relazione peritale
TRANSCRIPT
TRIBUNALE DI SIENA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
R. ESEC. IMMOB: N° 266/2016
Promossa da
** ** **
Contro
** ** **
Consulenza del CTU Arch. Geom. Massimo CASINI
RELAZIONE PERITALE Stima beni immobili
Il sottoscritto Arch.Geom. Massimo CASINI, libero professionista con studio in Montisi, via
Umberto I, 183/B, nominato Consulente Tecnico nella causa in epigrafe nell’udienza del
17/09/20017 accettava l’incarico affidatogli dal Giudice dell’Esecuzione dott. Flavio
Mennella il 25/09/2017 con giuramento di rito presso la Cancelleria dell’Esecuzioni
Immobiliari del Tribunale di Siena, di redigere la stima del valore del compendio pignorato.
In data 9 novembre 2017, alla presenza del Custode Giudiziario del compendio
immobiliare pignorato nella persona dell’avv. Alessandro Caselli dell’Istituto Vendite
Giudiziarie di Siena, veniva svolto il primo accesso nell’immobile posto in Montalcino,
frazione di Torrenieri, traversa di via del Castellare, n.c. 14 e dato così inizio alle
operazioni peritali.
1
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
In adempimento all’incarico conferito, il C.T.U. espone e risponde in ordine ai quesiti posti:
1
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 2° comma c.p.c.
mediante l’esame degli atti (estratto del catasto, nonché certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure
certificato notarile attestante le risultanze delle visure e dei registri immobiliari).
Accertare la conformità tra le descrizioni attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati
catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) Se i dati indicati in pignoramento non hanno identificato l’immobile e non consentono la sua
univoca individuazione;
b) Se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentano l’individuazione del bene;
c) Se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza
individuato l’immobile rappresentandolo, in questo caso, la storia catastale del compendio
pignorato.
2
Segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella
documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo ed acquisire l’atto di provenienza
ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti).
3
Effettuare visure aggiornate presso l’Agenzia del Territorio , accertando gli attuali dati identificativi
dell’immobile oggetto di pignoramento.
Se l’immobile non risultasse accatastato procedere all’accatastamento, ovvero eseguire le variazioni,
necessarie per l’aggiornamento del catasto.
Procedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione.
Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e
quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale
dei luoghi.
Descrivere il tipo e l’ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull’esclusiva
proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possono rendere
2
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
autonome e funzionali siffatte porzioni in esproprio: segnalare altresì i lavori ed i costi di separazione e/o
di ripristino dello status quo ante.
Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque
non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò
risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità.
Segnalare, per converso, se gli immobili continui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente
fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali.
Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto.
Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idoneità planimetrica del bene, alla sua correzione o
redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività
dovranno essere effettuate previa richiesta al giudice dell’esecuzione e solo allorché non siano necessari
titoli abilitativi.
4
Predisporre l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri,
domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento).
5
Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione
del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del DPR 6 giugno
2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte delle
amministrazioni competenti, della relativa richiesta.
Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc) prevista dallo strumento urbanistico comunale.
Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e
l’esistenza o meno della dichiarazione di agibilità.
In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descrivere
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in
base al combinato disposto degli art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n 45 e 46, comma 5 del DPR 6 giugno
2001, n. 380 nonché alla luce delle leggi regionali vigenti, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in
mancanza, i costi e gli oneri per l’eliminazione degli abusi.
3
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
Fornire in ogni caso tutte le indicazioni previste dall’art. 173-bis, comma 1, n. 7 delle disposizioni di
attuazione al c.p.c.
6
Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art. 6 del D:Lgs 19 agosto 2005, n. 192 (come
modificato dall’art. 13 del D.lgs 3 marzo 2011, n. 28) e depositarla presso l’autorità tecnico
amministrativa competente, salvo che l’immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall’art. 9, ovvero
già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata.
7
Descrivere, previo accesso unitamente al custode giudiziario se nominato, l’immobile pignorato
indicando dettagliatamente: comune, frazione, località od altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc) ,
indirizzo (verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico, piano e,
laddove esistenti, scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in metri quadrati,
confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze.
Indicare la caratura millesimale contenuta nel regolamento di condominio ove esistente, nonché lo stato
attuale degli impianti elettrico e termico.
8
Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.
Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e procedere (solo previa
autorizzazione del giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati all’ufficio
tecnico erariale.
Dire se l’immobile è pignorato soltanto pro quota, se esso sia comodamente divisibile in natura e
procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove necessario all’identificazione dei
nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’ufficio tecnico erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote
dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrari,
alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla
luce di quanto disposto dagli artt. 577 cpc, 846 c.c, nonché della legge 3 giugno 1940, n. 1078.
9
4
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
Accertare se l’immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e dall’eventuale occupante i
contratti di locazione od altro, in ogni caso previa interrogazione all’Agenzia delle Entrate dell’esistenza
di eventuali titoli registrati, da effettuare sempre prima dell’accesso congiunto con il custode giudiziario
(se nominato).
Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente
alla trascrizione del pignoramento) indicarne la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o, se sia
ancora pendente il relativo giudizio ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex-coniuge
del debitore esecutato acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di locazione, l’eventuale
inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quanto previsto dall’art. 2923, comme 3 c.c.
10
Indicare l’esistenza su beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di
indivisibilità).
Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a
carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo).
Rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), ovvero di usi civili,
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall’art. .173-bis comma 1, n. 8 e 9
della disposizioni di attuazione al c.p.c.
11
Determinare il valore di mercato dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima
e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall’art.
568 comma 2 c.p.c. e inoltre, considerando i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso
territorio e per la stessa tipologia di bene, se disponibili; specifici atti pubblici di compravendita di beni
analoghi, per collocazione e/o tipologia ; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie
immobiliari consultate, banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima,
considerando lo stato di conservazione dell’immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli
contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore a quella di
trascrizione del pignoramento.
L’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta:
5
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
-opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici
registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;
- non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del
pignoramento;
sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento (in questo
caso l’immobile andrà valutato come se oggetto della stima fosse la nuda proprietà del medesimo).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DESCRIZIONE degli IMMOBILI oggetto del PIGNORAMENTO
Il pignoramento ha per oggetto il diritto di nuda proprietà superficiaria dell’abitazione di tipo
economico con annesso garage, nel Comune di Montalcino, frazione di Torrenieri,
traversa di via del Castellare nc. 14 posti al piano terra e seminterrato di un più ampio
caseggiato in zona residenziale periferica del paese. L’appartamento facente parte di un
complesso immobiliare costituito da un primo blocco di 13 appartamenti, ricade all’interno
dell’area soggetta a Piani di Edilizia Economica Popolare (PEEP) e così intestato:
** ***, proprietario dell’area per 1000/1000;
** **, usufruttuario per 1000/1000;
** ** entrambi titolari della nuda proprietà per la quota di ½ ciascuno.
L’appartamento è occupato dall’usufruttuario ** **, a titolo di residenza principale, nonché
dallo stesso esecutato, il quale ha recentemente trasferito la propria residenza
nell’abitazione in questione.
DESCRIZIONE CATASTALE
L’unità immobiliare come dagli atti depositati nel’stanza di pignoramento risulta censita al
Catasto Fabbricati del Comune di Montalcino al Foglio 20, particella 36, subalterno 6, e
particella 36 sub 25 (graffate) categoria A/3, classe Unica, vani 5,5 e rendita di Euro
454,48 costituita da un appartamento al piano terra e da garage al piano seminterrato
censito al Foglio 20 particella 36, subalterno 15, categoria C/6, di classe 8 e consistenza di
17 mq e rendita di Euro 46,53.
6
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
PROVENIENZA degli IMMOBILI in OGGETTO
Ai sg.ri ** **, per ½ ciascuno, la nuda proprietà superficiaria relativa agli immobili oggetto
della procedura esecutiva, era pervenuta giusto atto di vendita in ** ** del 31/05/1994 rep.
n. 18722 trascritto il 30/06/1994 ai nn. 4765/2988, da parte di **
Nel ventennio preso in esame gli immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità
pregiudizievoli:
ISCRIZIONE N. 3570/662 del 28/04/2016 nascente da decreto ingiuntivo n. 1020/2015 del
Tribunale di Arezzo del 28/07/20015
A favore: ** **
Contro: ** **
Sorte capitale di euro 37.038,58 Ipoteca di euro 50.000,00 gravante sugli immobili oggetto
della procedura esecutiva.
