בניה למגורים בשטחים מופרים

317364164, אסתי אילגייב

2009-2010ע "תש' סמסטר א | תגית כלימור | קיימות בראיה כוללת– צומח ,חי, עיר, ארץ

1 בניה למגורים בשטחים מופרים

מבוא

חללים ריקים ומותירה, ם ושטחים שפותחו בעברורי מעל אז"מדלגת"בניה חדשה , לעיתים קרובות. מופרים ובניינים נטושים בעירים שטח שכיחה התופעה של כיום, בנוסף. ישובים ופרוורים, בערים

צמיחה ה לתת מענה לבעיית והשימוש בהם יכול, בעלי פוטנציאל לפיתוח מחדשהם האזורים האלה . קע הפנויות והשטחים החקלאיםובאותה העת לשמר את עתודות הקר, הטבעיגידול הו

קיים מאבק תמידי בין הצורך הגובר בשטחי מגורים לבין הרצון ,במערך שימושי קרקע בעיר, בנוסף

תואמת למדיניות בת מופרים מגורים על שטחיםפרוייקטי הקמת , על כן. לשמר את השטחים הפתוחים על ידי מתן תמריצים הפרוייקטיםצלחת בהלמדינה והציבור יש תפקיד חשוב . קיימא של משאב הקרקע

. יעודדו את בנייתם וימשכו אוכלוסיה חדשה אליהםוהקלות ש

את נבדוק ,תחילה . פרוייקטים מסוג זה והבנייה שלמטרת העבודה היא לבחון את משמעות הפיתוח. וקנדהב " על ידי הצגת פרוייקטים מארהמגוריםצורך ים המופרים לשטחהשל הפיתוח ותהליך השיקוםנלמד על , בנוסף. חברתי - כלכלי –סביבתי במישור המלווה בקשיים רביםו מורכב, ארוךהתהליך הוא

ונבין את התרומה של הפרוייקטים להתחדשות בכל מדינהתהליךהמדיניות והשיטה שעומדים מאחורי ה . בישראלקרקעות מזוהמותבהיבטים שונים של שיקום נעסוק , בהמשך.העירונית

2 בניה למגורים בשטחים מופרים

הקרקע והנוף הפתוח לת משאביזו לאהותהסכנ, כיום) 1 רקעבמציאות . הן הסוגיות המנחות את התכנון והפיתוח–

, חסר תחליף, זו השטח הפתוח הוא נכס יקר ביותר, והאתגר התכנוני הוא ניצול יעיל של משאב הקרקע

ושמירה על רצפים של בערים עיקר הפיתוח ריכוז בארץלמשל .שטחים פתוחים שאינם מופרים

אל לידי ביטוי בתוכנית האב לישרבאים אלועקרונות בתכניות המתאר ו") 2020ישראל ("לשנות אלפיים

: ")35א " ותמ31א "תמ(הארציות המשולבות התכנסות אל השטח הבנוי היא תנאי ראשון במעלה

3". עתודות הקרקע בארץבשמירה על

כחלק מפיתוח בר קיימאםמופריהשטחים השיקום הכלכליים גרמו שינויים הטכנולוגית והתקדמות הה

אופי התשתית התעשייתית בהרבה ערים לשינוילמעשה . "ןלא פעילים במרכזווהותירו אזורים נטושים

ב יש אתר תעשייתי " קהילה בארהגבולותיה של כלב נקראים אזורים אלה. 1"דרדרתו מנטוש א

''Brownfieldsאזורים , כלומר, או שטחים מופריםשהשימוש החוזר בהם כרוך בנוכחות מזוהה או

.2משוערת של זיהום סביבתי

מרוכזים מסביב שטחים המופריםה, בדרך כללערים הידועות בזכות פעילותן ה של עירונייםלמרכזים

, דטרויד: כגון,הכלכלית בתחום התעשייה הכבדההם משתנים , כמו כן .'בופלו וכו, )1איור (פיטסבורגמאתר פסולת שכונתי עד לאתרי מחצבות , בגודלםאתרים אלה גורמים לירידת ערכם של הנכסים .ברזל

.השכנים ולפגיעה באיכות חייהם של תושבי האזור מעוכבים על שלהםשיקוםנסיונות ה, לעיתים קרובות

, עלויות גבוהות של הניקוי: כגון מספר גורמיםידי . וחוסר וודאותאחריות על הזיהוםחששות בנוגע ל

מכשולים אלה יכולים למנוע מהמגזר הפרטי לקחת ללא תמיכה משמעותית Brownfieldsפרויקטי

עתודות קרקע לנצל זהובמקום, מהמגזר הציבורי . פנויות

ניתן להתייחס לבעיית השטחים המופרים כהזדמנות

קרקע 'ולמנוע ניצול של התחדשות עירוניתליצור ליד , אלה נמצאים במיקום נוח שטחים,לרוב. 'בתולית

בסמוך לשכונות , לאורך ערוצי מים, מרכזי ערים, על כן .תשתיות קיימותנתמכים על ידי מגורים ותועלת סביבתית התואמת את ל להביא יכופיתוחם

המגמה של תכנון בר קיימא ולעקרונות תאוריית LEED –שיטת הניקוד של ה , למשל.'גידול החכם'ה

נקודות לבניינים שנבנו על קרקעות מזוהמות מעניקהלעיתים קרובות פיתוח , עם זאת .שנוקו

Brownfields לכן חשוב , בלבדנשאר בגבולות האתרמשרדים , שיתוף פעולה בין יזמים פרטייםליצור

על מנת , רשויות מקומיות ונציגי הציבור, ממשלתיםליצור לא לפספס את הפוטנציאל של הפרויקט

. התחדשות עירונית כוללת

שטחים מטרת העבודה היא לבחון את התרומה של ה ננסה ,ראשית. בעירהמופרים לבניית מגורים חדשה

מופרים ונציג גישות ה שטחיםה בין סוגי להבחין נציג ארבע דוגמאות, מכןלאחר . לטיפול בהםשונות. י מגורים שפותחו על שטחים מופרים לפרויקטשונות

, ב וקנדה"ארה, מדינותינבחרו משתהפרוייקטים , כןעל . בעלות נסיון בהתמודדות עם אתרים מזוהמים

ומד מאחורי מדיניות זו בכל נבחן את המנגנון העלפי סט את הפרוייקטים נציג ,משךבה. מדינה

עלות הפרויקט ואופן , התנאים של האתר: קרטריונים, הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו, המימון

שלביות ומשך ,המאפיינים התכנוניים של הפרויקטהתרומה של הפרויקט שעלו והקשיים, הפרויקט

בחלק האחרון של העבודה . להתחדשות העירונית . בהיבט של קרקעות מזוהמותראלנתייחס למצב ביש

1906, פיטסבורג התעשייתית: 1איור

3 בניה למגורים בשטחים מופרים

הקדמה) 2 : כוללמשיקום סביבתי לתכנון

מיחזור משמש יעד חשוב ביצירת בניינים ה ,כיוםשימוש חוזר , משמעותו. ירוקים ומיחזור קרקע בפרט

בקרקע שנפגעה מפעילות האדם במקום השימוש אזורים הם אלה. )greenfields( 'הירוקים שטחים'ב

שטחים חקלאים שנפגעו מעט או כלל לאפתוחים וניתן לחלק את הקרקע . מפעילות האדםנפגעו

: 4שניתנת למיחזור לשלוש קטגוריות

Grayfields:בניינים הרוסים או מיושנים שעבר . על קרקע שלא בהכרח מזוהמתהממוקמים ,זמנם

הרוסים מבחינה יש המגדירים שטחים אלה כאזורים על מנת לשקם ,עה כספית וזקוקים להשקכלכלית . אותם

Brownfields:ששימשו בעבר למתקנים אזורים נטושים בגלל זיהום ו מסחריים ונותרתעשייתים או

5.סביבתי מזוהה או משוערBlackfields:באזורים , לרוב. מכרות פחם נטושות

על רבמימון אלה כל מקורות המים מזוהמים ונדרש .מנת לשקם ולנקות אותם

השטחים המופרים שקיימת אבחנה בין סוגיכפי

גם מספרקיימים, נובעת בעיקר מרמת הזיהוםהשטחים שיקום המציגים שיטות שונות ל6מודלים, גישות אלה מהוות חלק ממערכת גדולה. אלה

חברתי - כלכלי –המתייחסת להיבט הסביבתי : חדשות עירוניתומטרתה העיקרית היא ליצור הת

פרקטיקה מודלשלב שיקום סביבתי מדעי 1 פיתוח תשתית כלכלית פיתוח כלכלי 2בקנה מידה גדולהתחדשות כוללתכנון 3

לשיקום שטחים מופרים שוניםשלושה מודלים

המודל הראשון נובע מהשאיפה להשיב את האתר של המודל המטרה העיקרית. המזוהם למצבו הקודם

ביטחון כדי להחזיר את השקם את האתרלזה המדעי

, לעומתו. לתושבים וליצור סביבה בריאה ואיכותית. השיקום כפיתוח כלכליתהליךהמודל השני מציג את

אפשרויות , המודל מתייחס לתמריצים כלכלייםהתפתחות המודל . תעסוקה ושירותים תומכים

השלישי משלב בתוכו שיקום של קרקעות מזוהמות או יחד עם יוזמות תכנון בקנה המידה העירוני

התהליך הוא חלק ממערכת , במקרה זה. האזוריגדולה וכוללת שמטרתה העיקרית היא ליצור

מעבר, ניתן לראות, עם השנים. התחדשות עירונית מהמודל המדעי ונסיונות השיקום הסביבתי הדרגתי . של תכנון כולל מקיפים יותרלמודלים

לשקמו בניה באתר עזוב או אתר מזוהם שיש צורך

דווקא . חיים חדשים לאזורים חלשים בעירמכניסה הבחירה באזור נכשל מבחינה אורבאנית או אזור

עת משאבים לניקיונו כאתר הדורש שיקום והשקלהביא להתחדשות עירונית של יכול "ירוק "לפרויקט

.כל הסביבה הקרובה

מגוון סיכונים ב התהליך מלווה, יחד עם זאתיזמים רבים יכולים להרתיע שכלכלייםמשפטיים ו

חוסר . מים כמזוהיםהחשוד ממעורבות בפרויקטים והאחריות םשיקוהעלות , לגבי היקף הזיהוםהודאות

גם את להרחיק יכולההפרויקטהמשפטית הנובעת מהרבה אתרים מזוהמים מחכים ".הגורמים המממנים

."7עד שמחליטים לשקם אותם, עשרות שנים או יותרקט מגורים התהליך כאשר מדובר בפרוי, זאת ועוד

קיים לחץ : יותר ופחות אטרקטיבי ליזמיםמורכבנהיה להבטיח שפעולות השיקום שננקטו גרמו להסרה של

מאחר ומדובר בבריאות , כל המפגעים הסביבתיים . הדיירים העתידיים של הפרויקט

ולהפוךאת השטחים המופריםלרוב מקובל לשקם

. מעורבים ם ציבוריים או לפרוייקטי לאזוריםאותםמאתריה 12לנקות ולשקם בשיקגו הצליחו , לדוגמאשל הייחודיות . בעבר ששימשו לתעשייהיםיהמרכז

שימושים ה חזרתה מתבטאת בבשיקגו הגישה במטרה להוסיף, לאזורים ששוקמותעשייתיםה

קיימות הרבה , כמו כן. חדשיםמקומות תעסוקה Brownfieldsדוגמאות של פרוייקטים שמפתחים

תעסוקה , חינוך, שטחים מסחרים, לפאקים ציבוריים –פרויקט ה ב ,למשל. וקהילות מגורים מעורבות

River Edgeבעבר פעל מפעל לפלדה במישיגן

לשימוש חוזרניתנים השטחים הסוגי : 2איור

4 בניה למגורים בשטחים מופרים

בעבודה נתמקד בפרויקטי מגורים בהיקפים שונים

הדוגמאות נבחרו . שבחלקם קיים ערוב שימושים בעלות נסיון של ,ב וקנדה"ארה: משתי מדינות שונות

עשרות שנים בהתמודדות עם בעיית השטחים . מופרים

קנדה היא מדינה המאוכלסת ברוב חלקיה ורוב

בערים האזורים התעשייתים שלה ממוקמיםרק , 1871 –ב . ב"קרוב לגבול עם ארה, המרכזיות

יותר מ , היום. מהקנדים גרו באזורים העירוניים20% של אוכלוסיית קנדה מתגוררת במרכזים 80% –

מרכזים התופעת התנועה לכיוון . 8העירוניים, עירוניים נובעת מזמינות של אפשרויות תעסוקהה

עריכה מועצת ה1989בשנת .חינוך ושירותים שוניםבקנדה כי קיימים ) CCME(שרי איכות הסביבה אתרים מזוהמים 1,000 –ברחבי המדינה כ

הערכה עדכנית של המועצה כי . הדורשים שיקום שמקורם בתעשייה הוא Brownfieldsמספר ה

בפרק המחקר נציג את תהליך גיבוש . 2,9009המדיניות בקנדה לשימוש ופיתוח אתרים מזוהמים

Quai Des –פרויקט ה : שני פרויקטים שוניםוננתח Eclusiers במונטריאול ו – Oliver Village . באדמונטון

העיר פיטסבורג נבחרה כמקרה בוחן , ב"בארה

ניכרת ההצטמצמות ה. Brownfieldsלשיקום ופיתוח – וה 70 –ב בשנות ה "של תעשיית הפלדה בארה

לחולל מהפך באזורי אפשרה לפיטסבורג, 80התעשייה הישנים ולפתח מחדש הרבה שטחים

רשות המהפך התרחש בזכות. ת הנהרולאורך גד URAP) Urban , של פיטסבורגתהפיתוח העירוני

Redevelopment Authority of Pittsburgh( ,רשויות , פרטיים פעולה עם יזמים וףשיתיצרה שארגונים וקרנות , משרדים ממשלתיים, קומיותמ

דד עם השטחים המזוהמים ולהפוך שונות כדי להתמובעבודה זו . ניים חדשניים בעיראותם לפרוייקטים עירו

: נציג שתי דוגמאות מרכזיות לפרוייקטים כאלהWashington's Landing ו – Nine Mile Run .

