REIT : รูก่้อนลงทุน

23 มิถนุายน 2557

โดย: สรชน บญุสอง บริษทั เบเคอร ์แอนด ์แมค็เคน็ซ่ี จ ากดั

2

ท่ีมาและโครงสร้าง Thai REIT

ท่ีมาของ REIT ในประเทศไทย พระราชบญัญตัทิรสัตเ์พือ่ธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 ไดอ้นุมตัใิหม้กีารจดัตัง้ทรสัตไ์ด้

หลายรปูแบบ เชน่

Active Trust ส าหรบัการบริหารและจดัการลงทุน

Passive Trust ส าหรบัถือครองทรพัยสิ์นหรือเพ่ือประโยชน์ในการ

ช าระหน้ีในการออกหลกัทรพัย ์

ทรสัตเ์พือ่การลงทุนในอสงัหารมิทรพัย ์(REIT) ทรสัตเ์พือ่การลงทุนของผูล้งทุนสถาบนัและรายใหญ่ Exchange - traded Fund ในรปูทรสัต ์ นิตบิุคคลเฉพาะกจิ (SPV) ในรปูทรสัต ์ ทรสัตท์ีเ่กีย่วกบัการออก Sukuk

ทรสัตส์ าหรบัการออกและเสนอขาย ESOP ทรสัตใ์นโครงการรว่มลงทุนระหวา่งนายจา้งและ

ลกูจา้ง (Employee Joint Investment Program) ทรสัตใ์นการออกใบส าคญัแสดงสทิธอินุพนัธ์ การตัง้ Reserve Account หรอื Sinking Fund ใน

รปูทรสัต ์ส าหรบัการออกหุน้กู ้

ท่ีมาของ REIT ในประเทศไทย (ต่อ)

4

• ปลายปี พ.ศ. 2555 ก.ล.ต. ไดอ้อกประกาศคณะกรรมการก ากบัตลาดทุนที ่ทจ. 49/2555 เรือ่งการออกและการเสนอขายหน่วยทรสัตข์องทรสัตเ์พือ่การลงทุนในอสงัหารมิทรพัย ์รวมถงึประกาศอื่นๆทีเ่กีย่วขอ้ง เชน่ สญัญาก่อตัง้ทรสัต ์ทรสัต ีผูจ้ดัการกองทรสัต ์ฯลฯ โดยอนุญาตใหม้กีารขออนุมตัเิสนอขายหน่วยทรสัตข์องทรสัตเ์พือ่การลงทุนในอสงัหารมิทรพัยไ์ดต้ัง้แต่วนัที ่1 ม.ค. 2556 เป็นตน้ไป

• ต่อมาในเดอืนธนัวาคม พ.ศ. 2556 ก.ล.ต. ไดอ้อกประกาศคณะกรรมการก ากบัตลาดทุนที ่ทจ. 50/2556 เรือ่งการแปลงสภาพกองทุนรวมอสงัหารมิทรพัย ์(PFPO) ใหเ้ป็นกองทรสัตเ์พือ่การลงทุนในอสงัหารมิทรพัย ์

สาระส าคญัของกองทรสัต ์

5

• กองทรสัต ์ไมม่สีถานะเป็นนิตบิุคคล แต่เป็นบรรดาทรพัยส์นิทีก่ าหนดตามสญัญาก่อตัง้ทรสัต ์

• ทรสัต ์เป็นนิตสิมัพนัธท์ีเ่กดิตามสญัญาก่อตัง้ทรสัต ์โดยมทีรสัตีเป็นผูถ้อืกรรมสทิธิ ์และจดัการกองทรสัตเ์พือ่ประโยชน์ของผูถ้อืหน่วยทรสัต์

บคุคลท่ีเก่ียวข้องกบัการจดัตัง้และบริหารกองทรสัต ์• ผูก่้อตัง้ทรสัต ์ด าเนินการจดัตัง้ ขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรสัตต์่อส านกังาน ก.ล.ต.

