plan de sectorizaciÓn con ordenaciÓn pormenorizada …

O F I C I N A D EU R B A N I S M O YARQUITECTURA. S.L.

O F I C I N A D EU R B A N I S M O YARQUITECTURA. S.L.

TERMINO MUNICIPAL DE FUENLABRADA

PLAN DE SECTORIZACIÓN CON ORDENACIÓNPORMENORIZADA DEL SECTOR PAU-2

(MADRID)

DOCUMENTOPA

RA

APROBACIÓN DEFINITIV

A

DOCUMENTOPA

RA


A

VOLUMEN 2ORDENACIÓN PORMENORIZADA

ABRIL 2012

Ayuntamientode Fuenlabrada

MEMORIANORMAS URBANÍSTICAS

ESTUDIO ECONÓMICO Y DE VIABILIDADPROGRAMA DE ACTUACIÓN

TERMINO MUNICIPAL DE FUENLABRADA

PLAN DE SECTORIZACIÓN CON ORDENACIÓNPORMENORIZADA DEL SECTOR PAU-2

(MADRID)

JOSÉ Mª GARCÍA-PABLOS RIPOLL - JESÚS GAGO DÁVILAARQUITECTOS

VOLUMEN 2

ORDENACIÓN PORMENORIZADA

ABRIL 2012

DOCUMENTOPA

RA


A

DOCUMENTOPA

RA


A

INDICE

PLAN DE SECTORIZACIÓN CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SECTOR PAU 2 documento para APROBACIÓN DEFINITIVA FUENLABRADA (MADRID) abril 2012

INDICE

VOLUMEN 1 ORDENACIÓN ESTRUCTURANTE INTRODUCCIÓN OBJETO Y PROMOTOR ................................................................................................ I

JUSTIFICACIÓN, CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ............................................... I

CONTENIDO Y DOCUMENTACIÓN .............................................................................. III

MARCO LEGAL ............................................................................................................. III

TRAMITACIÓN ............................................................................................................. XIX

MEMORIA I. INFORMACIÓN URBANÍSTICA 1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR Y DETERMINACIONES DEL PLAN GENERAL... 1 1.1. LÍMITES ............................................................................................................. 1 1.2. EL PLAN GENERAL VIGENTE ............................................................................. 2 2. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEL SECTOR: ..................................................... 5 2.1. FISIOGRAFÍA, GEOLOGÍA Y ACUÍFEROS ............................................................ 5 2.2. SISMICIDAD ........................................................................................................ 10 2.3. VEGETACIÓN, USOS DEL SUELO Y EDIFICACIÓN EXISTENTE .......................... 10 3. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES Y EN PREVISIÓN ..................................... 19 3.1. RED VIARIA ........................................................................................................ 19 3.2. REDES DE TRANSPORTE PÚBLICO ................................................................... 20 3.3. ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE .............................................................. 20 3.4. RED DE RIEGO CON AGUA NO POTABLE ........................................................... 21 3.5. REDES DE SANEAMIENTO ................................................................................. 22 3.6. ENERGÍA ELÉCTRICA ........................................................................................ 26 3.7. GAS NATURAL .............................................................................................. 28 3.8. CANALIZACIONES PARA COMUNICACIONES ........................................... 28 4. CATASTRO SERVIDUMBRES Y CONDICIONANTES LEGALES ........................ 29 4.1. CONFIGURACIÓN CATASTRAL .......................................................................... 25 4.2. SERVIDUMBRES Y CONDICIONANTES LEGALES ............................................... 33 4.3. VIAS PECUARIAS ............................................................................................... 33

INDICE


II. PROPUESTA DE ORDENACIÓN 5. DESARROLLO DEL PLAN GENERAL: DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN ....... 35 5.1. SUELO URBANIZABLE NO PROGRAMADO: CARÁCTER Y ALCANCE DE LAS PREVISIONES DE LA FICHA DEL PLAN GENERAL ....................... 35 5.2. ADSCRIPCIÓN DE SISTEMAS GENERALES .............................................. 37 5.3. OBJETIVOS DEL PLAN GENERAL Y DEL PLAN DE SECTORIZACIÓN .... 40 5.4. RÉGIMEN DE USOS; SEÑALAMIENTO DE USOS IMCOMPATIBLES ....... 40 5.5. ADECUACIÓN DEL SISTEMA GENERAL VIARIO A LAS CIRCUNSTANCIAS SOBREVENIDAS .......................................................... 42 5.6. ADSCRIPCIÓN DE REDES EXTERIORES EN EL PARQUE EQUIPADO DE LA POLLINA (PU-P.11)............................................................................. 42 5.7. DIMENSIONAMIENTO DE REDES LOCALES EN LA ORDENACIÓN PORMENORIZADA ......................................................................................... 43 5.8. OTRAS DETERMINACIONES DE CARÁCTER ESTRUCTURANTE ........... 44 6. APROVECHAMIENTO Y AREA DE REPARTO ................................................... 45 6.1. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO UNITARIO ....................................... 45 6.2. ÁREA DE REPARTO ...................................................................................... 46 7. ENFOQUE Y CONTENIDO DE LA PROPUESTA ................................................ 47 7.1. CONSIDERACIONES PREVIAS ..................................................................... 47 7.2. CRITERIOS Y OBJETIVOS ............................................................................. 49 8. LA PROPUESTA: ESTRUCTURA Y ORDENACIÓN .......................................... 53 8.1. CONDICIONANTES URBANÍSTICOS: SÍNTESIS PROPOSITIVA ................. 53 8.2. LAS GRANDES PIEZAS Y LA ESTRUCTURA URBANA DEL SECTOR ........ 54 9. REDES PÚBLICAS ................................................................................................. 57 9.1. DEFINICIÓN DE LAS REDES PÚBLICAS ............................................................ 58 9.1.1. Red Supramunicipal .......................................................................................... 59 9.1.2. Red General ..................................................................................................... 60 9.2. CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES Y OBLIGACIONES DE CESIÓN ......... 61 9.3. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN DE LAS REDES .............................................................................................................. 63 9.4. LA RED VIARIA PROPUESTA ...................................................................... 64 9.5. REDES GENERALES NO VIARIAS ................................................................ 69 9.6. CONEXIONES CON EL EXTERIOR ............................................................... 67 9.7. ACTUACIONES SOBRE SERVICIOS EXISTENTES .................................... 75 9.8. ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO. MOVIMIENTO DE TIERRAS ..... 75 10. PARÁMETROS Y CARACTERÍSTICAS DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURANTE ................................................................................................. 77 11. GESTIÓN Y EJECUCIÓN ....................................................................................... 80 12. VIABILIDAD ............................................................................................................. 81 13. ESTUDIOS E INFORMES SECTORIALES .......................................................... 86 ANEXOS ................................................................................................................. 87 ANEXO 1 (A CAPITULO 9): SOLICITUDES A COMPAÑÍAS DE SERVICIOS

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ANEXO 2 INFORMES DE ORGANISMOS

DIRECCIÓN GENERAL DE PATRIMONIO DE LA COMUNIDAD DE MADRID

INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CARRETERAS

(MINISTERIO DE FOMENTO)

CONFEDERACIÓN HIDROGRÁFICA DEL TAJO

DIRECCIÓN GENERAL DE EVALUACIÓN AMBIENTAL: PREVIO Y DEFINITIVO

ANEXO 3 REQUERIMIENTO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO E INFORMES DE OTROS ORGANISMOS (POST. A LA APROB.PROV. DIC. 2008) REQUERIMIENTO DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE URBANISMO. INFORMES POSTERIORES AL DEFINITIVO DE ANÁLISIS AMBIENTAL DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE EVALUACIÓN AMBIENTAL (2). INFORMES DEL CANAL DE ISABEL II (2) INFORMES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE SUELO.(2) INFORME DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE CARRETERAS. INFORMES DE MINTRA (2) y de la DIRECCIÓN GENERAL DE INFRAESTRUCTURAS INFORMES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE INDUSTRIA, ENERGÍA Y MINAS (2) INFORME DE RED ELECTRICA CONFORMIDAD DE COMPAÑÍAS SUMINISTRADORAS DE SERVICIOS: IBERDROLA GAS NATURAL TELEFÓNICA.. INFORMES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TELECOMUNICACIONES (2) .

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VOLUMEN 2 ORDENACIÓN PORMENORIZADA MEMORIA 1. ZONAS RESIDENCIALES Y DE ACTIVIDAD: TIPOS EDIFICATORIOS ................. 1 2. LA RED VIARIA LOCAL PROPUESTA ..................................................................... 11 3. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES E IMPACTOS VISUALES .................................. 14 4. SISTEMA DOCTACIONAL Y DE ESPACIOS LIBRES: CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES LEGALES SOBRE REDES LOCALES .................................... 15 4.1. DOTACIONES PÚBLICAS .......................................................................................... 15 4.2. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES ............................................................................... 16 4.3. EQUIPAMIENTO PÚBLICO ......................................................................................... 17 4.4. DOTACIONES PRIVADAS Y OTROS USOS NO RESIDENCIALES .............................. 18 5. PLANOS DE ORDENACIÓN ..................................................................................... 24 5.1. PLANO DE CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA (OP.1.1) Y DE ÁREAS DE MOVIMIENTOS DE LA EDIFICACIÓN (OP.1.2.) ...................................... 24 5.2. PLANOS DE RED VIARIA, ALINEACIONES, RASANTES SECCIONES TIPO, PERFILES LONGITUDINALES Y REPLANTEO (OP.2.1; OP.2.2. y OP.2.3.1 a 0.2.3.5). ..... 26 5.3. PLANO DE RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS (OP.3) ........................................................ 26 5.4. PLANOS DE ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS (PLANOS OP.4.1 a OP.4.8) ........... 26 5.5 PLANO DE IMAGEN DE LA ORDENACIÓN (OP.5) ........................................................ 27 6. REGULACIÓN NORMATIVA DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS .......................... 28 7. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN INTERIOR .................................................................................... 30 7.1. INTRODUCCIÓN .................................................................................................. 30 7.2. CONSIDERACIONES GENERALES ................................................................... 30 7.3 URBANIZACIÓN INTERIOR .................................................................................. 31 7.3.1 RED VIARIA .................................................................................................... 31 7.3.2. ABASTECIMIENTO DE AGUA .......................................................................... 32 7.3.3. RIEGO CON AGUA NO POTABLE .................................................................... 36

7.3.4. SANEAMIENTO ............................................................................................. 40 7.3.5. ENERGÍA ELÉCTRICA ................................................................................... 45 7.3.6. ALUMBRADO PÚBLICO ................................................................................. 50 7.3.7. GAS NATURAL .............................................................................................. 51 7.3.8. CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES .................................................... 55

7.4. ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO. MOVIMIENTO DE TIERRAS…………………. 59 7.5. ORGANISMOS IMPLICADOS ...................................................................................... 60 7.6. COMPATIBILIZACIÓN DE SERVICIOS ......................................................................... 61 8. LA ORDENACION PORMENORIZADA EN CIFRAS: CUADROS DE CARACTERÍSTICAS ........................................................................................... 62 9. APROVECHAMIENTO TIPO .................................................................................... 73 10. GESTIÓN: UNIDAD DE EJECUCIÓN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN .................... 76

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ÍNDICE TÍTULO PRELIMINAR .................................................................................................... 77 Artículo 0.1. Naturaleza y finalidad ................................................................................. 77 Artículo 0.2. Relación con otras disposiciones normativas .............................................. 77 Artículo 0.3. Objeto ......................................................................................................... 78 Artículo 0.4. Documentos del Plan de Sectorización ....................................................... 78 Artículo 0.5. Vigencia ...................................................................................................... 79 Artículo 0.6. Adecuación a nuevas circunstancias o necesidades .................................. 79 TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO ....................................................... 81 Artículo 1.1. División Básica ........................................................................................... 81 Artículo 1.2. Asignación de usos pormenorizados .......................................................... 81 Artículo 1.3. Régimen de las viviendas ............................................................................ 82 Artículo 1.4. Edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y número de viviendas ........... 82 Artículo 1.5. Exceso de aprovechamiento y Sistemas Generales adscritos .................... 83 Artículo 1.6. Servidumbres ............................................................................................. 83 TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN ................................................................... 84 Artículo 2.1. Sistema de actuación ................................................................................. 84 Artículo 2.2. Promotor y Administración Actuante............................................................ 84 Artículo 2.3. Competencias.............................................................................................. 84 Artículo 2.4. Estudios de Detalle ..................................................................................... 84 Artículo 2.5. Unidad de Ejecución .................................................................................... 85 Artículo 2.6. Proyectos de Urbanización ......................................................................... 85 Artículo 2.7. Proyecto de Expropiación ........................................................................... 86 Artículo 2.8. Proyecto de Parcelación ............................................................................. 86 Artículo 2.9. Proyectos Unitarios...................................................................................... 86 Artículo 2.10. Plazos de urbanización.............................................................................. 86 Artículo 2.11. Plazos de edificación ................................................................................. 86 TÍTULO III. PRESCRIPCIONES MEDIOAMBIENTALES Y PROTECCIONES ............. 87 Artículo 3.1. Protección Arqueológica ............................................................................. 87 Artículo 3.2. Protección del Medio Ambiente ................................................................... 87 Artículo 3.3. Protección de la vegetación ......................................................................... 88 Artículo 3.4. Plantaciones ................................................................................................ 90 Artículo 3.5. Protección de Incendios .............................................................................. 90 Artículo 3.6. Infraestructuras ............................................................................................ 90 Artículo 3.7. Protección acústica...................................................................................... 92 Artículo 3.8. Evacuación de Humos................................................................................. 92 Artículo 3.9. Redes de Saneamiento ............................................................................... 93 Artículo 3.10. Redes de Telefonía ................................................................................... 93 Artículo 3.11. Protección del Medio Nocturno .................................................................. 93 Artículo 3.12. Protección de cauces, vertidos de aguas residuales y captación de aguas públicas .......................................................................................... 94

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Artículo 3.13. Otras Medidas de Protección .................................................................... 96 TÍTULO IV. REGULACIÓN ZONAL DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS .................... 101 CAPÍTULO 1. DEFINICIONES Y CONDICIONES DE CARÁCTER GENERAL ............. 101 Artículo 4.1. Usos: niveles de desagregación ................................................................. 101 Artículo 4.2. Condiciones de aplicación directa o instrucciones para las situaciones sujetas a ulterior desarrollo ......................................................................... 102 Artículo 4.3. Complementariedad con las Normas Urbanísticas del Plan General .......... 102 CAPÍTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN DIRECTA ............. 102 SECCIÓN PRIMERA. ZONA RESIDENCIAL ................................................................. 102 Artículo 4.4. Ámbito y Claves de aplicación ..................................................................... 102 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PE (RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN EJE) ............................................................... 103 Artículo 4.5. Ámbito, características y grados ................................................................. 103 Artículo 4.6. Obras admisibles ........................................................................................ 103 Artículo 4.7. Condiciones de la parcela ........................................................................... 103 Artículo 4.8. Posición de la edificación ............................................................................ 104 Artículo 4.9. Ocupación ................................................................................................... 105 Artículo 4.10. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 105 Artículo 4.11. Altura de la edificación ............................................................................... 106 Artículo 4.12. Cota de origen y referencia ....................................................................... 106 Artículo 4.13. Altura libre de piso .................................................................................... 106 Artículo 4.14. Constitución de servidumbres y ajardinamientos de espacios libres ........ 107 Artículo 4.15. Salientes y vuelos ..................................................................................... 107 Artículo 4.16. Condiciones de estética ............................................................................ 107 Artículo 4.17. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 108 Artículo 4.18. Usos compatibles ..................................................................................... 108 Artículo 4.19. Usos prohibidos ......................................................................................... 108 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PC (RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN CONDOMINIO) ................................................... 109 Artículo 4.20. Ámbito, características y grados ............................................................... 109 Artículo 4.21. Obras admisibles ...................................................................................... 109 Artículo 4.22. Condiciones de la parcela ......................................................................... 110 Artículo 4.23. Posición de la edificación........................................................................... 111 Artículo 4.24. Ocupación ................................................................................................. 111 Artículo 4.25. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 112 Artículo 4.26. Altura de la edificación ............................................................................... 112 Artículo 4.27. Cota de origen y referencia ....................................................................... 112 Artículo 4.28. Altura libre de piso ..................................................................................... 112 Artículo 4.29. Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres ......... 113 Artículo 4.30. Salientes y vuelos ..................................................................................... 113

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Artículo 4.31. Condiciones de estética ............................................................................ 113 Artículo 4.32. Dotación de aparcamiento ......................................................................... 114 Artículo 4.33. Usos compatibles ...................................................................................... 114 Artículo 4.34. Usos prohibidos ......................................................................................... 114 SUBSECCIÓN TERCERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE UG (RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CONDOMINIO) ................................................. 115 Artículo 4.35. Ámbito, características y grados ............................................................... 115 Artículo 4.36. Obras admisibles ...................................................................................... 115 Artículo 4.37. Condiciones de la parcela ......................................................................... 115 Artículo 4.38. Posición de la edificación .......................................................................... 117 Artículo 4.39. Ocupación ................................................................................................. 118 Artículo 4.40. Condiciones especiales ............................................................................ 118 Artículo 4.41. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 118 Artículo 4.42. Altura de la edificación .............................................................................. 119 Artículo 4.43. Cubiertas .................................................................................................. 119 Artículo 4.44. Altura libre de piso ..................................................................................... 119 Artículo 4.45. Tratamiento de medianerías y vallado de parcelas ................................... 119 Artículo 4.46. Dotación de aparcamiento ......................................................................... 120 Artículo 4.47. Usos compatibles ..................................................................................... 120 Artículo 4.48. Usos prohibidos ......................................................................................... 120 SECCIÓN SEGUNDA. ZONA SERVICIOS TERCIARIOS ............................................. 120 Artículo 4.49. Ámbito y Claves de aplicación ................................................................... 120 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE T + C (TERCIARIO-COMERCIAL) ........................................................................................... 121 Artículo 4.50. Ámbito y características ............................................................................ 121 Artículo 4.51. Obras admisibles ...................................................................................... 121 Artículo 4.52. Condiciones de parcela ........................................................................... 121 Artículo 4.53. Posición de la edificación .......................................................................... 122 Artículo 4.54. Ocupación ................................................................................................ 122 Artículo 4.55. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 122 Artículo 4.56. Altura de la edificación .............................................................................. 123 Artículo 4.57. Cota de origen y referencia ....................................................................... 123 Artículo 4.58. Altura de piso ........................................................................................... 123 Artículo 4.59. Ajardinamiento de espacios libres ............................................................ 123 Artículo 4.60. Salientes y vuelos ..................................................................................... 124 Artículo 4.61. Condiciones de estética ............................................................................ 124 Artículo 4.62. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 124 Artículo 4.63. Usos compatibles ..................................................................................... 124 Artículo 4.64. Usos prohibidos ........................................................................................ 124 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE CM (MIXTA COMERCIAL Y RESIDENCIAL) ....................................................................... 125 Artículo 4.65. Ámbito y características ............................................................................ 125

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Artículo 4.66. Obras admisibles ...................................................................................... 125 Artículo 4.67. Condiciones de parcela ........................................................................... 125 Artículo 4.68. Condiciones de la edificación ................................................................... 126 Artículo 4.69. Ocupación ................................................................................................ 126 Artículo 4.70. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 126 Artículo 4.71. Altura de la edificación .............................................................................. 127 Artículo 4.72. Condiciones de estética............................................................................. 127 Artículo 4.73. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 128 Artículo 4.74. Usos compatibles ...................................................................................... 128 Artículo 4.75. Usos prohibidos ........................................................................................ 128 SECCIÓN TERCERA. DOTACIÓN PRIVADA: SERVICIOS PÚBLICOS CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE D/ES INSTALACIONES DE SERVICIO DE COMBUSTIBLE (ESTACIÓN DE SERVICIO) .................................. 128 Artículo 4.76. Ámbito y Claves de aplicación .................................................................. 128 Artículo 4.77. Condiciones de la edificación ................................................................... 129 SECCIÓN CUARTA. EQUIPAMIENTO PÚBLICO ......................................................... 129 Artículo 4.78. Ámbito y Claves de aplicación .................................................................. 129 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE E (EQUIPAMIENTO) ........................................................................................................ 129 Artículo 4.79. Ámbito y características ............................................................................ 129 Artículo 4.80. Condiciones de la edificación ................................................................... 129 SECCIÓN QUINTA. RED SUPRAMUNICIPAL DE SERVICIOS: VIVIENDAS PÚBLICAS O DE INTEGRACIÓN SOCIAL CLAVE RSMS-VIS ....................................... 131 Artículo 4.81. Ámbito y claves de aplicación ................................................................... 131 Artículo 4.82. Condiciones de la edificación ................................................................... 131 SECCIÓN SEXTA. ZONA VERDE PÚBLICA................................................................. 131 Artículo 4.83. Ámbito y características ............................................................................ 131 Artículo 4.84. Condiciones de uso .................................................................................. 132 SECCIÓN SÉPTIMA. VÍA PÚBLICAS ............................................................................ 133 Artículo 4.85. Ámbito y características ............................................................................ 133 Artículo 4.86. Regulación ................................................................................................ 133

SECCIÓN OCTAVA METROSUR Artículo 4.87.Condicionantes ........................................................................................... 133

SECCIÓN NOVENA.INFRESTRUCTURA DE AGUA

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Artículo 4.88.Naturaleza y Condicionantes ...................................................................... 134 Cuadro 8.1.1. Características: edificabilidades por manzanas y zonas ........................... 136 Cuadro 8.2. Edificabilidades por manzanas suelo residencial, tipología y régimen de vivienda ............................................................................................... 137 ESTUDIO ECONÓMICO Y DE VIABILIDAD 1. VALORACIÓN DE LAS OBRAS.................................................................................. 136 2. REPERCUSIONES ..................................................................................................... 144 3. VALORACIÓN DEL SUELO ....................................................................................... 147 4. COMPROBACIÓN DE VIABILIDAD ........................................................................... 149 PROGRAMA DE ACTUACIÓN ......................................... 152

PLAN DE ALARMA, EVACUACIÓN Y SEGURIDAD CIVIL EN SUPUESTOS CATASTRÓFICOS 158 VOLUMEN 3. PLANOS DE INFORMACIÓN Y DE ORDENACIÓN ESTRUCTURANTE III.1 PLANOS DE INFORMACIÓN URBANÍSTICA I.0. SITUACIÓN EN EL MUNICIPIO I.1. SITUACIÓN EN EL PLAN GENERAL I.2. PLANO TOPOGRÁFICO I.3. ESTADO ACTUAL I.4.1. INFRAESTRUCTURAS HIDRAULICAS I.4.2. OTRAS INFRAESTRUCTURAS I.5. CATASTRAL I.6 AFECCIONES Y SERVIDUMBRES III.2 PLANOS DE ORDENACIÓN ESTRUCTURANTE OE.1.1. REDES PÚBLICAS (MUNICIPALES Y SUPRAMUNICIPALES) OE.1.2. REDES PÚBLICAS (MUNICIPALES Y SUPRAMUNICIPALES) OE.2 DIVISION BÁSICA :ÁREAS HOMOGENEAS

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VOLUMEN 4. PLANOS DE ORDENACIÓN PORMENORIZADA OP.1.1 CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA OP.1.2 AREAS DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN OP.2.1 RED VIARIA: ALINEACIONES, RASANTES Y SECCIONES TIPO OP.2.2 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES LOCALIZACIÓN Y RASANTES OP.2.3.1 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES OP.2.3.2 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES OP.2.3.3 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES OP.2.3.4 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES OP.2.3.5 RED VIARIA: PERFILES LONGITUDINALES OP.2.4.1 RED VIARIA: PLANO DE REPLANTEO OP.2.4.2 RED VIARIA: PLANO DE REPLANTEO OP.2.4.3 RED VIARIA: PLANO DE REPLANTEO OP.3 RÉGIMEN DE VIVIENDA OP.4.1.1 ABASTECIMIENTO DE AGUA CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.1.2 ABASTECIMIENTO DE AGUA DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.2.1 RIEGO CON AGUA NO POTABLE CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.2.2 RIEGO CON AGUA NO POTABLE DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.3.1 SANEAMIENTO. NEGRAS CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.3.2 SANEAMIENTO. NEGRAS DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.4.1 SANEAMIENTO. PLUVIALES CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.4.2 SANEAMIENTO. PLUVIALES DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.5.1.1 ENERGÍA ELÉCTRICA SOTERRAMIENTO LÍNEA 220 kV DC MORALEJA- RETAMAR OP.4.5.1.2 ENERGÍA ELÉCTRICA SOTERRAMIENTO LÍNEA 45 kV DC LEGANÉS OP.4.5.2.1 ENERGÍA ELÉCTRICA EN MT CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.5.2.2 ENERGÍA ELÉCTRICA EN MT DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.5.3 ENERGÍA ELÉCTRICA EN B.T DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.6 ALUMBRADO PÚBLICO OP.4.7.1 GAS NATURAL CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.7.2 GAS NATURAL DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.4.8.1 CANALIZACIÓNES DE COMUNICACIONES CONEXIÓN CON EL EXTERIOR OP.4.8.2 CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES DISTRIBUCIÓN INTERIOR OP.5-A DELIMITACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO OP.5-B DELIMITACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO OP.6 PLANO DE IMAGEN

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ANEXOS: INFORMES Y ESTUDIOS SECTORIALES (separatas en volúmenes independientes) 5. ESTUDIO DE INCIDENCIA AMBIENTAL 6. ESTUDIO DE IMPACTO ACÚSTICO 7. INFORME GENERACIÓN Y GESTIÓN DE RESIDUOS URBANOS 8. ESTUDIO DE EMISIONES A LA ATMÓSFERA 9. SEPARATA DE SINTESIS SOBRE SANEAMIENTO (Art, Decreto 170/1998) Anexo: Estudio Hidrológico del Barranco de la Raya de Leganés 10. SEPARATA SOLICITUD DE VIABILIDAD ELÉCTRICA 11. ESTUDIO DE TRÁFICO DEL ACCESO DEL PAU-2 DE FUENLABRADA A LA M-50

INTRODUCCIÓN



MEMORIA

ORDENACIÓN PORMENORIZADA MEMORIA


1

En desarrollo de la propuesta de ordenación estructurante1 se describen a

continuación los elementos esenciales de la ordenación pormenorizada:

1. ZONAS RESIDENCIALES Y DE ACTIVIDAD: TIPOS EDIFICATORIOS

Se establecen, según su uso e intensidad, distintas clases de zonas residenciales y

otras de carácter terciario-comerciales correspondientes a otros tantos sistemas

morfológicos y tipos edificatorios básicos, con algunos grados o situaciones.

PE1. Edificios de vivienda colectiva con fachada alineada a la calle ( eje principal

)o levemente retranqueada, que se organizan en manzanas semiabiertas -

con jardín comunitario/privativo equipado- a través de pares o series de

bloques de baja altura (3 plantas más ático).,

PC. 1 y 3 Edificación plurifamiliar netamente aislada con distintas formas de

implantación según grados:

o (PC1) Edificación abierta de baja altura (3 plantas más ático), dispuesta

en manzanas de transición entre áreas de mayor y menor densidad.(PE y

UG respectivamente

o (PC3) Edificios en forma de cubo, cada uno de ellos con espacio libre

privativo en su propia parcela, dispuestos en áreas contiguas a las

manzanas de vivienda unifamiliar

UG. 1 y 2 Manzanas o series de ”tiras” en fondos de saco configuradas por

edificación unifamiliar, con una superficie construida por vivienda en torno

a los 135 m2 en parcelas de 200 a 240 m2. (en régimen de vivienda libre),

predominantemente formando hileras, con opción de adosamientos en

serie o pareados, con menor o mayor entidad de los espacios libres en

régimen de condominio (UG1 y UG2) en distintos grados y situaciones.

1 Ver volumen 1 y en especial sus apartados 7 y 8 que pueden darse aquí por reproducidos



2

CM Manzana singular de uso mixto que acoge en planta baja un pequeño centro comercial en parcela no exclusiva con fuerte dotación de aparcamiento, y vivienda en plantas superiores.

T+C. Tipo de volumetría específica, destinado a usos terciarios (oficinas,

servicios), y comerciales (en planta baja) con posibilidad de agrupación o mezcla de edificios de altura y ocupación variables, en distintos grados según manzanas ó frentes.

E. Equipamiento en edificaciones singulares en ordenación abierta

(volumetría específica) aunque con cierta referencia a viales ó (glorietas), para configuración de centros sociales y dotacionales o de servicios de carácter público, ocupación intensiva en parcela y baja altura (1,2, 3 plantas).

RSMS-VIS Manzana reservada como parte de la red pública de carácter supramunicipal

categoría de servicios destinada a la red de viviendas públicas o de integración social.

D/ ES Dotación privada prevista en principio como estación de servicio

(gasolinera), de tamaño intermedio entre las ubicadas en el casco urbano y las de carretera.

A partir de estos tipos básicos, y de acuerdo con la configuración morfológica planteada en los sectores como ciudad-jardín de densidad media, o medio-baja se diversifica el tejido urbano en distintos frentes y zonas a modo de unidades compositivamente homogéneas, y según un modelo de densidad decreciente desde el eje estructurante (este-oeste)2 hacia los bordes del conjunto ( hacia la M-50 en el propio sector y ,en menor medida, hacia el Parque de Pollina en el sector contiguo). La edificación alineada a vial se dispone a lo largo del frente de fachada al mencionado eje estructurante; donde se pretende lograr una mayor concentración comercial y de la vida urbana.. . 2 Ver apartado 9.3 del volumen 1 en que se describe la propuesta de ordenación estructurante



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11

2. LA RED VIARIA LOCAL PROPUESTA Tras haberse descrito los elementos de la red viaria de carácter estructurante en el

apartado 9 del volumen 1, corresponde ahora hacer lo propio con la red viaria local que la complementa sirviendo de soporte a la ordenación pormenorizada.

La estructura viaria interior del conjunto gravita sobre el gran eje estructurante (este-

oeste) que convertido en espina dorsal del ámbito formado por este sector y por el

colindante PP-II.1 (ambos de carácter residencial), desempeña además una función de

vía colectora de la malla o sistema viario transversal y local. La concepción de su

diseño además de responder a su carácter de calle o avenida netamente urbana, debe

permitir al mismo tiempo la coexistencia entre los movimientos de trafico interno al

ámbito y los de carácter interdistrital (tráfico de paso, nunca metropolitano ni de

vehículos pesados) 3: así en la ordenación propuesta esta nueva vía se dimensiona

con una generosa sección - 50 m. en total, incluida el área estancial aneja-, amplias

aceras, dos carriles por sentido conformando un bulevar central, y bandas de

aparcamiento y carga y descarga ligadas principalmente a la función más comercial.

De entre los elementos de viario local que, con distinta traza y jerarquía, conforman la

malla del sector, cabe destacar tanto por su mayor continuidad de trazado como por su

imagen más representativa, la gran vía arbolada que a modo de gran anillo recorre y

“ata” los dos sectores, y distribuye los movimientos de acceso a la trama viaria más

local. Esta vía se dimensiona con una sección total de 21 m.: dos calzadas, una por

cada sentido con aparcamiento junto a las amplias aceras, para un tráfico lento, con

usos y funciones diversas (residencia, equipamiento) en sus márgenes, según tramos.

En la confluencia del eje estructurante con cada una de las dos nuevas avenidas

ortogonales a éste en los bordes norte y sur4. del sector, se plantean dos grandes

glorietas sobre la que se sitúan centros dotacionales significativos (sociocultural,

escolar) mientras que en el tramo central del Eje se ubica –envolviendo la futura

estación de metrosur- la gran plaza-encrucijada social y comercial del conjunto.

3 Ello exigirá adoptar, además, otras medidas de ordenación del tráfico para disuadir y desviar el tránsito de vehículos pesados. 4 Una de ellas –el denominado ERNE – es exterior al sector.


PLAN DE SECTORIZACIÓN CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SECTOR PAU 2 documento para APROBACIÓN DEFINITIVA FUENLABRADA (MADRID) noviembre 2012

12

El subsistema de vías locales se diseña según un modelo de “malla” orgánica

adaptada a las muy diferentes características topográficas de los dos sectores -el PP-

II-1, en ladera suavemente cóncava (anfiteatro natural) y el PAU-2 en planicie- y da

acceso a la mayor parte de las zonas y manzanas unifamiliares y plurifamiliares de

baja y media densidad del barrio, gravitando sobre la arteria central principal.

El viario local, en general dotado de una sección de 21 m. , se diseña para acoger un

carril por sentido, doble aparcamiento y amplias aceras

Se plantean calles peatonales (áreas estanciales) de 12 m. en distintos enclaves y

situaciones, al objeto de fraccionar manzanas de gran dimensión y dotar al conjunto de

una mayor permeabilidad. No obstante, la diferenciación definitiva entre las vías de

tráfico rodado local sin especiales restricciones y las vías de coexistencia, solo se

concretará con el Proyecto de Urbanización mediante la definición de sus

características y diseño.

La dotación de aparcamiento en vía pública tiene una capacidad estimada de 1.044

plazas, lo que unido al estándar de aparcamiento en parcela exigido por la Ley 9/2001

(1,5 plazas por 100m2c) se considera una dotación adecuada y suficiente para el

carácter residencial del nuevo barrio.



13



14

3. ORDENACIÓN DE VOLÚMENES E IMPACTOS VISUALES La propuesta de ordenación del nuevo barrio responde morfológicamente a criterios

de maclado de una trama en “ciudad-jardín”, con una banda en torno al eje central estructurante de mayor edificabilidad y concentración de actividades urbanas.

