procura della repubblica presso il tribunale di cremona · ticinese, 17 - tel. e fax 02/48100708 -...
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2006
PROCURA DELLA REPUBBLICA
presso il Tribunale di Cremona
OGGETTO: R.G. notizie di reato n. 1144/05 (esposto 4.3.2004,
concernente presunte irregolarità e/o illegittimità relative ad una lottizzazione
residenziale in Comune di Solarolo Rainerio – CR -).
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MEMORIA DEL CONSULENTE TECNICO DEL
PUBBLICO MINISTERO
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SOMMARIO
1) PREMESSA.
1.1 Il mandato peritale
1.2 Le operazioni peritali. I sopralluoghi.
Le acquisizioni di documenti
2) I CONTENUTI DELL’ ESPOSTO
COMMENTATI DALLO SCRIVENTE
3) LE RISPOSTE AI QUESITI
4) CONCLUSIONI E FORMALITA’ CONCLUSIVE
5) APPENDICE (Elenco degli allegati)
1) PREMESSA
1.1.- IL MANDATO PERITALE.
In data 16 giugno 2006 il sottoscritto arch. Carlo Maria Buttini, iscritto dal
giugno 1972 all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano, al n° 1908; dal
luglio 1981 all’Albo dei Consulenti tecnici presso il Tribunale Civile e Penale
di Milano, al n° 6184; dal febbraio 1986 al Ruolo dei Periti e degli Esperti
presso la CCIAA di Milano, al n° 1133; con studio in Milano, Ripa di Porta
Dr. Arch. Carlo Maria Buttini
Ripa di Porta Ticinese, 17
20143 Milano
Tel. e Fax 02.48100708
E mail [email protected]
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Ticinese, 17 - tel. e fax 02/48100708 - veniva incaricato dalla Procura della
Repubblica di Cremona, in persona del Sostituto Procuratore dr.ssa Cinzia
Piccioni, della consulenza tecnica di cui in epigrafe.
In pari data, dopo aver prestato il giuramento di rito, lo scrivente veniva a
conoscenza del quesito postogli; precisamente:
“ Esaminati gli atti del procedimento penale ed acquisita la documentazione
necessaria, accerti il consulente tecnico se l’iter relativo alla lottizzazione
c.d. “Spelta” e il Piano di Lottizzazione conseguente siano conformi alle
previsioni normative, al P.R.G. vigente, in regime di c.d. “salvaguardia”, e
alla variante di P.R.G. approvato, evidenziando ragioni di interesse pubblico
e/o tecnico per la soppressione dell’originario tracciato viabilistico;
accerterà altresì se l’area oggetto di lottizzazione abbia subito un incremento
di valore a seguito della variante predetta, confrontando le eventuali maggiori
possibilità scaturenti dal diverso assetto viario;
effettuerà altresì sopralluogo atto ad accertare lo stato dei luoghi con
riferimento particolare all’avanzamento dei lavori”.
Il sig. P.M. dava termine, per il deposito della presente consulenza, al 14
settembre 2006, successivamente prorogandolo, su istanza dello scrivente,
dapprima al 29 settembre 2006 e, infine, al 14 ottobre 2006.
1.2.- LE OPERAZIONI PERITALI, I SOPRALLUOGHI, LE ACQUISIZIONI DI DOCUMENTI.
Le operazioni peritali hanno avuto inizio il giorno stesso del conferimento
dell’incarico e del relativo giuramento, con un sopralluogo presso la
lottizzazione de qua ed un incontro con l’Esponente; successivamente, in data 27
giugno 2006, sono proseguite con un incontro con l’Esponente ed il suo tecnico
di fiducia geom. Amadio Balestreri -che hanno consegnato allo scrivente una
serie di documenti, in parte allegati alla presente memoria- ed un accesso
presso l’U.T.C. del Comune di Solarolo Rainerio, con un incontro col capo
dell’U.T.C., arch. Simona Castellini, cui lo scrivente ha fatto richiesta di un
cospicuo numero di documenti ed elaborati grafici -anch’essi in parte
allegati alla presente memoria-, che gli sono stati forniti, per il tramite
dell’avv. Roberto Ollari, difensore dell’indagato arch. Renzo Minelli, in data 3
luglio 2006.
Sono stati effettuati tre diversi sopralluoghi presso l’area de qua, in data 16
giugno, 27 giugno e 10 ottobre 2006.
2) I CONTENUTI DELL’ESPOSTO COMMENTATI DALLO SCRIVENTE
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Per consentire a chi legge di meglio inquadrare la complessa problematica della
vicenda da cui ha tratto origine il procedimento in corso viene qui di seguito
riportato il contenuto letterale dell’esposto, seguito dalle considerazioni
dello scrivente a proposito di ciascun argomento trattato, purché attinente al
quesito posto dal sig. P.M.; è stata mantenuta, argomento per argomento, la
numerazione utilizzata dall’Esponente. Sono stati prese in considerazione tutte
le tematiche inerenti il merito della vicenda, non le questioni di carattere
giuridico, esposte al punto III, che esulano dalle competenze professionali
dello scrivente.
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“1) Il sig. Spelta Ettore, unico titolare della Impresa Edile Spelta Ettore con
sede legale in Bonemerse, via Bassi 30 ...... ha presentato piano di
lottizzazione dell’area sita in Solarolo Rainerio Via Forte, approvato con
deliberazione comunale n. 19 del 27.6.2002.”
1.A.- L’iter procedurale di adozione e di approvazione del P.L.
Con delibera n° 3/2002 in data 26.2.2002 il Consiglio Comunale di Solarolo
Rainerio adottava il P.L. redatto dall’arch. Marta Torri (con studio in via
Bonomelli, 31 a Cremona) su incarico del sig. Ettore Spelta, proprietario
dell’area. Dopo il prescritto periodo di pubblicazione, non essendo pervenute -
nel periodo immediatamente successivo, come previsto dalla legislazione in
materia- osservazioni al P.L. stesso, il Comune di Solarolo Rainerio, con
delibera C.C. n° 19 in data 27.6.2002 lo approvava; il P.L. diventava così
pienamente operante nella sua qualità di Piano urbanistico esecutivo avente
valore e contenuto tecnico di Piano Particolareggiato di iniziativa privata; da
quest’ultima data scattava il periodo decennale entro cui il P.L. avrebbe dovuto
essere portato a definitivo compimento attraverso una serie di interventi
edilizi diretti, autorizzabili tramite Permessi di Costruire ex art. 10 del
D.P.R. n° 380 in data 6.6.2001.
Con la citata delibera C.C. n° 19/2002 l’iter procedurale di approvazione del
P.L. era da considerarsi definitivamente completato.
Il Piano esecutivo entrava così a far parte della programmazione urbanistica
comunale e come tale andava integralmente recepito da eventuali future Varianti
dello strumento urbanistico.
Al di là del merito, di cui ci occuperemo in seguito, l’iter procedurale
d’approvazione del P.L. appare corretto ed ineccepibile sotto ogni profilo
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formale, incluso quello delle tempistiche di legge, senza che sia rilevabile
alcuna anomalia e/o irregolarità.
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“2) Detto piano è contrastante con le norme di piano regolatore generale per
quanto attiene alla realizzazione delle strade.
In particolare il piano regolatore generale del Comune di Solarolo Rainerio
nella Tavola di Azzonamento ... prevede una nuova strada di progetto con
conformazione rettilinea in lato nord del comparto di P.L. che collega la Via
Forte con andamento est-ovest fino a raggiungere il lato ovest dell’abitato.”
2.A.- Le previsioni normative della strumentazione urbanistica vigente all’epoca
del deposito dell’istanza di adozione del P.L.
Al momento del deposito dell’istanza di adozione del P.L. in questione non
vigeva in Comune di Solarolo Rainerio alcun regime cosiddetto “di salvaguardia”,
ai sensi della Legge 3.11.1952 n° 1902, ma era vigente ed operante, ad ogni
effetto di legge, il P.R.G. a firma arch. Gabriella Paloschi (a suo tempo
approvato con delibera Regione Lombardia n° 27647 in data 24.9.1992), come del
resto esplicitamente specificato nella premessa contenuta nella Convenzione
stipulata in data 15.11.2002 tra l’A.C. ed il lottizzante (v. allegato B, pag.
2).
In sostanza, il controllo sull’ammissibilità delle istanze e sui contenuti
specifici del P.L. non andava effettuato confrontando le previsioni del PRG
vigente e di quello eventualmente adottato, usufruendo di volta in volta delle
previsioni e delle norme più restrittive -utilizzando cioè il cosiddetto
controllo “a doppia griglia”-; infatti l’adozione (provvedimento amministrativo
che introduce ipso facto il regime cosiddetto “di salvaguardia”) della Variante
Generale redatta dall’arch. Renzo Minelli è successiva, e non di poco; essa
risale all’aprile 2004 (delibera C.C. n° 13 in data 28.4.2004).
In seguito al provvedimento di adozione di tale Variante il Consiglio Comunale
di Solarolo Rainerio, dopo aver accolto o controdedotto o respinto, in tutto o
in parte, le osservazioni depositate dopo il periodo di esposizione e dopo aver
recepito le prescrizioni di cui alla delibera G.P. di Cremona n° 561 in data
9.11.2004, approvava definitivamente la Variante Generale con delibera C.C. n°
37 in data 14.5.2005.
Ciò premesso, esaminiamo nel dettaglio -ai paragrafi successivi- le previsioni
normative del P.R.G. vigente all’epoca del deposito del progetto del P.L.; tale
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strumento urbanistico è rimasto operante ad ogni effetto di legge durante tutto
l’iter procedurale di approvazione del P.L., iter conclusosi con la delibera
C.C. n° 19 in data 27.6.2002 (come già esposto al precedente paragrafo 1.A.), in
epoca in cui la Variante Generale del P.R.G., di cui sarebbe stato incaricato
l’arch. Minelli, era ancora in mente Dei.
L’area de qua, costituita da una sola particella (n° 203 del foglio n° 5 della
mappa del Comune di Solarolo Rainerio), risulta interamente azzonata come “Zona
territoriale omogenea C di espansione”, soggetta a intervento urbanistico
preventivo attuabile mediante la predisposizione, il deposito e la successiva
approvazione di un Piano di Lottizzazione convenzionato.
2.A.1. - Le previsioni viabilistiche del P.R.G. del 1992
Negli intendimenti del progettista del P.R.G., arch. Gabriella Paloschi, la
porzione di territorio comunale posta a Nord della Strada provinciale
“Giuseppina” andava riorganizzata, sotto il profilo viabilistico, mediante la
formazione di una serie di strade “di nuova previsione” atte ad assumere “un
preciso carattere di distribuzione interna delle zone residenziali”.
In altre parole, queste arterie urbane in progetto avrebbero dovuto per lo più
disimpegnare le aree su cui maggiore sarebbe stato il futuro carico insediativo
residenziale ipotizzato dallo stesso strumento urbanistico generale; e, in
effetti, il loro tracciato era ubicato nelle immediate prossimità delle aree di
completamento e di espansione residenziale.
Tra queste strade urbane era compresa l’arteria che avrebbe dovuto stabilire un
collegamento tra la via Forte ad Est e, ad Ovest, la biforcazione della S. P.
“Giuseppina”, dando origine ad una sorta di “circonvallazione urbana” attraverso
un tracciato, invero un po’ tortuoso data la presenza di numerose curve a 90°,
che avrebbe attraversato i quadranti Nord-Est e Nord-Ovest del centro storico
del Comune, fungendo da gronda atta a raccogliere il volume di traffico indotto
dagli insediamenti previsti nelle aree da essa raggiunte.