• ผูจ้ดัการกองทรสัต ์ผูก้่อตัง้ทรสัตจ์ะกลายเป็นผูจ้ดัการกองทรสัตเ์มือ่มกีารก่อตัง้กองทรสัตแ์ลว้

• ทรสัตี ถอืกรรมสทิธิแ์ละจดัการกองทรสัตต์ามสญัญาก่อตัง้ทรสัต ์

• ผูถื้อหน่วยทรสัต ์ผูร้บัประโยชน์จากกองทรสัต ์

โครงสร้าง Thai REIT รปูแบบท่ี 1 (ลงทนุในอสงัหาริมทรพัย)์

ทรสัตี

จา่ยส่วนแบ่งก าไร

น าออกใหเ้ชา่แก่ลกูคา้โดยตรง

รายไดค้่าเช่า กองทรพัยสิ์น (REIT)

1. บรษิทัไทยและต่างประเทศ 2. บุคคลธรรมดา 3. ผูก้่อตัง้ทรสัต ์

ผูล้งทุน (ผูร้บัผลประโยชน์)

กองทรพัยสิ์น (กรรมสทิธิ ์ / สทิธกิารเชา่

อสงัหารมิทรพัย)์

เจ้าของทรพัยสิ์น

ลงทุนในกรรมสทิธิ ์/ สทิธกิารเช่าอสงัหารมิทรพัย ์

$$

โครงสร้าง Thai REIT รปูแบบท่ี 2 (ลงทนุในอสงัหาริมทรพัย)์

ทรสัตี

จา่ยส่วนแบ่งก าไร

Master Lessee

ใหเ้ช่า Master Lease

รายไดค้่าเช่า

กองทรพัยสิ์น (REIT)

1. บรษิทัไทยและต่างประเทศ 2. บุคคลธรรมดา 3. ผูก้่อตัง้ทรสัต์

ผูล้งทุน (ผูร้บัผลประโยชน์)

ใหเ้ช่าต่อ / ประกอบธุรกจิ

กองทรพัยสิ์น (กรรมสทิธิ ์ / สทิธกิารเชา่

อสงัหารมิทรพัย)์

เจ้าของทรพัยสิ์น

ลงทุนในกรรมสทิธิ ์/ สทิธกิารเช่าอสงัหารมิทรพัย ์

$$

ใหเ้ช่าอสงัหารมิทรพัย ์

โครงสร้าง Thai REIT รปูแบบท่ี 3 (ลงทนุในหุ้น)

ทรสัตี

ลงทุนในหุน้ของบรษิทัทีถ่อือสงัหารมิทรพัย ์

$$

จา่ยเงนิชดเชยเงนิปนัผล

SPV

ถอืหุน้

รายไดค้่าเช่า

กองทรพัยสิ์น (REIT)

1. บรษิทัไทยและต่างประเทศ 2. บุคคลธรรมดา 3. ผูก้่อตัง้ทรสัต์

ผูล้งทุน (ผูร้บัผลประโยชน์)

อสงัหารมิทรพัย ์

จา่ยเงนิปนัผล

กองทรพัยสิ์น

(หุน้ในบรษิทัทีถ่อือสงัหารมิทรพัย)์

เจ้าของทรพัยสิ์น

REIT ในต่างประเทศ

ภาพรวมของ REIT ในต่างประเทศ

ท่ีมา The Impact of REITs on Asian Economies เดอืนเมษายน 2557 ของ Asia Pacific Real Estate Association (APREA)

Growth of Asian REIT markets

Market capitalisation of major Asian REIT markets ($USm)

Asian REIT sector composition by free float market capitalisation

ภาพรวมของ REIT ในต่างประเทศ (ต่อ)

ท่ีมา Discussion Material ของ HSBC ฉบบัวนัที ่9 พฤษภาคม 2557 FactSet, Dealogic, Company Reports, Factiva: updated as at 2 Mat 2014

Singapore REITS

ภาพรวมของ REIT ในต่างประเทศ (ต่อ)

ท่ีมา Industry Report ฉบบัวนัที ่18 มกราคม 2554 ของ Daiwa Capital Markets

Hong Kong REITS

REIT ในต่างประเทศ (สิงคโปร)์ SUNTEC REIT

ลงทุนในอาคารส านกังานและอาคารพาณิชยท์ัง้ในและนอกประเทศสงิคโปร ์เชน่ Suntec City และสทิธบิางสว่นใน Marina Bay Financial Centre

จดทะเบยีนใน Mainboard ของ SGX-ST ทีส่งิคโปรต์ัง้แต่ปี 2547 และลงทุนในทรพัยส์นิเพิม่เตมิอยา่งต่อเน่ือง

