planinitiativ for detaljregulering av sentralområdet i o ... · for oslo airport city as....

1 Nordic – Office of Architecture for Oslo Airport City AS

Planinitiativ for detaljregulering av sentralområdet i Oslo Airport City – Gardermoen Næringspark II b+c felt K1.1, K5.1, K5.2 m.fl.

12.12.2018

1. Redegjørelse for premisser for planarbeidet

a) formålet med planen Oppdragsgiver ønsker å starte detaljregulering av første utbyggingstrinn for Oslo Airport City, kalt sentralområdet. Nordic utarbeider detaljreguleringen, og utarbeider i samarbeid med prosjektgruppen og eksterne konsulenter underlag for oppstartsmøte, samt nødvendige underlag for å skape en helhetlig utvikling i OAC og et godt tilhørende illustrasjonsprosjekt til reguleringsplanen. I det nedenstående følger en oversikt over oppgavene som skal utføres i denne forbindelse. Listen vil revideres fortløpende ettersom prosessen skrider frem. Formålet med planen er å legge til rette for utvikling og utbygging av bymessig næringsbebyggelse, med ulike funksjoner og urbane kvaliteter for å kunne etablere nye arbeidsplasser og et pulserende attraktivt bygulv. Dette kan innbefatte program som hotell, konferanse/kongress, kontor, outlet, bilforhandler og annen stedstilpasset handel, bevertning/restauranter, rekreasjons-, sports- og kulturfasiliteter. Planen vil også omfatte gater, plasser og offentlige arealer i tilknytning til bebyggelsen. Planen vil utarbeides parallelt med utvikling av en masterplan for Oslo Airport City, og utarbeides i tråd med rammene som legges gjennom dette arbeidet. Planen vil utarbeides parallelt med utvikling av en masterplan for Oslo Airport City, og vil ha fokus på en god helhetlig utvikling for egne tomter og næringsparken.


b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet

Foreslått avgrensning av planområdet innbefatter følgende felt fra gjeldende områderegulering: T1, G1 og G2; K1.1, K1.3, K1.4, K5.1 og deler av K5.2. Dette inkluderer et areal på ca 237 daa innenfor eiendommene med G/B-nr 137/76, 152/66 og 152/62, eid av Bergmoen AS og Gardermoen Forum AS, begge heleid av Oslo Airport City AS. Arealet er i områdeplanen regulert til formålene næring, kontor og tjenester samt grøntstruktur, kollektivterminal og vei. Detaljer rundt tillatte formål er presentert i 1c) Dagens formål.

Ill.: Foreslått planavgrensning over sammenstilt områdeplan og tilstøtende detaljreguleringer.

Bakgrunnen for foreslått avgrensning er å fremstille byggeklare tomter fra kollektivaksen i sør og oppover langs den etablerte V1 gjennom planområdet, samt å få med første del av den sentrale grøntstrukturen for næringsparken.

Arealet innenfor planområdet ligger innenfor områdeplan P319, som inkluderer KU for sentrale tema. Det er ikke antatt at foreslått utforming av plangrensen vil generere negative virkninger utenfor egne grenser. Inkludering av både G1 og G2 sikrer kontinuerlig detaljregulert grønnstruktur fra fylkesveien i sør og helt opp til V9.

Planarbeidet ønsker å inkludere utredninger rundt utvidelse av formål og omfordeling av arealutnyttelse innenfor eiendommene eid av Oslo Airport City. Dette vil kreve politisk behandling, enten som en mindre justering av områdeplanen eller som et prinsippvedtak for byggefeltene på de aktuelle eiendommene. Utvidelse av formål kan generere andre trafikktall, noe som må avklares i prosessen.


Ill.: Foreslått planavgrensning over en tidligere illustrasjonsplan for sentralområdet.

c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak

OAC planlegges for en bymessig næringsbebyggelse for fremtidsrettet industri som datasenter, tech- og farma, tjenesteyting innen helse og utdanning, pluss en rekke andre mulige program innenfor disse næringsområdene samt med ulike støttende og forsterkende funksjoner som hotell, konferanse, spesialhandel og rekreasjon. Planen vil også omfatte grøntstruktur, gater, plasser og offentlige arealer i tilknytning til bebyggelsen.

OAC har en unik beliggenhet direkte tilliggende Norges hovedflyplass, E6 og E16 samt to gjennomgående toglinjer med svært god kollektivdekning. Dette plasserer ca to millioner (40%) av Norges innbyggere i sin direkte relevanssone. Vi har derfor utviklet en tydelig næringsutviklingsstrategi som en global og fremtidsrettet airport city innenfor byaksen Jessheim-OSL. Vi ønsker å skape en næringsplattform som kan tiltrekke både globale, regionale og lokale aktører og skape unike synergier som ytterligere forsterker utviklingen.

OAC har identifisert viktige globale trender relevante for stedsutviklingen som Grønt energiskifte; Effektivisering og robusthet i matproduksjon; Ny teknologi, automatisering og kunstig intelligens (AI); Demografiske endringer; Globale økonomiske trender, med vekst i det globale sør og endringer mot markedsøkonomi.


Ill.: Jessheim, næringsparken og flyplassen vil i fremtiden kunne danne et kontinuerlig bybelte.

