relazione di stima immobiliare · 4 la convenzione, di durata decennale, oltre a regolare i...

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TRIBUNALE ORDINARIO DI SAVONA

Sezione Civile

Fallimento “G.I.S. GRUPPO IMPRESE SAVONESI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE ”

Curatore: Dott. Bruno Cenati

N. 49/2015 Reg. fallimenti Giud. Delegato Dott. Stefano Poggio

RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

3) Albissola Marina, via F. Isola 20, iniziativa “Scorcio di Mare”

Unità fg.5 particella 35 sub.20 – Alloggio p.1

Unità fg.5 particella 35 sub.22 – Alloggio p.1-2

Unità fg.5 particella 35 sub.26 – Alloggio p.2

GIANNI CASPANI Architetto

Grandate (Co), via Manzoni n° 4

Tel/fax 031.564267

email: [email protected]

pec: [email protected]

Grandate (Co) lì 18.01.2018

mailto:[email protected]

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INDICE

1 - PREMESSA

2 - RELAZIONE DI PERIZIA

2.1 – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI

2.2 – PROVENIENZA - ISPEZIONI IPOTECARIE

2.3 – DESCRIZIONE DEL BENE

1- Inquadramento territoriale

2- Descrizione del bene, consistenza e caratteristiche

3- Situazione Edilizia ed Urbanistica

4- Stato di manutenzione – opere di ultimazione

5- Stato giuridico - disponibilità

6- Quote millesimali

7- Requisiti e Condizioni per la vendita

2.4 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

1- Criterio di stima

2- Superficie commerciale

3- Fonti di informazione – valori rilevati

4- Caratteristiche estrinseche ed intrinseche

5- Valutazione corpi

3 – CONCLUSIONI

Allegati

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1. PREMESSA A seguito dell’incarico conferito al sottoscritto Dott. Arch. Gianni Caspani, nato a Grandate (CO)

il 16.11.1968 - c.f. CSP GNN 68S16 E139O - p.iva 02201320138, con studio professionale in

Grandate (Co) via Manzoni n.4, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Como al n.

1671, per la stesura della perizia finalizzata a determinare il “Valore di mercato” degli immobili

di proprietà del Fallimento “ G.I.S. GRUPPO IMPRESE SAVONESI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE ”,

il sottoscritto, ha prestato giuramento ed ha proceduto alle operazioni peritali richieste, sulla base

della documentazione fornita e reperita, stendendo la relazione inerente.

I beni sono stati valutati nello stato in cui si trovavano all’atto delle ispezioni.

2. RELAZIONE DI PERIZIA Premesso che:

1) Le unità immobiliare di proprietà del Fallimento oggetto della presente stima sono site in Albissola

Marina, via F. Isola 20, facenti parte dell’iniziativa ora condominio denominato “Scorcio di Mare”,

risultano essere le seguenti:

➢ Unità fg.5 particella 35 sub.20 – Alloggio tri-locale piano 1°

➢ Unità fg.5 particella 35 sub.22 – Alloggio tri-locale piano 1°-2°

➢ Unità fg.5 particella 35 sub.26 – Alloggio monolocale piano 2°

2) La presente stima non interessa le unità facenti parte il complesso “Scorcio di Mare”, identificate

al fg.5 particella 35 sub.31-32 e relativo Bene Comune sub 33 che sono state oggetto di atto di

compravendita sottoposta a condizione sospensiva a favore dei Beni Culturali in data 11/07/2014

e successivo atto di avveramento del 06/11/2017 attraverso il quale la società G.I.S. s.p.a (atto

2014) ed il relativo Fallimento (atto avveramento 2017) hanno trasferito i beni ai sigg.

Navone/Baidarelli

3) A piano terra sulla porzione dei sub. 17 e 18 e l’intero sub. 19, classificati come beni comuni non

censibili, grava vincolo quali “bene di interesse culturale” “Fornace Barile” ai sensi del D.Lgs

42/2004, conseguente al Decreto del Direttore regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della

Liguria, in data 26/01/2006, rep. 1209, trascritto a Savona il 16/05/2008 ai nn. 5681/3850

4) Le unità poste a piano 1°, 2°, 3° e 4°(ammezzato) ex particella 35 sub da 4 a 14 sono state cedute

dal Comune di Albissola Marina all'"Azienda Regionale Territoriale per edilizia (A. R.T. E) della

Provincia di Savona", con rogito Notaio Federico Ruegg di Savona, in data 11/12/2000, rep.n.

22860, racc. n. 8430 (registrato a Savona il 20/12/2000 al n. 10397, trascritto ivi il 21/12/2000 ai

nn. 10159/7221), nel quale si dà espressamente conto, in premessa, del fatto che 'A. R.T. E. si

è obbligata a destinare tale immobile ad edilizia residenziale agevolata convenzionata di cui alla

legge 865/1971".

Successivamente le unità sono state acquistate dalla società G.I.S. s.p.a con rogito Notaio Flavio

Brundu di Savona, in data 29/01/2008, rep.n. 37621 (registrato a Savona il 01/02/2008 al n. 890,

trascritto ivi il 01/02/2008 ai nn. 1278/919).

In data 3/9/2007 il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, Dipartimento per i Beni Culturali e

Paesaggistici - Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici della Liguria - ha notificato

il richiesto parere, attestante che gli immobili in oggetto non presentano i requisiti di interesse ex

D.Lgs . n. 42/2004".

5) Il complesso è stato oggetto d’intervento edilizio che prevedeva la completa ristrutturazione degli

appartamenti esistenti e Ia realizzazione di ulteriori unità abitative. A tal fine, poiché le unità erano

destinate ad “edilizia residenziale pubblica agevolata convenzionata” è stata stipulata con il

Comune di Albissola Marina, specifica “Convenzione Urbanistica”, a ministero del Segretario

Generale del detto Comune in data 02/10/2008, rep.1142. (Allegato 10)

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La Convenzione, di durata decennale, oltre a regolare i rapporti tra il soggetto Attuatore e

l’Amministrazione, prevede anche dei requisiti oggettivi di vendita - prezzo medio di vendita pari

a 4.500€/mq e dei requisiti soggettivi per gli acquirenti che allo stato risultano essere i seguenti:

- Trascorso il periodo di cinque anni dalla data di comunicazione all’Amministrazione di inizio delle

vendite (avvenuta il 04/11/2008- ndr), la Società - per ulteriori cinque anni – ( fino al 03/11/2018)

potrà alienare le unità abitative anche a soggetti che abbiano la propria residenza da almeno tre

anni alla data di comunicazione al Comune d’inizio vendite, in un Comune ricompreso nel Bacino

di Utenza G-Savonese/Costiero o in un Comune facente parte delle Comunità Montane “Del

Giovo” ed “Alta Val Bormida” .

6) Nel periodo tra dicembre 2016/giugno 2017 ho effettuato alcuni sopralluoghi presso gli immobili

oggetto di perizia, per verificarne la consistenza, qualità, posizione e stato di conservazione

(vedasi documentazione fotografica- Allegato 5) e si è potuto recuperare la seguente

documentazione fornita dalla proprietà:

a) Stralcio pratiche edilizie;

b) Certificazioni impianti;

c) Certificato di Agibilità (Allegato 8)

d) Certificazioni energetiche ( Allegato 9).

e) Convenzione urbanistica sottoscritta con il Comune di Albissola Marina in data 02/10/2008

(Allegato 10)

7) Si è provveduto ad effettuare, presso il Comune di Albissola Marina, le opportune verifiche in

merito alla destinazione urbanistica degli immobili. In seguito a tale visita si è potuto recuperare

la seguente documentazione :

a) estratto Piano Urbanistico Comunale vigente ( Allegato 6);

b) estratto Norme Tecniche attuazione del PUC vigente.