Tale strada è indicata sull’azzonamento (v. allegato C) con una simbologia
convenzionale a pallini, così come adottata dalla Regione Lombardia, indicante
un’arteria “di media importanza, con sede larga almeno m. 10,50”. Essa
attraversa il mappale n° 203, di proprietà del sig. Giuseppe Spelta, oggetto
dell’ I.U.P. (“intervento urbanistico preventivo”, per usare la stessa
terminologia di cui alle N.T.A.) concretizzatosi nel P.L. in questione.
2.A.2. - Gli indici planivolumetrici di zona
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In sintesi le N.T.A. imponevano, per le zone “C” di espansione residenziale con
obbligo di I.U.P., il rispetto dei seguenti indici :
a) It (indice di densità edilizia territoriale): 20.000 mc/ha
b) Q (massimo rapporto tra la superficie coperta dei fabbricati e l’area ad
essi asservita): 30%
c) H (altezza massima dei fabbricati): ml. 11,50
d) Dc ( distanza minima dai confini): ml. 5,00 oppure ml. 0,00
e) Ds ( distanza minima dagli allineamenti stradali): ml. 7,00
f) Df ( distanza minima tra i fabbricati): ml. 10,00
2.A.3 - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni del P.R.G. del 1992.
2.A.3.1. - L’assetto viario e la questione del vincolo preordinato
all’esproprio.
La strada conformata ad “omega rovesciato”, così come progettata nel P.L.
approvato ed attualmente in fase di realizzazione (cfr. la tavola 3 -
“Planivolumetrico di massima”, allegata sub D alla presente memoria), ha
dimensioni congrue se considerata “strada di lottizzazione”, insufficienti se
considerata “strada di P.R.G.”, cioè alla stregua di una variante della tranche
dell’anello di collegamento tra la via Forte e la biforcazione della S.P.
“Giuseppina”; il progetto, così come in effetti è stato realizzato, prevedeva un
calibro complessivo, comprensivo del marciapiede, di ml. 9,00 mentre, come
abbiamo visto al precedente paragrafo 2.A.1., il calibro della strada di P.R.G.
era stato previsto in ml. 10,50.
Dall’osservazione della realtà dei luoghi si può ricavare la convinzione che
l’arteria in questione abbia, nel concreto, surrettiziamente riassunto in sé
entrambe le funzioni, sia di “strada interna al P.L.” che di “strada di P.R.G.”;
di quest’ultima, peraltro, non è stata prevista la prosecuzione in direzione
Ovest, in contrasto con le finalità esplicitamente perseguite dall’estensore del
P.R.G., essendo stata conclusa a cul de sac o a fondo cieco che dir si voglia
(v. ancora l’allegato D).
Le N.T.A. del P.R.G. in vigore, al paragrafo 7.3.5., pag. 26, prevedevano la
possibilità, all’interno dei P.L., di “...modifiche agli allineamenti stradali
previsti e spostamenti delle aree pubbliche, purchè non ne vengano ridotte le
proporzioni e siano variate le finalità.” (v. allegato E).
Va premesso che nel concetto di “aree pubbliche” può essere a buon diritto
ricompresa una strada di P.R.G., destinata a far parte del patrimonio demaniale
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dell’Ente pubblico che la realizza direttamente o la acquisisce successivamente,
nel caso sia stata realizzata da privati nell’ambito di un convenzionamento
contestuale all’elaborazione di un piano urbanistico esecutivo.
Nella fattispecie, più che delle “proporzioni” (termine piuttosto vago allorché
riferito ad un allineamento stradale), appare evidente il mancato rispetto delle
dimensioni del calibro stradale, che è uno degli elementi che maggiormente
connotano un allineamento, determinando la distanza tra le rispettive fronti.
Altrettanto evidente è il fatto che le scelte operate nel P.L., con lo
“spostamento” (ovvero con la soppressione) dell’area destinata a
sede di un’arteria stradale di P.R.G.,
ne abbiano “variato le finalità”: anziché la
tranche di un anello, caratterizzato da due distinti e separati accessi
alla/dalla Strada Provinciale “Giuseppina”, gli elaborati grafici del P.L.
prevedono invece la realizzazione di un segmento terminale a cul de sac, senza
possibilità di prosecuzione e di innesto nella maglia viaria di futura
realizzazione, data la localizzazione di un’opera di urbanizzazione secondaria
-il parcheggio pubblico- all’estremità Ovest della strada stessa, a conclusione
del fondo cieco.
Quanto sopra, a parere di chi scrive, costituisce un’indubbia “variazione di
finalità” e quindi, sotto questo profilo, il P.L. appare d’acchito difforme
dalle previsioni di P.R.G.
E’ ben vero che resta tecnicamente aperta la possibilità di allacciare, con
modesto impegno sia finanziario che progettuale, la strada di P.L. alla maglia
viaria del P.R.G. Una tale modifica non potrebbe che andare a discapito di una
buona porzione del parcheggio pubblico; la superficie a parcheggio stralciata
andrebbe reperita altrove, modificando la composizione dei lotti e/o l’assetto
viario interno al P.L. e determinando la necessità dell’elaborazione, adozione
ed approvazione di una variante sostanziale al P.L. stesso.
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C’è un secondo e importante aspetto della questione che va opportunamente messo
in risalto.
L’area di proprietà privata, occupata dal tracciato della strada di P.R.G., va
considerata soggetta, dal momento dell’adozione dello strumento urbanistico, a
vincolo preordinato all’espropriazione, in quanto area da destinarsi ad opera di
urbanizzazione primaria, ancorché il suo sedime non sia stato ancora
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identificato nel dettaglio; va rilevato che, per contro, la sua superficie è -
nella circostanza- esattamente identificabile, data la dimensione Est-Ovest del
comparto (ml. 122) lungo il confine coi mappali n° 59 e n° 683 ed il calibro
della strada in progetto (ml. 10,50); tale superficie è perciò pari a mq.
1281,00.
Il vincolo espropriativo, a norma dell’ art. 2 della Legge 19.11.1968 n° 1187,
ha validità quinquennale.
Una volta imposto un vincolo in una certa epoca, in relazione a determinate
esigenze emerse in quell’epoca, può darsi, in via generale, che un Comune non
abbia i mezzi finanziari per poter realizzare l’opera pubblica prevista ovvero
identifichi e persegua, nel corso degli anni, altri e diversi obiettivi
prioritari dettati da mutate esigenze oggettive o da diverse scelte politiche;
accade quindi spesso che il vincolo permanga nella più assoluta inerzia
dell’Ente pubblico, inerzia che magari si protrae per lustri e per decenni e
talora accade che lo stesso vincolo venga (non necessariamente, è il caso di
aggiungere) riproposto pari pari nei successivi strumenti urbanistici.
Decorso il termine quinquennale (se il Comune non ha nel frattempo approvato una
dichiarazione di pubblica utilità, avviando la procedura espropriativa, ovvero
non ha posto in essere dei Piani attuativi -di iniziativa pubblica o privata,
in quest’ultima ipotesi debitamente convenzionati,- che possano consentire
l’acquisizione del compendio al demanio comunale) il vincolo decade.
Va precisato che, secondo un indirizzo giurisprudenziale oggi prevalente, tale
decadenza non ripristina la pregressa destinazione urbanistica, risalente magari
a vetusti e ampiamente caducati P. di F. (Programmi di Fabbricazione), e neppure
conferisce ipso facto all’area la destinazione delle aree adiacenti o
circostanti, ad libitum del progettista dello strumento urbanistico esecutivo in
cui l’area ricade; l’area interessata dal vincolo diviene invece, per così dire,
“bianca” ovvero cade in una sorta di “limbo normativo” che fa sì che essa
risulti ad ogni effetto priva di destinazione.
Rebus sic stantibus, è compito e interesse dell’Ente pubblico reiterare
eventualmente il vincolo con apposito provvedimento amministrativo (facoltà che
gli è consentita in qualsiasi momento, finché il P.R.G. è in vigore) ed è, per
contro, compito e interesse del privato proprietario depositare apposita istanza
volta ad ottenere la cosiddetta “riqualificazione urbanistica” dell’area già
soggetta a vincolo, riqualificazione che potrebbe, anche se non
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obbligatoriamente, conferire all’area una destinazione di zona identica a quella
assegnata all’una o eventualmente all’altra delle aree adiacenti, sempre che
questo non comporti uno splafonamento delle previsioni insediative complessive
ovvero un superamento di altri parametri cui gli indirizzi generali del P.R.G.
s’erano attenuti in fase di elaborazione.
Non risulta che alcuno di questi adempimenti sia mai stato posto in essere dal
Comune di Solarolo Rainerio e/o dal proprietario dell’area, sig. Ettore Spelta,
direttamente o per il tramite del suo progettista di fiducia, arch. Marta Torri;
la contemporanea inerzia dei due soggetti interessati alla destinazione
dell’area ha fatto sì che venisse a crearsi una situazione anomala, cioè la
persistenza in perpetuum, o quantomeno sino all’adozione di una Variante
Generale, di una specifica mancanza di destinazione dell’area stessa.
Nel vuoto normativo così venutosi a creare, l’edificabilità ex novo della
striscia destinata a sede stradale avrebbe dovuto ridursi (a seconda che fosse
interna od esterna al perimetro del centro abitato definito dall’ art. 17 della
Legge 6.8.1967 n° 765) a 0,03 mc/mq ovvero a zero, come prescritto dall’ art. 4
della Legge 27.1.1977 n° 10 per i Comuni sprovvisti di strumentazione
urbanistica generale, cui, nella particolare fattispecie e con stretto
riferimento all’area de qua, andava apparentato il Comune di Solarolo Rainerio,
secondo l’interpretazione data, tra l’altro, dalla sentenza n° 179 in data
20.5.1999 della Corte Costituzionale; questo sino alla data del 1° gennaio 2002,
giorno in cui l’entrata in vigore del D.P.R. 6.6.2001 n° 380 (art. 136) abrogava
il predetto art. 4 della Legge 10/1977, sostituendolo con l’ art. 9 - “Attività
edilizia in assenza di pianificazione urbanistica”; è il caso di precisare che,
almeno per quanto attiene a questa specifica questione, l’art. 9 ha reiterato in
buona sostanza le stesse disposizioni abrogate.
Appaiono perciò incauti o, per meglio dire, irregolari i provvedimenti di
adozione e di approvazione definitiva del P.L., così come redatto dall’arch.
Torri, in assenza -da parte dell’A.C.- di reiterazione del vincolo o di
accoglimento di apposita istanza di riqualificazione urbanistica depositata a
cura del privato.
La volumetria afferente la porzione d’area assoggettata al vincolo preordinato
all’esproprio non andava perciò computata o, al più, andava computata nella
misura minima consentita (0,03 mc./mq.), nel caso l’area fosse risultata
esterna alla perimetrazione del centro abitato di cui alla Legge 765/1971.
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Lo scrivente non ha ritenuto di dover compiere approfondite ricerche in
proposito, data la ben modesta incidenza volumetrica (mq. 1281 x 0,03 = mc.
38,43, come vedremo nel prosieguo, al prossimo paragrafo) apportabile, in
aumento o in diminuzione, dal fatto che il sedime stradale fosse esterno od
interno alla perimetrazione poc’anzi menzionata.