OAC har mulighet til å bli en sterk katalysator for ny høyverdig økonomisk aktivitet i Norge. Området vil fungere som en næringsportal inn i landet som vil være i stand til å tiltrekke seg både internasjonale og nasjonale investeringer i en rekke innovasjonsbaserte sektorer. Ved å tilby arbeidsplasser av høy kvalitet i et pionermiljø for business, styrkes Osloregionens attraktivitet for internasjonalt viktige aktører. OAC kan bli en kommersiell hub i den nordiske sfæren.

Norsk næringsliv står foran flere utfordringer i de kommende årene. Av disse er økt produktivitet og det økonomiske skiftet fra petroleumstidsalderen til en bærekraftig næringssektor sentrale tema. OAC ønsker å adressere dette direkte i oppbyggingen av næringsparken, og ønsker langsiktig satsning på å skape næringsklynger med høyverdige arbeidsplasser innen tre hovedfelt:

Produksjon

- Spesialisert tech-basert produksjon inkludert 3D-printede komponenter for medisinske instrumenter, presisjonsteknikk, luftfart og bilbransje, lavkarbon-teknologi

- Materialutvikling – polymerer og kompositter - IKT og robotteknologi - Biovitenskap og helse - Avansert produksjon og foredling – landbruk og havbruk - Neste generasjons hydrokarbon-teknologi - Nanoteknologi

Tjenester

- Spesialiserte helsetjenester og helseturisme rettet mot et internasjonalt marked og mulig sambruk med en visumfri sone


- Høyskole, lederutdanning og opplæring på masternivå – inkl. program rettet mot internasjonal offshore-næring

- FOU, innovasjon og forskningskommersialisering - Finans- og businesstjenester – herunder spesialforsikring og risikokapital knyttet til tech-

basert spesialisering og petroleumsindustri

Opplevelser

- Internasjonal konferansevirksomhet - Spesialiserte møtefasiliteter for internasjonalt diplomati og konfliktløsning, med mulig

sambruk med en visumfri sone - Hotell og bevertning - Spesialhandel - Kultur- og opplevelsesfasiliteter

Dagens formål:

Under følger en sammenstilling av hvilke formål som tillates i gjeldende områderegulering og formål som er aktuelle innenfor den kommende detaljreguleringen. Detaljreguleringen vil dekke et stort område, og formål eller funksjoner er hverken plassert eller endelig avklart. Listen med aktuelle formål vil derfor revideres.

Det tillates ulike formål innenfor de ulike delområdene. Noen av formålsbetegnelsene, som hotell/overnatting, er selvforklarende, mens andre er samlekategorier. Under følger kartforskriftens kommentar til hva som inngår i «annen offentlig eller privat tjeneste» og «annen næring»: annen offentlig eller privat tjenesteyting Kan bl.a. omfatte:

• ambassade • treningssenter • legesenter/lege/tannlege • fysioterapi, kiropraktor, frisør, hudpleie, fotpleie o.l. • servering/bevertning/kafe/restaurant/pub o.l. • konsulentvirksomhet • virksomhet med allmennyttig formål • lekeland for barn • kino

annen næring Kan bl.a. omfatte

• messehall • konferansesenter • forskningssenter/park


Formål som er markert med grønt er i tråd med områdeplanen, mens gult er formål som ikke dekkes eller er spesifisert i områdeplanen. Lysegrønt viser til der områdereguleringen har en begrensning på hvor mye formålet kan utgjøre.

Kvartal 1.1

Formål i gjeldende områderegulering: Næring, kontor, tjenesteyting Innenfor formålene Næring, kontor, tjenesteyting tillates etablert: • Kontorer inntil 10% av maks BRA • Hotell/overnatting • Bevertning • Annen offentlig og privat

tjenesteyting • Annen næring Det tillates etablert lokaler i bygg til strøkstjenende handel med maksimalt 300 m². Det tillates også etablert bygg og anlegg for fritidsaktiviteter.

Ønskede formål i detaljregulering. Samsvar med områderegulering: (Eksempler i parentes) Næringsbebyggelse • Kontor • Hotell/ overnatting • Annen næring (konferansesenter, messehall/

exposenter) • Bevertning (restaurant, serveringssted m.m.) • Annen næring (Forskning og utvikling) • Industri (datasenter) • Industri (høyteknologibasert produksjon som medisin,

biovitenskap, nanoteknologi, ikt og robotteknologi) • Industri (avansert produksjon og foredling hav- og

landbruksprodukter) Tjenesteyting • Annen offentlig og privat tjenesteyting

(opplevelsessenter) • Institusjon (spesialiserte helsetjenester og

helseturisme rettet mot et internasjonalt marked og mulig sambruk med en visumfri sone)

• Undervisning (Lederutdanning og opplæring – inkl. program rettet mot offshore-næring)

• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (Konsulentvirksomhet innenfor finans og business, knyttet opp mot spesialteknologi og petroleumsnæring)

• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (spesialiserte møtesteder –lokasjon for internasjonalt diplomati og konfliktløsning)

• Institusjon (kulturscene) • Annen offentlig eller privat tjenesteyting

(treningssenter) Forretninger • Plasskrevende varehandel (bilforhandler)

Kombinert formål – tjenesteyting/forretning • Opplevelsessenter/outlet Idrettsanlegg • Idrettsstadion (svømmehall)

