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Gastvorlesung bbw Hochschule 111.04.2013

Immobilien-Projektentwicklung

Rolf Lechner Dipl.-Ing.

Vorstand der immobilien-experten-ag.

Unternehmerische Projektentwicklung von Immobilien

Erfahrungsbericht eines Praktikers



Gliederung

A. Persönlicher Werdegang

B. Grundlagen und Instrumente der Projektentwicklung

C. 4 Fallbeispiele (Wohnen und Gewerbe)•

Lübarser

Aue (Grundstücksentwicklung Wohnen)

•

Wohnen in Adlershof (Neubau Eigentumswohnungen)•

Am Oktogon –

Campus für Gewerbe und Technologie

(Revitalisierung und Neubau von Büro-, Labor-

und Produktionsflächen)

•

GREENLODGE Schloß

Charlottenburg (Neubau Apartmenthotel)

D. Diskussion



Persönlicher Werdegang

•

1942 geboren in Königsberg/Ostpreußen •

1962 -

1968 Studium Wirtschaftsingenieurwesen an der TU Berlin

•

1968 –

1969 Leitender Angestellter einer Bauunternehmung in Berlin •

1970 –

1971 Partner in einem Berliner Bauträgerunternehmen

•

1971 Gründung DIVERSAG Verwaltungs-AG

als Projektentwickler•

1975 Gründung BOTAG Bodentreuhand-Verwaltungs-AG

•

1986 Verschmelzung DIVERSAG auf BOTAG•

1996 Verkauf von 49 % der BOTAG Aktien an IVG

•

31.12.1999 Aufgabe des Vorstandsvorsitzes bei BOTAG •

2000 Verkauf der restlichen BOTAG Aktien an IVG

•

01.07.2000 Gründung immobilien-experten-ag., alleiniger Aktionär und Vorstand dieses Unternehmens (Nachfolge gesichert)



Begriffsdefinition *

Durch Projektentwicklung sind unter besonderer Berücksichtigung des Entwicklungs-, Markt-

und Projektlebenszyklus die Faktoren

Standort, Nutzung und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige sowie gesamtwirtschaftlich sozial-

und umweltverträgliche

Immobilienprojekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.

* Diederichs, Grundlagen der Projektentwicklung, Teil I, in: Bauwirtschaft 1994, Heft 19, Seite 46



4 Basisinstrumente

1.

Projektidee (Nutzungskonzeption)2.

Zielkalkulation

3.

Auswahl der Projektbeteiligten4.

Meilensteinplan



Projektidee (Nutzungskonzeption)

Gewinnung einer Projektidee spielt sich auf 2 Ebenen ab:•Analysen und Fakten•Inspiration und Vision

Zu unterscheiden ist:•Grundstück vorhanden•Grundstück ist zu suchen

Wichtig: Die Projektidee dient dem Projektentwickler und den Projektbeteiligten als Leitlinie. Sie sollte daher mit wenigen Worten die Nutzungskonzeption verständlich und nachvollziehbar beschreiben.



Zielkalkulation vs Zuschlagskalkulation

•

Zuschlagskalkulation, d.h. Addition von Kosten mit Zuschlägen für Gemeinkosten und Gewinn dient in Deutschland vorherrschend der Preisbildung für Verkauf oder Vermietung.

•

Zuschlagskalkulation erfolgt somit auf der Grundlage von Kosten. (Völlig falscher Ansatz! Warum?)

•

Zuschlagskalkulation berücksichtigt nicht die Angebote der Wettbewerber. Käufer oder Mieter orientieren sich nicht an den Kosten, sondern ausschließlich am Markt.

•

Daher der einzig richtige Weg: Zielkalkulation. (Was ist das?)



System der Zielkalkulation

Vom Markt erlaubter Preis = Wettbewerbspreis und Projektgewinn bestimmen die Zielkosten des Immobilienprojektes. Der Wettbewerbspreis darf grundsätzlich nicht nach oben verändert werden, wenn der Einkaufspreis (Gesamtkosten) über den Zielkosten liegt.



