Presentación de PowerPointESTUDIO DE VIABILIDAD DEL BARRIO DE LA ROQUETA EN FRAGA LETICIA CORTÍ BARBERA
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TEMA A DESARROLLAR
- Viabilidad del proceso de renovación urbana en el Barrió de la Roqueta, barrio perteneciente al casco antiguo
OBJETIVOS
- El estudio de la problemática de los cascos antiguos en las ciudades pequeñas.
- La calidad interna del conjunto del sistema resuelto desde la fragmentación y dando paso a la significación de la continuidad y no de la disgregación.
- Adaptación a pequeña escala de los estudios de viabilidad, como es el tejido de un barrio con una problemática diferente a la de una zona más amplia.
- Mejorar el tema socio-cultural a través de una intervención urbanística y la reubicación de las familias que ahora viven en la zona.
- Establecer o cuantificar la aportación de la administración en la realización de todo el proceso.
- Buscar dentro de un proceso lógico el mecanismo de gestión
M IRA
LS O
CALLE LUIS
Primera fase:
- Catálogo exhaustivo de todas las edificaciones existentes en el barrio mediante la confección de fichas.
- Representación gráfica mediante planos temáticos confeccionados a partir de la exploración de la información.
- La confección de cuadros he índices que permitan en la fase posterior del trabajo estimar cuantías económicas y sociales de las actuaciones que se llevaran acabo.
Segunda fase:
- Estudio detallado de la zona y organización urbanística, tanto en vialidad, como en zonas verdes y equipamientos, de forma que se pueda encontrar viabilidad al proceso de transformación.
- Planificación general coherente para que resulte eficaz la reforma de la zona.
- Cuantificación del aprovechamiento del suelo, así como gastos y tiempo para la realización del estudio de viabilidad, a través del método residual dinámico.
FASE 1- ANALISIS
Edificio con patologias
140.00
Vivienda propia a indemnizar
140.00
ANALISIS DEL PROBLEMA, POLÍTICA Y DINÀMICA URBANA DE LOS CASCOS ANTIGUOS
- Renovación urbana de un sector de casco antiguo sin ningun interés cultural o arquitectónico
- El peligro social, la inseguridad ciudadana y el estado de insalubridad de la zona
- Proyección embrionaria de la administración en la busqueda de un equilibrio entre la base económica y la realidad social
- Politicas de intervención : reforma interior, salvaguardia
- Existen una serie de problemas que se van repitiendo en todas estas tipologias como el deterioro de la edificación, las precarias condiciones de habitabilidad, la pérdida de vitalidad funcional, el vaciamiento poblacional y envejecimiento, la infrautilización del espacio residencial, las dificultades de la vialidad y aparcamiento, el precario nivel de los equipamientos y servicios, etc.
- La situación crítica corresponde a un barrio sumido en un proceso de obsolescencia física y degradación social.
- En el barrio de la Roqueta, la legislación de alquileres de renta antigua ha funcionado como factor de bloqueo en la dinámica socio-urbanística, generalizando los casos de ruina. En este caso de barrio en crisis el proceso de deterioro físico y degradación social están muy avanzados y se reconoce una total desorganización funcional que ha conducido a la ruina y destrucción total de la organización urbanística y social.
- El reto que se plantea es la búsqueda de nuevos equilibrios que aun siendo respetuosos con los valores arquitectónicos, urbanísticos y culturales del pasado den respuesta a los problemas y necesidades de nuestro tiempo. El equilibrio funcional del barrio depende, en buena medida, de la recuperación de su potencial residencial, algo que sólo puede lograrse compaginando el respeto a los valores tradicionales con el logro de unas condiciones de habitabilidad acordes con el momento presente.
ANALISIS DEL PROBLEMA, POLÍTICA Y DINÀMICA URBANA DE LOS CASCOS ANTIGUOS
En tanto en cuanto estudiamos detalladamente la realidad de los cascos antiguos y a su vez y en menor escala el estado de sus barrios más deteriorados entendemos que los factores esenciales para su recuperación son:
a) El apoyo de la administración a través de equipos de gestión mancomunados. b) La inversión de la administración en la vivienda social adaptada a la gente joven y con
pocos recursos. c) La redacción de medidas de gestión encaminadas a potenciar la rehabilitación de las
edificaciones o la construcción de vivienda social. d) Que las vías de planificación especifica no se centren, tan sólo, en el patrimonio histórico-
artístico. e) Falta de ayudas estatales en los barrios con alto grado de deterioro o con contextos
socioeconómicos de gran fragilidad. f) La necesidad de coordinar las políticas urbanísticas con las sociales, las de vivienda,
patrimonio, etc. g) La necesidad de introducir la iniciativa privada, controlada por la administración con tal de
evitar procesos especulativos y prácticas selectivas o elitistas orientadas a la expulsión de los residentes tradicionales.
h) Ajuste del precio del suelo y alquileres a la realidad social existente en la zona.
TIPO DE INTERVENCIÓN
CÁLCULO INDEMNIZACIONES
Para el cálculo de las indemnizaciones se han tenido en cuenta las siguientes condiciones de cálculo:
-Se indemnizan las construcciones que no se encuentran en ruina, los solares, las viviendas en alquiler, los traslados y las actividades económicas si las hubiere que no es el caso.
-No se indemnizaran las edificaciones en ruina ya que se considera que estas son una carga para la venta del solar, pero el solar se abona sin esta carga.