5 בניה למגורים בשטחים מופרים

) 3 המחקר : המופריםהפיתוח של השטחיםמדיניות

בחן את האופן שבו מתנהלים פרויקטי בחלק זה נBrownfieldsב וקנדה"ארה, בשתי מדינות שונות .

ננסה לענות על שאלות בסיסיות שרלוונטיות , כמו כןיות הנוגעות האם קיימת חקיקה והנח: לסוגייה זו

ובאיזה אופן היא נאכפת על לשיקום שטחים מופרים וההתחייבות על מי מוטלת האחריות? ידי המדינה? לניקוי הזיהוםערכי הסףי מגדיר את מלשיקום ו

ת כדי לעודד פיתוח איזה מנגנונים ושיטות קיימו נרחיב ,בהמשך? ומי הגורם הממןאתרים מזוהמים . הצגת הדוגמאותאת הנושא על ידי

קנדה

:מדיניות וחקיקה

ניהול תחום איכות הסביבה בקנדה הוא אחריות קנדה מורכבת .במדינהשמתחלקת בין רמות שונות

בדל כאשר הה, מעשר פרובינציות ושלוש טריטוריותלפרובינציות יש . ביניהן הוא בסמכויות השלטון

הן בין היתר סמכויות רבות ביחס לממשל הפדרלי והממשלות . גיבוש מדיניות סביבתיתאחריות על

הפרובינציאניות עובדות בשיתוף עם הממשל הפדרלי שרי איכות הסביבה מועצת ', באמצעות גוף מתאם

CCME) Canadian Council of, 'של קנדהMinisters of the Environment.(

להתמודדות עם קנדה נקטה צעד חשוב1989 –ב

. נטושיםהשטחים המזוהמות והקרקעות הבעיית NCSRP) Nationalתוכנית זו נקראה

Contaminated Sites Remediation Program( ,אדם - משאבים כלכליים וכוחומטרתה הייתה לספק

כדי לייסד מערכת שיפוטית במדינה לזיהוי והערכה בהמשך . 'שטחים יתומים' שכונושל אתרים מזוהמים

מחקרים הובילה ועודדההממשלה, לתוכניתהתחייבות , טכנולוגיות ניקוי: שוניםבנושאים –ה , כןכמו . ניקוי לערכי סףהגדרת וסביבתיתCCMEחים שכוללים מפתחות כללים ניסחו קווים מנ

. והצעות לפיתוח קרטריונים בהתייחס לאתר הספציפי

לפרובינציות הייתה את האפשרות , למרות זאתאת ההמלצות ' לא לאמץ'או ' לאמץ ולהתאים', 'לאמץ'

מספר קטן של פרובינציות , כתוצאה מכך. שניתנו

בעוד שכל השאר , וטריטוריות אימצו את ההנחיותעונים על כבסיס לפיתוח קרטריונים ההשתמשו בהן

בפרובינציית , לדוגמא. שלהם הספציפייםצרכיםהBritish Columbia ו – Yukon Territory

הקרטריונים לשיקום מנוסחים בפורמט של חוקים ואילו , כך שניתן יהיה לאכוף אותם, ותקנות

בפרובינציות אחרות ניסחו סט קרטריונים חדשים . ב" בארהנהוגההמודל שהתבסס על

נתונות לפרשנות ושינוי היו CCME שלהמלצותה

בהתאם לצרכים ואינטרסיים מקומיים של כל הבדלים אלה באים לידי ביטוי גם במידת . פרובינציה

המעורבות של הממשלות הפרובינציאליות בתהליך הגנתמשרד לל מקומותבחלק מה, כלומר. השיקום עובד בצמוד הוא, יש תפקיד חשוב בשטחהסביבה

מספק לו ייעוץ טכני ומשגיח על תהליך , ליזםהוא מכין דוח מקיף שמתעד את , בנוסף. השיקום

.מלואוהתהליך ומבטיח שהזיהום הסביבתי הוסר בבאזורים אחרים עיקר העבודה של , זאתלעומת

מתמקדת בהכנת סקירה כללית של המשרד במקרים , לעיתים. שהוא הסתייםהפרוייקט אחרי

למומחים שיכינו עבודת מחקר על ה המשרד פונהאל . תהליך השיקום ויציגו הוכחות שהאתר נקי

הוציאה הנחיות חדשות CCME –ה , 1993 –ב

במטרה , לניקויאחריות והתחייבות הבנוגע לסוגיית Brownfields –ליצור מנגנון אחיד לטיפול בסוגיית ה

אחת ההנחיות התבססה על העקרון . במדינההאחריות מוטלת על האדם , כלומר', זהם משלםהמ'

לעיקרון זה הייתה השפעה רבה על . שאחראי לזיהום ,עיקרון נוסף. כולםמדיניות השיקום והוא אומץ על ידי

את ההתחייבות והאחריות היה שהפרובינציות יאכפועקרון זה אומץ רק על ידי חצי . לניקוי האתרכריח לשקם היה נהוג להלא מאחר ו, מהפרובינציות

בריאות להם היוו סכנהאלא אם כן , אתרים מזוהמים .סביבהלציבור או ה

:מימון ציבורי

הרבה שנים לא הייתה בקנדה , בהיבט הכלכליתוכנית מוסדרת של הממשל למימון פרוייקטי

Brownfields . נוסדה קרן מיוחדת למטרה 2000 -ב –שסיפקה יותר מ , Green Municipal Fund, זו

6 בניה למגורים בשטחים מופרים

:CLC העבודה של תהליך

לניקוי זמניותחלק מהפרובינציות יזמו הקמת קרנות

אך הכסף נוצל רק במקרים של , תרים מזוהמיםא לבריאות הציבור או סכנה ממשית חמוראיום

בהרבה מקומות בקנדה קיימות , בנוסף. לסביבהדיור , סביבה, מימון כלליות לפיתוח תשתיותתוכניות

שיכולות לשמש גם עבור ניהול , השגה ועוד-בר היא Quebec פרובינציית. Brownfieldפרויקטי

שם ל,Revi-Sols, דה שיזמה הקמת קרן זמניתהיחיפרויקט , לדוגמא. Brownfieldsמימון פרוייקטי

היה , Quai Des Eclusiers, במונטריאולמגוריםהחלק מתוכנית פיתוח של עיריית מונטריאל לאזור סנט

המאופיין בהרבה בניינים תעשייתים , אנטוניו–כנית תו דולר 820,000קיבל מענקים של , נטושים

Revi - Sols) ראה בהמשך .(

:שותפות ויזמות פרטית

שטחים ה שלשיקוםה לעידוד וקידום נוסף מנגנון פרטייםלגופים נכס העברת הזה , מופרים בקנדהה

את השטח למצבו העיקרית היא להשיבשמטרתם, דוגמא לגוף כזה היא חברת מקרקעי קנדה. הקודםCLC10) Canada Lands Company( ,דה ב שנוס

החברה . והיא תאגיד שממן את עצמו1995 –ברחבי מפתחת מחדש ומוכר נכסים ממשלתייםקנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכנית של

: תחומי העיסוק העיקריים של החברה הם.הממשלשיקום סביבתי וניהול , מכירה ופיתוח של נכסים

הקהילה המקומית והיא עובדת בשיתוף עם הרכוש Oliver Village – פרוייקט ה .גי העירייהונצי

ראה ב (פותח בשיטה זובאדמונטון

ת

). המשך

אינו שנכס מסויים מחליט אגף ממשלתי :שלב הניתוח

. CLCהכרחי ומתאים למטרותיו ופונה לחברת מיקום , החברה יוזמת ניתוח של תנאי השוק

זור בקבלת החלטה על ומשתנים נוספים שיכולים לע .עתיד הנכס

מול אגפים ניהול משא ומתן :שלב הרכישה להשיג מחיר שוק הוגן על מנת ,ממשלתיים רלוונטים

, את הנכסקונה CLC ,לאחר מכן. עבור הנכס . ומתחיל תהליך העברת הנכס לרשות החברה

נפגשים CLC מנהלי פרויקט של :שלב ההתייעצות להציג את לדון באופן עם המשרדים הממשלתיים כדי

בחלק מהמקרים . יתקיים תהליך שיתוף הציבורשבו ימים פתוחים , נערכות פגישות עם ארגונים ציבוריים

ופגישות התייעצות עם הקהילה המקומית לגבי עתיד . הנכס

אחראית ליצור תוכנית אב CLC :שלב ההדמיהתכלול עקרונות פיתוח , שתתייחס להיבטים חברתיים

, לאחר מכן. הציבור ותתאים לצרכים של בר קיימא .התוכנית מוגשת לעירייה לדיון ואישור

ברגע שהאישור מתקבל החברה :שלב ההכנהטיפול , סילוק הריסות: מתחילה בהכנת השטח

.בקרקע מזוהמת או מפגעים סביבתיים אחרים בשלב זה יש שלוש :החזקה/ מכירה/ שלב הפיתוח

קטן מהמקרים בחלק . אפשרויות להמשך התהליךהנכס נמכר , לרוב. החברה בעצמה מתחילה בבניה

פי תוכנית -ליזמים אחרים שמפתחים את השטח עלחלק מהנכסים נשארים בבעלות . האב של החברה

.החברה ומנוהלים על ידה

שתפקידו , CCME, גוף ממשלתיישבקנדה אמנם לתאם בין הגורמים השונים ולקבוע מדיניות סביבתית

פערים בין אזוריה השונים של יימיםק, אחידה, בהנחיות שניתנותהפערים באים לידי ביטוי . המדינה

לקיחת יוזמה ומידת המעורבות של , פהאופן האכיקיימים מספר מנגנונים , כמו כן. הרשויות המקומיות

ופתרונות כלכליים לאופן מימון של פרוייקטים מסוג לחה של ההצ, על כן. אך הם אינם זמינים תמיד, זה

, תהליך כזה תלויה בשיתוף פעולה בין גופים שוניםשיכול , הן מהמגזר הציבורי והן מהמגזר הפרטי

. להוביל להשקעה מניבה בסוף

7 בניה למגורים בשטחים מופרים

ב"ארה :מדיניות וחקיקה

Comprehensiveב קיימת חקיקה פדרלית "בארה

Environmental Response, Compensation and Liability Act (CERCLA)את המסגרת שקובע

. המשפטית העיקרית לעניין ניקוי קרקעות מזוהמותאחראי המשפטית מוטלת כך שכל צד ההאחריות

ללא קשר , נושא באחריות למלוא העלויותניקוילאם צד , כלומר. לשאלה מי מבצע את הניקוי בפועל