Coexisten en la nueva trama distintos sistemas de ordenación y tipos edificatorios

diversos: series de bloques conformando manzanas abiertas, manzanas semiabiertas

con bloques alineados al eje central, “cubos” aislados y manzanas de vivienda

unifamiliar agrupada, con ó sin espacios en condominio, que ocupan determinados

enclaves o frentes del sector.

El impacto de la actuación en el entorno es favorable, pues la moderada/baja

densidad del sector permite ordenar bordes y frentes urbanos con libertad compositiva

y volumétrica, y crear espacios de transición con determinadas preexistencias

edificadas o infraestructurales. La organización armónica de las siluetas edificadas

observables desde la M-50 o desde los nuevos viarios de acceso a la ciudad y desde

la nueva vía de circunvalación del Parque de La Pollina5 así como la extensión del

casco edificado, sin soluciones de continuidad, desde el barrio de La Avanzada,

constituyen los objetivos más destacables de la Ordenación en cuanto a su inserción

en el entorno.

En la extensa planicie del sector se crea un “nuevo paisaje” interior, donde la potente

trama de espacios libres –públicos, en condominio y privados- se vincula a y conecta

con la red viaria, mallada o en anillo, para formar un sistema de cuñas verdes

integradoras, que configuran un sistema en forma de “H” donde destaca el parque lineal de borde con la M-50.

5 Ver apartado 9.2 del volumen 1.



15

4. SISTEMA DOTACIONAL Y DE ESPACIOS LIBRES: CUMPLIMIENTO DE ESTÁNDARES LEGALES SOBRE REDES LOCALES 4.1 DOTACIONES PÚBLICAS El sector se dota cumpliendo sobradamente las determinaciones que establece la

legislación del suelo vigente (Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid) tanto en lo

referente a las redes supramunicipales y generales (tanto interiores como exteriores y

adscritas al sector), como en lo tocante a redes locales interiores en sus distintos

componentes. 6, En lo que respecta a estas últimas cabe destacar:

El suelo público no lucrativo total (incluida red viaria general y local), sin contar las

redes o sistemas generales exteriores adscritos al sector, asciende a 207.124 m2 (el

55 % de la superficie del sector) y alcanza un estándar de 122m2 por cada 100m2

edificables(de uso lucrativo) o de 180m2 por vivienda7

Restringiendo el suelo público al más estrictamente dotacional (sin contar la red viaria

local o general, ni incluir las áreas estanciales) la superficie así calificada por el Plan

de Sectorización, asciende a 73.304 m2 (casi la quinta parte de la superficie del sector)

alcanzando así un estándar de dotaciones locales (sin contar las viviendas de

integración social) de 43m2 por cada 100m2 edificables (de uso lucrativo) o de 64 m2

por vivienda.

Detrayendo de las antedichas superficies y estándares la superficie de suelo de

espacios libres que no resulta computable como Zona Verde como consecuencia de

afecciones acústicas , por encontrarse comprendidos en áreas con niveles de ruido

superiores a los legamente establecidos para ese uso ( áreas de sensibilidad acústica

Tipo II), la superficie calificada por el Plan de Sectorización, pasaría a ser de 62.624

m2 (el 17 % de la superficie del sector) alcanzando así un estándar de dotaciones

6 Ver apartado 9.2 del volumen 1.”Cumplimiento de estándares y obligaciones de cesión”, así como los Cuadros 8.1.2 y 8.1.3: Reservas dotacionales en el apartado 8 del presente volumen., 7 Descontando la parte de suelo dotacional no computable como consecuencia de afecciones acústicas (10.680m2 de Zonas Verdes) los indicadores arriba reflejados serían respectivamente115 m2 por cada 100m2 edificables o de 170 m2 por vivienda



16

locales (sin contar las viviendas de integración social ) de 37m2 por cada 100m2

edificables(de uso lucrativo) o de 54 m2 por vivienda

Así pues, el estándar total de la red dotacional local del sector - incluso sin contar la

red viaria rodada ni las áreas estanciales8- es sensiblemente superior por tanto a los

30 m2 (incluido viario local) exigidos por la Ley 9/2001.

4.2. SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES

Las casi 6 ha de espacios libres públicos calificadas en el sector (sin contar las áreas

estanciales que suman cerca de 2 ha más) arrojan un estándar de 34 m2 por cada

100 m2. edificables (de uso lucrativo) –51 m2 por vivienda- y 16 % de la superficie

bruta, estándar que resulta ser superior en 33.200 m2 al mínimo exigido por la vigente

legislación (15 m2/100m2 c).9

Se crea así un sistema de espacios libres tanto de uso público como de uso privado,

muy trabado y diversificado en su funcionalidad y forma, con los siguientes

componentes:

• El sistema de plazas y paseos ajardinados -interiores y perimetrales al sector-

sobre la orgánica malla local de calles y arboladas, y en el entorno de los usos de

mayor intensidad/actividad urbana.

• El sistema lineal que discurre por el borde Norte a lo largo de la M-50.

• El sistema que envuelve , integra y protege el humedal del Barranco de la Raya de

Leganés

• El sistema de espacios libres privados, -en condominio- asimismo arbolados, a

modo de cuñas verdes -tanto en la edificación abierta como en la gran pieza lineal

de unifamiliares- en peines transversales al Parque de La Pollina, la M-50 y el Eje

urbano central ó de ámbitos mas amplios a modo de “patio” interior de manzana.

8 La superficie de las denominadas Áreas estanciales, vinculadas a la red viaria pero de uso casi exclusivamente peatonal, y por tanto funcionalmente asimilables a las zonas verdes y espacios libres de uso público asciende a 18.423 m2 lo que representa un 5% de la superficie del sector 9 Considerando el área conjunta de este sector y del contiguo -PP II-1 - la superficie total de espacios libres públicos (computables como tales) asciende a un 20% de la superficie bruta, con un estándar asimismo conjunto de 41,6 m2 por cada vivienda, lo cual es indicativo de la mayor concentración de Zonas Verdes en el citado sector.



17

• El área calificada como zona verde ( identificada como 1.1, con superficie superior a

1 Ha.) en el entorno del humedal existente (barranco de Leganés) y como

protección del mismo , de dimensiones más que suficientes para garantizar su

preservación a través del oportuno tratamiento en el Proyecto de Urbanización

• El vial de borde, al Norte, que quiebra y se prolonga en dirección sureste para dar

acceso a la M-50 mediante vía paralela a la de servicio, sirve de apoyo a un

conjunto de parcelas de uso genérico terciario-comercial con una edificabilidad de

17.180 m2.; además, en el enclave inmediato al enlace sur de la M-50 se ubica un

pequeño enclave terciario de 6.100 m2. de edificabilidad.

4.3. EQUIPAMIENTO PÚBLICO

Dentro del sector PAU 2 solamente se califica como equipamiento público una gran

parcela – 14.579 m2- para equipamiento comunitario (cultural, asistencial, escolar,

etc.) situada en posición estratégica, en el extremo norte del eje estructurante , junto a

la glorieta de intersección de éste con la nueva avenida de borde, en un enclave de

buena accesibilidad-

Si bien esa reserva dotacional para equipamiento en sí misma puede parecer escasa-

por más que en conjunto la red local de dotaciones supere como se ha señalado más

arriba los mínimos legalmente exigibles (artículo 36 de la ley 9/2001) -, ha de tenerse

en cuenta que en este caso las dotaciones locales y sus correspondientes estándares

-más allá del cumplimiento de las exigencias legales- deben ser contemplados en el

conjunto que forman sin solución de continuidad el sector objeto del presente Plan de

Sectorización junto con el contiguo , por el sur sector PP-II.1, que como se ha indicado

reiteradamente ha sido objeto de un Plan Parcial redactado en íntima coordinación con

el Plan de Sectorización, y tramitado simultáneamente, condicionándose y

posponiéndose su aprobación definitiva al momento en que el Plan de sectorización

resulte aprobado definitivamente.

De ese modo se ha podido distribuir con mayor grado de libertad, atendiendo a los

demás condicionantes de la ordenación, la dotación de equipamientos públicos

correspondiente al área conjunto de los susodichos sectores produciéndose en su



18

ubicación espacial una notable mayor concentración en el sector PP II.110. Así en este

último sector la superficie calificada como dotación pública de equipamiento (red local)

Asciende a 66.683 m2 (el 12% de la superficie total del sector) lo que significa un

estándar de casi 25 m2 por cada 100 m2 de superficie edificable (de uso lucrativo) y de

34,7 m2 por vivienda.

Considerando pues el conjunto de los dos sectores en lo que a dotación de

equipamientos se refiere resulta una superficie total calificada para este uso de

81.262 m2 (lo que representa el 9% de la superficie total de ambos sectores) lo que

significa un estándar de casi 18,3 m2 por cada 100 m2 de superficie edificable (de uso

lucrativo) y de 26,4 m2 por vivienda. Estándares, como puede comprobarse, muy

superiores a los mínimos legales, y que responden a las demandas expresadas por las

diferentes concejalías y áreas de de servicios municipales (educación, sanidad,

cultura, servicios sociales, etc.)

4.4. DOTACIONES PRIVADAS11 Y OTROS USOS NO RESIDENCIALES.

• En la posición más central del eje estructurante, es decir en el centro de gravedad

del conjunto de los dos sectores, con óptima accesibilidad desde el viario interior

de éstos, se sitúa un pequeño centro comercial en una parcela de uso mixto -

comercial y vivienda- con 14.987 m2.edificables de los cuales 7.592 m2 son de uso

comercial y 7.395 m2 son de uso residencial.

• Otros locales de menor tamaño –hasta un total de 4.700 m2 construidos de

dotación comercial- se disponen en el sector, concentrándose a lo largo del

mencionado eje, en las manzanas que flanquean el centro comercial antes

mencionado.

• En ese mismo lugar junto a la glorieta, al otro lado de la mencionada avenida, se

reserva asimismo una parcela (2.324m2) para estación de servicio (dotación privada).

10 Otro tanto ocurre con los espacios libres y Zonas Verdes que presentan un estándar superior en el PP-II.1 ,como ya se ha indicado en la nota anterior 11 En el contiguo sector PP II.1se califica como Dotación Privada una manzana con 22.226 m2 de superficie lo cual representa el 13% del suelo lucrativo total



19

Apoyada asimismo sobre el eje estructurante se sitúa la manzana (5) reservada

como parte de la red pública de carácter supramunicipal categoría de servicios

destinada a la red de viviendas públicas o de integración social.

Todo ello atestigua la atención y el interés dedicado en la ordenación de esta nueva

extensión de la ciudad (es decir el área que agrupa los dos sectores objeto de

ordenación, PAU 2 y PP -II.1) para conseguir unos niveles satisfactorios de dotaciones

publicas y al mismo tiempo una diversificación de usos y tipos edificatorios, pese a las

limitaciones que respecto a este último aspecto supone la limitación de altura máxima

introducida por la reforma de la ley 9/2001 aprobada en 2007

4.4.1 DOTACION APARCAMIENTO

Manzana Superficie Ordenanza Edificabilidad Nº de plazas

aparcamiento y Zona m2s. m2c. viv.

1,2 2.324 D/ES 876 1,3 5.565 TC 6.499 1301,4 9.145 TC 10.681 2143,2 15.684 UG1 11.200 80 803,3 13.381 UG1 9.380 67 674,1 10.795 UG1 7.560 54 544,2 4.325 PC3 4.777 45 684,4 6.065 TC 6.100 1226,1 6.048 PC1 6.500 57 866,2 2.951 UG1 2.800 20 207 11.572 CM 14.987 70 561

8,1 20.072 PC1 23.696 202 3038,2 1.292 UG1 1.260 9 99,1 12.394 UG2 5.655 39 789,2 1.467 PC3 1.400 13 2010,1 12.480 UG2 5.800 40 8010,2 1.560 PC3 1.400 13 2011 15.147 PC1 18.980 176 26412 18.468 PE1 30.485 268 402

TOTAL 377.859 170.036 1.153 2.575 > 2.551

Resulta así un estándar ligeramente superior al establecido con carácter mínimo en el

artículo 36 de la ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid (1,5 plazas por cada 100

m2c.).



20

CUADRO 4.1. DOTACIONES PÚBLICAS. RED LOCAL

Manzana Superficie Ordenanza y Zona m2s.

1.1 12.334 ZV 2 14.579 E

3,1 25.953 ZV 4,3 20.438 ZV

AREAS ESTANCIALES 18.243 AE VIARIO RODADO

(local) 71.940

TOTAL 163.487 43% computables 152.807

ZV 58.725 16%

ZV (no computable por afección acústica)) 10.680

ZV (computable) 48.045 13%

Dotacional público (sin

viario) 73.304 19%

Dotacional público (sin viario) computable 62.624 17%

AREAS ESTANCIALES AE9 1.404

AE10 3.745 AE11 4.468 AE12 3.120 AE13 915 AE14 935 AE15 1.384 AE16 1.780 AE17 492

TOTAL 18.243 5% SUPERFICIE SECTOR 377.859 SUPERFICIE EDIFICABLE USOS LUCRATIVOS 170.036 Nº VIVIENDAS 1.153

LEY CAM ( 9/2001) PLAN SECTORIZACIÓN excesos

s/ Ley CAM 1.Red local 51.011 152.807 101.796

Espacios libres (R.local) 25.505 48.045 22.540



21

CUADRO 4.2. SUELO DOTACIONAL

PP II-1 Manzana Superficie Ordenanza

y Zona m2s. 1.1 105.937 EL 1,2 25.374 E 1,5 4.513 EL 1,6 10.000 E 1,8 2.286 EL 2,2 4.550 EL 3,3 6.673 EL 6 14.546 E

7,1 10.867 EL 8,2 16.763 E 9.2 17.180 E-VIS

Áreas estanciales 10.186 AE TOTAL 228.875

PAU2 Manzana Superficie Ordenanza

y Zona m2s. 1.1 12.334 ZV 2 14.579 E

3,1 25.953 ZV 4,3 20.438 ZV 5 12.491 E-VIS

Áreas estanciales 18.243 AE TOTAL 104.038

superficie (PP II-1+PAU 2) 927.280 techo edificable (PP II-1+PAU 2) 427.732 nº viviendas lucrat. (PP II-1+ PAU 2) 3.076

%

s/sup.total m2s/100 m2 c m2s/viv EL 193.551 21% 45,3 62,9 E 81.262 9% 19,0 26,4

AE 28.429 3% 6,6 9,2 E-VIS 29.671 3% 6,9 9,6

332.913 36% 77,8 108,2



24

5. PLANOS DE ORDENACIÓN 5.1. PLANOS DE CALIFICACIÓN Y ORDENACIÓN PORMENORIZADA (OP.1.1) y

DE ÁREAS DE MOVIMIENTOS DE LA EDIFICACIÓN (OP.1.2) El contenido del plano OP.1.1. a escala 1:2000 que contiene la ordenación y

calificación pormenorizadas, desarrolla y complementa la ordenación estructurante

(planos serie OE) recogiendo las exigencias que al respecto se señalan en el artículo

6.2.20 de las NNUU del PG para el denominado plano de ordenación de los planes

parciales,

El plano OP.1.2. complementa a su vez al anterior ,al recoger las condiciones de la

edificación relativas a su posición dentro de la parcela ó manzana, a través del

señalamiento de sus “áreas de movimiento” y de los espacios libres privados dentro de

aquellas, fijación de las alineaciones obligadas y ,en su caso, cortes en la edificación.

Asimismo refleja las vinculaciones singulares de altura máxima en determinadas

parcelas ó enclaves.

En particular el Plano de Ordenación incluye la división del ámbito en Redes y Zonas

(en ambos casos con claves de remisión a Ordenanzas). Cada uno de esos dos

grupos se subdivide a su vez del siguiente modo, para expresar las diferentes

calificaciones y usos pormenorizados.



25



26

5.2. PLANOS DE RED VIARIA, ALINEACIONES, RASANTES, SECCIONES TIPO, PERFILES LONGITUDINALES Y REPLANTEO (OP.2.1; OP.2.2. Y OP.2.3.1 a 0.2.3.5 )

Esta serie de planos a escala 1:2000 (con perfiles a escala H: 1/2000 y V: 1/200),

contiene todas las especificaciones y exigencias que en el artículo 6.2.20 de las

NN.UU del PG se establecen para los planos relativos a los espacios públicos y sus

características (apartados b y c de dicho artículo).

En particular esta serie de planos contiene las siguientes determinaciones y

especificaciones:

• Trazado de alineaciones y dimensionado de manzanas, con señalamiento de

coordenadas en puntos significativos.

• Anchura de todos los viales del conjunto, con definición en secciones-tipo de

calzadas, aparcamientos y acerado.

• Rasantes y perfiles longitudinales propuestos en viario de nueva creación

5.3. PLANO DE RÉGIMEN DE LAS VIVIENDAS (OP.3) Refleja, a escala 1:2000, la subdivisión del uso residencial según su afección o no a un

régimen de protección pública, conforme a lo establecido en el artículo 9.1.8 de las

NNUU del PG. Se distinguen tres tipos de suelo residencial según que se destinen a

viviendas de precio libre (sin protección) y viviendas de protección pública con dos

categorías (VPPB y VPPL en correspondencia con la vigente legislación de vivienda

de protección pública).

5.4. PLANOS DE ESQUEMAS DE INFRAESTRUCTURAS (PLANOS OP.4.1 a OP.4.8)

Esta serie de planos a escala 1:2000 recoge los esquemas de las redes

infraestructurales que sirven de referencia para la estimación de costes del presente

Plan y serán la base para el desarrollo de los proyectos de urbanización

correspondientes.



27

5.5. PLANO DE IMAGEN DE LA ORDENACIÓN (OP.5)

Con carácter indicativo, refleja una composición volumétrica del conjunto formado por

el sector que es objeto del presente Plan y por el contiguo PP II-1, y abarca tanto la

configuración arquitectónica como el diseño de los sistemas y espacios viarios y

dotacionales,



28

6. REGULACIÓN NORMATIVA DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS

A partir de la ordenación propuesta y teniendo en cuenta la elección de las tipologías

básicas de la edificación residencial y terciaria, la Normativa del presente Plan de

Sectorización que al contener la ordenación pormenorizada adopta la forma de

Ordenanzas presenta, en lo relativo al suelo calificado para dichos usos, una

estructura similar a la utilizada en el PG para establecer las condiciones particulares

de la edificación abierta en su grado 2 (EA2); de la vivienda unifamiliar (UF) y del

terciario (T) (capítulos 10.1; 10.2 y 10.5 de las Normas Urbanísticas). No obstante,

dichas Ordenanzas en lo relativo a los parámetros directamente vinculados a las

soluciones específicas que el Plan de Sectorización contiene en cuanto a ordenación

urbanística y de volúmenes, tipologías edificatorias, etc, presentan valores propios,

enunciándose a continuación las principales singularidades y diferencias que

presentan las condiciones particulares antes mencionadas respecto a los fijados por

el PG:

• Sistema de ordenación y tipos edificatorios:

La ordenación responde a la combinación de los tres sistemas de ordenación básicos

que se describen en el artículo 6.2 .29 de las Normas Urbanísticas del PG. En cada

uno de las diferentes Ordenanzas Zonales o Claves del Plan de Sectorización se

especifica cual de esos tres sistemas es el adoptado, así como el tipo edificatorio al

que debe adecuarse la edificación.

• Condiciones de parcela:

Cumplimiento de un doble requisito: dimensional (tamaño y frente mínimos) y de

accesibilidad desde vías rodadas. Condiciones de subdivisión de la manzana, o

condicionamiento a ordenación previa mediante Proyecto Unitario o, en su caso,

Estudio de Detalle.

• Posición de la edificación:

- Establecimiento, en algunos casos, de la obligación de disponer la fachada de los

cuerpos edificados en coincidencia con la alineación (según se refleja en el Plano



29

OP.1.2), así como del destino –con carácter obligatorio también en determinados

casos- de la planta baja al uso comercial.

• Superficie edificable:

- Establecimiento de las superficies edificables agregadamente para cada manzana,

con expresión del índice de edificabilidad que, en su caso, habrá de ser de

aplicación a cada parcela.

• Altura de la edificación:

- Regulación propia del Plan en las diferentes Ordenanzas zonales o Claves de

aplicación.

Por lo que respecta a la regulación de la edificación y de los usos dotacionales, el Plan

complementa la establecida en las Normas Urbanística del PG - a las que remite en

todo caso con carácter supletorio-, con condiciones propias en concordancia con las

circunstancias concretas que concurren en el suelo así calificado.



30

7. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN INTERIOR

Tras haberse descrito los elementos de las infraestructuras generales de carácter

estructurante y de conexión con la ciudad en el apartado 9 del volumen 1, corresponde

ahora hacer lo propio con la redes locales que complementan a aquellas, sirviendo

de soporte y proporcionando el conjunto de servicios infraestructurales a la ordenación

pormenorizada.

7.1. INTRODUCCIÓN

Se pretende desarrollar en este apartado las definiciones infraestructurales precisas

para determinar las necesidades que la actuación demanda y pre-dimensionar las

infraestructuras generales de conexión con la ciudad y las diferentes redes interiores

de servicios; de modo que pueda realizarse una medición de sus características más

influyentes, para, a partir del coste estimado de las mismas, obtener un presupuesto lo

más cercano posible al coste final de las obras.

En la presente Memoria se enuncian los principales condicionantes detectados y se

aporta el pre-dimensionamiento realizado en cada infraestructura. Se ha preferido ser

repetitivos a la hora de describir los condicionantes observados y las propuestas

realizadas, con el objetivo de ganar claridad en la exposición y estructuración de la

memoria, así como en su desglose posterior, para análisis por organismos y

compañías de servicios, frente a la simplicidad y brevedad de la exposición.

7.2 CONSIDERACIONES GENERALES Las determinaciones a realizar en las distintas redes y servicios infraestructurales

(demandas, trazados, pre-dimensionados, etc.) se efectuarán con los criterios

prototípicos de proyectos de urbanización similares, adoptando los supuestos e

hipótesis que se indicarán posteriormente.

Además se tienen en cuenta las actuales normas vigentes de las distintas compañías

suministradoras de servicios (Ayuntamiento, CYII, Iberdrola, Gas Natural, Operadores



31

de Telecomunicaciones, etc.). Toda esta Normativa está continuamente en proceso de

revisión por parte de las Compañías, por lo que resulta obvio que las variaciones y

previsiones que posteriormente se establezcan afectarán al trazado y a la concepción

de las redes aquí propuestas y, por tanto, a los costes de urbanización posteriormente

considerados.

Cada infraestructura contempla tanto la urbanización interior como su conexión con

aquellas redes de capacidad suficiente para satisfacer la demanda estimada; bien

desde redes existentes, o en previsión por el PG con los ajustes y las alteraciones

introducidos en su caso por el presente Plan de Sectorización , o por las Compañías

de Servicio.

Asimismo, sobre las redes existentes, dentro del ámbito de actuación, se contemplan

las acciones necesarias para su desvío o protección, de modo que el servicio que

prestan actualmente no se vea afectado con la ejecución de las nuevas obras.

Por otro lado, se consideran y evalúan todas las obras que generen la ejecución del

Plan de Sectorización, independientemente de cuando sea el momento de su

realización o quién sea el agente que lo gestione.

7.3. URBANIZACIÓN INTERIOR La urbanización interior se refiere a los viarios (que no sean Sistemas Generales)

definidos en el presente Plan de Sectorización con Ordenación Pormenorizada, con

las instalaciones de los servicios que utilizan el subsuelo, y la ejecución de las zonas

verdes; de modo que la urbanización constituya una obra completa susceptible de ser

puesta en uso y “recepcionada” por los Servicios Técnicos Municipales.

7.3.1. RED VIARIA La red viaria propuesta cumple la finalidad de dar accesibilidad a todas las parcelas y

proporcionar movilidad suficiente para su intercomunicación con los sistemas

generales municipales y comunitarios que la insertan e integran en el territorio.



32

Su altimetría queda condicionada por la necesidad de verter las escorrentías pluviales

al Arroyo Culebro atravesando el ámbito colindante del P.P.II.1, así como por los

condicionantes de conexión con la vía de servicio de la M-50 y el ERNE.

Las pendientes adoptadas son muy suaves, oscilando entre el 1% (tomada como valor

mínimo), y hasta el 4 %

Se proponen firmes de calzada mixtos, con base de hormigón hidráulico y subbase de

15 cm de zahorra artificial y dos capas de aglomerado en caliente de 4 cm cada una.

En el espesor de la base de hormigón se propone la siguiente diferenciación: - Viarios de Sistemas Generales - (tráfico pesado) .........................................................

30 cm

- Bulevar Central (tráfico medio) ................................. 25 cm - Resto de viarios (tráfico ligero) ................................. 20 cm

En el viario de coexistencia (acceso a unifamiliares) en lugar de aglomerado para la

capa de rodadura se prevé el empleo de adoquín de hormigón prefabricado.

Los pavimentos de aparcamientos se proponen formados por 15 cm de zahorra

artificial, 20 cm de hormigón hidráulico y dos capas de aglomerado en caliente de 4 cm

cada una al igual que el firme de calzada.

Los pavimentos de acera se proponen formados por una subbase de zahorra, espesor

15 cm, una base de 15 cm de hormigón y un pavimento formado por baldosas de

terrazo.

Se contemplará, asimismo, dentro de la red viaria, el arbolado de alineación en

alcorques, y el tratamiento blando de las zonas terrizas, bulevares, medianas y aceras.

7.3.2. ABASTECIMIENTO DE AGUA 7.3.2.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente

Por dentro del ámbito, y con un trazado no compatible con la ordenación proyectada,

discurre la arteria Ø 800 mm de suministro central a Fuenlabrada y que posteriormente



33

prosigue para alimentar a Parla, debe ser retranqueada ya que interfiere en la

ordenación del sector.

Su retranqueo deberá consensuarse con el Canal de Isabel II.

7.3.2.2. Conexiones con Sistemas Generales Existentes o en Previsión Dos conexiones principales a la tubería prevista Ø 400 Acción del PG, A3 en el vial de

circunvalación que a su vez se prevé conectada a la arteria existente Ø 800 mm que

discurre con dirección Noreste - Sudoeste y es la arteria de suministro central a

Fuenlabrada.

La acción A3 (tubería Ø 400) se prevé conectada en el ámbito colindante del PPII1

mediante un Ø 250 a la tubería existente que discurre por la Avenida de la Hispanidad

de diámetro Ø 600 al Oeste del ámbito

También la acción A3 (tubería Ø 400) se prevé conectada en el ámbito colindante del

PPII1 mediante un Ø 250 a la tubería existente que discurre por la Avenida de la

Hispanidad de diámetro Ø 200 al sureste del ámbito.

Estos puntos se encontrarán conectados formando el eje troncal del servicio a la

actuación, desde la cual se derivará una red mallada de transporte y distribución que

dará suministro a los sectores PAU2 y PP.II.1.

7.3.2.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo

Se han seguido las prescripciones del CYII, mediante las cuales se establecen las

siguientes dotaciones y coeficiente punta:

Viviendas unifamiliares, con una superficie de parcela < 200 m2 (m3/vivienda y día):

1,2

Viviendas multifamiliares, con una superficie < 120 m2 vivienda (m3/vivienda y día):

0,9



34

Usos dotacionales, terciarios e industriales con una superficie edificable cualquiera

(l/m2 y día): 8,64

Zonas verdes comunes y públicas con una superficie de riego < 3 ha (m3/ha y día):

40

Coeficiente punta para cualquier uso

Con ello, las demandas de cada tipo de uso se calculan en la tabla adjunta.

7.3.2.4. Descripción de la Red Propuesta

El caudal máximo demandado a los puntos de toma, es aproximadamente 45 l/s (ver

tabla adjunta), por lo que se pre-dimensionan las conexiones con la tubería de Ø 400

mm en Ø 200 mm, ya que se consideran conexiones principales.

De la tubería Ø 200 mm que recorre el ámbito y conecta con la Ø 400 mm en dos

puntos se deriva una malla que se adentra en el interior del ámbito permitiendo la

distribución del recurso hacia áreas más pequeñas, sirviendo de homogeneización de

las presiones de servicio y actuando como antenas distribuidoras del agua hacia esas

zonas de menores consumos, donde la red se pre-dimensiona con el diámetro de Ø

150 mm, siempre que sobre ellas hayan de acometerse hidrantes contraincendios. Si

así no fuera las tuberías se pre-dimensionan con el diámetro mínimo de 100 mm.

Los hidrantes contraincendios se propone colocarlos con inter-distancias inferiores o

iguales a 200 m, conectados, preferentemente, a la tubería de mayor diámetro de la

calle y nunca sobre tuberías Ø 100 mm.

Excepto bordes sin consumos, todos los viarios se proponen con tuberías por ambas

aceras siguiendo la normativa del CYII, ya que estos viarios tienen una anchura

superior a 15 m.

Todas las tuberías se proponen de fundición dúctil cementada interiormente.

Cp = 1,8 · (Qm + Qm0,5)

Qm



35

Las válvulas de corte se proponen de compuerta y enterradas para las tuberías de Ø

200 mm, Ø 150 mm y Ø 100mm. En los puntos altos se propone colocar ventosas (ó

purgadores) y en los bajos desagües conducidos a la red de saneamiento.



36

7.3.3. RIEGO CON AGUA NO POTABLE

7.3.3.1. Conexiones con Sistemas Generales Existentes o en Previsión

Según Prevé el Plan de Depuración y Reutilización de agua en la Comunidad de

Madrid 2005-2010, Plan Madrid pura, es obligatoria la instalación de redes de riego

con agua regenerada separada de la distribución de agua potable para su futura

utilización en el riego de las zonas ajardinadas, cuyas características observen el

cumplimiento de las vigentes Normas de Reutilización del Canal de Isabel II.

En el Plan Director de Suministro de Agua de Riego con Agua Reutilizable del

municipio de Fuenlabrada, redactado en diciembre de 2005, que acompaña al

Convenio administrativo, de 25 de enero de 2006, se presentan una serie de

infraestructuras necesarias para el riego de zonas verdes y espacios libres de

Fuenlabrada. Se tiene previsto implantar una nueva red de distribución de agua

reciclada que tomará el agua depurada de la nueva EDAR de Fuenlabrada – Culebro

(Acción del PG, R2: Impulsión desde la EDAR Fuenlabrada – Culebro).

Así pues, la red de riego a implantar en este sector quedará conectada con estos

Sistemas Generales a través de la Red General de conducciones municipales que se

ejecutarán con las obras del sistema General Viario V-11 y la urbanización del sector

PPII-1, colindante a este ámbito, y cuyo dimensionamiento se ha realizado teniendo en

cuenta las demandas del PAU-2.

No obstante, el CYII deberá emitir la viabilidad de suministro con agua regenerada

procedente de la EDAR Cuenca Media del Arroyo Culebro, gestionada por dicho

organismo.

En caso de que esta Red General no estuviera aún disponible, las conexiones

transitorias que hubieran de ejecutarse a la red de distribución de agua potable

deberán cumplir la Normativa del CYII y disponer de una única acometida con

contador para cada una de las zonas verdes.



37

Alternativamente, mientras no sea posible el uso de agua reciclada para riego

procedente de la EDAR, se propone como solución transitoria y hasta que las redes de

agua regenerada alcancen la zona, que el agua proceda de un pozo municipal a

construir en el sur del ámbito colindante PPII1. Los diámetros de las tuberías de salida

del depósito regulador y captación del pozo previsto han sido estimados teniendo en

cuenta las necesidades de los dos ámbitos PAU2 y PPII1.

Se propone conectar las tuberías de la red interior de suministro a las zonas verdes en

un primer momento a la conducción φ 200 mm que sale del depósito de regulación

previsto en el ámbito colindante del PPII1 y discurre por el Vial eje Circunvalación.

Los proyectos de riego y jardinería deberán remitirse al CYII para su aprobación. De

acuerdo con las Normas de Abastecimiento de Agua del Canal de Isabel II, para

parques con superficie bruta superior a 3 hectáreas, el agua para riego deberá

obtenerse de fuentes alternativas distintas a la red de agua potable.

7.3.3.2. Dotaciones y Criterios de Cálculo Aunque con la propuesta realizada el recurso no depende (al menos actualmente) del

CYII se propone utilizar sus normas para dimensionar la red, condicionando el

posterior diseño a las limitaciones de consumo que dichas normas imponen.

Estas limitaciones son tanto de volúmenes anuales consumidos como de caudales

demandados a la red, en función de las superficies brutas de cada zona verde a regar.

Las dotaciones de cálculo son:

Volumen anual.................................................... 2.250 m3 / ha

• Volumen máximo diario…………………………… 18 m3 / ha

• Caudal medio demandado a la red (8 horas/día) 0,625 l / s y ha

• Caudal punta demandado a la red.................... 0,75 l / s y ha

dónde se considera un factor punta de 1,2 para tener en cuenta los posibles

solapamientos y/o simultaneidades que puedan darse entre distintos sectores de riego.



38

Se propone, asimismo, que el riego del arbolado de alineación y de las pequeñas

zonas verdes que se diseñen en las aceras y viales (medianas) dependan, también, de

esta red de agua no potable. Se estima que estas zonas supondrán un porcentaje del

5% respecto a la superficie total del viario.

Las demandas obtenidas se acompañan en la tabla Nº 2 adjunta.


Se establece en un primer momento un punto de conexión, con la tubería φ 200 mm de

salida del depósito regulador situado en el ámbito colindante PPII1, mediante una tubería

φ 160 que proporcionen el suministro al ámbito de la actuación y a la parte Norte del

PPII1 realizando la conexión con el diseño interior tantas veces como sea necesario. En

este diseño interior, la red principal se pre-dimensiona en P.E. con unos diámetros de φ

160 mm para la conexión con el exterior y φ 90 mm para el desarrollo hasta el resto de

las zonas verdes (ver plano O-4.2. Red de Riego con Agua no Potable). Desde esta red

principal se alimentarán las redes secundarias automatizadas del Riego


PLAN DE SECTORIZACIÓN CON ORDENACIÓN PORMENORIZADA DEL SECTOR PAU 2 documento para APROBACIÓN DEFINITIVA FUENLABRADA (MADRID) noviembre2012

39



40

7.3.4. SANEAMIENTO

7.3.4.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente No existe ningún colector existente dentro del ámbito.

