rsredovisning 2013, 140411 - hsb.se · 2015. 2. 19. · stämma 2013. varbergs folkets hus tog emot...

HSB GötaKlostergatan 24, Box 628, 551 18 Jönköping

Tel 077-110 10 30 · Fax 036-16 30 45E-post: [email protected]

www.hsb.se/gotaHSB – där möjligheterna bor

OMSLAGSBILDER FRÅN NYA HSB BRF BÅTBRYGGAN I HALMSTAD

OM

SLAG

SFO

TO:

ADD

E FÖ

R H

SB

ÅRSREDOVISNING2013HSB GÖTA

VARBERG– föregående års stämmoplats Varberg var mötesplatsen för HSB Götas ordinarie stämma 2013. Varbergs Folkets Hus tog emot 80-talet fullmäktigeledamöter, styrelse och andra åhörare.

HSB – där möjligheterna bor

KINNA– stämmoplats 2014HSB Göta genomför årets ordinarie stämma i Marks kommun, i Kinna Stadshotell. Sed-vanliga stämmoförhandlingar, redovisning av det gångna verksamhetsåret samt diskus-sion om Fokusgruppernas hittillsvarande arbete står på arbetsordningen.

FOTO

OM

SLAGETS IN

SIDO

R: ROLF LIN

D

HSB Riksförbunds ordförande, Anders Lago, medverkade bland annat med ett anförande om HSB och framtiden. I talarstolen agerade såväl ordförande Per Larsson som VD Henrik Zäther. Även Kent Zerath, som ny VD i HSB Göta Service – nu namnändrat till HSB Fastighetsförvaltning Göta AB, som förkortas till HSB Förvaltning i dagligt tal – presenterade sin syn på bolagets utmaningar och möjligheter.

VD HENRIK ZÄTHER

STÄMMODELTAGARNA MATTIAS TOKIC, MIKAEL CARLSON & ANDERS LAGO

REVISOR PONTUS ERLIDEN

T.V: HSB GÖTAS ORDFÖRANDE PER LARSSON.

T.H: STÄMMOORDFÖRANDEN GÖSTA BERGENHEIM (REGION HALLAND)

1HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2013

INNEHÅLLVD har ordet................................................................... 2

Medlemsverksamhet ..................................................... 3

Medarbetare .................................................................. 4

Klimatredovisning ........................................................... 5

Nyproduktion.................................................................. 6

HSB Göta Byggab ........................................................... 7

HSB Gambrinus .............................................................. 7

HSB FastighetsFörvaltning Göta ...................................... 8

Förvaltningsberättelse .................................................... 9

Nyckeltal i koncernen ................................................... 12

Resultaträkningar ......................................................... 13

Balansräkningar ........................................................... 14

........................................................ 16

Redovisnings- och värderingsprinciper .......................... 17

Noter ........................................................................... 19

Underskrifter ................................................................ 30

Revisionsberättelse ...................................................... 31

Föreningsstyrningsrapport ............................................ 32

HSB Götas koncern....................................................... 35

2 HSB GÖTA EKONOMISK FÖRENING ÅRSREDOVISNING 2013

DAGS FÖR POLITIKEN ATT LEVERERA!

HSB Götas roll som ledande boendeaktör i vår region har stärkts under året som gått. Vi har sålt alla lägenheter i våra två projekt som startade under 2011, HSB brf Båtbryggan i Halmstad och HSB brf Torget i Jönköping, med totalt 124 bo-stadsrätter. HSB brf City i Jönköping med 42 bostadsrätter byggstartades 2013 tillsammans med vårt första projekt i Borås på många år, HSB brf Utsikten med 46 lägenheter. Med vår konkurrens-kraftiga prisbild upplever vi, trots det matta kon-junkturläget, en i huvudsak god efterfrågan på våra nya bostäder.

Den framtida efterfrågan i närtid bedöms vara fortsatt god för bostadsrätter på våra primära tillväxtmarknader. Befolkningsökningen och ett fortsatt lågt ränteläge gynnar givetvis också efter-frågan på nya bostäder. Vi planerar under inneva-rande år att starta nyproduktion i Habo, Jönkö-ping och Halmstad. 2015 räknar vi med att kunna starta ytterligare ett par projekt, i första hand i Varberg och Borås.

I HSB Gambrinus har vi, efter ett par år med flera fastighetsköp i Borås främst, fokuserat på ytterli-gare förvärv av hyresfastigheter i Halmstad. Detta resulterar i att vi under 2014 tillträder 54 hyresrät-ter här. Det är i linje med strategin att växa med hyresfastigheter på tillväxtorter inom verksam-hetsområdet. Med detta kommer vårt samman-lagda innehav av hyresfastigheter att uppgå till drygt 2 400 lägenheter.

HSB FastighetsFörvaltning Göta AB (HSB Förvalt-ning) har bildats under året genom en namnänd-ring av HSB Göta Service AB samt införlivande av HSB Göta Byggnadsaktiebolag (HSB Byggab) vid årsskiftet. Bakgrunden till samordningen inom koncernen är att stärka vår position på markna-den genom att kunna erbjuda våra kunder och bostadsrättsföreningar än mer kvalificerade och kompletta tjänster.

Under 2014 hoppas vi alla att samtliga politiska partier äntligen tar sitt ansvar och lyfter fram bostadsbyggandet i valrörelsen. HSBs roll som opinionsbildare och pådrivare för att kunna öka bostadsbyggandet intensifieras självklart också. Det har lagts ett antal konkreta förslag från HSB på hur man kan förenkla plan- och exploaterings-frågor i kommunerna i syfte att snabba på proces-serna och öka bostadsbyggandet. Genom åren har vi också agerat i frågan om likställdhet mellan upplåtelseformerna, en översyn av de kommunala särkraven m.m.

Allt detta leder sammantaget till högre bostadspri-ser och hyror och i värsta fall till att bostäder inte alls blir byggda. Vi behöver långsiktiga, tydliga och nationellt fastställda byggregler för att under-lätta för bostadsbyggandet. Konkreta förslag som kan få fart på byggandet måste läggas. HSB har i olika sammanhang pekat på åtgärder som skulle stimulera byggandet. Det handlar, utöver ett enhetligt regelsystem, om att förkorta överklagan-detiderna, att skapa neutralitet mellan upplåtelse-formerna och om mer handfasta finansiella insat-ser. Inom HSB Göta står vi väl rustade för att kunna bidra med vår del för att kunna öka bo-stadsbyggandet.

Vi är redo att fortsätta leverera! Frågan är om politiken är det?

VD HAR ORDET

Henrik Zäther, VD


MEDLEMSVERKSAMHETDen enskilt största satsningen under 2013 inom medlemsområdet var den stora konferensen för HSB-ledamöter, som vi genomförde i Jönköping på nya kulturhuset Spira för dessa ledamöter inom ramen för Samverkan i Väst. I två dagar trimmades deltagarna i frågor kring omvärldsbe-vakning, varumärkesbyggnad, demokrati och juridik för att kunna bli bättre på att stödja arbe-tet ute i brf-styrelserna.

Vi har vidare fortsatt med arbetet kring nyrekryte-ring av HSB-ledamöter, främst bland ledarna i bostadsrättsföreningarna, för att förmå dessa att åta sig den viktiga uppgiften som inspirerande och stödjande funktion som ledamot i en annan brf inom HSB-familjen. HSB-ledamoten är och förblir vår viktigaste medlemsförmån för bostads-rättsföreningen inom federationen. Vårt mål är nu att få fram en grupp runt 40 nya HSB-ledamö-ter under åren 2014-2015 för att klara genera-tionsväxlingar samt bibehålla och utveckla leda-motfunktionen.

Informations- och kontaktarbetet för ledningarna i bostadsrättsföreningarna genomförs i hög ut-sträckning genom våra borättkvällar och kundträf-far av olika slag. Tema för borättkvällarna har kretsat kring teman som avfallshantering, regel-verket kring andrahandsuthyrning, skadeförebyg-gande arbete, värmeförsörjning, HSB Kod för brf, bredbandsutbyggnaden, försäkringsfrågor etc. En påtagligt handfast samverkansinsats gjordes ge-nom den samordnade försäkringsupphandlingen som gjordes för alla brf i Jönköpings län med stöd av HSB Förvaltning, försäkringsmäklarna Söder-berg & Partners samt Säkra, allt efter modell från

upphandlingen i Halland under 2012. Genom samverkan lyckades vi inför 2014 pressa premier-na med i snitt runt 40% och därtill sänka självris-kerna och förbättra försäkringsvillkoren. En fin HSB-samverkan har därmed ännu en gång skapat påtaglig medlemsnytta.

HSB Kod för brf har presenterats under hösten och vintern på en mängd träffar med brf-ledarna inom HSB Göta. Målet är att inom de närmaste åren få en betydande andel av bostadsrättsfören-ingarna att besluta om att börja arbeta enligt koden, för att säkra ett bra arbetssätt och med-verka till att stödja introduktionen av nya förtro-endevalda ute i föreningarna. Detta arbete har en fortsatt hög prioritet inom HSB Göta under 2014 och 2015.

Rådgivningsarbetet per telefon, e-post och besök fortsätter att ha en stor omfattning inom med-lems- och förvaltningsverksamheten. Antalet frågor, även av mer basal art, ökar från främst de enskilda medlemmarna.

Fokusgrupperna har fortsatt sitt arbete, andra året efter deras tillkomst. Allt fler av de frågor som behandlats har inordnats på olika sätt i HSB Götas och dotterbolagens löpande verksamhet. Allt medan andra frågor handlar om mer långsik-tiga idéer och förslag, som kommer att hanteras för beslut och verksamhetsutveckling under det närmaste året efter att fokusgrupperna levererat sina rapporter i samband med bland annat distriktsstämmorna och föreningsstämman våren 2014.

Spira-konferensen

Fest i nya HSB brf Flaggskeppet


MEDARBETAREHSB Götas mål är att erbjuda en utvecklande och sund arbetsmiljö, där varje medarbetare kan bidra och känna stolthet över att jobba i HSB. Medarbe-tarna är ju vår viktigaste resurs för att leverera kundnöjdhet.

Vi har fortsatt arbetet med ledarutveckling genom särskilda ledardagar inom ramen för Team HSB-projektet. Dagarna har varit välbesökta och om-tyckta. Under senare delen av året har medarbe-tare erbjudits friskvårdsundersökning från vår leverantör av företagshälsovård. Generellt ser vi satsningarna på arbetsmiljö, karriärmöjligheter och ledarskap som lyckade. Vårt värderingsarbete, att utveckla känslan av att samhörighet och sam-verkan mellan avdelningar och grupper, fortsät-ter. Det är viktigt att skapa förståelse för att dag-liga handlingar har stor betydelse både för sin egen, liksom för företagets skull.

Strävan efter en bra generations- och kompetens-utveckling har fortsatt. Insatser genom erbjudan-den om teoretiska och praktiska utbildningar görs kontinuerligt för att öka kompetensnivån. Studie-besök och samverkan med andra HSB-föreningar ger oss bredare insikter och möjligheter för kom-mande år. Vi har också antagit utmaningen att stödja och bidra till att unga kommer in på jobb-marknaden. Detta gör vi på olika sätt, bl.a. genom att aktivt delta i olika konferenser, ta emot prakti-kanter samt utbilda våra medarbetare till mento-rer. Denna inriktning kommer vi att fortsätta med. Vår bransch kan erbjuda mer än 20 olika yrkesroller. Karriärmöjligheterna är goda, inte minst med hänsyn till den samverkanstanke som fi nns inom hela HSB.

