planejamento e controle de obra 4
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1
CONCEITO DE QUALIDADE TOTAL
Esclarecimento ao comprador sobre todos
os aspectos do processo de aquisio de imveis
Prioridade para Empresas Construtoras e Incorporadoras
introduo de legislao especfica
( cdigo civil )
defesa do consumidor
( cdigo do consumidor )
Manual de Operaes, Manuteno e Garantia do imvel ou Manual do Proprietrio
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DOCUMENTOS QUE DEVEM SER
PROVIDENCIADOS PELAS EMPRESAS
CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS
1. Termo de garantia
2. Termo de vistoria do imvel
3. Manual do proprietrio e garantia do imvel
4. Termo de vistoria tcnica
5. Solicitao de assistncia tcnica
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PROCEDIMENTOS NO ATO DA COMPRA
contrato de compra e venda memorial descritivo projetos da unidade termo de garantia
Prazo de Garantia e Manuteno Preventivas
( servios e materiais )
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PROCEDIMENTOS NO ATO DA COMPRA
Objetivo :
esclarecer os aspectos do imvel
conscientizar das obrigaes com relao as manutenes preventivas e ao uso correto dos imveis
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PROCEDIMENTOS NA ENTREGA DO IMVEL
Termo de vistoria do imvel
Empresa Construtora e Incorporadora + Proprietrio
Verificao de especificaes memorial descritivo
Vcios aparentes devero ser objeto de reparo
Nova vistoria
Entrega das chaves
Termo de vistoria assinado
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NO FINAL DA CONSTRUO
Manual de Operao, Manuteno e Garantia do Imvel
( Manual do Proprietrio )
* Artigos 26 e 50 do CDC torna obrigatrio a entrega do manual do proprietrio independente do porte e tipo da obra.
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NO FINAL DA CONSTRUO
Objetivos do manual :
- orientar o cliente sobre a correta utilizao e manuteno do seu imvel de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados;
- evitar danos decorrentes do mau uso ou falta de conservao do imvel prolongando assim o seu tempo de funcionamento satisfatrio;
- possibilitar maior segurana e economia;
- estabelecer prazos de garantia para os diversos servios e sistemas construtivos.
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8
NA PS ENTREGA
Termo de Vistoria Tcnica
Vistorias com periodicidade pr definida nas unidades
selecionadas por amostragem.
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NA PS ENTREGA
Objetivos:
- verificar a realizao das manutenes preventivas previstas;
- verificar o uso correto do imvel;
- avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais e funcionamento de acordo com o estabelecido pelo Manual.
por ser este um procedimento opcional, no deve ser mencionado no Manual, a fim de no se tornar efetivamente obrigatrio .
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TERMO DE VISTORIA TCNICA
Termo de Vistoria de Manuteno Preventiva, com
descrio dos problemas detectados, registros fotogrficos,
amostras, orientaes para correes e melhoria e alertas
sobre os riscos e provveis danos.
Eventuais falhas quanto operao ou manuteno
Notificao
Providncias no tomadas
Perda da garantia
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SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA
Cliente Empresa
Solicitao dentro das condies de garantia conserto
eficiente; atuao rigorosa;
Solicitao fora das condies de garantia taxa
previamente estabelecida p/ reembolso de custos do conserto.
Preencher formulrio de
solicitao de assistncia
tcnica
Obter a maior n. de informaes
possveis sobre o problema
atravs do comprador
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PRAZOS DE GARANTIA NO CDIGO CIVIL NOS
CONTRATOS DE EMPREITADA
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras
construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo
responder, durante o prazo irredutvel de 5 ( cinco ) anos, pela
solidez e segurana do trabalho, assim em razo dos materiais,
como do solo.
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PRAZOS DE GARANTIA NO CDIGO CIVIL NOS
CONTRATOS DE EMPREITADA
.
Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que no propuser a ao contra o empreiteiro, nos 180 ( cento e oitenta ) dias seguintes ao aparecimento do vcio ou defeito.
