resolución sunarp tr l

8/16/2019 Resolución Sunarp Tr l

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~ " " " "Ministerio :


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Copia del acta de Sesión General Extraordinaria de Recon.ocimiento,

Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios del Centro ComercialPlaza Naranjo, de fecha 3/4/2011, certificada el 2818/2012 ante Notana de

Lima, Dra. Clara Carnero Avalos.Declaración Jurada de Convocatoria y Quórum de la Sesión General de

Junta de Propietarios el 3/4/2011, con firma certificada con fecha 9/10/2012,

ante Notario de Lima, Dr. J. Antonio del Pozo Valdez.

Escrito de Apelación de fecha 16/10/2012, autorizado por Abogado, Manuel

Arana Mendizábal, con Colegiatura del CALN N° 0536.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

r:

El Registrador Público (e) del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis

Carbajal Avila, tachó el título en los siguientes términos:

P ' R f ' ¡; : l ~ ( , ~ "1.- Se solicita la inscripción de la Junta Directiva cuyo periodo de

~ 1ra.' la ielecciones del 08/02/2011 al 08/02/2012, adjuntando para ello la copia

- ~ certificada del acta de Junta de Propietarios celebrado el 03/0412012.

~IJNA~'?;/El numeral 5.10 de la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN, establece la

~ aplicación de directiva de asociaciones en los casos previstos de

regularización de consejos directivos de asociaciones civiles: En este

extremo de aplicación de la norma el acto reconocimiento de la Junta

Directiva, no se encuentra prevista expresamente en el Reglamento Intemo,

la Ley 27157 y su Reglamento, ni en la resolución señalada anteriormente,

sino en aplicación supletoria se encuentra prevista en el Reglamento del

Registro de Personas Juridicas No Societarias.

Al respecto debemos señalar que el articulo 63° del Reglamento del

Registro de Personas Juridicas No Societarias establece lo siguiente: "La

Inscripción de la Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere

este artículo, sólo procede para regular dos o más períodos eleccionarios

(. . .) " .

En el presente caso, el acuerdo de reconocimiento de la Junta Directiva es

sobre la única elección realizada con fecha 08/02/2011 y no de

reconocimiento de elecciones anteriores, tal como lo prevee la norma antes

señalada, incumpliendo de esta manera lo establecido por la presentenorma.

Asimismo, la Resolución N° 1051-20112-SUNARP-TR-L de fecha 1917/2012

establece: según se desprende de lo normado en el artículo 63° del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No

Societarias, la Asamblea General de Reconocimiento, solo pro(Jede para

regularizar dos o más períodos eleccionarios, por lo que constituye defecto

insubsanable de una Asamblea General de reconocimiento, la Elección de

un Consejo Directivo, al no haber cumplido con el requisito mínimo de dos

períodos eleccionarios a regularizar. "En consecuencia, al no contar con el requisito principal para proceder a lainscripción de acto eleccionario y adolecer de un defecto insubsanable

Se procede a la tacha sustantiva, debiendo en este extremo cumplir con la

devolución de todos los documentos presentados.

Base .legal: Artículo 2011 del Código Civil; Reglamento del Registro de

Personas Jurídicas No Societarias; Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN;

Ley N° 27157 Y su reglamento aprobadopor D.S. N° 035-2006- Vívíenda".

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante fundamenta su recurso en los siguientes términos:


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RESOLUCiÓN No. -/05/-2012 - SUNARP- TR-L

Que la convocatoria a cualquier Junta de Propietarios se acredita

facultativamente a elección del interesado, por el mecanismo previsto en la

directiva de regularización de Consejos Directivos de Asociaciones Civiles.

Que la formalización por escritura pública o las declaraciones juradas son

otorgadas, indistintamente, ya sea por el Presidente de la Junta o por la

persona designada en la propia asamblea.Que en ninguna parte la Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN se hace

referencia o establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la

directiva de asociaciones en los casos previstos de regularizaciones de

Consejos Directivos de Asociaciones Civiles, como manifiesta Registrador

Público (e) en la Esquela de Tacha; pues ha realizado una interpretación

errada de las normas registrales al tratar de aplicar supletoria mente el

artículo 63 del Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No

Societarias, estableciendo que la Inscripción de la Asamblea General de

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~AL~'. Reconoc!mient? a que se ~efiere este artículo, solo procede p~ra regularizar ~fQ . dos o mas penados elecclonanos, 'sln considerar que la seslon de Junta de

~ 1riJ.s i> .propietarios realizada el 03/04/2012, referente a la ratificación del

d - ..A'll'preSidente de la junta, es un acto juridico válido al igual que sus acuerdos.:,;~ tomados, al estar amparado por los artículos 1400, 1410, 1410 Y 1420 del

~ Código Cívil, debido a que fue convocada y realízada por propietarios

constituidos indiscutiblemente en una junta bajo el Régimen de Propiedad

Exclusiva y Común, con derecho inherente a la propiedad y debidamente

inscrito ante la SUNARP, más aún que los derechos de los participantes en

dicha sesión superan el 90% del porcentaje de participación.