אחד משלם את כל הניקוי הוא רשאי לתבוע את גרימת הצדדים האחרים הנושאים גם באחריות ל

הממשלה יכולה לנקות באמצעות , כמו כן. הזיהוםולאחר מכן לתבוע , Superfundכספים מקרן מיוחדת

. את מלוא העלויות מכל הצדדים

לאפשר , תחילה, היאSuperfundמטרת תוכנית ) EPA(לסוכנות ההגנה על הסביבה האמריקאית

שיש סמכות והצדקה , לזהות אתרים מזוהמים לבחור אם ליזום EPA –על ה , כןלאחר מ. לנקותם

ניקוי באתר ולתבוע את הוצאות הניקוי מהצדדים באמצעות תהליך של , האחראים לגרימת הזיהום

או לאלץ את הצדדים האחראים , התחייבות סביבתית .לבצע את הניקוי בעצמם

ותוכנית CERCLA -לפני חקיקת ה, 1976 –ב

Superfund נחקק חוק RCRA .ק ל חוק זה העניEPA סמכות לתבוע על מנת להפסיק השלכת פסולת

מסוכנת היוצרת סיכון מיידי ומהותי לבריאות הרשות , עם זאת. ולדרוש ניקוי אתרים אלה, ולסביבה

הציבורית הייתה חייבת להוכיח שאכן קיים סיכון מיידי היה , כמו כן. ומהותי לפני הדרישה לניקוי ושיקום

א באחריות ושהזיהום צורך להוכיח שהמזהם אכן נושהעלות הכרוכה . ממשיך להתפשט בתקופת התביעה

וחובת ההוכחה הפכו את , בהגשת תביעה מסוג זה .הפתרון לא נגיש

השינוי התחיקתי התרחש על רקע אסון סביבתי

מדובר באזור . Love Canal –אסון ה , מפורסםששימש להטמנת פסולת כימית רעילה בעיר מפלי

מכרה Hooker חברת 1953 –ב . קניאגרה בניו יורתוך , את השטח תמורת דולר אחד לרשות המקומיתבאתר . הסרת האחריות לנזקים שעלולים להיווצר

וכעבור שנים , ספר-נבנו בנייני מגורים וביתלכן אלף , הכימיקלים החלו לחדור אל מרתפי הבתים

, בעקבות זה. משפחות פונו מהמקום והבתים נהרסוהמשפטיים הקיימים אינם מתאימים הבינו שהכלים

. למניעת אסונות מסוג זה

הוא במתן סמכות לנקות CERCLAה עיקר כוחו שלאתרים מזוהמים ללא התדיינות מוקדמת בבתי

ולאחר מכן החזרת עלויות הניקוי ממגוון ,המשפטהחוק מטיל את האחריות , כמו כן. רחב של צדדים

. ו באופן זהבצורה רחבה ובתי המשפט מפרשים אותבעל אתר נושא באחריות גם אם הזיהום , למשל

הוא יכול . התחיל לפני שהוא רכש את הקרקעבעלים 'להימלט מהאחריות רק אם יוכיח שהוא

בנוסף החוק מציב . ואינו ידע על הזיהום', תמיםסטנדרטים כללים לניקוי ומגדיר הליכים שלפיהם

שם את צריכים לפעול רשוית ציבוריות על מנת ליי .שיטת הניקוי

ב קיימת גם "במקביל לחקיקה הפדרלית בארה

. חקיקה מדינתית המטפלת גם היא בשיקום קרקעותהסמכות להפעלת דברי חקיקה אלו מצויה בידי

). EPA state(|הרשות המדינתית להגנת הסביבה קיימות רשויות פדרליות נוספות המטפלות , בנוסף

נה האמריקאי משרד ההג: כגון, בזיהומי קרקע)DoD( , הסוכנות לרישום חומרים רעילים ומחלות)ATSDR( , משרד החקלאות האמריקאי)USDA (

יש אתרים מזוהמים שהן ). DOE(ומשרד האנרגיה .החוק הפדרלי והן החוק המדינתי חלים עליהם

:מימון ציבורי

לשיקום קרקעות אושרה על ידי Superfund -ה קרן

היא מטרת הקרן .1980 -הקונגרס האמריקאי ב המאפשרים , לשמש מקור למימון ניקויים דחופים

ביצוע של הניקוי טרם מיצוי ההליכים המשפטיים במקרים בהם קיים סיכון . כנגד הגורמים האחראים

ממשי לבריאות הציבור והסביבה והגורם המזהם לא נמצא או שיש התדיינות משפטית ארוכה שעלולה

לה מבצעת את הניקוי באופן הממש, לעכב את הניקוי . מיידי מתקציב המדינה

8 בניה למגורים בשטחים מופרים

. Superfund –קיימים שני מקורות מימון לתוכנית ה מקור ראשון הוא התשלומים המתקבלים בתהליך . ההתחייבות על ידי הצדדים האחראים על הזיהום

עלות הניקוי , כאשר הצדדים האחראים אינם בנמצא מס מיוחד שמקורותיה היו, מכוסה מהונה של הקרן

על שני מגזרי תעשייה ומס סביבתי על הכנסה של Superfundהחלק של הוצאות תוכנית . חברות בכלל

מתוך ההוצאה השנתית שך 5%מגיע בשיאו עד . ב"ארה

-מדובר בשיקום אתר להטמנת פסולת עצום בניו, 2004-תחילה בשיקום השטח בהחברה ה. רסי'ג

, לקהילה מעורבת הכוללת פארקיםוהפכה את האתרשטחים מסחרים , מרכז כנסים, בית מלון, מגרשי גולף

התופעה של גידול אוכלוסיה . יחידות דיור2,680 –ו רסי גרמה לצורך 'ג-חים הפתוחים בניווצמצום השט

םאחרי שנים של מפגעי. בחידוש הסביבה העירוניתסביבתיים שהמדינה והאחראים על הזיהום התעלמו

חברה פרטית התערבה כדי לספק את , מהםהתשתית ההנדסית לסגירת אתרי הפסולת ושיקום

. האזור כולו FTB )Footing the Bill: Who Pays andח "דו

How?(ח מוסמך של עלויות התוכנית " שנחשב לדו, עלויות ניקוי: סוגיםוהוא מחלק את העלויות לשלושה

על פי . עלויות אדמיניסטרטיביות ועלויות עסקה Superfundלמרות שעלות תוכנית , ח"מסקנות הדו

גבוה עבור מספר קטן של קבוצות מהצדדים התוכנית מתאימה למסגרת האפשרויות , האחראים

. הכספיות של המשק האמריקאי

:יזמות פרטיתשותפות ו

הביאו ב" בארההאכיפההחמרת הענישה והגברת לנטישת קרקעות משום שעזיבתן היתה זולה יותר

על .מאשר עלויות הטיהור בהן נדרשו הבעלים לשאתבוש ' ורג' חתם הנשיא האמריקני ג 2003בינואר , כן

, ן מזוהמים"כסי נדלעל חקיקה המגינה על מי שרכש ננקבעו , מתחמיםהובטח מימון תקציבי לקידום ניקוי

וניתן פטור מאחריות לרוכשי פרטיזר ההקלות למגלא הם ייצרו את כי , קרקע מזוהמת בתנאי שיוכיחו

חזור יבהיקף מ שיפורהיה , בעקבות זאת.הזיהום .קרקעות מזוהמות

הזדמנות יצר שטחים מופריםשיקום , כמו כן CLC חברתכגון עסקית לחברות גדולות -סביבתית שייעודןת פרטיו חברותב פועלות"גם בארה. בקנדה

חברת למשל , לרכוש ולפתח קרקעות מזוהמותCherokee Investments Partners . החברה

וכיום היא בין ,קרולינהבצפון , 1990 -נוסדה ב החברות הגדולות בעולם לשיקום וניקוי קרקעות

אחד הפרוייקטים הגדולים של החברה . מזוהמות, רסי'ג-ממוקם בצל מנהטן על אדמות מרעה של ניו

Ney-Jersey Meadowlands.

של ישה שונה לשיקום וניקוי לכל מדינה יש ג,לסיכום כמות: שטחים המופרים המושפעת ממספר גורמים

צפיפות , זמינות הקרקע, המזוהמיםהאזורים ב"ארהבקיים דמיון בין המדיניות . ועודהאוכלוסייה

המדינות נוקטות בעמדה של מאחר ושתי קנדהוחלוקת האחריות בהיבט של עלויות וסיכונים עם

. המגזר הפרטי

הנותנת המלצות וערכי בקנדה קיימת תוכנית פדרליתאך היא אינה , סף לשיקום וניקוי קרקעות מזוהמות

אמנם. נאכפת בכל הפרובינציות והטריטוריותעקרון של משטר התחייבות ההמדינה אימצה את

אך היא לא מצליחה ', המזהם משלם': סביבתיתהקרן הממשלתית , זאת ועוד. את זה בפועליישםל

ומתעסקת במגוון סוגיות אינה ייעודית לשיקום וניקוי האזוריות אין מספיק משאבים ממשלות ל ונוספות

במצב זה . בגבולותיהןBrownfieldsלממן פרוייקי פרוייקטים מצליחים רק על ידי מעורבות של המגזר

. הפרטי

יציבה ב קיימת מסגרת חוקית"בארה, לעומת זאת המתמרצת את כל הצדדים המעורבים לשים לב ,יותר

שהם נושאים באחריות על הזיהום ולנסות לאפשרות חיפשון "לנדל על רקע זה מומחים. למנוע אותה

וכך נוצרה , דרכים לנקות קרקעות בעלויות מופחתות, כלומר.שותפות בין המגזר הציבורי למגזר הפרטי

נושאים אלה לא היו עולים ללא קיום של תמריץ לטפל . Superfund - כגון ה באתרים מזוהמים

9 בניה למגורים בשטחים מופרים

Quai Des Eclusiers 2006 - 2003, קנדה, מונטריאול

:של האתרהתנאים

אנטוניו -ין באזור סנט'הפרויקט ממוקם על תעלת לצ ייצור מפעל דונם ששימש בעבר ל18בשטח של

האזור מאופיין בהרבה . פלדה ומסמריםצינורות מבנה גם באתר נותר ו,בניינים תעשייתים נטושים

נות את השטח ולהרוס את הוחלט לפ. הישןלמפעה לא התאימה שלוחזית הראשיתהמאחר ו, המבנה

. באופיה לפרויקט מגורים

שנעשו במקום הראו כי בקרקע הסביבתיותההערכות , קיימת שכבה בעובי מטר וחצי של חומרי מילוי

חומרי המילוי היו מזוהמים על ידי . הריסות ופסולת בעתייםט-פחמימנים ארומטיים רבמתכות כבדות ו

)PAHs(11. הוצאת טיהור השטח נעשה על ידיהקרקע באמצעות חפירה והעברתה לטיפול במקום

, המזוהמתהיה הכרחי להסיר את כל השכבה .אחר .קרקעית בפרויקט-על מנת לאפשר בניית חניה תת

כדי ליישם את תוכנית הפיתוח עיריית מונטריאול . בחוק מתעשייה למגוריםשימושי הקרקעשינתה את

ין ואזור מגורים מצליח הקלו על 'הסמיכות לתעלת לציתוף הציבור ש, כמו כן. וקידום הפרויקטתהליך

. נעשה לגבי הריסת מבנה המפעל הישן

: של הפרויקטהתכנונייםהמאפיינים יחידות דיור בבנייני דיור 400במסגרת הפרויקט נבנו

הפרויקט אושר . )4איור ( קומות4-6 בני משותפיםוכל פיתוח התכנון על ידי עיריית מונטריאול בתנאי ש

של אופי התעשייתיהעתידי באזור ישתלב עם ל "כתוצאה מהדרישה הנ. האדריכלות המקומית

: הוגדרו מספר מאפיינים עיצוביים

:לסביבתוהממשק בין המקום הנחקר לאזור מגורים משגשג סמוך ממוקם אתר הפרויקט, באזור זה. ין' לאורך תעלת לצ,שפותח מחדש יחידות דיור 1,500 – כ אטווטר נבנו' מזרחית לרח

, לעומת זאת. השנים האחרונות14חדשות במשך ,אטווטר' מערבית לרח, האזור בו ממוקם הפרויקט

עבר תהליך הדרדרות ולא פותח מחדש בגלל ריבוי פיתוח שטח , על כן. בניינים תעשייתים נטושים

ווה פוטנציאל אדיר ליצירת התחדשות הפרויקט הישל אזור עירוני שיקום ו החייאהשלעירונית והתחלה

