planbeskrivelse til detaljreguleringsplan · pdf filedetaljreguleringsplan ble utarbeidet og...

PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR DRONNINGENS GATE 27, MOSS KOMMUNE

Dato: 10.02.2016 Revidert: 16.08.2016 Utarbeidet av JANSEN ARKITEKTER AS for Dronningens gate AS

Utarbeidet av JANSEN ARKITEKTER AS

2 av 36

INNHOLD 2. BAKGRUNN 3. PLANPROSESSEN 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 8. KONSEKVENSUTREDNING 9. INNSPILL TIL PLANARBEIDET 10. AVSLUTTENDE KOMMENTARER


3 av 36

PLANBESKRIVELSE TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR DRONNINGENS GATE 27, MOSS KOMMUNE Prosjektnr. Prosjekt 115551 DETALJREGULERINGSPLAN DRONNINGENS GATE 27 – MOSS KOMMUNE Dato: 10.02.16 2. BAKGRUNN Hensikten med planen er å legge til rette for boligbebyggelse i 5 etasjer på eiendommen. Bebyggelsen skal fullføre kvartalet ved å knytte seg til eksisterende bygning i Dronningens gate 27 og videreføre husrekken i Storgata frem mot krysset Storgata / Dronningens gate (Skrågata). Saken har en forhistorie. Det ble gitt rammetillatelse til oppføring av ny boligbebyggelse 15.05.2013 med dispensasjoner fra daværende Sentrumsplan. Fylkesmannen omgjorde imid-lertid Moss kommunes vedtak 17.6.2013 etter behandling av naboklage, med begrunnelse i at såpass omfattende avvik fra gjeldende reguleringsplan må skje ved utarbeidelse av ny re-guleringsplan. Detaljreguleringsplan ble utarbeidet og vedtatt av Bystyret 28.04.2014, men ble opphevet av Fylkesmannen 13.01.2015 på bakgrunn i kommunens saksbehandlingsfeil (manglende konsekvensutredning). Omgjøringsbegjæring ble sendt Kommunal- og moderni-seringsdepartementet, men departementet sluttet seg til Fylkesmannens konklusjon. Forslagstiller ønsker å fremme ny detaljreguleringsplan med siktemål på å kunne realisere den planlagte boligbebyggelsen i en noe bearbeidet (redusert) utgave. Det nye planforslaget inne-holder konsekvensutredning. Det ble avholdt oppstartsmøte for ny detaljreguleringsplan med konsekvensutredning 25.09.2015. 3. PLANPROSESSEN Varsel om igangsatt planarbeid med konsekvensutredning ble kunngjort i Moss avis og By-avisa 14.10.2015 og ble kunngjort på Moss kommunes hjemmeside. Myndigheter og naboer er, i henhold til kommunens lister, varslet direkte i brev av 09.10.2015. Frist for innspill var satt til 20.11.2015. Ved fristens utløp var det mottatt 9 innspill. I etterkant har det kommet ytterligere ett innspill som er tatt med. Innspill er kommentert under kapittel 9. Medvirkning i prosessen tilfredsstiller Plan- og bygningslovens §12.8 om krav til informasjon og medvirkning. Da detaljreguleringsplanen var ferdig utarbeidet og lagt ut til offentlig ettersyn, varslet Fylkes-kommunen (v/ Fylkeskonservator) i sin uttalelse, datert 03.05.2016, innsigelse på medvirkning utover innspill til varsel og uttalelse til høring. Som ledd i å imøtekomme dette, ble det avholdt møte hos ØFK i Sarpsborg 01.06.2016, hvor saksbehandler og Byarkitekt fra Moss kommune deltok i tillegg til plankonsulent Jansen arkitekter AS. Fylkeskonservatoren oppfordret i møtet til videre dialog om utformingen av planen, noe Jansen arkitekter AS tok initiativ til ved å invi-tere til dialogmøte. I møtet ble problemstillingene rundt hensynet til de fredede bygningene diskutert. Jansen arkitekter AS redegjorde for hvordan Fylkeskonservatorens tidligere innspill om 5 etasjer langs Storgata har blitt ivaretatt i planen, med unntak av selve hjørneløsningen


4 av 36

der to terrengnivåer skal knyttes sammen. Ut ifra planområdets beliggenhet i bybildet vil hjør-neløsningen være et viktig arkitektonisk grep for kvartalet, plassdannelsen foran og for å hånd-tere en terrengovergang i bybildet på en hensiktsmessig måte. I dialogen med Fylkeskonservatoren ble vi enige om at øverste etasje langs hjørnet i sin helhet skulle være inntrukket fra fasadelivet. Revidert modell hvor dette fremgår ble oversendt Fyl-keskonservatoren. Fasadeuttrykk vil bli videre bearbeidet i påfølgende byggesak og bestem-melsene er supplert med krav om at rammesøknad skal forelegges Fylkeskonservator til utta-lelse. 4. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Overordnet plan for området er ny Kommunedelplan for Moss sentrum, vedtatt 15.06.2015 (se utsnitt på neste side, planområdet er markert i blått). Eiendommen ligger i kvartal S23 som har arealbruksformål Sentrumsformål. Det er angitt hensynsgrense mot fredet bebyggelse på mot-satt side av Storgata, samt ut mot Dronningens gate / Skrågata. Store deler av området mel-lom jernbanesporet i nordvest, Kransen og Skoggata ligger under hensynssone Bevaring kul-turmiljø. Planen angir for kvartal S23 at kotehøyde skal fastsettes i detaljreguleringsplan med konse-kvensutredning. For planområdets nabokvartaler på sydsiden av Storgata (S24, S25, S26) angir planen kote +25 ut mot Storgata, mens det på motsatt side av Storgata (S22, S27, S29) er angitt kote +18, med unntak av hjørnet Storgata / Fleischers gate (Storgata 14 og 16) hvor det er angitt kote +21. Opp mot Rådhusgata og Dronningens gate, på sydsiden av kvartalene S23, S24 og S25, er det angitt kote +28.

Utsnitt av Kommunedelplan for Moss sentrum. Planområdet er markert med blått.


5 av 36

BYA for kvartal S23 er satt til 85 % og det skal være maksimalt 50 % boligandel. Andelen skal beregnes samlet for hele kvartalet. Sentrumsplanen har en målsetting om aktive fasader med publikumsrettet virksomhet i sentrumskjernen og deler gatenettet inn i kategorier. For bebyg-gelse langs Dronningens gate (Skrågata) og krysset Dronningens gate / Storgata er det en målsetting om 80 – 100 % aktivt fasadeliv (kategori 2), mens det for bebyggelse langs Storgata er en målsetting om 50 % (kategori 3). Innenfor områder avsatt til sentrumsformål er det krav om minimum 15 m2 uteareal per boen-het. Minimum 50 % av felles uteoppholdsareal bør ligge på bakkeplan i direkte tilknytning til bygget. I områder hvor dette vanskelig lar seg gjennomføre, kan kommunen tillate at inntil 50 % av felles uteoppholdsareal inngår i offentlige friområder som har nærhet til boligen. For boligbebyggelse med mer enn syv boenheter skal det opparbeides lekeplass tilpasset barn i ulike aldersgrupper. Lekearealet skal være minimum 100 m2 pr 25 boenheter. Arealene skal være skjermet mot trafikkfare, støy og forurensing. Sentrumsplanen angir videre at parkering for leilighetsbygg og næringsformål bør lokaliseres i kjeller og at parkering ikke bør legges på gatenivå. Krav til parkeringsdekning spenner fra 0,3 plass pr boenhet (1- roms leilighet) og opp til 0,5 plass pr boenhet (3- roms eller større). 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet (markert med rødt) ligger sentralt i Moss sentrum, mellom ”Skrågata”, nedre (vestlige) del av Dronningens gate, og Storgata. Det omfatter eiendommen med GNR 2 og BNR 696, som er del kvartal S23, med formål ”sentrumsformål” i henhold til Kommunedelplan for Moss sentrum 2015- 2026, vedtatt 15.06.15. Planområdet besto tidligere av tre eiendommer som har blitt slått sammen (Storgata 21, Stor-gata 23 og Dronningens gate 27). Tidligere Storgata 21 og 23 (”drosjetråkka”) er ubebygd med unntak av en drosjebrakke. Eiendommen er på 1,5 daa (inkl. eksisterende bebyggelse på 0,6 daa). Terrenget faller mot nordvest, med ca 3 meter høydeforskjell mellom øvre nivå, Dron-ningens gate og nedre, Storgata.


6 av 36

5.6 Fysiske omgivelser Planområdet har eksisterende bebyggelse mot sydøst. Dronningens gate 27 (midt i bildet un-der til venstre) ble oppført i 1961 som kontor- og forretningsbygg, og rommer også lokaler for Moss Handelsstands forening, Odd Fellow- losjen, Park Fysioterapi, samt forretninger og res-taurant på gatenivå. Bygningen ligger vegg i vegg med Parkteateret mot øst og strekker seg i retning krysset Storgata og nedre del av Dronningens gate, ”Skrågata” i vest. Restaurant Ming i 1.etasje har uteservering i forlengelsen av bygningen mot vest. Den eksisterende bygningen, kalt Losjegården, bidrar til å definere det store åpne byrommet som dannes av Rådhusparken, Kirkeparken og Kirketorget, som er under opparbeiding.


7 av 36

Bildene under viser planområdet sett fra krysset Dronningens gate/ Storgata. Det åpne arealet i krysset mellom Storgata og Dronningens gate som rommer ”Drosjetråkka” var tidligere egen eiendom, Storgata 21 og 23. Den eksisterende bygningen i Dronningens gate 27 (til høyre på bildene under) har branngavl ut mot dette arealet, som inneholder oppstillingsplass for drosjer, et leskur og en lav brakke tilhørende Moss Taxi. Det asfalterte arealet flyter i ett med fortauet uten definert avgrensning eller avkjøringsforhold. Det ellers så definerte kvartalet er oppløst og lite lesbart sett fra denne siden. Sett fra sydvest oppfattes dette som en ufullendt del av kvartalet S23, preget av branngavler og ”baksider”.

Delen av Storgata som kan relateres til planområdet karakteriseres av eldre, lavere bebyg-gelse mot nordvest (til venstre i bildet) og mer urbant preget høyere bebyggelse mot syd og øst (Dronningens gate 27 skimtes til høyre. Den eldre bebyggelsen mot nordvest har lukkede fasader ut mot Storgata med jevn fasaderytme av tradisjonelle stående formater. Planområ-dets nabobygning mot nord, Storgata 25 (midt i bildet under til venstre) er en betongbygning med rasjonelt, funksjonalistisk preg med forretningslokaler på gateplan som pr dags dato står tomme. Dette er de eneste åpne næringsfasadene på strekningen mellom rundkjøringen ved Amfi og krysset Storgata / Dronningens gate. Mot nord, ut mot rundkjøringen ved Amfisenteret avsluttes gateløpets østside med et leilighetsbygg med klassiske vindusformater og høy 1.eta-sje.