Que dichos actos hubiesen sido nulos al no haberse cumplido con ninguno

de los términos establecidos en los artículos descritos.

- Asimismo, que de ser interpretado como señala el Registrador Público (e),

no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de cuatro

años, dos o más períodos, convirtiéndose en una norma inconstitucional.

Finalmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su

mandato cuando el acta pertinente de elección existe, y dicha acta puede

ser presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del

período por el cual fue elegido.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida matriz N° 12194119 del Registro de Predios de Lima, se

encuentra inscrito el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo

N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima. En el

Asiento B00005 consta inscrito el Reglamento Interno que rige a las

unidades inmobiliarias bajo el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad

Común, y en el Asiento B00006 consta inscrita la Junta de Propietarios en

mérito al Titulo Archivado N° 678044 del 24/9/2009.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal, Dr. Walter Juan Poma Morales.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones

a determinar son las siguientes:

- Si la elección de la Junta de Propietarios que se pretende inscribir, se

encuentra comprendida en el supuesto del artículo 63 del Reglamento de

Personas Juridicas No Societarias, que establece que sólo por Asamblea

de Reconocimiento, se puede regularizar dos o más períodos eleccionarios.


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_ ¿Cómo deberá ser efectuada la convocatoria a sesión de Junta .~e

Propietarios, cuando el Reglamento Interno no haya previsto la deslgnaclon

del Primer Presidente?

VI. A NÁ LISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del articulo 2011 del

Código Civil1, los Registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas

instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita

la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo

que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros

Públicos.

Concordantemente, el Reglamento General de los Registros Públicos en su

/ P:~rticulo 31, señala que la calificación es la evaluación integral de los titulas

! { ,v tesentados al Registro con el objeto de determinar la procede':lcia de su

.fa:l~i scripción.l~( s~¡- \ , a ~ .

\~ 1 ( su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación~ 4RP-. d ti" t~- reglstral compren e en re otros, os sigUientes aspec os:

"(... ) d) Comprobar que el acto. o derecho inscribible, así como los

documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales

sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;( ... )"

2. En el presente caso, se solicita la in.scripción del Reconocimiento de la

Junta de Propietarios para el período comprendído entre el 8/12/2011 al8/12/2013, respecto del predio matriz constituido por el Lote 1 y 2 de la Mz.

B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050, Distrito de La Victoria, Provincia

y Departamento de Lima, inscrito en la Partida Electrónica N° 12194119 del

Registro de Predios de Lima.

El Registrador Público (e), ha formulado tacha sustantiva al presente título

por considerar que el acto de "Reconocimiento de Junta Directiva", no se

encuentra previsto expresamente en el Reglamento Interno, ni er1 la Ley N°

27157, su reglamento, ni en la Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN; por

tanto será de aplicación supletoria el Reglamento del Registro de Personas

Juridicas No Societarias, en tanto el artículo 63° del mencionadoreglamento, señala que "La inscripción de la Asamblea General de

Reconocimiento, solo procede para regularizar dos o más períodoseleccionarios." y que en el presenté caso, el acuerdo de reconocimiento de

la Junta Directiva es sobre la única elección realizada el 8/2/2011, Y no de

reconocimiento de las anteriores, tal como prevee la norma antes señalada.

Por su parte el recurrente señala no estar de acuerdo con la denegatoria de

inscripción y argumenta que el Registrador ha realizado una interpretación

errada de las normas registrales, al tratar de aplicar supletoria mente el

articulo 63 del Reglamento del Registro de Personas Juridicas No

Societarias; toda vez que el acto rogado es una Ratificación del Presidentede la Junta, siendo un acto juridico válido al igual que sus acuerdos

adoptados, al estar amparados por los articulas 140°, 141°, 141° Y 142° del

1 Artículo 2011 del Código Civil (primer párrafo): Principio de rogación y legalidad:

"Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción,

la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus

antecedentes y de los asientos de los registros públicos. (...)."