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PRAZOS DE GARANTIA NO CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR ( LEI 8.078/90 )
O cdigo de Defesa do Consumidor, no art. 26, prev que o direito
de reclamar pelos vcios aparentes ou de fcil constatao caduca,
ou seja, decai, em 30 ( trinta ) dias, tratando-se de fornecimento de
servios e produtos no durveis, e em 90 ( noventa ) dias,
tratando-se de fornecimento de servios e produtos durveis.
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PRAZOS DE GARANTIA NO CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR ( LEI 8.078/90 )
A contagem de referido prazo inicia-se com a entrega efetiva do produto ou da execuo dos servios, exceto
quando se tratar de vcio oculto, cujo prazo inicia-se no
momento em que for constatado o defeito.
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PRAZOS DE GARANTIA NO CDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR ( LEI 8.078/90 )
Alm dos prazos j referidos, o art. 27 do CDC prev prazo prescricional de 05 ( cinco ) anos para a formulao de
pleito de reparao pelos danos causados por defeitos
decorrentes, dentre outras coisas, de projeto, de construo
e de montagem, bem como por informaes insuficientes ou
inadequadas sobre sua utilizao e riscos, prazo esse cujo
termo inicial coincide com o conhecimento do dano e de sua
autoria.
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ARTIGO 26 DO CDC
Art. 26. O direito de reclamar pelos vcios aparentes ou de
fcil constatao caduca em:
I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de servio e de
produto no durveis;
II - noventa dias tratando-se de fornecimento de servio e de
produto durveis.
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ARTIGO 26 DO CDC
1. Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da
entrega efetiva do produto ou do trmino da execuo dos
servios.
3. Tratando-se do vcio oculto, o prazo decadencial inicia
se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
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ARTIGO 50 DO CDC
Art. 50. A garantia contratual complementar legal e ser
conferida mediante termo escrito.
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ARTIGO 50 DO CDC
Pargrafo nico. O termo de garantia ou equivalente deve ser
padronizado e esclarecer, de maneira adequada, em que
consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o
lugar em que pode ser exercitada e os nus a cargo do
consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente
preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento,
acompanhado do manual de instruo, de instalao e uso
do produto em linguagem didtica, com ilustraes .
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1. Definies
1.1 Prazo de Garantia - Perodo em que o construtor e/ou
incorporador responde pela adequao do produto quanto
ao seu desempenho, dentro do uso que normalmente
dele se espera e em relao a vcios que tenham sido
constatados neste intervalo de tempo.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
Prazo de Garantia Perodo de tempo em que muita alta
a probabilidade de que eventuais defeitos embutidos no
produto, em estado novo, venham a se manifestar (falhas de
fabricao, montagem ou instalao, que repercutam em
desempenho inferior quele previsto nesta norma ).
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.2 Vida til - Perodo de tempo que decorre desde a data
do trmino da construo at a data em que se verifica uma
situao de depreciao e decadncia de suas
caractersticas funcionais, de segurana, de higiene ou de
conforto, tornando economicamente inviveis os encargos
de manuteno.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.3 Vcios aparentes - So aqueles de fcil constatao,
detectados quando da vistoria para recebimento do imvel.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.4 Vcios Ocultos - So aqueles no detectveis no
momento da entrega do imvel, e que podem surgir durante
a sua utilizao regular.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.5 Solidez da Construo, Segurana e Utilizao de
Materiais e Solo -So itens relacionados solidez da
edificao, que possam comprometer a sua segurana, nele
includos peas e componentes da estrutura do edifcio, tais
como lajes, pilares, vigas, estruturas de fundao,
contenes e arrimos.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.6 Auto de Concluso - Documento pblico expedido pela
Prefeitura do municpio onde se localiza a construo,
confirmando a concluso da obra nas condies do projeto
aprovado.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.7 Manuteno - Conjunto de atividades a serem
realizadas para conservar ou recuperar a capacidade
funcional da edificao e de suas partes constituintes para
atender s necessidades e segurana de seus usurios de
acordo com os padres aceitveis de uso, de modo a
preservar a utilidade e sua funcionalidade. A manuteno
deve ser feita tanto nas unidades autnomas quanto nas
reas comuns.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.8 Manuteno Preventiva - Nos termos da NBR 5674,
compreende a Manuteno Rotineira, que caracterizada
pela realizao de servios constantes e simples que
possam ser executados pela equipe de Manuteno Local, e
a Manuteno Planejada, cuja realizao organizada
antecipadamente, tendo por referncia solicitaes dos
usurios, estimativas de durabilidade esperada dos
componentes das edificaes em uso ou relatrios de
vistorias tcnicas (inspees) peridicas sobre o estado da
edificao.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.9 Manuteno No Planejada - Nos termos da NBR
5674, caracteriza-se pelos servios no previstos na
manuteno preventiva, incluindo a manuteno de
emergncia, caracterizada por servios que exigem
interveno imediata para permitir a continuidade do uso
das edificaes e evitar graves riscos ou prejuzos pessoais
e patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.10 Equipe de Manuteno Local - constituda pelo
pessoal permanente disponvel no empreendimento,
usualmente supervisionada por um zelador / gerente predial.