Vest for planområdet, på motsatt side av Storgata ligger en rad av fredet/ vernet bebyggelse. Disse var en gang i tiden byboliger for kjøpmannsborgerskapet og eiendommene strakk seg helt ned til Mossesundet hvor de hadde brygger og sjøboder. Eiendommene ble imidlertid delt av jernbanetraséen på 1870- tallet. Chrystiegaarden (ca 1740), er helt til venstre i bildene over,


8 av 36

Maxegaarden (ca 1780) er bygning nr 3 fra venstre og Haffnergaarden (ca 1790) anes så vidt bak sistnevnte. De fredede bygningene er betraktelig lavere enn mesteparten av den omkringliggende bebyg-gelsen og oppfattes som et historisk fragment i byveven og står i sterk kontrast til fondmotivet ved enden av Storgata, Amfisenteret og den mer urbane bebyggelsen på andre siden av gata. 5.7 Arealbruk i dag

AREALBRUK daa Ubebygd areal 0,70 Bebygget areal 0,66 Fortausareal 0,50 SUM AREAL 1,86

6. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget er utarbeidet av Jansen Arkitekter AS på vegne av Dronningens gate 27 AS. 6.1.Planområdet Planområdet omfatter eiendommen GNR 2 BNR 696, som er del av kvartal S23 og utgjør totalt 1,86 daa. Planområdets avgrensning følger tomtegrense mot eiendommene 2/2029 og 2/694 mot nordøst, grense mot eiendommen 2/693 mot øst og grense mot gategrunn 2/2540 på øvrige sider. Arealbruken er fordelt på formålene bolig, fortau og sentrumsformål. Sistnevnte omfatter den eksisterende bebyggelsen i Dronningens gate 27 og tillatt bruk er listet opp i bestemmelsene. Det ble i oppstartsmøte med kommunen avklart at planområdet skulle inkludere det tilstøtende fortausarealet (0,41 daa) på grunn av utbyggers ønske om å tilrettelegge for universell ad-komst med rampeløsning langs fasaden til eksisterende bebyggelse i Dronningens gate 27. Arealutvidelsen av Sentrumsformålet som ligger utenfor fasadelivet til eksisterende bebyg-gelse mot syd skal følgelig kun utnyttes på gateplanet. Fortauet på denne strekningen er ca 5m bredt, betydelig mer enn det som er nødvendig for å kunne ivareta en rasjonell drift og vedlikehold av fortauet. Til sammenligning er fortauet utenfor Parkteateret i samme kvartal ca. 3m. Forslagstiller har vært i dialog med MKE om overdragelse av et areal på 22,5 m2 ut mot krysset Dronningens gate/ Storgata (ytterligere redegjørelse følger under punkt 6.5), dette arealet er inkludert i planforslaget. Tilstrekkelig bredde på fortauet vil bli ivaretatt og overdragelse av tomtearealet blir avtalt mellom forslagsstiller og grunneier. 6.2 Arealbruk

AREALBRUK daa Sentrumsformål 0,68 Bolig 0,77 Fortau 0,41 SUM AREAL 1,86


9 av 36

6.3 Utnyttelsesgrad Tillatt tomteutnyttelse er satt til 100% BYA både for bolig og sentrumsformål. Til sammenlig-ning angir sentrumsplanen for dette kvartalet en utnyttelsesgrad på 85%. Fasadene mot begge gateløpene ligger ut mot fortauet, etter samme mønster som omkringliggende bebyggelse og i tråd med Sentrumsplanen. Utnyttelsen på 100% er satt for å kunne løse parkering på egen eiendom i felles garasje. På grunn av terrengfallet synes dette hensiktsmessig da det indre gårdsrommet løftes til øvre terrengnivå og får bedre tilgang til dagslys. Bebyggelsen som ligger oppå parkeringsetasjen langs henholdsvis Storgata og Dronningens gate har en dybde som tilsvarer én leilighet og får dagslys fra det indre gårdsrommet i tillegg til fra gatefasadene. Dette er et bebyggelsesmønster som er svært typisk i en bysituasjon, og som sannsynligvis vil føye seg inn under 85% utnyttelse. Det triangulære arealet er lite egnet som uteareal og har som primær funksjon å gi lys til rom som vender denne veien. Vi kan med dette ikke se at utnyttel-sesgraden som er satt for eiendommen innebærer noen ulempe for omgivelsene. Til sammen-ligning kan det nevnes at på tilliggende eiendom med lignende geometri, Dronningens gate 30, er huset like stort som tomten, det vil si at BYA også her er på 100%. Sentrumsplanen angir under § 2.2 at kvartalet skal inneholde maksimalt 50% boligandel (BRA). Dette skal beregnes samlet for hele kvartalet og inkludere eksisterende bebyggelse. En grov beregning ved hjelp av opplysninger i kommunens kart viser at boligandelen i kvartalet etter tiltak ikke overskrider 50%. Parkeringsarealet etter angitte krav skal inngå i beregningsgrunnlaget. Bestemmelsene angir at det skal være 0,2 biloppstillingsplasser pr boenhet. Hovedtyngden av leilighetene i den planlagte bebyggelsen vil være treroms. Sentrumsplanen angir 0,5 plass pr boenhet som par-keringskrav til denne leilighetstypen. Den lave parkeringsdekningen i planforslaget er satt ut ifra en vurdering hvor bygningens svært sentrale plassering er lagt til grunn. Forretninger og servicetilbud ligger i kort gangavstand fra boligene, som også har tilgang til både buss, tog og ferge i nærområdet (for avstander se under punkt 7.4 Viktig infrastruktur. Ut ifra miljøhensyn, bør tilrettelegging for boliger i nær tilknytning til kollektivknutepunkter være en ønsket utvikling. Statens Vegvesen uttaler i sitt innspill til varsel om oppstart at selv 0,2 plass pr boenhet er høyt for å nå målsettingen om å redusere bilbruken. Begrensing av biltrafikken i byområder har vært en målsetting gjennom flere tiår. Dette har blant annet vært begrunnet med et ønske om reduksjon av lokale miljøproblemer (støy og støv), av trafikkfare og trafikkulykker, av kø og kapasitetsproblemer, av kostnader til drift og investering av transportsystemer, og forbedring av bymiljø, bomiljø og trivsel. De siste tiårene har det vært et økende fokus på å redusere biltrafikken for å redusere klimagassutslipp fra transport. Transportøkonomisk institutt bruker begrepet trafikkreduserende fortetting som et viktig virkemiddel for å redusere klimagassutslipp, noe som finnes som målsetting i mange kommuneplaner. At arealutvikling mange steder likevel skjer i bilavhengige lokaliteter medfø-rer en uheldig utvikling med økt biltrafikk. Fortetting av bebyggelse i sentrale områder bør gi grunnlag for mer bruk av kollektivtransport, noe som igjen vil kreve at man må tenke annerle-des rundt tilrettelegging for bilbruk. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging gitt av Miljødeparte-mentet, gir entydige føringer om fortetting av byområdene. Målet er at arealbruk og transport-system skal utvikles slik at de fremmer en samfunnsøkonomisk, bærekraftig og effektiv res-sursutnyttelse ved samordning og korte avstander. Rent konkret er dette en målsetning om at flere skal bo sentralt slik at man får korte avstander til kollektivknutepunkter og daglige gjøre-mål, samt at det tilrettelegges for sykkel- og gangtrafikk. Med dette følger også et behov for å eliminere konflikter mellom hensynet til innbyggernes bomiljø og kravet til biltilgjengelighet for byens øvrige brukere. Med flere bybeboere, øker behovet for å tilrettelegge for gangferdsel


10 av 36

rundt i byen og å sørge for bilfrie omgivelser som gjør opphold i byens gater og uterom til en bedre opplevelse enn det ofte er i dag. Med bakgrunn i denne argumentasjonen, bør det, etter vårt skjønn, legges til rette for reduserte parkeringsmuligheter for innbyggere som velger en urban boform, og på denne måten følge opp de sentrale retningslinjene lokalt. Til sammenligning bygges det store boligkomplekser i utlandet nesten uten parkeringsdekning, fordi man anser at prosjektenes sentrale plassering nær kollektivknutepunkter gjør bilbruk overflødig og styrker uterommene i prosjektenes umid-delbar nærhet. Ved å redusere bilbruk og dermed også parkeringsbehovet ved urbane boligprosjekter, kan parkeringsarealer i sentrum frigis til annen bruk, for eksempel flere boliger, noe som igjen vil føre til økt bruk og styrking av et miljøvennlig kollektivtilbud og økt bruk av byens funksjoner. 6.4 Høyde Ny bebyggelse kan tillates oppført med gesims i veggliv mot fortau på cote 25 langs Storgata og gesims på kote 28 langs Dronningens gate, i henhold til byggelinje angitt i plankartet. Ny bebyggelse i de to gateløpene skal i høyde og volum relatere til eksisterende bebyggelse i henholdsvis Storgata og Dronningens gate og smelte sammen i ”navet” der de to gatene mø-tes. Temaet høyde vil bli ytterligere behandlet i konsekvensutredningen. 6.5 Planlagt bebyggelse Det foreligger konkrete planer for bebyggelse i planområdet. Bebyggelsen er redusert i høyde etter at tidligere rammetillatelse og reguleringsplan ble opphevet i henholdsvis 2013 og 2015. Fotavtrykket er imidlertid det samme, ettersom det i henhold til Sentrumsplanen skal bygges i tomtegrense mot fortau.

Situasjonsplan. Situasjonskartet viser det planlagte bygningsvolumets utstrekning. Det ligger nordvestvendt langs Storgata og strekker seg fra branngavlen på Storgata 25, svinger rundt hjørnet der Storgata møter Dronningens gate og kobler seg til planområdets eksisterende bebyggelse i


11 av 36

Dronningens gate 27. I prosjekteringen er det vektlagt å komplettere et kvartal som i dag pre-ges av eksponerte branngavler og ”baksider”, samt bidrar til et svært utflytende forhold mellom vei, fortau og drosjeholdeplass.

Fasade mot syd (øverst) og nordvest. Bygningsvolumet inneholder 1 etasje med parkering (mot Storgata) og 4 etasjer med leilighe-ter. Mot Dronningens gate vil nederste etasje i den nye bygningen være en utvidelse av res-taurant Ming, samt én leilighet. Sentrumsplanen angir i §2.1 at det ”i sentrumskjernen bør tilstrebes aktivt fasadeliv med pub-likumsrettet virksomhet i førsteetasjer, herunder forretning, bevertning, kultur og tjenesteyting”. Prosentandelen av aktive fasader er angitt i en tabell fordelt på 4 kategorier. Den aktuelle delen av Storgata ligger i kategori 3, med en målsetning om 50% aktivt fasadeliv, mens ”Skrågata” ligger i kategori 2, hvor målsetningen er 80 – 100%. 1.etasje i eksisterende bygning på eiendommen er i sin helhet forbeholdt utadvendte sen-trumsfunksjoner, som forretninger og restaurant. Dette opprettholdes i reguleringsforslaget. Den planlagte nye bebyggelsen er imidlertid gitt boligformål. Antallet tilsvarende tomme lokaler rundt i byen viser med stor tydelighet at etterspørselen etter disse er noe overvurdert. Det synes derfor lite hensiktsmessig å addere til denne situasjonen ved å bygge lokaler som blir stående tomme. Den aktuelle delen av Storgata, fra krysset Storgata / Dronningens gate til rundkjøringen utenfor Amfisenteret preges av lukkede fasader. Verken de fredede bygningene på vestsiden av gata eller leilighetsbyggene på østsiden har aktive fasader i 1.etasje. De eneste lokalene med åpne fasader på denne strekningen har stått tomme i lang tid (Storgata 25). Dette gir ikke gode utsikter til næringsdrift. Det har i prosessen vært prioritert å oppfylle krav om parkering på egen grunn, noe som grunnet eiendommens fall og geometri ikke gir så mange valg til lokalisering. Det er imidlertid fastsatt i bestemmelsene at hjørnet mot sørvest skal bygges på en slik måte at arealene kan konverteres til sentrumsformål.