8) Presso l’Agenzia del Territorio della provincia di SAVONA, sezione Catasto Fabbricati e Terreni

si è recuperata la seguente documentazione:

a) estratto mappa catastale (Allegato 2 )

b) planimetrie catastali (Allegati 3);

c) visure catasto fabbricati (Allegati 4).

9) Il notaio Malvano di Monza, su incarico della Curatela, ha provveduto alla redazione della

certificazione notarile ipo-catastale (Allegato11).

10) Si sono svolte le opportune indagini di mercato per determinare le quotazioni esistenti nelle zona

di ubicazione degli immobili oggetto di perizia.

Ci si è avvalso anche delle indicazioni relative ai comuni di Albissola Marina della Banca dati

dell’Agenzia del Territorio OMI, degli Osservatori delle quotazioni immobiliari fonti -Borsino

immobiliare / FIAIP Liguria, di ricerche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Savona

e di operatori locali di compravendita immobiliare ( Allegato 7).

11) Nel determinare il valore di ogni singolo bene si sono tenuti presenti le relative caratteristiche

intrinseche ed estrinseche quali l’ubicazione, l’accessibilità, la forma, la superficie, l’uso per il

quale sono attualmente destinati, le caratteristiche delle sue finiture e degli impianti, lo stato di

conservazione, le caratteristiche costruttive ed architettoniche dell’edificio, le dotazione a

parcheggio, le destinazioni d’uso possibili, gli eventuali interventi di ultimazione da prevedere.

La valutazione è stata eseguita con metodo analitico attribuendo ad ogni singolo bene un valore

unitario medio determinato in base ai criteri su esposti ed ai valori medi di mercato della zona

circostante.

Le unità sono state valutate sia nello stato finito che nello stato attuale stimando i piccoli lavori di

ultimazione/ripristino necessari (installazione alcuni sanitari, posa in opera porte interne, ripristino

muratura, intonaci e pitturazioni a causa di un’infiltrazione).

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TUTTO CIO’ PREMESSO E CONSIDERATO

Espongo di seguito le risultanze delle indagini eseguite presso gli immobili oggetto costituenti

i lotti della presente perizia e le relative valutazioni:

2.1 – INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI :

Trattasi di tre unità immobiliare residenziali da vendere sostanzialmente ultimate ( mancano piccoli

lavori di ultimazione interni quali l’installazione di alcuni sanitari, la posa in opera delle porte interne,

il ripristino di dell’intonaco in corrispondenza di un’infiltrazione e l’ultimazione di alcune pitturazioni

interne) e tre unità già cedute al sig. Navone Dario facenti parte dell’iniziativa ora condominio

denominata “Scorcio di Mare”.

Compendio immobiliare costituito da 13 unità abitative ricavate dalla ristrutturazione/restauro di una

vecchia fornace con valenza storico/architettonica, posto nell’area pedonale del centro storico di

Albissola Marina, a pochi passi dal mare e con accesso da via F.Isola n°20.

Le unità sono identificate catastalmente come segue:

Agenzia del Territorio di SAVONA

Catasto FABBRICATI

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Comune di ALBISSOLA MARINA

Foglio Particella Sub Classamento Classe Consistenza Rendita

5 35 20 cat. A/3 2 3,5 vani Euro:515,17 Alloggio Trilocale

piano primo

5 35 22 cat. A/3 2 5,5 vani Euro:809,55

Alloggio Trilocale

piano primo-

secondo

5 35 26 cat. A/3 2 2,5 vani Euro:367,98

Alloggio

Monolocale

piano secondo

5 35 31 cat. A/3 2 4 vani Euro:588,76 Unità cedute ai

sigg.

Navone/Baidarelli

atto del 11/07/2014

avveramento del

06/11/2017

5 35 32 cat. A/3 2 3,5 vani Euro:515,17

5 35 33 cat. A/3 2 1,5 vani Euro:220,79

Intestazione catastale:

G.I.S. GRUPPO IMPRESE SAVONESI SRL IN LIQUIDAZIONE E IN FALL con sede in SAVONA,

c.f. 01145260095 – Proprieta` per 1/1

Conformità catastale :

Le schede planimetriche sono conformi allo stato dei luoghi.

2.2 – PROVENIENZA - ISPEZIONI IPOTECARIE:

Le unità immobiliari sono pervenute all’attuale proprietario, società fallita “ G.I.S. GRUPPO IMPRESE

SAVONESI SRL IN LIQUIDAZIONE “, con sede in Savona (Sv), Via Verdi n. 43 – C/rosso, c.f.

01145260095, in forza dei seguenti atti:

➢ Verbale di Pubblicazione TESTAMENTO OLOGRAFO, ricevuto dal Notaio G.B. Firpo di Savona,

in data 22 giugno 1967, rep. n. 42.038, Trascritto presso la conservatoria di Savona in data 24

Luglio 1967, n. 3513 in morte del sig. Angelo BARILE, deceduto in Albisola Superiore il giorno 20

maggio 1967, e successiva denuncia di successione testamentaria, al n. 77 vol. 573, e Trascritta

presso la conservatoria di Savona in data 21 novembre 1967 al n. 5387; in virtù dei quali il comune

di Albissola Maria, riceveva a titolo di legato gli immobili allora censiti al Foglio 5 (cinque)

Particella 35 (trentacinque) Subalterni 4 (quattro), 5(cinque), 6 (sei), 7 (sette), 8 (otto), 9

(nove), 10 (dieci), 11 (undici), 12 (dodici), 13 (tredici), 14 (quattordici).

Con atto di accettazione di Legato, ricevuto dal Notaio G.B. Firpo di Savona, in data 1 giugno

1971, rep. n. 67007, Trascritto presso la conservatoria di Savona in data 25 giugno 1971 al n.

3766, il comune ebbe ad accettare tale Lascito.

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➢ DELIBERAZIONE della GIUNTA REGIONALE della Regione Liguria n. 3126 del 12 luglio 1990,

esecutiva ai sensi di legge, avente ad oggetto l'estinzione dell'IPAB "Casa di Riposo SS. Nicolò e

Giuseppe" e la devoluzione di beni e funzioni al Comune di Albisola Superiore, registrata a Savona

il 16 ottobre 1990 al n. 3517, Trascritta presso la conservatoria di Savona il 5 novembre 1990 ai

nn. 8.845/6.467.