TRASCRIZIONE N.10999/7391 del 23/12/2016 nascente da pignoramento n. 3528/2016
del Tribunale di Siena del 14/11/2016
A favore: ** **
Contro: ** **
CONFINI
** **
DESCRIZIONE DEL BENE
APPARTAMENTO posto al piano terra con ingresso indipendente su corte comune
internamente risulta costituita da soggiorno/pranzo, cucina, due camere e due bagni, oltre
ad una terrazza per complessivi 70,50 mq utili oltre 5 mq di terrazza. La consistenza è
7
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
corredata da un’autorimessa posta al piano sottostrada con ingresso indipendente di
17,50 mq.
Parti comuni:
Dell’appartamento appartenente all’immobile edificato su area Peep, oltre al garage, fanno
parte anche i beni comuni individuati al piano terra e sottostrada come percorsi carrabili,
pedonabili e corte comune , Subb. 1 e 2 (BCNC), nonché il sub 40 (BCNC) porticato di
accesso ai garage.
Descrizione:
Costruito nei primi anni ’90, l’immobile sorge su area di proprietà comunale ceduta in
diritto di superficie per anni 99, composto da tredici appartamenti e altrettanti garage.
L’appartamento pignorato sorge nel capo testa del piano terra e appare in ordinarie
condizioni manutentive con struttura portante in pilastri in calcestruzzo armato tamponati
con muratura in laterizi, solai in latero cemento, infissi interni in legno tamburato ed esterni
in legno in pino di Svezia dotati di vetrocamera, serrande in pvc, pavimenti in monocottura
e ceramica per i bagni. Internamente sono presenti evidenti tracce dio condense e umidità
nelle murature riconducibili alla scarso ricambio d’aria dell’ambiente. L’impianto elettrico è
del tipo sottotraccia dotato di interruttore differenziale magnetotermico, risalente all’anno di
costruzione dell’immobile. L’impianto di riscaldamento è autonomo con produzione di
acqua sanitaria derivato dal generatore (caldaia murale) posto nella nicchia all’interno
della terrazza della camera. Anche l’allaccio all’acquedotto pubblico risulta indipendente.
A completamento del compendio pignorato un’autorimessa di 17,50 mq utili all’interno
della quale trova alloggio il deposito d’acqua e l’impianto autoclave a servizio
dell’appartamento.
Classe energetica di appartenenza dell’unità immobiliare “G” (331,24 kWh/mq anno)
come da Attestazione di Prestazione Energetica allegata, depositata al Comune di
Montalcino prot. 3065/2018 del 13/02/2018 e inviata alla Regione Toscana tramite il
portale Apaci il 13/02/2018 con protocollo 78810.
ONERI CONDOMINIALI:
Non sono presenti parti di proprietà condominiali e pertanto non sono emersi oneri o
spese condominiali inevasi.
8
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA:
Costruito con Concessione Edilizia 24 del 04/03/1991, prat. 2777 del 1990 e successiva
Variante n. 108 del 16/10/1992, prat. 3113 del 1992 e ancora Variante n. 121 del
16/11/1993, prat. 3286 del 1993, per l’immobile è stato richiesto certificato di abitabilità in
data 02/10/1994 con prot. 7245.
Non si registrano interventi edilizi realizzati in assenza di titolo abilitativo.
Nella sua interezza, il fabbricato di che trattasi è sostanzialmente conforme ai suddetti titoli
autorizzativi.
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ CATASTALE:
Le planimetrie depositate presso l’Agenzia delle Entrate – ufficio Provinciale di Siena –
Territorio – Servizi Catastali sono conformi allo stato dei luoghi.
CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI (ai sensi del DPR 138/1998, norma UNI
10750:2005):
Per l’immobile oggetto della presente stima la superficie commerciale è rappresentata dal
100% della superficie calpestabile, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti
divisorie interne, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non
condivise, 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise, 50% della
superficie del garage a servizio indiretto dei vani principali e dal 25% della superficie utile
delle terrazze e 35% per i portici, pertanto:
Totale Superficie calpestabile Appartamento mq 70,45
Totale Superficie calpestabile Autorimessa mq 17,50
Superficie Commerciale:
Appartamento mq 70,45 x 1,15 x 100% incidenza = Mq 81
Terrazze mq 5 x 25% incidenza = Mq 1,25
Porticato mq 2,40 x 1,15 x 35% incidenza = Mq 0.96
Autorimessa mq 17,50 x 1.15 x 50% incidenza = Mq 10,06
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 93,27
9
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
10
VALORE COMPLESSIVO Euro 156.00 (centocinquantoaseimilaeuro)
Per la stima del valore dell’immobile si è ritenuto opportuno eseguire il metodo per
confronto diretto o comparativo in considerazione del fatto che esistono nello stesso
comprensorio altre unità abitative simili per condizioni intrinseche ed estrinseche a quelli in
oggetto, acquistati o venduti nella stessa zona. Si è proceduto per l’abitazioni e per le parti
comuni, ad una stima sintetica in relazione alle condizioni seguenti: stabilità e
conformazione geomorfologica macroscopica, salubrità ambientale, presenza o meno di
reti tecnologiche o servizi tali da valorizzare i fondi medesimi, consistenza complessiva,
comodità di accesso, accessori e pertinenze, ubicazione e potenzialità in funzione degli
strumenti urbanistici approvati e vigenti.
VALORE COMMERCIALE:
Sulla base di quanto riscontrato dall’Osservatorio Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del
Territorio di Siena, nonché dall’indagine svolte presso le principali agenzie immobiliari
operanti nella zona, al fine di determinare il più probabile prezzo unitario di beni simili, che
tenesse conto anche dell’attuale periodo congiunturale del mercato immobiliare, si è
arrivati alla determinazione di € 1.700 al metro quadrato quale valore di riferimento per
beni finiti.
Mq 93,27 x €/mq 1.700 = € 158.559 arrotondamento cautelativo ad Euro 158.000
Al quale occorre detrarre il valore di cessione per la trasformazione del diritto di superficie
in piena proprietà (art. 31, c. 45 legge 448/1998) così come calcolato dal Comune di
Montalcino (determina del 15/02/2018 prot. 3296 allegata alla presente) quantificato in
euro 1911,30 per un Valore complessivo finale di Euro 156.089 con arrotondamento
cautelativo a:
Montisi, 15 febbraio 2018
IL CONSULENTE TECNICO (arch.geom. Massimo Casini)
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
11
Allegati alla presente:
✓ Documentazione fotografica;
✓ Visura catastale;
✓ Estratto di mappa;
✓ Planimetria catastale;
✓ Copia delle licenze edilizie e dell’abitabilità;
✓ Verbale di prima ricognizione
✓ Attestazione di Prestazione Energetica
Firm
ato
Da:
CAS
INI M
ASSI
MO
Em
esso
Da:
AR
UBA
PEC
S.P
.A. N
G C
A 3
Seria
l#: 6
c4ae
ea13
141c
d4c1
510e
04ea
827b
c93
1
TRIBUNALE DI SIENA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
R. ESEC. IMMOB: N° 266/2016
Promossa da
ITALFONDIARIO s.p.a.
Contro
+
Consulenza del CTU Arch. Geom. Massimo CASINI
RELAZIONE PERITALE
Stima beni immobili
Il sottoscritto Arch.Geom. Massimo CASINI, libero professionista con studio in Montisi, via
Umberto I, 183/B, nominato Consulente Tecnico nella causa in epigrafe nell’udienza del
17/09/20017 accettava l’incarico affidatogli dal Giudice dell’Esecuzione dott. Flavio
Mennella il 25/09/2017 con giuramento di rito presso la Cancelleria dell’Esecuzioni
Immobiliari del Tribunale di Siena, di redigere la stima del valore del compendio pignorato.
In data 9 novembre 2017, alla presenza del Custode Giudiziario del compendio
immobiliare pignorato nella persona dell’avv. Alessandro Caselli dell’Istituto Vendite
Giudiziarie di Siena, veniva svolto il primo accesso nell’immobile posto in Montalcino,
frazione di Torrenieri, traversa di via del Castellare, n.c. 14 e dato così inizio alle
operazioni peritali.
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
2
In adempimento all’incarico conferito, il C.T.U. espone e risponde in ordine ai quesiti posti:
1
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 2° comma c.p.c.
mediante l’esame degli atti (estratto del catasto, nonché certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative
all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure
certificato notarile attestante le risultanze delle visure e dei registri immobiliari).