7.3.4.2. Conexiones con Sistemas Generales Existentes o en Previsión

La red de saneamiento propuesta es separativa. Las conexiones con la Red General

de colectores municipales se describen a continuación:

Aguas negras:

Los vertidos se realizan hacia la Red General a ejecutar con el Sistema General Viario

V-11 y al Colector Norte previsto por el PPII-1.

Así pues, la conexión con los Emisarios del CYII y su transporte a la EDAR, donde

serán tratadas, se hará conjuntamente con el resto de los vertidos recibidos por esta

Red General de Colectores municipales, la cual en su dimensionado ya ha tenido en

cuenta los vertidos del sector PAU-2.

En concreto las conexiones se realizan en tres puntos distintos exteriores al sector:

• uno al Oeste en la glorieta prevista que une los sistemas Generales V-30.0 y V-

11-1.

• La segunda, también al Noroeste del sector, conectando con el tramo de

colector que discurre a lo largo del sistema general V-11-1 que separa los

sectores PAU-2 y PPII-1 y que vierte sus aguas hacia el SG V-30.0 antes

mencionado discurriendo por el borde norte del sector contiguo PP II-1.

• Por último al Sureste se conecta también en otro tramo de colector del sistema

general V-11-1 que vierte sus aguas hacia el ERNE.



41

Aguas pluviales:

Al igual que las aguas negras, el vertido se realiza hacia la Red General de Colectores

Municipales a ejecutar con el Sistema General Viario V-11 y al Colector Norte previsto

por el PPII-1.

Así pues, el vertido al Arroyo Culebro, del que este sector es tributario se realiza

conjuntamente con el resto de vertidos recogidos por dicha Red General de

Colectores Municipales y las medidas de tratamiento de las primeras aguas pluviales

y/o de laminación de las mismas, correspondientes a este sector, han sido tenido en

cuenta en el dimensionado de éstos.

En concreto las conexiones se realizan en tres puntos distintos exteriores al sector:

• Uno al Oeste en la glorieta prevista que une los sistemas Generales V-30.0 y

V-11-1.

• La segunda también al Noroeste del sector conectando con el tramo colector

que discurre a lo largo del sistema general V-11-1 que separa los sectores

PAU-2 y PPII-1 y que vierte sus aguas hacia el SG V-30.0 antes mencionado

discurriendo por el borde norte del sector contiguo PP II-1.

• Por último al Sureste se conecta también en otro tramo de colector del sistema

general V-11-1 que vierte sus aguas hacia el ERNE.

Los puntos de conexión a estos colectores han sido consensuados con los servicios

técnicos municipales.

7.3.4.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo Para estimar los caudales de aguas negras se propone utilizar los mismos valores

usados en la red de abastecimiento de agua potable aminorado con un coeficiente de

0,8 debido a las pérdidas de caudal que se producen antes de llegar a la red de

saneamiento.

Los caudales máximos vertidos a la red de saneamiento no superan los 1.365 m3/día

exigidos como tope para poder ser tratado por las EDAR del Sistema Culebro.



42

Para evaluar los caudales de aguas pluviales se propone usar el valor, de 143 l/s*ha;

aplicando, posteriormente, un coeficiente de retraso de 0,90, para el pre-dimensionado

del colector general, lo que supone dimensionar la red para un periodo de retorno de

15 años.

Para los coeficientes de escorrentía se propone dimensionar la red con los valores

siguiente:

- Unifamiliar Agrupada .......................................

0,50

- Plurifamiliar Condominio y en Eje ................. 0,70 - Servicios Terciarios ......................................... 0,70 - Equipamiento en general ................................ 0,70 - Deportivo .......................................................... 0,50 - Zonas Verdes ................................................... 0,30 - Áreas Estanciales ............................................ 0,60 - Viario ................................................................. 0,90

Los caudales obtenidos para el total del ámbito se acompañan en la tabla adjunta Nº3.


La red de saneamiento propuesta es separativa, por esta razón se dispondrá en cada

parcela edificable de dos acometidas de saneamiento, una para las aguas residuales y

otra para las aguas pluviales.

Negras:

La red propuesta es ramificada, con vertido hacia la Red General de Colectores

Municipales antes descrita.

Se propone que al ejecutar la red se realice también las acometidas de las parcelas,

para evitar posteriores roturas de la urbanización con longitudes relativamente altas en

algunos casos.



43

Toda la red se pre-dimensiona con el diámetro, considerado mínimo, de 30 cm;

proponiéndose con tubos de hormigón armado admitiéndose el uso de PE corrugado.

Pluviales:

La red propuesta, al igual que la de aguas negras, es ramificada, y paralela a la red

de aguas negras, con vertido hacia la Red General de Colectores Municipales antes

descrita.

Se propone que al ejecutar la red se realice también las acometidas de las parcelas,

para, por un lado, evitar la acumulación de las aguas en el interior de las parcelas, ya

que gran parte de ellas quedarán hundidas respecto a los viales que la circundan, y,

por otro lado, evitar posteriores roturas de la urbanización con longitudes relativamente

altas en algunos casos.

La red propuesta es ramificada con diámetro mínimo 30 cm y máximo de 100 cm. En

las acometidas domiciliarias y de absorbederos (sólo pluviales) se propone utilizar Ø

30 cm.

La red se propone con tubos de hormigón armado hasta el diámetro de 60 cm y de

hormigón armado para diámetros superiores. Por tanto, la velocidad máxima con la

que posteriormente debe dimensionarse la red ha de ser 3 m/s, lo que en algunas

zonas obligarán probablemente a disponer pozos de resalto. Cuando se estudien los

perfiles longitudinales de cada ramal habrá que replantearse la presunción realizada y

estudiar alternativas con materiales más resistentes al rozamiento y a la abrasión de

las primeras aguas pluviales.

A efectos del cálculo de costes de urbanización, se consideran absorbederos con una

inter-distancia media de 40 m y una cuenca vertiente de 500 m2.

No se proponen cámaras de descarga en los inicios de la red, siempre que al

comienzo de los ramales pueda obtenerse una pendiente del colector del 1%. Si no

fuere posible obtener dicha pendiente mínima el proyecto de urbanización deberá

entonces disponerla en esos ramales.



44



45

7.3.5. ENERGÍA ELÉCTRICA 7.3.5.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente

Todo el servicio que en la actualidad existe, en el interior del ámbito, se realiza

mediante tendidos aéreos. Todos ello, se procederá a su desmontaje, en cuanto las

redes proyectadas estén en funcionamiento.

Desde el centro de reparto de Barranco El Puerco (antiguas subestación 45/15 kV del

mismo nombre) saldrán los circuitos que alimentarán tanto al PPII-1 como al PAU2.

Fuera del ámbito y localizada junto al borde Sudeste del mismo, el PG preveía la

Estación de Transformación y Distribución 45/20 kV, 40 MVA Sevilla–Culebro (acción

E3: Estación de Transformación y Distribución 45/20 kV, 40 MVA, Sevilla - Culebro),

para suministro de estos nuevos desarrollos, así como de las nuevas actuaciones

ligadas al arroyo Culebro. Sin embargo el Convenio firmado entre el Ayuntamiento e

Iberdrola ha desechado su ejecución.

Acción del PG, soterramiento de tendidos aéreos: El Plan General obliga al

soterramiento, en el suelo urbanizable, de todos los tendidos aéreos de tensión igual o

inferior a 45 kV y en algunos casos particulares también de tensiones superiores. No

obstante, el Informe Definitivo de Análisis Ambiental obliga a que el soterramiento se

realice para todos los tendidos aéreos existentes, independientemente de la tensión

que posea.

Las líneas actuales, que existen dentro del ámbito y que, por tanto han de ser

soterradas, se describen a continuación, atendiendo a su tensión y en orden

decreciente:

• Moraleja - Retamar: Doble circuito de 220 kV. Atraviesa el ámbito de Sur a Este.

• Al Este del polígono y con dirección Norte – Sur, discurre la acción E2 del PG:

Línea aérea Doble Circuito de 45 kV para alimentación Este al termino municipal.



46

El soterramiento de los tendidos que han de permanecer en servicio obliga a la

construcción de postes de paso a subterráneo, cercanos a los actuales, para ejecutar

el tendido soterrado y así poder derivar el servicio antes de proceder al desmontaje de

los cables aéreos y postes afectados. El trazado propuesto para los soterramientos se

ha reflejado en planos.

7.3.5.2. Conexiones con Sistemas Generales Existentes

El ámbito de actuación quedará servido (conjuntamente con el sector colindante PP II-

1) desde el Centro de Reparto de “Barranco El Puerco” (antigua subestación del

mismo nombre), perteneciente a la compañía Iberdrola, siendo ésta la única conexión

con Sistemas Generales que el ámbito dispondrá.

7.3.5.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo Para estimar, la potencia demandada se propone considerar los siguientes estándares

en función de los usos definidos para la actuación:

Unifamiliares................................................................. 9.200 W/viv Plurifamiliares............................................................... 9.200 W/viv Terciario........................................................................ 125 W/m² Comercial...................................................................... 125 W/m² Deportivo....................................................................... 50 W/m² Equipamiento Escolar .................................................. 60 W/m² Equipamiento Social .................................................... 125 W/m² Zonas Verdes: Jardines ............................................... 5 W/m² Zonas Verdes: Juegos y recreos de niños (sólo alumbrado) ...................................................................

1 W/m²

Áreas Estanciales (sólo alumbrado) ............................ 1 W/m2 Viario............................................................................. 1 W/m²

Todas las parcelas se consideran suministradas en Baja Tensión (BT), excepto los

Centros Comerciales y los Servicios Terciarios, los cuales serán suministrados en MT,

para los servicios comunes del edificio, (ascensores, escaleras mecánicas,

climatización, alumbrado, etc.) y en BT, para los consumos individuales de cada



47

usuario particular, estimándose que el porcentaje de cada tipo de uso será del orden

de la mitad cada uno.

Para los consumos de BT, respecto al dimensionado de los Centros de

Transformación (CC.T.), se considera una simultaneidad de 0,40, en los abonados

residenciales, y de 0,60, en los restantes.

Entre los CC.T. (de compañía, o de abonados en MT) y los circuitos de MT no se

considera un coeficiente de simultaneidad; es decir Cs2= 1.

Entre los circuitos de MT y el dimensionado de necesidades en ETD tampoco se

considera simultaneidad, estimando el coseno de φ en 0,90.

Los CC.T. se consideran con una potencia de 1 * 400 kVA.

Los circuitos (ramificados) de MT se consideran capaces de satisfacer una demanda

de 10.000 kW y anillados de 20.000 kW.

De acuerdo con dichas dotaciones y criterios, las potencias y necesidades

demandadas a los distintos niveles del servicio, por cada tipo de usos, se calcula en la

tabla adjunta Nº 4.

7.3.5.4. Descripción de la Red Propuesta Red de Media Tensión Desde el Centro de Reparto de “Barranco el Puerco” se propone alimentar a los

Centros de Transformación mediante un único circuito anillado, sin ningún tipo de

ramificación. El cable propuesto es del tipo EPR (etileno – propileno reticulado), de

sección 240 mm², aluminio, enterrado, 12/20 KV. La canalización cumplirá lo exigido

por las normas de Iberdrola.



48

Desde el Centro de Reparto se propone la alimentación a los centros de

transformación mediante un circuito anillado con el propio Centro de Reparto, el cual

dará servicio a los centros de transformación según red propuesta en los planos.

Los centros de transformación de compañía se proponen que sean subterráneos,

ubicados todos ellos en suelo público, con unas dimensiones aproximadas de 6,00 m,

largo, 2,20 m, ancho, y 3,45 m de altura.

Todos los centros de transformación llevarán: 2 cabinas de entrada/salida, 1 cabinas

de protección, 1 transformador de 400 kVA y 1 cuadro de distribución en baja tensión.

Red de baja tensión Desde los centros de transformación de la compañía, saldrán los circuitos que

distribuyen la energía en baja tensión, cuyos trazados predeterminados se realiza

considerando que la edificación posterior puede variar la morfología ahora propuesta,

por lo que, excepto en los unifamiliares, los trazados considerados cubren casi, o,

todas las fachadas. Se considera que de cada centro saldrá un máximo de 8 circuitos

de B.T.

La naturaleza del conductor será del tipo E.P.R. (etileno propileno), 0,6/1 kV, Aluminio

y sección 3 (1x240 mm²) + 1x120 mm2, en canalización entubada.



49



50

7.3.6. ALUMBRADO PÚBLICO 7.3.6.1. Criterios de Diseño La red de alumbrado público se propone que atienda a la jerarquización que se

producirá en el tráfico de vehículos y de personas, de modo que las zonas de mayor

tránsito posean un mayor nivel luminotécnico, para permitir, por un lado, la

diferenciación de las vías, también en alumbrado. Asimismo, atenderá a la iluminación

del acerado en las zonas de mayor tránsito peatonal y en las aceras o bulevares de

gran anchura.

Se propone que respecto al consumo energético de las posibles soluciones, éstas se

atengan al Pliego de Condiciones Técnicas Generales 1.999, del Ayuntamiento de

Madrid, por lo que no podrán adoptarse diseños que supongan un consumo energético

superior a 1 W/m2. Se proponen los siguientes niveles:

Vía

Iluminancia

media en

servicio (lux)

Uniformidad

Ejes Centrales: Viarios 25 0,4

Aceras 15 0,3

Calles restantes 20 0,3

Aceras 15 0,2

Bulevar central (Zona Verde) 15 0,2

Zonas Verdes (sólo paseos) 7 -

7.3.6.2. Descripción de la Propuesta Se proponen luminarias cerradas con lámpara de vapor sodio alta presión (V.S.A.P.)

de 250 W, sobre báculos de 10 m, retranqueados 0,80 m sobre la acera, en todos los

viarios de tráfico rodado, y luminarias cerradas con lámpara de vapor sodio alta

presión (V.S.A.P.) de 150 W, sobre columnas de 4 m, en aceras y zonas verdes.



51

La disposición de las luminarias serán las adecuadas para obtener los niveles de

iluminación deseados, aunque en los viarios centrales se proponen que sean con

disposición bilateral en oposición y con una inter-distancia del orden de 30 m.

El alumbrado tenderá a remarcar (frente al resto) los pasos de peatones con

iluminación diferenciada y las intersecciones, rompiendo bien la disposición de las

luminarias, bien la inter-distancia, o ambas.

Aunque la iluminación considerada propone lámparas de vapor de sodio alta presión,

en todos los casos, el proyecto de urbanización deberá considerar, en zonas

particulares, otras lámparas de mejor cromatismo, como las de vapor mercurio color

corregido o de halogenuros metálicos.

El número de centros de mando estimados es de 4 y se consideran ubicados cercanos

a los centros de transformación, pero fuera de ellos, en zonas de gran accesibilidad,

tales como cruces de calzada, bulevares, etc.

7.3.7. GAS NATURAL 7.3.7.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente

El ámbito no dispone de este servicio. La infraestructura existente más cercana se

encuentra en el suroeste del ámbito en la conexión del Eje Radial Noreste con la Avda

de la Hispanidad.

7.3.7.2. Conexión con Sistemas Generales Existentes o en Previsión La conexión con el exterior se realizará a través de la nueva tubería de polietileno Ø

200 mm que está proyectada en el Vial Eje Circunvalación y que conectará a través

del ámbito colindante del PPII1 con la tubería de acero 10” existente en Fuenlabrada

en C/ Leganés.



52

7.3.7.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo

Para el cálculo de la demanda de gas natural se considera una previsión de consumo

de 1,1 m3/h (N) por cada vivienda (unifamiliares o plurifamiliares), o por cada 100 m2

edificables, considerando una zona climática fría y standing medio según determina la

Normativa Técnica de Gas Natural NT-200-GN “Criterios y Procedimientos Técnicos

de Distribución”.

Como coeficiente de simultaneidad de los consumos se proponen los valores

siguientes:

Para suministro a menos de 100 viviendas o 10000 m2 edificables: 1

Para suministro entre 100 y 250 viviendas o entre 10000 m2 y 25000 m2

edificables: 0,88


edificables: 0,82


edificables: 0,75


edificables: 0,63


edificables: 0,56

Para suministro entre 2000 m2 y 3000 m2 viviendas o entre 200000 y 300000

edificables: 0,50

Para suministro a más de 3000 viviendas o más de 300000 m2 edificables: 0.47

Cada ramal de la red (local) así como la tubería general (global) se pre-dimensionan

en función del coeficiente de simultaneidad que les corresponden de acuerdo con el

cuadro anterior.



53

La presión de dimensionado se considera de 2,5 Kg/m2. La velocidad máxima del gas

se toma de valor 20 m/s.

De acuerdo con los criterios expuestos. La demanda de gas en cada tipo de uso y de

la totalidad del ámbito se acompaña en la tabla adjunta.

7.3.7.4. Descripción de la Red propuesta.

La red de distribución se propone realizarla en el régimen de M.P.B. y en las

acometidas realizar la reducción a B.P. mediante los equipos de regulación a instalar

en ellas.

La red propuesta, y estimada a efectos de valoración de la actuación, es ramificada y

el material que la constituye es polietileno de media densidad, SDR 11, según UNE

53333-90, de diámetros comprendidos entre 63 mm (considerado mínimo) y 200 mm.

La red conecta con la red existente a través de una tubería de polietileno de Ø 200

mm. Esta tubería constituye la red primaria o de transporte a la totalidad del ámbito.

Derivadas de ésta tubería existen otras que tienen el carácter de secundarias o de

distribución, que son las que darán suministro a las parcelas del polígono. Estos

ramales son ramificados y cubren las fachadas de las parcelas, en las cuales se

situarán las acometidas.



54



55

7.3.8. CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES 7.3.8.1. Actuaciones sobre el Servicio Existente No existe dentro del ámbito ningún sistema general que imponga algún tipo de

condicionante a la urbanización.

7.3.8.2. Conexión con Canalizaciones Existentes El único operador que posee canalizaciones (e, incluso, tendidos aéreos) en las

inmediaciones del ámbito es Telefónica, S.A. Sin embargo, ello no significa que sea

éste el único operador con capacidad de actuación en la zona; aunque, por ley, junto

con Ono (empresa que ha asumido las redes de la extinta Madritel), son los únicos

operadores que tienen la obligación de llegar a los usuarios. Los operadores restantes

no tienen dicha obligación y sólo prestan servicio a los segmentos del mercado que

les resulten “a priori” más interesantes.

Dado el carácter de polígono eminentemente residencial, con una componente de

vivienda social fuerte, los restantes operadores es probable que no estén interesados

en implantar sus propias instalaciones dentro del ámbito. De otra parte, ejecutar una

única infraestructura que sea compartida por Telefónica y Auna, más algún otro

posible operador, no es factible, dado que cada uno de ellos desea disponer de sus

propias canalizaciones y sus propias cámaras y arquetas de suministro (para evitar

manipulaciones incorrectas del servicio propio: involuntaria o voluntariamente). Por

tanto, lo único que puede compatibilizarse es la ejecución de una canalización común

(misma zanja pero tubos independientes para cada compañía), con una distribución de

gastos convenida y consensuada entre todos los operadores que vayan a implantarse.

Sin embargo, ello no debe suponer un incremento de los costes de implantación de

obra civil que hasta ahora se estaban soportando por los promotores, puesto que, en

general, los distintos operadores (excepto, aún, Telefónica) suelen asumir la totalidad

de los costes que su implantación en el polígono genera.

Centrando la atención en la operadora Telefónica. Desde la nueva red prevista en el

PPII-1 se proporcionará el servicio al nuevo ámbito, la cual depende de la central de



56

Fuenlabrada – Poniente conectando mediante una canalización principal que atraviesa

el ámbito colindante PPII1 hasta llegar a una cámara existente en la Calle de La

Habana.

Para garantizar el suministro en caso de existir una rotura de la canalización en su

conexión con Fuenlabrada se propone una conexión -a través del sector colindante PP

II 1 y a lo largo de la traza del ERNE-, con las canalizaciones existentes que discurren

en el Camino Viejo de Getafe.. Esta canalización de interconexión se pre-dimensiona

con 6 conductos, de PVC φ 110 mm.

El resto de operadores de telecomunicaciones no ha empezado a implementar

infraestructuras en la zona, aunque, como se ha citado anteriormente, su estrategia de

penetración en el mercado atiende, primordialmente, a las empresas frente al sector

residencial.

7.3.8.3. Dotaciones y Criterios de Cálculo Se consideran las siguientes demandas de líneas:

Viviendas unifamiliares ................. 1,5 líneas / vivienda

Viviendas plurifamiliares ............... 1,5 líneas / vivienda

Terciario ........................................ 4 líneas / 100 m2 edificables

Centro Comercial .......................... 2 líneas / 100 m2 edificables

Equipamiento Social ..................... 1 líneas / 250 m2 edificables

Equipamiento Escolar ................... 1 líneas / 250 m2 edificables

Equipamiento Deportivo ............... 1 líneas / 250 m2 edificables

De acuerdo con las dotaciones expuestas, las demandas de cada tipo de usos y del

total del ámbito se acompañan en la tabla adjunta Nº 6.



57


Se describe, a continuación, la red propuesta para la compañía Telefónica, S.A. (único

operador del que se dispone información de su red actual y, por tanto, del que se

conoce el punto de conexión con infraestructuras existentes).

Como se ha citado antes, desde los dos puntos de conexión previstos con la red

existente se derivan canalizaciones de 6 conductos que atravesando el ámbito

colindante P.P.II.1 llegan hasta un nodo terminal situado en éste ámbito para luego

conectar con ocho conductos a lo largo del Eje Vial de Circunvalación hasta un nodo

terminal situado en el PAU 2 ubicado relativamente centrado para que la distancia

máxima de servicio, desde el mismo a los futuros usuarios, esté en el entorno de los

700-800 m.

Desde el Nodo Terminal salen canalizaciones formando una malla principal

(conjuntamente con la canalización de 8 conductos, descrita anteriormente) que

engloban la mayor parte del ámbito. Esta malla serán el soporte del tendido, en bucle,

de fibra óptica. Desde esta malla salen canalizaciones laterales para servicio directo a

los usuarios. Dichas canalizaciones laterales se proponen también de 4

conductos.Todos los conductos descritos se proponen de φ 110 mm, en PVC.

Las acometidas a las arquetas de entrada a las parcelas (común para todos los

operadores de telecomunicación) se proponen con 2 conductos de PVC de φ 63 mm,

dejándose en el interior de la parcela una arqueta provisional de finalización de

canalización, para su posterior prolongación hasta la citada arqueta común de entrada

(a ejecutar y definir su ubicación por el proyecto de edificación).

En la zona de viviendas unifamiliares se añadirán 2 conductos de PVC φ 63 mm entre

cada dos arquetas DF en los que se dispondrán arquetas MF para cada dos parcelas

unifamiliares. El resto de operadores dispondrán de redes similares a la descrita; no

realizándose inicialmente ninguna propuesta mientras no se decidan cuáles

compañías estarán dispuestas a disponer de red propia en el interior.



58



59

7.4 ACONDICIONAMIENTO DEL TERRENO. MOVIMIENTO DE TIERRAS

La necesidad de tener que evacuar la totalidad de las aguas pluviales al Arroyo

Culebro en dos puntos distintos supone un condicionante de primer orden a las cotas

de la urbanización.

Este condicionante supone que gran parte del viario haya de ejecutarse terraplenando

tierras para adaptar el terreno a los perfiles de los viales.

Previo a la ejecución de los terraplenes hay que desbrozar el terreno y quitar la tierra

vegetal existente. Como medida general, y a la vista de los datos disponibles sobre la

potencia de dicha capa vegetal, se considera (a efectos de cálculo de costes) un

espesor medio de despeje y desbroce de 0,40 metros. El terreno eliminado se propone

acopiarlo para su uso posterior en los bulevares, terrizos y zonas verdes de la

urbanización.

Los volúmenes generados por las zonas a desmontar podrán serán utilizados para las

zonas que sea necesario terraplenar en el caso de que cumplan las condiciones

especificadas en el Pliego General de Carreteras nº 3. Los materiales recibidos se

compactarán hasta densidades superiores al 100% P.N. con una humedad

comprendida entre la óptima y un 2% más. Se deberán tomar las medidas adecuadas

para paliar los efectos de la alteración y degradación superficial de los materiales en

su contacto con la atmósfera.

Se propone que la parte del eje estructurante que discurre sobre la traza de Metrosur y

la nueva vía de circunvalación al norte del Parque de la Pollina disponga de una

sobre-excavación para sustitución del terreno actual por terraplén compactado.

Los taludes de terraplén recomendados son: 3 H / 2V.

Los taludes en desmonte, siempre que no haya presencia de niveles freáticos,

recomendados son 2 H / 3 V.

Para taludes en desmonte con presencia de niveles freáticos, serán de 1 H / 1 V.



60

En general, y con el fin de disponer de un resguardo para los núcleos de terraplén, y

en tanto no se construyan las parcelas, se recomienda el establecimiento de bermas

de 1,00 metro.

7.5. ORGANISMOS IMPLICADOS En la redacción del Plan de Sectorización y, posteriormente, del proyecto de

urbanización es necesario mantener contactos, para consensuar las propuestas, y

realizar gestiones con las Compañías de Servicios y Organismos Oficiales afectados,

así como con los gestores de los polígonos colindantes.

Además, en la tramitación del Plan hasta su aprobación definitiva es necesario remitir

la documentación a dichos organismos, para la emisión de los preceptivos Informes

La relación de éstos es la siguiente:

Ministerio de Medio Ambiente: Dirección General de Obras Hidráulicas y Calidad de

las Aguas. Confederación Hidrográfica del Tajo

• Emisario de Fuenlabrada

• Arroyo Culebro

Ministerio de Fomento: Dirección General de Carreteras

• M-50

Comunidad de Madrid: Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio.

• Informe de Análisis Ambiental

Comunidad de Madrid: Dirección General de Infraestructuras del Transporte.

• Metrosur.

Comunidad de Madrid: Consejería de Presidencia. Canal de Isabel II: CYII

• Conexión con el exterior del abastecimiento.



61

• Retranqueo de la arteria φ800 que discurre dentro del ámbito.

• Reutilización del agua depurada.

Ayuntamiento de Fuenlabrada:

• Conexión a emisario existente.

• Retranqueo colectores existentes

Iberdrola:

• Soterramiento de las líneas de 220 kV, 45 kV

• Suministro a la actuación.

Gas Natural, sdg:

• Acometida y conexión con el exterior.

Trazado y plazo de ejecución de la antena de conexión con otros ámbitos.

Centros de Transformación a proyectar. Necesidades de suelo. Cesión o sólo

usufructo.

Telefónica:

• Acometida y conexión con el exterior.

Otros operadores de telecomunicaciones:

• Acometidas y conexión con el exterior, si se considerase necesario.

Gestores áreas colindantes: PP II - 1.

Compatibilización viario y servicios.

7.6. COMPATIBILIZACIÓN DE SERVICIOS

Se propone que todos los servicios previstos discurran bajo las aceras, excepto el de

saneamiento que se propone discurra por el medio de las calzadas.



62

8. LA ORDENACION PORMENORIZADA EN CIFRAS: CUADROS DE

CARACTERÍSTICAS

Los Cuadros que se adjuntan recogen de modo detallado los parámetros

correspondientes a la ordenación pormenorizada propuesta, distinguiendo los usos

lucrativos y los no lucrativos, identificando cada uno de los elementos considerados en

referencia a las Manzanas Claves y siglas utilizadas en los Planos de Ordenación

(OP1.1 y OP1.2)

En el conjunto del ámbito-con una superficie de 377.859 m212-el suelo calificado para

usos no lucrativos asciende a 207.124 m2. lo que representa el 55,3% del total. A su

vez el suelo lucrativo tiene una superficie de 170.735 m2. que significa un 45,2% de

la total del sector.

El sistema de zonas verdes (sin contar las Áreas estanciales que se han

contabilizado dentro del sistema viario) ocupa en superficie 5,9 Has, lo que representa

el 15,5 % del ámbito, con una proporción de 51m2. de suelo por vivienda.

El suelo calificado para equipamiento (escolar, deportivo, social y servicios, incluido

el reservado para viviendas publicas o de integración social) representa el 7,2% del

total.

Finalmente la red viaria interior (incluida la superficie de los sistemas generales

interiores y las áreas estanciales) representa el 35,4% de la superficie total del ámbito.

La superficie de suelo que en total se destina a viario y dotaciones públicas representa un estándar de 180 m2. por cada vivienda.

El índice de edificabilidad bruta del sector (considerando la superficie de Redes

generales interiores) correspondiente a la superficie edificable de todos usos

lucrativos resulta ser de 0,45 m2/m2 (coincidente con el máximo establecido para el

mismo en el PG).

12 377.480 m2 ,descontados los 379 m2 correspondientes al actual dominio público hidráulico (arroyo de la Raya de Leganés)



63

Las edificabilidades netas (por manzana) de los diferentes usos lucrativos oscilan

entre un máximo de 1,65 m2/m2 (correspondiente a la manzana regulada por la clave

PE 1 y un mínimo de 0,46 m2/m2 (en una de las manzanas reguladas por la clave

UG 2).

Como promedio del conjunto de las manzanas residenciales la edificabilidad neta

es de 0,94 m2/m2.

En el cuadro 8.1.1 se presentan las características de las manzanas del sector y en el

cuadro 8.1.2 un resumen del mismo por zonas o claves así como los datos

correspondientes al suelo dotacional que se detalla por lo demás en el siguiente

cuadro 8.1.3 Reservas Dotacionales, con la justificación del cumplimiento de los

estándares exigidos por la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid

El cuadro 8.2 recoge los parámetros y características del suelo calificado para uso

residencial, complementando los datos contenidos en el cuadro 8.1.1. con la

especificación del régimen de viviendas, la tipología edificatoria y el tamaño medio de

vivienda de cada una de las manzanas.

El total del suelo calificado para uso residencial –con capacidad para 1.153 viviendas

-asciende a 141.774 m2. (incluida la parte proporcional de la manzana 7 de uso mixto

residencial y comercial) ,superficie que representa el 37,5% del total y el 83% del

correspondiente a los usos lucrativos); a su vez la superficie edificable (techo)

residencial asciende a 133.588 m2., lo que representa un 79% del techo total lucrativo

.

A su vez en los cuadros 8.2., 8.2.1, 8.2.2, y 8.2.3 se resumen los datos por referencia

al régimen de vivienda y al cumplimiento de las exigencias de la legislación vigente en

la Comunidad de Madrid



64

(*) edificabilidad no lucrativa (viviendas públicas o de integración social de la Red Supramunicipal) no computada en la edificabilidad total del sector (lucrativa)

CUADRO 8.1.1. CARACTERÍSTICAS: EDIFICABILIDADES POR MANZANAS Y ZONAS.

Manzana Superficie Ordenanza Índice Edificabilidad Nº de y Zona m2s. m2c./m2s. m2c. viv.

1.1 12.334 ZV 1,2 2.324 D/ES 0,38 876 1,3 5.565 TC 1,17 6.499 1,4 9.145 TC 1,17 10.681

SUBTOTAL 1 29.368 18.056 2 14.579 E

3,1 25.953 ZV 3,2 15.684 UG1 0,71 11.200 80 3,3 13.381 UG1 0,70 9.380 67

SUBTOTAL 3 55.018 20.580 147 4,1 10.795 UG1 0,70 7.560 54 4,2 4.325 PC3 1,10 4.777 45 4,3 20.438 ZV 4,4 6.065 TC 1,01 6.100

SUBTOTAL 4 41.623 18.437 99 5 12.491 E-VIS 1,05 13.116 (*)

6,1 6.048 PC1 1,07 6.500 57 6,2 2.951 UG1 0,95 2.800 20

SUBTOTAL 6 8.999 1,03 9.300 77 7 11.572 CM 1,30 14.987 70

8,1 20.072 PC1 1,18 23.696 202 8,2 1.292 UG1 0,98 1.260 9

SUBTOTAL 8 21.364 1,17 24.956 211 9,1 12.394 UG2 0,46 5.655 39 9,2 1.467 PC3 0,95 1.400 13

SUBTOTAL 9 13.861 7.055 52 10,1 12.480 UG2 0,46 5.800 40 10,2 1.560 PC3 0,90 1.400 13

SUBTOTAL 10 14.040 7.200 53 11 15.147 PC1 1,25 18.980 176 12 18.468 PE1 1,65 30.485 268

AREAS ESTANCIALES 18.243 AE

VIARIO RODADO (local) 71.940

RED VIARIA GENERAL Y

SUPRAMUNICIPAL 31.146

TOTAL 377.859 0,450 170.036 1.153



65

CUADRO 8.1. 2. RESUMEN POR USOS Y TIPOLOGIAS.

Uso Residencial PLAN PARCIAL PAU 2

Índice

edific.(*) Sup. Suelo Edificabilidad Nº aprox.

Viv. PE1 1,65 18.468 30.485 (1) 260 PC1 1,19 41.267 49.176 (2) 434 PC3 1,03 7.352 7.577 76 UG1 0,73 44.103 32.200 230 UG2 0,46 24.874 11.455 79 CM 5.710 7.395 74

SUBTOTAL 141.774 133.588 (3) 1.153 31 viv/ha bruta(con sg int.)

