ozivljavanje braunfilda u srbiji

Oivljavanje braunfilda u SrbijiPrirunik za donosioce odluka i profesionalce

Izdava PALGO centar Za izdavaa Duan DamjanoviKneginje Ljubice 14, Beograd, Srbija Telefon +381 11 30 25 813 Faks +381 11 30 25 842 E-mail [email protected]

Urednici Klara Danilovi, Borislav Stojkov, Slavka Zekovi, aklina Gligorijevi, Duan Damjanovi Koordinator projekta Borislav Stojkov Dizajn Isidora Nikoli Aleksandra iravac Tira 200 tampa Standard 2, Beograd

Zahvaljujemo se berlinskom Institutu za saobraajne i razvojne politike, ITDP Europe (Institute for Transportation and Development Policy, European Section), prakom Institutu za odrivi razvoj naselja, IURS (Institut pro udriteln rozvoj sdel), i njujorkom fondu RBF (Rockefeller Brothers Fund) koji su omoguili objavljivanje ovog prirunika, kao i odravanje konferencije na temu prevazilaenja prepreka u recikliranju graevinskog zemljita (Privredna komora Srbije, Beograd, oktobar 2007.). Ove aktivnosti su bile deo RULS projekta (Recycling Urban Land in Serbia) koji su implementirali PALGO centar i Stalna konferencija gradova i optina, a koji je finansirao Rockefeller Brothers Fund.

Beograd, mart 2008.

Copyright IURS, Prag, eka Republika Copyright PALGO centar, Beograd, Srbija

Oivljavanje braunfilda u SrbijiPrirunik za donosioce odluka i profesionalce

Sadraj

8

Predgovor ovom izdanju

112 21 23 28 34 44 46

Uvod u braunfild problematikuUvod Lokalni podsticaj ponovnom korienju braunfild lokacija Prostorna problematika braunfilda Procena lokalne pozicije u odnosu na braunfilde Zagaenje ivotne sredine kao faktor u procesu prostornog planiranja i izgradnje Braunfild i trite Podrka javnosti za ponovno korienje braunfilda

253 61 71 75 83

Podsticaji recikliranju graevinskog zemljita u SrbijiOivljavanje braunfilda, Prof. dr Borislav Stojkov Prostorno-planska politika i industrijski braunfildi u gradovima Srbije, Dr Slavka Zekovi Braunfild lokacije u Srbiji, mogunost realizacije, Aleksandra Damnjanovi-Petrovi Komercijalizacija vojne imovine za projekte lokalnog ekonomskog razvoja, Neboja Rani Beogradski braunfildi: od urbane reciklae do plana detaljne regulacije, Mr aklina Gligorijevi

392 96 104 108 110 118 124 130 138 145

PriloziPrilog 1 Prilog 2 Prilog 3 Prilog 4 Prilog 5 Prilog 6 Prilog 7 Prilog 8 Prilog 9

Marina Dorol u Beogradu primer znaajne braunfild investicije koju je pripremio grad Beograd, Slobodanka Prekajski Braunfild lokacije i transformacija vojnog zemljita u civilne namene u gradu Niu, Miroljub Stankovi Braunfild lokacije mogunost i praksa u Novom Sadu, Gordana ilas, Radenko Gaevi Rehabilitacija vojnog kompleksa u Subotici, Duko Guslov, Erika Kudlik Politike upravljanja graevinskim zemljitem, Dr Slavka Zekovi Nehigijensko naselje kao braunfild lokacija, Lazar Divjak Sluaj Vanjkovka u Brnu (eka Republika), Eva Stakov Rizinost braunfild lokacija, Ji Tyler Sluaji reciklae braunfilda u Barseloni, Aleksandar Ivani

Prilog 10 Definisanje pojma braunfild u EU

4150

Zakljuci konferencijePrevazilaenje prepreka u recikliranju graevinskog zemljita revitalizacija braunfild lokacija u Srbiji

Predgovor ovom izdanju

Strateki prioritet veine jedinica lokalnih samouprava u Srbiji jeste stvaranje uslova za lokalni ekonomski razvoj kroz efikasnije korienje graevinskog zemljita radi dostizanja boljeg kvaliteta ivota svih graana. Iako je oblast graevinskog zemljita jedna od oblasti koje su doivele najmanje promena od 2000. godine do danas, graevinsko zemljite se sve vie prepoznaje kao resurs koji e predstavljati osnov za razvoj naih optina u budunosti. Braunfild lokacije predstavljaju nedovoljno iskorieno ili naputeno zemljite i objekte sa optereenjima nastalim prethodnim nainom korienja najee se radi o bivim industrijskim i vojnim kompleksima, naputenim ili zaputenim lokalitetima komunalne delatnosti, infrastrukturnim, skladinim i trgovakim objektima koji se nalaze na atraktivnim lokacijama u gradskim naseljima. Kao takve, one gotovo uvek predstavljaju negativne pojave u gradovima jer doprinose stvaranju loeg okruenja, uz esta zagaenja zemljita i podzemnih voda, potencijalne izvore zaraze i slino. Evropski gradovi, suoeni sa problemima braunfilda, uveliko primenjuju inovativne i angaovane pristupe u revitalizaciji ovih lokacija, a u zemljama u tranziciji razvijen je veliki broj projekata koji pospeuju ove pristupe i potpomau odrivi urbani razvoj kao jedan od kljueva za ulazak u evropsku zajednicu. Publikaciju Brownfields snadno a lehce je napisala Jiina Bergatt Jackson sa saradnicima u okviru projekta koji su u ekoj Republici sproveli ITDP Europe i domai IURS (Institut za odrivi razvoj naselja). Projektom RULS (Recycling Urban Land in Serbia, odnosno Recikliranje graevinskog zemljita u Srbiji) koji je ITDP Europe tokom 2007. godine sproveo u Srbiji uz pomo lokalnih partnera PALGO centra i Stalne konferencije gradova i optina (SKGO), postignuto je da se ova eka publikacija prevede, prilagodi i dopuni. Njena prilagoena srpska verzija upravo ini prvi deo prirunika koji je pred vama. Kao to je cilj projekta Recikliranje graevinskog zemljita u Srbiji bio jaanje ukupnih kapaciteta urbanista, prostornih planera, donosilaca odluka i nevladinih organizacija koje brinu o odrivom korienju zemljita, tako to e im ponuditi niz politikih i prostorno-planskih alatki koje pospeuju korienje braunfilda, i ovaj prirunik ima za cilj da donosiocima odluka na razliitim nivoima, urbanistima i arhitektama u optinama, optinskim menaderima, izabranim licima, ali i drugim zainteresovanima, priblii problematiku oivljavanja braunfild lokacija, upoznajui ih sa dosadanjim dostignuima u evropskim zemljama i dajui neke korisne savete za konkretne akcije koje se mogu pokrenuti na lokalnom nivou i kod nas.

8

U organizaciji PALGO centra, SKGO, ITDP Europe i Privredne komore Srbije, u Beogradu je 16. oktobra 2007. godine odrana konferencija na temu Prevazilaenje prepreka u recikliranju graevinskog zemljita revitalizacija braunfild lokacija u Srbiji. Ovaj skup je ugostio veliki broj domaih i stranih strunjaka, predstavnika lokalne samouprave, ministarstava, ali i investitora koji su spremni da ulau u revitalizaciju naputenih lokacija. Poasni gost konferencije je bio profesor Paul Nathanail iz Velike Britanije, predsedavajui evropske mree eksperata angaovanih u revitalizaciji braunfilda (CABERNET). Ova mrea eksperata je doprinela razmeni znanja i unifikovanju definicija i metodologija, te moe predstavljati dodatni izvor znanja i za nae strunjake. Stoga neke od osnovnih definicija CABERNET projekta prilaemo i u ovoj publikaciji (v. stranu 145). Na konferenciji su aktivno uestvovali predstavnici svih ministarstava kljunih za kreiranje povoljnog zakonskog okvira za ulaganje u braunfild lokacije: Ministarstva za infrastrukturu, Ministarstva za ekonomiju i regionalni razvoj i Ministarstva zatite ivotne sredine. Svi su izneli miljenje da postojei zakonski okvir dozvoljava i dovoljno stimulie ovakav vid ulaganja, uz napomenu da se mnogi od postojeih zakonskih instrumenata ipak ne koriste u dovoljnoj meri. Neke od stavova predstavnika republike uprave iznetih na konferenciji moete proitati u drugom delu prirunika. Predstavnici lokalnih samouprava pokazali su spremnost da preuzmu inicijativu, svesni odgovornosti za razvoj na svojoj teritoriji. Prezentacije strunjaka iz oblasti urbanistikog planiranja iz pojedinih gradova u Srbiji su pokazale da su domai urbanisti upoznati sa problematikom braunfilda, te da ih poinju evidentirati u planovima nove generacije. Ipak, zakljuci skupa su nagovestili da je pored strunosti i dobre volje potrebno reiti mnotvo problema od onih imovinsko-pravne prirode, do problema zatite ivotne sredine. Zakljuke sa ovog skupa, koje smatramo prvim korakom u uzdizanju problematike urbane reciklae na nivo koji zasluuje, prilaemo u poslednjem poglavlju publikacije (strana 150). Posebna panja je na skupu bila posveena mogunostima i problemima prenamene bivih vojnih kompleksa, a pozitivno je ocenjena praksa pojedinih gradova da ove lokacije pretvaraju u javne namene od opteg interesa (o ovome vie u tekstu Neboje Rania iz MEGA programa, USAID, u drugom delu publikacije, v. stranu 75). Stalna konferencija gradova i optina, PALGO centar

9

1

Uvod u braunfild problematiku

uvod

ta je braunfild?

Braunfild (brownfield) lokacije su povrine i objekti u urbanizovanim podrujima koji su izgubili svoj prvobitni nain korienja ili se vrlo malo koriste. esto imaju ili se pret postavlja da imaju ekoloka optereenja i na njima se nalaze ruinirani proizvodni i drugi objekti. Iz mnogo razloga, braunfild lokacije ine veliki deo izgraenog podruja u mnogim gradovima. One negativno utiu na svoje ire okruenje, ne samo u ekonomskom, ve i u estetskom, psiholokom i socijalnom smislu. Sloenost njihovog reavanja, neizvesnosti, poveani rizici i trokovi povezani sa njihovom rekonstrukcijom i ponovnim korienjem, odvraaju privatni kapital od direktnih eko nomskih intervencija. S druge strane, braunfild lokacije iziskuju razne oblike javnih inter vencija kako bi se uklonile prepreke za njihov razvoj i pokrenuo proces njihovog novog naina korienja. Neophodno je shvatiti da postoje i takve braunfild lokacije koje, iz ra zliitih razloga, due vreme nee biti ponovo koriene.

12/1

Zato koristimo strani termin braunfild (brownfield)? Tumaenje izraza brownfield bi na srpskom jeziku moglo da glasi ovako: ranije urbanizovano podruje, koje je u sadanjosti naputeno ili nedovoljno iskorieno i, esto, na neki nain zagaeno. Doslovni prevod smee povrine (smea polja) se, za sada, ne koristi i nije prikladan. Termin braunfild koristimo zato to je kratak i lak za objanjavanje. Prednost predstavlja i to to ga u izvornom obliku (brownfield) moemo koristiti i na stranim internet pretraivaima, jer je to meunarodno priznati termin. Iako i u drugim ze mljama povremeno dolazi do nesuglasica u tumaenju, polako dolazi do sublimiranja definicije braunfilda (videti www.cabernet.org. uk za vaeu definiciju u EU, odnosno stranu 145 ove publikacije na kojoj se nalazi tabelarni prikaz razliitih definicija, po zemljama, kao i registar braunfild lokacija u tim istim zemljama). Ovde koristimo termin braunfild da bismo jasno oznaili i istakli problem kao takav. Terminom braunfild je lake privui panju javnosti, organizovati osnovna istraivanja, zainteresovati politiare i slino. Iako u nekim zemljama oznaava ekoloki oteene parcele, a u drugim ne, braunfild je u podsvesti investitora ipak spojen sa predsta vom o dugogodinjim problemima. Zato za samo reavanje problema preporuujemo korienje sintagme stavljanje u upotrebu ve urbanizovanih lokacija ili lokaliteta. Termin je zaista dug i nepraktian, ali nosi pozitivnu poruku koja e investitore pre zaintere sovati nego odvratiti.