Esta equipe deve ser adequadamente treinada para a
execuo da manuteno rotineira.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.11 Cdigo do Consumidor - a lei 8078/90 que institui o
Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, melhor
definindo os direitos e obrigaes de consumidores e
fornecedores, como empresas construtoras e / ou
incorporadoras.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.12 Cdigo Civil Brasileiro - a lei 10406/10 de janeiro
2002, que regulamenta a legislao aplicvel s relaes
civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o
Condomnio em edificaes. Nele so estabelecidas s
diretrizes para elaborao da Conveno de Condomnio, e
ali esto tambm contemplados os aspectos de
responsabilidades, uso e administrao das edificaes.
Manual do Proprietrio
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1. Definies
1.13 ABNT NBR 5674 - a Norma Brasileira nmero
5674 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que
regulamenta, define e obriga a manuteno de edificaes.
Manual do Proprietrio
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1.Definies
1.14 Lei 4591, de 10 dezembro de 1964 - a lei que dispe
sobre as incorporaes imobilirias e, naquilo que no
regrado pelo Cdigo Civil, sobre o Condomnio em Edificaes.
Manual do Proprietrio
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NO BRASIL, AINDA MAIS AGORA COM A NORMA DE DESEMPENHO, AS PESSOAS NO ESTO PREPARADAS
PARA ENTENDER QUE UM PATRIMNIO COMO UMA
CASA NO ALGO PERENE, OU SEJA, TEM VIDA TIL.
QUANDO SE COMPRA UMA CASA, COMPRA-SE TAMBM
UMA EXPECTATIVA DE VIDA DAQUELE PRODUTO.
Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
2.- Parte - Prazos de garantia
Data de validade relacionada a partir da data do Habite-se (ou do
Termo de Recebimento) valendo o que ocorrer em 1 lugar.
Ex:
Relao de equipamentos :
- aquecedor individual
- banheira hidro massagem
- antena coletiva, etc.
Desempenho do equipamento: prazo de garantia especificado
pelo fabricante.
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Manual do Proprietrio
Problema com a instalao: prazo de garantia especificado pela
construtora (norma de desempenho).
Relao dos servios:
Ex: Revestimento de paredes, pisos, teto.
a) Argamassas
- fissuras , destacamentos : prazo de garantia pela construtora (norma de desempenho).
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Manual do Proprietrio
b) Azulejos /Cermicas
- materiais trincados, riscados, manchados,etc: prazo no ato da
entrega.
- falhas do tipo caimentos , nivelamentos , etc: prazo dado pela
construtora (CDC e CC ).
- materiais soltos, gretados, com desgaste excessivo que no por
mau uso: prazo da construtora (norma de desempenho).
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Manual do Proprietrio
3.- Parte
Do uso e Manuteno do Imvel :
Contm informaes e orientaes sobre os sistemas que
compem o imvel de como utiliz-lo e como proceder para que
o mesmo tenha sua vida til estendida ao mximo, atravs de:
- descrio construtiva do sistema;
- orientao quanto aos cuidados de uso;
- procedimentos de manuteno preventiva;
- prazos de garantia;
- fatores que acarretam a perda da garantia.
