relaciones arquitecto comitente

M A N U A L D E L E J E R C I C I O P R O F E S I O N A L D E L A R Q U I T E C T O C O N S E J O P R O F E S I O N A L D E A R Q U I T E C T U R A Y U R B A N I S M O

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Las relaciones preliminares entre un cliente y su arquitecto pueden adoptar distintas formas, pero cuando uno y otro han acordado sus objetivos y requerimientos, resulta conveniente que estos sean establecidos por escrito.

Este trabajo trata la naturaleza de los contratos arquitecto/comitente, la conveniencia y oportunidad para su suscripcin, e incluye consideraciones y recomendaciones para encarar su ne-gociacin. Asimismo sirve de introduccin a una nueva serie de modelos de contratos: de anteproyecto, de proyecto, de direccin de obra y de proyecto y direccin, los que fueron redactados en base a la experiencia recogida de ediciones anteriores y adaptados a la ms reciente doctrina del Consejo.

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LAS RELACIONES DEL ARQUITECTO CON SU COMITENTE

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E D I C I O N E S 1 1984 // 2 1986 // 3 1993 // 4 1996 5 2003: Documento aprobado por Resolucin del Consejo CPRE 0094 del 10/09/2002

DOCUMENTOS RELACIONADOS EDITADOS EN CD

A-301 Contrato de proyecto y direccin de obraA-302 Contrato de anteproyectoA-303 Contrato de proyectoA-304 Contrato de direccin de obraA-305 Contrato abreviado de proyecto y direccin A-403 Modelo de propuesta para la prestacin de servicios profesionalesA-509 Carta abierta al cliente del arquitectoA-510 Informacin al cliente: Trabajando con su arquitecto

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1 SERVICIOS PROFESIONALES DEL ARQUITECTO 1.1 Encomienda de proyecto y direccin de obra

1.2 Encomiendas separadas de proyecto y de

direccin de obra

1.3 Direccin de obra y gerencia de construcciones

1.4 Encomiendas de supervisin de obra

1.5 Encomiendas de proyecto y construccin

1.6 Anlisis comparativo de los distintos tipos

de encomienda

2 ETICA Y CLIENTE

3 ACUERDOS PREVIOS AL CONTRATO 3.1 Clientes

3.2 Conversaciones preliminares

3.3 Propuesta de prestacin profesional

3.4 Registro de encomienda

4 CONTRATOS ARQUITECTO / COMITENTE 4.1 Contratos

4.2 Naturaleza de los contratos arquitecto/comitente

4.3 Conveniencia y oportunidad de un contrato

5 NEGOCIACION DE CONTRATOS

6 MODELOS DE CONTRATOS ARQUITECTO / COMITENTE

6.1 Condiciones de los contratos del Consejo

6.2 Responsabilidades del arquitecto respecto de

los precios y plazos de construccin

6.3 Versin anotada del documento A-301 Contrato

de proyecto y direccin

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1 SERVICIOS PROFESIONALES DEL ARQUITECTO

El Decreto-Ley 7887/55 define la mayora de los servicios profesionales contemplados por la Reso-lucin n 133/87 del Ministerio de Cultura y Educacin de la Nacin sobre incumbencias profesio-nales y fija los honorarios mnimos para su prestacin. Los captulos o ttulos del Decreto-Ley que se refieren a las incumbencias de los arquitectos son los siguientes:

Planeamiento urbano y regional. Medicin de obras de arquitectura e ingeniera. Proyecto y direccin de obras de arquitectura e ingeniera. Tasaciones. Informes periciales, arbitrajes y asistencias tcnicas. Representaciones tcnicas.

Este trabajo trata especialmente las relaciones del arquitecto con los clientes que le adjudican en-cargos de proyecto y/o direccin de obra, actividades que siguen siendo las ms caractersticas del ejercicio profesional, razn por la cual son materia preponderante en los trabajos que componen este Manual.

No obstante, varios ttulos del presente trabajo, como por ejemplo Etica y ejercicio profesional, Tipos de clientes o Negociacin de contratos, son aplicables a las relaciones del arquitecto con sus clientes, cualquiera que sea el tipo de servicio profesional.

Los distintos tipos de encargos de proyecto y/o direccin originan distintas obligaciones y conse-cuencias econmicas, y asignan distintas responsabilidades, tanto al arquitecto como a su comiten-te. Por ello resulta conveniente realizar una rpida revisin de las situaciones ms caractersticas, aclarando previamente que toda obra debe contar con un director de obra, que debe ser un profesio-nal con matrcula habilitante y un constructor que se haga responsable de la construccin.

1.1 Encomienda de proyecto y direccin de obra

Es la forma ms habitual y la que ha caracterizado la actuacin del arquitecto en los ltimos tiempos. La encomienda completa unifica las obligaciones y responsabilidades del arquitecto ante su comiten-te y permite suponer que aporta las mejores garantas para evitar desviaciones al proyecto durante la ejecucin de la obra. En el G R A F I C O N 1 se presenta el esquema y las relaciones que se establecen entre las partes actuantes.

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1.2 Encomiendas separadas de proyecto y de direccin de obra

No siempre los encargos unifican el proyecto y la direccin de obra en un nico responsable. En ocasiones los comitentes optan por encomiendas parciales de proyecto o de direccin de obra, pro-cedimiento que de por s no aporta ventajas al comitente, a los profesionales o a la obra.

En estos casos, tanto el proyectista como el director de obra ven recargadas sus tareas y obligaciones. El primero debe ajustar la documentacin de proyecto al mximo y no debe dejar nada librado a la inter-pretacin del director de obra si desea que la obra terminada responda acabadamente a su concepcin.

El director de obra, por su parte, debe estudiar en profundidad la documentacin de proyecto, no slo para cumplir correctamente su rol sino por las responsabilidades adicionales que adquiere. Por esta razn, el Arancel prev honorarios adicionales para el director de obra, equivalentes al 25% del total de los honorarios por direccin de obra.

En el G R A F I C O N 2 se presenta el esquema y las relaciones que se establecen entre las partes actuan-tes: comitente, profesionales y empresa constructora.

1.3 Direccin de obra y gerencia de construcciones

Siguiendo experiencias desarrolladas en EEUU y Europa han comenzado a tomar impulso en nuestro medio nuevas modalidades para la gestin de proyectos y de obras de mediana y gran envergadura. La tendencia de abreviar los plazos para el proyecto y construccin de las obras, como un medio para acelerar el retorno de la inversin, ha generado adems la necesidad de racionalizar y reducir los procedimientos para su cotizacin, adjudicacin y contratacin.

Para lograr estos propsitos se hace necesario programar: a) las compras y suministros de materiales, b) la licitacin, adjudicacin y contratacin de los numerosos contratistas que han ido reemplazando a la tradicional empresa constructora y c) la actividad de los contratistas durante la construccin.

Estas tareas, que no deberan incrementar ni interferir las de los proyectistas y directores de obra, se complican cuando se recurre a licitar los distintos rubros de una obra en forma sucesiva a medida que se van completando las distintas documentaciones de proyecto, las que a su vez deben ser con-certadas en funcin del programa de construccin, procedimiento, denominado fast track en EEUU y pases europeos.

Este conjunto de tareas y funciones ha dado lugar al nacimiento de un nuevo rol, que denominamos Gerencia de Construcciones, rol que puede cumplir diversas funciones y asumir distintas responsa-

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bilidades durante la etapa del proyecto y/o durante la construccin de la obra. Estas cuestiones se tratan en el documento Gerencia de Proyecto/Gerencia de Construcciones, no obstante lo cual se desea sealar:

Cuando un proyectista y/o director de obra acta simultneamente con una Gerencia de Construc-ciones es necesario que sus contratos definan con precisin sus respectivas tareas y obligaciones, as como sus facultades ante especialistas y contratistas. Es una buena previsin para fijar proce-dimientos y disminuir la posibilidad de conflictos.

Cuando se prev la actuacin de una Gerencia de Construcciones es conveniente que sta acte desde las primeras etapas del proyecto, pues una de sus funciones ms importantes, la programa-cin y control de costos y tiempos, justifica su participacin al lado del proyectista, asesorndole y compartiendo decisiones en el momento oportuno.

Para que la gestin de un Director de Obra y una Gerencia de Construcciones sea fructfera no slo se hace necesario precisar sus funciones sino tambin que los profesionales que ejerzan ambos roles reconozcan y respeten el rol del otro, y que sus contratos establezcan claramente que la mxima autoridad en la obra corresponde al Director de Obra porque es quien asume las responsa-bilidades tcnicas, administrativas, civiles y penales.

