operat szacunkowy dz. 67 4 i 67 5 -...

OPERAT SZACUNKOWY z określenia warto ści rynkowej prawa u żytkowania wieczystego

gruntu, stanowi ącego cz ęść dz. ew. nr 67 (projektowana ew. dz. nr 67/4 i 67/5) poło żonego w Warszawie przy ul. Woronicza 17, dzielnica

Mokotów

Dla działki ew. nr 67 prowadzona jest ksi ęga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII Wydział S ądu Rejonowego dla Warszawy

– Mokotowa w Warszawie

Autor operatu: Paweł Skrzecz, upr. nr 5494

Warszawa, 18 czerwca 2013 r.

ul. Hery 72, 01-497 Warszawa tel/fax: (22) 864 61 77 / 835 18 04

e-mail: [email protected]; www.estim.pl NIP: 526-275-93-49, Regon: 015721162

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres nieruchomo ści:

Warszawa, ul. Woronicza 17, cz. działki ew. nr: 67 tj. projektowane działki nr 67/4 i 67/5, obręb 1-08-04, dzielnica Mokotów

Określenie nieruchomo ści:

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącej część dz. ew. nr 67 (projektowane dz. nr 67/4 i 67/5 o łącznej pow. 3974 m2) znajdującego się przy ulicy Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów. Dla prawa użytkowania wieczystego gruntu prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.

Zakres i uwarunkowania wyceny:

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu w stanie na dzień wyceny, dla aktualnego sposobu użytkowania.

Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb sprzedaży.

Metoda wyceny: Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

Data okr eślenia warto ści rynkowej: 18 czerwca 2013 r.

Oszacowana warto ść rynkowa:

Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącej część działki ew. nr 67 (projektowana dz. nr 67/4) w stanie na dzień wyceny: 17 824 000 zł Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowiącej część działki ew. nr 67 (projektowana dz. nr 67/5) w stanie na dzień wyceny: 1 766 000 zł

Opracowanie:

Data sporz ądzenia operatu: 18 czerwca 2013 r.

Operat szacunkowy Część nieruchomości gruntowej (cz. dz. nr 67 obręb 1-08-04, wstępnie oznaczonej nr 67/4 i 67/5), Warszawa ul. Woronicza 17, dzielnica Mokotów

3

SPIS TREŚCI

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ...................... ........................................... 4

1.1. Przedmiot wyceny ......................................................................................... 4

1.2. Zakres wyceny .............................................................................................. 4

2. CEL WYCENY ................................................................................................. 4

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO ...... ............. 4

3.1. Podstawa formalna ....................................................................................... 4

3.2. Podstawy materialno - prawne ..................................................................... 4

3.3. Podstawy metodyczne .................................................................................. 4

3.4. Źródła danych merytorycznych ..................................................................... 5

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY ................................ 5

5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU .................... .......... 6

5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości .................................................. 6

5.2. Opis stanu techniczno – użytkowego przedmiotu wyceny ........................... 8

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM ............ 11

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO ...... ................... 12

8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTO ŚCI NIERUCHOMOŚCI,

ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY ......... 18

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE

OBLICZEŃ................................................................................................. 21

9.1. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na dzień

wyceny (wartość rynkowa gruntu) ............................................................. 21

10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM ............ . 27

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA........................ ........................................... 27

12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ..................... ..................................... 28

13. ZAŁĄCZNIKI: ........................................... ................................................... 29


4

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącej

część dz. ew. nr 67 (projektowane dz. 67/4 i 67/5) o łącznej powierzchni 3974

m2, znajdującego się przy ulicy Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów.

Dla gruntu prowadzona jest księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 przez VII

Wydział Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie.

1.2. Zakres wyceny

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego gruntu w stanie na dzień wyceny, dla aktualnego sposobu

użytkowania.

2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie aktualnej wartości rynkowej prawa użytkowania

wieczystego gruntu dla potrzeb sprzedaży.

3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

3.1. Podstawa formalna

Podstawą opracowania operatu jest zlecenie Telewizji Polskiej S.A.

3.2. Podstawy materialno - prawne

- Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.,

(Dz.U.04.261.2603, z późn. zm.)

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z

2005.196.1628, z późn. zm.)

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16 poz. 93 z

1964 r., z późn. zm.)

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z

2001 r. nr 119 poz., z późn. zm.).

3.3. Podstawy metodyczne

- Standardy wyceny nieruchomości

- Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)


5

- M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego” 2001 r.

- E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel: „Ile jest warta nieruchomość”, Poltext,

Warszawa 2004 r.

- R. Cymerman, A. Hopfer „Wycena nieruchomości”, 2005 r.

- M. Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia –

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, PFSRM,

Warszawa 2001 r.

- R. Cymerman, A. Hopfer - „Wycena nieruchomości zasady i procedury” –

2005 r.

- „Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego”, PFSRM

3.4. Źródła danych merytorycznych

- Wizja lokalna przeprowadzona w dniu 14.06.2013 r.

- Księga wieczysta nr WA2M/00169121/7 prowadzona przez VII Wydział Sądu

Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie

- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Służewca

Przemysłowego w rejonie ulicy Konstruktorskiej

- Postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu projektu podziału działki nr 67 z

21.05.2013 r.

- Baza danych cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych

zawartych na rynku lokalnym utworzona w oparciu o uzyskane informacje z

Urzędu Miasta st. Warszawy

- Własna baza danych

- Dokumentacja udostępniona przez Zleceniodawcę.

4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

1. Data sporządzenia operatu - 18.06.2013 r.

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu operatu - 18.06.2013 r.

3. Data, na którą określono stan przedmiotu operatu - 18.06.2013 r.

4. Data oględzin nieruchomości - 14.06.2013 r.


6

5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU OPERATU

5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomo ści

Stan prawny nieruchomości określono na podstawie informacji uzyskanych

podczas badania księgi wieczystej nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII

Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa.