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Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
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III Uso e Manuteno do Imvel
Exemplo 1: Impermeabilizao
Descrio do Sistema - o tratamento dado em partes e/ou
componentes da construo para garantir estanqueidade e
impedir a infiltrao de gua.
Componentes do Sistema - Existem vrios tipos de materiais
empregados nas impermeabilizaes, tais como asflticos,
argamassas polimricas, resinas acrlicas termoplsticas,
membranas acrlicas, etc.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Exemplo 1: Impermeabilizao
Fornecedores - Os dados sero fornecidos no Manual do
Proprietrio, quando da entrega da unidade.
Prazos de Garantia - Sistema de impermeabilizao - 5 anos.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- Utilizar "lavagem a seco" para o piso dos
subsolos. As lavagens com mangueira devem ser evitadas.
Caso seja utilizada, sempre puxar a gua para o ralo;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- Evitar plantas com razes agressivas que possam danificar a
impermeabilizao ou obstruir os drenos de escoamento;
- Manter o nvel de terra no mnimo a 10 cm abaixo da
borda,para evitar infiltraes indesejveis;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- No permitir a fixao de antenas, postes de iluminao ou
outros equipamentos sobre lajes impermeabilizadas atravs da
utilizao de buchas, parafusos ou chumbadores. Sugerimos a
utilizao de base de concreto sobre a camada de proteo da
impermeabilizao, sem remov-la ou danific-la. No fixar
pregos ou parafusos e buchas, nem chumbadores nos
revestimentos das platibandas, rufos, muros e paredes
impermeabilizadas;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- Para qualquer tipo de instalao de equipamentos sobre
superfcie impermeabilizada, deve-se solicitar a presena de
uma empresa especializada em impermeabilizao;
- Manter os ralos sempre limpos nas reas descobertas.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- Lavar os reservatrios com produtos de limpeza e materiais
adequados, mantendo a caixa vazia somente o tempo
necessrio para limpeza. No utilizar mquinas de alta presso,
produtos que contenham cidos nem ferramentas como
esptula, escova de ao ou qualquer tipo de material
pontiagudo. recomendvel que esta lavagem seja feita por
empresa especializada;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como
picaretas, enxades, etc. nos servios de plantio e manuteno
dos jardins, de modo a evitar danos camada de proteo
mecnica existente;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Cuidados de Uso
- No permitir que se introduzam objetos de nenhuma espcie
nas juntas de dilatao.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Manuteno Preventiva
- Inspecionar anualmente os rejuntamentos dos pisos,
paredes, soleiras, ralos e peas sanitrias, pois, atravs das
falhas nos mesmos, poder ocorrer infiltrao de gua;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Caso haja danos impermeabilizao, no executar os reparos
com os materiais e sistemas diferentes do aplicado originalmente,
pois a incompatibilidade pode comprometer o bom desempenho
do sistema;
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III Uso e Manuteno do Imvel
No caso de defeitos de impermeabilizao e de infiltrao de
gua no tente voc mesmo resolver o problema;
Inspecionar anualmente a camada drenante do jardim,verificando
se no h obstruo na tubulao e entupimento dos ralos.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Manuteno Preventiva
Perda de Garantia
Reparo e/ou manuteno executados por empresas no
especializadas; danificao da manta devido instalao de
equipamentos ou reformas em geral;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Impermeabilizao - Manuteno Preventiva
Perda de Garantia
Produtos e equipamentos inadequados para limpeza dos
reservatrios;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no forem feitas
as manutenes preventivas necessrias.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Exemplo 2 : Estruturas/Paredes
Descrio do Sistema:
Estrutura - A estrutura do edifcio constituda por
elementos que visam garantir a estabilidade e a segurana
da construo e pode ser de concreto armado convencional
ou outros sistemas construtivos.