ลงทุนครัง้ลา่สุดเมื่อเดอืนธนัวาคมปี 2556 ไดแ้ก่สทิธ ิ100% ในอาคารพาณิชยต์ัง้อยู่ที ่177 Pacific Highway, North Sydney ประเทศออสเตรเลยี ซึง่ขณะน้ีโครงการอยู่ระหวา่งการก่อสรา้ง

Suntec REIT ไดแ้ต่งตัง้ Property Manager จ านวน 3 บรษิทัเพือ่บรหิารทรพัยส์นิแยกเป็นกลุม่ๆ

REIT ในต่างประเทศ (สิงคโปร)์ (ต่อ) OUE COMMERCIAL REIT

จดัตัง้ขึน้และจดทะเบยีนใน Mainboard ของ SGX-ST ทีส่งิคโปร ์เมื่อเดอืนมกราคม 2557

ลงทุนในอาคารส านกังานและอาคารพาณิชย ์จ านวน 2 แหง่

- ลงทุนในทรพัยส์นิโดยตรงส าหรบั The OUE Bayfront Property ที่สงิคโปร ์

- ลงทุนในทรพัยส์นิทางออ้ม (ผา่นการถอืหุน้) ส าหรบั The Lippo Plaza Property ทีเ่ซยีงไฮ ้

REIT ในต่างประเทศ (สิงคโปร)์ (ต่อ) IPO PIPELINE

Name Sector L&T Infrastructure Development Projects Infra F&N Hospitality Trust Property Securus REIT Property BW Gas Oil & Gas Healthway REIT Property MacGREGOR Group Oil & Gas Toyo Thai Industrials Harita Jayaraya Mining Mytrah Energy Trust Utilities ILFS Wind Power Trust Utilities Kerry Logistics Network Transport Ballarpur Int’l Graphic Paper Forestry China Network Systems Media Source: IFRE, Merger Markets

ท่ีมา S-REIT Overview เดอืนพฤษภาคม 2557 ของ Standard Chartered

REIT ในต่างประเทศ (ฮ่องกง) HUI XIAN REIT

ท า IPO เมื่อเดอืนเมษายน 2554 โดยถอืเป็น REIT ทีเ่สนอขายเป็นสกุลเงนิ RMB เป็นครัง้แรกของโลก

จดทะเบยีนใน Hong Kong Stock Exchange

ลงทุนครัง้แรกในอาคารศูนยก์ารคา้ Beijing Oriental Plaza ทีป่กักิง่ โดยป็นการลงทุนทางออ้ม (ผา่นการถอืหุน้)

ต่อมาลงทุนเพิม่เตมิในโครงการโรงแรม Sofitel Shenyang Lido ที่เสิน่หยาง โดยเป็นการลงทุนทางออ้ม (ผา่นการถอืหุน้)

ภาษีของ Thai REIT

ประเดน็ทางภาษี

ทรสัตเ์ป็นบุคคลในทางภาษหีรอืไม ่? ผูก้่อตัง้ทรสัตโ์อนทรพัยส์นิใหแ้ก่ทรสัตเีพือ่ก่อตัง้ทรสัต ์จะมภีาระภาษตี่างๆ เชน่ SBT, VAT,

อากรแสตมป์ หรอื ภาษเีงนิไดห้รอืไม ่? ทรสัตใีนฐานะเจา้ของทรพัยส์นิ จะมภีาระภาษเีกีย่วกบัรายไดอ้นัเกดิจากทรพัยส์นิอยา่งไร ? ผูร้บัผลประโยชน์เมือ่ไดป้ระโยชน์จากกองทรสัตจ์ะมภีาระภาษหีรอืไมอ่ยา่งไร?