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RESOLUCiÓN No. -/8'5/-2012 - SUNARP-TR-L

Código Civil, debido a que la asamblea fue convocada y realizada por los

propietarios constituidos indiscutiblemente en una Junta bajo el Régimen de

Propiedad Exclusiva y Común, con derecho inherente a la propiedad y

debidamente inscrito ante la SUNARP, más aún que los derechos de los

participantes en dicha sesión superan el 90% del porcentaje de

participación.

Asimismo, que en ninguna parte la norma descrita se hace referencia o se

establece de manera concreta y obligatoria la aplicación de la directiva de

asociaciones en los casos previstos de Regularizaciones de Consejos

Directivos de Asociaciones Civiles,. como manifiesta el Registrador Público

(e) en la Esquela de Tacha; estableciendo que la Inscripción de la

Asamblea General de Reconocimiento a que se refiere este artículo, sólo

procede para regularizar dos o mas periodos eleccionarios. Por lo que de

ser así, no se podría efectuar su respectiva inscripción hasta después de

cuatro años, dos o más periodos; convirtiéndose en una' norma

~~onstitucional.

. ' . $ > '9 « -:: , Fi lilmente, que el presidente de la Junta de Propietarios, puede inscribir su

, . S".IJ1d~ato cuando el acta pertinente de elección existe y dicha acta puede

~\ ~~presentada, ante la SUNARP, en cualquier momento de vigencia del

- .4 ! J ! : - riodo por el cual fue elegido.

3. En efecto, corresponde a este colegiado dilucidar si la denominación

"Reconocimiento" consignada en el Acta de Sesión General Extraordinaria

de fecha 03/04/2011, corresponde propiamente a un acto como tal, siendo

así, le correspondería pues la aplicación de lo previsto en el artículo 63° del

Reglamento del Registro de Personas Jurídicas No Societarias, respecto a

que sólo procede el reconocimiento para regularizar dos o más períodos

eleccionarios.

Ante ello, cabe mencionar que uno de los mecanismos ideados por la

jurisprudencia registral para resolver el problema de "Acefalía" de las

asociaciones fue la denominada "Asamblea de Regularización" y con ello la

posibilidad de "reconstituir" la historia registral de las directivas de las

asociaciones por intermedio de la convocatoria del Presidente del último

Consejo Directivo electo no inscrito.

Luego, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, haciendo

suya la interpretación seguida por la jurisprudencia registral, la consagró

normativamente mediante Resolución del Superintendente Nacional N° 202-

2001-SUNARP-SN del 31/07/2001.

En el prímer párrafo del articulo 2 de la referida Resolución se indicaba de

manera general que, "en caso de elecciones de Consejos Directivos No

Inscritos, s e restablecerá la exactitud registral, mediante Asamblea Generalde Regularización".

Es parte de este dispositivo, el supuesto en el cual la asocíación ha elegido

regularmente a sus directivos, pero -por causas diversas-, esos actos no

accedieron oportunamente al Registro.

En ese sentido, el último Presidente (o el integrante designado por el

Consejo Directivo) de la directiva electa pero no inscrita, se encontraba

facultado para convocar a la respectiva Asamblea de Regularización,

conforme a la ley o al estatuto.


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A tal fin sólo era necesaria la copia certificada del acta de la Asamblea de

Regularización y la documentación pertinente, no requiriéndose

documentación "adicional" referente a las asambleas eleccionarias anteriores

no inscritas.

En el acta de la Asamblea de Regularización debia constar, según la

Resolución N° 202-2001-SUNARP-SN, el acuerdo de la asamblea de

"reconocer las elecciones anteriores no inscritas, inclusive respecto al órgano

o integrante del mismo que convoca la Asamblea General de Regularización"

y "la indicación del nombre completo de todos los integrantes del órgano de

gobiemo elegido y su período de funciones", todo ello conforme a I~s normas

legales y estatutarias vigentes.

4. Posteriormente y en esa misma línea, se aprobó el "Reglamento de

Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias", el mismo

que derogó la Resolución del Superintendente Nacional N° 202-2001-SUNARP-SN -anteriormente glosa~a-, aunque con un ámbito de aplicación

mayor (comprendiendo todo tipo de actos, además de la regularización de

elecciones de órganos directivos), reguló en su artículo 62 la denominada

"Asamblea General de Reconocimiento", mediante el cual se pueden

registrar "los acuerdos de la persona jurídica no registrados en su

oportunidad" debídamente reconocidos,. a cuyo efecto sólo puede exigirse

"la presentación del acta de la Asamblea General de Reconocimiento y los

demás instrumentos relativos a ésta que considere necesarios para su

calificación, no requiriéndose la presentación de otra. documentación

referida a las asambleas en las que se acordaron los actos materia de

reconocimiento", siendo que la convocatoria, el quórum y la mayoríarequeridos para la asamblea de reconocimiento, así como la forma del

instrumento requerido para su inscripción, deben ser los que correspondan

a los acuerdos objeto de reconocimiento.