1/13

koji je cilj ovog Prirunika*?

o emu se radi u ovom Priruniku?

objasniti uzroke nastajanja braunfild lokacija i okolnosti koje onemoguavaju njihovo ponovno korienje pomoi optinama da bolje razumeju problematiku braunfilda na svojoj teritoriji ponuditi uputstvo za izvoenje osnovne analize braunfild lokacija ukazati na mogunosti korienja informacija dobijenih analizom, u cilju poveanja interesovanja za ponovno korienje braunfilda upoznati optine sa rizicima koje donosi proces ponovnog korienja braunfilda proiriti krug optina koje razumeju problematiku braunfilda i koje mogu vriti pritisak za razvoj novih instrumenata i poboljanje pravnog okvira.

Prirunik se bavi prvenstveno prostornom komponentom braunfild problematike. Objanjava osnovni pristup novoj problematici koja je nedovoljno istraena u praksi i nepokrivena propisima kako identifikovati, definisati i vrednovati mogunosti daljeg korienja ovih ruiniranih lokacija. Prirunik navodi primere procene potencijala braunfilda u optini i ukazuje na mogue rizike razvoja na ve izgraenom zemljitu. Detaljnije se prirunik bavi sledeim aspektima: glavne prepreke korienju braunfilda ko e finansirati korienje braunfilda? zato bi u podsticanje novog korienja braunfilda trebalo ukljuiti optine? prostorna problematika braunfilda procena lokalne braunfild situacije okvir odgovornosti i pitanja zagaenja ivotne sredine braunfild i trite podrka javnosti za korienje braunfilda dvanaest koraka ka ponovnom korienju braunfilda

1 Uvod u braunfild problematiku Uvod

kome je namenjen ovaj Prirunik?

Prirunik je prvenstveno namenjen zaposlenima u lokalnim administracijama i rukovodstvima optina i gradova, ali bi mogao biti od koristi i svima ostalima koji imaju potrebu da se ukratko upoznaju sa osnovama ove iroke multidisciplinarne problematike. Za sve one koji ele da saznaju vie o ovoj temi preporuujemo sledee internet adrese: REVIT:www.revit-nweurope.org

CABERNET 1:www.cabernet.org.uk

JESSICA 2:www.eib.org/attachments/documents/jessica_2007_ en.pdf

*

Celo prvo poglavlje ove knjige ini preveden i prilagoen tekst prirunika inicijalno objavljenog za lokalne vlasti u ekoj Republici: Brownfields - snadno a lehce autorke Jiine Bergatt Jackson sa saradnicima.

1

CABERNET: Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network. JESSICA: Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas.

2

14/1

Zato imamo Poverenja u lokalnu samouPravu?

da li braunfild Predstavlja Problem samo kod nas?

Veina optina i gradova je u poslednjih nekoliko godina pokazala interesovanje za potrebe i uslove sopstvenog razvoja. Opte interesovanje je iskazano najvie kroz podrku preduzetnitvu i kroz ulaganje u poboljanje lokalne infrastrukture. Ovo angaovanje za posledicu ima poveanu atraktivnost optine, podsticaj privatnim vlasnicima da investiraju u nekretnine, poveanu vrednost nekretnina, poveane prihode optine od poreza, stvaranje novih radnih mesta itd. Zato verujemo da e optine biti zainteresovane i aktivne da podstaknu aktiviranje braunfild lokacija, poto shvate kakav se razvojni potencijal u njima skriva. Takoe, verujemo da e upravo optine biti te koje e najvie lobirati za prikladne instrumente i poboljanje pravnog okvira koji e im pomoi da problematiku lokalnih braunfilda lake ree.

Naravno da ne, ali problem je u njihovom broju, iako pravi broj ovakvih lokacija jo uvek nije poznat. Malo ko ih broji, a prilikom evidencije koriste se razliite metodologije, tako da su poreenja teka ili nemogua. Problematika braunfilda se pojavljuje meu politikim temama razvijenih zemalja kao rezultat strukturnih promena u drutvu od sedamdesetih godina prolog veka i postepeno je postala sastavni deo agende odrivog razvoja. U naoj zemlji, zbog dugotrajnog procesa privatizacije preduzea i kasnog donoenja Zakona o steaju, neka od drutvenih preduzea su se pretvorila u braunfilde (sa katancima u bravama i obrasla korovom), jer nije bilo jasnog pravnog statusa, investicija u tekue odravanje objekata i infrastrukture, proizvodnju itd. Danas je svima jasno da aktivna podrka ponovnom iskorienju braunfilda utie na poveanje ekonomske aktivnosti gradova i drutva u celini, ali istovremeno smanjuje i pritisak na slobodni prostor izazvan razvojem na grinfildima. Braunfilde je potrebno reavati na irim multidisciplinarnim, intersektorskim, nacionalnim, regionalnim i lokalnim osnovama. Samo je tako mogue mobilizovati sve snage i sredstva potrebna za njihovo reavanje. Naime, problemi braunfilda nee nestati sami od sebe, ve e, ako se odlau, samo narasti, uz istovremeno uveavanje trokova njihovog reavanja.


1/15

ta sve moe biti braunfild?

kakva je raZlika iZmeu grinfild i braunfild Projekata?

Opte je prihvaeno da se braunfild lokacijama najee smatraju naputeni ili nedovoljno iskorieni industrijski kompleksi. Osnivanjem Fonda za reformu sistema odbrane 2004. godine, odnosno donoenjem Master plana otuenja vojnih nepokretnosti u junu 2006. godine, u mnogim optinama se pojavljuje nova kategorija braunfild lokacija, kategorija lokacija koje su prethodno imale vojnu namenu. Postoji i odreeni broj naputenih lokacija eleznice, iji su objekti esto bili u centrima naseljenih mesta. Iako nam se danas moe initi da je problem braunfilda eleznice nereiv (zbog nejasnih imovinsko-pravnih odnosa i nepostojanja dugorone strategije za korienje ovih lokacija), neophodno je da se prilikom izrade koncepta prostornog razvoja na dui rok rauna i na ove prostore. Jednostavnije tipove braunfilda predstavljaju neiskorieni objekti javnih ustanova i naputeni kompleksi bolnica, zatvora, kola, domova kulture i slino. U manjim optinama su to takoe naputeni prostori zemljoradnikih zadruga i poljoprivrednih kombinata.

Investitori esto okreu lea braunfild lokacijama prvenstveno zbog rizika koje takve lokacije sa sobom nose. Rizici razvoja na braunfild lokacijama su mnogo vei u poreenju sa grinfild lokacijama. Radi lakeg poreenja, prilaemo tabelu u kojoj su sumirani rizici jednog obinog i jednog braunfild projekta. Svi ovi rizici dovode do toga da investitori radije svoja sredstva usmeravaju ka grinfildima nego ka braunfildima.


Uobiajeni projektni riziciRizici trita nekretnina Rizik koncepta projekta Rizik stepena iskustva investitora Rizik faktora vremena Rizici finansijskog trita Pravni rizici Rizici dobavljaa Rizici prihoda

Dodatni projektni rizici pri razvoju na braunfild lokacijamaRizik ugroenosti celokupne okoline Rizik ekolokog zagaenja Rizici odgovornosti za ekoloko zagaenje Rizici komplikovanih imovinsko-pravnih odnosa Rizik poveanja utroka vremena za realizaciju Rizik poveane cene finansiranja projekta Rizik poveane kompleksnosti koordinacije projekta i njegove realizacije Vremenski rizik u vezi sa moguim promenama prioriteta

16/1

raZloZi Za iZradu ovakvog Prirunika

kakav je stav evroPske unije o braunfildu?

Do sada je kod nas postojao minimum informacija o braunfild problematici, a razlog za to je, izmeu ostalog, u interdisciplinarnosti problematike. Konceptualno se ovom problematikom malo ko bavi. Na prirunik je struan, opte dostupan i informativan. Usmeren je na problematiku iskorienja prostora i rizike razvoja na braunfild lokacijama. Osnovni motivi za izradu ovog prirunika su bili: nepostojanje literature koja se bavi ovom problematikom, a koja bi pomogla onima koji su ove probleme duni da reavaju da se u ovoj oblasti lake snau i da procesom upravljaju uz to manje rizika; postojanje jezike barijere za iri krug korisnika pri korienju informacija sa stranih Internet stranica; potreba da se o braunfild problematici informie to iri krug zainteresovanih, prvenstveno onih koji po ovim pitanjima donose odluke; potreba da se obratimo svim akterima i zainteresovanim stranama, koji svojim argumentima mogu da svrstaju ovu problematiku meu strateke prioritete i formuliu zahteve za stvaranje posebnih instrumenata i zakonskih reenja.

Za razliku od drugih oblasti (otpad, bezbednost, trgovinske barijere), u kojima Evropska unija upuuje na odreeni nain razmiljanja i pristupa, u braunfild problematici se, pre, radi o pojedinanim koracima. Postoji nekoliko razliitih fondova za finansiranje braunfilda u okviru strukturnih fondova Evropske unije. U Evropskoj uniji efektivnost korienja zemljita spada u nacionalne interese, i to je jedan od razloga zbog ega se, na primer, tehnika pomo koja se tie ponovnog korienja zemljita usmerava kroz podrku preduzetnitvu. Meutim, u poslednje vreme raste interesovanje za evidentiranje ekolokog zagaenja zemljita (lokacija). Ekoloka optereenja spadaju pod poglavlja odgovornosti za zagaenje i zatitu zemljita i vode, a to su oblasti u kojima EU priprema svoje nove direktive. Donoenjem ESDP (European Spatial Development Perspectives) 1999. godine, kao neformalnog instrumenta u prostornom planiranju evropskog prostora, istaknuti su, izmeu ostalog, ciljevi i principi urbane regeneracije i urbane obnove (gradova), to implicitno ukazuje na interesovanje EU i za oblast braunfilda. Isto je potvreno i najnovijim dokumentom Territorial Agenda 2007. godine. Meutim, prostorna problematika jo uvek nije prisutna u acquis communautaire. Kao rezultat svega ovoga, prostorna problematika ne nalazi svoje mesto na listama prioriteta razvojnih strategija veine novih lanica EU, kako nacionalnih, tako ni sektorskih, lokalnih i regionalnih. Zato danas postoje samo ograniena iskustva i malobrojni instrumenti koji bi omoguili ovim dravama da se efikasno nose sa prostornim strukturnim promenama. Ovakva situacija je dijametralno suprotna od pristupa najrazvijenijih zemalja Unije (Velika Britanija, Holandija, Nemaka, Francuska, Belgija), u kojima politike ponovnog korienja ve urbanizovanih podruja danas spadaju u nacionalne prioritete, jer: direktno pomau ouvanju nacionalne konkurentnosti, ispunjavaju tri osnovna principa odrivog razvoja ekonomski, ekoloki i socijalni.