(*) incluida edificabilidad de bajos comerciales (1) No incluye 3,200 m2 comercial en bajos (2) No incluye 1,500 m2 comercial en bajos (3) No incluye superficie comercial en bajos Usos no residenciales

Bajos comerciales 4.700 CM 1,30 5.862 7.592

D/ES 0,38 2.324 876 TC 1,1 20.775 23.280

SUBTOTAL 28.961 36.448 21%

TOTAL 170.735 170.036 0,45 ind.edif. Bruta

Plan SECTORIZACION SECTOR PAU 2 Usos no lucrativos Espacios libres 58.725 16% 34,5 m2s/100m2c DOTACIONES 14.579 4% 10,9 m2/viv Escolar Deportivo Social Areas estanciales 18.243 5% Viario de coexistencia

subtotal 91.547 viario rodado 71.940 19%

SG interiores 43.637 12% subtotal no lucrativos 207.124 55%

TOTAL SECTOR (sin S.G) 334.222 88% Red local

TOTAL 377.859 100% 163.487 SG ext. 156.2745 TOTAL con REDES exteriores

indice territorial

533.754 0,319



66

CUADRO 8.1,3 RESERVAS DOTACIONALES

Superficie

suelo m2 s. % Dotación (m2/viv.)

Sup.tot.Sector 377.859 100% Nº total de viviendas 1.153 Sistema viario local: . Rodado 71.940 19,0% . Coexistencia . Áreas estanciales 18.243 4,8% Sistema viario estructurante: 31.146

Subt. Viario 121.329 32,1% 105,23

Espacios libres de uso público: 48.045 12,7 41,7 Reservas de suelo dotacional público: 14.579 3,9% 12,6 . Escolar . Deportivo . Social m2 suelo Viviendas de integración social 12.491 3,3% Subt. Dotacional (excepto viario) 75.115 19,9 65,1

Total superficie destinada a viario y dotaciones publicas 207.124 54,82% 180

Total superficie zonas privativas (residencia terciario, comercio) 170.735 45,18%

Reserva de suelo comercial: . Centros m2 suelo 5.862 1,6% . Centros y b. com. (oblig.) m2c. 12.292 10,7 m2c

LEY CAM ( 9/2001) LEY CAM PLAN PARCIAL

excesos s/ Ley CAM

Red local 51.011 152.807 101.796 Espacios libres (R.local) 25.505 48.045 22.540 R.municipal 34.007 164.396 130.388 R.supramunicipal 34.007 34.007

subtotal 68.014 198.403 45.370 TOTAL REDES 119.025 351.210 232.184



67

Programa residencial y régimen de protección

El número total de viviendas es de 1.153 viviendas, de las cuales algo más de la

cuarta parte (26,8%) son unifamiliares y las demás –plurifamiliares- que se subdividen

en principio en tres tipologías (claves PE 1, PC1, y PC3)

Por otra parte, dentro de la red supramunicipal de dotaciones, la preceptiva cuota de

vivienda pública de integración social se materializa en una manzana (la 5)

Por lo que respecta al cumplimiento de las exigencias que el artículo 38 de la vigente

ley 9/2001 establece en cuanto a reservas de suelo para vivienda de protección

pública , en los cuadros siguientes se recoge de modo diferenciado por una parte el

suelo correspondiente al 10% de la superficie del sector, en donde el establecimiento

del régimen de las viviendas corresponde al Ayuntamiento (Cuadro 8.2) y por otra el

suelo residencial donde es de obligado cumplimiento los porcentajes que con carácter

máximo o mínimo señala el mencionado artículo (Cuadro 8.3).

En el presente caso la superficie del suelo de libre determinación municipal asciende a

37.576 m2, que en porcentaje (9,94%) prácticamente coincide con el antedicho 10%.

En dicho suelo, aun no estando sujeto obligatoriamente a los antedichos porcentajes

de distribución de viviendas según régimen de protección, estos se cumplen

igualmente, ya que la proporción de viviendas libres es del 49%, por tanto inferior al

50% del las previstas en total en dicho suelo y el resto serían viviendas de protección

pública, (en categoría VPPB), con superficie inferior a 110 m2c, porcentaje muy

superior al mínimo legalmente establecido.

Por lo que respecta al suelo residencial en donde es obligatorio el cumplimiento de los

porcentajes establecidos en la ley 9/2001, el porcentaje de viviendas libres (43%) es

inferior al de viviendas de protección pública y dentro de éstas el porcentaje de las que

tienen una superficie inferior a 110 m2c (en categoría VPPB) es del 39% , es decir

superior al 37,5% que el artículo 38.2 de la citada ley establece como mínimo.

Las subdivisiones antes descritas se reflejan en los cuadros 8.2.2 y 8.2.3 y en el plano OP 3. que se acompañan.



68

CUADRO 8.2. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA

Manzana/ Submanzana

Superficie Ordenanza Índice

Edificabilidad Residencial computable

Nº máx. de

viviendas Régimen de vivienda

Bajos comerciales (obligatorio)

Tamaño medio

máximo de viv.

Tamaño medio

máximo de viv.

Tamaño parcela

y Zona m2s. m2 c/m2 s m2 c m2 m2c/viv m2ut/viv 3,2 15.684 UG1 0,71 11.200 80 VL 140 117 196

3,3 13.381 UG1 0,70 9.380 67 VL 140 117 200

SUBTOTAL 3 29.065 20.580 147

4,1 10.795 UG1 0,70 7.560 54 VL 140 117 200

4,2 4.325 PC3 1,10 4.777 45 VPPL 106 80

SUBTOTAL 4 15.120 12.337 99

6,1 6.048 PC1 1,07 6.000 57 VPPL 500 105 80

6,2 2.951 UG1 2.800 20 VL 140 117 148

SUBTOTAL 6 8.999 8.800 77

7 5.710 CM 7.395 70 VPPL 106 80

8,1 20.072 PC1 1,18 23.196 202 VL 500 115 87

8,2 1.292 UG1 1.260 9 VL 140 117 144

SUBTOTAL 8 21.364 24.456 211

9,1 12.394 UG2 0,46 5.655 39 VL 145 121 318

9,2 1.467 PC3 0,95 1.400 13 VPPL 108 82

SUBTOTAL 9 13.861 7.055 52

10,1 12.480 UG2 0,46 5.800 40 VL 145 121 312

10,2 1.560 PC3 0,90 1.400 13 VPPL 108 82

SUBTOTAL 10 14.040 7.200 53

11 15.147 PC1 1,25 18.480 176 VPPB 500 105 80

12 18.468 PE1 1,65 27.285 268 VPPB 3.200 102 77

TOTAL 141.774 0,94 133.588 1.153 4.700 116 87



69

CUADRO 8.2.1. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA

Superficie Edificabilidad % s/ techo total

Nº máx. de viviendas

Tamaño medio

máximo de viv.m2 ut

VL 89.049 62,8% 66.851 50,0% 39% 511 44,3% 106 VPPB 33.615 23,7% 45.765 34,3% 27% 444 38,5% 79 VPPL 19.110 13,5% 20.972 15,7% 12% 198 17,2% 55,7% 81

141.774 100,0% 133.588 100,0% 79% 1.153 100,0% 87

T+C 21%

VPPB+VPPL 37,2% 50,0% 55,7%

10% determinación municipal

90% restante

sup suelo nº viv libres(VL) VPPB VPPL sup

suelo nº viv libres(VL) VPPB VPPL artículo 38 Ley

9/2001 37.576 249 121 128 104.198 904 390 444 70

10% 22% 10% 0% 11% 34% 39% 6% 49% 0% 51% 100% 43% 49,1% 7,7%

VL 511 44,3%

VPPB<110 444 38,5% VPPL>110 198 17,2%

TOTAL 1.153 100,0%



70

CUADRO 8.2.2 EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA:10% LIBRE DETERMINACIÓN MUNICIPAL

Manzana/ Submanzana



Nº máx. de viviendas Régimen

de vivienda


Tamaño medio

máximo de viv.

Tamaño medio

máximo de viv.

y Zona m2s. m2 c/m2 s m2 c m2 m2c/viv m2ut/viv 3,3 13.381 UG1 0,70 9.380 67 VL 140 117 4,1 10.795 UG1 0,70 7.560 54 VL 140 117 4,2 4.325 PC3 1,10 4.777 45 VPPL 106 80 6,1 6.048 PC1 1,07 6.000 57 VPPL 500 105 80 9,2 1.467 PC3 0,95 1.400 13 VPPL 108 82 10,2 1.560 PC3 0,90 1.400 13 VPPL 108 82

TOTAL 37.576 0,81 30.517 249 500 123 98 CUADRO 8.2.1. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA



Tamaño medio


VL 24.176 64,3% 16.940 55,5% 10% 121 48,6% 117 VPPB 0,0% 0,0% 0% 0,0% VPPL 13.400 35,7% 13.577 44,5% 8% 128 51,4% 51,4% 80

37.576 100,0% 30.517 100,0% 18% 249 100,0% 98

VPPB+VPPL 35,7% 44,5% 51,4%



71

CUADRO 8.2. 3 EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA: 90%( excepto 10% libre determinación municipal)

Manzana/ Submanzana



Nº máx. de viviendas Régimen

de vivienda


Tamaño medio

máximo de viv.

Tamaño medio

máximo de viv.

y Zona m2s. m2 c/m2 s m2 c m2 m2c/viv m2ut/viv 3,2 15.684 UG1 0,71 11.200 80 VL 140 117

6,2 2.951 UG1 2.800 20 VL 140 117 7 5.710 CM 7.395 70 VPPL 106 80

8,1 20.072 PC1 1,18 23.196 202 VL 500 115 87 8,2 1.292 UG1 1.260 9 VL 140 117 9,1 12.394 UG2 0,46 5.655 39 VL 145 121

10,1 12.480 UG2 0,46 5.800 40 VL 145 121 11 15.147 PC1 1,25 18.480 176 VPPB 500 105 80

12 18.468 PE1 1,65 27.285 268 VPPB 3.200 102 77

TOTAL 104.198 0,99 103.071 904 4.200 114 89 CUADRO 8.2.1. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA



Tamaño medio


VL 64.873 62,3% 49.911 48,4% 29% 390 43,1% 102 VPPB 33.615 32,3% 45.765 44,4% 27% 444 49,1% 78 VPPL 5.710 5,5% 7.395 7,2% 4% 70 7,7% 56,9% 80

104.198 100,0% 103.071 100,0% 61% 904 100,0% 89

VPPB+VPPL 37,7% 51,6% 56,9%



72



73

9. APROVECHAMIENTO TIPO La disposición transitoria primera de la vigente ley 9/2001 establece que:

“…hasta tanto no se adapte (a la ley) el planeamiento general, el aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del municipio”.

En el presente caso se establece para el conjunto del sector un índice de

edificabilidad coincidente con el establecido por el PG.

Utilizando para los distintos usos pormenorizados los coeficientes de ponderación que

asimismo establece el vigente PG para el suelo urbanizable programado puede

procederse al cálculo del aprovechamiento del sector.

Teniendo en cuenta además que finalmente el aprovechamiento tipo unitario debe

coincidir con el medio del conjunto de los sectores de suelo urbanizable, habrá de

adscribirse una superficie de suelo exterior, destinada a redes generales y en su caso

supramunicipales, en cantidad tal que permita alcanzar dicho resultado.

En efecto el aprovechamiento urbanístico que correspondería al sector por aplicación

del índice unitario (0,286 m2 /m2 VL)13 a la superficie del sector 377.480 m2

,descontados los 379 m2 correspondientes al actual dominio público hidráulico (arroyo

de la Raya de Leganés) seria:

0,286 x 377.480 m2 = 107.918 m2 VL Dado que el aprovechamiento urbanístico resultante de la ordenación pormenorizada

del sector14 asciende en realidad a un total de 152.596 m2VL, se produce un exceso de

aprovechamiento de :

152.596 – 107.918 = 44.678m2 VL

13 Ese es el índice promedio del suelo urbanizable programado por el PG para los dos cuatrienios (0,285891) 14 Resultado de aplicar los oportunos coeficientes de ponderación por usos , según se muestra en cuadro adjunto



74

Para compensar dicho exceso se requiere adscribir una superficie de Redes públicas

exteriores de:

44.678 : 0,286 = 156.274 m2

Dicha superficie junto con la comprendida dentro del sector formarán así un Area de Reparto cuyo aprovechamiento resulta ser coincidente con el aprovechamiento

unitario antes señalado:

Superficie Area de Reparto = 377.480 + 156.274 = 533.754 m2

Índice de aprovechamiento: 152.596 m2 VL / 533.754 m2 = 0,286 m2 /m2 VL

Los resultados del correspondiente cálculo se recogen en el cuadro que se adjunta a

continuación.

CUADRO 9 .1 COMPARACION PLAN GENERAL PLAN GENERAL PLAN SECTORIZACION FICHA % SUPERF.SECTOR 420.516 377.859

Nº VIVIENDAS n.c. 1.153

Índice máximo de edificabilidad

0,45 0,45

TECHO LUCRATIVO 189.232 170.036 100,0%

TECHO RES. n.c. 133.588 78,6% VPPB n.c. 45.765 26,9% VPPL n.c. 20.972 12,3% VL n.c. 66.8511 39,3%

TECHO COMERC. n.c. 12.292 7,2% TECHO OFIC n.c. 23.280 13,7%

DOT PRIV n.c. 876 0,5%



75

CUADRO 9.1 CALCULO APROVECHAMIENTO TIPO

SUPERFICIE INDICE EDIFICAB. TECHO VPO VPPL VL OF CO D

PLAN GENERAL 420.516 -

APROVECHAMIENTO coef. Pond. 0,67 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90

Aprovech. m2 I(u.c)

Indice A.T. 0,286 EXCESO APROV. SG. ADSCRITOS CORRECCIONES POR MENOR SUPERFICIE

377.859 - - - - - - - -

APROVECHAMIENTO coef. Pond. 0,667 0,900 1,000 1,000 1,000 0,900

Aprovech. m2 I(u.c)

Indice A.T. 0,286 EXCESO APROV. SG. ADSCRITOS

PLAN PARCIAL 377.48015 0,45 170.036 45.765 20.972 66.851 23.280 12.292 876

Aprovech. m2 I(u.c) 0,404 152.596 30.510 18.875 66.851 23.280 12.292 788

EXCESO APROV. 44.677

SG. ADSCRITOS 156.274

Indice A.T. 0,286

AREA DE

REPARTO 533.754

15 Descontados los 379 m2 correspondientes al actual dominio público hidráulico (arroyo de la Raya de Leganés)



76

10. GESTIÓN: UNIDAD DE EJECUCIÓN Y SISTEMA DE ACTUACIÓN El Plan de Sectorización mantiene el carácter público de la actuación señalado en el

PG y en consecuencia establece la expropiación como el sistema de actuación a

adoptar para la urbanización y ejecución

El sistema de expropiación se llevará a efecto, preferentemente y en la medida de lo

posible, mediante convenio con los afectados, satisfaciendo el pago de las

indemnizaciones que correspondan mediante adjudicación de suelo dentro del sector.

Así pues, a la vista del sistema de actuación establecido, los deberes de los

propietarios que se establecen tanto la Ley de Suelo estatal (Real Decreto Legislativo

2/2008) como en la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid, habrán de entenderse

trasladados, en lo que proceda, al Ayuntamiento de Fuenlabrada en tanto promotor del

desarrollo y ejecución del Plan de Sectorización y, en todo caso, habrán de ser tenidos

en cuenta, -particularmente en lo relativo a la cesión del 10% del aprovechamiento- en

la valoración de suelo que haya de efectuarse en el oportuno expediente expropiatorio.

La estrecha relación de este sector con el colindante situado en suelo urbanizable

programado – PP II-1 - que ha llevado a la redacción y tramitación coordinada del

planeamiento correspondiente, deberá mantenerse en la ulterior fase de gestión y

ejecución del planeamiento, a cuyo fin deberán coordinarse y compatibilizarse los

respectivos Proyectos de Parcelación y Urbanización , que incluso podrán abarcar y

referirse al ámbito conjunto de los dos sectores, sin perjuicio de mantenerse como dos

unidades de ejecución independientes a efectos expropiatorios.


NORMAS URBANÍSTICAS

ÍNDICE


I

ÍNDICE TÍTULO PRELIMINAR .................................................................................................... 77 Artículo 0.1. Naturaleza y finalidad ................................................................................. 77 Artículo 0.2. Relación con otras disposiciones normativas .............................................. 77 Artículo 0.3. Objeto ......................................................................................................... 78 Artículo 0.4. Documentos del Plan de Sectorización ....................................................... 78 Artículo 0.5. Vigencia ...................................................................................................... 79 Artículo 0.6. Adecuación a nuevas circunstancias o necesidades .................................. 79 TÍTULO I. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO ....................................................... 81 Artículo 1.1. División Básica ........................................................................................... 81 Artículo 1.2. Asignación de usos pormenorizados .......................................................... 81 Artículo 1.3. Régimen de las viviendas ............................................................................ 82 Artículo 1.4. Edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y número de viviendas ........... 82 Artículo 1.5. Exceso de aprovechamiento y Sistemas Generales adscritos .................... 83 Artículo 1.6. Servidumbres ............................................................................................. 83 TÍTULO II. DESARROLLO Y EJECUCIÓN ................................................................... 84 Artículo 2.1. Sistema de actuación ................................................................................. 84 Artículo 2.2. Promotor y Administración Actuante............................................................ 84 Artículo 2.3. Competencias.............................................................................................. 84 Artículo 2.4. Estudios de Detalle ..................................................................................... 84 Artículo 2.5. Unidad de Ejecución .................................................................................... 85 Artículo 2.6. Proyectos de Urbanización ......................................................................... 85 Artículo 2.7. Proyecto de Expropiación ........................................................................... 86 Artículo 2.8. Proyecto de Parcelación ............................................................................. 86 Artículo 2.9. Proyectos Unitarios...................................................................................... 86 Artículo 2.10. Plazos de urbanización.............................................................................. 86 Artículo 2.11. Plazos de edificación ................................................................................. 86 TÍTULO III. PRESCRIPCIONES MEDIOAMBIENTALES Y PROTECCIONES ............. 87 Artículo 3.1. Protección Arqueológica ............................................................................. 87 Artículo 3.2. Protección del Medio Ambiente ................................................................... 87 Artículo 3.3. Protección de la vegetación ......................................................................... 88 Artículo 3.4. Plantaciones ................................................................................................ 90 Artículo 3.5. Protección de Incendios .............................................................................. 90 Artículo 3.6. Infraestructuras ............................................................................................ 90 Artículo 3.7. Protección acústica...................................................................................... 92 Artículo 3.8. Evacuación de Humos................................................................................. 92 Artículo 3.9. Redes de Saneamiento ............................................................................... 93 Artículo 3.10. Redes de Telefonía ................................................................................... 93 Artículo 3.11. Protección del Medio Nocturno .................................................................. 93 Artículo 3.12. Protección de cauces, vertidos de aguas residuales y captación de aguas públicas .......................................................................................... 94



II

Artículo 3.13. Otras Medidas de Protección .................................................................... 96 TÍTULO IV. REGULACIÓN ZONAL DE LA EDIFICACIÓN Y LOS USOS .................... 101 CAPÍTULO 1. DEFINICIONES Y CONDICIONES DE CARÁCTER GENERAL ............. 101 Artículo 4.1. Usos: niveles de desagregación ................................................................. 101 Artículo 4.2. Condiciones de aplicación directa o instrucciones para las situaciones sujetas a ulterior desarrollo ......................................................................... 102 Artículo 4.3. Complementariedad con las Normas Urbanísticas del Plan General .......... 102 CAPÍTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN DIRECTA ............. 102 SECCIÓN PRIMERA. ZONA RESIDENCIAL ................................................................. 102 Artículo 4.4. Ámbito y Claves de aplicación ..................................................................... 102 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PE (RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN EJE) ............................................................... 103 Artículo 4.5. Ámbito, características y grados ................................................................. 103 Artículo 4.6. Obras admisibles ........................................................................................ 103 Artículo 4.7. Condiciones de la parcela ........................................................................... 103 Artículo 4.8. Posición de la edificación ............................................................................ 104 Artículo 4.9. Ocupación ................................................................................................... 105 Artículo 4.10. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 105 Artículo 4.11. Altura de la edificación ............................................................................... 106 Artículo 4.12. Cota de origen y referencia ....................................................................... 106 Artículo 4.13. Altura libre de piso .................................................................................... 106 Artículo 4.14. Constitución de servidumbres y ajardinamientos de espacios libres ........ 107 Artículo 4.15. Salientes y vuelos ..................................................................................... 107 Artículo 4.16. Condiciones de estética ............................................................................ 107 Artículo 4.17. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 108 Artículo 4.18. Usos compatibles ..................................................................................... 108 Artículo 4.19. Usos prohibidos ......................................................................................... 108 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PC (RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN CONDOMINIO) ................................................... 109 Artículo 4.20. Ámbito, características y grados ............................................................... 109 Artículo 4.21. Obras admisibles ...................................................................................... 109 Artículo 4.22. Condiciones de la parcela ......................................................................... 110 Artículo 4.23. Posición de la edificación........................................................................... 111 Artículo 4.24. Ocupación ................................................................................................. 111 Artículo 4.25. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 112 Artículo 4.26. Altura de la edificación ............................................................................... 112 Artículo 4.27. Cota de origen y referencia ....................................................................... 112 Artículo 4.28. Altura libre de piso ..................................................................................... 112 Artículo 4.29. Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres ......... 113 Artículo 4.30. Salientes y vuelos ..................................................................................... 113



III

Artículo 4.31. Condiciones de estética ............................................................................ 113 Artículo 4.32. Dotación de aparcamiento ......................................................................... 114 Artículo 4.33. Usos compatibles ...................................................................................... 114 Artículo 4.34. Usos prohibidos ......................................................................................... 114 SUBSECCIÓN TERCERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE UG (RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CONDOMINIO) ................................................. 115 Artículo 4.35. Ámbito, características y grados ............................................................... 115 Artículo 4.36. Obras admisibles ...................................................................................... 115 Artículo 4.37. Condiciones de la parcela ......................................................................... 115 Artículo 4.38. Posición de la edificación .......................................................................... 117 Artículo 4.39. Ocupación ................................................................................................. 118 Artículo 4.40. Condiciones especiales ............................................................................ 118 Artículo 4.41. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 118 Artículo 4.42. Altura de la edificación .............................................................................. 119 Artículo 4.43. Cubiertas .................................................................................................. 119 Artículo 4.44. Altura libre de piso ..................................................................................... 119 Artículo 4.45. Tratamiento de medianerías y vallado de parcelas ................................... 119 Artículo 4.46. Dotación de aparcamiento ......................................................................... 120 Artículo 4.47. Usos compatibles ..................................................................................... 120 Artículo 4.48. Usos prohibidos ......................................................................................... 120 SECCIÓN SEGUNDA. ZONA SERVICIOS TERCIARIOS ............................................. 120 Artículo 4.49. Ámbito y Claves de aplicación ................................................................... 120 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE T + C (TERCIARIO-COMERCIAL) ........................................................................................... 121 Artículo 4.50. Ámbito y características ............................................................................ 121 Artículo 4.51. Obras admisibles ...................................................................................... 121 Artículo 4.52. Condiciones de parcela ........................................................................... 121 Artículo 4.53. Posición de la edificación .......................................................................... 122 Artículo 4.54. Ocupación ................................................................................................ 122 Artículo 4.55. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 122 Artículo 4.56. Altura de la edificación .............................................................................. 123 Artículo 4.57. Cota de origen y referencia ....................................................................... 123 Artículo 4.58. Altura de piso ........................................................................................... 123 Artículo 4.59. Ajardinamiento de espacios libres ............................................................ 123 Artículo 4.60. Salientes y vuelos ..................................................................................... 124 Artículo 4.61. Condiciones de estética ............................................................................ 124 Artículo 4.62. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 124 Artículo 4.63. Usos compatibles ..................................................................................... 124 Artículo 4.64. Usos prohibidos ........................................................................................ 124 SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE CM (MIXTA COMERCIAL Y RESIDENCIAL) ....................................................................... 125 Artículo 4.65. Ámbito y características ............................................................................ 125



IV

Artículo 4.66. Obras admisibles ...................................................................................... 125 Artículo 4.67. Condiciones de parcela ........................................................................... 125 Artículo 4.68. Condiciones de la edificación ................................................................... 126 Artículo 4.69. Ocupación ................................................................................................ 126 Artículo 4.70. Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad ................................... 126 Artículo 4.71. Altura de la edificación .............................................................................. 127 Artículo 4.72. Condiciones de estética............................................................................. 127 Artículo 4.73. Dotación de aparcamiento ........................................................................ 128 Artículo 4.74. Usos compatibles ...................................................................................... 128 Artículo 4.75. Usos prohibidos ........................................................................................ 128 SECCIÓN TERCERA. DOTACIÓN PRIVADA: SERVICIOS PÚBLICOS CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE D/ES INSTALACIONES DE SERVICIO DE COMBUSTIBLE (ESTACIÓN DE SERVICIO) .................................. 128 Artículo 4.76. Ámbito y Claves de aplicación .................................................................. 128 Artículo 4.77. Condiciones de la edificación ................................................................... 129 SECCIÓN CUARTA. EQUIPAMIENTO PÚBLICO ......................................................... 129 Artículo 4.78. Ámbito y Claves de aplicación .................................................................. 129 SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE E (EQUIPAMIENTO) ........................................................................................................ 129 Artículo 4.79. Ámbito y características ............................................................................ 129 Artículo 4.80. Condiciones de la edificación ................................................................... 129 SECCIÓN QUINTA. RED SUPRAMUNICIPAL DE SERVICIOS: VIVIENDAS PÚBLICAS O DE INTEGRACIÓN SOCIAL CLAVE RSMS-VIS ....................................... 131 Artículo 4.81. Ámbito y claves de aplicación ................................................................... 131 Artículo 4.82. Condiciones de la edificación ................................................................... 131 SECCIÓN SEXTA. ZONA VERDE PÚBLICA................................................................. 131 Artículo 4.83. Ámbito y características ............................................................................ 131 Artículo 4.84. Condiciones de uso .................................................................................. 132 SECCIÓN SÉPTIMA. VÍA PÚBLICAS ............................................................................ 133 Artículo 4.85. Ámbito y características ............................................................................ 133 Artículo 4.86. Regulación ................................................................................................ 133

SECCIÓN OCTAVA METROSUR Artículo 4.87.Condicionantes ........................................................................................... 133

SECCIÓN NOVENA.INFRESTRUCTURA DE AGUA Artículo 4.88.Naturaleza y Condicionantes ...................................................................... 134 Cuadro 8.1.1. Características: edificabilidades por manzanas y zonas ........................... 136 Cuadro 8.2. Edificabilidades por manzanas suelo residencial, tipología y régimen de vivienda ............................................................................................... 137



77

TITULO PRELIMINAR Artículo 0.1. Naturaleza y finalidad 1. Las disposiciones contenidas en las presentes Normas son las propias de los

Planes Sectorización con ordenación pormenorizada conforme a lo que al

respecto establece la legislación urbanística vigente - en particular la Ley del

Suelo de la Comunidad de Madrid aprobada el 17 de Julio de 2001, en adelante

Ley 9/2001, en sus artículos 44 a 46 y 48 -, así como el artículo 6.2.21 de las

Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación de Fuenlabrada (en

adelante NN.UU de PG)1,referido a los Planes Parciales en suelo urbanizable.

2. En desarrollo de las determinaciones del PG referentes al ámbito objeto de

ordenación PAU 2, estas Normas, junto con el resto de la documentación del

Plan de Sectorización con ordenación pormenorizada a que pertenecen, fijan las

condiciones técnicas necesarias para la urbanización y edificación de los

terrenos comprendidos en el mismo.

Artículo 0.2. Relación con otras disposiciones normativas

1. Las NN.UU del P.G. y en particular las condiciones establecidas en sus capítulos

8 y 9 suplirán a las presentes en todo aquello que, siendo necesario para la

regulación del uso y de la edificación, no esté expresamente contemplado en las

mismas.

2. Serán igualmente de aplicación, con carácter supletorio y complementario, la

legislación sectorial y los preceptos normativos de rango superior que guarden

relación con las determinaciones del Plan de Sectorización y con los extremos

regulados por las presentes Normas2.

1 Aprobado definitivamente el 15 de abril de 1999. 2 Ver en Introducción apartado Marco Legal



78

Artículo 0.3. Objeto

Las presentes Normas contienen las especificaciones requeridas para la aplicación y

desarrollo de las determinaciones relativas a la ordenación pormenorizada que contiene

el Plan de Sectorización particularmente en lo que se refiere a:

Calificación urbanística del suelo, con expresión del uso pormenorizado.

b) Definición y establecimiento de las Claves u Ordenanzas que, en relación con la

calificación urbanística, contienen las condiciones particulares de uso y

edificación que habrán de aplicarse.

Artículo 0.4. Documentos del Plan de Sectorización

Como consecuencia de haber establecido la ordenación pormenorizada, el presente

Plan de Sectorización responde, ya sea en su contenido sustantivo, ya sea en el

documental, a lo exigido al respecto por la ley 9/2001, es decir, tanto a lo reseñado en

sus artículos 45 y 46 (para los Planes de Sectorización), como a lo señalado en sus

artículos 48 y 49 (para los Planes Parciales).

Dicha documentación se organiza del siguiente modo:

o Volumen I que integra los siguientes documentos:

Memoria Informativa;

Memoria justificativa de la propuesta de ordenación estructurante

o Volumen II, con los siguientes documentos:

Memoria justificativa de la ordenación pormenorizada ,en donde se describen y

justifican los diferentes aspectos del Plan y sus propuestas: en particular, la

ordenación urbanística, las infraestructuras y la organización y gestión de la

ejecución

Normas Urbanísticas, tanto generales, como de la ordenación pormenorizada

(Claves u Ordenanzas)

Estudio Económico y de Viabilidad

Programa de Actuación y compromisos

Volumen III Planos de Información (serie I)

Planos de Ordenación estructurante (serie 0E) que comprenden exclusivamente

las determinaciones de la ordenación estructurante



79

Volumen IV

. Planos de Ordenación Pormenorizada (serie OP), que comprenden las

determinaciones de la ordenación pormenorizada, así como los trazados y

características de todos los servicios e infraestructuras.

Anexos

Estudio para Informe de Análisis Ambiental

Separata de saneamiento y Estudio Hidrológico

Estudio de emisiones a la atmósfera

Estudio de impacto acústico

Estudio de Tráfico

Artículo 0.5. Vigencia

El Plan de Sectorización entrará en vigor a partir de la fecha de publicación de su

aprobación definitiva. Su vigencia será indefinida, sin perjuicio de su revisión o de las

eventuales modificaciones de sus elementos.

Artículo 0.6. Adecuación a nuevas circunstancias o necesidades

1. Procederá la revisión del Plan en los supuestos de modificaciones en el PG. que impliquen la reconsideración del conjunto de la estructura urbana de aquél.

2. Tendrán la consideración de simples modificaciones aisladas que habrán de ser tramitadas como tales, los supuestos de alteración de alguno de los elementos de la ordenación estructural o de la pormenorizada del Plan, siempre y cuando no impliquen transformación de la estructura urbana en su conjunto, ni quepa conceptuar como simples reajustes.

3. La revisión deberá comprender obligatoriamente la del sector contiguo PP II-1, salvo cuando se justifique que la misma no implica afección alguna sobre este otro sector.

4. En relación con lo dispuesto en el apartado 2 no será exigible la tramitación de

modificación del Plan en los siguientes supuestos.

a) Concreción de alternativas o transformaciones respecto a la ordenación

prevista que puedan efectuarse dentro de los márgenes que el propio

Plan de Sectorización especifica en las presentes Normas.



80

b) Los meros reajustes puntuales y de escasa entidad requeridos por la

ejecución de las obras de urbanización siempre que no supongan

reducciones significativas del elemento al que afecten, no pudiendo a

esos efectos ser superiores al cinco por ciento del elemento ni al uno por

ciento del total de las superficies destinadas a espacios libres públicos o a

reservas dotacionales.

c) La adaptación de la red viaria en el Proyecto de urbanización a los

proyectos definitivos de los sistemas generales exteriores colindantes.

d) Los ajustes efectuados en el (los) Proyecto(s) de Parcelación para

redistribuir –entre las parcelas- las edificabilidades y las viviendas que se

establecen para cada manzana en los Cuadros de Características; o para

redistribuir –entre manzanas sujetas al mismo régimen de vivienda- las

edificabilidades y viviendas que se establecen para cada manzana en los

Cuadros de Características, siempre y cuando los resultados totales no

varíen y el reajuste de edificabilidad y de número máximo de viviendas

de cada manzana se sitúe dentro de un intervalo de más o menos diez

por ciento de las cifras establecidas en los mencionados Cuadros.



81

TITULO I. REGIMEN URBANISTICO DEL SUELO

Artículo 1.1. División Básica 1. La división básica del suelo comprendido dentro de los límites del Plan de

Sectorización que se refleja gráficamente en el plano correspondiente (0E-2),

obedece a la desagregación del territorio con arreglo a criterios de estructura y

funcionalidad, en correspondencia con los principales criterios y determinaciones

que el Plan General ha establecido para el referido ámbito (PAU 2).

2. Por otra parte, en orden a la aplicación de las presentes Normas cabe hacer la

siguiente distinción en el ámbito del Plan

a) Suelo que puede ser edificado mediante aplicación directa de las

Normas, conforme a sus distintas Claves. b) Áreas cuya ordenación está sujeta en determinados supuestos a

Proyecto Unitario o a Estudio de Detalle

Artículo 1.2. Asignación de usos pormenorizados

1. La subdivisión del ámbito ordenado por el Plan en ámbitos diferenciados en

razón del uso pormenorizado y de los tipos edificatorios característicos que a

cada una corresponden, junto con la expresión del suelo de uso y dominio

público, determinan la calificación urbanística del suelo.

