procjena trŽiŠne vrijednosti ... - sudacka-mreza.hr procijene... · moguće ostvariti takav...
TRANSCRIPT
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
KČBR. 1377/1, 1378/2, 1379/1 I 1379/2 K.O. VELIKA MLAKA
Tomislav Vitković, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i
procjenu poljoprivrednog zemljišta
Gospočak 102
10000 ZAGREB
Tel./Fax. 2303 693
e-mail; [email protected]
Stranica 3 od 22
1. UVOD
1.1. Osnovno o predmetu procjene
Naručitelj; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ
Draškovićeva 5
10 000 ZAGREB
MBS: 80143733
OIB
Predmet procjene; Zemljište i nasadi
Lokacija; Županija Zagrebačka
K.o. Velika Mlaka
Kčbr. 1377/1, 1378/2, 1379/1 i 1379/2
Očevid; 19. rujan 2014.
Izrada procjene; 22. rujan 2014.
Izrada; Tomislav Vitković, dipl. ing.
Kristina Vitković, dipl. ing.
1.2. Razlog za izradu procjene tržišne vrijednosti predmetnog zemljišta
Odvjetnik Denis Marinković podnio je prijedlog radi osiguranja dokaza o vrijednosti
nekretnina kčbr. 1377/1, 1378/2, 1379/1 i 1379/2, sve k.o. Velika Mlaka.
Ovom prilikom zahvaljujem na iskazanom povjerenju.
Stranica 4 od 22
2. METODOLOGIJA
2.1. VTA metoda – Visual Tree Assessement – vizualna procjena stabala i
trajnih nasada
Vizualna procjena stabala temelji se na uočavanju biomehaničkih principa rasta i razvoja
stabala i voćaka. Pregled podrazumijeva;
1. Pregled zone korijenovog vrata
2. Pregled debla
3. Pregled rašlji ( grananja )
4. Pregled krošnje
5. Procjenu statike
6. Procjenu vitaliteta
7. Procjenu gospodarske vrijednosti nasada
Stranica 5 od 22
3.NALAZ
3.1. ELEMENTI ZA PROCJENU
Zakonsku osnovu prilikom procjene nekretnina određuju tijela državne i lokalne uprave koji
putem prostornih planova i porezne politike određuju specifičnosti i gospodarski potencijal
pojedine lokacije. Položaj u prostoru, konfiguracija, kvaliteta, površina, oblik, pristup,
blizina prometnica, infrastruktura, blizina tržišta, radna snaga i lokalno gospodarstvo su
neki od ulaznih elemenata za procjenu vrijednosti nekretnina. Osim navedenih, predviđanje
dinamike razvoja djelatnosti i lokacije također je važno za kvalitetnu procjenu vrijednosti
nekretnine. Tržišna vrijednost nekretnina je vrijednost za koju bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji
na temelju tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka
postupila upućeno, razborito i bez prisile. Predmet procjene vrijednosti nekretnina može biti
katastarska čestica, građevna čestica ili dio građevne čestice uključujući sve ono što je s
njom razmjerno trajno povezano. Katastarska čestica je pojedinačna nekretnina, koja nije
oblikovana na temelju dokumenta prostornog uređenje i/ili izvršnog akta kojim se određuje
oblik i veličina građevne čestice, koja uključuje i sve što je s njom razmjerno trajno
povezano na njezinoj površini ili ispod nje te se koristi na uobičajeni način.
3.2. LOKACIJA
Predmetna zemljišta nalaze se u Zagrebačkoj županiji, južno od obilaznice Grada Zagreba,
južno od naselja Velika Mlaka.
Stranica 6 od 22
3.3. NAMJENA ZEMLJIŠTA
Zemljište se nalazi izvan građevinskog pojasa naselja, poljoprivredne je namjene.
3.4. TLO – PLODNOST I PRODUKTIVNOST TLA
Tlo ima sposobnost da biljci osigura neprekidno vodu, zrak i hranu. Plodnost tla može biti
prirodna ( nastala prirodnim putem ) i umjetna ( promijenjena ili nastala radom čovjeka ).