Plan Prognose

vom 16.11.2012 von 02.04.2013Wohnfläche 3.000 3.200 PKW-Stellplätze 17 16 Verkaufspreis Wohn- und Nutzfläche pro m² 2.650 2.800 Verkaufspreis pro PKW-Stellpllatz 20.000 20.000

Wettbewerbspreis 8.290.000 9.011.200 Projektgewinn 1.288.250 1.370.262

in % Umsatzerlöse 15,54 15,21

Gewinn pro m² Wfl. €/m² Wfl 429 428

Zielkosten gesamt 7.001.750 7.640.938

100 Grundstück 495.000 418.638 200 Herrichten u. Erschließen 42.000 42.000 300 Bauwerk/Konstruktion 4.350.000 4.880.000 400 Bauwerk/Technische Anlagen 0 0 500 Außenanlagen 70.000 70.000 600 Ausstattung/Kunstwerke 0 0 700 Baunebenkosten 1.415.000 1.546.460 800 Konzeptionsbedingte Kosten 132.350 143.168 900 Vermarktung 497.400 540.672 Saldo 0 0

Beispiel Zielkalkulation für Eigentumswohnungen inkl. 19% Mwst



Auswahl der Projektbeteiligten

•

Die wichtigsten Projektbeteiligten sind zu Beginn des Projektes auszuwählen. (Wer sind diese?)

•

Die Projektbeteiligten sind das „Orchester“, das der Projektentwickler „dirigieren“

muss. (Problem der Steuerung von

„Solisten“)

•

Das Gelingen des Projektes wird durch die „richtige“

Auswahl der Projektbeteiligten bestimmt. „Das schwächste Glied in der Kette bestimmt Erfolg oder Misserfolg.“



Meilensteinplan

•

Die Zeit zählt zu den größten Risikofaktoren des Projektentwicklungsprozesses. (Warum?)

•

Jedes Projekt hat einen Beginn und eine Dauer, durch die das Projektende bestimmt wird.

•

Der Eintritt der wichtigsten projektrelevanten Ereignisse (Meilensteine) muss sorgfältig geplant werden (Planwert).

•

Diese Zeitplanung ist ständig zu prüfen und den aktuellen Erkenntnissen anzupassen (Prognosewert).

•

Projektentwicklung muss rechtzeitig Konsequenzen aus der Abweichung der Prognose von den Planwerten ziehen.



Leistungsphasen (mit Gewichtung)

1.

Projektvorbereitung (26%)2.

Planung (21%)

3.

Ausführungsvorbereitung (19%)4.

Ausführung (26%)

5.

Projektabschluss (8%)



Wertschöpfende Leistungen (vergütungsfähig)

•

Ideenfindung (Nutzungskonzeption)•

Grundstücksakquisition (mit vorläufiger Zielkalkulation)

•

Grundstückssicherung•

Thematisiertes Nutzerkonzept

•

Machbarkeitsstudie (mit belastbarer Zielkalkulation)•

Baurechtsbeschaffung

•

Finanzierungsbeschaffung•

Grundstückserwerb

•

Baubegleitende Projektleitung•

Marketing-

und PR-Begleitung

•

Vermietung•

Verkauf



Exkurs: Thematisierte Projektentwicklung

Eine Besonderheit ist die Projektentwicklung nach dem thematisierten Nutzerkonzept. Auf einen Nenner gebracht, beinhaltet dieses Konzept, dass eine zielgruppenorientierte Leitidee für die spätere Nutzung unter bewusster Ausgrenzung der Restmenge der Marktteilnehmer von vornherein den gesamten Planungs-, Realisierungs-

und Bewirtschaftungsprozess bestimmt.



Nachhaltiges Bauen

Bezeichnung für einen Planungs-

und Bauprozess, der auf die Bewahrung des Ökosystems und die Umwelt, auf den Nutzen für Mensch und Gesellschaft und auf Optimierung und Steigerung des ökonomischen Potentials eines Gebäudes gerichtet ist.