Accertare la conformità tra le descrizioni attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati
catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) Se i dati indicati in pignoramento non hanno identificato l’immobile e non consentono la sua
univoca individuazione;
b) Se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentano l’individuazione del bene;
c) Se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza
individuato l’immobile rappresentandolo, in questo caso, la storia catastale del compendio
pignorato.
2
Segnalare tempestivamente al giudice dell’esecuzione ed ai creditori istanti eventuali carenze nella
documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo ed acquisire l’atto di provenienza
ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla documentazione in atti).
3
Effettuare visure aggiornate presso l’Agenzia del Territorio , accertando gli attuali dati identificativi
dell’immobile oggetto di pignoramento.
Se l’immobile non risultasse accatastato procedere all’accatastamento, ovvero eseguire le variazioni,
necessarie per l’aggiornamento del catasto.
Procedere, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o
redazione.
Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo di provenienza e
quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale, nonché tra questa e lo stato attuale
dei luoghi.
Descrivere il tipo e l’ubicazione delle eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sull’esclusiva
proprietà debitoria sottoposta ad esecuzione, evidenziando le soluzioni tecniche che possono rendere
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
3
autonome e funzionali siffatte porzioni in esproprio: segnalare altresì i lavori ed i costi di separazione e/o
di ripristino dello status quo ante.
Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa anche porzioni aliene, comuni o comunque
non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), procedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò
risulti catastalmente impossibile, evidenziare le ragioni di tale impossibilità.
Segnalare, per converso, se gli immobili continui (ad esempio locali adiacenti) risultino eventualmente
fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi identificativi catastali.
Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto.
Provvedere, in caso di difformità o mancanza di idoneità planimetrica del bene, alla sua correzione o
redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; tali attività
dovranno essere effettuate previa richiesta al giudice dell’esecuzione e solo allorché non siano necessari
titoli abilitativi.
4
Predisporre l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri,
domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento).
5
Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta identificazione
del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del DPR 6 giugno
2001, n. 380 dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte delle
amministrazioni competenti, della relativa richiesta.
Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale, ecc) prevista dallo strumento urbanistico comunale.
Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e
l’esistenza o meno della dichiarazione di agibilità.
In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descrivere
dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in
base al combinato disposto degli art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n 45 e 46, comma 5 del DPR 6 giugno
2001, n. 380 nonché alla luce delle leggi regionali vigenti, specificando i relativi costi ed oneri ovvero, in
mancanza, i costi e gli oneri per l’eliminazione degli abusi.
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
4
Fornire in ogni caso tutte le indicazioni previste dall’art. 173-bis, comma 1, n. 7 delle disposizioni di
attuazione al c.p.c.
6
Predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art. 6 del D:Lgs 19 agosto 2005, n. 192 (come
modificato dall’art. 13 del D.lgs 3 marzo 2011, n. 28) e depositarla presso l’autorità tecnico
amministrativa competente, salvo che l’immobile sia esente ai sensi di quanto previsto dall’art. 9, ovvero
già dotato della predetta certificazione, da acquisire se adeguata.
7
Descrivere, previo accesso unitamente al custode giudiziario se nominato, l’immobile pignorato
indicando dettagliatamente: comune, frazione, località od altro toponimo (ad esempio: case sparse, ecc) ,
indirizzo (verificandone la correttezza alla luce della toponomastica comunale), numero civico, piano e,
laddove esistenti, scala e interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie netta in metri quadrati,
confini, dati catastali attuali, eventuali accessori o pertinenze.
Indicare la caratura millesimale contenuta nel regolamento di condominio ove esistente, nonché lo stato
attuale degli impianti elettrico e termico.
8
Dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti.
Provvedere, nel caso da ultimo menzionato, alla formazione dei lotti e procedere (solo previa
autorizzazione del giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del
frazionamento: allegare, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati all’ufficio
tecnico erariale.
Dire se l’immobile è pignorato soltanto pro quota, se esso sia comodamente divisibile in natura e
procedere, in questo caso, alla formazione dei lotti (procedere ove necessario all’identificazione dei
nuovi confini ed alla redazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’ufficio tecnico erariale), indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote
dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro: procedere, in caso contrari,
alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità, eventualmente anche alla
luce di quanto disposto dagli artt. 577 cpc, 846 c.c, nonché della legge 3 giugno 1940, n. 1078.