1/17

glavne PrePreke Ponovnom korienju braunfilda

Iako se na prvi pogled moe initi da je novac glavna prepreka ponovnom korienju braunfilda, u stvarnosti to nije istina. Tako se i u meunarodnim okvirima pokazalo da novac nije klju za reavanje braunfild problematike. Reenja za braunfild lokacije se nalaze u prioritetima, strategijama, pravnom okviru, programima, podrci investiranju i pristupima najire plejade aktera u ovom procesu. Na primer, u istonom delu Nemake postoji mnotvo primera lokacija u koje je ulagana velika koliina sredstava, bez efikasnih rezultata. U Britaniji su neki vladini programi podrke odreenim braunfildima prouzrokovali stvaranje novih braunfild lokacija na drugim mestima. Francuski programi, koji su koristili sredstva iz strukturnih fondova, su u osnovi ruinirali deo industrijskog graditeljskog naslea. Oni su zapravo podsticali ruenje svih objekata na lokacijama. Dakle, nema jedinstvenog uputstva. Meutim, vano je shvatiti da je uenje na tuim grekama daleko jevtinije od uenja na vlastitim grekama. Ne raditi nita po pitanju braunfilda je takoe greka. Iz toga proizlazi da je pravi raspored pojedinanih koraka, razmena iskustava, pilot projekti i stalna edukacija ono to e nam pomoi da, u dogledno vreme, ponemo efikasno da reavamo problematiku braunfilda. Po miljenju strunjaka, ovo su glavne prepreke za reavanje braunfild problematike, na nacionalnom, regionalnom i lokalnom nivou: nedostatak edukacije nedovoljna edukacija, informisanost i iskustva u problematici i nedostatak multidisciplinarnog iskustva na nacionalnom, regionalnom i lokalnom nivou know-how, koordinacija i motivisanost nedovoljno razumevanje razmera i sutine problema braunfilda i njegovih ekonomskih i socijalnih aspekata nizak nivo politikog zalaganja za ponovno korienje zemljita nedostatak sveobuhvatne strategije za ponovno korienje braunfilda nedostatak saradnje i razmene informacija izmeu pojedinih sektora, institucija i meu

razliitim odeljenjima u tim institucijama nepostojanje know-how kod svih aktera potencijalno zainteresovanih za korienje braunfild lokacija ukljuujui privatne investitore, lokalne organe uprave i predstavnike ministarstava instrumenti i politike nepostojanje nacionalne strategije za pristup ovoj problematici odsustvo jedinstvene evidencije lokacija sa kritinim parametrima odsustvo analitikih instrumenata i principa za utvrivanje prioritetnih investicija u lokacije nedovoljni finansijski instrumenti i podsticaji nedovoljan broj instrumenata za reavanje imovinskih odnosa nefleksibilni instrumenti planiranja nedovoljni instrumenti za reavanje problematike odgovornosti za ekoloka oteenja nedostatak sredstava za eliminisanje ili prevazilaenje ekolokih optereenja nedovoljna transparentnost i dvojaka pravna tumaenja, s obzirom da se radi o pravnom sistemu koji zadire u vie oblasti, a tie se planiranja, ustupanja i korienja braunfilda odsustvo kriterijuma za tehnike i druge izdatke u poreenju sa primerima iz prakse drugih zemalja. ire trino okruenje I pored postojanja dovoljne informisanosti, koordinisanosti, tehnikih instrumenata i politika, braunfildi e i dalje ostati neiskorieni, ukoliko budu prevladali sledei problemi: nedovoljan ekonomski rast i tranja na tritu spojeni sa nedovoljnom nacionalnom konkurentnou nedovoljna upotreba instrumenata urbanistikog planiranja koji bi se vezivali uz dugorone javne interese podrku koja se daje braunfildima bi trebalo uravnoteiti sa izgradnjom na grinfildima preko odgovarajue politike i strategije prostornog, urbanistikog i ekonomskog planiranja na lokalnom i regionalnom nivou.


18/1

ko e finansirati i realiZovati Ponovno korienje braunfilda?

koje instrumente Poseduju lokalne vlasti, ukljuujui nenovane javne intervencije?

Veina braunfilda e morati da se finansira iz privatnih sredstava. Ponovno korienje braunfilda ne bi trebalo i ne moe biti finansirano iz fondova sa nacionalnog nivoa. Za to, kod nas, nema dovoljno sredstava, a novac u takve svrhe ne troe ni ekonomski razvijenije zemlje. Uz pomo sredstava iz strukturnih fondova emo reiti, ini se, samo mali broj naih braunfilda. Za ponovno korienje braunfilda e se, po svoj prilici, morati angaovati privatni kapital i privatni investitori. Problem je u tome to privatni kapital ne moe sm da snosi rizike razvoja na braunfildima. Zato moramo, kroz razne oblike javnih intervencija, da mu pomognemo u najveoj moguoj meri. Javne intervencije bi trebalo da budu usmerene prvenstveno na nenovane vrste pomoi, kao to je, na primer, kreiranje pravnog okvira, pogodnih fiskalnih uslova, povoljnog korienja zemljita, objavljivanje podataka o zagaenju, jasne i sprovodljive strategije na svim nivoima, neformalna pomo pri konsolidaciji zemljita, fleksibilnije izdavanje dozvola i sl. U optinama koje nemaju posebno povoljan strateki poloaj, a imaju veliki broj braunfild lokacija, bie potrebna jaka lokalna inicijativa za reavanje problema, bez obzira na to ko je titular svojine na lokacijama. Optina ima mnogo formalnih, a jo vie neformalnih mogunosti za aktiviranje lokalne inicijative po ovom pitanju.

Ove instrumente moemo podeliti na formalne i neformalne. U formalne instrumente spadaju na primer: isticanje revitalizacije braunfilda kao lokalnog stratekog prioriteta usmeravanje javnih investicionih programa na braunfilde marketing lokalnih potencijala, informisanje i ukljuivanje javnosti transparentniji proces prostornog i urbanistikog planiranja i izdavanja graevinskih dozvola proaktivnost lokalne zajednice u ovom procesu u tom smislu to e stvoriti viziju o tome ta e se sa prostorom deavati, i za to pripremiti odgovarajue prostorne studije proaktivnost lokalne zajednice u oblasti mogueg ekolokog oteenja sredine tako to e investitorima pruiti tehniku pomo o tome kako u datim okolnostima treba postupati i delovati podrka preduzetnikim aktivnostima obaveza da se deo revitalizovanog prostora u budunosti koristi za javne namene. U neformalne instrumente spada: pomo lokalne zajednice za konsolidaciju parcele, pruanje informacije o potencijalnim izvorima finansiranja, pruanje tehnike pomoi vlasnicima u otkrivanju i otklanjanju zagaenja i slino.


1/19

Partnerstvo Privatnog i javnog sektora

nisu sve braunfild lokacije iste

Partnerstvo privatnog i javnog sektora je pojam koji se sve ee koristi i podrazumeva mnogo toga. Za razvoj braunfilda je ovakvo partnerstvo veoma vano, jer se zajednikim naporima moe ostvariti ono to, pojedinano, partneri ne bi uspeli. Postoji mnogo mogunosti za funkcionisanje ovakvog partnerstva. Partnerstvo je pogodan instrument prvenstveno u onim sluajevima kada uslovi za samostalno delovanje privatnih investitora nisu povoljni. Pri tome nije vano da li se sa gledita javnosti radi o neprofitnoj saradnji ili o punopravnom partnerstvu u sufinansiranju projekta. Glavni principi e u oba sluaja biti isti: mora postojati jasan zajedniki postavljen cilj bez partnerstva projekat ne bi mogao biti ostvaren partnerstvo mora biti transparentno i podrano od strane javnosti mora postojati korist za obe strane svaka od strana radi ono to najbolje ume, koordinirajui svoje postupke stvaraju zajedniki tim rizici su ravnomerno podeljeni. Ovakvom partnerstvu se moraju uiti i jedna i druga strana u svim oblastima, a prvenstveno moraju da se trude da tokom dugotrajnog procesa razvoja projekta ne izgube iz vida svoj zajedniki cilj.

Pre svega treba istai da sve braunfild lokacije nisu iste, tako da svaka od njih zahteva razliit pristup. Sa isto ekonomskog aspekta, postoji nekoliko vrsta braunfilda. Za prvi tip braunfilda e se, zbog njihove dobre lokacije, pobrinuti samo trite. Nema svrhe u njih investirati javna sredstva, ali je mogue intervenisati nefinansijski, jer se zauzvrat ostvaruje korist za lokalnu zajednicu. Drugi tip braunfilda se ne nalazi na tako ekskluzivnoj lokaciji i zato zahteva esto veoma snanu podrku javnosti i intervenciju nefinansijske ili finansijske prirode koja bi nadoknadila nedostatak sredstava, a bez kojih projekat ne bi mogao biti realizovan. U ovom sluaju odnos javnih i privatnih investicija je od 1:5, pa navie. Ako u projekat investiramo 1 dinar javnih (budetskih) sredstava, onda bi investitor morao da investira 5 i vie dinara. Ovaj odnos javnih i privatnih sredstava smatra se za jedan od glavnih indikatora efikasnosti javne finansijske intervencije. Drugi indikator koji se primenjuje je broj novih radnih mesta. U treem sluaju se radi uglavnom o nekomercijalnim lokacijama, koje razvijamo prvenstveno iz ekolokih ili socijalnih razloga. U ovim sluajevima treba raunati sa veim ulaganjima javnog sektora, u rasponu od 1:1 do 1:4. Ovo su projekti za koje je poeljno aplicirati za sredstva iz strukturnih fondova. U etvrtom sluaju, braunfild lokacije su u takvom stanju da direktno ugroavaju zdravlje


Procena vrste braunfilda u oPtini

i ivotnu sredinu. Ukoliko nije mogue nai odgovornog za stanje lokacije, cenu otklanjanja posledica zagaenja e kroz javna sredstva platiti poreski obveznici. Osim navedenih kategorija, problem braunfilda e se sve ee javljati i na nekomercijalnim lokacijama kod kojih dugorono nee postojati nada za obnavljanje bilo kakve funkcije, prvenstveno iz razloga vee ponude od potranje. Njihovo reavanje e iziskivati poseban plan koji e najverovatnije podrazumevati pretvaranje povrina u neizgraeno zemljite, odnosno slobodne, zelene povrine.

Prava procena vrste braunfilda bi utedela trud i ograniena sredstva kako optini, tako i dravi, ali i investitorima, koji bi ista sredstva mogli plasirati u isplativije svrhe. Optine e, na taj nain, moi da definiu jasne ciljeve, ustanove meru ozdravljenja prostora i jasno odrede za koje namene e ovako pripremljeno zemljite koristiti.

20/1

Lokalni podsticaj ponovnom korienju braunfild lokacija

ko treba najvie da se angauje u Procesu braunfild regeneracije?

Najveu odgovornost za reavanje braunfild problematike imaju same optine, koje zbog njihovog postojanja najvie i trpe. Optine imaju pravo da odreuju i odluuju o tome ta e se na njihovoj teritoriji deavati, ali to im za reavanje problematike braunfilda nije dovoljno, iz sledeih razloga: stvaranje pogodnog pravnog okvira je u rukama Vlade i Skuptine odluujui uticaj na ove procese imaju ministarstva i Vladine agencije i njihovi programi teritorijalne jedinice imaju svoje prioritete privatne finansijske institucije dre pod kontrolom neophodna finansijska sredstva parcele su u rukama privatnih vlasnika koji odluuju o investicijama i esto imaju drugaije miljenje od optine. Veina optina zapravo ne zna o kakvoj je veliini i vrsti problema re, niti na koji nain zapoeti njegovo reavanje. Dakle, ta u stvari moe uiniti lokalna samouprava radi ponovnog korienja zemljita na svojoj teritoriji? utvrditi problem i odrediti njegov obim postaviti ponovno korienje braunfilda za lokalni prioritet zainteresovati javnost za ponovno korienje braunfilda pripremiti marketinku kampanju za ponovno korienje braunfilda koordinisati prioritete sa instrumentima prostornog planiranja inicirati i omoguiti objedinjavanje vlasnikih interesa zapoeti identifikaciju i eventualno odstranjenje ekolokih oteenja spreiti stvaranje novih braunfilda usmeravati razvoj ka braunfildima u najveoj moguoj meri

kako iskoristiti Postojee instrumente?

Optine su, kao to je ve objanjeno, glavni nosioci reavanja problema braunfilda. Meutim, upravo optine imaju znaajnu mo odluivanja na vlastitoj teritoriji, na primer pomou instrumenata urbanistikog i prostornog planiranja i drugih razvojnih instrumenata. Jedini je problem

u tome, to one ove instrumente nedovoljno koriste radi kreiranja proaktivne politike ponovnogkorienja braunfilda. Istina je, svakako, da ako bi svi instrumenti bili korieni u punoj meri, opte raspoloenje i lokalni instrumenti ne bi bili dovoljni, ve bi optinama bila potrebna pomo ire lepeze instrumenata, prvenstveno fiskalnih, imovinskih i legislativnih za konsolidaciju, koji svi dolaze sa nacionalnog nivoa.

1/21

U naim optinama jo uvek ne postoji dovoljno instrumenata za pruanje podrke ponovnom korienju prethodno urbanizovanog zemljita. Instrumenti koji se primenjuju koncipirani su na taj nain da se troe budetska sredstva za podrku razvoju braunfilda, dok instrumenti kojima se podstie interesovanje privatnih investitora za investiranje u braunfild jo uvek nisu razvijeni. Optine do sada nisu pokazale inicijativu za kreiranje ovakvih instrumenata. Ni jedan od ovih programa za sada nema dovoljnu viziju koja bi jasno pokazala eljenje rezultate i prioritetne ciljeve. Razmilja se takoe i o programima podrke neindustrijskim braunfildima i o podrci nekomercijanim braunfildima. Konkretni programi za sada jo uvek ne postoje. Agencija za strana ulaganja i promociju izvoza (SIEPA) nudi novane podsticaje prilikom stvaranja novih radnih mesta: u oblasti proizvodnje 2.000-5.000 EUR po novom radnom mestu (uslovi: 1-3 miliona EUR vrednosti investicija i 50 novozaposlenih); u oblasti usluga 2.00010.000 EUR po novom radnom mestu (uslovi: 0,5 miliona EUR vrednosti investicija i 10 novozaposlenih); u oblasti istraivanja i razvoja (R&D) 5.000-10.000 EUR po novom radnom mestu (uslovi: 0,25 miliona EUR vrednosti investicija i 10 novozaposlenih). Do sada je u prva tri kruga dodeljeno 15,5 miliona EUR za 31 projekat sa 7.500 novih radnih mesta.