5. El artículo 63 del referido Reglamento reguló lo referente a la

convocatoria y requisitos del acta de la Asamblea General de

Reconocimiento de Elecciones, Reestructuraciones y demás Actos

vinculados No Registrados.

Así, dispuso - delimitando su aplica"ción -, que la inscripción de la Asamblea

General de Reconocimiento "sólo procede para regularizar dos o másperiodos eleccionarios"; con esto se zanjó la duda que surgía con la

normativa anterior: si se podía regularizar sólo un periodo eleccionario.

La convocatoria a dicha Asamblea General de Reconocimiento será

efectuada "por el último presidente o integrante elegidos no inscritos,

aunque hubiere vencido el período para el que fueron elegidos", es decir,

puede convocar a la Asamblea General de Reconocimiento el Presidente

con mandato vigente no inscrito, siempre que se regularice dos o másperíodos eleccionarios.

6. De otro lado, señala el mismo articulo 63 del Reglamento que, en el Actade la Asamblea General de Reconocimiento deberán constar:

"a) El reconocimiento de las elecciones, de las reestructuraciones y demás

actos relativos a los órganos anteriores no inscritos, inclusive respecto al

órgano o integrante que convoca a la asamblea general de reconocimiento;

b) La indicación del nombre completo y el documento de identidad de las

personas naturales integrantes de los órganos objeto de reconocimiento. De


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RESOLUCiÓN No. -./ó5/- 2012 - SUNARP- TR-L

tratarse de personas jurídicas, debe además indicarse la partida r~gistral en

la que corren inscritas, de ser el caso, y quién o quiénes actúan en su

representación;c) La conformación del órgano, bastando que hayan sido elegidos en

número suficiente de miembros para que el órgano pueda sesionar

válidamente;d) Los períodos de funciones que realmente hayan sido ejercidos aun

cuando no concuerden con lo establecido en el estatuto o la ley, con

precisión de las respectivas fechas de inicio y fin, así como de las fechas en

que se realizaron las correspondientes elecciones".

7. En el presente caso, se ha adjuntado para su calificación copia del Acta

de Sesión General Extraordinaria de "Reconocimiento", Ratificación y

Aprobación de Junta de Propietarios del 3/4/2011, certificada con fecha

, " ' c~ ' " 28/8/2012, ante Notaria de Lima, Dra. Clara Carnero Avalas, mediante el&~ Ii'~,cual se aprobó el reconocimiento de la elección de la anterior Junta de:!i lr. ~tfropietarios No Inscrita correspondiente al período comprendido entre el(~ iJ'8" ;(8/2/2011 al 8/2/2013), nombrándose como Presidente de la Junta de

~v J: , propietarios, al Sr. Raúl Rivera Sullca, respecto del predio matriz constituido

,~~~ por el Lote 1 y 2 de la Mz. B, con frente al Jr. García Naranjo N° 050,

'-- Distrito de La Victoria, Provincia y Departamento de Lima, inscrito en la

Partida Electrónica N° 12194119 del Registro de Predios de Lima,

Revisado el Asiento B00006 de la Partida Electrónica N° 12194119 del

Registro de Propiedad de Lima, así como el Título Archivado N° 678044 del

24/9/2009 que dio mérito a la inscripción de la Junta de Propietarios, se

advierte que en el estatuto no se ha previsto el nombramiento de un

Presidente para dicha Junta de Propietarios.

Asimismo, revisada el Acta de sesión de fecha 3/4/2011, se aprecia que se

ha consignado que se trata de una Sesión General Extraordinaria de

"Reconocimiento", Ratificación y Aprobación de la Junta de Propietarios, lo

cual no deberá de interpretarse como tal, sin antes haber determinado cual

es la verdadera voluntad de la Asamblea General al celebrar la Junta.

Al respecto, cabe precisar que el acta antes aludida, cumple con los

requisitos de convocatoria, quórum y mayoría, así como la formalidad del

documento para su inscripción, por tanto el acto de Nombramiento de la

Junta de Propietarios (no inscrita), no debe ser interpretado como un acto

de "Reconocimiento" propiamente dicho, sino como uno de regularizar la

inscripción de la elección ya efectuada, de Junta de Propietarios para un

determinado período.

