoderes, o sucesiones intestadas o testamentos que no corren registradossobre todo estos ltimos cuando no corren inscritos en el Registro de Predios, oexiste pluralidad de folios (dentro del cual un supuesto es la duplicidad departidas). Motivo por el cual en algunas oportunidades sobre todo cuandoexisten partidas registrales problema en el Registro de Predios se tiene que

solicitar un certificado compendioso a fin de que el propio registrador pblicodetermine quien es el propietario y de que es propietario o slo es uncopropietario. Sin embargo, en las normas registrales correspondientes el pagopor este servicio que brinda el registro es reducido.

Es decir, algunas oportunidades es difcil realizar un estudio de ttulos, lo cuales necesario cuando se va a contratar sobre el bien que en algunasoportunidades corre registrado.

Por ejemplo si el predio perteneca a una sociedad conyugal conformada pordos cnyuges luego uno fallece y se tramita su sucesin intestada pero no sedeclaran herederos todos los herederos ni se registra en el Registro deSucesiones Intestadas, luego el otro cnyuge fallece y no se tramita la sucesinintestada, luego de los diez herederos del primer cnyuge fallecido otorganpoder cuatro personas, y los cuatro herederos del segundo cnyuge fallecidootorgan poder dos personas, luego los herederos que no han sido declaradosherederos venden su derecho a nuevos compradores, los cuales conformanvarias sociedades conyugales, y despus vuelven a vender pero no venden losdos cnyuges, sino slo las esposas y no los esposos, por lo cual falta queotorguen nueva escritura pblica los esposos, y luego fallecen los quecompraron y no son declarados herederos pero los que se crean herederos

vendieron, luego un tercero posee el bien durante quince aos y piensatramitar un proceso de prescripcin adquisitiva de dominio, por lo cual no sabea quien demandar para poder vender, en este supuesto es difcil determinarque pasos hay que seguir para poder vender el inmueble, pero puedenpresentarse mayores inconvenientes por ejemplo que el predio quede ubicadodentro de otro predio de mayor rea y no se ha inscrito la habilitacin urbana.

Tambin puede ocurrir adems que algunas compra ventas no fueronrealizadas como derechos sobre el inmueble sino como habitaciones o pisos,por ejemplo es posible que el predio conste de diez pisos y slo corre inscrito

como terreno en el registro, y que adems no se piense comprar todo elinmueble sino slo un piso pero el rgimen de propiedad horizontal (hoy


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conocido como rgimen donde coexiste propiedad comn y propiedadexclusiva) no debi inscribirse por que no regulaba lo referente al piso que sequiere comprar.

Adems puede ocurrir que existan inscripciones de sentencias de otorgamiento

de escritura pblica pero no la inscripcin de las escrituras pblicas otorgadaspor el Juez en defecto del demandante.

Tambin puede ocurrir que la escritura no la tenga que firmar una sola personasino varias personas por el ser el propietario final una sociedad conyugal.

En este supuesto el estudio de ttulos es mas complejo de realizar que unproceso judicial, por lo cual es necesario dejar constancia que el derechoregistral en algunas circunstancias es muy complejo de conocer y de estudiar ysobre todo de aplicar.

Pocos abogados son los que pueden aconsejar lo necesario en este supuestoplanteado, pudiendo plantearse mayores problemas.

En algunas oportunidades en estudio de ttulos puede determinar que es mejorno comprar el inmueble por que regularizar costar mas que el propioinmueble, pero otras oportunidades es posible que si bien falta efectuar algunasinscripciones en el registro, el bien si puede adquirirse sin ningn problema

En otros supuestos existen adems errores de concepto que no puedenrectificarse por que algunos de los interesados ya han fallecido y no han dejadotestamento y la sucesin intestada no puede tramitarse por que no la partidade defuncin se ha extraviado, y por ello no es posible acceder a copias de lamisma para iniciar el proceso de sucesin intestada.

Pero otras veces el ttulos es fcil de realizar sobre todo cuando existe un solopropietario y no existen gravmenes ni cargas y todas las inscripciones quehaban que realizarse en el Registro de Predios se han realizado.

Cuando una partida registral es difcil de estudiar se denomina partida problemasobre todo cuando existen inscripciones que no permiten efectuar nuevas

inscripciones sin una muy cuidadosa calificacin registral.

