pastarŲjŲ metŲ lietuvos bŪsto rinkos raidos …...veiklos sritys: finansų rinkos, finansinių...
TRANSCRIPT
100
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
100
PASTARŲJŲ METŲ LIETUVOS BŪSTO RINKOS RAIDOS TENDENCIJOS
JokūbasMarkevičius–LietuvosbankoEkonomikos ir finansiniostabilumotarnybosFinansiniostabilumodepartamentoMakroprudencinėsanalizėsskyriausvyresnysisekonomistas.
Veiklossritys:finansųrinkos,finansiniųdisbalansųvertinimas,bankųsektorius,nekilnojamojoturtorinkosirjosraidosanalizė.
*Užvertingasįžvalgasrengiantšį komentarą autorius dėkojaLietuvos banko Finansinio sta-bilumo departamentoMakro-prudencinės analizės skyriausekonomistuiVaidotuiŠumskiuiiršioskyriausviršininkuiAndriuiŠkarnuliui.
Jokūbas Markevič[email protected]
Įvadas*
BūstopaklausaLietuvojepastaruojumetugerokaididėjo irartėjoprie lygio,buvusioikiekonomikosnuosmukio.Paklausaididėjant,daugiaubūstųbuvoįsigyjamairimantpaskolasišbankų.Padažnėjusbūstųpirkimui,didėjoįgyvenamąjįnekilnojamąjįturtąnukreiptųinvesticijųsrautas,daugėjonaujųbūstostatybų.Pasiūlaiišesmėsneatsiliekantnuopaklausos,būstokainųaugimasLietuvojetebebuvotvarus,tačiau,sparčiaididėjantrinkosaktyvumui,didėjairgalimųrinkosdisbalansųtikimybė.Taiskatinavertinti,kiekstebimasisbūstorinkosaktyvumasyratvarus,nagrinėtikainųraidostendencijas,pirkėjųelgsenąirjųlūkesčius,kartuišryškintipagrindiniusaktyvumodidėjimoveiksnius.
Vertinantšaliesbūstorinką,paprastainaudojamioficialausLietuvosstatistikosduomenųteikėjo–Lietuvosstatistikosdepartamento–duomenys.ŠiamekomentareremiamasidarirLietuvosbanko,ValstybiniosocialiniodraudimofondovaldybosprieSocialinėsapsaugosirdarboministerijos(„Sodros“),ValstybinėsmokesčiųinspekcijosirVšĮRegistrųcentroturimaisduomenimis.Būstokainųraidaivertintipasitelkiamiirkaikuriųnekilnojamojoturtorinkosdalyvių,tokiųkaipUAB„Ober-Haus“(Ober-Haus2016),UAB„Inreal“(Inreal2016),UAB„Eika“(Lietuvosbankas2016),skelbimųportalo„Aruodas.lt“(Aruodas.lt2016)pateikiamiduomenys.Tiesa,norsjieparodotamtikrastendencijasLietuvosbūstorinkosatskiruosesegmentuose,duomenųimčiųirjųtikslinimometodologiniaiskirtumaineleidžiatiksliainustatytivisosšaliesbūstokainųraidos.Taigi,jaivertintinaudojamasLietuvosstatistikosdepartamentoskelbiamasbūstokainųindeksas,ominėtaisduomenųšaltiniaiskaippapildomaisremiamasivertinanttamtikrųrinkossegmentųkainųraidą.
Šiame komentare iš pradžių nagrinėjamos didėjančio aktyvumo Lietuvos būstorinkojepriežastys.AtskiraivertinamabūstokainųraidadidžiausiąšaliesbūstorinkosdalįsudarančiojeVilniausbūstorinkoje.Tadapateikiamaįdidėjančiąbūstopaklausąaktyviaireaguojančiospasiūlosapžvalgairgaliausiaidaromosišvados.
1. Didėjančio aktyvumo Lietuvos būsto rinkoje priežastys
Nuo2009m. šalyje sudaromųbūsto sandoriųdaugėjabeveiknepertraukiamai, irnors2015m.pirmojojepusėjejųpastebimaisumažėjo,vėliaubūstopaklausavėlėmėaugti(žr.1pav.).Per2016m.pirmuosiustrisketvirčiusLietuvojebūstosandoriųsudaryta13,8procentodaugiauneipriešmetusirtik11,9procentomažiauneiperpirmuosiustris 2007m. ketvirčius. Tokį sandorių gausėjimą pirmiausia skatina ekonominės irdemografinėspriežastys.
Palygintisu2010m.,darbąturinčiųgyventojųšalyje2016m.trečiąjįketvirtįbuvo9,7procentodaugiau,vidutinisgyventojųnetodarboužmokestisišaugo34,3procento,obendraskainųaugimasišlikonuosaikus.Esanttokiaipadėčiai,didėjogyventojųperkamojigalia,kartuirjųgalimybėsįsigytibūstąarsutaupytipaskolospradinįįnašą,juolabkad
101
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
101
būstokainųlygisvisdarbuvobeveikketvirtadaliumažesnisnei2008m.Lietuvosstatistikosdepartamento (2016)atliekamistatistikosvartotojųnuomoniųtyrimai rodo,kadnuo2009 iki2016m.bent šiek tiek sutaupančiųgyventojųdalispadidėjonuo16 iki36procentų.Tuopatmetudidėjoirvartotojųpasitikėjimorodiklis.Gerėjančiasnamųūkiųgalimybesįsigytibūstąatskleidžianuo2008m.visdidėjantisbūstoįperkamumoindeksas,kuriuodaugiausiaatsižvelgiamaįgyventojųpajamųlygį,būstokainųlygįirvyraujančiaspalūkanųnormas(žr.2pav.).Išjomatyti,kad2016m.pradžiojegalimybėsįpirktibūstąbuvogeriausiosnuoindeksoskaičiavimopradžios–2000m.(Lietuvosbankas2010).
1 pav. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto sandorių skaičius ir būsto kainų indeksas
2 pav. Būsto įperkamumo, darbo užmokesčio ir kainų rodikliai
Šaltiniai: VŠĮ Registrų centras, Lietuvos statistikos departamentas,UAB„OberHaus“,„Aruodas.lt“.
Šaltiniai:Lietuvosstatistikosdepartamentas,Lietuvosbankas.