Non solo : la superficie interessata dal sedime stradale non andava occupata da
alcuna costruzione, dato che, essendo priva di destinazione, non poteva essere
concettualmente considerata e concretamente utilizzata alla stregua di un’area
edificabile. I lotti n° 9 e n° 12, al contrario, occupano, con il loro “volume
edificabile”, buona parte del sedime stradale (cfr. ancora la tavola 3 del P.L.
allegata sub D), il che configura un’ulteriore irregolarità e inficia di
conseguenza, à cascade, tutte le scelte ubicazionali e dimensionali del P.L.,
come vedremo in seguito.
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Non pare condivisibile la tesi, esposta negli scritti difensivi di più di un
Legale della difesa, a proposito della possibilità di variare, tramite la
semplice delibera di approvazione di un P.L. di iniziativa privata, l’assetto
viario stabilito dal P.R.G. vigente, una volta constatata e assodata la
decadenza del vincolo preordinato all’espropriazione.
L’ art. 2, comma h, della L.R. 23.6.1997 n° 23 prevede la cosiddetta “procedura
semplificata” per le “varianti relative a comparti soggetti a piano attuativo
che comportino una diversa dislocazione delle aree destinate a infrastrutture e
servizi”. Tale procedura, però, non consiste nella mera approvazione di un P.L.
contenente la variante urbanistica; l’A.C. deve, in ogni caso, seguire l’iter
espressamente previsto dall’ art. 3 della L.R. n° 23/1997 che, al comma 1,
stabilisce che ogni variante sia formalizzata tramite un apposito provvedimento
amministrativo, cioè una delibera C.C., che può essere contestuale alla delibera
di adozione del P.L. e deve esplicitare l’intrinseca natura di variante di Piano
dello strumento attuativo; inoltre, a norma dell’ art. 3, comma 24, lettera a
della L.R. 5.1.2000 n° 1 (che ha abrogato e sostituito gli artt. 5 e 6 della
predetta L.R. n° 23/1997) alla delibera deve obbligatoriamente far seguito, da
parte dell’A.C., una nutrita serie di adempimenti, specifici della “procedura
semplificata” ; infine la citata L.R. prevede, tra l’altro, che la variante
“...assume efficacia dalla data di pubblicazione sul B.U.R.L. dell’avviso di
deposito, ecc.”.
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Non vi è traccia, agli atti del Comune di Solarolo Rainerio e sul B.U.R.L., ne’
di una delibera C.C. congegnata ad hoc ne’ di alcuno degli adempimenti previsti
dalla L.R. n° 23/1997 e dalla L.R. n° 1/2000, che, a quanto risulta, sono stati
integralmente omessi.
Le uniche delibere C.C., con i pedissequi adempimenti, concernenti varianti
dello strumento urbanistico vigente, sono, in epoca susseguente, quelle relative
alla Variante Generale redatta dall’arch. Minelli nel 2004.
Va perciò affermato a chiare lettere che ne’ l’adozione ne’ l’approvazione di un
P.L. difforme dalle previsioni del P.R.G. vigente possono costituire ipso facto
una variante di P.R.G.; una variante urbanistica adottata tramite un P.L. può
invece trarre efficacia e validità soltanto dall’avvio e dalla conclusione, da
parte dell’A.C., di tutti gli adempimenti previsti dalla “procedura
semplificata” ex legibus n° 23/1997 e 1/2000.
2.A.3.2. - La volumetria realizzabile e il rispetto degli indici di zona.
La mancata rappresentazione della strada di P.R.G. nella tavola 2 - “Azzonamento
del P.R.G. vigente ” del P.L. (v. l’allegato F) e l’assenza di un attento
controllo in merito da parte dapprima della Commissione Edilizia e poi del
Responsabile del procedimento (che, da ricerca appositamente effettuata, risulta
fosse il dr. Franco Diotti) hanno comportato consequenzialmente -in mancanza,
giova ripeterlo, di una specifica “riqualificazione urbanistica” dell’area che
conferisse alla stessa il medesimo indice territoriale del resto del comparto-
l’omessa detrazione, ai fini del conteggio della Superficie Territoriale Utile
(e quindi della volumetria edificabile nel comparto assoggettato a P.L.), della
superficie afferente l’intero sedime stradale o, che è a dire lo stesso, l’
assegnazione di una arbitraria capacità edificatoria -giammai esplicitamente
autorizzata da chi di dovere- alla stessa superficie.
La distanza del confine Est del mappale n° 203 dal confine Ovest, misurata in
loco dallo scrivente proseguendo l’asse della via Forte parallelamente al
confine Nord del comparto, è pari a ml. 122. Moltiplicando tale ipotetico
sviluppo stradale per il calibro previsto, pari a ml. 10,50, avremo una
superficie di mq. 1.281 che, correttamente, si sarebbe dovuto scomputare dalla
superficie complessiva di mq. 10.660 per il calcolo del V (volume massimo
ammissibile).
L’ art. 4.20.2. delle N.T.A. così, infatti, recitava testualmente :
“ SUPERFICIE TERRITORIALE UTILE. Si ottiene dalla superficie totale sottraendo :
- -
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...omissis...
- le aree che per destinazione del piano urbanistico sono sottratte all’uso
edilizio privato e/o pubblico.”
Appare evidente, malgrado la genericità della dizione, come, tra queste aree,
potessero a buon diritto essere incluse le superfici destinate a sedime stradale
di arterie pubbliche di eventuale, futura realizzazione quale quella in
questione. Già abbiamo visto come l’avvenuta decadenza del vincolo non avrebbe
consentito di autorizzare, ai fini del calcolo della Superficie Territoriale
Utile, l’utilizzo di un indice che in ogni caso non avrebbe dovuto competere
alla superficie a suo tempo vincolata se non dopo un puntuale provvedimento
amministrativo di “riqualificazione urbanistica”, nei fatti mai adottato.
Ciò premesso, si ritiene che sarebbe stato corretto un calcolo condotto nei
seguenti termini :
At (area territoriale): mq. 10.660 (superficie catastale) - 1.281 (superficie
sede stradale in progetto) = mq. 9.379 x It (indice territoriale) 20.000 mc/ha =
V (volume massimo ammissibile) mc. 18.758. Al più, nel caso il sedime fosse
risultato esterno alla perimetrazione di cui alla Legge 765/1971, il volume
avrebbe potuto essere lecitamente incrementato del modestissimo importo di mc.
38,43, per un totale di mc. 18.796,43.
L’arch. Torri, peraltro, ha provveduto ad autolimitare la potenzialità
edificatoria dell’area, adottando un “indice territoriale di progetto” pari a
1,5 mc/mq (v. ancora l’allegato D) che, se da un lato non le ha consentito il
pieno utilizzo della volumetria autorizzabile dalle N.T.A. vigenti (mc.
20.000/ha), dall’altro ha fatto sì che il mancato scomputo della strada di
P.R.G. non determinasse un surplus di volumetria non autorizzabile : infatti il
volume massimo di progetto è pari a mc. 15.990, inferiori ai 18.758 (o
18.796,43) ammissibili. D’altro canto l’arch. Torri non avrebbe comunque potuto
utilizzare tutti i 18.758 (o 18.796,43) metri cubi a disposizione perché avrebbe
superato i limiti imposti da un’altra norma, precisamente l’ art. 6.2.1. (pag.
22) delle N.T.A. (Applicazione degli indici urbanistici), della quale tratteremo
più avanti.
Dalla previsione di una volumetria di mc. 15.990 è derivato un “If” - indice di
fabbricabilità fondiaria pari a 2,00 mc./mq. che rispetta, con matematica e
probabilmente del tutto casuale precisione, i disposti del citato art. 6.2.1.
delle N.T.A., che testualmente recita: “Nel caso di edificazione successiva ad
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intervento urbanistico preventivo, dovrà essere indicata per ogni zona
comprendente lotti di caratteristiche omogenee l’ “If” (indice di fabbricabilità
fondiaria) sui lotti stessi in modo che la cubatura risultante dall’applicazione
alla superficie dei lotti NON risulti superiore ma inferiore alla cubatura
risultante dall’applicazione dell’ “It” (indice di fabbricabilità territoriale)
alla superficie totale della zona interessata dal Piano di esecuzione”.
Nella circostanza l’If è esattamente pari alla cubatura risultante
dall’applicazione dell’It, quindi ne’ superiore ne’ inferiore. L’ambigua dizione
“non superiore ma inferiore” sembrerebbe escludere l’ipotesi che l’indice possa
essere pari ma ciò sarebbe palesemente illogico; sembra invece ragionevole
ritenere che la norma sia adeguatamente soddisfatta tanto in presenza di un
indice inferiore che in presenza di un indice pari.
L’indice di fabbricabilità fondiaria, nell’ipotesi di una volumetria massima
consentita di mc. 18.796,43, sarebbe invece pari a 2,0040974517 (fermandoci a 10
decimali...) mc./mq.; sarebbe quindi leggermente superiore ma non per questo
inammissibile giacché lo scarto, percentualmente infinitesimale, resterebbe
ampiamente compreso nei margini di tolleranza ammessi dalla legislazione
urbanistica della Regione Lombardia.
Il parametro riguardante l’If apparirebbe a prima vista soddisfatto, se non
fosse che l’intero volume edificabile del P.L. andrebbe in buona misura
ricollocato, e in parte ridimensionato, in conseguenza dell’improprio utilizzo a
fini edificatori della striscia assoggettata al vincolo decaduto. La maggior
parte dei volumi edificabili dei lotti 9 e 12 è stata posizionata sulla striscia
costituita dal sedime della strada di P.R.G. (si confrontino tra loro, in
proposito, gli allegati B ed F), scelta che nel concreto ha contraddetto le
previsioni di Piano e avrebbe potuto ostacolare la facoltà dell’A.C. di
reiterare (in qualsiasi momento di piena operatività del P.R.G., cioè sino al
giorno dell’adozione di una eventuale Variante Generale) il vincolo decaduto.
Gli elaborati del P.L. avrebbero dovuto invece prevedere l’assoluta
inedificabilità della striscia già soggetta a vincolo e della relativa fascia di
rispetto o distanza minima dagli allineamenti stradali che dir si voglia, per
una profondità tale (ml. 10,50 + ml. 7,00 + “x” pari al distacco del ciglio Nord
della strada di P.R.G. dal confine con i mappali 59 e 683) da ridurre pressoché
a zero il volume edificabile sui lotti 9 e 12. Il rispetto delle previsioni di
P.R.G. avrebbe imposto la traslazione di parecchi metri in direzione Sud di
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tutti i lotti, determinando inevitabilmente una riduzione dei volumi
edificabili, stante l’”incomprimibilità” delle strade carrabili d’accesso e
delle fasce inedificabili originate dal rispetto delle distanze dai confini,
dagli allineamenti stradali e tra i fabbricati.
Tali volumi, volendo, avrebbero potuto essere almeno in parte “recuperati”
prevedendo, negli altri lotti, la realizzazione di fabbricati a 3 piani fuori
terra (anziché due soltanto, come quelli realizzati per mezzo della Concessione
Edilizia n° 5 del 21.10.2003 - cfr. in proposito le foto n° 5, 6 e 7), poiché
l’altezza massima consentita, pari a ml. 11,50, lo permetteva.
