operat szacunkowy - kancelaria syndyka...2018/09/21 · bystrzyca kłodzka ul.polna 19, dz. nr 804...

Kłodzko, 27 marca 2018r.

OPERAT SZACUNKOWY Dotyczący Oszacowania Wartości Rynkowej Nieruchomości

Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa zabudowana Budynkiem mieszkalno-usługowym

Adres nieruchomości: Bystrzyca Kłodzka ul.Polna 19 Działka nr 804, AM-7, obręb 0002 Centrum, miasto Bystrzyca Kłodzka , powiat kłodzki, woj. dolnośląskie

Sporządziła: Lidia Szymanowicz Miejscowość Kłodzko Data sporządzenia: 21 września 2018 r.

Grzegorz Kosicki Sp. z o.o. ul.Wojska Polskiego 20/157-300 Kłodzko ul. Ostrowskiego 30/144-145 53-238 Wrocław www.kosicki.net [email protected] tel./fax 74 867 65 20 KRS 0000474807 REGON 022215309 NIP 883 185 55 30

mailto:[email protected]

Adres: Nowa Ru

Bystrzyca Kłodzka ul.Polna 19, dz. Nr 804 AM-7 Obręb 0002 Centrum, powiat kłodzki

Data:21.09.2018 r.

- 2 -

18 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Opis nieruchomości

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, w zabudowie wolnostojącej:

pow. użytkowa budynku: 291,11m2

działka nr 804 AM-7 Obręb 0002 Centrum o pow. 0,0747 ha

miasto: Bystrzyca Kłodzka , powiat: kłodzki, woj. dolnośląskie

KW nr : SW1K/00029972/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kłodzku , przez V Wydział Ksiąg

Wieczystych.

CEL WYCENY

Określenie wartość rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej opisanej w przedmiocie wyceny, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Informacyjnie oszacowano wartość odtworzeniowa i wartość nierynkową dla sprzedaży wymuszonej.

Wartość rynkowa wg stanu aktualnego WRA

WR = 520 000 zł słownie: pięćset dwadzieścia tysięcy złotych

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej WRg

WRg = 92 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące złotych

Wartość odtworzeniowa WO ( informacyjnie)

WO = 613 000 zł słownie: sześćset trzynaście tysięcy złotych

Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej WRW

WRW = 421 000 zł słownie: czterysta dwadzieścia jeden tysięcy złotych

Autor opracowania

Rzeczoznawca Majątkowy Lidia Szymanowicz

Uprawnienia nr: 4315

Kłodzko, dnia 21 września 2018 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 3 -

18 r.

Spis treści

1 PRZEDMIOT WYCENY ............................................................................................ - 8 -

1.1 PRZEDMIOT WYCENY .................................................................................................................. - 8 -

1.2 ZAKRES WYCENY (RODZAJ PRAW PODLEGAJĄCYCH WYCENIE) ................................................................... - 8 -

1.3 CEL WYCENY ........................................................................................................................... - 8 -

2 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU ..................................................................... - 8 -

2.1 PODSTAWY FORMALNE ................................................................................................................ - 8 -

2.2 PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE................................................................................................. - 8 -

PODSTAWY METODOLOGICZNE ................................................................................................................. - 9 -

2.3 DATY ISTOTNE DLA WYCENY .......................................................................................................... - 9 -

3 OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI ............................................................ - 9 -

3.1 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ..................................................................................................... - 9 -

3.2 OZNACZENIE W EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW . .............................................................................. - 9 -

3.3 OZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. ............................................ - 13 -

3.4 WYDANE DECYZJE ADMINISTRACYJNE ............................................................................................ - 14 -

3.5 LOKALIZACJA......................................................................................................................... - 17 -

3.6 STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY ................................................................................................... - 20 -

3.7 STOPIEŃ WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ. .................................................... - 22 -

4 ZASTOSOWANA PROCEDURA SZACOWANIA ........................................................... - 23 -

4.1 PRZYJĘTA WARTOŚĆ RYNKOWA ORAZ PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA ...................................................... - 23 -

5 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ............................... - 26 -

5.1 CHARAKTERYSTYKA RYNKU ........................................................................................................ - 26 -

5.2 RODZAJ RYNKU LOKALNEGO ....................................................................................................... - 26 -

5.3 OKRES BADANIA CEN................................................................................................................ - 26 -

5.4 ANALIZA RYNKU ..................................................................................................................... - 26 -

6 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY ..................................... - 32 -

7 WYNIK KOŃCOWY WYCENY .................................................................................. - 36 -

8 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ................................................................... - 37 -

8.1 KLAUZULE. ........................................................................................................................... - 37 -

8.2 USTALENIA DODATKOWE. ........................................................................................................... - 37 -

9 ZAŁĄCZNIKI ....................................................................................................... - 37 -

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 4 -

18 r.

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

Stan zagospodarowania nieruchomości i droga dojazdowa

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 5 -

18 r.

Pomieszczenia budynku – część usługowa

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 6 -

18 r.

Garaż i wejście do części usługowej

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 7 -

18 r.

Pomieszczenia budynku – część mieszkalna

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 8 -

18 r.

1 PRZEDMIOT WYCENY

1.1 Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym, w zabudowie wolnostojącej:

pow. użytkowa budynku: 291,11m2

działka nr 804 AM-7 Obręb 0002 Centrum o pow. 0,0747 ha

miasto: Bystrzyca Kłodzka , powiat: kłodzki, woj. dolnośląskie

KW nr : SW1K/00029972/2 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kłodzku , przez V Wydział Ksiąg

Wieczystych. .

1.2 Zakres wyceny (rodzaj praw podlegających wycenie)

Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym jednorodzinnym według aktualnego. Informacyjnie podano wartość odtworzeniową nieruchomości oraz wartość nierynkową dla sprzedaży wymuszonej .

1.3 Cel wyceny

Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej WR na dzień sporządzenia wyceny według aktualnego stanu, sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. Informacyjnie podano

wartość odtworzeniową nieruchomości oraz wartość nierynkową dla sprzedaży wymuszonej .

2 PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU

2.1 Podstawy formalne

Zleceniodawca, zlecenie na oszacowanie wartości nieruchomości –Kancelaria Syndyka -Małgorzata Anisimowicz.

Wykonawca – Grzegorz Kosicki sp z o.o. - Rzeczoznawca Majątkowy w zakresie szacowania

nieruchomości, nr uprawnień 1482,

2.2 Podstawy materialno – prawne

Ustawa z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późniejszymi zmianami ), zwana dalej Ustawą o gospodarce nieruchomościami

Ustawa z dnia 23.04.1964 r., "Kodeks cywilny" (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 1026 z późniejszymi zmianami),

Ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1007) z późniejszymi zmianami,

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109) z późniejszymi zmianami, zwane dalej Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości

Zgodnie z art. 150 pkt. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się między innymi określenia wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 definiuje co stanowi wartość rynkową nieruchomości. Art. 152 zawiera w pkt. 2 katalog podejść możliwych do zastosowania przy wycenie nieruchomości. Natomiast art. 153 pkt. 1, 2 i 3 precyzuje poszczególne podejścia, a art. 154 umożliwia rzeczoznawcy wybór właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, funkcji wyznaczonej w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W związku z art. 156 rzeczoznawca majątkowy sporządził na piśmie niniejszy operat szacunkowy. Art. 175 pkt. 1 zobowiązuje m.in. rzeczoznawcę majątkowego do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest szczegółowym przepisem regulującym postępowanie, w wyniku, którego następuje określenie wartości nieruchomości. Przy czym poprzez zwrot „określenie wartości nieruchomości” rozumie się zgodnie z §3, określenie wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Rozdział 4 zawiera sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 9 -

18 r.

Podstawy metodologiczne

„Wartość rynkowa nieruchomości” - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000r.,

Materiały szkoleniowe „Seminarium dla rzeczoznawców”, program PFSRM,

„System i procedury szacowania nieruchomości”, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001,

„Wycena nieruchomości”, pod. Red. Prof. Zw. Dr hab. Józefa Hozera, Uniwersytet Szczeciński, Szczecin 2006r.,

‘Ile jest warta nieruchomość’, Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel, Poltext, 2004,

„Szacowanie nieruchomości”, Jerzy Dydenko, Wolters Kluwer, 2006,

„Kosztorysowanie obiektów i robót budowlanych”, E. Smoktunowicz, K. Stankiewicz, B. Kacprzyk; POLCEN 2001,

„Określanie wartości rynkowej nieruchomości”, pod red. S. Źróbek, Wyd.UW-M, Olsztyn 2002,

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny.

Materiały źródłowe

KW nr: SW1K/00029972/2

Dane z ewidencji gruntów i budynków

Katalog SEKOCENBUD IV kwartał 2017

Wywiad terenowy i oględziny,

Dane o cenach transakcyjnych,

Informacje uzyskane w terenowych jednostkach administracji,

Inne dane i informacje otrzymane od zlecającego,

Informacje i dane własne autora opracowania.