I vår process med rekrytering efter-strävar vi balans mellan kön, ålder och förstärkning av den samlade kom-petensen. Olika personligheter och ett aktivt mångfalds-arbete är bra förut-sättningar för krea-tivitet, kompetens-utveckling och nytänkande.

Att erbjuda kompetensutveckling är resurskrä-vande, men ändå en väl motiverad investering, både för individ och verksamhet. HSB Göta har de senaste åren anställt fl era nyutexaminerade studenter främst inom ekonomi, energi och HR. Vi utser mentorer och ger de nyanställda goda förutsättningar att trivas och utvecklas i sitt arbete hos oss.

Vår gemensamma satsning för hälsoarbetet har fortsatt även detta år. Vi har köpt hjärtstartare och monterat dom på fl era orter, och alla medarbe-tare har erbjudits utbildning i utrustningen.

HSB Göta har närmare 300 medarbetare inom hela koncernen, cirka 40% kvinnor och 60% män. Över åren märker vi en förskjutning mot att allt fl er kvinnor nyanställs. Vid arbetstoppar och under sommarperioden är våra visstidsanställda och sommarjobbare viktiga och en stor tillgång för vår verksamhet. Vid bokslutstillfället är medel-åldern cirka 43 år på alla våra medarbetare.

HSB Göta samarbetar med Fastighetsbranschens utbildningsråd. Det ger oss som koncern möjlig-heter att påverka framtidsbehovet inom vårt område. Arbetet med att få ut budskapet om branschens möjligheter fortsätter således, samti-digt som vi lägger kraft på ännu mer kvalitativa insatser ihop med praktikanter och samordning-en av dessa. Under året har vi tagit emot 25 killar och tjejer som praktikanter på olika avdelningar och i olika roller.

En av våra duktiga medarbetare, lokalvårdaren Robin Eriksson, hyllades som Årets medarbetare på A6 Köpcentrum.

ALLA

MED

ARBE

TARE

201

3

Kvinnor40%

Män60%

ALLA

LED

ARE

2013

Kvinnor20%

Män80%


KLIMATREDOVISNINGKlimatredovisningen för 2013 visar på en ökning av våra totala klimatpåverkande utsläpp jämfört med föregående år, en ökning som till stor del går att härröra till det fastighetsförvärv i Borås som gjordes i december 2012 och som slår igenom i klimatredovisningen fullt ut för 2013. Tillhörande bundna elavtal till det nyförvärvade fastighetsbe-ståndet har gjort att el har redovisats som ospecifi-cerad för 2013, men avtalen har nu omförhand-lats till ursprungsmärkt s.k. grön el, vilket kommer att ge bättre utsläppsvärden för kom-mande år. En mindre del av den totala ut-släppsökningen går också att härröra till en för-sämrad bränslemix (mer oljeanvändning) hos våra fjärrvärmeleverantörer samt en ökad andel (ca +8%) transporter, maskinanvändning och tjänsteresor i verksamheten.

HSB Göta har klimatredovisat för verksamheten sedan år 2008, då HSBs klimatavtal underteckna-des. I klimatavtalet förbinder vi oss till att redovisa våra klimatpåverkande utsläpp årligen samt att minska våra utsläpp av koldioxidekvivalenter med 50% till år 2023 med utgångspunkt från basåret 2008. Vid första delmålet, som var att minska med 20% till år 2012, kände vi en viss stolthet när vi uppnådde målet med god marginal. Nu visar redovisningen på att vi ställs inför ytterligare utmaningar för att nå nästa delmål, -30% till år 2016. Delmål som vi planerar att nå genom att fortsätta vårt idoga arbete med energieffektivise-rande åtgärder i våra hyresfastigheter, se över resor och transporter, prioritera bränslesnåla och klimatsmarta arbetsredskap och trädgårdsmaski-ner inom förvaltning, samt prioritera eldrivna fordon där detta är möjligt. Vi förväntar oss också att våra fjärrvärmeleverantörer tar aktivt ansvar i klimatfrågan då bränslemixen vid fjärrvärmepro-

duktion har betydande påverkan som största utsläppskälla för vår verksamhet men också gene-rellt inom bostadssektorn . För att nå långsiktigt hållbara utsläppsnivåer för boendet krävs att vi alla tar ansvar och agerar i frågan, leverantörer och verksamhetsansvariga likväl som den enskilde boende.

Servicebilar, traktorer och arbetsredskap 11% 362 ton

Uppvärmning, egna fastigheter 72% 2287 ton

Elanvändning, egna fastigheter 9% 274 ton

Uppvärmning och el kontor & lunchrum 6% 209 ton

Tjänsteresor 2% 64 ton

Totalt utsläpp växthusgaser = 100% 3196 ton

Efterfrågan på våra energitjänster från våra bo-stadsrättsföreningar, visar på stort intresse och engagemang för klimatsmarta och energieffektiva fastigheter. För oss innebär det ytterligare tjänste-utveckling inom energigruppen i form av ökat antal medarbetare, men också krav på kompetens-utveckling och tjänsteutbud, för att uppfylla de krav och förväntningar som finns på oss. Vi ser mycket positivt på denna utveckling då vi är över-tygade om att energieffektivisering är en nödvän-dig åtgärd för framtiden, som dessutom är lönsam och gynnar såväl ekonomin som klimatet.

Klimatredovisning - nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 2008

Totalt utsläpp, verkligt värde, ton CO2 3 196 2 584 3 563 3 847 2 815 2 859

Totalt utsläpp, graddagskorrigerat, ton CO2 3 330 2 627 3 793 3 387 2 920 3 078

Atemp, m2 239 332 211 625 205 712 172 166 168 396 170 008

Utsläpp kg CO2/m2 Atemp, verkligt värde 13,35 12,21 17,32 22,34 16,72 16,82

Utsläpp kg CO2/m2 Atemp, graddagskorrigerat 13,91 12,41 18,44 19,67 17,34 18,11

Skillnad i förhållande till basår, %* -23 -31 2 9 -4 0

Energiförbrukning, kWh/m2 Atemp verkligt värde 126 126 130 154 124 121

Energiförbrukning, kWh/m2 Atemp graddagskorrigerat 133 129 142 128 132 136

* Delmål i HSBs klimatavtal: -20% (2012), -30% (2016)

Atemp = Den golvarea i temperaturreglerade utrymmen som är avsedd att värmas till mer är 10°C och som är begränsad av klimatskärmens insida.


NYPRODUKTION2013 var ett år då världsekonomin hade dålig styrfart vilket påverkade vårt land starkt, liksom framtidstron hos många individer. Det finns fortfarande en osäkerhet om framtiden och den framtida ränteutvecklingen. Det diskuteras även kring svenskarnas skuldsättningsgrad och eventu-ella fastighetsbubblor. Allt detta påverkar många människors inställning och tilltro till framtiden och det finns en avvaktande hållning hos våra kunder som delvis påverkat våra möjligheter att sälja nya bostäder.

I Jönköping fortsatte vi uppförandet av HSB brf Torget innehållande 70 stycken bostadsrättslägen-heter och totalt 241 parkeringsplatser i underlig-gande garage. I maj kunde vi låsa bostadsrättsför-eningens lån och därmed sänka den kalkylerade månadsavgiften med i genomsnitt 1 700 kr/lägenhet. Detta medförde att försäljningen under-lättades och resterande osålda lägenheter såldes under sensommaren.

Under maj månad påbörjades byggnation av HSB brf City som en del av Atollen-projektet. Brf City innehåller 42 lägenheter och kommer att vara klara för inflyttning under september månad år 2015. I de två nedersta planen blir det lokaler för handel, restauranger m.m. som ska ägas av Fastig-hets AB Corallen medan bostäderna är placerade ovanpå dessa plan.

På HSB Riksförbunds stämma under året tilldela-des HSB brf Yasuragi i Jönköping priset ”Årets HSB-projekt 2011-2012” vilket är en mycket he-drande och glädjande utmärkelse. Yasuragi fick dessutom Jönköpings kommuns stadsbyggnads-pris för år 2012.

Arbetet med en ny detaljplan för kommande byggnation på Samset har avancerat. Nu skisserad detaljplan ger oss möjlighet att bygga ca 160 villor och radhus, 60 bostadsrättslägenheter i två punkt-hus samt 30 hyreslägenheter i ett punkthus. För-hoppningen är att planen kommer att vara färdig i början av 2014.

Vår fastighet på Mellangatan revs under 2013 och därmed finns det en möjlighet att eventuellt bygga en ny bostadsrättsförening här med bygg-start 2016 eller 2017.

Arbetet med nästa etapp på Kålgården och den framtida byggnationen söder om Munksjön har fortsatts. Nästa etapp på Kålgården, som angräns-ar till HSB brf Yasuragi, får namnet HSB brf Stenhuggaren, och byggstartas hösten 2014.

I Halmstad har vi köpt tre hus med hyresrätter av kommunalägda HFAB, där vi ska omvandla områ-det för att skapa en möjlighet att bygga ett nytt punkthus som ska innehålla bostadsrättslägenhe-ter. Planeringen av denna omvandling påbörjas 2014.

I Värnamo har vi, trots olika erbjudanden, ännu kvar fyra stycken osålda bostadsrätter i HSB brf Håven.

I Borås påbörjade vi byggnationen av HSB brf Utsikten på Byttorp under maj månad. Utsikten kommer att innehålla 46 bostadsrättslägenheter och beräknas vara klart för inflyttning vid årsskif-tet 2014/2015. Vid årsslutet hade vi sålt 28 stycken av dessa lägenheter.

-sen ”Årets HSB-projekt” från HSB Riksför-bund. HSB Göta erhöll även Jönköpings stadsbyggnadspris för denna byggnation.

HSB brf Utsikten byggstartades av denna trio, fr v vd Henrik Zäther samt Borås kommunalråd Ulf Olsson och Annette Carlsson i maj 2013.


HSB GÖTA BYGGABEfter föregående års expansion har byggmarkna-den under det gångna året mättats och stagnerat regionalt. Mest har det varit kännbart i Jönkö-ping, särskilt under sista kvartalet. Efterfrågan på våra tjänster i Borås, som fortfarande är under uppbyggnad, ökar dock. Andelen arbeten utförda på koncernens egna fastigheter i HSB Gambrinus har ökat med ca 10% jämfört med föregående år.

Förändringar har genomförts under andra halv-året i organisationen vad avser enhetschef och projektledning. En större omorganisation har vidare planerats upp tillsammans med HSB Göta Service, vilket sedan lett till samgående i nya

HSB FastighetsFörvaltning Göta AB, vilket fullföljs under 2014. Inga större investeringar har gjorts under året, dock har kostnader lagts på rekryte-ring i samband med organisationsförändringar.

Förväntningarna på utvecklingen 2014 är att vi, efter betydande nämnda organisatoriska föränd-ringar och en hel del extra arbete för att få genomslag för dessa, ska skapa en ännu attrakti-vare entreprenadverksamhet inom bygg, el och vvs för våra kärnkunder. En fortsatt satsning på kunskapsförädling samt marknadsföring kommer att grundlägga dessa framgångar.

HSB GAMBRINUSI fastighetsbolaget förvaltas vid verksamhetsårets slut ett bestånd på 2 356 (2 397) lägenheter och cirka 200 (200) lokaler. Det innebär en viss minsk-ning av lägenhetsinnehavet, vilket beror på för-säljningar av Lärlingen 9 i Jönköping och de tre mindre fastigheterna Jarlen 1, Talltitan 1 och Lövsångaren 6 i Borås.