➢ atto di COMPRAVENDITA ricevuto dal Notaio Federico Ruegg di Savona, in data 11 dicembre

2000, rep. n. 22860/8430, registrato a Savona, il 20 dicembre 2000, al n. 10397, e Trascritto

presso la conservatoria di Savona il 21 dicembre 2000 ai nn.10159/7221, a favore della "Azienda

Regionale Territoriale per l'edilizia (A.R.T.E) della Provincia di Savona", con sede in Savona,

codice Fiscale 00190540096 e contro il Comune di ALBISSOLA MARINA, con sede in Albissola

Marina, Codice Fiscale 00333890093, in virtù del quale la "Azienda Regionale Territoriale per

l'edilizia (A.R.T.E) della Provincia di Savona", ebbe ad acquistare la piena proprietà degli immobili,

all'epoca identificati con il foglio 5 (cinque) particella 35 (trentacinque) Subalterni 4 (quattro),

5(cinque), 6 (sei), 7 (sette), 8 (otto), 9 (nove), 10 (dieci), 11 (undici), 12 (dodici), 13 (tredici),

14 (quattordici).

➢ Atto di CESSIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO ONEROSO, ricevuto dal Notaio Flavio BRUNDU,

di Savona, in data 29 gennaio 2008, rep. 37.621/19.623, Trascritto presso la conservatoria di

Savona, il 1 febbraio 2008 ai nn. 1278/919, a favore della società "G.I.S GRUPPO IMPRESE

SAVONESI - SOCIETA' per AZIONI", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita Iva

01145260095 e contro la "Azienda Regionale Territoriale per l'edilizia (A.R.T.E) della Provincia di

Savona", con sede in Savona, codice Fiscale 00190540096, in virtù del quale la società G.I.S.,

ebbe ad acquistare la piena proprietà degli immobili, all'epoca identificati con il foglio 5 (cinque)

particella 35 (trentacinque) Subalterni 4 (quattro), 5(cinque), 6 (sei), 7 (sette), 8 (otto), 9

(nove), 10 (dieci), 11 (undici), 12 (dodici), 13 (tredici), 14 (quattordici).

➢ Atto di COMPRAVENDITA, sottoposto a condizione sospensiva, ricevuto dal Notaio Federica

PICCOLO, di Savona, in data 1 ottobre 2008, rep. 31.258/4.125, registrato a Savona il 6 ottobre

2008 al n. 7419, Trascritto presso la conservatoria di Savona in data 7 ottobre 2008 ai nn.

10.364/6.963, in virtù del quale la società "OSTERIA ALLA MADONNA DI SIRELLO VINCENZO

E C. S.A.S.", con sede in Albissola Marina, codice fiscale 00732270095, ebbe ad acquistare dal

COMUNE DI ALBISOLA SUPERIORE, con sede in Albisola Superiore, codice fiscale

00340950096, la piena proprietà tra l'altro dell'immobile all'epoca identificato catastalmente al

Foglio 5 (cinque) Particella 35 (trentacinque) Subalterno 2 (due).

Si precisa che la soppressione di detto subalterno ha a sua volta originato e/o variato tra l'altro il

subalterno 15 (quindici).

In data 9 dicembre 2008, con atto di avveramento di Condizione, ricevuto dal Notaio Federica

PICCOLO, di Savona, ai nn. 31416/4237 di repertorio, registrato a Savona il 5 dicembre 2008 al

n. 9305, e Annotato presso la conservatoria di Savona il 13 gennaio 2009 ai nn. 828/45 le parti

"OSTERIA ALLA MADONNA DI SIRELLO VINCENZO E C. S.A.S.", con sede in Albissola Marina,

codice fiscale 00732270095, ed il COMUNE DI ALBISOLA SUPERIORE, con sede in Albisola

Superiore, codice fiscale 00340950096, davano atto del Mancato esercizio della Prelazione da

parte dello Stato e degli altri enti interessati e che pertanto l'atto di compravendita del 1 ottobre

2008, sopra citato produceva i suoi effetti.

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➢ Atto di COMPRAVENDITA, sottoposto a condizione sospensiva, ricevuto dal Notaio Giuseppina

RANDAZZO, di Savona, in data 20 luglio 2012, rep. 683/579, Trascritto presso la conservatoria

di Savona in data 1 agosto 2012 ai nn. 7346/5770, a favore della società "G.I.S GRUPPO

IMPRESE SAVONESI - SOCIETA' per AZIONI siglabile G.I.S. S.P.A.", con sede in Savona,

Codice Fiscale e Partita Iva 01145260095 e contro la società "OSTERIA ALLA MADONNA DI

SIRELLO VINCENZO E C. S.A.S.", con sede in Albissola Marina, codice fiscale 00732270095, in

virtù del quale la società "G.I.S. S.P.A." ebbe ad acquistare la piena proprietà dell'immobile

all'epoca identificato catastalmente al Foglio 5 (cinque) Particella 35 (trentacinque) subalterno 15

(quindici),

Si precisa che la soppressione di detto subalterno ha a sua volta originato e/o variato tra l'altro i

subalterni 20 (venti),22 (venti virgola ventidue),26 (venti virgola ventidue virgola ventisei).

In data 11 ottobre 2012, con atto di avveramento di Condizione, ricevuto dal Notaio Giuseppina

RANDAZZO, di Savona, ai nn. 710/601 di repertorio, Annotato presso la conservatoria di Savona

il 30 ottobre 2012 ai nn. 10452/1307 le parti "OSTERIA ALLA MADONNA DI SIRELLO VINCENZO

E C. S.A.S.", con sede in Albissola Marina, codice fiscale 00732270095, ed "G.I.S GRUPPO

IMPRESE SAVONESI - SOCIETA' per AZIONI siglabile G.I.S. S.P.A.", con sede in Savona,

Codice Fiscale e Partita Iva 01145260095 davano atto del Mancato esercizio della Prelazione da

parte dello Stato e degli altri enti interessati e che pertanto l'atto di compravendita del 20 luglio

2012, sopra citato produceva i suoi effetti.

➢ Verbale di TRASFORMAZIONE DI SOCIETA' ricevuto dal Notaio Alberto Lepri di Varazze, in

data 22 gennaio 2015, rep. 10860/6942, Trascritto presso la conservatoria di Savona, il 20

febbraio 2015 ai nn. 1156/918, in virtù del quale la società "G.I.S GRUPPO IMPRESE SAVONESI

- SOCIETA' per AZIONI siglabile G.I.S. S.P.A.", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita

Iva 01145260095 veniva trasformata in "G.I.S GRUPPO IMPRESE SAVONESI - SOCIETA' A

RESPONSABILITA' LIMITATA SIGLABILE G.I.S - S.R.L. IN LIQUIDAZIONE";

Ispezione ipotecaria

Dalla certificazione notarile risulta che sugli immobili in oggetto gravano le seguenti formalità

pregiudizievoli:

➢ CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA, ricevuto dal Segretario generale del

comune di Albisola Superiore, in data 30 dicembre 1997 rep. 3136/97, Trascritto presso la

conservatoria dei registri immobiliari di Savona, in data 29 gennaio 1998, ai nn. 594/481, a favore

dell'Istituto Autonomo Case popolari di Savona e contro il comune di ed il Comune DI ALBISOLA

SUPERIORE, con sede in Albisola Superiore, codice fiscale 00340950096, avente ad oggetto tra

l'altro l'immobile all'epoca identificato con il foglio 5 (cinque) particella 35 (trentacinque) Subalterni

2 (due).