2.3 Daty istotne dla wyceny

Data sporządzenia operatu szacunkowego 21.09.2018 r.

Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 21.09.2018 r.

Data, na która określono stan przedmiotu wyceny 12.09.2018 r.

Data dokonania oględzin 12.09.2018 r.

3 OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

3.1 Stan prawny nieruchomości

Zgodnie z zapisami w księdze wieczystej nr SW1K/00029972/2 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kłodzku ,

V Wydział Ksiąg Wieczystych (badanie z dnia 21.09.2018r.), współwłaścicielami nieruchomości sa na prawie wspólności ustawowej: Renata Bednarczuk i Jan Bednarczuk. W dziale III KW nie stwierdzono wpisów, stwierdzono wzmiankę o złożeniu wniosku dotyczącego ogłoszenia upadłości, w dziale IV KW stwierdzono wpisy dotyczące hipoteki umownej zwykłej i hipoteki umownej kaucyjnej. .

Treść zapisów z księgi wieczystej znajduje się jako załącznik do niniejszego operatu szacunkowego w formie notatki weryfikacyjnej księgi wieczystej.

3.2 Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków .

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 10 -

18 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 11 -

18 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 12 -

18 r.

Stwierdzono zgodnośc danych zawartych w treści KW z danymi ujawnionymi w treści ewidencji gruntów.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 13 -

18 r.

Fragment ortofotomapy

3.3 Oznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla terenu nieruchomości został sporządzony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego UCHWAŁA NR XXIII/207/16 RADY MIEJSKIEJ W BYSTRZYCY KŁODZKIEJ z dnia 22 kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla północno-zachodniej części obszaru miasta Bystrzyca Kłodzka i części obszaru wsi Stara Bystrzyca. Zgodnie z niniejszym planem teren lokalizacji wycenianej nieruchomości oznaczony jest symbolem B19MN/U – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 14 -

18 r.

3.4 Wydane decyzje administracyjne

Ze względu na wiek budynku nie przedstawiono zaświadczenia o oddaniu do użytku budynku . Dnia 09 stycznia 2013 r wydano Decyzję nr 7/XII/B/2013 -pozwolenie na rozbudowę budynku – nadbudowę części mieszkalnej nad tarasem.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 15 -

18 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 16 -

18 r.

Zawiadomienie o zakończeniu rozbudowy złożono 04 sierpnia 2016 r :

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 17 -

18 r.

3.5 Lokalizacja.

Bystrzyca Kłodzka t miasto w południowo-zachodniej Polsce, w województwie dolnośląskim, w powiecie

kłodzkim, siedziba gminy miejsko-wiejskiej Bystrzyca Kłodzka. Historycznie było położone w hrabstwie kłodzkim. Bystrzyca Kłodzka leży w Rowie Górnej Nysy, przy ujściu Bystrzycy do Nysy Kłodzkiej. Jedno z najważniejszych miast krainy historycznej zwanej ziemią kłodzką. Według danych GUS z 30 czerwca 2017 r. miasto miało 10 300 mieszkańców. Bystrzyca Kłodzka jest ośrodkiem przemysłu drzewnego, papierniczego, zapałczanego, spożywczego. W mieście istnieje kilka zakładów przemysłowych, które dają zatrudnienie mieszkańcom miasta i okolic. Od 2007 roku na

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 18 -

18 r.

terenie miasta istnieje podstrefa Wałbrzyskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej „Invest-Park”. Oprócz tego w mieście istnieje wiele sklepów, punktów usługowych, serwisowych, stacje benzynowe, serwisy samochodowe, hurtownie, kilka restauracji, hotel, posterunek policji, szpital . W mieście krzyżują się drogi krajowe i wojewódzkie:

Droga krajowa nr 33 (Kłodzko – Boboszów) , część korytarza tranzytowego w kierunku południowej Europy

Droga wojewódzka nr 392 (Bystrzyca Kłodzka – Lądek-Zdrój)

Droga wojewódzka nr 388 (Radków – Bystrzyca Kłodzka)

Przez miasto przebiega też linia kolejowa Kłodzko – Międzylesie. Istnieją dwie stacje kolejowe: Bystrzyca Kłodzka i Bystrzyca Kłodzka Przedmieście.

Lokalizacja miasta na tle regionu [żródło: google.pl/maps].

Wyceniana nieruchomość położona jest w śródmiejskiej części miasta , w rejonie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Otoczenie nieuciążliwe.

https://pl.wikipedia.org/wiki/Wa%C5%82brzyska_Specjalna_Strefa_Ekonomicznahttps://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_krajowa_nr_33_(Polska)https://pl.wikipedia.org/wiki/K%C5%82odzkohttps://pl.wikipedia.org/wiki/Bobosz%C3%B3whttps://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_wojew%C3%B3dzka_nr_392https://pl.wikipedia.org/wiki/L%C4%85dek-Zdr%C3%B3jhttps://pl.wikipedia.org/wiki/Droga_wojew%C3%B3dzka_nr_388https://pl.wikipedia.org/wiki/Radk%C3%B3whttps://pl.wikipedia.org/wiki/Linia_kolejowahttps://pl.wikipedia.org/wiki/Bystrzyca_K%C5%82odzka_(stacja_kolejowa)https://pl.wikipedia.org/wiki/Bystrzyca_K%C5%82odzka_Przedmie%C5%9Bcie

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 19 -

18 r.

Lokalizacja szczegółowa - [żródło: google.pl/maps].

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 20 -

18 r.

3.6 Stan techniczno – użytkowy

Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym w zabudowie wolnostojącej Nieruchomość ma kształt regularny o powierzchni 747 m

2.

Działka nr 804

Obszar 0,0747 ha (pow. przyjęto na podstawie danych formalno-prawnych)

Kształt regularny – trapez

Ogrodzenie Siatka stalowa na słupkach stalowych, na cokole betonowym

Dojazd Droga asfaltowa, oświetlona z chodnikiem dla pieszych.

Budynek mieszkalno-usługowy .

Rok budowy 1983, rozbudowany w 2016 r

Ilość kondygnacji 3

Podpiwniczenie nie

Powierzchnia użytkowa 291,11m²

Technologia wykonania tradycyjna

Fundamenty Żelbetowe

Ściany Murowane z cegły

Stropy Ceramiczne

Schody Wewnętrzne żelbetowe , ponadto stwierdzono zewnętrzną klatkę schodową stalową.

Konstrukcja dachu Drewniana, dwuspadowa

Pokrycie dachu Blacha ocynkowana

Stan techniczny Przeciętny , stopień zużycia technicznego szacunkowo 25%

Dostęp do drogi publicznej Bezpośredni dostęp do drogi publicznej: działka nr 881/2– droga gminna

Standard wykończenia i funkcjonalność.

Standard wykończenia

Przeciętny . W części mieszkalnej na podłogach parkiet drewniany, płytki ceramiczne, panele podłogowe. Na ścianach tynki cementowo-wapienne , powłoki malarskie, okładziny z płytek ceramicznych w łazienkach i w kuchni. W części usługowej na podłogach płytki ceramiczne, na ścianach okładziny z płytek ceramicznych. .Elementy wykończenia w przewadze co najmniej 20-letnie.

Funkcjonalność

Na parterze budynku zlokalizowana jest część usługowa- pomieszczenia, w których prowadzona była produkcja cukiernicza, Na wyższych kondygnacjach zlokalizowane są pomieszczenia mieszkalne.

Okna PCV

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 21 -

18 r.

Drzwi zewnętrzne Drewniane

Drzwi wewnętrzne Drewniane i płytowe

Układ funkcjonalny i zestawienie powierzchni :

Parter wg projektu budowlanego :

W porównaniu z doumnetacją przedstawioną przez właściciela jest zmiana w układzie

funkcjonalnym i w nazwach pomieszczeń, bez wpływu na powierzchnię użytkową.

1 piętro wg projektu budowlanego :

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 22 -

18 r.

Cześć nadbudowana (wg projektu nadbudowy):

Schowek: 2,9 m2

Sień:3,20 m2

Pokój:18,00 m2

Łazienka 2,70 m2

2 piętro (wg pomiaru własnego)

pokój 1 :10,65 m2

pokój 2: 21,82 m2

pokój 3: 4,98 m2

pokój 4: 4,14 m2

Przedpokój: 3,05 m2

Łazienka: 2,32 m2

Razem powierzchnia użytkowa: 291,11 m2

W tym: część usługowa:114,56 m2

Część mieszkalna: 176,55 m2

Do powierzchni użytkowej nie wliczono powierzchni garażu, kotłowni ze składem opału i loggi. Powierzchnię użytkową obliczono z uwzględnieniem wysokości części pomieszczeń ( poniżej 1,40 m -pominięto, poniżej 2,20 m przyjęto w 50%).

3.7 Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej.

Nieruchomość (budynek) posiada przyłącza i instalacje (w granicy działki):

Wodociągowe Miejskie

Kanalizacyjne Miejskie

Gaz Tak

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 23 -

18 r.