Pare ad ogni modo, da informazioni raccolte in loco, che la scelta di limitare
l’altezza dei fabbricati a due soli piani f.t., immettendo così sul mercato una
tipologia di alloggi cosiddetta “in duplex”, rispondesse a precise indicazioni
di politica commerciale cui non sarebbe stato consigliabile derogare:
l’abitazione unifamiliare in duplex raggiunge un target molto più ampio di
quello raggiungibile, a parità di superficie di ciascun alloggio, da edifici
trifamiliari distribuiti su tre piani (in cui la superficie vendibile sarebbe
inoltre limitata, a parità di volume, dalla presenza di spazi di distribuzione
comuni quali l’ androne d’ingresso e la scala d’accesso ai piani superiori).
Mantenere la tipologia più commercialmente redditizia e contemporaneamente
rispettare con rigore le previsioni di P.R.G. avrebbe necessariamente
comportato la riduzione di una notevole quota di volumetria edificabile; in caso
di adozione di una diversa tipologia (i fabbricati a 3 piani f.t. con alloggi
indipendenti ad ogni piano, cui s’è accennato) la riduzione di volumetria
sarebbe stata più contenuta ma comunque apprezzabile.
* * *
Prescindendo dai temi sinora trattati , gli indici di zona appaiono rispettati,
con una eccezione: la Ds - Distanza minima tra gli allineamenti stradali,
stabilita dalle N.T.A. in ml. 7,00. Nella tavola 3 del P.L. la distanza tra il
filo esterno del “volume edificabile” e il ciglio stradale o il marciapiede è
invece pari generalmente a ml. 5,00 (v. ancora l’allegato D). Questa
irregolarità, pur se apparentemente marginale, inficia a sua volta il P.L., così
come redatto dall’arch. Torri, perché il rispetto delle distanze avrebbe dovuto
comportare una serie di arretramenti, con conseguente, ulteriore riduzione delle
superfici delle “aree edificabili” interne a ciascun lotto e una pedissequa
riduzione dei volumi edificabili, da sommarsi in parte alle riduzioni cui già
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s’è accennato in precedenza.
* * *
In conclusione, l’intera ossatura del P.L. è stata impostata su presupposti che
non appaiono conformi ai disposti del P.R.G., con tutta la serie di irregolarità
e anomalie or ora evidenziate.
Ne deriva perciò una palese difformità dalle previsioni normative del P.R.G.
vigente.
* * *
2.B. - La conformità del P.L. alle previsioni normative vigenti nel cosiddetto
“periodo di salvaguardia”
Come già accennato in precedenza, il “periodo di salvaguardia” ha inizio con
l’adozione della Variante Generale allo strumento urbanistico vigente ed ha
termine con l’approvazione definitiva della stessa, data in cui lo strumento
urbanistico revisionato o variato diventa vigente ed operante nella sua
interezza a tutti gli effetti.
Con delibera n° 13 in data 28.4.2004 il Consiglio Comunale di Solarolo Rainerio
adottava la Variante Generale al P.R.G., redatta dall’ arch. Renzo Minelli, con
studio in via Ludovico Ariosto, 4 a Bozzolo (MN) . I criteri e le direttive cui
informare il nuovo strumento urbanistico erano variati nel corso degli ultimi
anni, anche a seguito della promulgazione di svariate leggi nazionali e
regionali che ne modificavano in parte il quadro normativo di riferimento; la
Variante era stata resa necessaria dalla mutazione, nel corso degli anni, delle
risorse, delle finalità e degli obiettivi pianificatori del Comune.
Atteniamoci comunque strettamente, in questa trattazione, agli aspetti che
toccano il P.L., ricordando che, in regime di salvaguardia, vigono le norme più
restrittive tra quelle imposte dallo strumento urbanistico vigente e quelle
imposte dallo strumento in itinere.
2.B.1. - Le previsioni viabilistiche in regime di salvaguardia
La tavola 2a1 - “Azzonamento di Solarolo Rainerio - Stato attuale”, allegata
alla delibera C.C. n° 13 in data 28.4.2004 (con cui la Variante Generale veniva
adottata), riportava l’assetto viario comprendente la strada di P.R.G., secondo
il tracciato di progetto elaborato a suo tempo dall’arch. Paloschi, con una sola
variazione : l’arteria si interrompeva esattamente in corrispondenza del confine
Nord del P.L.
E’ opinione di chi scrive che debba essersi trattato di una svista, in altre
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parole di un mero errore materiale, di un banale lapsus calami. La tavola in
questione non aveva alcuna efficacia ai fini pianificatorii ma aveva solo il
significato di un excursus storico, di un aggiornamento della tavola di
azzonamento del vecchio P.R.G., con l’aggiunta dei nuovi fabbricati edificati
nel frattempo, oltre che di termine di paragone con le scelte che sarebbero
state operate nell’azzonamento di progetto. L’omissione è stata pedissequamente
reiterata nell’elaborato pianificatorio allegato alla delibera di adozione della
Variante, il che ha fornito motivo ad una specifica osservazione depositata dopo
il periodo di esposizione della Variante stessa (v. l’allegato G).
Può darsi che l’arch. Minelli sia stato tratto in inganno dalla cartografia
fornitagli dall’A.C. (inclusa probabilmente quella relativa al P.L. elaborato
dall’arch. Torri che, come abbiamo visto, riportava uno stralcio del P.R.G.
vigente non conforme a realtà e, nella sua formulazione progettuale, ne
stravolgeva -per quanto attiene alla questione viabilistica- indirizzi e
finalità). Del resto non è compito del progettista di una Variante allo
strumento urbanistico il minuzioso controllo dell’attendibilità della
cartografia comunale ma è dovere dell’A.C. fornirgliela completa, aggiornata,
corretta e coerente o, in difetto, incaricare preventivamente lo stesso
professionista, od altri, di procedere agli aggiornamenti e alle correzioni
indispensabili a consentire al progettista della Variante di poter impostare il
proprio lavoro sulla base di un certo e inequivocabile ubi consistam
cartografico.
2.B.2. - Gli indici planivolumetrici di zona.
Nella stesura della Variante Generale gli indici per la zona “C” sono rimasti
completamente invariati rispetto agli indici imposti dalle N.T.A. allegate al
P.R.G. del 1992, con una sola eccezione : la Ds - Distanza minima dagli
allineamenti stradali è stata ridotta a ml. 5,00 in luogo dei precedenti ml.
7,00.
Va da sé che, in regime di salvaguardia, debba essere utilizzata la norma più
restrittiva ovvero quella che prescrive una distanza maggiore : nella
fattispecie, la norma contenuta nelle N.T.A. allegate al P.R.G. del 1992 (ml.
7,00).
2.B.3. - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni in regime di
salvaguardia
Quanto esposto ai precedenti paragrafi 2.B.1. e 2.B.2. ha rilevanza puramente ed
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esclusivamente aneddotica, ai fini dell’accertamento dell’abusività o meno della
lottizzazione .
Non esiste infatti alcuna norma di legge che imponga la revisione di un Piano
esecutivo già approvato e già convenzionato, pienamente operante e già in fase
di esecuzione, sulla base dei disposti di una Variante allo strumento
urbanistico generale adottata in epoca successiva all’approvazione del Piano
esecutivo medesimo.
Se di “lottizzazione abusiva”, o meno, si tratti deve essere stabilito sulla
base della conformità, o meno, del P.L. alle previsioni normative vigenti
all’epoca della sua predisposizione, adozione ed approvazione; ne’ un cambio di
scelte viabilistiche, di indici o di parametri intervenuto con una Variante di
P.R.G. può costituire di per sé una sorta di surrettizia sanatoria “a
posteriori” di eventuali abusi commessi, in precedenza, in violazione di
previsioni o norme successivamente modificate.
Il rilascio dei Permessi di Costruire su ciascun lotto deve invece essere
assoggettato alle nuove N.T.A., nel caso siano più restrittive delle precedenti;
abbiamo già visto al paragrafo precedente che l’unico indice modificato è quello
relativo alla Ds, che, soltanto con la definitiva approvazione della Variante,
sarebbe divenuto più “permissivo” (ml. 5,00 in luogo di ml. 7,00).
L’impianto generale del P.L. (ovviamente se conforme alle previsioni dello
strumento urbanistico all’epoca in vigore, e non è il nostro caso - nota dello
scrivente) non deve quindi essere revisionato, ma semmai recepito integralmente
nella Variante.
Perciò, con tutti i limiti che questa affermazione può avere, dato il suo
carattere puramente teorico, si può concludere che il P.L. non appare conforme
al combinato disposto delle previsioni del P.R.G. 1992 e della Variante Generale
2004 redatta dall’arch. Minelli, applicabili -nel periodo di salvaguardia-
nella loro formulazione di volta in volta più restrittiva.
* * *
2.C. - La conformità del P.L. alle previsioni normative della Variante Generale
al P.R.G.
2.C.1. - Le previsioni viabilistiche della Variante Generale.
Contrariamente ai contenuti della tavola 2a1 e della tavola 3a1 - “Azzonamento
di Solarolo Rainerio attuale informatizzato con osservazioni numerate” (v.
allegato H), la tavola 3a1 - “Azzonamento di Solarolo Rainerio attuale
- -
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informatizzato con osservazioni accolte” (v. allegato K) e la tavola 3b1 -
“Azzonamento di Solarolo Rainerio - Variante con osservazioni accolte” (v.
allegato J), allegate alla delibera C.C. n° 37 in data 16.12.2004, con cui la
Variante Generale veniva definitivamente approvata ed entrava pienamente in
vigore a tutti gli effetti di legge, riportavano lo stesso tracciato del 1992,
con i pallini posti con certezza all’interno del perimetro del P.L., in
accoglimento delle osservazioni pervenute e numerate con 1.2. e 1.5.
Sembra lecito presumere che quanto raffigurato nella tavola 3b1 rappresenti, una
volta per tutte, la concorde volontà del progettista e dell’A.C. (quantomeno
del Sindaco, della Giunta e della maggioranza consiliare) di reiterare le
previsioni viabilistiche del P.R.G. del 1992. La cosa è, ad ogni modo,
ininfluente ai fini della determinazione di qualsivoglia responsabilità in
merito all’elaborazione, all’adozione ed all’approvazione del P.L. in questione,
che doveva essere conforme alle previsioni del P.R.G. del 1992 e non ad altro.
2.C.2. - Gli indici planivolumetrici di zona.
Con l’approvazione definitiva della Variante Generale è diventata operante la
norma che riduce a ml. 5,00 l’indice Ds relativo alla distanza minima dagli
allineamenti stradali.
2.C.3. - La conformità, o meno, del P.L. alle previsioni della Variante
Generale.
E’ opinione dello scrivente che tutte le questioni inerenti le contraddittorie
indicazioni, fornite in momenti successivi nella cartografia della Variante
redatta dall’arch. Minelli, circa l’esistenza e l’ubicazione della strada di
P.R.G. in fregio, all’esterno o all’interno del mappale n° 203, non abbiano
alcuna rilevanza ai fini delle risposte ai quesiti posti dal sig. P.M.
Vale perciò quanto già affermato e sottolineato nel primo e secondo capoverso
del precedente paragrafo 2.B.3.
Per completezza d’informazione, è opportuno ricordare che la tavola di
azzonamento “3b1 - Variante con osservazioni accolte” allegata alla delibera
C.C. n° 37 in data 16.12.2004 mantiene lo stesso, identico tracciato previsto,
per la strada in progetto, nell’ analoga tavola di azzonamento del P.R.G. del
1992. Varia il calibro, che viene ridotto ad 8 ml. in luogo dei precedenti ml.
10,50.