2. La antedicha subdivisión tiene su traducción normativa en la regulación

diferenciada del uso del suelo y de la edificación, a cuyos efectos las presentes

Normas en su título IV establecen de modo igualmente diferenciado (Claves) las

correspondientes condiciones y exigencias.

3. Calificación urbanística que se detalla gráficamente en el Plano de Calificación y

Ordenación Pormenorizada (OP-1.1), con las denominaciones para los usos

pormenorizados que figuran en su leyenda.

4. En las ordenanzas particulares (Claves) de cualquiera de los usos

pormenorizados se establecerá como uso incompatible o prohibido el comercial

en grandes superficies.



82

Artículo 1.3. Régimen de las viviendas

1. El presente Plan de Sectorización, conforme a lo establecido en el artículo

42.5.c) de la ley 9/2001 en relación con los artículos 38.2 de la misma, subdivide

el uso residencial en categorías distintas en función del régimen de protección

aplicable a las viviendas.

2. El régimen de vivienda en las de protección pública en cualquiera de sus dos

categorías en las proporciones señaladas con carácter de mínimo en el citado

artículo 38.2, tiene carácter de determinación estructurante, por lo que cualquier

modificación al respecto en la ordenación pormenorizada habrá de tramitarse

con arreglo al procedimiento seguido para la aprobación del Plan de

Sectorización.

3. A efectos de la determinación de los precios máximos de venta por metro

cuadrado de superficie útil de las viviendas con protección pública en los

terrenos destinados por el presente Plan a cada una de las categorías que en él

se distinguen, será de aplicación lo dispuesto en la Orden 166/2008 de 1 de abril

de la Consejería de Vivienda de la Comunidad3 de Madrid, o en las disposiciones

que posteriormente pudieran dictarse en sustitución de la misma.

Artículo 1.4. Edificabilidad, aprovechamiento urbanístico y número de viviendas

1. A efectos de regular la edificación de cada una de las Zonas, serán de aplicación

las cifras de superficie edificable máxima que se recogen en los Cuadros de

Características incluidos en el capítulo 8 de la Memoria Justificativa y que

igualmente se incluyen en las presentes Normas. En todo caso el modo de

aplicación de dichas cifras y sus índices correspondientes está contenido

expresamente en cada una de las Claves (y, en su caso grados y situaciones

dentro de ellas)

2. El índice de edificabilidad de una parcela será el resultado de dividir la superficie

máxima que figura en los mencionados Cuadros para cada una de las manzanas

entre la superficie real de suelo de cada manzana.

3. Tanto cuando la expresión de la edificabilidad se efectúa directamente mediante

el señalamiento de la superficie edificable (techo) como cuando se obtenga por 3 Actualmente integrada en la Consejería de Medio Ambiente ,Vivienda y Ordenación del Territorio



83

aplicación de un índice, el resultado tendrá el carácter de límite absoluto,

cualesquiera que sean los valores resultantes de la aplicación del resto de los

parámetros, sin perjuicio de lo establecido en el apartado 4d) del artículo 0.6 de

las presentes Normas.

4. El número de viviendas que figura en los mencionados Cuadros para cada

manzana tendrá carácter de máximo, sin perjuicio de lo establecido en el

apartado 4d) del artículo 0.6 de las presentes Normas. Dicho número tiene

carácter de determinación pormenorizada. El incremento de dicho número hasta

un máximo del 20% sobre el mismo podrá efectuarse con arreglo al

procedimiento legalmente establecido para la tramitación de modificaciones de la

Ordenación Pormenorizada y requerirá contar con Informe previo favorable por

parte del Canal de Isabel II en lo relativo a la viabilidad del suministro de agua.

5. Salvo expresa indicación en contrario, la superficie edificable correspondiente a

bajos comerciales que con carácter obligatorio se señala en el Cuadro 8.2 para

determinadas manzanas se distribuirá entre las parcelas que en su caso

resulten de la subdivisión de aquellas, en la proporción que establezca el

correspondiente proyecto de parcelación.

Artículo 1.5. Exceso de aprovechamiento y Sistemas Generales adscritos

Tanto a los efectos de compensación de derechos de propietarios de terrenos exteriores

al sector como a los efectos valorativos, habrá de tenerse en cuenta que el sector

presenta un exceso de aprovechamiento con respecto al tipo de 44.677 metros

cuadrados del uso característico del segundo cuatrienio (es decir la vivienda libre)

correspondiéndole la adscripción de 156.274 m2 de suelo de Redes o Sistemas

Generales exteriores al sector.

Artículo 1.6. Servidumbres

El régimen propio de cada una de las diferentes servidumbres establecidas por la

legislación sectorial prevalecerá sobre las determinaciones urbanísticas



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TITULO II. DESARROLLO Y EJECUCION.

Artículo 2.1. Sistema de actuación

La ejecución del Plan de Sectorización se llevará a cabo mediante el sistema de

expropiación.

Artículo 2.2. Promotor y Administración Actuante

El Ayuntamiento de Fuenlabrada ostentará la doble condición de Promotor y de

Administración Actuante.

Artículo 2.3. Competencias

Corresponde a la Administración Municipal la tramitación y aprobación de las figuras de

planeamiento que puedan o deban redactarse en desarrollo del Plan

Artículo 2.4. Estudios de Detalle

1. Los estudios de Detalle se sujetarán tanto en su función como en su contenido y

límites a lo dispuesto en el artículo 53 de la Ley 9/2001.

2. Podrán fijarse mediante Estudio de Detalle, la posición de los usos y de la

edificación dentro de su ámbito, así como la ocupación de las parcelas y la

disposición de las áreas libres privadas, debiéndose respetar en todo caso las

siguientes condiciones:

a) Mantener el viario público, con las características de trazado definidas en

el Plan

b) Mantener el carácter, superficie y posición -si fuese vinculante-, tanto de



85

los espacios libres públicos como de las reservas para dotaciones públicas, sin perjuicio de los reajustes que justificadamente pudieran introducirse como consecuencia de la mayor precisión en el establecimiento de los correspondientes límites.

Artículo 2.5. Unidad de Ejecución Conjuntamente y simultáneamente con la tramitación del Plan, se delimita una sola Unidad de Ejecución con límites coincidentes con los de aquél. Artículo 2.6. Proyectos de Urbanización 1. Las obras de urbanización relativas a los elementos de las redes locales

(urbanización interior) así como las de las redes generales viarias se efectuarán mediante Proyecto de Urbanización, que podrá abarcar al conjunto formado por el sector y por el contiguo PP II-1.

2. En todo caso, el Proyecto de Urbanización se sujetará a lo dispuesto en el Reglamento de Planeamiento y en las NN.UU del PG.

3. El Proyecto de Urbanización desarrollará constructivamente todas la medidas exigidas por los distintos Informes Sectoriales recibidos para obtener la aprobación definitiva del Plan de Sectorización, tanto en lo que respecta al cumplimiento de las consideraciones generales de protección de la naturaleza, como al Decreto 170/1998, sobre Gestión de Infraestructuras de Saneamiento de Aguas Residuales, Decreto 78/1999, sobre Régimen de Protección contra la Contaminación Acústica, Condicionado de la Confederación Hidrográfica del Tajo al desarrollo posterior al planeamiento, contenido en su Informe de 7 de febrero de 2009, sobre todo en lo relativo a la afección sobre el Barranco de la Raya, así como el cumplimiento de la especificación contenida en el Informe de MINTRA, que a continuación se reproduce.

El proyecto de urbanización deberá establecer un mínimo de 2 metros y un máximo de 8 metros como cobertura de tierras y paquetes de firme sobre la clave del túnel de METROSUR y un mínimo de 2 metros y un máximo de 4 metros como cobertura de de tierras y paquetes de firme sobe la clave de la cubierta de la estación

4. Las demás obras correspondientes a los elementos de los sistemas o redes generales no viarias se efectuarán mediante el correspondiente Proyecto de Obras, sin perjuicio de la previa aprobación del oportuno Plan Especial cuando el Ayuntamiento así lo determine.



86

Artículo 2.7. Proyecto de Expropiación La expropiación de los bienes comprendidos dentro del sector en aplicación del sistema de actuación adoptado se llevará a cabo por el procedimiento de tasación conjunta y preferentemente mediante convenios expropiatorios, adjudicando terrenos urbanizados o sin urbanizar para satisfacer las correspondientes indemnizaciones. Artículo 2.8. Proyectos de Parcelación La subdivisión de las manzanas en parcelas independientes con arreglo a las condiciones que al respecto se señalan en el Título III de las presentes Normas se efectuará mediante uno o varios Proyectos de Parcelación que contendrán como ámbito mínimo el de una manzana completa y que podrán referirse al ámbito conjunto formado por el presente Plan y por el Plan Parcial del sector colindante PP II-1. Artículo 2.9. Proyectos Unitarios El Proyecto Unitario a que ha de sujetarse la edificación en los supuestos expresamente señalados en el titulo III de las presentes Normas, definirá de modo preciso la posición, volumetría y características de los edificios comprendidos en el ámbito de que se trate, así como las de sus elementos comunes, con sujeción a los criterios e indicaciones que al respecto se señalan en el Título III de las presentes Normas. Artículo 2.10 Plazos de urbanización Los plazos para la realización de las diferentes obras de urbanización serán los señalados en el Programa de Actuación. Artículo 2.11 Plazos de edificación El plazo máximo para solicitar licencias de obras de nueva edificación será de tres años a partir de la recepción de las obras de urbanización.



87

TÍTULO III: PRESCRIPCIONES MEDIOAMBIENTALES Y PROTECCIONES Artículo 3.1. Protección Arqueológica 1 Será de aplicación en el Sector lo dispuesto en la Ley 10/1998 de 9 de julio de

Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid.

2 El sector PAU 2 está comprendido dentro del área arqueológica B definida en los

planos de la Serie 10 del PG. En consecuencia en esta zona será de aplicación lo

dispuesto en el artículo 11.4 de las N.N.U.U del PG “Normas para Áreas B”.

3 En todo caso se estará a lo dispuesto por la Dirección General del Patrimonio

Histórico de la Consejería de Cultura de la Comunidad de Madrid en el Informe

favorable emitido sobre el presente Plan de Sectorización, (Expte

151/06;12/006522.9/06) y a las directrices y medidas para la protección del

patrimonio Arqueológico contenidas en el mismo así como en la resolución de 17

de diciembre de 2007 autorizando las actuaciones arqueológicas previas.

Artículo 3.2. Protección del Medio Ambiente

Serán de aplicación las Medidas Protectoras y Correctoras y el Programa de Vigilancia

Ambiental contenidos en el Estudio de Incidencia Ambiental (apartados 7 y 8

respectivamente), cuyo contenido, en su integridad, se da aquí por reproducido.

El Ayuntamiento, a través del departamento correspondiente efectuará una labor de

seguimiento para:

comprobar el cumplimiento de las medidas correctoras y protectoras

propuestas en dicho Estudio, proporcionando al respecto información

sobre la calidad y oportunidad de tales medidas y condiciones y

advertencias acerca de los valores alcanzados por los indicadores

ambientales seleccionados, respecto de los niveles críticos establecidos.

detectar alteraciones no previstas en el mencionado Estudio con la

consiguiente modificación de las medidas correctoras establecidas o la

definición de nuevas medidas.



88

cuantificar efectivamente los impactos previstos.

aplicar nuevas medidas correctoras en el caso de que las definidas en el

Estudio de Incidencia Ambiental fueran insuficientes.

Los resultados de los controles de supervisión y vigilancia a recoger en el Programa

de Vigilancia Ambiental se incluirán en los informes correspondientes. Tanto la

realización de los controles como la remisión de los informes de los resultados

obtenidos a la Consejería de Medio Ambiente se realizarán con la periodicidad

adecuada, que deberá justificarse.

Cualquier modificación de lo contemplado en el Estudio de Incidencia Ambiental o de

las prescripciones contenidas en el Informe Definitivo de Análisis Ambiental (IDAA),

deberá someterse a previa aprobación de la Consejería de Medio Ambiente.

Sin perjuicio de lo anterior, dicha Consejería, como órgano administrativo de medio

ambiente de la Comunidad de Madrid, podrá efectuar las comprobaciones necesarias

para verificar el cumplimiento de las medidas establecidas en el Estudio de Incidencia

Ambiental, o en su caso, variar la periodicidad o el contenido de los informes.

En lo relativo a licencias, se asegurará el cumplimiento de la legislación ambiental, en

especial, la Ley 2/2002, de 19 de julio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de

Madrid, en cuanto al procedimiento de aplicación en cada caso atendiendo a los

Anexos y la Ley 16/2002, de 1 de julio, de Prevención y Control Integrados de la

Contaminación.

Artículo 3.3. Protección de la vegetación

1 En la ejecución del Plan de Sectorización se asegurará el cumplimiento de lo

dispuesto en:

• Ley 2/1999, de 14 de febrero, para la Protección de la Fauna y Flora

Silvestres de la Comunidad de Madrid.

• Decreto 18/1992, de 26 de marzo, por el que se aprueba el Catálogo

Regional de Especies Amenazadas de Fauna y Flora Silvestres y se

crea la categoría de árboles singulares.



89

• Orden de 10 de diciembre de 1993, por la que se actualiza el

catálogo de ejemplares de flora incluidos en la categoría de árboles

singulares.

• Decreto 22/1985, de 1 de Marzo, por el que se establece la

protección de determinadas especies arbóreas.

• Norma Granada (aprobada para su aplicación en el ámbito de la

comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7 de

noviembre de 1991).

2 Además de la observancia de las antedichas disposiciones se prestará especial

atención a la preservación de pies arbóreos existentes procurando su

conservación en la medida de lo posible, debiéndose realizar los oportunos

trasplantes si en algún caso resultasen ser incompatibles con la ordenación.

3 En caso de ineludible apeado de árboles existentes, el Proyecto de Urbanización procederá a su valoración partiendo de los criterios adoptados en la Norma Granada (aprobada para su aplicación en el ámbito de la comunidad de Madrid por Acuerdo del Consejo de Gobierno de 7 de noviembre de 1991). Asimismo, si de la nueva ordenación del ámbito se desprendieran el talado de alguno de los árboles existentes quedará garantizada la plantación equivalente en el propio ámbito en las zonas verdes cuya superficie sea suficiente para su ejecución.

4 Se retirará, almacenará y conservará la tierra vegetal retirada durante las obras de ejecución de los nuevos desarrollos, para su utilización en los procesos posteriores de revegetación y acondicionamiento de aquellas superficies no pavimentadas del ámbito de actuación, especialmente las zonas verdes, de acuerdo todo ello con lo propuesto en el Estudio de Incidencia Ambiental Se evitará la compactación y erosión hídrica o eólica, y se limitará el tiempo de apilado de los materiales a un plazo que no superará los 12 meses.

5 El arbolado existente en el espacio viario, aunque no haya sido calificado como zona verde o espacio de recreo o expansión, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa razonable y que fuese admitida por el Ayuntamiento, se procurará que afecte a los ejemplares de menor edad y corte, siendo sustituidos, a cargo del responsable de la pérdida, por especies iguales o similares. Para el arbolado urbano se alternarán diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones de plagas, procurando en todo caso que sean resistentes y de fácil conservación.



90

Artículo 3.4 Plantaciones El Proyecto de urbanización mediante el que se ejecute el presente Plan de Sectorización contendrá las determinaciones necesarias para la plantación de especies autóctonas en las áreas adyacentes a los márgenes de la charca y arroyo del Barranco de la Raya de Leganés, en las franjas de protección viaria y en los caballones de protección acústica con empleo de las especies más apropiadas para ello.

Artículo 3.5 Protección de Incendios

Las edificaciones cumplirán las exigencias contenidas en Decreto 31/2003, de 13 de

marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Prevención de Incendios de la

Comunidad de Madrid, y explícitamente las condiciones de entorno y accesibilidad que

éste establece para toda la obra de edificación, cumpliéndose asimismo las exigencias

contenidas en el Código Técnico de la edificación . En las zonas colindantes con áreas

forestadas se cumplirán las condiciones que establece el art. 12 del citado Decreto.

Deberán reservarse, bien sea en las parcelas privadas, bien sea en las zonas verdes

públicas, espacios para el paso de vehículos de bomberos que permitan el ataque de

edificios y el salvamento de personas en caso de incendio. Dichos pasos deberán

diseñarse de forma que el mobiliario urbano, arbolado, jardines, mojones u otros

obstáculos no dificulten el tránsito de los mencionados vehículos, ni dificulten la

accesibilidad a los edificios.

Artículo 3.6 Infraestructuras

Se cumplirá la normativa municipal relativa al dimensionamiento y diseño de

infraestructuras viarias y básicas, así como la normativa legal vigente y de las

compañías de suministro. En caso de no existir otra reglamentación, el Ayuntamiento

podrá exigir el cumplimiento de la normativa técnica de la Comunidad de Madrid.

En lo referente a la implantación de infraestructuras subterráneas, el Proyecto de

Urbanización deberá contener las determinaciones que garanticen la estabilidad de



91

los terrenos y la no afectación de la correspondiente edificación a los solares

colindantes, guardando si fuese preciso la separación necesaria a sus linderos y, en

su caso, las disposiciones municipales de normalización de elementos constructivos.

Asimismo las excavaciones y vaciados de terrenos en el interior de las parcelas

asegurarán la estabilidad del terreno bajo el suelo público, debiendo los promotores

realizar a tal efecto los estudios geotécnicos pertinentes adoptando en su caso las

medidas precisas con carácter preventivo.

Tendidos eléctricos

Se cumplirán las normas establecidas en los artículos del Decreto 137/1997,de 16 de

octubre, por el que se fijan los requisitos que han de cumplir las actuaciones

urbanísticas en relación con las infraestructuras eléctricas, por el cual se contempla la

realización en subterráneo de las redes de alta y baja tensión proyectadas y el paso a

subterráneo de las redes preexistentes que se encuentren dentro del sector.

Tanto las líneas eléctricas como los transformadores se situarán bajo rasante

debiéndose asegurar en su instalación que, en las zonas accesibles a la población, las

intensidades del campo electromagnético son inferiores al límite aconsejable para

asegurar su inocuidad. El respeto a dicho límite implicará la adopción de medidas de

corrección, tales como la adecuación de la profundidad de conductores, la

interposición de elementos ferromagnéticos o cualesquiera otras encaminadas a tal fin.

No obstante si el proyecto de urbanización definiese alguno de ellos en superficie,

estos contarán con las medidas necesarias para evitar los impactos visuales y las

garantías suplementarias de seguridad y accesibilidad que deberán contar con informe

favorable de los Servicios Técnicos Municipales.

Se cumplirán las normas contenidas en el Real Decreto 1955/2000 de 1 de diciembre,

por el que se regulan las actividades de transporte, distribución, comercialización,

suministro y procedimientos de autorización de instalaciones de energía eléctrica.

Cualquier proyecto de instalación eléctrica en el ámbito ordenado por el presente Plan

de Sectorización cumplirá el decreto 40/1998 de 5 de marzo por el que se establecen

normas técnicas en instalaciones eléctricas para la protección de la avifauna y las

restricciones que pueda implicar el cumplimiento del artículo 20 de la Ley 16/1995



92

Forestal y de Protección de la Naturaleza de la Comunidad de Madrid.

Infraestructuras viarias.

Se realizarán plantaciones de especies autóctonas como medida compensatoria para

filtrar los contaminantes originados por el uso de las vías.

Queda prohibida la colocación de bocas de riego en los viales para baldeo de calles

según informe sobre gestión de infraestructuras de saneamiento de aguas residuales

de la Comunidad de Madrid.

Infraestructuras de Telecomunicaciones.

A fin de asegurar la mejor coordinación entre los teleoperadores, el Proyecto de

Urbanización contemplará la ejecución de una infraestructura común para todos ellos,

evitando la multiplicación de redes por el viario público.

Artículo 3.7 Protección acústica

Será de obligado cumplimiento el Decreto 78/1999, de 27 de mayo, por el que se regula

el régimen de protección contra la contaminación acústica de la Comunidad de Madrid

(BOCM nº 134, de 8.6.99).en aplicación del cual se ha realizado el Estudio Acústico

contenido en el estudio de Incidencia Ambiental, anejo al presente Plan de

Sectorización, dándose aquí por incorporadas las medidas preventivas y correctoras

que, en extenso, se especifican en el mencionado Estudio.

Asimismo será exigible por el Ayuntamiento la acreditación de las medidas de

adoptadas en los edificios que se construyan en las manzanas adyacentes a la traza

soterrada del Metrosur para garantizar su adecuado aislamiento acústico respecto al

ruido y vibraciones procedentes del túnel y del resto de las instalaciones del metro de

Madrid

Artículo 3.8 Evacuación de Humos

Será preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de chimeneas industriales,



93

instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de

colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.

Artículo 3.9. Redes de saneamiento

La red de saneamiento será separativa

Se dispondrán en cada área edificable dos acometidas de saneamiento, una para

aguas residuales y otra para pluviales. En ningún caso las aguas de lluvia procedentes

de cubiertas, patios o cualquier otra instalación interior de las parcelas, deberán

incorporarse a la red de aguas negras del sector.

Los cálculos de caudal de aguas pluviales del Sector deberán ajustarse en el proyecto

de urbanización, de tal forma que se garantice la capacidad de la red interior

proyectada.

Artículo 3.10 Redes de Telefonía

Si se produjera en el interior del ámbito de instalación de redes de telefonía móvil, los

proyectos relacionados con este tipo de instalaciones estudiarán su impacto visual

proponiendo la mejor forma para que los elementos a construir se encuentren

integrados en el entorno. Para ello es conveniente que incluyan estudios de

integración en el paisaje de las instalaciones.

Artículo 3.11. Protección del Medio Nocturno

El Proyecto de Urbanización al definir las obras e instalaciones correspondientes a

alumbrado público deberá tener en cuenta las medidas propuestas en el Estudio de

Incidencia Ambiental, sí como el “Modelo de Ordenanza Municipal de alumbrado exterior

para la protección del Medio Ambiente mediante la mejora de la eficacia energética”

elaborado por el Comité Español de iluminación y el IDEA. En todo caso, se

incorporarán luminarias que supongan una reducción en la contaminación lumínica,

ajustándose al máximo el cálculo a las estrictas necesidades de uso



94

Artículo 3.12. Protección de cauces, vertidos de aguas residuales y captación de aguas públicas

Conforme a los condicionantes establecidos por la Confederación Hidrográfica en su

Informe favorable al Plan de Sectorización, el desarrollo y ejecución del mismo deberá

sujetarse a las siguientes condiciones:

1. El cauce público interior al sector del Barranco de Leganés se mantendrá a

cielo abierto, evitando cualquier tipo de canalización o regularización del

trazado que intente convertir el río en un canal, y contemplándose la

evacuación de avenidas extraordinarias.

2. En ningún caso se autorizarán dentro del dominio público hidráulico de dicho

cauce, la construcción, montaje o ubicación de instalaciones destinadas a

albergar personas, aunque sea con carácter provisional o temporal, de acuerdo

con lo contemplado en el artículo 77 del Reglamento del Dominio Público

Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1.986, de 11 de Abril, modificado

por Real Decreto 606/2003, de 23 de mayo.

3. Toda actuación que se realice en zona de dominio público hidráulico del

referido cauce, y en particular las obras de paso sobre el mismo así como las

relativas a su acondicionamiento/encauzamiento, deberán contar con la

preceptiva autorización de la Confederación Hidrográfico del Tajo. Para poder

otorgar la autorización de las correspondientes obras se deberá aportar

Proyecto suscrito por técnico competente de las actuaciones a realizar. El

proyecto citado deberá incluir una delimitación del dominio público hidráulico,

de acuerdo con lo establecido en el artículo 4° del Reglamento antes citado,

referenciando tanto el estado actual como el proyectado.

4. Toda actuación que se realice en la zona de policía del cauce público antes

señalado, definida por 100 m de anchura medidos horizontalmente a partir del

cauce, deberá contar con la preceptiva autorización de la Confederación

Hidrográfico del Tajo según establece la vigente legislación de aguas, y en

particular las actividades mencionadas en el Art- 9 del Reglamento del Dominio

Público Hidráulico aprobado por Real Decreto 849/1.986, de 11 de Abrí! y

modificado por Real Decreto 606/2003 de 23 de mayo. Previamente a la

autorización de dichas actuaciones será necesario delimitar la zona de dominio



95

público hidráulico, zona de servidumbre y policía del cauce del barranco de la

Raya, así como analizar la incidencia de las avenidas extraordinarias

previsibles para período de retomo de hasta 500 años que se puedan producir

en dicho cauce, al objeto de determinar si la zona donde va a ubicarse la

referida actuación es o no inundable por aquellas, debiéndose aportar a la

Confederación Hidrográfico del Tajo a tal efecto el estudio hidrológico y los

cálculos hidráulicos correspondientes para analizar los aspectos mencionados,

junto con los planos a escala adecuada donde se delimiten las citadas zonas.

5. Los colectores que se prevean en el área de influencia del mencionado cauce,

deberán situarse fuera del dominio público hidráulico del mismo y solamente

podrán cruzarlo en puntos concretos y precisos. La conducción y sus

elementos de protección y lastrado en los cruces subterráneos y paralelismos

no disminuirán la capacidad de evacuación del cauce correspondiente. Las

redes de colectores que se proyecten en el sector y los aliviaderos que sean

previsibles en el mismo deberán comprobar que los cauces receptores tienen

capacidad de evacuación suficiente, adoptándose las medidas oportunas para

no afectar negativamente el dominio público hidráulico y la evacuación de

avenidas en todo el tramo afectado. En este sentido se deberá aportar a la

Confederación Hidrográfico del Tajo, previamente a su autorización documento

suscrito por técnico competente en e! que se analice la afección que sobre el

dominio público hidráulico del Barranco de la Raya y sobre sus zonas

inundables, puede provocar e! incremento de caudales por la nueva zona a

urbanizar y se estudien las incidencias producidas en el cauce aguas abajo de

la incorporación del colector de aguas pluviales del Sector-2. Todos los

aliviaderos de crecida de la red de saneamiento o previos a las depuradoras

deberán disponer de las instalaciones necesarias para limitar la salida de

sólidos al cauce receptor. En relación a las aguas residuales generadas en el

ámbito se el Proyecto de Urbanización deberá dimensionar la red de

saneamiento de manera que los cauces no se vean afectados por la

incorporación de aguas residuales sin depurar. Al objeto de reducir el máximo

posible la carga contaminante del vertido al medio receptor, e! factor de dilución

será al menos de 1:10.

6. Los vertidos de aguas residuales deberán contar con la autorización de la

Confederación Hidrográfico del Tajo regulada en el articulo 100 del Texto



96

Refundido de la Ley de Aguas y el artículo 245 y siguientes del Reglamento del

Dominio Público Hidráulico y para el caso concreto de industrias que originen o

puedan originar vertidos, las autorizaciones de los mismos tendrán el carácter

de previas para la implantación y entrada en funcionamiento de las misma,

según establece e! Art 260.2 de dicho Reglamento. El solicitante de la

autorización de vertido deberá ser preferentemente el Ayuntamiento o, en su

caso, una Comunidad de Vertidos constituida a tal efecto, de acuerdo con el

artículo 253.3 del Reglamento del Dominio Público Hidráulico.

7. Las captaciones de aguas públicas deberán disponer de las correspondientes

concesiones administrativas cuyo otorgamiento corresponde a la

Confederación Hidrográfica del Tajo. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo

109 del texto refundido de la Ley de Aguas aprobado por Real Decreto

Legislativo 1/2001, de 20 de Julio (B.O.E. de 24 de Julio de 2001) la

reutilización de aguas depuradas requerirán concesión administrativa como

norma general. Sin embargo, en el caso de que la reutilización fuese solicitada

por el titular de una autorización de vertidos de aguas ya depuradas, se

requerirá solamente una autorización administrativa, en la cual se establecerán

las condiciones necesarias complementarias de las recogidas en la previa

autorización de vertido.

Artículo 3.13. Otras Medidas de Protección Las normas de protección enunciadas en este título vendrán complementadas por la

legislación específica de alcance Estatal y Autonómico que se relacionan a continuación

o la que se dicten en sustitución o complemento de las mismas:

Residuos Sólidos

Con el fin de garantizar la protección del medio ambiente, los residuos generados en el

sector deberán gestionarse correctamente según la legislación aplicable para cada

grupo establecido en la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad

de Madrid, respetándose además las medidas correctoras propuestas al respecto en

el Estudio de Análisis Ambiental, las cuales se dan por íntegramente reproducidas en

las presentes Normas.



97

Residuos inertes no Peligrosos

La gestión de estos residuos se realizará dando cumplimiento a lo establecido en:

Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid

Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos

Real Decreto 1481/2001, de 27 de abril, que incorpora la Directiva 1999/31 del

Consejo, de 26 de abril, y por el que se regula la eliminación de residuos mediante

depósito en vertedero.

Ley de la Comunidad Autónoma de Madrid 6/2003, de 20 de marzo, del Impuesto

sobre Depósito de Residuos.

Residuos Peligrosos

La gestión de estos residuos, además de cumplir las antedichas disposiciones, se

realizará con sujeción a las siguientes:

Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid

Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos

Real Decreto 833/1988, por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la

Ley 20/1986, Básica de Residuos Tóxicos y Peligrosos y Real Decreto 952/1997, de

20 de julio, por el que se modifica dicho Reglamento.

Residuos de Construcción y Demolición

La gestión de estos residuos además de cumplir con las disposiciones anteriormente

señaladas, se realizará con arreglo a lo establecido en:

Plan de Gestión integrada de los Residuos de Construcción y Demolición de la

Comunidad de Madrid 2002-2011, aprobado por el Consejo de Gobierno de la

Comunidad de Madrid el 21 de febrero de 2002 y publicado en el BOCM con fecha 8

de abril .

Plan Nacional de Residuos de Construcción y Demolición 2001-2006, aprobado por

Acuerdo del Consejo de Ministros de 1 de junio de 2001.



98

Por lo demás, en lo relativo a los residuos generados por las obras de urbanización: se

estará a lo dispuesto en el artículo 52 punto 2 de la Ordenanza Municipal para la

protección de los espacios Públicos: Limpieza y retirada de residuos.

Suelos Contaminados

La gestión y actuaciones en materia de suelos contaminados en la Comunidad de

Madrid, será llevada de acuerdo a las siguientes disposiciones:

Legislación estatal

Ley 10/98, de 21 de abril, de Residuos, en particular su título V.

Legislación de la Comunidad de Madrid

Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid., en particular

su título VII

Decreto 326/1999 de 18 de noviembre, que regula el régimen jurídico de los suelos

contaminados de la Comunidad de Madrid y del Plan Regional de actuaciones en

materia de suelos contaminados.

Contaminación Atmosférica

Se estará a lo establecido por la Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental

de la Comunidad de Madrid.

Para las actividades generadoras de humos o vertidos gaseosos en general, será

preceptivo el empleo de purificadores en las salidas de chimeneas industriales,

instalaciones colectivas de calefacción y salidas de humos y vahos de cocinas de

colectividades, hoteles, restaurantes y cafeterías.

Se promoverá la instalación de industrias limpias en los nuevos desarrollos industriales

propuestos, no quedando permitida la instalación de aquellas actividades que por su

naturaleza o por los procesos tecnológicos convencionales utilizados, constituyan o

puedan constituir un foco de contaminación atmosférica, conforme a lo que respecto a

las actividades permitidas se determina en el vigente Plan General



99

Se facilitará la instalación y consumo de combustibles o formas de energía, que

produzcan menos emisiones contaminantes locales, como la electricidad o el Gas

Natural.

Vertidos Líquidos (aguas residuales) Los vertidos líquidos deberán cumplir lo dispuesto en el Texto refundido de la Ley de

aguas aprobado por RD 1/2001 de 20 de julio y sus Reglamentos de desarrollo.

De acuerdo con el texto citado será preceptiva la autorización de vertido a terreno o

cauces públicos por la confederación Hidrográfica del Tajo y el abono del canon

correspondiente.

En todo caso, los vertidos de áreas industriales deberán ajustarse a lo dispuesto en la

Sección 3 del Capítulo II del Reglamento de Dominio Público Hidráulico

Todos los vertidos líquidos procedentes de actividades industriales y comerciales

deberán cumplir la Ley 10/1993, de 26 de octubre, de la Comunidad de Madrid sobre

Vertidos líquidos al Sistema Integral de Saneamiento y su normativa de desarrollo:

- Decreto 40/1994, de 21 de abril, por la que se aprueban los modelos de

documentos a los que hace referencia la Ley 10/93, de 26 de octubre (BOCM nº

114, de 16.05.94).

- Decreto 62/1994, de 16 de junio, por el que se establecen normas

complementarias para la caracterización de los vertidos líquidos industriales al

sistema integral de saneamiento (BOCM nº 157, de 05.07.94).

- Decreto 154/1997, de 13 de noviembre, sobre normas complementarias para

valoración de la contaminación y aplicación de tarifas de depuración de aguas

residuales (BOCM n1 282, de 27.11.97).

No deberá incorporarse a colectores, emisarios y demás instalaciones de titularidad de

la Comunidad de Madrid o del Canal de Isabel II un caudal de aguas residuales diluido

superior a 6.825 m3 /día equivalente a cinco veces el caudal punta de aguas residuales

domesticas aportadas por la actuación (1.365 m3/día)



100

Con el fin de garantizar el saneamiento del Sector, las autorizaciones de conexión a la

red de alcantarillado y las licencias de primera ocupación y actividad que se tramiten se

condicionarán a la puesta en servicio de todas las siguientes infraestructuras generales

de saneamiento: EDAR de la Cuenca Baja del Arroyo Culebro, Emisario EDAR Cuenca

Media a Arqueta de Reunión y Emisario de Arqueta de Reunión a EDAR Cuenca Baja.

Vertidos Gaseosos Se estará a lo dispuesto en la Ley 2/2002 de Evaluación Ambiental de la Comunidad de

Madrid y sus anexos.