1.4 Encomiendas de supervisin de obra

En relacin con obras de arquitectura, el Consejo opina que la supervisin es el ejercicio de una ins-peccin superior por parte de un profesional sobre la actividad de otro profesional o empresa, a fin de prestarles asesoramiento y/o para ejercer ciertos controles sobre ellos.

Una supervisin de obra no debe asumir responsabilidades propias del Director de Obra y debe abs-tenerse de dar rdenes en la obra; su funcin no es ejecutiva y debe limitarse a asesorar e informar a su comitente.

Debido a la cantidad de variantes que puede adoptar no es fcil generalizar acerca de las tareas y obligaciones de una supervisin de obra. Un caso que se presenta con cierta frecuencia es el de la supervisin que se encomienda al profesional proyectista para ejercer sobre otro profesional Director de Obra o sobre una empresa constructora, por ejemplo en contratos llave en mano.

En este caso, el arquitecto autor del proyecto es contratado por el comitente para verificar, durante la ejecucin de la obra, el respeto al proyecto o su adaptacin a situaciones que exigen ajustes al mismo, debiendo cumplir, entre las tareas ms representativas, las siguientes:

asesorar al comitente en caso de introduccin de modificaciones al proyecto. asesorar al comitente en caso de cambios de especificaciones y reemplazo de materiales. asesorar al comitente en relacin con adicionales o economas. en caso de detectar incumplimientos contractuales de la Direccin de Obra, advertirlo al profe-

sional responsable y, en caso de desatencin, informar al comitente.

Por las razones expuestas se recomienda que en los contratos de supervisin las tareas y obligacio-nes sean enunciadas con el mayor detalle posible. Tambin se recomienda que los contratos sean visados, para su conocimiento y como prueba de conformidad, por los profesionales sobre quienes ser ejercida la supervisin.

Para asegurar el xito de su gestin, o sea el xito de la obra, el profesional supervisor debe des-empear su rol con pleno conocimiento de los roles ajenos, dentro de un marco caracterizado por el respeto y un elevado comportamiento tico, recomendacin que se hace extensiva a los profesiona-les que deben actuar bajo dicha supervisin.

El G R A F I C O N 3 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una supervisin sobre una Direccin de Obra.

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El G R A F I C O N 4 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una supervisin por parte del arquitecto proyectista sobre una empresa que le encomend el proyecto, que es propietaria de la obra y cuenta con profesionales que se desempean como Director de Obra y Representante Tcnico.

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1.5 Encomiendas de proyecto y construccin

La modalidad Proyecto y construccin se caracteriza por la actuacin de un profesional como proyectista y constructor de la obra y se aparta del sistema de proyecto/licitacin/contratacin/cons-truccin, con un director de obra que acta como representante y asesor del comitente, y controla el cumplimiento del contrato de construccin.

El documento La modalidad proyecto y construccin desarrolla el tema y presenta dos modelos de contrato redactados para contribuir al ordenamiento de las relaciones entre los arquitectos que actan como proyectistas-constructores y sus clientes. El G R A F I C O N 5 presenta el esquema y las relaciones entre los distintos agentes en el caso de una encomienda realizada bajo la modalidad Proyecto y Construccin.

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1.6 Anlisis comparativo de los distintos tipos de encomiendas

Se resumen a continuacin algunas conclusiones sobre los distintos tipos de encomienda y sus ven-tajas y desventajas comparativas.

1 Encomienda nica de proyecto y direccin:

unifica las responsabilidades profesionales ante el comitente. otorga las mejores condiciones para que la obra se ejecute respetando las condiciones e inten-

ciones del proyecto.

2 Encomiendas separadas de proyecto y direccin, a distintos profesionales:

no presentan ninguna de las ventajas sealadas para la encomienda nica. pueden justificarse cuando, por las caractersticas del proyecto o de la obra, se requiere que los

adjudicatarios de ambas encomiendas acrediten determinada especializacin y/o experiencia. genera honorarios adicionales de acuerdo con las previsiones del Arancel. una Supervisin por el proyectista contribuye a mantener las ventajas indicadas en el punto

anterior.

3 Fast track

Los tipos de encomienda evaluados en los puntos 1 y 2 pueden cumplirse de acuerdo con el trmite normal segn el siguiente ordenamiento: documentacin de proyecto/adjudicacin/construccin, o siguiendo el procedimiento fast track (que significa senda o camino rpido), el que a su vez presenta las ventajas y desventajas siguientes:

permite anticipar substancialmente el comienzo de la obra comprometiendo la decisin del co-mitente desde el primer momento.

abrevia el lapso total que demandara el procedimiento convencional de comenzar la obra luego de su adjudicacin en base a una completa documentacin de proyecto.

presenta la desventaja del desconocimiento del precio total de la obra al momento de su iniciacin. al transformarse la documentacin de proyecto en varias documentaciones parciales que se van

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completando en etapas, es probable que presenten desajustes que posteriormente puedan dar lugar a resultados no deseados u originar adicionales de obra.

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unifica las responsabilidades del profesional-proyectista y del constructor-empresario. abrevia el lapso total que demandara el procedimiento convencional de comenzar la obra luego

de su adjudicacin en base a una completa documentacin de proyecto. el comitente no cuenta con presupuestos alternativos para evaluar el monto del contrato. luego de concertado el precio y dems condiciones contractuales, el comitente queda restringi-

do en sus posibilidades para solicitar modificaciones de diseo o especificacin, las que debern ser objeto de acuerdos y negociaciones.

el comitente no cuenta con un asesoramiento profesional independiente.

2 ETICA Y CLIENTE

El arquitecto debe asignar atencin a los procedimientos que utiliza para lograr la adjudicacin de encargos, no debe incurrir en acciones que den lugar al desplazamiento de otros profesionales o a la competencia desleal, y debe mantener actitudes leales con sus clientes y futuros comitentes.

En el documento Etica y promocin del trabajo se tratan cuestiones relacionadas con los recursos que dispone el arquitecto para promover encargos y se establecen relaciones entre los aspectos ticos y los promocionales del ejercicio profesional, con motivo de la fuerte interrelacin y mutua dependencia que vinculan ambas cuestiones.

En los puntos que siguen se transcriben disposiciones del Cdigo de Etica vinculadas con las relacio-nes entre el arquitecto y su comitente, cuyo estricto cumplimiento es imprescindible para preservar la dignidad de la profesin .

Abstenerse de cualquier intento de substituir al colega en un trabajo iniciado por ste, no debiendo en su caso aceptar el ofrecimiento de reemplazo hasta tanto haya tenido conocimiento fehaciente de la desvinculacin del colega con el comitente. En este supuesto deber comunicar el hecho al reemplazado y advertir al comitente acerca de su obligacin de abonar al colega los honorarios de los que ste sea acreedor. En ningn caso deber emitir opinin sobre la pertinencia o correccin del monto o condiciones de tales honorarios (2.2.1.3).

No ofrecer, por medio alguno, la prestacin de servicios cuyo objeto, por cualquier razn de or-den tcnico, jurdico, reglamentario, econmico o social, etc., sea de muy dudoso o imposible cumplimiento, o si por sus propias circunstancias personales el profesional no pudiere satisfacer (2.3.1.1).

No aceptar en su propio beneficio comisiones, descuentos, bonificaciones y dems anlogas, ofrecidas por proveedores de materiales, artefactos o estructuras, por contratistas y/o por otras personas directamente interesadas en la ejecucin de los trabajos que el profesional proyecte o dirija (2.3.1.2).

No asumir en una misma obra funciones de director al mismo tiempo que las de contratista total o parcial (2.3.1.3).

Mantener secreto y reserva respecto de toda circunstancia relacionada con el cliente, y con los trabajos que para l efecta, salvo obligacin legal (2.3.1.4).

Advertir al cliente los errores en que ste pudiere incurrir, relacionados con los trabajos que el pro-fesional proyecte, dirija o conduzca, como as tambin subsanar los que l mismo pudiera haber cometido y responder civilmente por daos o perjuicios conforme la legislacin vigente (2.3.1.5).

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Manejar con la mayor discrecin los fondos que el cliente pusiere a su cargo, destinados a desem-bolsos exigidos por los trabajos a cargo del profesional, y rendir cuentas claras, precisas y frecuen-tes, todo ello independiente y sin perjuicio de lo establecido en las leyes vigentes (2.3.1.6).