Kvartal 1.3 og 1.4

Formål i gjeldende områderegulering: Kontor Innenfor formålet Kontor tillates etablert:

Ønskede formål i detaljregulering. Samsvar med områderegulering: (Eksempler i parentes) Næringsbebyggelse • Kontor • Hotell/ overnatting


• Kontorer med tilhørende funksjoner

• Annen næring (konferansesenter, messehall/ exposenter)

• Bevertning (restaurant, serveringssted m.m.) • Annen næring (Forskning og utvikling) • Industri (datasenter) • Industri (høyteknologibasert produksjon: medisin,



(opplevelsessenter) • Institusjon (spesialiserte helsetjenester, herunder

internasjonal helseturisme. Mulig kobling til en visumfri sone)


• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (Konsulentvirksomhet innenfor finans og business, knyttet opp mot spesialteknologi og offshore-næring)

• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (spesialiserte møtesteder for internasjonalt diplomati og konfliktløsning)



Kombinert formål – tjenesteyting/forretning • Opplevelsessenter/outlet Idrettsanlegg • Idrettsstadion (svømmehall/flerbrukshall)

Kvartal 5.1 og 5.2

Formål i gjeldende områderegulering: Næring, kontor, tjenesteyting Innenfor formålene Næring, kontor, tjenesteyting tillates etablert: • Kontorer inntil 10% av maks BRA • Hotell/overnatting • Bevertning • Undervisning • Annen offentlig og privat

tjenesteyting • Annen næring Det tillates etablert lokaler i bygg til strøkstjenende handel med maksimalt 300 m².

Ønskede formål i detaljregulering. Samsvar med områderegulering: (Eksempler i parentes) Næringsbebyggelse • Kontor • Hotell/ overnatting • Annen næring (konferansesenter, messehall/

exposenter) • Bevertning (restaurant, serveringssted m.m.) • Annen næring (Forskning og utvikling) • Industri (datasenter) • Industri (høyteknologibasert produksjon: medisin,



(opplevelsessenter)


• Institusjon (spesialiserte helsetjenester og helseturisme rettet mot et internasjonalt marked og mulig sambruk med en visumfri sone)


• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (Konsulentvirksomhet innenfor finans og business, knyttet opp mot spesialteknologi og offshore-næring)

• Annen offentlig eller privat tjenesteyting (spesialiserte møtesteder for internasjonalt diplomati og konfliktløsning)



Kombinert formål – tjenesteyting/forretning • Opplevelsessenter/outlet Idrettsanlegg • Idrettsstadion (svømmehall)

T1 Formål i gjeldende områderegulering: Kollektivterminal Det tillates oppført bygg og anlegg som er naturlig for områdets funksjon og drift.

Ønskede formål i detaljregulering. Samsvar med områderegulering: (Eksempler i parentes) Kollektivterminal Kollektivterminalen ønskes flyttet ned til Fylkesveien. Det er avsatt større areal til kollektivterminalen i illustrasjonsplanen enn i områdeplanen.

G1 og G2

Formål i gjeldende områderegulering: Grønnstruktur Det tillates oppført bygg og anlegg, samt terrengbearbeiding som er naturlig for gjennomføring av grønnstrukturens ulike funksjoner og drift. Dødisgropa i G1 skal i minst mulig grad berøres terrengmessig.

Ønskede formål i detaljregulering. Samsvar med områderegulering: (Eksempler i parentes) Grønnstruktur Areal av grønnstruktur vil være tilsvarende eller mer. Plassering av grønnstrukturen er endret sammenlignet med G1 og G2 i områdeplanen. Vi planlegger bygg og anlegg som bidrar til at grønnstrukturen blir et attraktivt og mangfoldig rekreasjonsområde.

d) utbyggingsvolum og byggehøyder

Utbyggingsvolum for detaljreguleringen vil utredes og avklares gjennom reguleringsprosessen. Sentrale tema er muligheten for omfordeling av arealer innenfor egne tomter i områdeplanen til sentrumsområdet. Dette kan legges inn som del av reguleringen eller som et selvstendig prinsippvedtak som vil kunne gi mer forutsigbarhet.

Vi ønsker også at forståelsen av tillatt utnyttelse innenfor feltene i detaljreguleringsplanen gjelder for feltet som helhet, og at det blir mulig å skape variasjon innenfor bebyggelsen gjennom dette.


Oversikt dagens byggefelt i områdeplanen med nåværende og mulig fremtidig utnyttelse

