põllu- ja metsamaade turg ning riigimaade müük
DESCRIPTION
Raivo Vallner Peadirektori esimene asetäitja peadirektori ülesannetes Järvakandi 17.10.2014. Põllu- ja metsamaade turg ning riigimaade müük. Maareformi seisust. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Põllu- ja metsamaade turg ning riigimaade müük
Raivo Vallner Peadirektori esimene asetäitja peadirektori ülesannetes
Järvakandi 17.10.2014
Maareformi seisust
01.10.2014 seisuga on maakatastris registreeritud 645 701 katastriüksust, kogupindalaga 4 165 678 ha, s.o 96 % Eesti territooriumist.
Reformimata maad on 177 552 ha ehk 4 % Eesti territooriumist.
Maakatastrisse kantud maa jagunemine (seisuga 01.10.2014)
1510445 ha
36%
986749 ha24%
1627988 ha
39%
40496 ha 1%
tagastamineerastamineriigi omandisse jätminemunitsipaalomandisse andmine
Maakatastris registreeritud maa jagunemine omandivormi lõikes (seisuga 01.10.2014)
Eraomandis 2 506 236 ha
Riigiomandis 1 606 575 ha
Munitsipaalomandis 38182 ha
Maakatastrisse kantud maa (seisuga 01.10.2014)% maakonna pindalast
Kinnisvara võõrandamistehingud (1)Maa-amet peab tehingute andmebaasi,
milles:• Registreeritud tehinguid alates 1996.
aastast;• Hetkel registreeritud kokku ca 620 000
tehingut;• 2013. aastal registreeriti ca 52 000
tehingut;• Tehinguid edastavad notarid
elektrooniliselt;• Juurdepääs piiratud (õigus saada
väljavõtteid vaid maa hindamise tegevuslitsentsi omavatel isikutel).
Kinnisvara võõrandamistehingud (2)
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I p.a
010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000
Ülejäänud võõrandamistehingud Ostu-müügitehingudKeskmine tehingu summa €
Tehingud hoonestamata maatulundusmaaga
2013 2014 I p.aTehingute arv* 10 011 5 624Kogusumma mln €
209,41 135,65
Müüdud kogupindala ha
102 576 54 567
sh haritav maa 35 589 17 468sh metsamaa 51 436 28 810
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
*Ostu-müügitehingud 100% maatulundusmaa sihtotstarbega.
Müüdud haritava maa kogupindala (ha)
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I pa
05,000
10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000
23,80625,53720,75717,905
13,06614,388
24,44727,43533,521
16,943
0 00
3451,219 1,987
1,9731,170
2,068
525
Ülejäänud tehingud Riigi enampakkumised
Müüdud haritava maa kogupindala (ha)
2013 2014 I p.a Kõik tehingud sh EP Kõik tehingud sh EPHarju maakond 2 353 485 1 056 118Hiiu maakond 825 45 300 5I-Viru maakond 1 009 87 687 6Jõgeva maakond 2 378 97 1 545 3Järva maakond 4 139 65 1 921 18Lääne maakond 1 979 296 1 020 8L-Viru maakond 3 495 155 1 461 45Põlva maakond 2 330 127 883 35Pärnu maakond 2 874 134 1 278 46Rapla maakond 2 875 48 1 296 51Saare maakond 1 485 18 1 279 7Tartu maakond 2 227 123 1 187 106Valga maakond 3 023 144 982 42Viljandi maakond 3 240 57 1 887 27Võru maakond 1 356 188 685 7KOKKU 35 589 2 068 17 468 525
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Müüdud metsamaa kogupindala (ha)
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I pa
0
10,000
20,000
30,000
40,000
50,000
60,000
38,04839,65744,77536,89331,366
40,58042,83650,62248,528
28 348
23 00
41 6,156
12,362 9,9324,149 2,908
462
Ülejäänud tehingud Riigi enampakkumised
Müüdud metsamaa kogupindala (ha)2013 2014 I p.a
Kõik tehingud sh EP Kõik tehingud sh EPHarju maakond 3 998 403 2 063 86Hiiu maakond 2 465 44 1 519 4I-Viru maakond 2 835 56 1 477 0Jõgeva maakond 2 823 265 1 961 13Järva maakond 3 062 228 1 901 29Lääne maakond 4 027 473 1 502 75L-Viru maakond 3 749 226 2 406 44Põlva maakond 2 893 90 1 381 48Pärnu maakond 2 796 200 2 124 45Rapla maakond 3 517 100 1 895 4Saare maakond 7 878 66 3 417 34Tartu maakond 1 952 86 1 380 14Valga maakond 2 978 198 1 508 25Viljandi maakond 4 009 311 2 924 26Võru maakond 2 455 161 1 352 15KOKKU 51 436 2 908 28 810 462
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Metsa- ja haritava maa ostjad 2014 I p.a
13%
86%
1%Metsamaa tehingud
Eraisik
Eraõiguslik juriidiline isik
Muu
28%
71%
1%Haritava maa tehingud
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Eraõiguslik-juriidiline isik – Eesti Äriregistris registreeritud juriidiline isik, puudub info välisinvestorite osaluse kohta.