Daugėjantsantykinaididesnespajamasuždirbančiųgyventojų,didėjoirnaujoarbaaukštesnėskokybėsbūstopaklausa.„Sodros“duomenimis,2010–2016m.daugiaunei600eurųsiekiančiasdraudžiamąsiaspajamasuždirbančiųasmenųdalisišaugonuo32iki47procentų,oasmenų,kuriųdraudžiamosiospajamossudarodaugiaukaip1300eurų,dalispadidėjonuo5,5iki10,7procento(žr.3pav.),taigivisiškaitikėtina,kaddalisjųnusprendėįsigytiaukštesnėskokybėsbūstą(pvz.,didesnį,naujesnį,esantįpatrauklesnėjevietoje)irtaiprisidėjoprietokiųbūstųpaklausosišaugimo.Įsigyjantaukštesnėskokybėsbūstą,galibūtilinkstamaimtiantrąbūstopaskolą,osenąbūstąišnuomoti–taiišdaliespatvirtintųnuo2014m.sparčiauėmęsdidėtinamųūkių,turinčiųdviardaugiaubūstopaskolų,skaičius(žr.3pav.).
Poekonomikosnuosmukiobankamssugriežtinusskolinimosąlygas,dalisnamųūkiųbūstopirkimosprendimusturėjoatidėti.Lietuvosbankoatliekamųkomerciniųbankųapklausų*duomenysrodo,kadskolinimosąlygasbankainepertraukiamaigriežtinonuo2007m.pradžiosiki2010m.vidurio.Nuo2011m.lapkričiomėn.įsigaliojoAtsakingojoskolinimonuostatai,numatantys,kadbūstopaskolą imantisnamųūkisprivalo turėtibent15procentųsudarantįpradinįįnašą,ovisųpermėnesįmokamųkreditogrąžinimoirpaskolosįmokųsumanegaliviršyti40procentųnamųūkiopajamų.Susidariustokiaipadėčiai,nemažadalisgyventojų,neturėjusiųpradiniam įnašui reikalingų lėšų,būstopirkimosprendimusturėjoatidėti,kolreikiamąįnašąsukaups.LietuvosbankoturimiNamųūkiųfinansinėsstebėsenosinformacinėssistemosduomenys**rodo,kad2015–2016m.asmenimsiki24metųamžiaussuteiktųbūstopaskolųdalissudaro7procentusvisųtuo
*BankųapklausųdėlskolinimosąlygųrezultataiskelbiamiLietu-vosbankointernetosvetainėjeadresuhttp://www.lb.lt.**Dalis jų pateikiami Paskolųturinčių namųūkių finansinėsbūklėsapžvalgose,skelbiamoseLietuvosbankointernetosvetai-nėjeadresuhttp://www.lb.lt.
102
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
102
laikotarpiusuteiktųbūstopaskolų,t.y.gerokaimažiaunei2006–2007m.,kaijibuvodaugiauneidvigubaididesnė–15procentųvisųtuolaikotarpiusuteiktųbūstopaskolų(žr.4pav.).
3 pav. Draudžiamųjų pajamų pasiskirstymas ir daugiau nei vieną būsto paskolą turinčių gyventojų skaičius
4 pav. Būsto paskolų gavėjų amžius
Šaltinis:„Sodra“;autoriausskaičiavimai. Šaltinis: Lietuvosbankas.
Neišgalėdamiįsigytinuosavobūsto,dalisgyventojų,ypačjaunesnioamžiaus,buvopriverstijįnuomotis,oišaugusinuomojamųbūstųpaklausaprisidėjoprienuomoskainųdidėjimo(žr.5pav.).Skelbimųportalo„Aruodas.lt“duomenimis,2016m.lieposmėn.metinisbūstonuomoskainųaugimasLietuvojesiekė8,5procento.Palygintisu2011m.,nuomoskainosbuvopadidėjusiosbeveik50procentų.VisdėltotamtikriLietuvosbankoduomenysrodytų,kadlaikuieinanttrūkstamųlėšųpradiniamįnašuigalibūtisukaupiamairbūstasįsigyjamaskiekvėliau,nes2014–2015m.sumažėjusįbūstopaskolųteikimąasmenimsiki24metųpakeitėbūstopaskolos25–34metųamžiausgyventojams.Labaitikėtina,kaddaugiauneipenkeriusmetuspoAtsakingojoskolinimonuostatųpriėmimotrukęsekonomikosirpajamųaugimolaikotarpisleidosukauptireikiamąpradinįįnašą,irnemažadalisgyventojų,kurie2011m.darneturėjopakankamailėšųbūstuiįsigytiarbūstopaskolai,2016m.jaugalėjopirktinuosavąbūstą,otaididinoaktyvumąnekilnojamojoturtorinkoje.Taiypačmatytiišbūstosandorių,sudarytųVilniuje,kurjaunesnioamžiaussuaugusiųgyventojųdalisyradidžiausia.
Gyventojųgalimybes įsigyti būstą pasiskolinus iš bankogerino irmažospalūkanųnormos.Nuo2012m.tarpbankinėspalūkanųnormosEURIBORnuolatmažėjo,todėlrekordiškaižemosbuvoirpalūkanosužbankųteikiamasnaujasbūstopaskolas.Pavyzdžiui,nuo2011m.rugsėjomėn.iki2016m.lieposmėn.vidutinėspalūkanosužbankųteikiamasbūstopaskolaseuraissumažėjo4procentiniaispunktais–iki2procentų.Palūkanomssumažėjus,gyventojamstapolengviauįpirktinorimąbūstą.Tikėtina,kadtodėldalisjųbūstąpirkoanksčiau,neibūtųpirkę,jeipalūkanosbūtųbuvusiosdidesnės.Beto,nuo2010m.skirtumastarpvidutinėsmėnesiobūstonuomosįmokosiružpanašųbūstąpermėnesįmokamospaskolosįmokosnuolatdidėjo,todėldaugėjopaskatųpaliktinuomosrinką ir įsigyti nuosavą būstą. Pavyzdžiui, 2016m. kovomėn. permėnesįmokamavidutinė nuomos įmoka už 50 kvadratiniųmetrų ploto nuomojamą butą VilniausŠiaurėsmiesteliomikrorajone,apskaičiuotanaudojant skelbimųportalo„Aruodas.lt“paskelbtus1kvadratiniometrobūstonuomosirpardavimovidutiniųkainųduomenis,siekė394eurus.TopatieslaikotarpiotokiopatplotobutuiVilniujeįsigytisuteiktosbūsto
103
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
103
paskolosvidutinėmėnesioįmoka,apskaičiuotataikantvidutinępalūkanųnormąpagalsuteikiamųnaujųbūstopaskolųstatistiniusduomenisirdarantprielaidą,kadpaskolamokamaanuitetobūdu,yraperpusmažesnė–272eurai (žr.6pav.).Toksskirtumaspradinį įnašą sutaupiusiems gyventojams turėjo būti ypač didelė paskata imti būstopaskolą,onejįnuomotis.
5 pav. Nuomos kainos ir naujų būsto paskolų srautas
6 pav. Vidutinė nuomos ir vidutinė paskolos mėnesio įmoka už 50 kvadratinių metrų ploto butą Vilniaus Šiaurės miestelio mikrorajone
Šaltinis:„Aruodas.lt“;autoriausskaičiavimai.