Vi äger nu totalt 136 fastigheter, varav 42 i Jönkö-ping, 84 i Borås, 5 i Gislaved, 3 i Värnamo samt en i vardera Falkenberg och Halmstad.

Vakansgraden i beståndet var vid årsskiftet i Borås 0,22%, Jönköping 0,78%, Halmstad 0,82%, Gisla-ved 2,89% och Svalörten i Värnamo 3,43%. Totalt är vakansgraden 0,84%. Under året har en rad förbättringar och förädlingar gjorts inom fastighe-terna, liksom inom ledning och administration.

Ansträngningarna med att effektivisera och mins-ka energiåtgången har fortsatt, och visar goda resultat. Nästan 1 200 lägenheter är nu direktupp-kopplade för fjärravläsning för att snabbt kunna åtgärda driftavvikelser av olika slag. Energidekla-rationer och radonmätningar är genomförda på alla fastigheter.

Beslut har tagits om att investera i ett helt nytt fast-ighetssystem, som planeras införas under 2015, parallellt med flera andra motsvarande verksam-heter inom HSB i landet. Under året har cirka 100 större HSB-sköldar monterats på fasaderna på våra fastigheter. Särskilda förvaltningsmässiga genomgångar och rensningar har även gjorts av cykelförråd, på vindar och i källare i många hus. Detta har lett till betydligt bättre ordning och reda i fastigheterna.

I Varberg fortsätter vårt arbete med framtagande av ca 150 bostadsrättslägenheter inom Monark-området. Projektet drivs som ett samverkanspro-jekt med lokala entreprenörer. Detaljplanen för området planeras vara klar i slutet av år 2014 och om planen inte överklagas kan det bli byggstart av femtio lägenheter i en första etapp sommaren 2015.

I Habo har vi ett projekt där det ska byggas 38 bostadsrättslägenheter mitt i centrum. Denna förening kommer att få namnet HSB brf Parksä-ter. Detaljplanen är klar och vi planerar byggstart under sommaren år 2014.

Framtiden är ljus för HSB Götas nyproduktion trots en något svagare efterfrågan under senare år. Vi har ett stort markinnehav med bra lägen i tillväxtorterna inom vårt område. Därför ser vi framtiden an med tillförsikt.

Under 2013 har vi tagit ett principbeslut om att all vår kommande byggnation skall utformas i enlighet med de regler som framtagits av Sweden Green Building Council där vi valt att utforma vår byggnation med målsättningen att nå Miljöbygg-nad nivå silver. Detta för att säkerställa att vi har en god nivå när det gäller att bygga miljöriktiga och hållbara bostäder.


HSB FASTIGHETSFÖRVALTNING GÖTA Det gångna verksamhetsåret har på många sätt varit framgångsrikt. Antalet förvaltningsuppdrag har ökat, vår förvaltningsorganisation har utveck-lats och det ekonomiska resultatet är tillfredsstäl-lande.

Vår ambition att steg för steg flytta fram positio-nerna med en än mer slagkraftig organisation och välmotiverade medarbetare har avancerat ytterli-gare i riktning mot att skapa service i toppklass. Närhet till kunderna är ett avgörande fokus för det förändringsarbete som bedrivits under året. Viktiga steg har tagits genom ett ökat antal kund-träffar, en närmare dialog samt en positiv uppfölj-ning av vår tjänsteleverans. Kundträffarna som anordnats har varit välbesökta och bildar modell för vårt vidare arbete med betoning på lokal närvaro och enkla kontaktvägar.

Inom ramen för de omtag som gjorts tillträdde en ny VD, Kent Zerath, under vårmånaderna. Kopp-lat till strävan om ökad kundnärhet har höstens arbete, utöver den löpande verksamheten, inrik-tats på att skapa en organisation som blir såväl starkare på bredden som kompetensmässigt slagkraftigare. Genom en ny geografisk indelning av ledningsorganisationen ökar vi kvaliteten i vår leverans. Tillsättningarna på chefssidan är nu fullföljda och på viktiga punkter har arbetsled-ningen börjat förstärkas.

Våra uppdrag, utanför kärnverksamheten hos bostadsrättsföreningarna, är också omfattande. Vi levererar bra tjänster till marknadsmässigt kon-kurrenskraftiga priser. Detta kommer våra ägare till gagn på en rad olika sätt. Ännu ett tydligt bevis på vår inneboende kompetens och prisvärdhet var när vi nyligen fick förtroendet att svara för från i stort sett allt fastighetsunderhåll, yttre städ-ning och lokalvård på A6 Köpcentrum till kunder som Newsec och Alecta.

Vi gör även en nysatsning av tjänsterna inom energiområdet. Detta är ett strategiskt viktigt kompetensområde för våra kunder för att hantera såväl miljö- och klimatutmaningarna, samtidigt som de ekonomiska faktorerna kring energian-vändningen väger mycket tungt inom fastighets-driften. Mer konsultinsatser och fjärrövervakning av värme-, va- och ventilationssystemen i husen är viktiga delar i vårt förstärkta tjänsteutbud inom området. Detta leder till tydlig kundnytta.

Under hösten har vi förberett ytterligare en viktig omorganisation, vars mål är att ytterligare stärka enkelhet och närhet för kunderna , genom att verksamheterna i HSB Byggab fördes samman med förvaltningsbolaget vid årsskiftet.

Som något av kronan på verket för årets föränd-ringsarbeten beslutade styrelsen att genomföra en namnändring av HSB Göta Service AB till HSB FastighetsFörvaltning Göta AB, som vi i dagligt tal nu benämner HSB Förvaltning. Motivet bakom namnbytet är att ännu tydligare visa på att vi är ett fullserviceföretag inom fastighetsförvaltning. Och att vi har samtliga angelägna kunderbjudanden under ett paraply.

Fastighetsskötargrupp i Nässjö

HSB Förvaltnings nya ledningsgrupp

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE


FÖRENINGSVERKSAMHET

Styrelse, ordinarie ledamöterPer Larsson, Jönköping, ordförandeLena Hansson, BoråsJan Johansson, VärnamoAnita Lundqvist, JönköpingTorbjörn Hägg, VetlandaLeif Möller, VarbergUlla-Karin Schagerlind, pers.repr UnionenJörgen Gustafsson, pers.repr Fastighetsanst. för-bund

StyrelsesuppleanterSiw Gustavsson, pers.repr Unionen

Verkställande direktörHenrik Zäther, Jönköping

FirmatecknarePer Larsson, Henrik Zäther, Anita Lundqvist och Evalotte Skoglund, två i förening.

RevisorerPontus Erliden, KPMG med Johanna Lago från samma företag som ersättare samt en revisor från BoRevision AB, utsedd av HSB Riksförbund.

ValberedningGreger Johansson, Jönköping, Lennart Axelsson, S Älvsborg, Ove Johansson, Halland, Lennart Stockhaus, Södra distriktet och Ann Johansson, Östra distriktet. Rolf Lind har varit adjungerad tjänsteman i valberedningen.

Föreningsstämma och sammanträdenOrdinarie föreningsstämma med HSB Götas fullmäktige genomfördes i Varberg den 13 maj 2013. Styrelsen har under året haft sex protokoll-förda sammanträden.

MedlemsantalVid utgången av kalender- och verksamhetsåret var medlemsantalet 23 930 (23 594), varav 284 (284) aktiva bostadsrättsföreningar.

Bospargruppen uppgick vid denna tidpunkt till 892 (984) av totala antalet medlemmar.

VERKSAMHETEN

Vår affärsidé HSB Göta erbjuder sin lokala marknad kompletta boendelösningar.

VerksamhetsgrenarHSB Götas verksamhetsgrenar består av nypro-duktion av bostäder, finansiella tjänster, medlems- och utbildningsverksamhet som utförs av moder-föreningen. I dotterföretagen bedrivs administrativ och teknisk fastighetsförvaltning, fastighetsägande samt byggservice och byggvaru-handel.

ModerföreningenNettoomsättningen för moderföreningen har minskat från 48,5 mkr år 2012 till 42,4 mkr år 2013. Rörelseresultatet uppgår till -6,6 mkr (-10,6 mkr) och årets finansnetto blev 30,1 mkr (29,0 mkr). Förändringen av nettoomsättning, rörelse-resultat och finansnetto beror på att föreningen under 2013 enbart erhållit resultat från nyproduk-tion via försäljning av andelar i koncernföretag.

Från förvaltade bostadsrättsföreningar har totala inlåningen ökat från 409 mkr år 2012 till 421 mkr år 2013, varav HSB i avräkning har ökat från 216 mkr 2012 till 219 mkr år 2013. Inlåningen motsva-ras av likvida tillgångar och fordringar som är omsättningsbara till likvida medel om behov skulle föreligga. Av kapitalet i HSB i avräkning kan allt återbetalas till bostadsrättsföreningarna inom 5 bankdagar, vilket följer kraven i HSB Kod.

KoncernenKoncernen består av HSB Göta ek för och de helägda dotterföretagen HSB FastighetsFörvalt-ning Göta AB och HSB Gambrinus AB med dess dotterföretag HSB Gambrinus Borås AB och HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB, HSB Göta Byggaktie-bolag med dess dotterbolag HSB Göta Byggvaror, HSB Örlogsmannen Förvaltnings AB med dess dotterföretag Örlogskämpen AB, HSB Göta Hol-ding AB med dess dotterföretag Fastighets AB Stjärnraketen, Fastighets AB Ödlan 12, Fastighets AB Stjärnstegen, Fastighets AB Stjärnkikaren och Jönköping Stjärnkryssaren Fastighets AB, samt

Styrelsen och verkställande direktören för HSB Göta ekonomisk förening med org nr 726000-4044 avlämnar härmed årsredovisning för föreningens och koncernens verksamhet år 2013.

HSB Göta Holding nr 2 AB med dess dotterföre-tag HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, HSB Gam-brinus i Halmstad AB och Vinkelhaken 6 i Jönkö-ping AB.

Nettoomsättningen har i koncernen ökat från 324,8 mkr år 2012 till 349,3 mkr år 2013. Resultat efter finansiella poster uppgår till 30,6 mkr (26,6 mkr). Årets redovisade resultat är 26,0 mkr (23,8 mkr). Vinstmarginalen har ökat från 8,2% 2012 till 8,8% 2013.

TillgångarMateriella anläggningstillgångar, fastigheter Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 636 mkr (679 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 1 105 mkr (1 086 mkr) baserat på en internvärde-ring med ett avkastningskrav på i snitt ca 6,7% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus fastigheter utgör 469 mkr (407 mkr). Detta övervärde har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Två fastigheter i Jönköping har sålts under året.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 184 mkr (173 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 268 mkr (254 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Övervärdet i Gambri-nus Borås fastigheter utgör 84 mkr (81 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 46 mkr (46 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 82 mkr (81 mkr) baserat på en in-

ternvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5% på driftsnettot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås. Övervärdet i Gambri-nus nr 2 i Borås fastigheter utgör 36 mkr (35 mkr), vilket har inkluderats i den justerade solidi-teten enligt HSB Kod.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 231 mkr (242 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 279 mkr (265 mkr) baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt ca 5,4% på driftsnettot. Övervärdet i Gambrinus nr 3 i Borås fastigheter utgör 48 mkr (23 mkr), vilket har inkluderats i den justerade soliditeten enligt HSB Kod. Tre fastigheter har sålts under året.