.נכשל

גרם לכל המבנים –' מ3 התקרות של גובה • 6להיראות יחסית גבוההים לבניינים של

.קומות הקנה -' מX 2.4 2.4גריד חלונות של •

.לבניינים מראה תעשייתי בדומה לבניין המפעל – אדומה אבןחיפוי •

.הישןמרפסות שנתמכו על ידי עמודי בטון מחופים •

שנותנים למרפסות מראה , באלומיניום .תעשייתי

עמידה ומציע מגוון טיפוסי הפרויקט פונה לאוכלוסיה. מקומות חניה400 –ו ) ר" מ205 –ר " מ56(דירות

חדרי כושר : ציבוריותבנוסף יש שילוב של פונקציות . ובריכות שחיה

.דיור' יח140 – חדר אחד דירות • .דיור' יח200 –דירות שני חדרים • .דיור' יח60 – שלושה חדרים דירות •

מיקום הפרויקט: 3איור

ין'קט מכיוון תעלת לצמבט על הפרוי :4איור

10 בניה למגורים בשטחים מופרים

:של הפרויקט התרומה : ומשך הפרויקטשלביותשני . שנים בארבעה שלבים3 נבנה במשך הפרויקט

הוקמו בין פברואר , יחידות210, השלבים הראשוניםהשלב השלישי בין נובמבר לדצמבר , 2003לאפריל

.2006 –הסתיים ב רון והאח והשלב הרביעי2004

העלות : הוביל לפריחה כלכלית באזור כולוהפרויקט מיליון דולר 95 –הכוללת ממכירת הדירות הייתה כ

הפרויקט , כמו כן. מהמסיםרווחים שהתקבלו בנוסף ל מקומות עבודה והמסים גדלו באזור 400 –הוסיף כ

, מעבר לכך. בשנה$ 1,900,000 –ל $ 25,000 –מ הגביר את , הפרויקט גרם לשיפור תדמית האזור

הרעש תחושת הבטחון של התושבים והפחית את .מהתעשייה המקומית

:עלות הפרויקט ואופן המימון

6.5 –העלות הכוללת של השיקום והניקוי הייתה כ 66 –העלות של בניית הפרויקט הייתה כ . מליון דולר הוצעו למכירה במחירי השוקהדירותכל . מליון דולר

הפרויקט .490,000$ -$ 120,000 נעו בתווך שביןו המגזר הפרטי למגזר דוגמא לשיתוף פעולה בין

שנוסדה על ידי Revi – Solsתוכנית . הציבורי לצורך מימון פרויקטי Quebecפרובינציית Brownfields , לצורך שיקום $ 820,000העניקהתרמה סכום עיריית מונטריאול, כמו כן. וניקוי השטח

על ידי יזמים הוזרםשאר התקציב. 800,000$של .Developpements Des Eclusiers inc, פרטיים

: שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחיםקשייםעלייה תהיה ארגונים חברתיים חששו שמספר

, משמעותית במחירי הדירות בעקבות בניית הפרויקטהאוכלוסייה החלשה מחוץ על כן זה יגרום לעזיבת

יית מגורי יוקרה ודרשו הם התנגדו לבנ, על כן. לאזורסוגיה זו . בפרויקטההשג-לשלב דיור חברתי בר

הוחלטנידונה בשלושה דיונים בועדה המחוזית ובסוף ל דיור חברתי אינו ישים בגלל העלויות כי הרעיון ש אזור מגורים. ותהליך השיקום הקרקעהגבוהות של

אישורהעל תהליך הפרויקט הקל אתרסמוך לה חדשציבורי ושיתוף השותפות בין המגזר הפרטי ל. בעירייההצלחת פרויקט רב שלבי בגודל היו מפתח להציבור

.כזה

הפרויקט ענה הן על צרכי העירייה והן על , לסיכום

התמיכה הכלכלית מתוכניות וקרנות . צרכי היזמיםום והניקוי של ציבוריות הקלו על היזמים בשלבי השיק

ובתמורה הפרויקט גרם לחידוש הקשרים , האתרין והאזורים הסמוכים והוסיף 'העירוניים בין תעלת לצ

. יחידות דיור סמוך למרכז העירוני של מונטריאול400

מגוריםהשטחי חוץ בין מבני: 5איור

11 בניה למגורים בשטחים מופרים

Oliver Village 2003 - 1997, קנדה, אדמונטון

:התנאים של האתר

וקם קרוב למרכז אדמונטון בשטח של ממהפרויקט – של חברת ה דונם ששימש בעבר כמוסך רכבת39

CN Rail .מתכות של כבדבקרקע נמצא זיהום פחמימנים אליפטיים רווים הידועים זיהום קל של ו

בתור , היטב כתורמים משמעותיים לזיהום סביבתילצורך שיקום . 12מרכיבים של דליפות נפט ודלקים

הזיהום הקל :טיפולשיטות בשתי השטח השתמשו הוסר על ידי מתכותה זיהום ואילוחמצוןהוסר על ידי

.13סילוק הקרקע לאתר פסולת מורשה

:הממשק בין המקום הנחקר לסביבתו באזור היו בעיקר שימושי ,פיתוחשיקום והלפני ה

מרכיב המגורים , על כן. תעשייה ומסחר ללא מגוריםגבול הדרומי ב. ם בפרויקטהיווה אתגר עבור המתכנני

, היה מסחר מקומי) 104th Avenue (של השטחהיו מחסנים ותעשייה ) 105th Avenue(בגבול הצפוני

נבנתה מכללת ) 109th Avenue(ובגבול המזרחי GMCC . המתכננים ראו כי יש מעבר איטי משימושי

על כן התאימו , מגורים ומסחר בסביבה הקרובה, י קרקע שתכלול מגוריםמערכת משולבת של שימוש

.חינוך ותאפשר קישור עם הקהילות מצפון, מסחר

:המאפיינים התכנוניים של הפרויקט יחידות דיור בשני מבני 308במסגרת הפרויקט נבנו

דונם של שטח 45 - קומות ו5דיור משותפים בני הפרויקט מציע מגוון . )7איור (מסחרי בקומת הקרקע

שטחים ציבוריים , )ר" מ125 –ר " מ61( טיפוסי דירות מקומות 616(וחניה ציבורית ) דונם4 –כ (פתוחים

Quai Des -ה , בניגוד לפרויקט הקודם). חניהEclusiers ,פרויקט ה , שמציע מגורי יוקרה למכירה

– Oliver Village מציע מגורים קהילתיים ודיור בר עם ערוב שימושים ושטחים )8איור (השגה להשכרה

.רייםציבו

:שלביות ומשך הפרויקט 1997 - התחיל ב Oliver Village –פרויקט ה אך תהליך ההתחדשות באזור , שנים6 -ונמשך כ

על ניתן לראות כי מאז שהשטח פונה .החל קודם לכןשנה שבה התחיל , 1997 ועד 1985 –ידי הרכבת ב

צעדים שני נעשוCLCהשיקום בפועל על ידי חברת : כינו את התשתית להמשך הפרויקט שהמשמעותיים

הוכנה תוכנית מתאר מקיפה לאזור כולו ומכללת GMCCבתקופה זו נעצר הפיתוח . ברה לאזור ע

על כן העירייה , והשיקום בגלל כלכלה לא יציבההעדיפה לדחות את השיקום וחתמה על ההסכם עם

עבודת השיקום שהעניק ביטחון שCLCחברת . תושלםוהניקוי

:פרויקט ואופן המימוןעלות ה

ניתן לראות בפרויקט שיתוף פעולה מוצלח בין המגזר –ב .הציבורי למגזר הפרטי שתרם לקידומו והצלחתו

החליטה הנהלת הרכבת להעביר את מוסכיה 1985 העירייה ,בעקבות זאת. ממרכז העיר של אדמונטון

CLC )Canada -מ"מקרקעי קנדה בע פנתה לחברתLands Company(עובדת בשיתוף עם נציגי ש

היא מטרת החברה. העירייה והקהילה המקומית נכסים ממשלתיים ולמכור מחדשלפתח,ש וכלר

ברחבי קנדה שאינם נחוצים יותר ומתאימים לתוכניות

מיקום הפרויקט:6איור

Oliver Village : 7איור

12 בניה למגורים בשטחים מופרים

תחה תוכנית מתאר חדשה לכל האזור פיהחברה

שעיקרה היה מעבר משימושי תעשייה כבדים ביטוי .מסחר ומגורים, מוסדות ציבור, לתעשייה קלה

כאשר העבירו את 1992 –ראשון לתוכנית היה ב GMCC) Grant MacEwan Communityמכללת

College (סמוך לשטח הפרויקט .

ה את כל האתר ומכרשיקמה CLCחברת , בסוף

שפיתחו את ) .Westcorp inc(אותו ליזמים פרטיים עלות . פרוייקט משולב של מגורים ומסחר מקומי

–עוץ הסביבתי הייתה כ שיקום השטח והיי והפיתוח לא ניתנו הניקויבשלבי. 252,000$העירייה הסכימה לכסות מספר , עם זאת. מענקים

, בניית כבישים: הוצאות על פיתוח תשתיות באתרעלות .הסרה של מנהרה ושני גשרים שהיו במקום

, פיתוח השטח אתהסופית של הפרויקט הכוללתי מבני מגורים הייתה בניית החלק המסחרי ובניית שנ

מחירי השכירות בפרויקט נעים . מליון דולר30 –כ . 1,500$ -$ 700בתווך שבין

:קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים

הקושי העיקרי היה CLCמנקודת ראות של חברת הסיבה העיקרית . לשכנע את היזמים לבנות מגורים

זמים היה מחוץ לגבולות בו הילכך היא שהשטח

קיבלו מענקים והטבות על בניית מגורים קרוב למרכז . העיר

העירייה למדה שחשוב לקחת חלק פעיל בתהליך על מנת לקדם את הפרויקט ולקחה יוזמה על ידי חתימת

. CLCעם חברת " הסכם שיקום"

:התרומה של הפרויקט, כמזוהם ומסוכן לציבורשטח הפרויקט נתפס זמן רב

מקומיים בעיני מתכנני ערים הוא ייצגועם זאת יצירתיאל אדיר לפוטנצוהזדמנות מפוספסת מיקום הפרויקט , כלומר.התחדשות עירונית באזור

האתר , כלומר. במקום אסטרטגי תרם להצלחתוהיווה מחסום וניתק את הקשרים בין מרכז העיר

באמצעות שיתוף פעולה . לקהילות קטנות בצפון עיר ויזמים פרטיים הפרויקט CLCחברת , בין העירייהלחידוש הקשר בין חלקי העיר השונים היווה זרז

. משתרם לגידול העיר ופיתוחה

Oliver Village מגורים קהילתיים בפרויקט:8איור

13 בניה למגורים בשטחים מופרים

Washington's Landing 1997 - 1989, ב"ארה, פיטסבורג

: התנאים של האתר

- דונם על נהר ה 170 -האתר ממוקם על אי של כAlleghenyשמו של האי 1987 – ב . בפיטסבורג

Washington's - ל Herrs Island -מ שונהLanding שהה בו ב שוושינגטון ' ורג' געל שם–

. בתחילת המלחמה בין הצרפתים לאינדיאנים,1753, תעשייהשימושי לאתר היה בית הלאורך השנים

, יורק- שהועבר משיקגו לניו לבקרעצירהתחנת : כגוןמחזור גרוטאות מתכת , סבוןייצור, זיקוק ואחסון שמן

האי שימש , בנוסף).10איור (ואכסניית פועלים מכלאה, כבית חרושת לאריזת בשר תקופה ארוכה

. ואתר פסולתלבקר

חלק בחרושת לאריזת בשר ו נסגר בית 1966 –ב שגרמו להפצת פסולת שאריותותרו האי נני שלצפוה

האי עלהריחות שנדפו: "ריחות רעילים באזור כולו

מבית חרושת לבשר היו חזקים דיים כדי לגרום .O'Neill 1986(14." (לבחור לקלל רק מלנשום אוויר

מי התהום היו ברמה ירודה ולא יכלו לשמש , כמו כן. חול וחומרים נוספים, כמי שתייה מאחר והכילו אפר

קרקעי - מיכל אחסון תתנמצא האי מרכזב, בנוסףהאדמה . ה מורשרוקן והועבר לאתר פסולתש

כוסתה באבנים גרוסות כדי לשמש במקוםהמזוהמת . בעתיד מגרש חניה

פסולת רעילה וזיהום נמצאה חלק הדרומי של האיב

טבעתיים - של פחמימנים ארומטיים רב כבדמתכות)PAHs ( וביפנילים עתירי כלור)PCBs(15. העלות