Ahorro de agua potable

El Proyecto de Urbanización prescribirá el uso de materiales que permitan el drenaje

del agua con el objeto de restringir al mínimo las superficies impermeables en la

urbanización.

Los grifos de los aparatos sanitarios de uso público dispondrán de temporizadores o

mecanismos similares de cierre automático, limitando las descargas.

El riego de las zonas verdes y el baldeo de calles se realizará con aguas depuradas

procedentes de la EDAR Cuenca Media del Arroyo Culebro.

Los edificios destinados a viviendas individuales o colectivas deberán contar con

contadores individuales de agua para viviendas y locales, así como con mecanismos

adecuados para el máximo ahorro de agua, tales como economizadores de chorro y

mecanismos reductores de caudal en los grifos de aparatos sanitarios y duchas de

consumo individual y mecanismos limitadores de la descarga de las cisternas de los

inodoros.



101

TITULO IV. REGULACIÓN ZONAL DE LA EDIFICACION Y LOS USOS CAPITULO 1. DEFINICIONES Y CONDICIONES DE CARACTER GENERAL Artículo 4.1. Usos: niveles de desagregación

1. El uso característico-residencial- que el Plan de Sectorización asigna al sector se

desagrega espacialmente mediante la delimitación de zonas de diferente uso global que constituyen la ordenación estructurante y que se refleja como tal en

el Plano de División Básica (OE-2)

2. A su vez, la desagregación de los antedichos usos cualificados- en cada una de

las mencionadas zonas- en uso pormenorizados, y la correlativa distinción de

tipos edificatorios, determinan la ulterior subdivisión en Claves o ámbitos de

aplicación diferenciada de las condiciones particulares de regulación

(Ordenanzas), tanto de la edificación como de la composición, proporción y

compatibilidad de las actividades o categorías que integran los usos

pormenorizados.

3. A efectos de la definición y distinción de los usos así como en lo referente a las

categorías o actividades que comprenden se estará a lo establecido al respecto

en el Título 9 de las NN.UU del PG.

4. En cada una de las Claves se establece para cada uso pormenorizado el

conjunto de categorías o actividades que podrán conceptuarse como usos

compatibles-complementarios y autorizables-, o prohibidos, así como los

supuestos para su respectiva regulación.



102

Artículo 4.2. Condiciones de aplicación directa o instrucciones para las situaciones sujetas a ulterior desarrollo

En concordancia con el Plano de Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-1.1), en

el capítulo 2 del presente Título se establecen las condiciones particulares de

aplicación directa mediante las correspondientes Claves.

Artículo 4.3. Complementariedad con las Normas Urbanísticas del Plan General Las presentes Normas en lo que se refiere a los usos lucrativos –residencial y terciario-

se han elaborado sobre la base de la regulación contenida en los capítulos 10.1 y 10.5

de las NN.UU del PG y regirán en lugar de aquella en el ámbito del presente Plan de

Sectorización. Todas las demás determinaciones y definiciones de las NN.UU del PG,

que resulten aplicables al ámbito mantienen su plena vigencia, particularmente las

contenidas en los Títulos número 8: Condiciones Generales de la Edificación y número

9: Régimen de los Usos. En caso de no coincidencia entre las determinaciones de las

NN.UU. del PG y las especificaciones de la presentes Normas, prevalecerán estas

últimas sobre las primeras.

CAPÍTULO 2. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN DIRECTA SECCIÓN PRIMERA. ZONA RESIDENCIAL Artículo 4.4. Ámbito y Claves de aplicación

1. Corresponde a la zona que por referencia a las determinaciones del PG sobre el

uso global residencial, el presente Plan concreta e identifica en el Plano de

División Básica (OE-2) mediante la trama correspondiente a dicho uso global.

2. Como pormenorización del uso residencial se distinguen las siguientes Claves

diferenciadas:

- Residencial Plurifamiliar en Eje (PE)

- Residencial Plurifamiliar en Condominio (PC)

- Residencial Unifamiliar Agrupada (UG)



103

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PE

(RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN EJE) Artículo 4.5. Ámbito, características y grados 1. Esta Clave es de aplicación a las manzanas grafiadas en el Plano de Calificación y

Ordenación pormenorizada (OP-1.1) con el código o clave PE.

2. La tipología edificatoria es de edificación en bloque lineal, con cuerpos de edificación

dispuestos con referencia a la alineación exterior, con fachadas coincidentes o no

con ella y con espacios libres privados de manzana.

3. Su uso cualificado es el residencial, en la categoría de vivienda colectiva en régimen

de protección pública en la modalidad de VPPB y Viviendas Públicas o de

Integración Social en la manzana 5 (dotación de la Red Supramunicipal) con las

.condiciones que se señalan en el artículo 4.82 de las presentes Normas

4. En el ámbito del presente Plan se distingue un solo grado (PE1 )

Artículo 4.6 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9 a 2.4.11 de las

Normas Urbanísticas del Plan General.

Artículo 4.7 Condiciones de la parcela 1. Tanto a efectos de subdivisión de las manzanas en parcelas como a efectos de

edificación se establecen las siguientes condiciones:

a) Superficie mínima: tres mil metros cuadrados (3.000 m2)

No obstante, las parcelas que pudieran destinarse a edificios de una ó dos alturas

con uso exclusivo no residencial, tendrán una superficie mínima de 300 m2. y un

frente mínimo de 10 m.

b) Contar con acceso rodado directo desde el viario público.

2. En caso de subdivisión de manzana, se exigirá como condición para la (s) licencia (s) de edificación la previa tramitación de un Estudio de Detalle, cuyo ámbito mínimo será el conjunto de la misma.



104

3. El Estudio de Detalle , deberá regular las condiciones de ordenación del conjunto de la manzana y en particular los siguientes:

Posición, longitud y anchura máxima de la edificación dentro de las Áreas de Movimiento señaladas en el plano OP-1.2

Altura de coronación Altura, fondo, uniformidad y continuidad o no de planta baja en la definición

del uso comercial, con sujeción en todo caso a lo dispuesto en el artículo 4.16.

Tratamiento y ordenación de la cota “o” (espacios libres de manzana) Accesos a garajes-aparcamientos

4. En caso de constitución de espacio mancomunado, con la primera solicitud de licencia de edificación se exigirá la previa o simultánea tramitación del proyecto de obras de urbanización interior de la manzana y la solicitud de licencia de urbanización de aquellas o, en su caso, de la fase correspondiente a tal iniciativa edificatoria según el desarrollo por fases que haya establecido el Proyecto de Urbanización, aportándose al efecto las garantías que el Ayuntamiento haya establecido, en su caso, en la adjudicación de las parcelas; en los demás casos los proyectos de edificación deberán contemplar las obras de acondicionamiento y urbanización interior de la parcela..Se realizará asimismo la explanación y limpieza, a cotas definitivas, del conjunto del suelo libre interior. Igualmente se procederá al cercado provisional de altura 2,20 metros del perímetro de la manzana no construida.

Artículo 4.8 Posición de la edificación La posición de cualquiera de las edificaciones y sus elementos dentro de una parcela y

en relación con el espacio circundante, se sujetará a las siguientes condiciones:

a) Las edificaciones se dispondrán dentro de las áreas de movimiento señaladas en el

Plano OP-1.2, respetando las alineaciones y el frente obligado de la edificación

indicados en el mismo, o en otro caso, dentro de las áreas de movimiento que se

establezcan mediante Estudio de Detalle y con el resto de condiciones que en el

mismo se fijen respetando en todo caso las separaciones a linderos y a

alineaciones exteriores que se reflejan en dicho Plano.

b) Los espacios libres no ajardinados podrán ocuparse por piscinas o instalaciones



105

deportivas descubiertas. Asimismo podrán realizarse en dichos espacios

construcciones “pergoladas” no cerradas, destinadas a paseos ó dotaciones propias

de los usos deportivos y de recreo y a conserjería, en este último caso con

dimensiones máximas en planta de trescientos (300) centímetros por trescientos

(300) centímetros y altura de coronación inferior a trescientos cincuenta (350)

centímetros, no computando ninguno de ellos a efectos de edificabilidad ni de

ocupación.

c) Podrán disponerse en los edificios locales destinados a usos comunitarios para los

residentes, tales como salas de reunión o espacios deportivos de la comunidad, no

computando su edificabilidad en la superficie edificable. Su superficie será inferior o

equivalente al dos por ciento (2%) de la superficie edificada destinada al uso

residencial, con un máximo de ciento cincuenta (150) metros cuadrados

construidos.

d) Se autoriza el paso de vehículos hacia el interior de la manzana ,incluso por debajo

de la edificación, permitiéndose además el aparcamiento en superficie en aquellas

zonas de la parcela no ocupadas por la edificación ni por espacios libres

ajardinados, debiendo cumplir las condiciones generales de los aparcamientos.

Artículo 4.9 Ocupación

En el conjunto de cada manzana la superficie de ocupación no podrá rebasar:

a) En planta sobre rasante la que refleja el plano OP-1.2 como área de movimiento y

en ningún caso más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie de la parcela; la

rampa de acceso a la(s) planta(s) bajo rasante deberá situarse dentro del área de

movimiento.

b) En plantas bajo rasante el ochenta por ciento (80%) de la superficie de la manzana Artículo 4.10 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el Cuadro

8.1.1 de Características recogido en la Memoria y en las presentes Normas. El índice ó



106

coeficiente de edificabilidad que figura en ese mismo cuadro tiene carácter aproximado,

prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha superficie edificable

entre la superficie real de la manzana o parcela correspondiente. Artículo 4.11 Altura de la edificación

1. La edificación no rebasará en número de plantas y altura de coronación medida

desde la cota de nivelación de planta baja, las tres (3) plantas y once (11)

metros.

2. Por encima de las referidas alturas solo se permite la construcción de planta

ático, retranqueada un mínimo de tres metros (3 m.) respecto a las fachadas

con frente a calle y con altura máxima de tres metros,

3. Podrán admitirse otras construcciones por encima de la altura máxima en los

supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las Normas

Urbanísticas del Plan General.

Artículo 4.12 Cota de origen y referencia

La cota de origen y referencia coincidirá con la de nivelación de la planta baja y se

situará de acuerdo con las determinaciones de los artículos 8.3.5.; 8.6.5; 8.6.8; y 8.6.14

de las Normas Urbanísticas del PG.

Artículo 4.13. Altura libre de piso La altura libre de piso será como mínimo:

Trescientos diez (310) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública (portales,

porches, etc.), excepto si tal planta se destina a vivienda.

Doscientos cincuenta (250) centímetros para las plantas de piso y áticos, y para la

planta baja si ésta se destina exclusivamente a vivienda. No obstante podrá reducirse a

doscientos veinte (220) centímetros en un diez por ciento de la superficie útil y en

pasillos, cocina y baños



107

Artículo 4.14. Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres. 1. En caso de existencia de bajos comerciales, deberán constituirse servidumbres

de paso en las áreas estanciales públicas o en los espacios libres privados de retranqueo a la alineación exterior, para dar acceso a aquellos.

2. Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante, deberán ajardinarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

3. La construcción de éstos garantizará la plantación y mantenimiento de espacios vegetales, a cuyos efectos, en caso de existir edificación subterránea bajo los mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta (80) centímetros. Los proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable para los espacios ajardinados comunes de planta baja

Artículo 4.15. Salientes y vuelos 1. Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo

establecido en los art. 8.6.16 y 8.6.17. de las Normas Urbanísticas del Plan General.

Artículo 4.16. Condiciones de estética Se redacte o no Estudio de Detalle, deberán respetarse las siguientes condiciones: a) Mantener en todo caso los cortes en los edificios reflejados y acotados en el plano

OP-1.2 de Áreas de Movimiento de la Edificación, b) Cuando la edificación se destine en planta baja a usos distintos al residencial, la

rasante de la acera no tendrá solución de continuidad con dicha planta baja.

c) La composición de las fachadas así como sus materiales, color, tratamiento y diseño son libres.

d) Las cubiertas de los edificios serán planas. e) Las parcelas podrán vallarse por medio de muretes o elementos ciegos hasta una

altura que no podrá sobrepasar los ciento veinte centímetros, y el resto hasta una

altura máxima de dos metros con elementos diáfanos o vegetales.

f) En las viviendas no sujetas a protección el proyecto de edificación deberá incluir la

preinstalación de aire acondicionado y situará las unidades exteriores sobre la

cubierta del edificio. Para las viviendas protegidas cuando el proyecto de edificación

no incluya la preinstalación con unidades exteriores en cubierta, deberá establecer



108

en el diseño de las fachadas los espacios necesarios para la instalación de las

unidades exteriores de aparatos de aire acondicionado de tal manera que éstos

queden integrados en las mismas, a cuyo fin en caso de instalación los aparatos

deberán colocarse obligatoriamente en dichos espacios.

Artículo 4.17. Dotación de aparcamiento

Será obligatoria la reserva y ejecución de aparcamiento dentro de la parcela en

situación bajo rasante a razón de 1,5 plazas por cada vivienda como mínimo.

Artículo 4.18. Usos compatibles

La edificabilidad total de los usos compatibles no podrá superar el veinte (20)

por ciento de la superficie edificable total, ni ser inferior a la que figura al efecto

para la manzana en la columna de Bajos comerciales (mínimo obligatorio) del

Cuadro 8.2 recogido en la Memoria y que asimismo se reproduce en las

presentes Normas

Uso complementarios (en ambos grados)

i) Servicios Terciarios

. Oficinas, en situación de planta baja y despachos profesionales no domésticos

en planta baja y primera. o en edificio exclusivo

. Comercial, en categoría de pequeño y mediano comercio en situación de planta

baja .o en edificio exclusivo

. Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas

en situación de planta baja o en edificio exclusivo

. Otros servicios terciarios, en situación de planta baja o en edificio exclusivo

ii) Dotacional

En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto de servicios

públicos en su clase de instalaciones de servicio de combustible.

Artículo 4.19 Usos prohibidos

. Industrial

. Terciario Comercial en categoría de comercio grande (artículo 9.4.1 de las NN.UU de

PG).



109

SUBSECCIÓN SEGUNDA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE PC

(RESIDENCIAL PLURIFAMILIAR EN CONDOMINIO)

Artículo 4.20. Ámbito, características y grados

1. Pertenecen a esta Clave las manzanas identificadas en el Plano de Calificación

y Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) con el código o clave PC. 2. Dentro del ámbito del sector se distinguen dos grados -PC1 y PC3-, en razón

de su tipología y de las posibilidades de agrupación en torno a un espacio libre

equipado (condominio).

3. El grado 1 (PC1) corresponde a edificación abierta en bloques laminares

,dispuestos preferentemente en abanico o en paralelo, buscando las

orientaciones más favorables, que sirven de transición entre áreas de mayor y

menor densidad (PE y UG respectivamente), y permiten organizarlos en torno a

un espacio libre equipado de carácter compartido (condominio); el grado 3

(PC3) corresponde en cambio, a edificios aislados en forma de “cubo”, cada

uno de ellos con espacio libre privativo en su propia parcela, dispuestos en

áreas contiguas a las manzanas de vivienda unifamiliar.

4. Su uso cualificado es el residencial, en la categoría de vivienda colectiva en los

diferentes regímenes de Protección Pública o no, según manzanas:

Manzanas 8.1; Régimen de vivienda libre

Manzana 11 Régimen de vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) y

superficie unitaria igual o inferior a 110 m2 construidos

Manzanas 4.2; 6.1; 9.2 y 10.2 Régimen de vivienda con Protección Pública

de Precio Limitado (VPPL) y superficie unitaria inferior a 150 m2 construidos





110

Artículo 4.22 Condiciones de la parcela 1. Tanto a efectos de subdivisión de las manzanas en parcelas como a efectos de


i. Contar con acceso rodado directo desde el viario público.

ii. En Grado 1, superficie mínima: mil trescientos (1.300) metros

cuadrados; en Grado 3, la que figura en el Plano de Ordenación

(OP-1.1), que será indivisible.

2. En el Grado1,en caso de subdivisión de manzana y constitución de espacio

mancomunado entre las parcelas resultantes, se exigirá como condición para la

(s) licencia (s) de edificación la previa tramitación de un Estudio de Detalle para

el conjunto de la manzana y la previa o simultánea tramitación del proyecto de

obras de urbanización interior de la manzana.

3. En cualquier caso, con la primera solicitud de licencia de edificación se exigirá la

previa o simultánea tramitación del proyecto de obras de urbanización interior de

la manzana y la solicitud de licencia de urbanización de aquellas o , en su caso

,de la fase correspondiente a tal iniciativa edificatoria según el desarrollo por

fases que haya establecido el Proyecto de Urbanización, aportándose al efecto

las garantías que el Ayuntamiento haya establecido en la adjudicación de las

parcelas. .Se realizará asimismo la explanación y limpieza, a cotas definitivas,

del conjunto del suelo libre interior. Igualmente se procederá al cercado

provisional de altura 2,20 metros del perímetro de la manzana no construida.

4. El Estudio de Detalle o en su caso el Proyecto Unitario, deberá regular las

condiciones de ordenación del conjunto de la(s) manzana(s) y en particular los

siguientes:

• Longitud de fachada y, en su caso, fondo edificable

• Altura de coronación

• Altura de planta baja

• Tratamiento y ordenación de la cota “o” (espacios libres de manzana)

• Accesos a garajes-aparcamientos y, en su caso, servidumbres de paso

en tales accesos.



111

Artículo 4.23 Posición de la edificación 1. En ambos grados -1 y 3-, los edificios se dispondrán dentro de las Áreas de

Movimiento señaladas en el Plano OP-1.2, o dentro de las que al respecto se

establezcan mediante Estudio de Detalle, respetando en todo caso, como mínimo,

las distancias señaladas en dicho Plano.

2. Cuando, en el grado 1, se proyecten en una misma parcela varios edificios que no

guarden continuidad física, respetarán una separación entre sus fachadas, medida

en proyección horizontal, igual o superior a la mayor de sus alturas de coronación,

con un mínimo de seis (6) metros, En el supuesto de subdivisión de la manzana en

parcelas independientes las antedichas distancias, con referencia a los linderos

resultantes de aquélla , serán de la mitad de la altura del edificio con un mínimo de

cinco (5) metros

3. Los espacios libres no ajardinados podrán ocuparse por piscinas o instalaciones

deportivas descubiertas. Asimismo, podrán realizarse construcciones pergoladas no

cerradas, destinadas a paseos ó dotaciones propias de los usos deportivos y de

recreo y a conserjería, en este último caso con dimensiones máximas en planta de

trescientos (300) centímetros por trescientos (300) centímetros y altura de

coronación inferior a trescientos cincuenta (350) centímetros, no computando

ninguno de ellos a efectos de edificabilidad ni de ocupación.

4. Podrán disponerse en los edificios locales destinados a usos comunitarios para los

residentes, tales como salas de reunión o espacios deportivos de la comunidad, no

computando su edificabilidad en la superficie edificable. Su superficie será inferior o

equivalente al dos por ciento (2%) de la superficie edificada destinada al uso

residencial. Con un máximo de ciento cincuenta (150) metros cuadrados

construidos.


En el conjunto de cada manzana o parcela la superficie de ocupación, en ambos grados,

no podrá rebasar:

a) En plantas sobre rasante: el cuarenta (40%) de la superficie de la manzana.

b) En planta bajo rasante: el setenta por ciento (70%) de la superficie de la

manzana.



112

En todo caso se observarán las indicaciones que se recogen en el plano OP-1.2

respecto a la formación de Espacio libre privado de manzana.

Artículo 4.25 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad

La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el Cuadro de

Características 8.1.1 recogido en la Memoria. y en las presentes Normas. El índice o

coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter indicativo,

prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha superficie edificable

entre la superficie real de la manzana o parcela correspondiente.

Artículo 4.26 Altura de la edificación

1. En ambos grados (PC1 y PC3) la edificación tendrá como máximo tres (3) plantas y la altura de coronación, medida desde la cota de nivelación de planta baja, será como máximo de once metros (11m).

2. Por encima de las referidas alturas se permite la construcción de una planta ático, retranqueada un mínimo de tres metros (3m) en una de sus fachadas de mayor longitud y con una altura máxima de tres metros(3m).

3. Podrán admitirse otras construcciones por encima de la altura máxima en los supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las Normas Urbanísticas del Plan General.

Artículo 4.27 Cota de origen y referencia. La cota de origen y referencia coincidirá con la de nivelación de la planta baja y se situará de acuerdo con las determinaciones de los artículos 8.3.5.; 8.6.5; 8.6.8; y 8.6.14 de las Normas Urbanísticas del PG. Artículo 4.28. Altura libre de piso La altura libre de piso será como mínimo: a) Trescientos diez (310) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública

(portales, porches, etc.), excepto si tal planta se destina a vivienda.



113

Doscientos cincuenta (250) centímetros para las plantas de piso y áticos, y para la

planta baja si ésta se destina exclusivamente a vivienda. No obstante podrá reducirse a

doscientos veinte (220) centímetros en un diez por ciento de la superficie útil y en

pasillos, cocina y baños

Artículo 4.29 Constitución de servidumbres y ajardinamiento de espacios libres En caso de existencia de bajos comerciales, deberán constituirse servidumbres de

paso en las áreas estanciales públicas o en los espacios libres privados de retranqueo a la alineación exterior, para dar acceso a aquellos.

Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante, deberán ajardinarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de su superficie.

La construcción de estos garantizará la plantación y mantenimiento de espacios vegetales a cuyos efectos en caso de existir edificación subterránea bajo los mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta (80) centímetros. Los proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable para los espacios ajardinados comunes de planta baja

Artículo 4.30 Salientes y vuelos Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo establecido en los arts. 8.6.16 y 8.6.17 de las NN.UU del PG. Artículo 4.31. Condiciones de estética 1. Cuando la edificación se destine en planta baja a usos distintos al residencial, la

rasante de la acera no tendrá solución de continuidad con dicha planta baja.

2. La composición de las fachadas así como, sus materiales, color tratamiento y diseño son libres.

3. Las cubiertas serán planas. 4. Las parcelas podrán vallarse por medio de muretes o elementos ciegos hasta una

altura que no podrá sobrepasar los ciento veinte centímetros, y el resto hasta una altura máxima de dos metros con elementos diáfanos o vegetales.

5. En las viviendas no sujetas a protección el proyecto de edificación deberá incluir la preinstalación de aire acondicionado y situará las unidades exteriores sobre la cubierta del edificio. Para las viviendas protegidas cuando el proyecto de edificación



114

no incluya la preinstalación con unidades exteriores en cubierta, deberá establecer en el diseño de las fachadas los espacios necesarios para la instalación de las unidades exteriores de aparatos de aire acondicionado de tal manera que éstos queden integrados en las mismas, a cuyo fin en caso de instalación los aparatos deberán colocarse obligatoriamente en dichos espacios.

Artículo 4.32 Dotación de aparcamiento

Será obligatoria la reserva de aparcamiento dentro de la parcela en situación de bajo

rasante en razón de 1,5 plazas por cada vivienda.

Artículo 4.33. Usos compatibles 1. La edificabilidad total de los usos compatibles no podrá superar el diez (10%) por

ciento de la superficie edificable total.

2. Uso complementario:

i) Servicios Terciarios: . Oficinas, en situación de planta baja.

. Comercial, en categoría de pequeño y mediano comercio en situación de planta

baja.

. Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas en

situación de planta baja .

. Otros servicios terciarios, en situación de planta baja.

ii) Dotacional En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto los servicios


Artículo 4.34 Usos prohibidos . Industrial . Terciario Comercial en Categoría de Comercio Grande (artículo 3.4.1 de las NN.UU del

PG).



115

SUBSECCIÓN TERCERA CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE UG (RESIDENCIAL UNIFAMILIAR EN CONDOMINIO)

Artículo 4.35 Ámbito, características y grados 1. Esta Clave será de aplicación a las manzanas grafiadas en el Plano de Calificación

y Ordenación Pormenorizada de (OP-1.1) con el código o Clave UG. Se distinguen dos grados -UG1 y UG2-, el primero de los cuales (UG1)

corresponde a manzanas organizadas en series de ”tiras” en fondos de saco,

perpendiculares al viario público, configuradas por edificación unifamiliar adosada;

y el segundo (UG2) a manzanas (semicerradas) formadas por hileras de

edificaciones adosadas con frente a la calle (pública o privada) y organizadas

alrededor de un gran espacio libre en régimen de condominio en el centro de la

manzana.

2. En ambos grados ,la tipología edificatoria es de edificación agrupada con cuerpos

edificatorios de baja altura (dos plantas) con fachadas retranqueadas respecto al

frente da la parcela a las calles de acceso (ya sean públicas o privadas) y con

espacios libres privados parcela (UG1) o de parcela y manzana (UG2)

3. Su uso cualificado es el residencial, en la categoría de vivienda unifamiliar en

régimen de Vivienda Libre.



Artículo 4.37 Condiciones de la parcela

Tanto a efectos de subdivisión de las manzanas en parcelas como a efectos de


a) Superficie mínima: En el grado 1 ciento cuarenta (140) metros cuadrados; en el

grado 2 ciento setenta y cinco (175) metros cuadrados, incluidos, en su caso, los

espacios libres de manzana en régimen de condominio.

b) Frente mínimo: Cinco (5) metros lineales.



116

c) La forma de la parcela no podrá presentar estrechamientos con dimensiones inferiores al de su frente, a cuyo fin deberá permitir inscribir en su interior círculos con centro y a lo largo de su eje, o de la línea perpendicular al frente por su punto medio, y con diámetro igual o superior a la dimensión de su frente.

d) Contar con acceso rodado directo ó indirecto desde el viario público. e) En cada una de las parcelas unifamiliares podrán considerarse dos superficies: una

donde se situará la vivienda unifamiliar y otra -integrada en una superficie configurada como elemento común de un grupo de parcelas o del conjunto de parcelas de la correspondiente manzana- en proporción igual a la que tenga la superficie edificable de la parcela respecto al grupo o, en su caso, respecto a la total de la manzana. En el supuesto indicado se cumplirán además las siguientes condiciones: Deberá quedar garantizada, mediante la constitución del oportuno régimen

jurídico, la imposibilidad de disposición independiente de la parte de parcela donde se localiza la edificación y la parte correspondiente de la superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares del conjunto de la manzana. El cumplimiento de este régimen se exigirá en el acto de concesión de la licencia de parcelación, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad de conformidad con

lo previsto en el art. 51 de la Ley de Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008 de

20 de junio)

La superficie de la parcela donde se localice cada vivienda unifamiliar, será igual o superior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie de parcela mínima.

La superficie de la parcela de la vivienda unifamiliar resultante de la suma de la parte donde ésta se localiza y la superficie correspondiente a su porcentaje de participación en la parte constituida como elemento común de la parcelación, no será inferior a la superficie de la parcela mínima.

Las áreas de las parcelas unifamiliares diferenciadas en los apartados precedentes, deberán tener una continuidad física y quedarán garantizadas las condiciones de seguridad y accesibilidad de la zona común al área donde se sitúan las viviendas unifamiliares.

Las licencias de edificación estarán sometidas a la condición de previo o simultáneo Proyecto de Urbanización del espacio mancomunado, en idénticos

términos a los establecidos en el apartado 3 del artículo 4.22 de las presentes

Normas.



117

Artículo 4.38 Posición de la edificación 1. En ambos grados -UG 1 y UG2- la edificación será objeto de Proyecto Unitario o ,en

otro caso ,estará sujeta a la previa ordenación de volúmenes mediante Estudio de

Detalle, observando ,en cualquier caso las prescripciones reflejadas y acotadas en el Plano OP-1.2.de Áreas de Movimiento de la Edificación

2. En grado 1 , en las manzanas 3.2; 3.3 y 4.1 el ámbito mínimo del Proyecto Unitario o

del Estudio de Detalle será el comprendido entre dos de las subdivisiones consecutivas que se señalan en el mencionado Plano en cada una de dichas

manzanas

3. En el grado 2 y en las manzanas 6.2 y 8.2 del grado 1 el ámbito mínimo abarcará a un mínimo de siete (7) parcelas

4. En el grado 1 cada conjunto de parcelas, dentro de los ámbitos antes indicados para

el Proyecto Unitario o para el Estudio de Detalle, podrá disponer de viario interior, de carácter privado para acceder a cada parcela desde el viario público.

5. El espacio de retranqueo no edificado deberá destinarse a jardín o aparcamiento en

superficie. No abrirán a él tendederos, salvo que sean cerrados. Podrán instalarse en dichas superficies pérgolas y elementos para sujeción de emparrados y enredaderas.

6. En el grado 2 podrá autorizarse la construcción de un cuerpo de edificación

destinado a usos secundarios, de superficie no superior a seis metros cuadrados (6 m2 ), que deberá situarse adosado a uno de los linderos laterales, pudiendo adosarse,

además, al lindero del fondo. En todo caso se requerirá la conformidad del

propietario(s) colindante(s) en las condiciones señaladas en el epígrafe 3b) del artículo 10.26 de las NN.UU del PG. Dicha construcción estará sujeta además a las

siguientes condiciones:

a) No estar destinada a estancia, dormitorio o cocina. b) La altura de la edificación no excederá de una (1) planta, ni su altura de

coronación será superior a trescientos (300) centímetros.

c) El cuerpo de edificación no podrá tener una longitud superior a tres (3) metros y un fondo edificable de tres (3) metros.



118


En todas las parcelas la superficie de ocupación no podrá rebasar:

a) En plantas sobre rasante y bajo rasante en la parte privativa de la parcela: el cincuenta por ciento (50%) de la superficie total de dicha parte privativa.

b) Los espacios mancomunados podrán ocuparse por rampas de acceso a los garajes

y bajo rasante por éstos y por instalaciones al servicio de las edificaciones sin limitación de ocupación superficial

Artículo 4.40 Condiciones especiales 1. La subdivisión de las manzanas o submanzanas definidas en el Plano OP- 1.1

de Calificación, tendrá como ámbito mínimo el establecido en el anterior artículo 4.38 para el Proyecto Unitario o el Estudio de Detalle la aprobación de

los cuales será en todo caso previa a la concesión de las correspondientes a

licencias de edificación 2. La superficie del espacio común (condominio) de la parcelación tendrá la

consideración de espacio libre, debiéndose destinar a acceso a las viviendas o

a uso de jardín, piscinas o instalaciones deportivas al aire libre, o a las rampas de acceso al garaje bajo rasante, pero sin resolver a su costa y en superficie

sobre rasante la dotación de plazas de aparcamiento.

3. El garaje aparcamiento podrá ser común para todas o parte de las viviendas unifamiliares ordenadas.

Artículo 4.41 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad 1. La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el Cuadro

de Características 8.1.1 recogido en la Memoria y en las presentes Normas. El

índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter indicativo, prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha superficie edificable

entre la superficie real de la manzana. No obstante el Proyecto de Parcelación podrá

optar por dividir la superficie edificable del conjunto de la manzana entre el número de parcelas de la misma, asignando a cada parcela –con independencia de su

tamaño- la misma superficie edificable.



119

2. En el cómputo de la superficie edificable no se incluirán los espacios de la planta

inferior a la baja que estén destinados a garaje o instalaciones al servicio del edificio,

ni los espacios bajo cubierta.

Artículo 4.42 Altura de la edificación La altura de la edificación no podrá exceder de dos (2) plantas ni de siete (7) metros

medidos desde la cota de origen y referencia de la planta baja, hasta la cornisa; dicha

cota de origen y referencia no podrá situarse a más de ciento cincuenta (150) centímetros

sobre la rasante de la acera en el punto medio del frente de parcela. Se admitirá como

máximo una planta bajo rasante.

Artículo 4.43 Cubiertas 1. Cuando la cubierta sea inclinada, tendrá como pendiente máxima cuarenta y cinco

grados (45º. La distancia en vertical entre altura de cornisa y altura de coronación

será como máximo de cuatro metros y cincuenta centímetros (4,5 m).

Artículo 4.44 Altura libre de piso La altura libre de piso será como mínimo de doscientos cincuenta (250) centímetros,

salvo en un diez por ciento de la superficie útil y en pasillos, cocina y baños que podrá

reducirse a doscientos veinte (220) centímetros.

Artículo 4.45. Tratamiento de medianerías y vallado de parcelas 1. En todos los casos en que la edificación se adose a un lindero medianero, sin

perjuicio de las condiciones establecidas en el art. 10.2.6 apartado 3 de la

NN.UU del PG, se respetarán las normas siguientes:

a) No podrán abrirse huecos de iluminación y ventilación en el muro medianero.

b) Los muros medianeros que queden al descubierto se tratarán con los mismos

materiales y calidad que el resto de las fachadas.

La diferencia de altura total de los cuerpos de edificación medianeros no podrá

exceder de un metro (1,00 m.).



120

2. Las parcelas podrán vallarse por medio de muretes o elementos ciegos hasta

una altura que no podrá sobrepasar los ciento veinte centímetros, y el resto

hasta una altura máxima de dos metros con elementos diáfanos o vegetales.

3. Las edificaciones se dispondrán de forma que, entre dos parcelas contiguas, el

salto por diferente retranqueo de la línea de fachada respecto a la calle no

presente diferencias superiores a un metro (1m).

Artículo 4.46 Dotación de aparcamiento En grado 2 (UG 2) será obligatoria la reserva de aparcamiento dentro de la parcela en situación bajo rasante a razón de dos plazas por cada vivienda. En grado 1 (UG 1) la dotación obligatoria se reducirá a una plaza por cada vivienda y en

el supuesto de que se resuelve en cada parcela, sobre rasante, la superficie edificada de

dicha plaza no computará como superficie edificable.