Ogrzewanie c.o. zasilane z kotła na paliwo stałe

Ciepła woda Piec c.o.

Energetyczne tak

4 ZASTOSOWANA PROCEDURA SZACOWANIA

4.1 Przyjęta wartość rynkowa oraz podejście, metoda i technika

W niniejszym operacie określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej WR na dzień sporządzenia wyceny według aktualnego stanu i poziomu cen w dacie jej wyceny dla potrzeb sprzedaży.

Przy określeniu wartości brano pod uwagę całokształt okoliczności występujących w trakcie eksponowania nieruchomości na rynku, wykonania odpowiedniego marketingu i negocjowania cen sprzedaży. Wybór określonego podejścia, metody i techniki uzależniono od wielu czynników, a w szczególności od:

• celu wyceny, • rodzaju i położenia nieruchomości, • funkcji wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, • stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, • stanu zagospodarowania, • dostępności danych o cenach nieruchomości podobnych (ilość i rodzaj możliwych do wykorzystania danych

zebranych na rynku nieruchomości). Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawne oraz zachowanie się rynku lokalnego nieruchomości - do

oszacowania wartości nieruchomości zastosowano:

Wartość rynkowa nieruchomości na dzień sporządzenia wyceny wg aktualnego stanu

Podejście Porównawcze

Metoda Porównania parami

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej

Podejście Porównawcze

Metoda Porównywania parami

Rodzaj wartości rynkowej ustalony został zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny.

Wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy „Wartość rynkowa interpretuje definicję wartości rynkowej: Pojęcie szacunkowa kwota- jest to cena wyrażona w pieniądzu do zapłacenia za nieruchomość w transakcji zawieranej

na warunkach rynkowych, przy której obie strony działają niezależnie od siebie. Wartość rynkowa to najbardziej prawdopodobna cena osiągalna na rynku na datę wyceny. Jest to najlepsza cena osiągalna przez sprzedającego i najkorzystniejsza cena osiągalna przez kupującego. Szacunek ten wyklucza w szczególności: cenę zawyżoną lub zaniżoną przez jakiekolwiek szczególne warunki lub okoliczności (np. finansowanie), które są nietypowe, umowy sprzedaży i najmu zwrotnego, szczególne wynagrodzenia lub koncesje udzielone przez kogokolwiek związanego z transakcją lub też jakiekolwiek elementy wartości szczególnej (tzn. uwzględniającej cechy nieruchomości, które posiadają specyficzną wartość dla konkretnego nabywcy). Użyte tu pojęcie „na warunkach rynkowych” oznacza, że upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Należy rozumieć zatem, że transakcja musi być poprzedzona odpowiednimi działaniami marketingowymi. Nieruchomość powinna być wyeksponowana na rynku w najwłaściwszy sposób, tak aby umożliwić sprzedaż za najlepszą, rozsądnie osiągalną cenę zgodnie z definicją wartości rynkowej. Długość okresu ekspozycji może być różna w zależności od warunków rynkowych, ale musi być wystarczająca, by umożliwić przyciągnięcie uwagi odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców nieruchomości. Okres ekspozycji na rynku poprzedza datę wyceny. Pojęcie w dniu wyceny. Stwierdzenie to wymaga, aby wartość rynkowa była określona na konkretną datę hipotetycznej

sprzedaży. Ponieważ warunki rynkowe mogą ulec zmianom, wartość w innym terminie może być inna. Wartość podana w wycenie odzwierciedla faktyczny stan rynku i okoliczności na datę wyceny, a nie na datę przeszłą lub przyszłą. Definicja zakłada także równoczesne zawarcie i wykonanie umowy sprzedaży w dacie wyceny. Wartość rynkowa jest określeniem wartości na chwilę hipotetycznej transakcji, a nie w ujęciu długookresowym, jak np. przy określaniu wartości bankowo-hipotecznej.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 24 -

18 r.

Pojęcie kwota jaką można uzyskać. Jest to kwota szacunkowa, a nie uprzednio określona lub faktycznie ustalona cena sprzedaży. Jest to cena, po której rynek spodziewa się zrealizować transakcję na datę wyceny przy spełnieniu wszystkich innych elementów definicji wartości rynkowej. Wykorzystanie słowa „można” oddaje sens rozsądnego oczekiwania odnośnie ceny. Rzeczoznawca nie może zatem przyjmować nierealistycznych założeń dotyczących warunków rynkowych lub też zakładać poziomu wartości rynkowej powyżej tej, jaka jest rozsądnie osiągalna. Pojęcie nieruchomość. Przy wycenie nieruchomości należy uwzględnić wszystkie jej atrybuty prawne, fizyczne,

ekonomiczne i inne oraz wszelkie pozytywne i negatywne aspekty. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien wykluczyć elementy niezwiązane trwale z nieruchomością, takie jak np.: wyposażenie lub inne ruchomości, poza cenowe zachęty do zakupu lub inne. Wartość rynkowa nieruchomości odzwierciedla potencjał nieruchomości, który byłby uwzględniony przez uczestników rynku w dniu wyceny. Może zatem uwzględniać inne możliwe wykorzystanie nieruchomości, które stanie się możliwe po wprowadzeniu odpowiednich zmian, np. nowych decyzji planistycznych i budowlanych, rozwoju odpowiedniej infrastruktury, rozwoju rynku lub innych. Stąd wartość rynkowa może odzwierciedlać dodatkowy element uwzględniany w wartości rynkowej, ale tylko taki, jaki kupujący jest skłonny zapłacić w nadziei, że nieruchomość uzyska możliwość lepszego sposobu użytkowania lub nastąpią możliwości jej rozwoju, które zaowocują zwyżką jej wartości nad tą osiągalną przy obecnie obowiązujących ograniczeniach. Przyszła możliwość wykorzystania nieruchomości w sposób, który w dniu wyceny nie jest jeszcze dopuszczalny, musi być jednak na tyle prawdopodobna, aby realnym było założenie, że racjonalnie działający uczestnicy rynku taką możliwość w dniu wyceny dostrzegają i są gotowi uwzględnić jej istnienie w cenie sprzedaży. Pojęcie pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy . Zakłada się tu

hipotetycznego kupującego, a nie faktycznego nabywcę. Osoba ta jest zmotywowana, ale nieprzymuszona do zakupu. Kupujący ten nie jest ani przesadnie zainteresowany zakupem ani zdeterminowany do zakupu za każdą cenę. Jest również osobą, która dokonuje zakupu z uwzględnieniem bieżących realiów rynkowych i bieżących oczekiwań, nie zaś w oparciu o wyimaginowany lub hipotetyczny rynek, który nie może być scharakteryzowany ani nie ma pewności co do jego zaistnienia. Przyjmuje się, że hipotetyczny kupujący jest pragmatyczny i nie zapłaciłby wyższej ceny niż ta, którą dyktuje rynek. Nie można przy tym zakładać, że waha się lub jest niechętny do zakupu. Obecny właściciel nieruchomości jest także zaliczony do tych osób, które stanowią rynek i mógłby być potencjalnym nabywcą w hipotetycznej transakcji. Również w odniesieniu do sprzedającego, należy przyjąć, że jest to hipotetyczny sprzedający, a nie faktyczny właściciel. Zakłada się, że nie jest on ani przesadnie zainteresowany ani zmuszony do sprzedaży za każdą cenę. Nie jest on też przygotowany do wstrzymywania sprzedaży w oczekiwaniu na osiągnięcie ceny, która nie jest racjonalna w obecnej sytuacji rynkowej. Sprzedający jest zmotywowany do sprzedania nieruchomości na warunkach rynkowych za najlepszą cenę osiągalną na wolnym rynku po przeprowadzeniu odpowiednich działań marketingowych. Faktyczne okoliczności istniejące w przypadku rzeczywistego właściciela nie są częścią tych rozważań, ponieważ „sprzedający mający stanowczy zamiar zawarcia umowy” jest właścicielem hipotetycznym. Pojęcie strony działają z rozeznaniem i postępują rozważnie. Zakłada się, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są

poinformowani, co do charakteru i cech nieruchomości, jej faktycznego i potencjalnego wykorzystania oraz stanu rynku na dzień wyceny. Strony opierają się więc na tym, co na podstawie informacji dostępnej na ten dzień można w rozsądny sposób przewidzieć. Przyjmuje się, że każda ze stron działa we własnym interesie i w zgodzie ze swoją wiedzą, a także rozważnie szuka najlepszej dla siebie ceny w tej konkretnej transakcji. Rozwaga powinna być oceniana w kontekście stanu rynku na dzień wyceny, a nie z perspektywy czasu na przyszłą datę. Niekoniecznie nierozważnym jest dla sprzedającego sprzedawać nieruchomość na rynku charakteryzującym się spadkiem cen, które już są niższe niż te, występujące we wcześniejszych warunkach rynkowych. W takich przypadkach, tak jak w innych sytuacjach kupna-sprzedaży na rynkach charakteryzujących się zmiennością cen, rozważny kupujący lub sprzedający postępuje w zgodzie z najpełniejszymi dostępnymi w danym momencie informacjami rynkowymi. Pojęcie strony nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zakłada się, że każda ze stron jest zmotywowana do

dokonania transakcji, nie jest jednak zmuszona ani nadmiernie nakłaniana do jej zakończenia. W przypadku przedmiotowej nieruchomości wykorzystanie na cele mieszkaniowe –zabudowa

mieszkaniowa jednorodzinna stanowi najkorzystniejszy sposób zagospodarowania wycenianej nieruchomości.