En estudio de partidas registrales es conveniente tambin determinar en queprocesos judiciales posteriores puede verse involucrado un posible comprador oposible arrendatario. Por ejemplo si existen inscripciones judiciales que seinscribieron en mrito a apercibimientos, denominadas por algunos comoinscripciones forzadas.

Es conveniente para quien piensa comprar un predio realizar todos los estudiosnecesarios de los documentos a travs de abogados especializados.


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Es preferible a veces no comprar el predio por que existen muchosinconvenientes para poder regularizarlo.

Otras oportunidades es tan complejo regularizar las inscripciones que en vez deregularizar extrajudicialmente el problema es mejor acudir al Poder Judicial para

regularizar la inscripcin que aparece en el Registro de Predios.

25. Bien Materia Del Contrato

Los bienes materia del contrato son bienes inmuebles como terrenos o edificioso casas, o departamentos, oficinas, estadios, piscinas, y urbanizaciones, entreotros inmuebles.

O el bien materia de contrato puede ser slo parte de un inmueble, por ejemploun arrendador puede buscar un arrendatario parar arrendarle una habitacin o

dos habitaciones.El bien materia de compra venta puede ser los aires de una construccintambin conocida como fbrica, en cuyo caso es necesario constituir unrgimen donde existe propiedad comn y propiedad exclusiva.

En un contrato de corretaje mobiliario el bien materia del contrato puede ser unvehculo y en el caso de muebles pueden ser embarcaciones pesqueras,buques, naves, aeronaves, entre otros bienes. Es decir, no slo casas yterrenos son materia de los contratos de corretaje.

26. El Titular Registral

El titular registral es el que en el registro aparece como propietario, por ejemplocuando un bien corre registrado a nombre de Fernando Torres, el titularregistral es Fernando Torres.

El titular registral no slo existe en el Registro de Predios (que comprende alRegistro de Propiedad Inmueble, Registro Predial y Seccin Especial de PrediosRurales), sino tambin en el registro de sociedades cuyo capital se encuentradividido en participaciones.

Tambin existe titular registral en el registro de buques, embarcacionespesqueras, naves, aeronaves, vehicular, entre otros registros de bienes, sinembargo, es necesario dejar constancia que titular registral slo puede existiren Registros de Bienes. Es decir, en registro de garantas no puede existirtitular registral. Sin embargo, algunos registros de personas jurdicas sontambin registros de bienes, como son las partidas registrales del registro depersonas jurdicas en las cuales corren inscritas sociedades cuyo capital seencuentra dividido en participaciones.


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Es necesario tener en cuenta que en la matrcula de acciones tambin puedeexistir titular, que sera quien aparece como propietario de las acciones en lareferida matrcula de acciones.

27. El Apoderado O Mandatario

Es necesario dejar constancia que los contratos de compra venta oarrendamiento se puede celebrar por apoderado o mandatario. Por ejemplo siel comprador se encuentra en Lima y el vendedor en Trujillo, puede cualquierade los dos o ambos otorgar poder para que el contrato contenido en la escriturapblica se celebre con todas las formalidades en una sola Notara de Lima, deTrujillo o en otro lugar, es decir, la existencia del poder y del mandato agilizanel trfico comercial.

Sin embargo, no slo la compra venta o el arrendamiento se puede celebrar por

apoderado, sino tambin el contrato de corretaje inmobiliario, por ejemplo elcontratante que celebrar contrato con el corredor inmobiliario puede celebrarel contrato por apoderado o mandatario.

El mandato es un contrato a diferencia del poder que no es un contrato si noslo un acto jurdico por el cual se representa a otra persona paradeterminados actos.

Es recomendable que antes de la celebracin del contrato de arrendamiento ode compra venta se registre en el registro el poder, poderes, mandato omandatos.

Es necesario destacar que algunas oportunidades se requiere un solo poder omandato, pero otras oportunidades se requiere varios, por ejemplo cuando noexiste un solo propietario sino varios copropietarios.

El mandato y el poder se inscriben en el registro de mandatos y poderes,cuando lo otorga en cualquiera de los dos casos una persona natural, perocuando lo otorga una persona jurdica de derecho privado el poder se inscribeen el Registro de Personas Jurdicas.

