OPERAT SZACUNKOWY

Nasadzenia i naniesienia budowlane rodzinnego

ogrodu działkowego.

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki ewidencyjnej Adres Nr ogrodu działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 232

Autor operatu szacunkowego: mgr inż. Artur Wolski

Warszawa dn. 08.09.2014 r.

2

WYCI ĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Rodzaj wycenianego prawa: Prawo własności nasadzeń i na-niesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 232

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogrodu działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 232

Powierzchnia ogrodu działkowego 199 m2

Cel wyceny Rozliczenie z dotychczasowym użytkownikiem rodzinnego ogrodu działkowego

Przeznaczenie ogrodu działkowe-go

Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zago-spodarowania przestrzennego – droga główna ruchu przyspie-szonego

Oszacowana wartość według stanu na dzień 04.09.2014 r.

320 zł

Data sporządzenia operatu 08.09.2014 r.

Data na którą określono wartość 04.09.2014 r.

Autor operatu szacunkowego Artur Wolski

3

Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny ............................................................................................................. 4

1.1. Przedmiot wyceny ................................................................................................................... 4

1.2 Zakres wyceny ......................................................................................................................... 4

2. Cel wyceny ...................................................................................................................................... 4

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego ............................................................................ 4

3.1. Podstawa formalna wyceny .................................................................................................... 4

3.2. Podstawy prawne wyceny: ...................................................................................................... 4

3.3. Podstawy metodologiczne ...................................................................................................... 5

3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny ..................................................................................... 5

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu .......................................................................................... 5

5. Stan przedmiotu wyceny ................................................................................................................ 5

5.1 Stan prawny.............................................................................................................................. 5

5.2 Opis przedmiotu wyceny .......................................................................................................... 5

5.2.1 Lokalizacja i otoczenie ...................................................................................................... 5

5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania .................................................. 5

6. Przeznaczenie gruntu ..................................................................................................................... 6

7. Określenie sposobu wyceny ........................................................................................................... 7

7.1. Rodzaj określanej wartości ...................................................................................................... 7

7.2. Wybór podejścia i metody szacowania ................................................................................... 7

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny ....................................................................................... 7

8.1. Określenie wartości nasadzeń ................................................................................................. 7

8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych .......................................................................... 8

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny................................................................................. 8

9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem ............................................................................. 8

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe .................................................................................................... 9

11. Załączniki ...................................................................................................................................... 9

4

1. Przedmiot i zakres wyceny

1.1. Przedmiot wyceny

Rodzaj wycenianego prawa: Prawo własności nasadzeń i na-niesień budowlanych rodzinnego ogrodu działkowego nr 232

Położenie nieruchomości: Województwo Powiat Gmina Dzielnica Obręb ewidencyjny Nr działki Adres Nr ogrodu działkowego

mazowieckie m. st. Warszawa m. st. Warszawa Targówek 4-10-14 130 Pratulińska 5/1 232

Powierzchnia ogrodu działkowego 199 m2

1.2 Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień bu-dowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 232, będącego częścią działki ewi-dencyjnej nr 130 obręb 4-10-14 w Warszawie.

2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności nasadzeń i naniesień bu-

dowlanych rodzinnego ogrodu działkowego o numerze 232, dla celów rozliczenia z do-tychczasowym użytkownikiem.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna wyceny Umowa pomiędzy Polskim Związkiem Działkowców ROD PRATULIŃSKA ul.

Pratulińska 5/1 03-511 Warszawa, a PRETIUM Nieruchomości Artur Wolski ul. Gen. Ta-deusza Pełczyńskiego 19 m. 8 01-471 Warszawa

3.2. Podstawy prawne wyceny: • Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.

Dz.U. 2014 nr 0 poz. 518 z późniejszymi zmianami) • Rozporządzenie Rady Ministrów. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania

operatu szacunkowego. z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U.2004 nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami)

5

• Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 poz. 40)

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. 2014 nr 0 poz. 121)

3.3. Podstawy metodologiczne • Krzysztof Zmarlicki „Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich”

3.4. Źródła danych o przedmiocie wyceny • Wizja lokalna w dniu 04.09.2014 r. • Informacje od Zamawiającego

4. Daty istotne dla sporządzenia operatu Data sporządzenia wyceny 08.09.2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny 04.09.2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny 04.09.2014 r.