1 Uvod u braunfild problematiku Lokalni podsticaj ponovnom korienju braunfild lokacija

kako iskoristiti nove instrumente?

Problematika braunfilda je veoma iroka i za sada metodoloki neuobliena za potrebe optina. Ne postoji literatura, niti istraivanja ili mogunosti za usavravanje. Sledei problem je u tome to je problematika braunfilda na nacionalnom nivou potcenjena i strateki neutemeljena, tako da ne postoje zbirne evidencije o rasprostranjenosti problema. Zato ne iznenauje dezorijentisanost mnogih lokalnih samouprava po ovom pitanju. Sve ovo rezultira time da ne postoji dovoljan pritisak ka nacionalnom nivou za stvaranje odgovarajuih instrumenata i promene pravnog okvira. Sve dok ne postoji interesovanje optina da se braunfildi na njihovoj teritoriji identifikuju, i aktivnog opteg stava da se oni revitalizuju svuda gde je to mogue, nee biti dovoljno pritiska za poboljanje opteg pravnog okvira. Lokalni instrumenti i inicijative e delovati samo ako su potpomognuti nacionalnim instrumentima i podsticajima.

ta nam nedostaje Za reavanje braunfild Problematike?

Do danas nije poznato koliki problem predstavljaju braunfild lokacije u Srbiji. Ne postoje podaci sa kojima bi optine mogle da vre meusobna poreenja. Potrebno je pokrenuti inicijativu da se izradi jedinstvena evidencija, svojevrstan katastar braunfilda u Srbiji. U nedostajue informacije spada, na primer, procena visine prihoda od poreza po jedinici povrine urbanizovanog podruja. Da li je za privredni razvoj jedne optine vaan podatak koliko prihoda od poreza joj odreeni deo podruja donosi ili ne? Odgovor je potvrdan, ali se ove informacije esto veoma teko dobijaju od poreske uprave.

22/1

Prostorna problematika braunfilda

nePoveZanost Prostorne Problematike sa ekonomskim PrinciPima korienja Zemljita

Nae prostorno i urbanistiko planiranje nije, do sada, shvatalo potrebu ponovnog korienja braunfilda. U teoriji i praksi prostornog planiranja jo uvek ne postoji proimanje sa principima ekonomike korienja prostora i sa funkcionisanjem trita nekretnina. Spojeno sa strukturnim promenama u privredi, ali i u celom drutvenom sistemu, za rezultat imamo situaciju da ni odbornici, ni urbanisti i planeri ne primeuju vrednost iskorienja ili nedovoljnog iskorienja prostora, tj. pojedinanih braunfild lokacija na njihovoj teritoriji. Postojei pravni okvir nije iziskivao analizu potencijalno nedovoljno iskorienog zemljita prilikom izrade planskih dokumenata. U ostalim sluajevima zakoni su stroiji, na primer prilikom analize uticaja na ivotnu sredinu, analize saobraaja, kontrole kvaliteta vode i vazduha. Pojava i analiziranje braunfilda u optinama i gradovima za sada nikoga mnogo ne brine. ak ni projekti ekoloke sanacije ne spadaju u upravne postupke vezane za prostor, reavaju se na drugim mestima, na kojima i ostaju iskustva i steeni know-how.

ta danas oPtine mogu oekivati od Prostornog i urbanistikog Planiranja?

Radi boljeg shvatanja postupaka prostornog i urbanistikog planiranja naveemo nekoliko osnovnih informacija. Prostorni plan optine i generalni urbanistiki plan predstavljaju lokalni graevinski zakon jer njihovi znaajni delovi imaju teinu zakonskih reenja. Prostornim planom optine se utvruje osnovni okvir funkcionalnog korienja povrina. Prostor u okviru plana se deli u dve osnovne vrste: prostor na kome prednost ima delovanje ljudskog faktora (urbanizovano podruje) prostor na kome prednost ima priroda u odnosu na delatnost oveka (neurbanizovani prostor). U okviru ova dva tipa prostora, prostorni i urbanistiki planovi utvruju uslove za pojedine delatnosti oveka, odnosno za zatitu odreenih prirodnih celina. Optina ne moe oekivati da e prostornim i urbanistikim planom reiti sve probleme. Prilikom izrade ovih planova esto se prelamaju razni interesi i zahtevi razliitih strana. Obraivai prostornih i urbanistikih planova esto imaju ulogu arbitra, pokuavajui da kroz primenu zakona i pravila struke koordiniraju i pomire razne interese radi postizanja to optimalnijeg, ali i funkcionalnog reenja. Da bi optine koristile svoje planove, moraju razumeti procese njihovog stvaranja, moraju znati koje probleme ele da ree i koje rezultate mogu da oekuju. Samo tada e im plan biti zaista od koristi.

1/23

1 Uvod u braunfild problematiku Prostorna problematika braunfilda

oPtine malo Znaju o svojim braunfild lokacijama

Optine esto nemaju predstavu o tome koliki procenat graevinskog zemljita na njihovoj teritoriji zauzimaju braunfild lokacije, niti kakvi se sve problemi na ovakve lokacije lepe. Malo ko uopte moe da odredi koje sve lokacije predstavljaju braunfild, a koje to mogu potencijalno postati. Optine, po pravilu, ne shvataju, da e u veini sluajeva osim moda najatraktivnijih lokacija investitori okrenuti lea njihovim braunfild lokacijama jer nisu u situaciji da se nose sa poveanim rizicima, komplikacijama i trokovima vezanim za njih. Bilo da je u javnom ili privatnom vlasnitvu, braunfild, uprkos svemu, ostaje problem optine, i sama optina mora da uloi napor da rei problem njegovog postojanja.

Prostornim i urbanistikim Planovima se Planiraju nove Povrine Za iZgradnju

Iako u mnogim optinama postoji veliki broj braunfilda (najee u izgraenim delovima naselja), novim prostornim i urbanistikim planovima planiraju se stalno nove povrine namenjene izgradnji na obodima graevinskih podruja. Povrine za izgradnju i razvoj su optinama neophodne, ali ukoliko sa nacionalnog nivoa ne stie dovoljno jaka inicijativa za razvoj na urbanizovanom podruju, razumljivo je to optine svoj razvoj usmeravaju ka slobodnim povrinama, takozvanim grinfildima. Problem je u tome to upravo takav pristup pogorava poziciju postojeih braunfilda, a uz to i pospeuje stvaranje novih. Sredstva za investiranje i radna snaga su dostupniji nego aktivnosti koje su u stanju da oive braunfilde. U dananje vreme braunfildi naspram grinfilda nemaju ni najmanje ansi, zato to se svaki hektar grinfilda predstavlja kao 50 novih radnih mesta ili 50 stambenih jedinica. Koliko potencijalnih radnih mesta moe da se smesti na braunfildu? Koliko je stambenih jedinica mogue izgraditi? Koliko parkovskih povrina, sportskih terena?

raZvoj na braunfildu je u estokoj konkurenciji sa raZvojem grinfilda

Realizacija grinfild projekta daleko je jevtinija i bra od projekta na prethodno urbanizovanom podruju. Ekonomske aktivnosti i kapital koji su uloeni u grinfild lokaciju se ne vide na izgraenom zemljitu. Ukupni trokovi razvoja naselja se moraju ipak raunati kompleksnije, ukljuujui i trokove poslovanja. Optine ne shvataju da se na braunfildu, osim to su neiskorieni objekti i zemljite, slabo koristi i tehnika infrastruktura, koja je usmerena ka novoj infrastrukturi grinfilda, pa je neophodno i nju odravati, tj. nije je mogue ukinuti. To je, pak, veoma skupo i ekonomski neopravdano.

nedovoljno iskorieno Zemljite ne donosi oPtini Prihode

Optine ubiraju prihode od aktivnosti koje se na njihovoj teritoriji odvijaju. Za sada nismo, na alost, u mogunosti da pribavimo podatke o visini prihoda po jedinici povrine zemljita da bismo na taj nain omoguili optinama da shvate da li se odreene parcele dovoljno ekonomino koriste. Istina je, s druge strane, da se takva vrsta preraspodele aktivnim optinama u ovom trenutku ne isplati. Porez na imovinu, koji je izvorni prihod optine, moe da se vee za prostornu jedinicu i brojano iskae. Poveanje vrednosti nekretnina, nova izgradnja i aktivno trite nekretnina sveukupno utiu na dalji razvoj optine i na opte poveanje lokalnih

24/1

prihoda. Ukoliko oivljavanje braunfilda u optini uspe, ekonomino korienje zemljita se odrava i poboljava. Infrastruktura se iskoriava, trokovi njenog odravanja su izmireni, nova radna mesta poveavaju procenat zaposlenosti, raste potreba za novim stanovima, kao i za uslunim delatnostima koje plaaju poreze, zakupnine i sl.

dijagram efikasnog korienja Zemljita

Za trino korienje zemljita je tipino da najintenzivnije korienje bude u centralnim delovima naselja, s tim to se intenzitet smanjuje ka obodima naselja. Kod nas se ovakva situacija menja. Jedan od razloga je to to je socijalistika izgradnja naim gradovima u ovom dijagramu napravila kamilju grbu tako to su na obodima grada najpre izgraene industrijske zone, a tek iza njih nova stambena naselja. Ovaj model automatski poveava trokove funkcionisanja infrastrukture, jer ona prolazi preko slabo iskorienog zemljita, a najvie je iskoriena na krajevima pojedinanih trasa. Ovaj neekonomini koncept se u poslednjih desetak godina i dalje pogorava, jer prostorno i investiciono predimenzionirana industrija prolazi kroz strukturne promene, mnoge od fabrika vie ne rade, a broj zaposlenih se, zajedno sa stepenom iskorienosti objekata i infrastrukture, viestruko smanjio. Takve graevine i kompleksi donose manje prihoda, a istovremeno iziskuju jednako ili vie ulaganja u odravanje. Uz to, one sniavaju vrednost svoje okoline, smanjujui anse za privlaenje investicija. Predstavljaju takoe ozbiljan problem za razvoj optine koja se mora aktivno angaovati da ovaj problem rei.

braunfild kao ansa

Problematika braunfilda ne mora uvek predstavljati pretnju za optinu. Braunfild lokacije mogu biti i anse, prvenstveno one koje se nalaze u centru naselja, gde samo promena naina korienja zemljita moe podstai privatni i javni sektor i doneti nove prihode, nova radna mesta, stanove ili zelenu povrinu. Ove slabo iskoriene povrine predstavljaju za mnoge gradove znaajnu rezervu prostora koja omoguava da se otklone nedostaci postojee urbane strukture. Dobro osmiljen koncept iskorienja ovakve rezerve moe poboljati urbane kvalitete naselja, kroz proirenje uline mree, stvaranje novih javnih i zelenih povrina, izgradnju objekata javne namene i slino. Pri tome je veoma vano da optine, pre donoenja odluke o promeni namene ovih povrina, donesu dugoronu strategiju svoga razvoja, zato to se sledea slina prilika nee pojaviti skoro.

braunfild kao iZaZov

Preporuujemo optinama da se nad ovom postojeom mogunou duboko zamisle kako bi shvatile da e iskoriavanje ove anse za javne namene doneti poboljanje kvaliteta ivota graanima i poboljanje kvaliteta ivotne sredine uopte. Mnogi primeri iz inostranstva pokazuju da je, na primer, uklanjanje proizvodnog kompleksa i njegova prenamena u parkovsko zelenilo dovelo ne samo do poveanog interesovanja investitora, ve je, istovremeno, podiglo i cenu nekretnina u neposrednom okruenju novog parka. Krajnji rezultat ovakve intervencije bi bio sledei: vei promet na tritu nekretnina, poveane investicije u okolne objekte, nova radna mesta i novi prihodi za optinu. injenica da za sada ne postoje adekvatna podsticajna sredstva ne treba da odvrati optine od njihove namere, jer e se takvi fondovi pojaviti upravo ako optine budu insistirale da se oni stvore. To vai podjednako za domae (nacionalne) i strane izvore finansiranja iz pretpristupnih IPA fondova. Revitalizacija braunfilda ne traje jedan dan, to je ciljani, dugogodinji proces, koji se odvija preko irokog politikog spektra i traje vie izbornih mandata.