Wichtigste Zertifikate:•LEED –

Leadership

in Energy and Environmental

Design (USA)

•BREEAM –

Building Research Establishment Environmental Assessment

Method

(GB)

•DGNB –

Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e. V. (D)

Welchen konkreten Nutzen bringen das nachhaltige Bauen und die Zertifizierung für Käufer und Mieter? (Hinweis: Mehrkosten 10% -

15%)



Analyse und laufende Beobachtung des Wettbewerbs

•

Identifikation vergleichbarer Konkurrenzprodukte / Untersuchung der Angebotssituation.

•

Bestimmung der relativen Marktposition der projektierten Immobilie im Vergleich zu den wichtigsten Angeboten der Konkurrenz.

•

Ziehen von Rückschlüssen auf Stärken und Schwächen der eigenen Projektentwicklung.

•

Um Subjektivität weitgehend auszuschließen, sollen Wettbewerbsanalysen in Teamarbeit objektiviert werden.

•

Wettbewerbsbeobachtung ist als kontinuierlicher Prozess aufzufassen.



Virtueller Datenraum

Internetbasierte Plattform (z.B. Microsoft SharePoint), auf der alle wichtigen Informationen und Unterlagen digital zur Verfügung stehen. Auserwählter Personenkreis erhält Zugang mit Passwort (unterschiedliche Berechtigungen möglich).

Eignung u.a. für:•Arbeiten der Projektbeteiligten an verschiedenen Standorten•Bereitstellung von Dokumenten für Due

Diligence

•Angebotsunterlagen für Pächter oder Mieter•Dokumentation Projektstand, z.B. Aufnahme Equity-Partner



Passivseite der Bilanz (Finanzierung)

Wird zunächst oft bei Thema Projektentwicklung vernachlässigt. ABER: Ohne geschlossene Finanzierung ist eine Projektentwicklung nicht möglich!

•30% -

35% Eigenmittelanteil erforderlich•Equity-Partnerschaften

als Alternativen

•Hohe Anforderung der Fremdkapitalgeber an−

Vorverkauf

−

Vorvermietung−

Bonität

−

Erfahrung



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Unerschlos- senes Grund-

stück z.T. bebaut mit leerstehender Kammgarn-

spinnerei



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Projektidee

Umnutzung des insgesamt 37.381 m²

großen Grundstücks von Gewerbe auf Wohnen

Abriß

der leerstehenden Kammgarnspinnerei und Entsorgung von Altlasten mit Bodenaustausch

Erschließung und Parzellierung für die Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern ohne Bauträgerbindung



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Parzellenplan mit 75 Grund-

stücken für die Bebauung mit freistehenden Einfamilien-

häusern



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Eckdaten

Standort: Quickborner Straße 111-115 in Berlin-Reinickendorf

Grundstück:

37.381 m²

Zustand: bei Erwerb bebaut mit ehemaliger Kammgarnspinnerei; Altlasten-

entsorgung mit Bodenaustausch

Baurecht: vormals Gewerbenutzung, B-Plan-

Verfahren für Wohnnutzung war erforderlich

Parzellierung:

75 Baugrundstücke à

ca. 420 m²

Verkaufserlös:

ca. EUR 6,5 Mio.



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Meilensteinplan

MeilensteinPlan

(01.05.2012)Prognose

(01.02.2013)

1 Abriß der Halle 30.09.2012 30.09.2012

2 Beendigung Bodenaustausch 30.11.2012 15.12.2012

3ErschließungFertigstellung Regenwasserleitung 05.02.2013 12.04.2013

4 Fertigstellung Schmutzwasserleitung 05.03.2013 21.03.2013

5 Fertigstellung Trinwasserleitung 15.03.2013 19.04.2013

6 Medienträger 15.02.2013 19.04.2013

7 Fertigstellung Verkehrsflächen und Straßenlaternen 30.04.2013 30.05.2013

8 Verkauf des letzten Grundstücks 30.05.2013 30.05.2013

Exemplarische

Darstellung



Fallbeispiel 1:

Lübarser Aue

Von Altlasten entsorgtes Grundstück vor Beginn des Baus der inneren Erschließungs-

straßen



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

24 Neubau- Eigentums- wohnungen mit

Tiefgarage



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Projektidee

In Berlin-Adlershof, der Stadt für Wissenschaft, Wirtschaft und Medien arbeiten ca. 15.000 Beschäftigte in Lehre, Forschung und Industrie. Darüber hinaus gibt es fast 8.500 Studenten an den naturwissenschaftlichen Fakultäten der HU Berlin.