Dedicar toda aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos de su cliente (2.3.1.7).

El profesional que dirige el cumplimiento de contratos entre su cliente y terceras personas es ante todo, asesor y guardin de los intereses de su cliente, pero estas funciones no significan que le es lcito actuar con parcialidad en perjuicio de aquellos terceros (2.5.1).

3 ACUERDOS PREVIOS AL CONTRATO

Cuando un arquitecto es consultado acerca de la viabilidad de un proyecto se inicia un proceso du-rante el cual, junto con su comitente, se deben ir precisando las condiciones bajo las cuales se van a desarrollar tanto el proyecto como la construccin de la obra. Este procedimiento se caracteriza por el intercambio de buena cantidad de informacin.

Durante esta etapa conviene que el arquitecto proporcione a su cliente toda la informacin que considere que est en condiciones de absorber, referida a la forma de encarar el trabajo, las etapas que se sucedern, la confianza y cooperacin que debern brindarse mutuamente, los honorarios y gastos que deber afrontar. Tambin resulta conveniente que mediante alguna documentacin preliminar se vayan precisando las obligaciones de ambas partes, como paso previo a la suscripcin de un contrato.

3.1 Clientes

Es conveniente que el arquitecto conozca a su cliente antes de comprometer sus servicios profesio-nales, pero no es fcil que pueda alcanzar un acabado conocimiento del mismo.

Hay ciertos tipos de clientes cuya idiosincrasia los distingue al punto de conformar casos tpicos y fciles de detectar, ante los cuales resulta aconsejable que el arquitecto adopte algunas previsiones, como por ejemplo:

Clientes sin experiencias anteriores desconocen los servicios que puede prestar el arquitecto, confunden su rol con el del constructor y tienen expectativas poco realistas con respecto al pro-yecto que encaran. En estos casos el arquitecto debe brindarles, desde los primeros momentos, suficiente informacin para despejar sus incgnitas, compatibilizar sus objetivos y expectativas con la realidad y ayudarles para definir su programa de necesidades.

Clientes con aspiraciones que superan sus recursos, ya sea por errores en sus propias estimacio-nes o por desconocimiento de todos los factores que inciden en la conformacin del costo total de su proyecto. En estos casos el arquitecto debe formular estimaciones realistas desde el principio con el objeto de que su cliente disponga los fondos necesarios, limite sus requerimientos o aban-done el proyecto, efecto no deseado pero preferible a un fracaso en instancias posteriores, en el cual el arquitecto puede ser copartcipe por no haber alertado oportunamente a su cliente.

Clientes corporativos, entendindose por tales a organismos, asociaciones o empresas privadas o pblicas con funcionarios, autoridades o cuerpos directivos que deben actuar por delegacin, frecuentemente cumpliendo normas y procedimientos y sujetos a la fiscalizacin y crtica de sus mandantes.

En estos casos al arquitecto no le resulta fcil avanzar en forma lineal y pueden producirse demoras e interrupciones en la gestin, as como modificaciones de requerimientos, presupuestos y crono-gramas. Para facilitar la gestin el arquitecto debe convencer a su cliente para que designe un repre-





sentante o una reducida comisin que lo represente y sea su interlocutor en todas sus acciones. Tambin se recomienda al arquitecto que deje constancias para registrar no slo sus acciones sino para

constatar las directivas recibidas y todo tipo de modificaciones o dilaciones originadas por su cliente.

Clientes para los cuales el honorario prevalece sobre cualquier otra cuestin. Son los que con-sideran al arquitecto como el vendedor de un producto y no como un proveedor de servicios pro-fesionales, servicios que, por otra parte, consideran uniformes y que por tal motivo no intervienen en su ponderacin.

Ante estos clientes el arquitecto debe argumentar que tan o ms importante que el honorario es la variedad y calidad del servicio profesional que el honorario retribuye, y que no tiene sentido referirse al primero de los trminos de esta dualidad sin una cuidadosa evaluacin del segundo.

La mejor relacin arquitecto-cliente se establece cuando ambos logran acordar un honorario que al mismo tiempo satisface las expectativas del cliente, se adecua a los mritos y experiencia del arquitecto, contempla la complejidad y envergadura del proyecto, y el tipo y cantidad de los servi-cios profesionales a brindar.

Como ya se ha dicho, buena parte de los clientes que acuden a un arquitecto lo hacen por primera vez, y resulta habitual que desconozcan muchas cosas que el arquitecto puede dar como sobreen-tendidas, por ejemplo, la variedad de servicios que puede brindar, los beneficios que proporciona la actuacin de un arquitecto, las diferencias entre los roles de un arquitecto y de un constructor o los honorarios que debe percibir el arquitecto como retribucin a sus tareas profesionales.

Una de las mejores formas de establecer y mantener buenas relaciones con los clientes consiste en brindarles informacin ordenada, clara y completa y proporcionrsela en los momentos oportunos. Para facilitar esta gestin el Consejo ha preparado una serie de documentos, entre ellos:

La Carta abierta al cliente del arquitecto, con informacin y consejos que se recomienda entregar al cliente en los primeros momentos de la relacin.

El folleto Qu es el CPAU? informa de manera sucinta la funcin, accin y objetivos del Conse-jo. Est a disposicin de los matriculados en la sede del Consejo.

Los modelos de contratos editados por el Consejo. Se recomienda presentar al cliente el modelo de contrato que se adapta al tipo de encomienda con cierta anticipacin para que se familiarice con sus trminos, previamente a la discusin y acuerdo de las condiciones especficas del encargo.

El documento Trabajando con su arquitecto. Se aconseja entregar este documento una vez que se advierta que el cliente ha asimilado la informacin proporcionada anteriormente.

3.2 Conversaciones preliminares

Durante su transcurso el comitente debe proporcionar informacin sobre el terreno, sus necesidades bsicas, sus expectativas y sus limitaciones presupuestarias. El arquitecto debe hacer explcitas las tareas que estarn a su cargo y los honorarios que pretende percibir.

Frecuentemente el cliente necesita verificar que su proyecto es viable antes de proceder a su en-comienda formal. Proporcionarle la informacin adecuada originar al arquitecto tareas que pueden variar desde comentarios o reflexiones realizados en una conversacin ocasional hasta la realizacin de estudios especiales.

Salvo en el ltimo caso, las tareas en esta etapa preliminar son parte de las que habitualmente de-sarrolla el arquitecto cumpliendo una encomienda de proyecto, y su retribucin queda comprendida dentro del honorario de la encomienda.

En cambio, cuando el cliente desiste de su propsito y el encargo no prospera, los trabajos realiza-dos por el arquitecto y los gastos en que pueda haber incurrido le dan derecho a su compensacin mediante el cobro de honorarios. Por las razones expuestas, cuando el arquitecto debe asumir tareas que van mas all de lo que pue-

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de significar una respuesta u opinin ante una consulta verbal, como por ejemplo la realizacin de estudios o informes, es conveniente que convenga previamente las condiciones bajo las cuales van a ser realizados.

3.3 Propuesta de prestacin profesional

Cuando el arquitecto ya ha iniciado su actividad profesional y no se han presentado an las condi-ciones para suscribir un contrato, se recomienda presentar al cliente una propuesta con los alcances del trabajo y las condiciones para su ejecucin, como las que sirven de ejemplo en el documento Modelo de propuestas para la prestacin de servicios profesionales.

Una propuesta no es un contrato, aunque puede constituir prueba de la encomienda en caso de contar con la conformidad del comitente. Obviamente no prev muchas circunstancias que pueden presentarse durante una prestacin profesional, como las que contemplan los modelos de contrato editados por el Consejo; por ello se recomienda restringir su utilizacin no ms all de las primeras etapas de un proyecto.

Dado que cada proyecto y cada cliente revisten caractersticas singulares, se recomienda ajustar los trminos de la propuesta exactamente al objeto principal del encargo y a los trminos convenidos previamente con el cliente, a quien se debe solicitar la devolucin de una copia con su conformidad.

Es conveniente que una propuesta incluya la siguiente informacin:

nombre, apellido y domicilio del arquitecto y del cliente. ubicacin y medidas del terreno. destino de la obra y programa preliminar de necesidades. monto estimado de la obra. servicios a prestar por el arquitecto y plazos para su ejecucin. honorarios a percibir por el arquitecto. honorarios y gastos no contemplados dentro del honorario del arquitecto.