Sin embargo, debemos precisar que puede inscribirse simultneamente con loscontratos de compra venta o de arrendamiento. Pero mejor es que registrenantes para facilitar el estudio de ttulos.

En los casos en que el poder lo otorgue una persona jurdica, se inscribe elpoder en la partida de la persona jurdica o de la sucursal.

Los poderes para compra ventas tienen que ser expresos, conforme al principiode literalidad y de preferencia correr inscritos en el Registro de Mandatos yPoderes, cuando son otorgados por personas naturales.


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28. El Ttulo Archivado

El Ttulo archivado es el documento que ha originado una registracin, porejemplo en una compra venta el ttulo archivado puede ser un parte notarial.

El ttulo archivado es el expediente que el usuario present solicitando unaregistracin y la misma ya se realiz.

En tal sentido cuando se inscribe una traslacin de dominio por compra ventade una casa cuyo valor es de cien mil dlalres americanos el ttulo archivado loconforma el parte notarial, con el recibo de pago de derechos registrales y conel formulario de solicitud.

29. Gravmenes Y Cargas

Los gravmenes son distintos que las cargas, pero algunos juristas lasconfunden. En tal sentido es necesario diferenciarlas.

Sin embargo sobre un predio pueden correr registradas cargas y gravmeneslas cuales hacen que el precio del predio se reduzca, por ejemplo si un prediotiene en el mercado un valor de $200,000 dlares americanos, pero como tieneuna hipoteca inscrita hasta por la suma de $120,000 dlares americanos, elprecio de mercado del predio ya no es el mismo si no que se reduce a $80,000dlares americanos.

Es decir, las cargas y los gravmenes reducen el valor de los bienes en elmercado. Sin embargo, en las municipalidades el valor del inmueble para elImpuesto predial no es reducido por las cargas ni por los gravmenes.

Para enterarnos de las cargas y de los gravmenes se puede solicitar uncertificado de gravamen de registros pblicos.

Son gravmenes la hipoteca y embargo. Son cargas las servidumbres de pasoprincipalmente.

Sin embargo, si una hipoteca no corre inscrita no constituye un gravamen, sino

tan solo es un contrato (si bien en el Cdigo Civil Peruano de 1984 la hipotecaes un derecho real, en el Cdigo Civil Espaol de 1889 la hipoteca es reguladacomo contrato, por lo cual podemos afirmar que los estudios de derechocomparado perfeccionan nuestros conocimientos jurdicos, en tal sentido si unabogado slo estudia derecho nacional puede ser inducido a error) y no underecho real de garanta, por que en el derecho positivo peruano la hipoteca seconstituye con la inscripcin en el registro de predios.

Si un embargo en forma de anotacin no corre anotado en el registro, son tanslo ha sido ordenado y existe del mismo slo la orden judicial y el acta de

embargo, no constituye este un gravamen.


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30. El Contrato Y La Escritura Pblica

Los contratos son actos jurdicos que pueden estar contenidos en escrituraspblicas o formularios registrales.

El contrato es un acto jurdico plurilateral, por lo cual ante de definirlo debemosdefinir previamente al acto jurdico.

Para Jos LEN BARANDIARN el acto jurdico es el hecho jurdico, voluntario,lcito y con declaracin de voluntad. Ejemplo: el testamento.

Para el mismo autor el acto jurdico es el hecho jurdico de carcter voluntario ylcito, cuyo efecto es querido directamente por el agente, y en el cual existe unadeclaracin de voluntad.

Efecto querido decimos, pero entindase bien slo capaz de devenir eficaz envirtud de lo dispuesto en la norma de derecho objetivo.

Hay que entender que el acto jurdico es una declaracin de voluntad privada,pero dependiente de las normas del derecho objetivo.

Para Fernando VIDAL RAMREZ el acto jurdico es la manifestacin de voluntaddestinada a generar efectos jurdicos que pueden ser amparados por el DerechoObjetivo.

Para Juan Guillermo LOHMANN LUCA DE TENA clsicamente el acto jurdico hasido descrito como aquel acto voluntario y lcito "que tenga por fin inmediatoestablecer entre las personas relaciones jurdicas; crear, modificar, transferir,conservar o aniquilar derechos", como reza el artculo 944 del Cdigo Civilargentino; pero este acto voluntario y lcito debe provenir de una expresin devoluntad.