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący

odrębną nieruchomość

Dział I - Oznaczenie nieruchomo ści

Położenie:

Województwo: mazowieckie

Gmina: miasto stołeczne Warszawa

Dzielnica: Mokotów

Nr działki: 67

Obręb ewidencyjny: 1-08-04

Ulica: J. P . Woronicza 17

Sposób korzystania: działka gruntu

Budynek:

Ulica: J. P. Woronicza 17

Przeznaczenie budynku: budynki

Odrębność: tak

Obszar wynosi 158837,0000 m2

Dział I-Sp Spis praw zwi ązanych z własno ścią

Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące

odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,

i 60.

Dział II - Własno ść

Nr udziału w prawie: 1

Wielkość udziału: 1/1

Właściciel: Skarb Państwa



Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie


7

Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);

Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.

Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia

Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe

Treść wpisu: nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na

prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z

urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z

przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb

eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania

czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,

modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na

tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa

gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.

Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności

przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które

skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator

Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,

niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie

ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii

urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również

kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o

ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed

notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR

12241/2011.

Dział IV Hipoteka

Brak wpisów

Dnia 21.05.2013r. zostało wydane postanowienie o pozytywnym zaopiniowaniu

projektu podziału działki nr 67 o pow. 15,8837 ha położonej przy ul. Woronicza

17 z obrębu 146505_8.0804, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa

VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW

WA2M/00169121/7 ze względu na zgodność z miejscowym planem


8

zagospodarowania przestrzennego rejonu Służewca Przemysłowego w rejonie

ulicy Konstruktorskiej.

5.2. Opis stanu techniczno – u żytkowego przedmiotu wyceny

Poło żenie nieruchomo ści, lokalizacja i otoczenie

Nieruchomość, na terenie której znajduje się przedmiot wyceny zlokalizowana

jest przy ul. Woronicza 17 w Warszawie, dzielnica Mokotów. Działka 67 w


9

obrębie 1-08-04 leży pomiędzy skrzyżowaniami z ul. Samochodową i

Modzelewskiego. W odległości ok. 400 m na wschód, znajduje się stacja metra

Wierzbno oraz Al. Niepodległości - jedna z głównych arterii komunikacyjnych

Warszawy. Usytuowanie przedmiotowej nieruchomości zapewnia dobry dojazd

do innych części Warszawy, nie tylko prywatnym środkiem transportu, ale także

miejskimi środkami: przystanki autobusowe i tramwajowe w bliskiej odległości.

W niedalekiej odległości znajdują się obiekty handlowo- usługowe (Galeria

Mokotów), a także tereny zielone (Park Arkadia).

Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa usługowo-produkcyjna, po drugiej

stronie ul. Woronicza zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Do ścisłego

centrum Warszawy odległość wynosi ok. 5 km

Działka jest terenem na którym funkcjonuje Telewizja Polska.

Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej.

oświetlony i całodobowo monitorowany.

Teren uzbrojony w sieć energii elektrycznej, gazociągową oraz wodną i

kanalizacyjną.

Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl

Opis działki nr 67

Przedmiotowy grunt, stanowiący dz. ew. nr 67 posiada kształt zbliżony do

nieregularnego kwadratu. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi

publicznej – ul. Woronicza. Działka przylega:

Projektowane działki 67/4 i 67/5 (obecnie parking naziemny)


10

• od strony południowej do działek zabudowanych budynkami

mieszkalnymi

• od strony zachodniej do działek z zabudową przemysłową i magazynową

• od strony północnej do działki stanowiącej ulicę Woronicza

• od strony wschodniej do działek z zabudową mieszkaniową

wielorodzinną.

Przedmiotowa działka jest zabudowana obiektami kubaturowymi o charakterze

redakcyjno-biurowym i produkcyjnym w zakresie produkcji telewizyjnej (nie

stanowiącej przedmiotu niniejszego opracowania).

Teren działki zagospodarowany estetycznie, z elementami zieleni niskiej. Teren

ogrodzony (przęsła stalowe na betonowej podmurówce, brama stalowa

sterowana elektrycznie ze szlabanem), oświetlony i całodobowo monitorowany.

Działka położona jest w zasięgu sieci następujących mediów komunalnych:

energia elektryczna, kanalizacja, wodociąg, gazociąg, centralne ogrzewanie

zdalaczynne, telefon.

Opis przedmiotu wyceny

Opis wst ępnie wydzielonych działek nr 67/4 i 67/5

Źródło: www.mapa.um.warszawa.pl

Wstępnie wydzielona działka nr 67/4 o przyjętej powierzchni 3637 m2 (pow.

przyjęta na podstawie informacji od Zleceniodawcy) znajduje się w południowo-

zachodnim rogu działki nr 67. Na ona kształt regularnego prostokąta.

Projektowane działki 67/4 i 67/5 (obecnie parking naziemny)


11

Ukształtowanie terenu płaskie. Od strony północnej graniczy z terenami

zabudowanymi Telewizji Polskiej. Od zachodu graniczy z ul. Samochodową i

dalej z terenami zabudowy mieszkaniowe, a od południa i wschodu z terenami

niezabudowanymi w tym z projektowana działką nr 67/5.

Wstępnie wydzielona działka nr 67/5 o projektowanej powierzchni 337 m2 (pow.

przyjęta na podstawie informacji od Zleceniodawcy) graniczy bezpośrednio z

projektowaną działką nr 67/4 od strony zachodniej. Działka posiada kształt

prostokąta. Ukształtowanie terenu płaskie.

Na terenie tym zlokalizowany jest utwardzony parking naziemny. Parking składa

się z dwóch części:

- część ogrodzona o wymiarach 34,0 x 22,0 m o powierzchni 748 m2;

- część nie ogrodzona 98,0 x 29,0 m o powierzchni 2 842 m2.