Pastaba: būstopaskolos įmoka apskaičiuotadarant prielaidą, kad50kv.metrųplotobūstasįsigyjamasturint15proc.pradinįįnašąirtaikantvidutinękreditoįstaigųatitinkamąmėnesįnaujomspaskolomstaikytąpalūkanųnormą.
Šaltinis: „Aruodas.lt”;autoriausskaičiavimai.
Palūkanųnormomsesantmažoms,daugėjopaskatųpirktibūstąnuomaiirtaipgautididesnęgrąžą.Skelbimųportalo„Aruodas.lt“duomenimis,vidutinisbutųnuomosVilniujepajamingumas,skaičiuojamaskaipvidutinėsmetinėsbutonuomosirbutopardavimokainųsantykis,2016m.lieposmėn.siekė6,4procento,otaireikšmingaidaugiauneigrąžaužmažosrizikosfinansinįturtą–10metųtrukmėsLietuvosvyriausybėsobligacijas(0,45proc.)arilgalaikius(daugiaunei2m.trukmės)kreditoįstaigųindėlius(0,93proc.).Šių finansinių priemonių grąža nuo 2014m. reikšmingaimažėjo, o būsto nuomospajamingumas,nuomoskainomsšalyjedidėjant,išaugo.
Sumažėjuspalūkanoms,daugėjoirpaskatųbūstąįsigytiinvesticiniaistikslais.Tikėtina,kadjį įsigydamipirkėjaidažniausiairinkosipigesniussenosstatybosbutusdidmiesčiųgyvenamuosiuoserajonuose,nesjųpaklausanuomosrinkojepaprastaibūnadidžiausia.Norsduomenų,kurieparodytųtikslią investiciniaistikslais įsigytųbūstųdalį,nėra,visdėltokaikurierodikliaiatskleistų,kadpastaruojumetujididėjo.Pavyzdžiui,Valstybinėsmokesčių inspekcijos duomenimis, iš nekilnojamojo turto nuomos Vilniuje gautosgyventojųdeklaruojamosiospajamosdidėjonuo2012m.,o2015m.jossudarė55,7mln.eurų–61procentudaugiaunei2012m.(žr.7pav.).TuopačiulaikotarpiubūstąVilniujelegaliainuomojančiųasmenųskaičiusišaugodvigubai.VšĮRegistrųcentroduomenimis,2016m.pirmojoketvirčiopabaigojeantriniųbūstų(butų,kuriuosesavininkasnegyvena),palygintisuvisaisšalyjeregistruotaisbūstais,buvo93101,arba11,9procento.Vilniujejųbuvo12procentų(24829butai).Būstųkaipinvesticijųpatrauklumąrodytųirsparčiaiaugęsįšaliesnekilnojamojoturtorinkąinvestuojančiųinformuotiesiemsinvestuotojamsskirtųfondųskaičius.2013m.tokiųfondųdarnebuvo,o2016m.lieposmėn.jųjaubuvoapie30.
104
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
104
Gerėjant gyventojų galimybėms įsigyti būstą ir bankųgalimybėms teikti paskolas,nuo2013m.pabaigospriedidėjančiobūstorinkosaktyvumovislabiauprisidėjobankųkreditavimas.Nuo2010m.augančiosgyventojųpajamos leidone tik sutaupyti lėšųpradiniamįnašui,betirmažinoskolininkųriziką.Bankųturtokokybeipamažugerėjant,jųgalimybėsskolintiišaugo.Pavyzdžiui,nuo2010iki2016m.antrojoketvirčioLietuvosbankųsektoriausneveiksniųpaskolųlygissumažėjonuo19,7iki4,7procento.Visataiturėjoįtakos,kadnuo2013m.rugsėjomėn.būstopaskolųportfelisėmėtolygiaididėti,o2016m.birželiomėn.metinisbūstopaskolųaugimasjausiekė6,5procento.Kartuišaugoskolinantisišbankoįsigyjamųbūstųdalis.SprendžiantišLietuvosbankoturimųduomenų,nuo2013iki2016m.spaliomėn.šidalispadidėjo18,3procentiniopunkto–iki44,4procento(žr.8pav.).Norsjidarbuvomažesnėnei2007m.(67,3proc.),spartesnisšiosdaliesdidėjimaspastaruojumeturodo,kadbesiskolinančiųnamųūkiųįtakabūstosandoriųskaičiausaugimuiyrareikšminga.Tokiapadėtis,kaiskolinimasisbūstuiįsigytiyrapagrįstasnekainųaugimolūkesčiais,opamatiniuporeikiuįsigytinuosavąbūstą,nėraydinga.Pertekliniogyventojųįsiskolinimorizikąribojanetikstipresnėjųfinansinėpadėtis,betirnuo2011m.galiojantys(2015m.atnaujinti)Atsakingojoskolinimonuostatai.
7 pav. Būsto nuomotojų skaičius Vilniuje ir iš būsto nuomos Vilniuje gautos deklaruojamosios pajamos
8 pav. Naujų būsto paskolų srautas ir sandorių įkeičiant būstą dalis
Šaltinis:Valstybinėmokesčiųinspekcija. Šaltiniai:VŠĮRegistrųcentras,Lietuvosbankas;autoriausskaičiavimai.
Prasidėjusekonomikosnuosmukiui,naujųbūstopaskolųsrautassumažėjo,sugriežtėjoskolinimosąlygos ir šalyje išaugonedarbo lygis.Todėldaugiaubūstosandorių turėjobūti finansuojama emigrantų perlaidomis – tokią prielaidą patvirtintų nuo2009m.reikšmingai sustiprėjęs per ketvirtį Lietuvoje sudarytų būsto sandorių ir emigrantųperlaidųįLietuvąryšys(Lietuvosbankas2015).2009–2015m.permetuslėšųįLietuvąemigrantaividutiniškaipervesdavo42,3procentodaugiaunei2006–2008m.,o2014m.pervestųlėšųsumayrapatididžiausiapervisąistoriją–1,47mlrd.eurų.Perlaidųaugimas2014m.pirmąjįpusmetįreikšmingaipadidėjo,kaipirbūstosandoriųskaičius.Tikėtina,kadartėjanteuroįvedimuiemigrantaisuskuboįsigytinekilnojamojoturtoLietuvoje.Norsper2015m.ir2016m.pradžiąįLietuvąpervedamųlėšųsrautasšiektiekatslūgo,jistebebuvoreikšmingaididesnisneipriešekonominįnuosmukį,otairodytų,kademigrantųįtakašaliesbūstopaklausaitebėrareikšminga.