5. Stan przedmiotu wyceny

5.1 Stan prawny Przedmiot wyceny stanowią nasadzenia i naniesienia budowlane, będące własno-

ścią dzierżawcy rodzinnego ogrodu działkowego. W związku z zaległościami w opłatach, oraz ewidentnym porzuceniem ogrodu działkowego, Zarząd ROD Pratulińska planuje wy-powiedzieć umowę dotychczasowemu dzierżawcy. Otrzymana w wyniku wyceny wartość naniesień i nasadzeń posłuży jako podstawa do rozliczeń.

5.2 Opis przedmiotu wyceny

5.2.1 Lokalizacja i otoczenie Przedmiot wyceny znajduje się w dzielnicy Targówek miasta stołecznego Warszawy. Po-łożony jest on w pobliżu ulicy Pratulińskiej, na terenie ROD „Pratulińska”. Stanowią go części składowe ogrodu działkowego oznaczonego numerem 232 o powierzchni 199 m2. Bezpośrednie otoczenie tego ogrodu, to typowe „działki” rodzinne, jakich jest wiele na terenie miasta. Niektóre z nich są zadbane, inne są zachwaszczone i zaniedbane. W nieco dalszej odległości znajdują się ulice Pratulińska, Radzymińska i Piotra Skargi, oraz tory kolejowe. Otoczenie ROD „Pratulińska” to głównie zabudowa mieszkaniowa wielorodzin-na, oraz tereny przemysłowo-usługowe.

5.2.2 Opis ogrodu działkowego i stan jego zagospodarowania Przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Wyraźnie widać, że od kilku lat nikt go nie użytkował. Jest on zarośnięty chwastami i trawami. Na gruncie tym rośnie kilka drzew owocowych i krzewów ozdobnych. Ich szczegółowy wykaz znajduje się w części operatu gdzie jest szacowana wartość nasadzeń. Dodatkowo ogród działkowy otoczony jest kilkoma słupkami – pozostałościami po starym ogrodzeniu. Uznaje się, że słupki te nie są w stanie pełnić w dalszym ciągu swojej funkcji jako część ogrodzenia – nadają się wyłącznie do likwidacji. Na terenie ogrodu działkowego znajdują się również bezwartościowe pozostałości po starej, zawalonej altanie ogrodowej.

6

6. Przeznaczenie gruntu Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości wzięto ze studium uwarun-kowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dla terenu na którym poło-żona jest wyceniana nieruchomość obwiązuje Uchwała nr LXI/1669/2013 z 11-07-2013 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 11.07.2013 r. w sprawie uchwalenia zmian Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. Zgodnie z tym dokumentem, przedmiot wyceny położony jest w strefie oznaczonej jako Gp czyli „droga główna ruchu przyspieszonego”. Dla przedmiotu wyceny, przeznaczenie w studium nie ma znaczenia, gdyż wycenie podlegają tylko i wyłącznie części składowe ogrodu działkowego. Poniżej przedstawiono fragment rysunku studium.

7

7. Określenie sposobu wyceny

7.1. Rodzaj określanej wartości W niniejszym operacie określono wartość odtworzeniową nasadzeń i naniesień budowlanych.

7.2. Wybór podejścia i metody szacowania Wyboru podejścia i metody szacowania dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, oraz dostępne dane o cenach nierucho-mości podobnych. W wycenie zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtwo-rzenia, bez uwzględniania wartości gruntu.

8. Określenie wartości przedmiotu wyceny

8.1. Określenie wartości nasadzeń Jak wyżej wspominano, przedmiotowy ogród działkowy jest bardzo zaniedbany. Nie wy-stępują na nim żadne wartościowe nasadzenia, za wyjątkiem kilku drzew owocowych i jednego krzewu ozdobnego. Tylko one zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nasadzeń. Pozostałe rośliny rosnące na obszarze ogródka to tylko i wyłącznie bezwarto-ściowe chwasty. Określenie wartości drzew i krzewów Określenia wartości drzew owocowych dokonano na podstawie zasad określonych w pu-blikacji: „Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich” autorstwa Krzysztofa Zmarlic-kiego. Zgodnie z nią, wartość nasadzeń w ogrodach działkowych i przydomowych określa się z następującego wzoru:

Wro = Wb x Wbwb + Wuk x Wbwuk gdzie: Wro – wartość roślin ogrodowych Wb – wartość bieżąca rośliny odczytana z tabel Wbwb – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości bieżącej odczytany z tabel Wuk – wartość utraconych korzyści z rośliny odczytana z tabel Wbwuk – wskaźnik oceny bonitacyjnej wartości utraconych korzyści odczytany z tabel Wykaz zinwentaryzowanych drzew i krzewów znajdujących się na terenie przedmiotowe-go ogrodu działkowego, oraz obliczenia ich wartości znajdują się w poniższej tabeli:

8

Gatunek Oszacowany wiek [lata]

Wartość bieżąca [zł]

Wskaźnik oceny boni-

tacyjnej wartości bieżącej

Wartość utra-conych korzy-

ści [zł]

Wskaźnik oce-ny bonitacyjnej wartości utra-conych korzy-

ści

Wartość rośliny

[zł]

Śliwa 10 34,02 0,7 59,38 0,2 35,69

Śliwa 10 34,02 0,7 59,38 0,2 35,69

Śliwa 7 40,4 0,7 65,64 0,2 41,41

Wiśnia 15 16,97 0,35 53,16 0,5 32,52

Wiśnia 15 16,97 0,35 53,16 0,5 32,52

Lilak 8 142,53

142,53

Suma (w zaokrągleniu do 1 zł): 320

Do powyższych obliczeń, niezbędne było poznanie wieku rośliny. Z braku wiarygodnych informacji od właścicieli roślin (pomimo zawiadomień nie stawili się oni na wizję lokal-ną), wiek ten należało określić w inny sposób. Wykorzystano do tego po części tabele wie-kowe drzew, po części wiek oszacowano na podstawie wielkości drzewa. W niektórych przypadkach dało się określić wiek na podstawie okółków. Przydatnymi również okazały się archiwalne zdjęcia lotnicze i satelitarne dostępne na portalach internetowych. Na pod-stawie tych informacji oszacowano przybliżony wiek rośliny.

8.2. Określenie wartości naniesień budowlanych Jak wyżej wspominano, na terenie przedmiotowego ogródka działkowego znajduje się kilka słupków ogrodzeniowych, oraz ruina altany ogrodowej. Elementy te nadają się wy-łącznie do zastąpienia nowymi. Koszty ich likwidacji w przybliżeniu pokryje wartość od-zyskanych materiałów (stal na skupie złomu, drewno opałowe z pozostałości altany). W związku z powyższym, wartość naniesień budowlanych przedmiotowego ogrodu działko-wego szacuje się na 0 zł.

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny. Wartość przedmiotu wyceny to suma wartości nasadzeń oraz wartości naniesień budowla-nych:

W = WNas + WNB = 320 zł + 0 zł = 320 zł

Słownie złotych: trzysta dwadzieścia

9. Wynik końcowy wyceny wraz z uzasadnieniem Wartość nasadzeń, oraz naniesień budowlanych na terenie ogrodu działkowego nr 232, znajdującego się na terenie ROD Pratulińska, według stanu na dzień 04.09.2014 r. wynosi:

320 zł Słownie złotych: trzysta dwadzieścia

Uzasadnienie Operat szacunkowy wykonany został zgodnie z przepisami prawa. Otrzymana wartość jest niewielka, ale zważywszy na niewielką ilość nasadzeń i naniesień budowlanych, w dodat-ku znacznie zaniedbanych, otrzymaną wartość uznaje się za prawidłową.

9

10. Klauzule i ustalenia dodatkowe

• Operat szacunkowy sporządzony jest zgodnie z przepisami prawa. • Operat może być wykorzystany wyłącznie w celu w jakim został sporządzony. • Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego budynków, budowli

i urządzeń, oraz nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych obiektów podlegających szacowaniu

• Wycena opiera się na informacjach i dokumentach pozyskanych przez rzeczoznaw-cę, w tym otrzymanych od Zamawiającego, oraz danych uzyskanych podczas wizji lokalnej. Autor operatu szacunkowego nie ponosi odpowiedzialności za wady ukry-te przedmiotu wyceny oraz za zatajone wady prawne mające wpływ na jego war-tość.

• Określona w niniejszym operacie szacunkowym wartość może ulec zmianie wraz ze zmianą relacji popytu-podaży na rynku lokalnym.

• Wartość rynkowa nieruchomości nie uwzględnia kosztów sprzedaży ani podatków i opłat związanych z jej zbyciem w tym podatku VAT.

• Operat nie może być publikowany, ani udostępniany osobom trzecim bez zgody rzeczoznawcy.

11. Załączniki • Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny • Fragment ortofotomapy

10

11