1/25

1 Uvod u braunfild problematiku Prostorna problematika braunfilda

steajni PostuPak jedan od instrumenata Za aktiviranje braunfild lokacija s. Zekovi

Polazei od injenice da znatan deo braunfilda u gradovima Srbije ine lokaliteti neuspenih bivih drutvenih preduzea u sektoru industrije (i drugih delatnosti), od kojih su brojna preduzea u restrukturiranju, steaju, likvidaciji i sl. ini se prihvatljivim shvatanje steajnog postupka i kao potencijalnog instrumenta za aktiviranje / prenamenu braunfild lokacija za druge aktivnosti. Prema raspoloivim podacima, u Republici Srbiji danas se u steaju nalazi oko 1160 privrednih preduzea, za koja nemamo podatke da li se istovremeno nalaze na braunfild lokalitetima. Pretpostavlja se da preduzea u steaju, pored nelikvidnosti, neefikasnosti, nesolventnosti, dugovanja i sl., izmeu ostalog, karakterie nedostatak sredstava za amortizaciju osnovnih sredstava, nedostatak ulaganja u tekue i investiciono odravanje objekata, opreme, infrastrukture, prisustvo starih neefikasnih tehnologija, naputanje pojedinih pogona, objekata, skladita, ruiniranje stalne poslovne imovine i dr. Usled raznih okolnosti i navedenih osobenosti, steaj ovih privrednih preduzea je ishod ili izlaz za naredni period. Reavanje pravnog statusa ovih preduzea oznaava istovremeno i mogunost za aktiviranje njihovih sredstava i nepokretnosti za druge efikasne namene, u skladu sa zakonskim reenjima o steajnom postupku, tj. na primer prodaji celokupne imovine ili dela imovine steajnog dunika, namirenju potraivanja poverilaca i dr. U skladu sa odredbama Zakona o steajnom postupku Republike Srbije (2004), steajni postupak obuhvata bankrotstvo ili reorganizaciju pravnog lica ili preduzetnika (od kojih su neki korisnici ili vlasnici tzv. braunfild lokacija). Bankrotstvo podrazumeva namirenje poverilaca prodajom celokupne imovine steajnog dunika. Steajni dunik je pravno lice ili preduzetnik, a moe da bude i javno preduzee, pod odreenim uslovima definisanim zakonom. Steajni postupak se pokree predlogom ovlaenih predlagaa i ima karakter hitnosti (l.29). Postupak se pokree predlogom poverilaca ili steajnog dunika. Steajni dunik podnosi spisak imovine, bez obzira gde se ona nalazi, spisak poverilaca sa visinom i osnovom potraivanja i dr. Prema zakonu, nadleno javno pravobranilatvo, u ime pravnih lica koja zastupa po zakonu (poverioci), ima pravo da podnese predlog za pokretanje steajnog postupka. Postupak moe da pokrene i javni tuilac, ukoliko je steajni dunik nesposoban za plaanja i ima osnova za sumnju o krivinim delima i sl. Takoe, i poreska uprava ima pravo da pokrene steajni postupak. Odluku o steajnom postupku donosi steajno vee / sud. Steajni poverioci se namiruju srazmerno visini njihovih potraivanja. Steajna masa podrazumeva celokupnu imovinu steajnog dunika na dan pokretanja steajnog postupka. Pokretanjem postupka steajni upravnik uzima u dravinu celokupnu imovinu koja ulazi u steajnu masu i njome upravlja. Steajni upravnik popisuje stvari koje ulaze u steajnu masu, uz naznaku njihove procenjene vrednosti (uz saglasnost steajnog sudije to se moe poveriti i vetaku), odnosno sainjava poetni steajni bilans sa podacima o aktivi i pasivi pravnog lica (preduzea). U procesu unovavanja steajne mase donosi se Odluka o bankrotstvu i unovavanju imovine (po propisanim uslovima), odnosno Zakljuak o unovenju imovine ili dela imovine (donosi ga steajni sudija). Unovenje imovine vri steajni upravnik prodajom imovine ili dela imovine. Prodaja imovine obavlja se javnim nadmetanjem, javnim prikupljanjem ponuda ili neposrednom pogodbom, uz propisane uslove i mogunost da potencijalni kupci vide imovinu koja se prodaje. Novac dobijen prodajom steajnog dunika (kao pravnog lica ili dela steajnog dunika) ulazi u steajnu masu i steajni postupak se u odnosu na ovako dobijenu masu nastavlja namirenjem steajnih poverilaca. Kupcima se imovina prenosi bez tereta, i oni su duni da sa njom postupaju u skladu sa propisima (ukoliko planiraju nove aktivnosti na ovim lokacijama, nove investicije u izgradnju objekata, ureenje lokaliteta i sl). U procesu recikliranja graevinskog zemljita u Srbiji jedan od vanih zakona je i Zakon o imovinsko-pravnim odnosima RS, kojim se utvruju pravo svojine i druga stvarna prava, dravina na ne/ pokretnim stvarima, nain sticanja, prenosa, zatite i prestanka svojine i prava. Subjekti prava svojine su pravna i fizika lica, a objekti prava svojine i drugih prava su odreene pokretne i nepokretne stvari.

26/1

braunfild i stvarni raZvojni kaPacitet oPtina

Izgled urbanistikog plana je jedno, a njegova realizacija neto sasvim drugo. U svakom mestu ona zavisi i od mogunosti trita. Efikasna optina moe usmeravati trine pritiske i/ili trinu tranju, trine zahteve, ali ne moe u potpunosti kontrolisati trite jer se ono vodi zakonima ponude i potranje. U nekim razvijenijim optinama sa dobrim poloajem, apsorpcija trita je velika, dok je u drugima manja, a negde se kapacitet trita smanjuje. Upravo u takvim optinama se broj braunfild lokacija poveava, jer se poveava broj neiskorienih objekata, smanjuje se ekonomska aktivnost i broj stanovnika, menja se profil radno sposobnog stanovnitva, ekonomski poloaj optine se pogorava i sl. To su sve indikatori oekivanog razvoja na datoj lokaciji u budunosti. Koliko dugo bi trajalo da se situacija na lokalnim braunfildima promeni, moe se proceniti na sledei nain. Ako u optini, na primer, postoji 50 hektara raznih braunfilda, a procenjena razvojna potreba (koja proizlazi iz prosenog rasta: na primer, trogodinjeg proseka zbira povrina svih realizovanih izgradnji) je 5 hektara godinje, onda e trajati najmanje 10 godina da se problem lokalnih braunfilda rei. Takav indikator ne predstavlja samo idealnu zamisao, ve izraava surovu realnost. Ako ovaj indikator dodatno ojaamo gore navedenim ekonomskim i demografskim podacima, odnosno njihovim trendovima (promene u petogodinjem periodu), on e nam dati pravu dijagnozu stanja u konkretnoj optini. Pojavie se i odreeni broj optina koje e ustanoviti da treba da proe vie od 10 godina za iskorienje njihovog razvojnog potencijala. Ne smemo pritom da zaboravimo da govorimo samo o braunfildima, a ne i o konkurenciji koju predstavlja izgradnja na slobodnim povrinama. Upotrebom gore navedenog indikatora poli smo od pretpostavke da e celokupni razvojni potencijal biti usmeren na braunfild. Sledea pretpostavka je da se nove braunfild lokacije ne pojavljuju. U tom kontekstu e stvarna situacija biti znatno loija. Svaka optina zapravo ima pravo da zna koja je njena realna razvojna prognoza. U sluaju da nije dobra, dosadanje pristupe je potrebno preispitati i pripremiti realistinu strategiju koja e sadanje disproporcije postepeno odstranjivati, a ne produbljivati, iz razloga nepoznavanja svih uslovljenosti.

1/27

Procena lokalne pozicije u odnosu na braunfilde

kada Postoji dobra volja, Promene su svuda mogue

Pre svega, optinama su potrebni validni podaci o braunfild lokacijama. Neophodno je znati koliko naputenog, nedovoljno iskorienog, potencijalno slabo iskorienog ili nefunkcionalno korienog zemljita ima na teritoriji optine. Jednostavna evidencija povrin bi za poetak bila dovoljna, ali veina optina, za sada, ovakav podatak nema. Veoma je vano da se uradi analiza nedovoljno iskorienog zemljita, radi mogunosti poreenja izmeu razliitih optina. Samo na osnovu ovakve analize mogue je argumentovano proceniti rasprostranjenost i vrstu problema i u procesu rehabilitacije odrediti ciljeve i prioritete. Dalje je potrebno meu lokalnim prioritetima identifikovati one lokacije kod kojih su anse za uspeh na tritu najvee. U prvoj fazi je neophodno njima posvetiti najveu panju, vreme i podrku.

ciljevi inventariZacije Povrina

Inventarizacija nedovoljno iskorienih povrina u jednoj optini bi trebalo da ima sledee ciljeve: podizanje svesti i nivoa informisanosti optine o vlastitoj problematici braunfilda dobijanje konkretnih podataka za analizu dobijanje indeksa za poreenje sa drugim optinama podsticaj lokalnim politiarima da deluju u pravcu ponovnog iskorienja braunfilda usmeravanje prikladnih podsticaja ka podrci ponovnom iskorienju braunfild lokacija poboljanje ekonominog korienja izgraenog zemljita pribavljanje podrke javnosti.

kako se to radi?

Optina e se najbre snai u svojoj braunfild problematici ukoliko bude sposobna da sama uradi analizu braunfilda i inventar lokacija. Zato je vano da to optina sama uradi, uz pomo sopstvenih slubi i strunjaka, ne koristei usluge spoljnih konsultanata? Ako optina ovu analizu sprovede samostalno, mnogo lake e shvatiti vrstu i rasprostranjenost svojih problema i u potpunosti e ih biti svesna. Ukoliko se jedna takva analiza narui, bila to tanja ili deblja studija, boljeg ili loijeg kvaliteta, postoji mogunost da e zavriti u fioci, to je samo po sebi teta. U optinama postoji velika koliina raznih podataka i dosta strunog kadra. Tu su i hroniari lokalnih deavanja koji mnoge pojave mogu istorijski da protumae. Tokom samostalnog rada na ovakvoj studiji, zaposleni u lokalnoj upravi e se struno usavriti, i to u nekoliko oblasti. Saznae vie o tritu nekretnina, ekolokim rizicima, o izboru braunfilda koji ima najvie ansi

28/1

za uspeh u revitalizaciji. Time to e se u izradu analize ukljuiti vei broj strunjaka iz raznih oblasti, uklonie se svuda prisutne meustrukovne barijere. Stvorie se uslovi da vea grupa ljudi bolje razume i deluje ka istom cilju, takorei da svi vuku za isti kraj kanapa. Braunfild, po pravilu, ugroava optinu kao celinu, te je neophodno objediniti celokupnu zajednicu na njegovom reavanju.

kako PrePoZnati ta je braunfild?

Jednostavna, objektivna i svuda primenjiva definicija koja jasno odreuje ta jeste, a ta nije braunfild za sada ne postoji. Takoe, tano je i da ono to se u jednoj optini smatra braunfildom, u drugoj optini nee predstavljati braunfild, ve moda primer relativno uspenog lokalnog poslovanja. Treba imati na umu da se situacija oko braunfilda neprestano menja. To se esto deava mnogo bre nego, na primer, izmene prostorno-planske dokumentacije. Braunfild lokacije koje se nalaze u komercijalno najatraktivnijim delovima grada najee postepeno eliminie samo trite. Ostali braunfildi, koji se ne nalaze na tako povoljnim lokacijama, ili se nalaze u nerazvijenim optinama, najee dospevaju u sve loiju situaciju, iz koje je izlaz sve tei i tei, dok se u isto vreme pojavljuju i nove braunfild lokacije. Sledea dilema je u kom stepenu nedovoljnog korienja treba da se nae lokacija da bismo mogli da je evidentiramo kao braunfild. U nekim zemljama, na primer u bivoj Istonoj Nemakoj, braunfildima se nazivaju samo one lokacije koje su u potpunosti naputene i bez ikakve aktivnosti. U drugim sredinama, recimo ekoj Republici, braunfildom se nazivaju polusrueni, malo korieni, ekonomski neefikasni, ali ne i potpuno naputeni i prazni kompleksi. Bitno je ne dopustiti dalje propadanje ovih lokacija i na vreme zapoeti njihovu revitalizaciju i poveanje prihoda od njih. Treba podrati ili radikalno izmeniti nain korienja ovih povrina, ili ih bar stabilizovati do odreene mere.

subjektivost u Proceni ta je to braunfild

U stvarnosti najee neemo imati tanu i objektivnu definiciju za utvrivanje ta jeste, a ta nije braunfild. To bi vailo ak i u sluaju kada bi postojala jedinstvena metodologija izraena na primer od strane resornog ministarstva, koja bi u sebi sadrala uputstva za evidentiranje ovakvih lokacija. Naime, i dalje bi postojao subjektivni element, najee pod uticajem situacije u konkretnoj optini. Najverovatnije da je to dobro jer ukoliko evidentiranje sprovode same optine, onda je njihovo poimanje o tome ta je to braunfild verovatno najispravnije i najmerodavnije.

kako unificirati evidenciju braunfild Povrina?