➢ IPOTECA VOLONTARIA, a garanza di un mutuo ricevuto dal Notaio Flavio Brundu, di Savona,

in data 29 gennaio 2008, ai nn. 37622/19624, Iscritta presso la conservatoria dei registri

immobiliari di Savona, in data 1 febbraio 2008, ai nn. 1279/209, a favore della Cassa di risparmio

di Savona, con sede in Savona, codice fiscale 01015450099 e contro la società "G.I.S GRUPPO

IMPRESE SAVONESI - SOCIETA' per AZIONI", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita Iva

01145260095.

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Successivo atto di Frazionamento in quota ricevuto dal Notaio Flavio Brundu, di Savona, in data

21 dicembre 2012, ai nn. 40272/21969, Annotato presso la conservatoria dei registri immobiliari

di Savona, in data 4 gennaio 2013, ai nn. 67/17, a favore della Cassa di risparmio di Savona, con

sede in Savona, codice fiscale 01015450099 e contro la società "G.I.S GRUPPO IMPRESE

SAVONESI - SOCIETA' per AZIONI", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita Iva

01145260095

➢ COSTITUZIONE DI VINCOLI LEGALI, emessa dalla Dir. Reg. Per i Beni Cult. E Paes. Liguria, in

data 20 gennaio 2006 rep. 1209, trascritta presso la conservatoria di Savona in data 16 maggio

2008 ai nn. 5681/3850 a favore della DIREZIONE REGIONALE PER I BENI CULTURALI E

PAESAGGISTICI DELLA LIGURIA con sede in Genova, codice Fiscale 95073960106 e contro il

comune di ed il Comune DI ALBISOLA SUPERIORE, con sede in Albisola Superiore, codice

fiscale 00340950096, avente ad oggetto tra l'altro l'immobile all'epoca identificato con il foglio 5

(cinque) particella 35 (trentacinque) Subalterni 2 (due).

➢ CONVENZIONE URBANISTICA, ricevuta dal segretario del comune di Albissola Marina, in data

2 ottobre 2008, rep. 1142, Trascritta presso la conservatoria dei registri Immobiliari di Savona, il

29 ottobre 2008 ai nn. 11139/7485, a favore del Comune di ALBISSOLA MARINA, con sede in

Albissola Marina, Codice Fiscale 00333890093, e contro "G.I.S GRUPPO IMPRESE SAVONESI

S.P.A.", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita Iva 01145260095, avente ad oggetto gli

immobili all'epoca identificati con il foglio 5 (cinque) particella 35 (trentacinque) Subalterni 4

(quattro), 5(cinque), 6 (sei), 7 (sette), 8 (otto), 9 (nove), 10 (dieci), 11 (undici), 12 (dodici), 13

(tredici), 14 (quattordici).

➢ IPOTECA VOLONTARIA, a garanza di un mutuo ricevuto dal Notaio Giuseppina Randazzo, di

Savona, in data 27 maggio 2011, ai nn. 462/376, Iscritta presso la conservatoria dei registri

immobiliari di Savona, in data 31 maggio 2011, ai nn. 5274/947, a favore della Banco di San

giorgio S.p.a, con sede in Genova, codice fiscale 02942940103 e contro "GRIFFO CARLO, nato

a Bergeggi il 27 febbraio 1949 Codice Fiscale GRF CRL 49B27 A796O", TERZO DATORE

D'IPOTECA, o "OSTERIA ALLA MADONNA DI SIRELLO VINCENZO E C. S.A.S.", con sede in

Albissola Marina, codice fiscale 00732270095, terzo datore d'ipoteca e come debitori non datori

di ipoteca SIRELLO GIULIA, nata a Genova il giorno 8 luglio 1984, codice fiscale: SRL GLI 84L48

D969W e GRIFFO STEFANO nato a Savona il 24 febbraio 1980 codice fiscale: GRF SFN 80B24

I480P.

Detta ipoteca risulta ristretta in virtù di atto di restrizione di beni in data 15 maggio 2012 n. 650/548

di rep. dr. Randazzo Giuseppina Notaio in Savona annotato a Savona in data 31 maggio 2012 ai

n.ri 5204/610 con riferimento al solo sub. 15 del mapp. 35 fg. 5.

➢ SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO, pronunciata dal Tribunale di Savona, in data 7

dicembre 2015, n. 51/2105, Trascritta presso la conservatoria di Savona in data 15 marzo 2016

ai nn. 2218/1718, a favore di Massa dei creditori del Fallimento "G.I.S GRUPPO IMPRESE

SAVONESI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE" e contro la società "G.I.S GRUPPO IMPRESE SAVONESI

S.R.L. IN LIQUIDAZIONE", con sede in Savona, Codice Fiscale e Partita Iva 01145260095;

Dalla certificazione notarile risulta la continuità delle trascrizioni voluta dall'art. 2650 c.c. nel ventennio.

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2.3 – DESCRIZIONE DEL BENE

2.3.1 – Inquadramento territoriale

Vista dall’alto

Il complesso immobiliare denominato “Scorcio di mare” , costituto da 13 unità abitative, deriva dalla

recente ristrutturazione/restauro di una vecchia fornace con valenza storico/architettonica, è posto

nell’area pedonale del centro storico di Albissola Marina a pochi passi dal mare, si affaccia su via F.

Isola dalla quale è visibile di “scorcio” il mare, con finiture signorili e si sviluppa su 4 piani fuori terra.

L’accesso avviene direttamente da via F. Isola civico 20.

Il compendio è composto da un vano scala, con vano ascensore e locale tecnico al piano terreno (

aree sottoposte a vincolo storico/architettonico), da tre appartamenti al piano primo, da un

appartamento, articolato sui piani primo e secondo, da tre appartamenti al piano secondo, da tre

appartamenti al piano terzo, da "bene comune censibile" articolato sui piani terzo e quarto, da due

appartamenti al piano quarto.

Le unità abitative ad esclusione degli appartamenti a piano quarto, poiché ricavati dal recupero a fini

abitativi del sottotetto, sono soggette al vincolo di "edilizia residenziale pubblica agevolata

convenzionata".

La zona è urbanizzata e sono presenti adeguati servizi di utenza tecnologica quali acqua, luce,

telefono, impianto fognario, etc..

Le unità sono da considerarsi ultimate a meno di piccoli lavori interni quali l’installazione di alcuni

sanitari, la posa in opera delle porte interne ed il ripristino di alcuni intonaci e pitturazioni.

11

Le unità sono state valutate sia nello stato finito che nello stato attuale stimando i piccoli lavori di

ultimazione/ripristino necessari (installazione alcuni sanitari, posa in opera porte interne, ripristino

muratura, intonaci e pitturazioni a causa di un’infiltrazione).

2.3.2 Descrizione del bene, consistenza e caratteristiche

L’immobile a valenza storico/architettonica è stato oggetto di un recente intervento di ristrutturazione

integrale ed ha caratteristiche di finitura che possono essere considerate signorili.

Le unità immobiliare di proprietà del Fallimento oggetto della presente stima risultano essere le

seguenti:


Unità abitativa posta a piano primo, gode di doppio affaccio con esposizione buona, ed è costituita

da cucina, soggiorno, una camera, un bagno dotato di areazione forzata ed un terrazzo. La

superficie lorda di pavimento è di circa 65 mq per la parte interna e di circa 15 mq per il terrazzo.

La cucina ed il soggiorno si affacciano sul terrazzo ed hanno una vista aperta sulle coperture

limitrofe mentre la camera si affaccia su via Isola, via del centro storico pedonale, e di scorcio è

visibile il mare. Il terrazzo è gravato da una servitù passiva di affaccio a favore dell’unità abitativa

adiacente.