Obie części wyłożone są żelbetowymi płytami drogowymi. Całość obramowana

krawężnikami betonowymi. Łączna powierzchnia parkingu to 3698 m2 (wraz z

wjazdami do każdej części). Obiekt wybudowany w latach 70-tych. W części nie

ogrodzonej płyty w znacznym stopniu zużyte z ubytkami i deformacjami.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie

nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na

podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Na dzień wyceny nieruchomość, na której zlokalizowane są projektowane działki

położona jest na terenie, dla którego obowiązuje Miejscowy Plan

Zagospodarowania Przestrzennego Służewca Przemysłowego w rejonie ulicy

Konstruktorskiej zatwierdzonego uchwałą nr XLVII/1271/2012 Rady m. st.

Warszawy z dnia 22 listopada 2012 roku. Wg ww. planu projektowane działki

oznaczone są symbolami: projektowana dz. nr 67/4 – F1 MW/U – tereny

zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług, projektowana dz. nr 67/5 –

9KDW – tereny dróg wewnętrznych.


12

Źródło: http://mapa.um.warszawa.pl

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO

Na potrzeby niniejszej analizy określono:

• rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych,

• obszar rynku – dzielnica Mokotów, Włochy, Ochota

• okres badania cen transakcyjnych – od 2011 roku do dnia wyceny

Warszawski Mokotów to dzielnica o zróżnicowanym charakterze zabudowy i

zagospodarowania, zajmująca rozległe tereny górnego i dolnego tarasu

malowniczej skarpy wiślanej.

Mieszka się tutaj w eleganckich osiedlach willowych, gdzie ulokowało się wiele

ambasad i placówek dyplomatycznych, jak również w wielkich osiedlach z

kilkunastopiętrowymi blokami (Stegny, Służew nad Dolinką, osiedle

Domaniewska).

Poprzez swoje ukształtowanie, rozległe tereny zielone, bezpośrednie sąsiedztwo

centrum stolicy, Mokotów jest wprost idealny jako miejsce zamieszkania. Ze

względu na swoje walory cieszy się dużą popularnością wśród mieszkańców.

To właśnie tutaj większość z nich chciałaby zamieszkać. Dynamicznie więc

rozwija się budownictwo mieszkaniowe, prezentujące ciekawą architekturę i

wysoki standard mieszkań, jak np. apartamenty "Przy Królikarni", rezydencja

"Merliniego", osiedle "Eco Park" i wiele innych.

W południowo-zachodniej części Mokotowa znajduje się Służewiec

Przemysłowy. O tym, że dawniej były to tereny przemysłowe świadczy już tylko


13

nazwa. Dzisiaj Służewiec to co raz więcej ośrodków handlowo-usługowych

(Galeria Mokotów) oraz centrów biurowo-biznesowych (GTC, TOP 2000, Zepter,

Curtis Plaza). Wiele z nich jest świadectwem udanych przeobrażeń

architektonicznych

Na Mokotowie znajduje się również słynna "Bartycka" - największe w Polsce

centrum budowlane, gdzie można kupić i zamówić praktycznie wszystkie

materiały związane z budownictwem i artykuły wyposażenia wnętrz.

Zieleń miejską Mokotowa stanowią zespoły roślinności spełniające cele

rekreacyjno-wypoczynkowe i estetyczne, a w szczególności parki, zieleńce,

zieleń na placach, ulicach, ogrody działkowe, których łączna powierzchnia

wynosi 145,75 ha, oraz liczne zarybione stawy i zbiorniki wodne otoczone

zielenią, z największym w Warszawie (19,5 ha) Jeziorkiem Czerniakowskim,

będącym rezerwatem przyrody.

Dodatkowym atutem Mokotowa są rozległe niezagospodarowane tereny ( np.

osada Siekierki, rejon ul. Bartyckiej) dające możliwość współtworzenia spójnego i

równomiernego rozwoju inwestycyjnego, dostosowanego do obecnych

wymogów ekologicznych i trendów gospodarczych. Na terenie dzielnicy działa

szereg placówek oświatowych oraz szkolno - wychowawczych.

Analiza gruntów inwestycyjnych

(na podstawie raportu Colliers International Polska 2013)

Zarys ogólny

Zgodnie z przewidywaniami, rok 2012 okazał się atrakcyjny oraz optymistyczny

dla rynku gruntów inwestycyjnych, o czym świadczy ilość oraz wartość zawartych

transakcji. Nie oznacza to jednak powrotu do tendencji wzrostowej sprzed 2009

roku, a jedynie systematyczną stabilizacje w tym obszarze gospodarki,

odczuwalną szczególnie przez silne i zdrowe kapitałowo firmy deweloperskie

oraz fundusze inwestycyjne.

W 2012 roku inwestorzy najchętniej kupowali działki pod zabudowe biurową i

mieszkaniową – na takie inwestycjie wydali niemal 85% środków. Około 10%

środków kupujący przeznaczyli na działki pod zabudowę handlową, a około 5%

pod magazyny.

80-85% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania było zlokalizowanych w

granicach Warszawy.


14

Mimo postępującej stabilizacji, w 2012 roku, na rynku gruntów inwestycyjnych nie

zabrakło również negatywnych tendencji, przejawem których były finansowe

kłopoty niektórych deweloperów prowadzące do wyprzedaży gruntów

posiadanych przez te firmy oraz fundusze czy też wystawianie na sprzedaż

terenów inwestycyjnych przez banki, które przejęły je od swoich klientów.

Warto również dodać, iż zgodnie z naszymi prognozami, niektóre podmioty

gospodarcze związane z rynkiem deweloperskim poszukiwały możliwości

czasowej lub stałej współpracy ze swoimi konkurentami.

Trendy

W 2012 roku obserwowaliśmy zmiany strategii wśród firm uczestniczących w

procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości gruntowych polegające na

poszukiwaniu nowych źródeł dla inwestycji i skutkujące zwiększeniem

zainteresowania tych podmiotów rynkiem nieruchomości gruntowych

przeznaczonych pod zabudowę biurową.