Under slutet av året har HSB Göta Holding nr 2 AB förvärvat samtliga aktier i Vinkelhaken 6 i Jönköping AB. Detta företag har sammanlagt fastigheter med ett bokfört värde på 60 mkr.

Finansiella tillgångarDe finansiella anläggningstillgångarna i koncer-nen består av andelar i HSB Projektpartner AB, HSB Riksförbund, HSB Göta/Sydost HR Center AB, HSB Väst IT, HSB GIT, HSB Habo-fastigheter HB, Southland AB, samt ett mindre antal bostads-rätter. De finansiella omsättningstillgångarna i koncernen består av banktillgodohavanden, kortfristiga placeringar i bank och företagscertifi-kat, obligationer, andelar i värdepappersfonder. Värderingen är gjord till anskaffningsvärdet.

Riskhantering och kontroll Koncernen har en finanspolicy som styrelsen årligen behandlar. Senaste revideringen av poli-cyn skedde i februari 2014. Finanspolicyn reglerar ansvarsfördelning och riskhanteringen i finans-förvaltningen. Såväl finansierings-, likviditets-, ränte-, kredit-, förvaltarrisk som administrativ risk regleras i policyn, liksom tillåten löptid i skulder och placeringar. Styrelsen får varje tertial en skriftlig finansrapport med innehav och utveck-ling av de finansiella tillgångarna och skulderna.

Föreningen har Finansinspektionens tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Rapportering sker till Finansinspektionen två gånger per år.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET SAMT EFTER ÅRETS UTGÅNG

NyproduktionFörsäljningsgraden inom nyproduktionen ökade 2013 efter ett par svagare år. I våra fyra pågående

Vinstmarginal

Resultat efter fi nansnetto i procent av nettoomsättningen.

2009 2010 2011 2012 2013

12 %

10 %

8 %

6 %

4 %

2 %

0 %


produktioner har det under året sålts 100 (30) lägenheter. Prognosen är att merparten kommer att vara sålt till inflyttningarna 2014/15. Under 2013 färdigställdes HSB brf Båtbryggan i Halm-stad med 54 bostadsrätter. HSB brf Torget i Jön-köping är också slutsåld med 70 bostadsrätter som upplåts till sommaren 2014. Två nya produktions-starter har skett, HSB brf Utsikten i Borås och HSB brf City i Jönköping med 46 respektive 42 bostadsrätter.

FörvaltningUnder året har en organisationsöversyn genom-förts, med målet att komma närmare kunden samtidigt som vi utvecklar stödet till den lokala verksamheten när det gäller marknad, kalkylering och ekonomisk uppföljning. Detta har inneburit tillsättning av nya affärsområdeschefer samt rekry-tering av handläggare inom ekonomi och bygg-ledning. Bolagets övergripande miljömål är att minska utsläppen av växthusgaser från egna och kunders verksamheter. Under året har ytterligare resurser tillsatts för att möjliggöra minskad medie-förbrukning och förbättrad driftsekonomi i kun-ders fastigheter.

OmbyggnationsuppdragTrots en viss stagnation i marknaden för bygg-tjänster så har vi omsättningsmässigt en god ut-veckling. Satsningen på installationssidan har gjort företaget mer komplett och stärkt oss på marknaden. Styrelsen beslutade under året attHSB Göta Byggaktiebolag fr.o.m. 2014 ska gå in som ett affärsområde i HSB FastighetsFörvaltning Göta AB. Med detta samgåendet kommer förvalt-ningserbjudandet att bli komplett mot kund och flera synergieffekter uppnås som stärker konkur-renskraften ytterligare.

Förvärv av fastighetsbolagHSB Göta Holding nr 2 AB har under slutet av året förvärvat samtliga aktier i Vinkelhaken 6 i

Jönköping AB av Reach for the Stars AB. Det nyförvärvade fastighetsbolaget innehar en fastig-het i Jönköping innehållande kontors-, butiks- och lagerlokaler med en total lokalyta på 10 122 kvm.

Försäljning av bolagEfter räkenskapsårets utgång har HSB Göta Bygg-varor AB avyttrats till extern köpare.

FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING

Både omsättning och resultat har ökat under året efter ett lite svagare 2012. Innevarande års omsätt-ning och resultat förväntas hamna något lägre för att vända uppåt 2015 och framöver. Mycket är givetvis beroende av en fortsatt stabil efterfrågan på bostadsmarknaden: nyproduktionsförsäljning, efterfrågan på förvaltningsmarknaden och utveck-lingen på finansmarknaderna. Vi räknar med att fortsätta stärka vår marknadsposition, via investe-ringar i mark och fastigheter, på prioriterade orter inom verksamhetsområdet.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

Balanserade vinstmedel 157 440 819

Årets resultat 23 082 847

180 523 666

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att medlen disponeras på följande sätt:

Avsättes till reservfond 1 154 000

Balanseras i ny räkning 179 369 666

180 523 666

Av koncernens fria egna kapital om 251 070 221 kronor avsätts 1 154 000 kronor till bundna reserver.

Koncernen i sammandrag 2013 2012 2011 2010 2009

Nettoomsättning, Mkr 349,3 324,8 401,3 417,2 333,3

Resultat efter finansiella poster, Mkr 30,6 26,6 33,9 38,8 20,4

Eget kapital, Mkr 312,7 286,5 262,5 235,8 207,4

Balansomslutning, Mkr 1 996,8 1 837,4 1 560,3 1 376,0 1 144,2

Medeltal anställda 258,0 250,0 220,2 227 213,7

Kassalikviditet 114,1% 101,4% 100,5% 95,8% 99,4%

Soliditet exklusive inlånade medel 19,8% 20,1% 23,1% 24,6% 29,7%

Soliditet enligt HSB-kod 42,0% 39,6% 41,1% 35,7% 43,5%

Avräkningslikviditet enligt HSB Kod 156,9% 128,6% 133,4% 83,7% 121,6%

Vinstmarginal 8,8% 8,2% 8,4% 9,3% 6,1%

Avkastning på eget kapital 10,2% 9,7% 13,6% 17,5% 10,2%

Avkastning på totalt kapital 4,1% 4,0% 4,9% 4,8% 4,0%


NYCKELTAL I KONCERNEN

Omsättningstillgångar inklusive lämnade fastighetslån till dotterföretag exklusive varulager i procent av kortfristiga skulder.

Kassalikviditet

2009 2010 2011 2012 2013

120 %

90 %

60 %

30 %

0 %

Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen exklusive inlånade medel från förvaltade företag.

Soliditet exkl inlånade medel

2009 2010 2011 2012 2013

32 %

28 %

24 %

20 %

16 %

Likvida medel och kortfristiga placeringar återbetalningsbara < 5 bankdagar i % av inlånade avistamedel.

Avräkningslikviditet enligt HSB Kod

2009 2010 2011 2012 2013

250 %

200 %

150 %

100 %

50 %

0 %

Justerat eget kapital enl balansräkning + – evöver/undervärden i % av balansomslutningen+ – ev över/undervärden – likvida medel

Justerad soliditet enligt HSB Kod

2009 2010 2011 2012 2013

50 %

40 %

30 %

20 %

10 %

0 %

Rörelseresultat plus fi nansiella intäkter iprocent av genomsnittlig balansomslutning.

Avkastning på totalt kapital

2009 2010 2011 2012 2013

6 %

5 %

4 %

3 %

2 %

Resultat efter fi nansnetto i procent av genomsnittligt justerat eget kapital.

Avkastning på eget kapital

2009 2010 2011 2012 2013

25 %

20 %

15 %

10 %

5 %

0 %



1 JANUARI - 31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA

Not 2013 2012 2013 2012

Nettoomsättning 3, 4 349 255 324 769 42 432 48 486

Kostnader för sålda varor och tjänster 4 -255 533 -244 142 -25 378 -31 256

Bruttoresultat 93 722 80 627 17 055 17 230

Försäljningskostnader -2 883 -2 217 -1 009 -661

Administrationskostnader -40 021 -40 983 -22 152 -25 465

Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 5 -1 838 6 969 -444 -1 685

Rörelseresultat 1, 2 48 982 44 397 -6 550 -10 580

Resultat från finansiella poster

Resultat från andelar i koncern- och intresseföretag 6 16 120 7 505 17 282 14 988

Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar 7 656 1 266 3 092 4 632

Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 13 536 14 710 14 365 15 029

Räntekostnader och liknande resultatposter 9 -48 678 -41 283 -4 632 -5 700

Rörelseresultat efter finansiella poster 30 616 26 595 23 557 18 369

Bokslutsdispositioner 10 0 0 460 1 321

Skatt på årets resultat 11 -4 654 -2 770 -935 -1 582

Årets resultat 25 962 23 825 23 083 18 108

RESULTATRÄKNINGAR (KKR)


BALANSRÄKNINGAR (KKR)31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA

Not 2013 2012 2013 2012

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar 12

IT-program och licenser 0 0 0 0

Goodwill 47 1 323 0 0

47 1 323 0 0

Materiella anläggningstillgångar 13

Byggnader och mark 28 1 334 130 1 232 159 0 0

Inventarier, verktyg, investeringar i annans fastighet 19 645 17 240 529 261

Pågående ombyggnation 19 356 21 575 0 0

1 373 132 1 270 974 529 261

Finansiella anläggningstillgångar 14

Andelar i koncernföretag 0 0 72 075 72 075

Fordringar koncernföretag 0 0 156 118 188 598

Andelar i intresseföretag 10 164 4 945 4 952 4 945

Andra långfristiga värdepappersinnehav 38 873 39 500 38 873 39 500

Andra långfristiga fordringar 2 928 3 305 101 371

51 965 47 750 272 119 305 490

Summa anläggningstillgångar 1 425 143 1 320 047 272 649 305 750

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Varulager m.m.