La scelta comporta, tra l’altro, l’apposizione di un nuovo vincolo preordinato
all’esproprio, riferito allo stesso tracciato di cui al vincolo 1992 a suo tempo
- -
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decaduto; in conseguenza della riduzione del calibro stradale viene ridotta la
superficie dell’area vincolata, che passa a (ml. 8,00 x ml. 122) = mq. 976.
Ribaditi tutti i limiti delle argomentazioni contenute in questo paragrafo e nel
precedente paragrafo 2.B.3, che hanno carattere puramente teorico e aneddotico,
si può concludere che il P.L. non appare conforme neppure alle previsioni della
Variante Generale 2004 redatta dall’arch. Minelli.
* * *
L’avv. Ollari, difensore dell’arch. Minelli, ha fatto pervenire allo scrivente
una dettagliata memoria difensiva (v. l’allegato I), da cui emergono tra l’altro
molteplici argomenti legati alle discordanti stesure dell’azzonamento della
Variante inerenti, dapprima, il mancato inserimento del tronco stradale in
questione e, successivamente, la sua “riesumazione” a seguito della puntuale
osservazione redatta dai sigg. Delvò e Maffezzoli (v. ancora l’allegato G).
Chi scrive è convinto, per i motivi esposti ad abundantiam, che tali
argomentazioni non siano attinenti al quesito, in quanto riguardanti fatti
successivi all’intero iter d’approvazione del P.L. Valuti il sig. P.M. se
ritiene che essi vadano approfonditi mediante un eventuale, successivo incarico
peritale.
* * *
3) “L’art. 16 della convenzione urbanistica... prevede l’obbligo di allaccio
alle aree urbanizzate circumvicine, ma la previsione è difforme dagli elaborati
di P.L. che non ne prevedono la possibilità per viabilità a fondo cieco sul
confine di ovest con parcheggio e per conformazione ad omega rovescio e
distribuzione interna (composizione attuativa) difforme dal P.R.G.”
3.A.- La questione dell’ “allaccio”
Con questo paragrafo e coi seguenti torniamo ad occuparci del P.L. con esclusivo
riferimento alle previsioni contenute nel P.R.G. del 1992 e nelle relative
N.T.A., cioè agli unici parametri cui avrebbero dovuto attenersi il progettista
al momento della sua elaborazione e l’A.C. nella fase di controllo e durante
tutto l’ iter di approvazione.
La lettera e la ratio dell’art. 16 della Convenzione, intitolato “Servitù
pubblico transito” (v. ancora l’allegato B) sembrano prevedere, seppur con
espressioni un po’ contorte, l’obbligatorietà, da parte del lottizzante, di
allacciare la “strada di lottizzazione” (unica strada prevista e realizzata
all’interno del mappale n° 203 - nota dello scrivente) a “terreni già a suo
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20
tempo lottizzati ed urbanizzati ovvero “lottizzandi circumvicini”, quando ciò
sia reso necessario ed opportuno dalla disposizione della rete stradale
esistente e di cui allo strumento urbanistico vigente” (la sottolineatura è
dello scrivente).
Senza addentrarci in una rigorosa analisi filologico-sintattica del testo, pare
assodato che l’obbligo in questione dovesse trovare applicazione con
riferimento alla “rete stradale esistente” e alla rete “di cui allo strumento
urbanistico vigente” cioè alla rete stradale in progetto così come prevista dal
P.R.G., indipendentemente dalla decadenza o meno dei relativi vincoli.
Abbiamo già visto come la decadenza del vincolo non comporti ipso facto
l’annullamento della previsione di P.R.G. che tale vincolo aveva determinato;
non vi è norma di legge che ponga un termine specifico, nel periodo di
operatività dello strumento urbanistico generale ed in assenza di puntuale e
diversa riqualificazione urbanistica, ad un’eventuale reiterazione del vincolo
stesso. Nulla vieta, in linea teorica, che la reiterazione possa avvenire -a
titolo di esempio- in coincidenza col cambio del Sindaco e della Giunta a
seguito delle elezioni amministrative e quindi in conseguenza di una mutata
visione strategica del problema viabilistico.
Tornando al caso in esame, va rilevato che l’allaccio è stato reso difficoltoso
se non impossibile dalla previsione di 18 posti-macchina ad uso pubblico
(urbanizzazione secondaria), da ubicarsi in corrispondenza dello sbocco della
strada sul mappale n° 194, di proprietà di terzi, esattamente dove avrebbe
dovuto avvenire l’innesto nella futura viabilità di Piano prevista dal P.R.G.
1992.
Come già rimarcato in precedenza, la tavola 3 del P.L. (“Planivolumetrico di
massima”) non contiene alcuna via di scorrimento, con la contemporanea funzione
di “gronda” ovvero di arteria di arroccamento nei confronti della strada di
penetrazione, ma prevede invece una viabilità interna al P.L. a fondo cieco;
abbiamo già visto che ciò contrasta con le previsioni viabilistiche generali del
P.R.G. all’epoca vigente, cui fa esplicito accenno lo stesso art. 16 della
Convenzione.
Anche a conferma delle tesi fin qui sostenute dallo scrivente, merita a questo
punto di essere rimarcata la curiosa contraddittorietà tra detto riferimento
alle previsioni viabilistiche del P.R.G. -contenuto nella
Convenzione stipulata nel novembre 2002- e l’avvenuta decadenza -
- -
21
databile ad anni addietro- del vincolo preordinato all’esproprio, la cui
sussistenza costituiva invece elemento prodromico, imprescindibile ed
indispensabile alla realizzazione delle previsioni stesse.
3.B.- La “distribuzione interna”
L’accenno dell’Esponente alla “disposizione interna (della maglia viaria - nota
dello scrivente)” non pare pertinente: la conformazione dell’assetto viario
interno ad un piano esecutivo è lasciata alla discrezione del progettista, fatto
salvo il rispetto delle N.T.A. e di tutte le norme di legge che regolano le
caratteristiche tecniche e dimensionali della sede stradale. Non è quindi
ravvisabile, nel merito, alcuna irregolarità od anomalia.
* * *
4) “La relazione tecnica, a firma arch. Marta Torri Via Bonomelli 67, Cremona,
Capo D Progetto, afferma contrariamente alle disposizioni di piano che “ Il
progetto del P.L. nasce tenendo conto dell’unico elemento vincolante nei
confronti dell’area in oggetto : l’accesso da Via Forte....opportunamente
allargata, sarà la strada di accesso all’area di lottizzazione”.
L’allargamento della Via Forte viene contraddetta dalle disposizioni di piano,
vedi relazione tecnica tavola 9 alla voce rete stradale n. 8.2. che non la
prevedono.
In particolare l’art. 8.2.4. della stessa relazione prescrive che le strade di
nuova previsione assumano “un preciso carattere di distribuzione interna delle
zone residenziali”.
4.A.- Gli “elementi vincolanti”
E’ parere di chi scrive che l’affermazione dell’arch. Torri, esplicitamente
contenuta nella “Relazione tecnica” - tavola 8, pagina 1, capoverso D - Progetto
(v. allegato L), a proposito dell’ “unico elemento vincolante” sia, non è dato
di sapere se volutamente o no, inesatta e fuorviante.
“Inesatta” perché l’“elemento vincolante” più pregnante è indubbiamente la
presenza, interna all’area assoggettata a preventiva approvazione dello
strumento urbanistico esecutivo, della strada di P.R.G. individuata con la
simbologia convenzionale, adottata dalla Regione Lombardia, indicante un’arteria
in progetto “di media importanza, con sede larga almeno m. 10,50”.
Il progettista del P.L., nonostante la decadenza del vincolo e l’inerzia
dimostrata in proposito dall’A.C. e dal privato proprietario, suo committente,
avrebbe dovuto evidenziare nei suoi elaborati di progetto la pregressa
- -
22
sussistenza del vincolo, facendone rilevare la decadenza e chiedendo
contestualmente, in accordo col lottizzante, la riqualificazione dell’area
interessata dal vincolo stesso. L’arch. Torri, nella tavola 2 del P.L. (v.
ancora l’allegato F), ha invece provveduto, sic et simpliciter, all’ablazione
del tracciato viario previsto nell’azzonamento del P.R.G. vigente, di fatto
“abolendolo” e quindi tenendo in non cale una ben precisa previsione di Piano.
Occorre fare un passo indietro e chiarire, a questo punto, i motivi per cui lo
scrivente ritiene che tale strada fosse inequivocabilmente interna al comparto
in questione:
va tenuto conto dell’inevitabile approssimazione e del necessario
schematismo che caratterizzano una tavola in scala 1 : 2000, quale quella
dell’azzonamento di un P.R.G. Ciò nonostante, riportando sulla
tavola 2 del P.L. - “Azzonamento di P.R.G. vigente” in scala 1 : 500, la
distanza tra la serie rettilinea di pallini ed il confine Sud del
comparto (misurandola nei punti di maggiore e minore profondità) così
come ricavabile dalla tavola in scala 1 : 2000 dell’azzonamento del
P.R.G. e moltiplicando i valori ottenuti per 4, in maniera da
omogeneizzare le misure riferite alle due diverse scale, otterremo sempre
e comunque valori inferiori a quelli ricavabili dalla misurazione delle
distanze massima e minima tra i vertici Nord-Est/Sud-Est e Nord-
Ovest/Sud-Ovest così come riportati sulla tavola di progetto del P.L.,
dimensionalmente coincidente con l’estratto della mappa catastale.
Ciò è prova del fatto che la “strada di progetto” è interna al mappale n°
203, non esterna e neppure “a cavallo”, perché la differenza tra le varie
distanze è, sempre e comunque, maggiore del diametro dei pallini.
da un’osservazione anche fugace non può sfuggire il fatto che, sulla
tavola originale dell’azzonamento, tutti gli innesti delle “strade di
progetto” sulle arterie esistenti avvenivano perfettamente “in asse” o,
che è a dire lo stesso, le arterie esistenti ed i loro prolungamenti in
progetto erano costantemente coassiali. La foto n° 1,
scattata per l’appunto sull’asse della via Forte lungo la direttrice Est
- Ovest, e la foto n° 12, che riporta il confine tra i mappali n° 203 e i
mappali nn. 59 - 683, dimostrano che la prosecuzione della via Forte con
la conformazione rettilinea prevista dal P.R.G., adottando qualsiasi
calibro incluso quello previsto di ml. 10,50, non avrebbe potuto che
- -
23
avvenire all’interno del mappale n° 203, il cui confine -a Nord- con i
mappali n° 59 e n° 683 è efficacemente evidenziato dalla recinzione
esistente in loco.
“Fuorviante” perché una tale affermazione va di pari passo -come già rilevato-
con l’incompleta e infedele rappresentazione -nella tavola 2 del P.L.-
dell’azzonamento del P.R.G. vigente, quasi volesse confortarla ed avvalorarla.
A proposito della tavola 2 in argomento, lo scrivente non può esimersi dal far
notare come quello che usualmente costituisce un mero stralcio di una tavola di
P.R.G. sia stato invece completamente elaborato ex novo dalla progettista, con
incomprensibile dispendio di tempo ed energie. E’ un fatto che desta perplessità
perché, a suo tempo (qualche decennio fa), era pratica professionale usuale
fotocopiare su lucido la porzione di azzonamento interessata dall’intervento,
debitamente autenticata, e incollarla sui propri elaborati di progetto; da che
l’uso del CAD ha imposto l’abbandono del tecnigrafo e delle tecniche manuali di
disegno è invece pratica professionale usuale fotocopiare la stessa porzione di
azzonamento, farla autenticare, scannerizzarla e riprodurla così pari pari sui
propri elaborati di progetto. L’arch. Torri, viceversa, ha incomprensibilmente
riprodotto ex novo -senza farlo autenticare- lo stralcio di un elaborato che,
con ben minor fatica, avrebbe potuto agevolmente fotocopiare evitando così il
rischio, puntualmente verificatosi, di errori, omissioni o discrepanze nella
trasposizione grafica.