W szczególności deweloperzy mieszkaniowi, ale także niektórzy działający na

rynku nieruchomości handlowych, rozpoczęli intensywne poszukiwania terenów

przeznaczonych pod budowę budynków biurowych. Tendencja ta była

szczególnie wyraźna w największych miastach Polski takich jak Warszawa,

Wrocław czy Kraków.

Podobna sytuacja, związana ze zmianą zainteresowania segmentem

nieruchomości gruntowych, chociaż w nieco mniejszej skali, dotyczy rynku

nieruchomości przeznaczonych pod handel i zlokalizowanych w miastach

powyżej 30 tys. mieszkańców. Grunty te staja się obiektem zainteresowania

podmiotów wcześniej związanych z inwestowaniem na rynku mieszkaniowym.

Opisane wyżej zjawisko jest efektem wejścia w życie ustawy deweloperskiej, ale

także ograniczonego dostępu do finansowania nowych inwestycji, restrykcyjnej

polityki kredytowej banków oraz dobrych wskaźników i prognoz dla rynku

biurowego w Polsce.

Wśród czynników zwiększających zainteresowanie inwestowaniem w grunty

biurowe warto również wymienić sygnały ze strony firm specjalizujących się tym

segmencie, według których w najbliższej przyszłości może pojawić się

zapotrzebowanie na grunty biurowe w takich miastach jak Łódź czy Poznań.

W przypadku Łodzi czynnikiem decydującym o możliwym rozwoju jest otwarta w

2012 roku autostrada łącząca to miasto z Warszawą oraz zapowiadane


15

skrócenie czasu podróży koleją między tymi miastami nawet do 35 minut dzięki

budowie nowego, szybkiego połączenia kolejowego.

Ceny transakcyjne

W 2012 roku wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych

przeznaczonych poza zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i

przemysłowa, wliczając w to przejęcia całych spółek posiadających takie aktywa,

sięgała około 1,5 mld PLN, przewyższając tym samym wydatki z całego 2011

roku, które wyniosły około 1,2- 1,3 mld PLN.

Jedną z głównych przyczyn wartości zawartych w 2012 roku transakcji był

spadek, w całej Polsce, cen nieruchomości gruntowych, bez względu na sektor.

Stanowi on kontynuację trendu obserwowanego przez nas w 2011 roku.

Ceny transakcyjne w wielu miastach spadają. Statystycznie cena ziemi

potrzebnej do wybudowania 1 m2 powierzchni użytkowo- mieszkaniowej była w

2012 roku niższa niż w 2011 roku między innymi w Katowicach o 7%, a w

Warszawie, poza obszarem centrum, o 8%.

Ziemia pod biurowce staniała najbardziej w Katowicach o 12%, Trójmieście o

10% i we Wrocławiu o 11%.

Prognozy

2013 rok będzie się charakteryzował dynamiką zakupów na rynkach

nieruchomości biurowych i handlowych, w pierwszej kolejności w takich miastach

jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, a w drugiej w Łodzi czy Poznaniu.

Możemy spodziewać się, że nowe transakcje sprzedaży terenów pod zabudowę

mieszkaniową będą miały miejsce głównie w Warszawie i Krakowie. Na

pozostałych rynkach lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań czy Szczecin, jeżeli

będą miały miejsce transakcje sprzedaży mieszkaniowych gruntów

inwestycyjnych to będą to transakcje poczynione głównie przez lokalnych

deweloperów.

Można przypuszczać, że na koniec 2013 roku jest szansa przekroczenia wartości

transakcji z roku ubiegłego, przy czym należy pamiętać, iż większość inwestycji

zakupowych na rynku gruntów inwestycyjnych będzie miała miejsce w

Warszawie.

Rynek obrotu nieruchomo ści gruntowych niezabudowanych

Najbardziej istotnym czynnikiem wpływającym na cenę jest lokalizacja, której

wyznacznikiem jest dobry dostęp pod względem zarówno komunikacyjnym jak i


16

dostępem do handlu, usług oraz obiektów użyteczności publicznej. Na ocenę

lokalizacji istotny wpływ ma możliwość dojazdu do nieruchomości środkami

komunikacji miejskiej, jak i samochodem, a także intensywność ruchu kołowego

na ulicach bezpośrednio przylegających do nieruchomości. Zbliżoną cechą

nieruchomości jest otoczenie i sąsiedztwo, które w bezpośredni sposób wpływa

na atrakcyjność nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość położona jest w

strefie zurbanizowanej, co oznacza, że lokalizacja jest korzystna. Bliskość

budynków usługowo – mieszkalnych powoduje, że teren kojarzony jest przez

potencjalnych odbiorców usług ze strefą usługową. Jest to szczególnie istotne,

gdyż takie tereny charakteryzują się wyższym poziomem cen nieruchomości.

Poza cechami nieruchomości związanymi z położeniem działki na tle otoczenia,

istotna jest również charakterystyka działki. Działki o dużej powierzchni

posiadają duże możliwości inwestycyjne, jednak ich zakup wiąże się

nieodłącznie z koniecznością dysponowania dużym kapitałem lub wykazaniem

się dużą zdolnością kredytową. To powoduje, że grupa potencjalnych nabywców

jest mocno zawężona. W przypadku małych działek grupa nabywców jest

większa, a to powoduje, że nie ma tak dużej koniczności udzielania bonifikat przy

sprzedaży. Oznacza to zatem, że duże działki osiągają niższe ceny jednostkowe

niż działki małe.

Niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę komercyjną posiadające

powierzchnię dającą możliwość racjonalnego zagospodarowania należą do

rzadkości w każdym mieście. Inwestorzy poszukujący placu dla swojej inwestycji,

w świetle braku gruntów niezabudowanych, decydują się najczęściej na zakup

gruntu zabudowanego. Budynki nieatrakcyjne, wykazujące duże zużycie

techniczne oraz funkcjonalne są wyburzane, a inwestorzy zyskują grunt o dużych

możliwościach inwestycyjnych położony jednocześnie w bardzo atrakcyjnej

lokalizacji. Taka sytuacja na rynku nieruchomości oznacza zatem, że transakcje

gruntów niezabudowanych występują na rynku sporadycznie.

W celu dokonania analizy lokalnego rynku nieruchomości badano akty notarialne

kupna-sprzedaży gromadzone w Biurze Geodezji i Katastru w Urzędzie m.st.

Warszawy, a także obserwowano ruch na rynku lokalnym pod względem popytu i

podaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych zarówno prawa własności

gruntów jak i prawa użytkowania wieczystego.


17

Coraz trudniej kupić w Warszawie działkę pod budowę budynku wielorodzinnego

czy biurowca. Wysokie ceny gruntów oraz często skomplikowana sytuacja

prawna uniemożliwiają wiele transakcji.

Jak zapewniają analitycy, popyt na warszawskie grunty pod zabudowę

mieszkaniową i komercyjną jest duży, ale i dość stabilny. Działki już nie drożeją

tak drastycznie jak w ciągu kilku ostatnich lat. Jednak dla wielu inwestorów mimo

wszystko i tak są dziś za drogie. W dalszym ciągu inwestorzy borykają się z

niskim stopniem pokrycia planami miejscowymi terenów Warszawy, dodatkowo

takie czynniki jak nieuregulowany stan prawny nieruchomości np. związany z

roszczeniami byłych właścicieli, niesprecyzowane plany systemu drogowego i

transportowego - powodują, iż proces inwestycyjny znacznie się wydłuża.

Działki sprzedają przede wszystkim prywatni właściciele, zarówno osoby

fizyczne, jak i prawne, oraz inwestorzy, którzy nabyli nieruchomości po

atrakcyjnych cenach i teraz chcą na nich zarobić bez konieczności budowy, a

swoją aktywność deweloperską przenieść na mniej konkurencyjne rynki niż

warszawski. Nieruchomości sprzedaje również miasto. Jest to ciekawa oferta,

budząca zainteresowanie inwestorów, aczkolwiek stan formalnoprawny wielu z

tych nieruchomości powoduje, że dziś są do kupienia w ograniczonej liczbie.

Analitycy obserwują również tendencję do ponownego zagospodarowania

nieruchomości, na których wcześniej istniała zabudowa. Zjawisko to szczególnie

dotyczy nieruchomości zlokalizowanych w atrakcyjnych punktach stolicy, gdzie

podaż gruntów jest już bardzo mocno ograniczona. Tymczasem tego typu

projekty budzą wiele emocji, gdyż wiążą się z koniecznością wyburzenia

obiektów dobrze wpisanych w tkankę miejską oraz z ingerencją w ukształtowany

i utrwalony już obraz miasta w oczach jego mieszkańców.

Ze zbioru kilkunastu zawartych transakcji wynika, że ceny kupna-sprzedaży

nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do wycenianej na

terenie dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota zawierają się w przedziale od ok. 3

000 do ok. 6 000 zł/m2. Czynnikami wpływającymi na cenę są przede wszystkim

lokalizacja, możliwości zagospodarowania, wielkość działki i forma władania.

Najwyższe ceny osiągały grunty z możliwością zabudowy wysokimi obiektami o

charakterze usługowym, budowanych w celach komercyjnych.

Zaobserwowano także zależność między ceną a powierzchnią działki- generalnie

wraz ze wzrostem powierzchni działki maleje jej cena jednostkowa. Należy


18

zwrócić uwagę, że zasada ta nie zawsze się potwierdza, a zależność ceny od

powierzchni związana jest również z warunkami optymalnego zagospodarowania

nieruchomości.

W toku szczegółowej analizy odrzucono transakcje o skrajnych cenach

jednostkowych, odrzucono niewiarygodne i wyselekcjonowano kilka najbardziej

podobnych do przedmiotowej nieruchomości. Odnotowano niewielką ilość

transakcji podobnych do wycenianej, dlatego wydłużono okres analizy od marca

2011r. Ceny kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych

podobnych do wycenianej zawierają się w przedziale od ok. 3 500 do ok. 6 200

zł/m2, w zależności od lokalizacji ogólnej, otoczenia i sąsiedztwa, prawa do

działki, możliwości zabudowy - kształtu działki oraz powierzchni działki. Podane

ceny są cenami netto.

Tabela 1

Lp. Data transakcji Adres Obręb Powierzchnia

działki [m 2] Nr działki Cena transakcyjna

Cena 1 m 2 gruntu

1 2011-05-20 Al. Bohaterów Września 2-03-03 3261 2/22,11/9 11 400 000 3 495,86

2 2011-03-23 Bukowińska 1-02-35 732 6 4 550 000 6 215,85 3 2011-09-01 17 Stycznia 2-04-06 827 219, 221/2 3 700 000 4 474,00 4 2011-05-31 Al. Krakowska 291 2-05-02 4475 8/1, 8/2 24 366 372,44 5 445,00 5 2012-04-05 17 Stycznia 2-04-07 3943 11/1 16 200 000 4 108,55 6 2011-09-16 Al. Krakowska 291 2-05-02 3194 8/3 17 391 330 5 445,00 7 2012-04-17 Przy Parku 2-03-12 4187 75, 76 20 245 550 4 835,34 8 2012-07-19 Wołoska 1-02-05 565 65, 66 3 000 000 5 309,73

9 2012-04-27 Al. Bohaterów Września

2-03-03 5045 2/14, 11/7 25 900 000 5 133,80

10 2012-10-18 Al. Wyścigowa 8 1-08-16 1350 25/1 5 842 500 4 327,78

8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTO ŚCI NIERUCHOMOŚCI,

ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej przedmiotowej

nieruchomości dokonano uwzględniając:

• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb,

zasady i metody wyceny nieruchomości;

• cel wyceny;

• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości

użytkowej na rynku lokalnym;

• lokalizację i rodzaj nieruchomości.