Artículo 4.47 Usos compatibles a) Autorizables (artículo 9.1.7 NN.UU del PG)

En edificio exclusivo:

i) Servicios Terciarios

Oficinas (despachos profesionales)

Artículo 4.48 Usos prohibidos Todos excepto el característico y los compatibles. SECCIÓN SEGUNDA ZONA SERVICIOS TERCIARIOS Artículo 4.49 Ámbito y Claves de aplicación Corresponde a la zona que, por referencia a las determinaciones del PG sobre el uso global de Servicios Terciarios, el presente Plan delimita como tal uso global en el Plano OE2 de División Básica y concreta e identifica en el OP-1.1) Calificación y Ordenación



121

Pormenorizada de modo diferenciado y como pormenorización de ese uso global mediante las siguientes Claves.

Terciario y Comercial (T+C) Centro Comercial o Área Mixta de Comercio y Vivienda (CM).

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE T+C (TERCIARIO-COMERCIAL)

Artículo 4.50 Ámbito y características

1. Pertenecen a esta zona las áreas que en el Plano de Calificación y Ordenación

Pormenorizada (OP-1.1) se identifican con el código o clave T+C

2. Su uso cualificado es el de servicios terciarios en su clase de oficinas y comercial

3. La tipología edificatoria es la de edificios exentos, en bloque lineal o en “cubo”;

(entendiendo por tal , en este caso, la edificación cuya planta queda inscrita en

un círculo de diámetro igual o menor a cuarenta y cinco (45) metros maclados o

no en cuerpos bajos de mayor ocupación y 1 ó 2 plantas.

Artículo 4.51 Obras admisibles Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.9 A, 2.4.11 de las


Artículo 4.52 Condiciones de parcela Tanto a efectos de subdivisión de las zonas o manzanas en parcelas como a efectos de


a) Superficie mínima: cuatro mil (4.000) metros cuadrados.

b) Frente mínimo: treinta y cinco (35 ) metros

c) Contar con acceso rodado directo desde el viario público.



122

Artículo 4.53 Posición de la edificación 1. La edificación se ubicará dentro de las Áreas de Movimiento definidas en el Plano

OP-1.2, guardando en cualquier caso una distancia mínima al lindero trasero de doce metros (12 m.).

2. Si la manzana se ordena mediante Estudio de Detalle, las fachadas al lindero trasero guardarán también la distancia antedicha y las que den frente a la alineación oficial se retranquearán con respecto a ésta guardando una separación igual o superior a un tercio de su altura de coronación, con un mínimo de cinco metros (5 m.).Dicha separación se medirá en proyección horizontal desde dichas fachadas.

3. Cuando en una parcela se proyecten varios edificios o cuerpos que no guarden continuidad física, deberán respetar una separación entre sus fachadas, medida en proyección horizontal, igual o superior a los dos tercios de la mayor de sus alturas de coronación (ó cornisa), con un mínimo de seis (6) metros.

4. La diferencia de nivel entre la cota del terreno natural en el lindero trasero y la que presente la rasante de la calle en el frente de las parcelas deberá salvarse mediante solución de talud estable a lo largo de la franja de retranqueo, pudiéndose combinar con abancalamientos en el lindero trasero y en la línea de retranqueo con diferencias de nivel entre cada bancal hasta un máximo de dos metros (2 m).

Artículo 4.54 Ocupación 1. En el conjunto de cada manzana o de cada parcela la superficie de ocupación no

podrá rebasar el sesenta por ciento (60%) de la superficie de la manzana o de la parcela.

2. En plantas bajo rasante la superficie de ocupación será inferior al ochenta por ciento (80%) de la superficie de la manzana o de la parcela.

Artículo 4.55 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el Cuadro de Características 8.1 recogido en la Memoria y en las presentes Normas. El índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter indicativo, prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha superficie edificable entre la superficie real de la manzana o parcela correspondiente



123

Artículo 4.56 Altura de la edificación 1. La edificación no rebasará en número de plantas y altura de coronación medida

desde la cota de nivelación de planta baja, las tres (3) plantas y once (11) metros.

2. Por encima de las referidas alturas se permite la construcción de una planta ático, retranqueada un mínimo de tres metros (3m) en una de sus fachadas de mayor longitud y con una altura máxima de tres metros(3m).

3. Los cuerpos bajos de carácter comercial, no superan las dos (2) plantas y diez (10) metros.

4. Podrán admitirse otras construcciones por encima de la altura máxima en los supuestos y términos que se establecen en el artículo 8.6.10 de las Normas

Urbanísticas del Plan General, así como las placas solares e instalaciones de

aire acondicionado sobre la cubierta del edificio.

Artículo 4.57 Cota de origen y referencia La cota de origen y referencia tanto para la medición de la altura y la separación mínima entre edificios, como para la definición y posición de la cota de nivelación de la planta baja será la rasante de la acera Artículo 4.58 Altura de piso La altura de piso (artículo 8.6.11. de las NN.UU del PG) será como mínimo de:

a) Trescientos cuarenta (340) centímetros para las plantas de acceso a la vía pública (portales, porches, etc.).

b) Trescientos treinta (330) centímetros para la plantas de piso. Artículo 4.59 Ajardinamiento de espacios libres 1. Los espacios libres privados no ocupados por edificación sobre rasante podrán

destinarse a jardín, instalaciones deportivas y aparcamientos, en ambos casos

descubiertos, debiendo ajardinarse al menos en un cincuenta por ciento (50%) de

su superficie. Las áreas de aparcamiento dispondrán de arbolado de sombra a los

vehículos aparcados. Deberá garantizarse la plantación y mantenimiento de



124

espacios vegetales, a cuyos efectos en caso de existir edificación subterránea

bajo los mismos, el espesor mínimo de la capa de tierra vegetal será de ochenta

(80) centímetros.

2. Los proyectos deberán incluir la instalación de riego automático programable para

los espacios ajardinados comunes de planta baja

Artículo 4.60 Salientes y vuelos

Se permiten cuerpos salientes respecto a las fachadas exteriores según lo establecido en los art. 8.6.16 y 8.6.17. de las Normas Urbanísticas del Plan General. Artículo 4.61. Condiciones de estética

La composición de las fachadas así como, sus materiales, color tratamiento y diseño

son libres.


Será obligatoria la reserva de aparcamiento dentro de la parcela en situación sobre o

bajo rasante en razón de 2 plazas por cien (100) metros cuadrados de superficie

edificable.

Artículo 4.63 Usos compatibles Además del uso de oficinas que es el característico, se consideran compatibles en

situación de edificio exclusivo, cualesquiera de los comprendidos en el uso de servicios

terciarios según enumeración contenida el artículo 9.4.1 de las NN.UU del PG.

Dotacional, en edificio exclusivo. Se exceptúa la categoría de servicios públicos en su

clave de instalaciones de servicio de combustible.


Industrial, en cualquiera de sus clases y categorías.

Residencial excepto en la clase de residencia comunitaria.



125

Terciario Comercial en Categoría de Comercio Grande (artículo 3.4.1 de las NN.UU del PG).

SUBSECCIÓN SEGUNDA CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE CM MIXTA COMERCIAL Y RESIDENCIAL)

Artículo 4.65 Ámbito y características 1. Se aplicará esta Clave a las áreas grafiadas en el Plano de Calificación y

Ordenación Pormenorizada (OP-1.1) con el código o Clave CM.

2. Su uso cualificado es mixto de servicios terciarios- en su clase de comercial- y

residencial, en este caso en la categoría de vivienda colectiva en Régimen de

vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

3. La tipología edificatoria responde a la singularidad de la manzana que debe

acoger en planta baja, preferentemente en un cuerpo continuo, un pequeño

centro comercial con fuerte dotación de aparcamiento, y viviendas. en (varios)

cuerpos edificados de mayor altura (máximo siete plantas incluida la comercial

de una o dos plantas )

Artículo 4.66 Obras admisibles

Son admisibles todas las obras contempladas en los artículos 2.4.8, 2.4.9 y 2.4.10 de las


Artículo 4.67 Condiciones de parcela

La manzana calificada en esta Clave sólo podrá subdividirse en parcelas previo Estudio

de Detalle para el conjunto de aquella. En caso de subdivisión la superficie de las

parcelas resultantes será igual o superior a tres mil seiscientos metros cuadrados

(3.600 m2)



126

Artículo 4.68 Condiciones de la edificación

1. La edificación se ubicará dentro del área de movimiento definida en el Plano OP

1.2 salvo que la manzana se ordene mediante Estudio de Detalle, en cuyo caso

éste podrá definir un Área de Movimiento diferente a la señalada en dicho plano

,pero respetando en cualquier caso los retranqueos indicados en el mismo.

2. En todo caso, se guardarán unas distancias entre edificios o cuerpos de los

mismos igual a la altura del mayor, conforme al siguiente esquema

.

3. Dentro de las franjas de retranqueo se permitirá la construcción de rampas de

acceso a los aparcamientos, muelles de carga y descarga, escaleras de escape

y salida de incendios, marquesinas y elementos decorativos.


1. La superficie de ocupación, en caso de ordenarse la manzana mediante Estudio

de Detalle, no podrá rebasar el setenta por ciento (70%) de la superficie de la

manzana.

2. En plantas bajo rasante no se establece limitación en la superficie de ocupación Artículo 4.70 Superficie edificable y coeficiente de edificabilidad

1. La superficie edificable máxima total y la de cada uno de los dos usos

considerados (comercio y vivienda) será la que figura para la manzana en el

Cuadros de Características 8.1.y 8.2 recogidos en la Memoria y en las presentes

Normas.



127

2. No computará como superficie edificable la correspondiente a plantas bajo

rasante destinadas a aparcamiento y actividades de carga y descarga, así

como los espacios en planta baja destinados a instalaciones y servicios

vinculados al uso comercial tales como vestuarios y servicios de personal,

almacén, cuartos de maquinaria y locales técnicos. Artículo 4.71 Altura de la edificación

1. La altura máxima del cuerpo de edificación destinado a comercio será como

máximo de dos (2) plantas y diez (10) metros o de una sola planta con ocho (8)

metros permitiéndose en ese caso una entreplanta cuya superficie no podrá

sobrepasar el 50% de la superficie ocupada y computará en todo caso como

superficie edificable.

2. La altura en metros se efectuará desde la cota de nivelación de planta baja hasta

la arista de coronación del edificio, conforme a lo establecido en el artículo 8.3.5

de las Normas Urbanísticas del Plan General.

3. Los cuerpos de edificación destinados a vivienda que se sitúen sobre la planta o

plantas comerciales tendrán como máximo:

dos plantas de las cuales la superior retranqueada (ático) en una de sus

fachadas de mayor longitud por encima de las dos comerciales y trece metros

(13m) de altura, medida del mismo modo antes indicado. tres plantas de las cuales la superior retranqueada (ático) en una de sus

fachadas de mayor longitud por encima de la comercial si ésta solo tiene una

planta, hasta una altura máxima de trece metros de altura, medida del mismo

modo antes indicado Artículo 4.72. Condiciones de estética

La composición de las fachadas así como, sus materiales, color tratamiento y diseño

son libres.



128


El aparcamiento necesario deberá resolverse en la propia parcela a razón de: 6 plazas

por cada 100 m2. de superficie de edificable en el uso Comercial. y 1,5 plazas por

vivienda La superficie de carga y descarga será de 30m2. por cada 1.500m2. de

superficie de venta.

Artículo 4.74 Usos compatibles i) Servicios Terciarios:

Otros servicios terciarios

Servicios Recreativos, en categorías de salas de reunión y bebidas y comidas en

situación de planta baja y primera

ii) Dotacional

En cualquiera de sus categorías en situación de planta baja, excepto los servicios



Terciario Comercial en Categoría de Comercio Grande (artículo 3.4.1 de las NN.UU del

PG). Industrial en cualquiera de sus clases

SECCIÓN TERCERA. DOTACION PRIVADA: SERVICIOS PÚBLICOS

CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE D/ES INSTALACIONES DE

SERVICIO DE COMBUSTIBLE (ESTACIÓN DE SERVICIO).

Artículo 4.76 Ámbito y Claves de aplicación

Corresponde a la manzana identificada en el Plano de Calificación y Ordenación

Pormenorizada (OP-1.1) con el código o clave D/ES

Salvo lo especificado en las presentes Normas, su regulación se sujetará a lo

establecido en el capítulo 9.5 Sección Cuarta (artículo 9.5.17 y 9.5.19) de las Normas

Urbanísticas del Plan General.



129

Artículo 4.77 Condiciones de la edificación La superficie edificable máxima será la que figura para cada manzana en el Cuadro de Características 8.1.1 recogido en la Memoria y en las presentes Normas. El índice o coeficiente de edificabilidad que figura en el mismo tiene carácter indicativo, prevaleciendo en todo caso el que resulte de dividir la antedicha superficie edificable entre la superficie real de la manzana. Por su carácter de dotación privada de uso lucrativo la superficie edificable computará a todos los efectos, incluido el cálculo del aprovechamiento. La ocupación máxima de suelo por la edificación será del cuarenta (40) por ciento. La edificación será de carácter singular, de forma y diseño libres. No obstante su altura de coronación no podrá sobrepasar los diez (10) metros, debiendo guardar una distancia mínima a los linderos laterales de diez (10) metros SECCIÓN CUARTA. EQUIPAMIENTO PÚBLICO Artículo 4.78 Ámbito y Claves de aplicación Corresponde a las zonas que en el Plano de División Básica (O-1) del Plan de

Sectorización se identifican mediante la trama correspondiente a Dotaciones Públicas.

SUBSECCIÓN PRIMERA. CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE E

(EQUIPAMIENTO)

Artículo 4.79 Ámbito y características

1 Corresponde a los suelos de uso no lucrativo calificados como Equipamiento

identificados en el Plano de Calificación y Ordenación Pormenorizada (OP-

1.1) con el código o clave E, 2 Salvo lo especificado en las presentes Normas, su regulación se sujetará a lo

establecido en el capítulo 9.5 Sección Tercera (artículo 9.5.12 a y 9.5.16) de

las Normas Urbanísticas del Plan General.



130


1. La superficie mínima de parcela será de dos mil quinientos (2.500) metros

cuadrados.

2. La superficie máxima edificable será el resultado de multiplicar la superficie calificada para este uso por un índice de edificabilidad neta de uno coma cinco metros cuadrados de superficie edificable por cada metro cuadrado de suelo (1,5 m2/m2).

3. Por su carácter de dotación pública de uso no lucrativo la superficie edificable no computará a los efectos de la establecida como máximo en el conjunto del Plan ni para el cálculo del aprovechamiento.

4. La ocupación máxima de suelo por la edificación será del sesenta (60%) por ciento.

5. La edificación será de carácter singular, de forma y diseño libres no pudiendo superar su altura de coronación un máximo de tres (3) plantas y trece metros (13m) de altura(13m), debiendo guardar una distancia a los linderos igual o superior a la mitad de la altura con un mínimo de cinco (5) metros.

6. Cuando en una misma parcela se proyecten varios edificios o cuerpos que no

guarden continuidad física, deberá respetarse una separación entre sus

fachadas, medida en cualquier punto de las mismas y en proyección horizontal,

igual o superior a los dos tercios de la mayor de sus alturas de coronación, con

sujeción al resto de las reglas y condiciones establecidas en el apartado 5 del

artículo 10.1.7. de las NN.UU del PG. Esas mismas separaciones, pero en

relación con los linderos a las parcelas y con valores de la mitad de la altura del

edificio, se guardarán en los supuestos de subdivisión de la manzana en

parcelas independientes.

7. La cota de origen y referencia tanto para la medición de la altura y la separación

mínima entre edificios ,como para la definición y posición de la cota de nivelación

de la planta baja será la cota natural del terreno



131

SECCIÓN QUINTA. RED SUPRAMUNICIPAL DE SERVICIOS :VIVIENDAS

PÚBLICAS O DE INTEGRACION SOCIAL CLAVE RSMS-VIS

Artículo 4.81 Ámbito y Claves de aplicación 1. Corresponde a las zonas que tanto en el Plano de División Básica (OE-2)

como en el de Ordenación pormenorizada (OP 1.1) del Plan de Sectorización

se identifican mediante la trama correspondiente y con las siglas RSM S-VIS.

2. La regulación de la edificación se sujetará a lo establecido en las presentes

Ordenanzas para la Clave PE 1, con las especificaciones que a continuación

se señalan.


1. La superficie máxima edificable será el resultado de multiplicar la superficie

calificada para este uso por un índice de edificabilidad neta de uno con cero cinco metros cuadrados de superficie edificable por cada metro cuadrado de suelo (1,05 m2/m2).Con carácter meramente indicativo para el cálculo de los diferentes servicios infraestructurales del sector, reflejado en los cuadros del capítulo 7 de la Memoria Justificativa, el número de viviendas se ha estimado en 150

2. Por su carácter de dotación pública de uso no lucrativo la superficie edificable no computará a los efectos de la establecida como máximo en el conjunto del Plan ni para el cálculo del aprovechamiento.

SECCIÓN SEXTA. ZONA VERDE PÚBLICA CONDICIONES PARTICULARES DE LA CLAVE EL (ESPACIOS LIBRES DE USO PÚBLICO) Artículo 4.83 Ámbito y características Corresponde a los espacios libres públicos calificados como uso dotacional de Zona

Verde de carácter local que se identifican en el Plano de División Básica (O-1) del

Plan de Sectorización mediante la trama correspondiente y se concretan y desglosan

en el Plano de Calificación y Ordenación Pormenorizada de (OP 1.1) con la Clave EL.



132

Artículo 4.84 Condiciones de uso 1. Las zonas así calificadas sujetarán su uso a las condiciones establecidas en la

sección 1ª del Capítulo 9 de las NN.UU del Plan General (artículos 9.5.5 a

9.5.8).

2. En la manzanas 3.1 la edificación con usos asociados al principal (parque), en

régimen de concesión, podrá ocupar un máximo del 1% de su superficie, con

una edificabilidad de 0,02 m2/m2, sin sobrepasar la altura de nueve (9) metros

a partir de la rasante del terreno.

3. En las restantes manzanas no se permitirá edificación de clase alguna, si bien

podrán disponerse las instalaciones que contribuyan al mejor funcionamiento

del uso principal (Juego y Recreo).

4. El Proyecto de Urbanización dispondrá los elementos de protección acústica

necesarios para garantizar el cumplimiento del Decreto 78/1999. 5. En todas las zonas verdes se prohíbe la utilización de céspedes tapizantes con

altos requerimientos hídricos, a fin de favorecer un menor consumo de agua. 6. Asimismo se limitará a los mínimos indispensables la utilización de pavimentos

rígidos continuos.

7. Se recomienda la plantación de especies vegetales autóctonas Para el arbolado

urbano se alternarán diferentes especies con el fin de mitigar posibles afecciones

de plagas, procurando en todo caso que sean resistentes y de fácil

conservación. 8. En todas las zonas verdes públicas se instalarán sistemas de riego automático

con utilización de programadores de riego y detectores de humedad del suelo,

disposición de aspersores de corto alcance en zonas de pradera y riego por

goteo en zonas arbustivas y arboladas.



133

SECCIÓN SÉPTIMA. VÍAS PÚBLICAS. CONDICIONES PARTICULARES DE LA RED VIARIA

Artículo 4.85 Ámbito y características Corresponde a los espacios libres públicos calificados como uso dotacional para la vía

pública y comprende tanto las vías que integran la red viaria local –incluidas las áreas

estanciales que aparecen identificadas en el Plano de Calificación y Ordenación

Pormenorizada (O-2.1) con las siglas AE- como las vías públicas principales que se

representan con las siglas RGv y RSMv

Artículo 4.86 Regulación 1. La regulación se sujetará a lo dispuesto en el capítulo 9.8 de las Normas

Urbanísticas del Plan General (artículos 9.8.1 a 9.8.15)

2. Las secciones tipo representadas en los Planos de Ordenación (serie de

planos 0.3) podrán reajustarse sin disminución de su anchura total en el

Proyecto de Urbanización.

SECCIÓN OCTAVA. METROSUR

Artículo 4.87. Condicionantes

1. .Desde el P.K. 4+704 al P.K. 4+844 (planos de liquidación de obra de metrosur)

deberá respetarse una distancia mínima desde el eje del túnel hasta la línea de

edificación de 25 m , siendo recomendable no construir a 42 m desde el eje del

túnel.

2. Respecto al zona en túnel no se deberá edificar a menos de 12,5 m del eje del

túnel, siendo recomendable dejar una distancia de 29,5 m



134

SECCIÓN NOVENA.INFRAESTRUCTURAS DE AGUA

Artículo 4.88.Caracter y condicionantes

1. El subsuelo por el que discurre la Arteria desde el Depósito de Getafe a Parla

tendrá la consideración de Red Supramunicipal de Infraestructura Social de

Abastecimiento de Agua (Plano OE.1.1.).

2. Será de aplicación la Normas del Canal de Isabel II para el abastecimiento de

agua y en particular las relativas a las Bandas de Infraestructuras de Agua

(BIA) y a las Franjas de Protección (FP) que se reproducen a continuación:

Bandas de Infraestructura de Agua (BIA) Son las franjas de suelo

delimitadas sobre las grandes conducciones en las que se establecen

determinadas condiciones de protección. Su anchura será definida por los

Servicios Técnicos del Canal de Isabel II y variará entre los cuatro y los

veinticinco metros dependiendo de las características de las conducciones:

sección hidráulica, número de conducciones paralelas, capacidad máxima

de transporte, etc.

Sobre las Bandas de Infraestructura de Agua serán de aplicación las

siguientes condiciones de protección:

a) No establecer estructuras, salvo las muy ligeras que puedan levantarse

con facilidad, en cuyo caso se requerirá la conformidad previa del Canal de

Isabel II.

b) No colocar instalaciones eléctricas que puedan provocar la aparición de

corrientes parásitas. c) Se prohíbe la instalación de colectores.

d) Cualquier actuación de plantación o ajardinamiento, instalación de viales

sobre las BIA, así como su cruce por cualquier otra infraestructura,

requerirá la conformidad técnica y patrimonial del Canal de Isabel II.

e) Cuando exista un condicionante de interés general que impida el

cumplimiento de lo establecido en los puntos anteriores, el Canal de Isabel

II estudiará y propondrá una solución especial de protección que deberá

ser aceptada por el solicitante para su ejecución.

Franjas de Protección (FP) Son franjas de suelo de diez metros de



135

anchura adyacentes a ambos lados de una BIA. Para la ejecución de

cualquier estructura, salvo las muy ligeras, en las Franjas de Protección se

requerirá la oportuna conformidad del Canal de Isabel II. Esta empresa

podrá requerir, en su caso, medidas correctoras o de protección de la

estructura a construir, cuando exista riesgo para su seguridad en caso de

rotura de la conducción.

Fdo.: José Mª García-Pablos Ripoll Fdo.: Jesús Gago Dávila



136

(*) edificabilidad no lucrativa (viviendas públicas o de integración social de la Red Supramunicipal) no computada en la edificabilidad total del sector (lucrativa)

CUADRO 8.1.1. CARACTERÍSTICAS: EDIFICABILIDADES POR MANZANAS Y ZONAS.

Manzana Superficie Ordenanza Índice Edificabilidad Nº de y Zona m2s. m2c./m2s. m2c. viv.

1.1 12.334 ZV 1,2 2.324 D/ES 0,38 876 1,3 5.565 TC 1,17 6.499 1,4 9.145 TC 1,17 10.681

SUBTOTAL 1 29.368 18.056 2 14.579 E

3,1 25.953 ZV 3,2 15.684 UG1 0,71 11.200 80 3,3 13.381 UG1 0,70 9.380 67

SUBTOTAL 3 55.018 20.580 147 4,1 10.795 UG1 0,70 7.560 54 4,2 4.325 PC3 1,10 4.777 45 4,3 20.438 ZV 4,4 6.065 TC 1,01 6.100

SUBTOTAL 4 41.623 18.437 99 5 12.491 E-VIS 1,05 13.116 (*)

6,1 6.048 PC1 1,07 6.500 57 6,2 2.951 UG1 0,95 2.800 20

SUBTOTAL 6 8.999 1,03 9.300 77 7 11.572 CM 1,30 14.987 70

8,1 20.072 PC1 1,18 23.696 202 8,2 1.292 UG1 0,98 1.260 9

SUBTOTAL 8 21.364 1,17 24.956 211 9,1 12.394 UG2 0,46 5.655 39 9,2 1.467 PC3 0,95 1.400 13

SUBTOTAL 9 13.861 7.055 52 10,1 12.480 UG2 0,46 5.800 40 10,2 1.560 PC3 0,90 1.400 13

SUBTOTAL 10 14.040 7.200 53 11 15.147 PC1 1,25 18.980 176 12 18.468 PE1 1,65 30.485 268

AREAS ESTANCIALES 18.243 AE

VIARIO RODADO (local) 71.940

RED VIARIA GENERAL Y

SUPRAMUNICIPAL 31.146

TOTAL 377.859 0,450 170.036 1.153



137

CUADRO 8.2. EDIFICABILIDADES POR MANZANAS SUELO RESIDENCIAL.TIPOLOGIA Y REGIMEN DE VIVIENDA

Manzana/ Submanzana

Superficie Ordenanza Indice


Nº máx. de viviendas Regimen

de vivienda


Tamaño medio

maximo de viv.

Tamaño medio

maximo de viv.

Tamaño parcela

y Zona m2s. m2 c/m2 s m2 c m2 m2c/viv m2ut/viv 3,2 15.684 UG1 0,71 11.200 80 VL 140 117 196 3,3 13.381 UG1 0,70 9.380 67 VL 140 117 200

SUBTOTAL 3 29.065 20.580 147 4,1 10.795 UG1 0,70 7.560 54 VL 140 117 200 4,2 4.325 PC3 1,10 4.777 45 VPPL 106 80

SUBTOTAL 4 15.120 12.337 102 6,1 6.048 PC1 1,07 6.000 57 VPPL 500 105 80 6,2 2.951 UG1 2.800 20 VL 140 117 148

SUBTOTAL 6 8.999 8.800 80

7 5.710 CM 7.395 70 VPPL 106 80 8,1 20.072 PC1 1,18 23.196 202 VL 500 115 87 8,2 1.292 UG1 1.260 9 VL 140 117 144

SUBTOTAL 8 21.364 24.456 207

9,1 12.394 UG2 0,46 5.655 39 VL 145 121 318 9,2 1.467 PC3 0,95 1.400 13 VPPL 108 82

SUBTOTAL 9 13.861 7.055 53 10,1 12.480 UG2 0,46 5.800 40 VL 145 121 312 10,2 1.560 PC3 0,90 1.400 13 VPPL 108 82

SUBTOTAL 10 14.040 7.200 54 11 15.147 PC1 1,25 18.480 176 VPPB 500 105 80 12 18.468 PE1 1,65 27.285 268 VPPB 3.200 102 77

TOTAL 141.774 0,94 133.588 1.153 4.700 116 87


ESTUDIO ECONÓMICO Y DE VIABILIDAD


ÍNDICE


1. VALORACIÓN DE LAS OBRAS .................................................................................... 139 2. REPERCUSIONES ........................................................................................................ 147 3. VALORACIÓN DEL SUELO ......................................................................................... 150 4. COMPROBACIÓN DE VIABILIDAD ............................................................................. 152



139

1. VALORACIÓN DE LAS OBRAS

La evaluación de costes que se muestra en los cuadros adjuntos se ha realizado en

primer lugar a partir del inventario de las acciones previstas en el PG para asegurar

la conexión con el exterior de todos los servicios básicos, estimando a continuación la

cuota de participación que cabe atribuir a la actuación que es objeto del presente Plan

de Sectorización (sector PAU 2), en función de su peso relativo dentro el área de

crecimiento de Fuenlabrada a la que pertenece.

Asimismo, se consideran también aquellas acciones infraestructurales que, aunque de

efecto local, sirven a otras actuaciones colindantes y por tanto han de compartir los

correspondientes costes con ellas, a cuyo fin se ha estimado -al igual que en el punto

anterior- el porcentaje que corresponde a la referida actuación.

El Sector PAU-2 deber contribuir a la financiación de las infraestructuras necesarias

para asegurar la conexión con las redes de los sistemas generales y para reforzar,

mejorar o ampliar tales redes cuando sea necesario para compensar el impacto y la

sobrecarga que suponga la puesta en uso del ámbito de actuación, de acuerdo con lo

establecido en el artículo 21 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid,

en el artículo 16 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo y en el capítulo III del

Título II del Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la

Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto

3288/1978, de 25 de agosto.

Estos costes serán fijados por el CYII bien en sus informes de viabilidad a este ámbito,

bien mediante una Addenda al Convenio que se firmará para la revisión en curso del

PGOU, mientras tanto, a efectos orientativos, dichos costes se han estimado según

otras repercusiones en sectores similares y la valoración efectuada se ha incluido en el

cuadro adjunto.

En consecuencia, los costes repercutidos a los ámbitos colindantes por la ejecución de

acciones contenidas en el PG, se han separado de los correspondientes al sector

propiamente dicho, integrándolos en el cuadro adjunto en la columna denominada

Otros Ámbitos.



140

De otra parte, se evalúan todas las acciones que han de ejecutarse sobre los servicios

existentes, atendiendo a la normativa del PG y a la necesidad de continuar prestando

el servicio. Así se considera el retranqueo de las infraestructuras actuales a los nuevos

espacios públicos posibilitados con la ordenación propuesta, la subterranización de los

tendidos aéreos existentes..

La evaluación del coste de las infraestructuras propuestas que ha sido aquí realizada

y que recogen los cuadros adjuntos responde al pre-dimensionamiento de las mismas

ya que se ha tenido que efectuar –necesariamente- no sobre un proyecto ejecutivo,

sino a partir de mediciones realizadas sobre los planos elaborados en el presente Plan

para cada servicio1.

Por consiguiente, los costes estimados para estas obras se aproximarán más al coste

real que acaben teniendo al final, cuanto más se acerquen los pre-dimensionados

realizados a la dimensión finalmente proyectada,

Junto a ello, ha de recordarse que existen por lo demás otras indeterminaciones –

posiblemente de mayor incidencia aún- que son también propias de la fase de

planeamiento, como son las referentes a elementos u obras cuya definición –y en

definitiva su coste- sólo puede ser resultado de estudios a realizar en ulteriores fases

(geotécnicos, edafológicos, topográficos, etc.), o de la consideración de aspectos sólo

abordables con certidumbre en ellas (obras de paso, estructuras, alternativas de

construcción, etc.)

Así pues, en todas estas partidas indeterminadas no existe otra solución que atender a

experiencias de obras similares y preferiblemente en la propia zona o en sus aledaños,

sin olvidar, en cualquier caso, las desviaciones más o menos importantes que pueden

acabar produciéndose en la fase de construcción incluso respecto al presupuesto de

los proyectos constructivos.(bien sea por modificaciones adoptadas en las direcciones

de las obras, o por las indeterminaciones que toda obra que afecta al subsuelo

1No puede olvidarse que a nivel de planeamiento - es decir en la fase en que ahora nos encontramos - el dimensionamiento se efectúa sobre planos que aún teniendo como en el presente caso un grado apreciable de detalle no dejan de ser esquemas ( y no proyectos técnicos ejecutivos).



141

conlleva2. Por supuesto, estas distorsiones son mayores cuanto más general y menos

pormenorizado es planeamiento urbanístico y sus correspondientes determinaciones

(al disminuir en consecuencia el grado de definición de los elementos

infraestructurales).

Por todo ello, y a fin aproximarnos lo más posible al coste real que finalmente puedan

llegar a tener las obras y acciones consideradas, se ha procurado resolver algunas de

esas indeterminaciones adoptando supuestos e hipótesis comunes en este tipo de

obras y aplicando criterios prototípicos de proyectos de urbanización similares.

Por lo demás, se han tenido en cuenta las normativas vigentes de las distintas

compañías de servicios (Ayuntamiento, CYII, Iberdrola, Gas Natural, Telefónica, etc.),

para la evaluación de las obras y de los costes que afectan a la urbanización. Los

estándares utilizados se corresponden con los obtenidos en obras y actuaciones

similares, para unidades de obras globales como las aquí consideradas.

Evidentemente, el grado de aproximación a los costes será más alto cuanto mayor sea

el grado de definición obtenido y su aquiescencia por los Organismos y Compañías

afectados.

Los costes, en Ejecución por Contrata sin IVA, estimados para la ejecución de las

obras de urbanización, se acompañan en el cuadro adjunto.

2 Aparte de las bajas de las contratas adjudicatarias y modificaciones por inspecciones municipales, cambio de directrices de las compañías de servicios, etc.