של העברת הקרקע המזוהמת שהכילה תרכובות על כן , שה הייתה יקרה מאודאלה לאתר פסולת מור

, כלומר. 16קיבוע מתכותשיטת הטיפול שנבחרה היא הקרקע אוחסנה במיכלים מיוחדים ונקברה בחלק

של מתחת למגרשי טניס העתידייםהצפוני של האי .פרויקטה

טון של 10,000 –השיקום של האתר כלל פינוי של כ הריסה של מכלאות , פסולת אורגנית מחוץ לאתר

פותחו , בנוסף. בשרבית חרושת למבנה בקר ושוקם הגשר הישן שהיה קיים באתר , כבישים חדשים

ונבנה גשר נוסף במטרה לחבר את האי לכבישים .מסביב

:הממשק בין המקום הנחקר לסביבה

על כן הוא מנותק פיזית , הפרויקט ממוקם על איהאתר קרוב למרכז , עם זאת. מהסביבה הקרובה

ם מצויינים לקו הרקיע של העיר ומאפשר מבטיהשטח היה יחסית שטוח , כמו כן). 3איור (פיטסבורגהוחלט לפתח את השטח למגורים מאחר . ונוח לבנייה

וניתוח תחבורתי הוכיח שרשת הכבישים הקיימת לא .מסוגלת לתמוך בפיתוח של שימושים ציבוריים

מטרת התוכנית הייתה לנצל את האיכויות הטבעיות שמירה , ירת שטחים פתוחים לאורך הנהריצ: של האי

לכיוון העיר ויצירת רשת שבילים פתוחיםעל מבטים .פנימית שמחברת בין השטחים הציבוריים והפארק

תמונה היסטורית של האתר: 10איור

מיקום הפרויקט:9איור

14 בניה למגורים בשטחים מופרים

:המאפיינים התכנוניים של הפרויקטמסחר , שכונת מגורים: בפרוייקט יש ערוב שימושים

תעשיית תאורה קלה , בנייני משרדים, מקומימסלול ירוק , פארק ציבוריתוכנן, ןכמו כ. ומסעדה

מגרשי ,מתקני ספורט, לריצה ואופניים בהיקף האימגורים מורכבת מ השכונת . מועדון שיט ומרינה, טניס

. דונם28 - יחידות צמודות קרקע בשטח של כ93 –

:שלביות ומשך הפרויקט בית חרושת לבשר נסגר והאי היווה מפגע 1966 –ב

–תהליך רכישת הקרקע על ידי . סביבתי כבד בעירURA ) Urban Redevelopment Authority of

Pittsburgh (התנהל בשלבים , והמדינה היה ארוךלאחר רכישת כל , לבסוף. שנים11 –ונמשך כ

–וב , שוקם והוכשר לבניההאתר 1989 - ב קרקעהשבע . מרינההמגורים וה התחילה בניית שכונת 1990

. כל הפרויקט הושלם1997 -ב , שנים לאחר מכן

:עלות הפרויקט ואופן המימוןמשרדים , רשויות מקומיות, שיתוף פעולה בין המדינה

ממשלתיים והמגזר הפרטי היה מפתח להצלחת

מליון 2.5 – כ והניקוי היושיקוםהת יעלו. הפרויקט 70 –העלות הכוללת של הפרויקט הייתה כ . דולר

מליון 26,505,000 –כ , חלק מהתקציב. מליון דולרוהחלק ) מקורות שונים11(היה מימון ציבורי , דולר

מליון 44,178,000 –כ , הנותר היה מימון פרטי, פעולה היה קריטי להצלחת התהליךהשיתוף : "דולר

שמירה על היציבות פרטיות היו חיוניות לההשקעות הופרטית יכולה לתרום -שותפות ציבורית. כלכליתה

פיתוח אסטרטגיות מועילות צורך גנון יעיל לליצירת מנ הן לצרכי הציבור והן לצרכי המגזר נותנות ביטויש

.Edward M.Gramlich, 2002(17. ("העסקי

:קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת ההלקחיםתהליך השיקום של האתר היה חדשני ומלמד עבור

במהלך . URA –הרשויות המקומיות ו , המדינהש ידע רב ונסיון בהתמודדות עם זיהום נרכ, העבודה

אחד הלקחים שנלמדו בפרויקט זה . סביבתי כבדעבודת עלולות להופיע במהלך העלויות הלא צפויות ש

יש לבחון היטב את המשמעות , על כן. השיקוםהכלכלית של שיטות הטיפול הקיימות ולהתאים את

.השיטה הנכונה עבור כל סוג זיהום

:טהתרומה של הפרויקהתרומה העיקרית של הפרויקט היא הסרה של

שהיו השרידים מדימוי , השימושים הרעיליםוהחלפתם , פיטסבורג כעיר תעשייתית ומזהמת

הפרויקט הוסיף . בקהילה עירונית עם ערוב שימושים מקומות עבודה חדשים והעירייה מקבלת 2100 –כ

. דולר כל שנה800,000 –החזר מיסים בגובה של כ

תוכנית האתר:12איור

Washington's Landing – ב מגורים: 11איור

15 בניה למגורים בשטחים מופרים

Summerset at Frick Park

2007 - 1982, ב"ארה, פיטסבורג

: של האתרהתנאים

וער מי, ירוק עמקהאתר נמצא באזור שהיה בעברבין העמק ממוקם .Nine Mile – ה נהרמרכזו זרםוב

Swisshelm Park – ו Squirrel Hill –אזור ה היה90 –בשנות ה . בקצה המזרחי של פיטסבורג

אך התוכנית , בעיר את האתר לשטח ירוק להפוךחזוןהקרבה של האתר לנהר הפכה אותו . לפועלהלא יצא

.התעשייהלאטרקטיבי עבור

-החברה נרכש על ידי כל השטח 1922 –ב Duquesne Slag ,הוא שנים הבאות 50במשך ו

שימש כאתר פסולת לסיגי מתכת הנותרים אחרי 1937 –וויר מ לפי תצלומי א. 18זיקוק מתכותתהליך

. ' מ7פסולת בגובה של ערמות באתרניתן לראותבשטח נמצאו , 1970 –הערמות גדלו במהירות וב

, ' מ60 בגובה של פסולת תעשייתיתגבעותשתי .)14איור (זרם הנהר המזוהם יהןמתחתוביניהן ו

מתחתהתוכניות הראשונות לקבור את כל הנהר

לא נת מגורים ולבנות מעל שכולערמות סיגי מתכתלאחר . התושבים השכנים בגלל התנגדות יצאו לפועל

הוסכם שצריך לשקם , התייעצות ציבורית אינטנסיבית הגבעות מעל חדשההר ולפתח שכונת מגוריםאת הנ

הראה כי לאתרניתוח ראשוני שנעשה .הקיימות חשש על פני הקרקע ללא יציבות סיגי המתכת ערמות

סיגבחומר, עם זאת.פסולת רעילה בתוכןקיום ל , על כן.הות של כרום ומגנזיהצאו רמות גבו נמעצמועל מנת , וליישר את המדרונות התלולים צריךהיה

פני השטח לכסות אתו להכשיר את השטח לבנייהמעבר . כדי לאפשר לצמחיה לגדול,אורגניתבשכבה

להשקיע הרבה משאבים כדי להשיבהיה צריך, לכך .המזוהם למצבו הקודם Nine Mile –את נהר ה

: לסביבתוהממשק בין המקום הנחקר

בתחילת הפרויקט בעירייה נבחנו ארבע חלופות 287 –הראשונה הייתה ש . שונות לפיתוח האתר

דונם יפותחו למגורים וכל השאר לשימושים ציבוריים בחלופה השניה הציעו שכל . כגון משרדים ותעשייההשלישית רצו להפוך בחלופה . האתר ישמש למגורים

משהיה פחות סביר כי , את כל האתר לציבוריובחלופה , בסביבה הקרובה היו שכונות מגורים בלבד

האחרונה רצו ליצור ערוב שימושים בדומה להצעה . הראשונה אך עם יותר דגש על החלקים הציבוריים

בשלב מאוחר יותר העירייה יזמה בניית מחלף וכביש

. העומסים למרכז העירמהיר לאזור שיקל עליזמים פרטיים הראו עניין רב , בעקבות ההצעה

ההצעה נדחתה . בבניית קניון גדול ומשרדים באתרבגלל התנגדות התושבים השכנים לבניית כביש מהיר

–ב , ולבסוף. שהיה חיוני לצורך בניית קניון באתר העירייה הציעה תוכנית לפתח את האתר 1994

חה של שכונות מגורים חדשות ההצל. לשכונת מגוריםשנבנו בסמיכות לאתר הוכיחו כי קיים ביקוש למגורים חדשים בעיר וכמו כן ראש העיר האמין שצריך

.להחזיר את האוכלוסייה מהפרוורים לעיר

16 בניה למגורים בשטחים מופרים

מיקום הפרויקט: 13איור

תנאי השטח:14איור

:המאפיינים התכנוניים של הפרויקט, המטרה של התוכנית הייתה ליצור שכונת מגורים

שירותים ,םקומפקטית שתכלול שטחים ציבוריי בשכונת .ומגוון טיפוסי דירותתחבורה , מקומייםרחובות יהיו , Summerset at Frick Park, מגורים . ופארקים ציבורייםגני כיס, מדרכות מוצללות, רחבים

יהפוך למסלול הליכה , האזור החדש לאורך הנהר Nine – ה נהר וFrick Park -ואופניים ויקשר בין ה

Mile .רי ספורט ומגרשי משחקים ימוקמו אזו, כמו כן .סמוך לפארק

:שלביות ומשק הפרויקט

-10בניית המגורים תוכננה בארבעה שלבים במשך השלב הראשון הוא פיתוח הפינה הצפון . שנים 15

יכלול בניית מגורים השניוהשלב , מזרחית של האתרהשלב השלישי , לאחר מכן. מערבית לשלב הקודם

ם לאורך הנהר ובניית גשר כקישור יכלול פיתוח מגורי, לבסוף. בין הבינוי בשלב הראשון לשלב השלישי

השלב האחרון יהיה פיתוח הפינה הדרום מערבית השלב עד היום בוצע. של האתר ובניית אזור מסחרי

בתים על שטח של 221כלל פיתוח של שהראשון .המכירות של השלב הראשון היו מוצלחות. דונם110

:רויקט ואופן המימוןעלות הפ

נכס שנחשב אז כ קנו את השטחURA, 1995 –ב לצורך . הגדול ביותר והכי פחות מפותח בפיטסבורג

, נבחר צוות על ידי העירייההכנת תוכנית פיתוח . Rubinoff Company - החברהשבראשו עמדה

גם כאן , לשאר הפרוייקטים שהוצגו בעבודהבדומה

.ר הציבורי למגזר הפרטיהמגזהייתה שותפות בין - יותר מ: מליון דולר39מימון ציבורי כולל הגיע ל

מליון דולר12.5 , העירייההעניקה מליון דולר 11.5

RACP) Redevelopment מתוכנית התקבלוAssistance Capital Program ( מליון דולר8.2 –ו

על מנת . תרמה רשות המים והביוב של פיטסבורג 7.7 – הושקעו כ Nine Mile – לשקם את נהר ה

.מליון דולר

:קשיים שעלו במהלך הפרויקט והפקת הלקחים פגישות בשיתוף 400 – נערכו כ 2002עד שנת

החשש העיקרי היה . הציבור והקהילות המקומיותמפיזור חומרים רעילים ואבק באוויר כתוצאה מיישור

נו מסנני היזמים התקי. פני השטח ועבודות פיתוח .התושביםדרישת כדי לענות על היר מיוחדים אוו

על . זה מחסור בתשתיות, קושי נוסף שהיה בפרויקטעל מנת לאפשר , היזמים בנו כביש ראשי חדש, כן

פיתוח , מעבר לזה.גישה של תחבורה ציבורית לאזורפרויקט בהיקף הזה יצר מעורבות של הרבה גורמים