Le principali caratteristiche costruttive possono essere così sintetizzate:

- struttura in muratura portante, solai in c.a e latero-cemento;

- facciate esterne esistenti oggetto d’intervento riqualificazione e risanamento sono

intonacate e colorate;

- divisori interni in laterizio spess. cm 8/12 intonacati;

- divisori tra unità in doppio laterizio con interposto isolante;

- pareti interne rasate a gesso;

- pavimenti in ceramica ad esclusione di una camera in parquet;

- rivestimento bagni e parete cucina in ceramica;

- sanitari in ceramica, vasca in vetroresina;

- serramenti in legno tinteggiato con vetro termoisolante;

- oscuramenti in legno tinteggiato;

- portoncino ingresso blindato con pannellature in legno pantografate;

- impianto di riscaldamento autonomo centralizzato. Ogni unità abitativa è dotata di

apparecchiatura per la gestione e rilevazione del consumo energetico. L’impianto di ogni

alloggio è dotato di corpi radianti in acciaio;

- impianto di areazione forzata del bagno;

- impianto elettrico sottotraccia con quadro elettrico incassato dotato di interruttore salvavita

magnetotermico differenziale;

- impianto videocitofonico;

Gli impianti risultano a norma.

Sono da prevedersi piccole opere di ultimazione/ripristino così come meglio precisate al

successivo capitolo 2.3.4 della presente relazione.


Unità abitativa posta su due livelli (piano 1° e 2°), gode di singolo affaccio su via Isola con

esposizione discreta, ed è costituita da cucina/soggiorno e bagno cieco al livello inferiore e da due

camere e un bagno dotato di areazione forzata al livello superiore. I due livelli sono collegati da

una scala interna in legno. La superficie lorda di pavimento è di circa 70 mq.

La cucina/soggiorno e le due camere si affacciano su via Isola, via del centro storico pedonale, e

12

di scorcio è visibile il mare.



- facciate esterne esistenti oggetto d’intervento riqualificazione e risanamento sono intonacate

e colorate;



- scala di collegamento interno in legno;


- pavimenti in ceramica ad esclusione delle camere in parquet;

- rivestimento bagni e parete cucina in ceramica;

- sanitari in ceramica;




- impianto di riscaldamento autonomo centralizzato. Ogni unità abitativa è dotata di apparec-

chiatura per la gestione e rilevazione del consumo energetico. L’impianto di ogni alloggio è

dotato di corpi radianti in acciaio;

- impianto di areazione forzata dei bagni;

- impianto elettrico sotto traccia con quadro elettrico incassato dotato di interruttore salvavita




Sono da prevedersi piccole opere di ultimazione/ripristino così come meglio precisate al

successivo capitolo 2.3.4 della presente relazione.


Unità abitativa posta a piano secondo, gode di unico affaccio con vista aperta sopra le coperture

adiacenti con esposizione buona, è costituita da un unico ambiente con angolo cottura e bagno

dotato di areazione. La superficie lorda di pavimento è di circa 31 mq.



- facciate esterne esistenti oggetto d’intervento riqualificazione e risanamento sono intonacate

e colorate;




- pavimenti in ceramica;

- rivestimento bagno e parete angolo cottura in ceramica;

- sanitari in ceramica;




- impianto di riscaldamento autonomo centralizzato. Ogni unità abitativa è dotata di apparec-

chiatura per la gestione e rilevazione del consumo energetico. L’impianto di ogni alloggio è

dotato di corpi radianti in acciaio;

- impianto elettrico sotto traccia con quadro elettrico incassato dotato di interruttore salvavita


13



Sono da prevedersi piccole opere di ultimazione così come meglio precisate al successivo capitolo

2.3.4 della presente relazione.

Non sono state considerate le unità, facenti parte il complesso “Scorcio di Mare”, identificate al fg.5

particella 35 sub.31-32 e relativo Bene Comune sub 33 che sono state oggetto di atto di

compravendita sottoposta a condizione sospensiva a favore dei Beni Culturali in data 11/07/2014 e

successivo atto di avveramento in data 06/11/2017 attraverso i quali, la società G.I.S. s.p.a (atto 2014)

ed il relativo Fallimento (atto avveramento 2017), hanno trasferito i beni ai sigg. Navone/Baidarelli

2.3.3 Regolarità Edilizia ed Urbanistica

➢ Conformità edilizia

Il complesso edilizio è stato costruito in forza dei seguenti atti autorizzativi:

- Permesso di costruire rilasciato dal Comune di Albissola Marina n. 4602 del 30/12/2008 prot. 21400

e successive DIA in variante del 18/11/2009 e del 20/06/2011.

- L’intervento edilizio prevedeva il recupero e restauro funzionale dell’immobile. A tal fine, poiché le

unità erano destinate ad “edilizia residenziale pubblica agevolata convenzionata” è stata stipulata con

il Comune di Albissola Marina, specifica “Convenzione Urbanistica”, a ministero del Segretario

Generale del detto Comune in data 02/10/2008, rep. 1142. (Allegato 10).

- E’ stata inoltrata comunicazione di fine lavori in data 28/11/2008;

- A seguito della domanda di rilascio del relativo "Certificato di Agibilità " inoltrata in data 04/12/2012

prot.18356 il Comune di Albissola Marina ha rilasciato il relativo Certificato di Agibilità n. 16/2012 del

12/12/2012 prot.18356;

Certificato Prevenzioni Incendi.

Il complesso non è soggetto alla normativa di Prevenzioni incendi.

Norme sul superamento delle barriere architettoniche.

Le unità risultano conformi alle norme in materia di fruizione da parte delle persone disabili ai sensi

della Lg. 13/89 e D.M. 236/89.

Certificazione energetica

Le unità sono dotate dell’attestato delle prestazioni energetiche. Le prestazioni risultano essere le

seguenti:

- Unità fg.5 particella 35 sub.20 – Alloggio tri-locale piano 1° - classe energetica C – 74,49

Kwatth/m²anno (Allegato 9 - sub.20)

- Unità fg.5 particella 35 sub.22 – Alloggio tri-locale piano 1°-2° - classe energetica B – 42,80


- Unità fg.5 particella 35 sub.26 – Alloggio monolocale piano 2°- - classe energetica B – 43,88


Conformità edilizia.

Svolti i sopralluoghi e visionate le pratiche/autorizzazioni edilizie lo scrivente ritiene le unità oggetto

di stima ( sub 20-22-26) conformi a quanto autorizzato.

14

Destinazione Urbanistica:

Secondi gli strumenti urbanistici vigenti l’area su cui insiste il complesso edilizio risulta avere la

seguente destinazione:

8.CR1 _ Centro urbano

8.1. Identificazione

1. La zona CR1 - Centro urbano - comprende il nucleo antico, identificato con la sigla

CR1/A, e porzioni di tessuto urbano di più recente edificazione (CR1/B) ( zona omogenea

assimilabile D.M. 1444/1968 Zona A – centro storico ).