Hasta aqu la propuesta ha sido tratada slo como un medio formalmente apto para establecer las bases de la relacin arquitecto/comitente. Pero la presentacin de una propuesta a un cliente o a un posible cliente es al mismo tiempo una inmejorable oportunidad para demostrarle que se han inter-pretado sus necesidades y expectativas y que quien la remite rene las mejores condiciones para llevar a cabo el trabajo.

Una propuesta inteligentemente formulada favorece la imagen del arquitecto y facilita las decisiones a su destinatario, clarifica los trminos de la futura relacin, despeja incgnitas y en caso de ser aceptados sus trminos, puede ser la base de un contrato. Estos conceptos han sido desarrollados en el documento Etica y promocin del trabajo.

3.4 Registro de encomienda

Es un certificado que expide el Consejo a pedido de los interesados como constancia de un encargo para la ejecucin de tareas profesionales. Se recomienda recurrir a este procedimiento porque el Registro de Encomienda constituye prueba en caso de conflicto.

4 CONTRATOS ARQUITECTO / COMITENTE

Acordar y suscribir contratos resulta ventajoso tanto para el arquitecto como para su comitente. La naturaleza y conveniencia de estos contratos y la definicin de las obligaciones principales de las partes se comentan en los puntos que siguen.

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4.1 Contratos

Los contratos son instrumentos en donde se registran los compromisos a que se obligan las partes con determinados propsitos: sus disposiciones asignan y administran derechos y obligaciones, responsabilidades y riesgos. Deben hacer explcitos su objeto y las obligaciones de las partes para permitir que ellas conozcan los alcances y lmites de sus acciones y las consecuencias por sus in-cumplimientos. Los contratos no deben dar pie a supuestos, contribuyen a evidenciar circunstancias que de otra manera no hubieran sido tenidas en cuenta y a resolver o evitar desacuerdos. Los contratos se deben basar en el principio de que las partes actan de buena fe y que respetarn los trminos que se acuerdan. No obstante las partes pueden manifestar posteriormente diferencias de opinin o interpretaciones dispares de las disposiciones contractuales y, aunque ningn con-trato puede contemplar todas las circunstancias que se pueden presentar ni resolver las mltiples cuestiones que se pueden suscitar, pueden contribuir para resolver tales desacuerdos, incluyendo procedimientos prcticos para dirimirlos, preservar la continuidad del contrato y cumplir el objeto de la encomienda.

Las obligaciones principales de la locacin arquitecto/comitente son: que el primero acepta realizar ciertas tareas profesionales y que el segundo se las retribuir como compensacin. Consecuentemen-te, la parte fundamental de los contratos arquitecto/comitente est constituida por la estipulacin de las obligaciones y tareas a cumplir por el arquitecto y las de pagar los honorarios por el comitente.

Estas obligaciones principales en alguna medida estn dispuestas en el Decreto-Ley 7887/55, pero este instrumento no contempla muchas circunstancias que conviene que sean precisadas para man-tener una buena relacin entre las partes; de all la conveniencia de los contratos donde se registran disposiciones acordadas previamente.

4.2 Naturaleza de los contratos arquitecto/comitente

No existe total acuerdo acerca de la naturaleza jurdica que se atribuye a los contratos de proyecto y direccin de obra, a los que se considera en algunos casos de locacin de obra, y en otros, de locacin de servicios.

La diferencia bsica entre locacin de obra y locacin de servicios consiste en que la primera tiene por objeto la ejecucin de una obra material o de una obra intelectual -en ambos casos obligacin de resultado- y la segunda la prestacin de un servicio -obligacin de medio-.

Bajo ambas figuras jurdicas el profesional efecta el ejercicio libre de la profesin, ejecuta sus tareas sin subordinacin jurdica ni econmica, percibe honorarios y asume las responsabilidades del caso.

No cabe duda con respecto a la naturaleza de locacin de obra intelectual que corresponde a una encomienda de proyecto, ya que el arquitecto contrae una obligacin de resultado. Con respecto a la direccin de obra, funcin que el arquitecto desempea controlando la fiel interpretacin de los planos y documentacin tcnica que forman parte del proyecto, el Consejo opina que encuadra en locacin de servicio -obligacin de medio-, ya que el arquitecto, aunque cumpla correctamente con sus funciones no puede asumir una obligacin de resultado, pues los contratistas pueden cumplir o desobedecer las rdenes del arquitecto y cumplir o incumplir los plazos contractuales.

No obstante ello, cuando la encomienda es por proyecto y direccin de obra, estaramos frente a una locacin de obra, an cuando por causas ajenas al arquitecto, ste pueda no dar ntegro cum-plimiento a la obligacin asumida. Con respecto a las responsabilidades que asume el profesional, el Consejo opina:

Responsabilidad civil El profesional que ejerce la profesin en forma independiente es responsable ante su comitente

y terceros por el perjuicio ocasionado por sus faltas. Es asimismo responsable ante autoridades administrativas por incumplimientos a la normativa vigente.





Responsabilidad penal La responsabilidad penal recae exclusivamente en el profesional probadamente culpable de un

hecho que merezca sancin de tal ndole.

Responsabilidad tica Todo profesional es responsable ante su comitente, sus pares, la profesin y la sociedad, por in-

cumplimiento a las disposiciones del Cdigo de Etica.

4.3 Conveniencia y oportunidad de un contrato

Arquitectos y clientes deben comprender que la escasa envergadura o simplicidad de un proyecto o de una obra, as como la amistad o el conocimiento que los puede vincular, no son razones suficien-tes para omitir la firma de un contrato.

La gran ventaja de los contratos es que lo escrito permanece, cuando lo oral puede ser olvidado o mal interpretado, especialmente en aquellos casos en que se debe mantener una prolongada relacin entre las partes o cuando en esa relacin pueden intervenir interlocutores que no participaron en los acuerdos iniciales.

Existe cierto tipo de clientes renuentes a suscribir contratos, motivados generalmente por su falta de experiencia en cuestiones vinculadas con el proyecto o construccin de obras o con otros tipos de activi-dades comerciales o empresarias. En estos casos el arquitecto debe esforzarse para modificar tal actitud, proporcionando material informativo, aconsejando la consulta con un abogado y proponiendo el uso de los modelos de contrato del Consejo, experimentados y caracterizados por su solvencia y equidad.

Los reparos para soslayar la firma de contratos no son suficientemente vlidos: la prdida de tiempo o la dificultad para su redaccin son argumentos que han perdido vigencia desde que el Consejo edita sus modelos de contratos, utilizables como simples formularios, ya que requieren solamente la incorporacin de sencilla informacin, procedimiento que se ve facilitado por los comentarios y recomendaciones de la versin anotada que figura en 6.3 de este documento.

La iniciativa para la redaccin de contratos debe tenerla el arquitecto, luego de haber convenido los principales trminos con su cliente. Se recomienda la utilizacin de los documentos del Consejo sin modificacin alguna; en tal caso el arquitecto podr someterlos directamente a consideracin de su cliente acompaando, si lo considera conveniente, como elementos complementarios otros docu-mentos del Consejo para que el comitente o su asesor letrado cuenten con mayor informacin.

La adaptacin de los modelos de contrato editados por el Consejo a singularidades propias del en-cargo debe efectuarse con el mximo cuidado para mantener la coherencia de sus textos y la con-sistencia de la terminologa empleada. Si las alteraciones son substanciales, ya sean modificaciones, supresiones o agregados, se aconseja la consulta con un abogado.

5 NEGOCIACIN DE CONTRATOS

El conocimiento de tcnicas de negociacin puede resultarle muy til al arquitecto en varias activi-dades relacionadas con el ejercicio de su profesin, principalmente para:

acordar las condiciones de los contratos con sus clientes. acordar las condiciones de relacin profesional con especialistas, consultores y colegas. asesorar al comitente en la negociacin de contratos de construccin.

Buena parte de los conceptos referidos a la negociacin de contratos es aplicable tambin a la me-diacin para zanjar diferendos, actividad que el arquitecto debe ejercer frecuentemente para dirimir desacuerdos o conflictos que ocurren entre el propietario y los contratistas. Estas circunstancias, si no son neutralizadas en tiempo y forma, pueden originar serios inconvenientes.