Radi aktiviranja braunfild lokacija, po optinama je neophodno najpre izvriti evidentiranje ovakvih lokacija i njihovu imovinsko-pravnu i ekonomsku procenu, a u nastavku je neophodno sprovesti dublju analizu. Najpre treba odrediti o kakvoj se optini radi izvriti pozicioniranje i kategorizaciju optine (zadatak prostornog plana optine). Druga analiza se tie pronalaenja merljivih indikatora za poreenje kojima bismo mogli da vrimo procenu situacije u naoj optini sa situacijom u drugim optinama izbor indikatora za pozicioniranje. U treoj fazi se utvruje koja braunfild lokacija ima najveu ansu za uspeh tj. kojoj bismo trebali pruiti podrku izrada liste prioriteta.

1/29

1 Uvod u braunfild problematiku Procena pozicije u odnosu na braunfilde

ta je to kategoriZacija oPtine?

Kategorizacija optine sama po sebi, u svojoj osnovnoj verziji, je prilino jednostavna, jer emo se samo zamisliti nad tim, kom tipu optine pripadamo. To e nam pomoi da shvatimo kakav problem u optini imamo. Neophodno je da optine odgovore na sledea pitanja. A Da li se naa optina nalazi na komercijalnoj lokaciji, blizu glavnih pravaca infrastrukture? U tom sluaju, imamo sigurno dobre anse da reimo braunfilde u centru naselja, ili one du pristupnih saobraajnica, dok emo morati da podrimo braunfilde na manje povoljnim lokacijama. B Da li se naa optina nalazi van osnovnih osa razvoja, a ipak ima dovoljno razvojnih ili alternativnih potencijala? U ovom sluaju, moraemo biti prilino snalaljivi, bri i bolje orijentisani nego nai susedi. Moramo iskoristiti sve anse koje nam se pruaju. C Otkrili smo da ne spadamo ni u grupu A, ni u grupu B. Onda imamo stvarno teko reiv problem. Moramo traiti pametna i nekonvencionalna reenja, tragati za nacionalnim i meunarodnim programima i fondovima, a na problem moramo objaviti javno.

ta su to indikatori?

Indikatori (pokazatelji) se prave tako to se poznati podaci razvrstavaju tako da mogu lake da se porede sa drugim grupama slinih podataka. Indikatore moemo proizvesti za razne aktivnosti, ak i za proveru efikasnosti veoma jednostavnih administrativnih zadataka. Naveemo samo one osnovne prostorne indikatore, pomou kojih je mogue vriti poreenje situacije u dve ili vie optina. Pomou drugih indikatora koje razvijemo mogli bismo porediti i druge oblasti. Ako se indikatori sastavljaju u pravilnim vremenskim razmacima, poreenje njihovih promena u vremenu dae nam sliku trendova razvoja pojedinih problema.

30/1

Tip indikatora

Vrsta indikatora

Objanjenje, ta indikator iskazujePokazuje aspiracije optine za prostornim razvojem

Podatak jeste / nije porediv sa drugim optinamada

Odnos povrine izgraenog zemljita i planiranog graevinskog zemljita (po prostornom ili urbanistikom planu)

Indikatori rastaOdnos godinjeg indeksa razvoja prema zbiru braunfilda i povrina za novu izgradnju Pokazuje za koliko godina e se istroiti celokupni razvojni potencijal optine (povrine za novu izgradnju + braunfild) da

Zbir povrina pod braunfildima u odnosu na ukupno izgraeno zemljite iskazuje veliinu braunfild problema u optini

Iskazuje veliinu braunfild problema u optini

da

Odnos braunfilda i povrina namenjenih novoj izgradnji

Izraava nivo konkurencije novih razvojnih povrina

da

Braunfild indikatori

Odnos braunfilda prema prosenom godinjem indeksu izgraenosti 3

Izraava period u kome bismo potencijalno reili celokupnu braunfild problematiku, ukoliko bi svo graenje bilo usmereno na braunfild lokacije

da

Odnos povrine za proizvodne namene u graevinskom podruju u odnosu na ukupno graevinsko zemljite

Izraava procenat proizvodnih povrina u optini. Ovaj procenat u naim optinama je esto izrazito visok. Ovaj indikator slui za procenu postojeeg i planiranog naina korienja zemljita.

da

Indikatori ukupnog korienja zemljita

Odnos zelenih povrina prema izgraenom graevinskom zemljitu

Izraava procenat zelenila na teritoriji naseljenog mesta. Ovaj indikator slui za procenu postojeeg i planiranog naina korienja zemljita. Ukoliko su niski procenti zelenila, optina bi trebala razvoj na braunfild lokacijama da planira za ove namene.

da

Sektorski indikatori

Odnos industrijskih braunfilda prema ukupnoj povrini proizvodnih delatnosti

Ova vrsta indikatora izraava ozbiljnost sektorske problematike

da

3

Izraunavanje godinjeg indeksa izgraenosti: radi se prema trogodinjem prosenom obimu izgraenosti u jednoj optini. Podaci se dobijaju preko broja izdatih graevinskih ili upotrebnih dozvola, ili iz promena u katastru nepokretnosti.

1/31

1 Uvod u braunfild problematiku Procena pozicije u odnosu na braunfilde

ta PodraZumeva iZrada liste Prioriteta?

Postavljanje prioriteta je izbor najbolje mogunosti na osnovu veeg broja parametara, kojima se dodeljuje razliiti znaaj. Radi se o uobiajenim tehnikama vrednovanja koje moemo koristiti u osnovnim i kompleksnijim verzijama. Optina vrednuje pojedine braunfild lokacije i trai one koje imaju najvie ansi za uspeh u oivljavanju. Prvi braunfild projekat treba da predstavlja nedvosmislen uspeh za optinu. Vrednuje se poloaj lokacije, vlasniki status, mogunosti za dobijanje donacija, projektna dokumentacija, iskustvo i finansijska stabilnost investitora, vremenski okvir, stanje ivotne sredine i slino.

samostalno isPitivanje braunfilda

Na osnovu interesovanja, sposobnosti i potreba optine, analiza se moe uraditi na tri nivoa, pri emu svaki od njih slui drugoj svrsi i daje rezultate razliitog stepena sadrajnosti. Orijentaciono braunfild ispitivanje nam pomae da identifikujemo osnovnu veliinu braunfild problema, i da stvorimo dovoljno jake podatke i argumente koji vode ka njegovom reavanju. To je brza, laka i informativna metoda koja e, razumljivo, da pokae da li u optini postoji braunfild problem i koliko je obiman. Pomou dobijenih informacija, lake se vodi diskusija o problematici, kako na lokalnom nivou, tako i sa drugim nivoima vlasti. Metoda funkcionie sa 80 do 85% tanosti, to je za veinu optina dovoljno za prepoznavanje i razumevanje problema. Najjednostavniji oblik ovakvog ispitivanja poiva na prostom obeleavanju braunfild lokacija i na odreivanju ukupnog broja i povrine. Za to su nam potrebni samo dobra volja, kapaciteti lokalnih strunjaka, plan ili karta optine, flomasteri i po potrebi planimetar. Na karti optine/grada oznaimo braunfild lokacije, izmerimo njihovu ukupnu povrinu, a zatim ove podatke ponemo da poredimo sa ostalim podacima koje ve imamo svoju optinu kategorizujemo, pripremimo potrebne indikatore, i biramo prioritete za reavanje. Ako nam je na raspolaganju digitalna mapa optine, primeniemo modernije tehnologije. Opte braunfild ispitivanje podrazumeva struniji, sloeniji i skuplji elaborat koji daje oko 90 % tanosti. Za ovu vrstu dokumenta potrebno je upotrebiti jedinstvenu evidencionu metodologiju. Takva kod nas za sada ne postoji. Ali samo kroz upotrebu jedinstvene metodologije mogue je vriti uporeivanje situacije u dve i vie optina. Zato se nadamo i apelujemo da se u skorije vreme ovakva jedinstvena metodologija izradi. U ovom sluaju neophodno je prikupljanje informacija u baze podataka. Ovakva analiza nam je korisna prilikom isticanja programskih ciljeva. Za ovakvu analizu prikladan bi bio upitnik koji optini moe posluiti za stvaranje sopstvene baze podataka. SIEPA je u prethodnom periodu pokuala da od optina prikupi informacije o grinfild i braunfild lokacijama. Rezultati su vidljivi u bazi podataka na www.siepa.sr.gov.yu/srp/ u delu Baza investicionih lokacija (evidentirano 259 braunfild lokacija, stanje u decembru 2007.). Detaljno braunfild ispitivanje je namenjeno optinama koje su zainteresovane da odreeni braunfild ree sopstvenim sredstvima, odnosno da aktivno uestvuju u njegovom reavanju. Optina e u ovom sluaju uraditi detaljnu analizu, koja je svakako skupa i vremenski zahtevna, ali istovremeno precizna i tana (97%). Za sprovoenje detaljne analize svakako se preporuuje angaovanje strune pomoi i strune literature, koja na srpskom jeziku, za sada, ne postoji.

32/1

iZbor Pravog konja Za trku Horses for courses

Svaka od opisanih metoda je korisna i upotrebljiva za odreenu fazu u oivljavanju braunfilda. Kao to smo ve rekli, svaka od njih traje razliito, i finansijski je na razliit nain zahtevna. Ali treba voditi rauna o tome da se braunfild situacija u optini moe veoma brzo i u osnovi izmeniti. Ono to u jednom trenutku izgleda kao jedinstvena ansa za investiranje, ve sutra moe biti braunfild sa puno problema, i obrnuto. Zato bi sve optine trebalo da ponu od orijentacionog ispitivanja, a opte ispitivanje mogu uraditi u sledeoj fazi, i to samo one optine kod kojih je procenat braunfilda u odnosu na ukupno izgraeno zemljite izrazito visok (preko 6%). Za takve optine preporuuje se izrada programskih prioriteta. O detaljnim ispitivanjima specifinih braunfild lokacija trebalo bi da razmiljaju samo optine koje se u ovaj problem ele upustiti same, ili im neko za njihovo reavanje nudi bespovratna sredstva.

1/33

Zagaenje ivotne sredine kao faktor u procesu prostornog planiranja i izgradnje

ekoloke PrePreke Ponovnom korienju braunfilda

Zagaenja ivotne sredine vrlo esto, ali ne i uvek, prate problematiku braunfilda. Prethodni naini korienja zemljita esto ostavljaju na objektima i zemljitu posledice koje ugroavaju zdravlje ljudi i kvalitet ivotne sredine. Zato ih moramo odstranjivati, bilo to jednostavno ili komplikovano. Reavanje braunfild problematike ne lei samo u reavanju ekolokih problema, ve se sastoji i u sledeem: reavanje socijalnih problema koji nastaju zbog pritisaka restrukturiranja privrede podizanje silazne krivulje dijagrama atraktivnosti zemljita prenamena neiskorienih ili nedovoljno iskorienih prostora u povrine koje su produktivne i drutveno korisne iskoriavanje kapaciteta onog zemljita koje za to ima predispozicije, tako da se njegova ekonomska vrednost na tritu maksimalizuje zajedniko uee javnih i privatnih sredstava obuhvatanje ire javnosti u proces. Bez reavanja eventualnog ekolokog zagaenja lokacije i njene sanacije, proces ponovnog korienja braunfilda nee biti mogu, pogotovo kada se planira prenamena zemljita.

ekoloka oPtereenja su samo jedna od PrePreka Ponovnom korienju Zemljita

Pitanja i rizici koji se tiu odgovornosti za ekoloko zagaenje i neophodnost njegovog odstranjivanja dovode do toga da se interesenti i investitori na sve naine trude da dou do informacija o moguem ekolokom optereenju i mogunosti za sanaciju. Oni zahtevaju, ali za sada ne dobijaju, garancije koje ograniavaju njihovu odgovornost u ovom procesu. Reavanje ekolokih problema za njih predstavlja dodatni rizik, vee trokove i dui vremenski okvir za svaki planirani projekat na ovakvom zemljitu.