Wartość rynkowa może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejścia dochodowego i podejścia mieszanego z wykorzystaniem danych rynkowych odpowiednich do zastosowanej metody wyceny, w szczególności dotyczących cen, dochodów, stóp zwrotu i kosztów.

Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

Podejście porównawcze.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi /porównywalnymi/ o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych.

Przedmiot wyceny jest porównywany z nieruchomościami porównywalnymi w rozumieniu potencjalnego, typowo poinformowanego nabywcy. Stosuje się je, jeżeli znane są ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 25 -

18 r.

Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście porównawcze, gdyż spełnione są trzy główne warunki:

rynek jest w miarę stabilny, odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych cechach, co nieruchomość

wyceniana, nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch ostatnich lat.

Metoda porównywania parami.

1) Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,

2) Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3) Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4) Wybór do porównań, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do

nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z

cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6) Wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy

nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi. 7) Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę

poprawek kwotowych. 8) Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej

z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określenie ewentualnego dodatkowego współczynnika korekcyjnego Kz przedziału [0,90-1,10] uwzględniającego

cechy szczególne nie ujęte w zbiorze współczynników korygujących i inne szczególne cechy nieruchomości wycenianej.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Informacyjnie w procesie wyceny oszacowano wartość odtworzeniową nieruchomości, w podejściu kosztowym. Art. 153 ust 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami .stanowi, że podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości szczegółowo określa metodologię określenia wartości w podejściu kosztowym . § 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia. § 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 151 ust.3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach. 2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust.3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. § 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. 2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. § 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. 2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. 3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. 4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. 5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

Metodologia określenia kosztu odtworzenia części składowych gruntu

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 26 -

18 r.

składowych. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Ze względu na charakter części składowych wycenianej nieruchomości oszacowany zostanie koszt ich odtworzenia.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. Charakter części składowej wycenianej nieruchomości umożliwia zastosowanie w procesie wyceny techniki wskaźnikowej

Algorytm postępowania jest następujący:

WOB = Cn x (1 + WKD/100) x (1-Szt/100) x Er gdzie: WOB – koszt odtworzenia budowli Cn – cena wskaźnikowa n- poszczególne elementy scalone WKD – procentowy wskaźnik kosztów dodatkowych ( koszty opracowania Dokumentacji, nadzoru budowlanego itp.) liczony od kosztów odtworzenia robót budowlanych. Szt – stopień zużycia % Er - współczynnik przeliczeniowy dla regionu. Koszty dodatkowe: Jako koszty dodatkowe przyjęto wykonanie dokumentacji i nadzoru budowlanego. Na podstawie analizy rynku przyjęto koszty dodatkowe na poziomie 3%.

5 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

5.1 Charakterystyka rynku

Obszar rynku lokalnego analizowany w przedmiotowej wycenie obejmuje powiat kłodzki oraz dodatkowo dla nieruchomości zabudowanych - powiaty sąsiednie kłodzki oraz dzierżoniowski i ząbkowicki , gdzie znajdują się obiekty podobne pod względem charakteru i przeznaczenia.

5.2 Rodzaj rynku lokalnego

Rodzaj rynku przyjętego do wyceny uwarunkowany jest typem wycenianej nieruchomości. W przypadku przedmiotowej wyceny, jest to rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalno-usługowymi i budynkami mieszkalnymi. Do wyceny nieruchomości zabudowanej przyjęto transakcje budynkami, charakteryzującymi się najbardziej podobną technologią wykonania, wielkością oraz zbliżonym stanem technicznym, standardem wykończenia i wyposażenia.

5.3 Okres badania cen

Ze względu na średnio rozwinięty lokalny rynek kupna-sprzedaży nieruchomości zabudowanych, charakteryzujący się średnią liczbą transakcji rozszerzono czasową analizę do dwóch lat poprzedzających wycenę.

5.4 Analiza rynku

Ogólna sytuacja makroekonomiczna

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 27 -

18 r.

Roczna dynamika cen towarów i usług konsumpcyjnych w Polsce w grudniu 2017 osiągnęła poziom około 2% i był to już kolejny miesiąc, w którym inflacja przekroczyła poziom 2% . Wzrost cen wynikał głównie ze zmian cen żywności oraz silnego popytu wewnętrznego i rosnącej presji płacowej. Wzrost gospodarczy w drugim półroczu 2017 r wyniósł około 4,5 % . Głównym czynnikiem wzrostu PKB pozostał wzrost popytu konsumpcyjnego, wynikający z wysokiego zatrudnienia i dalszego wzrostu dochodów gospodarstw domowych. Czynnikiem umacniającym wzrost gospodarczy były także relatywnie szybko rosnące inwestycje przedsiębiorstw. Narodowy Bank Polski w „ Założeniach polityki pieniężnej na rok 2018” prognozuje, że wzrost gospodarczy w 2018 r. pozostanie stabilny, choć nieco niższy niż w 2017 r. Jednocześnie tempo wzrostu inwestycji powinno w 2018 r. być szybsze niż w tym roku. Z jednej strony oczekiwana jest wyższa niż w 2017 r. dynamika inwestycji, głównie ze względu na zwiększony napływ środków z budżetu UE w ramach perspektywy finansowej 2014-2020. Wzrostowi inwestycji będzie również sprzyjał rosnący popyt, przy coraz większym wykorzystaniu zdolności produkcyjnych w gospodarce, a także korzystna sytuacja finansowa przedsiębiorstw i duża dostępność kredytu" . Na podstawie dostępnych prognoz można oczekiwać, że w 2018 r. w polskiej gospodarce nie wystąpią istotne nierównowagi makroekonomiczne- ani zewnętrzne, ani wewnętrzne. Stopa bezrobocia rejestrowanego w Polsce wyniosła w listopadzie 2017 r 6,5 % , co oznacza spadek o 2 % w stosunku do stycznia 2017 r 8,2%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie nominalne brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło w listopadzie 2017 r :4 611 zł (wzrost o 9,0% w ujęciu nominalnym w stosunku do średniej z 2016 r ). Mimo podnoszonych systematycznie prognoz dla Polski, w publikowanych prognozach widać tendencję to lekkiego hamowania wzrostu gospodarczego w kolejnych latach. Prognozowany jest również wzrost inflacji.

a) Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową

Rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe i mieszkaniowe w mieście Bystrzyca Kłodzka charakteryzuje się mała ilością transakcji kupna - sprzedaży. Ograniczona liczba transakcji wynika z:

ograniczonej podaży odpowiednich nieruchomości na terenie miasta , co wynika między innymi z ograniczonej powierzchni gruntów dla których sporządzono miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem terenów pod mieszkalnictwo oraz braku infrastruktury ( drogi, sieci uzbrojenia terenu) na terenach przeznaczonych pod mieszkalnictwo

dość niskiego potencjału ekonomicznego rynku lokalnego W przeważającej ilości zawarte transakcje to transakcje wolnorynkowe. Ponadto występuje niewielka ilość

sprzedaży nieruchomości gruntowych przez Gminę Bystrzyca Kłodzka w trybie przetargowym. Średnie ceny gruntów zbywanych w drodze przetargu nie odbiegają od średnich cen gruntów zbywanych na wolnym rynku. Większość notowanych transakcji dotyczy nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności.

Z analizy lokalnego rynku ( analizie poddano teren powiatu kłodzkiego i powiatów sąsiednich) wynika, że na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych zaobserwowano w ostatnich dwóch latach stabilizację relacji popytu i podaży na działki budowlane – ceny nieruchomości znajdowały się w fazie stagnacji. Obrazuje to poniższy wykres, sporządzony na podstawie danych dotyczących kilkuset transakcji dotyczących działek niezabudowanych, zanotowanych w okresie dwóch ostatnich lat .

W zależności od powierzchni działki niezabudowane, które były przedmiotem obrotu na rynku objętym analizą,

podzielono na osiem grup i w poniższej tabeli wskazano procentowe udziały poszczególnych grup w ogólnej liczbie transakcji.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 28 -

18 r.

pow. działki

(m2)

udział

procentowy

do 800 17%

od 800 do 1200 22%

od 1200 do 1800 27%

od 1800 do 2500 14%

od 2500 do 5000 15%

powyżej 5000 5%

Porównując udziały procentowe poszczególnych grup z danymi z lat 2012-2016 obserwuje się coraz większy

udział mniejszych działek. Zaobserwowano, że coraz częściej przedmiotem obrotu na lokalnym rynku są działki o minimalnych powierzchniach określonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego – notowane są transakcje dotyczące działek niezabudowanych o powierzchniach około 7 - 8 arów ( przeważnie zlokalizowanych na terenach miejskich). Na terenach wiejskich średnia powierzchnia działki będącej przedmiotem obrotu na lokalnym rynku to obszar około 2100 m2, a na terenie miasta: około 1950 m2.