Para Ramn MEZA BARROS el acto jurdico es la manifestacin de voluntadrealizada con la intencin de producir efectos jurdicos.

Para BONNECASE el acto jurdico es la manifestacin exterior de voluntad,

bilateral o unilateral, cuya finalidad directa es engendrar, sobre el fundamentode una regla de derecho, frente o en provecho de una o ms personas, unestado, es decir, una situacin jurdica general y permanente, o al contrato, unefecto de derecho limitado, enderezado a la formacin, a la modificacin o a laextincin de una relacin de derecho.

Para JOSSERAND y los hermanos MAZEAUD el acto jurdico es la manifestacinexterior de voluntad con la finalidad de producir efectos jurdicos.

Para los hermanos MAZEAUD el acto jurdico es la manifestacin de voluntad

hecha por una o varias personas con la intencin de crear, modificar o extinguirun derecho.


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Para STAUDINGER el acto jurdico son las declaraciones de voluntad son talesprocederes, esto es, cualesquiera perceptibles actuaciones de la voluntadhumana, las cuales conformemente, con la experiencia de la vida, permitenconcluir que mediante ellas su autor pretende realizar una formacin o unamodificacin de las relaciones jurdicas privadas.

Para MESSINEO en sentido amplio, se entiende por acto jurdico un actohumano, realizado consciente y voluntariamente por el sujeto (por lo general,capaz de obrar), del cual nacen efectos jurdicos, por que el sujeto al realizarlo,quiere determinar un resultado; y tal resultado se toma en consideracin por elderecho.

En el artculo 1 del Proyecto de textos relativos a los actos jurdicos adoptadopor la Comisin Reformadora del Cdigo Civil de Francia se establece que elacto jurdico es la manifestacin de una parte o varias voluntades, que tiene

por efecto crear, modificar o extinguir un derecho.

En el artculo 944 del Cdigo Civil Argentino de 1869 se establece que son actosjurdicos los actos voluntarios lcitos, que tengan por fin inmediato, establecerentre las personas relaciones jurdicas, crear, modificar, transferir, conservar oaniquilar derechos.

En la primera parte del artculo 140 del Cdigo Civil Peruano de 1984 seestablece que el acto jurdico es la manifestacin de voluntad destinada a crear,regular, modificar o extinguir relaciones jurdicas.

Para algunos autores el negocio jurdico es lo mismo que el acto jurdico, sinembargo, para otros autores son conceptos con significado diferente, por locual es necesario tambin definir el negocio jurdico, conforme se detalla acontinuacin.

Para Jos LEN BARANDIARN el negocio jurdico el hecho voluntario lcito condeclaracin de voluntad.

En la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil alemn se precisa que el negociojurdico es la declaracin privada de voluntad dirigida a la produccin de un

resultado jurdico, porque l es querido.

Jos LEN BARANDIARN precisa que para el derecho alemn se distingue elnegocio jurdico del acto jurdico. Este ltimo es toda decisin de voluntad conidoneidad para crear efectos jurdicos lcitos o no; el negocio jurdico respectaslo al hecho lcito; de tal suerte el acto jurdico comprende tambin el actolcito.

Para Fernando VIDAL RAMREZ el negocio jurdico es la declaracin de voluntadorientada a conseguir una finalidad prctica, lcita y amparada por el

ordenamiento legal, el que lo reconoce como sustento suficiente para entablar yregular relaciones jurdicas.


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Para ENNECCERUS el negocio jurdico es el acto jurdico en el que el contenidode la declaracin de voluntad da lugar a las consecuencias jurdicas en cuanto ala creacin, modificacin o extincin de derechos.

Para STOLFI el negocio jurdico es la manifestacin de voluntad de una o ms

personas con miras a producir un efecto jurdico, es decir, el nacimiento, lamodificacin de un derecho subjetivo o bien su garanta o extincin.

Para RUGGIERO el negocio jurdico es la declaracin de voluntad del particular,dirigida a un fin protegido por el ordenamiento jurdico.