Fastigheter i lager 28 6 491 50 932 6 491 6 497

Bostadsrätter i lager 15 619 14 169 15 619 14 169

Framtida byggprojekt 12 419 18 910 12 419 18 910

Varulager 4 534 4 845 0 0

39 063 88 857 34 529 39 576

Kortfristiga fordringar

Hyres- och kundfordringar 36 005 35 028 1 913 385

Fordringar hos koncernföretag 0 0 23 633 0

Fordringar hos intresseföretag 702 704 702 704

Utlåning till förvaltade föreningar 639 990 639 990

Skattefordran 9 149 2 983 5 597 1 218

Övriga fordringar 15 133 439 99 280 129 785 90 963

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 6 931 9 079 648 420

186 864 148 065 162 918 94 680

Kortfristiga placeringar 179 037 180 073 179 037 180 073

Kassa och bank 17 166 647 100 362 161 593 77 794

Summa omsättningstillgångar 571 611 517 356 538 078 392 124

SUMMA TILLGÅNGAR 1 996 755 1 837 403 810 726 697 874


31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA

Not 2013 2012 2013 2012

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 18

Bundet eget kapital

Andelskapital 42 942 42 715 42 942 42 715

Bundna reserver/reservfond 18 725 39 727 9 590 8 685

61 667 82 442 52 532 51 400

Fritt eget kapital

Fria reserver 225 108 180 281 157 441 140 237

Årets resultat 25 962 23 825 23 083 18 108

251 070 204 106 180 524 158 346

Summa eget kapital 312 737 286 548 233 056 209 746

OBESKATTADE RESERVER 19 0 0 84 104

SKULDER

Avsättningar

Avsättning för uppskjuten skatt 20 24 190 17 096 0 0

Avsättningar för pensioner 922 838 0 0

25 112 17 934 0 0

Långfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 1 108 307 1 011 213 0 0

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 21 12 108 9 916 0 0

Leverantörsskulder 41 580 26 930 26 587 8 593

Skulder till koncernföretag 0 0 118 326 60 378

Inlåning från förvaltade föreningar 22 420 931 409 147 420 931 409 147

Övriga skulder 16 120 17 903 6 600 4 656

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 59 859 57 812 5 141 5 251

550 599 521 708 577 586 488 025

Summa skulder 1 684 018 1 550 855 577 586 488 025

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 996 755 1 837 403 810 726 697 874

Ställda säkerheter 24 1 235 220 1 129 280 0 0

Ansvarsförbindelser 25 187 188 83 071 185 241 81 028


KASSAFLÖDESANALYS (KKR)


2013 2012 2013 2012

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN

Resultat efter finansiella poster 30 616 26 595 23 557 18 369

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

Avsättningar 84 83 0 0

Resultat vid försäljning av anläggningstillgångar 1 755 -8 275 0 196

Resultat vid försäljning av dotterbolag -17 349 -7 468 0 0

Avskrivningar och nedskrivningar 23 072 22 242 106 3 021

Betald skatt -8 261 -10 465 -5 234 -8 686

Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 29 917 22 712 18 430 12 900

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Förändring av varulager m.m, exkl omklassificering 4 179 862 5 047 4 339

Förändring av kortfristiga fordringar -31 569 -42 483 -63 858 -24 295

Förändring av kortfristiga skulder 25 276 -3 008 89 561 16 158

Kassaflöde från den löpande verksamheten 27 803 -21 917 49 180 9 102

INVESTERINGSVERKSAMHETEN

Investeringar i byggnader, mark, inventarier -51 889 -29 372 -375 -60

Förvärv av koncernföretag 26 -18 154 -1 371 0 -50

Försäljning av koncernföretag 27 7 404 0 0 0

Förvärv av intresseföretag -5 219 0 -7 -12

Försäljning av anläggningstillgångar 13 916 10 805 0 67

Förändring av finansiella anläggningstillgångar 8 963 15 181 33 298 -57 306

Kassaflöde från investeringsverksamheten -44 979 -4 757 32 916 -57 361

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Förändring av andelskapital 227 182 227 182

Koncernbidrag 0 0 441 1 372

Förändring av skulder till kreditinstitut 82 198 -1 109 0 0

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 82 425 -927 668 1 554

ÅRETS KASSAFLÖDE 65 249 -27 601 82 763 -46 705

Likvida medel vid årets början 280 435 308 036 257 867 304 573

Likvida medel vid årets slut 345 684 280 435 340 630 257 867

REDOVISNINGS- OCHVÄRDERINGSPRINCIPERALLMÄNNA REDOVISNINGSPRINCIPERÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovis-ningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.

KONCERNREDOVISNINGKoncernredovisningen omfattar HSB Göta ekono-misk förening samt dotterföretagen HSB Fastig-hetsFörvaltning Göta AB, HSB Gambrinus AB med dess dotterföretag HSB Gambrinus Borås AB och HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB, HSB Göta Byggaktiebolag med dess dotterföretag HSB Göta Byggvaror, HSB Örlogsmannen Förvaltnings AB med dess dotterföretag Örlogskämpen AB, HSB Göta Holding AB med dess dotterföretag Fastig-hets AB Stjärnraketen, Fastighets AB Ödlan 12, Fastighets AB Stjärnstegen, Fastighets AB Stjärn-kikaren och Jönköping Stjärnkryssaren Fastighets AB samt HSB Göta Holding nr 2 AB med dess dotterföretag HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, HSB Gambrinus i Halmstad AB och Vinkelhaken 6 i Jönköping AB, i vilka moderföreningen äger samtliga aktier. Interna mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncernredovisningen i sin helhet. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden. Vid eliminering av obe-skattade reserver fördelas dessa i en del som uppskjuten skatteskuld och en del som bundet kapital.

INTRESSEFÖRETAGSREDOVISNINGIntresseföretagsredovisning har ej upprättats då förändringen i koncernen jämfört med anskaff-ningsvärdet innebär liten påverkan. Intresseföre-tagets andelar redovisas i moderföreningen till anskaffningsvärde och som intäkt redovisas endast erhållen utdelning av vinstmedel som intjänats efter förvärvet.

VÄRDERINGSPRINCIPERTillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.

FORDRINGAR OCH SKULDERFordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Skulder har upptagits till nomi-nellt belopp.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, FASTIGHETERFastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus AB har ett bokfört värde som uppgår till 636 mkr (679 mkr) i bolaget. Marknadsvärdet beräknas till 1 105 mkr (1 086 mkr) baserat på en internvärde-ring med ett avkastningskrav på i snitt ca 6,7% på driftsnettot.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambrinus Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 184 (173 mkr). Marknadsvärdet beräknas till 268 mkr (254 mkr), baserat på en internvärdering med ett avkastningskrav på i snitt 5% på driftsnet-tot, vilket är nivån för centralt belägna fastigheter i Borås.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambri-nus nr 2 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 46 mkr (46 mkr). Marknadsvärdet beräknas till 82 mkr (81 mkr), baserat på ett avkastningskrav på i snitt 5%.

Fastigheterna i koncernföretaget HSB Gambri-nus nr 3 i Borås AB har ett bokfört värde som uppgår till 231 mkr (242 mkr). Marknadsvärdet beräknas till 279 mkr (265 mkr), baserat på ett avkastningskrav på i snitt 5,4%.

Fastigheten i det nyförvärvade koncernföretaget Vinkelhaken 6 i Jönköping AB har ett bokfört värde på 60 mkr. Marknadsvärdet beräknas till 82 mkr.

AVSKRIVNINGSPRINCIPER ANLÄGGNINGS-TILLGÅNGARGoodwill avskrivs på 5 år. Avskrivning på byggna-der sker enligt plan med 1-2 % per år. Avskrivning på maskiner och inventarier sker enligt individu-ell plan beroende på typ av inventarier och där varierar avskrivningstiden mellan 3 år och 10 år. Avskrivning på investeringar i annans fastighet sker planenligt med 10 - 20% per år.

VARULAGER Varulager värderas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:3, och är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet enligt först in- först ut-principen, respektive verkligt värde. Där-vid har inkuransrisk beaktats.


FASTIGHETER OCH BOSTADSRÄTTER I LAGERFastigheter och bostadsrätter i lager har upptagits till det lägsta av anskaffnings- och marknadsvärdet på balansdagen.

INTÄKTSREDOVISNINGNyproduktion av byggprojekt intäktsredovisas i koncernen i takt med att arbetet utförs, så kallad successiv vinstavräkning. I den juridiska personen HSB Göta säljs nyproduktionsprojekt genom s.k. ”paketering”, vilket innebär att resultatet redo-visas som finansiell intäkt. Ersättning för tjänster inom administrativ och teknisk förvaltning redo-visas i de perioder som tjänsterna utförs. Hyresin-täkter fördelas jämnt över hyresperioden. Ränte-intäkter redovisas i enlighet med effektiv avkastning. Inkomst från försäljning av fastigheter och bostadsrätter i lager redovisas på kontrakts-dagen. Utdelning intäktsredovisas när rätten att erhålla betalning bedöms som säker.

INTÄKTSREDOVISNING HSB GÖTA BYGGAKTIEBOLAGFöretaget vinstavräknar utförda tjänsteuppdrag i enlighet med BFNAR 2003:3. Uppdrag på löpan-de räkning, enligt huvudregeln, i den takt arbetet utförs, pågående ej avslutade uppdrag på löpande räkning tas upp till faktureringsvärdet av det utförda arbetet. Uppdrag med fast pris vinstavräk-nas, enligt alternativregeln, när arbetet avslutas. Pågående uppdrag till fast pris värderas till direkt nedlagda utgifter med tillägg för indirekta utgif-ter samt med avdrag för fakturerade dellikvider.

FRAMTIDA BYGGPROJEKT Framtida byggprojekt har upptagits till direkt nedlagda kostnader för respektive projekt.

KORTFRISTIGA PLACERINGARKortfristiga placeringar består av värdepapper och fonder och har upptagits till anskaffningsvärdet.

LEASINGAVTALKoncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende fordon. Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal redovisas som operationella i enlighet med dessa regler. Opera-tionell leasing innebär att leasingavgiften kost-nadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet, vilket kan skilja sig åt från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Under året har leasingkostnader belastat moderfören-ingen med 588 kkr (418 kkr) och koncernen med 2 410 kkr (2 124 kkr).

KONCERNBIDRAGKoncernbidrag redovisas över resultaträkningen med tillhörande skatteeffekt.

INKOMSTSKATTFrån och med år 2007 tillämpas Bokföringsnämn-dens allmänna råd (BFNAR 2001:1) om redovis-ning av inkomstskatter. Uppskjuten skatt beräknas på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

KASSAFLÖDESANALYSKassaflödesanalyserna är upprättade enligt indi-rekt metod. Bland likvida medel ingår kortfristiga placeringar samt kassa- och banktillgodohavan-den.



NOTER (KKR)31 DECEMBER KONCERNEN HSB GÖTA

2013 2012 2013 2012

NOT 1 ALLMÄNNA TILLÄGGSUPPLYSNINGAR

Medelantal anställda

Antal årsarbetare 258,0 250,0 21,0 21,0

Varav män 177,0 165,0 7,0 5,0

Könsfördelning företagsledning

Andel kvinnor i %

Styrelse 30% 35% 38% 50%

Ledningsgrupp 30% 30% 40% 40%

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

Löner och ersättningar

Styrelse och VD 3 447 3 026 1 944 1 689

Övriga anställda 82 265 75 840 10 859 9 724

Totalt 85 711 78 865 12 803 11 413

Sociala kostnader

Styrelse och VD 2 405 2 036 1 285 1 179

-Varav pensionskostnader 1 410 1 033 758 690

Övriga anställda 29 924 27 348 4 373 3 304

-Varav pensionskostnader 4 398 3 998 922 346

Totalt 32 329 29 384 5 658 4 483

-Varav pensionskostnader 5 808 5 031 1 680 1 036

Årslön till VD (i moderföreningen) uppgår till 1 207 kkr (1 144 kkr). Pensionen för VD omfattas av KTP-planen samt en premiestyrd tjänstepensionsförsäkring med 25% i premie av lön. Vid uppsägning gäller sex månaders uppsägningstid och vid uppsägning från föreningens sida utgår avgångsvederlag motsvarande 12 månaders lön.