Il fatto che manchi una precisa corrispondenza biunivoca tra l’azzonamento del
P.R.G. e lo stralcio riportato nella tavola n° 2 potrebbe configurare la
concretizzazione di una sorta di deroga -che non pare autorizzabile, nella
maniera più assoluta - ai disposti del P.R.G.
E’ infatti il caso di ricordare che l’ art. 41 quater delle N.T.A., in ossequio
a tutte le disposizioni di legge vigenti, restringe rigorosamente la possibilità
di deroga “... ai casi di edifici ed impianti pubblici o di interesse pubblico e
sempre con l’osservanza dell’art. 3 della Legge 21.12.1955 n° 1357” e precisa
che “...l’autorizzazione è accordata dal Sindaco previa deliberazione del
Consiglio Comunale”, adempimento indispensabile che viceversa -fermo restando
non trattarsi, nella fattispecie, di edificio o di impianto pubblico- non
risulta agli atti del Comune. Il citato art. 3 della Legge 21.12.1955 n° 1357
prevede addirittura, in tal evenienza, l’intervento di organi statali, quali la
Sovrintendenza, a garanzia dell’interesse collettivo.
- -
24
In forza di quanto sin qui esposto è perciò possibile ravvisare, nel complesso
delle circostanze riferite, gli estremi di una serie di comportamenti omissivi,
anomali e irregolari da parte dell’arch. Torri, del suo committente sig. Spelta
e del Responsabile del procedimento, dr. Diotti.
* * *
5) “Ne’ sembra possibile prevedere l’allargamento di Via Forte in quanto detta
strada è prevalentemente delimitata da edifici antichi e non vi è alcuna
possibilità di doppia circolazione specie con veicoli di trasporto materiali,
che attualmente stanno creando una obiettiva situazione di pericolo, stranamente
non rilevata dagli organi competenti ex art. 7, codice della strada.”
5.A. - L’ “allargamento” di via Forte
L’”allargamento” di via Forte è stato esplicitamente previsto dall’arch. Torri
nella sua Relazione tecnica (v. ancora la “Relazione tecnica” allegata sub L),
senza che la stessa precisasse se tale intendimento (posto che la relazione non
ha ne’ può avere carattere prescrittivo) andasse applicato alla via nella sua
interezza, includendo la porzione preesistente, o soltanto al tratto ricompreso
nel P.L., cioè al prolungamento della via che presumibilmente ne assumerà lo
stesso nome.
Sotto un profilo puramente tecnico nessuna delle due ipotesi appare a chi
scrive, con tutto il rispetto per la collega Torri, sufficientemente
convincente; la seconda ipotesi pare esser stata mutuata pari pari dalle
previsioni di P.R.G., anche se realizzata con un tracciato ben differente
(l’”omega rovesciata” anziché un segmento rettilineo) e con dimensioni difformi
: occorre ripetere che il calibro previsto in P.R.G. era pari a ml. 10,50
mentre la sede stradale attuale misura trasversalmente ml. 9,00 al lordo del
marciapiede.
In ogni caso, un allargamento del tratto preesistente della via Forte -avente
calibro assai ridotto, variabile tra ml. 3,50 e ml. 5,00- con la conseguente
ridefinizione degli allineamenti stradali, comporterebbe necessariamente la
demolizione di porzioni di fabbricati di civile abitazione di proprietà privata
(intervento -si parva licet componere magnis- concettualmente apparentabile a
quelli realizzati negli anni ’30 del secolo scorso, su ben diversa scala urbana
e soprattutto in ben diverso contesto politico, urbanistico e architettonico,
con gli allargamenti di via Roma a Torino e di via della Conciliazione a Roma,
intervento che -prescindendo pure dai pesanti ostacoli che prevedibilmente i
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privati opporrebbero ad una simile imposizione- sarebbe del tutto
improponibile nella fattispecie dato l’evidente squilibrio, macroscopico ed
irragionevole, del rapporto costi/benefici).
Va detto che anche un allargamento del calibro stradale all’interno del P.L. non
appare di per sé particolarmente efficace se non accompagnato dal completamento
dell’anello: com’è noto, la dinamica dei flussi di traffico ha stretta analogia
con la dinamica dei fluidi, trattandosi in entrambi i casi di masse
incomprimibili; ne deriva che un potenziamento della “portata” in un solo tratto
non apporterebbe alcun tangibile beneficio alla scorrevolezza dell’intero tronco
a fondo cieco.
Si precisa che quanto or ora esposto ha la natura di una bonaria critica
all’operato di una collega, assolutamente non altro.
E’ parere dello scrivente che le conseguenze di questo stato di cose possano
essere attenuate, se non risolte, non tramite irrealizzabili “allargamenti”
della via esistente bensì con l’adozione di un impianto semaforico che regoli
alternativamente i flussi di transito nel tratto critico. Sarebbe più
auspicabile, in alternativa, l’imposizione di un senso unico di marcia,
preferibilmente in direzione Est-Ovest, necessariamente accompagnato dal
concomitante completamento dell’intero tracciato dell’anello previsto dal P.R.G.
In quest’ultima ipotesi il flusso in entrata e in uscita dall’area della
lottizzazione avrebbe un accesso e uno sbocco tra loro separati, con effetti
positivi facilmente immaginabili; tale flusso non interferirebbe col flusso di
scorrimento, che non risulterebbe più interno alla cosiddetta “omega rovesciata”
-in cui sono presenti ben quattro curve “a gomito”, l’una immediatamente
successiva all’altra- ma troverebbe una sua sede esclusiva e privilegiata in un
tracciato rettilineo posto in area di frangia rispetto all’intera lottizzazione;
il che garantirebbe anche il risultato di risparmiare ai residenti all’interno
della lottizzazione le sgradevoli conseguenze del sovraccarico di traffico non
diretto all’ interno del loro quartiere.
Il completamento dell’anello è perciò di vitale importanza ed è arduo
comprendere le ragioni che possano aver giustificato l’abbandono di una tale
prospettiva, che non a caso sarà ribadita nella stesura finale della Variante
Generale del 2004; il P.R.G. del 1992 la prevedeva allo scopo precipuo di
disimpegnare i futuri insediamenti residenziali sgravando nel contempo gli
accessi esistenti.
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Va da sé che, nell’ipotesi della completa realizzazione di quanto appena
descritto, inclusa l’adozione dell’impianto semaforico o l’ imposizione di un
senso unico di marcia, i problemi provocati all’Esponente e agli altri abitanti
della via Forte dall’irregolare e ridotto calibro del tratto iniziale della
stessa via verrebbero significativamente ridotti ma non troverebbero una
definitiva e del tutto soddisfacente soluzione.
Il difetto, come si suol dire, “sta nel manico” : all’origine dei disagi causati
ai residenti dalle difficoltà del traffico veicolare sta infatti non soltanto il
calibro insufficiente e discontinuo della via Forte (col conseguente
disallineamento che è venuto a crearsi nel corso dei decenni), che in verità
poteva anche essere bastante a disimpegnare un breve tratto a cul de sac
qual’era inizialmente la stessa via; sta piuttosto la poco condivisibile scelta,
operata nel P.R.G. del 1992, di ubicare un’area di espansione residenziale -con
un indice di fabbricabilità territoriale non esiguo- allo sbocco della via
Forte. Un po’ di lungimiranza avrebbe dovuto suggerire l’obbligatorietà,
durante la fase di attuazione del P.L., della contemporanea realizzazione -
poco importa se da parte dei lottizzanti o su iniziativa dell’A.C- di un
secondo accesso carraio di calibro più adeguato e, soprattutto, costante. La
supina accettazione, da parte dell’A.C., della decadenza del vincolo ha
sinergicamente concorso a determinare uno stato di cose che indubbiamente crea
disagi, e ne creerà di ancor maggiori, all’Esponente ed a chi altro si affacci
sulla via Forte.
Secondo i più recenti studi dell’Automobile Club d’Italia il rapporto
popolazione/autovetture circolanti è pari, su tutto il territorio nazionale, a
1,7/1; ne consegue che, con la lottizzazione a pieno regime, l’insediamento
(teorico) di 160 anime comporterà la presenza (teorica), sull’area del P.L., di
94 autovetture di proprietà di coloro che ivi saranno residenti; non vi è motivo
alcuno di ritenere che, in Comune di Solarolo Rainerio, l’indice di affollamento
si discosti di parecchio dai parametri dettati dalla Regione Lombardia ovvero
che il rapporto popolazione/autovetture circolanti si discosti di parecchio
dalle risultanze dell’ ACI relative all’intero territorio nazionale, quindi il
rischio che questi calcoli teorici trovino riscontro in una futura realtà di
fatto non è certo campato in aria; sono perciò condivisibili le preoccupazioni
dell’Esponente a proposito dei prevedibili fastidi e disagi che gli verranno
arrecati, con conseguente danno anche patrimoniale. Non è questa ad ogni buon
- -
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conto la sede per discutere ed eventualmente valutare la sussistenza e l’entità
di un tale danno.
Tutte le precedenti considerazioni, di carattere tecnico-urbanistico e
“politico”, hanno valore aneddotico e certamente non rilevano ai fini delle
risposte ai quesiti posti dal sig. P.M.; lo scrivente ha ritenuto di doverle
esporre soprattutto per consentire a chi legge di meglio inquadrare, in un
contesto generale, le linee essenziali dell’intera questione.
5.B. - Le “situazioni di pericolo”
Non pare obiettivamente che, allo stato delle cose e anche in futuro, si possano
configurare le “situazioni di pericolo” paventate dall’Esponente; è per contro
certo -come già esposto al paragrafo precedente- che l’andirivieni di mezzi di
cantiere e, soprattutto, il traffico veicolare indotto dalla presenza di 160
persone insediate nel comparto una volta che il P.L. sarà portato a definitivo
compimento, determinino sin d’ora e soprattutto determineranno in futuro
notevoli occasioni di fastidio per tutti gli attuali abitanti della via Forte
(sempre che non si ponga parziale rimedio adottando le soluzioni viabilistiche
poc’anzi ipotizzate).
* * *
6) “Il planivolumetrico di massima del progetto di lottizzazione propone una
viabilità interna alla lottizzazione che non trova alcun raccordo con la
viabilità prevista in progetto di piano regolatore, rendendo oltremodo
incomprensibile come possa avvenire la dovuta cessione delle stesse strade al
Comune secondo l’art. 3 della convenzione.”
6.A. - Il “raccordo” con la viabilità di P.R.G.
Si rinvia, in proposito, al precedente paragrafo 3.A., in cui è stato trattato
il medesimo argomento.
6.B. - La cessione della strada al Comune
Il secondo capoverso dell’ art. 3 della Convenzione prevede l’impegno del
lottizzante alla cessione gratuita al Comune della “quota di aree da destinare a
strade e pista ciclabile-pedonale...computata preventivamente in mq. 1.638
esclusi i parcheggi...”.
La superficie stradale di cui è prevista la cessione è stata esposta in mq.