Lokalny rynek nieruchomości niezabudowanych jest rynkiem, który kształtowany jest zarówno przez rodzimych inwestorów, jak również przez inwestorów zewnętrznych. Zjawisko to jest obserwowane szczególnie w miastach uzdrowiskowych powiatu kłodzkiego. Szacunkowo około 95% wszystkich transakcji dotyczy nabycia nieruchomości w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych , tylko 5% w celach spekulacyjnych lub jako lokata kapitału. Na rynku lokalnym nie jest obserwowany tzw „głód ziemi” , w wielu miejscowościach wydzielone zostały działki budowlane i trwa ich ekspozycja na rynku , a sprzedający nie są skłonni do obniżenia cen nieruchomości – godzą się na dłuższa ekspozycję na rynku.

Czas ekspozycji nieruchomości gruntowej niezabudowanej wynosi średnio około 6 miesięcy. Wybrane niżej ceny stanowią ceny kształtujące się na rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod

budownictwo mieszkaniowo-usługowe w okresie dwóch lat.

Lp Obręb Gmina

Pow.

Gruntu

[m2]

Cena

transakcyjna

[zł]

cena 1m2

pow. gruntu

[zł]

Dataforma

transakcji

1 Centrum Bystrzyca Kłodzka 42 7000,00 166,67 07.03.2017 wolny rynek

2 Nowe Miasto Kłodzko 174 35 000 201,15 18.08.2016 wolny rynek

3 Słone Kudowa-Zdrój 784 95 940 122,37 27.04.2017 przetarg

4 Centrum Kłodzko 59 11 410 193,39 21.07.2017 przetarg

5 Stare Miasto Lądek -Zdrój 210 23 862 113,63 09.02.2018 wolny rynek

6 Osiedle Bielawa 250 42 000 168,00 10.01.2017 wolny rynek

Cmax 201,15

Cmin 113,63

ΔC 87,52

Trend czasowy

Analiza danych dotyczących cen transakcyjnych działek niezabudowanych na rynku lokalnym wskazuje na stabilizację cen. Notowane są okresowe wahania cen. W związku z tym uzasadnione jest przyjęcie trendu na poziomie 0%

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 29 -

18 r.

Badanie i wnikliwa analiza rynku lokalnego (preferencje rynkowe potencjalnych nabywców oraz badania

sondażowo-ankietowe), interesującego nas typu nieruchomości niezabudowanych wykazała, że na ceny rynkowe wpływają następujące cechy nieruchomości, które wraz z ich gradacją przedstawiono w tabeli poniżej

Lp

Atrybuty

Waga w %

atrybutu 1 2 3

1 Lokalizacja 25

Dobra

Przeciętne, małe miasto. Populacja

poniżej 25 tys.

Korzystna

Duże miasto, populacja powyżej 25 tys.lub

miasto uzdrowiskowe

2 Sąsiedztwo 25

Niekorzystne – tereny

niezabudowane, tereny rozproszonej zabudowy, w

szczególności obrzeza miasta

Przeciętne -

Tereny zabudowy mieszkaniowej,

oddalone od punktów handlowych i

usługowych, w szczególności

pośrednia część miasta

Korzystne – tereny

koncentracji zabudowy mieszkaniowej i

usługowej, w szczególności centrum i śródmieście miasta

3 Uzbrojenie terenu

20 Brak lub jedna sieć Nie pełne – dwie sieci Pełne lub bez gazu

4 Dostępność komunikacyjna

20

Słaba – dojazd drogą

gruntową lub asfaltową w słabym stanie lub utrudniony dojazd

Przeciętna – dojazd

drogą asfaltową lub utwardzoną w dobrym

stanie

Dobra – dojazd droga

asfaltową z dobrym dostępem do głównych

dróg

5 Powierzchnia działki

10 powyżej 500 m2 Od 201 do 500 m

2 do 200 m

2

RAZEM 100

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 30 -

18 r.

b) Analiza rynku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalno-usługowymi

Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalno-usługowymi i mieszkalnymi na terenie miasta Bystrzyca Kłodzka i innych miejscowości powiatu kłodzkiego jest rynkiem słabo rozwiniętym, charakteryzuje się małą ilością transakcji.

W przeważającej ilości zanotowane transakcje są transakcjami wolnorynkowymi. Z informacji uzyskanych w Wydziale Geodezji, Kartografii i Katastru Starostwa Powiatowego w Kłodzku, a także w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że na lokalnym rynku nieruchomości zaobserwowano w ostatnim roku średni popyt na budynki mieszkalno-usługowe i mieszkalne - częściej potencjalni nabywcy decydują się na indywidualną inwestycję, kierując się niższymi nakładami finansowymi oraz realizacją własnych koncepcji. Z drugiej zaś strony na rynku nieruchomości obserwowana jest średnia podaż nieruchomości zabudowanych. Z informacji zebranych w lokalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika, że średni czas ekspozycji nieruchomości zabudowanej na rynku trwa około 6 miesięcy. W przypadku nieruchomości o powierzchni użytkowej odbiegającej od standardowej powierzchni budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy spodziewać się dłuższej ekspozycji nieruchomości na rynku – szacunkowo nawet do około 24 miesięcy.

Zaobserwowano, iż współczynnik zmian cen w okresie dwóch ostatnich lat kształtował się na poziomie wzc = 0 % miesięcznie – ceny znajdują się w fazie stagnacji. Rynek domów od lat należy do najbardziej stabilnego cenowo segmentu rynku nieruchomości w Polsce. Ceny nie ulegają tak dużym i częstym wahaniom jak w przypadku mieszkań. Zbyt mała liczba transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi nie pozwala na dokładne obliczenia wpływu czasu na poziom cen, ale odnosząc się do sytuacji na rynku jak najbardziej zbliżonego - rynku działek niezabudowanych nie stwierdza się wzrostu, ani też spadku cen działek.

Na podstawie analizy rynku stwierdzono, iż nie można zdecydowanie wyróżnić preferowanego charakteru zabudowy na rynku. Dom w zabudowie szeregowej i bliźniaczej znajdują nabywców wśród osób szukający poczucie bezpieczeństwa, i mniejszej powierzchni użytkowej - młode rodziny lub starsze samotne małżeństwa, domy w zabudowie wolnostojącej poszukują osoby mające potrzebę posiadania dużego domu i ogrodu. Znacznie częściej na lokalnym rynku sa przedmiotem obrotu nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi o powierzchni użytkowej do około 120 m2, niż o powierzchni większej. Budynki mieszkalne o powierzchni powyżej 200 m2 są sporadycznie przedmiotem obrotu.

Na terenie miasta Polanica-Zdrój i na obrzeżach miasta Kłodzko obserwowane jest zjawisko budowania budynków mieszkalnych jednorodzinnych przez deweloperów. W innych miastach regionu nie powstają podobne inwestycje.

Na lokalnym rynku nieruchomości ceny transakcyjne kupna – sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami podobnymi do wycenianego kształtują się w granicach od ok. 1758 zł/m² do ok. 2416 zł/m². Głównym czynnikiem cenotwórczym jest stan techniczno-użytkowy budynku. Pozostałe atrybuty mające istotny wpływ na poziom cen na lokalnym rynku to lokalizacja, sąsiedztwo, walory architektoniczne, stan zagospodarowania działki, wielkość p. u. budynku oraz wielkość działki.

W poniższej tabeli przedstawiono wybrane transakcje dotyczące nieruchomości podobnych do wycenianej, zanotowane na lokalnym rynku.

Lp Gmina Miejscowość Ulicapow.

Działki

Pow.

użyt.Cena trans cena 1m2 Data

1 Nowa Ruda Sokolec x 1582 220 490 000,00 2 227,27 2018.03.28

2 Duszniki-Zdrój Duszniki-Zdrój Kolejowa 621 250 450 000,00 1 800,00 2018.07.11

3 Zabkowice Śl Zabkowice Śl Pogodna 842 260 580 000,00 2 230,77 2017.04.19

4 Kudowa-Zdrój Kudowa-Zdrój Turystyczna 475 220 400 000,00 1 818,18 2016.10.26

5 Kudowa-Zdrój Kudowa-Zdrój Chrobrego 373 150 335 000,00 2 233,33 2018.01.25

6 Radków Wambierzyce Wiejska 3538 290 510 000,00 1 758,62 2017.09.04

7 Nowa Ruda Wolibórz - 2416 130 280 000,00 2 153,85 2017.12.19

Cmax 2 233,33

Cmin 1 758,62

ΔC 474,71

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 31 -

18 r.