Arvoden till revisorer

KPMG AB

- Revisionsuppdrag 697 646 202 202

- Andra uppdrag 191 243 191 243

BoRevision AB


Övriga revisionsbyråer


983 1 020 460 497

NOT 2 AVSKRIVNING AV IMMATERIELLA OCH MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARIT-program och licenser 0 -957 0 -957

Goodwill -1 276 -1 276 0 0

Byggnader -16 946 -13 999 0 0

Inventarier, verktyg -3 819 -3 449 -106 -89

Investeringar i annans fastighet -1 031 -585 0 0

Totalt -23 072 -20 267 -106 -1 047



2013 2012 2013 2012

NOT 3 NETTOOMSÄTTNING PER VERKSAMHETSGRENTeknisk förvaltning 89 826 92 492 0 0

Hyresförvaltning 171 526 144 137 4 123 4 161

Administrativ förvaltning 25 468 24 376 0 0

Medlemsverksamhet 7 454 7 226 7 454 7 226

Byggnadsverksamhet 44 560 49 670 8 623 17 285

Varuförsäljning 6 551 4 473 0 0

Övrigt 3 870 2 396 22 232 19 814

Totalt 349 255 324 769 42 432 48 486

NOT 4 INKÖP OCH FÖRSÄLJNING INOM KONCERNENInköp 0 0 2 575 1 553

Försäljning 0 0 20 257 18 924

NOT 5 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER OCH RÖRELSEKOSTNADER

Resultat vid utrangering/försäljning av inventarier 737 555 0 -197

Resultat vid försäljning av fastigheter/bostadsrätter -2 575 8 389 -444 487

Nedskrivning bostadsrätter i lager 0 -1 975 0 -1 975

Totalt -1 838 6 969 -444 -1 685

NOT 6 RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERN- OCH INTRESSEFÖRETAGAnteciperad utdelning på aktier i koncernföretag 0 0 17 300 15 000

Koncernmässigt resultat av vinst försäljning dotterbolagsaktier 16 138 7 517 0 0

Resultat från andelar i intresseföretag -18 -12 -18 -12

Totalt 16 120 7 505 17 282 14 988

NOT 7 RESULTAT FRÅN ÖVRIGA VÄRDEPAPPER OCH FORDRINGAR SOM ÄR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARUtdelning HSB ProjektPartner AB 669 1 197 669 1 197

Resultat från övriga värdepapper -14 0 -14 0

Ränteintäkter långfristiga fordringar 1 69 1 69

Ränteintäkter fordran koncernföretag 0 0 2 436 3 365

Totalt 656 1 266 3 092 4 632

NOT 8 RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTERRänteintäkter 7 049 6 465 6 897 5 736

Resultat kapitalförvaltningsportföljer 3 880 6 988 3 879 6 988

Ränteintäkter kortfristig fordran koncernföretag 0 0 982 1 048

Föreningsavgälder 2 607 1 257 2 607 1 257

Totalt 13 536 14 710 14 365 15 029

NOT 9 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTERRäntekostnader och liknande resultatposter -48 678 -41 283 -4 157 -5 417

Räntekostnader koncernföretag 0 0 -475 -283

Totalt -48 678 -41 283 -4 632 -5 700

NOTER (KKR)


2013 2012 2013 2012

NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONERFörändring av avskrivning utöver plan 19 -51

Erhållna koncernbidrag 6 840 7 430

Lämnade koncernbidrag -6 399 -6 058

Totalt 460 1 321

NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTATAktuell skatt -1 289 -4 161 -855 -1 563

Uppskjuten skatt -3 365 1 391 -80 -19

Totalt -4 654 -2 770 -935 -1 582

NOT 12 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARIT-progam och licenser

Ingående anskaffningsvärden 0 3 476 0 3 476

Årets avyttringar och utrangeringar 0 -3 476 0 -3 476

Utgående anskaffningsvärden 0 0 0 0

Ingående avskrivningar 0 2 263 0 2 263

Årets avyttringar och utrangeringar 0 -3 220 0 -3 220

Årets avskrivningar 0 957 0 957

Utgående avskrivningar 0 0 0 0

Utgående planenligt restvärde 0 0 0 0

Goodwill

Ingående anskaffningsvärde 6 381 6 381

Tillägg förvärv dotterbolag 0 0

Utgående anskaffningsvärde 6 381 6 381

Ingående avskrivningar 5 058 3 782



Utgående planenligt restvärde 47 1 323

NOT 13 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGARByggnader och mark


Förvärv dotterbolag 85 249 269 389

Omklassificering från varulager 45 615 0

Årets nyanskaffningar 3 336 1 239

Om- och tillbyggnader 43 331 20 850

Årets avyttringar -64 539 -2 752

Utgående anskaffningsvärden 1 494 066 1 381 074


NOTER (KKR)


2013 2012 2013 2012

NOT 13 MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FORTSIngående avskrivningar 148 914 118 861

Förvärv dotterbolag 3 097 16 594

Omklassificering från varulager 1 180 0


Årets avyttringar -10 200 -540


Utgående planenligt restvärde 1 334 130 1 232 159

Varav byggnader 1 058 732 1 046 752

Varav mark 275 398 185 407

Taxeringsvärde byggnader 1 121 614 846 608

Taxeringsvärde mark 373 048 285 311

Totalt 1 494 662 1 131 919

Inventarier, verktyg och investeringar i annans fastighetIngående anskaffningsvärden 48 553 42 273 723 896

Årets nyanskaffningar 7 441 9 624 375 60

Årets avyttringar och utrangeringar -3 286 -3 344 -56 -233

Utgående anskaffningsvärden 52 708 48 553 1 043 723

Ingående avskrivningar 31 313 30 564 462 598

Årets avyttringar och utrangeringar -3 101 -3 285 -56 -225

Årets avskrivningar 4 850 4 034 106 89

Utgående avskrivningar 33 062 31 313 513 462

Utgående planenligt restvärde 19 645 17 240 529 261

Pågående ombyggnation


Årets investeringar 41 112 18 509 0 0

Överfört till byggnader och bostadsrätt att försälja -43 331 -20 850 0 0


NOT 14 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Andelar i koncernföretag

Ingående anskaffningsvärden 72 075 72 025

Förvärv av dotterbolag 0 50

Utgående anskaffningsvärden 72 075 72 075

NOTER (KKR)



2013 2012 2013 2012

NOT 14 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FORTS

Specifikation av innehav vid årets slut:

Org nr Säte Antal aktier

Kapital-andel

Nominellt värde

Bokfört värde

HSB Gambrinus AB 556010-2500 Jönköping 282 500 100% 28 250 25 189

HSB FastighetsFörvaltning Göta AB 556223-3345 Jönköping 3 000 100% 3 000 3 000

HSB Göta Byggaktiebolag 556363-8823 Jönköping 1 000 100% 100 10 599

Örlogsmannen Förvaltnings AB 556710-2008 Jönköping 1 000 100% 100 33 087

HSB Göta Holding AB 556868-9367 Jönköping 500 100% 100 150

HSB Göta Holding nr 2 AB 556884-2214 Jönköping 500 100% 50 50

Totalt bokfört värde 72 075

I koncernredovisningen ingår även dotterdotterföretagen Örlogskämpen AB, org nr 556739-8754, säte Jönköping, HSB Gambrinus Borås AB, orgnr 556724-1400, säte Jönköping, HSB Gambrinus nr 2 i Borås AB, orgnr 556166-4177, säte Jönköping, och Fastig-hets AB Stjärnraketen, orgnr 556871-0353, HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB, orgnr 556678-9847, säte Jönköping, HSB Gambrinus i Halmstad AB, orgnr 556907-9766, säte Jönköping, Fastighets AB Ödlan 12, orgnr 556888-0719, säte Jönköping, Jönköping Stjärn-kryssaren Fastighets AB , orgnr 556907-9782, säte Jönköping, HSB Göta Byggvaror AB, orgnr 556886-6247, säte Jönköping, samt de under året förvärvade dotterbolagen Vinkelhaken 6 i Jönköping AB, orgnr 556873-4924, säte Jönköping, Fastighets AB Stjärnstegen, orgnr 556928-9498, säte Jönköping och Fastighets AB Stjärnkikaren, orgnr 556928-9480, säte Jönköping.

Andelar i intresseföretag

Ingående anskaffningsvärden 4 945 4 957 4 945 4 957

Årets anskaffningar 5 237 -12 25 -12

Resultat från andelar i handelsbolag -36 0 -36 0

Utgående anskaffningsvärden 10 164 4 945 4 952 4 945

Specifikation av innehav vid årets slut

Org nr Säte Antal aktier

Kapital-andel

Nominellt värde

Bokfört värde

HSB Väst IT AB 556536-7512 Göteborg 10 33% 100 100

HSB Habo-fastigheter HB 969752-5021 Jönköping 1 50% 50 1 277

Southland AB 556759-0848 Jönköping 340 34% 34 3 550

HSB Göta/Sydost HR-Center AB 556918-2586 Jönköping 250 50% 25 25

Hovslätts Kullar AB 556292-0172 Jönköping 10 000 50% 1 000 5 212

Totalt bokfört värde 10 164

Andra långfristiga värdepappersinnehav

Ingående anskaffningsvärden 39 863 39 863 39 863 39 863

Årets avyttringar -990 0 -990 0

Utgående anskaffningsvärden 38 873 39 863 38 873 39 863

Ingående nedskrivning -363 -363 -363 -363

Årets förändring nedskrivning 363 0 363 0

Utgående nedskrivning 0 -363 0 -363

Utgående restvärde 38 873 39 500 38 873 39 500

NOTER (KKR)



2013 2012 2013 2012

NOT 14 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR FORTSSpecifikation av innehav vid årets slut:

HSB Boprojekt Väst AB 0 627 0 627

HSB ProjektPartner AB 30 008 30 008 30 008 30 008

Andelar i HSB Riksförbund 6 505 6 505 6 505 6 505

Andelar i HSB GIT 20 20 20 20

Andelar i bostadsrätter 2 335 2 335 2 335 2 335

Övriga andelar 5 5 5 5

Totalt 38 873 39 500 38 873 39 500

Andra långfristiga fordringar


Årets nyförvärv 84 83 0 0

Årets amorteringar -190 -12 -190 -12

Justering uppskjuten skatt -271 15 -80 -19

Förvärvad uppskjuten skatt 0 2 062 0 0

Summa långfristiga fordringar 2 934 3 311 108 378

Avgår kortfristig del av långfristig fordran -7 -7 -7 -7


Utgående restvärde 2 928 3 305 101 371

Specifikation av fordringar vid årets slut:

Kapitalförsäkring 922 838 0 0

Insatslån 13 14 13 14

Inteckningslån 71 85 71 85

Reverslån 0 175 0 175

Uppskjuten skattefordran 1 922 2 192 17 97

Totalt 2 928 3 305 101 371

NOT 15 ÖVRIGA FORDRINGARSkattekonto 356 7 456 4 3 626

Upparbetad intäkt byggprojekt men ej fakturerad 87 720 71 705 87 720 71 705

Fordran byggprojekt ej vinstavräknade kostnader 35 525 15 576 35 525 15 576

Kortfristig del av långfristig fordran 7 7 7 7

Övrigt 9 831 4 536 6 529 48

Totalt 133 439 99 280 129 785 90 963

NOT 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTERUpplupna ränteintäkter 248 293 248 230

Upplupna intäkter, övriga 4 514 6 329 169 7

Förutbetalda kostnader 2 168 2 458 231 183

Totalt 6 931 9 079 648 420

NOTER (KKR)



2013 2012 2013 2012

NOT 17 KASSA OCH BANKUtöver likvida medel finns beviljad checkräkningskredit på 16 000 kkr (16 000 kkr) som per 2013-12-31 var utnyttjad till 0 kr (0 kr).