Ostvarivanje visokih i kvalitetnih prinosa ne ovisi samo o tlu i njegovoj plodnosti već i o
klimi ( temperature, oborine, vjetrovitost,... ). Predmetna zemljišta ubrajaju se u dublja tla
koja su pogodna za poljoprivrednu proizvodnju i na njima se mogu izvoditi agrotehnički
zahvati. Prema teksturi ova tla spadaju u glinasta ali su dobro aerirana i propusna. Ova tla,
dakle spadaju u plodna tla.
3.5. POLJOPRIVREDNE I ŠUMSKE KULTURE
Predmetna parcela u naravi je livada, šumske sastojine nema.
3.6. KLIMA
Ovo područje spada u zapadni umjereno kontinentalni tip klime. sa srednjom godišnjom
temperaturom od 11 0C, cca. 1300 mm godišnjih oborina i cca. 190 dana aktivne vegetacije
godišnje ( preko 10 0C ) i kao takvo je pogodno za predmetnu poljoprivrednu proizvodnju.
Stranica 7 od 22
3.7. GRAĐEVINSKI OBJEKTI I PRISTUP NA PARCELE
Do predmetnih zemljišta postoje pristupni katastarski putevi.
3.8. DOKUMENTACIJA
Dokumentacija se sastoji od preslika katastarskih planova predmetnih parcela, kopije
zemljišno knjižnog uloška te fotodokumentacije.
Stranica 8 od 22
4. MIŠLJENJE
Sukladno zakonu o prostornom uređenju, članak 41. naselja se mogu izgrađivati samo na
građevinskom području. Građevinsko područje naselja utvrđuje se prostornim planom
uređenja općine i grada, radi razgraničenja izgrađenih dijelova tih naselja i površina
predviđenih za njihov razvoj od ostalih površina namijenjenih razvoju poljoprivrede i
šumarstva kao i drugih djelatnosti koje se s obzirom na svoju namjenu mogu odvijati izvan
građevinskih područja.
Članak 42. izvan građevinskog područja uređivanje prostora provodi se na temelju
smjernica i kriterija prostornog plana uređenja općine i grada. Izvan građevinskog
područja može se planirati izgradnja objekata infrastrukture (prometne, energetske,
komunalne itd.), zdravstvenih i rekreacijskih objekata, objekata obrane, objekata za
istraživanje i iskorištavanje mineralnih sirovina te stambenih i gospodarskih objekata za
vlastite potrebe i potrebe seoskog turizma, a svi u funkciji obavljanja poljoprivredne
djelatnosti. Iznimno od stavka 2. ovoga članka izvan građevinskog područja na
poljoprivrednom zemljištu I. i II. bonitetne klase može se planirati izgradnja samo
stambenih i gospodarskih objekata u funkciji obavljanja poljoprivredne djelatnosti, objekata
infrastrukture te objekata za istraživanje i iskorištavanje energetskih mineralnih sirovina.
Tržišna vrijednost nekretnina je vrijednost za koju bi nekretnina mogla biti razmijenjena na
dan vrednovanja između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji na temelju
tržišnih cijena, nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno,
razborito i bez prisile.
Donja cijena zemljišta određena je temeljem pravilnika o početnoj cijeni poljoprivrednog
zemljišta u vlasništvu RH na natječaju i zakup gdje su određene slijedeće vrijednosti za
predmetne katastarske općine; za oranice i voćnjake; 2,34 kn/m2, za livade 1,74 kn/m2 i za
pašnjake 1,28 kn/m2, a za močvare i neplodno zemljište 0,71 kn/m2.
Na navedenom području nema prometa poljoprivrednim zemljištem, stoga gornju granicu
predstavljaju cijene koje su tražene kod agencija za promet nekretninama, odnosno internet
oglasnika, a one se ovisno o veličini, položaju i obliku parcele cijene za poljoprivredno
zemljište kreću od 38,00 do 768,93 kn/m2. Činjenica je da u poljoprivrednoj proizvodnji nije
moguće ostvariti takav profit koji bi opravdao visoku cijenu zemljišta, stoga je u ovoj cijeni
sadržana i mogućnost prenamjene poljoprivrednog zemljišta u građevinsko, na način i u
mjeri kojim to dopuštaju prije navedeni članci 41. i 42. zakona o prostornom uređenju.