12 av 36

Det er foreløpig planlagt 25 leiligheter. Utforming av fasadene er foreløpig kun en illustrasjon og tas endelig stilling til i påfølgende byggesak.

Fasadeoppriss langs Storgata med det planlagte prosjektet satt inn i eksisterende omgivelser. Det har i de senere år vært stor utbygging av leilighetsbygg langs byens sjøfront. Med dette prosjektet trekkes en tilsvarende bebyggelsestype lenger opp i de sentrale bygatene og må derfor følge noen andre ”spilleregler”. Det må forholde seg til eksisterende byvev i mye større grad og må, etter vårt syn, ”gi noe tilbake” i form av å bidra til styrking av kvartalsstruktur, gateløp og plassdannelser. Den aktuelle eiendommen har en viktig beliggenhet i bybildet hvor denne typen utfylling / by-reparasjon lenge har vært ønsket. Byggeområdet er definert av nåværende tomtegrenser. Det vil si at området er rett avkuttet mot gatehjørnet mellom Storgata og Dronningens gate, Skrå-gata. Plasseringen er strategisk i bybildet, noe vi mener bør reflekteres i utformingen av pro-sjektet. Tomtens plassering på hjørnet der Dronningens gate og Storgata møtes, medfører at et utbyggingsforslag bør problematisere det fysiske tiltakets betydning som fondmotiv, hvor-dan den lille plassdannelsen skal rammes inn og veisystemet tydeliggjøres. I dag flyter alle disse tre elementene sammen med ”drosjetråkka” i et stort åpent areal som ikke bidrar med positive kvaliteter i bybildet. Med bakgrunn i tomtens viktige plassering i bybildet, har vi forsøkt å gi bygningsvolumet et estetisk løft ved å referere til bebyggelse i umiddelbar nærhet med tilsvarende tomte-geometri. Dette baserer seg helt og holdent på en arkitektonisk vurdering av hvordan denne fasaden, som er bygningens viktigste, vil fremstå i bybildet. Vi vurderte det estetiske resultatet til å bli heldigere jo smalere buen ble. Hjørnemotivet vil, konseptuelt, være ”navet” som forener de to gateløpene med hver sine høyder. Tomteutvidelsen dekker et areal på 22,5 m2. Langs denne nedre delen av Dronningens gate er arealet utenfor tomtegrensene svært bredt, betraktelig mer enn fortausbredde, helt til det har rundet hjørnet inn mot Storgata. Bredden på utenforliggende fortau vil fremdeles være over 4 meter. Forslagstiller har vært i dialog med grunneier om overdragelse av dette arealet. Kom-munalsjefen har bekreftet ovenfor forslagstiller at kjøp av gategrunn anses som kurant og vil behandles av kommunen etter at planen med foreslått arealbruk er vedtatt. 6.6 Parkteateret I rammesøknadsprosessen i 2012 rettet MKE og Parkteatret en forespørsel om mulighetene for å sikre en adkomstvei for innlasting til Parkteateret over eiendommen Dronningens gate 27, som utgjør planområdet. Det ble stilt som vilkår i dispensasjonsvedtaket, fattet i MTS 21.11.2012, at dette skulle avklares mellom utbygger og MKE. Dette ble undersøkt, med den konklusjon at en slik løsning ville være ødeleggende for det vernede Parkteatrets planløsning og indre struktur, beslaglegge store deler av forslagstillers eiendom, og i tillegg være en lite


13 av 36

hensiktsmessig løsning på problemet. Det ble i rammetillatelsen (gitt av MTS 15.05.2013) kon-kludert med at det ikke lenger var aktuelt å inkludere Dronningens gate 27 i denne problems-tillingen. Dronningens gate 27 AS har stilt areal til disposisjon i parkeringsetasjen for ny trafoen/nett-stasjon til erstatning for den som i dag ligger i Parkteaterets bygningsmasse. Det er foretatt en utredning om Parkteaterets bygningsfasiliteter og muligheter for oppgradering. For å få til for-skriftsmessig rømningsvei ved en ønsket sceneutvidelse har forslagsstiller blitt spurt om en mulig tilknytning til den planlagte rømningsveien fra eksisterende og ny bebyggelse i Dron-ningens gate 27. Ny rømningsvei via Dronningens gate 27 er antageligvis en forutsetning hvis utvidelsen av scenen i Parkteateret skal la seg gjennomføre. Forslagsstiller har stilt seg positiv til en dialog om dette. 7. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 7.1 Naturbasert sårbarhet Tiltak mot eventuell radonstråling vil bli gjort i byggefasen, tiltak vil være enkle og av bygnings-teknisk art. 7.2 Forurensing Eier har ikke kjennskap til at det er forurensinger knyttet til planområdet. 7.3 Forholdet til fredede/ vernede bygninger Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. 7.4 Viktig infrastruktur: Kommunikasjoner: Planområdet ligger midt i Moss sentrum, med tilgang til Riksveg 19 via Kransen og Kirkegata eller Rådhusgata. Kollektivtransport: Planområdet ligger meget sentralt plassert i forhold til Moss sentrums etab-lerte buss- og togtilbud. Nærmeste busstopp, Kirkeparken, ligger ca 100 meter unna, i krysset Dronningens gate / Rådhusgata, og bussterminalen ca 200 meter. Moss togstasjon og ferge-leiet (Bastøfergen) ligger henholdsvis ca 500 og 700 meter fra planområdet. Det er etablert fortau mellom planområdet og kollektivknutepunktene. Vann- og avløp: Området er koblet til kommunalt avløpsnett og Moss Vannverk. Nybygget skal tilkobles fjernvarmenettet. Eksisterende bygning er allerede tilkoblet. Fjernvarme: Nybygget skal tilkobles fjernvarmenettet. 7.5 Trafikksituasjonen: Bymessig 7.6 Terrorisme og sabotasje: Det finnes ingen kjente potensielle mål for terror eller sabotasje i området.


14 av 36

7.7 Naturmangfold: Planområdet er vurdert i forhold til Naturmangfoldslovens §§ 7-12. Til §7: Prinsippene i §§8-12 legges til grunn som retningslinjer. Til §8: Vi har vurdert naturtypen og registrerte arters bestandssituasjon og legger til grunn at kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Det er ikke kjente forekomster av planter eller dyr som er av betydning for bevaring av biologisk mangfold innenfor planområdet. Til §9: Det er vurdert at det ikke foreligger fare for irreversible skader på naturmangfoldet. Til §10: Det er vurdert at påvirkningen av økosystemet ikke har vesentlig betydning. Til §11: Det er vurdert at det ikke medfører kostnader for tiltakshaver knyttet til naturmangfoldet innenfor planen.

7.8 Universell utforming: Temaet er behandlet i kap. 8.06 KU. Det er i bestemmelsene stilt krav om universell utforming til adkomst og biloppstillingsplasser. Bebyggelsen skal bygges i henhold til krav til universell utforming gitt i TEK10. 7.9 Støy Byggeområdet ligger i gul støysone. Temaet er behandlet i kap. 8.03 KU. Det er utarbeidet støyutredning som del av konsekvensutredningen. 7.10 Risiko- og sårbarhetsanalyse Temaet er behandlet i kap. 8.08 KU. 7.11 Solstudie Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. 8. KONSEKVENSUTREDNING Hensikten med planen er å legge til rette for prosjektert boligbebyggelse på eiendommen. Det er utarbeidet ett forslag til utbygging. Som 0-alternativ skal dagens situasjon legges til grunn. Detaljreguleringsplan for Dronningens gate 27, vedtatt 28.04.2014, ble opphevet av Fylkes-mannen 13.01.2015 på bakgrunn av manglende konsekvensutredning. I oppstartsmøte for ny detaljreguleringsplan ble det fastsatt at det skal utarbeides konsekvensutredning etter ”For-skrift om konsekvens-utredninger for planer etter plan- og bygningsloven”. Planprogrammet ble varslet samtidig med varsel om oppstart av planarbeidet. I planprogrammet ble det vedtatt at følgende temaer skal utredes:


15 av 36

- Kulturminner og kulturmiljø - Grunnforhold - Støy - Luftforurensning - Trafikk - Tilgjengelighet - Barn og unges oppvekstsvilkår - Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)

8.01 Kulturminner og kulturmiljø. Det finnes ingen kulturverninteresser innenfor planområdets avgrensning, men det ligger fre-det bebyggelse på motsatt side av Storgata. Storgata med tilhørende bebyggelse inngår i den historiske aksen som kan trekkes fra Verket, Møllene, Henrich Gerners gate, Storgata og ned til Verlebukta / Kanalen og Jeløya. Området er et av 3 områder i Moss som er innlemmet i Riksantikvarens NB!- register på bakgrunn av at ”veg /gatetraseen utgjør det permanente ele-mentet som binder sammen bygningsmiljøer av forskjellig beskaffenhet og funksjon fra tre århundrer. Strekningen fra Verket til Kanalen utgjør på den måten en fattbar, representativ helhet i tid og rom med hensyn på byens historie”. Eiendommene hadde opprinnelig hageanlegg som strakk seg helt ned til Mossesundet, hvor de hadde brygger og sjøboder. Bygningene vest for Storgata er rester av denne bebyggelsen som var reist som byboliger for kjøpmannsborgerskapet på 1700- tallet. Eiendommene ble kuttet i to da jernbanetraseen ble anlagt på slutten av 1800- tallet og nedre del av hageanleg-gene har i ettertid blitt omdisponert til annen bebyggelse og veiareal. Den fredede / vernede husrekken ligger i dag mellom det urbane bysentrum og nyere leilighetskomplekser av større skala. Bygningsrekken har opprinnelig hatt en formell side mot byen og en hageside mot sundet. I dag kan den først og fremst betraktes fra Storgata. Det er denne forbindelsen man vil bevare, mens orienteringen mot og relasjonen til Mossesundet er en kontekst som ble brutt for godt over 100 år siden. Det er ingen synlig sammenheng mellom bebyggelsen på vestre og østre side av Storgata i kvartalet som utgjør planområdet. Den østre siden preges av høyere og mer urban bebyggelse både fra funksjonalismen og nyere tid. Forholdet til den fredede bygningsmassen på vestsiden av Storgata var et sentralt tema i byg-gesaken i 2012. Klage fra eier av GNR 2 BNR 2024 (Chrystiegården) førte til at saken ble oversendt Fylkesmannen for klagebehandling, noe som resulterte i oppheving av kommunens vedtak med begrunnelse i at såpass omfattende avvik fra gjeldende reguleringsplan må skje ved utarbeidelse av ny reguleringsplan. Detaljreguleringsplan ble utarbeidet og vedtatt av By-styret 28.04.2014, men ble opphevet av Fylkesmannen 13.01.2015 på bakgrunn av mang-lende konsekvensutredning. Omgjøringsbegjæring ble sendt Kommunal- og moderniserings-departementet, men departementet sluttet seg til Fylkesmannens konklusjon. 8.01.01 Sol- og skyggeforhold Det er utarbeidet en solstudie som viser konsekvensene av bebyggelse på hjørnetomten når det gjelder sol og skyggeforhold i omgivelsene. Illustrasjonene er generert ut av en datamodell og viser sol- og skyggeforhold 1.januar, 1.april, 1.juli og 1.oktober kl 08.00, 12.00 og 18.00. Ettersom planområdet er avsatt til bebyggelse i overordnet plan, ville det være mest interes-sant å sammenligne effekten av regulerte høyder i overordnet plan med høydene som ligger i planforslaget. Sentrumsplanen angir imidlertid ikke høyder for dette kvartalet, derfor har vi valgt å sammenligne dagens situasjon med ny situasjon med bebyggelse. Det er imidlertid