19

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) –

Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej

rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej

prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza

wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio

uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające

najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić

kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym

sposobie jej użytkowania. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być

uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą

interpretację otrzymanego wyniku.

Przedmiotowa nieruchomość to na dzień wyceny grunt o przeznaczeniu

mieszkaniowo- usługowym. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej

prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie

funkcja komercyjna. W związku z powyższym, określono wartość rynkową prawa

do nieruchomości dla sposobu użytkowania jako grunt inwestycyjny.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) – Krajowy

Standard Wyceny Specjalistyczny KSWS 3 – wycena nieruchomości lub praw,

na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona

przez rzeczoznawcę na podstawie ich warto ści rynkowej.

Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce

nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn.

zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do

uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy

przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji

przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Ww. ustawa stanowi, że wartość rynkową nieruchomości określa się przy

zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub w podejściu

mieszanym (jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie

podejścia porównawczego lub dochodowego).


20

Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy

prawne, w tym Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także

Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia

porównawczego, metodę porównania parami do określenia wartości rynkowej

przedmiotowej nieruchomości w stanie na dzień wyceny.

Wartość rynkową gruntu w stanie na dzień wyceny określono przy zastosowaniu

podej ścia porównawczego , metody porównywania parami , które polega na

określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada

cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem

obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące

nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się

zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się,

jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości

wycenianej, (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny,

przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).

Decydując się na przyjęcie wyżej opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę

charakter nieruchomości oraz jej indywidualne możliwości funkcjonalne na

istniejącym rynku lokalnym.

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu w/w metody

szacowania:

• Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

• Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu

badania cen transakcyjnych.

• Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i

określenie ich wag procentowych.

• Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej

cech rynkowych.

• Wybór do porównań 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem

cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z

podaniem ich opisu i charakterystyki.

• Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej

nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.


21

• Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i

przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a

nieruchomościami wybranymi.

• Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny

transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

• Ostateczne określenie wartości przedmiotu wyceny jako średniej

arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych

parach.

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 -

wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów

transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

§ 36. Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu

szacunkowego z 21.09.2004r. mówi, iż wartość rynkową nieruchomości

przeznaczoną pod drogę określa się m.n. w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod

poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z

których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości

1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich

powierzchni — powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie

więcej niż o 50%.

Przepisy te stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości

przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi,

m.in. przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod

drogi wewnętrzne.

9. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I

PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

9.1. Określenie warto ści rynkowej przedmiotu wyceny w stanie na

dzień wyceny (warto ść rynkowa gruntu)

Cechy rynkowe stanowią kryteria, w oparciu o które porównuje się

nieruchomości wyceniane z nieruchomościami przyjętymi do porównania.


22

Podstawę wyboru cech rynkowych stanowi każdorazowo analiza rynku, jak

również stan techniczno-użytkowy nieruchomości, właściwości lokalizacyjne i

fizyczne. Nabywcy nieruchomości kierują się na ogół kilkoma kryteriami w

procesie ich nabywania.

Rodzaj i wagi cech rynkowych ustalono w niniejszym opracowaniu w oparciu o

stan rynku lokalnego na podstawie analizy baz danych o cenach i cechach

nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego.

Na podstawie analizy zawartych transakcji rynkowych, szczegółowych informacji

uzyskanych w agencjach obrotu nieruchomościami, na podstawie informacji

dotyczących preferencji potencjalnych nabywców oraz doświadczeń autora

operatu ustalono cechy rynkowe, od których uzależniona jest wartość

nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyodrębniono następujące

atrybuty mające zasadniczy wpływ na zróżnicowanie cen 1 m² gruntu:

- Lokalizacja ogólna

- Otoczenie i sąsiedztwo

- Prawo do gruntu

- Możliwości inwestycyjne

- Powierzchnia działki

Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich ocenę przedstawiono w

Tabeli 2.

Tabela 2

Lp. Cecha rynkowa Ocena Opis

1 Lokalizacja ogólna

Korzystna

Położenie przy głównych ulicach. Dobra dostępność do sklepów, usług, urzędów, komunikacji publicznej oraz głównych arterii miasta, które umożliwiają zarówno poruszanie się po mieście jak i wyjazd poza jego granice.

Średnio korzystna

Położenie na peryferiach dzielnicy. W dalszej odległości od główniejszych tras komunikacyjnych. Lokalizacja nie sprawiająca trudności dojazdu do centrum miasta oraz do głównych arterii komunikacyjnych.

2 Otoczenie i sąsiedztwo Korzystne

W sąsiedztwie dużo zabudowy handlowej, na której znajdują się tereny ładnie zagospodarowane lub sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej.


23

Średnio korzystne

Otoczenie zagospodarowane, zabudowa komercyjna i mieszkaniowa jedno- i wielorodzinna o przeciętnym standardzie. Utrudniony dojazd do nieruchomości, droga gruntowa.

3 Prawo do gruntu Korzystne Prawo własności gruntu

Średnio korzystne Prawo użytkowania wieczystego gruntu

4 Możliwości inwestycyjne

Korzystny Kształt działki umożliwia racjonalne zagospodarowanie gruntu. Zostały wydane decyzja o pozwoleniu na budowę.

Średnio korzystny Kształt działki umożliwia racjonalne zagospodarowanie, brak decyzja o pozwoleniu na budowę.

Niekorzystny Kształt działki uniemożliwia racjonalne zagospodarowanie gruntu.