Sukladno navedenom, nalazim da je obzirom na opremljenost (obradu, položaj i
pristupačnost) realna cijena od 70,00 kn/m2.
Naknada za voćnjake i vinovu lozu određuje se:
1) ako su u stadiju davanja plodova - u visini čistog prihoda te vrste, za onoliko godina
koliko je potrebno za podizanje i njegov razvoj do stadija davanja plodova
2) ako nisu počela davati plodove - u visini troškova potrebnih za nabavke, sađenje i uzgoj
takvih sadnica.
Izračunati iznosi predstavljaju realne vrijednosti za rujan 2014. godine.
5.PROCJENA
Stranica 9 od 22
Tomislav Vitković, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta
Gospočak 102
10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693
GSM 091/3842-533
E-mail; [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I NASADA
NARUČITELJ ELABORATA; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ,
Draškovićeva 5, 10 000 ZAGREB
PREDMET PROCJENE; Vrijednost zemljišta i trajnih nasada
VLASNIK: INVEHO d.o.o.
Teslićka 47
10 000 ZAGREB
Kat. općina: Velika Mlaka
Broj kat. čestice: 1377/1
Katastarska kultura: Oranica u naravi livada
Broj zkul: 2030
Pristupni put: Postoji
Konfiguracija terena: Ravno
Oblik parcele: Pravokutan
Izgrađenost: Nema građevinskih stambenih objekata
Navodnjavanje: Nema
Ograda: Nema
Koef lokacije
(0-0,45)
Koef
potencijala
(0-0,4)
Koef oblika i
veličine
(0-0,3)
Koef potražnje
(0-0,3)
Koef
uređenosti
(0,5-1,4)
Vrijednost
zemljišta (kn/m2)
0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn
Površina
m2 Kultura
Prinos
(kg/m2)
Cijena (kn/kg)Trajnost
nasadaTroškovi (%)
3458 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,553458 0 0 0 0
3458 0 0 0 0
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
VRIJEDNOST NASADA
TC = PC x ( 1 +Koef lok +Koef potenc + Koef oblika + Koef potražnje) x Koef uređenosti
Ukupna vrijednost (kn)
Postotak dijela (%)
3458 100,00%
Ukupna površina parcele (m2) Površina za procjenu (m
2)
VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI 242.434,30 kn
Ukupna početna vrijednost
(kn) Zbroj koeficijenata
242.060,00 kn 2,00 242.060,00 kn
242.364,30 kn
Procjena uključuje naknadu za trošak podizanja nasda do dana očevida te zasebno pretbostavljenu godišnju dobit do kraja rentabilne
iskoristivosti nasada.
UKUPNO ZEMLJIŠTE, PREDVIĐENA DOBIT I ULOG U NASADE
3458
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
304,30 kn0,00 kn
Ukupna vrijednost nekretnine
(kn)
70,00 kn 242.060,00 kn
Ukupna površina parcele (m2)
3458
Jedinična cijena zemljišta
(kn/m2)
0,00 kn
Ukupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada
Ukupni trošak podizanja nasada do dana očevida ( uključuje pripremu terena, gnojidbu, nabavku, sadnju sadnica,
nadosađivanje, zaštitu i rezidbu)
304,30 knUkupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada iznosi
Vrijednost
U Zagrebu, rujan 2014. Tomislav Vitković, dipl.ing.
Stranica 10 od 22
Tomislav Vitković, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta
Gospočak 102
10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693
GSM 091/3842-533
E-mail; [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I NASADA
NARUČITELJ ELABORATA; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ,
Draškovićeva 5, 10 000 ZAGREB
PREDMET PROCJENE; Vrijednost zemljišta i trajnih nasada
VLASNIK: INVEHO d.o.o.