NOT 18 EGET KAPITAL

Koncernen Andels-kapital

Bundna reserver

Bundet kapital

Fria reserver

Totalt kapital

Belopp vid årets ingång 42 715 39 727 82 442 204 106 286 548

Förändring av andelskapital 227 227 227

Vinstdisposition enligt stämma 905 905 -905 0

Förskjutning mellan bundet och fritt kapital -21 907 -21 907 21 907 0

Årets resultat 25 962 25 962

Belopp vid årets utgång 42 942 18 725 61 667 251 070 312 737

Moderföreningen Andels-kapital

Reserv-fond

Bundet kapital

Fria reserver

Totalt kapital

Belopp vid årets ingång 42 715 8 685 51 400 158 346 209 746

Förändring av andelskapital 227 227 227

Vinstdisposition enligt stämma 905 905 -905 0

Årets resultat 0 23 083 23 083

Belopp vid årets utgång 42 942 9 590 52 532 180 524 233 056

NOT 19 OBESKATTADE RESERVERAckumulerad överavskrivning maskiner och inventarier 84 104

Uppskjuten skatteskuld ingår med 18 kkr (23 kkr).

NOT 20 AVSÄTTNING FÖR UPPSKJUTEN SKATTObeskattade reserver 1 088 7 274

Temporära skillnader fastigheter 23 102 9 822

Totalt 24 190 17 096

NOT 21 SKULDER TILL KREDITINSTITUTFörfallotidpunkt, mindre än 1 år från balansdagen 12 108 9 916

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 243 203 445 794

Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen 865 104 565 419

Totalt 1 120 415 1 021 130

Genomsnittsränta för skulderna är: 4,11% 4,40%

NOT 22 INLÅNING FRÅN FÖRVALTADE FÖRENINGARAvräkning med förvaltade föreningar 218 931 215 547 218 931 215 547

Reversinlåning från HSB bostadsrättsföreningar 202 000 193 600 202 000 193 600

Totalt 420 931 409 147 420 931 409 147

NOTER (KKR)



2013 2012 2013 2012NOT 23 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Förskottsbetalda hyror 13 366 11 758 91 411

Upplupna räntekostnader 3 340 3 784 568 672

Upplupna semesterlöner och sociala avgifter 15 450 15 107 2 179 1 854

Förutbetalda intäkter 11 016 11 197 0 0

Förutbetald intäkt vinster nyproduktion i koncern 7 343 7 567 0 0

Upplupna kostnader, övriga 9 344 8 399 2 303 2 314

Totalt 59 859 57 812 5 141 5 251

NOT 24 STÄLLDA SÄKERHETERFastighetsinteckningar 1 235 220 1 129 280 0 0

NOT 25 ANSVARSFÖRBINDELSERBorgen till förmån för koncernföretag 5 659 5 795 5 000 5 000

Borgen till förmån för bostadsrättsföreningar 180 055 75 858 180 055 75 858

Garantiförbindelser Fastigo 1 474 1 418 186 170

Totalt 187 188 83 071 185 241 81 028

NOT 26 FÖRVÄRV AV KONCERNFÖRETAGKöpeskilling/tilläggsköpeskilling

HSB Gambrinus nr 3 i Borås AB 0 12 913 0 0

HSB Gambrinus i Halmstad AB 0 50 0 0

HSB Göta Byggvaror AB 0 50 0 0

HSB Göta Holding nr 2 AB 0 50 0 50

Fastighets AB Ödlan 12 0 50 0 0

Jönköping Stjärnkryssaren Fastighets AB 0 50 0 0

Borås Utsikten Fastighets AB 0 50 0 0

Fastighets AB Lärlingsplatsen 0 50 0 0

Fastighets AB Stjärnkikaren 50 0 0 0

Fastighets AB Stjärnstegen 50 0 0 0

Vinkelhaken 6 i Jönköping AB 18 343 0 0 0

Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten -289 -11 892 0 0

18 154 1 371 0 50

Förvärvade tillgångar och skulder

Byggnader och mark 82 151 252 796

Kortfristiga fordringar 1 109 2 466

Likvida medel 289 11 892

Summa tillgångar 83 549 267 154

Avsättning för uppskjuten skatteskuld 4 000 4 968

Långfristiga skulder 51 982 238 340

Kortfristiga skulder 8 319 10 933

Skatteskuld 806 0

Summa skulder 65 107 254 241

NOTER (KKR)



2013 2012 2013 2012NOT 27 FÖRSÄLJNING AV KONCERNFÖRETAG

Försäljningspris 17 449 15 084

Avgår: Säljarrevers -8 856 -15 084

Erhållen köpeskilling 8 593 0

Avgår: Likvida medel i avyttrad verksamhet -1 189 0

Påverkan på likvida medel 7 404 0

Avyttrade tillgångar och skulder

Byggnader och mark 40 657 8 606

Kortfristiga fordringar 42 50

Likvida medel 1 189 0

Summa tillgångar 41 888 8 656

Långfristiga skulder 40 131 0

Kortfristiga skulder 1 657 8 606

Summa skulder 41 788 8 606

NOTER (KKR)

NOT 28 FASTIGHETSBESTÅND Ägare Fastighet Kommun Ägare Fastighet Kommun

HSB GAMBRINUS AB HSB GAMBRINUS AB

Jullen 5 Jönköping Rörsmeden 1 Jönköping

Apeln 42 Jönköping Fursten Västra 1 Jönköping

Medaljen 1 Jönköping Linden 6 Jönköping

Skruvmejseln 11 Jönköping Domherren 20 Jönköping

Biet 3 Jönköping Domherren 21 Jönköping

Flöjten 2 Jönköping Lärkboet 5 Jönköping

Kalmar 1 Jönköping Lärkboet 6 Jönköping

Kalmar 5 Jönköping Ryggen 1 Jönköping

Kalmar 6 Jönköping Virvelvinden 1 Jönköping

Kalmar 7 Jönköping Fänriken 8 Jönköping

Kalmar 8 Jönköping Masen 3 Jönköping

Klubban 3 Jönköping Ankarcrona 13-14 Jönköping

Kniven 4 Jönköping Planteringen 3 Jönköping

Kniven 5 Jönköping Släggan 4 Jönköping

Leoparden 19 Jönköping Jöransberg 1:51 Jönköping

Leoparden 20 Jönköping Venus 3 Jönköping

Linden 7 Jönköping Fänriken 7 Jönköping

Ormbunken 8 Jönköping Lugnet 3 Gislaved

Volontären 9 Jönköping Lugnet 10 Gislaved

Vårdkasen 1 Jönköping Jerusalem 12 Gislaved


31 DECEMBER

NOT 28 FASTIGHETSBESTÅND FORTS

Ägare Fastighet Kommun Ägare Fastighet Kommun

HSB GAMBRINUS AB HSB GAMBRINUS BORÅS AB

Krokodilen 21 Gislaved Zebran 4 Borås

Kompassen 1 Falkenberg Papegojan 10-11,21-24 Borås

Korsnäbben 2 Borås Papegojan 15 Borås

Släggan 5 Jönköping Papegojan 16 Borås

Karlsborg 4 Jönköping Ripan 8,9 Borås

Karlsborg 5 Jönköping Ripan 6 Borås

Kanariefågeln 3 Borås Papegojan 18 Borås

Lommen 2 Borås Papegojan 5 Borås

Vesslan 2 Borås Kornknarren 3 Borås

Vesslan 3 Borås Kajan 8 Borås

Vesslan 15 Borås Tärnan 9 Borås

Ejdern 4 Borås Resedan 31 Borås

Anden 8 Borås Rågången 9 Borås

Korpen 9 Värnamo Svärdsfästet 1 Borås

Vipan 1 Värnamo Enhörningen 14 Borås

Svalörten 6 Värnamo

Lugnet 15 Gislaved HSB GAMBRINUS NR 2 I BORÅS AB

Gruvan 16 Halmstad Byttorpslund 18 Borås

Nipan 3 Jönköping Byttorpslund 17 Borås

Karlsborg 6 Jönköping Kameleonten 8 Borås

Priorn 3 Borås

HSB GAMBRINUS BORÅS AB Munken 4 Borås

Byttorpsslätt 15 Borås Klerken 6 Borås

Nunnan 6 Borås Klerken 4 Borås

Knekten 4 Borås Kanslern 9 Borås

Djäknen 4 Borås Fregatten 3 Borås

Sillvalen 5 Borås Fregatten 7 Borås

Järven 11 Borås Fregatten 5 Borås

Katten 11 Borås Rågången 3 Borås

Vargen 1 Borås Rågången 1 Borås

Uttern 12 Borås Sköldbucklan 1 Borås

Tigern 9 Borås

NOTER (KKR)


NOTER (KKR)31 DECEMBER

NOT 28 FASTIGHETSBESTÅND FORTS

Ägare Fastighet Kommun Ägare Fastighet Kommun

HSB GAMBRINUS NR 3 I BORÅS AB HSB GAMBRINUS NR 3 I BORÅS AB

Priorn 2 Borås Trindyxan 18 Borås

Munken 6 Borås Hambon 1 Borås

Knekten 3 Borås Spelmannen 10 Borås

Junkern 8 Borås Blåklockan 3 Borås

Lysmasken 10 Borås

Sillvalen 3 Borås VINKELHAKEN 6 I JÖNKÖPING AB

Grindvalen 6 Borås Vinkelhaken 6 Jönköping

Hermelinen 5 Borås

Stjärtmesen 21 Borås HSB GÖTA EK FÖR

Stjärtmesen 7 Borås Bankeryds-Nyarp 1:369 Jönköping

Katten 6 Borås Kinna 26:79 Mark

Katten 9 Borås Sjöåkra 1:1 Jönköping

Katten 10 Borås Samset 1:1 Jönköping

Mörsaren 4 Borås Norra Hestra Kyrkobol 5:2 Gislaved

Vargen 2 Borås Blodroten 1 Tranås

Bofinken 10 Borås Hägern 1 Nässjö

Mjölner 1 Borås Ryttaren 9 Varberg

Fiskgjusen 1 Borås Habo Gunnarsbo 1:70 Habo

Ormvråken 6 Borås

Ormvråken 7 Borås FASTIGHETS AB ÖDLAN 12

Fjällvråken 13 Borås Ödlan 12 Jönköping

Fjällvråken 4 Borås

Strutsen 6 Borås FASTIGHETS AB STJÄRNRAKETEN

Tranan 3 Borås Tröinge 4:3 Falkenberg

Tjädern 7 Borås

Tjädern 6 Borås FASTIGHETS AB STJÄRNSTEGEN

Långan 12 Borås Fåglen 13 Jönköping

Petersberg 14 Borås

Blåsippan 2 Borås ÖRLOGSMANNEN FÖRVALTNINGS AB

Blåklockan 2 Borås Örlogsmannen 5 Jönköping

Blåklockan 5 Borås

Blåklockan 4 Borås ÖRLOGSKÄMPEN AB

Tjärblomstret 39 Borås Örlogsmannen 6 Jönköping

Råstenen 5 Borås


Undertecknade försäkrar härmed att, såvitt vi känner till, årsredovisningen är upprättad i överensstäm-melse med god redovisningssed, lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av föreningen som skapats av årsredovisningen.

Jönköping den 10 april 2014

Vår revisionsberättelse har avgivits den 11 april 2014.


UNDERSKRIFTER


FÖRENINGSSTYRNINGSRAPPORTHSB Göta anslöt sig 2009 till HSB kod för fören-ingsstyrning, som senare reviderats och antagits i en uppdaterad version inom HSB-rörelsen att gälla från och med 2012. Koden har sin utgångs-punkt i Svensk kod för bolagsstyrning, de koope-rativa principerna och HSBs kärnvärderingar, förkortade som ETHOS. Syftet med koden är att den ska vara ett verktyg för att främja en öppen demokratisk medlemskontroll. Följer man inte koden ska man förklara varför man inte gör det. Koden ska säkra att medlemmarnas organisation och kapital används på ett bra sätt och beslut tas på ett transparent sätt.