Tomt Tillatt utnyttelse Skisse ny utnyttelse Byggefelt Areal (daa) %BRA m² %BRA m² K1.1 50,8 100 % 50800 Sentralområdet 175 % 88900 K1.2 73,1 100 % 73100 Sentralområdet 175 % 127925 K1.3 10,3 175 % 18025 Sentralområdet 175 % 18025 K1.4 9,5 175 % 16625 Sentralområdet 175 % 16625 K2 278,9 80 % 223120 80 % 223120 K3.1 140,8 80 % 112640 80 % 112640 K3.2 134,9 80 % 107920 80 % 107920 K4.1 83 80 % 66400 80 % 66400 K4.2 94,4 80 % 75520 80 % 75520 K5.1 69,9 100 % 69900 Sentralområdet 175 % 122325 K5.2 79,3 100 % 79300 Sentralområdet 100 % 79300 K6.1 20,6 175 % 36050 175 % 36050 K6.2 48,5 80 % 38800 80 % 38800 K7 148,3 80 % 118640 80 % 118640 K8.1 79,7 80 % 63760 80 % 63760 K8.2 31,4 80 % 25120 80 % 25120 K9.1 39,9 80 % 31920 40 % 15960 K9.2 51,3 80 % 41040 40 % 20520 K10.1 71,8 80 % 57440 40 % 28720 K10.2 19,9 80 % 15920 40 % 7960 K11.1 30,1 80 % 24080 80 % 24080 K11.2 30,2 80 % 24160 80 % 24160 K12 94 100 % 94000 100 % 94000 K13 78 80 % 62400 30 % 23400 K14.1 57,1 80 % 45680 30 % 17130 K14.2 20,1 80 % 16080 80 % 16080 K15.1 19,7 80 % 15760 80 % 15760 K15.2 35,3 80 % 28240 80 % 28240 Totalt 1900,8 85,9 % 1632440 86,1 % 1637080

Byggefelt helt/delvis innenfor foreslått planavgrensning, med nåværende og foreslått utnyttelse

Tomt Tillatt utnyttelse Skisse ny utnyttelse Byggefelt Areal (daa) %BRA m² %BRA m² K1.1 50,8 100 % 50800 Sentralområdet 175 % 88900 K1.3 10,3 175 % 18025 Sentralområdet 175 % 18025 K1.4 9,5 175 % 16625 Sentralområdet 175 % 16625 K5.1 69,9 100 % 69900 Sentralområdet 175 % 122325 K5.2 79,3 100 % 79300 Sentralområdet 100 % 79300 Totalt 219,8 106,8 % 234650 147,9 % 325175 Overført fra øvrige felt i områdeplan 41,2 % 90525


Ill.: Feltbenevnelse gjeldende områdeplan.

Dagens områdeplan har en høydebegrensning på 27 meter byggehøyde. Samtidig vises det i §3.4 til Avinors restriksjonsplan for bebyggelse, der maksimal høyde er kote 250,9 m.o.h., 45 meter over dagens rullebane. Sentralområdet ønskes utviklet bymessig og der enkelte bygg kan bli høyere enn kote 229. Utbyggingen ønsker derfor å forholde seg til Avinors oppdaterte restriksjoner for byggehøyder og formgivning som vi har mottatt i forbindelse med den påbegynte reguleringsprosessen for utvikling av tredje rullebane. Her ligger det justert restriksjonsplan for bebyggelse i rullebanens nærområde. Hovedplanet på 253 m.o.h. ligger 45 meter over ny rullebane i en omkrets på 3,5 km. I tillegg er det to skråstilte plan som i all hovedsak berører næringsparkens vestre områder, noe som tilsier en gradvis stigende utnyttelse fra vest mot øst i sentralområdet.


e) funksjonell og miljømessig kvalitet

Med rundt en million kvadratmeter med blandet formål som skal utvikles i Oslo Airport City, er en velfungerende masterplan nøkkelen til å sikre en attraktiv og funksjonell utvikling fra de første stadiene til ferdigstillelse. Masterplanen fokuserer på inndeling av utviklingen i fornuftige faser, sikring av ønskede kvaliteter, struktur og arealbruk gjennom hele anlegget, etablering av flere lokale sentre med forskjellig karakter og godt sammenkoblede og attraktive offentlige rom.

Oslo Airport City ønsker å utarbeide en eksepsjonell miljøprofil, med mål om å være den første energipositive flyplassbyen. For å oppnå dette vil masterplanen omfavne lavkarbonløsninger og grønn teknologi, og vil være en testarena for en teknologidrevet by. Oslo Airport City planlegger å innlemme autonome biler, automatisk styring av energi og belysning, og smart teknologi for tjenester som mobilitet, avfall og sikkerhet.

Oslo Airport City er designet for en fleksibel arealbruk som åpner for en rekke programmer, inkludert kommersielle fasiliteter som hotell, konferanse- og eventlokaler, kontorer, butikker og logistikk, en rekke offentlige fasiliteter og tjenester, og med tiden, potensielt boliger. Masterplanen fokuserer på å plassere anlegg som kan ha nytte av hverandre sammen for å øke programmatiske synergier og innovasjon, og støtte ønskede stedskarakterer for ulike deler av området etter hvert som det utbygges.

Det sentrale området er det første som skal utvikles og planlegges med bymessig tetthet, programmatisk mangfold og attraktive urbane funksjoner som aktiverer gateplanet, inkludert å etablere en bilfri kjerne. Sentralområdet vil danne et naturlig sentrum for hele området, etter hvert som det utvikles, og planlegges for å bli en attraktiv destinasjon helt fra start.

En stor offentlig park strekker seg gjennom området og binder de ulike nabolagene sammen. I tillegg til å binde næringsparken sammen internt og å koble Oslo Airport City til Jessheim sentrum og det flotte naturvernområdet nord for utviklingen, byr parkdraget på sjenerøse rekreasjonsområder – en destinasjon for sports- og utendørsaktiviteter.