Teslićka 47
10 000 ZAGREB
Kat. općina: Velika Mlaka
Broj kat. čestice: 1378/2
Katastarska kultura: Oranica u naravi livada
Broj zkul: 1467
Pristupni put: Postoji
Konfiguracija terena: Ravno
Oblik parcele: Pravokutan
Izgrađenost: Nema građevinskih stambenih objekata
Navodnjavanje: Nema
Ograda: Nema
Koef lokacije
(0-0,45)
Koef
potencijala
(0-0,4)
Koef oblika i
veličine
(0-0,3)
Koef potražnje
(0-0,3)
Koef
uređenosti
(0,5-1,4)
Vrijednost
zemljišta (kn/m2)
0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn
Površina
m2 Kultura
Prinos
(kg/m2)
Cijena (kn/kg)Trajnost
nasadaTroškovi (%)
1402 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551402 0 0 0 0
1402 0 0 0 0
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
VRIJEDNOST NASADA
TC = PC x ( 1 +Koef lok +Koef potenc + Koef oblika + Koef potražnje) x Koef uređenosti
Ukupna vrijednost (kn)
Postotak dijela (%)
1402 100,00%
Ukupna površina parcele (m2) Površina za procjenu (m
2)
VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI 98.333,38 kn
Ukupna početna vrijednost
(kn) Zbroj koeficijenata
98.140,00 kn 2,00 98.140,00 kn
98.263,38 kn
Procjena uključuje naknadu za trošak podizanja nasda do dana očevida te zasebno pretbostavljenu godišnju dobit do kraja rentabilne
iskoristivosti nasada.
UKUPNO ZEMLJIŠTE, PREDVIĐENA DOBIT I ULOG U NASADE
1402
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
123,38 kn0,00 kn
Ukupna vrijednost nekretnine
(kn)
70,00 kn 98.140,00 kn
Ukupna površina parcele (m2)
1402
Jedinična cijena zemljišta
(kn/m2)
0,00 kn
Ukupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada
Ukupni trošak podizanja nasada do dana očevida ( uključuje pripremu terena, gnojidbu, nabavku, sadnju sadnica,
nadosađivanje, zaštitu i rezidbu)
123,38 knUkupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada iznosi
Vrijednost
U Zagrebu, rujan 2014. Tomislav Vitković, dipl.ing.
Stranica 11 od 22
Tomislav Vitković, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta
Gospočak 102
10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693
GSM 091/3842-533
E-mail; [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I NASADA
NARUČITELJ ELABORATA; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ,
Draškovićeva 5, 10 000 ZAGREB
PREDMET PROCJENE; Vrijednost zemljišta i trajnih nasada
VLASNIK: INVEHO d.o.o.
Teslićka 47
10 000 ZAGREB
Kat. općina: Velika Mlaka
Broj kat. čestice: 1379/1
Katastarska kultura: Oranica u naravi livada
Broj zkul: 1595
Pristupni put: Postoji
Konfiguracija terena: Ravno
Oblik parcele: Pravokutan
Izgrađenost: Nema građevinskih stambenih objekata
Navodnjavanje: Nema
Ograda: Nema
Koef lokacije
(0-0,45)
Koef
potencijala
(0-0,4)
Koef oblika i
veličine
(0-0,3)
Koef potražnje
(0-0,3)
Koef
uređenosti
(0,5-1,4)
Vrijednost
zemljišta (kn/m2)
0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn
Površina
m2 Kultura
Prinos
(kg/m2)
Cijena (kn/kg)Trajnost
nasadaTroškovi (%)
1375 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551375 0 0 0 0
1375 0 0 0 0 0,00 kn
Ukupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada
Ukupni trošak podizanja nasada do dana očevida ( uključuje pripremu terena, gnojidbu, nabavku, sadnju sadnica,
nadosađivanje, zaštitu i rezidbu)
121,00 knUkupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada iznosi
Vrijednost
1375
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
121,00 kn0,00 kn
Ukupna vrijednost nekretnine
(kn)
70,00 kn 96.250,00 kn
Ukupna površina parcele (m2)
1375
Jedinična cijena zemljišta
(kn/m2)
VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI 96.441,00 kn
Ukupna početna vrijednost
(kn) Zbroj koeficijenata
96.250,00 kn 2,00 96.250,00 kn
96.371,00 kn
Procjena uključuje naknadu za trošak podizanja nasda do dana očevida te zasebno pretbostavljenu godišnju dobit do kraja rentabilne
iskoristivosti nasada.