16 av 36

viktig å reflektere over at dagens situasjon er et ”null- alternativ” hvor en eiendom som er avsatt til bebyggelse i overordnet plan står ubebygget. JANUAR:

Sol- og skyggeforhold i januar, dagens situasjon

Sol- og skyggeforhold i januar med ny bebyggelse I januar er solen så lav kl 08.00 og 18.00 at hele nærområdet er skyggelagt. Situasjonen vil være den samme med og uten den planlagte bebyggelsen. Kl 12.00 faller det skygge på den nordligste enden av Chrystiegården og nedover gateløpet. Denne skyggen kastes av høyere bebyggelse i syd og ny bebyggelse har ingen større innflytelse. APRIL:

Sol- og skyggeforhold i april, dagens situasjon


17 av 36

Sol- og skyggeforhold i april med ny bebyggelse I april vil bebyggelse på hjørnetomten kaste noe mer skygge på den fredede husrekken kl 08.00. Kl 18.00 er situasjonen lik, ettersom solen da står i nordvest og det er den fredede bebyggelsen som kaster skygge i gateløpet. Kl 12.00 vil gateløpet skyggelegges mer med bebyggelse på hjørnetomten enn uten. Høyde på ny bebyggelse har trolig mindre betydning. JULI:

Sol- og skyggeforhold i juli, dagens situasjon

Sol- og skyggeforhold i juli med ny bebyggelse I juli vil bebyggelse på hjørnetomten kaste skygge i gateløpet kl 08.00. Kl 18.00 er det den fredede husrekken som skyggelegger. Kl 12.00 står solen så høyt at skyggen fra bebyggelse på Storgatas østside ikke vil nå over til den fredede husrekken.


18 av 36

OKTOBER:

Sol- og skyggeforhold i oktober, dagens situasjon

Sol- og skyggeforhold i oktober med ny bebyggelse I oktober vil det være små forskjeller i sol- og skyggesituasjonen kl 08.00 og 18.00. Kl 12.00 vil bebyggelse på eiendommen kaste noe skygge i gateløpet nord for Chrystiegården. Konklusjon: Studien viser at ny bebyggelse på hjørnetomten har størst innflytelse på sol- og skyggeforholdene på de fredede fasadene kl 08.00 og 12.00 i juli og kl 12.00 i oktober. Store deler av året vil det være gode muligheter for opptørking i løpet av dagen før den fredede husrekken på ettermiddag og kveld kaster skygge på sine egne fasader. Sydlig del av den fredede rekken (Chrystiegården) er svært lite berørt av ny bebyggelse. Høyere bebyggelse i syd (eksisterende) har også innflytelse på skyggeleggingen av den fredede bebyggelsen, dette ses tydeligst i januar kl 12.00 og i oktober kl 08.00. Det samme vil gjelde fremtidig be-byggelse i syd/ sydvest, hvor Sentrumsplanen tillater høyere bebyggelse enn den som står der i dag (eksempelvis i kvartal S25). Studien viser at mye av skyggeleggingen som forårsakes av den planlagte bebyggelsen er knyttet til at ny bebyggelse i henhold til Sentrumsplanen skal oppføres ut mot fortau og dermed følgelig vil skyggelegge det smale gateløpet. Dette gjelder store deler av Moss sentrum og styrker gateløp og kvartalsstrukturen i denne mest urbane delen av byen. Vi stiller oss dermed tvilende til hvor stor innflytelse høyden har på sol- og skyggeforhold ettersom solstudier gjen-nomført i tidligere reguleringsprosess med høyere planlagt bebyggelse viser tilnærmet lik grad av skyggelegging. Lavere bebyggelse ville høyst sannsynlig resultere i tilnærmet like forhold. Dette underbygger vår konklusjon om at bebyggelsens plassering har mer å si enn høyden. I klageprosessen som førte til at forrige detaljreguleringsplan ble opphevet, ble skyggelegging-ens negative innvirkning på mulighet for opptørking av fasadene kommentert. Det er imidlertid viktig å merke seg at gatenett og kvartalsstruktur er viktige føringer for det overordnede bybil-det. Vi kan ikke se at slike teoretiske problemstillinger skal hindre at en strategisk tomt i bybil-det skal forbli ubebygget. Bydelers karakter er i betydelig grad knyttet til gatenes bredde og sol- og skyggeforhold er en naturlig følge av dette.


19 av 36

Tiltak i planen: Tomten er i overordnet plan regulert til bebyggelse. Høyden på bebyggelsen har blitt redusert på bakgrunn av Fylkeskonservators innspill til tidligere reguleringsplan på eiendommen. (Innspill datert 25.07.13). Dette reflekteres i høydebestemmelsene. Bebyggel-sens plassering er fastsatt i overordnet plan. 8.01.02 Høyder I sitt innspill til varsel om oppstart av planarbeidet til reguleringsplanen som ble opphevet, datert 25.07.13, ba Fylkeskonservatoren om at etasjeantallet ble redusert fra 7 til 5 etasjer, av hensyn til den fredede bebyggelsen. Dette er nå etterkommet i inneværende plan, ved at den planlagte bebyggelsen er redusert til hovedsakelig 5 etasjer langs Storgata. I både inneværende reguleringsprosess og prosessene denne saken tidligere har vært gjen-nom har tilpasningen til den fredede bebyggelsen stått i fokus i høringsinnspill og uttalelser. Den mer overordnede tilpasningen til bybildet, gateløpene og kvartalsstrukturen er ikke viet samme oppmerksomhet. I arbeidet med den nye sentrumsplanen ble det gjennomført en helhetlig studie av byggehøy-der i sentrum. Bakgrunnen for studien var et økende behov for mer effektiv utnyttelse av byens sentrale områder for å kunne tilrettelegge for boliger og arbeidsplasser. Av sentrumsplanen fremgår det at ”Byrom og gateløp har vært førende for funksjonskrav og høyder. Innenfor Sentrumskjernen har planen en differensiert strategi hvor de ulike gatemiljø-ene og situasjonene er utgangspunkt for tillatte høyder gitt i bestemmelsene for det enkelte kvartal/felt. Hensikten er å legge til rette for fortetting, transformasjon og eiendomsutvikling, samtidig som man sikrer gode byrom og et attraktivt nærmiljø. Høyder og utnyttelsesgrader tillatt i planens kart og bestemmelser er basert på vurderinger med hensyn til byrom og land-skapsvirkninger. Virkning på romdannelser i byen er vurdert og hensyntatt og sol/skygge ana-lyser har vært avgjørende for hvert enkelt kvartals høydebestemmelser. I tillegg er det lagt vekt på at det naturlige terrenget skal gjenspeiles i bebyggelseshøydene”. Av sentrumsplanen fremgår det med tydelighet at virkning av fremtidig bebyggelse på over-ordnede forutsetninger i bybildet skal vektlegges. Den triangulære eiendommen som utgjør planområdet ligger der Dronningens gate / Skrågata og Storgata møtes. Bygningsmassen på denne eiendommen vil måtte ”håndtere” overgangen mellom øvre og nedre terrengnivå samt overgangen i høyde mellom tilstøtende bebyggelse (Dronningens gate 27 og Storgata 25). Ved planområdet har Storgatas vest- og østside helt ulik karakter, ved at vestsiden har histo-risk småskala bebyggelse mens østsiden visuelt tilhører det urbane sentrum med høyere be-byggelse. Etter den nye sentrumsplanen skal høydene i dette kvartalet fastsettes ved konse-kvensutredning. Det er ca 3 meters høydeforskjell mellom øvre og nedre terrengnivå i kvartalet. Dette reflekte-res gjennom Sentrumsplanen for nabokvartalene i syd (S24 og S25) ved at maksimal bygge-høyde mot Rådhusgata er satt til kote 28, mens den langs Storgata angis til kote 25. Ut ifra en vurdering av bybildet som tilsier at gate- og kvartalsstruktur bør vektlegges og styrkes, finner vi det naturlig at disse to høydene kan videreføres langs sine respektive to gateløp og møtes i et ”nav” som behandler overgangen mellom de to. Dette er et grep som vil medvirke til at ny bebyggelse i kvartalet bidrar til å styrke kvartals- og gatestruktur og gjenspeiler terrengform og - stigning på samme måte som ny bebyggelse i syd / sydvest (kvartal S24 og S25), der arbeidet med Sentrumsplanen har resultert i fastsettelse av kotehøyde. En fremtidig bebyg-gelse i disse kvartalene vil også ha konsekvens på sol og skyggeforhold lokalt. Vi viser til punkt 8.01.01 Sol- og skyggeforhold, som redegjør ytterligere for dette.


20 av 36

Ellers registrerer vi at det litt lenger nord i byen, i kvartal S2, i henhold til Sentrumsplanen kan oppføres bebyggelse med gesims opp til kote 22 som nabo til den fredede bygningen i Henrich Gerners gate 7 (Folkets hus / Kong Carl). Med et terreng som ligger et sted mellom kote 5 og 6 vil dette medføre en bygning som er like høy som det planforslaget for Dronningens gate 27 foreslår. Denne kotehøyden ble vedtatt i sentrumsplanen uten at det ble stilt krav til at høyde ble utredet ved konsekvensutredning. Tiltak i planen: Høyden på bebyggelsen har blitt redusert på bakgrunn av Fylkeskonservators innspill til tidligere reguleringsplan på eiendommen. (Innspill datert 25.07.13). Dette reflekteres i høydebestemmelsene. Høyden vil tilsvare kotehøyde som er vedtatt for kvartal S2, som er nabo til fredet bebyggelse i samme skala. Rammesøknaden skal sendes Fylkeskonservatoren til uttalelse. 8.01.03 Estetikk/ tilpasning Storgata har svært variert bebyggelse som spenner fra historisk småskalabebyggelse til større urbane bygningsvolumer. Planområdet er omgitt av fredede bygninger fra 1700- tallet (husrek-ken på vestsiden av Storgata), funksjonalisme (Storgata 25, Dronningens gate 30), samt nyere og mer urbant pregede bygninger. Ved planområdet har Storgatas vest- og østside helt ulik karakter. Vestsiden har historisk småskala bebyggelse mens østsiden visuelt tilhører det ur-bane sentrum med høyere bebyggelse. Denne delen av Storgata utgjør også et terrengskille mellom øvre nivå (parken, rådhuset, parkteateret, kirken) og et nedre. Bebyggelsen på hver side av Storgata har også når det gjelder dette hver sin tydelige ”tilhørighet”. I forrige utredningspunkt, 8.01.02 Høyder, var vi inne på vår vurdering av hvordan terrengfor-skjellen på eiendommen bør håndteres ved et grep som samtidig vektlegger den sentrale po-sisjonen i bybildet. Ut ifra faglige vurderinger av høyder, geometri og volumer, mener vi at en fremtidig hjørnebebyggelse bør løses ved at de to fasaderekkene langs Dronningens gate og Storgata møtes i et nav eller dreiningspunkt, som forener de to gateløpene med hver sine høyder. ”Navet” vil nødvendigvis måtte runde hjørnet inn mot Storgata for å kunne forbinde de to volumene visuelt i en overlapping. Dette mener vi også vil styrke kvartalets sydlige avslut-ning som fondmotiv sett fra sydvestlig retning. I volumstudiene på neste side viser vi med en abstrahert modell (i gult) hvordan vi ser for oss at terrengfall, ulike høyder i to gateløp og en trekantet tomtegeometri kan omsettes i bygnings-masse. Bygningsvolumet knytter seg til eksisterende bygning i Dronningens gate 27 (Losje-gården) og viderefører den eksisterende bebyggelsens høyde ned mot krysset Dronningens gate / Storgata. Der overlapper den et volum som strekker seg fra Storgata 25 og viderefører de regulerte høydene i Storgata frem mot krysset i syd. Overlappingen vil inneholde vertikal kommunikasjon, noe som styrker ”navet” ytterligere. Den planlagte bebyggelsen har gesims på 5 etasjer langs hele forløpet i Storgata. Den store trebygningen til Moss handelsstands forening som tidligere sto på eiendommen ble revet for nærmere 60 år siden. Bebyggelse i planområdet vil føre til en styrking av kvartals-strukturen ved at kvartalet, som til nå har manglet bebyggelse i syd i lang tid, blir fullført. Med sin plassering på et sentralt gatehjørne, skal fremtidig bebyggelse, i tillegg til å tilpasse seg sine naboer og håndtere terrengspranget, bidra til å definere kvartalets og gatenettets geo-metri. Slik denne delen av eiendommen fremstår i dag, flyter drosjetråkka, fortauet og veiareal sammen til et stort udefinerbart areal.