Z analizy transakcji na rynku lokalnym oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami wynika, że dla potencjalnego nabywcy decydujące są następujące cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, których wagi przedstawiają się następująco:

Trend czasowy.

Mała liczba transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi nie pozwala na przeprowadzenie dokładnych obliczeń dotyczących wpływu czasu na ceny nieruchomości. Odwołując się do rynku, na którym podobne obliczenia są możliwe – nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową nie stwierdzono w okresie dwóch ostatnich lat wzrostu, ani też spadku cen działek niezabudowanych, co obrazuje poniższy wykres . W związku z powyższym nie przyjęto poprawki z tego tytułu (tzw. trendu czasowego). Założenia przyjęte do analizy:

o jednostką odniesienia jest dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości jest 1 m2 powierzchni

użytkowej budynku

Lp.

Atrybuty

Waga w [%]

Stopnie nasilenia atrybutów

1 2 3

1 Położenie ogólne 20 Typowa wieś

Typowe miasto lub wieś

atrakcyjna turystycznie

Miasto uzdrowiskowe lub miasto powiatowe

2 Stan techniczny

budynku 20

Przeciętny

(Stopień zużycia technicznego od 20 do

30%.)

Dobry

(Stopień zużycia technicznego

od 10 do 20%.)

3 Standard

wykończenia 20

Przeciętny

(elementy wykończenia wewnętrznego

kilkudziesięcioletnie, przeciętny standard

materiałów wykończeniowych, lub stan deweloperski, do

wykończenia)

Dobry

(Pomieszczenia budynku wykończone przy użyciu

przeciętnej jakości materiałów, niektóre pomieszczenia lub

elementy wymagają poniesienia

nieznacznych nakładów na wykończenie lub

odświeżenie. Zastosowano typowe

rozwiązania techniczno – funkcjonalne i aranżacyjne)

B. dobry

( Pomieszczenia budynku całkowicie wykończone przy

użyciu bardzo dobrej jakości materiałów wykończeniowych.

Zastosowano nowoczesne rozwiązania techniczno – funkcjonalne i aranżacyjne )

4 Sąsiedztwo 25 Słabe

Uciążliwe sąsiedztwo - np. teren zalewowy

Przeciętne -sąsiedztwo

zabudowy zagrodowej i rozproszonej zabudowy

mieszkaniowej

Dobre – sąsiedztwo

zabudowy mieszkaniowej

5 Dodatkowa

powierzchnia gospodarcza

5 Brak

Występuje

(w budynku lub na nieruchomości występują

powierzchnie nie uwzględnione w

powierzchni użytkowej budynku (np. garaż,

piwnica, kotłownia lub dodatkowe budynki

gospodarcze)

6 Powierzchnia

użytkowa 5

Przeciętna powyżej

250 m2- od 250,01 m2

Dobra

od 200,01 do 250 m

2

B. dobra

do 200 m2

7 Powierzchnia

działki 5

Przeciętna

Do 1000 m2

Dobra

Od 1001m2 do 2000 m2

B dobra

– od 2001 m2

RAZEM 100

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 32 -

18 r.

6 OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY

a) Określenie wartości rynkowej gruntu Obiekty porównawcze (które były przedmiotem obrotu na przyjętym obszarze rynku lokalnego w

monitorowanym czasie) wybrano spośród nieruchomości podobnych ze zbioru przedstawionego w postaci tabelarycznej. Obiekty te zostały zakwalifikowane jako najbardziej podobne, pod kątem cech rynkowych, do przedmiotu wyceny.

Dane dotyczące cech tych nieruchomości (cechy którymi różnią się nieruchomości względem siebie i nieruchomością wycenianą) mające wpływ na ceny rynkowe, na analizowanym obszarze, wykorzystano do obliczenia poprawek (w postaci procentowego i kwotowego wpływu na wartość 1 m

2 nieruchomości wycenianej).

Lp Obręb Gmina

Pow.

Gruntu

[m2]

Cena

transakcyjna

[zł]

cena 1m2

pow. gruntu

[zł]

Cena

zaktualizowana

1m2

Data

1 Stare Miasto Lądek -Zdrój 210 23 862 113,63 113,63 09.02.2018

2 Osiedle Bielawa 250 42 000 168,00 168,00 10.01.2017

3 Słone Kudowa-Zdrój 784 95 940 122,37 122,37 27.04.2017 Obiekt 1 rodzaj praw do gruntu – prawo własności forma transakcji – wolny rynek przeznaczenie – usługi komercyjne(przeznaczenie podstawowe), funkcja mieszkaniowa w obiektach usługowych(przeznaczenie dopuszczalne)

Lokalizacja korzystna

Sąsiedztwo korzystne

Uzbrojenie terenu pełne

Dostępność komunikacyjna

dobra

Powierzchnia działki 210

Obiekt 2 rodzaj praw do gruntu – prawo własności; forma transakcji – obrót prywatny przeznaczenie - Zabudowa mieszkaniowa, mieszkaniowo-usługowa,


Sąsiedztwo przeciętne



przeciętna


Obiekt 3 rodzaj praw do gruntu – prawo własności forma transakcji – przetarg przeznaczenie –zabudowa mieszkaniowa z towarzyszącym usługami


Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 33 -

18 r.




przeciętna


Wartość rynkową nieruchomości ustalono w zależności od cechy nieruchomości sprzedanej oraz od różnic między cechami głównymi w każdej parze porównawczej.

WRg = P x C

gdzie: WRg - wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej P - powierzchnia C - wyliczona cena jednego metra kwadratowego wg obliczeń w załączniku nr 2

WRg = 747 m² x 123,00 zł/m² = 91 881 zł, przyjęto 92 000zł.

b) Określenie wartości rynkowej na dzień sporządzenia wyceny wg aktualnego stanu .

Obiekty porównawcze (które były przedmiotem obrotu na przyjętym obszarze rynku lokalnego w monitorowanym czasie) wybrano spośród nieruchomości podobnych ze zbioru przedstawionego w postaci tabelarycznej. Obiekty te zostały zakwalifikowane jako najbardziej podobne, pod kątem cech rynkowych, do przedmiotu wyceny.

Dane dotyczące cech tych nieruchomości (cechy którymi różnią się nieruchomości względem siebie i nieruchomością wycenianą) mające wpływ na ceny rynkowe, na analizowanym obszarze, wykorzystano do obliczenia poprawek (w postaci procentowego i kwotowego wpływu na wartość 1 m

2 nieruchomości wycenianej).

Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni użytkowej budynku

Lp Gmina miejscowość ulicapow.

działki

pow.

użyt.

Cena

transakcyjnacena 1m2 Data transakcji

1 Duszniki-Zdrój Duszniki-Zdrój Kolejowa 621 250 450 000,00 1 800,00 2018.07.11

2 Zabkowice Śl Zabkowice Śl Pogodna 842 260 580 000,00 2 230,77 2017.04.19

3 Radków Wambierzyce Wiejska 3538 290 510 000,00 1 758,62 2017.09.04

Opis nieruchomości porównawczych

Obiekt 1 Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym ( ze sklepem i warsztatem w przyziemiu), wzniesionym w technologii tradycyjnej około 1980 r , Rodzaj praw: prawo własności forma transakcji: obrót prywatny Nieruchomości przypisano następujące atrybuty:

Położenie ogólne miasto

uzdrowiskowe

Stan techniczny budynku dobry

Standard wykończenia dobry

Sąsiedztwo dobre

Dodatkowa powierzchnia gospodarcza

brak

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 34 -

18 r.

Powierzchnia użytkowa dobra

Powierzchnia działki przeciętna

Obiekt 2 Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym ( z zakładem usługowym w przyziemiu) wzniesionym w technologii tradycyjnej około 1990 r , Rodzaj praw: prawo własności forma transakcji: obrót prywatny Nieruchomości przypisano następujące atrybuty:

Położenie ogólne miasto powiatowe

Stan techniczny budynku dobry

Standard wykończenia bardzo dobry

Sąsiedztwo dobre


występuje

Powierzchnia użytkowa przeciętna

Powierzchnia działki przeciętna

Obiekt 3

Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalno-usługowym ( z pokojami do wynajęcia) wzniesionym w technologii tradycyjnej około 1980 r , Rodzaj praw: prawo własności forma transakcji: obrót prywatny Nieruchomości przypisano następujące atrybuty:

Położenie ogólne wieś

atrakcyjna turystycznie

Stan techniczny budynku przeciętny

Standard wykończenia dobry



występuje

Powierzchnia użytkowa przeciętna

Powierzchnia działki b dobra

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 35 -

18 r.