היה איטי על כן תהליך הפשיקום , ציבוריים ופרטיים .והתעכב בשלבים מסויימים

שלב ראשון– Summerset at Frick Park :15איור

:התרומה של הפרויקטשיקום האתר אפשר ליצור קהילה עירונית חדשה

בתים חדשים 1000 – כתוסיף בסופו של דבר שצמיחה ל הפרויקט גרם, כמו כן. פיטסבורגלעיר

מליון דולר כל שנה 2.9 –כלכלית וצפוי להחזיר כ מעבר .ואו כשיושלם במלבאמצעות המיסיםלעירייה

אפשר לציבור הרחב לקחת חלקהפרויקט , לכךנוגע בבצורה פעילה בתהליך קבלת ההחלטות

.לשיקום האתר

17 בניה למגורים בשטחים מופרים

יישום המחקר : לקראת מדיניות סביבתית – ישראל

בישראל יש שיעור גדול של קרקעות מזוהמות בשל שנעשתה , פעילות תעשייתית וביטחונית רבת שנים

איפה ": ר חקיקה מפורש על זיהום קרקעללא איסו. שלא תניח את ידך על המפה אמצא לך אזור מזוהם

ש ותחנות "מפעלי תע, מחנות צבא, מפעלים אזרחיים בכולם תמצא קרקעות מזוהמות בהיקפים –תדלוק ל חברת "מנכ, ר רפי מנדלבאום"ד (19."גדוליםLDD .(חוסר ניצול של אזורים אלו אחת הסיבות ל נתונים על מידת , עדר מידע ונתונים גאוגרפייםהיא ה

.ההפרה ומשמעותה הסביבתית והכלכלית

הגורמים המטפלים בנושא זיהום קרקעות בישראל להגנת הסביבה גופים ממשלתיים כגון המשרד הם

הקים המשרד 2000-ב. ומנהל מקרקעי ישראלף שעוסק ספציפית בזיהומי הסביבה אגהגנתל

נקבעו וטוקול לביצוע סקרים פרו שגיבשקרקעות. עליהם חייבת להתבצע בדיקה יסודיתסף שמ-ערכי

מנהל מקרקעי ישראל פועל לאיתור קרקעות , כמו כןהאגף לתכנון , למשל.כדי להכשירן לשימוש חוזר

ולפיתוח של המנהל יזם פרויקט שבמסגרתו יאותרו העבודה כוללת . קרקעות למיחזור באזור מפרץ חיפה

, סביבתית–ניתוח והערכה כלכלית , ןסקר מקרקעיהמלצות לתכנון ולשיווק והנחיות לשימוש מושכל

המנהל מקדם מערכת , מעבר לכך .בקרקעות אלהממוחשבת שתאפשר איתור עתודות קרקע עירוניות

על מנת לעבות אותם ולתכנן , הראויות למיחזור . מחדש

אין חקיקה בישראל , ב"בניגוד לארה

בקרקעות אופן ישיר בטיפול עוסקת בה ראשית מספר חוקים ותקנותעם זאת קיימים . תמזוהמו

. הנותנים סמכות להורות על ניקוי אתרים מזוהמיםסמכויות אלה מופעלות ישירות על ידי המשרד להגנת .הסביבה או בצורה עקיפה על ידי הרשויות המקומיות

20:החוקים והתקנות

.1961, א"התשכ, חוק המים .1 .1968, ח"התשכ, עסקיםחוק רישוי .2 .1993, ג"התשנ, חוק החומרים המסוכנים .34.

.1984, ד"התשמ, חוק שמירת הניקיון .5 1940, פקודת בריאות העם .6מתכות , מניעת זיהום מים- תקנות המים .7

.2000, א"התשס, ומזהמים אחריםתחנות , מניעת זיהום מים- תקנות המים .8

.1997, ז"נהתש, דלקבריכות , מניעת זיהום מים- תקנות המים .9

.1997, ז"התשנ, אידוי ואגירה סילוק פסולת חומרים - תקנות רישוי עסקים .10

.1990, א"התשנ, מסוכנים .1993, ג"התשנ, צו פינוי רעלים .11

ולגבש הצעת חוק ראשון ליצור האחדה חוקתיתנסיון

ל ע2007- ב בנושא קרקעות מזוהמות נעשהיעודיתר י אופ חבר הכנסתידי קבוצת חברי כנסת בראשות

החוק .'אדם טבע ודין ' הארגוןפינס בשיתוף עם-פזהציע הסדר משפטי מקיף לבעיית זיהום הקרקעות

בר הכרזה בדבהצעה נכללו הוראות , בנוסף. בישראלהטלת החובה לבדוק את , על קרקע כחשודה בזיהום

הכנסת .הזיהום ולטפל בו ושיקום קרקע כמזוהמת המשרד אולם, אישרה את החוק בקריאה טרומית

להמתין להצעה ממשלתית להגנת הסביבה דרש .בנושא

ההצעה ,גדעון עזרא, 21לדברי השר להגנת הסביבה

מטילה אחריות לבדיקה וטיפול של הקרקע המזוהמת זה עלול לגרום , על כן. על מספר רב של גורמים

-כת בתילריבוי הליכים משפטיים והצפת מער, כמו כן. משעלול לעכב את תהליך הניקוי, המשפט

השר טען שיש לנקוט בגישה מידתית יותר בסוגיה של העלויות הגבוהות של השיקום המוטלות על . הגורם האחראי לביצוע הבדיקה או ניקוי הקרקע

נדרש לבצע הערכת סיכונים ולשקם את , כלומראדם הקרקע רק במקום שבו הזיהום מסכן בריאות ה

. בהתאם לשימוש הקרקע שיעשה, ואת הסביבה

המשרד להגנת בהמשך להצעת החוק הפרטיתמניעת "–הסביבה מקדם הצעת חוק ממשלתית –ט "התשס, זיהום קרקע וטיפול בקרקעות מזוהמות

החוק מפרט את רשימת החומרים .22"2008קובע ערכי סף פרטניים ולים לזהם את הקרקע והעל

כמו . בהתחשב בייעוד העתידי שלהלקרקע מסויימתהחוק מחייב את הגופים המתעסקים בחומרים , כן .1968, ח"התשכ, חוק התכנון והבניה

18 בניה למגורים בשטחים מופרים

הוא דוגמא מצויינת לשטח )16איור (ש מגן"אזור תעתקווה -פתח, אביב-הממוקם במשולש גבולות תל

ן היקרים ביותר "וגבעתיים והוא אחד מאזורי הנדלם של באזור קודמה תוכנית בינוי לקומפלקסי. בישראל

, 2000 –ב . דונם55ארבעה מגדלים על שטח של אחרי הריסת מבנה המפעל הישן התגלה זיהום חמור

כמו . מ" ק20בקרקע שפגע במי התהום ברדיוס של הייתה פליטה של גזים רעילים המצטברים על פני , כן

תהליך טיהור האזור התעכב והקרקע . הקרקעור נשארה מזוהמת במשך שלוש שנים בגלל מחס

עיריית תל אביב הקימה צוות מיוחד של . בתקציבמומחים לחומרים מזוהמים על מנת לנסח הנחיות לבדיקה וניקוי קרקע ומים במבנים באזור ויבחן את

.היתרי הבניה שכבר ניתנו במתחם

מנת לקדם על ו, ההצעה נמצאת בשלב של תזכיר חוק

שיסייע בקבלת , נדרש לאסוף מידע נוסףאותה החלטות לגיבוש סדרי עדיפות לשיקום הקרקעות

על . ציב הנדרשהמזוהמות ויאפשר להעריך את התקהמשרד להגנת הסביבה פרסם מכרז שבמסגרתו , כן

יבוצע אפיון של , יוערך היקף הקרקעות בארץהמזהמים השונים הצפויים להימצא בקרקע ויוערכו עלויות הסקירה והשיקום של כלל הקרקעות

די .די. חברת אל2010בינואר . המזוהמות בארץ . טכנולוגיות מתקדמות זכתה במכרז

קיימים , בדומה למדינות אחרות בעולם, לבישרא

. אזורי תעשייה גדולים בסמיכות לערים המרכזיותי אזורבמחוז תל אביב היה שיעור 1965 -ב, למשל

מאז ירד , המפעלים בארץ מכלל 52.5%תעשייה של ). 17איור (30.1%23 הוא היה 2000שיעורם ובשנת

מגמת הירידה נבעה מפיתוח אזורי תעשייה חדשים ועקב סגירה של המפעלים , זורים אחרים בארץבא

בתל אביב בעקבות העלייה המשמעותית של מחירי צר תמריץ כלכלי לפתח פרויקטי נו,כלומר. הקרקע

ניתן , כך לדוגמא. מגורים מעורבים באזורים האלהשבו מרוכזים בתי לפתח את השטח בדרום העיר

יה קיימים אזורי תעשי, כמו כן.מלאכה ומוסכים רבים-בת, חולון: נוספים בגוש דן בעלי פוטנציאל לפיתוח

. פתח תקווה ועוד, ים

, ש מגן מייצג מצב אופייני בישראל"המקרה של תערוב האתרים המזוהמים שייכים למדינה והיא גם

חראית הישירה על הזיהום כי המפעל היה האעיריית תל אביב צריכה לפעול הן , כלומר. בבעלותה

והן במישור , כאחד מיזמי התוכנית, במישור הכלכליעל . הסביבתי במטרה להגן על הציבור וסביבת מגוריו

ש מגן העירייה "מנת להתמודד עם זיהום מתחם תע גיבשה נוהל מיוחד בשיתוף עם המשרד להגנת

בנייה בביצוע סקר זיהומים היתריהסביבה המתנה דרישות מיגון מחמירות והתחייבות בעלי קרקע , מקיף

. לאחריות על הזיהום שייגרם שיתגלה בהמשך

מזוהמים באזורי אתרים קיימים עוד מעבר למקרה זהש לשעבר בסמוך "מתחם תע: כגון, ן יקרים"נדל

70שטח של או, לשכונת נוף ים היוקרתית בהרצליה בעבר ששימש, ל בצומת בית דגן"שפינה צה דונם

כל אלה קרקעות שזוהמו לאורך . סדנה לתיקון טנקים –שמנים ודלק , אזבסט, ותשנים במתכות כבד

למרות הפוטנציאל הכלכלי , ותרות ללא שימושונ פריסת מפעלי תעשייה בישראל לפי מחוז באחוזים: 17איור

מגןש "אזור מתחם תע :16איור

19 בניה למגורים בשטחים מופרים

מסקנות ולקחים, תוצאות :מופריםבפיתוח ושיקום השטחים ה ה העבודשלבי

פרויקט ניקוי אתר מזוהם הוא פרויקט מורכב ראינו כיוכולל בתוכו מאפיינים היוצרים תהליכים ממושכים

ASTM) American Society for –ה .ומורכביםTesting and Materials( פיתחו נוהל תקני לתהליך

השלב הראשון . 24מורכב משני שלביםהניקוי קרקע בסקר היסטורי משתמשים . סקר היסטוריכולל עריכת

תמונות ותיעוד , רישומים, מסמכים(במידע קיים לאתר , במטרה לזהות מקורות זיהום אפשריים) אחר

השלב .את מקומם ולזהות את החומרים המזהמים על מנת לקבוע את סקר קרקעבשלב השני נעשה

באמצעות לקיחת דגימות , היקף הזיהום במרחבכמותם , טח וזיהוי החומרים המזהמים בשטחמהש

. וריכוזם

על מנת לקבוע . הגדרת הזיהוםהשלב הבא הוא שהקרקע מזוהמת משווים את התוצאות של סקר . הקרקע לערכי סף שקבע המשרד להגנת הסביבה

היזם רשאי לערוך סקר הערכת סיכונים שיציג, כןכמו הערכה של רמת הסיכון הטמון לאדם ולסביבה

חשיפתם לחומרים המזהמים בריכוזים שנמצאו ב המתארתמגובשת תוכנית עבודה , לאחר מכן. באתר

את הפעולות הנדרשות כדי לטפל בזיהום ולשקם את משרד להגנת אישור התוכנית על ידי לאחר. הקרקע

ים היזמים מתחייב .השיקוםהסביבה עוברים לשלב התואמת את לשקם את הקרקע עד לרמה מסוימת

אפשר לעשות זאת .ש הקרקע העתידי המבוקששימושתי הדרכים המקובלות לטיפול . במגוון שיטות

בקרעות מזוהמות הן טיפול באתר עצמו או טיפול הבחירה נעשית מתוך התחשבות בסוג . מחוץ לאתר

. בתנאים בשטח ובאילוצים הקיימים, הזיהום

, בהן קיימת חקיקה סביבתית ומימון ציבוריבמדינות היזם יכול לבחור אם לנקות את האתר , ב" ארהכגון