ทรสัตี Trustee

ผูก่้อตัง้ทรสัต ์Settlor

ผูร้บัผลประโยชน์ Beneficiary

รายการ ภาษี

ภาษีเงนิได้จากการขาย / การเช่าทรัพย์สิน

การขายทรัพย์สิน อสงัหาริมทรัพย์: • ภาษีหกั ณ ท่ีจ่าย ร้อยละ 1 (น ามาเครดติได้) • ก าไรจากการขาย (capital gains) รวมค านวนเพ่ือเสียภาษีเงินได้นิตบิคุคลร้อย

ละ 20 สงัหาริมทรัพย์: • รวมค านวนเพ่ือเสียภาษีเงินได้นิตบิคุคลร้อยละ 20

การให้เช่าทรัพย์สิน อสงัหาริมทรัพย์: • ภาษีหกั ณ ท่ีจ่าย ร้อยละ 5 (น ามาเครดติได้) • รวมค านวนเพ่ือเสียภาษีเงินได้นิตบิคุคลร้อยละ 20

ภาษีธุรกิจเฉพาะ / ภาษีมูลค่าเพิ่ม / อากรแสตมป์ / ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนขาย / เช่าทรัพย์สิน (ค านวณจากราคาขายหรือค่าเช่า)

การขายอสังหาริมทรัพย์ อสงัหาริมทรัพย์: • ภาษีธรุกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 • คา่ธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ 2 • ไม่เสียภาษีมลูคา่เพิม่ และคา่อากรสแตมป์ สงัหาริมทรัพย์: • ภาษีมลูคา่เพิม่ ร้อยละ 7 • ไม่เสียภาษีธรุกิจเฉพาะ คา่อากรสแตมป์ และคา่ธรรมเนียมจดทะเบียน

การให้เช่าอสังหาสินทรัพย์ อสงัหาริมทรัพย์: • คา่อากรสแตมป์ ร้อยละ 0.1 และคา่ธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ 1 • ไม่เสียภาษีมลูคา่เพิม่ และภาษีธรุกิจเฉพาะ

สรปุภาษีท่ีเก่ียวข้องของ Sponsor/ผูโ้อนขายหรือให้เช่าแก่ REIT

REIT รายการ ภาษี

หมายเหต ุ

REIT ไม่มีสภาพเป็นนิตบิคุคล แต่เป็นกองทรัพย์สนิท่ีทรัสตีเป็นเจ้าของ ดงันัน้ ทรัสตีเป็นผู้ รับผิดชอบภาษีของ REIT

ภาษีเงนิได้จากการด าเนินงาน ไม่มี (ยกเว้นคา่ธรรมเนียมของทรัสตี)

ภาษีมูลค่าเพิ่มจากการด าเนินงาน

ภาษีมลูค่าเพิ่ม ร้อยละ 7

ภาษีเงนิได้จากการจ าหน่ายทรัพย์สิน

ไม่มี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ / ภาษีมูลค่าเพิ่ม / อากรแสตมป์ / ค่าธรมเนียมจดทะเบยีนขายทรัพย์สิน

อสงัหาริมทรัพย์:

• ภาษีธรุกิจเฉพาะ ร้อยละ 3.3 และค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ร้อยละ 2

• ไม่เสียภาษีมลูค่าเพิ่ม และค่าอากรสแตมป์

สงัหาริมทรัพย์:

• ภาษีมลูค่าเพิ่ม ร้อยละ 7

• ไม่เสียภาษีธรุกิจเฉพาะ ค่าอากรสแตมป์ และค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

สรปุภาษีท่ีเก่ียวข้องในส่วนของ REIT

REIT รายการ การช าระภาษี

เงนิปันผล

หมายเหต:ุ

REIT = ผลประโยชน์อื่นตาม ม.40(4)(ข)

บุคคลธรรมดาไทย ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ร้อยละ 10

บุคคลธรรมดาต่างชาต ิ ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ร้อยละ 10

บริษัทไทย • ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ร้อยละ 10 (เว้นแต่บริษัทจดทะเบียนไม่ต้องหกั)

• รวมค านวณเพ่ือเสียภาษีเงินได้นิตบิคุคลร้อยละ 20

บริษัทต่างชาต ิ ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ร้อยละ 10

ก าไรจากการขายหน่วยลงทนุ บุคคลธรรมดาไทยและต่างชาต ิ ยกเว้นภาษี (ขายในตลาดหลกัทรัพย์ฯ)

บริษัทไทย รวมค านวนเพ่ือเสียภาษีเงินได้นิตบิคุคลร้อยละ 20

บริษัทต่างชาต ิ ภาษีหกั ณ ที่จ่าย ร้อยละ 15 (ขึน้อยู่กบัข้อตกลงการเก็บภาษีซ้อนระหว่างประเทศไทยและประเทศสญัชาติของผู้ มีเงินรายได้)

สรปุภาษีท่ีเก่ียวข้องในส่วนของนักลงทุน

22

แนวทางก ากบัดแูล Thai REIT

แนวทางก ากบัดแูล Thai REIT การขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรสัต ์

• ผูก้่อตัง้ทรสัต ์ซึง่จะเขา้เป็น REIT Manager ตอ้งขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรสัตต์่อส านกังาน ก.ล.ต.