21 av 36

Planområdet sett fra sydvest (til venstre) og nordvest.

Planområdet sett fra syd (til venstre) og sydøst. Eiendommens geometri som premissgiver for kvartals- og byromsforming har vært behandlet i den planlagte bebyggelsen. Byggeområdet er i dag definert av nåværende tomtegrenser. Det vil si at området er rett avkuttet mot gatehjørnet mellom Storgata og Dronningens gate, Skrå-gata. Tomtens plassering på hjørnet der Dronningens gate og Storgata møtes, medfører at et utbyggingsforslag også bør problematisere kvartalets avslutning mot syd, hvordan den lille plassdannelsen skal rammes inn og veisystemet tydeliggjøres. Dette kan ikke, etter vår vur-dering, oppnås ved at et avkuttet tomtehjørne blir premissgivende for arkitektonisk utforming. Oppdragsgiver har, på bakgrunn av vårt forslag til hjørneutforming, vært i dialog med MK Ei-endom om ervervelse av tilleggsareal. Med bakgrunn i tomtens viktige plassering i bybildet, har vi gitt bygningsvolumet et estetisk løft ved å referere til bebyggelse i umiddelbar nærhet med tilsvarende tomte-geometri. Dette ba-serer seg på en arkitektonisk vurdering av hvordan denne fasaden, som er bygningens vik-tigste, vil fremstå i bybildet. Det buede hjørnemotivet vil, konseptuelt, være navet, eller drei-ningspunktet som forener de to gateløpene med hver sine høyder. Tiltak i planen: Bestemmelsene stiller i §2.2 krav til estetikk i form, materialer og fargesetting, og utformingen av første etasje mot Storgata er vektlagt. Rammesøknaden skal sendes Fyl-keskonservatoren til uttalelse. 8.02 Grunnforhold. Det foreligger grunnrapport fra Sweco AS, datert 10.09.12 som redegjør for grunnforholdene på eiendommen med utgangspunkt i foretatte prøveboringer. Både grunnrapport og uttalelse


22 av 36

fra Veidekke AS er vedlagt planen. Det er i inneværende planprosess innhentet uttalelse fra Veidekke AS som gir sin vurdering av konsekvens av byggeperioden for nabobebyggelsen. Hovedtrekkene i denne er at grunnen er så god at ny bebyggelse kan fundamenteres direkte uten peling og spunting. Dette gjør at det kun skal graves ca 1 meter under terrengnivået og at grunnvannstanden i området dermed ikke påvirkes. På bakgrunn av dette ser Veidekke AS ingen grunn til å gjøre noen ekstraordinære tiltak i byggeperioden. Det vil bli utført full registre-ring av nabobebyggelsen før oppstart, spesielt gjelder dette Storgata 20 og 22. Veidekke En-treprenør AS vurderer at frekvensen av rutebusser og tog som passerer forbi forårsaker mer rystelser enn byggearbeidene vil forårsake. I tillegg er det gravd ned kommunale VA- ledninger som ligger dypere enn det skal graves for å fundamentere den nye bebyggelsen. Det er allikevel sikret gjennom bestemmelsene at rystelsesmålere skal være montert og at de fredede bygningene skal fotodokumenteres. Tiltak i planen: Det stilles i rekkefølgebestemmelsene, §5.2.2, krav til at det før igangsettings-tillatelse kan gis skal foreligge dokumentasjon på hvordan hensynet til vernet nabobebyggelse skal ivaretas i byggeperioden, samt at rystelsesmålere skal være montert. De fredede byg-ningene må fotodokumenteres. 8.03 Støy. T-1442 åpner for etablering av støyfølsom bebyggelse i støyutsatte områder dersom området er definert som et sentrumsområde og / eller kollektivknutepunkt. Dette forutsetter imidlertid tilstrekkelig avbøtende tiltak for prosjektet. Det er utarbeidet støyrapport av Brekke & Strand Akustikk AS. Rapporten viser at planlagt boligbebyggelse er utsatt for støynivåer over grense-verdien og at maksimalnivået for tungtrafikken vil være dimensjonerende for fasader ut mot nordvest. For fasader og uteoppholdsarealer ut mot syd, vil ekvivalentnivået fra Dronningens gate og Rådhusgata være dimensjonerende. Innglassing av balkonger og tette rekkverk mot Storgata og Dronningens gate kan være aktuelt som kompenserende tiltak. Felles takterrasse viser tilfredsstillende støynivå. Tilfredsstillende støynivå innendørs detaljprosjekteres i senere fase. Rapporten viser verdiene fra vei- og skinnegående trafikk i dagens situasjon. Den ved-tatte flyttingen av jernbanetraséen ned i tunnel vil medføre en forbedring av støyforholdene for både planlagt og allerede etablert boligbebyggelse i denne delen av sentrum. Arbeidene er planlagt med oppstart i 2018 og ferdigstillelse i 2023. Tiltak i planen: Støygrenseverdier i retningslinje T- 1442:2012 tabell 3 skal gjelde for planen. Avbøtende tiltak skal vurderes i henhold til støyrapporten. 8.04 Luftforurensning. Som kilde legges hovedtrekk fra Moss kommunes målinger av svevestøv i 2011/2012 til grunn, sammenfattet av Moss kommune i ”Lokal luftkvalitet”, datert 08.10.2015. Det pågår for tiden målinger, men resultatet av disse vil ikke foreligge før i september 2016. Veitrafikk med utslipp av eksos og asfaltstøv fra piggdekk regnes som den største kilden til lokal luftforurensning. Andre kilder er vedfyring til boliger, industri og utslipp fra båter og ferjer. Langtransporterte forurensninger fra trafikk og bruk av olje og kull i andre land bidrar også. Planområdet kategoriseres av Moss kommune som bybakgrunn med relativt lite trafikk. Til målingene av svevestøv i 2011/2012 ble det etablert en veistasjon ved kransen og en Bybak-grunnstasjon (referansestasjon) på taket av Bytårnet skole. Det ble målt både grovfraksjonen (PM10) og finfraksjonen (PM2,5). PM10 består i hovedtrekk av veistøv, mens PM2,5 kan ha flere kilder, som eksos, vedfyring og industriutslipp.


23 av 36

Resultatene viste at det er relativt få dager i året hvor det registreres høye konsentrasjoner av svevestøv og konsentrasjonene ligger langt under tiltaksgrensen. Prognosene for trafikkutvik-ling og annen forurensende virksomhet tilsier at det ikke forventes en vesentlig forverring av luftkvaliteten i Moss de nærmeste årene. Det forventes tvert imot at konsentrasjonen av sve-vestøv kan reduseres noe i årene som kommer på grunn av overgang til rentbrennende ovner, renere bilpark og høyere piggfriandel. Det er imidlertid foreslått å skjerpe grenseverdiene på grunn av ny viten om helsemessige konsekvenser. Tiltak i planen: Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging, T-1520, eller retningslinjer som senere måtte erstatte denne, skal legges til grunn. Om nødvendig skal av-bøtende tiltak gjennomføres før midlertidig brukstillatelse gis. Seksjon for Miljø beskriver problemstillingen som overordnet planen, og kan ikke se at planområdet befinner seg i særskilt utsatt sone. 8.05 Trafikk. Kilde: ”Trafikkanalyse Sentrumsplan Moss”, datert oktober 2014. Moss sentrum har en kompakt bykjerne med knutepunkter og store boligområder med gang-avstand både til sentrum og jernbanestasjon. I dagens transportsystem er Storgata kategori-sert som samleveg og inngår sammen med Rådhusgata, Kirkegata og Kongens gate som viktige samleveger i sentrum. ÅDT (årsdøgnstrafikken) for 2012 gjennom Storgata er på 1800 frekvenser ifølge tall fra Na-sjonal vegdatabank, samt fra krysstellinger utført i forbindelse med utredning av ny Rv19 i 2010 og 2013. Trafikkanalysen viser til et erfaringstall på nyskapt trafikk i sentrum på 3 bilturer pr 100 m2 bolig. Gående og syklende: Innenfor sentrumsområdet som avgrenses av Rv19, Mossesundet og Mosseelva er det innført hastighetsgrense på 30 km/t og biler og sykler ferdes blandet. For-tauene er forbeholdt fotgjengere. Undersøkelser viser høy andel av gående i sentrum, men en andel av syklende som ligger under det nasjonale gjennomsnittet. Både gang- og sykkelveg-nettet mangler noen lenker for å være sammenhengende i henhold til trafikkanalysen til den nye sentrumsplanen, hvor det anbefales utbedringer av dette. Statens vegvesen har sammen med Moss og Rygge kommune utarbeidet et forslag til nytt hovednett for sykkel, en plan som nå er vedtatt. Kollektivtrafikk: Moss sentrum betjenes av bybusser, regionale busser til og fra nabokommu-nene, ekspressbusser (Flybussekspressen og Time- ekspressen) og tog. Bortsett fra i Th. Pet-tersons gate mangler bussene i Moss egne traséer eller annen prioritering og blir stående i de samme køene som øvrig vegtrafikk. I henhold til reisevaneundersøkelsen utført av Transportøkonomisk Institutt (TØI) i 2009 var kollektivandelen i Moss noe høyere enn gjennomsnittet for mellomstore byer i Norge. Noe av bakgrunnen for dette er et relativt høyt antall pendlere som reiser lengre strekninger kollektivt (togpendlere). Bybussene dekker store områder og har mange avstikkere som gir lang reisetid. Dette i tillegg til lav rutefrekvens gjør at det i trafikkanalysen til den nye sentrumsplanen konkluderes med at tilbudet ikke er attraktivt nok til å overføre reisende med bil til kollektivtrafikken.