34/1

Zato je informisanost o moguim ekolokim oPtereenjima bitna sa gledita Prostornog i urbanistikog Planiranja i iZgradnje?

Sa aspekta prostornog planiranja radi se ne samo o prevenciji rizika buduih korisnika zemljita i prevenciji rizika za ivotnu sredinu, ve i o ekonomskom aspektu ponovnog iskorienja ovakvog urbanizovanog podruja. Kao to smo ve naglasili, za optinu je jako bitno da nedovoljno iskorieno zemljite postane ponovo produktivno. Tekoa je u tome to je odstranjivanje ekolokih oteenja uglavnom veoma skupo. esto se deava da zbog cene sanacije lokacije jedna parcela moe imati negativnu vrednost. Uticaj problematike ekolokog zagaenja iz prolosti na principe urbanistikog i prostornog planiranja za sada je potcenjen. Isto tako, koliko je bitno u jednom planu razmiljati o ponovnom iskorienju braunfilda, o njihovoj funkcionalnoj revitalizaciji, toliko je potrebno razmiljati i o tome koliko bi takve lokacije mogle da budu pod uticajima prethodnih ekolokih optereenja.

kako je mogue da nekretnina ima negativnu vrednost?

Trina vrednost nekretnine je tesno povezana sa lokacijom i sa planiranom namenom iste. Zato odstranjivanje ekolokog zagaenja na atraktivnim i komercijalnim lokacijama ne mora da predstavlja problem, jer je potencijal budue vrednosti takve lokacije vei od cene ekoloke sanacije. Ekoloki problem se odraava najee na kupoprodajnu cenu i od ugovornih strana zavisi ko e problem reavati. To funkcionie na sledei nain: nekretnina kota 30, uklanjanje zagaenja kota 20. Prodavac ili prodaje zagaenu (kontaminiranu) lokaciju za 10, ili oienu lokaciju za 30. Ali tamo gde nema trita, ili je ono slabo, vrednost nekretnine je osetno nia. Deava se da je trina vrednost lokacije svega 10, dok je utvreno da bi sanacija kotala 20. Rezultat ove proste raunice je minus 10. Kako reiti ovakvu situaciju? Ovde je svaki savet dobrodoao, posebno tamo gde drava ne garantuje odstranjenje ekolokog optereenja, ili tamo gde smo kupili maku u daku! Kod procene poreza na nekretnine treba voditi rauna da procena vrednosti nekretnina, u skladu sa naim propisima, uopte ne priznaje oduzimanje cene ekolokog optereenja od cene nekretnine, tako da se prilikom plaanja poreza na promet plaa i dodatna cena saniranja lokacije.

da li je isto Zaista isto?

Ekoloka optereenja uzrokuju tekoe pri ponovnom iskorienju zemljita na braunfildima, ponajvie kada se nalaze u centrima naseljenih mesta, ali i na drugim lokacijama gde je potrebna promena namene korienja. Tekoe nastaju zbog postojanja zagaenja, ali i zbog toga to se prilikom promene namene korienja zagaenje mora sanirati po standardima koji e odgovarati buduem korienju zemljita. Ovi standardi su najee vii nego oni koji odgovaraju prethodnom korienju (industrijske namene). Kako je mogue da za odstranjenje ekolokog zagaenja postoje razliite granine vrednosti? Ono to je isto je isto, a zagaeno je zagaeno, o kakvim graninim vrednostima je ovde re? Odgovor lei u ceni odstranjivanja ekolokog optereenja. Ova cena je najee veoma visoka, iako se svake godine smanjuje zbog napretka u tehnolokim procesima. Radi toga se i ovo pitanje reava novom zakonskom regulativom u Srbiji. ienje se obavlja na osnovu analize koja procenjuje rizike kojima bi moglo biti izloeno stanovnitvo, iva bia ili prirodni resursi. Na osnovu procene ovih rizika izrauje se predlog za sanaciju lokacije. Zato su, na primer, za industrijske namene, rizici za stanovnitvo manji nego za isto stambene namene. Ako lokaciju istimo za potrebe izgradnje stambenog naselja, ienje se obavlja po viim standardima, to podrazumeva vie novca i vie vremena. Istovremeno, to znai da ukoliko bismo ve oienu industrijsku lokaciju eleli ponovo da prenamenimo, bie neophodno ponovno ienje, na odgovarajui nain.

1/35

1 Uvod u braunfild problematiku


Zar Zagaenje ne moe da savlada sama Priroda?

U nekim sluajevima moe, ali to traje veoma dugo, uz eventualno potpomaganje procesa dodavanjem odgovarajuih bakterija koje potpomau procese raspadanja. Stoga je, prvenstveno u razvijenim i visoko urbanizovanim oblastima, naprosto nerealno ekati da proces ienja odradi priroda sama. U takvim sluajevima je neophodno delovati. Treba jo dodati da naa regulativa ne poznaje termin prirodnog samooienja.

Prostorni i urbanistiki Plan kao instrument Za odstranjivanje nePrihvatljivih ekolokih riZika

Dugorono gledano, veoma je vano da prostorni i urbanistiki plan postanu instrumenati koji potpomau odstranjivanje neprihvatljivih, prvenstveno ekolokih rizika u prostoru. Da bi plan to dosegao, razmiljanja o celokupnim postojeim i potencijalnim ekolokim oteenjima e morati da postanu sastavni deo ogranienja prostora i stratekih razmiljanja o njegovom potencijalnom korienju. Osim toga, neophodno je otpoeti prikupljanje podataka i izradu scenarija o moguim oteenjima prostora pri podnoenju predloga za lociranje buduih investicija. Tek onda e biti mogue pri izradi stratekih, prostornih ili urbanistikih planova uzimati u obzir ekoloki optereene prostore kao jedan vid prostornog ogranienja. Takav pristup moe poivati na tome da, na primer, analiziramo rizinost prethodnih i sadanjih aktivnosti u prostoru, prvenstveno onih vezanih za proizvodne delatnosti. Ovu informaciju emo pridodati ostalim ogranienjima prostora kao to su geologija, plavna podruja i slino. Ova analiza bi nam pomogla da vrimo promene u ve izgraenom prostoru na inteligentan nain. Tabele u prilogu 8. na strani 130. bi trebalo da pomognu u shvatanju rizika koje nose pojedini proizvodni procesi. Tamo gde je sa prostornog ili drugog gledita neophodno da na potencijalno ili stvarno oteenom prostoru planiramo nove stambene funkcije, moi emo da vodimo rauna o rizicima tako to emo planirati odgovarajue mere. Bez ovakvih mera, stambena namena ne bi bila ostvariva, jer trite stanova prilikom realizacije plana ne bi bilo u mogunosti da samo iznese poveane trokove realizacije.

riZici PoveZani sa Zagaenjem PodZemnih voda

Prilikom odstranjivanja pojedinih ekolokih optereenja, moe se raditi o relativno dugom procesu izvlaenja tetnih materija, njihovoj neutralizaciji, i o dugoronom procesu nadzora. Zato su informacije o potencijalnim izvorima zagaenja podzemnih voda i kretanjima ovakvog zagaenja veoma vane, kako sa aspekta prostornog planiranja tako i sa aspekta ekonomije izgradnje. Isto vai i za dugoronost nekih drugih tehnologija ienja ekolokih zagaenja, tako da ove mere moramo imati u vidu prilikom nabrajanja prostornih ogranienja.

raZlike u riZicima na Podrujima sa raZliitim sastavom tla

Sledea stvar o kojoj moramo voditi rauna je injenica da se zagaenje prenosi kroz zemljite, putem podzemnih i povrinskih voda. Iako odreeno zagaenje ne mora na odreenom mestu da pravi smetnju samo po sebi, ono se prenosi podzemnim ili povrinskim vodama. Na taj nain rizinost ovakvog zagaenja narasta, i esto su neophodne urgentne mere sanacije. To vai prvenstveno u sluajevima kada je ugroeno zdravlje ljudi ili ivotinja, ili kada su ugroena

36/1

izvorita vode za pie. Meutim, postoje razlike u geolokom sastavu zemljita: neke vrste zemljita (laiki reeno) se ponaaju kao cediljke, proputaju vodu, dok su druge vrste tla vodonepropusne. Ove osobine geolokog sastava tla su veoma vane za odreivanje lokacije hemijske industrije ili, pak, za otklanjanje posledica proizvodnje ovakve industrije. Havarije u postrojenjima ovakve industrije mogu imati drastino razliite posledice u zavisnosti od sastava zemljita na kome je postrojenje izgraeno.

ekoloki riZici u Plavnim Podrujima

O rizicima koji se javljaju u plavnim podrujima bi trebalo voditi rauna prilikom izrade planova, jer se rizina postrojenja ne bi smela postavljati u zonama dvadesetogodinjih velikih voda. U zonama koje se nalaze iznad ovog pojasa, potrebno je planirati striktne mere koje bi mogue rizike maksimalno umanjile.

odgovarajua urbanistika reenja i odgovarajue korienje objekata sniavaju cenu ekolokog ienja

Sa urbanistike take gledita, mogue je odgovarajuim predlogom reenja koje potuje problematiku ekolokih optereenja dostii prilino snienje trokova ekoloke sanacije na oteenom podruju. Najvea arita zagaenja je mogue imati u vidu ve prilikom izrade urbanistikih reenja i locirati ih tamo gde e predstavljati najmanji rizik. Tako postiemo efekat da se najriziniji deo gradilita isti po odgovarajuem niem standardu. Postoje brojne tehnike da takva leita zamaskiramo i neutralizujemo smetajui ih, na primer, ispod pristupnih saobraajnica, parkinga, i slino. Slini principi vae i za ponovno iskorienje zgrada. Zgrade u kojima su bile tamparije, farbare ili mainska postrojenja mogu izgledati veoma atraktivno, ali su tragovi biveg naina korienja skriveni u unutranjosti objekata. Ako se u njima planira korienje koje podrazumeva dugotrajni boravak ljudi, moraju se sanirati ne samo zidovi ve i deo konstruktivnih elemenata. Takvi rizici i ostvarivanje zahteva za njihovo odstranjivanje nisu jo zaiveli u punoj meri, ni kod investitora ni kod organa koji izdaje odobrenja. Ali to ne znai da ne moramo da se potrudimo da ovakve rizike razumemo, da potujemo zakonitosti njihovog reavanja, a urbanistikim predlozima da delujemo tako da se trokovi za ekoloko ienje to je mogue vie snize.

Prethodne analiZe ekolokih oPtereenja

Iz prethodno objanjenog se vidi da prisustvo ekolokih optereenja na teritoriji optine esto moe da se predvidi. Meutim, bez detaljnije analize se ne moe odrediti o kakvim optereenjima se radi, koliko su ozbiljna, i koliko bi kotalo i trajalo njihovo odstranjivanje. Mali broj optina poseduje izraene analize koje se tiu moguih ekolokih oteenja, optereenja na parcelama i objektima na svojoj teritoriji. Ove analize za sada nisu dovoljno pronikle u osnove procesa prostornog i urbanistikog planiranja i izdavanja odobrenja za izgradnju. Ipak, ovaj problem postoji u svim optinama, samo je pitanje u kom obimu. Prikupljanje informacija o lokacijama sa moguim zagaenjem bi trebalo da postane sastavni deo analitiko-dokumentacione osnove prilikom izrade svakog plana, kao i prilikom izrade urbanistikih uslova i izdavanja odobrenja za izgradnju.

1/37



kako je nastalo i kako se utvruje ekoloko oPtereenje?