1.638. Negli elaborati del P.L. non vi è traccia di alcuna dimostrazione di
calcolo; da un controllo effettuato dallo scrivente il conteggio appare esatto
: con un calibro di ml. 9,00 ed uno sviluppo di circa ml. 182 deriva, per
- -
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l’appunto, una superficie di mq. 1.638.
Non è giustificato il dubbio dell’Esponente: infatti non si comprende cosa possa
ostare alla cessione.
Andrebbero piuttosto rivisti e opportunamente ridimensionati tutti i calcoli
volumetrici, inclusi quelli degli standards e delle aree di cessione, sulla base
di quanto sin qui argomentato; ma questo potrà avvenire solo a seguito di una
globale rielaborazione del P.L.
* * *
7) “Il P.L. inibisce l’attuazione delle previsioni del P.R.G. che con la strada
di progetto andava a servire le aree a verde di salvaguardia poste a nord, per
future previsioni di espansione e le aree edificabili e di completamento di
ovest oltre ad inglobare la via privata ultimo tratto dell’accesso su Via
Giuseppina.
Il calcolo della superficie territoriale utile di P.L. non sottrae la viabilità
di P.R.G. dal planivolumetrico come prevede l’art. 4.20.2 delle NTA vigenti.”
7.A. - La mancata attuazione delle previsioni di P.R.G.
E’ tecnicamente condivisibile l’affermazione dell’Esponente circa il mancato
soddisfacimento dell’esigenza di garantire un comodo accesso alle aree poste a
Nord (“verde di salvaguardia”) e ad Ovest (aree edificabili) del P.L. attraverso
la completa realizzazione della viabilità di P.R.G.
La questione tocca però aspetti di carattere civilistico che riguardano
soprattutto -a prescindere, per il momento, dall’interesse pubblico- gli
interessi di terzi, che avrebbero potuto far valere i loro eventuali diritti in
altre e più appropriate sedi. Anche gli aspetti negativi di carattere
urbanistico generale avrebbero dovuto essere evidenziati, dopo il periodo di
pubblicazione del P.L., mediante la presentazione di idonee osservazioni nei
modi, nelle forme e nei tempi di legge. Per quanto concerne la questione della
decadenza del vincolo, va rilevato che nulla avrebbe vietato all’Esponente od a
qualsiasi altro privato, interessato alla realizzazione dell’arteria di
circonvallazione, di farsi mallevadore presso l’A.C. della reiterazione del
vincolo stesso.
7.B. - La sottrazione della viabilità di P.R.G. dal planivolumetrico del P.L.
La questione è già stata ampiamente esaminata ai precedenti paragrafi 2.B.2. e
2.B.3., cui si rinvia il lettore.
* * *
- -
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8) “L’utilizzo improprio di via Forte con frequente interruzione del traffico
senza preavviso a causa di mezzi d’opera ed a causa dell’esecuzione delle opere
di urbanizzazione a servizio della lottizzazione rendono frequentemente
impraticabile la via Forte.
Lo stesso sovraccarico di traffico sulla stessa via Forte provoca un evidente
danno patrimoniale alla proprietà dell’esponente.”
8.A. - I disagi causati all’Esponente
L’argomento è già stato trattato ai precedenti paragrafi 5.A. e 5.B., cui si
rinvia il lettore.
8.B. - Il danno patrimoniale derivante dal sovraccarico di traffico.
Si ritiene che quest’aspetto del problema possa costituire materia di
un’eventuale vertenza civilistica tra privati e/o tra il privato e l’A.C., la
cui soluzione -ça va sans dire- andrebbe proposta in altra sede.
* * *
II) “Il lottizzante ha proceduto ad effettuare uno scavo di fondazione della
cinta ragioni Viola di una profondità di circa 100 cm.
La fondazione è a circa cm. 80 (intradosso) con pericolo di ribaltamento, ecc.
L’abbattimento del pilastro contiguo al muro di cinta ragioni Viola è avvenuto
senza ripristini, ecc.”
II. A - Lo scavo di fondazione
Le quote fornite dall’Esponente, verificate in loco, corrispondono a realtà; è
peraltro assai improbabile che il pericolo paventato si renda concreto
nell’immediato, se non a seguito di ulteriori interventi di scavo o
all’imposizione di abnormi sollecitazioni. Anche questa questione attiene al
rapporto civilistico tra i privati interessati.
* * *
3) LE RISPOSTE AI QUESITI
3.1. - LA CONFORMITA’ DEL P.L. ALLE DIVERSE PREVISIONI NORMATIVE
Come abbiamo visto nei capitoli precedenti, l’unica conformità che aveva ragione
di essere verificata era quella attinente alle previsioni normative del P.R.G.
del 1992, non ad altre entrate in vigore successivamente al periodo in cui
l’iter procedurale d’approvazione del P.L. s’era ormai abbondantemente concluso.
In ossequio a quanto sinora esposto lo scrivente non può che terminare la
propria esposizione affermando che il P.L. non è conforme alle previsioni
normative cui andava assoggettato al momento della sua presentazione.
- -
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L’accertata mancanza di conformità può configurare una violazione delle
previsioni e delle prescrizioni dello strumento urbanistico vigente, tale da
ipotizzare la sussistenza del reato di lottizzazione abusiva adombrato dal
Legale dell’Esponente, avv. Storti.
In proposito, va ricordato che la complessa materia relativa alla disciplina
delle lottizzazioni ha ricevuto una decisa puntualizzazione del concetto di
“lottizzazione abusiva” dal 1° comma dell’art. 18 della Legge 28.2.1985 n° 47
(abrogato dall’art. 136 del D.P.R. n. 380/2001 – Testo Unico - e sostituito
dall’art. 30 dello stesso D.P.R.), che stabilisce, con sufficiente chiarezza di
dettagli, quando si configura una lottizzazione abusiva. Il primo comma
dell’articolo della legge di più recente promulgazione è identico al 1° comma
dell’articolo abrogato e così recita testualmente: “ Si ha lottizzazione abusiva
di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino
trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle
prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati (N.B.: la
sottolineatura è dello scrivente), o comunque stabilite dalle leggi statali o
regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale
trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o
atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la
dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo
gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di
opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti,
denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.”
* * *
3.2. - EVENTUALI RAGIONI DI INTERESSE PUBBLICO E/O TECNICO PER LA SOPPRESSIONE
DELL’ORIGINARIO TRACCIATO VIABILISTICO
Dopo un’attenta e approfondita disamina, lo scrivente reputa di poter affermare
che, almeno secondo la sua opinione, NON sussistono ragioni di interesse
pubblico o di carattere tecnico che avrebbero potuto in qualche modo consigliare
la soppressione dell’originario tracciato viabilistico.
In particolare :
Nessun provvedimento, che contenesse la motivazione dell’interesse
pubblico ad esso connaturato, è stato emesso dall’A.C. per giustificare e
ratificare la soppressione del tracciato originario; semplicemente è
stata incongruamente accolta, con l’approvazione del P.L., la proposta
- -
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in esso contenuta, senza che tale provvedimento amministrativo possedesse
i crismi della Variante di Piano; come già abbiamo visto, si tratta di
una soluzione improponibile perché basata su una falsa rappresentazione
dell’azzonamento vigente e quindi difforme dalle previsioni di P.R.G.;
una possibile Variante di P.R.G. che eventualmente intendesse accogliere
la proposta del lottizzante non è stata ne’ avviata ne’ portata a termine
nei modi e nelle forme previste dalla L.R. n° 23/1997; anzi, la Variante
Generale ha ribadito le scelte viabilistiche già contenute nel P.R.G.
approvato nell’ormai lontano 1992. In ogni caso l’interesse pubblico,
almeno secondo l’accezione comune, avrebbe dovuto coincidere con un
concreto interesse sociale e collettivo che presupponesse o generasse una
qualche utilità generale; date queste premesse le ragioni di interesse
pubblico avrebbero potuto essere rappresentate, a mero ed esclusivo
titolo esemplificativo, da: - accertata inutilità dell’anello viario che,
dipartendosi da via Forte, raggiungeva la S.P. “Giuseppina”; non risulta
che sia stato predisposto a tal proposito alcuno studio viabilistico,
condotto con criteri scientifici, che potesse contraddire le scelte del
P.R.G. del 1992 o consigliarne la modifica; tali scelte restano quindi
tecnicamente valide nelle loro linee essenziali, anche in considerazione
del fatto che la strada ad anello prevista dal P.R.G. lambiva e
disimpegnava non solo l’area del P.L. ma anche altre aree parzialmente
inedificate destinate a zona “B” di completamento.
- razionalizzazione del tracciato previsto dal P.R.G.; tale ragione non è
ravvisabile nella fattispecie, al punto che un tracciato rettilineo dello
sviluppo di ml. 122 circa è stato sostituito (sempre che l’anello venga
completato) da un tracciato ad andamento spezzato, con quattro
ravvicinate curve a 90°, dello sviluppo complessivo di ml. 182; non
esistono in loco ragioni di natura fisico-morfologica del terreno o di
qualsiasi altra natura che possano motivare un così notevole allungamento
del tracciato a suo tempo previsto. - minori costi di gestione
dell’illuminazione pubblica e di manutenzione dei marciapiedi e della
sede stradale; l’incremento dello sviluppo del tracciato (sempre che lo
si intenda come sostitutivo della strada di P.R.G.), pari ad una
sessantina di metri, comporta, al contrario, un incremento dei costi di
gestione e di manutenzione. - minor esborso di
- -
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denaro pubblico ottenibile facendo assumere alla strada di P.L.
(realizzata a cura e spese del privato lottizzante) anche la funzione di
strada di scorrimento prevista dal P.R.G.; è un’ipotesi che, con tutte le
riserve del caso già esposte ai capitoli precedenti, non appare
convincente e quindi non è meritevole di considerazione. La prevedibile
densità automobilistica indotta dal carico residenziale di cui è previsto
l’insediamento sull’area del P.L. avrebbe dovuto suggerire maggior
attenzione alla soluzione del problema degli accessi e della circolazione
interna al P.L. Generalmente, in lottizzazioni di entità più consistente,
si ricorre alla separazione fisica delle funzioni svolte dalla “strada di
scorrimento” (esterna o tangente o interna al P.L. ma decentrata rispetto
al baricentro della lottizzazione), dalla “strada di arroccamento” e da
più “strade di penetrazione”; la consistenza medio-piccola del P.L.
avrebbe potuto consentire la rinuncia alla strada di arroccamento ma non
certo l’irragionevole scelta di una viabilità a fondo cieco, che si
ripercuote negativamente sulla circolazione automobilistica interna al
P.L. rendendo obbligatorie inversioni di marcia e manovre disagevoli;
anche in caso di eventuale completamento dell’anello la commistione tra
le due funzioni di scorrimento e di penetrazione non renderebbe un buon
servigio ne’ agli automobilisti residenti ne’ agli automobilisti in
transito; l’attuale, assai poco apprezzabile, soluzione a cul de sac, con
la superficie destinata a parcheggio pubblico ubicata in massima parte
all’estremità del fondo cieco, renderà invero più difficoltosa e, in
certi orari, caotica la circolazione sia all’interno dell’area del P.L.
che, soprattutto, nel tratto iniziale di via Forte. Dissertare di
“circolazione caotica” all’interno di una realtà come quella di Solarolo
Rainerio può apparire fuori luogo; per farsi un’idea concreta, basti però
immaginare cosa potrà accadere se, -nelle ore in cui la maggior parte
dei 160 futuri residenti, alla guida delle loro 94 autovetture, si
avvierà al lavoro o sarà di ritorno- il consistente flusso in uscita o
in entrata incontrerà nel tratto iniziale di via Forte (che, non
dimentichiamo, ha un calibro minimo di ml. 3,50 che costituisce una vera
e propria strozzatura) una o più auto, SUV o camioncino provenienti in
direzione contraria...