Para OERTMANN el negocio jurdico es el hecho producido dentro delordenamiento jurdico que, con arreglo a la voluntad de los interesados,manifestada en l, debe provocar tales o cuales efectos jurdicos, y, a no serque concurran ciertos vicios, efectivamente los provoca. La significacin y los

efectos del negocio jurdico descansan, pues, en la voluntad de las partes. Claroes que sta solamente puede actuar dentro del mbito que le sealan lospreceptos del ordenamiento jurdico. Pero el hbito vivificador, la fuerzadeterminante del contenido del negocio reside siempre en la actividad volitivade los particulares. Slo a falta de una determinacin por parte de la voluntadactan supletoriamente con carcter de norma decisiva las disposicioneslegales.

Para ENNECCERUS el negocio jurdico es el supuesto de hecho que contieneuna o varias declaraciones de voluntad y que el ordenamiento jurdico reconocecomo base para producir el efecto jurdico calificado de efecto querido.

Para Diego ESPN CANOVAS el negocio jurdico es la declaracin odeclaraciones de voluntad privada, encaminadas a conseguir un fin prcticojurdico, a la que el ordenamiento jurdico, bien por s sola o en unin de otrosrequisitos, reconoce como base producir determinadas consecuencias jurdicas.

Es decir, el negocio jurdico no es lo mismo que el acto jurdico.

A continuacin citaremos definiciones de contrato, que para diferenciarla delacto jurdico podemos afirmar es una especie del acto jurdico. Es decir, todo

contrato es un acto jurdico, pero no todo acto jurdico es un contrato. Porejemplo toda compra venta es un contrato pero tambin un acto jurdico, perono todo acto jurdico es un contrato, por ejemplo el poder y el testamento sonactos jurdicos pero no son contratos.

Para Manuel DE LA PUENTE Y LAVALLE el contrato es la declaracin conjuntade la voluntad comn de dos o mas partes, que por permitirlo el ordenamientojurdico, tiene por efecto crear, regular, modificar o extinguir entre sobligaciones lcitas de carcter patrimonial.


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El mismo autor precisa que el contrato es el acuerdo de dos o ms partes sobreuna declaracin conjunta de voluntad comn destinada a constituir, regular oextinguir una relacin jurdica patrimonial.

Max ARIAS SCHREIBER PEZET precisa que en trminos generales, el contrato

es el acuerdo entre dos o ms partes relacionado con un objeto de intersjurdico. Su finalidad consiste en crear, modificar, regular o extinguirobligaciones con contenido patrimonial y constituye el acto jurdico plurilateralpor excelencia.

Para Alberto BENAVIDES BALBN en su mas lata acepcin el contrato es unacoincidencia de voluntades de la que resultan efectos de orden jurdico.

Para POTHIER el contrato es el concurso de voluntades de dos personas, de lascuales, una promete alguna cosa a la otra, y la otra acepta la promesa que se

le ha hecho.El mismo autor precisa sobre el contrato que es una especie de convencin quetiene por objeto formar algn compromiso.

Tambin precisa que el contrato es una convencin por la cual las dos partesrecprocamente, o slo una de las dos, prometen y se obligan para con la otradarle alguna cosa, o a hacer o no hacer tal cosa.

COLIN y CAPITANT precisan que el contrato es un acto jurdico que produce elefecto de crear obligaciones, ya a cargo de las dos partes, ya a cargo de una deellas. Son estas obligaciones las que tienen un objeto, el cual puede consistir enuna cosa material, ya en un hecho, ya en una abstencin. Por lo tanto, slo deun modo elptico se puede hablar de objeto del contrato.

Rafael ROJINA VILLEGAS precisa que el contrato es el acuerdo de voluntadespara crear o transmitir derechos y obligaciones; es una especie dentro delgnero de los convenios.

MESSINEO precisa sobre el contrato lo siguiente: Desde el punto de vistaestructural (y, por consiguiente, jurdico), el trmino "contrato", puede

entenderse en cuatro significados diversos.

a) Un primer significado es impropio: se habla de contrato normativo, paraindicar un contrato que tendra la funcin de establecer normas jurdicas.

b) Los profanos llaman contrato al documento (esto es, a la escritura), en elque de ordinario se consagra el conjunto de clusulas contractuales (no faltanejemplos legislativos de uso del trmino "contrato", en este sentido: entre otrosvanse los Arts. 2723 y 2724; en cambio, exactamente, Art. 1407, segundoapartado del Cdigo Civil Italiano); por esto los profanos suelen creer que no

hay contrato cuando no ha habido escritura. Pero este significado, tomadoliteralmente, sera inexacto, pues hara creer que el contrato consiste en el