5 Powierzchnia działki

Korzystna Do 2000 m2

Średnio korzystna Od 2000 m² do 10000 m²

Niekorzystna Powyżej 10000 m²

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa

nieruchomości Wx znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji

dotyczących podobnych nieruchomości określono:

C max = 6 215,85 zł/m 2; C min = 3 495,86 zł/m 2

∆C = 6 215,85 zł/m 2 – 3 495,86 zł/m 2 = 2 719,99 zł/m 2

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji

potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech.

Tabela 3

L.p. CECHA RYNKOWA GRUNTÓW Waga cechy [%] Zakres kwotowy

[zł/m 2]

1 Lokalizacja ogólna 35 952,00

2 Sąsiedztwo i otoczenie 15 408,00

3 Prawo do gruntu 5 136,00

4 Możliwości inwestycyjne 20 544,00

5 Powierzchnia działki 25 680,00 Razem 100 2 719,99

Nieruchomo ść A

Data wygaśnięcia praw do działki: 2092-01-18. Dla przedmiotowej działki została

wydano pozwolenie na budowę budynku wielorodzinnego z usługami w parterze

i garażem podziemnym.

Poło żenie – Al. Wy ścigowa 8


24

Data transakcji: 2012-10-18

Lokalizacja ogólna – średnio korzystna

Otoczenie i sąsiedztwo – korzystne

Prawo do gruntu – średnio korzystne

Możliwości inwestycyjne – korzystne

Powierzchnia działki - 1350 m2 – korzystna

Cena transakcyjna 1m2: 4 327,78 zł

Nieruchomo ść B

Prawo użytkowania wieczystego gruntu do dnia 21.12.2094 r. Dla nieruchomości

została wydana decyzja o warunkach zabudowy polegającej na budowie zespołu

mieszkaniowego z usługami, drogami i niezbędna infrastrukturą techniczna.

Ponadto została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca

pozwolenia na budowę.

Położenie – Al. Krakowska 291


Lokalizacja ogólna – korzystna




Powierzchnia działki - 3194 m2 – średnio korzystna


Nieruchomo ść C

Prawo użytkowania wieczystego gruntu do 11.04.2101r. Dla nieruchomości

została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca

pozwolenia na budowę bud. mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i

garażem podziemnym z zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną

wraz ze zjazdami.

Położenie – Al. Bohaterów Września


Lokalizacja ogólna – korzystna




Powierzchnia działki - 5045 m2 – średnio korzystna


25


Tabela oblicze ń warto ści rynkowej prawa u żytkowania wieczystego 1 m 2

gruntu projektowanej działki nr 67/4

Tabela 4

RODZAJ CECH RYNKOWYCH

NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA

NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ

A B C

Adres nieruchomości

Woronicza, dz. 67/4 Al.. Wyścigowa 8 Al.. Krakowska

291 Al.. Bohaterów

Września

Data transakcji 2012-10-18 2011-09-16 2012-04-27

Powierzchnia działki [m2]

3637 1350 3194 5045

Cena 1 m2 4 327,78 5 445,00 5 133,80

Lokalizacja ogólna korzystna średnio korzystna korzystna korzystna

952,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Sąsiedztwo i otoczenie

korzystne korzystne korzystne korzystne

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Prawo do gruntu średnio korzystne częściowe cz ęściowe cz ęściowe

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Możliwości inwestycyjne

średnio korzystne korzystne korzystne korzystne

-272,00 zł -272,00 zł -272,00 zł

Powierzchnia działki

korzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna

-340,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

SUMA POPRAWEK

340,00 zł -272,00 zł -272,00 zł

CENA 1 m2 SKORYG.

4 667,78 zł 5 173,00 zł 4 861,80 zł

CENA ŚREDNIA 1 m2 gruntu

4 900,86 zł

Obliczenie warto ści rynkowej prawa u żytkowania wieczystego gruntu

stanowi ącego cz ęść dz. ew. 67 (projektowana dz. nr 67/4):

WN1 = P x Ci m2 = 3637 m2 x 4 900,86 zł/m 2 = 17 824 427 zł

Przyjęto warto ść: 17 824 000 zł

Słownie: siedemnaście milionów osiemset dwadzieścia cztery tysiące złotych.


26

Tabela oblicze ń warto ści rynkowej prawa u żytkowania wieczystego 1 m 2

gruntu projektowanej działki nr 67/5

Tabela 5

RODZAJ CECH RYNKOWYCH

NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA

NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ

A B C

Adres nieruchomości

Woronicza, dz. 67/5 Al. Wyścigowa 8 Al. Krakowska

291 Al. Bohaterów

Września

Data transakcji 2012-10-18 2011-09-16 2012-04-27

Powierzchnia działki [m2]

337 1350 3194 5045

Cena 1 m2 4 327,78 zł 5 445,00 zł 5 133,80 zł

Lokalizacja ogólna korzystna średnio korzystna korzystna korzystna

952,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Sąsiedztwo i otoczenie

korzystne korzystne korzystne korzystne

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Prawo do gruntu średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne średnio korzystne

0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł

Możliwości inwestycyjne

średnio korzystne korzystne korzystne korzystne

-272,00 zł -272,00 zł -272,00 zł

Powierzchnia działki

korzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna

0,00 zł 340,00 zł 340,00 zł

SUMA POPRAWEK

680,00 zł 68,00 zł 68,00 zł

CENA 1 m2 SKORYG.

5 007,77 zł 5 513,00 zł 5 201,80 zł

CENA ŚREDNIA 1 m2 gruntu 5 240,86 zł

Obliczenie warto ści rynkowej prawa u żytkowania wieczystego gruntu

stanowi ącego cz ęść dz. ew. 67 (projektowana dz. nr 67/5):

WN2 = P x Ci m2 = 337 m2 x 5 240,86 zł/m 2 = 1 766 169,80 zł

Przyjęto warto ść: 1 766 000 zł

Słownie: jeden milion siedemset sześćdziesiąt sześć tysięcy złotych.