Fremtidsrettede lokale mobilitetsløsninger vil være på plass tidlig i utviklingen, og offentlig transport vil være tilgjengelig innen en fem minutters spasertur fra sentralområdet. Området har alt god tilgang til lokalt busstilbud, med Oslo Lufthavn Gardermoen og Jessheim sentrum som de viktigste forbindelsene, og med økt frekvens på avganger alt fra 2019. Med ti minutters bussreise til flyplassen, er byer som London, Paris og Berlin innen 2,5-3 timers komplett reisetid. De to tilgrensende jernbanelinjene og motorveiene E6 og E16 forbinder Oslo flyplass med regionale sentre som Oslo, Hamar og Drammen, godt innen en times reise. Omtrent halvparten av Norges befolkning bor innenfor en totimers radius fra Oslo Airport City.

f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser

Det aktuelle området er i dag ubebygd, og grenser mot flyplassen i nordvest og ellers mot spredt næringsbebyggelse. Planen vil være første trinn i transformasjon av området, og vil følgelig ha stor virkning på landskap og omgivelser. Gjeldende områdeplan legger til grunn en terrenghøyde på hele området innenfor Næringsparken basert på utnytting av grusressursen i området. Vi ønsker i større grad benytte eksisterende terreng eller planlagte masseforflytninger som en kvalitet for området og i byen som planlegges, og vil derfor undersøke mulighetene for å benytte eksisterende landskap som en kvalitet for den kommende næringsbyen.


g) forhold til kommuneplan, gjeldende reguleringsplaner, retningslinjer og pågående planarbeid

Gjeldende føringer:

Kommuneplanen Området er regulert til næringsbebyggelse i gjeldende kommuneplan.

Områdeplan for Gardemoen Næringspark II b og c. Planområdet er gjennom områdeplanen regulert til næring/kontor/tjenesteyting. Planområdet vil omfatte K1.1, K1.3, K1.4, K5.1., deler av K5.2 samt T1, G1, G2 og noe veiareal.

K1.1 Maks %-BRA = 100 %. Maksimal byggehøyde er kote 229. Formål: Næring, kontor, tjenesteyting. Innenfor formålene Næring, kontor, tjenesteyting tillates etablert:

• Kontorer inntil 10 % av maks BRA • Hotell/overnatting • Bevertning • Annen offentlig og privat tjenesteyting • Annen næring

Det tillates etablert lokaler i bygg til strøkstjenende handel med maksimalt 300 m². Det tillates også etablert bygg og anlegg for fritidsaktiviteter.

K1.3 og K1.4 Maks %-BRA = 175 %. Maksimal byggehøyde er kote 229. Formål: Kontor. Innenfor formålet kontor tillates etablert:

• Kontorer med tilhørende funksjoner

K5.1 og K5.2 Maks %-BRA = 100 %. Maksimal gesims/byggehøyde er kote 225. Formål: Næring, kontor, tjenesteyting. Innenfor formålene Næring, kontor, tjenesteyting tillates etablert:

• Hotell/overnatting • Bevertning • Kontorer inntil 10 % • Undervisning • Annen offentlig og privat tjenesteyting • Annen næring

Det tillates også etablert lokaler i bygg til strøkstjenende handel med maksimalt 300 m².


Planer under arbeid og fremtidige føringer:

Kommuneplanen

Kommuneplanen er under rullering. Kommuneplanens mål og strategier for den framtidige utviklingen av kommunen vil være førende for rammene som legges overordnet for masterplanen gjennom planprogram og VPOR. Kommuneplanen er under rullering. I vedtatt planprogram for rullering av kommuneplanen er det satt som mål at “Gjeldende arealstrategi, som er i tråd med den regionale areal- og transportplanen, foreslås videreført. Den innebærer at framtidig utviklingsretning for Jessheim er nord- og vestover slik at Jessheim, Gardermoen næringspark og hovedflyplassen på sikt blir et sammenhengende byområde, “Gardermobyen” - (kap 3.2). I planprogrammets kap. 3.1.4, Næringsutvikling, nevnes det flere målsetninger: ønske om mer variert sammensetning av næringsvirksomheten, og at det skal bli mer attraktivt for kompetansekrevende næringer å etablere seg i kommunen.

Tredje rullebane / OSL

Ullensaker kommune har mottatt Avinors forslag til planprogram for arbeidet med tredje rullebane på Gardermoen. Planprogrammet er avvist av kommunen med bakgrunn i at lokaliseringsvedtaket ikke har fulgt krav i gjeldende lovverk. Det foreligger lite informasjon rundt om og når prosessen vil komme i gang igjen, samt om premissene for utvikling endres.

Foreslått planavgrensning i planprogrammet omfatter Fv. 469 Jessheimvegen sør for K5.1 og K5.2, samt en liten del av K5.2. I forslag til planprogram beskrives det under kap. 7.2.3 Veitrafikk og kapasitet på veinett at: «På grunn av tredje rullebane må også Fv. 469 Jessheimvegen omlegges mellom rundkjøringen med Brages veg og Midtskogen. Det vil bli arbeidet med ulike løsninger for dette og ny trasé vil bli avklart i løpet av planarbeidet. Plangrensen på figur 3 er strukket helt ut til Brages veg, fordi tilknytning til Brages veg er ett av alternativene som vil bli vurdert.» Begrunnelsen for å medta dette arealet er at tungtrafikk på motorveibroen til Fv. 469 kan forstyrre navigasjonsutstyr planlagt ved rullebanens søndre ende. På sikt vil navigasjonen bli satellittbasert, noe som vil kunne endre behovet for omlegging samt muligens endre restriksjonsplanene.