Tehingud haritava maaga (1)
• 2013.a ostu-müügitehinguid 1 539 kogupindalaga ca 17 500 ha
• 2014.a esimesel poolaastal tehinguid 751 kogupindalaga ca 7 500 ha(haritava maa osa kogupindalast moodustab vähemalt 90%);
• 2013.a keskmine hektari hind ca 1 600 €;• 2014.a esimesel poolaastal hektari hind ca 1
900 € (üldjuhul ollakse nõus maksma kuni 4 000 € /ha).
Tehingud haritava maaga (2)
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I p.a
0200400600800
1,0001,2001,4001,6001,8002,000
tehingute arv keskmine hind €/ha
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Haritava maa hinnad (3) 2014.a esimene poolaasta
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingud metsamaaga (1)
• Andmed koos kasvava metsaga;• 2013. a ostu-müügi tehinguid 2 625
kogupindalaga ca 23 900 ha;• 2014.a esimesel poolaastal tehinguid 1 530
kogupindalaga 14 500 ha; (metsamaa osa moodustab kogupindalast vähemalt 90%)
• 2013.a keskmine metsamaa hektari hind ca 2 300 €; 2014.a esimesel poolaastal hektari hind ca 2 500 €; (parema kvaliteediga metsaga maa eest ollakse nõus maksma ka üle 10 000 €/ha)
• Hind sõltub kasvava metsa kvaliteedist ja kvantiteedist.
Tehingud metsamaaga (2)
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 I p.a
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000tehingute arv keskmine hind €/ha
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Metsamaa hinnad (3) 2014.a esimene poolaasta
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Tehingute statistika• Avalik kinnisvara hinnastatistika
päringukeskkond: http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru Päringuid saab teha vabalt valitud piirkonna ja
ajavahemiku kohta;• www.maaamet.ee Tegevusvaldkonnad, maade hindamine ja
tehingud, kinnisvara tehingute statistika.
Riigimaa müük (1) • Maa-amet korraldab hoonestamata
riigimaade müüki enampakkumisel, mille valitsejaks on Keskkonnaministeerium;
• Enampakkumisel võivad osaleda kõik isikud, arvestades õigusaktides ettenähtud piiranguid;
• Maa-amet on aastatel 2003-2013 võõrandanud kokku 47 775 ha maad kogumaksumusega 128,58 milj eurot.
Riigimaa müük (2)
2009 2010 2011 2012 2013
Müüdud kinnistuid
682 1 953 1 401 754 772
Müüdud pindala ha
6 499 18 476
14 793 6 778 6 137
Kogusumma €
19,69 32,36 26,53 15,67 15,66
2013 - 81% müüdud kinnistutest maatulundusmaad
Riigi enampakkumisel müüdud maatulundusmaad
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Riigi enampakkumisel 2013.a müüdud maatulundusmaade kõlvikuline jaotus
31%
48%
13%
9%Haritav maa MetsamaaLooduslik ro-humaaMuu maa
Riigimaa müük 2014.a (1)
Läbi viidud14 enampakkumist (seisuga 01.10.2014):
• kokku oli müügis 665 kinnistut, pakkumised tehti 378 kinnistule;
• pakkumisi saanud kinnistutest 73% maatulundus-maad, 20% elamumaad, 7% segasihtotstarbega ja ülejäänud sihtotstarbed;
• 378-st kinnistust 144-le tehti 1 pakkumine, 78-le 2 pakkumist ja vähemalt 3 pakkumist tehti 156-le kinnistule;
Riigimaa müük 2014 (2)• pakkumiste arv suurem maatulundusmaadel
(haritav maa ja metsamaa), väiksem ehituspotentsiaaliga maadel;
• suurim pakkumiste arv maatulundusmaadel ühele kinnistule 12 pakkumist;
• maatulundusmaade alghind kerkis enampakkumise tulemusena keskmiselt 45%.