Patididžiausia iraktyviausiayraVilniausbūsto rinka.Nuo2014m. sostinėjebutųkainosaugo sparčiauneikituose šaliesdidmiesčiuose (žr.9pav.).UAB„Ober-Haus“ duomenimis,2016m.lieposmėn.sostinėsbutųkainųlygisbuvo6,1procentodidesnisneipriešmetusir13procentųdidesnisnei2014m.pradžioje.ButųsandoriųskaičiusVilniuje nuo2014m. irgi didėjo sparčiau nei likusioje šalies teritorijoje (žr. 10pav.).RemiantisVšĮRegistrųcentroduomenimis,apskaičiuojama,kadVilniujenuo2014m.sausiomėn. iki 2016m. balandžiomėn. butų sandorių buvo sudaroma vidutiniškai
105
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
105
32,9procentodaugiaunei2011–2013m.,tokssandoriųpadaugėjimaslikusioješaliesteritorijojesudarė27,1procento.ApskritaiVilniuje2015m.sudaryta7740butųįsigijimosandorių – 2,12procentodaugiaunei kituose keturiuose šalies didmiesčiuose kartusudėjus(7579sandoriai).
9 pav. UAB „Ober-Haus“ skelbiami butų kainų didžiuosiuose Lietuvos miestuose indeksai
10 pav. Butų pirkimo ir pardavimo sandoriai per ketvirtį Lietuvos didmiesčiuose
Šaltinis: UAB„Ober-Haus“. Šaltinis: VšĮRegistrųcentras.
Sostinėsbūstorinkosaktyvumąpirmiausialemiaaugantismiestogyventojųskaičius.Norsapskritaišaliesgyventojųmažėja,2015m.Vilniujejųbuvo0,2procentodaugiaunei 2008m. Spartesnis gyventojų gausėjimas Vilniuje pastebimas nuo 2013m., o2015m.metinisVilniausgyventojųprieaugis sudaro0,54procento.Vilniuje sparčiaidaugėjajaunimo,ojoporeikisįsigytibūstąpaprastaibūnadidesnis.Lietuvosstatistikosdepartamentoduomenysrodo,kadnuo2011m.vykusiogyventojųsurašymoiki2015m.Vilniujegyvenančių24–30metųamžiausasmenųpadaugėjo6,2procento,šiosamžiausgrupėsdalisišaugonuo12,2iki12,8procento(žr.11pav.).
11 pav. Vilniaus gyventojų pasiskirstymas pagal amžių
Šaltinis:Lietuvosbankas.
TokioamžiausgyventojųgausėjairKaune,kiturjaunimosantykinėdalismažėja.DidiejiLietuvosmiestaidaugjaunesnioamžiausgyventojų,pirmiausiastudentų,pritraukiaiškitų
106
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
106
BūstopaklausąVilniujedidina irdidėjantisgeriauapmokamųdarbovietųskaičius.Pastaraisiaismetaissostinėjevykospartiužsienioįmoniųsteigiamųpaslaugųcentrųplėtra,otokiecentraipaprastaibūnalinkęįdarbintijaunusaukštoskvalifikacijosdarbuotojus,dažnai–informaciniųtechnologijųspecialistus,uždidesnįneividutinisatlygį.Pavyzdžiui,vidutinisnetodarboužmokestisinformacijosirryšiųįmonėse2016m.pirmąjįketvirtįsiekė1003eurus,otai74procentaisdaugiauneivisųsektoriųįmoniųvidurkis.Nuo2006iki2016m.Lietuvojeveikiančiųinformacijosirryšiųįmoniųpadaugėjodaugiaunei du kartus, kompiuterių programavimo, konsultacinės ir su ja susijusios veiklosįmonių–keturiskartus.Vien2015m.šalyje(tikėtina,daugiausiaVilniuje)kompiuteriųprogramavimo,konsultacinėsirsujasusijusiosveiklosįmoniųskaičiusišaugo233,todėlkartusparčiaidaugėjosantykinaigeriauapmokamųdarbovietųjauniemsgyventojams.Beto,2016m.lieposmėn.„Sodros“duomenimis,net46procentai25–34metųamžiausgrupeipriklausančiųasmenųpermėnesįuždirbadaugiaukaip700eurų,irtokiadalisyradidžiausiaišvisųamžiausgrupių.Taigi,Vilniujedaugėjantjaunesnioamžiausgyventojų,kartudaugėjoirdidesnespajamasuždirbančiųasmenų.
2. Būsto kainų raida Vilniuje
Sprendžiant iš VšĮ Registrų centro pateikiamųduomenų, nuo2013m. prie butųkainųaugimosostinėje labiauprisidėjoantrinėjerinkojemiegamuosiuoserajonuose*parduodamųbutųkainos.Pavyzdžiui,2013–2016m.šiamsegmentuipriklausančiųbutųkainųmedianapadidėjonuo839iki1074eurųužkvadratinįmetrą,ometinisaugimas2016m.antrąjįketvirtįsiekė8,6procento.Tokiųbutųkainųmedianaipadidėjus,skirtumastarpjosirvisųVilniujeparduodamųbutųkainųmedianosdidėjonuosaikiau(žr.13pav.).Todėlgalimateigti,kadbutųkainųkilimassostinėjedaugiausiayra lemiamasbūtent
12 pav. Vestuvių ir naujagimių skaičius Vilniuje
Šaltinis:Lietuvosstatistikosdepartamentas.
*VšĮ Registrų centrasmiega-miesiems rajonams priskiriadidelio tankumo ir toliau nuomiestocentrinėsdaliesesančiusmikrorajonus.
šaliesmiestų,ojųregistracijosvietapaprastailiekanepakitusi.Įvertinusirkiturregistruotusasmenis,VilniausarKaunojaunųgyventojųdalisirjosaugimasbūtųdardidesni.Tiesa,ponepriklausomybėsatgavimoLietuvosdidmiesčiuosegimusiųLietuvospiliečiųdalisyrasantykinainedidelė,todėlbūsimosjaunimokartospoveikisbūstopaklausaividutiniulaikotarpiugalibūtimažesnis.
Nuo2014m. sostinėje sparčiaidaugėjonaujų šeimų,o jųporeikis turėtinuosavąbūstąpaprastaiirgibūnadidesnis.Pavyzdžiui,2015m.santuokųirnaujagimiųskaičiusVilniujesiekėatitinkamai4881ir6991,t.y.buvodidžiausiasperpraėjusįdešimtmetį(žr.12pav.),iratitinkamai10,6ir11,2procentodidesnisneipriešdvejusmetus.Sukūręšeimasgyventojaidažnaiieškonuosavobūsto,irtaiturireikšmingosįtakosbūstopaklausaiVilniuje.