Le ragioni di carattere tecnico avrebbero potuto essere rappresentate, a
- -
33
mero titolo esemplificativo, da:
presenza di vincoli (idrogeologico, paesaggistico, ecc.); l’ipotesi non
sussiste poiché nessuna porzione dell’area destinata a P.L. risulta
assoggettata ad alcun vincolo di tal natura.
presenza, lungo il tracciato, di fabbricati o di opere edili di qualunque
natura, di proprietà privata, abusivamente realizzati dopo la decadenza
del vincolo e successivamente condonati; l’ipotesi non sussiste in quanto
negata sia dallo stato dei luoghi, evidenziato dalla documentazione
fotografica, che dalla concorde documentazione cartografica disponibile
(catastale, comunale, ecc.)
ostacoli di natura idro-geologica (quali la presenza, nell’area di
presumibile localizzazione del sedime della strada di P.R.G., di
importanti risorgive da salvaguardare, di consistenti massi erratici da
rimuovere, ecc.); non vi è relazione geologica agli atti del P.L. ne’ vi
è alcun accenno negli elaborati di progetto ; lo stesso studio geologico
predisposto dal dr. Malerba, allegato alla Variante Generale, non
evidenzia alcuno di questi aspetti, quindi l’ipotesi è da escludere.
scarsa portanza del terreno in corrispondenza del tracciato
viabilistico; l’ipotesi è da accantonare perché il terreno presenta
evidenti caratteristiche fisiche, morfologiche e di compattezza
assolutamente omogenee sia all’interno dell’area del P.L. che nelle sue
più o meno immediate vicinanze e ciò è immediatamente arguibile de visu
anche senza il ricorso a carotaggi o indagini geognostiche di qualsiasi
genere.
presenza, non rilevata negli strumenti pianificatori vigenti, di aree di
interesse ambientale (zone umide, ad esempio, dotate di flora oppure
abitate o frequentate da fauna specificamente meritevoli di tutela) da
assoggettare a particolare regime di salvaguardia; ipotesi da escludere
perché non suffragata da alcun elemento oggettivo riscontrabile in loco
- presenza di condotte sotterranee o di elettrodotti, linee telefoniche,
ecc.; anche quest’ipotesi non corrisponde a realtà perché (cfr., in
proposito, le foto n° 11 e n° 12, allegate sub A alla presente memoria)
l’area interessata dal tracciato viario era, prima dell’intervento di cui
al P.L., totalmente priva di urbanizzazioni ne’ era riscontrabile, o lo
è tuttora, la presenza di elettrodotti ad alta o media tensione; nulla
- -
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avrebbe vietato peraltro l’eventuale interramento di questi ultimi.
* * *
3.3. - L’EVENTUALE INCREMENTO DI VALORE A SEGUITO DELLA VARIANTE DEL TRACCIATO.
Per i motivi esposti, la variante del tracciato ha comportato indubbiamente un
vantaggio economico non trascurabile per il lottizzante, che, per soprammercato,
ha anche risparmiato i costi di realizzazione di un adeguato sistema viario.
Non si tratta di un vantaggio quantificabile sic et simpliciter in termini di
maggior volumetria, che sarebbe facilmente calcolabile moltiplicando il maggior
volume per il prezzo unitario di mercato, previa sottrazione dei costi e degli
oneri, ottenendo così l’importo corrispondente alla maggior resa commerciale.
Fatto è, invece, che l’osservanza delle previsioni di P.R.G. avrebbe imposto una
serie di accorgimenti progettuali che a loro volta avrebbero, giocoforza,
portato ad un P.L. tutt’affatto differente quantitativamente e morfologicamente,
con particolare riguardo alla localizzazione dei volumi edificabili, alla loro
consistenza e, di conseguenza, alla quantificazione degli standards, delle aree
di cessione e alla relativa loro parziale monetizzazione.
Anche solo una quantificazione approssimata, meritevole di una più approfondita
analisi, non può essere abbozzata hic et nunc, per il motivo che un calcolo
dell’incremento di valore dovrebbe necessariamente avvenire confrontando dati
certi riferibili a due termini di paragone ben definiti, sottraendo il valore
dell’uno dal valore dell’altro e determinando così la differenza, cioè
l’incremento di valore; ciò presupporrebbe in pratica la riprogettazione
dell’intero P.L., quantomeno con criteri di larga massima. E’ quindi possibile,
allo stato delle cose, esporre soltanto i metodi concettuali che possono
condurre alla quantificazione.
L’unico elemento certo è dato, al momento, dal presumibile introito complessivo
del lottizzante, nell’attuale fase di mercato, in caso di alienazione
dell’intera superficie commerciale ricavabile dalla volumetria convenzionata. Il
termine di paragone dovrebbe esser costituito dal presumibile introito
complessivo, nella stessa fase di mercato, garantito dall’alienazione
dell’intera superficie commerciale ricavabile dalla volumetria convenzionabile
in un P.L. correttamente redatto e conforme alle previsioni di P.R.G.
L’esatta determinazione di questo secondo elemento è soggetta a parecchie
variabili, in primis alla capacità professionale del progettista che può
consentire al lottizzante, attraverso l’elaborazione di soluzioni più o meno
- -
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ingegnose, la possibilità di ricavare la massima superficie vendibile. Al
contrario di quanto accade nella progettazione in regime di Concessione singola
(in cui la quantificazione del volume e della s.l.p. realizzabile è
meccanicisticamente predeterminata in base alla superficie dell’unico lotto),
in un P.L. l’utilizzo dell’Indice Territoriale può far sì che l’abilità del
progettista nell’ideare, ad esempio, una accorta distribuzione dei lotti, un
eventuale loro accorpamento, una funzionale tipologia edilizia dotata di un
razionale schema distributivo interno, un assetto viario efficiente e regolare
ma ridotto al minimo in termini di sviluppo e superficie, ecc. ecc. consentano
di ricavare una s.l.p. molto superiore a quella che un professionista mediocre
saprebbe ottenere.
Detto questo, chi scrive dichiara la propria disponibilità a calcolare, con
tutta l’approssimazione del caso, la quantificazione richiesta ma reputa
corretto far presente che, allo stato delle cose, per i motivi sopra esposti,
tale calcolo potrebbe essere condotto basando uno dei due termini di paragone su
elementi molto ipotetici e poco reali, con la conseguente impossibilità pratica
di usare quel rigore scientifico che giustamente il Magistrato chiede
d’abitudine al proprio Consulente; il valore così ottenuto risulterebbe perciò
facilmente contestabile da chi avesse interesse a farlo.
* * *
3.4. - LO STATO DEI LUOGHI
Sono stati eseguiti tre sopralluoghi nel corso dei quali sono state scattate le
fotografie che sono allegate sub A alla presente memoria. La situazione
complessiva riscontrata nel corso del primo sopralluogo è stata riconfermata nel
secondo e nel terzo; ben poche e di scarsissimo rilievo sono state, nel
frattempo, le opere eseguite.
In particolare:
Opere di urbanizzazione
- la strada di lottizzazione, a fondo cieco e con conformazione ad “omega
rovesciato”, è stata parzialmente realizzata (massicciata, muretti laterali di
contenimento, tout venant, ecc.); restano da posare i marciapiedi, i cordoli di
coronamento degli stessi ed il tappetino d’usura della sede stradale; non è
stata iniziata e neppure definita la pista ciclabile e pedonale. I muretti di
contenimento sono in parte crollati (in corrispondenza del fondo cieco, adibito
a parcheggio, sul lato Ovest - v. foto n° 11); il tout venant presenta diffuse
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rotture e deformazioni e risulta in fase di disaggregazione per carenza di
adeguata presa. Sono presenti numerosi dislivelli, privi delle protezioni
previste in progetto, tra la viabilità di P.L. e le aree dei lotti ad oggi
inedificati. Mancano completamente la segnaletica e l’arredo stradale.
- l’impianto fognario di smaltimento delle acque meteoriche e delle acque di
rifiuto è stato ultimato.
- l’impianto d’illuminazione pubblica è stato ultimato.
- il gasdotto è stato ultimato.
- l’acquedotto, completo di allacci per gli idranti stradali, è stato ultimato.
- risultano predisposti l’elettrodotto forza motrice ed i cunicoli per la posa
dei cavi telefonici.
- mancano, su tutta l’area del cantiere delle opere di urbanizzazione -tuttora
in corso d’esecuzione-, le opere provvisionali per la sicurezza previste dalla
vigente legislazione in materia.
Opere edili
- è stato completato un primo comparto edificatorio, risultante
dall’accorpamento dei due lotti n° 7 ed 8; l’esecuzione dei lavori è stata
autorizzata con Concessione Edilizia n° 5 in data 21.10.2003.
Due delle quattro unità immobiliari realizzate sono, al momento, già abitate. Le
relative Licenze di agibilità ex art. 25 D.P.R. 6.6.2001 n° 380 risultano
rilasciate con silenzio-assenso per decorrenza dei termini.
* * *
4) CONCLUSIONI E FORMALITA’ CONCLUSIVE
Il P.L. in questione presenta una precisa difformità dalle previsioni del P.R.G.
vigente, difformità che ha fatto sì che alcune prescrizioni dello stesso P.R.G.
siano state conseguentemente violate.
* * *
Non sussistono ragioni di interesse pubblico e/o tecnico per la
soppressione dell’ originario tracciato viabilistico.
* * *
L’area oggetto del P.L. ha subìto un sicuro incremento di valore, al momento ben
difficilmente quantificabile, a seguito della suddetta soppressione.
* * *
Lo stato dei luoghi è descritto al paragrafo 3.4. ed è rappresentato dal
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servizio fotografico allegato sub A.
* * *
Con quanto sopra lo scrivente ritiene di aver compiutamente ed esaurientemente
assolto il mandato affidatogli; resta in ogni caso a disposizione del sig. P.M.
per fornire ogni e qualsiasi eventuale delucidazione in merito alla presente
relazione, che si deposita in un originale per l’Ufficio (con allegati i
documenti più significativamente esplicativi reperiti nel corso della fase
istruttoria della consulenza) e in una copia senza allegati; resta altresì a
disposizione per un eventuale ampliamento dell’incarico, come precisato in calce
al paragrafo 2C3.
Milano - Cremona, 13 ottobre 2006
IL C.T. del P.M.
5) APPENDICE (Elenco degli allegati)
A) Fotografie
B) Convenzione tra l’A.C. di Solarolo Rainerio e il lottizzante
C) Stralcio azzonamento P.R.G. del 1992
D) Tavola n° 3 del P.L. (Planivolumetrico di massima)
E) Stralcio N.T.A. dei 1992.
F) Tavola n° 2 del P.L. (Azzonamento del P.R.G. vigente)
G) Osservazione n° 1.2. alla Variante Generale
H) Variante Generale : tavola 3a1 (“Azzonamento con osservazioni numerate”)
K) Variante Generale : tavola 3a1 (“Azzonamento con osservazioni accolte”)
J) Variante Generale : tavola 3b1 (“Variante con osservazioni accolte”)
I) Memoria difensiva dell’avv. Ollari
L)Tavola n° 8 del P.L. (Relazione tecnica)