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Le Nouvel Observateur

Spécial immobilier

PARISDeS PRIx PAS encoRe ASSez bASAprès avoir traversé durant des mois de mornes plaines, l’immobilier se réveille un peu à Paris. Il profite en effet des taux d’intérêt bas et d’une baisse des prix, qui reste toutefois trop légèreje

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ote La rentrée va-t-elle sonner

le réveil de l’immobilier parisien ? Après plusieurs mois de crispation, le mar-ché s’est un peu éveillé en juin et juillet, sous l’effet

de la baisse des taux des crédits immo-biliers mais aussi des prix. En effet,

certains vendeurs affichent enfin des prix plus raisonnables. Mais le marché reste disparate et soumis à de fortes tensions. La principale difficulté est due à l’incertitude quant à l’évolution actuelle des prix. Les légères hausses des mois précédents ont à nouveau incité vendeurs et acheteurs à

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Le Nouvel Observateur

SPÉCIAL IMMOBILIER PARIS ÎLE-DE-FRANCE

DEUX QUESTIONS À

La baisse des prix concerne surtout les grands logements et ceux de moindre qualité

Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre FNAIM Paris – lle-de-France

Le Nouvel Observateur L’exode des ménages parisiens vers la banlieue continue-t-il ?Gilles Ricour de Bourgies Oui, plus que jamais. Aujourd’hui, on constate en outre que leurs destina-tions changent, car les prix des villes qu’ils privilégiaient récemment sont devenus élevés. Ces dernières années, ils choisissaient des com-munes limitrophes, telles que Mon-treuil pour l’agrément, le côté « entre soi ». Aujourd’hui, pour avoir de la surface, on prospecte dans des villes à l’image plus populaire, comme Clichy, Asnières-sur-Seine, Saint-Ouen, Aubervilliers par exemple, pour les habitants du nord de Paris, et même parfois jusqu’en deuxième couronne.

Le Grand Paris est-il déjà pour ces ménages un critère de choix ? Les prix autour des futures gares ne risquent-ils pas d’être anticipés à la hausse par les propriétaires ?Pour l’instant, c’est encore trop tôt, même si la question des transports est en eff et un critère de choix pri-mordial pour les ménages. A terme, les prix monteront sans doute, mais seulement près des gares les plus importantes. D’autres secteurs ne seront pas touchés. L’Observatoire des prix du foncier et de l’immobilier aux abords des gares du Grand Paris et l’Observatoire francilien des prix de l’immobilier de la Fnaim seront des outils de veille et de vigilance indispensables pour éviter la spécu-lation. Le Grand Paris est l’occasion de faire réfl échir et agir ensemble tous les acteurs de la chaîne du loge-ment, politiques, professionnels, acquéreurs et locataires.

l’attentisme, sans contribuer à les rapprocher. L’écart entre les pré-tentions des propriétaires et le marché réel reste important : le prix moyen de mise en vente dans les annonces du site SeLoger.com s’élevait encore à 9 200 €/m2 en moyenne en juillet, en recul de 3,2 % sur un an, alors que, d’après la chambre des notaires de Paris, la moyenne des actes authen-tiques s’établissait fi n mai à 8 240 €/m2, en baisse de 1,3 % en un an et de 2,6 % par rapport au point haut constaté en août 2012 (8 460 €/m2).

En réalité le marché est clairement baissier. « Les légères hausses de prix du printemps sont dues essentielle-ment à la demande saisonnière pour les grandes surfaces familiales et aux gains de pouvoir d’achat liés à la baisse des taux », explique Sébastien de Lafond, président et fondateur de MeilleursAgents.com. Sur un marché de faible volume comme celui d’au-jourd’hui, seuls les biens de qualité se vendent, d’où une moyenne de prix artifi ciellement élevée. Le marché a fonctionné avant tout sur les petits appartements, majoritaires à Paris, dont la surface moyenne était, selon Century 21, de 49,8 m2, et qui, malgré

une fi scalité et des rendements peu attrayants, restent pour les particu-liers cherchant à investir ou à acquérir un pied-à-terre une valeur sûre. « Moins de la moitié des ventes réali-sées à Paris au premier semestre concernait les résidences principales », constate Laurent Vimont, président de Century 21. Selon Gilbert Chou-chana, du réseau Laforêt, il y avait au premier semestre vingt acquéreurs potentiels pour un studio parisien et quinze pour un 2-pièces. Le marché reste plus contrasté pour les apparte-ments de 60 à 200 m2, car leurs acqué-reurs, essentiellement des primo-accédants, doivent avoir vendu leur bien avant de racheter. Mais c’est sur-tout sur les grands appartements et les biens de moindre qualité que la baisse des prix est constatée et que les délais de vente sont les plus longs, 64 à 70 jours en moyenne selon les grands réseaux d’agences. Environ 75 % des appartements parisiens ont au moins un défaut (plan, luminosité, situation, travaux à prévoir, etc.), et les négocia-tions avec les acquéreurs, en position de force, sont parfois diffi ciles à accep-ter par des propriétaires vexés d’avoir raté le coche des prix hauts en 2011.

Notamment pour les haussmanniens, au-delà de 250 m2, dont certains se négocient aujourd’hui à 8 000 €/m2, voire en deçà, dans les beaux quartiers de la rive droite.

A l’inverse, sur le haut de gamme, l’activité a repris de la vigueur. « Ce sont souvent les prix de présentation, surestimés, qui ont baissé, plus que la moyenne des prix de vente », remarque Laurent Demeure, chez Coldwell Ban-ker. On constate même une reprise du marché du luxe, la première depuis le premier trimestre 2012. « Elle est due en grande partie à la baisse de 8 % en moyenne sur un an des prix des appar-tements et des hôtels particuliers d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros. Aujourd’hui, les prix sont en phase de stabilisation », indique Charles-Marie Jottras, président du groupe Daniel

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Féau. « La clientèle internationale revient peu à peu », ajoute Eric Vin-cent, chez Emile Garcin. En ce qui concerne l’immobilier neuf, rare et également haut de gamme, il est proposé à des prix allant de 9 000 à 13 500 €/m2, notamment aux Bati-gnolles, dans les 16e et 19e arrondisse-ments et dans le sud de Paris.

Selon l’ensemble des analystes, les prix parisiens devraient continuer de baisser à la rentrée. « D’abord parce

que les familles qui cherchaient à ache-ter avant la rentrée scolaire ont main-tenant soit trouvé leur nouveau foyer soit cessé de le chercher. La disparition de cette demande saisonnière aura un impact sur les prix des appartements familiaux, qui devraient baisser au deuxième semestre, explique Sébas-tien de Lafond. Nous prévoyons tou-jours le même scénario de baisse des prix de 0 à –5 % sur l’ensemble de l’an-née 2013. » Toutefois, la réforme très

attendue de la fi scalité des plus-values immobilières, qui prendra eff et le 1er septembre, va certainement doper le marché des petites surfaces. De même, l’augmentation des plafonds des droits de mutation au profi t des départements, qui pourrait intervenir à compter de janvier 2014, déclen-chera sans doute des achats anticipés en fi n d’année. Avec un impact incer-tain sur les prix.YVES LE GRIX

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