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elemento material o "documento", cuando la verdad es que a veces el contratopuede ser estipulado verbalmente y puede, por tanto, existir sin documento; yaun cuando el contrato tenga que estipularse por escrito, jams se identificacon el documento, que en tal caso, ser o la materializacin de un elementoconstitutivo, esto es, de la forma, o un medio de prueba, pero no el contrato

mismo, como de negocio jurdico, que es el verdadero significado del trmino"contrato".

c) El significado ms saliente -y que la ley tiene presente en la disciplina delcontrato- es el acto humano, esto es, precisamente, de negocio jurdico.

Considerado bajo este aspecto, el contrato constituye la figura ms importantey ms frecuente de negocio jurdico bilateral. Con lo que se describe, aunqueslo sea esquemticamente, su estructura y se dice implcitamente que, en elestudio del contrato en general, hay que tener presente siempre la doctrina

general del negocio jurdico.

Negocio jurdico bilateral importa, como es sabido, que en la constitucin delcontrato concurren dos declaraciones de voluntad. A este propsito, hay queponer de relieve que, en el contrato, las declaraciones de las que el mismo es laresultante, se presuponen mutuamente; por lo que, una sola de ellas no puedetomarse aisladamente, ni menos an puede considerarse como negocio jurdicounilateral. En el caso del contrato, cada declaracin de voluntad es elfragmento de un negocio bilateral (contrato) y, como tal, no puede bastar por sisola.

Hay que distinguir rigurosamente del contrato, que se debe concebir as todaotra figura en la que dos negocios jurdicos unilaterales, aun quedandoautnomos desde el punto de vista de la estructura, se combina en sus efectos.Tal es en el campo de los negocios entre vivos- el caso de la procura conferidapor el representado y de la aceptacin de la misma por parte del procurador;tal es tambin por lo comn- el caso del contrato de derecho pblico ; tal enel campo de los negocios mortis causa- el testamento y su aceptacin.

Para PLANIOL el contrato es la especie de la convencin cuyo carcter propioes el ser generador de obligaciones.

Para POTHIER el contrato es la convencin por la cual las dos partesrecprocamente, o solamente una de ellas, promete o se obliga hacia la otra adar, hacer o no hacer alguna cosa.

El artculo 1101 del Cdigo Civil Francs de 1804 establece que el contrato es laconvencin por la cual una o ms personas se obligan, con otra u otras, a dar,hacer o no hacer alguna cosa.

El abrogado Cdigo Civil Peruano de 1852 estableca en su artculo 1226 que el

contrato es el convenio celebrado entre dos o ms personas, por el que seobligan a dar, hacer o no hacer alguna cosa.


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El artculo 1437 del Cdigo Civil Chileno de 1855 establece que contrato oconvencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacero no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser una o muchas personas.

El artculo 1309 del Cdigo Civil Salvadoreo de 1860 precisa que contrato es

una convencin en virtud de la cual una o ms personas se obligan para conotra u otras, o recprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

El artculo 1247 del Cdigo Civil Uruguayo de 1868 en su edicin modificada de1914 y 1994 precisa que contrato es una convencin por la cual una parte seobliga para con la otra, o ambas partes se obligan recprocamente a unaprestacin cualquiera, esto es, a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Ademsestablece que cada parte puede ser una o muchas personas.

El artculo 1137 del Cdigo Civil Argentino de 1869 establece que hay contrato

cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaracin de voluntadcomn, destinada a reglar sus derechos.

El artculo 1495 del Cdigo Civil Colombiano de 1873 establece que el contratoo convencin es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar,hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchaspersonas.

El Cdigo Civil Italiano de 1942 conocido como Cdigo de Derecho Privadoestablece que el contrato es el acuerdo de dos o ms partes para constituir,regular o extinguir entre s una relacin jurdico patrimonial.

El artculo 450 del Cdigo Civil Boliviano de 1975 establece que hay contratocuando dos o ms personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar oextinguir entre s una relacin jurdica.

El artculo 1133 del Cdigo Civil Venezolano de 1982 refiere que el contrato esuna convencin entre dos o ms personas para constituir, reglar, transmitir,modificar o extinguir entre ellas un vnculo jurdico.