projetada e executada dentro das Normas Brasileiras, e
durante sua execuo tem seus materiais componentes
submetidos a controle tecnolgico, garantindo assim a
conformidade com o projeto.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Paredes - As paredes tm como finalidade a vedao da edificao. Em seus elementos de vedao podem estar
embutidas as tubulaes hidrulicas, eltricas e de gs. As
paredes podem ser feitas de alvenaria, gesso acartonado (dry-
wall) ou outro sistema construtivo.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Obs.: Os materiais utilizados na estrutura, alvenaria e revestimento das paredes so de naturezas diversas,
possuindo diferentes coeficientes de elasticidade, de
resistncia e dilatao trmica. Assim sendo, diante de
variaes bruscas da temperatura ambiente, da acomodao
natural da estrutura causada pela ocupao gradativa do
edifcio, bem como, quando submetidos a cargas especficas,
podem se comportar de forma diferente,
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III Uso e Manuteno do Imvel
o que poder eventualmente acarretar o aparecimento de
fissuras (pequenas rupturas) localizadas no revestimento das
paredes, fato este que NO compromete de forma alguma a
segurana da edificao.
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III Uso e Manuteno do Imvel
No caso de paredes internas, so consideradas aceitveis e normais as fissuras no perceptveis a distncia de pelo menos
xx metros.
Com relao s paredes externas, as eventuais fissuras que
surgirem e no provoquem infiltrao para o interior da
edificao sero consideradas aceitveis e normais.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Fornecedores:
Os dados sero fornecidos no Manual do Proprietrio, quando
da entrega da unidade .
.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Prazos de Garantia:
- Estrutura - Defeitos que comprometem a solidez ou
segurana da edificao - 5 anos.
- Paredes internas - Fissuras perceptveis a uma distncia
superior a 1 metro - xx anos.
- Paredes externas / Fachada - Fissuras que possam vir a
gerar infiltrao - xx anos.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Prazos de Garantia:
Nota: As fissuras que no geram infiltrao so consideradas
normais, aceitveis e devero ser tratadas pelo condomnio,
quando do processo de manuteno preventiva da edificao.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Cuidados de Uso:
NO retirar total ou parcialmente nenhum elemento
estrutural, pois pode abalar a solidez e a segurana da
edificao;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Cuidados de Uso:
NO sobrecarregar as estruturas e paredes alm dos
limites normais de utilizao previstos no projeto, pois esta
sobrecarga pode gerar fissuras ou at comprometer os
elementos estruturais e de vedao;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Cuidados de Uso:
- Antes de perfurar as paredes, consulte os projetos e
detalhamentos contidos no Manual do Proprietrio e/ou
Manual das reas Comuns, evitando deste modo a
perfurao de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs,
nelas embutidas;
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III Uso e Manuteno do Imvel
- Antes de perfurar paredes, certifique-se tambm de que o
local escolhido no contm pilares e vigas. Nesta situao,
siga as instrues do Manual do Proprietrio e/ou Manual das
reas Comuns;
- Para melhor fixao de peas ou acessrios, use apenas
parafusos com buchas especiais.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Manuteno Preventiva
Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de inverno ou de chuva, pode ocorrer o surgimento de mofo nas paredes decorrente de condensao de gua por deficiente ventilao, principalmente em ambientes fechados (armrios, atrs de cortinas e forros de banheiro); combata o mofo com o uso de detergente, formol ou gua sanitria dissolvidos em gua.Tanto as reas internas (unidades privativas e reas comuns) como a fachada da edificao devem ser pintadas a cada xx anos, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento, e que eventuais fissuras possam causar infiltraes.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Manuteno Preventiva
Nota:
toda vez que for realizada uma repintura aps a entrega da
edificao, dever ser feito um tratamento das fissuras, evitando
assim infiltraes futuras de gua.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Perda de Garantia
- Se qualquer um dos elementos estruturais for retirado (exemplo:
pilares, vigas, painis, lajes, alvenarias estruturais, etc. conforme
Memorial Descritivo de cada empreendimento);
- Se forem alterados quaisquer elementos de vedao com
relao ao projeto original;
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III Uso e Manuteno do Imvel
Perda de Garantia
- Se forem identificadas sobrecargas nas estruturas e paredes
alm dos limites normais de utilizao previstos;
- No caso de NO ser realizada a repintura da fachada a cada xx
anos, conforme previsto na Manuteno Preventiva;
- Se no forem tomados os cuidados de uso, ou no for feita a
manuteno preventiva necessria.