2. Tutti gli edifici siti in entrambe le sottozone CR1/A e CR1/B sono stati interessati da

“Schede analitiche di intervento” all’interno del Programma Organico di Intervento nelle quali

edificio per edificio sono stati analizzati lo stato di degrado dei fronti principali con riferimento

a:

fronte edilizio

copertura degrado materico

15

copertura degrado tipologico

presenza umidità

presenza dissesti statici

e sono state date altresì indicazioni di progetto per quanto riguarda i seguenti elementi:

basamento

elevazione

cornicione

copertura

bucature e infissi

2.3.4 Stato di manutenzione – opere di ultimazione

Lo stato di conservazione delle parti comuni del compendio immobiliare e delle unità oggetto di

perizia, vista il recente intervento di ristrutturazione edilizia, può considerarsi complessivamente

ottimo.

Il complesso è ultimato a meno delle seguenti piccoli lavori di ultimazione/ripristino:


Mancano le tre porte interne, i sanitari e le rubinetterie del bagno.

Pitturazione zona soggiorno, ultimazione zoccolini. – importo stimato €3.500,00+iva


Mancano le quattro porte interne, i sanitari e le rubinetterie dei due bagni; ultimazione

zoccolini. Ripristino intonaco e pitturazione a causa di infiltrazione dai camini.

– importo stimato €6.500,00+iva


Mancano una porta interna, i sanitari e le rubinetterie del bagno ed ultimare gli zoccolini.

– importo stimato €2.000,00+iva

Totale complessivo costo opere di ultimazione/ripristino stimato in € 12.000,00+iva al netto dei costi

di messa in sicurezza già sostenuti dal Fallimento (smaltimento vernici – stimato in € 500,00+iva)

Le unità sono state valutate nello stato attuale, decurtando dallo stato finito i costi di ultimazione sopra

esposti.

2.3.5 Stato giuridico

Le unità sono disponibili

2.3.6 Quote millesimali

Dalle tabelle millesimali fornite dall’Amministratore risultano le seguenti quote generali

- Unità fg.5 particella 35 sub.20 – Alloggio tri-locale piano 1° : 75,67/1000

identificato con il n° 1.1 della tabella generale

- Unità fg.5 particella 35 sub.22 – Alloggio tri-locale piano 1°-2°: 77,28/1000


- Unità fg.5 particella 35 sub.26 – Alloggio monolocale piano 2° 33,93/1000


16

2.3.7 Requisiti e Condizioni per la vendita

Il complesso è stato oggetto d’intervento edilizio che prevedeva la completa ristrutturazione degli

appartamenti esistenti e Ia realizzazione di ulteriori unità abitative. A tal fine, poiché le unità erano

destinate ad “edilizia residenziale pubblica agevolata convenzionata” è stata stipulata con il Comune

di Albissola Marina, specifica “Convenzione Urbanistica”, a ministero del Segretario Generale del

detto Comune in data 02/10/2008, rep. 1142. (Allegato 10)

La Convenzione, di durata decennale, oltre a regolare i rapporti tra il soggetto Attuatore e

l’Amministrazione, prevede anche dei requisiti oggettivi di vendita - prezzo medio di vendita pari a

4.500€/mq e dei requisiti soggettivi per gli acquirenti che allo stato risultano essere i seguenti:

- Trascorso il periodo di cinque anni dalla data di comunicazione all’Amministrazione di inizio delle

vendite (avvenuta il 04/11/2008- ndr), la Società - per ulteriori cinque anni – ( fino al 03/11/2018)

potrà alienare le unità abitative anche a soggetti che abbiano la propria residenza da almeno tre anni

alla data di comunicazione al Comune d’inizio vendite, in un Comune ricompreso nel Bacino di Utenza

G-Savonese/Costiero o in un Comune facente parte delle Comunità Montane “Del Giovo” ed “Alta Val

Bormida”.

Dalla condizione soggettiva sopra esposta ne deriva che gli aggiudicatari delle unità in oggetto

(che non dovranno possedere i requisiti soggettivi sopra esposti essendo un’assegnazione in

ambito fallimentare) potranno però ri-venderle a qualsiasi persona solo dopo il 03/11/2018 o a

soggetti che abbiano la residenza nei Bacini d’utenza, sopra riportati, almeno dal 03/11/2005

se la ri-vendita dovesse essere effettuata prima del 03/11/2018.

La vendita delle unità è sottoposta a condizione sospensiva dei Beni Culturali in quanto a

piano terra sulla porzione dei sub. 17 e 18 e l’intero sub. 19, classificati come beni comuni non

censibili, grava vincolo quali “bene di interesse culturale” “Fornace Barile” ai sensi del D.Lgs

42/2004, conseguente al Decreto del Direttore regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici

della Liguria, in data 26/01/2006, rep. 1209, trascritto a Savona il 16/05/2008 ai nn. 5681/3850

2.4 – VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

2.4.1– Criterio di stima

La valutazione è stata fatta prendendo in considerazione il procedimento di stima sintetica

comparativa parametrica, confrontando cioè gli immobili oggetto di stima con i parametri di

mercato comparabili per:

• destinazione

• localizzazione

• qualità

• condizioni generali dell’immobile.

Nel procedimento sintetico comparativo per determinare il valore di ogni singolo bene si sono

tenuti presenti: l’ubicazione, la visibilità, l’accessibilità, la destinazione, la forma, la superficie,

l'esposizione, il piano, le caratteristiche costruttive ed architettoniche degli edifici, le caratteristiche

delle finiture, gli impianti, lo stato di conservazione e le opere di ultimazione, le dotazione a

parcheggio, le sistemazioni esterne, gli impianti generali e specifici.

Il criterio di stima usato è il procedimento sintetico in base ai valori elementari correnti di mercato

di beni simili. Tali prezzi saranno riferiti ad un preciso parametro unitario, cioè il metro quadrato

lordo, corretto attraverso coefficienti ottenuti esaminando le caratteristiche che determinano il

prezzo di mercato attribuendo ad ognuno una determinata incidenza sul prezzo.

17

Nell’attribuire al bene in oggetto il più probabile valore di mercato vengono anche considerate le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, previa ponderazione attraverso un

coefficiente “k” determinato mediante il confronto tra il bene oggetto di stima e beni ordinari presi

a confronto. Tale procedimento è riconducibile ad un’analisi di tipo multi-criteriale in grado di

cogliere la peculiarità di una unità immobiliare rispetto ad unità immobiliari presenti al contorno

aventi caratteristiche ordinarie sotto il profilo estrinseco ed intrinseco.

Per determinare il valore degli immobili utilizzerà la formula:

VmO = Sc x vom X K

VmO = valore di mercato ordinario del bene oggetto di stima

Sc = superficie convenzionale del bene oggetto di stima

vom = valore unitario ordinario rilevato da fonti ufficiali e relazionato

ai prezzi reali medi correnti di mercato

K = coefficiente riduttivo/maggiorativo per caratteristiche

intrinseche ed estrinseche

Per stimare il prezzo più probabile sono stati messi a confronto tra loro i valori delle banche dati

OMI, dell’Osservatorio delle quotazioni immobiliari fonti -Borsino immobiliare / FIAIP Liguria, delle

offerte immobiliari e delle compravendite di beni simili.

In conclusione al valore unitario medio ordinario attribuito è stato applicato un coefficiente K multi-

criteriale (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per giungere al valore più probabile ed

attendibile del bene immobile alla data dell’incarico.

Al valore di mercato ordinario così ottenuto dovranno essere dedotti gli eventuali importi di

regolarizzazione edilizia/catastale.