9
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
5
Accertare se l’immobile è libero o occupato, acquisendo dal proprietario e dall’eventuale occupante i
contratti di locazione od altro, in ogni caso previa interrogazione all’Agenzia delle Entrate dell’esistenza
di eventuali titoli registrati, da effettuare sempre prima dell’accesso congiunto con il custode giudiziario
(se nominato).
Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva (registrati in data antecedente
alla trascrizione del pignoramento) indicarne la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o, se sia
ancora pendente il relativo giudizio ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex-coniuge
del debitore esecutato acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Segnalare immediatamente (anche al custode), in caso di contratto di affitto o di locazione, l’eventuale
inadeguatezza del corrispettivo alla luce di quanto previsto dall’art. 2923, comme 3 c.c.
10
Indicare l’esistenza su beni pignorati di eventuali vincoli (artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o di
indivisibilità).
Accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se i medesimi resteranno a
carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo).
Rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), ovvero di usi civili,
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Effettuare comunque le verifiche e fornire le informazioni prescritte dall’art. .173-bis comma 1, n. 8 e 9
della disposizioni di attuazione al c.p.c.
11
Determinare il valore di mercato dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima
e analitica descrizione delle fonti cui si è fatto riferimento, secondo il procedimento prescritto dall’art.
568 comma 2 c.p.c. e inoltre, considerando i dati relativi alle vendite forzate effettuate nello stesso
territorio e per la stessa tipologia di bene, se disponibili; specifici atti pubblici di compravendita di beni
analoghi, per collocazione e/o tipologia ; indagini di mercato con specifica indicazione delle agenzie
immobiliari consultate, banche dati nazionali operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima,
considerando lo stato di conservazione dell’immobile e, come opponibili alla procedura esecutiva, i soli
contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore a quella di
trascrizione del pignoramento.
L’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta:
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
6
-opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici
registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;
- non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del
pignoramento;
sempre opponibile se trascritta in data anteriore a quella di trascrizione del pignoramento (in questo
caso l’immobile andrà valutato come se oggetto della stima fosse la nuda proprietà del medesimo).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
DESCRIZIONE degli IMMOBILI oggetto del PIGNORAMENTO
Il pignoramento ha per oggetto il diritto di nuda proprietà superficiaria dell’abitazione di tipo
economico con annesso garage, nel Comune di Montalcino, frazione di Torrenieri,
traversa di via del Castellare nc. 14 posti al piano terra e seminterrato di un più ampio
caseggiato in zona residenziale periferica del paese. L’appartamento facente parte di un
complesso immobiliare costituito da un primo blocco di 13 appartamenti, ricade all’interno
dell’area soggetta a Piani di Edilizia Economica Popolare (PEEP) e così intestato:
Comune di Montalcino, proprietario dell’area per 1000/1000;
, usufruttuario per 1000/1000;
entrambi titolari della nuda proprietà per la quota di ½ ciascuno.
L’appartamento è occupato dall’usufruttuario , a titolo di residenza
principale, nonché dallo stesso esecutato, il quale ha recentemente trasferito la propria
residenza nell’abitazione in questione.
DESCRIZIONE CATASTALE
L’unità immobiliare come dagli atti depositati nel’stanza di pignoramento risulta censita al
Catasto Fabbricati del Comune di Montalcino al Foglio 20, particella 36, subalterno 6, e
particella 36 sub 25 (graffate) categoria A/3, classe Unica, vani 5,5 e rendita di Euro
454,48 costituita da un appartamento al piano terra e da garage al piano seminterrato
censito al Foglio 20 particella 36, subalterno 15, categoria C/6, di classe 8 e consistenza di
17 mq e rendita di Euro 46,53.
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
7
PROVENIENZA degli IMMOBILI in OGGETTO
Ai sg.ri , per ½ ciascuno, la nuda proprietà superficiaria
relativa agli immobili oggetto della procedura esecutiva, era pervenuta giusto atto di
vendita in Notaio Salerno Francesco del 31/05/1994 rep. n. 18722 trascritto il 30/06/1994
ai nn. 4765/2988, da parte di E.A.CO.S. – Edili Artigiani Consorziati con sede in Siena,
cod. fis. 00130020522. (N.B. in nota non si indica il regime patrimoniale dei sigg.ri
)
Nel ventennio preso in esame gli immobili hanno formato oggetto delle seguenti formalità
pregiudizievoli:
ISCRIZIONE N. 3570/662 del 28/04/2016 nascente da decreto ingiuntivo n. 1020/2015 del
Tribunale di Arezzo del 28/07/20015
A favore: Cassa di Risparmio di Firenze S.p.a. con sede in Firenze cod. fis. 04385190485
(elettivamente domiciliata in Siena via Montanini n 66 c/o Avv. L. Palazzuoli)
Contro:
Sorte capitale di euro 37.038,58 Ipoteca di euro 50.000,00 gravante sugli immobili oggetto
della procedura esecutiva.