For utviklingen av Oslo Airport City er det viktig å få tidlig forutsigbarhet rundt mulig omlegging av fylkesveien. Med OACs fokus på en bærekraftig og bymessig utvikling av sentralområdet, er det viktig å starte stedsutviklingen ut fra kollektivaksen Jessheim-OSL, og at formålene med sine ulike brukertettheter og behov for eksponering lander riktig i forhold til fremtidig trafikkbilde.


Sikring av kvalitet i helheten for Oslo Airport City

Parallelt med detaljregulering ønsker vi å sikre sentrale kvaliteter i masterplanen for helheten av Oslo Airport City. Vi ønsker også å gå i dialog med kommunen og eiere i næringsparken rundt å sikre noen bærende elementer vi mener er gunstige for det store bildet og langsiktig utvikling av parken, noe vi mener gavner alle. Vi ønsker å diskutere med kommunen hvilke elementer og prosessalternativer som er mest relevante for å få til dette. Et særlig sentralt element er den grønne ringen markert i vår overordnede masterplan, som en sammenbindende trasé for myke trafikanter og grønnstruktur gjennom næringsparken.

Ill.: Illustrasjon av masterplan for hele næringsparken fra konkurranseutkastet.


Detaljreguleringens forhold til kommuneplanen, områdereguleringen og retningslinjer og pågående planarbeid.

Vi ønsker å videreføre formålene som ligger i gjeldende områderegulering. Samtidig ønsker vi å åpne for andre typer formål som vil bidra til at næringsparken blir et attraktivt område som bidrar til kommuneplanens visjon om et sammenhengende byområde mellom Jessheim og flyplassen. Vi ser på Oslo Airport City som komplementerende til næringen i Jessheim sentrum og ønsker å se på formål som bidrar til å skape bymessighet uten å svekke Jessheim sentrum. En rekke formål er aktuelle, herunder kompetansekrevende næring koblet med industri, logistikk, samt handel- og rekreative formål som ikke naturlig finner sin plass i sentrum.

En eventuell omlegging av FV. 469 Jessheimvegen, slik det er beskrevet i det foreløpig avviste forslaget til planprogram for tredje rullebane OSL, vil ha konsekvenser for plassering av bebyggelse og avgrensning av planområdet.

h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet

Avinor, sentrumsutvikling, Statens Vegvesen

i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet

Det må utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet.

j) hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart

Avinor, Statens Vegvesen, Norges Vassdrags- og energidirektorat, for øvrig varsling etter kommunens liste.

k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte

Detaljreguleringen vil følge plan- og bygningslovens krav til medvirkning. Vi ønsker innspill fra kommunen om eventuell medvirkning utover Plan- og Bygningslovens krav, samt samarbeid med andre myndigheter, grunneiere og naboer, lag og foreninger.


l) vurderingen av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt

Forskrift om konsekvensutredninger §6-2 b beskriver planer som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram: reguleringsplaner etter plan- og bygningsloven for tiltak i vedlegg I, herunder større bygg for næring/tjenester, se utdrag fra tabell under. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen.

Planer og tiltak Ansvarlig myndighet og tilknyttet lov

24. Næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting og bygg til allmennyttige formål med et bruksareal på mer enn 15 000 m2 (mindre tiltak omfattes av vedlegg II nr. 11j).

Planmyndigheten. Plan- og bygningsloven.

Utdrag fra VEDLEGG I. Planer etter plan- og bygningsloven og tiltak etter annet lovverk som alltid skal ha planprogram eller melding og konsekvensutredning.

Planen omfatter mer enn 15 000 m² næring. Det er likevel ikke krav til konsekvensutredning dersom det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan, og reguleringsplanen er i samsvar med den tidligere planen.

Planen vil ikke omfatte en økning av antall kvadratmeter utover hva som allerede er konsekvensutredet i forbindelse med områdereguleringen. Vi ønsker likevel å se på en omfordeling av tillatt utnyttelse innenfor områdeplanens ulike delfelt. Vi ønsker også legge inn nye formål som ikke ligger i dagens områderegulering. Detaljreguleringen vil derfor ikke være i tråd med overordnet plan, og vi må derfor vurdere om disse endringene utløser krav om konsekvensutredning.

Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet på et overordnet nivå. Konsekvensutredningen tok ikke for seg et konkret planforslag, slik en konsekvensutredning normalt er ment å gjøre. Det ble derimot utledet tre ulike scenarioer, som utredningene forsøkte å se konsekvensene av: 1-«Gardermokrysset», 2- «Gardermoen Science City» og 3- «Kiss and fly». De tre scenarioene viste ulike utviklingsstrategier med ulikt funksjonsinnhold og et stort spenn i antall arbeidsplasser. «Gardermoen Science City» hadde en lav andel lager/logistikk og høy andel kontor/konferanse/hotell, samt et opplevelsessenter «Winter Wonderland». Dette scenarioet hadde et høyt antall arbeidsplasser og genererte mest trafikk.

Vårt planforslag avviker noe fra vedtatt områdeplan, og ligger nærmere utredningsscenarioet «Gardermoen Science City». Selv om vi ikke er i tråd med den vedtatte områdeplanen så mener vi at konsekvensene allerede er belyst gjennom utredningsscenarioet «Gardermoen Science City», og at det derfor ikke kreves eget planprogram og konsekvensutredning av planforslaget.