Daher ist es naheliegend, an diesem Standort – angrenzend an den Landschaftspark (ehemaliges

Flugfeld Johannisthal) –

auch Wohnungen zu errichten.

Der ursprüngliche Plan, kleine Mietwohnung zu errichten, wurde zu Gunsten des Bau von großzügigen Eigentumswohnungen aufgegeben.



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Luftaufnahme vom Baugrund-

stück

am Landschafts-

park Johannisthal

(ehemaliges Flugfeld)



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Eckdaten

Standort: Abrahm-Joffe-Str. 4 in Berlin-

Adlershof

Grundstück:

1.718 m²

Projekt:

Verkaufserlös: ca. EUR 6,5 Mio.

•

24 Eigentumswohnungen •

2.292 m²

Wohnfläche

•

16 Tiefgaragenplätze•

KfW 55 –

Standard

•

ökologische Wärmeversorgung durch Fernwärme (BTB)

•

Baubeginn Frühjahr 2013•

Fertigstellung Sommer 2014



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Grundrisse von 3 Wohnungs-

typen



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Meilensteinplan

MeilensteinPlan

(01.09.2011)Prognose

(01.02.2013)

1 Sicherstellung der Finanzierung 01.10.2011 10.11.2011

2 Abschluss Grundstückskaufvertrag 10.11.2011 15.11.2011

3 Einreichung Antrag auf Baugenehmigung 01.04.2012 02.05.2012

4 Erteilung Baugenehmigung 30.06.2012 20.09.2012

5 Vertragsabschluss Generalunternehmer 30.09.2012 15.11.2012

6 Baubeginn 15.10.2012 15.03.2013

7 Rohbaufertigstellung 01.04.2013 15.09.2013

8 Baufertigstellung 01.02.2014 13.04.2014

9 Übergabe der Wohnungen 01.04.2014 01.06.2014

10 Gesamtfertigstellung incl. Außenanlagen 01.06.2014 01.09.2014

Exemplarische

Darstellung



Fallbeispiel 2:

Wohnen in Adlershof

Grundstein- legung am

21.03.2013 (am Tag nach Frühlings-

anfang)



Fallbeispiel 3:

Am Oktogon – Campus für Gewerbe und Technologie

Grundstück (55.000 m²) mit Altbaubestand vor Beginn der Projektent-

wicklung



Fallbeispiel 3:


Projektidee

Der Technologiecluster Berlin-Adlershof bietet durch die HU Berlin (Lehre), die Forschungsinstitute und durch die technologieorientierten Industrieunternehmen einzigartige Synergievorteile.

Durch Revitalisierung der vorhandenen Sheddachhalle sowie durch Neubau von insgesamt 13 Gebäuden entstehen energieeffiziente Flächen für Forschung und Entwicklung, Labortechnik, Produktion, Distribution, Lagerhaltung und Dienstleistungen aller Art.

Die Campus-Struktur dient sowohl der Selbst- darstellung der Nutzer (CI) als auch der

Risikobegrenzung des Projektentwicklers.