Capacitarse o mejorar las habilidades como negociador le permitir al arquitecto estar en mejores condiciones para encarar este tipo de problemas, ya que su formacin le otorga condiciones apro-piadas para llevar a cabo este tipo de negociaciones, como son la habilidad para analizar problemas, para idear alternativas y proponer soluciones que concilien las necesidades e intereses en pugna.

Hoy en da prevalece la idea que sostiene la conveniencia de que los desacuerdos deben superarse mediante negociaciones francas, leales e inteligentes. Segn el Harvard Negotiation Project los me-jores negociadores no defienden sus posiciones a ultranza sino que intentan separar las situaciones de las posturas personales como un medio para evitar los conflictos y para facilitar la bsqueda de las alternativas que satisfagan los intereses de las partes. Debe prevalecer la idea de que no debe existir un perdedor y de que todas las partes resulten beneficiadas.

La tcnica de la negociacin adquiri entidad a partir de los estudios e investigaciones del Harvard Negotiation Project, fuente del trabajo publicado en el Architects Handbook of Professional Prac-tice del American Institute of Architects (AIA), fuente a su vez, de los conceptos que se vierten a continuacin.

Planificar la negociacin Es conveniente prepararse para la negociacin imaginando los diversos cursos que puede seguir y consiguiendo con anticipacin toda la informacin posible sobre las necesidades y expectativas del cliente y sobre las caractersticas personales de los interlocutores. Tambin conviene clarificar las propias prioridades y objetivos, y evaluar la capacidad de negociacin que se dispone en funcin de lo que puede significar para el cliente la confianza, el conocimiento especializado o la experiencia que le ofrece el arquitecto.

Defender el honorario propuestoPara defender el honorario propuesto es necesario el total convencimiento de que es razonable en funcin del servicio ofrecido y que encuadra dentro de la competitividad del mercado. El honorario casi siempre es objetado por el interlocutor y como primera medida es necesario insistir en la ntima relacin que existe entre honorario y prestacin profesional. Para ello nada mejor que incorporar en la propuesta, y recordar durante las negociaciones, el detalle de los servicios profesionales ofrecidos y la forma en que sern prestados. Si el interlocutor arguye que cuenta con propuestas con menores honorarios conviene solicitarle que compare tambin el detalle de los servicios ofrecidos y sugerirle, en caso de que las otras propuestas no los incluyan, los requiera a los efectos de su mejor informa-cin y para posibilitar una comparacin equitativa.

No adoptar posiciones irreductiblesActuar de esta manera puede originar el fracaso de la negociacin antes de que sta haya comen-zado. Si un arquitecto y su cliente estn en desacuerdo, por ejemplo, con respecto al monto de ho-norarios, el acuerdo puede fracasar, o en caso de que alguno ceda, probablemente la relacin entre ambos sufra posteriormente las consecuencias. Aunque el desacuerdo sea superado, el conflicto puede reaparecer en cualquier momento: cuando existe una parte ganadora, ambas pierden la posibilidad de mantener la buena relacin necesaria para favorecer el xito del proyecto.

Considerar a los interlocutores como personas y no como problemasSi algn interlocutor adopta una posicin negativa contra el arquitecto o su proyecto, conviene considerar a esa persona o a sus objeciones como obstculos a superar, encarar el problema que plantea sin atacarlo y evitar que se sienta superado. Para ello lo mejor es formular preguntas francas y directas que permiten incursionar en su pensamiento y descubrir qu hay detrs de la oposicin personal: las respuestas ayudan a completar la informacin con que cuenta el arquitecto, permitin-dole asegurarse de que est conociendo o enfrentando los problemas reales de la otra parte y no la percepcin que se tena de tales problemas.

Mantener la calma Aunque se consideren inapropiadas las propuestas de la otra parte no se debe manifestar malhumor ni perder la calma, y adecuar respuestas y comportamientos para que el interlocutor haga lo mismo. Ante situaciones de crisis es aconsejable solicitar una breve interrupcin como un medio para dis-tender las conversaciones.





Discutir intereses y no posicionesA medida que el arquitecto va conociendo los requerimientos e intereses de su cliente debe comuni-carle los propios, de tal forma que cada parte pueda dedicarse a satisfacer los intereses de la otra, adems de atender a sus propias posiciones. Las negociaciones pueden resultar exitosas slo cuan-do cada parte conoce los intereses de la otra y los problemas que deben superarse para satisfacer dichos intereses. Adems de exponer con claridad se debe escuchar con atencin: una participacin activa y fructfera requiere ambas actitudes.

Proponer alternativasFrecuentemente se hace necesario imaginar propuestas sobre la marcha. La mejor forma de hacerlo es generando alternativas que contemplen los intereses de ambas partes. Un primer paso puede consistir en que los interlocutores expongan ideas sin mayores compromisos y sin tener que adherir a ellas, procedimiento que conlleva varios beneficios: pone a los participantes de un mismo lado, buscando en conjunto una solucin, y les ayuda a distanciarse de sus posiciones originales. Por otra parte, las ideas resultantes de una discusin tienen buenas posibilidades de aportar mejores solucio-nes que las que son fruto del esfuerzo unipersonal, y cuanto ms se involucren las partes trabajando juntas en la bsqueda de alternativas con ms facilidad adhieren a la solucin encontrada.

Buscar alternativas para evitar decir no Durante una negociacin un interlocutor puede pedir cualquier cosa en cualquier momento y en mu-chos casos se debe contestar no, no slo porque sea la respuesta adecuada sino porque tambin puede ser necesaria para ganar la confianza y respeto del interlocutor. Pero en otros casos decir no puede significar un prematuro final de las negociaciones o por lo menos su entorpecimiento mo-mentneo, y es preferible optar por s pero bajo tales circunstancias o no lo considero posible salvo que. Tambin se puede ganar tiempo e informacin respondiendo con otra pregunta como por qu solicita esto? o proponiendo tal vez deberamos evaluar otras alternativas. La intencin consiste en reenfocar la cuestin transformndola en una opcin aceptable para todos.

Recurrir a criterios o principios objetivos cuando se atasque la negociacin Cuando sea necesario destrabar una negociacin estancada, o cuando el interlocutor se retrotrae a posiciones anteriormente superadas, la experiencia aconseja concentrar los esfuerzos en la esencia del problema, exponer y escuchar razones y no incurrir en discusiones inconducentes. Una forma de salir de esta situacin podra consistir en recurrir a principios o criterios generales, objetivos y que puedan ser igualmente reconocidos por las partes, emanados ya sea de instrumentos oficiales, por ejemplo la doctrina del CPAU, o como derivacin de otros trminos previamente acordados.

Cerrar una negociacin que sea ventajosa para ambas partesCuando las partes han avanzado en la negociacin, ya conocen sus posiciones e intereses y han alcanzado varios acuerdos, pueden subsistir algunos problemas que requieren ajustes menores y otros estar pendientes de solucin. Es entonces el momento para proponer una solucin global y concreta que resulte ventajosa para todos. De esta manera pueden generarse las condiciones para que la otra parte acepte la propuesta o para que efecte una contrapropuesta que tambin puede ser ventajosa para todos.

6 MODELOS DE CONTRATO ARQUITECTO / COMITENTE

En la primera edicin del documento Las relaciones del arquitecto con su comitente (1984), el texto que haca la presentacin del primer modelo de contrato editado por el Consejo, inclua el prrafo siguiente:

El transcurso del tiempo permitir verificar el comportamiento del instrumento que el Consejo pone a disposicin de sus matriculados. La aparicin de nuevas modalidades de trabajo y la evaluacin de las consultas y sugerencias que lleguen al Consejo permitirn futuros ajustes y modificaciones para la adecuacin del Documento editado a una realidad que de por s evoluciona permanentemente.

Cada una de las tres ediciones posteriores se ajust a esta previsin y adjunt nuevos modelos de





contrato, lo mismo que la presente, que incluye una nueva serie que contempla por primera vez encomiendas parciales.

Los nuevos modelos de contrato son los siguientes:

Contrato de proyecto y direccin Contrato de anteproyecto Contrato de proyecto Contrato de direccin de obra Contrato abreviado de proyecto y direccin

Estos documentos renen las siguientes caractersticas:

El documento A-301, destinado para una encomienda completa, ha sido ajustado a la ms re-ciente doctrina del Consejo y en esta oportunidad es acompaado por una versin anotada, que figura ms adelante, con comentarios y recomendaciones para completar los espacios libres de sus clusulas.