107
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
107
Ekonominio nuosmukio laikotarpiu sostinės antrinėje rinkoje butų kainos kritolabiausiai, taigi jų augimo tempui įtakos turi ir žemas bazės efektas. Sprendžiant išVšĮRegistrųcentroduomenų,mažiausiasatotrūkisnuokainųlygio,buvusioikiekonominionuosmukio,skiriaVilniauscentrepirminėjerinkojeparduodamųbutųkainas:jųmediana2016m.antrąjįketvirtįbuvotik5,8procentomažesnėneiaukščiausiasikinuosmukiobuvęslygis,irypačsparčiaikainoskilo2015m.(žr.15pav.).Tokiaikainųraidaidaugįtakosgalėjoturėtiįgyvendinamiaukštosklasėsbutųstatybosprojektaisostinėscentre.Vilniausmiegamuosiuoserajonuosepirminėjerinkojeparduodamųbutųkainųmediananuo kainų lygio, buvusio iki nuosmukio, yra atitrūkusi 18,6 procento. Kita vertus,antrinėjerinkojeparduodamųbutųkainųatotrūkisnuo2008m.buvusioaukščiausiolygioyragerokaididesnis:centre2016m.antrąjįketvirtįparduotųbutųkainųmedianamažesnė22procentais,miegamuosiuoserajonuoseparduotųbutų–net36,9procento.Tokiosaplinkybės,kadmiegamuosiuoserajonuoseantrinėjerinkojeparduodamųbutųkainayralabiausiainutolusinuolygio,buvusiopriešekonominįnuosmukį,irkadtokiebutaiapskirtaiyrapigiausi,galėjoturėtiįtakosjųkainųaugimuinuo2013m.Pomažolikvidumolaikotarpiopadidėjusipaklausabūstorinkojekilstelėjoirtokiųbutųkainas,onuo2014m.jųaugimasgalėjobūtisantykinaididesnisdėlžemosbazėsefekto.
Nuo2013m.pabaigosvisdidesnęVilniujeparduotųbutųdalįsudaropirminėjerinkojeparduotibutai.2014–2015m.butųjojeperketvirtįbuvonuperkamavidutiniškai2,4karto(300butų)daugiaunei2011–2013m., likusioje šaliesdalyje–1,5karto (75butais)
13 pav. Vilniuje parduotų butų kainų medianų skirtumas, palyginti su 2013 m. pirmuoju ketvirčiu
14 pav. Butų pardavimo sandoriai pagal segmentus
Šaltinis:VšIRegistrųcentras;autoriausskaičiavimai. Šaltinis:VšIRegistrųcentras;autoriausskaičiavimai.
antrinėjerinkojemiegamuosiuoserajonuoseparduodamųbutų.Irapskritaijųdalisyradidžiausia,norspastaruojumetuirmažėja(žr.14pav.).Tiesa,duomenųtrūkumasneleidžiaįvertintiantrinėjerinkojeparduodamųbutųpasiskirstymopagalobjektopastatymometus.Visdėltotikėtina,kaddidžiausiądalįbūstosandoriųturėtųsudarytibutai,pastatytiiki2000m.Pirma,jiesudaroapie70procentųvisoVilniausbūstofondo.Antra,matytistipruskoreliacinisryšystarpVšĮRegistrųcentroskelbiamosVilniausmiegamuosiuoserajonuoseantrinėjerinkojeparduotųbutųkainųmedianosirUAB„Ober-Haus“skelbiamųsenosstatybosbutųgyvenamuosiuoserajonuosekainų.
108
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
108
daugiau. 2016m. pirmąjį pusmetį Vilniuje pirminėje rinkoje sudaryta 48,2 procentodaugiausandoriųneipriešmetus.Labiausiaipadaugėjonaujųbutųsandoriųsostinėsmiegamuosiuoserajonuose,tačiaubutųpardavimocentresandoriųirgidaugėjo.2013–2016m.pirminėjerinkojesudaromųbutųsandorių,palygintisuvisaisVilniujesudarytaisbutųsandoriais,padaugėjonuo11,9iki30,2procento.Pirminėjerinkojesiūlomibutaipaprastaibūnabrangesnineibutaiantrinėjerinkoje,taigitokiųbutųgausėjimasirgalėjoprisidėtipriebendrobutųkainųlygiosostinėjeišaugimo.
Norsnuo2009m.Vilniujevisdaugiauparduodamavisųkokybėskategorijųnaujųbutų,ypačdaugėjaaukštesnėskokybės,t.y.vidutinėsirprestižinėsklasės,butųsandorių.Pavyzdžiui,UAB„Eika“duomenimis, 2009–2015m. ekonominės klasės naujų butųsandoriųskaičiusišaugo208procentais,vidutinėsklasės–501procentu,oprestižinėsklasės–378procentais(žr.16pav.).2015m.vidutinėsirprestižinėsklasėsbutųsandoriaisudarėnet56,4procentovisųpastatytųnaujųbutųsandorių.Šistruktūragerokaiskiriasinuostruktūros,kuriapasižymėjosostinėsbutųrinkaikiekonominionuosmukio:2006m.tokiadalissiekė23,7procento,odaugiausiabuvoparduodamaekonominėsklasėsbutų(76,3proc.).Beto,didelę2015m.Vilniujeįsigytųnaujųbutųdalįsudaromiestocentrearnetolijopastatytibutai,kurieyrabrangesnineibutaisostinėsgyvenamuosiuoserajonuose.Skelbimų portalo „Aruodas.lt“ duomenimis, 2015m.Naujamiestyje, Senamiestyje,UžupyjeirŠnipiškėseparduota30procentųvisųpirminėjerinkojeVilniujeparduotųbutų.Visatairodo,kadVilniujepastaruojumetuaktyvesnigalėjobūtidaugiauuždirbantysbūstopirkėjai.
15 pav. Vilniaus būsto rinkos segmentų kainų mediana
16 pav. Pirminėje rinkoje parduoti butai pagal klasę
Šaltinis:VšĮRegistrųcentras. Šaltinis: UAB„Eika“.
Didėjantaukštosklasėsbūstųpasiūlaisostinėscentre,atotrūkistarpcentreirkituoserajonuoseparduodamųbutųkainųreikšmingaiišaugo.VšĮRegistrųcentroduomenysrodo,kadnuo2015m.sostinėjepirminėjerinkojeparduotųbutųkainųmedianasparčiaikyla.Panašiastendencijasatskleidžiairkitųnekilnojamojoturtorinkosdalyviųpateikiamainformacija.UAB„Ober-Haus“duomenysrodytų,kadnaujųbutųkainossostinėscentresparčiauėmėkiltinuo2015m.vidurio,oUAB„Inreal“duomenys–kadprestižinėsklasėsparduodamųbutųkainos2016m.pirmąjąpusękilolabiauneikitųbūstorinkossegmentųkainossostinėje t.y. joskilo7,7procento.Skelbimųportalo„Aruodas.lt“duomenysirgi rodo, kad atotrūkis tarp skelbiamųbutų kainų sostinės centre – Senamiestyje irUžupyje–irkituoserajonuosenuo2015m.ėmėdidėtilabiau.Norscentreparduodamųbūstųsandoriaisudarosantykinainedidelęvisųrinkossandoriųdalįirjųįtakabendraikainųraidaiyranedidelė,viešojojeerdvėjetiekįjuos,tiekįjųkainaslabiaukreipiamasdėmesys,todėltikėtina,kadtokiųsandoriųįtakavisuomenėsnuomoneiirlūkesčiamsapienekilnojamojoturtokainųraidąyradidesnė.