-La indemnización de los alquileres existentes.
-A las familias con vivienda de primera ocupación y propietarios de la misma, se indemnizará su vivienda actual, el valor solar, el valor de un año y medio, de alquiler en otra residencia mientras duren las obras de construcción de las nuevas viviendas, dos traslados, y se les adjudicarà una vivienda nueva en los edificios a construir.
-Las cargas que pueda haver en las propiedades se consideran como el 5% del total de las indemnizaciones del Plan especial.
-La administración y en este caso el Ayuntamiento de Fraga cede los solares y edificaciones en ruinas, obtenidos también por cesión de los anteriores propietarios. Este valor de indemnización se refleja en los resultados finales como valor aportado por la administración.
Edificio con patologias
PROCESO DE VIABILIDAD
El proceso de calculo se basa en la cuantificación de los costes y los benéficos del proceso.
Los costes calculados son :
a) Las indemnizaciones por extinción de alquileres (diferencia de renta antigua-contrato). b) Traslado de familias y compra de solares y viviendas, con aplicación de los diferentes
coeficientes de depreciación c) El coste de derribos de los inmuebles en mal estado. d) El movimiento de tierras. e) Los muros de contención necesarios f) El coste de urbanización y construcción de las viviendas. g) El coste de gestión y promoción.
- En este caso y como se observa en los cuadros de cálculos, no se realiza una operación de reparcelación, ya que, la complejidad del derecho de propiedad de los afectados es tan complejo, que se opta por la compra de los terrenos y vuelos existentes, para facilitar el desarrollo posterior del proyecto. En realidad el Ayuntamiento es propietario de muchos de solares debido a las cesiones gratuitas que los vecinos han ido aportando por el bajo valor del suelo y los sobre-costes de los derribos.
Los beneficios obtenidos vendrán de la venta de los inmuebles por parte de la administración o los promotores privados.
PROCESO DE VIABILIDAD
En el proyecto de reordenación de la zona y dentro de los márgenes establecidos por el plan especial se incluyen 90 viviendas y 131 plazas de aparcamiento de nueva planta. El proyecto de reordenación se adapta a 22 viviendas existentes y en buen estado, que no se incluyen en el proceso de reforma y por tanto, tampoco se indemnizan.
El valor en venta de las viviendas nuevas se determinar a partir de los valores de venta de unas siete promociones que en este momento se llevan a cabo la población, donde también se incluyen precios de aparcamientos privados. Se ha de aclarar que se calcula el peor de los casos posibles teniendo en cuenta que si las edificaciones obtuvieran la calificación de protección oficial tendrían unos beneficios de venta y fiscales, que ahora no tienen y que por lo tanto mejorarían el resultado.
Los costes de construcción se basan en las consultas realizadas a los constructores de la zona y la revista construc del trimestre concreto del estudio.
Se presupone la ejecución de todo el proyecto en tres años y medio. En el primer año y medio se realizaran los derribos de la zona, la explanación y la construcción de la urbanización y en los dos años siguientes se construirán las viviendas. En las dos fases el sistema de calculo se basa en los flujos de caja de los ingresos y gastos demandando una tasa de actualización del 15%. El resultado de todo el proceso es de un valor unitario del suelo libre de cargas de 1.376,96 €/m2s y un valor de repercusión del mismo de 229,49 €/m2t. En este caso se debe remarcar que no se densifica mucho más el sector por la construcción de 90 viviendas, ya que, anteriormente existían 86 viviendas a pesar de que tan solo 33 estuvieran ocupadas.
Hasta aquí el proceso tiene una valoración positiva, por lo tanto se podría decir que es viable , pero faltaría valorar la compra de las 12 viviendas que serán entregadas a las familias y que ascienden a un total de 1.057.450,43 €. Este valor se ha considerado como la aportación de la Administración pública, además de cómo ya se ha explicado, el valor de los solares y los edificios en ruina de su propiedad, que no le serán indemnizados.
CONCLUSIONES
INTERVENCIÓN
- El beneficio económico al darle como finalidad la rentabilidad de la inversión privada, la maximización de los beneficios a corto plazo para la hacienda municipal, el efecto de demostración de diseñar nuevos patrones urbanos y el aumento de renta a largo plazo de la población.
-El beneficio social, se resta dependiendo de la rapidez de ejecución del proyecto, de ahí la importancia de limitar en el tiempo la intervención, y normalmente es difícil de cuantificar. Para conseguir este benefició se ha optado por el cambió a mejor de la estructura urbana sin el traslado de la población, la rentabilidad desde el punto de vista social, el diseño de un nuevo patrón urbano con espacios libres adecuados, la mejora de la habitabilidad de las familias y la maximización del bienestar de la población (disminución de riesgo de incendios, mejora de las condiciones sanitarias, descenso de la criminalidad), el alivio de la ruptura comunitaria y el atractivo de la apariencia exterior.
FUERA DE LA INTERVENCIÓN
-Falta de experiencia en las politicas de intervención en las areas urbanas vulnerables.
-Necesidad de intervenir mucho antes de que el proceso de degradación de paso a las actividades marginales, mediante un programa de acción social, iniciativa social de empleo, un marco legal adecuado y el freno al deterioro físico de la zona.
Número de diapositiva 1
Número de diapositiva 2
Número de diapositiva 3
Número de diapositiva 4
Número de diapositiva 5
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Número de diapositiva 8
Número de diapositiva 9
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Número de diapositiva 12