Al valore così ottenuto si applica una riduzione per vendita giudiziaria e per assenza di garanzia

per vizi ed una riduzione per i vincoli soggettivi da rispettare in caso di rivendita entro il 03.11.2018

Le unità sono state valutate sia nello stato finito, ipotizzando che il fallimento si faccia carico dei

lavori di ultimazione sopra esposti, che nello stato attuale decurtando i piccoli lavori

2.4.2– Superficie Commerciale

Per il calcolo della superficie commerciale sono stati adottati i criteri di misurazione degli

immobili ordinari per il mercato come specificati nel DPR 23 marzo 1998 n. 138 del catasto e

successive modifiche, dalla Norma UNI 10750 e secondo il Codice delle Valutazioni immobiliari

edito da TecnoBorsa ed Agenzia delle Entrate.

La superficie commerciale è la superficie di tutti i vani principali e dei vani accessori a servizio

diretto (bagni, ripostigli, ecc) al lordo delle murature interne, di quelle perimetrali (fino a 50 cm di

spessore) e di quelle di confine considerate al 50% (fino a 25 cm di spessore). In aggiunta deve

essere considerata la superficie di tutti i “vani accessori a servizio indiretto” (ripostigli, cantine,

soffitte, ecc), delle “pertinenze esclusive di servizio e di ornamento” (balconi, terrazzi, portici, patii,

verande, posti auto, ecc) e delle “aree scoperte” misurate come sopra ma espresse attraverso un

coefficiente di ponderazione.

Di seguito sono indicati i coefficienti di ponderazione assegnati ai vani accessori ed alle

pertinenze, adeguatamente ponderati in relazione alle specificità degli immobile oggetto d’analisi.

18

SUPERFICI LORDE ESTERNE RILEVATE

ALLOGGIO TERRAZZO

SUP. COMM.

Mq

K=1,00 K=0,5 arrotondata

1 Alloggio - trilocale 5 35 20 64,72 14,55 72

2Alloggio - trilocale

duplex5 35 22 69,7 70

3Alloggio -

monolocale5 35 26 30,55 31

ParticellaDescrizione Foglio Sub

Coefficienti di ponderazione della superficie -

Vani principali – Alloggio 1,00

Vani accessori a servizio diretto – Alloggio (bagni, ripostigli, ingressi,

corridoi, ecc) 1,00

Pertinenze esclusive Alloggio

- Terrazzo, entro i 25 mq di superficie 0,50*

* Rispetto al coefficiente di ponderazione pari a 0,35 riportato nelle norme UNI 10750 lo scrivente,

tenuto conto della possibilità data dalla norma stessa di variare tale coefficiente, ritiene congruo

applicare un coefficiente di ponderazione maggiorato a 0,50. Tale incremento si giustifica con

l’importanza che queste superfici hanno nel godimento dell’alloggio di pertinenza nella stagione

estiva, periodo di naturale utilizzo del bene stesso. Tali ambienti risultano essere un naturale

prolungamento dei “vani principali” ove i residenti nella stagione estiva trascorrono il tempo quando

sono in casa.

Si riporta di seguito la tabella riepilogativa delle superfici lorde rilevate ed il calcolo della superficie

commerciale applicando i coefficienti di ponderazione riportati nella tabella soprastante.

TABELLA RIEPILOGATIVA CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

2.4.3 - Fonti di informazione – valori rilevati

Catasto di Savona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Savona, Ufficio tecnico di

Albissola Marina, Banca dati dell’Agenzia del Territorio OMI , Osservatori delle quotazioni

immobiliari fonti -Borsino immobiliare / FIAIP Liguria, operatori locali di compravendita.

Si sono svolte opportune ricerche di mercato in funzione delle categorie catastali degli

immobili oggetto di stima o di potenziale utilizzo: A/2 Abitazioni di tipo civile; A/3 Abitazioni di

tipo economico.

L’immobile ricade in zona OMI centrale B1, in prossimità alla zona OMI centrale B2

- Banca dati dell’Agenzia del Territorio OMI - 1 sem. 2017

Albissola Marina - Zona : centrale B1 / LATO A MONTE DI P.ZA S. BENEDETTO, P.ZA SAETTONE, V. CILEA,

P.ZA VITTORIO VENETO, V. ITALIA, V. REPETTO

19

destinazione Valore OMI

min €/mq

Valore OMI

max €/mq Stato conservativo

Valore OMI

medio €/mq

Abitazioni civili 2800 4200 Normale 3500

Abitazioni tipo

economico 3000 4100 Ottimo 3550

Abitazioni tipo

economico 2300 3400 Normale 2850

Albissola Marina - Zona : centrale B2/C.SO BIGLIATI

destinazione Valore OMI

min €/mq

Valore OMI

max €/mq Stato conservativo

Valore OMI

medio €/mq

Abitazioni civili 2950 4200 Normale 3575

Abitazioni tipo

economico 3000 4500 Normale 3750

Dalle offerte immobiliari in zona si ricavano i seguenti valori medi di mercato:

Alloggi 3900 €/mq.

Alla luce delle indagini di mercato svolte, tenuto conto dello stato di conservazione ottimo* (

le unità vengono considerate ultimate) si ritiene congruo attribuire un valore unitario medio

pari a:

- Alloggio 3.750,00 €/mq

• 2.4.4– Caratteristiche intrinseche ed estrinseche

Le caratteristiche intrinseche ed estrinseche verranno prese in considerazione

attraverso un coefficiente K totale, riduttivo o maggiorativo, determinato attraverso il

prodotto dei seguenti K parziali:

K = coefficiente riduttivo/maggiorativo per caratteristiche intrinseche ed estrinseche

ove K = K1X K2X K3X K4

K1= caratteristiche di localizzazione estrinseca - ubicazione dell’immobile

nell’ambito territoriale ed urbano, qualità dei servizi e collegamenti, qualità dell’ambiente

circostante.

Il complesso è posizionato nell’area pedonale del centro storico di Albissola Marina a

pochi passi dal mare, si affaccia su via F. Isola dalla quale è visibile di “scorcio” il mare

Complessivamente la posizione è da ritenersi buona e pertanto si ritiene di attribuire un

coefficiente alle caratteristiche di localizzazione estrinseca pari a :

K1 a tutte le unità = 1,00

20

K2= caratteristiche posizionali intrinseche - esposizione, visibilità, panoramicità,

luminosità, accessi, piano.

K2 sub.20 – Alloggio tri-locale piano 1° = 1,05 – gode di doppio affaccio,

esposizione buona e terrazza, con vista aperta sopra le coperture

adiacenti, anche se gravata da servitù passiva di affaccio a favore dell’unità

abitativa; Una camera ha un affaccio su via Isola attraverso il quale è

possibile vedere il mare di “Scorcio”

K2 sub.22 – Alloggio tri-locale piano 1°-2° = 1,00 – posto su due livelli con

scala interna, ha un unico affaccio su via Isola attraverso il quale è possibile

vedere il mare di “Scorcio” ma l’esposizione è da ritenersi discreta.

K2 sub.26 – Alloggio monolocale piano 2° = 1,00 - gode di unico affaccio

con vista aperta sopra le coperture adiacenti, esposizione buona.