Fallbeispiel 3:


Lageplan



Fallbeispiel 3:


Eckdaten Gesamtprojekt

Standort:

Rudower Chaussee 44 in 12489 Berlin-Adlershof

Grundstück:

55.500 m²

Mietfläche Bestand:

13.200 m²

Mietfläche Neubauten:

45.000 m²

Stellplätze: 500 Stück

Zielkosten: ca. 60 Mio. EUR



Fallbeispiel 3:


Grundstück nach Abriss von Altbauten und revitalisierte Sheddachhalle mit PV-

Dachanlage



Fallbeispiel 3:


Meilensteinplan Gesamtprojekt

MeilensteinPlan

(19.12.09)Prognose (22.03.13)

1 Grundstückskauf 01.01.2010 01.01.2010

2 Bestandsgebäude Vermietungsbeginn 01.02.2010 01.02.2010

3 Bestandsgebäude Mod-Inst. Beginn 29.03.2010 29.03.2010

4 Bestandsgebäude Vollvermietung 15.12.2010 30.11.2012

5 Bestandsgebäude Fertigstellung 31.01.2011 15.02.2013

6 Bürogebäude B1-B7 Vermietungsbeginn 15.04.2010 15.04.2010

7 Bürogebäude B1-B7 Baubeginn 15.02.2011 11.10.2012

8 Bürogebäude B1-B7 Vollvermietung 31.08.2012 31.03.2015

9 Bürogebäude B1-B7 Fertigstellung 30.12.2012 31.07.2015

10 Halle H1-H6 Vermietungsbeginn 15.04.2010 15.04.2010

11 Halle H1-H6 Baubeginn 10.01.2011 01.05.2013

12 Halle H1-H6 Vollvermietung 31.01.2012 30.06.2014

13 Halle H1-H6 Fertigstellung 30.06.2012 30.12.2014

Exemplarische

DarstellungExemplarische

DarstellungExemplarische

Darstellung



Fallbeispiel 3:


Visualisierung des fertiggestellten Campus



Fallbeispiel 3:


Visualisierung Bürogebäude Neubau B1 (im Bau)



Fallbeispiel 3:


Projektidee Neubau B1

In der Rudower Chaussee 44 / Ecke James-Franck- Straße entsteht ein Bürogebäude mit rd. 2.200 m²

und 5 Geschossen.

Jedes Geschoss verfügt 450 m²

Mietfläche, aufteilbar in 2 Einheiten mit je 225 m². Vorgenannte Größen entsprechen der Hauptnachfrage nach Büroflächen am Berliner Markt.

Als Alleinstellungsmerkmal soll das Gebäude nach dem US–Standard LEED GOLD zertifiziert werden.



Fallbeispiel 3:


Eckdaten Neubau B1

Standort: Rudower Chaussee 44 / Ecke James-Franck-Straße in 12489 Berlin-Adlershof

Grundstück: 1.296 m²

Mietfläche:

2.150 m²

Stellplätze: 14 Stück direkt am Gebäude

Zielkosten: ca. 3,8 Mio. EUR

Baubeginn:

22.10.2012

Fertigstellung: 19.07.2013



Fallbeispiel 3:


Meilensteinplan Neubau B1

MeilensteinPlan

(25.07.12)Prognose (22.03.13)

1 Beauftragung Wasserbetriebe Kanalanschluss 24.09.2012 20.09.2012

2 Abschluss Wärmelieferungsvertrag BTB 26.09.2012 26.09.2012

3 Beauftragung Prüfstatiker 26.09.2012 05.10.2012

4 Abschluss Mietvertrag über 450 m² 15.09.2012 16.10.2012


6 Abschluss Bauvertrag Medienerschließung 05.10.2012 05.10.2012

7 Baubeginn Erschließungsarbeiten 11.10.2012 11.10.2012

8 Abschluss GU-Vertrag 12.10.2012 16.10.2012

9 Stellung Zahlungsbürgschaft 17.10.2012 07.11.2012

10 Stellung Vertragserfüllungsbürgschaft 17.10.2012 07.11.2012

11 Baubeginn 22.10.2012 22.10.2012


13 Abschluss Mietvertrag über 450m² 28.02.2013 17.05.2013

14 Abschluss Mietvertrag über 450m² 30.05.2013 30.05.2013

15 Teilfertigstellung + Abnahmen 24.06.2013 08.07.2013

16 Fertigstellung und Übergabe an die Mieter 01.07.2013 19.07.2013

Exemplarische

Darstellung



Fallbeispiel 3:


Neubau B1 Westansicht am Richtfest am 20.03.2013 (Frühlings-

anfang)



Fallbeispiel 3:


Neubau B1 Richtspruch am 20.03.2013 (Frühlings-

anfang)



Fallbeispiel 4:

Apartmenthotel GREENLODGE Schloß Charlottenburg

Visualisierung Quedlinburger Straße 44-48 / Ecke Trese-

burger Straße



Am Standort wird der Bedarf an einem modernen Apartmenthotel für längerfristige Hotelaufenthalte („long-stay“) gesehen.