24 av 36

Parkering: Det er rikelig med parkeringsanlegg i Moss sentrum, ca 1 700 offentlige plasser og ca 1 500 private. Kommunen ønsker å redusere antallet gateparkeringsplasser i sentrum for at flere skal velge å gå, sykle eller reise kollektivt , og planlegger en helt ny parkeringspolitikk. Parkeringsnormen i Moss er relativt gjennomsnittlig for byer av tilsvarende størrelse. Fremtidig utvikling: Byutviklingen som følger av pågående planprosesser i Moss vil føre til en betydelig vekst i persontrafikken, noe som gir behov for økt kapasitet og fremkommelighet i byens ferdselsårer, både for gående, syklister, bil- og kollektivtrafikk. Det vil også kreve økt fokus på trafikksikkerhet for myke trafikanter. Trafikkanalysen fremhever at den med den be-tydelige arbeidspendlingen i kommunen vil være viktig å legge til rette for god gang- og syk-kelkommunikasjon til den nye togstasjonen og at det må legges opp til enkel overgang mellom tog og lokalbusser. Tiltak i planen: Det stilles krav i bestemmelsene til parkering på egen grunn (§2.4). Alle disse skal tilrettelegges for el- bil. I tillegg skal det etableres oppstillingsplass for sykkel til hver bo-enhet (§2.5). Øvrige tiltak er knyttet til overordnet planlegging. 8.06 Tilgjengelighet. Herunder tilgjengelighet for alle til uteområder, samt gang- sykkel- og veinett. Planlagt bebyg-gelse er over 3 etasjer og utløser krav om heis. Alle boenheter vil dermed ha trinnløs forbin-delse mellom gate og boenhet, dette omfatter parkeringskjeller og takterrasse. Alle boenheter har også trinnløs forbindelse til både privat og felles uteoppholdsareal. Planområdet omfatter fortau i Storgata og Dronningens gate / Skrågata. I Dronningens gate etableres tilrettelagt ad-komst til restaurant Ming. Tiltak i planen: Bebyggelsen skal tilfredsstille krav i TEK10. Utomhusarealer og fortauer skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelse / ferdigattest kan gis (Rekkefølgebestemmelsene §§ 5.1 og 5.2). Opparbeidelsen er begrenset til reparasjon/ reetablering etter byggeperioden. Universell utforming av gatenett og fortau er en overordnet problemstilling. 8.07 Barn og unges oppvekstsvilkår. Planområdet er ikke tilrettelagt for og lite egnet til barns lek i dag, og området benyttes heller ikke til slik type aktivitet. 8.07.01 Krav til uteareal I planområdet kreves det avsatt arealer til lek og opphold i henhold til Sentrumsplanen som angir at ”Minst 15 m2 uteoppholdsareal pr boenhet skal dekkes innenfor planområdet. Dersom krav til uteoppholdsareal vanskelig lar seg gjennomføre, kan kommunen tillate at inntil 50% av felles uteoppholdsareal inngår i offentlige friområder som har nærhet til boligene.” Knyttet til hver boenhet skal det være terrasse / balkong i tillegg til felles opparbeidet takter-rasse. Denne skal dekke behovet for lekeplass for de minste barna og for møteplass og rekrea-sjonsområde for øvrige beboere. Sentrumsplanen angir at minst 50% av felles uteopp-holdsarealer bør ligge på bakkeplan. I dette tilfellet vurderer vi det imidlertid dithen at takter-rassen vil være betraktelig bedre egnet til uteopphold når det gjelder støy, lys og luftkvalitet. 8.07.02 Nærliggende leke- og oppholdsområder I tillegg til arealene som skal avsettes til lek og opphold innenfor planområdet har byen flere parkarealer i nærhet til planområdet. For tiden er Kirketorget under realisering, et prosjekt som skal aktivisere arealet foran kirken med en bred målgruppe som spenner fra barn til voksne (se illustrasjon på neste side).


25 av 36

Planområdet har Kirkeparken og parken vest for rådhuset som nærmeste nabo mot syd. Her er det paviljong, benker, frodig beplantning med store trær og det anlegges skøyteis om vin-teren. Ca 140 meter fra planområdet, i enden av Fleischers gate (ved Fleischers brygge), ligger et stort og åpent grøntareal ut mot Mossesundet, som er meget velegnet til lek, ballspill og øvrig rekreasjon. Arealet var opprinnelig ment som lekeplass, men har hittil ikke blitt opp-arbeidet bortsett fra at det er lagt plen.

Moss kommune oppgraderer i disse dager Kirketorget til å bli en møteplass med bred målgruppe. Illustrasjon Moss kommune v/ IN SITU AS. 8.07.03 Trafikksikker ferdsel til leke- og oppholdsområder Arealene som skal avsettes til lek og opphold innenfor planområdet vil ikke kreve ferdsel uten-for eiendommen. Disse vil i hovedsak lokaliseres på takterrasser og skal møbleres for mindre barn. I tillegg til arealene som kreves i planen, er det grønne arealer i nærheten som vil være et godt supplement. Alle disse kan nås via fortau og fotgjengerovergang. Illustrasjonen under viser grønne leke- og oppholdsområder i nærhet til planområdet. Alle disse er regulert med formål park i Sentrumsplanen og vil derfor være sikret for fremtidige bybeboere. De prikkede linjene viser ruter for ferdsel til fots på fortau mellom planområdet og de grønne arealene. Alle krysningspunkter over vei har fotgjengerovergang.


26 av 36

Tiltak i planen: det stilles i §2.10 krav til uteareal i planområdet, både til felles bruk og tilknyt-tet hver boenhet. Dersom krav til uteoppholdsareal ikke lar seg løse innenfor planområdet, kan kommunen tillate at inntil 50% av felles uteoppholdsareal inngår i offentlige friområder som har nærhet til boligene. Bestemmelsen spesifiserer at takterrassen skal opparbeides til å dekke behovet for lekeplass for de minste barna. Etter vår vurdering er det god tilgang til leke- og rekreasjonsområder innenfor planområdet og i planområdets nærmeste omgivelser. Planområdet ligger sentralt plassert mellom byens grønne lunger som er sikret gjennom Sen-trumsplanen. Disse kan nås via fortau og fotgjengeroverganger. 8.08 Risiko- og sårbarhetsanalyse.

Tiltak i planområdet medfører ikke særskilt brannrisiko for omgivelsene. Det er heller ingen ytre faktorer som skulle tilsi spesiell risiko for brann for fremtidige beboere i planområdet. Tiltak i planen: Ingen. Fremtidig bebyggelse skal prosjekteres i henhold til gjeldende teknisk forskrift.

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Brann Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig x Lite sannsynlig


27 av 36

Planområdet ligger ikke i område som er utsatt for skredfare, verken løsmasseskred, fjellskred eller leirskred, og står ikke på kommunens liste over områder med ustabile grunnforhold. Grunnundersøkelser er foretatt i planområdet og er gjort rede for i planen ved grunnrapport utarbeidet av Sweco AS, samt geoteknisk uttalelse fra Veidekke AS. Tiltak i planen: Ingen ytterligere.

Kommunens flomsonekart viser antatte flomområder ved henholdsvis 20- års, 200- års og 500- års flom. Kartene, som er utarbeidet i 2010, viser at planområdet ikke ligger i flomutsatt område. Tiltak i planen: Ingen

Regionen vurderes, i henhold til Risiko- og sårbarhetsanalyse for kommunene Råde, Rygge, Våler og Moss, som moderat sårbart overfor endring i temperatur. Følger av klimaendring som har betydning for planlegging dreier seg i hovedsak om landheving, havstigning og stormflo. For Moss kommune viser analysen at man i år 2050 kan forvente en landheving på 19 cm, beregnet havstigning på 12 cm (usikkerhet -8 til +14 cm) og 100 års stormflo på 170 (usikker-het -8 til +14 cm). Tallene beskriver utvikling relatert til nivåer i 2000. Planområdet ligger drøye 9 meter over havnivå og vil ikke berøres av disse endringene i over-skuelig fremtid. Tiltak i planen: Ingen

Planområdet ligger i sentrum av Moss og er følgelig støyutsatt, hovedsakelig fra trafikk. ROS-analysen viser at det er støy som kan kreve spesielle tiltak. Temaet støy er behandlet under 8.03 KU.

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Skredfare Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Flom Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Endret klima Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Støy Meget sannsynlig x Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig


28 av 36

Tiltak i planen: Reguleringsbestemmelsene angir i § 2.6 under fellesbestemmelsene at avbø-tende tiltak skal vurderes i henhold til anbefalinger i støyrapport.

Planområdet ligger i underkant av 100 meter i luftlinje fra jernbanesporet. Det er noe skjermet fra sporet av mellomliggende bebyggelse og ligger på et høyere terrengnivå. Jernbanetraséen gjennom Moss er vedtatt flyttet, noe som vil være gjennomført innen 2024. Ulykker ved jernbanen er først og fremst knyttet til togkollisjon og ulykker (brann, lekkasje) med farlig gods. Disse har ulik risikovurdering og er behandlet i hvert sitt punkt i ROS skjemaet. I henhold til Risiko- og sårbarhetsanalyse for kommunene Råde, Rygge, Våler og Moss vur-deres sannsynligheten for en alvorlig jernbaneulykke til liten- sjeldnere enn en hendelse pr. 1000 år. Konsekvensene av en kollisjon vil derimot være store. Sannsynligheten for hendelser knyttet til transport av farlig gods vurderes til svært sannsynlig, oftere enn en hendelse pr. år. Hendelsene har imidlertid sjelden alvorlig konsekvens. Tiltak i planen: Ingen. Fremtidige tiltak i planområdet har ingen innvirkning på forekomstene av ulykker og berøres heller ikke særskilt. Temaet er ivaretatt av kommunens beredskapsplan.

Mølla ligger ca 375 meter fra planområdet. Den har, i henhold til kommunens opplysninger, blitt nedgradert til ikke lenger å være en såkalt ”storulykkebedrift”. Eventuelle ulykker ved mølla er knyttet til brann og eksplosjon. Dette kan skje, men er lite sannsynlig. Lantmännen har omfattende beredskapsplaner og iverksetter tiltak ved ulykke. Tiltak i planen: Ingen

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, jernbanen-kollisjon

Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, jernbanen-farlig gods

Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, mølla Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Ulykker, gående/syklende

Meget sannsynlig Sannsynlig x Mindre sannsynlig Lite sannsynlig


29 av 36

I en bysituasjon vil utkjøring fra parkeringsgarasjer over fortau representere en viss fare for gående og syklende. Her vil utkjørende bilers hastighet være lav, men situasjonen relativt uoversiktlig og utkjørende biler skal krysse gang- og sykkelareal. Avbøtende tiltak kan være sladrespeil, lydsignal ved åpning av port mm. Tiltak i planen: Under rekkefølgebestemmelsene foreslås det føyd til at eventuelle tiltak som vurderes nødvendig for å sikre trafikksikker utkjøring fra parkeringsgarasjen skal være iverk-satt før brukstillatelse kan gis.

Eventuell risiko for kulturmiljø er knyttet til byggearbeider i planområdet. Grunnundersøkelser er foretatt og er gjort rede for i planen ved grunnrapport utarbeidet av Sweco AS, samt geo-teknisk uttalelse fra Veidekke AS. Rapporten viser god byggegrunn. Uttalelsen fra Sweco AS redegjør for at ny bygningsmasse kan direktefundamenteres uten spunting og peling. Dette medfører at man ikke trenger å grave dypere enn 1 meter uten gatenivå og at grunnvannstan-den dermed ikke påvirkes. Uttalelsen fra Veidekke AS konkluderer med at det ikke vil være behov for ytterligere tiltak i byggeperioden og at busser og tog forårsaker større rystelser enn byggearbeider i planområdet. Tiltak i planen: Reguleringsbestemmelsene angir under Rekkefølgebestemmelser, § 5.2.2 at det skal foreligge dokumentasjon om hvordan hensynet til vernet bebyggelse skal ivaretas i byggeperioden før igangsettingstillatelse kan gis.