Łączna warto ść rynkowa projektowanych działek:

WN = WN1 + WN2

WN = 17 824 000 zł + 1 766 000 zł = 19 590 000 zł

Słownie dziewiętnaście milionów pięćset dziewięćdziesiąt tysięcy złotych.


27

10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa dla aktualnego

sposobu użytkowania prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego

wydzielone części działki ew. nr 67 wynosi: dla projektowanej działki ew. nr 67/4:

17 824 000 zł, dla projektowanej działki ew. nr 67/5: 1 766 000 zł. Wartość ta

uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, otoczenie i

sąsiedztwo, prawo do gruntu, możliwości inwestycyjne oraz wielkość działki.

Określona wartość przedmiotowej nieruchomości w odniesieniu do 1 m2 zawiera

się pomiędzy ceną minimalną a maksymalną zaobserwowaną na badanym rynku

lokalnym.

Przedmiotowa nieruchomość charakteryzuje się doskonałą, korzystną lokalizacją

i dużym potencjałem na tle nowych inwestycji.

Dla potrzeb sporządzenia niniejszej wyceny przeanalizowano rynek lokalny

dzielnicy Mokotów, Włochy i Ochota. Okres monitorowania rynku: od 2011 r. do

dnia wyceny.

11. KLAUZULE I OGRANICZENIA

11.1. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Standardami

Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

11.2. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg stanu i w

poziomie cen aktualnym na dzień wyceny.

11.3. Powielanie, publikowanie, lub kopiowanie niniejszego operatu bez zgody

autora jest zabronione.

11.4. Autor przyjmuje, iż wszystkie informacje zostały im ujawnione i wycena

została wykonana zgodnie ze sztuką zawodową.

11.5. Wartość nieruchomości została określona na określony dzień. Za

wszelkie zmiany stanu fizycznego nieruchomości zaszłe po tym dniu

wyceniający nie ponosi odpowiedzialności.

11.6. Wartość nieruchomości została określona zgodnie ze stanem prawnym z

określonego dnia.


28

11.7. Wartości rynkowe nieruchomości określone w operacie szacunkowym

nie zostały zwiększone o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, w

szczególności o podatek VAT.

11.8. Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.

12. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA


29

13. ZAŁĄCZNIKI:

13.1. Mapa lokalizacyjna

13.2. Dokumentacja fotograficzna

13.3. Protokół z badania księgi wieczystej

13.4. Projekt podziału dz. ew. nr 67


30

Załącznik nr 13.1.

Mapa lokalizacyjna

Lokalizacja szczegółowa

Lokalizacja na tle Warszawy


31


Dokumentacja fotograficzna

Widok przedmiotowej nieruchomo ści (projektowanych działek nr 67/4, 67/5)


32


PROTOKÓŁ

z badania ksi ęgi wieczystej Nr WA2M/00169121/7 prowadzonej przez VII

Wydział Ksi ąg Wieczystych S ądu Rejonowego dla Warszawy – Mokotowa

Typ księgi: grunt oddany w użytkowanie wieczyste i budynek stanowiący

odrębną nieruchomość

Dział I - Oznaczenie nieruchomo ści

Położenie:

Województwo: mazowieckie

Gmina: miasto stołeczne Warszawa

Dzielnica: Mokotów

Nr działki: 67

Obręb ewidencyjny: 1-08-04

Ulica: J. P . Woronicza 17

Sposób korzystania: działka gruntu

Budynek:

Ulica: J. P. Woronicza 17

Przeznaczenie budynku: budynki

Odrębność: tak

Obszar wynosi 158837,0000 m2

Dział I-Sp Spis praw zwi ązanych z własno ścią

Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym do dnia 31.12.2092 r. oraz stanowiące

odrębną nieruchomość budynki opisane w KK.: 80-84, pod nr 1-11, 13-32, 44-50,

i 60.

Dział II - Własno ść



Właściciel: Skarb Państwa



Użytkownik wieczysty: "Telewizja Polska" - Spółka Akcyjna z siedzibą w

Warszawie


33

Podstawa wpisu: Art. 1 Dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. nr 50, poz. 279);

Decyzja administracyjna nr 222/95 z dnia 13-04-1995.

Dział III - Prawa roszczenia i ograniczenia

Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe

Treść wpisu: nieograniczona w czasie służebność przesyłu, polegająca na

prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z

urządzeń z dwóch linii elektroenergetycznych kablowych 100KV, zgodnie z

przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb

eksploatacyjnych RWE STOEN Operator Sp. z o. o. w celu wykonywania

czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją,

modernizacją a ponadto na zaniechaniu zabudowy i dokonywaniu nasadzeń na

tym pasie gruntu, jednocześnie ograniczając wykonywanie tego prawa do pasa

gruntu wzdłuż przebiegu urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych 110KV.

Obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności

przesyłu w należytym stanie technicznym, jak również obowiązek przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania, jakichkolwiek robót, które

skutowałyby naruszeniem powierzchni gruntu – obciążą RWE STOEN Operator

Sp. z o. o. RWE STOEN Operator Sp. z o. o. zobowiązany jest do przywrócenia

gruntu do stanu pierwotnego sprzed wykonywania jakichkolwiek robót,

niezwłocznie po ich zakończeniu. Wieczysty użytkownik nieruchomości nie

ponosi kosztów związanych z należytym utrzymaniem oraz usuwaniem awarii

urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności przesyłu, jak również

kosztów przywrócenia gruntu do stanu pierwotnego, zgodnie z oświadczeniem o

ustanowieniu służebności przesyłu sporządzonym w dniu 2011-07-28 przed

notariuszem w Warszawie Małgorzatą Pałgan-Paszka za REP. A NR

12241/2011.

Dział IV Hipoteka

Brak wpisów


34


Projekt podziału dz. ew. nr 67

operat szacunkowy dz. 67 4 i 67 5 -...

Documents