Vorrangig 2 Zielgruppen:•Businessgäste für 3 bis 4 Nächte pro Woche.•Touristen, die Selbstversorgung (Kitchenette) schätzen.

Das Apartmenthotel soll über Studios und One- bedroom-Apartments sowie eine komfortable

Lounge mit integriertem Frühstücksbereich verfügen.

Zertifizierung nach LEED Gold vorgesehen.

Fallbeispiel 4:


Projektidee



Fallbeispiel 4:


Grundrisse Studios und One-bedroom-

Apartment



Fallbeispiel 4:


Eckdaten

Standort:

Sömmeringstraße 44-48 in 10589 Berlin-Charlottenburg

Besonderheit: Projektentwicklung im Bestand

Grundstücksgröße: 5.000 m²

Tiefgarage Bestand: 160 Stellplätze, davon 39 für Apartmenthotel

Neubau Hotel:

144 Apartments, voll ausgestattet

Geschossfläche:

ca. 6.000 m²

oberirdisch

Zielkosten: ca. EUR 16 Mio. netto



Fallbeispiel 4:


Meilensteinplan

Meilenstein Plan Prognose

1 Abschluss Pachtvertrag 26.06.2013 26.06.2013

2 EK Sicherstellung 25.08.2013 25.08.2013

3 Abschluss Darlehensvertrag FK 24.09.2013 24.09.2013

4 Abschluss GU-Vertrag 04.10.2013 04.10.2013

5 Abschluss Planung Gründung + Statik 23.11.2013 23.11.2013

6 Baufreigabe durch Bezirksamt 02.01.2014 02.01.2014

7 Fertigstellung Trägerrost 1. OG 21.02.2014 21.02.2014

8 Baubeginn ab 1. OG 07.03.2014 07.03.2014

9 Fertigstellung + Abnahmen 02.11.2014 02.11.2014

10 Übergabe an den Pächter 16.11.2014 16.11.2014

Exemplarische

Darstellung



Fallbeispiel 4:


Beispiel Einrichtung Lounge



Fallbeispiel 4:


Beispiel Einrichtung Apartment



Fazit

Die Projektentwicklung wird in der Immobilienwirtschaft als "Königsdisziplin" bezeichnet. Sie stellt an die handelnden Personen

höchste Ansprüche an Visionen, Innovationskraft, Kompetenz, Wissen und Erfahrung sowie an Kenntnisse des Wettbewerbs und der Bedürfnisse der jeweiligen Nutzerzielgruppe.

Diese hohen Ansprüche an eine Projektentwicklung sind für mich nach fast 45-jähriger Berufstätigkeit noch immer eine tägliche Herausforderung, die viel Freude macht.



Diskussionsthemen

•

Risiken der Entwicklung komplexer Projekte wie „The Squaire“

in Frankfurt oder der Flughafen BER

•

Einfluss des Internet auf die Projektentwicklung von Einzelhandels-

oder Büroprojekten

•

Risiken durch Bürgerinitiativen bei der Realisierung von Projekten (z.B. Wohnprojekt bei East Side Gallery)

•

Aktuelle Probleme der Finanzierung von Projektentwicklungen

•

Notwendige Risikobereitschaft eines „unternehmerischen“ Projektentwicklers



Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Rolf LechnerVorstand

immobilien-experten-ag.Uhlandstraße 165/166 10719 Berlin

[email protected]: +49 (30) 88 91 33-33Mobil: +49 (171) 540 07 01

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