Maatulundusmaade alghinna muutus (jaotus)
Kokku maatulundusmaid 0% 1-20% 21-50% 51-100% >100%
276 50 61 64 67 34
Eelisostuõigus (1)
• Piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul;
• 2013.a kasutati piirneva metsamaa kinnistu eelisõigust 90 kinnistu puhul;
• Kasutajal, kes kasutab õiguslikul alusel haritava maa või loodusliku rohumaa kõlvikut sisaldavat maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja;
• Eelisõigusi kasutatud veidi vähem kui 1/3 müüdud maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistute puhul.
Eelisostuõigus (2)
Aasta
Eelisõigust kasutatud piirinaabri poolt
Eelisõigust kasutatud ajutiste kasutajate
poolt kinnistute
arvkogupindala
(ha) kinnistute
arvkogupindala
(ha)
2011 251 2 989 16 232
2012 127 1 336 50 554
2013 90 868 110 1 066
2014 19 206 46 322*2014 andmed seisuga 30.09.2014
Võõrandatava riigivara alghinna määramine• Riigivara võib võõrandada üksnes harilikule
väärtusele vastava tasu eest. Eseme harilik väärtus tsiviilseadustiku üldosa seaduse alusel on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind);
• Aluseks tehingute andmebaasi andmed – analüüsitakse sarnaseid tehinguid;
• Vajadusel tellitakse erakorraline hindamine;
• Enampakkumise nurjumisel võib riigivara-seaduse järgi alghinda alandada kuni 20%.
Müügistrateegia• Kinnisvaraturg sõltub pakkumisest ja
nõudlusest• Suur nõudlus vähe pakkumisi - kõrged hinnad• Väike nõudlus palju pakkumisi - madalad hinnad• Ideaalis tasakaal nõudluse ja pakkumise vahel, kuid
see praktiliselt puudub• Müükipanekul arvestame nõudlusega s.t
eelistatakse maid, mille järgi on turul nõudlus või mille osas keegi on üles näidanud ostuhuvi;
Õige hinna määrab turg!
Keskmised haritava maa ja metsamaa hinnad €/ha
riigi
ena
mpa
kkum
ine
kõik
tehi
ngud
riigi
ena
mpa
kkum
ine
kõik
tehi
ngud
haritav maa metsamaa
01,0002,0003,0004,000
2012 2013 2014 I p.a
Allikas: Maa-amet, Tehingute andmebaas
Põllumajanduslike riigimaade rent (1)• Maa-amet korraldab riigi maareservi arvatud
põllumajanduslike maade kasutusse andmist (renti);
• Rendile antakse selliseid maid, mida on otstarbekas säilitada riigi maareservis riigi edaspidistes huvides:• varem ajutises kasutuses olnud põllumajandusmaad, et
tagada nende jätkusuutlik kasutus;• suurepindalalised põllumaad, mille põllumajandusliku
kasutuse jätkumise tagamine on oluline;• maad mis asuvad maavaravarudel või perspektiivsete
maardlate laienemise aladel;• maad, millel paiknevad olemasolevad või perspektiivsed
kaitstavad loodusobjektid;• maad, mis paiknevad kavandatavate strateegiliste
rajatiste (nt Rail Balticu trassialternatiivide) koridorides ja nende läheduses.
Põllumajanduslike riigimaade rent (2)
• Kasutamiseks andmine toimub avalikul kirjalikul enampakkumisel;
• Alghind leitakse viimase aasta jooksul sõlmitud rendilepingute kasutustasude põhjal;
• Kuni 2014 sõlmiti rendilepinguid tähtajatult. Alates 2014.a on Maa-amet sõlminud 5-aastase tähtajaga lepinguid;
• Kokku on aastatel 2005-2014 sõlmitud 636 rendilepingut, mida haldab Maa-amet;
• Lepinguid on lõpetatud 35 korral:• rentnikul on tekkinud võlgnevus;• maa on rentniku tegevuseks ebasobiv;• leping lõpetatakse ettevõtte majanduslikel põhjustel.