Wartość rynkową przedmiotu wyceny ustalono w zależności od cechy nieruchomości sprzedanej oraz od różnic między cechami głównymi w każdej parze porównawczej:

WR = P x C

gdzie: WRp - wartość rynkowa nieruchomości P - powierzchnia użytkowa C - wyliczona średnia cena jednego metra kwadratowego – wg obliczeń w załączniku nr 3

WR = 291,11 m² x 1787,38 zł/m² = 520 324 zł, przyjęto 520 000 zł

c) oszacowanie kosztu odtworzenia budynku

Na podstawie dostępnych cenników BCO IV kwartał 2017 r. wskaźnik kosztu odtworzenie budynku mieszkalnego podobnego do wycenianego wynosi 2386,63 zł/m2. Pozycja katalogowa BCO 1110-111 Wartość odtworzenia części składowych nieruchomości zostanie określona wg wzoru.

)1( SzPuKoWo

WOB =KO x Pu x (1-Sz) Gdzie: WOB – wartość odtworzeniowa części składowych nieruchomości Ko – koszt odtworzenia części składowych Pu – powierzchnia użytkowa Sz – Stopień zużycia budynku WOB = 2386,63 zł/m

2 x 291,11 x 1,0 x (1-0,25) = 521 079 zł, przyjęto 521 000 zł

e) Obliczenie wartości odtworzeniowej nieruchomości.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości.

WO = WOB + WRg gdzie: WOB – koszt odtworzenia obiektu WRg - wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej

WO = 521 000 zł + 92 000zł = 613 000 zł Oszacowana wartość odtworzeniowa nieruchomości jest na poziomie wyższym, niż wartość rynkowa nieruchomości, co jest uzasadnione z jednej strony czynnikami wpływającymi na wartość odtworzeniową- powierzchnią i wartością działki, stanem i powierzchnia budynku, a z drugiej strony – stanem rynku nieruchomości zabudowanych przekładającym się na wartość rynkowa nieruchomości.

f) Określenie wartości dla sprzedaży wymuszonej

Sprzedaż wymuszona ma miejsce wtedy, gdy nie są spełnione warunki transakcji wolnorynkowej, szczególnie w zakresie czasu eksponowania nieruchomości na rynku. Następuje to np. wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacać zadłużenia i bank decyduje się skorzystać z hipoteki. Sprzedaż winna nastąpić możliwie szybko, aby nie pogłębiać strat kredytodawcy. Pośpiech ten powoduje skrócenie czasu eksponowania nieruchomości na rynku wskutek czego oferta

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 36 -

18 r.

dotrze do ograniczonego kręgu nabywców. Wartość tą wyznaczono na podstawie określonej wartości rynkowej w następujący sposób:

WRW = WR x Wa x Wc

Gdzie: WR - wartość rynkowa, Wa - współczynnik ogólnej atrakcyjności, Wc - współczynnik zachęty ceną wywoławczą.

Współczynnik atrakcyjności oznacza wzrost lub obniżenie wartości spowodowane dodatkowymi cechami. Biorąc pod uwagę położenie, sąsiedztwo , , stan rynku określono współczynnik atrakcyjności na poziomie 90 %. Współczynnik zachęty cenowej spowoduje, że nabywca mniej wybredny, spośród kilku podobnych wybierze

nieruchomość najtańszą. Poziom współczynnika zachęty cenowej wynika z aktywności rynku. Istotnym parametrem na lokalnym rynku jest cena globalna, a więc przy małej powierzchni użytkowej można uzyskać wyższą cenę 1m

2

powierzchni użytkowej. Współczynnik zachęty cenowej dla przedmiotowej nieruchomości określono na poziomie 90 %.

Dla nieruchomości szacowanej przyjmuję współczynniki: Wa = 0,90 (10% obniżenia wartości), Wc = 0,90 (10% obniżenia wartości).

WRW = 520 000,00 zł x 0,90 x 0,90 = 421 000,00 zł,

(w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych)

7 WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Niniejszy operat sporządzono w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalno-usługowym. Z uwagi na rodzaj przedmiotu wyceny, sposób użytkowania, cechy fizyczne i rynkowe, jak również zalecenia Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny - określona wartość, to wartość rynkowa dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania oszacowana przy użyciu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Dla potrzeb wyceny określono obszar i rodzaj rynku lokalnego, skąd powzięto informacje, a następnie poddano je analizie, w wyniku, której ustalono i wyliczono wartość rynkową na poziomie:

Wartość rynkowa wg stanu aktualnego WRA

WR = 520 000 zł słownie: pięćset dwadzieścia tysięcy złotych

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej WRg

WRg = 92 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt dwa tysiące złotych

Wartość odtworzeniowa WO ( informacyjnie)

WO = 613 000 zł słownie: sześćset trzynaście tysięcy złotych

Wartość nieruchomości dla sprzedaży wymuszonej WRW

WRW = 421 000 zł słownie: czterysta dwadzieścia jeden tysięcy złotych

Wartość rynkowa przedmiotowego prawa określona została na podstawie wnikliwej analizy rynku lokalnego, danych zawartych w aktach notarialnych (dostępnych do dnia wyceny), danych z lokalnych biur obrotu nieruchomościami, a także w oparciu o cechy wycenianej nieruchomości i przyjęte założenia. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest na poziomie wyższym, niż wartość rynkowa ze względu na cechy wycenianej nieruchomości , przede wszystkim sąsiedztwo i lokalizację.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 37 -

18 r.

8 KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE

8.1 Klauzule.

Operat sporządzono w oparciu o dane zgromadzone w trakcie wizji terenowej, dokumenty dostarczone przez zamawiającego, informacje uzyskane z jednostek administracji terenowych i obrotu nieruchomościami o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej,

Ustalona wartość rynkowa wynika z aktualnego poziomu cen i może ulec zmianie w czasie,

Wartość prawa własności nieruchomości (WRp) na dzień zrealizowania inwestycji będzie możliwa do osiągnięcia w przypadku zrealizowania inwestycji zgodnie z przedstawionym i zaakceptowanym kosztorysem,

Zakłada się, że nie ukryto żadnych faktów, które mogłyby mieć wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za stan prawny nieruchomości,

Przedstawione prawa do nieruchomości uznano za wiarygodne i nie podlegały one odrębnemu badaniu,

Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w celu szacowania,

Operat sporządzono w jednym egzemplarzu,

Ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy, został określony podczas oględzin nieruchomości dla celów wyceny,

Oszacowana wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT,

Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym.

Zawarte w niniejszym operacie szacunkowym dane osobowe zostają ujawnione tylko zleceniobiorcy. Dalsze wykorzystywanie operatu szacunkowego może odbywać się tylko i wyłącznie w celach określonych w operacie. Ujawnianie treści operatu w celach innych niż określone w operacie jest zabronione.”

Dalsze publikowanie operatu szacunkowego, w szczególności w sieci Internet może odbywać się tylko i wyłącznie po anonimizacji wszelkich danych osobowych w nich zawartych.

8.2 Ustalenia dodatkowe.

Wynikiem przeprowadzonych obliczeń i analiz było ustalenie wartości rynkowej nieruchomości dla przyjętego celu,

Cechy wpływające na wartość rynkową nieruchomości zostały uwzględnione przy sporządzaniu niniejszego operatu,

Oszacowana wartość została oparta na wnikliwej analizie rynku lokalnego i danych transakcyjnych zawartych w aktach notarialnych udostępnionych przez Urzędy Starostw, danych z lokalnych biur obrotu nieruchomościami oraz przyjęte przez wyceniającego założenia,

Podana wartość, zdaniem autora wyceny jest rynkowa i taka powinna zostać uwzględniona w przyjętym celu.

9 ZAŁĄCZNIKI

Notatka weryfikacyjna księgi wieczystej

Tabele wyceny przedmiotowego prawa

Polisa OC AUTOR OPRACOWANIA

Rzeczoznawca Majątkowy Lidia Szymanowicz

Uprawnienia nr: 4315

Kłodzko, dnia 21 września 2018 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 38 -

18 r.

NOTATKA Z WERYFIKACJI KSIĘGI WIECZYSTEJ W dniu 21.09.2018r. ( godz 11.40) przeprowadziłem weryfikację księgi wieczystej nr SW1K/00029972/2 prowadzonej

przez Sąd Rejonowy w Kłodzku , V Wydział Ksiąg Wieczystych i stwierdziłem, że zawiera ona następujące wpisy:

DZIAŁ I-O - OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Nr podstawy wpisu

Numer bieżący nieruchomości 4 1, 2

Działki ewidencyjne

Lp. 1. --- Nr podstawy wpisu

Numer działki 804 /AM-7/ 1, 2

Obręb ewidencyjny (nazwa) CENTRUM

Położenie (numer porządkowy / miejscowość)

Lp. 1. 1 BYSTRZYCA KŁODZKA

Ulica POLNA NR 19

Sposób korzystania DZIAŁKA ZABUDOWANA

Nr podstawy wpisu

Obszar całej nieruchomości 0,0747 HA 1, 2

Komentarz do migracji

Nr podstawy wpisu

Wpisy lub części wpisów, ujawnione w księdze wieczystej w toku migracji, które zawierają treść nie objętą strukturą księgi wieczystej lub projekty wpisów przeniesione z dotychczasowej księgi wieczystej

PODSTAWĄ OZNACZENIA JEST RÓWNIEŻ DECYZJA Z DNAI 26-01-1999R. DOK.66-67

---

Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej

DZIAŁ I-SP - SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ

BRAK WPISÓW

DZIAŁ II - WŁASNOŚĆ

Właściciele


Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności)

Lp. 1.