Det er ingen aspekter ved tidligere bruk av eiendommen som skulle tilsi at grunnen er foruren-set. Tiltak i planen: Reguleringsbestemmelsene angir under Rekkefølgebestemmelser, § 5.2.1 at grunnundersøkelser (forurenset grunn) være foretatt og nødvendige tiltak gjennomført før igangsettingstillatelse kan gis. 9. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Mottatte innspill og kommentarer til disse (innrykket): Miljørettet helsevern for Moss, Rygge, Råde, Vestby og Våler. Brev datert 29.10.2015: Det bes om at følgende aspekter presiseres i reguleringsplanen: ved bygge- og anleggsvirk-somhet skal grenseverdier og krav til varsling av naboer ihht. T- 1442 kap. 4 følges, at støy fra tekniske installasjoner skal tilfredsstille krav til lydforhold i bygninger klasse C i NS8175, at

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Kulturmiljø Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig x Lite sannsynlig

Konsekvenser: Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Forurenset grunn Meget sannsynlig Sannsynlig Mindre sannsynlig Lite sannsynlig x


30 av 36

det ikke etableres støykilder som varelevering, musikkanlegg, parkering adkomstvei eller an-net i forbindelse med eventuell nærings- eller butikklokale, at soverom og oppholdsrom i størst mulig grad skjermes mot utvendige støykilder, at det bør tilstrebes størst mulig grad av univer-sell tilrettelegging, at det bør tilstrebes gode lysforhold og unngås sjenerende lys fra reklames-kilt og lignende mot soveromsvinduer. Avslutningsvis bemerkes det at det bør tilstrebes at den nye bygningen ikke blir for massiv.

• Bemerkningene tas til etterretning. Det skal utarbeides støyutredning som del av KU (kap. 8.03). Hovedtyngden av soverom ligger plassert bak mot svalgang. Ny bebyg-gelse er planlagt med universell utforming. Prosjektet inneholder også etablering av rampeløsning ut mot Dronningens gate for å ivareta universell adkomst til eksisterende bebyggelse.

MK Eiendom. Brev datert 02.11.2015: MK Eiendoms innspill omhandler relasjonen mellom planområdet og Parkteateret med aspek-ter knyttet til plassering av trafo og rømningsvei via Dronningens gate 27. Det bes om at disse aspektene ivaretas i planarbeidet.

• Bemerkningene er etterkommet og er redegjort for i kap. 6.6 Parkteateret Østfold Fylkeskommune. Brev datert 20.10.2015: ØFK redegjør for prosessen som har vært i forkant av den varslede oppstarten av ny detaljre-guleringsplan med konsekvensutredning og har følgende innspill: Formål og grad av utnytting: ØFK påpeker at planområdet, som ligger i kvartal S23, er avsatt til Sentrumsformål, med en grad av utnytting satt til 85% og en boligandel på 50%. Det vises til hensikten bak begrens-ningen av boliger i enkelte av bykvartalene på side 25 i Sentrumsplanen og påpekes at opp-føringen av ny bygning som utelukkende består av boliger med tilhørende garasjeanlegg ikke vil være i samsvar med arealbruksformål i gjeldende sentrumsplan.

• Temaene formål og grad av utnytting er redegjort for i planbeskrivelsen under kap. 6 Beskrivelse av planforslaget. Vi vil kommentere Fylkeskommunens fortolkning av sen-trumsplanen. Innledningsvis oppgir ØFK at Sentrumsplanen forutsetter at ”eiendom-men benyttes til oppføring av forretninger og/ eller kontorer”, mens formålet, som defi-nert i § 2.2, inkluderer ”bolig, forretning, (herunder bevertning), kontor og tjeneste-ytning”. Videre vil vi anføre at påstanden om at oppføring av en bygning som utelukkende be-står av boliger vil være formålsstridig, ikke kan fremmes uten at den underbygges. Sentrumsplanen angir i § 2.2 at det i kvartal S23 tillates en andel på 50% bolig og at dette skal regnes av ”hele kvartalet og inkludere eksisterende bebyggelse”, altså ikke for hver enkelt bygning.

Aktive fasader vs parkering: ØFK påpeker kommunens målsetting om flest mulig aktive fasader på gatenivå og minner om at ”parkering i 1.etasje strider mot Sentrumsplanens prinsipp om å lokalisere parkering i kjeller/ under terreng”.


31 av 36

• Kommentaren tas til etterretning. Temaet aktive fasader og parkering er redegjort for i kap.6 Beskrivelse av planforslaget. Vi vil imidlertid påpeke at lokalisering av parkering i kjeller/ under terreng ikke er angitt som et krav i Sentrumsplanen. Under § 1.5 heter det at ”for leilighetsbygg og næringsformål bør parkering som hovedprinsipp lokaliseres i kjeller/ under terreng”. Av dette fremgår at parkering under bakkenivå er en målsetting og ikke et krav. Det vil i det videre arbeidet legges vekt på bearbeidelsen av 1.etasje mot Storgata.

Estetikk og byggeskikk ØFK anfører at bygningsuttrykk og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse og at bestemmelser om dette bør tas inn i planen. Det oppgis at Fylkeskommunen ser positivt på at gatestrukturen styrkes ved at kvartalet fullføres. Det påpekes imidlertid at det i historiske bymiljøer bør være områdets karakter og skala som er premissgivende for utformingen av nye bygninger og anlegg.

• Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. Fredet bebyggelse ØFK fremhever at tiltaket innebærer en avveining av behovet for fortetting av bykjernen og hensynet til vern og understreker viktigheten av å ta vare på kulturarven for fremtidige gene-rasjoner. Det vektlegges at det planlagte tiltakets ikke må ha negativ konsekvens for den fre-dede bebyggelsen gjennom innvirkning på solforhold og risiko for setningsskader.

• Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. Byggehøyder ØFK fremhever diskusjonen rundt byggehøyder som et av de viktigste punktene i konsekvens-utredningen og viser til at Fylkeskommunen under høringen av den nye Sentrumsplanen frem-met innsigelse til forslag om økning av høydene i kvartal S23 med bakgrunn i hensynet til kulturminnevernet. Hvordan alternative byggehøyder vil påvirke gaterommet og den eksiste-rende bebyggelsen, spesielt den fredede, må fremkomme av analysen. Det forutsettes at det foretas en omfattende solanalyse som del av vurderingsgrunnlaget.

• Temaet byggehøyder er behandlet i kap. 8.01 KU. Kulturminner og kulturmiljø / Grunnforhold ØFK gjengir Fylkeskonservators uttalelse som viser til tidligere uttalelse, der det ble stilt krav om at det ikke sprenges, spuntes eller peles på en slik måte at de fredede bygningene utsettes for skade.

• Temaet er behandlet i kap. 8.02 i KU Fylkeskonservator viser til Sentrumsplanen hvor det fremgår at byggehøydene skal fastsettes i konsekvensutredning.

• Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. Leke- og uteoppholdsarealer ØFK viser til Rikspolitiske retningslinjer for ivaretagelsen av barn og unges interesser i plan-leggingen og at medvirkning ivaretas og dokumenteres i plandokumentene.

• Temaet er behandlet i kap. punkt 8.07 KU.


32 av 36

Det vises til kommunens krav til leke- og uteoppholdsarealer og endringene som er gjort i den nye Sentrumsplanen. Det angis at utearealet kan ivaretas på balkong eller terrasse, men at 50% av felles uteoppholdsareal skal ligge på bakkeplan. ØFK minner om krav til etablering av lekeplass og oppfordrer til å sikre ferdigstillelse av lekearealer gjennom rekkefølgebestemmel-sene.

• Temaet er behandlet i kap. 8.07 KU. Vi vil påpeke at ØFK angir at ”50% av uteopp-holdsarealet skal ligge på bakkeplan”, mens det i Sentrumsplanen fremgår at 50% av uteoppholdsarealet bør ligge på bakkeplan.

Universell utforming ØFK viser til at prinsippene for universell utforming må legges til grunn i utforming av bygninger og omgivelser og at krav om universell utforming skal innarbeides i alle reguleringsplaner.

• Temaet er belyst i kap. 8.06 KU. Konklusjon ØFK vurderer en utbygging av eiendommen som positivt for å gjenopprette gatestrukturen, men er ikke sikre på om det foreslåtte tiltaket er det rette for denne lokaliseringen. Det oppgis at tiltaket bryter med Sentrumsplanen med tanke på formål, mål om aktive fasader og lokali-sering av parkering. Samtidig uttrykkes usikkerhet om krav til uteoppholds- og lekearealer vil kunne oppfylles innenfor planområdet. Byggehøyder må drøftes i konsekvensutredningen i forhold til det historiske bymiljøet og drøf-ting av valgene som tas må fremkomme i planbeskrivelsen. Med bakgrunn i de nevnte forhold vil ØFK fraråde å gå videre med saken slik den foreligger, og varsler om at innsigelse til planen vurderes. Tiltaket som fremmes inneholder betydelige avvik fra Sentrumsplanen og vil kunne bidra til at den svekkes som styringsdokument.

• Fylkeskommunen har uttalt seg to ganger før om den planlagte utbyggingen, første gang til rammesøknad i 2012, andre gang til varsel om oppstart av reguleringsplan i 2013.

Da det ble fremmet søknad om rammetillatelse for leilighetsbygning i 7 etasjer i 2012 hadde Fylkeskommunen ingen kommentar, annet enn at det måtte vises varsomhet under byggeprosessen. Dette til tross for at avvikene fra forrige Sentrumsplan var be-tydelig større og krevde dispensasjoner. I uttalelsen til varsel om oppstart av reguleringsarbeid i 2013 fremhevet Fylkeskommu-nen at det var ønskelig med en reduksjon i høyde, fra 7 til 5 etasjer. Dette er nå etter-kommet i planen. Uttalelsen til oppstarten av inneværende plan er preget av at saken har pådratt seg en lang og konfliktfylt historikk som Fylkeskommunen har vært involvert i. Uttalelsen er svært omfattende og en rekke temaer behandles med en viss grad av forutinntatthet. Uttalelsen konkluderer med varsel om innsigelse, til tross for at en rekke av punktene ØFK beskriver som avvik, er formulert som anbefalinger / målsettinger og ikke som krav i Sentrumsplanen. Det fremmes også påstander basert på antagelser (at boligan-del overskrider 50% og at uteoppholdsareal ikke kan oppfylles), uten at disse under-bygges. Vi vil minne om at varselets innhold tilsier et nytt prosjekt som vil bli bearbeidet i forhold til prosjektet Fylkeskommunen har uttalt seg til tidligere. I tillegg er aspekter som høyde


33 av 36

og tilpasning belyst gjennom konsekvensutredningen for å underbygge en konklusjon, noe som har ført til endringer i forhold til hvordan prosjektet har fremstått til nå. Vi stiller oss derfor undrende til at slike påstander kan rettes på bakgrunn av varslingsmaterialet før man har sett innholdet i det nye planforslaget.