Rendilepingud
Aasta Lepingute arvKasutamiseks
antud pindala (ha)
2005-2011 104 ca 2 000
2012 151 2 171
2013 168 2 957
2014 213 3 754
Eelisõigus maatulundusmaa rendile andmisel
Aasta
Eelisõigust kasutatud ajutiste kasutajate poolt
kinnistute arveelisõiguse alusel kasutusse antud
pindala (ha)2005-2011 2 27
2012 50 9792013 56 8972014 70 1 115
*2014 andmed seisuga 30.09.2014
Eelisõigust kinnisasjade rendile saamiseks omavad need isikud, kes kasutasid maa riigi omandisse jätmiseni enam kui poolt kasutamiseks antavast kinnisasjast maa ajutise kasutamise lepingu alusel ning osalesid ise enampakkumisel.
Riigimaa rent 2014.aLäbi on viidud 5 enampakkumist (seisuga 01.10.2014):
• kokku oli enampakkumisel 299 kinnistut, pakkumised tehti 217 kinnistule;
• 217 kinnistust 106-le tehti 1 pakkumine, 68-le 2 pakkumist ning 3 ja enam pakkumist 43 kinnistule;
• suurim pakkumiste arv ühele kinnistule on 6 pakkumist;
• keskmiselt tõusid alghinnad 31%.
Käesoleval aastal toimub veel kaks enampakkumist ca 115 kinnisasja rendile andmiseks, mille osas sõlmitakse tähtajalised lepingud kuni 01.10.2019.
Riigimaa rendi keskmine aastatasu €/ha (ajavahemikus 2013 II p.a - 2014 I p.a sõlmitud lepingud)
Harju
maa
kond
Hiiu
maa
kond
I-Viru
maa
kond
Jõge
va m
aako
nd
Järv
a m
aako
nd
Lään
e m
aako
nd
L-Vi
ru m
aako
nd
Põlv
a m
aako
nd
Pärn
u m
aako
nd
Rapl
a m
aako
nd
Saar
e m
aako
nd
Tartu
maa
kond
Valg
a m
aako
nd
Vilja
ndi m
aako
nd
Võru
maa
kond
050
100150200250
Põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine maareformi käigus (1)
• Maa RS alusel hakati põllumajandusmaid kasutusvaldusesse andma 1999. aastal;
• Esialgu sõlmiti lepinguid kuni 20 aastaks, alates 2003. aastast anti maad kasutusvaldusesse kuni 15 aastaks;
• Kasutusvaldajal on:• tähtaja saabudes õigus taotleda lepingu
jätkamist;• võimalus kasutusvalduses olev maa välja osta
pärast 2 aasta möödumist maa kasutusse saamisest (Maa RS § 341 lõige 3)
• Väljaostmise menetlusi viivad läbi maavanemad.
Põllumajandusmaa kasutusvaldusesse andmine maareformi käigus (2)• Kui maa on vajalik riigivõimu teostamiseks,
kohalikule omavalitsusele tema ülesannete täitmiseks või muul avalikul eesmärgil, siis see väljaostmisele ei kuulu;
• Kui kasutusvaldaja ei soovi enam põllumajandustootjana tegutseda on tal võimalik oma maakasutus lõpetada ning maavanem sõlmib samale maale samadel tingimustel uue kasutusvalduse lepingu ühe isikuga, kes jätkab põllumajanduslikku tootmist ja on kastutusvaldaja sugulane või temaga koos elav abikaasa (Maa RS § 341 lõige 61). Ka uuel maakasutajal on õigus maa väljaostmiseks või kasutusvalduse lepingu pikendamiseks.
Põllumajandusmaa ajutine kasutamine (1)• Reformimata põllumajandusmaad on kuni
maareformi läbiviimiseni võimalik anda ajutiseks kasutamiseks;
• Maa kasutusse saamiseks tuleb esitada taotlus maavanemale;
• Maa ajutise kasutamise leping sõlmitakse arvestusega, et lepingu lõppemise tähtpäev on hiljemalt 31. detsember 2017.a. Leping kehtib kuni tähtpäeva saabumiseni või kuni maareformi läbiviimiseni.
Põllumajandusmaa ajutine kasutamine (2)
Kasutusse saab anda maad, mis:• asub Looduskaitseseaduse § 4 lõike 1
punktis 1, 2, 4 või 5 sätestatud kaitstaval loodusobjektil ning sellel asub keskkonnaregistrisse kantud poollooduslik kooslus, mille hooldamise kohustuse näeb ette ala kaitsekord;
• asub põllumassiivil, mille kohta on andmed kantud põllumajandustoetuste ja põllumassiivide registrisse.