Los documentos A-302/A-303/A-304, destinados a encomiendas parciales, estn redactados so-bre la base del documento A-301, previa supresin de disposiciones que resultaban innecesarias, con el agregado de las nuevas disposiciones necesarias para contemplar circunstancias propias de la parcialidad del encargo.

El documento A-305, a diferencia del A-301, ha sido redactado, preferentemente, para el proyecto y direccin de obras menores, entendindose por tales aquellas de reducido monto, envergadura, complejidad y corto lapso de ejecucin. No obstante, puede ser adoptado para otros proyectos y obras, para los cuales, segn criterio del profesional, sus previsiones sean suficientes. El documen-to A-305 no debe ser considerado como un sustituto del A-301, aplicable a proyectos y obras de mayor envergadura y/o complejidad, razn por la cual, antes de decidir la utilizacin de uno u otro, conviene cotejar ambos; la comparacin permitir tambin rescatar de este ltimo disposiciones que puede resultar conveniente incorporar al primero.

6.1 Condiciones de los contratos del Consejo

Igual que los publicados anteriormente, los nuevos documentos son de uso recomendado pero no obligatorio y procuran reunir las siguientes condiciones:

Equidad para el tratamiento de las obligaciones y derechos de las partes. El cometido del Con-sejo como entidad paraestatal tiende, en tal sentido, a definir y clarificar las relaciones entre los arquitectos y sus comitentes.

Respaldo para el arquitecto y su comitente, quienes ven facilitado el acceso a documentos estudiados y redactados por la institucin cuyo cometido es velar por el mejor cumplimiento de la Ley y dems disposiciones atinentes al ejercicio profesional. El Consejo durante muchos aos ha ido acumulando experiencias como resultado de los estudios realizados y de las consultas que debe evacuar a profesionales y comitentes.

Claridad y precisin en el ordenamiento de los contenidos y en la redaccin de sus disposicio-nes, que conforman cuerpos completos, minuciosos y sintticos.

Practicidad, resultante de su formato tipo formulario, en el que slo es necesario incorporar los nombres y domicilios de las partes y completar los espacios libres dispuestos en algunas de sus clusulas, con la informacin especfica previamente convenida por las partes. Este sencillo procedimiento permite economizar el tiempo y esfuerzo requeridos para la discusin y redaccin de disposiciones, que en este caso se adecuan a las disposiciones del Decreto-Ley 7887/55 y la doctrina del Consejo.

Versatilidad, resultante de la posibilidad de optar entre varios modelos de contratos segn el tipo de encargo, pero aptos para distintos tipos de proyectos y de obras, sin tener en cuenta su envergadura y complejidad.

A-301 A-302 A-303 A-304 A-305

6.3





6.2 Responsabilidades del arquitecto respecto de los precios y costos de la construccin

A pesar de que el arquitecto cumpla sus obligaciones contractuales, pueden originarse problemas que conspiran para que se mantenga la buena relacin con su comitente. Las dos cuestiones que con mayor fre-cuencia suelen originar desacuerdos o conflictos son el costo de la obra y el cumplimiento de los plazos.

Con el objeto de contribuir a evitar estas cuestiones, aconsejar al arquitecto e informar al comitente, el Consejo ha redactado los textos que siguen e incorporado nuevas disposiciones en los modelos de contratos.

1 El costo de la obra

Con el objeto de mantener bajo control el costo de la obra, se recomienda al arquitecto, desde las primeras conversaciones con el cliente y a lo largo de la construccin de la obra:

Explicar al cliente que el monto del edificio terminado, adems del costo del terreno y de la construccin, incluye y puede incluir otros costos y gastos como por ejemplo: honorarios, im-puesto al valor agregado, mensura y nivelacin, estudio de suelos, equipamiento y decoracin, derechos de construccin y de conexin, etc.

Efectuar una estimacin inicial del costo de construccin y restantes factores para apreciar un monto global y comprobar en forma preliminar su encuadre dentro del presupuesto del cliente.

Acompaar los croquis preliminares con un clculo de superficies que incluya una estimacin tentativa de costos. Aunque en esta etapa no existe suficiente informacin como para permitir una correcta estimacin del costo de la obra, se deben hacer algunos clculos que permitan comprobar el encuadre de la solucin propuesta dentro del presupuesto asignado.

Acompaar el anteproyecto con un presupuesto global estimativo, como lo exigen el decreto-ley 7887/55 y la doctrina del Consejo. En la etapa de anteproyecto ya existe suficiente informa-cin: se cuenta con cmputos de superficies cubiertas y semicubiertas, se conocen el tipo de estructura e instalaciones, los sistemas constructivos y las terminaciones ms significativas.

En el documento Los costos de las obras figuran consideraciones y recomendaciones de in-ters a los efectos de la preparacin de este presupuesto.

Verificar que no se produzcan desviaciones de los precios estimados durante la ejecucin de la documentacin de proyecto y si fuere necesario, efectuar los ajustes y modificaciones de dise-o y especificacin para mantener el monto de construccin dentro del presupuesto asignado por el comitente.

No proporcionar al contratista croquis, planos de detalle u rdenes que puedan ser interpretados como modificaciones a los precios contractuales.

Abstenerse de ordenar la ejecucin de trabajos, incluyendo los que pueda solicitar el comitente o que cuenten con su autorizacin, sin un presupuesto del contratista previamente aprobado por el comitente.

No ordenar ningn trabajo o provisin que implique un adicional a los precios contractuales sin la aprobacin expresa del presupuesto respectivo por parte del comitente.

Actuar con extrema firmeza ante contratistas y proveedores en caso de que demanden pagos adicionales sin causa justificada.

2 El cumplimiento de plazos

A los efectos de facilitar la programacin, control y cumplimiento de los plazos previstos y evitar malos entendidos, se recomienda al arquitecto que adopte una serie de acciones y previsiones a lo largo de todo el proceso, desde el comienzo de sus tareas y hasta la terminacin de la obra.

Desde la firma del contrato arquitecto/comitente hasta el comienzo de la obra:

convenir con el comitente plazos razonables para la ejecucin de las tareas a cargo del arquitecto, desagregndolos por etapas y fijando el inicio de cada etapa a partir de la aprobacin de la anterior.

cumplir estrictamente los plazos convenidos para la ejecucin de sus tareas. llevar un registro de los lapsos que emplea el comitente en proporcionar informacin necesaria

para no demorar los trabajos.

C.07-4.3

C.06

C.06-4.1

C.07-5.4





llevar un registro de los lapsos que emplea el comitente en otorgar conformidad a las distintas etapas de los trabajos del arquitecto.

llevar un registro de los lapsos que emplea el arquitecto para introducir modificaciones solicita-das por el comitente a trabajos ejecutados o en ejecucin.

fijar, de acuerdo con el comitente, plazos razonables para la construccin de la obra. fijar en el pliego de condiciones las causales que justifiquen prrrogas a los plazos convenidos. llevar un registro de los lapsos empleados para cotizar, adjudicar y contratar la obra.

Durante la construccin de la obra:

proporcionar al contratista en tiempo y forma las instrucciones y rdenes necesarias. proporcionar al contratista en tiempo y forma los planos complementarios de la documentacin

contractual que resulten necesarios. responder con prontitud a todo pedido del contratista. gestionar con prontitud la aprobacin de liquidaciones y emisin de certificados. activar al contratista para que cumpla con sus trabajos en tiempo y forma. Se recomienda dejar

constancia fehaciente de cualquier reclamo. presentar al comitente las solicitudes de prrroga del contratista slo si responden a causales

previstas en los pliegos de condiciones, debidamente justificadas. llevar un registro de las demoras o atrasos en la ejecucin de la obra originados por la introduc-

cin de modificaciones solicitadas por el comitente.

Es obvio que un Director de Obra no puede obligar al cumplimiento de los plazos contractuales a un contratista negligente, con poco personal o con insuficiente capacidad de gestin, pero su obligacin es efectuar los reclamos necesarios: activarlo, presionarlo e intimarlo estableciendo las constancias que sean necesarias, por dos motivos: para dejar constancias tiles en caso de rescisin y para dejar a salvo su responsabilidad.

Ciertos comitentes tienden a transferir al arquitecto las responsabilidades que son propias y exclu-sivas del contratista con respecto al cumplimiento de los plazos contractuales. Para evitar que ello suceda el arquitecto debe mantenerlo perfectamente informado respecto de las demoras y atrasos en que incurren los contratistas y de las acciones realizadas para intentar su recuperacin. Cuando se alcanzan los lmites previstos, debe solicitarle la aplicacin de las penalidades previstas en los pliegos de condiciones y/o la consideracin de proceder a la rescisin, decisin que debe ser tomada por el comitente con su asesor legal.