109
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
109
3. Būsto pirkėjų grupės
Išapžvalgosaiškėja,kadpastarojometopaklausosišaugimąLietuvosbūstorinkojelabiausiailėmėtryspirkėjųgrupės.Pirmajaipriklausojaunesnioamžiausgyventojai,kurie,paėmębūstopaskolą, įsigyjanuosavąbūstątoliaunuocentroesančiuosedidmiesčiųgyvenamuosiuoserajonuose.Pastaraisiaismetaissostinėjegausėjo24–30metųgyventojų,daugėjojaunųšeimų.Didėjantpajamomsirmažėjantnedarbui,daugėjantdidesnįdarboužmokestįsiūlančiųinformacijosirryšiųįmonių,šiosamžiausgrupėsšaliesgyventojaigalėjosutaupytireikiamąbūstopaskolospradinįįnašą.Beto,mažėjantpalūkanųnormomsirkylantnuomoskainoms,įsigytibūstątapopriimtiniau,neijįnuomotis.Didėjančiąšiosgyventojųgrupėspaklausąrodotai,kaddidžiausiąbūstopaskolųdalįsudaropaskolosbūtentšiosamžiausgrupėsatstovams.
Antrojipirkėjųgrupė– investuotojai,perkantysbūstąužsukauptasnuosavasarbaskolintaslėšasirsiekiantysgrąžosmažųpalūkanųnormųaplinkoje.Palūkanomsesantmažoms ir toliaumažėjant,onuomospajamingumuikeletąmetųnuosekliaiaugant,investuotiįnekilnojamąjįturtąpastaraisiaismetaisrinkosivisdaugiaulaisvųlėšųturinčiųasmenų.Nors duomenų, kurie rodytų, kokia yra investuotojų įtaka būsto paklausaiVilniuje irLietuvoje,nėradaug,visdėltomatyti,kadnuo2012m.daugėjoužbūstonuomąsurenkamųmokesčių,sparčiaisteigėsifondai,investuojantysįnekilnojamąjįturtąLietuvoje.TarpinvestuojančiųįLietuvosbūstorinkąasmenųpatenkairemigrantai–jųįtakąbūstopaklausai rodytų tai,kad ryšys tarpemigrantųperlaidų ir sudarytųbūstosandoriųnuo2009m.reikšmingaisustiprėjo.
Trečiajaigrupeipriskirtinididesnespajamasgaunantysšaliesgyventojai,kurie,siekdamipagerinti savo gyvenimo sąlygas, perka aukštesnės kokybės būstą. Po ekonomikosnuosmukiodidesnespajamasgaunančiųasmenųskaičiusreikšmingaiišaugo–1300eurųirdaugiaupermėnesįuždirbančiųasmenųdalispadidėjodvigubai.Kartugausėjoasmenų,kurieyrapaėmędaugiauneivienąhipotekospaskolą.Faktas,kadnuo2014m.viduriodaugėjopirminėjerinkojesostinėscentreperkamųbutųirkadjųkainosišesmėspasiekė2008m.buvusįlygį,rodytų,kadpaklausądidinodaugiauuždirbantysasmenys,kurie,atsiraduspakankamipasiūlai,panoropersikelti įaukštesnėskokybėsararčiaumiestocentroesančiusbūstus.
Lietuvos banko vykdomos nekilnojamojo turto rinkos dalyvių apklausos* rodo,kadspartausbūstokainųaugimo lūkesčiųneiVilniuje,nei visojeLietuvos teritorijojenesiformuoja.Pavyzdžiui,2016m.antrąjįketvirtį76procentairespondentųnurodė,kadperateinančius12mėnesiųbūstokainosVilniauscentrekilsnedaugiaunei5procentais,53procentairespondentųteigė,kadbutųsostinėsgyvenamuosiuoserajonuosekainosnepakis.TokielūkesčiaiderasudidėjančiomisVilniauscentrinėsdaliesbutųkainomisiraugančiaprestižinėsklasėsbutųpaklausa.NuosaikūsrinkosdalyviųlūkesčiaidėlkainųraidosVilniujepatvirtina,kadšiuometuaktyvėjantibūstorinkaVilniujenėraveikiamapernelygoptimistiniųnuotaikų.Ikiekonomikosnuosmukiobuvosusiformavęlūkesčiai,kadbūstokainoskilsvissparčiau,irtaiskatinonamųūkiuspirktibūstąspekuliaciniaistikslais.Tai,kadšiuometutokiųlūkesčiųnėra,mažinairpernelygspartausbūstokainųaugimošalyjetikimybę.
4. Būsto pasiūlos raida Lietuvoje
Didėjantbūstopaklausai, investicijų įgyvenamosiospaskirtiesnekilnojamojo turtostatybąirgidaugėjo.Statistikosdepartamentoduomenysrodo,kadjosypačpadidėjo2013m.,o2015m.buvo16,4procentodidesnėsneipriešmetusirdidžiausiosnuo2008m.(žr.17pav.).Didėjantinvesticijoms,didėjotiekbutųstatybosleidimų,tiekbaigtųstatytibutųskaičius.2015m.Lietuvojeišvisobaigtistatyti10177butai–daugiausianuo2009m.Tųpačiųmetųketvirtąjįketvirtįbutųstatytibaigtadaugiauneibetkurįekonominiopakilimo(2006–2008m.)ketvirtį.Beto,2015m.išduoti13706butųstatybosleidimai,t.y.18,6procentodaugiauneipriešmetus.Apskritainuo2010m.leidžiamųstatytibutųskaičiusužpabaigtųstatytibutųskaičiųyradidesnis1,7karto,todėlleidimųtrūkumasartimiausiulaikotarpiuvaržytipasiūlosneturėtų.
*Nekilnojamojo turto rinkosdalyvių apklausos skelbiamosLietuvos banko interneto sve-tainėjeadresuhttp://www.lb.lt.