במקרה . בעצמו או לפנות לתוכנית ניקוי ממשלתיתהממשלה , בעצמובצע את הניקוי בוחר לא להואש

רשאית לעבור על תוכנית העבודה ולדרוש שינויים גע שהתוכנית מתקבלת ברשות בר.במקרה הצורך

. ת היזם יהיה זכאי להלוואות ומענקים שוניםציבורי היזם מקבל שהתוכנית מיושמתברגע , ב"בארה

אישור מהמדינה שהאתר נקי לפי ערכי הסף לניקוי . של המשרד להגנת הסביבה

כאשר משך זמן הניקוי של , בפרוייקטים גדוליםהתנאים של האתר עלולים , האתר הוא ארוך

למשל החמרה , להשתנות במהלך השיקוםערים בין על מנת למנוע פ. והתפשטות של הזיהום

ההחלטות המתקבלות על בסיס סקר הקרקע שיטת ו פיתחEPA , בפועלות הניקוישיטבהתחלה ל

לניתוח ובדיקה של קרקעות ' משולשת'עבודה השיטה מתייחסת לשלושה תהליכים . מזוהמותתוכנית עבודה דינמית וכלים , תכנון שיטתי:מרכזיים

תר יעיל יו תהליךכך עובדים ב. לניתוח ובדיקה בשטחאתה כל , בגישה זאת" .הניקוישמפחית את עלויות

הזמן מתאים את האסטרטגיה לנתונים שמגלים מאשר לאסוף מידע ולחכות לתוצאות לפני , בשטח

Dan (25" נתוניםשחוזרים לשטח לאסוף עודPowell, EPA's Brownfield Technology

Support Center .(זאת מאפשרת שיטה , בנוסף הזיהום זיהוי מדויק של מקומותעל ידי ליעל תהליכים

.ים המסויימים באתרוהתאמת טכניקות ניקוי ליעד

20 בניה למגורים בשטחים מופרים

החקיקה הסביבתית יוצרת , לעיתים קרובות, כלומר :האתגרים העומדים בפני פיתוח פרויקטי מגוריםבלבול בקרב היזמים הפרטיים ומהווה גורם מרתיע

כאשר מדובר בפיתוח , זאת ועוד. לפיתוח האתרובהתאם לכך , לניקוי נוקשים יותרערכי הסף , מגורים

גם במקרה שהזיהום . להההתחייבות הסביבתית גד, אטרקטיבים אינה התדמית של אתרים, לא חמור

.מקשה על פיתוחם מחדש למגוריםו

טומן , האופי המורכב והממושך של פרויקטי שיקום, בחובו אתגרים רבים שעל כלל הגורמים המעורבים

.ל הדרךלהתמודד איתם לאורך כ, ממשלתים ופרטיםהתחייבות 'אחד האתגרים המשמעותים זה משטר

, למשל. בסיסי של אי וודאותהרובד הו' הסביבתיתבו נשאלו יזמים , 1990 –לפי סקר שנערך ב

על , בקנדהBrownfieldsהמעורבים בפרוייקטי החשש , ייקטים אלההאתגרים הכרוכים בפיתוח פרו

, והותאחריות לניקוי הזיהום ועלויות השיקום הגבהמ .26קיבלו את הדירוג הגבוה ביותר

כגון , רוב הערים המודרניות, 20-במהלך המאה ה

שהובילו פיתוחו שינוי עברו תהליכי,פיטסבורגה וגרמו להיווצרות התעשיי ניכרת שלהצטמצמותל

פיתוח שטחים . שטחים ריקים ומוזנחים במרכז העיראלה תורם לעיר על ידי יצירת מקומות תעסוקה

פרויקט שעיקרו . חדשים והכנסת רווחים מהמסיםמהווה , לקהילת מגורים קטנה הפיכת אתר נטוש

ים אחרים ומעודד התפתחות תקדים לשטחים מזוהמ . עירונית כוללת

יכולה , עירמרכז ה להזרמת אוכלוסיה, ותבמילים אחר

כבישים , לספק לעירייה תקציב למימון בתי ספרחלק משטחים למרות ש. ועבודות ציבוריות אחרות

, מופרים אינם מתאימים לפיתוח שכונות מגוריםמיקום נוח וגישה לכוח עבודה , קרבה למרכז העיר

פיתוח מוצלח אינו . זמין תורמים לאטרקטיביות שלהםאלא הוא גם מותנה בבחירת , וי רק בתוכנית טובהתל

כפי שהוצג בפרויקט . עיתוי נכון ליישם תוכנית זוOliver Village , חברתCLC המתינה מספר שנים

על מנת לסיים את עבודת , לכלכלה יציבה יותר העירייה לצורך השלמת העבודה,לכן. השיקום

. עם החברה'הסכם שיקום'חתמה על

דירוגקטגוריה צפוייםמכשולים ממוצע

החשש מאחריות לניקוי 4.3 הזיהום

, המזוהםקיום אזורי מגורים משגשגים סמוך לאתרמהווה תמריץ לקידום הפרויקט ומזרז את תהליך

במקרים , עם זאת. אישור הפרויקט בעירייההליך האישור עלול להתעכב בגלל מדיניות , מסויימים

, כמו כן. נוקשה של שימושי קרקע מצד העירייהקיים קושי לשכנע את היזמים לפתח , בותלעיתים קרו

Oliverכפי שהוצג בפרויקט , למשל. מגורים באתרVillage , בניית מגורים באתר לא זיכתה את היזם

לכן היה פחות משתלם לבנות , בהקלות מס ומענקים , Summerset at Frick Parkבפרוייקט . מגורים

כי התשתית , בפיטסבורג בחרו לפתח מגורים באתר

3.7 עלויות שיקום גבוהותתהליך פיקוח ובחינה ארוך

מצד הרשויות3.7

מכשוליםמתונים

עד חמורים

מדיניות נוקשה של שימושי 3.6 קרקע מצד העירייה

3.4 דרישות ניקוי מחמירותחוסר וודאות לגבי

באתרהסיכונים הכרוכים3.4

מכשולים ניםמתו

מחסור בתמריצים 3.2 מהמדינה

קבלת מימון לפרויקט 3.1 התנגדות מצד הציבור 3

התנגדות מצד יזמים 3 אחרים

זיהום גדול יותר מהצפוי 2.4 אפשריות של השפעות

מוכיםהנכסים הס2.3

מכשולים

2.2 עלויות גבוהות של ביטוחמחסור במידע היסטורי על

האתר2.1

מאוד מתונים

מחסור בשיטות שיקום 1.1 מתאימות

Brownfieldsוכים בפיתוח פרויקטי אתגרים הכר

21 בניה למגורים בשטחים מופרים

, במרכזי ערים, השטחים המופרים מיקום ,לסיכוםבו פוטנציאל לשירותים העירוניים טומן בחוקרוב

משינוי מקומי בקנה מידה : ליצירת התחדשות עירוניתכגון שיפור תדמית השכונה ותחושת הביטחון , האזורי

של התושבים עד ליצירת קהילות עירוניות גדולות וחידוש הקשרים העירוניים בין חלקיה השונים של

המדינה צריכה להעמיד מקורות מימון , על כן. העירעל מנת לעודד , ותמריצים כלכלייםיצור מנגנונים ול

. מעורבות של יזמים פרטיים בפרויקטים מסוג זה

זה החשש שהזיהום בקרקע עלול , בעיה נוספת

בעיות , כלומר. להחמיר ולהתפשט במהלך העבודה. להפוך לחמורות בהמשךעשויותקטנות בהתחלה

קרקעות ב טיפולל' משולשת'פותחה שיטה , על כןת עבודה דינמית וכלים תוכני, תכנון שיטתי: מזוהמות

להתאים את נדרש , בנוסף. לניתוח ובדיקה בשטחשיטת הניקוי לאופי והיקף הזיהום וגם לשימוש

Washington'sבפרויקט , למשל. העתידי בפרויקטLanding , תוכננו מגרשי טניס מעל קרקע מזוהמת

שטופלה בקיבוע מתכות ונקברה בקומפלקסים . מיוחדים

מים נמצאים באזורי תעשייה רוב האתרים המזוה

, חלקם נמצאים במיקום נוח. עריםהנטושים במרכזי , עם תשתיות קיימות סמוך לעורקי תחבורה ראשיים

, כגון מיקום על אי או על הר, וחלקם מנותקים פיזיתחייבים , על כן. ופחות מחוברים לסביבה הקרובה

לקחת בחשבון שבעת הבנייה ידרש פיתוח תשתיות , אם קיימים מבנים היסטוריים באתר, נוסףב. נוספות

במקרה . צריך לבחון את התאמתם למגוריםשמתקבלת החלטה לנקות את השטח ולהרוס את

חייבים ליצור תיאום עם נציגי , המבנים הקיימיםההליך עלול לגרום להתנגדות , אחרת. הציבור

.האוכלוסייה המקומית ולעיכוב התהליך

זה Brownfieldsויקטי של פרחשובמאפיין , כלומר םבפרויקטי, לעיתים קרובות. עקרון שיתוף הציבור

מאחר דעת הציבור קריטית להצלחת השיקוםאלהרוב השטחים המופרים נמצאים סמוך לשכונות ו

בצורה פעילה צריך להשתתףהציבור , כלומר. מגוריםבתהליך קבלת ההחלטות הנוגע בניקוי קרקעות

ות לקבלת מידע על נרחב זכויות לוישו, מזוהמות. זכות להשתתף בעיצוב תוכניות אלה ותוכניות ניקוישהן הממשל והן הגופים הפרטיים , התוצאה היא

פיתוח ציבוריים בצריכים להיות קשובים לשיקולים .מגורים על שטחים מופרים

22 בניה למגורים בשטחים מופרים

אך , יימת מודעות לנושא זיהום קרקעותבישראל ק :סיכום לאחר .שרה סופיתחקיקה סביבתית בנושא טרם או

הרשויות יהיו חייבות לנקוט בצעדים , אישור החקיקה. מתאימים על מנת לאכוף את האחריות על הזיהום

צעדים אלה אינם יועילו ללא הקצבה כספית צריך לערב , מנהל מקרקעי ישראל, כלומר. מהמדינה

המזוהמות את הקרקעותשווק לאת המגזר הפרטי ו ,בנוסף. פרטית-רית ציבועל ידי יצירת שותפות

נדרש לגבש מדיניות במסגרת החקיקה שתאושרטכניים אינטגרציה של פתרונות שתאפשרסביבתית

החשיפה לאחריות תסדיר את, לשיקום הקרקע .אתרכלכליים לפיתוח התמריצים ותיצור משפטית ה

:מבעיה סביבתית להתחדשות עירוניתפיתוח מגורים על שטחים מופרים תורם לשיקום

ניקוי וטיהור השטח . סביבתי והתחדשות עירונית ופגיעה מתמשכת מונע את התפשטות הזיהום

, בניית פרויקט מגורים, בנוסף. בבריאות הציבורמוסיף מקומות תעסוקה , משפר את תדמית המקום

.חדשים ונותן מענה לביקוש מגורים בעיר

בעיית הקרקעות המופרות היא אחת , עם זאתהבעיות הקשות לטיפול בתחום הגנת הסביבה בשל

גיית טכנולו, יכולת זיהוי הזיהום: מספר סיבותהעלויות הגבוהות של הטיפול וחלוקת , הטיפול

למרות הקושי והמורכבות . האחריות לזיהום הקרקע היא שמירה על של התהליך המדיניות הרווחת כיום

מתן עדיפות לבניה השטחים הפתוחים על ידיציפוף המרחב הבנוי הקיים בכלל ": בשטחים מופרים

ע יצירת עתודות קרק, והמרחב האורבני בפרטניצול , לשימושים שונים מתחת ומעל פני הקרקע

.27"קרקעות מופרות

לתת מענה פיתוח שטחים מופרים עשוי , על כן .וגידול האוכלוסיה בערים המרכזיותלבעיית הצפיפות

, על מנת לקדם פרויקטי מגורים על שטחים אלהדרושה מדיניות סביבתית וחקיקה ממשלתית שתטיל

תיצור , דים האחראיםאחריות סביבתית על הצד . תמריץ לשיקום הקרקע ותגדיר ערכי סף לניקוי

רב שלבי , מורכבבעבודה ראינו כי תהליך השיקום

קשה לממש פרויקטי , על כן. ומאופיין באתגריםכיום . ללא הקצאת משאבים כלכליים מהמדינהשיקום