TRASCRIZIONE N.10999/7391 del 23/12/2016 nascente da pignoramento n. 3528/2016
del Tribunale di Siena del 14/11/2016
A favore: Cassa di Risparmio di Firenze S.p.a. con sede in Firenze cod. fis. 04385190485
Contro:
.
CONFINI
Confinanti Comune di Montalcino e ditta intestata, salvo altri.
DESCRIZIONE DEL BENE
APPARTAMENTO posto al piano terra con ingresso indipendente su corte comune
internamente risulta costituita da soggiorno/pranzo, cucina, due camere e due bagni, oltre
ad una terrazza per complessivi 70,50 mq utili oltre 5 mq di terrazza. La consistenza è
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
8
corredata da un’autorimessa posta al piano sottostrada con ingresso indipendente di
17,50 mq.
Parti comuni:
Dell’appartamento appartenente all’immobile edificato su area Peep, oltre al garage, fanno
parte anche i beni comuni individuati al piano terra e sottostrada come percorsi carrabili,
pedonabili e corte comune , Subb. 1 e 2 (BCNC), nonché il sub 40 (BCNC) porticato di
accesso ai garage.
Descrizione:
Costruito nei primi anni ’90, l’immobile sorge su area di proprietà comunale ceduta in
diritto di superficie per anni 99, composto da tredici appartamenti e altrettanti garage.
L’appartamento pignorato sorge nel capo testa del piano terra e appare in ordinarie
condizioni manutentive con struttura portante in pilastri in calcestruzzo armato tamponati
con muratura in laterizi, solai in latero cemento, infissi interni in legno tamburato ed esterni
in legno in pino di Svezia dotati di vetrocamera, serrande in pvc, pavimenti in monocottura
e ceramica per i bagni. Internamente sono presenti evidenti tracce dio condense e umidità
nelle murature riconducibili alla scarso ricambio d’aria dell’ambiente. L’impianto elettrico è
del tipo sottotraccia dotato di interruttore differenziale magnetotermico, risalente all’anno di
costruzione dell’immobile. L’impianto di riscaldamento è autonomo con produzione di
acqua sanitaria derivato dal generatore (caldaia murale) posto nella nicchia all’interno
della terrazza della camera. Anche l’allaccio all’acquedotto pubblico risulta indipendente.
A completamento del compendio pignorato un’autorimessa di 17,50 mq utili all’interno
della quale trova alloggio il deposito d’acqua e l’impianto autoclave a servizio
dell’appartamento.
Classe energetica di appartenenza dell’unità immobiliare “G” (331,24 kWh/mq anno)
come da Attestazione di Prestazione Energetica allegata, depositata al Comune di
Montalcino prot. 3065/2018 del 13/02/2018 e inviata alla Regione Toscana tramite il
portale Apaci il 13/02/2018 con protocollo 78810.
ONERI CONDOMINIALI:
Non sono presenti parti di proprietà condominiali e pertanto non sono emersi oneri o
spese condominiali inevasi.
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
9
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ URBANISTICA:
Costruito con Concessione Edilizia 24 del 04/03/1991, prat. 2777 del 1990 e successiva
Variante n. 108 del 16/10/1992, prat. 3113 del 1992 e ancora Variante n. 121 del
16/11/1993, prat. 3286 del 1993, per l’immobile è stato richiesto certificato di abitabilità in
data 02/10/1994 con prot. 7245.
Non si registrano interventi edilizi realizzati in assenza di titolo abilitativo.
Nella sua interezza, il fabbricato di che trattasi è sostanzialmente conforme ai suddetti titoli
autorizzativi.
VERIFICA DELLA CONFORMITA’ CATASTALE:
Le planimetrie depositate presso l’Agenzia delle Entrate – ufficio Provinciale di Siena –
Territorio – Servizi Catastali sono conformi allo stato dei luoghi.
CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI (ai sensi del DPR 138/1998, norma UNI
10750:2005):
Per l’immobile oggetto della presente stima la superficie commerciale è rappresentata dal
100% della superficie calpestabile, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti
divisorie interne, 100% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali non
condivise, 50% delle superfici occupate in pianta da pareti perimetrali condivise, 50% della
superficie del garage a servizio indiretto dei vani principali e dal 25% della superficie utile
delle terrazze e 35% per i portici, pertanto:
Totale Superficie calpestabile Appartamento mq 70,45
Totale Superficie calpestabile Autorimessa mq 17,50
Superficie Commerciale:
Appartamento mq 70,45 x 1,15 x 100% incidenza = Mq 81
Terrazze mq 5 x 25% incidenza = Mq 1,25
Porticato mq 2,40 x 1,15 x 35% incidenza = Mq 0.96
Autorimessa mq 17,50 x 1.15 x 50% incidenza = Mq 10,06
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE MQ 93,27
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
10
Per la stima del valore dell’immobile si è ritenuto opportuno eseguire il metodo per
confronto diretto o comparativo in considerazione del fatto che esistono nello stesso
comprensorio altre unità abitative simili per condizioni intrinseche ed estrinseche a quelli in
oggetto, acquistati o venduti nella stessa zona. Si è proceduto per l’abitazioni e per le parti
comuni, ad una stima sintetica in relazione alle condizioni seguenti: stabilità e
conformazione geomorfologica macroscopica, salubrità ambientale, presenza o meno di
reti tecnologiche o servizi tali da valorizzare i fondi medesimi, consistenza complessiva,
comodità di accesso, accessori e pertinenze, ubicazione e potenzialità in funzione degli
strumenti urbanistici approvati e vigenti.
VALORE COMMERCIALE:
Sulla base di quanto riscontrato dall’Osservatorio Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del
Territorio di Siena, nonché dall’indagine svolte presso le principali agenzie immobiliari
operanti nella zona, al fine di determinare il più probabile prezzo unitario di beni simili, che
tenesse conto anche dell’attuale periodo congiunturale del mercato immobiliare, si è
arrivati alla determinazione di € 1.700 al metro quadrato quale valore di riferimento per
beni finiti.
Mq 93,27 x €/mq 1.700 = € 158.559 arrotondamento cautelativo ad Euro 158.000
Al quale occorre detrarre il valore di cessione per la trasformazione del diritto di superficie
in piena proprietà (art. 31, c. 45 legge 448/1998) così come calcolato dal Comune di
Montalcino (determina del 15/02/2018 prot. 3296 allegata alla presente) quantificato in
euro 1911,30 per un Valore complessivo finale di Euro 156.089 con arrotondamento
cautelativo a:
VALORE COMPLESSIVO Euro 156.00 (centocinquantoaseimilaeuro)
CALCOLO USUFRUTTO e della NUDA PROPRIETA’
Usufrutto vitalizio
Valore della piena proprietà (Vc) = euro 156.000
Età dell’usufruttuario 82 anni
Tasso di interesse legale (I) = 0,30%
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b
11
Coefficiente moltiplicatore = 72,5
Valore dell’usufrutto (Vu) = Vp* I = 156.000*0,30% = euro 33.930,00
Valore della Nuda Proprietà (Np) = Vc - Vu = euro 156.000 - euro 33.930,00 = euro
122.070,00
VALORE NUDA PROPRIETA’ 122.000 (centoventiduemilaeuro)
Quota parte nuda proprietà euro 61.000 (sessantunomilaeuro)
Quota parte nuda proprietà euro 61.000 (sessantunomilaeuro)
Montisi, 15 febbraio 2018
IL CONSULENTE TECNICO (arch.geom. Massimo Casini)
Allegati alla presente:
Documentazione fotografica;
Visura catastale;
Estratto di mappa;
Planimetria catastale;
Copia delle licenze edilizie e dell’abitabilità;
Verbale di prima ricognizione
Attestazione di Prestazione Energetica
Firm
ato
Da:
CA
SIN
I MA
SS
IMO
Em
esso
Da:
AR
UB
AP
EC
S.P
.A. N
G C
A 3
Ser
ial#
: 4a9
3dda
940c
53c1
7ce4
aa31
9dc3
417e
b