110
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
110
Vilniujenaujųbutųstatybanuo2012m.augosparčiauneikituosedidmiesčiuose.Per2015m.sostinėjebaigtastatytibeveik4000butų,maždaugtūkstančiudaugiaunei2014m.irketuriskartusdaugiaunei2011m.(žr.19pav.).Vilniujepermetusbaigtųstatytibutųskaičiusjaupasiekė2006m.rodiklį.PanašiostendencijosvyravoirKaune:permetusbaigtųstatytibutųskaičiusauganuo2013m.irjaupralenkė2007m.lygį.Daugėjant statomųbutų,Vilniujepadaugėjo ir neparduotųnaujųbutų.UAB„Eika“duomenysrodo,kadtokiųbutųVilniujedaugėjanuo2012m.Sostinėspirminėjerinkoje2015m.pabaigojebuvo3819neparduotųbutų–daugiausianuo2007m.irbeveiktiekpat,kiek2015m.baigtastatytinaujųbutų.Tokspasiūlosišaugimasribojakainųaugimąirkartuneleidžiaformuotislūkesčiamsdėlnaujųbutųtrūkumorinkoje.
Kitaip nei prieš ekonominį nuosmukį, kai didžiausią statomų butų dalį sudarėekonominėsklasėsbutai,pastaraisiaismetaisdaugiausiastatomividutinėsirprestižinėsklasėsbutai.UAB„Eika“duomenimis,2007m.pastatytiekonominėsklasėsbutaisudarė72procentusvisųpermetuspastatytųbutų,vidutinėsklasėsbutai–9procentus.2015m.pastatytiekonominėsklasėsbutaisudarė42procentusvisųtaismetaisrinkaipasiūlytųbutų,ovidutinėsirprestižinėsklasiųbutai–atitinkamai46procentusir12procentų(žr.20pav.).Tai rodo,kadnekilnojamojoturtoplėtotojaivis labiautaikosi įdidesnespajamasuždirbančiusgyventojus.Didėjainvesticijosirįkonversijosprojektus–apleistas,dažnaigamybinėspaskirtiespatalpasarsklypuscentrearbanetolicentro.Tairodo,kadlinkstama toliau didinti naujų būstų pasiūlą didmiesčių centruose. Kadangi tokiemsprojektamsįgyvendintireikiadaugiaulėšų,dažniausiaistatomiaukštesnėsklasės,taigiirbrangesni,būstai.UAB„Inreal“duomenimis,2016m.pirmąjįpusmetįinvesticijosįteritorijųplėtrą,kaiįsigytoseteritorijoseplanuotaplėtotinekilnojamojoturtoprojektus,sudarobeveiktrečdalįvisųdidesniųnei1mln.vertėsinvesticijų(76,4mln.Eur),didžiojijųdalis(58,5mln.Eur)tenkaVilniui.Panašiostendencijosvyravoir2015m.,todėltikėtina,kadprabangiųbūstųpasiūlaVilniujeartimiausiulaikotarpiutoliaudidės.
17 pav. Investicijos į gyvenamųjų pastatų statybą, per metus leistų ir baigtų statyti butų skaičius
18 pav. Investicijos į gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statybą
Šaltinis:Lietuvosstatistikosdepartamentas. Šaltinis:Lietuvosstatistikosdepartamentas;autoriausskaičiavimai.
2015m.pabaigosinvesticijųįgyvenamųjųpastatųstatybąiršaliesBVPsantykisbuvo3,1procentoirartėjopriedidžiausio–2009m.santykio(3,5proc.).Tačiauinvesticijųįbetkokiospaskirtiesnekilnojamąjįturtą lygisdidėjonetaipsparčiai,todėl jų irBVPsantykisdidėjonuosaikiau(žr.18pav.)ir2015m.pabaigojesudarė12,1procento,otaireikšmingaimažiaunei2008m.,kaijissudarė18procentų.
111
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
111
19 pav. Per laikotarpį baigtų statyti butų skaičius ir neparduoti butai
20 pav. Naujų butų pasiūla pagal kokybės klases
Šaltiniai:Lietuvosstatistikosdepartamentas,UAB„Eika“. Šaltinis:UAB„Eika“.
Norspasiūla išaugo,gyvenamųjųpastatųstatybossąnaudos,palygintisu laikotarpiuiki ekonominio nuosmukio, tebėra sumažėjusios. Permetus atliekamųgyvenamųjųpastatų statybosdarbų vertėnuo2012m.didėja, o sąnaudos2015m. vis darbuvogerokaimažesnėsnei2008m.Per2015m.Lietuvojebaigtųstatytibutųskaičiussudaro86procentustokio2008m.rodiklio,onaujųgyvenamųjųpastatųstatybosišlaidos–tik34,6procento2008m.išlaidų.Nuo2012m.statybosįmonėsedirbančiųasmenųdarboužmokestiskylasparčiauneividutinisdarboužmokestisLietuvoje,tačiaudarnepasiekėikinuosmukiobuvusiolygio,t.y.sudaro77,3procento2007m.lygio(žr.21pav.).Statomųbutųsparčiaidaugėjant,statybosįmonėsedirbančiųasmenųdaugėjagerokailėčiau.Tairodytųreikšmingaiišaugusįstatybosįmoniųdarboefektyvumą,kartuirmažesnesbūstostatybossąnaudas.Tokiostendencijosnetikturiįtakosparduodamųbūstųkainoms,betirlemiamažesnįnekilnojamojoturtoplėtotojųfinansavimosiporeikįirjųįsiskolinimolygį.
21 pav. Statybos įmonėse dirbančių asmenų skaičius ir jų darbo užmokestis, palyginti su 2010 m.
22 pav. Vidutinis dokumentų, reikalingų būsto statybos leidimui gauti, skaičius ir leidimų tvarkymo trukmė
Šaltinis:Lietuvosstatistikosdepartamentas. Šaltiniai:Pasauliobankas,Lietuvosstatistikosdepartamentas;auto-riausskaičiavimai.
112
Pini
gø s
tudi
jos
2016
/1
K
itos
pub
likac
ijos
112
Nekilnojamojoturtoplėtotojųgalimybėsreaguotiįpaklausospokyčiuspoekonomikosnuosmukiopagerėjo.Pavyzdžiui,reikšmingaisumažėjonaujogyvenamojopastatostatybąpradėtileidžiančiųdokumentųskaičius(žr.22pav.).Pasauliobankoatliekamosapklausosrodo,kad2012–2015m.Lietuvojenuo159,5dienosiki103dienųsutrumpėjovidutinėstatybųleidimųtvarkymotrukmė(WorldBank2016).Taigi,naujobūstostatybasgalimapradėtianksčiau,otaimažinastaigauspasiūlostrūkumoirnesubalansuotobūstokainųaugimotikimybę.Svarbuirtai,kadbutostatybosleidimųskaičiusnuo2010m.nuolatviršijapermetusbaigtųstatytibutųskaičių,taiginekilnojamojoturtoplėtotojainuolatdidinagalimybesdidintipasiūląbepapildomųleidimų.Pavyzdžiui,2010–2016m.Lietuvojeleistųirbaigtųstatytibutųskaičiausskirtumassudarė25194,toksVilniausrodiklisbuvo7763.Vadinasi,paklausaiėmusaugtisparčiau,nekilnojamojoturtoplėtotojaigalėtųbepapildomųadministraciniųirlaikosąnaudųimtisnaujųbutųstatybų.