רק , מקובל בעולם להקצות מימון ציבורי באופן מוגבלכלומר , ימת דחיפות סביבתיתבמקרים שבהם קי

ניתן להקל על התהליך . סיכון גבוה לאדם ולסביבה שותפות בין המגזר הפרטי למגזר על ידי יצירת

בעיה סביבתיתמ שטחים המופריםהוהפיכת , הציבורי .מכבידה להזדמנות עסקית

23 בניה למגורים בשטחים מופרים

24 בניה למגורים בשטחים מופרים

:הערות

1 : , CityscapeIndustrial Site Reuse and Urban RedevelopmentElizabeth Collaton and Charles Bartsch,

A Journal of Policy Development and Research. Vol.2, no.3, September 1996, p 17. U.S. Environmental, ב" המשרד לאיכות הסביבה בארה לפיBrownfields המושג גום חופשי להגדרה שלתר 2)USEPA(Protection Agency . אתר : מקור– USEPA :brownfields/gov.epa.www://http/ .82' עמ, ארגון המרחב הפתוח, 2020ישראל 3 4 2007 Kibert, ., Charles J Green Building Design and Delivery–Sustainable Construction ,137' עמ. 6 Joint Center for Housing Studies, Harvard University, "Why Is There So Little Residential

Redevelopment of Brownfields? Framing Issues for Discussion", Niall Kirkwood, 2001. , 5' עמ 7 Robert Simons, Urban Land Magazine 8 Brownfields Showcase, Building Strong Communities, Ontario, 2004 .12' עמ, 2008אוקטובר , חומר רקע לסיור עיתונאים בנושא קרקעות מזוהמות, המשרד להגנת הסביבה 9

/ca.clc.www://http -אתר החברה 10

פחמימונים אלו קשורים . מזהם נפוץ בטבעה שמהוו רעילהתתרכובת כימי - )sPAH (טבעתיים-פחמימנים ארומטיים רב 11 אלות ותרכובה לחומר המכיל חשיפ .אנרגיה ונוצרים על ידי בעירה חלקית של דלקים מבוססי פחמן הפקת שללתהליך .חום ונזקים נוספים, כאבי ראש, פגיעה בכבד, לגרום להרס כדוריות דם אדומות, הגביר את הסיכון לסרטןעלולה ל .ויקפדיה: מקור

.2003אוקטובר , בקרקע ח מסכם בנושא ספיחת פחמימנים רווים בחומר אורגני"דו, המשרד להגנת הסביבה 12

pdf.1_901/mechkarim/Binaries/Static/Enviroment/il.gov.sviva://http

שייכות לשתי , )ראה פירוט למטה(חמצון וסילוק הקרקע , OLIVER VILLAGE –הניקוי שהשתמשו בפרויקט ה שיטות 13) ex-situ(וטיפול מחוץ לאתר ) in-situ( טיפול באתר עצמו :קטגוריות שונות של דרכים מרכזיות לטיפול בקרקעות מזוהמות

בקטגוריית טיפול באתר עצמו ניתן להשתמש . על ידי חפירת הקרקע המזוהמת והובלתה לטיפול והטמנה באתרים מורשים .במספר שיטות נוספות כגון טיפול ביולוגי וקיבוע מתכות

יאים לחמצון כימי של המזהמים או יצירת תנאים מעודדי פירוק מזהמים אורגניים באמצעות חומרים המב– חמצון .1 .חמצון

, קרקע שבה רמת הזיהום גבוהה תפונה לאתר פסולת רעילה- סילוק הקרקע לאתרי סילוק פסולת מורשים .2ואילו קרקע שבה רמת הזיהום אינה גבוהה תפונה להשבה באתר לסילוק פסולת מעורבת או יבשה שיש בו

.באתרים אלו תשמש הקרקע לכיסוי בין שכבות הפסולת. וניקוזתשתית נאותה של איטום .6' עמ, 2009אוגוסט , התופעה ודרכי הטיפול בה–זיהום קרקע בישראל , מרכז המחקר והמידע–הכנסת :מקור

rownfields Redevelopment and the Quest for SustainabilityB : הספרמתוך חופשי תרגום 14Christopher De Sousa ,194' עמ .

חומרים אלו מהווים מזהם . רעילה ומסרטנת, מסיסה בשומן , תרכובת אורגנית יציבה–) PCBs(ביפנילים עתירי כלור 15

, פלסטיק, חומרים אלה משמשים את תעשיית החשמל. מים מסוכן וחשיפה אליהם עלולה לגרום לשינויים הורמונליים . ם ועודדבקי, צבעים, תוספים לחומרי הדברה

ויקפדיה: מקור

בשיטה זו מקבעים את המתכות בקומפלקסים ). in-situ( שיטה נוספת לטיפול בזיהום מתכות באתר – קיבוע מתכות 16התרכובות החדשות . כך שאפשר להשאירן בקרקע, בלתי מסיסים והופכים אותן באופן זה לתרכובות כימיות לא רעילות

.ינן משפיעות על איכות הקרקע או המיםאינן מתרכבות עם חומרים אחרים וא .7' עמ, 2009אוגוסט , התופעה ודרכי הטיפול בה–זיהום קרקע בישראל , מרכז המחקר והמידע–הכנסת :מקור

2002 שהתקיימה בסינסינטי באוהיו בנובמבר בועידהשנאמרו Edward M,Gramlich של דבריו של תרגום חופשי של 17

."Livable Communities: Linking Community Development and Smart Growth: "בנושא pdf.communityreinvestmentact/funding/brownfieldstoolkit/4region/gov.epa.www://http: מקור

ראשית טוחנים את העפרה ומערבבים את העפרה . בטמפרטורה גבוהה בתנור של צריפת מתכת תהליך– מתכותזיקוק 18

. לאחר מכןף מכניסים את התערובת לתנור מיוחד ומחממים את התערובת לטמפרטורה גבוהה. הטחונה בחומרים שוניםתכת הנוזלית יוצקים לתבניות את המ. בשלב זה נפרדת המתכת מיתר החומרים שבעפרה ומתקבלת מתכת נוזלית

החומרים הנותרים בתנור . לשם עיבוד נוסף וייצור מתכת, ומתקבלים מטילים של מתכת גולמית שנשלחים למפעלי תעשייה .מוצאים אותם מהתנור ועורמים בחצר המפעל,לרוב. לאחר הוצאת המתכת הם חומרי פסולת חסרי תועלת הנקראים סיגים

ויקפדיה: מקור

.2007אפריל , אלי-אבי בר, רווח נקי ליזמים זריזים: טיהור קרקעות, TheMarkerון העית 19 .14-15' עמ, 2009אוגוסט , התופעה ודרכי הטיפול בה–זיהום קרקע בישראל , מרכז המחקר והמידע -הכנסת 20

.2007ח "התשס, דיון בכנסת על הצעת חוק שיקום קרקעות מזוהמות 21

il.gov.sviva.www://http. 2010ינואר , חדשות, סביבהדובר המשרד להגנת ה 22 .2008אוקטובר , בנושא קרקעות מזוהמות–חומר רקע לסיור עיתונאים , המשרד להגנת הסביבה 23

,2003lomon, June So.,Nancy BTaking the Brown Out of BrownfieldsArchitectural Record, 186' עמ24 .24 ראה הערה 25

26 Christopher A. De Sousa,"Brownfields Redevelopment and the Quest for Sustainability"31' עמ.

.3' עמ, קיימא של מנהל מקרקעי ישראל-תוכנית אסטרטגית לפיתוח בר 27

25 בניה למגורים בשטחים מופרים

26 בניה למגורים בשטחים מופרים

:ונותתמ

com.explorepahistory://http - 1906, יתיתפיטסבורג התעשי :1איור

סכמה– סוגי השטחים הניתנים לשימוש חוזר :2איור

/Quai Des Eclusiers - Google Maps - com.google.maps://httpמיקום הפרויקט :3איור

/ca.lequai.www://http - ין'מבט על הפרויקט מכיוון תעלת לצ :4איור

/ca.lequai.www://http - מגוריםהשטחי חוץ בין מבני :5איור

/Oliver Village - psGoogle Ma - com.google.maps://http מיקום הפרויקט :6איור

Oliver Village - ca.gc.schl-cmhc.www :7איור

Oliver Village - html.index/com.wasnea://ttph מגורים קהילתיים בפרויקט :8איור

/Washington's Landing - Google Maps - com.google.maps://httpמיקום הפרויקט :9איור

Brownfields Redevelopment and the Quest for: מתוך הספר- תמונה היסטורית של האתר :10איור

Sustainability Christopher De Sousa ,194' עמ .

Washington's Landing - pdf.1/forms/my.org.mip.www://http –מגורים ב :11איור

pdf.1/forms/my.org.mip.www://http - תוכנית האתר :12איור

/Summerset at Frick Park - Google Maps - com.google.maps://http הפרויקט מיקום :13איור

jpg.nmr/arch_images/images/~bingham/edu.cmu.cfa.artscool://tpht - תנאי השטח :14איור

brownfields/steinbrenner/edu.cmu.www://http - שלב ראשון– Summerset at Frick Park :15איור

/pages/hasite/il.co.haaretz.www://http - ש מגן" מתחם תעראזו :16איור

חומר רקע לסיור עיתונאים בנושא , המשרד להגנת הסביבה– תעשייה בישראל לפי מחוז באחוזים פריסת מפעלי :17איור . 6' עמ, 2008אוקטובר , קרקעות מזוהמות

27 בניה למגורים בשטחים מופרים

:פיהביבליוגר

:ספרים

William Sarni, "Greening Brownfields: Remediation through Sustainable Development", 2009.

Christopher A. De Sousa,"Brownfields Redevelopment and the Quest for Sustainability", 2008

Charles J.Kibert, "Sustainable Construction – Green Building Design and Delivery", 2007

Adams David, Greenfields, Brownfields and Housing Development, 2002

Todd S. Davis, "Brownfields, 2nd Edition: A Comprehensive Guide to Redeveloping

Contaminated Property", 2002.

:מאמרים חגית ,"? מי משלם על הזיהום–ון של ניקוי ושיקום קרקעות מזוהמות דרכי והיבטי מימ, המשרד להגנת הסביבה"

. שרף .מרשה גרפי, "?מדוע תוכנית המשפט האמריקאי לניקוי קרקעות מזוהמות אינה מתאימה לישראל"

Architectural Record, "Taking the Brown Out of Brownfields", Nancy B.Solomon, June 2003, vol. 191, no.6, p 185-192.

Cityscape, "Industrial Site Reuse and Urban Redevelopment", Elizabeth Collaton and Charles Bartsch, September 1996, Vol 2, no.3, p. 17-20.

Joint Center for Housing Studies, Harvard University, "Why Is There So Little Residential Redevelopment of Brownfields? Framing Issues for Discussion", Niall Kirkwood, 2001.

:מסמכים

.2008אוקטובר , " בנושא קרקעות מזוהמות–חומר רקע לסיור עיתונאים ", המשרד להגנת הסביבה

.2009אוגוסט , " התופעה ודרכי הטיפול בה–זיהום קרקע בישראל ", מרכז המחקר והמידע -הכנסת

.מנהל מקרקעי ישראל, קיימא -תוכנית אסטרטגית לפיתוח בר

28 בניה למגורים בשטחים מופרים

:כתבות

Nrg ,"2008נובמבר , אביב לביא, "המחיר הכבד של האדמות החומות.

TheMarker ,"2007אפריל , אלי- אבי בר,"רווח נקי ליזמים זריזים: קרקעות טיהור.

. 2004אוקטובר , 'זיסמן ושות, רוברטס, ישראלי, משרד שבלת, "קרקע מזוהמת כהזדמות", עיתון גלובס

.2004אפריל , ליבר-סטלה קורין, "?האם בדקת שהאדמה נקיה", עיתון גלובס

:אתרי אינטרנט il.gov.sviva.www://http

rownfieldsb/gov.epa.www://http/

brownfields/steinbrenner/edu.cmu.www://http/

cfm.004sucopl_/sucopl/su/inpr/en/ca.gc.schl-cmhc.www://http php.brownfieldProjects/working_with_us/org.ura.www://http

ca.clc.www://http/

ca.lequai.www://http/

org.ninemilerun.www

com.cherokeefund.www://http/

asp.start/static/il.gov.mmi.www://http

org.wikipedia.www://http/