• เอกสารส าคญัประกอบการยืน่ขออนุญาต 1. รา่งสญัญาก่อตัง้ทรสัต ์(Trust Deed) 2. รา่งสญัญาแต่งตัง้ REIT Manager 3. แบบแสดงรายการขอ้มลูการเสนอขายหน่วยทรสัต ์(แบบ 69-REIT) 4. รายงานการประเมนิมลูคา่อสงัหารมิทรพัย ์5. หนงัสอืรบัรองจากทรสัต ี 6. เอกสารเพิม่เตมิกรณทีี ่REIT มกีารประกนัรายได ้

• ช าระคา่ธรรมเนียมค าขออนุญาตเสนอขาย 100,000 บาท และคา่ธรรมเนียมการยืน่แบบแสดงรายการขอ้มลู 0.01% ของมลูคา่หน่วยทรสัตท์ีเ่สนอขาย

แนวทางก ากบัดแูล Thai REIT (ต่อ) การจดทะเบียน REIT ในตลาดหลกัทรพัยฯ์ • หน่วยทรสัตข์อง REIT ตอ้งจดทะเบยีนในตลาดหลกัทรพัยฯ์ • คุณสมบตัขิองหน่วยทรสัต:์

- ช าระเตม็มลูคา่แลว้ทัง้หมด - ระบุชือ่ผูถ้อื - ไมม่ขีอ้จ ากดัการโอนหน่วยทรสัต ์

• คุณสมบตัขิอง REIT: - ตอ้งไดร้บัอนุญาตจากส านกังาน ก.ล.ต. - ทรสัตแีละ REIT Manager มคีุณสมบตัติามทีส่ านกังาน ก.ล.ต. ก าหนด - ผูถ้อืหน่วยทรสัตร์ายยอ่ย (free float) ถอืหน่วยทรสัตไ์มน้่อยกวา่ 20% ของ

หน่วยทรสัตแ์ต่ละชนิด (tranche) - แต่งตัง้ TSD หรอืบุคคลทีต่ลาดหลกัทรพัยฯ์เหน็ชอบเป็นนายทะเบยีนหลกัทรพัย ์

แนวทางก ากบัดแูล Thai REIT (ต่อ)

การรายงานข้อมูล ตามรอบระยะเวลาบัญช ี

ประเภทข้อมูล ระยะเวลาที่ต้องเปิดเผย มลูค่าทรัพย์สิน มลูค่าทรัพย์สินสทุธิและ

มลูค่าหน่วยทรัสต์ ภายใน 45 วนั นบัแต่วนัสดุท้าย

แต่ละไตรมาส งบการเงิน

- รายไตรมาส (สอบทาน) - ประจ าปี (ตรวจสอบ)

นบัแต่สิน้รอบระยะเวลาบญัชี 45 วนั

3 เดือน / 60 วนั (กรณีไม่ส่งงบไตรมาส 4) รายงานความคืบหน้าโครงการลงทนุ - กรณีลงทนุในอสงัหาริมทรัพย์ท่ีไม่แล้วเสร็จ - กรณีแก้ไขการลงทนุในทรัพย์สินหลกั

- ภายใน 30 วนั นบัแต่วนัสดุท้ายของรอบ

ระยะเวลา 6 เดือน - น าส่งพร้อมงบการเงินรายไตรมาส

แบบแสดงรายการข้อมลูประจ าปี 3 เดือน นบัแต่สิน้รอบระยะเวลาบญัชี

รายงานประจ าปี 120 วนั นบัแต่สิน้รอบระยะเวลาบญัชี

การเปิดเผยข้อมลูท่ีส าคญั

แนวทางก ากบัดแูล Thai REIT (ต่อ) การเปิดเผยข้อมลูท่ีส าคญั

การด ารงสถานะ (Free Float)