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III Uso e Manuteno do Imvel
Perda de Garantia
Ateno:
No caso de fachadas com outros tipos de revestimento, atentar
para os itens de Manuteno Preventiva e Cuidados de Uso,
conforme Manual do Proprietrio e Manual das reas Comuns.
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4.- Parte
Operao do Imvel
Sugestes com finalidade de orientar o cliente na operao do
seu imvel bem como aspectos das reas comuns.
Manual do Proprietrio
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4.- Parte
Operao do Imvel
a) Aspectos ambientais;
- uso racional de gua : verificar contas, analisar consumos,checar
funcionamento de medidores,existncia de vazamentos,etc.
Manual do Proprietrio
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4.- Parte
Operao do Imvel
- uso racional de energia:
estabelecer uso adequado de energia, realizar manutenes
sugeridas, etc.
- Coleta seletiva
implantar um programa de coleta seletiva no edifcio.
Manual do Proprietrio
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4.- Parte
Operao do Imvel
b) Segurana patrimonial:
- critrios de acesso para visitantes, fornecedores, etc.
- contratos de seguro contra incndio e outros.
- utilizao adequada dos equipamentos das reas comuns.
c) pedidos de ligaes individuais:
- orientaes.
Manual do Proprietrio
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4.- Parte
Operao do Imvel
d) modificaes e reformas no imvel:
- reformas: alertar para consulta aos projetos, construtora, das
garantias, quanto ao desempenho estrutural, trmico, acstico, etc.
- decorao: fixaes de redes, grades, armrios, etc.
Manual do Proprietrio
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82
4.- Parte
Operao do Imvel
e) servios de mudana e transporte de mveis:
- verificar dimenses dos elevadores, escadarias, rampas e os vo
livres das portas
- respeitar o regulamento interno do condomnio agendando data e
forma .
Manual do Proprietrio
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83
4.- Parte
Operao do Imvel
f) Aquisio e instalao de equipamentos:
- verificar a compatibilidade de tenso e potncia com a
dimensionada em projeto para cada circuito;
- verificar o diagrama de disjuntores, os limites de carga, etc.
- na instalao de luminrias, contratar profissional habilitado.
g) preveno e combate a incndio;
Manual do Proprietrio
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4.- Parte
Operao do Imvel
h) situaes de emergncia;
- vazamento em tubulao de gs
- vazamento em tubulao hidrulica
- vazamento em tubulao de esgoto e guas pluviais
- curto-circuito em instalaes eltricas
- parada sbita de elevadores
- sistema de segurana.
Manual do Proprietrio
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85
5.- Parte
Detalhes tcnicos
Projetos :
- planta de arquitetura ( baixa ) do apartamento;
- planta da estrutura do apartamento ( representando os pilares e
vigas);
Manual do Proprietrio
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Manual do Proprietrio
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87
Manual do Proprietrio
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88
Manual do Proprietrio
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89
Manual do Proprietrio
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90
5.- Parte
Detalhes tcnicos
Projetos :
- plantas baixas de cada compartimento com especificao das 4
vistas,mostrando reas que no podem ser perfuradas ou cortadas
atravs de hachuras, representando os as built de instalaes em
geral ( pontos de gs ,de aquecedor, prumadas de gua, de
esgoto, gua pluvial , detalhes como reforo no caso de paredes
tipo dry walls, tubos de drenos de ar, tudo deve ser desenhado na
vista apresentada tal qual executado (as built ) .
Manual do Proprietrio
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5.- Parte
Detalhes tcnicos
Ateno especial s reas molhadas.
- Planta baixa do apartamento com o lanamento eltrico dos
interruptores e tomadas, com legenda de fcil entendimento.
Apresentao do quadro geral de energia do apartamento,
contendo circuitos, relao de disjuntores, funo e potncia
correspondente.
Manual do Proprietrio
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92
5.- Parte
Detalhes tcnicos
- Sempre que houver prumadas deve se chamar ateno para
os locais e espessuras de revestimentos sobre os mesmos.
Manual do Proprietrio
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93
6.- Parte
Anexar cpia do habite se.
Manual do Proprietrio
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RESUMO DOS PRAZOS
Definies: - prazo decadencial: o decurso do prazo regulado por lei para oferecer queixa ou representao contra algum; - prazo de prescrio: prazo aps o qual uma pessoa perde a possibilidade de fazer valer seus direitos na Justia.