De lo expuesto, queda claro que la expresión que se utilice para referirse al

acuerdo de "Reconocimiento", no constituirá obstáculo para su inscripción,

siempre y cuando se pueda verificar indubitablemente la voluntad de la

Asamblea General, en tal sentido, el término "Reconocimiento", no implica

que se trate expresamente de una Asamblea de Reconocimiento como tal

se manifiesta en el acta, con la exigencia de los requisitos previstos por el

artículo 63 del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas No

Societarias, referido a que el acto de. Reconocimiento no procede para

regularizar un solo período, sino para regularizar dos o más períodos

eleccionarios.


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En tal sentido, corresponde a esta instancia revocar la tacha formulada por

el Registrador (e) del Registro de Predios, con fecha 12/10/2012, en el

extremo antes mencionado.

8. Sin perjuicio de lo antes señalado, de la revisión del Titulo Archivado N°

678044 del 24/09/2009 que dio mérito a extender el asiento correspondienteal Reglamento Interno de la edificación, se observa en el articulo Décimo

Cuarto, lo siguiente: "La Junta de Propietarios se reunirá en. sesiones

ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se efectuarán una vez

al año durante el primer trimestre. Las sesiones extraordinarias se

efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio del presidente o a

petición de un número de propietario que represente, cuando menos, el

veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las áreas ylos bienes comunes.

~-~

- 9 ¿ . ,Q

¡ Q : ' J r . -

~

"s ( J l , • • " J :-i En ambos casos, el Presidente será el responsable de efectuar

< S '( ; , , ' citaciones conforme a lo establecido por el articulo siguiente (...)."las

Conforme a lo señalado, se puede observar que el Presidente de la Junta

de Propietarios es el responsable para efectuar la convocatoria a Junta de

Propietarios ya sea a sesiones ordinarias y/o extraordinarias.

Al respecto, se puede observar que los acuerdos adoptados mediante Junta

de Propietarios de fecha 3/4/2011 "no son válidos", por cuanto al no contar

con un presidente inscrito, toda vez que en su momento la junta de

propietarios carecía de pluralidad, corresponde que la junta sea convocada

por los propietarios que representen cuando menos el 25% del total de las

participaciones en las áreas y bienes comunes, de conformidad con lo

establecido en su estatuto, así como por el artículo 542 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios, y por lo señalado en el acuerdo

adoptado en el LXXX Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión

ordinaria y presencial, los días 15 y 16 de diciembre de 2011, que señala losiguiente:

"La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el presidente o por el designado por el Reglamento Interno.Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al

menos 25% de participaciones cuandf) se acredite ante el Registro la

acefalía o ausencia definitiva del designado para ello".

Asimismo, se observa que la declaración jurada para acreditar la

convocatoria a la Junta de fecha 03/04/2011, es suscrita por el Sr. Raúl

Rivera Sullca, haciendo referencia que ostenta el cago de Presidente de la

Junta de propietarios, lo cual resulta incongruente, con el antecedenteregistra!.

2 Art 54 Inscripción de Junta de Propietarios:

Son inscribibles en la partida matriz de la edificación el acto de Constitución de la Junta de

Propietarios, la designación del Presidente y, en su caso, de la Junta Directiva. en mérito al

Reglamento Interno. La designación del Presidente o de la Junta directiva efectuadas con

posterioridad se deberán en mérito de la copia certificada del Acta de la Junta de Propietarios en el

que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.

Cuando el Reglamento Interno no haya previsto la convocatoria para la designación del Primer

Presidente esta será efectuada por el propietario constructores o por los propietarios que

representen cuando menos el 25% de las participaciones en las áreas y bienes comunes. (... ).


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RESOLUCiÓN No. -/85/- 2012 - SUNARP-TR-L

9. De lo expuesto, esta instancia concluye que deberá de acreditarsecorrectamente la convocatoria de acuerdo a lo expresado en los párrafosprecedentes de la presente resoluc[ón.

I

Estando a lo acordado por unanimidad,

VII. RESOLUCiÓN:

/

UAN POM MORALESVocal del Tribunal Registral

ARIPATASalaI

REVOCAR la tacha formulada el 12/10/ 012 por el Registrador Público (e)del Registro de Predios de Lima al ti lo referido en el encabezado, ydisponer su observación conforme a I s términos expuestos en el punto 8de la presente resolución, conforme a los fundamentos expuestos en elpresente análisis .

.=-.. ~p..L ¡j "

.';:) gistrese y comuniquesfE ~

,c e -tI\- :O'. .

)" ,ú ' " -~"I)tAR~' ""UIS BERTO ALlA

~-=:e;,- ,

Presidd

ROSARIO DEL CA

Vocal del

TribunallResoluciones2012165 914-2012.docJLMMII L.MP.

resolución sunarp tr l

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