Reguleringsplaner skal heller ikke utredes unødvendig, og utredninger skal være spisset for å besvare spørsmålene de er ment å belyse. I forbindelse med regulering av COOPs hovedlager ble det utarbeidet planprogram og konsekvensutredning. Imidlertid var omfanget av denne tilsvarende utredninger som alltid følger ordinære reguleringsplaner. Erfaringen fra reguleringsarbeidet til COOP tilsier derfor at omfanget av det som skal utredes dekkes gjennom ordinær utredning.

Vi har utarbeidet en liste over ulike temaer som vi mener må utredes lenger ut i denne redegjørelsen. Gjennom disse utredningene mener vi at reguleringssakens konsekvenser opplyses på en god måte.


Utredning: Kommentar: Hvem: Når: Trafikkanalyse Analyse av trafikale konsekvenser som følge av

foreslått regulering. Hva er gjort i KU for områdeplan og hva må gjøres konkret for detaljreguleringen? Hva er gjort i andre detaljreguleringer innenfor området? I KU for GNP II B og C er trafikale konsekvenser beregnet utifra bl.a. scenario 2 – Science City hvor det er lagt til grunn et areal på 1080 da og 10865 arbeidsplasser. I foreslåtte løsninger for trafikkavvikling er det satt som forutsetning at vegsystemet avlastes ved at det også knytter seg på E16 i sør. Dette er en forutsetning for at veisystemet skal ha tilstrekkelig kapasitet i et langsiktig perspektiv (2040). Tilknytning til E16 i sør er ifølge Anton Bakken ikke mulig, da det er for kort avstand til ramper mot E6 og ny rullebane i øst. I trafikkanalyse fra 2011 er det kun vist løsning som innebærer nytt påkoblingspunkt mot E6 og ikke lagt opp til nytt påkoblingspunkt mot E16. Analysen er basert på den arealbruken som ble foreslått i områdeplanen. I vedtatt områdeplan er andel arbeidsintensiv næring (kontor) betydelig redusert samtidig som lager/logistikk har økt, sammenlignet med utredningsalternativet Science City i KU. ÅDT for ulike formål og plasseringer må avklares i forbindelse med utredninger rundt nye formål. SVRØ utreder restkapasitet i dagens påkobling mot E6. Dette blir viktig informasjon for avklaring av hva og hvor mye som kan bygges ut før ny avkjøring må være på plass. Økt kollektivtilbud vil være et viktig tema i forhold til nullvekst i biltrafikk.

Konsulent Anton Bakken fra Norsam

Støyutredning Utredning av støy fra flyplass, E16, og kommunale veier mht til bebyggelse og friområder (den grønne ringen).

Konsulent (Brekke & Strand?)

Tidlig, da støy vil være styrende for plassering av bebyggelse som støyskjerming

Luftkvalitet Utredning av luftkvalitet – svevestøv og eksos – mht bebyggelse og friområder.

Konsulent Før planforslag går til offentlig ettersyn

Naturmangfold Kartlegging av naturmangfold innenfor planområdet. I KU for områdeplanen er grøntstruktur – landskap utredet på et overordnet nivå. Det er også foretatt arkeologisk registrering av området. KU viser til at det ikke er registrert verdifulle naturtyper innenfor GNP II B og C. Planområdet domineres av gran med innslag av furu. Fra kartsøk i artsdatabanken fremgår det at det er registrert hare (rødlistet – nær truet), veps- og humlearter (livskraftig), flere fuglearter (ulik

Konsulent (Bjørbekk & Lindheim var konsulent i fbm. KU av områdereguleringen)

Tidlig i prosessen da denne kan være førende for hovedgrep (plassering av grønn ring osv)


klassifisering: sårbar, nær truet og livskraftig), samt fremmede plantearter.

Arkeologi/ kulturminner

I forbindelse med områdeplanen er det foretatt arkeologisk registrering av området. Det er gjort funn av 17 kokegroper antakelig fra vikingtid og middelalder. Det er registrert 9 tjæremiler og enkelte rydningsrøyser. Det ble utarbeidet en egen rapport om disse funnene. Dersom eventuelle automatisk fredede kulturminner ligger innenfor planområdet og disse skal fjernes, må Riksantikvaren gi dispensasjon og tillatelse. Dette var tilfelle i fbm. detaljregulering for COOP.

Overvanns-håndtering

Notat som viser overordnet plan for overvannshåndtering. Koordineres også med blå-grønn strategi som del av landskapskonseptet.

Konsulent

Handelsanalyse Analyse som viser foreslått formålssammensetning for næringsparken, herunder formål for handel og konsekvens for Jessheim sentrum som handelssentrum. Vi ønsker å koordinere arbeidet med ny Næringsplan i forbindelse med rullering av Kommuneplanen.


Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)

Jf. Pbl. § 4-3. Relevante fareområder kan ta utgangpunkt i DSBs veileder Samfunnssikkerhet i arealplanleggingen.


Geoteknikk – avklare områdets massestabilitet

Avklaring av områdets massestabilitet – også avklaring av risiko for endring av grunnforhold og setningsskader for rullebane.