Hafslund Nett. Brev datert 16.11.2015: Hafslund Nett redegjør for anlegg i planområdet og håndtering av eksisterende høyspentkab-ler. Det bes om at det må tas høyde for behov for ny nettstasjon og at avstandskrav til eksis-terende og eventuell ny nettstasjon overholdes. Det vises videre til at kostnader i forbindelse med flytting eller omlegging av eksisterende nett må bekostes av utbygger.

• Kommentaren tas til etterretning. Moss kommune, byantikvaren. Brev datert 17.11.2015: Byantikvaren uttrykker viktigheten av å ta hensyn til den fredede bebyggelsen ved utarbeiding av ny reguleringsplan, med fokus på høyde og tilgang på sollys. Det må i tillegg tas hensyn til den fredede husrekken ved utforming av fasaden.

• Temaet er behandlet i kap. 8.01 KU. Silva Eiendom AS. Brev 19.11.15: Silva Eiendom As viser til sine tidligere innspill i byggesak og opphevet reguleringsplan. Det forventes en grundig og relevant konsekvensutredning som belyser hvilken påvirkning det planlagte tiltaket vil ha for Chrystiegården, inklusive konsekvenser på lang sikt. Det er viktig at konsekvensutredningen danner grunnlaget for hva som kan reguleres på eiendommen, når det gjelder fotavtrykk, høyder, avstander, estetikk.

• Temaene høyde og estetikk er behandlet under punkt 8.01 KU. Når det gjelder fotav-trykk og avstander, er reguleringsplanen og det påfølgende tiltaket underlagt overord-nede føringer i Sentrumsplanen, bl.a ved at byggelinje mot fortau i begge gateløp skal følges.

Silva Eiendom AS mener det nye tiltaket vil fortrenge lys og sol store deler av året og at man kan forvente at fasaden på Chrystiegården ikke får tilstrekkelig opptørking.

• Temaet er belyst under punkt 8.01 KU. Det er utarbeidet solstudie som ikke underbyg-ger denne påstanden. Vi vil minne om at eiendommen Dronningens gate 27 i Sen-trumsplanen er avsatt til bebyggelse som skal oppføres i byggegrense mot fortau.

Det er ikke kjent hva slags fundament Chrystiegården har. Det forventes at utbygger gjør nød-vendige undersøkelser rundt dette.

• Grunnforhold i planområdet og konsekvenser for nabobebyggelse, inkludert den fre-dede, ved realisering av ny bebyggelse er behandlet i kap. 8.02 KU.

Siktforholdene fra Chrystiegården påpekes, derunder sikten ut mot parkeringskjelleren.

• Temaet tilpasning er belyst i kap. 8.01 KU. Vi vil imidlertid anføre at sikten fra et rom vanskelig kan kreves ivaretatt i en urban bysituasjon, så lenge gjenboer- eiendom er


34 av 36

avsatt til bebyggelse i overordnet plan. Fokuset i kap. 6.01 ligger i hovedsak på mer overordnede aspekter som høyde og tilpasning.

Det vises til at Storgata er sterkt trafikkert med ca 100 busser i døgnet og at trafikken er økende. En trang slukt mellom Chrystiegården og Dronningens gate vil føre til en mer foruren-set gate for de som bor der og folk som ferdes til fots. Det påpekes at målinger fra 2011 og -12 ikke er relevante.

• Temaet er overordnet og ikke relevant for detaljreguleringsplanen. Vi vil gjerne anføre at opplysningene som fremmes ikke er i samsvar med de vi har mottatt fra kommunen. I kap. 8.04 er luftforurensningen utredet for å belyse områdets egnethet for etablering av boliger. Det nye tiltakets innvirkning på luftkvaliteten er ikke relevant. Vi minner igjen om at eiendommen er regulert til bebyggelse. Kvartalet S23 fremstår i dag som ufull-endt og det vil styrke kvartals- og gatestrukturen at eiendommen bebygges.

Silva Eiendom AS påpeker avslutningsvis viktigheten av at det ikke tillates en utbygging som kan være til skade for de fredede husene og at økonomisk ansvar for eventuelle skader på-legges utbygger.

• Temaet grunnforhold er belyst i kap. 8.02 KU. Det er utarbeidet grunnrapport av eks-ternt foretak som vil ligge til grunn for gjennomføring av tiltak. Et eventuelt økonomisk ansvar er privatrettslig og angår ikke reguleringsprosessen.

Fylkesmannen i Østfold. Brev datert 19.11.2015: Fylkesmannen anbefaler at det planlegges i tråd med føringene fra nylig vedtatt sentrumsplan. Ved eventuelle avvik er det behov for særskilte vurderinger. Fylkesmannen fremhever at for-tetting må skje med kvalitet ved at føringer i overordnede planer følges.

• Kommentarene er tatt til etterretning. Fylkesmannen fremhever at den nederste etasjen bør forbeholdes til restauranter eller forret-ninger.

• Pga terrengfallet på tomten er nederste etasje mot Storgata uegnet som bolig og er avsatt til parkering, for dermed å kunne oppfylle krav til parkering på egen grunn, i samsvar med Sentrumsplan og kommuneplan. Sentrumsplanens krav om nærings-areal på gatenivå bør, etter vår mening, være gjenstand for vurdering og ses i sam-menheng med tilgang og etterspørsel, og ikke minst vurderes ut ifra hvor den mest hensiktsmessige lokaliseringen av disse bør være. I dagens situasjon er antallet tomme forretningslokaler, selv i byens hovedgate, påfallende. En forverring av denne situasjonen virker ganske meningsløst, spesielt i områder av byen hvor erfaringen viser at arealer som er avsatt til handels- og servicefunksjoner i dag står tomme.

Boligene må sikres et godt bomiljø hvor det redegjøres for støyforhold og luftkvalitet, samt sikres tilstrekkelig med uteareal og lekeplasser.

• Kommentarene er tatt til følge. Fylkesmannen nevner til slutt en rekke temaer som vurderes som viktige i det aktuelle plan-området: barn og unge, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, samfunnssik-kerhet, støy, luftkvalitet, forurensning, klima og energi, samt kartfremstilling.


35 av 36

• Kommentarene er tatt til etterretning. Temaene inngår i detaljreguleringsplanen. Moss kommune, VVA- seksjonen. Brev datert 20.11.2015: Samferdselsavdelingen har følgende kommentarer til varselet: Det må avsettes god plass til gående. Fortauet følger tomtegrensen og må ha en minimums-bredde på 2,5 meter. Det må sikres gode siktlinjer i veikrysset. Det må lages en plan for å sikre bevaring av de to trærne som står langs tomten I ”Skrågata”. Det må tilrettelegges for sykkelparkering ved inngangene til bygningen.

• Det vil bli avsatt tilstrekkelig plass til gående. Etter gjennomført tiltak vil resterende fortausbredde være minimum 3 meter. Siktlinjer mot krysset vil bli ivaretatt. Den nye bebyggelsens fasade vil ligge i flukt med eksisterende bebyggelse og tomtegrense, i tråd med sentrumsplanen. Treet som står lengst øst i ”Skrågata” står for tett på den fremtidig fasaden til at det vil være mulig å bevare. Det har også store grener som strekker seg inn over eiendommen. Treet som står nede ved krysset Storgata / Dron-ningens gate vil bli tilstrebet bevart. Den planlagte bebyggelsen har én hovedinngang beliggende i Storgata. Sykkelparkering er plassert i den felles parkeringsetasjen som er lett tilgjengelig for alle på gateplan.

Statens Vegvesen. Brev datert 20.11.2015: Statens Vegvesen er positive til at eksisterende areaer i sentrum får høyere utnyttelse. Føl-gende punkter kommenteres: Støy og forurensning Det vises til at statlig retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T- 1442 / 2012) skal legges til grunn for planarbeidet og at tilsvarende retningslinje for luftkvalitet (T- 1520) skal ivaretas på tilsvarende måte. Det bes om at det undersøkes om Moss kommunes målinger av luftkvalitet tilfredsstiller kravene i T- 1520 eller om supplerende målinger må foretas.

• Temaet er behandlet i kap. 8.03 og 8.04 KU. Parkering Statens Vegvesen mener at omfanget av parkering beskrevet i detaljreguleringsplanen som ble opphevet er for høyt veid opp mot nasjonale mål om å redusere bilbruken. Moss sentrum vurderes til å være et område der alt ligger til rette for å påvirke bilbruken gjennom parkerings-restriktive tiltak. Det foreslås å kjøpe seg inn i allerede eksisterende parkeringsanlegg som alternativ til parkering i 1.etasje.

• Bemerkningen tas til etterretning. Vi bifaller henvisningen til nasjonale mål om reduk-sjon i bilbruk. Dessverre viser det seg vanskelig å få gjennomslag for lavere parke-ringsdekning i en detaljreguleringsplan ettersom overordnede planer tilsier noe annet.

Adkomst og frisikt Adkomst og frisikt må tas med i en tidlig planleggingsfase i et bymiljø med mange forskjellige trafikanter.

• Bemerkningen tas til etterretning.


36 av 36

Sykkelparkering Krav til sykkelparkering må beskrives i planen på lik linje med bilparkering, sikret med bestem-melse. Det må knyttes kvalitetsmål til bestemmelsen som sørger for at sykkelparkeringen etab-leres under tak og med mulighet til å låse sykkelen fast.

• Bemerkningen tas til følge. Moss kommune, VA- seksjonen. Brev datert 26.11.2015: VA- seksjonen påpeker at det ikke finnes bunnledningstegninger for den eksisterende byg-ningen i Dronningens gate 27 og anmoder om at det utarbeides komplett bunnledningsplan for eksisterende og ny bebyggelse som blir presentert som en samordnet plan vedlagt anmel-delse av sanitæranlegg ved oppføring av ny bebyggelse på eiendommen. I den forbindelse redegjøres det for kravene til dokumentasjon.

• Bemerkningen tas til etterretning og vil etterkommes i påfølgende byggesak. 10. AVSLUTTENDE KOMMENTARER Ved gjennomgang av planbeskrivelses punkter har vi ikke funnet forhold som er til hinder for at foreliggende detaljreguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse kan fremmes til behandling.


37 av 36

VEDLEGGSLISTE

Dato Innhold Avsender

09.10.15 Varsel om oppstart Jansen arkitekter AS 29.10.15 Innspill Moss kommune, Miljørettet helsevern 02.11.15 Innspill MK Eiendom v/ Bengt Olimb 12.11.15 Innspill Østfold Fylkeskommune 16.11.15 Innspill Hafslund Nett 17.11.15 Innspill Moss kommune v/ byantikvar 19.11.15 Innspill Silva Eiendom AS 19.11.15 Innspill Fylkesmannen i Østfold 20.11.15 Innspill Moss kommune, VVA 20.11.15 Innspill Statens Vegvesen 26.11.15 Innspill Moss kommune, VA Illustrasjoner med planlagt bebyggelse: 16.08.16 Situasjonskart og fasader Jansen Arkitekter AS 16.08.16 Fasadeoppriss langs Storgata Jansen Arkitekter AS 26.01.16 Solstudie Jansen Arkitekter AS Rapporter: 05.02.16 Støyrapport Brekke & Strand akustikk AS 10.09.12 Geoteknikk Sweco AS 04.02.16 Uttalelse geoteknikk Veidekke AS

planbeskrivelse til detaljreguleringsplan · pdf filedetaljreguleringsplan ble utarbeidet og...

Documents