การรายงานข้อมูลตาม เหตุการณ์

ประเภทข้อมูล ระยะเวลาที่ต้องเปิดเผย

• ข้อมูลท่ีส่งผลกระทบต่อราคาหลักทรัพย์

เชน่ ก าหนดวนัประชมุผู้ ถือหนว่ย การได้มาจ าหนา่ยไปซึง่สินทรัพย์/ การท ารายการกบับคุคลท่ีเก่ียวข้อง การจา่ยหรือไมจ่า่ยผลตอบแทน

เปิดเผยทนัที

• ข้อมูลท่ีควรเปิดเผย เชน่ การเปล่ียนแปลง REIT Manager ทรัสตี ผู้สอบบญัชี นายทะเบียน

เปิดเผยภายใน 3 วนัท าการ

• ข้อมูลท่ีเป็นหลักฐานอ้างอิง เชน่ รายงานการประชมุผู้ ถือหนว่ยทรัสต์ รายงานจ านวนผู้ ถือหนว่ยทรัสต์รายยอ่ย

น าสง่ภายใน 14 วนั นบัแตเ่กิดเหตกุารณ์

การด ารงสถานะ มีผู้ ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจ านวนหน่วยทรัสต์ทัง้หมดและแต่ละชนิด (tranche) (ถ้ามี)

ข้อพิจารณาการลงทนุ

ข้อพิจารณาการลงทุน • อสงัหาริมทรพัยท่ี์ REIT ลงทุน ผูล้งทุนควรพจิารณาปจัจยัต่างๆทีเ่กีย่วขอ้งกบัอสงัหารมิทรพัยท์ี ่REIT จะลงทุน เชน่

- ประเภทของอสงัหารมิทรพัย ์

- ขอ้จ ากดัทางกฎหมายทีเ่กีย่วขอ้ง

- คา่ใชจ้า่ยเกีย่วกบัอสงัหารมิทรพัย ์

- ความเพยีงพอของการประกนัภยัทรพัยส์นิ

- ปจัจยัทีม่ผีลกระทบต่อการจดัหาผลประโยชน์ ปจัจยัทีส่ง่ผลกระทบก าไรหรอืมลูคา่ของอสงัหารมิทรพัยข์องกองทรสัต ์

• หน่วยทรสัตข์อง REIT ผูล้งทุนควรพจิารณาความเสีย่งทีเ่กีย่วขอ้งกบัหน่วยทรสัตข์อง REIT เชน่ - สภาพตลาดดา้นการลงทุนในหน่วยทรสัต ์

- สภาพคลอ่งของการซือ้ขายและราคาหน่วยทรสัตท์ีอ่าจลดลง

- ปจัจยัทีอ่าจกระทบต่อราคาหน่วยทรสัต ์

- ภาวะเศรษฐกจิ การเมอืง หรอืแนวโน้มของธุรกจิอสงัหารมิทรพัย ์

- การคาดการณ์ผลการด าเนินงานในอนาคตของ REIT

ข้อพิจารณาการลงทุน (ต่อ) • ผู้จดัการของทรสัต ์REIT Manager ผูล้งทุนควรพจิารณาปจัจยัต่างๆทีเ่กีย่วขอ้งกบัผูจ้ดัการกองทรสัต ์เชน่

- ประสบการณ์และความสามารถของบุคคลากรเกีย่วกบัการบรหิารจดัการทรพัยส์นิ

- แนวทาง/นโยบายในการบรกิารจดัการ

- ความน่าเชื่อถอื และสถานภาพทางการเงนิ

• ปัจจยัอ่ืนๆ ของ REIT ผูล้งทุนควรพจิารณาปจัจยัหรอืขอ้เทจ็จรงิแวดลอ้มอื่นของ REIT เชน่ - สดัสว่นในการถอืหน่วยลงทุนใน REIT ของเจา้ของทรพัยส์นิเดมิ

- การใหก้ารสนบัสนุนของเจา้ของทรพัยส์นิเดมิแก่ REIT

- ขอ้ตกลงกระท าการ หรอืไมก่ระท าการระหวา่งบุคคลทีเ่กีย่วขอ้งกบั REIT

- ความสามารถในการแขง่ขนักบัทรพัยส์นิประเภทเดยีวกนัในตลาด

- ผลตอบแทน การรบัประกนัผลตอบแทน

ค าถาม