6.3 Versin anotada del documento A-301: Contrato de proyecto y direccin

El documento A-301 ha sido previsto para su utilizacin en encomiendas completas de encargos de mediana envergadura y complejidad, y puede constituir una buena base para encargos con ma-yores exigencias. El documento A-301 est compuesto por:

un encabezamiento para incorporar la identificacin y domicilio de las partes. trece clusulas, que presentan las siguientes caractersticas:

siete clusulas estn constituidas por textos cerrados que no requieren complemento alguno, con dis-posiciones que incluyen condiciones generales, prescripciones arancelarias y la doctrina del Consejo.

cinco clusulas incluyen disposiciones con espacios libres para incorporar la informacin espe-cfica del encargo, adems de otras disposiciones de texto cerrado.

una clusula final, denominada Otros acuerdos de las partes, que es el lugar indicado para que las partes registren: a) los agregados y supresiones que consideren necesarios para ajustar los listados de tareas de la Clusula 3 a los requerimientos especficos del encargo, b) la modi-ficacin o anulacin de disposiciones existentes, c) disposiciones adicionales.

el cierre, para incorporar el lugar y fecha de la firma del contrato.

La adaptacin del modelo de contrato a singularidades propias del encargo debe efectuarse con el





mximo cuidado para mantener la coherencia de sus textos y la consistencia de la terminologa em-pleada. Si las alteraciones son substanciales, ya sean modificaciones, supresiones o agregados, se aconseja la consulta con un abogado.

A continuacin figura la versin anotada del modelo de contrato A-301, que incluye recomendacio-nes para facilitar la incorporacin en sus espacios libres de la informacin especfica de la encomien-da y los restantes trminos previamente convenidos por las partes.

DOCUMENTO A-301

Entre _________, en adelante el Comitente, con domicilio en ___________________________, por una parte y por la otra ___________________________, en adelante el Arquitecto, con matrcula nmero __________________ del Con-sejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, con domicilio en___________________________, convienen celebrar el presente contrato de locacin de obra intelectual.

CLAUSULA 1OBJETO DEL CONTRATO

1.1 El Comitente encarga al Arquitecto y ste acepta la encomienda del proyecto y direccin de la obra cuyas caractersticas principales fi-guran en 1.2 a 1.7.

1.2 La obra corresponde a la categora de ____________________________________________

1.3 El destino de la obra es ______________________________________________________________

Para completar los espacios libres se debe tener en cuenta: Si alguna de las partes est constituida

por una o ms personas basta con indicar sus nombres y apellidos.

Si alguna de las partes est constituida por una o ms personas y alguna de ellas no firma el contrato, luego de su nombre y apellido se debe agregar la frase re-presentada en este acto por_________, en virtud del poder otorgado por el Escribano _________ con fecha _________

Si el comitente est constituido por una sociedad o asociacin, se deber indicar la designacin de la sociedad o asociacin, seguida por la frase repre-sentada en este acto por_________, en su condicin de _________, en virtud de la autorizacin otorgada por_________. Los espacios libres se deben completar con la identificacin de la persona que acta en representacin, cargo o funcin que des-empea y mencin del instrumento que la autoriza: estatuto, acta, poder, etc.

En 1.2 se debe agregar si es obra nueva, de ampliacin, de refeccin, de decoracin o la combinacin de varias de ellas.

En 1.3 se debe agregar la informacin que de-fina sintticamente el destino de la obra, como por ejemplo: establecimiento de enseanza media, vivienda colectiva con locales en planta baja, agencia bancaria.

N O T A S





1.4 La ubicacin de la obra es __________________________________________________________

1.5 La modalidad prevista para la contratacin y construccin de la obra es ____________________________________________________________

1.6 El plazo previsto para la construccin de la obra es ________________________________________________________________________________

1.7 La superficie cubierta estimada es de ________m2 y el costo estimado de la obra, in-cluido impuesto al valor agregado, es de pesos ____________________________________________

En 1.4 se deben agregar los datos de ubicacin del terreno o de la propiedad afectados por la obra: calle, nmero y la localidad o ciudad correspondiente. Conviene tener en cuenta las siguientes circunstancias: Si el predio carece de numeracin, men-

cionar la de los predios linderos o las dis-tancias a esquinas y/o agregar la designa-cin catastral, la mencin de la localidad y la referencia a mojones.

Si el predio no est deslindado se recomien-da dejar constancia de la obligacin del co-mitente de encomendar su amojonamiento a un profesional habilitado, por ejemplo con la frase en el predio con designacin catas-tral _______ cuyo amojonamiento ser enco-mendado por el Comitente a un profesional habilitado, previo al comienzo de la obra.

En 1.5 se debe incorporar la modalidad de contrata-cin ms previsible a la fecha del contrato. Como las diversas alternativas pueden incidir en las tareas y obligaciones del arquitecto y consecuentemente en el honorario a percibir, el honorario que se pacta en 11.1 debe quedar condicionado a la modalidad de contratacin aqu establecida.

En 1.6 las partes deben establecer el plazo de construccin previsto en funcin de su envergadura, complejidad, disponibilidades econmico-financieras y otras necesidades del Comitente. El plazo es siempre un dato que debe preestablecerse porque: tiene relacin con los sistemas cons-

tructivos a adoptar para el proyecto y la construccin de la obra y con la adopcin de las modalidades para adjudicar y con-tratar los trabajos.

incide directamente en la duracin de las tareas y gastos de la DO, y por ende, el honorario pactado en 11.1 debe quedar condicionado al plazo aqu establecido, el que constituye un importante antece-dente en caso de que el arquitecto deba presentar algn reclamo por este motivo.

En 1.7 las partes deben establecer ambas esti-maciones a la fecha del contrato, datos tenta-tivos y provisorios, pero imprescindibles: como referencia preliminar para ponderar

la envergadura, complejidad y nivel de especificacin del proyecto.

como referencia para eventuales reajustes de honorarios.

como referencia para el clculo de hono-rarios en caso de interrupcin de la enco-mienda, de no mediar una estimacin o

N O T A S





CLAUSULA 2 SERVICIOS PROFESIONALES

2.1 En base al programa de necesidades pro-porcionado por el Comitente y a los ajustes introducidos mediante acuerdo de las partes, el Arquitecto confeccionar el programa de necesidades definitivo.

2.2 En base al programa de necesidades de-finitivo, el Arquitecto realizar las tareas y gestiones profesionales para confeccionar la documentacin grfica y escrita necesarias para le ejecucin de los croquis preliminares, el anteproyecto, la documentacin de proyecto, el llamado a licitacin y estudio de propuestas, y para desempear la direccin de obra, de acuerdo con lo establecido en el Decreto-Ley 7887/55 y la doctrina del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU).

2.3 Los servicios profesionales mencionados en 2.2 incluirn las tareas que figuran en la Clusula 3, con los agregados y/o supresiones que puedan figurar en la Clusula 13.

2.4 En similares condiciones y con iguales obli-gaciones que las sealadas en 2.2 y 2.3, el Ar-quitecto tendr a su cargo la prestacin de los servicios profesionales que corresponden a las especialidades de la ingeniera comprendidas en las obras de arquitectura encomendada, que son las siguientes __________________________________________________________________

2.5 Adems de los mencionados en las clu-sulas 2 y 3, el Comitente encomienda al Ar-quitecto las tareas y servicios profesionales siguientes _____________________________________________________________________________

2.6 Los servicios citados en 2.1 a 2.5 sern prestados en funcin de lo establecido en 1.2 a 1.7, y en cada caso se basarn en la etapa anterior aprobada por el Comitente.

presupuesto posterior.

Al punto 2.3 corresponden los mismos comen-tarios que figuran en las notas al acpite de la Clusula 3.

En 2.4 figura la doctrina del CPAU, que sostiene que los servicios de proyecto y direccin de una obra de arquitectura incluyen en forma insepa-rable el desarrollo de similares servicios para sus componentes de estructura e instalaciones, sin los cuales el encargo no resultara completo conforme a su fin. Consecuentemente, el hono-rario debe resultar de la suma del honorario por proyecto y direccin conforme a arancel para las obras de arquitectura, ms el honorario por similares tareas para los componentes de es-tructura e instalaciones que comprenda la obra encomendada, tambin conforme a arancel.