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95
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir da entrega
Descrio Perodo Regulamentao
Vcios ou defeitos
aparentes ou de
fcil constatao
Prescrevem em
90 dias, se for
relao de
consumo; no ato
da entrega, se no
for relao de
consumo
Art. 26 do CDC;
interpretaes dos
dois pargrafos do
art. 614 e art. 615
do NCC
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96
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir da entrega
Descrio Perodo Regulamentao
Vcios ocultos
redibitrios (permitem
anulao do contrato
ou pedido de
abatimento de preo )
Prescrevem em
um ano
Art. 445 do NCC
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97
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir da entrega
Descrio Perodo Regulamentao
Falhas que afetam a
solidez e segurana
da edificao, ou
outras equivalentes,
muito graves
Prazo de garantia
de 5 anos mas,
sob pena de
decadncia
devem ser
reclamados pelo
dono da obra no
mximo em seis
meses da data de
seu aparecimento
Art. 618 do NCC
e seu pargrafo
nico
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98
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir da entrega
Descrio Perodo Regulamentao
Prazo de prescrio
mximo para
quaisquer casos no
explicitados no novo
Cdigo Civil
Dez anos Art. 205 do NCC
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99
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir de seu aparecimento
Descrio Perodo Regulamentao
Vcios ocultos, do
tipo que
aparecem mais
tarde (no
constatveis
quando da
entrega portanto
no redibitrios),
fora das relaes
de consumo
Um ano (Ressalva :no
corre dentro do prazo de
garantia, mas o defeito
deve ser denunciado em
30 dias do seu
aparecimento)
Art. 445 do
NCC, com
ressalva de
seu pargrafo
nico.
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100
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir de seu aparecimento
Descrio Perodo Regulamentao
Vcios ocultos, do
tipo que aparecem
mais tarde (no
redibitrios) nas
relaes de
consumo
Noventa dias,
desde que surjam
dentro do prazo
de garantia da
construo civil. (
5 anos ?)
Art. 26, pargrafo
3. do CDC
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101
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir de seu aparecimento
Descrio Perodo Regulamentao
Falhas graves
envolvendo
problemas de
solidez e
segurana.
Devem ser
reclamados no
mximo em seis
meses da data de seu
aparecimento, sob
pena de decadncia.
At 5 anos da entrega
presume-se a culpa
da construtora; aps
ela deve ser provada
Art. 618 do NCC
e seu pargrafo
nico. Prazo
mximo de
prescrio de 10
anos, conforme
Art. 205 do
NCC, combinado
com a Smula
194 do STJ
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102
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir de seu aparecimento
Descrio Perodo Regulamentao
Prazo mximo
de prescrio
para manifestar
a pretenso a
reparao civil.
Trs anos Art. 206 pargrafo
3. do NCC
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103
Resumo dos prazos de garantia, decadncia e
prescrio aplicvel construo civil
Prazos contados a partir de seu aparecimento
Descrio Perodo Regulamentao
Prazo de prescrio
mximo para quaisquer
casos no explicitados
no novo Cdigo Civil
Dez anos Art. 205 do NCC
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104
Concluso
Durante o prazo de garantia da construo civil, geralmente interpretado como sendo de 5 anos, cabe aos compradores
fazerem as manutenes previstas nos Manuais do Proprietrio
e do Sndico, inclusive dos materiais cuja vida til no atinge os
5 anos.
Fonte: Eng. Paulo Grandiski -Atualizada em set / 2003
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105
Concluso
Aps os 5 anos contados da data da entrega, todas as despesas de manuteno correm por conta dos compradores, exceto para os problemas envolvendo solidez e segurana, que possam ser comprovadamente atribudos construtora, para os quais o prazo prescricional pode atingir 15 anos, na eventualidade limite de serem constatados no ltimo dia dos 5 anos de garantia, e desde que tenham sido notificados no prazo mximo de 6 meses da data da constatao, cf. nico do art. 618.
Fonte: Eng. Paulo Grandiski -Atualizada em set / 2003