HSB Kompassen, likaså ett styrdokument antaget av HSB Riksförbunds stämma, utgör en grund för HSB Götas verksamhet. Kompassen anger HSB-rörelsens gemensamma uppdrag, vår vision, inriktningsmål, kärnvärderingar, synsätt och ansvarstagande. Vår finansiella rapportering följer de krav som HSB Kod ställer upp. Fokus för den finansiella uppföljningen är:

-tid få ekonomiska rapporter.

finansiella och verksamhetsmässiga mål samt rapporter om finansportföljens värdeutveck-ling med mera genom stöd från ekonomichef och VD. Senast i december 2013 reviderade styrelsen finanspolicyn.

Kod.

följa kodens krav att 80% av inlånade avista-medel ska kunna återbetalas inom fem bank-dagar.

beräknad enligt HSB-kod, som har krav om en soliditet i ett lägsta intervall om 15-30%.

av vårt innehav av fastigheter och byggnadsbe-stånd är genomförd. Värderingen är redovisad i Årsredovisningen sid 10. Andra tillämpade värderingsmetoder är redovisade på sid 17.

Styrelseordföranden deltar alltid i slutrevisionsar-betet för att säkerställa kvaliteten i rapporteringen till styrelsen. Föreningsstyrningsrapporten är granskad av BoRevision genom Christer Weglin.

KOMMUNIKATIONHSB Göta kommunicerar i första hand externt genom hemsidan hsb.se/gota och medlemstid-ningen Hemma i HSB samt via nyhetsbladet Entré. Kontakter med media pågår i olika skeden för att på så sätt lyfta fram händelser, verksamhet och opinionsyttringar.

Bostadsrättsföreningarna erhåller, utöver via ovanstående vägar, information och service via styrelsenätet, nyhetsblad och olika former av informationsträffar, främst så kallade Borättkvällar och budget-/bokslutsträffar. Juridisk rådgivning lämnas fortlöpande till såväl brf-styrelser som enskilda medlemmar både via e-post och telefon. Servicen med juristjour på HSB Riksförbund via telefon har varit till glädje för medlemmar och brf-styrelser.

VALBEREDNINGENValberedningens sammansättning framgår av förvaltningsberättelsen, sid 9. Valberedningen, som väljs på årsstämman, arbetar efter en särskild instruktion, likaså fastställd av stämman. Samman-kopplat med förslagen till stämman lämnas sär-skild rapport om valberedningens arbetssätt under det gångna året. Valberedningen har följt kodens krav på information omkring uppdraget, nomineringsrätt, kontroll av beroendeställning etc.

STÄMMORFöreningsstämman är HSB Götas högsta beslu-tande organ, bestående av ombud som utses på Distriktsstämmorna, baserat på ett ombud per 325 medlemmar inom respektive distrikt. HSB Göta genomförde sin ordinarie stämma den 13 maj 2013 i Varberg. Då medverkade 59 röstberättigade och därutöver 10 personer.

STYRELSENStyrelsen har under kalenderåret haft sex proto-kollförda sammanträden. Man har även genom-fört styrelsekonferenser tillsammans med geogra-fiskt närliggande HSB-föreningar, särskilt har utbytet med HSB Sydost utvecklats under året. Styrelsen, som väljs på föreningsstämman, tilläm-par en särskild arbetsordning som grund för sitt arbete. Sedan många år har man utvecklat och fastställt en VD-instruktion. Ledamöterna har sitt sysslomannaansvar och vårdnadsplikt mot den ekonomiska föreningen HSB Göta, motsvarande gäller för dotterbolagens styrelser.


Styrelsens huvudsakliga uppgifter är att anställa/entlediga VD, fastställa arbetsordning och VD-instruktion, fastställa och följa upp policys, mål, budget och verksamhetsplan, samt till stämman lämna förslag till årsredovisning med ingående förvaltningsberättelse.

Styrelsen har under året behandlat frågor av viktigare art såsom nybyggnationsplanering, finan-siering, etiska riktlinjer, fastighetsförvärv, en ny styrelseportal för intern kommunikation, strate-giska utvecklingsområden samt samverkansfrågor inom HSB med mera. Kommunikation med revisor har genomförts via medverkan på styrelse-möte och genom ordförandens deltagande vid slutrevisionen samt därtill genom löpande kon-takter.

Styrelsen har också genomfört den i koden före-skrivna utvärderingen av sitt eget arbete inför och i samband med överläggningar på decembermö-tet. I samband med detta har även en särskild utvärdering av VD genomförts, vilket även i övrigt aktualiseras löpande under året av styrelsen.

Närvaron från ledamöterna under året vid sam-manträden framgår av följande:

NärvaroPer Larsson 6 av 6Lena Hansson 6 av 6 Anita Lundqvist 6 av 6Jan Johansson 6 av 6Torbjörn Hägg 6 av 6Charlotte Edgren 0 av 2 (tom 2013-05-13)Leif Möller 4 av 4 (from 2013-05-13) Utöver ovanstående ledamöter tillsätter de fack-liga organisationerna Unionen och Fastighetsan-ställdas Förbund var sin ordinarie ledamot och en suppleant, vilket framgår av förvaltningsberättel-sen. För respektive styrelseledamot finns ett doku-menterat utbildningsbehov, vilka aktualiseras med utgångspunkt från behoven och möjligheterna under verksamhetsåret. Styrelseledamöternas bakgrund och kompetens som enskilda personer är i korthet följande:

Per Larsson är sedan fem år ordförande i HSB Götas styrelse. 2007 var han vice ordförande i styrelsen och dessförinnan styrelsesuppleant under ett år. Han är född 1946 och bor i villa i Jönköping. Per har varit byggnadsarbetare och kommunalt engagerad i Jönköping och Jönkö-pings län. Under åren 1995-2005 var han kommu-nalråd i kommunen med ansvar för de tekniska

frågorna. Bland annat utarbetades en ny stadsvi-sion under Pers ledning. Han är HSB-ledamot och var tidigare ledamot och ordförande i Di-striktsrådet i Jönköping. Per är en folkrörelsemän-niska och har särskilda kunskaper inom bygg- och exploateringsområdet, vilket är en viktig kvalitet för styrelsen och ledningen i HSB Göta. Per har lämnat de kommunala förtroendeuppdragen, sånär som att han är ledamot i Jönköpings Energi med tillhörande bolag.

Lena Hansson, född 1950 i Borås där hon bor centralt i HSB brf Kråkan. Hon har en omfat-tande erfarenhet från bank och kreditgivning i tidigare yrkesroller. Under lång tid har hon arbe-tat i tidigare Götabanken, Nordea, Provinsbanken och slutligen inom Danske Bank, varifrån hon nu är pensionär. Lena har varit chef på lokal eller delregional nivå i bankerna. Hon tillför styrelsen kompetens inom finansiell styrning och det all-männa ekonomiska området, utöver att hon har god erfarenhet av bostadsrättsföreningarnas arbete, bland annat som HSB-ledamot. Hon är vice ordförande i brf Kråkan och aktiv i Styrelse-akademien i Borås.

Anita Lundqvist, född 1946, har arbetat på Folk-tandvården i Habo varifrån hon gick i pension under 2011. Hon var suppleant i styrelsen under 2007 och invaldes som ledamot 2008. Anita har ett långt förflutet som ordförande i en HSB-bo-stadsrättsförening i Jönköping och är HSB-leda-mot sedan några år i ett par föreningar. Hon har även erfarenhet av styrelsearbete i Folktandvår-den i Habo. Anita bor i bostadsrätt i Jönköping. Personligt har hon genom studier på gymnasie-nivå bättrat på språkkunskaper och även läst psykologi och företagsekonomi med mera. Hon är också engagerad i klimatfrågorna.

Jan Johansson är född 1940 och innehar bostads-rätt i HSB brf Vallen, där han är ordförande sedan 15 år. Han är HSB-ledamot och tidigare ledamot i dåvarande Distriktsrådet. Jan har ett yrkesmässigt förflutet som ekonomichef m.m. för Värnamo sjukvårdsområde. Innan flytten till Värnamo tjänstgjorde han som administratör/ekonom i Malmö, Ljungby och Växjö. Vidare har han erfarenhet från arbete inom revisionsbyrå och bank. På det ideella verksamhetsområdet har Jan varit engagerad i frikyrklig ungdomsverksam-het, arbetat med frågor kring sjukhuskyrkan och ingår i ledningsgruppen för Erikshjälpen i Vär-namo.

Charlotte Edgren, slutade i styrelsen på egen begä-ran vid stämman 2013-05-12.

HSB:S KÄRNVÄRDERINGAR:Engagemang Vi vill skapa det goda boendetTrygghet Vi står för ekonomisk, fysisk och social trygghetHållbarhet Vi arbetar med långsiktighet, kvalitet och miljömedvetenhetOmtanke Vi visar hänsyn och empatiSamverkan Vi samarbetar i öppenhet


Leif Möller, som är född 1948 bor i bostadsrätt i HSB brf Kyrkoherden i Varberg och han har varit ordförande i föreningen sedan överlämnandet. Han invaldes i HSB Götas styrelse vid stämman 2013. Leif är utbildad socionom. Sedan unga år har han varit engagerad i förenings- och folkrörel-searbete. Han har även bred erfarenhet från kommunal verksamhet. Under senare delen av sitt arbetsliv har han innehaft chefsroller i social- och omsorgsnämnder i kommunerna Ronneby, Lessebo och Varberg.

Torbjörn Hägg, född 1965, invaldes i HSB Götas styrelse 2009. Han var dessförinnan styrelsesupp-leant 2006-2008. Torbjörn är engagerad som HSB-ledamot i flera brf och var sedan tidigare ordförande i dåvarande Distriktsråd för Höglan-det, där han också tidigare varit ledamot i många år. Till vardags är han ekonomichef på MP-bola-gen i Vetlanda, som är en privatägd koncern med huvudinriktning mot såväl metallbearbetning som träförädling. I botten är han civilekonom. Tor-björn tillför styrelsen kompetens inom främst ekonomi och organisation.

FOKUSGRUPPERFör att stimulera ett utvecklingsarbete startades under hösten 2011 tre fokusgrupper med uppgift att analysera och lägga fram förslag till förbätt-ringar och förnyelser inom våra kärnverksamhe-ter medlem, nyproduktion och förvaltning. Grup-perna utses, efter nominering från distrikten, av huvudstyrelsen och rapporterar direkt till denna. Under 2013 har fokusgrupperna fortsatt sitt arbete på en rad sakområden. VD Henrik Zäther, född 1965, har fortsatt varit VD under verksamhetsåret. Principer om VDs ersätt-ningar och övriga anställningsvillkor återfinns på sid 19. Utvärdering av VD:s arbete är genomförd enligt koden av styrelsen. VD är utbildad civileko-

nom och innehar i dag även uppdrag utanför föreningen i form av ordförande i Stiftelsen HSBs Garantifond, ledamot av Fastigos styrelse samt ledamot i styrelsen för Högskoleservice i Jönkö-ping AB.

LEDNINGSGRUPPHSB Götas koncernledningsgrupp består, utöver VD av Evalotte Skoglund, Lise-Lei Hugosson, Rolf Lind och Kent Zerath (som efterträtt Janolof Persson som VD i HSB Göta Service AB under året). Ledningsgruppen träffas efter en särskild mötesordning.

REVISORER På f�

rsredovisning 2013, 140411 - hsb.se · 2015. 2. 19. · stämma 2013. varbergs folkets hus tog emot...

Documents