K3= caratteristiche qualitative intrinseche - vetustà, caratteristiche

architettoniche e costruttive, qualità delle finiture, stato di manutenzione –

Le unità sono di recente edificazione 2007-2012, con caratteristiche architettoniche,

costruttive e finiture signorili e poste in un fabbricato a valenza storico/architettonica. Lo

stato di conservazione e manutenzione è complessivamente ottimo, con caratteristiche

qualitative intrinseche sopra la media e pertanto si ritiene di attribuire un coefficiente pari

a :

K3 a tutte le unità = 1,05

K4= caratteristiche produttive (servitù, locazioni, qualità e condizioni parti

comuni, aree a parcheggio) Le unità non sono gravate da servitù, sono disponibili, hanno un taglio dimensionale

adatto per l’affitto e/o vendita e sono inserite in un contesto storico/architettonico

signorile. Le unità non sono dotate di spazi a parcheggio.

Alla luce di quanto suesposto si ritiene di assegnare il seguente coefficiente alle

caratteristiche produttive:

K4 a tutte le unità disponibili= 1,00

2.4.5 Valutazione corpi:

SUP. COMM.

Mq

K1

localizzazione

estrinseche

K2

posizionali

intrinseche

K3

qualitative

intrinseche

K4

produttive

k TOTALE

(K1xK2xK3xK4)

arrotondata

1 Alloggio - trilocale 5 35 20 72 1 1,05 1,05 1 1,103 € 3.750,00 -10% -5% € 254.000,00 € 3.500,00 € 250.500,00 Libero

2Alloggio - trilocale

duplex5 35 22 70 1 1 1,05 1 1,050 € 3.750,00 -10% -5% € 235.000,00 € 6.500,00 € 228.500,00 Libero

3Alloggio -

monolocale5 35 26 31 1 1 1,05 1 1,050 € 3.750,00 -10% -5% € 103.000,00 € 2.000,00 € 101.000,00 Libero

€ 592.000,00 € 12.000,00 € 580.000,00Totale

Stato occupazioneSub

VALORE

UNITARIO

MEDIO

Riduzione del

valore dovuta

all'immediatezza

della vendita

giudiziaria e per

assenza di

garanzia per vizi

Riduzione per

vendita

vincolata ai soli

residenti

provincia di

Savona

PREZZO BASE

D'ASTA DEL LOTTO

a finito arrotondato

Costi ultimazione

+ IVA

PREZZO BASE

D'ASTA DEL LOTTO

stato attualeParticellaDescrizione Foglio

21

I valori unitari assegnati alla singole unità, tenuto conto dei coefficenti specifici di ogni destinazione,

delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e della vendita giudiziaria, risultano essere i seguenti:

- Alloggi € 3528 / 3.357 / 3.323 – stato finito

Tali valori risultano essere inferiori al prezzo medio di vendita, quale edilizia agevolata, fissato dalla

Convenzione Urbanistica del 02/10/2008 in 4,500 €/mq

3 – CONCLUSIONI

In base a tutto quanto esposto e ritenuto, il sottoscritto perito ritiene congruo attribuire agli immobili

oggetto della presente stima, di proprietà del Fallimento “ G.I.S. GRUPPO IMPRESE SAVONESI

S.R.L. IN LIQUIDAZIONE ”, con sede in Savona (Sv), Via Verdi n. 43 – C/rosso, c.f. 01145260095

i seguenti valori di mercato in sede di vendita giudiziaria – Immobili in Albissola Marina, via F. Isola

n° 20.

Descrizione Foglio Particella Sub

PREZZO BASE D'ASTA DEL

LOTTO Stato Finito

Costi ultimazione +

iva

PREZZO BASE D'ASTA DEL

LOTTO Stato Attuale

Stato occupazione

Alloggio Trilocale

piano primo 5 35 20 € 254.000,00 € 3.500,00 € 250.500,00 Libero

Alloggio Trilocale

piano primo-secondo 5 35 22 € 235.000,00 € 6.500,00 € 228.500,00 Libero

Alloggio Monolocale

piano secondo 5 35 26 € 103.000,00 € 2.000,00 € 101.000,00 Libero

TOTALE € 592.000,00 € 12.000,00 € 580.000,00

Con un valore complessivo delle unità libere allo stato finito, alloggi sub 20,22,26 pari ad €

592.000,00 (cinquecentonovantaduemila/00 Euro), costi di ultimazione/ripristino complessivi pari

a € 12.000,00 (dodicimila/00) +iva al netto dei costi di messa in sicurezza già sostenuti dal

Fallimento, valore complessivo delle unità nello stato attuale pari ad € 580.000,00

(cinquecentoottantamila/00 Euro) ed in fede di quanto dichiarato si sottoscrive.

Fiducioso di aver adempiuto con scrupolo al compito affidatomi, rimango a disposizione per eventuali

chiarimenti in merito.

Grandate (Co), 18.01.2018

Il perito estimatore

Dott. Arch. Gianni Caspani

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Allegati:

➢ Unità fg.5 particella 35 sub.20 – Alloggio tri-locale piano 1° :

Allegato 1 - Inquadramento territoriale ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 20 - ALLOGGIO

Allegato 2 - Estratto mappa ALBISSOLA MARINA fg 5 particella 35

Allegato 3a - Scheda catastale ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 20 - ALLOGGIO

Allegato 3b - Elaborato planimetrico ALBISSOLA fg 5 particella 35

Allegato 3c - Elenco subalterni ALBISSOLA fg 5 particella 35

Allegato 4 - Visura storica FABBRICATI ALBISSOLA MARINA unità fg 5 particella 35 sub 20 – ALLOGGIO

Allegato 5 - Documentazione fotografica ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 20 – ALLOGGIO

Allegato 6a - Estratto PUC ALBISSOLA fg 5 particella 35

Allegato 6b - stralcio norme PUC ALBISSOLA fg 5 particella 35

Allegato 7a - Valori immobiliari AGENZIA DEL TERRITORIO - ALBISSOLA MARINA - ZONA B1 - 1 SEM 2017 - RESIDENZIALE

Allegato 7b - Valori immobiliari AGENZIA DEL TERRITORIO - ALBISSOLA MARINA - ZONA B2 - 1 SEM 2017 – RESIDENZIALE

Allegato 8 - Certificato di agibilità

Allegato 9 - Attestato Certificazione Energetica ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 20

Allegato 10 - Convenzione urbanistica ALBISSOLA fg 5 particella 35

Allegato 11 – Certificazione Notarile ipo-catastale

➢ Unità fg.5 particella 35 sub.22 – Alloggio tri-locale piano 1°-2°:











Allegato 7b - Valori immobiliari AGENZIA DEL TERRITORIO - ALBISSOLA MARINA - ZONA B2 - 1 SEM 2017 - RESIDENZIALE


Allegato 9 - Attestato Certificazione Energetica ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 22



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➢ Unità fg.5 particella 35 sub.26 – Alloggio monolocale piano 2°:











Allegato 7b - Valori immobiliari AGENZIA DEL TERRITORIO - ALBISSOLA MARINA - ZONA B2 - 1 SEM 2017 - RESIDENZIALE


Allegato 9 - Attestato di Certificazione Energetica ALBISSOLA fg 5 particella 35 sub 26



relazione di stima immobiliare · 4 la convenzione, di durata decennale, oltre a regolare i...

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