1 1 /1

WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA3, 4, 5

Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki)

RENATA TAMARA BEDNARCZUK,

JARSOSŁAW, HALINA


Lista wskazań udziałów w prawie (numer udziału w

Lp. 1.

1 1 /1 WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA

4

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 39 -

18 r.

prawie/ wielkość udziału/rodzaj wspólności)

MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA3, 4, 5

Osoba fizyczna (Imię pierwsze imię drugie nazwisko, imię ojca, imię matki)

JAN RYSZARD BEDNARCZUK, KAROL,

MARIA

DOKUMENTY BĘDĄCE PODSTAWĄ WPISU / DANE O WNIOSKU

Nr podstawy wpisu

3 AKT NOTARIALNY, 1980-05-22; DOK. 21-22

(tytuł aktu, data sporządzenia; położenie dokumentu - numer karty akt)

DZ. KW.//00001541/99/, 1999-03-02 00:00:00, 1999-07-07 00:00:00, NIE (rodzaj i numer dziennika, chwila wpływu, chwila wpisu, czy z urzędu)

4 ZAŚWIADCZENIE, 1986-04-03; DOK. 34

(wskazanie podstawy, data wydania; położenie dokumentu - numer karty akt)


5 DECYZJA, 1999-01-26; DOK. 66-67

(przedmiot decyzji, data wydania decyzji; położenie dokumentu - numer karty akt)


DZIAŁ III - PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA

Wzmianki (numer wzmianki, chwila zamieszczenia, opis wzmianki)

1. DZ. KW. / SW1K / 8884 / 18 / 1 - 2018-08-06, 13:23:07 - WPIS OGŁOSZENIA UPADŁOŚCI

BRAK WPISÓW

DZIAŁ IV - HIPOTEKA


Numer hipoteki (roszczenia) 4 7, 8

Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA ZWYKŁA

Suma (słownie), waluta

78379,36 (SIEDEMDZIESIĄT OSIEM TYSIĘCY

TRZYSTA SIEDEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ 36/100) CHF

Odsetki (rodzaj, wysokość) ZMIENNE, 7,2667 %

Udział (numer udziału w prawie) Lp. 1.

1

Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność)

Lp. 1.

1 ZABEZPIECZENIE SPLATY POŻYCZKI NA DOWOLNY CEL NR UMOWY U/0029995194/0001/2008/5307

Termin zapłaty 2023-10-31

Rodzaj zmiany Lp. 1.

ZMAIANA W PUNKCIE 4.4.1.9

Wierzyciel hipoteczny

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON)

Lp. 1.

BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SA,

WARSZAWA, 01077887800000


Numer hipoteki (roszczenia) 5 7, 8

Rodzaj hipoteki (roszczenia) HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA

Suma (słownie), waluta 39189,68 (TRZYDZIEŚCI DZIEWIĘĆ TYSIĘCY STO OSIEMDZIESIĄT DZIEWIĘĆ 68/100) CHF

Udział (numer udziału w prawie) Lp. 1.

1

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 40 -

18 r.

Wierzytelność i stosunek prawny (numer wierzytelności / wierzytelność)

Lp. 1.

1 ZABEZPIECZENIE NALEŻNOŚCI UBOCZNYCH DO UMOWY NR U/0029995194/0001/2008/5307

Termin zapłaty 2023-10-31

Rodzaj zmiany Lp. 1.

ZMIANA TREŚCI PKT 4.4.1.9.

Wierzyciel hipoteczny

Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (nazwa, siedziba, REGON)

Lp. 1.

BANK GOSPODARKI ŻYWNOŚCIOWEJ SA,

WARSZAWA, 01077887800000

Komentarz do migracji

Nr podstawy wpisu

Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale w dotychczasowej księdze wieczystej

3

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 41 -

18 r.

1 Adres

2 Data transakcji

5 Poprawka jednostkowa

14

przeciętna 2 8,75 przeciętna 2 8,7510 Dostępność komunikacyjna 20% 17,50 dobra 3 dobra 3 0,00

pełne 3 0,00 pełne 3 0,009 Uzbrojenie terenu 20% 17,50 pełne 3 pełne 3 0,00

TABELA PORÓWNAWCZA NIERUCHOMOŚCI ( metoda porównywania parami )

lp.Cechy nieruchomości

ATRYBUTY

WAGA

atrybutu

Wartość

rzeczowa

poprawki

Nieruchomość

szacowana

Obiekty porównawcze

Obiekt 1 Obiekt 2 Obiekt 3

Bystrzyca Kł ul.Polna 19 Lądek -Zdrój Bielawa Kudowa-Zdrój

21.09.2018 09.02.2018 10.01.2017 27.04.2017

st. atryb.kwota

[ zł ]atrybut st. atryb.

kwota [ zł

]

I. Dane wyjściowe

atrybut st. atryb. atrybut st. atryb. kwota [ zł ] atrybut

168,00 122,37

4 Tytuł prawny własność własność własność

3Jednostkowa cena

transakcyjna [zł/m2]

113,63

6Zaktualizowana cena

jednostkowa [zł/m2]

113,63 168,00 122,37

-21,88

0,00% 0,0%, 0,00%

korzystna 2 -21,88 korzystna 2 -21,88

3

II. Cechy ilościowe i jakościowe i obliczenia

8 Sąsiedztwo 25% 21,88 korzystne 3 korzystne 2 10,940,00 przeciętne 2 10,94 przeciętne

7 Lokalizacja 25% 21,88 dobra 1 korzystna 2

Średnia wartość jednostkowa 123,00

13 Poprawiona wartość jednostkowa 87,37

12 Suma poprawek ∑pi 100% 87,52 -26,26

161,44 120,18

-6,56 -2,19

250 2 -4,38 784 1 0,0011 Powierzchnia działki 10% 8,75 747 1 210 2 -4,38

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

- 42 -

18 r.

1 Adres

2 Data transakcji

5 Warunki transakcji

6 Liczba miesięcy

7 Poprawka jednostkowa

21

TABELA PORÓWNAWCZA NIERUCHOMOŚCI ( metoda porównywania parami)

lp.Cechy nieruchomości

ATRYBUTY

WAGA

atrybutu

Wartość

rzeczowa

poprawki

Nieruchomość

szacowana

Obiekty porównawcze

Obiekt 1 Obiekt 2 Obiekt 3

Bystrzyca Kł

ul.Polna 19 Duszniki-Zdrój Zabkowice Śl Wambierzyce

21.09.2018 11.07.2018 19.04.2017 04.09.2017

st. atryb.kwota [

zł ]atrybut st. atryb.

kwota

[ zł ]

I. Dane wyjściowe

atrybut st. atryb. atrybut st. atryb.kwota

[ zł ]atrybut

2 230,77 1 758,62

4 Tytuł prawny własność własność własność

3Jednostkowa cena

transakcyjna [zł/m2]

1 800,00

8Zaktualizowana cena

jednostkowa [zł/m2]

1 800,00 2 230,77 1 758,62

obrót prywatny obrót prywatny obrót prywatny

2 17 13

-47,47

0,00% 0,00% 0,00%

miasto

powiatowe3 -47,47

wieś atrakcyjna

turystycznie 2 0,00

2

II. Cechy ilościowe i jakościowe i korekta cen

10 Stan techniczny budynku 20% 94,94 przeciętny 1 dobry 1 0,00-94,94 dobry 2 -94,94 przeciętny

9 Położenie ogólne 20% 94,94typowe

miasto 2

miasto

uzdrowiskowe3

-47,47-47,47 bardzo dobry 3 -94,94 dobry 211 Standard wykończenia 20% 94,94 przeciętny 1 dobry 2

przeciętna 1 0,0016 Powierzchnia działki 5% 23,74 przeciętna 1

Średnia wartość jednostkowa 1 787,38

20 Poprawiona wartość jednostkowa 1 621,98

18 Suma poprawek ∑pi 100% 474,71 -178,02

b dobra 3 -23,74przeciętna 1 0,00

1 993,41 1 746,75

-237,36 -11,87

przeciętna 1 0,00 przeciętna 1 0,0014 Powierzchnia użytkowa 5% 23,74 przeciętna 1 dobra 2 -11,87

dobre 3 0,00 przeciętne 2 59,3413 Sąsiedztwo 25% 118,68 dobre 3 dobre 3 0,00

występuje 2 0,00 występuje 2 0,0014Dodatkowa powierzchnia

gospodarcza 5% 23,74 występuje 2 brak 1 23,74

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

43

18 r.

Adres: Nowa Ru


Data:21.09.2018 r.

44

18 r.

operat szacunkowy - kancelaria syndyka...2018/09/21 · bystrzyca kłodzka ul.polna 19, dz. nr 804...

Documents