142

INVERSIÓN ( Miles de €; Costes de Ejecución Contrata, sin IVA) )

AGENTES

INVERSORES

TOTAL A CARGO SECTOR

A CARGO OTROS

SECTORES

ACCIONES DEL PGOU (CON CONEX. EXT.) Y SISTEMAS GENERALES 11.346,3 3.569,4 7.776,9

- RED VIARIA 3.250,6 1.202,7 2.047,9 VIAL EJE CIRCUNVALACIÓN 3.250,6 1.202,7 2.047,9 Demoliciones, con transporte a vertedero (Estimación) 15,7 5,8 9,9

Desbroce del terreno y acopio de tierra vegetal en Z.V. ( 24.451 m3 * 2,1 € / m3) 51,3 19,0 32,3

Terraplenado con productos de la excavación ( 58.578 m3 * 4,5 € / m3) 263,6 97,5 166,1

Desmonte de tierras y transporte a terraplenes y Z.V. ( 24.202 m3 * 2,2 € / m3) 53,2 19,7 33,5

Movimientos de tierras para incidencias geotécnicas (Estimación) 339,4 125,6 213,8 Pavimentación de calzadas para tráfico pesado (17.545 m2 * 41 €/m2) 719,3 266,2 453,2 Pavimentación de aparcamientos ( 6.162 m2 * 54 € / m2) 332,7 123,1 209,6

Pavimentación de aceras, con baldosa hidráulica (12.532 m2 * 85%* 32 € / m2) 340,9 126,1 214,7

Pavimentación de aceras, con adoquín de hormigón ( 12.532 m2 * 15% * 45 € / m2) 84,6 31,3 53,3

Embordillados ( 13.577 m * 17 € / m) 230,8 85,4 145,4

Señalización Horizontal y Vertical. Complementos Urbanos (23.707 m2 * 9 € / m2) 213,4 78,9 134,4

Arbolado de alineación (833 ud* 142 € / ud) 118,3 43,8 74,5 Riego automatizado del arbolado de alineación ( 3.760 m * 7 € / m) 26,3 9,7 16,6 Absorbederos ((56.063.306 ) / 500 m2/ud = 112 ud * 858 €/ud) 96,1 35,6 60,5 Conexión entre absorbederos, en Ø 30 cm (112 ud * 10 * 73 €/m) 81,8 30,3 51,5 Puntos de luz, VSAP 250 W, sobre columna de 10 m (84 ud * 1.700 € / ud) 142,8 52,8 90,0 Puntos de luz, VSAP 150 W, sobre columna de 4 m (42ud * 980 € / ud) 41,2 15,2 25,9

Canalización y cableado, con 2 conductos PE ((84 ud * 30 + 42* 15) * 30 € / m) 94,5 35,0 59,5

Centros de mando ((84 ud * 250 W/ud +42 ud * 150 W/ud ) / 40.080 W/C.M. = 1 ud * 4.700 €/ud) 4,7 1,7 3,0

- ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE 847,1 254,1 593,0

A3: Cierre Noreste entre la arteria de baja presión (Ø 800 mm ) y los polígonos industriales en Ø 400 mm (1.056 m * 391 €) 412,9 123,9 289,0

Retranqueo arteria de baja presión Ø 800 mm (750 m * 579 €) 434,3 130,3 304,0



143

- RIEGO CON AGUA NO POTABLE 217,5 65,3 152,3

R1: Conexión con la Impulsión desde la EDAR Fuenlabrada-Culebro (Estimación repercusión) 70,4 21,1 49,2

Tubería de polietileno, en Ø 200 mm, (91 m * 96 € / m) 8,7 2,6 6,1 Tubería de polietileno, en Ø 160 mm, (717 m * 61 € / m) 43,7 13,1 30,6 Tubería de polietileno, en Ø 150 mm (655 m * 56 € / m) 36,7 11,0 25,7 Depósito y equipo presurización (Estimación) 58,0 17,4 40,6 - SANEAMIENTO 2.177,7 591,3 1.586,4 Colector de hormigón armado, en Ø 30 cm (112 m * 154 € / m) 17,2 5,2 12,1 Colector de hormigón armado, en Ø 50 cm (334 m * 185 € / m) 61,8 18,5 43,3 Colector de hormigón armado, en Ø 60 cm (405 m * 211 € / m) 85,5 25,6 59,8 Colector de hormigón armado, en Ø 100 cm (914m * 272 € / m) 248,6 74,6 174,0 Colector de hormigón armado, en Ø 120 cm (498 m * 393 € / m) 195,7 58,7 137,0 Colector de hormigón armado, en Ø 150 cm (210 m * 668 € / m) 332,7 99,8 232,9

Colector de hormigón armado para aguas negras, en Ø 30 cm (3.286m * 154 € / m) 506,0 151,8 354,2

Acometidas con tubo de hormigón armado para aguas negras, en Ø 30 cm (28ud * 539 € / m) 15,1 4,5 10,6

Acometidas con tubo de hormigón armado, en Ø 30 cm (28ud * 539 € / m) 15,1 4,5 10,6

Tanques de tormentas con pretratamiento de aguas pluviales (Estimación) 700,0 148,0 552,0

- ENERGÍA ELÉCTRICA 3.917,6 1.175,3 2.742,3 Centro de reparto ( Estimacion ) 241,0 72,3 168,7 Alimentación al Centro de Reparto.( 2.100 m * 67 € / m) 140,7 42,2 98,5

E2: Soterramiento línea D.C. 45 kV LEGANÉS (1221 m * 663 € / m) 809,5 242,9 566,7

Pórtico especial fín de línea, 45 kV, y paso a subterráneo (2 ud * 61.200 €/ud) 122,4 36,7 85,7

Desmontaje Líneas 45 Kv DC (1.090 m * 62 €/m) 67,6 20,3 47,3

E7: Soterramiento D.C. 220 kV Moraleja - Retamar (1.106 m * 1.020 € / m) 1.128,1 338,4 789,7

Pórtico fín de línea, 220 kV, y paso a subterráneo (2 ud * 91.800 €/ud) 183,6 55,1 128,5

Desmontaje Línea 220 kV: Moraleja - Leganés - Fortuna. DC. (1.676 m * 92 € /m) 154,2 46,3 107,9

Ud. Rep. Al Sector del Conv. Iberdrola para Transformación del Servicio en el T.M. De Fuenlabrada 1.070,5 321,2 749,4

- GAS NATURAL 697,3 209,2 488,1

G-4 : Alimentación Desarrollos Nor - Orientales Tubo de Polietileno, Ø 200 mm: (1.255 m * 192 € / m ) 241,0 72,3 168,7

Tubo de Polietileno, Ø 200 mm: Conexión con Fuenlabrada ( 2.377m * 192 € / m ) 456,4 136,9 319,5

- CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (TELEFÓNICA) 238,3 71,5 166,8 Canalización de 6 conductos, Ø 110 mm, (3.185 m * 38 € / m) 108,3 32,5 75,8 Canalización de 8 conductos, Ø 110 mm, (572 m * 48 € / m) 27,5 8,2 19,2 Canalización de 12 conductos, Ø 110 mm, (115 m * 53 € / m) 6,1 1,8 4,3

Cámaras de registro prefabricadas, tipo GBRF , GTP , GABPF... (22 ud * 4.386 €/ud) 96,5 28,9 67,5

ACCIONES REDES GENERALES Y CONEX. EXT. 11.346,3 3.569,4 7.776,9



144

PRESUPUESTO CONTRATA

(sin IVA)

miles €

URBANIZACIÓN INTERIOR 16.668,5 - EXPLANACIÓN Y PAVIMENTACIÓN 4.861,6

Demoliciones, con transporte a vertedero (Estimación) 50,0 Desbroce del terreno y acopio de tierra vegetal en Z.V. (33.198 m3 * 2,08 € / m3) 69,1 Desmonte de tierras y transporte a terraplenes y Z.V. (106.972 m3 * 2,11 € / m3) 225,7 Terraplenado con productos de la excavación (29.029 m3 * 4,23 € / m3) 122,8 Movimientos de tierras para incidencias geotécnicas (Estimación) 530,0

Pavimentación de calzadas para tráfico pesado (7.212 m2 * 41 €/m2) 295,7 Pavimentación de calzadas para tráfico medio (19.537 m2 * 28 € / m2) 547,0 Pavimentación de aparcamientos (16.101m2 * 54 € / m2) 869,5 Pavimentación de aceras, con baldosa hidráulica (35.208 m2 * 85% * 32 € / m2) 957,7 Pavimentación de aceras, con adoquín de hormigón (35.208 m2 * 15% * 45 € / m2) 237,7 Embordillados (22.155 m * 18 € / m) 398,8 Señalización Horizontal y Vertical. Complementos Urbanos ( 42.850 m2 * 8,7 € / m2) 372,8 Arbolado de alineación en alcorque ( 946 ud* 142 € / ud) 134,3 Riego automatizado del arbolado de alineación ( 7.557 m * 6,7 € / m) 50,6

- ABASTECIMIENTO DE AGUA POTABLE 495,4 Tubería de fundición dúctil, en Ø 200 mm, sin acometidas (1.104m * 98 € / m) 108,2 Tubería de fundición dúctil, en Ø 150 mm, sin acometidas (4.017 m * 74 € / m) 297,3 Tubería de fundición dúctil, en Ø 100 mm, sin acometidas (750 m * 55 € / m) 41,3 Hidrantes contraincendio (25 ud * 1.948 € / m) 48,7

- RIEGO CON AGUA NO POTABLE 56,0 Tubería de polietileno, en Ø 90 mm (1.166 m * 48 € / m) 56,0

- SANEAMIENTO: RED DE NEGRAS 1.131,6 Colector de hormigón armado, en Ø 40 cm (6.914 m * 160 € / m) 1.106,2 Acometidas con tubo de hormigón armado, en Ø 30 cm (47 ud * 539 € / m) 25,3

- SANEAMIENTO: RED DE PLUVIALES 955,3

Colector de hormigón armado, en Ø 30 cm (474 m * 154 € / m) 73,0 Colector de hormigón armado, en Ø 40 cm (939m * 160 € / m) 150,2 Colector de hormigón armado, en Ø 50 cm (392m * 185 € / m) 72,5 Colector de hormigón armado, en Ø 60 cm (983 m * 211 € / m) 207,4 Colector de hormigón armado, en Ø 80 cm (668 m * 261 € / m) 174,3 Acometidas con tubo de hormigón armado, en Ø 30 cm (47 ud * 539 € / m) 25,3 Absorbederos (79.604 m2 / 500 m²/ud = 159 ud * 858 € /ud) 136,4 Conexión entre absorbederos, en Ø 30 cm (159 * 10 m * 73 € / m) 116,1



145

PRESUPUESTO CONTRATA

(sin IVA)

miles €

- ENERGÍA ELÉCTRICA 2.836,2 Circuitos subterráneos de M.T. (3.700 m * 90 € / m) 333,03 Centros de Transformación, subterráneos, 2 x 400 kVA (10 ud * 122.000 € / ud) 1.220,0 Circuitos subterráneos de B.T.(20.050 * 64 € / m) 1.283,22

- ALUMBRADO PÚBLICO 365,5 Puntos de luz, VSAP 250 W, sobre columna de 10 m (220 ud * 1.700 € / ud) 117,3 Puntos de luz, VSAP 150 W, sobre columna de 4 m (10ud * 877 € / ud) 41,0 Canalización y cableado, con 2 conductos PE (220 ud * 30 + 10 * 15) * 30 € / m) 202,5

Centros de mando ((220 ud * 250 W/ud + 10 * 150 W/ud) / 40.000 W/C.M. = 1 ud * 4.700 €/ud) 4,7

- GAS NATURAL 415,0

Tubo de Polietileno, Ø 110 mm (1649 m * 68 € / m) 244,7 Tubo de Polietileno, Ø 90 mm (83 m * 57 € / m) 4,8 Tubo de Polietileno, Ø 63 mm (3.599 m * 46 € / m) 165,6

- CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (TELEFÓNICA) 138,1 Arquetas de registro prefabricadas, tipo DF... ( 25ud * 811 € / ud) 20,3 Cámaras de registro prefabricadas, tipo GBRF , GTP , GABPF... (10 ud * 4.386 €/ud) 43,9 Arqueta provisional final de linea (35ud * 117 € / ud) 4,1 Canalización de 2 conductos, Ø 110 mm, (383 m * 15 € / m) 0,7 Canalización de 4 conductos, Ø 110 mm ( 1.910 m * 25 € / m) 47,8 Canalización de 6 conductos, Ø 110 mm ( 243 m * 34 € / m) 8,3 Acometida usuario, 2 conductos Ø 110 mm (35 ud *25m * 15 €/m) 13,1

- CANALIZACIONES DE COMUNICACIONES (ONO) 138,1 Red a ejecutar (Estimación idéntica a Telefónica) 138,1

- ZONAS VERDES 3.945,7 Áreas estanciales (18.243 m² * 67 € / m²) 1.222,3 Jardines (53.208 m² * 40 € / m²) 2.128,3 Juego y recreo de niños (7.085 m² * 84 € / m²) 595,1

- MEDIDAS DE PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL 1.330,0 Caballones y pantalla protección acústica (900 m * 700 € / m) 630,0 Otras medidas (Estimación) 700,0

TOTAL URBANIZACIÓN INTERIOR 16.668,5



146

INVERSIÓN ( Miles de €; Costes de

Ejecución Contrata, sin IVA) )

AGENTES

INVERSORES

TOTAL A CARGO SECTOR

A CARGO OTROS

SECTORES

TOTALES (miles euros) 28.014,8 20.837,9 7.776,9

ACCIONES DEL PGOU (CON CONEX. EXT.) Y SISTEMAS GENERALES 11.346,3 3.569,4 7.776,9

URBANIZACIÓN INTERIOR 16.668,5



147

2. REPERCUSIONES Descontando de los costes totales (28.779,6€) los que corresponden a los promotores

de otros ámbitos (7.776,9 €), serían imputables a la actuación a cargo del Promotor (y compañías de servicios) del sector (PAU 2) 20.237,9 €; A su vez el coste de las obras correspondientes a la urbanización interior (descontando por tanto las referentes a las conexiones con el exterior y a los sistemas

generales) ascienden a 16.668.510 €; todo él a cargo del Promotor. (y compañías de

servicios)

Por otra parte, entre los demás costes de urbanización imputables al Promotor han de

considerarse los relativos al coste de los proyectos (Plan Parcial, Proyecto de

Expropiación, Proyecto de Parcelación, Proyecto de Urbanización, Seguridad y Salud,

Dirección Facultativa etc),incrementados esos costes con otros gastos (Notaría,

Registro, Tasas etc) y con un capítulo para hacer frente a imprevistos se llega a una

cifra de 1.503.601 € que representa un 7% aproximadamente de la inversión en obra

de urbanización que correspondería al Promotor (es decir del Presupuesto de

Ejecución Material, descontando beneficio industrial y gastos de contrata). Así pues los

costes de urbanización (obras y proyectos) que corresponden al Promotor de la

actuación ascenderían 21.768.551 €. La repercusión de esos costes (urbanización interior, conexiones exteriores, y

proyectos) a cargo de la promoción da como resultado las siguientes repercusiones: COSTES DE URBANIZACIÓN TOTALES

Suelo bruto: 21.768.551 € /377.859 m2 = 57,61 €/m2s.

Edificabilidad lucrativa: 21.768.551 € /170.036X0,9 m2.c. = 142,25 €/m2c.

Aprovechamiento: 21.768.551 € /152.596X0,9m2. c VL. = 158,51 €/m2 c VL



148

COSTES DE URBANIZACIÓN INTERIOR (Obras y Proyectos) Suelo bruto: 18.199.112 € /377.859 m2 = 48,16 €/m2s. Edificabilidad lucrativa: 18.199.112 € /170.036X0,9 m2.c. =118,92 € /m2c

Aprovechamiento: 18.199.112 € /152.596X0,9m2. c VL. =132,51 €/m2 c VL

Adoptando como criterio de ponderación de valor de los distintos usos, tipologías y

regímenes de vivienda los adoptados en el Plan General (y en el cálculo del

aprovechamiento tipo del sector), la repercusión media sobre m2 construido (m2c)

daría los siguientes resultados:

COSTES TOTALES COSTES URB. INTERIOR

(€/m2.c) (€/m2c)

Vivienda Libre 158,51 132,51

Vivi. Protecc. Pública Básica (VPPB) 105,67 88,34

Vivi. Protecc. Pública Prec. Limit. (VPPL) 142,65 119,26

Servicios Terciarios y Comercio 158,51 132,51

REPERCUSIONES COSTES TOTALES €/m2

URBAN. INTER. €/m2

COSTES URBANIZACION coef pond.PG coef

pond.Mercado coef pond.PG coef pond.Mercado Vivienda libre 158,51 194,72 132,51 162,80 Vivienda Prot. Publ.(VPO) 105,67 65,41 88,34 54,69 Vivienda Prot. Publ.(VPt) 142,65 102,21 119,26 85,45 Servicios Terc. y Comercio 158,51 165,52 132,51 138,38

En cambio, utilizando unos coeficientes de homogeneización más ajustados a los

actuales valores de mercado, las antedichas repercusiones serían:

COSTES TOTALES COSTES URB. INTERIOR

(€/m2.c) (€/m2c)

Vivienda Libre 194,72 162,80

Vivi. Protecc. Pública Básica (VPPB) 65,41 54,69

Vivi. Protecc. Pública Prec. Limit. (VPPL) 102,21 85,45

Servicios Terciarios y Comercio 165,52 138,38



149

COSTES OBRAS DE URBANIZACION ( P.E.C. SIN IVA MILES EUROS) CONEXIONES+SISTEMAS GENERALES

TOTAL PROMOTOR Y COMPAÑIAS

OTROS AMBITOS

12.111,1 3.569,4 7.776,9

INTERIOR


OTROS AMBITOS

16.668,5 16.668,5

INTERIOR+CONEXIONES+SISTEMAS GENERALES


OTROS AMBITOS

28.779,6 20.237,9 7.776,875

OTROS COSTES DE URBANIZACION (PROYECTOS) URBAN. INTER. PLAN PARCIAL 118,9 PROYECTO DE EXPROPIACION 300,0 PROYECTO DE PARCELACION 47,5 PROYECTO DE URBANIZACION 320,3 SEGURIDAD Y SALUD 19,6 DIRECCION DE OBRAS 96,1 OTROS GASTOS E IMPREVISTOS 628,2 TOTAL 1.530,6 TOTAL COSTES URBANIZACION CON CARGO AL PROMOTOR Y COMPAÑÍAS 21.768,551 REPERCUSIONES COSTES TOTALES URBAN. INTER. COSTES URBANIZACION Suelo bruto 57,61 €/m2.s 48,16 Suelo neto (parcelas) 141,67 €/m2.s 118,44 Edificabilidad lucrativa 142,25 €/m2.s 118,92 Aprovechamiento 158,51 €/m2.c.uc(VL) 132,51

REPERCUSIONES COSTES TOTALES €/m2

URBAN. INTER. €/m2

COSTES URBANIZACION coef pond.PG coef

pond.Mercado coef pond.PG coef

pond.Mercado Vivienda libre 158,51 194,72 132,51 162,80 Vivienda Prot. Publ.(VPO) 105,67 65,41 88,34 54,69 Vivienda Prot. Publ.(VPt) 142,65 102,21 119,26 85,45 Servicios Terc. y Comercio 158,51 165,52 132,51 138,38



150

3. VALORACIÓN DEL SUELO La estimación del valor del suelo sin urbanizar obtenido como residuo a partir de los

datos anteriores y de las estimaciones sobre precios de venta de los diferentes

productos inmobiliarios, constituye el indicador que permite por una parte apreciar la

viabilidad económica de la actuación y al tiempo estimar los costes de adquisición de

suelo, al tratarse en este caso de una actuación a ejecutar mediante el sistema de

expropiación.

Para ello adoptaremos las siguientes hipótesis:

Precios unitarios de venta (PV) de los productos inmobiliarios (€/m2)

Repercusiones de Suelo en los diferentes productos

inmobiliarios

% s/PV €/m2c

Vivienda Libre 2.503,223 30% 750,96 Vivienda Protección Pública (VPPB) 1.261(*)

20%

252,26

Vivienda Protección Pública (VPPL) 1.577(*)

25%

394,16,

Servicios Terciarios y Comercio

2.127,73

30% 638,32

Promedio 1.974,19 28% 548,59 (*)Precios máximos de venta de las Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado según Orden 166 /2008 de 1 de abril de la

Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid

Ponderando esas repercusiones resultantes con las superficies edificables de cada

uno de los productos a partir de los datos de las ordenación del Plan de Sectorización

recogidos en los Cuadros de Características (Cuadro 2.1 y Cuadros 11 de la Memoria)

se obtendría una repercusión media del valor total del suelo urbanizado (suelo sin

urbanizar más costes de urbanización más gastos y beneficios de la promoción del

suelo) de 548,59 € /m2.

__________________ 3 Estimado a partir datos promedio de Mercado Inmobiliario en Fuenlabrada 2008 (Sociedad de Tasación y Ministerio de la Vivienda).



151

La diferencia entre ese valor y la repercusión media de los costes de urbanización

daría el “margen” de la actuación que debería servir para cubrir los costos de

adquisición de suelo y cubrir los gastos (financieros y de otro tipo) y beneficios de la

promoción de su urbanización.

Dicho margen asciende a 548,59€ /m2 –142,25 €/m2uc = 406,34 €/m2. Suponiendo que ese margen se distribuya en el 85% para costes de adquisición de

suelo y 15% para gastos financieros, de gestión y beneficios de la inversión, resultaría

para el suelo (sin urbanizar) una repercusión residual de 346,40 € /m2.

Teniendo en cuenta que la superficie de terrenos adquirir es el resultado de

incrementar la de los comprendidos dentro del sector con la de los sistemas generales

adscritos, resulta una superficie total de 533.754 m2 lo cual da como resultado un

índice de edificabilidad (referido a los usos lucrativos y a la antedicha superficie) de

0,319 m2/m2.

Por consiguiente el valor residual del suelo sería de:

346,40 x 0,3186 x0,9 = 99,31 € /m2s



152

4. COMPROBACIÓN DE VIABILIDAD

Dicha cifra tiene lógicamente, carácter estimativo y por tanto no puede tomarse como

una valoración en sentido estricto, tal y como la que habrá de efectuarse en el

oportuno Proyecto de Expropiación. Sin embargo la estimación efectuada permite

confirmar con apreciable grado de verosimilitud la viabilidad económica de la

actuación en los términos en que ha sido planteada en el Plan de Sectorización, ya

que el precio de suelo resultante cubre con holgura no sólo unos precios de suelo

propiamente rústico, sino los formados ya con expectativas especulativas en virtud de

su calificación urbanística.

Dentro de ese mismo carácter indicativo y teniendo en cuenta que la expropiación se

habrá de llevar adelante mediante convenios de forma que la adquisición de suelo

pueda efectuarse mediante la adjudicación de suelo (“permuta”), se presentan a

continuación una serie de valores de referencia para establecer las relaciones de

equivalencia entre el suelo expropiado (“aportado”) y el suelo a “adjudicar” como

indemnización en el supuesto de adjudicación de suelo ya urbanizado.

En efecto, sobre las hipótesis y resultados anteriormente expuestos, 100 m2 de suelo

“aportado” serían equivalentes a:

Suelo para construir:

• 13,22m2 de vivienda libre

• 39,37m2 de vivienda de Protección Pública (VPPB)

• 25,20m2 de vivienda de Protección Pública de Precio Tasado (VPPL)

• 15,56 m2 de Servicios Terciarios o Comercio.

Expresadas en términos de promedio las anteriores relación de equivalencia darían

como resultado que cada 100 m2 de suelo “aportado” se podría adjudicar suelo para la

construcción de 18,10 m2 (de uso “promedio”).



153

Dicho de otro modo suponiendo que la adquisición del suelo necesario

(533.754m2), se llevase a cabo enteramente mediante la “adjudicación” a sus

propietarios de suelo urbanizado en la proporción antes indicada, dicha adquisición

“absorbería” 96.360 m2 edificables, es decir en torno al 57 % de todo el

aprovechamiento del sector.

En otras palabras, en la estructura del precio del suelo urbanizado el 56,8% lo

representan los costes de adquisición de suelo, el 23,3% los de urbanización, el 9,8

los gastos y beneficios de la promoción del suelo, y el 10% la cesión obligatoria y

gratuita al Ayuntamiento.



PROGRAMA DE ACTUACIÓN



155

PROGRAMA DE ACTUACIÓN El Programa se plantea con un carácter abierto, al objeto de favorecer al máximo la

flexibilidad de actuación, de modo que la oferta de suelo, resultante de las obras de

urbanización, pueda acomodarse a las demandas del mercado.

En principio, se considera que dicha demanda permite que las obras puedan

acometerse para el conjunto de los dos sectores PAU 2 y PPII-1 y en una etapa única,

dada la demanda ya expresada con anterioridad en los desarrollos vecinos al barrio

de Loranca (con toda la oferta ya agotada) y al nuevo Hospital, en donde se ha

manifestado una fuerte demanda de suelo en los concursos convocados por el

Ayuntamiento.

No obstante, la ordenación propuesta posee la racionalidad suficiente como para que

las obras puedan desagregarse hasta en varias fases; siempre que en la primera se

ejecuten las obras de conexión con el exterior (de todos los servicios urbanos) y las

infraestructuras interiores que vertebran el ámbito (teniendo en cuenta la red viaria y

los servicios).

A destacar que los diseños propuestos de redes de servicios infraestructurales se han

realizado atendiendo a la urbanización en una sola etapa, por lo que la posible división

en fases, junto con el consenso necesario de la compañía suministradora del servicio,

puede alterar el diseño ahora definido, el cual tiene por único objeto garantizar la

viabilidad del servicio y servir de aproximación al coste de ejecución de las obras. El

proyecto constructivo de urbanización será el que elimine las indefiniciones actuales,

adecuando sus determinaciones a la partición en fases deseadas, si así se decidiera

posteriormente.

La programación temporal prevista, de la ejecución de las obras contempladas en el

presente Plan de Sectorización, es la siguiente (contabilizada a partir de la aprobación

definitiva, estimada para junio de 2.010)



156

INICIO PLAZO

Redacción Proyecto de Urbanización julio 2013 5 meses

Aprobación Inicial Proyecto Urbanización. enero 2014 1 mes

Aprobación Definitiva Proyecto Urbanización. Abril 2014

Inicio Obras de Urbanización julio 2015 2 años

Inicio Obras de Edificación julio 2017

Aunque en la programación estimada el inicio de las obras de edificación no se

considera hasta finalizar las obras de urbanización, se propone poder realizar

simultáneamente ambas obras, siempre y cuando se cumplan las condiciones

establecidas por el Ayuntamiento para poder compatibilizarlas.

Fdo.: José Mª García-Pablos Ripoll Fdo.: Jesús Gago Dávila


157

PLAN DE ALARMA, EVACUACIÓN Y SEGURIDAD CIVIL EN SUPUESTOS

CATASTRÓFICOS

PLAN DE ALARMA, EVACUACIÓN Y SEGURIDAD CIVIL EN SUPUESTOS CATASTRÓFICOS


158

PLAN DE ALARMA, EVACUACIÓN Y SEGURIDAD CIVIL EN SUPUESTOS CATASTRÓFICOS La exigencia de la Ley 9/2001 en su artículo 48.2 referido al contenido de los Planes

Parciales en lo relativo a lo dispuesto en su apartado 2e) del Plan de Alarma y

Evacuación resulta aplicable a los Planes de Sectorización con Ordenación

Pormenorizada y debe entenderse referida al nivel territorial correspondiente

dependiendo del planeamiento de que se trate. En efecto, la garantía de una

planificación correcta es que las decisiones sobre una variable se tomen en el nivel

correspondiente a su ámbito de variabilidad.

Haciendo una relación exhaustiva de posibles causas de emergencia (gráfico 1),

resultan las que se indican a continuación que se distribuyen en tres niveles

territoriales: supramunicipal y local.

En cada caso concreto el alcance de las actuaciones que pueden llevarse a cabo

viene determinado por el nivel territorial desde el que se producen o, si se quiere,

desde el nivel territorial en que se ubican las instituciones a las que corresponde la

prevención o la asistencia remedial.

El Planeamiento de desarrollo (planes parciales o su equivalente en los planes de

sectorización que contienen la ordenación pormenorizada propia de los anteriores) es,

de hecho una actividad institucional que debe contribuir a la prevención mediante:

El diseño urbano.

La densidad, tipología y disposición de la edificación.

La ubicación de espacios libres y dotaciones.

El cálculo y diseño de redes de infraestructuras y servicios.

En el caso del Plan de Sectorización del sector PAU 2 de Fuenlabrada las medidas

tomadas en relación con los antedichos aspectos son las siguientes:

1. Respecto a los fenómenos naturales. No se han tenido en cuanta aquellas causas

cuya aparición no se considera posible con un alto grado de probabilidad



159

(movimientos sísmicos y huracanes) y que, en todo caso, son tenidas en cuenta en

las normas constructivas vigentes. Aún así, el diseño del Plan de sectorización

Parcial no supera las cuatro alturas (planta baja más ático) y cuenta con los

espacios abiertos) que conforman las zonas verdes En lo que respecta a la sequía,

se plantea la plantación con especies autóctonas de escaso consumo de agua,

especies altamente tolerantes a la contaminación evitando así enfermedades y

desecación y riego por goteo susceptible de ser abastecido con agua reciclada de

la depuradora si bien ello exige una actuación supramunicipal previa.

Finalmente, la topografía del terreno y las pendientes previstas (sin que se

generen puntos bajos relativos en el interior del sector, donde pudieran acumularse

las aguas) conducen las escorrentías hacia el viario general de separación con el

PPII-1 (bulevar centrado entre ambos sectores), cuya anchura y usos colindantes

previstos (zonas verdes y áreas estanciales) impiden que se deriven

consecuencias graves de posibles inundaciones que, por otra parte, son poco

probables debido a la inexistencia de cauces públicos, excepto en el limite Norte,

en contacto con el humedal Barranco de La Raya o de Leganés, que ha sido

tenido en cuenta en cuanto a inundabilidad en el Estudio Hidrológico que integra la

documentación del Plan de Sectorización, destacándose que con la altimetría

propuesta para la urbanización se disminuye la cuenca vertiente de este Barranco,

por lo que recibirá menores caudales a los que drena en la actualidad,

posibilitando una mejora respecto al encharcamiento que en las zonas más plana

se producen sobre el mismo. Las escorrentías recogidas en el bulevar central se

derivan hacia los viales generales ubicados al norte y sur (ERNE) del ámbito para

alcanzar el arroyo Culebro, sin que se afecte a los viales y usos del PPII-1.

2. Respecto a acciones colectivas sociales pacíficas, ni la ubicación del sector, ni su

población, ni el tamaño del núcleo urbano las hace previsibles con la participación

del número de personas suficientes para generar interferencias en la funcionalidad

del tejido urbano.

3. Respecto a acciones sociales individuales o colectivas violentas, su origen y

tratamiento correspondiente a instituciones de ámbito territorial superior al local. En

cualquier caso, el mobiliario urbano y las instalaciones previstas deberán cumplir la

normativa vigente para dificultar las acciones de vandalismo urbano y la ubicación



160

de los espacios abiertos señalados en el plano y mencionados en el punto 1,

facilitan la evacuación de personas de la zona edificada y su posible congregación

en ellas.

4. Respecto a emergencias derivadas de las actividades productivas o transportes

mecanizados, los usos previstos en el Sector deben cumplir toda la normativa

ambiental vigente tal y como se indica en el título III delas Normas Urbanísticas del

Plan de Sectorización La intensidad de tráfico ha sido analizado en “Estudio de

tráfico anexo al Plan Parcial” por lo que no se estiman emergencias relacionadas,

que tengan su origen en dicho ámbito.

5. Respecto a accidentes de funcionamiento o fallos en instalaciones y servicios.

Todas las vías están diseñadas para la correcta circulación de vehículos de

emergencia. La proximidad de la M-50l y la estructura viaria mallada facilitan la

evacuación hacia zonas colindantes que puedan constituir refugios al efecto. En la

red de abastecimiento se han previsto los hidrantes suficientes para garantizar la

eficaz extinción de cualquier incendio.

Las redes de abastecimiento, electricidad –media tensión- y telefonía son malladas

de forma que cualquier avería puede ser reparada con afectación a un número

reducido de edificaciones.

6. La tipología planteada, la adaptación a la topografía y las redes separativas, son

elementos que garantizan la no contribución de esta urbanización a la generación

de emergencia medioambientales,.

7. El diseño propuesto cumple lo dispuesto en el Artículo 8.1 del Reglamento de

Prevención de Incendios de la C.M. (aprobado por Decreto 31/2003, de 13 de

Marzo) y el CTE-SI (Seguridad en caso de incendio) – SI-5 Apartado 1.1

Todos los viales permiten el paso de vehículos de emergencia



161

8. Finalmente y en resumen, los itinerarios de emergencia se recogen en el plano

adjunto, diferenciándose dos tipos o niveles , el peatonal y el de vehículos

motorizados:

:

-Peatonal, en distintos recorridos que discurren por los pasillos verdes y areas

estanciales del Sector hacia el Parque de la Pollina y los espacios libres

exteriores del Este

-Vehículos Motorizados, que diversificarían la evacuación a través de dos

itinerarios:

.el de evacuación hacia el Oeste por los Viales de Sistema General Norte,

que recogería a través de viarios locales el tráfico de las zonas situadas

al Norte y el Oeste del Sector

.el de evacuación hacia el Este-al otro lado de la M-50 a través de la

glorieta por debajo de la misma - y el Sureste por los Viales de Sistema

General que delimitan el Sector, que recogería asimismo a través del

viario local los tráficos de las zonas situadas al Este y al Sur del Sector

Finalmente, el Plan de alarma y evacuación para su implementación, atenderá además

de lo antedicho a los siguientes aspectos:

a) Avisos a la población

Los avisos a la población se realizarán mediante megafonía de cualquier índole y,

en su caso, mediante el establecimiento de carteles anunciadores o indicadores.

No obstante lo anterior cabe la posibilidad de proceder a consagrar otras fórmulas

de avisos de cualquier índole que provoque el poner en conocimiento de la

población civil aquellos extremos que deben ser puestos en su conocimiento.

b) - Centros de concentración

Los centros de concentración son fundamentales en cualquier plan de evacuación

en supuestos catastróficos, por lo cual deberán ser reconocibles por toda la

población mediante la instalación de carteles indicativos y anunciadores por parte

del Ayuntamiento, que facilite inmediatamente su identificación.



162

c) - Rutas de evacuación

Las rutas de evacuación resultan ser un complemento esencial de los centros de

concentración, teniendo, por lo tanto estos carácter previo o ex ante al de las rutas

de evacuación.

Las rutas de evacuación propuestas se representan en el plano adjunto.



163

NIVELES DE RIESGOS CATÁSTROFICOS.



164

PLANO RUTAS DE EVACUACIÓN

plan de sectorizaciÓn con ordenaciÓn pormenorizada …

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