El Cdigo Civil Peruano de 1984 establece en su artculo 1351 que el contrato

es el acuerdo de dos o ms partes para crear, regular, modificar o extinguir unarelacin jurdica patrimonial.

Carlos SOTO precisa que el contrato, como una declaracin conjunta de lavoluntad comn de dos partes, es decir, como un acuerdo de voluntadesdestinado a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurdicasobligacionales con contenido patrimonial, es un concepto moderno, fruto deuna confusa y larga evolucin histrica del pensamiento jurdico.

Este artculo 1351 segn los avances de la Comisin de Reforma de Cdigos del

Estado Peruano quedara redactado de la siguiente manera: el contrato es un


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acto jurdico plurilateral, referente a una relacin jurdica obligacional entre laspartes de carcter patrimonial.

El artculo 51 de la ley del notariado peruana define la escritura pblica de lasiguiente manera: Escritura Pblica es todo documento matriz incorporado al

protocolo notarial, autorizado por el notario, que contiene uno o mas actosjurdicos.

Es decir, la escritura pblica es el documento original del cual se puedenexpedir traslados notariales por el notario pblico.

31. Pactos Contractuales

En los contratos se pueden incluir algunos pactos que ayudan a las partes aponerse de acuerdo sobre temas especficos como la garanta necesaria aconstituir o la forma de pagar el precio del inmueble

En los contratos de compra venta se puede incluir algunos pactos como lareserva de propiedad y el pacto de retroventa, entre otros.

32. Medios De Pago

La forma de pago puede ser al contado o al crdito, y puede constituirsehipoteca o prenda u otra garanta para asegurar el cumplimiento de laobligacin por parte del deudor.

Si el comprador no paga todo el precio el registrador de oficio inscribe lahipoteca legal.

33. La Escritura Pblica

La escritura es el documento matriz de donde se expiden el testimonio, partenotarial y boleta notarial.

Es decir, muchos confunden la escritura matriz con los traslados, la escriturapblica es archivada por el Notario en su oficio Notarial.

La escritura pblica no la entrega el notario a nadie, ni siquiera al Juez.

34. Los Traslados Notariales

Los traslados notariales son el testimonio notarial, el parte notarial y la boletanotarial.

Jorge EUGENIO CASTAEDA define el testimonio notarial como la copiaautntica de lo que aparece en el registro notarial. Los notarios deben dar


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testimonio a quienes lo soliciten, sean, o no intervinientes en los actos ocontratos cuyo testimonio solicitan. Sin embargo, tratndose de testamentos elartculo 87 de la ley del notariado declara que slo podr darse testimonio delos testamentos de personas que no han fallecido a los mismos otorgantes,expresndose esta circunstancia.

Jos CARNEIRO SILVA precisa que testimonio es la copia ntegra de la EscrituraPblica extendida en el protocolo del notario, que ste autentica y entrega aquien la solicite.

El mismo autor precisa que boleta notarial es el resumen de la Escritura Pblicaque incluye la parte o clusula que el interesado precise (artculo 81 de la Leydel Notariado N 1510 de 15 de diciembre de 1911: La boleta expresar, enresumen, el contenido del instrumento, con designacin de nombres, cosa,fecha y folio y ser firmada por el notario. Contendr adems, la copia de la

parte o clusula que indique el interesado.

El artculo 82 de la ley del notariado establece que el notario expedirtestimonio, boleta o partes, a quien lo solicite, de los instrumentos pblicosnotariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su funcin.

El artculo 83 de la misma ley establece que el testimonio contiene latranscripcin ntegra del instrumento pblico notarial con la fe que da el notariode identidad con la matriz, la indicacin de su fecha y foja donde corre, laconstancia de encontrarse suscrito por los comparecientes y autorizado por l,rubricado en cada una de sus fojas y expedido con su sello, signo y firma, conla mencin de la fecha en que lo expide.

El artculo 84 de la misma ley establece que la boleta expresar un resumen delcontenido del instrumento pblico notarial o transcripcin de las clusulas otrminos que el interesado solicite y que da el notario, con designacin delnombre de los otorgantes, naturaleza del acto jurdico, fecha y foja donde correy la constancia de encontr

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