UKUPNO ZEMLJIŠTE, PREDVIĐENA DOBIT I ULOG U NASADE
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
VRIJEDNOST NASADA
TC = PC x ( 1 +Koef lok +Koef potenc + Koef oblika + Koef potražnje) x Koef uređenosti
Ukupna vrijednost (kn)
Postotak dijela (%)
1375 100,00%
Ukupna površina parcele (m2) Površina za procjenu (m
2)
U Zagrebu, rujan 2014. Tomislav Vitković, dipl.ing.
Stranica 12 od 22
Tomislav Vitković, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za poljoprivredu, šumarstvo i procjenu poljoprivrednog zemljišta
Gospočak 102
10 000 Zagreb Tel./Fax. 01/2303-693
GSM 091/3842-533
E-mail; [email protected]
PROCJENA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I NASADA
NARUČITELJ ELABORATA; ODVJETNIK DENIS MARINKOVIĆ,
Draškovićeva 5, 10 000 ZAGREB
PREDMET PROCJENE; Vrijednost zemljišta i trajnih nasada
VLASNIK: INVEHO d.o.o.
Teslićka 47
10 000 ZAGREB
Kat. općina: Velika Mlaka
Broj kat. čestice: 1379/2
Katastarska kultura: Oranica u naravi livada
Broj zkul: 1595
Pristupni put: Postoji
Konfiguracija terena: Ravno
Oblik parcele: Pravokutan
Izgrađenost: Nema građevinskih stambenih objekata
Navodnjavanje: Nema
Ograda: Nema
Koef lokacije
(0-0,45)
Koef
potencijala
(0-0,4)
Koef oblika i
veličine
(0-0,3)
Koef potražnje
(0-0,3)
Koef
uređenosti
(0,5-1,4)
Vrijednost
zemljišta (kn/m2)
0,3 0,3 0,3 0,1 0,5 70,00 kn
Površina
m2 Kultura
Prinos
(kg/m2)
Cijena (kn/kg)Trajnost
nasadaTroškovi (%)
1370 Pašnjak 0,2 0,8 1 0,551370 0 0 0 0
1370 0 0 0 0
PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA
VRIJEDNOST NASADA
TC = PC x ( 1 +Koef lok +Koef potenc + Koef oblika + Koef potražnje) x Koef uređenosti
Ukupna vrijednost (kn)
Postotak dijela (%)
1370 100,00%
Ukupna površina parcele (m2) Površina za procjenu (m
2)
VRIJEDNOST NEKRETNINE IZNOSI 96.090,56 kn
Ukupna početna vrijednost
(kn) Zbroj koeficijenata
95.900,00 kn 2,00 95.900,00 kn
96.020,56 kn
Procjena uključuje naknadu za trošak podizanja nasda do dana očevida te zasebno pretbostavljenu godišnju dobit do kraja rentabilne
iskoristivosti nasada.
UKUPNO ZEMLJIŠTE, PREDVIĐENA DOBIT I ULOG U NASADE
1370
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE
120,56 kn0,00 kn
Ukupna vrijednost nekretnine
(kn)
70,00 kn 95.900,00 kn
Ukupna površina parcele (m2)
1370
Jedinična cijena zemljišta
(kn/m2)
0,00 kn
Ukupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada
Ukupni trošak podizanja nasada do dana očevida ( uključuje pripremu terena, gnojidbu, nabavku, sadnju sadnica,
nadosađivanje, zaštitu i rezidbu)
120,56 knUkupna pretpostavljena dobit do kraja rentabilne iskoristivosti nasada iznosi
Vrijednost
U Zagrebu, rujan 2014. Tomislav Vitković, dipl.ing.
Stranica 13 od 22
6. PRILOG
1. Rješenje o ponovnom imenovanju sudskim vještakom
2. Rješenje o upisu u sudski registar
3. Podaci o traženim cijenama nekretninama na širem području