Augant paklausai, butų likvidumas Vilniaus pirminėje rinkoje gerėjo, tai skatinonekilnojamojoturtoplėtotojusnemažintipasiūlos.2015m.Vilniujeneparduotųirpermetuspirminėjerinkojeparduotųbutųsantykis,parodantisnaujobūstolikvidumą,yra1,9,otaireikšmingaimažiaunei2010–2013m.santykis,taiginaujobūstolikvidumassostinėjegerėja.Kitaip tariant, naujobūstopaklausa auga sparčiaunei pasiūla.UAB„Inreal“pateikiamiskaičiavimairodo,kad2016m.pirmojopusmečiopabaigojenaująvidutiniodydžiobūstostatybosprojektąVilniujebuvogalimaįgyvendintipermažiauneimetus.Taimažinariziką,kadpastatytibutaibusneparduoti,irkartuskatinanemažintiinvesticijųįnaujusbūstoprojektus.
Išvados
1.BūstopaklausaLietuvojepastaraisiaismetaisdidėja.Prietoprisidėjobankųteikiamaskreditavimas,tačiaulabiausiaipaklausosišaugimąlėmėteigiamiekonomikospokyčiai,mažųpalūkanųnormųaplinkairdemografinėstendencijossostinėje.Vilniujesudaromaapiepusėvisųšaliesbūstosandorių.
2.Paklausosdidėjimąpastaruojumetudaugiausialemiatrijųtipųpirkėjai:24–30metųamžiausdidmiesčiųgyventojai,imantyspaskoląirįsigyjantysnuosavąbūstątoliaunuocentroesančiuoserajonuose(daugiausiajaunosšeimos,kuriųpastaruojumetusparčiaidaugėjoirkuriųgalimybėssukauptinorimodydžiopradinįįnašągerėjo);investuotojai,įskaitant ir emigrantus, perkantys būstą už sukauptas nuosavas ar skolintas lėšas irsiekiantysgrąžosmažųpalūkanųnormųaplinkoje;didesnespajamasgaunantysšaliesgyventojai,kuriesiekiapersikeltigyventiįaukštesnėskokybėsararčiaumiestocentroesantįbūstą.
3.Vilniujebūstokainospastaraisiaismetaiskilosparčiauneikituosešaliesmiestuose.Norsdaugiausialėmėantrinėjerinkojemiegamuosiuoserajonuoseparduodamibutai,pastebimaididėjoirpirminėjerinkojesudaromųbūstosandoriųdalis.Pirminėjerinkoje,ypačmiesto centre, parduodamųbutų kainos priartėjo prie kainų lygio, buvusio ikiekonomikos nuosmukio, nors antrinėje rinkoje parduodamųbūstų kainos tebebuvogerokaimažesnės.
4.Didėjantbūstopaklausai,didėjoirinvesticijosįgyvenamosiospaskirtiesnekilnojamąjįturtą.DėltobaigtųstatytibutųVilniujeirKauneskaičiusjaubeveikpasiekė2007m.lygį,oneparduotųbutųskaičiusreikšmingaiišaugo.Beto,palygintisulaikotarpiuikiekonomikosnuosmukio,būstopasiūlayramažiausuvaržyta,todėlgaligreičiaureaguotiįpasikeitusiąpaklausą.
5.NorsaktyvumasLietuvosbūstorinkojedidėjo,būstokainųaugimasbuvotvarus.SpartesnįbūstokainųaugimąVilniuje ir visoje Lietuvos teritorijoje ribojo reikšmingaididėjusipasiūlairsumažėjusiosstatybosdarbųsąnaudos.Svarbusveiksnysbuvoirtamtikrasbūstopirkėjų lūkesčiųnuosaikumas: nors susidomėjimasbūsto rinka ir didėjo,spartauskainųkilimolūkesčiainesiformavo.
6.Aktyvumui būsto rinkoje didėjant ir vis daugiau sandorių sudarant skolintomislėšomis, daugėja ir rizikos. Padidėjęs rinkos aktyvumas gali įgauti emocinį aspektą,skatinantįbūstąpirktinesantekonominioporeikio,siekiantužsidirbtiišlaukiamovertės
113
J. M
arke
viči
usPa
star
ųjų
met
ų Li
etuv
os b
ūsto
rin
kos
raid
os t
ende
ncijo
s
113
padidėjimo.Būstopaklausaineslūgstant,netikėtaspasiūlossumažėjimasgalėtų lemtireikšmingąkainų,kartuirjųlūkesčiųišaugimą.Paklausosšokas(pvz.,palūkanųnormųpadidėjimas)galėtųneigiamaipaveiktibūstopirkėjų,plėtotojųarstatytojųfinansinębūklę,kartugalėtųlemtinuostoliusjiemspaskolassuteikusiomskreditoįstaigoms.Paklausagalimažėtiirdėltolesniųdemografiniųtendencijų.
7.Dėlmažųpalūkanųaplinkosdaugėjapaskatųįsigytibūstąimantpaskolą,onejįnuomotis.Kartuvisdaugiaubūstųperkamainvesticiniaistikslais,siekiantjuosišnuomoti.Esanttokiaipadėčiai,susidarospaudimasvidutiniulaikotarpiumažintinuomoskainas.
Literatūra
Aruodas.lt2016:Nekilnojamojo turto kainų statistika:http://www.aruodas.lt.Inreal 2016:Rinkos apžvalgos:http://www.inreal.lt/nekilnojamas-turtas/lt/rinkos-apzvalgos.Lietuvos bankas 2010:Finansinio stabilumo apžvalga. 2010 m.: http://www.lb.lt.Lietuvos bankas 2015:Finansinio stabilumo apžvalga. 2015 m.: https://www.lb.lt.Lietuvosbankas2016:Nekilnojamojo turto konferencija. Martynas Žibūda, UAB „Eika“: Nekilnojamojo
turto rinkos perspektyvos: NT plėtotojo požiūris:https://www.lb.lt.Lietuvosstatistikosdepartamentas2016:Statistikos vartotojų nuomonių tyrimai:http://www.stat.
gov.lt/statistikos-vartotoju-nuomoniu-tyrimai.Ober-Haus2016:Rinkos apžvalgos:http://www.ober-haus.lt/rinkos_apzvalgos.World Bank2016:Doing Business Data:http://www.doingbusiness.org.