Veina proizvodnih i drutvenih procesa za sobom ostavlja tragove. Prethodno korienje braunfilda sa sobom nosi rizik da su zemljite i objekti pod uticajem bivih aktivnosti. Veina privrednih aktivnosti je povezana sa korienjem odreenih materijala koji, pogotovu kada se sa njima loe i neodgovorno rukuje, mogu da ugroze kvalitet ivotne sredine i da predstavljaju rizik za budue korisnike pri ponovnom korienju zemljita i objekata. Tokom poslednjih dvadeset godina, zakonom propisani uslovi za postupanje sa tetnim materijama su se prilino pootrili, ali treba imati na umu da su mnoga zagaenja nastala u vreme kada takvih propisa jo nije bilo. Iako je informisanost javnosti o tetnosti pojedinih procesa, o spreavanju, snienju i prevenciji uticaja na ivotnu okolinu poslednjih godina prilino porasla, mi smo, naalost, od veine pro izvodnih procesa iz nae prolosti nasledili manji ili vei problem ekolokog optereenja.

kako da saZnamo ta se na jednom industrijskom komPleksu Zaista krije?

Najpre bismo trebali saznati da li postoji neko ko o naoj lokaciji neto zna, ili da li u njenoj okolini postoji neka vrsta zagaenja. Osnovne informacije moete potraiti preko Ministarstva zatite ivotne sredine, ili preko postojee ekoloke odnosno urbanistike dokumentacije u optinama. Informacije o zagaenjima se mogu nai i u optinskoj arhivi, vodoprivrednim preduzeima, ali i kod bivih zaposlenih u preduzeima koja vie ne postoje. Potencijalno prisustvo zagaenja se moe pretpostaviti i po samom tipu delatnosti koja je obavljana na tom mestu u prolosti. U nekim sluajevima je zagaenje vidno prepoznatljivo, jer se sa lokacije ire neprijatni mirisi. Simptomi se prepoznaju i u sluaju zagaenja povrinskih ili podzemnih voda. Uzimanjem uzoraka vode iz bunara moe se utvrditi da li od nekud pritie kontaminirana voda, mogua je i pojava uginua riba, i drugih pojava na biljkama i ivotinjama, a u teim sluajevima i na zdravlje ljudi. Na primer, kontaminaciju naftnim derivatima emo prepoznati lako, jer zemljite mirie na naftu ili benzin, betonski podovi u objektima su prekriveni crnim mrljama ili lepljivom masom neprijatnog mirisa. U najgorem sluaju, neprijatan miris se iri i iz samih objekata. Glavni zagaivai su nafta i benzen. Vei je problem u situacijama kada nema nikakvih vidljivih simptoma, kada ne postoji dokumentacija, i kada nema ivih svedoka.

koliko daleko u Prolost treba da istraujemo?

Vano je poznavati ceo istorijat jedne oblasti. U mnogim sluajevima se na jednoj lokaciji promenilo nekoliko vrsta proizvodnje, pa kontaminacija moe podrazumevati iroku skalu opasnih materija. U takvom sluaju, sanacija e biti tea. U nekim gradovima su, na primer, meu prvim postrojenjima postojale plinare. U prvoj polovini XX veka nije bilo nikakvih propisa o skladitenju industrijskog otpada, tako da u sluaju starih plinara, moemo nai katran, glavni nusproizvod pri preradi plina, svuda u njihovoj okolini: u starim jezercima, u jamama ili na nasipima. Danas, iako je sve to prekriveno novim slojevima zemlje i nanosa, katran predstavlja veoma opasnu kontaminaciju za podzemne vode jer je izvor poliaromatinih ugljovodonika, naftalina, fenola, amonijaka i cijanida. Priznaete, ovo zvui kao otrovan koktel! Iako danas veina ovih plinara odavno ne postoji, to ne umanjuje posledice njihove bive aktivnosti u prostoru. Znamo li uopte gde je u naem gradu bilo takvo jedno postrojenje i ta se sada nalazi na toj lokaciji? Iz toga proizlazi da je u nekim sluajevima neophodno vratiti se do samih poetaka industrijalizacije u naem mestu.

38/1

ta sve moemo nai?

Katran i amonijano fenolne vode mogu biti prisutne i u proizvodnim cisternama, rezervoarima i njihovoj okolini. Dalje, tu su opasne materije kao to su hloro-ugljovodonici, koji se javljaju u bivim klanicama, veerajima i istionicama, prvenstveno u krugu fabrika ili kasarni. Biva poljoprivredna postrojenja su praena kontaminacijom pesticidima, otrovima (DDT) i polihlorovanim bifenilima. Polihlorovani bifenili prate, takoe, proizvodnju energije, ali i stare fabrike asfalta i bitumena. Kod starih transformatora se nalaze dioksini i srodne materije. Tamo gde se proizvodilo brano ili sir, zatim u tamparijama, staklarama, koarama, fabrikama papira, farbarama, hladnjaama najee postoji odreena doza kontaminacije.

ta da se radi Prilikom Promene namene kroZ urbanistiku i graevinsku doZvolu?

Ako postoji dovoljan broj simptoma, onda je mogue prema vrsti korienja proceniti verovatnou zagaenja, njegovu vrstu i cenu sanacije. U urbanistikim uslovima neophodno je navesti kao napomenu obavezu reavanja ekolokog oteenja. Isto vai i za sluaj kada podatak o zagaenju naemo u nekoj od postojeih baza podataka. Ukoliko nema simptoma ni izvora podataka, mogue je dvojako postupanje pri izdavanju dozvola za promenu namene. Kao prvo, moemo se ponaati kao da nita ne znamo, a u drugom sluaju, moemo traiti da nam se dostavi istorija prethodnog korienja zemljita. Naalost, kod nas ovakva praksa ne postoji, ali se u drugim dravama to radi, i postoji niz pristupa za to. Optinama bi svakako u ovom domenu trebalo pruiti odgovarajuu obuku i metodologiju rada.

Godina

Broj lokacija

Pretpostavljena cena sanacije(milijarde EUR)

Vrsta zagaenja

1982 1987 1995 2004

2000 10.000 200.000 ?

2 10 40 ?

otpadi i deponije + postojee industrijske lokacije + istorijske industrijske lokacije konani ishod istraivanja

Poveanje broja potencijalno kontaminiranih lokacija u Holandiji(izvor VROM, RIVM, 2003.)

koliki je Problem Zagaenja u naoj oPtini?

Kada govorimo o evidenciji poznatih ekolokih zagaenja, moramo shvatiti da se ne radi o zbiru povrina braunfilda (braunfild ispitivanje), o kome smo govorili ranije. Ono to vidimo u javnim evidencijama, verovatno predstavlja samo vrh ledenog brega. O tome koliko veliki moe biti taj breg, svedoe podaci iz tabele koji predstavljaju rezultate istraivanja u Holandiji. Tabela pokazuje proces upoznavanja sa problemom i evidentiranje koje je trajalo preko 20 godina. Poto je Holandija industrijalizovanija zemlja od Srbije, podaci iz tabele mogu se smanjiti za jednu petinu. I pored toga, i dalje proizlazi da nam preostaje da identifikujemo jo oko 150.000

1/39

ekolokih optereenja (i ta cifra, nastala poreenjem sa situacijom u Holandiji, je naravno priblina i ne predstavlja dokaz za stvarni broj zagaenih lokacija). Postoji i pitanje ta se sve evidentira kao zagaenje. Da li se radi o parceli na kojoj je identifikovano zagaenje ili se koristi neko drugo merilo? Ako nemamo predstavu o tome koje merilo je bilo upotrebljeno, donekle je nepravedno vriti bilo kakvo poreenje, ali je to moe biti i podsticaj na razmiljanje. To je dobar podsticaj za koordiniranu akciju, koja bi postepeno dovela do isticanja problema zagaenja i poetka njihovog reavanja. To je i podsticaj za kreiranje jedinstvene metodologije evidentiranja.



ta sve treba PrikuPljati i gde je sve ova Problematika vidljiva?

Iako se razmilja o povezivanju prostorno planske dokumentacije i baze podataka o zagaenju ivotne sredine, do ovog povezivanja jo nije dolo. Zagaenja se ne mogu pratiti ni kroz katastar nepokretnosti, iako mnoge zemlje (na pr. Belgija, Nemaka, Maarska) koriste katastar nepokretnosti upravo da bi obezbedile da se prilikom prenosa vlasnitva potencijalno kontaminiranih lokacija vodi rauna o tome da se u ceni nekretnine nau i trokovi otklanjanja posledica zagaenja. Na taj nain se obezbeuje da se obaveza otklanjanja zagaenja prenosi sa prodavca na kupca u vidu tereta. Ovakav vid dokumentovanja i obezbeenja prenosa vlasnitva u urbanizovanim podrujima bi trebalo da bude od najveeg interesa i za nae optine, u suprotnom e nam ostati na hiljade malih, ali skupih problema od bivih hemijskih istionica, laboratorija, livnica, benzinskih pumpi, koara i drugih radionica. Ne mora se uvek raditi o velikim industrijskim kompleksima koji su u prolosti ostavili traga na ivotnu sredinu.

katastar nePokretnosti kao instrument Za iskaZivanje dugoronih mera sanacije

Ponekad je potrebno etrdeset i vie godina da neko specifino zagaenje nestane prirodnim putem. Ali, to je reenje na veoma duge staze: slubenici se menjaju, svedoci nestaju, dokumenta i podaci se gube, a razlozi zato je prvobitno doneta neka odluka, se zaborave. Upravo zbog toga treba koristiti katastar nepokretnosti da se ova reenja dugotrajno pribelee i javno evidentiraju kako bi se o njima vodilo rauna u budunosti. To vai i za mere koje je neophodno primeniti u budunosti (ograivanje, monitoring i sl.). Postoji jo jedan razlog zato bi u katastru morala da se vide ne samo zagaenja, ve i oiene lokacije. Mnoge nove tehnologije ienja, esto, oko zagaene lokacije grade razne barijere i problem moe nastati zbog injenice to o ovim merama nema evidencije u katastru, ve se one nalaze u nekom posebnom registru, u koji obian kupac nema uvid. Moe se desiti da neko skupo postrojenje, u jednom trenutku, novi vlasnik zemljita prosto iskopa i izvadi iz zemlje ukoliko, na primer, posle nekoliko godina rei da na istoj parceli gradi bazen. Da bi ovakvo evidentiranje u katastru bilo mogue, neophodno je izvriti izmene u zakonu o katastru (Zakon o dravnom premeru i katastru i upisima prava na nepokretnostima). S obzirom da su ovakve izmene zakona u interesu optina, predstavnici lokalne samouprave bi morali da se zalau za njihovo donoenje.

kako tretirati starije ekoloke informacije?

Svaki put kada pristupamo nekim starijim informacijama o ekoloki oteenim lokacijama, moramo imati na umu da je od njihovog nastanka prolo mnogo vremena, da sadraj takvih dokumenata ne mora biti savren, da konsultanti potpisani kao autori tih dokumenata moda nisu bili toliko struni. I na kraju, treba biti svestan da se od tada mnogo toga promenilo, moda na bolje, a moda na gore.

40/1

koji je Prvi korak u otkrivanju mogueg Zagaenja u Prostoru?

Prvi korak koji moramo preduzeti pri otkrivanju zagaenja je procena da li uopte imamo problem. Puno zavisi od toga da li uopte elimo da vidimo problem, kao i na koji nain na isti gledamo. Tek kada sebi priznamo da problem postoji, uputamo se u otkrivanje njegove prirode. Upotrebiemo proces koji se naziva prethodna ekoloka analiza podruja (PEAP). On se sastoji u otkrivanju prethodnog korienja zemljita kroz analizu istorijskih mapa, privrednih registara, arhiva, tampe, kroz razgovor sa ivim svedocima i slino. Prednost ovakve analize je to to je postepeno moemo uslonjavati, kako budemo dolazili do novih injenica. Detaljne ekoloke analize sline ovima bile su sprovoene i u procesu privatizacije, pa se i iz njih moe crpeti deo podataka.

Prethodna ekoloka analiZa Podruja kao mogui instrument Za oPtine

Osnova ove analize poiva na proceni koja podruja na teritoriji optine mogu imati ekoloke probleme, koja imaju dokazana zagaenja, a na kojima je ve izvrena neka vrsta sanacije. Prednost PEAP je u tome to je relativno jevtina i to ne iziskuje posebnu strunost, pogotovu za manje optine. Pomou ove analize emo biti u mogunosti da jednostavno i brzo identifikujemo lokacije moguih zagaenja i njihovu vrstu. Korienjem dodatnih po

ozivljavanje braunfilda u srbiji

Documents