Vurdering av om planen faller inn under oppfangskriteriene i forskriftens § 8.

b) Forskrift om konsekvensutredninger §8 sier at reguleringsplaner for tiltak i vedlegg II skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger etter § 10. Unntatt fra dette er reguleringsplaner der det konkrete tiltaket er konsekvensutredet i en tidligere plan og der reguleringsplanen er i samsvar med denne tidligere planen. For reguleringsplaner etter § 8 som skal konsekvensutredes, er det ikke krav om planprogram eller melding. Detaljreguleringen faller her inn under både utviklingsprosjekter for by- og tettstedsområder (punkt 10 b) og hotellkomplekser utenfor bymessige områder (punkt 12 c). Se utdrag fra tabell under.

Planer og tiltak Ansvarlig myndighet. Tilknyttet lov

10 b)

Infrastrukturprosjekter Utviklingsprosjekter for by- og tettstedsområder, inkludert kjøpesentre og parkeringsanlegg.


12 c)

Turisme og fritid Feriebyer, hotellkomplekser utenfor bymessige områder og tilknyttet utbygging.


Utdrag fra VEDLEGG II. Planer etter plan- og bygningsloven og tiltak etter annet lovverk som alltid skal ha planprogram eller melding og konsekvensutredning.

Slik vi har anført ovenfor er planforslaget allerede konsekvensutredet i overordnet plan, og vi mener derfor at planforslaget heller ikke faller inn under oppfangskriteriene i § 8.


2. Bakgrunn

1) Navn på forslagsstiller/plankonsulent og tiltakshaver/utbygger. Forslagsstiller: Oslo Airport City AS, Vækerøveien 3, 0281 Oslo kontaktperson: Thor E. Thoeneie, tlf 95039911, [email protected]

Fagkyndig: Nordic – Office of Architecture AS, Sørkedalsveien 6, 0369 Oslo Kontaktperson: Käthe Hermstad, tlf +47 40454620, [email protected] 2) Kart over foreslått planområde.

Planområdet er foreløpig avgrenset til å omfatte feltene K1.1, K1.3, K1.4, K5.1 og deler av K5.2, samt T1, G1, G2 og noe veiareal. Grenseoppgangen i felt K5.2 ønskes avklart i oppstartsmøte.

Ill.: Foreslått planavgrensning for detaljregulering.

3) Skisser/illustrasjoner av ønsket tiltak.

Vi vil utarbeide illustrasjonsprosjekt etter avklaring planområde. I utviklingen av planen vil vi også utvikle en masterplan for OAC for sentrale tema og en strategisk formingsveileder for sentralområdet.

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]


4) Enkel stedsanalyse, foreslått prosjekt sitt forhold til planområdet og tilgrensende bebyggelse.

Vedlagt stedsanalyse kartlegger og oppsummerer sentrale tema slik at det danner et objektivt faktagrunnlag. Det aktuelle området er i dag ubebygd, og etablerte strukturer skal i stor grad transformeres. Det vil derfor være en del eksisterende elementer som kartlegges, som ikke nødvendigvis i mindre grad vektlegges i det videre arbeidet. En del av analysekartene er også todelte, slik at noen av temaene ses i større sammenheng enn lokalt ved planområdet. 5) Dersom det planlegges boliger, hvordan forholder planforslaget seg til boligbyggeprogrammet mtp. antall boliger, tidsperiode mm.? Planforslaget inneholder ikke boliger. 6) Hvilke energiløsninger er tenkt brukt? Ligger området innenfor konsesjonsområdene for fjernvarme?

Området ligger delvis innenfor Statskrafts konsesjonsområde for fjernvarme. Vi kan ikke se at kommuneplanen, områdeplanen eller andre vedtekter stiller krav om tilknytning i dette området. Områdeplanen 3.6 sier derimot at «Detaljer vedrørende energiløsninger og tilknytningsplikt skal fastsettes i den enkelte reguleringsplan».

Det planlegges en ambisiøs miljøprofil for området. I lys av ønsket om et smartby-konsept for området, er det naturlig å tenke lokale nettverk som både bestående og nye bygg kan koble seg på, og hente og levere energi. Overskuddsenergi fra området kan f.eks. distribueres videre via fjernvarmenettet.

Ill: Konsesjonsområdet for fjernvarme er markert med gult.


7) Planlegges det nye veger som trenger eget vegnavn? Adresser må være på plass senest før igangsettingstillatelse. Det krever egen sak om adressering.

Ja. Planforslaget legger opp til et mer finmasket gatenett enn hva som ligger i gjeldende områdeplan. 8) Er kartgrunnlaget som benyttes oppdatert (dvs. maks 6 mnd.)?

Ja. 9) Er eiendomsgrensene koordinatfestet og presise? Hvis nei vil det bli krav om oppmålingsforretning.

Dette må vi sjekke ut. 10) Vurder bruk av utbyggingsavtale. Dette punktet bør også tas med i varslingsannonsen. Aktuelt mht fordeling av kostnader på offentlig infrastruktur mellom delfelt. 11) Ihht. gebyrregulativet til Ullensaker kommune er oppstartsmøte gebyrbelagt. Hvem skal fakturaen sendes til? Fakturamottaker: Oslo Airport City AS, Att: Thor Thoeneie, C/O Vedal AS, Vækerøveien 3, 0281 Oslo

planinitiativ for detaljregulering av sentralområdet i o ... · for oslo airport city as....

Documents