El punto 2.5 ha sido previsto para incorporar otros servicios y tareas que no estn compren-didos en encargos de proyecto y direccin, y consecuentemente no figuran en las clusulas 2 y 3. La retribucin por estos servicios corres-ponde que est a cargo del Comitente.

El punto 2.6 dispone previsiones por si se introdu-cen modificaciones al programa de necesidades que puedan originar honorarios adicionales, con-dicionados a las limitaciones dispuestas en 4.1.

N O T A S





CLAUSULA 3TAREAS A CARGO DEL ARQUITECTO

Los servicios comprendidos en un encargo de proyecto y direccin son los necesarios para realizar los croquis preliminares, el anteproyec-to, la documentacin de proyecto, el llamado a licitacin y estudio de propuestas, y la direc-cin de obra. Las tareas que comprende cada uno de estos servicios figuran en 3.1 a 3.5.

De acuerdo con lo establecido en la clusula 5, las tareas no comprendidas en 2.5 y 3.1 a 3.5 sern consideradas como adicionales a este contrato, razn por la cual debern ser encomendadas expresamente por el comitente y acordados los honorarios respectivos, previo al comienzo de su ejecucin.

(Nota: no se reproduce el texto de los puntos 3.1 a 3.5)

CLAUSULA 4MODIFICACIONES

4.1 Toda modificacin que se introduzca al proyecto afecta al total de los elementos que lo componen y originar las adaptaciones necesa-rias, tanto en los documentos que lo constituyen como en la construccin. No se llevar a cabo ninguna modificacin al proyecto ni a la obra sin la intervencin y aprobacin del Arquitecto.

4.2 Se considerarn modificaciones: a) las ampliaciones o disminuciones de superficie del proyecto, b) los cambios que se introduzcan a la categora, destino, ubicacin o modalidad de contratacin de la obra establecidos en 1.2 a 1.5, c) los cambios que se introduzcan al progra-ma de necesidades, croquis preliminares, ante-proyecto o documentacin de proyecto termina-dos o en ejecucin, en su totalidad o en alguna de sus partes, d) los cambios que se introduzcan a la obra o a los trabajos en ejecucin.

4.3 El Arquitecto tendr derecho al cobro de honorarios adicionales por la introduccin de modificaciones siempre que le originen la reeje-cucin de tareas, la ejecucin de nuevas tareas o la asuncin de nuevas responsabilidades.

4.4 El Arquitecto tendr derecho a prrroga de los plazos contractuales por la introduccin de modificaciones siempre que le originen la reejecu-cin de tareas o la ejecucin de nuevas tareas.

N O T A S

Los puntos 3.1 a 3.5 reproducen los listados del documento A-111 Cartilla de tareas y honorarios para encargos de proyecto y direc-cin, los que han sido preparados teniendo en cuenta obras de reducida y mediana enverga-dura. Los listados son genricos y cada caso particular debe considerar las caractersticas del proyecto y de la obra. Corresponde al arquitecto, aconsejado por su responsabilidad profesional, decidir en cada caso las tareas que son necesarias, en funcin de las caractersti-cas del proyecto y de la obra, y la oportunidad para su ejecucin. Los listados de servicios y tareas son referencia, asimismo, para definir las exclusiones al contrato.

En 4.2 se precisa el alcance de modificaciones y cambios, para fundamentar el derecho del arquitecto dispuesto en 4.3

En 4.3 se dispone el derecho del arquitecto basado en la Resolucin del CPAU n 2/95: Modificaciones al anteproyecto o proyecto.

En 4.4, igual que en 4.3, el derecho a prrroga queda condicionado a su justificacin.





CLAUSULA 5HONORARIOS POR SERVICIOS Y TAREAS PROFESIONALES NO PREVISTOS

5.1 Salvo que figuren expresamente encomen-dados en este contrato, el Comitente tendr a su cargo el pago de los honorarios que se originen por la prestacin de los servicios y tareas profesionales que siguen: a) revisin de documentaciones preparadas por contratistas o proveedores proponiendo modificaciones, b) informe de impacto ambiental, c) documen-taciones y trmites municipales, d) mensura y nivelacin del terreno, e) ensayo y estudio de suelos, f) coordinacin de contratistas y proveedores, g) desempeo del rol de Ejecutor de Obra ante la ausencia de un contratista que acte como constructor.

5.2 El Comitente abonar los gastos especia-les que se puedan originar, de acuerdo con lo establecido en el art. 60 del Decreto-Ley 7887/55.

CLAUSULA 6OBLIGACIONES DEL ARQUITECTO

6.1 El Arquitecto registrar en el CPAU la enco-mienda objeto de este contrato y cumplir las disposiciones que en los pliegos de condicio-nes de los contratos de construccin figuran a cargo de la direccin de obra.

6.2 El Arquitecto se obliga a ajustar su activi-dad a las disposiciones del Cdigo de Etica.

6.3 El Arquitecto y/o sus representantes visitarn la obra con la frecuencia apropiada en funcin del grado de avance de la misma y del tipo de los tra-bajos en ejecucin, a efectos de controlar su co-rrespondencia con la documentacin contractual. En caso de que fuese requerida una supervisin permanente, el Comitente se har cargo de la re-tribucin del personal tcnico correspondiente.

6.4 El Arquitecto deber contar con la previa autorizacin del Comitente para ordenar la ejecucin de trabajos que impliquen modifica-ciones, adicionales o economas a los precios contractuales y/o para conceder prrrogas o extensiones a los plazos contractuales.

En 5.1 se prevn servicios, tareas y/o gastos especiales que frecuentemente suelen ser en-comendados al arquitecto despus de la firma del contrato. Los conceptos de los incisos b) y c) figuran en el DL (Decreto Ley) 7887/55, los de los incisos d) y e) corresponden a otras profesiones y en su caso, pueden ser subcon-tratados por el arquitecto, y los de los incisos a), f) y g) originan al arquitecto la asuncin de nuevas obligaciones y responsabilidades, que de acuerdo con la doctrina del Consejo dan derecho a la percepcin de honorarios adi-cionales. El listado no es excluyente de otros conceptos, como los que figuran en la Cartilla del documento A-111. Cuando cualquiera de estos conceptos figuren en 2.5 su retribucin debe estar incluida dentro del honorario con-venido en 11.3.

La disposicin inicial de 6.1 otorga a ambas partes una prueba adicional de la validez del encargo y la segunda implica para el arquitec-to obligaciones adicionales a las que figuran en la Clusula 3, propias de las condiciones para la contratacin de la obra y ajustadas a las rutinas propias de la modalidad. Cuando el pliego de condiciones es suministrado por el comitente debe ser revisado para conocer las obligaciones que se contraen.

En 6.2 se lleva a condicin de obligacin con-tractual los deberes que el Cdigo de Etica impone al profesional en la relacin con su cliente y en el cumplimiento de contratos.

En 6.3 se dispone que la concurrencia o pre-sencia del arquitecto en obra debe ser la ne-cesaria para asegurar los controles y la buena marcha de los trabajos, y que no corresponde que sea referida a parmetro alguno la desig-nacin de un sobrestante y hacerse cargo de su retribucin.

En 6.4 figuran restricciones al desempeo del arquitecto como director de obra, dado que no es parte del contrato de construccin y no

N O T A S





6.5 El Arquitecto tendr a su cargo: a) la retribucin de profesionales, dibujantes, ope-radores de diseo asistido y personal tcnico y administrativo, necesarios para la ejecucin de las tareas mencionadas en las Clusulas 2 y 3, b) el costo de dos juegos de copias de los planos y escritos, resultado de las tareas a su cargo, uno de los cuales, firmado por el Comi-tente, permanecer en poder del Arquitecto.

CLAUSULA 7 OBLIGACIONES DEL COMITENTE

7.1 El Comitente se obliga a: a) cooperar con el Arquitecto en toda gestin que requiera su participacin, b) responder con razonable prontitud las consultas que ste le formule, c) encauzar por intermedio del Arquitecto todo pedido vinculado con el proyecto y/o la obra en ejecucin, dirigido a profesionales o perso-nal de su Estudio o de la obra, especialistas, contratistas, capataces o proveedores, d) con-tar con la certificacin del Arquitecto antes de efectuar pagos a contratistas o proveedores.

CLAUSULA 8P

relaciones arquitecto comitente

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